31.12.2014 - Torunlar GYO

Transkript

TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
31.12.2014 YÖNETİM KURULU FAALİYET RAPORU
İÇİNDEKİLER
1-
Şirket Profili
2-
Vizyon, Misyon ve Hedeflerimiz
3-
Yönetim Kurulu Üyelerimiz
4-
Şirketimizin Sermaye ve Ortaklık Yapısı
5-
Kar Dağıtım Politikası
6-
GYO Mevzuatındaki Değişiklikler
7-
Kurumsal Yönetim İlkelerinin Belirlenmesine ve Uygulanmasına İlişkin Tebliğ
8-
Önsöz
9-
01 Ocak – 31 Aralık 2014 Hesap Döneminin Değerlendirilmesi
10-
Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Beyanı
1101 Ocak – 31 Aralık 2014 Hesap Dönemine ait Konsolide Finansal Tablolar ve
Dipnotları
Rüzgarlıbahçe Mah. Selvi Çıkmazı No.4 34805 Beykoz - İstanbul
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 2 / 113
YÖNETİM KURULU FAALİYET RAPORU
RAPORUN DÖNEMİ: 01.01–31.12.2014 tarihli hesap dönemi
Bu rapor, 13.06.2013 tarihli ve 28676 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe
giren Sermaye Piyasası Kurulu’nun İşletmeler tarafından Düzenlenecek Finansal
raporlar ile Bunların Hazırlanması ile İlgililere Sunulmasına İlişkin İlke, Usul ve Esasları
Tebliği’nin 8. Madde hükmü uyarınca düzenlenmiş olup, Şirketimizin 01.01.201431.12.2014 dönemi itibari ile işletme faaliyetlerinin değerlendirilmesi ve
yatırımcılarımıza bilgi verilmesi amacını taşımaktadır.
Merkez Adresi
Beykoz/İstanbul
Kavacık, Rüzgarlıbahçe Mah. Selvi Çıkmazı No:4 34805
Telefon No
(0216) 425 20 07
Faks No
(0216) 425 03 12
Internet Adresi
www.torunlargyo.com.tr
Elektronik Posta Adresi
[email protected]
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 3 / 113
1.
Şirket Profili
Ticari Unvanı
: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim
Şirketi
Kuruluş tarihi
: 20.09.1996
GYO dönüşüm tarihi
: 21.01.2008
Çıkarılmış sermayesi
: 500.000.000 TL
Kayıtlı sermaye tavanı
: 1.000.000.000 TL
Halka arz tarihi ve halka arz fiyatı
: 18.10.2010/3.27 TL
Şirket merkezi
: İstanbul
İstanbul Ticaret Sicil no
: 353242
Ticaret Sicil Memurluğu
: İstanbul
Vergi Dairesi
:Anadolu Kurumlar VD - 9460032851
İşlem Gördüğü Borsa
: Borsa İstanbul A.Ş.
İşlem Sembolü
: TRGYO
1977’den beri Türk gayrimenkul piyasasında faaliyet gösteren Torunlar Grubu olarak,
1996’da gayrimenkul sektöründeki faaliyetlerimizi perakende, konut, ofis ve otel
geliştirme projeleriyle genişletmek üzere Torunlar GYO’nun öncü şirketi olan Toray
İnşaat’ı kurduk. Şirketimiz 2008 yılında Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına dönüşmüştür.
Şirketimizin amacı, perakende, konut, eğlence ve ofis amaçlı gayrimenkul geliştirme
projelerine yatırım yapmaktır.
Torunlar GYO, kaynak bulma, arazi alımı, proje finansmanı, izin alım, tasarım, inşaat
denetimi, satış ve pazarlama dahil olmak üzere proje geliştirme ve yönetiminin tüm
aşamalarında faaliyet göstermektedir. Şirketimiz, bu temel hizmetlerin yanı sıra,
projelerin tamamlanmasının ardından da kiracı karması ve kira yönetimi, kira
yapılandırma, yenileme ve genişletme çalışmaları, alışveriş merkezlerinde ziyaretçi
trafiğini, doluluk oranlarını ve kira gelirini azami düzeye getirmeyi amaçlayan diğer
faaliyetleri yürütmektedir.
Şirketimizin Türkiye gayrimenkul sektöründeki kapsamlı deneyimi ve bilgisi Torunlar
GYO’ya, kentsel gelişim, demografik eğilimler ve hedef pazarlardaki potansiyel müşteri
profili hakkında net bir bakış açısı kazandırırken, geliştirmeye uygun arsaları avantajlı
fiyatlara satın alma imkanı veren geniş bir çevre sağlamaktadır. Yerel belediyeler,
yükleniciler, satıcılar ve sektördeki diğer katılımcılarla kurulan köklü ilişkiler,
Şirketimize, arsalara ve uluslararası geliştirme şirketlerinin erişiminin olmadığı bazı
geliştirme fırsatlarına erişimin önünü açmaktadır. Torunlar GYO, bunun yanı sıra
alışveriş merkezlerinde kiracı karmasını oluşturmak için kapsamlı bir yurtiçi ve
uluslararası marka perakende ağına ve konut geliştirme projeleri için geniş bir müşteri
tabanına sahiptir. Ayrıca Torun Ailesi’nin Türk piyasasındaki güçlü itibarından
yararlanmakta olan Torunlar GYO, kiracıları, müşterileri ve Türk gayrimenkul
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 4 / 113
piyasasının diğer katılımcılarının Torunlar ismiyle ilişkilendirdikleri kalite ve güven
anlayışıyla faaliyetlerini sürdürmektedir.
Torunlar GYO’nun odaklandığı başlıca alan, İstanbul, Bursa, Antalya, Samsun ve Ankara
gibi kentsel bölgelerde geniş ila çok geniş kapsamlı, sınıfının en iyisi alışveriş
merkezlerinin geliştirilmesi ve varlık yönetimidir. 31.12.2014 itibariyle 15 gayrimenkul,
1 gayrimenkul geliştirme projesi ve 4 iştirakten oluşan portföyün arasında çalışır
durumdaki yedi alışveriş merkezi ve toplam 371.875 m2 BKA bulunmaktadır. 154.456
m2 toplam BKA’ya (Brüt Kiralanabilir Alan) ile Türkiye’nin ikinci büyük AVM’si olan
Mall of İstanbul projesi 23 Mayıs 2014’te açıldı ve 66.000 m2 BKA’ya sahip Torun
Tower 30 Haziran 2014’te kiracımız Denizbank’a teslim edildi ve 1 Kasım 2014’te
Denizbank Genel Müdürlüğü olarak faaliyete geçti. Eski Ali Sami Yen Stadyumu üzerinde
geliştirilecek projenin inşaat izni 03.08.2012’de alındı ve inşaat devam ediyor.
