Parkların fizibilite değerlendirmesi

Konu
İlk oluşturma:
Revizyon
Yazı no
No
Tarih
05-09-2012
0
007
Parkların fizibilite
değerlendirmesi
Oruç Kenan Yıldırım
Linkedin-groups-“Sosyoloji ve siyaset /sociologie et politique/ sociology and politics”
http://www.linkedin.com/groups?home=&gid=4561082&trk=anet_ug_hm&goback=%2E
gmp_4561082%2Egde_4561082_member_143048790
Parkların fizibilitesi
Yazı no: 007
Revizyon / 0 // 05/09/12
Giriş
Teknik olarak bir parkın inşası inşaat yapım projeleri arasında en kolaylarından bir tanesidir.
Finansal olarak bir park, tematik park olmadığı sürece, özel bir şirket için, direkt gelir kaynağı
olarak değerlendirilemez. Yani parkları çevresinden yalıtarak direkt gelir kaynağı sağlayan bir
araç olarak analiz ederseniz “feasible” yani “yapılabilir” olarak gözükmez. Bu şekildeki bir
analiz parkların çevre ile ilişkilerini göz ardı eder. Ancak parkların yapılabilirliğini bu şekilde
analiz etmek hatalıdır. Parklar diğer yapılar için çevreyi yaratır, çevre yapılarının
değerlenmesini sağlar. Parklar direkt kazanç sağlamaz ama çevresindeki her yapı inşaatının
karlı olmasını sağlar. Bunu daha detaylıca bakalım
2
Parkların fizibilitesi
Yazı no: 007
Revizyon / 0 // 05/09/12
Fizibilitenin Tanımı
“Feasible” ingilizce kelimenin türkçe okunuşuyla fizibl yani “yapılabilir” manasına gelir. İnşaat
sektöründe “teknik açıdan inşa edilebilir” ve “finansal açıdan 3-5 sene gibi orta vadede
yatırım için konulan paranın üstünde bir gelirin dönüşü sağlar” manasında kullanılır.
Parkların Tanımı
Parklar halkın erişimine açık ve dolaşımı serbest olan yerlerdir. Park alanları ticari amaç
gütmeyen, girişi gündüz ve gece serbest olan, girişi ve çıkışı duvar, demir parmaklık gibi bir
engelle kesilmeyen yerlerdir. Sıkı güvenlik koruması altında olan yerlerde, serbest dolaşım
hakkı verilmediğinden buraları park alanı olarak tanımlanamaz. Park alanları motorlu araç
trafiğine kapalı olmalıdır, fakat bisiklet,kay kay, paten gibi araçların kullanımına açık
olmalıdır. En son olarakda parklar koşu (jogging) jimnastik veya diğer herhangi bir sporun
uygulanmasına engel olmamalıdır. Yukarıdaki spor ve aktivitelerin yapılması içinde parkların
asgari bir büyüklükte olması gerekir. Bu tanıma uygun parklar gelişmiş devletlerde
gözlemlenebilir, şehirlerimizde bu tanıma uygun parklar mevcuttur. Ancak ülkemizdeki çok
tanınmış parklar bu tanımdaki şartlara uyamadığından park alanı tanımı dışında
bırakılmaktadır.
3
Parkların fizibilitesi
Yazı no: 007
Revizyon / 0 // 05/09/12
Parkı çevresi ile değerlendirmek,
Parkın tümü halka açık, içindeki işletmeler ise özel olabilir. Parkları özel sektör yatırımı ve
buna karşılık getirisi olması gerektiği şeklinde düşünmek yanlıştır. Bu yanlışlık parkın
çevreden bağımsız şekilde değerlendirmesinden kaynaklanır. Direkt getiri yerine dolaylı
kazanç sağlayan bir aracı olarak görmek ise doğru bir düşüncedir. Belediye ve Bakanlıkların
desteği ile parkların oluşturulması, çoğaltılması ve genişletilmesi sağlanmalıdır. Parkların
getirisi belediyeye turizm getirisi olarak değerlendirilmelidir. “004-Turkiye_de_parklar “ ** adlı
yazımda bu konuda daha detaylı açıklamalarda bulundum. Bu yazıda önerdiğim gibi park
alanlarının korunması hatta genişletilmesi gerekir. Burada amaç betonlaşmaya karşı
başlatılan çalışmanın yaygınlaşması ve artışını sağlamaktır ve bundan şehrin tümünün hatta
devletin bile kazançlı çıkması sağlanmasıdır.
