Zafer Plaza / Bursa

TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
BURSA İLİ OSMANGAZİ İLÇESİ
6002 ADA 6 PARSEL
ZAFER PLAZA ALIŞVERİŞ MERKEZİ
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
Rapor No: 2014-019-GYO-014
Rapor Tarihi: 07.01.2015
GAYRİMENKUL DANIŞMANLIK VE DEĞERLEME A.Ş.
i.DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ
Değerlemeyi Talep Eden
Kurum/Kişi
Raporu Hazırlayan Kurum
:
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
:
Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.
Rapor Tarihi
Rapor No
Değerleme Tarihi
Değerleme Konusu Mülke
Ait Bilgiler
:
:
:
:
Çalışmanın Konusu
:
07.01.2015
2014-019-GYO-014
31.12.2014
Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Şehreküstü Mahallesi, 6002 ada, 6 parsel
sayılı, 9.622,33m² yüzölçümlü ana taşınmaz üzerinde yer alan
8302187/11488932 hissesi Torunlar GYO mülkiyetinde bulunan
“Zafer Plaza AVM”
Konu gayrimenkulün güncel pazar değerinin belirlenmesi.
Değerleme Konusu
Gayrimenkulun Arsa Alanı
Değerleme Konusu
Gayrimenkulun Kapalı Alanı
:
9.622,33m²
:
İskan Belgesine göre gayrimenkulün bulunduğu arsadaki kapalı alan
dağılımı aşağıda verilmiştir.
Niteliği
Adet
Kapalı Alan
Mağaza
107 Adet
20.594m²
Depo (Ticari Amaçlı)
47 Adet
1.665m²
Sinema Binası
8 Adet
874m²
İtfaiye Hizmet Binası
1 Adet
1.148m²
Garaj Binası
1 Adet
246m²
Restoranlar
27 Adet
2.302m²
Ortak Alan
30.293m²
Değerleme Konusu
Gayrimenkulun İmar
Durumu
:
TOPLAM
Ticaret Alanı
191 Adet
57.122m²
31.12.2014 Tarihi İtibariyle
Gayrimenkulün
Torunlar GYO
Hissesi Pazar
Değeri (USD)
103.603.000
122.252.000
Gayrimenkulün
Torunlar GYO
Hissesi Pazar
Değeri (TL)
240.172.000
283.403.000
Gayrimenkulün
Torunlar GYO
Hissesi Yıllık Kira
Değeri (USD)
KDV Hariç
9.300.000
21.559.000
6.720.000
KDV Dâhil
10.974.000
25.440.000
7.930.000
1-) Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik güncel pazar değeridir.
2-) KDV oranı %18 kabul edilmiştir.
3-) Rapor içeriğinde 1,-Dolar= 2,3182 –TL olarak kabul edilmiştir.
4-) Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Gayrimenkulün
Torunlar GYO
Hissesi Yıllık Kira
Değeri (TL
15.578.000
18.382.000
KDV Hariç
KDV Dahil
Gayrimenkulün
Pazar Değeri (USD)
Gayrimenkulün
Pazar Değeri (TL)
143.370.000
169.177.000
332.360.000
392.185.000
Gayrimenkulün
Yıllık Kira Değeri
(USD)
Gayrimenkulün
Yıllık Kira Değeri
(TL)
Rapor No: 2014-019-GYO-014
ii
Değerlemede Görev Alan Kişiler
Lisanslı Değerleme Uzmanı
: Dilek YILMAZ AYDIN
Lisanslı Değerleme Uzmanı
: Taner DÜNER
Sorumlu Değerleme Uzmanı
: Neşecan ÇEKİCİ
Rapor No: 2014-019-GYO-014
iii
Uygunluk Beyanı
Raporda sunulan bulgular, değerleme uzmanının sahip olduğu bilgiler çerçevesinde doğrudur.
Raporda belirtilen analizler ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi yoktur ve
gelecekte ilgisi olmayacaktır.
Değerleme uzmanının değerleme konusu gayrimenkul veya ilgili taraflar hakkında hiçbir
önyargısı bulunmamaktadır.
Değerleme raporunun ücreti raporun herhangi bir bölümüne, analiz fikir ve sonuçlara bağlı
değildir.
Değerleme uzmanı, değerlemeyi ahlaki kural ve performans standartlarına göre
gerçekleştirmiştir
Değerleme uzmanı, yeterli mesleki eğitim şartlarına ve tecrübesine haizdir.
Rapordaki analiz, kanaatler ve sonuç değerleri Uluslararası Değerleme Standartları(UDES)
kriterlerine uygun olarak hazırlanmıştır.
Varsayımlar
Raporda belirtilen değer bu raporun hazırlandığı tarihteki değeridir. Değerleme uzmanı bu
değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak ekonomik ve/veya fiziki değişikliklerden
dolayı sorumlu değildir.
Bu rapordaki hiçbir yorum (söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi) hukuki
konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve değerleme uzmanının bilgisinin
ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.
Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili
bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Fakat bunların doğruluğu
için bir garanti verilmez.
Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilebilindiği kadarı ile yer almaktadır.
Kullanılan fotoğraf, harita, şekil ve çizimler yalnızca görsel amaçlıdır, rapordaki konuların
kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır, başka hiçbir amaçla güvenilir
referans olarak kullanılamaz.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut
piyasa koşullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak
yapılmıştır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değişen
piyasa koşullarına bağlıdır ve değerin değişken şartlardan etkilenmesi olasıdır.
Rapor No: 2014-019-GYO-014
iv
Değerleme uzmanı mülk üzerinde veya yakınında bulunan- bulunabilecek tehlikeli veya
sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken
değerin düşmesine neden olacak bu gibi maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile
hiçbir sorumluluk kabul edilmez.
Değerleme raporuna dâhil edilen, geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar veya işletme
tahminleri, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli
istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Dolayısıyla, bunlar gelecekteki koşullara bağlı olarak
değişebilir. Rapor tarihinden sonra meydana gelebilecek ekonomik değişikliklerin raporda
belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk alınmaz.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıştır.
Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalışması yapması mümkün
değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul
edilmiştir.
Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik araştırmalar yapılmadan zemin
sağlamlığı konusu netleştirilemez. Bu nedenle çalışmalarda zemin ile ilgili herhangi bir
olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiştir.
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği"
bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası
olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde
gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel
olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Rapor No: 2014-019-GYO-014
v
ii. İÇİNDEKİLER
1
RAPOR BİLGİLERİ ............................................................................................................................. 1
1.1
Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası ve Türü.................................................................... 1
1.2
Değerleme Raporunu Hazırlayanların ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Bilgileri ................ 1
1.3
Değerleme Tarihi ..................................................................................................................... 1
1.4
Dayanak Sözleşmesi ................................................................................................................ 1
1.5
Raporun
Kurul
Düzenlemeleri
Kapsamında
Değerleme
Amacıyla
Hazırlanıp
Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama ....................................................................................................... 1
2
3
4
ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER....................................................................................... 2
2.1
Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler ........................................................................................ 2
2.2
Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ......................................................................................................... 2
2.3
Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar .................................................... 2
DEĞER TANIMLARI, DEĞERLEME YÖNTEMLERİNİN TANIMI .......................................................... 3
3.1
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı (Pazar Değeri Yaklaşımı) ......................................................... 3
3.2
Maliyet Yaklaşımı..................................................................................................................... 3
3.3
Gelir İndirgeme Yaklaşımı ........................................................................................................ 4
EKONOMİK DURUM, GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU
BÖLGENİN ANALİZİ .................................................................................................................................. 5
5
4.1
Genel ve Sosyo Ekonomik Veriler ............................................................................................ 5
4.2
Gayrimenkul Sektörünün Genel Durumu ................................................................................ 8
4.3
Perakende Gayrimenkul Piyasası............................................................................................. 9
4.4
Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ......................................................................... 10
4.4.1
Bursa İli .......................................................................................................................... 10
4.4.2
Osmangazi İlçesi ............................................................................................................ 12
4.4.3
Osmangazi ve Yakın Çevresi Alışveriş Merkezlerine İlişkin Veriler ................................ 14
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER ......................................................... 15
5.1
Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevresine İlişkin Bilgiler .................................................... 15
5.2
Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ....................................................................................... 17
Rapor No: 2014-019-GYO-014
vi
5.2.1
Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarının Tetkiki ...................................................................... 18
5.2.2
Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler .......... 18
5.2.3
Tapu Kayıtları Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında
Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş.................. 18
5.3
Gayrimenkulün İmar Bilgilerinin İncelenmesi ....................................................................... 19
5.3.1
Gayrimenkule İlişkin Plan, Ruhsat, Şema ve Benzeri Dokümanlar ................................ 19
5.3.2
Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri ......................................................................... 20
5.3.3
Gayrimenkulün Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler,
Kamulaştırma vb.) Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler ................................................. 20
5.3.4
Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin, Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut
Olup Olmadığı Hakkında Görüş..................................................................................................... 20
5.3.5
İmar Bilgileri Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında
Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş.................. 20
5.3.6
Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut
Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin
Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama ............................................................................................. 21
5.4
6
Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri ............................................................................................ 21
5.4.1
Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri ..................................................................... 21
5.4.2
Gayrimenkulün Mahallinde Yapılan Tespitler ............................................................... 22
GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ ...... 24
6.1
Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler ............................. 24
6.2
Swot Analizi ........................................................................................................................... 24
6.3
Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları .... 25
6.4
Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Seçilme Sebepleri ...................... 25
6.4.1
6.4.1.1
Emsal Yaklaşımı ............................................................................................................. 25
Değerlemede Esas Alınan Benzer Satılık Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle
Bunların Seçilmesinin Nedenleri ............................................................................................... 25
6.4.2
Maliyet Yaklaşımı ........................................................................................................... 27
6.4.3
Gelir İndirgeme Yaklaşımı / Geliştirme Yaklaşımı .......................................................... 29
Rapor No: 2014-019-GYO-014
vii
7
6.4.4
Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler ........................................................................ 32
6.4.5
Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri ................................ 32
6.4.6
En Etkin ve En Verimli Kullanım Analizi ......................................................................... 32
6.4.7
Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi ............................................... 33
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ .............................................................................. 34
7.1
Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen
Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması .............................................................................................. 34
7.2
Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri ........ 34
7.3
Gayrimenkulün Şirket Tarafından Yapılan Son Üç Değerlemesine İlişkin Bilgiler.................. 34
7.4
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak
ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı
Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş ................................................................... 35
8
9
SONUÇ .......................................................................................................................................... 36
8.1
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi .................................................................... 36
8.2
Nihai Değer Takdiri ................................................................................................................ 36
EKLER ............................................................................................................................................ 37
Rapor No: 2014-019-GYO-014
viii
1
1.1
RAPOR BİLGİLERİ
Değerleme Raporunun Tarihi, Numarası ve Türü
Rapor Tarihi
: 07.01.2015
Rapor Numarası
: 2014-019-014
Raporun Türü
:Konu gayrimenkulun güncel pazar değerinin Türk Lirası cinsinden
belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
1.2
Değerleme Raporunu Hazırlayanların ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Bilgileri
Raporu Hazırlayan
: Lisanslı Değerleme Uzmanı, Dilek YILMAZ AYDIN
Raporu Kontrol Eden
: Lisanslı Değerleme Uzmanı, Taner DÜNER
Sorumlu Değerleme Uzmanı
: Sorumlu Değerleme Uzmanı, Neşecan ÇEKİCİ
SPK Kapsamı
: Evet
* Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
1.3
Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporu için 11.11.2014 tarihinde çalışmalara başlanmış, 07.01.2015 tarihinde rapor
yazımı tamamlanmıştır.