Özelleştirme Yüksek Kurulu tarafından ihalesi onaylanan Paşabahçe eski Tekel İçki
Fabrikasının arsasının da tapusu 19.09.2012’de alındı ve portföye dahil oldu.
28.06.2013’te İstanbul Eyüp’te Kiptaş’a ait 515.977 m2 arsa üzerinde kat karşılığı proje
geliştirmek üzere sözleşme imzalandı. Mall of Istanbul’un yanındaki 18.208 m2
parselde 18 Aralık 2014’te inşaat ruhsatı alınarak tek kulede otel+ofis projesine
başlanmıştır. 31.12.2014 itibariyle 7.2 milyar TL konsolide toplam varlıkları içinde
%81.2’sini gayrimenkuller ve gayrimenkul projeleri oluşturmaktadır. Büyüme
potansiyeli yüksek konut, ofis, otel gibi, çeşitli karma kullanım amaçlı geliştirme
projeleri ve proje geliştirilecek arsalar da varlıklar bünyesinde yer almaktadır.
2.
Vizyon, misyon ve hedeflerimiz
Vizyon:
Torunlar GYO markasını, AVM, eğlence merkezi, konut, ofis, otel, lojistik merkezi, ticari
ve sınai bina vb. çok amaçlı yaşam ve iş merkezi yatırımları yapma, geliştirme ve
yönetme konularında dünyada ve Türkiye’de aranan marka haline getirmek, yüksek
getirili yatırımlar yapmak. Şeffaflığı ve güvenilirliği ön planda tutarak istikrarlı şekilde
büyümeyi sağlamak.
Misyon
•
Konut, ofis, otel, alışveriş merkezleri gibi insanı hedef alan yaşam merkezleri
geliştirme konusunda kaliteli yaşam standardı ile eşdeğer en güvenilir isim olmak,
•
Planladığımız ve planlayacağımız projelerimizde müşterilerimizin ihtiyaçlarını,
tercihlerini azami ölçüde karşılayan ve faydalarını maksimize eden konut, alışveriş, otel,
eğlence ve iş merkezleri projeleri geliştirmek ve inşa etmek,
•
Ödüllendirici ve tatmin edici bir iş ortamı sağlayarak en iyi çalışanları çekmek ve
korumak.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 5 / 113
Stratejik hedefler:
Şirket aşağıdaki stratejileri izleyerek rekabet avantajı sağlamayı hedeflemektedir:
•
Perakende tabanlı karma kullanım projelerini geliştirmek ve alışveriş
merkezlerinde odaklanmaya devam etmek,
•
Alışveriş merkezlerinin aktif ve dinamik yönetimi,
•
Gayrimenkul sektörlerindeki gelişmeleri takip etmek,
•
Yüksek büyüme ve gelişme potansiyeli taşıyan bölge seçeneklerinde ve
gayrimenkul çeşitlerinde fırsatları değerlendirmek,
•
Kriz yönetimi geliştirmek ve bu sayede krizleri fırsata çevirmek,
•
Sektörde öncü rol oynamak, örnek alınacak projeler geliştirmek,
•
Gayrimenkul sektöründeki teknolojik gelişmeler ile diğer teknolojik gelişmeleri
yeni projelerde kullanarak yaşamı kolaylaştıran alanlar yaratmak,
•
Teknoloji sayesinde sektörü çağın ötesine taşımak,
•
Uluslararası danışmanlık ve know-how ile yerel tecrübelerimizi birleştirerek
geleceğin projelerini inşa etmek,
•
Hissedarlarımıza en yüksek getiriyi kazandırmak için değer artıran fırsatları
yakından izlemek,
•
Sektördeki konumunu güçlendirerek en yüksek kar payı dağıtan güvenilir ve
yatırımcının tercih ettiği bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı olmak.
Torunlar GYO Yönetim Kurulu; aldığı stratejik kararlarla, Şirket’in risk, büyüme ve getiri
dengesini en uygun düzeyde tutarak akılcı ve tedbirli risk yönetimi anlayışıyla Şirket’in
öncelikle uzun vadeli çıkarlarını gözeterek, Şirket’i idare ve temsil etmektedir. Yönetim
Kurulumuz; Torunlar GYO stratejik hedeflerini tanımlamakta, ihtiyaç duyulan insan ve
finansal kaynakları belirlemekte ve yönetimin performansını denetlemektedir.
Torunlar GYO Yönetim Kurulu, yılda 4 defa yaptığı stratejik toplantılarla, Koç
Topluluğu’nun üçer aylık dönemler itibarı ile finansal performansını bütçeye göre
karşılaştırmalı olarak takip ederken; stratejik konulardaki gelişmeleri de takip eder ve
idari yapının önerilerini de dikkate alarak yeni stratejiler geliştirir ve yatırım kararları
alır.
3.
Yönetim Kurulu
Şirketimiz Yönetim Kurulu Üyelerinin yetki ve sorumlulukları Türk Ticaret Kanunu’nun
ilgili maddeleri ve Şirket Ana Sözleşmesi’nin 15., 16. Ve 17. Maddesinde düzenlenmiş
olup, buna göre:
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 6 / 113
“Şirket, yönetim kurulu tarafından yönetilir ve dışarıya karşı temsil ve ilzam olunur.
Yönetim kurulu, Türk Ticaret Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu ve ilgili diğer
mevzuatla ve genel kurulca kendisine verilen görevleri ifa eder.
Yönetim kurulu görev süresini aşan sözleşmeler akdedebilir.