Yeşil alan içinde yapılaşmanın zararları
Yeşil alanda kurulacak yapının yatayda ve dikeyde kaplayacağı toplam alan, m2 olarak ve
yüzde olarak, yeşil alanın %10'u geçmemelidir, geçtiği takdirde ise (mesela ortman ortasında
yapılan gökdelenler) estetik olarak çevre ile uyum içinde olmalıdır. Gökdelenler ormanlık alan
içinde çevre ile uyumsuz olacaklardır. Toplam m2 derken zemin kotundan itibaren kat olarak
çıkılan katların tümünün m2 toplamı alınmalıdır. Ancak zemin altında kalan kısım hariç
tutulmalıdır. Bu toplam inşaat m2 alanı, yeşil alanın toplam m2 ile karşılaştırılmalıdır. Yeşil
alan ortasında sırık gibi yükselen bir kule estetik manada sadece çirkindir. Arazi şartlarına
uyan bir mimari şartına ters gidilmemeli. Estetik açıdan itici bir bina bulunduğu çevre her ne
kadar yeşillik olursa olsun, hem o çevreyi bozacaktır hemde şehre bir değer katmayacaktır.
Buna göre Adana'daki yarım adacığa otel projesi düşüncesi, ya da villalar projesi çevreci
değil ve şehire katkı sağlaması beklenemez.
Böyle olur mu derseniz, zamanında Eyfel kulesi için Fransızlar çevreye uyum sağlamayan ve
estetikten yoksun olan bir garabet diye bahsediyorlardı. Endüstriyel dönemde gelişmişlik
göstergesi olarak çeşitli itirazlara rağmen kurulan Eyfel kulesi inşası sonrası park alanları
yakınında böyle bir inşaatın yapımına Paris’te müsaade edilmemiştir. O dönemlerde “yeşil
mimari” kavramı olmamasına rağmen Bauhaus ekolünün etkileri Paris’in güzel şehir olarak
kalmasında çok yardımcı olmuştur. Bu yapılaşmadaki prensipler sayesinde paris’teki konut
inşaat işlerinin neden İstanbul’a göre daha çok olduğu ve daha karlı olduğu anlaşılır.
Başka örnek Central Park çevresinde gökdelenler bulamazsınız. Londra’daki Hyde Park ve
Kensington Gardens aynı karakteristikleri taşımaktadır. Burada dikkat edilecek husus, bir
park alanı etrafında ve yakınındaki bütün konutlar değerlidir. Bu parklar olmasaydı oradaki
hiçbir konut bugünkü değerinin yarısı bile edemezdi. Ancak konutlarda parkların görüntüsünü
bozmuyorlar ve çevreleri ile uyum içindeler. Bu da onların finansal değerlerini açıklıyor.
Bu finansal değerlendirmeyi Adana’da yeni oluşmuş yarım adadaki projeye uygularsak şöyle
bir durum ortaya çıkar. Yarım ada üzerinde yapılacak villa projesi, sadece vilları inşa eden
inşaat şirketinin bir projede kar etmesini sağlayacak. Bundan sonra aynı şirket aynı bölgede
buna benzer projeler elde edemeyecektir. Buna göre bir sefer kazanıp sonrada sinek
avlaayacaktır. Oysaki bu yarımadada büyük bir park yapılması durumunda (parkın anakara
içine kadar dikdörtgen şeklinde çekilmesi gerekir) park etrafında ve yakınında birçok arazi
4
Parkların fizibilitesi
Yazı no: 007
Revizyon / 0 // 05/09/12
değer kazanacak. Buna göre bir tane değil on tane proje oluşturulabilecek, ve bir değil on
firma kazançlı çıkacaktır. Bir firmadaki 300 işçi ailesinin evine ekmek girerken, bu şekilde 10
firmanın toplam 300 x 10= 300 işçi ailesinin evine ekmek girecektir. Bu hesaba hiçbir
siyasetçi ve yüksek kademedei devlet memuru seyirci kalamaz göz ardı edemez. Rant
olması doğrudur, ama tek şirkete yarar sağlamak demek şehir ekonomisini iflasa
sürüklemektir. Bugün birçok şehirimizin göç sebebiyle boş kalması, belediyelerin gelirlerinin
azalması yukarıdaki basit bir hesabın yapılmamasından kaynaklanmaktadır.
