GAYRİMENKUL FİNANSMAN PİYASALARINDA YENİ BİR SOLUK

GAYRİMENKUL FİNANSMAN PİYASALARINDA YENİ BİR SOLUK: GAYRİMENKUL YATIRIM
FONLARI
DOÇ.DR. ALİ HEPŞEN
İ.Ü. İşletme Fakültesi
Finans Anabilim Dalı
Öğretim Üyesi
Gayrimenkul yatırım fonları (GYF), gayrimenkul satın alarak oluşturdukları portföylere ilişkin
“katılım payları”, tasarruf sahiplerine satarak, tasarruf sahibinin kira ve değer artışı gibi
gayrimenkul kazancı elde etme imkanını sağlayan yapılardır. Aslında gayrimenkul yatırım
fonları, yatırımcılara, bu imkânı tanıyarak, hem gayrimenkul pazarına anlamlı bir rekabet
getirmesi düşünülmekte hem de ilgili katılım belgeleri ikinci piyasalarda satılacağından,
sermaye piyasalarının gelişmesine katkıda bulunması planlanmaktadır.
3 Ocak 2014 tarihi itibariyle Sermaye Piyasası Kurumunun hazırladığı ve yürürlüğe koyduğu
“Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği” ile birlikte ile ülkemizde gayrimenkul
yatırım fonları ilk defa hukuki alt yapıya kavuşturulmuştur. İlgili tebliğ, fonların kurulmasına,
faaliyetlerine, nitelikli yatırımcılara satışına ve faaliyetlerine ilişkin esasları ayrıntılı olarak
düzenlemektedir. Yurt dışında sıklıkla görülen ve daha çok kurumsal yerli ve küresel
yatırımcılara yönelik kurulan bu tür fonlar, gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesine
imkan sağlayan, büyük ölçekli gayrimenkullere likidite kazandıran, yatırımcıları ve
gayrimenkul sahiplerini buluşturan sermaye piyasası kurumlarıdır.
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği incelendiğinde ilgili tebliğ ile birlikte;
1. Gayrimenkul yatırım fonları (GYF) portföy yönetim şirketleri ile gayrimenkul portföy
yönetim şirketleri tarafından kurulabilecek olup, GYF katılma payları nitelikli
yatırımcılara satılacaktır.
2. GYF toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması
zorunludur.
3. Gayrimenkul yatırımları arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi,
depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkul olabilecektir..
4. GYF portföyündeki varlıkların, uluslararası uygulamalara paralel şekilde bağımsız bir
portföy saklayıcısı tarafından saklanması gerekmektedir.
5. GYF, sadece tapuya tescil ve tescile bağlı değişiklik, terkin ve düzeltme işlemleri ile
sınırlı olarak tüzel kişiliği haiz addolunmuştur.
6. Fonların asgari portföy büyüklüğünün katılma paylarının satışına başlandığı tarihi
müteakip en geç bir yıl içerisinde 10.000.000 TL’ye ulaşması zorunludur.
7. Fonların süreli veya süresiz olarak kurulmalarına imkan tanınmıştır.
8. Fon içtüzüğünde yer verilmesi kaydıyla portföyün gayrimenkul yatırımlarından oluşan
bölümüne ilişkin performans ücreti alınmasına imkan sağlanmıştır.
9. Gayrimenkul yatırımlarının değerlemesinin asgari olarak her takvim yılı sonu itibari ile
Kurulca uygun görülen değerleme kuruluşlarınca yapılması zorunlu tutulmuştur.
Diğer taraftan, yurt dışında kurulmuş ve ülkemizde de faaliyette bulunan gayrimenkul yatırım
fonlarının faaliyet yapılanmasını incelediğimizde, bunların ülkemizdeki yeni dönem için
kılavuzluk niteliğinde olacaklarını söylemek de mümkündür. Ülkemizdeki yabancı fonlara
baktığımızda, gayrimenkul yatırımlarında öncelikle yatırım yapılacak ülkenin piyasa
araştırması, birim satış fiyatlarının gözlenmesi, ülke ekonomisinin gidişatı ve ülke
politikalarını göz önüne alınması gibi birçok araştırma neticesinde en az riski ve en çok
getiriyi sağlayacak şekilde yatırım yapmayı hedefledikleri görülmektedir.
Türkiye’deki gayrimenkul piyasalarına fon sağlayarak giren şirketlerin yapılacak projeye göre
2 ile 3 yıl (bu süreye deneme süresi de denilmektedir), büyük projelerde ise 5 ile 7 yıllık
(doyum süresi de denir) bir dönemin sonunda o projeden çıkmayı planladıkları
görülmektedir. Bu durum ilgili bölgenin hızla gelişmesi ile birlikte uzun zamanda doyuma
ulaşmasına da sebep olmaktadır. Ayrıca, artan gayrimenkul fiyatlarının ve kira artışlarının
ülke milli gelir düzeyinin üstüne çıkması, o bölgede yatırım yapılmasının zorlaşmasına ve yeni
yatırım bölgelerine kayılmasını da doğurmaktadır.
Yazımızda da belirttiğimiz gibi, gayrimenkul yatırım fonlarının ülke ekonomisine katkısı
oldukça büyüktür. Yapmış oldukları yatırımlarla girmiş oldukları bölgeyi canlandırmakta ve
gelişimini sağlamaktadırlar. Diğer taraftan, fonların gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile
karşılaştırıldıklarında yatırımcılara daha avantajlı bir yapı sunması da beklenmektedir.
Özellikle GYO’ların kurumlar vergisinden istisna tutulmasındaki temel beklenti yeni yatırım
yapmaları ve elde etmiş oldukları satış ve kira gelirlerini yatırımcılarla temettü şeklinde
paylaşmalarıdır. GYO’ların temettü verimlerini incelediğimizde diğer sektörlere kıyasla göreli
olarak düşük kaldıklarını, GYF’larının ise bu boşluğu doldurabileceklerini söylemek
mümkündür.