Şirket tarafından verilecek bütün belgelerin ve Şirket'i ilzam edecek her türlü sözleşme,
bono, çek ve benzeri tüm evrakların geçerli olabilmesi için, bunların; Şirket unvanı
altına atılmış ve Şirket'i ilzama yetkili en az iki kişinin imzasını taşıması gereklidir.
Şirket’i kimlerin ilzama yetkili olacağı, Yönetim Kurulu tarafından tespit, tescil ve ilan
olunur.”
Yönetim Kurulu gerek yasa, gerekse işbu ana sözleşme ile kendisine yüklenen görev ve
sorumlulukları yerine getirirken, kendi sorumluluğunu bertaraf etmeksizin, Türk Ticaret
Kanununun 367. maddesi uyarınca hazırlayacağı bir iç yönerge ile yönetimi kısmen veya
tamamen yönetim kurulu üyesi olan veya olmayan bir veya birkaç kişiye (murahhaslara)
devretmeye yetkilidir. Yönetim Kurulu, hazırlayacağı bu iç yönerge ile murahhasların yetki
ve sorumluluklarını tayin eder ve Yönetim Kurulu’na tanınmış olan her türlü yetki ve
sorumluluğu, yine Yönetim Kurulu’nun tespit edeceği şartlar, hükümler ve kısıtlamalar
dâhilinde ilgili kişilere devredebilir ve gerekli gördüğünde bu yetkilerin tamamını veya bir
kısmını değiştirip tadil edebilir veya geri alabilir. Türk Ticaret Kanununun 375. maddesi
saklıdır.
Türk Ticaret Kanunu’nun 370. maddesi çerçevesinde Yönetim Kurulu temsil yetkisini
Yönetim Kurulu üyesi olan veya pay sahibi ya da yönetim kurulu üyesi olmaları zaruri
bulunmayan bir veya birkaç kişiye bırakabilir. Ancak böyle bir durumda en az bir yönetim
kurulu üyesinin temsil yetkisinin olması şarttır.
Yönetim Kurulu, uygun göreceği konularda kendi üyeleri ve/veya üyesi olmayan
kişilerden oluşan danışma, koordinasyon, iç denetim ve benzeri nitelikte komiteler veya
alt komiteler oluşturulabilir. Komitelerin başkan ve üyelerinin, toplantı düzenleme,
çalışma ve raporlama esasları Yönetim Kurulu tarafından tayin edilir, düzenlenir ve
değiştirilir.
Yönetim kurulu komitelerinin faaliyet ve çalışma esasları konusunda detaylı bilgi
şirketimizin web sitesinde “Yatırımcı İlişkileri Bölümü” kısmında yer almaktadır.
Yönetim Kurulu toplantılarının gündemi, yönetim kurulu başkanı tarafından diğer
yönetim kurulu üyeleri ve şirket üst yönetimi ile görüşülerek tespit edilir. Yönetim
kurulu işlerin gerektirdiği ölçüde toplanmaktadır. 2014’te alınan karar sayısı 53
olmuştur.
29.05.2014 tarihinde gerçekleştirilen 2013 yılı Olağan Genel Kurul Toplantısında, 1 yıl
süreyle görev yapmak üzere seçilen ve toplam yedi kişiden oluşan Yönetim Kurulu
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 7 / 113
aşağıda listelenmiştir. Genel Kurulda Ali Coşkun yerine Haluk Sur ve bağımsız üye
Mehmet Mumcuoğlu yerine Aziz Yeniay yeni yönetim kurulu üyeleri olarak
seçilmişlerdir.
Sermaye Piyasası Kurulu Seri: VI, No:11 sayılı tebliğin 18. Maddesi gereği bağımsız
yönetim kurulu üyeleri Ali Alp ve Aziz Yeniay’dır.
Yönetim Kurulu üyelerine genel kurulda kararlaştırılan ücret dışında, huzur hakkı, prim,
ikramiye gibi mali menfaat sağlayacak haklar tanınmamıştır. Bağımsız yönetim kurulu
üyelerinin ücretlendirilmesinde hisse senedi opsiyonları veya şirketin performansına
dayalı ödeme planı uygulanmamaktadır. Yıl içerisinde Şirketin, Yönetim Kurulu
üyelerine borç verme, kredi kullandırma, lehine kefalet verme vb. işlemleri olmamıştır.
2013 yılında Genel Kurul’da bağımsız üyeler dahil yönetim kurulu üyelerine aylık net
3.500 TL huzur hakkı ödenmesine karar verilmiştir. 2014 yılında üst yönetime ücret ve
prim olarak 1.371.000 TL fayda sağlanmıştır.
Adı Soyadı
Ünvanı
İletişim Bilgileri
Aziz TORUN
Yönetim Kurulu
Başkanı ve Genel
Müdür
[email protected]
Kuruluştan
itibaren
Mehmet TORUN
Yönetim Kurulu
Başkan Vekili
-
03.05.2010
Yunus
TORUN
Yönetim Kurulu
Üyesi
[email protected]
21.01.2008
Mahmut
KARABIYIK
Yönetim Kurulu
Üyesi
[email protected]
21.01.2008
Haluk SUR
Yönetim Kurulu
Üyesi
[email protected]
29.05.2014
Prof. Dr. Ali ALP
Bağımsız
Yönetim Kurulu
Üyesi
[email protected]
Bağımsız üye
08.02.2010
Aziz YENİAY
Bağımsız
Yönetim Kurulu
Üyesi
[email protected]
Bağımsız üye
29.05.2014
Emre
Bağımsızlık
Durumu
Atanma Tarihi
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 8 / 113
AZİZ TORUN
Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdür
1950'de Erzincan - Kemah'ta doğdu. İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi'nden 1975'te
mezun oldu.
1976-1982 yıllarında Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı'nda iş müfettişliği yaptı.
1982'de görevinden ayrılarak iş hayatını özel sektörde sürdürme kararı aldı. Bir süre
sonra Torunlar Şirketler Topluluğu kuruldu. Aynı zamanda Torunlar Şirketler
Topluluğu'nu oluşturan şirketlerin bir bölümünün yönetim kurulu başkanlığını ve
yönetim kurulu üyeliğini yapmaktadır.