Çevre ve yeşil bina öneminin gelişmiş ülkelerde artması
Bugün Eyfel kulesi inşası amacında olduğu gibi, batılı devletlerde gelişim göstergesi olarak
yüksek yapıların inşa edilmesi bırakılmıştır. Bunun yerine yeşil alan çoğaltılıyor, genişletiliyor
(örnek Oklahoma ve Connecticut ‘da şehir içinde kalmış olan otoban yıkılıp yerine park alanı
yapılıyor) çevre ile uyum sağlayan ve çevreci yapılara doğru gidiliyor. Betonlaşmış, ve
betonlaşmadan bıkmış olan batıda parkların ve yeşilliğin öneminin artması ve bunların alanın
çoğaltılmaya çalışılması inşaat sektörüne katkı sağlamak içindir. Nasıl ki zamanında
Bauhaus mimariye yeni bir yön çizmiştir, bugünde sürdürülebilirlik ve çevrecilik artık
mimarinin yeni görüşleridir.
Türkiye ise değil çevreci bina inşası, veya var olan binaların çevreci yapıya dönüştürülmesi
bile Türkiye’deki belediye toplantılarında, şehircilik bakanlığımızda bahsedilmemektedir.
Ağustos 2012’de National Geographic’de Tayvan’ın sembolü haline gelmiş Taipei binasınn
çevreci yapıya dönüştürülmesi hakkında belgesel yayınlanmıştı. Bir sembol bile kirlilik sebebi
olmasını kabullenmek bir şehirin ekonomik durumunu değiştirmektir. Taipei yıllık ürettiği
kirliliği geri dönüşebilen kaynaklara dönüştürmüştür. Yani bir kirlilik bir kazanca
dönüştürülmüştür.
Obezite ve parklar
Türkiye’de duruma geri dönelim. Türkiye’deki büyükşehirlerimizde çevreci ve sürdürülebilir
inşaat olmasından öte Bauhaus okulu prensipleri şehirlerimizdeki binaların yüzbinde birinde
ancak uygulanmıştır. Bunun sonucu olarak halen endüstriyel dönemdeki garabetleri şehir
içinde yükseldiğni görmek mümkündür. Bu yapılaşma içinde yaşayanlar betonlaşmanın
verdiği sağlık konusundaki zorlukları 4-5 sene içinde yaptığı sağlık harcamalarının artması ile
yaşamaktadır. Eski ve yeni mahallelerde çocukların oynayacağı bir park alanı olmaması,
sabah veya akşam koşusu yapacak, veya aileyle dolaşacak bir park alanı olmaması sağlık
olarak mahalle sakinlerini çok etkiler. Burada Türkiye’de yeni konuşulan obeziteden
bahsetmek gerekir. Obezite konusu Türkiye’de gittikçe çok tartışılıyor, televizyonda kamu
spotları yayınlanıyor. Bu kamu spotlarda söylenen sağlıklı yaşam için yapılacak yürüyüş ve
spor alanları park alanlarının varlığını gerektirir ayrıca küçük olan park alanlarınında
genişletilmesini zorunlu kılmaktadır. Trafiği rahatlatmak için yok edilen park alanları ve
kesilen ağaçlar bu kamu spotunun tersine bir davranıştır. Büyükşehir ve küçük şehirlerimizin
belediyeleri bugün bu yanlış yolda ilerlemektedir. Hükümet siyasetleri ile belediye politikaları
uyumsuzluk ve koordinasyon eksikliği içindedir.