1.4
Dayanak Sözleşmesi
Bu değerleme raporu şirketimiz ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında 14.10.2014
tarihinde imzalanan dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
1.5
Raporun
Kurul
Düzenlemeleri
Kapsamında
Değerleme
Amacıyla
Hazırlanıp
Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama
Bu değerleme raporu Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır.
1
Rapor No: 2014-019-GYO-014
2
2.1
ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
Değerleme Şirketini Tanıtıcı Bilgiler
Şirketin Unvanı
: EPOS Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.
Şirketin Adresi
: Kore Şehitleri Cad. Yüzbaşı Kaya Aldoğan Sok. Engin İş Merkezi No: 20 Kat:2
Zincirlikuyu / İstanbul
2.2
Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler
Müşteri Unvanı
: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş
Müşteri Adresi
: Rüzgarlıbahçe Mahallesi Selvi Çıkmazı No: 4 34805 Beykoz/İstanbul
2.3
Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
Müşteri tarafından çalışmaya getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. Değerleme
çalışmalarında piyasa araştırmaları, yerinde yapılan tespitler ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığı A.Ş.’nin tarafımıza sağladığı bilgi/belgeler ve ilgili Belediyesi’nde yaptığımız araştırmalar
dikkate alınmıştır.
2
Rapor No: 2014-019-GYO-014
3
DEĞER TANIMLARI, DEĞERLEME YÖNTEMLERİNİN TANIMI
Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler “Emsal
Karşılaştırma (Pazar Değeri Yaklaşımı) Yaklaşımı”, “Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı” ve “Maliyet
Yaklaşımı ” dır.
3.1
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı (Pazar Değeri Yaklaşımı)
Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni
satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve
karşılaştırılabilir
satış fiyatlarında
çeşitli
düzeltmelerin
yapılması
bu
yaklaşımda
izlenen
prosedürlerdir.
Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi
kriterler dâhilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Pazar değeri yaklaşımı; yaygın ve
karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur.
Gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım pazar değeri yaklaşımıdır. Bu
değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip
karşılaştırılabilir örnekler incelenir.
Pazar Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır.
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
Pazardaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu
nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
Gayrimenkulün pazarda makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip
olduğu kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyoekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
3.2
Maliyet Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti
gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.
Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana
geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip
3
Rapor No: 2014-019-GYO-014
olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik
açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde,
mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla
olamayacağı kabul edilir.
Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma
maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra,
aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır.
3.3
Gelir İndirgeme Yaklaşımı
Gelir indirgeme yönteminde gayrimenkulün getireceği net gelir, boş kalma, tahsilât kayıpları ve
işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir.
Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri
kapitalize ederek bugünkü değerini belirler.
Gelir indirgeme yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin,
gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit
Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme
oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır.
Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu
durumda gayrimenkulün geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile
yapılacak giderlerden düşülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, girişimci karları da hesaba
katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır.
4
Rapor No: 2014-019-GYO-014
4
EKONOMİK DURUM, GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VERİLERİ VE GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU
BÖLGENİN ANALİZİ
4.1
Genel ve Sosyo Ekonomik Veriler
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) 2013 sonuçlarına göre 31 Aralık 2013 tarihi itibariyle
Türkiye'nin nüfusu 76.667.864'tür. Bu sayının yüzde 50,18'i (38.473.360) erkeklerden, yüzde 49,81'i
(38.194.504) kadınlardan oluşur.
Türkiye nüfusunun en önemli özelliklerinden biri genç olmasıdır. 0-14 yaş grubu nüfus, toplam
nüfusun yüzde 24,58'ini oluşturur. Ancak bu oran 1965'den beri sürekli azalmakta ve Türkiye toplumu
giderek yaşlanmaktadır. 0-14 yaş grubu 1965'te nüfusun yüzde 41,9'unu oluştururken 2013'te yüzde
24,58'ine karşılık gelmektedir.
Türkiye yıllık nüfus artış hızı binde 13,7’dir. Nüfusun %91,3’ü il ve ilçe merkezlerinde yaşamaktadır.
Türkiye’de ortanca yaş 30,4’dür. 2013 yılı verilerine göre Türkiye nüfunun %96,1’i okur yazardır.
15-64 yaş grubunda bulunan çalışma çağındaki nüfus, toplam nüfusun %67,7’sini (51.926.357 kişi)
oluşturmaktadır. İstihdamın sektörlere göre dağılımı incelendiğinde %57’’sinin hizmetler, %23,6’sının
tarım, %19,4’ü sanayi, %7 inşaat sektöründe istihdam edilmektedir.
Tabloda Türkiye’nin nüfus verileri Türkiye geneli, kent ve kır ölçeğinde incelenmiştir. 2013 ve 2014
verleri karşılaştırılmıştır.
TÜRKİYE
2012
2013
73.604
74.457
54.724
55.608
27.339
28.271
24.821
25.524
2.518
2.747
50
51
45
46
9
10
12
12
KENT
2012
50.397
37.656
18.186
16.167
2.018
48
43
11
11
Kurumsal Olmayan Nüfus (000)
15 ve daha yukarı yaştaki nüfus (000)
İşgücü (000)
İstihdam (000)
İşsiz (000)
İşgücüne Katılma Oranı (%)
İstihdam Oranı (%)
İşsizlik Oranı (%)
Tanım dışı işsizlik oranı (%)
Genç nüfusta (15-24 yaş) işsizlik oranı
(%)
18
19
20
İşgücüne dahil olmayanlar (000)
27.385
27.337
19.470
2012 ve 2013 Nüfus Verileri (Kaynak: TUIK)
KIR
2013
50.885
38.129
18.907
16.736
2.171
50
44
12
12
2012
23.207
17.068
9.153
8.653
500
54
51
6
12
2013
23.572
17.479
9.364
8.788
576
54
50
6
13
21
19.222
12
7.915
14
8.115
Burada 2012 ve 2013 verilerine bakıldığında Türkiye geneli, kent ve kır için sayıca nüfus, işgücü,
istihdam artışı olduğu görülmektedir. Ancak işsizlik de artmıştır. İşgücüne dahil olmayanlar ise kentte
düşüş gösterirken kır nüfusunda artış göstermiştir. Bununla beraber oranlara bakıldığında iş gücüne
5
Rapor No: 2014-019-GYO-014
katılma oranının ve istihdamın kentte artış göstermiş olması dikkat çekmektedir. İşsizlik oranı her üçü
için artmıştır. Genç nüfusta işsizlik oranı ise Türkiye geneli ve kent nüfusu için dikkat çeken bir diğer
konudur.
Ayrıca ikinci bir karşılaştırma, tabloda yer alan 2013 nüfus verilerinin Türkiye geneli kent ve kır
bazında incelenmesidir. Burada Türkiye geneli grafikleri ile kent grafiklerinin dağılım olarak benzerliği
dikkat çekmektedir.
Bu bilgiler ışığında genel ekonomik görünüme ve gayrimenkul sektörüne ilişkin bilgiler verilecektir.
6
Rapor No: 2014-019-GYO-014
Türkiye Ekonomik Görünüm
Küresel ekonomi halen ılımlı bir büyüme trendinde olsa da, büyümenin görünümü zayıf ve dengesiz
seyretmektedir. Daha önce açıklanmış olan, gelişmiş ekonomilere yönelik 2014 büyüme beklentileri
aşağı revize edilmektedir. Euro Bölgesi’ne ilişkin büyüme oranı beklentisi %1,2’den %0,8’e çekilirken,
ABD ve Japonya’da ise sırasıyla %2,6’dan %2,1’e ve %1,2’den %0,9’a doğru aşağı yönlü revizyonlar
söz konusu olmuştur.
Gelişmekte olan piyasalar için de benzer bir tablo söz konusudur. Gelişmekte olan ülkelerde büyüme
sürmekte; ancak büyüme oranları geçmişteki seviyelerin belirgin derecede altında seyretmektedir.
ABD Merkez Bankası Fed’in parasal genişlemesinin sonuna gelinmesi ve artık faiz artırımlarının söz
konusu olması gibi adımlarıyla değişen likidite koşulları gelişmekte olan ülkeleri etkilemiştir. 2014’ün
ilk çeyreğinde beklentilerin altında büyüyen Euro Bölgesi ve Japonya 2014 yılının ilk 9 ayında
beklenilenden düşük bir performans sergilemiştir.
Bu durum merkez bankalarının politikalarına da yansımış olup, Fed’in 2014 başından başlayan varlık
alım programını küçültmesi sürecine devam etmesi, Avrupa Merkez Bankası’nın ek genişleme
adımları atması Japonya’nın da mevcut gevşek politika duruşunu sürdürmesi beklenmektedir.
Uluslararası piyasalarda bu gelişmeler olurken 2014 yılının ilk çeyreğinde Türkiye ekonomisi iç talebin,
özellikle de özel tüketimin etkisiyle büyümesini sürdürmüş, ikinci çeyrekte beklentilerin üzerinde bir
yavaşlama olmuştur. İlk çeyrekteki yıllık %4,7’lik büyüme, ikinci çeyrekte %2,1’e gerilemiş çeyreksel
büyüme ise 2012’nin birinci çeyreğinden bu yana ilk kez daralma göstermiş ve ekonomi bir önceki
çeyreğe göre %0,5 oranında küçülmüştür.
Ekonomideki bu yavaşlamanın nedenleri olarak 2014 Şubat ayında yürürlüğe giren ve tüketimi
kısmaya dönük makro ihtiyati önlemler ile Merkez Bankası’nın Ocak ayı sonunda yaptığı sert faiz
artırımının iç talep, özellikle de tüketim üzerinde etkileri, TL’deki zayıflama gösterilebilir.
TEMEL EKONOMİK GÖSTERGELER
2011
2012
2013
2014*
785,7 Milyon
GSYİH
774 Milyon $
$
820 Milyon $
GSYİH -Kişi Başı
10.604 USD
10.666 USD
10.782 USD
Büyüme
8,50%
2,20%
4,00%
3,50%
Enflasyon
10,50%
6,20%
7,40%
8,50%
-77 Milyar
-48 Milyar
-65,1 Milyar
-63 Milyar
Cari Açık
USD
USD
USD
USD
Cari Açık / GSYİH
9,90%
6,30%
7,90%
6,00%
İşsizlik Oranı
9,80%
9,20%
9,70%
9,90%
Kaynak: TUIK, TCMB, Dünya Bankası (* Tahminler, öngörüler )
2015*
3,90%
7,20%
-65 Milyar
USD
6,20%
9,60%
7
Rapor No: 2014-019-GYO-014
Önümüzdeki dönemde Uluslararası sermaye akımlarının yeniden ABD’yi merkez alması ve doların
güçlenmesi beklenmektedir. Bu durum, özellikle Türkiye gibi finansman ihtiyacı yüksek olan ülkeler
açısından önem taşımakta olup, Avrupa ve Amerikalı yatırımcıların Türkiye’ye olan ilgisini
sınırlamaktadır.