Mehmet TORUN
Yönetim Kurulu Başkan Vekili
1953'te Erzincan Kemah'ın Ağaçsaray köyünde doğdu. Genç yaşta iş hayatına
başlayarak büyük bir başarı için gereken adımları attı.
Halen Torunlar Şirketler Topluluğu'nun bünyesinde bulunan; Torunlar Gıda San. ve Tic.
A.Ş., Torunlar Enerji San. ve Tic. A.Ş., Başkent Doğalgaz Dağıtım A.Ş. ve Kütahya Şeker
Fabrikası A.Ş.'de Yönetim Kurulu Başkanı, Torun Yapı San. Tic. A.Ş., Nokta İnşaat A.Ş.'de
Yönetim Kurulu Başkan Vekili, Netsel Turizm A.Ş.'de Yönetim Kurulu Üyesi olarak
devam etmektedir. Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. kurucu
ortaklarındandır.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 9 / 113
Yunus Emre TORUN
Yönetim Kurulu Üyesi
1980'de İstanbul'da doğdu. 2002'de Marmara Üniversitesi, İktisadi İdari Bilimler
Fakültesi İktisat Bölümü'nde 4 yıllık lisans eğitimini tamamlayarak mezun oldu.
27.01.2015’de pazarlama ve satış genel müdür yardımcılığı görevinden istifaen
ayrılmıştır. Halen Torunlar Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş.'de Yönetim Kurulu Üyesi ve
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'de Yönetim Kurulu Üyesi olarak çalışıyor.
İngilizce biliyor.
Mahmut KARABIYIK
1961'de Afyon- Sincanlı'da doğdu. 1982'de İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi'nden
mezun oldu.
1983'teki avukatlık stajının ardından ağırlıklı olarak ticaret hukuku, şirketler hukuku,
banka ve sermaye piyasası hukuku, icra-iflas hukuku alanlarında avukatlık yapıyor.
Haluk SUR
1973 yılında eğitimine başladığı B.Ü. Mühendislik Fakültesi'nden 1978 yılında İnşaat
Mühendisi olarak mezun olmuştur. B.Ü. Çevre Bilimleri Enstitüsü'nde lisansüstü
çalışmasını tamamlayarak Yüksek Mühendis unvanını almıştır. 1981 yılında NATO
bursuyla University of Washington'da Çevre Mühendisliği alanında çalışmalarını
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 10 / 113
sürdürmüştür. 1982-83 yıllarında askerlik görevi esnasında T.C. Milli Savunma Bakanlığı
NATO Enfrastrüktür Daire Başkanlığı'nda Merkez Kontrol Mühendisi olarak çalışmıştır.
1983-91 yılları arasında Kurucusu ve Genel Müdürü olduğu Yapı Teknik İnşaat şirketinde
görevini sürdürmüştür. 1991-99 yılları arasında İhlas Holding Gayrimenkul Geliştirme ve
İnşaat Grup Başkanlığında İcra Kurulu Üyesi olarak görev yapmıştır. 1999-2006 İhlas
GYO'nun kurucu Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdürü olarak GYODER'de 2004
yılında Başkan Yardımcılığı ve 2005-2007 yıllarında Başkanlık görevini yürütmüştür.
Urban Land Institute (ULI) Türkiye Başkanı, Cushman&Wakefield Türkiye Yönetim
Kurulu Başkanı, Gulf Property Marketing GPM Yönetim Kurulu Başkanı, ÇEDBİK Yönetim
Kurulu Başkanı, Öztaş İnşaat Yönetim Kurulu Üyeliği, KONUTDER Kurucu Yönetim Kurulu
Üyeliği, GYODER Yönetim Kurulu Üyeliği görevlerini halen sürdürmektedir.
Prof. Dr. Ali ALP
Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi
1964 yılında Rize'de doğdu. 1987'de Ankara Üniversitesi'nden işletme lisansıyla mezun
oldu. 1991'de Marmara Üniversitesi'nde yüksek lisansını ve 1995'te Ankara
Üniversitesi'nde işletme doktorasını tamamladı.
1987'de Hazine ve Dış Ticaret Müsteşarlığı'nda uzman yardımcısı olarak başladığı iş
hayatında 1988 – 1996 arasında Sermaye Piyasası Kurulu'nda Uzman, 1996'dan sonra
Ekonomiden Sorumlu Devlet Bakanı Müşaviri, Başbakanlık'ta ve Kültür ve Turizm
Bakanlığı'nda Müsteşar Yardımcısı, Emlak GYO'da Yönetim Kurulu Başkanı ve TRT'de
Yönetim Kurulu Üyesi olarak görev yaptı.
Akademik tarafta da doçent ve daha sonra profesör unvanını alan Ali Alp, halen Bilkent
Üniversitesi ve TOBB Ekonomi ve Teknoloji Üniversitesi İşletme Bölümü'nde öğretim
üyesi olarak ders veriyor.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 11 / 113
Aziz YENİAY
Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi
1963'de Malatya'da doğdu. Yıldız Teknik Üniversitesi İnşaat Mühendisliği Bölümünde
Lisans ve Yüksek Lisans Eğitimini tamamladı. Serbest mühendislik ve müteahhitlik
yaptıktan sonra; 1992 yılında Güngören'den Meclis Üyesi seçilmiş, 1992 yılında Esenler,
1999 Yılında Zeytinburnu ilçelerinde meclis üyeliklerine devam etmiştir. 1995-2009
yılları arasında 9 yıl süreyle İstanbul Büyük Şehir Belediyesi İmar Komisyonu Başkanlığı,
2004 yılından Mart 2014 yerel seçimlerine kadar 2 dönem Küçükçekmece belediye
başkanlığı görevlerini üstlenmiş, 2014 seçimlerinde aday olmayarak serbest çalışmaya
başlamıştır. Görev yaptığı sürelerde; planlı kentleşme, kentsel risklerin azaltılması, kent
ve kentlilik bilinci, oluşturulması, yeşil binalar ve çevresel değerler, kentlerin bütüncül
planlanması, kentsel dönüşüm projeleri, sürdürülebilir kentler ve kentsel yaşam
alanında pek çok çalışmanın planlama, proje ve uygulanmasını yürütmüştür. Halen ilgili
konularda çalışmalarına devam etmektedir.