Parkların eksikliği ile inşaat sektörü durgunluğu bağlantısı
5
Parkların fizibilitesi
Yazı no: 007
Revizyon / 0 // 05/09/12
İnşaat sektörü kendisi bilgili elemanlar çalıştırmasına rağmen garip şekilde “bilgisizce” yaptığı
uygulamalarından can çekiştmektedir. Yapılan konutların çoğu müteahhitlerin ellerinde
patlıyor, çünkü beklentilerin aşağısında bir kar paylarına razı olmak zorunda kalıyorlar.
Güney ve Ege sahillerinde yapılan otellerin hemen hemen hepsi , yapıldıktan ve işletmeye
açıldıktan 3 sene sonrasında gizlice satılığa çıkarılıyor. Sebebleri birçok. Birinci sebep,
yurtdışından gelen turistlerin %90 ı kendi ülkelerinde dar gelirli işçi olmaları, otellerde paket
olarak satın aldıkları tatil sisteminin 1 kuruş bile dışına çıkmak istememeleri. Ama bu sahte
sebep, aslında parklar ile ilintili daha büyük bir sorun arkada gizleniyor.
Otellerin çevre ile olan genel oturma planına baktığınızda, beton yapılar arasında kalan bir
basit binaya dönüştüğü görülür. Buna göre otel bulunduğu alanın betona boğulması
sebebiyle değerine eşdeğer turist çekemiyor, yani zengin turist çekemiyor. Zengin turistler
beton değil yeşillik arıyor, deniz değil ağaç gölgesi arıyor, çünkü batının zenginleri
betonlaşmış şehirlerinden kaçmak istiyor. Buna bakınca parkların ve ağaçların önemi tekrar
ortaya çıkıyor.
Böyle olmasının sebebi hizmet sektöründe batılı bir yaklaşımı "şehir olarak" sunamamız.
Bakın dikkatinizi çekiyorum hizmeti otel ile kısıtlamayıp şehir olarak sunamayışımızdan
bahsediyorum.
Bu şehir hizmetinin en büyük eskikliği dip dibe beton yapılar, yeşil alanların gittikçe
kısıtlanması, trafik uğruna yeşil park alanlarının, yaya kaldırımlarının gittikçe daraltılıp hatta
bazı yerlerde ikisininde yok edilmesidir.
Bakın bir Paris, Londra, Berlin hatta dibimizdeki Sofya ve Moskova'ya, hatta şehirleşmesini
baştan düzenleyen Almaatı'ya. Şehir içindeki kaldırım ve parkların büyüklüğü göz
kamaştırıcı. Parkları ve ağaçları yok etmiyorlar. Bunun haricinde başka önemli husus park
alanları etrafındaki binaların estetiğidir. Parktan çıktığınızda bir endüstriyel alan, veya oto
sanayii önünüze çıkmıyor. İstanbul ve Ankara’da böyle bir durum söz konusu. Yani sadece
park alanları değil etrafındaki yapılarında mimarisi şehire değer katıyor, binaların değerini
arttırıyor, turist çekiyor hatta daha fazlası yabancı yatırımcıları çekiyor.
Bu batılı yaklaşım sayesinde ne olduğunu dünya devleri arasına girmeye dev adımlarla
koşan Kazakistan’da görebiliriz. Yeşil alanları ve bina estetiğine önem verilen Almaatı gibi
uzak bir bölgede dahi konut fiyatları “uçmuştur”. Sovyetler birliğinin dağılmasından sonra
6000 usd civarı olan daireler yapılaşma atılımları sonucu Türkiye büyükşehirdeki konut
fiyatlarına ulaşmış ve hatta geçmiştir. Dünya krizi sonrasında bile bu şehirdeki konut fiyatları
değerinden az miktarda kaybetmiş veya konumunu korumuştur. Parkların ve ağaçların krize
karşı taşınmazın değerini korumadaki etkisi yatırımcıları tekrar tekrar düşündürmelidir.
6
Parkların fizibilitesi
Yazı no: 007
Revizyon / 0 // 05/09/12
Sonuç
Parkların yapılması, ağaçların varlığı ile inşaat sektörünün ilişkisi bu kadar karmaşık ama bu
kadarda basit. Park bir çevre yaratılmasıdır. Etrafındaki yapılara değer katacak bir “yapı” dır.
Bir “zevk alanı” bir “şımarıklık” bir “öylesine birşey” değil, şehir için stratejik öneme sahip bir
yapıdır.