Körfez Bölgesi yatırımcıları büyük ölçüde konut projelerine olan ilgileriyle pazara geri dönmüşlerdir.
Yerel yatırımcılar ise arsa satın alımları ve mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı mülk satışları
konusunda istekli bir tutum sergilemeye devam etmişlerdir.
Gelecek yıl Fed'in faiz artışı ilişkili zorlukların, Türkiye’nin dış finansmana olan bağlılığı göz önüne
alındığında, diğer gelişmekte olan ülkelerle birlikte Türkiye ekonomisini etkilemesi ve 2014 sonu
itibariyle Türkiye'deki düşük ekonomik büyümenin, azalan sermaye girişi, yüksek enflasyon ve faiz
oranları nedeniyle sürmesi bu durumun da iç tüketimi ve yatırım aktivitesini azaltması
beklenmektedir.
4.2
Gayrimenkul Sektörünün Genel Durumu
Türkiye'de inşaat sektörü 2010 yılında yüzde 18,3 ve 2011 yılında yüzde 11,3 gibi yüksek hızlarla
büyüdükten sonra 2012 yılında yüzde 0,6 oranında büyüme göstermiştir. Ekonomik yavaşlamaya
bağlı olarak inşaat sektörünün büyüme performansında da önemli bir yavaşlama ortaya çıkmıştır.
Kamuoyunda "2B Yasası" olarak bilinen "Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine
Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye ait Tarım Arazilerinin
Satışı Hakkında Kanun” kapsamındaki arazilerinin satışları da yasal çerçevesi içinde 2012 yılında
gerçekleştirilmiştir. Ancak satışlar beklentilerin altında kalmış ve inşaat sektörüne etkisi sınırlı
olmuştur.
Kentsel dönüşüm yasası çıkarıldıktan sonra 2013 yılında yasa ile ilgili uygulamaların artmaya
başlaması ile çoğu büyük ölçekli olan kamu altyapı yatırımları ivme kazanmış, yasanın sağladığı
avantajlar da 2013 yılında gayrimenkul sektöründeki büyümeyi yeniden hızlandımıştır.
“Yabancılara Mülk Satışını Düzenleyen Kanun” ile yabancıların gayrimenkul sahibi olmaları üzerindeki
kısıtlamaların kaldırılmasına ilişkin karar özellikle Rusya, Ortadoğu ve Asya'daki yatırımcıların
dikkatlerinin Türkiye’ye yönelmesine sebep olmuş, yabancıların Türkiye’deki gayrimenkul alımları
kademeli olarak artmaya başlamıştır.
2014 yılında gayrimenkul piyasası genellikle dalgalı bir seyir halinde ilerlemiştir. Yüksek iç talep ve
yabancı yatırımcıların bir miktar desteği fiyatların dengede kalmasına sebep olmuş ve 2013 yılı ile
benzer şekilde konut fiyatları ortalama %13-14 lere yakın şekilde yükselme göstermiştir.
8
Rapor No: 2014-019-GYO-014
2014 Yılında ABD Merkez Bankası (FED)’nın gevşek para politikasına son vermesi beklentisi ile faizler
ve TL- Dolar kuru Dolar lehine bir miktar atmış, uluslararası fonlar gelişmekte olan ülkelerdeki
fonlarını azaltma eğilimine girmişse de, Haziran 2014 ‘de Avrupa Merkez Bankası’nın faiz oranlarını
negatife çekmesinin gelecekte fon girişlerine olumlu etkileri olabileceği düşünülmektedir.
Standard & Poor's, "Gelişmekte Olan Ekonomilerde Konut Sektörü" raporunda Türkiye’de halen
konut talebinin arzın üzerinde seyretmekte olduğu, Türkiye konut piyasasının kredi odaklı iç talepten
uzak olarak, daha fazla ihracata dayalı hareket edeceği ve Türkiye'de reel ve nominal konut
fiyatlarının 2014 ve 2015'te yavaşlayacağı "öngörüsüne yer vermiştir.
Türkiye’nin genç nüfusu ve hızlı kentleşme oranı özellikle büyük şehirlerde gayrimenkule olan talebi
her zaman yüksek tutmuştur. Ancak arsa arzının kıstlı olması ve arsa fiyatlarının çok yüksek olması,
müteahhit firmaları genellikle orta-üst gelir grubuna hitap edecek projeler geliştirmeye
yöneltmektedir. Bu durum, hedef kitleyi oldukça kısıtlı tutmakta, orta ve orta-alt gelir grubuna dahil
kesimin geliştirilecek yeni projelere erişimini zorlaştırmaktadır. Gelecekte Türkiye’de gayrimenkul
piyasasının istikrarlı biçimde yükselebilmesinin siyasi ve ekonomik istikrar, yabancı yatırımcının
Türkiye’ye olan ilgisi ve Türkiye ekonomisinin gerçekleştireceği yüksek büyüme oranlarına bağlı
olacağı değerlendirilmektedir.
4.3
Perakende Gayrimenkul Piyasası
Organize Perakende sektörü 1990’lı yıllardan itibaren büyüme sürecine girmiştir. Sektörde bulunan
yerli ve yabancı firmalar büyük bir rekabet içerisindedir. Sektörde gıda dışı perakende sektörünü
alışveriş merkezleri oluşturmaktadır.
Ekonomik kriz öncesi çok hızlı genişlemeye başlayan AVM yatımları kriz ile birlikte bir sindirme
dönemi yaşamış ve AVM yatırımları ertelenmiş ve ötelenmiştir. 2010 yılında ekonomideki hızlı
toparlanma, canlı iç talep, yabancı perakendecilerin katılımı, düşlük faiz oranları ve iyimser beklentiler
ile birlikte AVM yatırımları yeniden canlanmaya başlamıştır. Yerli ve yabancı yatırımcılar AVM
yatırımlarına yeniden hız vermektedir. Türkiye genelinde büyük şehirlerin yanı sıra diğer şehirlerde de
ilave AVM yatırımlarına başlanmakta ve planlanmaktadır. 2011 yılında 39 AVM’nin faaliyete
geçmiştir. 2012 yılı itibariyle yurt çapındaki AVM sayısı 310’u bulmuştur. 2014 yılında yeni AVM
yatırımları ile birlikte AVM sayısı toplamda 334’e ulaşmıştır.
9
Rapor No: 2014-019-GYO-014
4.4
Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi
4.4.1 Bursa İli
Bursa, Marmara Bölgesi'nin Güney Marmara bölümünde yer almaktadır. Marmara Denizi’nin
güneydoğusunda yer alan Bursa, doğuda Bilecik, Adapazarı, kuzeyde Kocaeli, Yalova ve Marmara
Denizi, güneyde Kütahya, batıda Balıkesir illeriyle çevrilidir. Denizden yüksekliği 155 metre olan
Bursa’nın yüzölçümü göller dahil 10.882km²’dir.
Bursa İl Haritası
İlin yüzey şekilleri, birbirlerinden eşiklerle ayrılmış çöküntü alanlarıyla, dağlar halindedir. Çöküntü
alanlarının başlıcalarını İznik ve Uluabat gölleriyle Yenişehir, Bursa ve İnegöl Ovaları oluşturmaktadır.
Toplam yüzölçümü 10.882km² olan Bursa ili topraklarının %17'sini ovalar oluşturmaktadır.
İl sınırları dahilinde Uluabat (1.134km²) ve İznik (298km²) gölleri bulunmaktadır. İlin önemli akarsuları;
Mustafakemalpaşa Çayı, Uludağ'ın güney yamaçlarından doğan ve gene Uludağ'dan kaynaklanan
birçok küçük dere ile beslenen Nilüfer Çayı, Göksu Çayı, Kocadere, Karadere ve Aksu Deresi’dir.
İlin sahip olduğu 135km kıyı bandının 22km’lik kısmı kullanıma uygun olup, diğer kısmı
değerlendirilememektedir.
Bursa İli topraklarının yaklaşık %35’ini dağlar kaplamaktadır. Dağlar genellikle doğu-batı yönünde
uzanan sıradağlar şeklindedir. Bunlar; Orhangazi'nin batısından Gemlik Körfezi’nin batı ucunda
bulunan Bozburun'a doğru uzanan Samanlı Dağları, Gemlik Körfezi’nin güney yüzünü kaplayan ve
Bursa Ovası’nı denizden ayıran Mudanya Dağları, İznik Gölü’nün güneyi, ile Bursa Ovası’nın kuzey
10
Rapor No: 2014-019-GYO-014
kesimleri arasında yer alan Katırlı Dağları, Mudanya Dağları’nın uzantısı olan Karadağ ve Marmara
Bölgesi’nin en yüksek dağı olan Uludağ'dır (2.543m).
Denizden yüksekliği 155m olan Bursa, genelde ılıman bir iklime sahiptir. Ancak, iklim bölgelere göre
de değişiklik göstermektedir. Kuzeyde Marmara Denizi’nin yumuşak ve ılık iklimine karşılık güneyde
Uludağ'ın sert iklimi ile karşılaşılmaktadır.
TUİK 2013 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi sonucuna göre, Türkiye’nin nüfusu 76.667.864 iken,
Bursa il nüfusu 1.371.914 ’ü erkek, 1.369.056 ’si kadın nüfus olmak üzere toplam 2.740.970 ’dir.
Bursa İli, nüfus bakımından İstanbul, Ankara ve İzmir’ den sonra 4. büyük ildir. Türkiye’nin nüfus artış
hızı binde 13,7 iken ilin nüfus artış hızı binde 19,5 ‘dir. İlin sınırları 17 ilçeyi kapsamaktadır.