Komiteler
Yönetim Kurulumuzun 03.06.2014 Tarih ve 2014/30 Sayılı Toplantısında
üyelikleri aşağıdaki şekilde görev dağılımı yapmıştır:
komite
Kurumsal
yönetim
komitesi
Denetim
komitesi
Riskin
erken
tesbiti
komitesi
Aday
gösterme
komitesi
Ücret
komitesi
Başkan
Ali Alp
Aziz Yeniay
Ali Alp
Aziz Yeniay
Ali Alp
Üye
Haluk
Yükler
Ali Alp
Aziz Yeniay
Ali Alp
Emre Torun
Üye
Şerife
Cabbar
İsmail
Kazanç
Üye
Emre Torun
Üye
Remzi
Aydın
Aziz Yeniay
Komitelerin çalışma esasları Şirketimizin web sitesinde yayınlanmaktadır.
Yönetim Kurulu Üyelerinin Şirket dışında aldığı görevler
Yönetim Kurulu üyelerinin Şirket dışında başka görevler alması belli bir kurala
bağlanmamış olup, üyelerin bazıları Şirket dışında başka şirketlerde de yönetim kurulu
üyesi olarak görev almaktadır. Yönetim Kurulu üyelerinin Şirket dışında yürüttükleri
görevler ile Şirket’teki görev süreleri ve görev dağılımlarına üyelerin özgeçmişleri
içerisinde yer verilmiştir.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 12 / 113
Yönetim Kurulu Üyeleri Mahmut Karabıyık ve Prof. Dr. Ali Alp aynı zamanda Yeni Gimat
Gayrimenkul Ortaklığı A.Ş.’nin de yönetim kurulu üyeliği görevini sürdürmektedirler.
Yönetim Kurulu Üyeleri, Şirketin ana faaliyeti alanında ve Şirketin tüzel kişiliği ile
herhangi bir ticari ve mali işlem yapmamış, şirketle herhangi bir borç ilişkisine girmemiş;
Şirketin sermaye piyasası araçları üzerinde herhangi bir işlem gerçekleştirmemiştir.
Şirket ve Yönetim Kurulu üyelerinin mevzuat hükümlerine aykırı uygulamaları olmadığı
gibi şirket ve yönetim kurulu üyeleri hakkında uygulanan idari veya adli yaptırım yoktur.
Davalar
Yıl içerisinde Şirket aleyhine açılmış ve şirketin mali durumunu ve faaliyetlerini önemli
derecede etkileyebilecek nitelikteki davalar şunlardır:
Torunlar GYO-Torunlar Gıda Proje Ortaklığı tarafından yürütülen Torun Center projesi
şantiyesinde 09.04.2014 ve 06.09.2014 tarihinde iş kazaları meydana gelmiştir.
İş kazası neticesinde açılan 3 adet dava tipi mevcuttur :
- Ceza Soruşturması ve Ceza Davası
- Maddi ve Manevi Tazminat Davası
- Sosyal Güvenlik Kurumu Tarafından Açılacak Rücu davası
İş kazasının meydana gelmesiyle birlikte, işçinin yaralanması, ölümü hallerinde ilgili
kolluk birimi ve Cumhuriyet Savcısı gerekli soruşturmayı yaparak ilgililer aleyhine ceza
davası açar. Bunun yanı sıra işçi veya mirasçıları (işçinin ölümü halinde) tarafından da
hukuk davaları açılabilir, tazminata yönelik talepler istenebilir. Görevli ve yetkili
mahkemede açılacak maddi tazminat davası ve manevi tazminat davası gibi davalar, iş
kazası temelli olur ve iş kazası neticesinde işçinin uğramış olduğu maddi manevi zararı
tazmin etme amacı taşır.
Bunun yanı sıra iş kazası halinde Sosyal Güvenlik Kurumu tarafından açılacak rücu
davaları da söz konusu olabilir. Bu davalarda kusurun işverene ait olması veya üçüncü bir
kişiye veya işçiye ait olması hallerinde Kurum, ödemiş olduğu bedeller için rücu
edebilecek ve bunu dava konusu yapabilecektir.
06.09.2014’de meydana gelen elim kazada yaşamını yitiren 10 çalışanın tamamının
mirasçıları ile sulh protokolü imzalanmıştır. Bu mirasçıların açtıkları davalar sona
ermiştir.
Cumhuriyet Savcılığının mahkemeye sunduğu iddianameyle birlikte Torunlar GYO’nun ana
hissedarları ve üst düzey yöneticileri hakkında “kovuşturmaya yer olmadığına” karar
verilmiştir. Dava devam etmektedir.
Torun Center projesi için mali mesuliyet sigortası, emniyeti suiistimal, makine kırılması ve
inşaat montaj tüm riskler sigortası Torunlar GYO-Torunlar Gıda iş ortaklığı adına Mapfre,
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 13 / 113
Axa, Aviva, Anadolu, Zurich, Eureko, Güneş, Ray ve Ergo Sigorta’ya tam kapsamlı olarak
yaptırılmıştır.
Ortaklığın iç kontrol sistemi ile iç ve dış denetim faaliyetleri hakkında bilgiler
Şirketimizin iç kontrol sistemi; Şirketin faaliyetleri ile bu faaliyetlere ilişkin kontrollerin
uygunluk, yeterlilik ve etkinliğini incelemek, kontrol etmek, izlemek, değerlendirmek ve
sonuçları ilgili birimlere raporlamak üzere oluşturulmuştur. Oluşturulan sistemde risk
odaklı kontrol anlayışı benimsenmiş olup, bu kapsamda şirket faaliyetleriyle bütünleşik
riskleri en aza indirmek ve ortadan kaldırmak üzere geliştirilmiş olan kontroller ve bu
kontrollerin yeterliliği iç kontrol faaliyetinin temelini oluşturmaktadır.
Şirketimiz Kurumsal Yönetim İlkelerinde yer alan prensiplere uymaktadır. Bu kapsamda
yönetim kurulu bünyesinde “Denetimden Sorumlu Komite” oluşturulmuş ve yönetim
kurulu tarafından çalışma esasları belirlenmiştir. Şirketin faaliyet sonuçlarını gösteren
finansal tabloları Bağımsız Denetim Şirketi PriceWaterHouseCoopers-Başaran Nas
Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş. tarafından
denetlenmektedir. 2014 hesap dönemi içinde bir defa bağımsız denetim yapılmış olup,
olumsuz bir durum tespit edilmemiştir. Dönem içinde kamu ve özel denetim
yapılmamıştır.