Yukarıdaki söylediklerimin göz ardı edilmesi tüm dünya mimarlarının sürdürülebilirlik ile yeşil
şehirler hakkındaki ortak görüşünün göz ardı edilmesi demektir.Türkiye’de bugün devam
eden gelişmiş devletlerin yollarından ayrılarak 1800’lerin endüstiyelleşmesi hayali içinde
yaşamak bugünkü batılı devletler ile olan rekabette geri kalmaktır, baştan kaybetmektir. Bu
şirketlerin iflasa giden yola koşa koşa gitmeleri demektir.
En popüler projelerden en basit projelere kadar sürdürülebilirlik ve yeşil mimari Türkiye’de
ağırlığını 1/100,000 den 2/3’e çıkarmalıdır. Bu çok iddialı, şehir merkezindeki binaların yıkılıp
yerine parkların yapılmasını gerektirir. Ama gelişmiş ülkeler ile rekabet etmek istiyorsanız
küçük düşünemezsiniz.
Son olarak İstanbul’da inşası düşünülen finans merkezinde yukarıdaki esasları uyulmaması
durumunda yatırımcılar büyük hayal kırıklığına uğrayacaklardır. Ama daha önemlisi o kadar
yatırılan paraların geri dönüşü olmayacak ve en kötü ama kaçınılmaz ihtimalle iflas
edeceklerdir. Bu ülke ekonomisi için göze alınabilecek bir risk olamaz, olmamalı. Her batan
şirket peşinden başka şirketleride batırıyor. Yüksek kademedeki hiçbir devlet memuru bu
hataya doğru gidişata seyirci kalmamalı. Özel şirketlerde bu konuda fırsata atlamak yerine bu
sorunları ortaya koymalıdır.
Saygılarımla
Oruç Kenan Yıldırım
7
Parkların fizibilitesi
Yazı no: 007
Revizyon / 0 // 05/09/12
Önemli Not:
Bu doküman bir deneme ve genel kültür yazısıdır, içeriğinde hatalar ve
eksikler bulundurması kuvvetli ihtimaldir. Yazılanlar bilimsel yöntemlerle
kanıtlanmadığı sürece gerçekler olarak alınmamalıdır. Böyle birşeyi
tespit etmeniz durumunda yukarıda linki verilen Linkedin.com
sayfasından bilgi ve eleştirilerinizi bana ve gruba iletmenizi rica
ediyorum. Bu doküman asla eğitim veya herhangi bir kurum veya kuruluş
için bir referans doküman olarak kullanılamaz ve kullanılmamalıdr, bu
yazımın akademik bir değeri veya temeli yoktur, çünkü bende
akademisyen değilim. Akılcı çözümler ve sağlıklı kararlar almak için,
esas ve gerçek bilgilere ulaşmak için sadece değerli akademisyen
hocalarımın yazılarına başvurmanızı sizlerden arz ederim.
Kaynak:
*- http://outsideuniverse.com/linkedin_sosyoloji/Turkiye_de_parklar.pdf - Türkiye’deki parkların
durumu ve geliştirilmesi üzerine - Oruç Kenan Yıldırım
•
http://www.csmonitor.com/USA/2011/0302/Downtown-need-a-makeover-More-citiesare-razing-urban-highways - Jeremy Kutner, Correspondent / March 2, 2011
•
http://www.usatoday.com/news/nation/2008-05-14-highways_N.htm - Oklahoma City
swaps highway for park - By Dennis Cauchon, USA TODAY
•
http://maps.google.com/maps/place?ftid=0x89c2589a010bc7f5:0xc159962ffd2019b6
&q=Central+Park,+New+York,+NY,+United+States&hl=tr&ved=0CAwQgswAA&sa=X&ei=hzhHUI7uA8zRswbn9YCwBQ – Google Maps, Central Park, New
York
•
http://tr.wikipedia.org/wiki/Eyfel_Kulesi
•
http://www.fceia.unr.edu.ar/darquitectonico/darquitectonico/data/pdf/The_Eiffel_Towe
r.pdf
•
http://www.ndl.go.jp/exposition/e/s1/1889-1.html - Fourth Paris International
Exposition of 1889
8