2013 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre nüfus dağılımı aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
2012
2013
nüfus artış
Toplam Erkek
Kadın
Toplam Erkek
Kadın
hızı %1
Büyükorhan
11.969
5.892
6.077
11.913
5.923
5.990
-4,69
Gemlik
101.257
51.200
50.057 101.389
51.076
50.313
1,3
Gürsu
64.144
32.231
31.913
68.872
34.728
34.144
71,12
Harmancık
7.352
3.540
3.812
7.091
3.432
3.659
-36,15
İnegöl
229.812 115.127 114.685 236.168 118.849 117.319
27,28
İznik
43.425
21.438
21.987
43.287
21.427
21.860
-3,18
Karacabey
79.757
39.752
40.005
80.527
40.301
40.226
9,61
Keles
13.876
6.765
7.111
13.639
6.656
6.983
-17,23
Kestel
48.490
24.129
24.361
51.872
25.815
26.057
67,42
Mudanya
75.344
37.175
38.169
77.461
38.125
39.336
27,71
Mustafakemalpaşa
99.994
49.526
50.468
99.999
49.643
50.356
0,05
Nilüfer
339.667 168.377 171.290 358.265 177.093 181.172
53,31
Orhaneli
22.470
10.972
11.498
22.175
10.857
11.318
-13,22
Orhangazi
75.076
37.620
37.456
75.672
38.019
37.653
7,91
Osmangazi
792.219 397.687 394.532 802.620 403.098 399.522
13,04
Yenişehir
51.837
25.687
26.150
52.132
25.955
26.177
5,67
Yıldırım
631.482 316.776 314.706 637.888 320.917 316.971
10,09
TOPLAM
2.688.171 1.343.894 1.344.277 2.740.970 1.371.914 1.369.056
19,5
İlçeler
Bursa İli TUİK 2013 yılı ADNKS sonuçları
(Kaynak : TUİK-2013)
Türkiye’de nüfus yoğunluğu 100 kişi iken, Bursa İli’nde nüfus yoğunluğu 263 kişi, ortalama hane halkı
sayısı 3,4 kişidir.
Türkiye nüfusu ilk nüfus sayımından (1927) bu yana 5,4 katına çıkarak 76.667.864’e ulaşmıştır. 19272013 dönemindeki süreç incelendiğinde ilk zamanlar yoğun olan köy yerleşiminin yerini şehirleşmeye
bıraktığı ve 1985 yılından itibaren nüfus yoğunluğunun il ve ilçe merkezlerinde yaşamaya başlandığı
11
Rapor No: 2014-019-GYO-014
görülmektedir. Köylerde ikamet eden nüfus azalmaya, şehirlerde ikamet eden nüfus artmaya devam
ettiği için aradaki fark giderek büyümektedir.
Bursa İli’nin nüfus süreci incelendiğinde 1927-2013 yıllara göre 6,85 kat artış görülmektedir. 1970
yılına dek köylerde yaşayan çoğunluk bu tarihten itibaren şehirlerde ikamet etmeye başlamıştır.
Şehirlerde yaşayan nüfus ile köylerde yaşayan nüfusun farkı gün geçtikçe büyümektedir. Yıllara göre
kadın/erkek oranı Türkiye ortalaması ile paralel seyretmektedir.
Türkiye ve Bursa nüfusuna bakıldığında yaş ve cinsiyetlere göre nüfusun 15-34 yaş grubunda
yoğunlaştığı görülmektedir. İlde 15-34 yaş grubu nüfusu 885.276 kişidir. İl nüfusuna oranı %32,30
’dur.
Tarihsel sürece bakıldığında il merkezinde yer alan ilçelerin nüfusları artarken dış kesimlerde kalan
Büyükorhan, Harmancık, Keles ve Orhaneli’nin nüfuslarınında zaman içinde azaldığı görülmektedir.
Ayrıca Gemlik, İznik, Mustafakemalpaşa, Orhangazi ve Yenişehir İlçeleri’nde de nüfus azalması
yaşanmıştır.
Bursa İli, Türkiye ortalamasının üzerinde bir nüfus artışı ile en hızlı gelişen kentlerden biridir. Bu hızlı
nüfus artışının en önemli etkeni devamlı olarak göç almasıdır. İlin göç almasındaki en önemli neden
ise, Bursa'nın ekonomik açıdan, ticaret ve sanayi açısından çok gelişmiş olmasıdır. İl Marmara
Bölgesi’nde İstanbul’dan sonra ticari potansiyel açısından bölgenin en büyük ili durumundadır. İlde
ağırlıklı olarak tekstil, konfeksiyon makine cihaz v.b. ticareti gelişmiştir. Bu kapsamda ilde ticaretle
ilgilenen esnaf ve sanatkârlar ile ticarethane sayıları yüksek düzeylerdedir.
Bursa, ülke ekonomisine sağladığı katma değer açısından İstanbul, Kocaeli ve İzmir'den sonra 4 ncü
sırada yer almaktadır. Türkiye genelinde sosyo-ekonomik gelişmişlik sıralamasında ise Bursa, İstanbul,
Ankara, İzmir ve Kocaeli'den sonra 5’nci sıradadır. Bursa İli çalışan insan sayısı ve işyeri sayısı
bakımından da İstanbul ve İzmir'den sonra Türkiye'de 3. sırada yer almaktadır. Bursa'dan yapılan
ihracat Türkiye ihracatının yaklaşık %15'idir.
Bursa İli toplam 1.081.954 hektar alana sahiptir. Bu alanın 429.850 hektarını tarım yapılan kültür
arazisi oluşturmaktadır. Kültür arazisinde iklim şartlarına bağlı olarak hemen hemen her türlü tarım
ürünü yetiştirilmektedir.
4.4.2
Osmangazi İlçesi
2013 TUİK verilerine göre 802.620 nüfuslu olup 642,88 kilometrekare yüzölçümüne sahip ve 109
mahalle 27 köyden müteşekkil Osmangazi İlçesi, doğuda Gökdere Vadisi ile başlar; batıda Nilüfer
Deresi ve Yeni Mudanya Yolu, kuzeyde Samanlı Dağları, Nilüfer Çayı ve Bursa Ovası’nı içine alan
topraklara sınır oluşturan bölgeyi kapsar. İzmir, İstanbul, Eskişehir yollarının kesiştiği kavşak
12
Rapor No: 2014-019-GYO-014
noktasında bulunan Osmangazi İlçesi ayrıca; Mudanya Limanı’na 31km, Yalova’ya 74km, Gemlik’e
30km uzaklıktadır.
İlçenin denizden yüksekliği ortalama 150 metre olup; Doğu-Batı yönünde uzanan 2.543 metrelik
yüksekliğe sahip Uludağ’ da 25 gün kar yağar ve kar kalınlığı 2,50 metreye kadar ulaşır.
Sosyal ve ekonomik açıdan merkez konumuyla gündüz nüfusu bir milyonu aşan ilçede; aralarında 5
yıldızlı otellerin de bulunduğu 88 otel, 554 restoran, 9 sinema ve alışveriş merkezleri bulunmaktadır.
Bununla birlikte ilçede; otomobil yan sanayi, dokuma sanayi, havlu sanayi, trikotaj sanayi, kundura
sanayi, tarım araçları sanayi, mobilya sanayi, deri, plastik sanayi, makine ve madeni eşya yapımcılığı,
elektrik motoru sanayi, döküm sanayi, marangoz makineleri sanayi, kaynak makineleri sanayi, soba
sanayi, bıçakçılık sanayi çok gelişmiştir. Bunların dışında yağ ve un fabrikaları üretim yapmaktadır.
Osmanlı'nın ilk başkenti olan Bursa'da 14. yüzyılda oluşmaya başlayan ticaret bölgesi ; 16. yüzyılda
han, bedesten ve çarşıların oluşumuyla gelişimini tamamlamıştır. Erken Osmanlı döneminde yapılan
668 yıllık geçmişiyle Hanlar Bölgesi, Bursa'da çarşı yapısının nasıl oluştuğunu göstermesi açısından
önemlidir. Bu bölgedeki hanlar; Balibey Han, Koza Han, Fidan Han, Pirinç Han, İpek Han, Emir Han,
Geyve Han, Galle Han, Çukur(Kütahya) Han, Kapan Han, Tuz Han'dır.
Osmangazi sınırları içerisindeki Yeşil Kuşak Projesi'nin önemli bir ayağını oluşturan Soğanlı Kent Parkı
Bursa'ya yeni bir oksijen ünitesi kazandırmaktadır. 580 bin metrekarelik bir alana yayılan Soğanlı Kent
Parkı'nın içerisinde yürüyüş ve bisiklet yolları, kafeterya, büfeler bulunmaktadır. Yine Soğanlı Kent
Parkı içinde 189 bin metrekarelik alana yayılan Hayvanat Bahçesi, dünya standartları gözetilerek
oluşturulmuştur.
13
Rapor No: 2014-019-GYO-014
4.4.3
Osmangazi ve Yakın Çevresi Alışveriş Merkezlerine İlişkin Veriler
Açılış
Kapalı Kiralanabilir
AVM
Tarihi Alan (m²) Alan (m²)
Kent Meydanı AVM
2008
72.774
25.511
Nilpark AVM
2007
33.500
18.588
Carrefour Bursa AVM 2001 100.000
38.758
As Merkez
2000
55.000
44.500
Küçük ve Orta
Ortalama YemeÖlçekli Mağaza Kira
İçme Alanı Kira
Değeri (USD/m²/ay) Değeri (USD/m²/ay)
55-65
55-70
60-65
60-70
50-60
65-75
25-35
40-50
Bölgenin yakın çevresinde son yıllarda geliştirilmiş kimi önemli AVM projeleri aşağıdaki haritada
verilmektedir.
14
Rapor No: 2014-019-GYO-014
5
5.1
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER
Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevresine İlişkin Bilgiler
Değerlemeye konu olan gayrimenkul, Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Şehreküstü Mahallesi, Cemal Nadir
Caddesi, No:181 Osmangazi / BURSA açık adresinde konumlu; tapu senedi bilgilerine göre, Bursa İli,
Osmangazi ilçesi, Şehreküstü Mahallesi, 6002 Ada, 6 Parsel’de yer alan 9.622,33m² yüzölçümlü arsa
üzerinde geliştirilmiş, “Zafer Plaza AVM” projesidir.
ZAFER PLAZA AVM
Gayrimenkulün Uydu Görünümü
Değerleme konusu ana taşınmaz, ticari hareketliliğin ve yaya trafiğinin yüksek olduğu Cemal Nadir
Caddesi üzerinde yer almakta olup, Bursa’nın ilk alışveriş merkezlerinden biridir. Yakın çevresinde
Heykel Meydanı, Kapalı Çarşı, Hoca İlyas İlköğretim Okulu, Ulucami, Medikal Park Hastanesi, Devlet
Hastanesi ve Devlet Tiyatrosu gibi önemli yerler bulunmaktadır.
15
Rapor No: 2014-019-GYO-014
Zafer Plaza AVM
Ulu Cami
Gayrimenkulün Yakın Çevresinin Uydu Görünümü
Taşınmaza özel taşıt ve toplu taşıma araçlarıyla kolayca ulaşım sağlanabilmektedir. Kimi önemli
konumlara özel taşıt ile yaklaşık uzaklıklar aşağıda verilmiştir.