4.
Şirketimizin sermaye ve ortaklık yapısı:
Halka arz edilen hisse senetlerimiz 21.10.2010 tarihinden itibaren İMKB’da işlem
görmektedir. Şirketin 31.12.2014 tarihi itibariyle sermaye bilgileri ve ortaklık yapısı
aşağıdaki gibidir:
Sermaye bilgileri
Çıkarılmış sermaye
500.000.000 TL
Kayıtlı sermaye
1.000.000.000 TL
Şirket, Sermaye Piyasası Kanunu hükümlerine göre kayıtlı sermaye sistemini kabul etmiş
ve Sermaye Piyasası Kurulu’nun 08/01/2008 tarih ve 1/17 sayılı izni ile bu sisteme
geçmiştir.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 14 / 113
Sermaye Piyasası Kurulu tarafından verilen kayıtlı sermaye tavanı izni, 2013-2017 yılları (
5 yıl) için geçerlidir. 2017 yılı sonunda kayıtlı sermaye tavanına ulaşılmamış olsa dahi,
2017 yılından sonra yönetim kurulu tarafından sermaye artırım kararı alınabilmesi için;
daha önce Sermaye Piyasası Kurulu tarafından izin verilen tavan ya da karar verilecek yeni
kayıtlı sermaye tavanı tutarı için Sermaye Piyasası Kurulu’ndan izin almak suretiyle genel
kuruldan yeni bir süre için yetki alınması zorunludur. Söz konusu yetkinin alınmaması
durumunda şirket kayıtlı sermaye sisteminden çıkmış sayılır.
Dönem içinde bedelli sermaye arttırımı yapılmamıştır.
Ortaklık yapısı
ADI SOYADI / TİCARET ÜNVANI
GRUBU
TÜRÜ
PAY
ORANI
PAY TUTARI
(TL)
(%)
Aziz TORUN
A
20,03%
100.164.736,61
C
Nama
Nama
Aziz TORUN
17,37%
86.870.600,45
TORUNLAR GIDA SANAYİ ve
TİCARET A.Ş.
A
Nama
0,01%
70.754,46
Mehmet TORUN
B
Nama
20,02%
100.078.258,93
Mehmet TORUN
C
Nama
17,36%
Yunus Emre TORUN
B
Nama
0,02%
86.791.984,38
78.616,07
Yunus Emre TORUN
C
Nama
0,02%
78.616,07
TORUNLAR GIDA SANAYİ ve
TİCARET A.Ş.
B
Nama
0,01%
70.754,46
Mahmut KARABIYIK
B
Nama
0,002%
7.861,61
Halka Arz Sonu Yeni Hissedarlar
C
Nama
25,16%
125.787.816,96
100,00
500.000.000
TOPLAM SERMAYE
Şirketin 500.000.000 TL tutarındaki çıkarılmış sermayesinin %78.64’ü Aziz Torun ve
Mehmet Torun’a aittir.
Şirketimiz ortaklarından Ali COŞKUN, 7.861,61 nominal tutarındaki A Grubu kapalı nama
yazılı paylarını Şirket ortaklarımızdan Aziz TORUN'a devretmiş, devir sonrasında Ali
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 15 / 113
COŞKUN'un A Gruba kapalı nama yazılı payı kalmazken, Aziz TORUN'un A Grubu kapalı
nama yazılı pay sayısı 100.164.736.61 nominal tutara ulaşmıştır.
31.12.2014 tarihli
bulunmaktadır.
MKK
verilerine
göre
sermayenin %14,13’ü
fiili
dolaşımda
MKK’nın 31.12.2014 tarihli raporuna göre, Şirket’in fiili dolaşımda sayılan paylarının
nominal tutarı 70.687.225 TL’dir. Yapı Kredi Yatırım verilerine göre, efektif fiili
dolaşımdaki payların 32.072.183 lot ve %45.3’ü yabancı yatırımcıların elinde olup
(31.12.2013: %45.4), bu oran Şirket sermayesinin %6.4’üne karşılık gelmektedir.
Şirket'in çıkarılmış sermayesi, tamamı ödenmiş 500.000.000.- TL ( beşyüzmilyon Türk
Lirası) olup, her biri 1 TL (Bir Türk Lirası) itibari değerde 500.000.000. (beşyüzmilyon)
adet paya ayrılmıştır.
Çıkarılmış sermayenin,
a) 100.235.491,07 adet payı temsil eden 100.235.491,07 TL nominal değerli kısmının
tamamı nama yazılı olup A Grubunu, ;
b) 100.235.491,07 adet payı temsil eden 100.235.491,07 TL nominal değerli kısmının
tamamı nama yazılı olup B Grubunu,
c) 299.529.017,86 adet payı temsil eden 299.529.017,86 TL nominal değerli kısmının
tamamı nama yazılı olup C Grubunu,
temsil etmektedir.
A ve B grubu payların, ana sözleşmenin 9uncu maddesindeki esaslar çerçevesinde
yönetim kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazı vardır. Yönetim kurulu
üyelerinin iki tanesi A Grubu, iki tanesi B Grubu pay sahiplerinin gösterdiği adaylar
arasından ve diğer üç üye genel kurulda gösterilen adaylar arasından seçilir. Bağımsız
yönetim kurulu üyelerinin aday gösterilmesi ve seçiminde, Sermaye Piyasası Kurulu’nun
bağımsız yönetim kurulu üyelerine ilişkin düzenlemeleri esas alınır.
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yönetim kurulu üyelerinin seçiminde aday
gösterme imtiyazı tanıyan pay ihraç edebilecekleri, Sermaye Piyasası Kurulu’nun
23.01.2014 tarihli ve III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar
Tebliği’nin 14. Maddesinde düzenlenmiştir. GYO’ların, yönetim kurulu üyelerinin
seçiminde aday gösterme imtiyazı tanıyan paylar dışında imtiyaz veren herhangi bir
menkul kıymet ihracına izin verilmemektedir. Aday gösterme imtiyazının yaratılmasında
TTK’nın 360 ıncı maddesi hükümleri uygulanmaz. Halka açılma sonrasında, hiçbir şekilde
yönetim kurulu üyeliğine aday gösterme imtiyazı da dahil olmak üzere imtiyaz
yaratılamaz.