Konum
Haşim İşcan Caddesi
Heykel Meydanı
Atatürk Stadyumu
Teleferik
Bursa - Yalova Karayolu (D575)
Bursa Otobüs Terminali
Uzaklık
700m
850m
1,5 km
3,6km
4,3km
10,9km
16
Rapor No: 2014-019-GYO-014
5.2
Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri
İli
İlçesi
Mahallesi
Köyü
Sokağı
Mevkii
Pafta No
Ada No
Parsel No
Yüzölçümü (m²)
Maliki
Niteliği
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
Tapu Tarihi
Yevmiye No
Cilt No
Sayfa No
:
:
:
:
Bursa
Osmangazi
Şehreküstü
H22D07A1C
6002
6
9.622,33
Torunlar GYO A. Ş. (8302187/11488932 hisse) (*)
Yol seviyesi altında altı yol seviyesi üstünde dört toplam on katlı
betonarme dükkan depo sinema büro itfaiye (B.H.A) O.P ve ortak alan
24.03.2009 (*)
4623 (*)
1
10
(*)Değerleme konusu gayrimenkul, TAKBİS belgesinde görüldüğü üzere hisseli mülkiyetlidir. Diğer
maliklere ait bilgiler ekteki TAKBİS belgelerinde yer almaktadır. Bazı maliklerin hissesi üzerinde kamu
haczi bulunmakta olup, bu durum Torunlar GYO hissesini etkilememektedir.
Hisseli mülkiyetli gayrimenkullerin alım satım işlemlerinde, hisse sahiplerinin önalım hakkı
bulunmaktadır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu;
a. Önalım hakkı sahibi
Madde 732.- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü
kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre
Madde 733.- Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli
bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra
yapılabilir.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı,
satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle
düşer.
c. Kullanılması
Madde 734.- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
17
Rapor No: 2014-019-GYO-014
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu
giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla
yükümlüdür.
5.2.1
Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarının Tetkiki
Osmangazi İlçesi Tapu Müdürlüğü ’nden alınan ve ekte nüshası sunulan 11.12.2014 tarihli taşınmaz
bilgilerine göre taşınmazın tapu kayıtları üzerinde yapılan incelemede değerleme konusu gayrimenkul
üzerinde aşağıdaki takyidatlar yer almaktadır.
Beyanlar Hanesi:
Necla Güner’in Kadıköy 1.Sulh Hukuk Mah. verilen 16.05.2000 tarih 2000/452-605 esas ve karar sayılı
veraset ilamı tapu ve kadastro Bursa Müd. 01.07.2003 gün 831 sayılı yazıları ile aksi sabit olmuştur.
(01.07.2003 tarih ve 1497 sayılı yazısı)
İrtifak Hanesi:
B:H: Bu parsel aleyhine kamunun lehine E:1.293,53m²’lik kısımda geçit hakkı vardır. Tar: 12.11.1998
Yev: 7480 (Başlama tarihi: 12.11.1998, Bitiş tarihi: 12.11.1998 – Süre: -) (12.11.1998 tarih ve 7480
yevmiye numarası ile)
5.2.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler
Değerleme konusu taşınmazın Torunlar GYO hissesine ait tapu kayıtlarında son üç yıl içinde herhangi
bir değişiklik bulunmamaktadır.
5.2.3 Tapu Kayıtları Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye
Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde bulunan takyidatlar raporun 5.2.1’nci bölümünde verilmiştir.
Sermaye Piyasası Kurulu’nun gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin esaslar tebliğinin 22.
maddesinin “a” bendine göre Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları “Alım satım kârı veya kira geliri elde
etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane
ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı
veya satmayı vaad edebilirler.”
22. maddesinin “b” bendine göre Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları “Portföylerine alınacak her türlü
bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş
olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel,
alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının
veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin
18
Rapor No: 2014-019-GYO-014
olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut
durumuna uygun olması yeterli kabul edilir.”
22. maddesinin “c” bendine göre Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları “Portföylerine ancak üzerinde
ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte
herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu
hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.”
Değerleme konusu taşınmazın Torunlar GYO ‘ya ait hissesinin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
portföyüne alınmasında bir sakınca yoktur.
5.3
Gayrimenkulün İmar Bilgilerinin İncelenmesi
Rapor konusu 6002 Ada 6 Parsel, 20.01.2004 onay tarihli, 1/1000 ölçekli Şehreküstü Mahallesi
Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı Revizyonu’nda “Ticaret Alanı” içerisinde kalmaktadır.
İlgili imar durumunu gösterir belge rapor ekinde sunulmuştur.
Plan notlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki şekildedir;
- İmar parselinin tamamı “Ticaret Alanı”dır. Gerekli otopark alanı bodrum katlarda düzenlenecektir.
Büyükşehir Belediyesi’nce onaylanacak uygulama projesi ve B.K.T.V.K.K’nca onaylanacak gabari ve
siluete göre uygulama yapılacaktır.
- İmar parseli sınırları içinde tabii zemin kotunda kamuya ait yol kullanımı için belediye lehine irtifak
hakkı tesis edilecektir. Yol kotu altında ticaret kullanımında bağımsız bölümler oluşturulabilir.
- İmar parselinin birden fazla sayıda oluşması durumunda, parseller arasında geçiş sağlanmak üzere
irtifak hakkı düzenlenmelidir.
- Trafo alanı bodrum katlarda düzenlenecektir.
5.3.1
Gayrimenkule İlişkin Plan, Ruhsat, Şema ve Benzeri Dokümanlar
Konu gayrimenkul için yapılan çalışmada konu gayrimenkul ile ilgili aşağıdaki belgelere erişilmiştir.
Yapı Ruhsatları:
10.04.2014 tarih ve 392 ruhsat numaralı , “Mağaza, Depo (ticari amaçlı), Sinema Binası, İtfaiye Hzmet
binası ve Garaj binası (yeraltı ve yerüstü)” için verilmiş 24.527m² alanlı Tadilat Ruhsatı,
10.04.2014 tarih ve 392 ruhsat numaralı , “Alışveriş Merkezindeki Restoranlar ve Ortak Alan” için
verilmiş 32.595m² alanlı Tadilat Ruhsatı mevcuttur.
İlk Yapı ruhsatının 29.11.1996 tarih ve 87-43 sayılı olduğu bilgisi, Tadilat Ruhsatı üzerinden alınmıştır.
19
Rapor No: 2014-019-GYO-014
Yapı Kullanma İzin Belgeleri:
27.05.2014 tarih ve 308 ruhsat numaralı , “Mağaza, Depo(ticari amaçlı), Sinema Binası, İtfaiye Hzmet
binası ve Garaj binası (yeraltı ve yerüstü)” için verilmiş 24.527m² alanlı Yapı Kullanma İzin Belgesi,
27.05.2014 tarih ve 308 ruhsat numaralı , “Alışveriş Merkezindeki Restoranlar ve Ortak Alan” için
verilmiş 32.595m² alanlı Yapı Kullanma İzin Belgesi mevcuttur.
Belgenin detayı aşağıda sunulmuştur:
5.3.2
Niteliği
Mağaza
Depo (Ticari Amaçlı)
Sinema Binası
İtfaiye Hizmet Binası
Garaj Binası
Restoranlar
Ortak Alan
Adet
107 Adet
47 Adet
8 Adet
1 Adet
1 Adet
27 Adet
Kapalı Alan
20.594m²
1.665m²
874m²
1.148m²
246m²
2.302m²
30.293m²
TOPLAM
191 Adet
57.122m²
Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri
Değerleme konusu taşınmaz 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’un
yürürlüğe girmesinden önce inşa edildiği için söz konusu kanun kapsamında bulunmamaktadırlar.
5.3.3
Gayrimenkulün Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler,
Kamulaştırma vb.) Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olan Değişiklikler
Konu gayrimenkul ile ilgili tarafımıza ulaşan belgelerde ve yetkili kurumlarda yaptığımız
incelemelerde Osmangazi Belediyesi Planlama Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde herhangi bir
değişiklik meydana gelmediği gözlenmiştir.
5.3.4
Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin, Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup
Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu gayrimenkul ile ilgili olarak İmar Durum Belgesi, Onaylı Mimari Proje, Yapı Ruhsatı
ve Yapı Kullanma İzin Belgesi mevcut olup gerekli tüm izin ve belgeler alınmıştır.
5.3.5
İmar Bilgileri Açısından Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye
Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı parselin güncel imar durumunda ve yapılanma koşullarında
herhangi bir değişklik bulunmamaktadır. Parsel üzerinde mevcut yapılara ait tasdikli mimari proje,
yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgeleri mevcut olup imar bilgileri açısından taşınmazın Sermaye
Piyasası Mevzuatı çerçevesinde Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınmasında bir sakınca
yoktur.
20
Rapor No: 2014-019-GYO-014
5.3.6
Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye
ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı
Olabileceğine İlişkin Açıklama
Söz konusu değerleme çalışması “proje değerlemesi” kapsamında bulunmamaktadır.
5.4
Gayrimenkulün Fiziki Özellikleri
5.4.1
Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri
Değerleme konusu gayrimenkul, Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Şehreküstü Mahallesi, 6002 ada, 6 parsel
no’lu, 9.622,33m² yüzölçümüne sahip, “Yol seviyesi altında altı, yol seviyesi üstünde dört, toplam on
katlı betonarme dükkan depo sinema büro itfaiye (B.H.A) O.P ve ortak alan” niteliklidir. Ayrık
nizamda, betonarme karkas ve çelik konstriksüyon olarak inşa edilmiştir.
Taşınmaz, 6 Bodrum Kat + Zemin Kat + 3 Normal Katlıdır. 6., 5. ve 4. Bodrum katı otopark, 3., 2., 1.
bodrum katları, zemin ve normal katları AVM olarak kullanılmaktadır. Dışarıdan görünen 2 yapı ve
piramit yeraltı katlarında birbiri ile bağlantılıdır. Parselin güney cephesinde kalan yapıda (Cumhuriyet
Caddesi üzerinde) YKM binası, kuzey cephede kalan yapıda sinema ve restoranlar arada yer alan
piramit yapıda ise mağazalar bulunmaktadır. YKM binası ile Zafer Meydanı arasından Cumhuriyet
Caddesi geçmekte, Cumhuriyet Caddesi ile piramit yapı arasında Zafer Meydanı yer almaktadır.
Mevcutta 27.05.2014 tarih ve 308 no.lu iskan belgesine uyumlu olarak inşaa edilmiş olup, toplam
57.122m² kapalı alanlıdır. Alanlarının dağılımı aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
Niteliği
Mağaza
Depo (Ticari Amaçlı)
Sinema Binası
İtfaiye Hizmet Binası
Garaj Binası
Restoranlar
Ortak Alan
Adet
107 Adet
47 Adet
8 Adet
1 Adet
1 Adet
27 Adet
Kapalı Alan
20.594m²
1.665m²
874m²
1.148m²
246m²
2.302m²
30.293m²
TOPLAM
191 Adet
57.122m²
Gayrimenkulün kuşbakışı olarak ortasına denk gelen Piramit alanı güneş ışığından faydalanmak üzere
şeffaf materyalden yapılmıştır. AVM’de kapalı otopark alanları mevcut olup, açık otopark alanı
bulunmamaktadır. Zafer Plaza AVM 1999 yılında faliyete başlamıştır.
21
Rapor No: 2014-019-GYO-014
Konu Gayrimenkulün Cemal Nadir caddesinden görünümü
Yapısal ve İç Mekan İnşaat Özellikleri
Toplam Alan
Yaş
Yapı Tipi
Çatı Sistemi
Nizamı
Kat Adedi
Dış cephe
Elektrik
Isıtma Sistemi
Su
Kanalizasyon
Asansör
Havalandırma Sistemi
Yangın Merdiveni
Yangın Söndürme Sistemi
Park Yeri
Zemin
Duvar
Doğrama
Tavan
Aydınlatma
Ses sistemi
5.4.2
57.122,00m²
15 yıl
Betonarme, çelik konstrüksiyon
Teras çatı
Ayrık nizam
10 katlı (6 Bodrum + Zemin + 3 Normal Kat)
Silikon esaslı dış cephe kaplama malzemesi
Şebeke
Merkezi
Şebeke
Şebeke
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut (Kapalı)
Seramik, granit, beton, epoksi
Saten boya, fayans, cam giydirme
Alüminyum
Asma tavan
Spot aydınlatma
Mevcut
Gayrimenkulün Mahallinde Yapılan Tespitler
Konu gayrimenkul; Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Şehreküstü Mahallesi, 6002 ada, 6 parsel no’lu,
9.622,33m² yüzölçümüne sahip arsa üzerinde konumludur.
AVM’nin yer aldığı bölge, eski bir yerleşim yeridir.
Yapı merkezi bir konumda, önemli ana arterlere ve kamu kurum ve kuruluşlarına yakın
konumdadır. Ulaşım kolay bir şekilde sağlanmaktadır. Değerleme konusu taşınmaz ticaret
sektörü açısından hareketli bir bölgede yer almaktadır.
Söz konusu parselin Cemal Nadir ve Cumhuriyet Caddesi’ne cephesi bulunmaktadır.
22
Rapor No: 2014-019-GYO-014
Değerleme konusu taşınmazın; şehir merkezinde oluşu sebebiyle bilinirliği ve reklam
kabiliyeti yüksektir.
Değerleme konusu parsel, düzgün olmayan bir geometrik şekle sahip olup, topografik olarak
hafif meyillidir.
Değerleme konusu Zafer Plaza AVM’nin hizmete giriş tarihi 1999’dur.
Zafer Plaza AVM, betonarme karkas ve çelik konstriksüyon yapı tarzında, ayrık nizamda, 6
bodrum + zemin + 3 normal kat olmak üzere toplam 10 katlı olarak inşa edilmiş olup, toplam
brüt 57.122m² kapalı alana sahiptir.
Zafer Plaza AVM içerisinde havalandırma ile ısıtma ve soğutma sistemleri, ses sistemi, müşteri
ve servis asansörleri, yangın alarm ve söndürme sistemleri yer almaktadır.
Zafer Plaza AVM’de yalnızca kapalı otopark alanı mevcuttur.
Parselin sınırlarını belirleyici herhangi bir çit, duvar vb. bulunmamaktadır.
Parselin, bina oturumları dışında kalan alanlarında kısmen parke taşı kaplı olup, yer yer yeşil
alan bulunmaktadır. Açık otopark alanı yoktur.
Merkezi konumu nedeniyle hafta içi ve hafta sonları ziyaretçi yoğunluğu yüksektir.
Mağaza ve Yeme-içme ile ilgili dükkan alanlarının doluluk oranlarının %100 e yakın olduğu ve
bu bölümde hizmet veren dükkanların nispeten yabancı marka veya büyük zincir markalar
oldukları gözlenmiştir.
23
Rapor No: 2014-019-GYO-014
6
6.1
GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER VE GAYRİMENKULÜN DEĞER TESPİTİ
Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
Söz konusu değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan bir faktör
bulunmamaktadır.
6.2
Swot Analizi
Güçlü Yönler
AVM’nin yeri, konumu, algılanabilirliği ve satış pazarlama kabiliyeti yüksektir.
Toplu taşıma durakları gayrimenkule yürüme mesafesinde konumludur.
Tesis ana arterlerin keşisim noktasında bulunmaktadır. Ulaşım ve erişilebilirlik imkanları
geniştir.
Yakın çevresinde konut ve ticari amaçlı kullanılan gayrimenkuller bulunmaktadır.
Değerleme konusu AVM’de tercih gören markaların mağazaları bulunmaktadır.
Zayıf Yönler
Son yıllarda alışveriş merkezinin etki bölgesinde inşa edilen yeni AVM projeleri, müşteri
kitlesinin tercihlerini de bu doğrultuda etkilemektedir.
Fırsatlar
İmar fonksiyonu “Ticaret Alanı” şeklindedir.
Faaliyete yaklaşık 15 sene önce başlayan AVM, bölgede halen birinci derecede tercih
edilebilecek konumdadır.
Taşınmaza ulaşım tüm toplu taşıma araçları ile kolaylıkla sağlanmaktadır.
Tehditler
Konu alışveriş merkezine yakın mesafede bulunan yeni alışveriş merkezleri rekabeti
arttırmıştır.
Yerel ve globalde gerçekleşen ekonomik değişiklikler, gayrimenkul sektörünü de doğrudan
etkilemektedir. Bu durumun bölgeye yapılması planlanan yatırımları geciktirme ihtimali
bulunmaktadır.
24
Rapor No: 2014-019-GYO-014
6.3
Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi İle Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları
Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi bu değerleme çalışmasında kullanılmamıştır.
6.4
Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Seçilme Sebepleri
Bu değerleme çalışmasında değerleme konusu taşınmaz ticari nitelikli olması sebebi ile “Gelir
İndirgeme Yaklaşımı” ve “Maliyet Yaklaşımı” kullanılmıştır. Maliyet Yaklaşımında arsa değerine
ulaşabilmek amacı ile ise “Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı” kullanılmıştır.
6.4.1
Emsal Yaklaşımı
Taşınmazın mahallinde yapılan araştırmalarda rapor konusu taşınmaza benzer konum, nitelik ve aynı
yapılanma koşullarında yakın zamanda satışı gerçekleşmiş arsa emsali bulunamamıştır. Pazarda
satışta olan satılık arsa emsalleri büyüklük, konum, pazarlık payı gibi düzeltmeler sonucunda
değerleme konusu arsalar için birim arsa değerine ulaşılmıştır.
6.4.1.1 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satılık Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri İle Bunların
Seçilmesinin Nedenleri
Değerleme konusu parselin yakın civarında satışı gerçekleşmiş ve halen satışta olan benzer imarlı bina
emsalleri aşağıda tabloda gösterilmiş olup, emsallerde bina maliyeti düşülerek arsa değerinde
ulaşılmıştır.
İmar Durumu Emsal
Konut
Konut
Sit
Sit
-
Büyüklük (m²) İstenen Satış Bedeli(USD)
3 kat
5 kat
11 kat
3 kat
114
126
768
153
İstenen Birim Satış Fiyatı (USD/m²)
202.128 (475.000TL)
119.149 (280.000TL)
1.276.596 (3.000.000TL)
382.979 (900.000TL)
1.773 (4.167TL)
946 (2.222TL)
1.662 (3.906TL)
2.503 (5.882TL)
İmar
Durumu
Kapalı alan
(m²)
Arsa
(m²)
İstenen Satış Bedeli
(USD/m²)
İstenen Arsa Birim Satış
Fiyatı(USD/m²)
Konut+
Ticaret
Ticaret
129
120
65
40
297.872 (700.000TL)
170.213 (400.000TL)
4.211 (9.896TL)
3.553 (8.350TL)
Bulunan satılık arsa emsalleri için yapılan görüşmelerde mülkler ile ilgili sözlü olarak yaklaşık
konumları pazarlık payları ve imar durumları hakkında bilgi alınmıştır.
-
Yapılan görüşmelerde, bölgede ticari imarlı boş parsel bulunmadığı ancak söz konusu parselin
arsa metrekare değerinin 4.500,-USD/m² ile 5.000,-USD/m² aralığında olabileceği, konut imarlı
25
Rapor No: 2014-019-GYO-014
arsaların daha yoğunlukta olduğu, daha kötü konumda, konut imarlı arsa metrekare değerinin
1.500,- USD/m² ile 2.000,- USD/m² civarında olabileceği tespit edilmiştir.
-
Söz konusu taşınmazın emsallere oranla yaya ve araç trafiğinin daha yoğun olduğu bir bölgede
yer alması ve mevcut inşaat hakkının çok yüksek olması göz önünde bulundurulmuştur.
-
Mevcut emsaller kendi aralarında elemeden geçirilerek konum, büyüklük, emsal olarak benzer
olan ve değer aralığı olarak kümeleşme gösteren emsaller konu gayrimenkuller için düzeltme
çalışmasına tabi tutulmuştur.
Düzeltme
Kriterleri:
Büyüklük (m²)
İstenen Satış
Fiyatı (ABD$)
İstenen Birim
Fiyatı
(ABD$/m²)
Pazarlık Payı
Emsal İçin
Düzeltme
Gerçekleşmesi
Muhtemel Birim
Satış Değeri
(ABD$/m²)
Büyüklük İçin
Ayarlama
Konum İçin
Düzeltme
Düzeltilmiş
Değer
Ağırlıklandırılmış
Düzeltilmiş
Değer
Ortalama Birim
Satış Değeri
(ABD$/m²)
Emsal 1
Emsal 2
Emsal 3
Emsal 4
Emsal 5
Emsal 6
114
126
153
65
40
202.128
119.149
768
1.276.59
6
383.979
297.872
170.213
1.773
946
1.662
2.503
4.211
3.553
5%
5%
5%
5%
5%
5%
3
3
3
3
1,5
1
5.053,05
5.584,95
2.979,90
5.235,30
7.884,45
6.632,33
-15%
-15%
-10%
-15%
-15%
-15%
5%
5%
5%
5%
5%
10%
4.984,57
2.659,56
4.947,36
7.036,87
5.919,35
3.488,16
15,00%
15,00%
10,00%
10,00%
25,00%
25,00%
4.696,92
Seçilen emsaller arasında yapılan düzeltme çalışmaları sonucunda konu gayrimenkuller için kabul
edilen birim arsa satış fiyatı olarak ~4.750 USD/m²’ye ulaşılmıştır. Ulaşılan bu değer gayrimenkul
geliştirme yaklaşımında birim arsa değeri olarak kullanılmıştır.
26
Rapor No: 2014-019-GYO-014
6.4.2 Maliyet Yaklaşımı
Konu gayrimenkulün değerine ulaşmak için maliyet (yerine koyma) yaklaşımı uygulanmıştır. Maliyet
yaklaşımı ile ilgili yapılan kabuller aşağıda yer almaktadır.
Miktar
m2 / adet
BİNA MALİYETLERİ
AVM
İskana Dahil Alan
Ortak Alan
Garaj ve İtfaiye Alanı
Birim Maliyet
USD/m2
25.435
30.293
1.394
800
850
250
Arsa Alanı (m²)
Kiralanabilir Alan (iskana tabi) (m²)
9.622,33
25.435
55.728
Şirket Muhasebe Kayıtlarına Göre Kiralanabilir Alan (m²)
Garaj ve İtfaiye Alanı (m²)
1.394
Toplam AVM Alanı* (m²)
57.122
Toplam inşaat alanına ulaşılırken, iskâna tabi alışveriş merkezi alanı ve şirket tarafından beyan edilen
kiralanabilir alan dikkate alınmıştır.