Kurulun belirlediği esaslar çerçevesinde, faaliyetlerinin makul ve zorunlu kıldığı haller
saklı kalmak kaydıyla, Kurul düzenlemelerine uygun olarak hazırlanmış finansal
tablolarına göre üst üste beş yıl dönem zararı eden ortaklıklarda, birinci fıkra
kapsamındaki imtiyazlı paylar Kurul kararı ile ortadan kalkar. Bu hükmün
uygulanmasında, konsolide finansal tablo hazırlama yükümlülüğü bulunan ortaklıklar için
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 16 / 113
konsolide finansal tablolar esas alınır. İmtiyazlı payların kamu kurum ve kuruluşlarına ait
olması halinde bu fıkra hükmü uygulanmaz.
Ortaklıklarda görev alacak yönetim kurulu üyelerinin, bu Tebliğin 7 nci maddesinin
birinci fıkrasının (e) bendi dışındaki bentlerinde yer alan şartları taşımaları
gerekmektedir. Ayrıca yönetim kurulu üyelerinin çoğunluğunun 4 yıllık yüksek öğrenim
kurumlarından mezun olmaları ve ortaklığın faaliyet konusunu yakından ilgilendiren
gayrimenkul, altyapı, hukuk, inşaat, bankacılık ve finans gibi alanlarda en az üç yıllık
tecrübeye sahip olmaları zorunludur. Yalnızca gayrimenkul alım satım işi ile uğraşmak bu
alanda edinilmiş tecrübe sayılmaz.
Bu kapsamda, ana hissedar tarafından önerilen Yönetim Kurulu adayları, Genel Kurulda
ortakların bilgisine sunulmakta ve Genel Kurulda alınan karar doğrultusunda göreve
getirilmektedir. Şirket esas sözleşmesinde, oy kullanımına ilişkin imtiyaz
bulunmamaktadır.
Geri alım kapsamındaki şirket hisseleri
Yeni SPK düzenlemesi ve TTK kapsamında Şirketler, payların geri alımı için hazırladıkları
ve kamuya açıkladıkları geri alım programı kapsamında kendi paylarını iktisap
edebilmektedir. Torunlar GYO, 2014 yılında kendi paylarını iktisap etmeye ilişkin
herhangi bir geri alım programı açıklamamış ve geri alım işlemi gerçekleştirmemiştir.
SPK’nın II-22.1 sayılı, 3 Ocak 2014 tarih ve 28871 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak
yürürlüğe giren “Geri Alınan Paylar Tebliği”nin 7. Maddesine göre, Genel Kurul tarafından
onaylanmış geri alım programının süresi payları borsada işlem gören ortaklıklar için
azami üç yıldır. Süreli geri alım programlarının bitmesini takiben yeni bir programın
uygulanabilmesi için yeni bir genel kurul alınması gereklidir.
Payları borsada işlem gören ortakıklar, geri alınan paylarını ilgili geri alım programı
süresince veya program sona erdikten sonra borsada satış yoluyla elden çıkarabilir.
Ancak geri alınan paylar ile bu paylar nedeniyle edinilmiş bedelsiz paylar aşağıdaki
şartlara uyulmak kaydıyla süresiz olarak elde tutulabilir.
-
Ortaklıkların geri alınan paylarının nominal değeri, daha önceki alımlar dahil
ortaklıkların ödenmiş veya çıkarılmış sermayesinin %10’unu aşamaz.
Geri alınan payların toplam bedeli, Kurul düzenlemeleri çerçevesinde kar
dağıtımına konu edilebilecek kaynakların toplam tutarını aşamaz.
Şirketimiz 12.09.2011 ve 18.03.2013 tarihleri arasında, geri alım programı çerçevesinde
273.295 adet Şirket hissesini borsa kanalı ile geri almıştır. Daha sonra gerçekleşen
bedelsiz sermaye arttırımı ile bu kapsamdaki hisse sayısı 610.033 adet olmuştur. Bu
hisselerin TTK Madde 384 ve Madde 386 uyarınca iktisaplarından itibaren 3 yıl içerisinde
satılması gerekmektedir.
12.09.2011 Tarihinde yürürlükte olan Sermaye Piyasası Kurulu’nun 01.09.2009 Tarih ve
27/748 Sayılı İlke Kararı ve 3 Ocak 2014 Tarih ve 28871 Sayılı Resmi Gazete’de
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 17 / 113
yayınlanarak yürürlüğe giren Sermaye Piyasası Kurulu’nun II-22.1 Sayılı Geri Alınan
Paylar Tebliği uyarınca geri alınan payların elde tutma süresi asgari 3 yıldır.
Ancak Tebliğin, Geri Alınan Payların elden Çıkarılması ve İtfası başlıklı 19 Maddesinin (1)
fıkrasında “Geri alınan paylar ile bu paylar nedeniyle edinilmiş bedelsiz paylar bu Tebliğin
9 uncu maddesinin birinci ve üçüncü fıkrasındaki şartlara uymak şartıyla süresiz olarak
elde tutulabilir.”
28.05.2014 tarihinde yapılan olağan genel kurulda Tebliğin Geri alınan paylara ilişkin
işlem sınırları başlıklı 9. Maddesinin (1) Fıkrasında “Ortaklıkların bu Tebliğ hükümleri
çerçevesinde geri alınan paylarının nominal değeri, daha önceki alımlar dahil ortaklıkların
ödenmiş veya çıkarılmış sermayesinin yüzde onunu aşamaz. Geri alınan paylardan
program süresince elden çıkarılanlar bu oranın hesaplanmasında indirim kalemi olarak
dikkate alınmaz “, (3) Fıkrasında “Geri alınan payların toplam bedeli, Kurul düzenlemeleri
çerçevesinde kâr dağıtımına konu edilebilecek kaynakların toplam tutarını aşamaz. Geri
alım programı çerçevesinde gerçekleştirilecek geri alım işlemi öncesinde, Kurul
düzenlemelerine uygun olarak hazırlanmış ve genel kurulda onaylanmış son yıllık finansal
tablolar üzerinden söz konusu şarta uyum sağlanmasının temini yönetim kurulunun
sorumluluğundadır.” Şeklinde düzenlemeye atıfta bulunularak, geri alınan payların,
tebliğde öngörülen şartları taşıdığı sürece elde tutulması ve/veya uygun koşulların
oluştuğu durumlarda satılması konusunda Genel Müdürlüğe yetki verilmesine oy birliği ile
karar verildi.