•
Alışveriş merkezi için kiralanabilir alan birim maliyeti 800 USD/m² olarak kabul edilmiştir.
•
Zemin üzerinde oluşturulan kiralanabilir alan dışında yer alan ortak alanların birim maliyeti
850 ABD$/m² kabul edilmiştir.
•
Garaj ve İtfaiye Alanı için kiralanabilir alan birim maliyeti 250 USD/m² olarak kabul edilmiştir.
Yukarıda yer alan kabullere göre oluşturulan maliyet ve nakit akış tabloları aşağıda verilmiştir.
BİNA MALİYETLERİ
AVM
İskana Dahil Alan
Ortak Alan
Kapalı Otopark Alanı ve Kapalı Alanlar
Miktar
Birim
Maliyet
Toplam
Maliyet
m2 / adet
USD/m2
USD
800
850
250
20.348.000
25.749.050
348.500
25.435
30.293
1.394
TOPLAM BİNA MALİYETİ,USD
BİNA DIŞI MALİYETLER,USD
Peyzaj Alanı
Altyapı
46.445.550
9.622,33
50
150.000
481.117
27
Rapor No: 2014-019-GYO-014
TOPLAM BİNA DIŞI MALİYETLER,USD
TOPLAM BİNA VE BİNA DIŞI MALİYETLER,USD
DİĞER MALİYETLER
Mimarlık &Mühendislik Ücretleri
Yatırımcı Sabit Giderleri
Proje Yönetim Giderleri
Yapı Denetim Ücreti
Yasal İzinler ve Danışmanlık
Pazarlama Harcamaları
Dekorasyon Desteği
Müteahhit Ücreti
631.117
47.076.667
1,50%
1%
2%
3%
3%
2%
2%
10%
706.150
470.767
941.533
1.412.300
1.412.300
941.533
941.533
4.707.667
TOPLAM DİĞER MALİYETLER,USD
11.533.783
TOPLAM GELİŞTİRME MALİYETİ, USD
GİYDİRİLMİŞ BİRİM MALİYET, USD/m²
AMORTİSMAN (%20) DÜŞÜLMÜŞ BİNA DEĞERİ, USD
Arsa Birim Satış Değeri
Arsa Değeri (6002 ada 6 parsel)
58.610.450
1.026
46.888.360
$4.750
45.706.068
Arsa + Bina Değeri, USD
Torunlar GYO 8302187/11488932 hissesinin Değeri, USD
92.594.428
66.911.028
Konu gayrimenkulün 31.12.2014 tarihi itibari ile “Maliyet Yöntemi”ne göre piyasa değeri 92.594.428
USD (214.652.403 TL) Torunlar GYO 8302187/11488932 hissesinin değeri 66.911.028 USD
(155.113.028 TL) olarak belirlenmiştir.
28
Rapor No: 2014-019-GYO-014
6.4.3
Gelir İndirgeme Yaklaşımı / Geliştirme Yaklaşımı
Değerleme konusu taşınmazın gelir getiren ticari bir mülk olması nedeniyle geliştirme yöntemi
kullanılmıştır. Geliştirme yönteminde konu gayrimenkullerin sahip oldukları mevcut imar durumları
ile geliştirildiği kabul edilmiştir. Gayrimenkul üzerinde AVM projesi geliştirilerek bu süreçte oluşan
inşaat maliyetleri, altyapı maliyeti, çevre tanzimi ve peyzaj maliyeti gider, alınan kiralar ise gelir olarak
yıllara sair nakit akışı oluşturulur. Oluşturulan nakit akışı belirlenen iskonto oranı ile indirgenerek
gayrimenkullerin net bugünkü değerine ulaşılmıştır.
Gelir İndirgeme Yöntemi İçin Kabuller:
Gayrimenkul için mevcut doluluk oranı tarafımıza Torunlar GYO A.Ş. tarafından sağlanan
belgeler doğrultusunda ana kiracı, büyük mağaza ve restoranlar için %100, küçük mağazalar
için %95 kabul edilmiştir.
Alışveriş Merkezi projesi için tarafımıza Torunlar GYO A.Ş. tarafından sağlanan bilgilere göre
toplam kiralanabilir brüt alan 21.267m² olarak kabul edilmiştir. Kiralanabilir alan dağılımı
aşağıdaki tabloda verilmiştir.
Ana Kiracı Kiralanabilir Alan (m2)
Mağazalar Kiralanabilir Alan
(m2)
Küçük Mağaza
Restoran Kiralanabilir Alan (m2)
Kiralanabilir Alan
(m²)
6.380
5.955
7.443
1.489
Torunlar GYO A.Ş. tarafından sağlanan kiralama bilgilerine göre mevcut kiralanmış alan
21.267m²’dir.
Doluluk oranının ilk projeksiyon yılında ana kiracı, büyük mağaza ve restoranlar için %100,
küçük mağazalar için %95, 10. İşletme yılında ise ana kiracı, büyük mağaza ve restoranlar için
%100, küçük mağazalar için %95 olacağı kabul edilmiştir.
Diğer gelirlerin (baz istasyonu, stand, depo, ATM, otopark, taksi..vb.), AVM Kiralanabilir Alan
Kira Geliri Toplamının %12’si olacağı kabul edilmiştir.
AVM yönetim giderlerinin kiralanabilir alan başına 12,88 $ olduğu hesaplanmıştır. Yönetim
giderlerinin %62’lik kısmı kiracılara yansıtılmaktadır. Bu oran yıllar içerisinde artarak yönetim
giderlerinin daha büyük bir kısmının kiracılar tarafından karşılanmasını sağlamaktadır.
Emlak vergisi değeri olarak 160.975 USD ve sigorta bedeli olarak 67.185 USD hesaplanmıştır.
Her iki değerin de yıllar bazında %3 oranında artacağı öngörülmüştür.
AVM yıllık toplam gelirinin %1,5’i kadarı yenileme fonu olarak ayrılmaktadır.
29
Rapor No: 2014-019-GYO-014
10. İşletme yılından sonra gayrimenkulün satıldığı kabul edilmiştir. Kapitalizasyon oranı %8
olarak kabul edilmiştir.
Değerleme çalışmasında 10 yıllık USD bazlı Eurobond tahvili oranı olan %4,5 “Risksiz Getiri
Oranı” olarak alınmıştır.
Projeksiyonda indirgeme oranı %9,5 olarak belirlenmiştir.
Çalışmalar sırasında gelir ve maliyetler hesaplamaları Dolar cinsinden hesap edilmiş olup,
döviz kuru olarak 26.12.2014 tarihli Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası döviz alış kuru olan
2,3182 TL kabul edilmiştir.
Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.
Çalışmalarda ABD’nin son 10 yıllık enflasyon endeksi incelenerek oranı ortalama enflasyon
oran olan %3 yıllık kira artış oranı olarak kullanılmıştır.
Çalışmalara, IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil
edilmemiştir.
Takip eden sayfada konu gayrimenkul için geliştirilmiş nakit akışı verilmiştir.
30
Rapor No: 2014-019-GYO-014
Yıllık Ortalama Doluluk Oranı(%)
Yıllar
0,98
0,98
0,98
0,98
0,98
0,98
0,98
0,98
0,98
0,98
0. Yıl
1. Yıl
2. Yıl
3. Yıl
4. Yıl
5. Yıl
6. Yıl
7. Yıl
8. Yıl
9. Yıl
10. Yıl
31.12.2014
31.12.2015
31.12.2016
31.12.2017
31.12.2018
31.12.2019
31.12.2020
31.12.2021
31.12.2022
31.12.2023
31.12.2024
0%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
Kira Artış Oranı
Ana Kiracı
Ortalama Birim Kira Değeri (USD/m²/ay)
Yıllık Doluluk Oranı %
Yıllık Kiralanan Dükkan Alanı (m²)
Toplam Kira Geliri (USD/ay)
Toplam Ana Kiracı Kira Geliri (USD/yıl)
18,0
18,5
19,1
19,7
20,3
20,9
21,5
22,1
22,8
23,5
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
6.380
6.380
6.380
6.380
6.380
6.380
6.380
6.380
6.380
6.380
114.840
118.285
121.834
125.489
129.253
133.131
137.125
141.239
145.476
149.840
1.378.080
1.419.420
1.462.008
1.505.868
1.551.036
1.597.572
1.645.500
1.694.868
1.745.712
1.798.080
BÜYÜK MAĞAZA
Ortalama Birim Kira Değeri (USD/m²/ay)
Yıllık Doluluk Oranı %
Yıllık Kiralanan Dükkan Alanı (m²)
Toplam Kira Geliri (USD/ay)
Toplam Büyük Mağaza Kira Geliri (USD/yıl)
37,0
38,1
39,3
40,4
41,6
42,9
44,2
45,5
46,9
48,3
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
5.955
5.955
5.955
5.955
5.955
5.955
5.955
5.955
5.955
5.955
220.335
226.945
233.753
240.766
247.989
255.429
263.092
270.984
279.114
287.487
2.644.020
2.723.340
2.805.036
2.889.192
2.975.868
3.065.148
3.157.104
3.251.808
3.349.368
3.449.844
MAĞAZA
Ortalama Birim Kira Değeri (USD/m²/ay)
62,0
63,9
65,8
67,7
69,8
71,9
74,0
76,3
78,5
80,9
Yıllık Doluluk Oranı %
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
95%
Yıllık Kiralanan Dükkan Alanı (m²)
Toplam Kira Geliri (USD/ay)
Toplam Mağaza Kira Geliri (USD/yıl)
7.071
7.071
7.071
7.071
7.071
7.071
7.071
7.071
7.071
7.071
438.402
451.554
465.101
479.054
493.425
508.228
523.475
539.179
555.355
572.015
5.260.824
5.418.648
5.581.212
5.748.648
5.921.100
6.098.736
6.281.700
6.470.148
6.664.260
6.864.180
RESTAURANT
Ortalama Birim Kira Değeri (USD/m²/ay)
Yıllık Doluluk Oranı %
Yıllık Kiralanan Dükkan Alanı (m²)
Toplam Kira Geliri (USD/ay)
Toplam Restaurant Kira Geliri (USD/yıl)
AVM Kiralanabilir Alan Kira Geliri Toplamı
Diğer Gelirler (Led TV, ATM, Baz İst., Taksi , Stand, Depo vb Gelirleri (USD/yıl)
Toplam Gelirler
72,0
74,2
76,4
78,7
81,0
83,5
86,0
88,6
91,2
93,9
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
1.489
1.489
1.489
1.489
1.489
1.489
1.489
1.489
1.489
1.489
107.208
110.424
113.737
117.149
120.664
124.283
128.012
131.852
135.808
139.882
1.286.496
1.325.088
1.364.844
1.405.788
1.447.968
1.491.396
1.536.144
1.582.224
1.629.696
1.678.584
10.569.420
10.886.496
11.213.100
11.549.496
11.895.972
12.252.852
12.620.448
12.999.048
13.389.036
13.790.688
1.268.330
1.306.380
1.345.572
1.385.940
1.427.517
1.470.342
1.514.454
1.559.886
1.606.684
1.654.883
11.837.750
12.192.876
12.558.672
12.935.436
13.323.489
13.723.194
14.134.902
14.558.934
14.995.720
15.445.571
AVM GİDERLERİ
AVM Birim İşletme Gideri (USD/m²)
AVM Toplam Gerçekleşen İşletme Gideri
Kira Sözleşmelerine Göre Kiracılarından Alınacak İşletme Gideri Oranı
12,88
13,26
13,66
14,07
14,49
14,93
15,37
15,83
16,31
16,80
3.285.752
3.384.324
3.485.854
3.590.429
3.698.142
3.809.087
3.923.359
4.041.060
4.162.292
4.287.160
62%
63%
64%
65%
66%
67%
68%
70%
70%
70%
Kira Sözleşmelerine Göre Kiracalardan Alınacak İşletme Gideri
2.037.166
2.132.124
2.230.946
2.333.779
2.440.774
2.552.088
2.667.884
2.828.742
2.913.604
3.001.012
İşetme Tarafından Üstlenilmesi gerekli İşletme Giderleri
1.248.586
1.252.200
1.254.907
1.256.650
1.257.368
1.256.999
1.255.475
1.212.318
1.248.688
1.286.148
Emlak Vergisi
160.975
165.804
170.779
175.902
181.179
186.614
192.213
197.979
203.919
210.036
Bina Sigortası
67.185
69.200
71.276
73.415
75.617
77.886
80.222
82.629
85.108
87.661
Yenileme Fonu
177.566
182.893
188.380
194.032
199.852
205.848
212.024
218.384
224.936
231.684
Toplam Giderler
1.654.312
1.670.098
1.685.342
1.699.998
1.714.017
1.727.346
1.739.933
1.711.310
1.762.650
1.815.529
Net İşletme Geliri
10.183.439
10.522.778
10.873.330
11.235.437
11.609.472
11.995.848
12.394.968
12.847.624
13.233.071
13.630.042
AVM Dönem Sonu Değeri
Net Nakit Akışı
Kümülatif Nakit Akışı
175.486.788
0
10.183.439
10.522.778
10.873.330
11.235.437
11.609.472
11.995.848
12.394.968
12.847.624
13.233.071
189.116.830
10.183.439
20.706.216
31.579.546
42.814.983
54.424.455
66.420.302
78.815.271
91.662.894
104.895.965
294.012.795
31
Rapor No: 2014-019-GYO-014
AVM NET BUGÜNKÜ DEĞER HESABI
Risksiz Getiri oranı
4,50%
Proje Riski
4,50%
İNDİRGEME ORANI
9,00%
NET BUGÜNKÜ DEĞER (USD)
148.382.512
NET BUGÜNKÜ YAKLAŞIK DEĞER (USD)
148.380.000
NET BUGÜNKÜ YAKLAŞIK DEĞER (TL)
343.975.000
NET BUGÜNKÜ YAKLAŞIK DEĞER TORUNLAR GYO PAYI
(USD)
107.220.000
NET BUGÜNKÜ YAKLAŞIK DEĞER TORUNLAR GYO PAYI
(TL)
248.557.000
6.4.4
4,50%
4,50%
5,00%
5,50%
9,50%
10,00%
143.369.863 138.577.970
143.370.000 138.580.000
332.360.000 321.256.000
103.600.000 100.140.000
240.166.000 232.145.000
Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
Değerlemeye konu alışveriş merkezi vasıflı taşınmazın gelir getirici mülk olması nedeniyle bir yıllık kira
gelirleri hesaplanmıştır.
Konu taşınmazın elde edeceği bir yıllık kira geliri, gelir indirgeme yaklaşımı hesabında oluşturulan bir
yıllık net gelir olarak kabul edilmiştir. 2015 yılı için elde edilecek olan net kira gelirinin değerleme
gününde indirgenmesi ile mülkün bir yıllık kira geliri hesaplanmıştır.
Tarih
Bir Yıllık Kira Geliri
31.12.2014 31.12.2015
0
10.183.439
Bir Yıllık Yaklaşık Kira Değeri (USD)
Bir Yıllık Yaklaşık Kira Değeri (TL)
Bir Yıllık Yaklaşık Kira Değeri Torunlar GYO Payı (USD)
Bir Yıllık Yaklaşık Kira Değeri Torunlar GYO Payı (TL)
9.300.000
21.559.000
6.720.000
15.578.000
6.4.5
Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
Söz konusu değerleme çalışması “proje değerlemesi” kapsamında bulunmamaktadır.
6.4.6
En Etkin ve En Verimli Kullanım Analizi
Değerleme konusu taşınmazın imar durumu ve yapılaşma şartları ile uyumlu mevcut (Alışveriş
Merkezi olarak) geliştirilmesinin en etkin ve verimli kullanım olduğu değerlendirilmektedir.
32
Rapor No: 2014-019-GYO-014
6.4.7
Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
Konu taşınmaz faal olarak AVM olarak işletilmekle birlikte tek bağımsız bölüm üzerine kurulu ve tek
malike sahiptir. Taşınmazın tek bir bağımsız bölüm ve tek bir mülk olması nedeniyle bölünmüş
kısımlar bulunmamaktadır. Bu sebeple konu mülkün tamamının değeri takdir edilmiştir.
33
Rapor No: 2014-019-GYO-014
7
7.1
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla
İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması
Bu değerleme çalışmasında değerleme konusu taşınmazın “Alışveriş Merkezi” nitelikli gayrimenkul
olması sebebiyle Emsal Karşılaştırma yaklaşımı Maliyet Yaklaşımı ve Gelir İndirgeme yaklaşımı
kullanılmıştır. Yeterli piyasa bilgisine haiz olunan durumlarda “Emsal Karşılaştırma” yöntemi arsa
nitelikli gayrimenkuller için güvenilir bir değerleme yöntemi olarak kabul edilmektedir.
Konu mülkün maliyet yöntemine göre arsa ve bina değeri yaklaşık olarak 92.594.000 USD
(214.652.000 TL) olarak belirlenmiştir. Bu değer üzerinden Torunlar GYO A.Ş. aite hissenin değeri ise
66.911.000 USD (155.113.000 TL) olarak belirlenmiştir.
Konu mülkün gelir getirici ticari nitelikli bir mülk olması sebebiyle gelir indirgeme yöntemi
kullanılmıştır. Konu mülk gibi ticari nitelikli ve gelir getirici mülklerin değerlemesinde gelir indirgeme
yaklaşımı daha doğru sonuçlar vermektedir. Gelir indirgeme yöntemine göre konu mülkün değeri
yaklaşık olarak 143.370.000 USD (332.360.000 TL) olarak bulunmuştur. Bu değer üzerinden Torunlar
GYO A.Ş. aite hissenin değeri ise 103.600.000 USD (240.166.000 TL) olarak belirlenmiştir.
Sonuç olarak, değerleme konusu taşınmazın mevcut durumu, konumu, mevcut imar durumu, gelir
getiren bir mülk olması gibi özellikleri dikkate alındığında Gelir İndirgeme Yöntemine göre belirlenen
değerin, taşınmazın piyasa değerini daha iyi yansıtacağı kanaatine varılmıştır.
Taşınmazın incelenen sigorta poliçelerine göre, taşınmazın sigorta değeri 270.650.315 TL olarak
hesaplanmıştır.
7.2
Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari bilgilerden raporda bulunmayan herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
7.3
Gayrimenkulün Şirket Tarafından Yapılan Son Üç Değerlemesine İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlar için daha önce şirketimiz tarafından yapılan herhangi bir değerleme
çalışması bulunmamaktadır.
34
Rapor No: 2014-019-GYO-014
7.4
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak
ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası
Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerlemeye konu 6002 ada, 6 parsel sayılı, 9.622,33m² yüzölçümlü ana taşınmaz üzerinde yer alan
gayrimenkulün 8302187/11488932 hissesinin sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde portföye
“Alışveriş Merkezi” olarak dahil edilmesinde bir engel bulunmamaktadır.
35
Rapor No: 2014-019-GYO-014
8
SONUÇ
8.1
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme uzmanlarının mevcut durum ile en etkin ve verimli kullanım analizine ve raporda belirtilen
tüm hususlara katılıyorum.
8.2
Nihai Değer Takdiri
Taşınmazların bulunduğu yer, civarının teşekkül tarzı, alt yapı ve ulaşım imkânları, cadde ve sokağa
olan cephesi, alan ve konumu, yapının inşaat nizamı, sistemi, yaşı, işçilik ve malzeme kalitesi, tesisat
durumu, hava – ışık – manzara durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış
ve mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Buna bağlı olarak değeri aşağıdaki şekilde takdir
edilmiştir.
31.12.2014 Tarihi İtibariyle
KDV Hariç
KDV Dahil
KDV Hariç
KDV Dâhil
Gayrimenkulün
Pazar Değeri (USD)
Gayrimenkulün
Pazar Değeri (TL)
143.370.000
169.177.000
332.360.000
392.185.000
Gayrimenkulün
Yıllık Kira Değeri
(USD)
Gayrimenkulün
Yıllık Kira Değeri
(TL)
9.300.000
10.974.000
21.559.000
25.440.000
Gayrimenkulün
Torunlar GYO
Hissesi Pazar
Değeri (USD)
103.603.000
122.252.000
Gayrimenkulün
Torunlar GYO
Hissesi Pazar
Değeri (TL)
240.172.000
283.403.000
Gayrimenkulün
Torunlar GYO
Hissesi Yıllık Kira
Değeri (USD)
6.720.000
7.930.000
Gayrimenkulün
Torunlar GYO
Hissesi Yıllık Kira
Değeri (TL
15.578.000
18.382.000
1-) Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik güncel pazar değeridir.
2-) KDV oranı %18 kabul edilmiştir.
3-) Rapor içeriğinde 1,-Dolar= 2,3182 –TL olarak kabul edilmiştir.
4-) Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.
Durumu ve kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız.
Dilek YILMAZ AYDIN
Taner DÜNER
Neşecan ÇEKİCİ
Lisanslı Değerleme Uzmanı
Lisanslı Değerleme Uzmanı
Sorumlu Değerleme Uzmanı
36
Rapor No: 2014-019-GYO-014
9
EKLER
1. Tapu Fotokopileri
2. Onaylı Takyidat Belgesi
3. Onaylı İmar Durum Belgesi
4. Yapı Ruhsatları
5. Yapı Kullanım İzin Belgesi
6. Mimari Projesi
7. Emlak Vergi Bildirimi Belgesi
8. Sigorta Poliçesi
9. Fotoğraflar
10. Özgeçmişler
11. SPK Lisans Örnekleri
37
Rapor No: 2014-019-GYO-014