İştirakler ve İlişkili Taraf İşlemleri
Şirketin TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim AŞ (TRN) adlı bağlı ortaklığı,
Torunlar Özyazıcı Proje Ortaklığı (Torunlar Özyazıcı) ve TTA Gayrimenkul Yatırım
Geliştirme ve Yönetim AŞ adlı iki müşterek yönetime tabi ortaklığı, Yeni Gimat
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ (Yeni Gimat) ve Netsel Turizm Yatırımları AŞ (Netsel)
adlı iki iştiraki bulunmaktadır.
Şirket ilişkili taraflara 96.2 milyon TL borçludur. Bunun 74 milyon TL’si Torun Yapı’ya
ve 22 milyon TL’si Torunlar-Özyazıcı iş ortaklığına olan borçlardır. Torun Yapı’ya olan
borcun 57.5 milyon TL kısmı, şirketin ortak olduğu ve halihazırda tasfiye edilerek tüm
aktif ve pasifleri ile Torunlar GYO’ya katılan Torunlar GYO-Torun Yapı-Torunlar Gıda
proje ortaklığındaki Torun Yapı’nın sahip olduğu %30 payın alınması ile ilgilidir. 22
milyon TL borç ise Özyazıcılar mülkiyetinde bulunan, ancak hasılatın %60 Torunlar
GYO, %40 Özyazıcı‘ya ait olacak olan ofis kullanım fonksiyonlu 1.289 m2 bağımsız
bölümlerin henüz paylaşımının yapılmamasından kaynaklanan borçtur. Buna karşılık
AVM’leri yöneten Torun AVM’den 19.4 milyon TL alacaklıdır. Alacakların 17.9 milyon
TL’si Mall of Istanbul’da bulunan MOI Park’a ait ekipmanların Torun AVM’ye satışından
oluşmaktadır.
İlişkili taraflara 83.1 milyon TL satış yapılmış ve kira geliri elde edilmiştir. İlişkili
taraflardan 2.5 milyon TL faiz geliri sağlanmış ve 1.1 milyon TL faiz gideri ödenmiştir.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 18 / 113
İlişkili taraflardan 114.4 milyon TL alım yapılmıştır. Alımların 57.5 milyon TL kısmı
Torunlar GYO-Torunlar Gıda-Torun Yapı proje ortaklığındaki Torun Yapı’ya ait %30
payın ve 10.5 milyon TL ise bu pay alındıktan sonra Torunlar GYO-Torunlar Gıda proje
ortaklığındaki Torunlar Gıda’ya ait %5 payın alımına ilişkindir.
Bağlı Şirket Raporu
1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun
199’uncu maddesi uyarınca, şirketimiz, faaliyet yılının ilk 3 ayı içinde, geçmiş faaliyet
yılında Şirketin hakim ortağı ve hakim ortağına bağlı şirketlerle ilişkileri hakkında bir
rapor düzenlemek ve bu raporun sonuç kısmına faaliyet raporunda yer vermekle
yükümlüdür.
Torunlar GYO AŞ’nin hakim ortağı ve hakim ortağın bağlı ortaklıkları ile 2014 yılı içinde
yapmış olduğu tüm işlemlerde, işlemin yapıldığı veya önlemin alındığı veya
alınmasından kaçınıldığı anda tarafımızca bilinen hal ve şartlara göre, her bir işlemde
uygun bir karşı edim sağlandığı ve şirketi zarara uğratabilecek
alınan veya
alınmasından kaçınılan herhangi bir önlem bulunmadığı ve bu çerçevede
denkleştirmeyi gerektirecek herhangi bir işlem veya önlemin olmadığı sonucuna
ulaşılmıştır.
5.
Kar dağıtım politikası
Şirketimizin kar dağıtımına ilişkin esaslar Esas Sözleşme’nin 38. Maddesinde
düzenlenmiştir.
Şirket kar dağıtımı ve yedek akçe ayrılması konusunda Türk Ticaret Kanunu ve Sermaye
Piyasası Mevzuatında yer alan düzenlemelere uyar.
Şirket'in genel masrafları ile muhtelif amortisman bedelleri gibi genel muhasebe ilkeleri
uyarınca Şirket'çe ödenmesi ve ayrılması zorunlu olan meblağlar ile Şirket tüzel kişiliği
tarafından ödenmesi gereken zorunlu vergiler ve mali mükellefiyetler için ayrılan
karşılıklar, hesap yılı sonunda tesbit olunan gelirlerden indirildikten sonra geriye kalan
ve yıllık bilançoda görülen safi (net) kardan varsa geçmiş yıl zararlarının
düşülmesinden sonra kalan miktar aşağıdaki sıra ve esaslar dahilinde dağıtılır:
Birinci Tertip Kanuni Yedek Akçe
a) Kalanın % 5'i, Türk Ticaret Kanunu'nun 519. maddesi uyarınca ödenmiş
sermayenin %20'sini buluncaya kadar birinci tertip kanuni yedek akçe olarak
ayrılır.
Birinci Temettü
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 19 / 113
b) Kalan tutara varsa ilgili hesap yılı içinde yapılan bağışların ilave edilmesiyle
hesaplanacak matrahtan, Sermaye Piyasası Kurulu’nca saptanan oran ve
miktarın altında olmamak kaydıyla Şirketin kar dağıtım politikası esaslarını da
dikkate alarak Genel Kurulca belirlenen tutarda birinci temettü ayrılır.
İkinci Temettü
c) Safi kardan a) ve b) bentlerinde yer alan hususlar düşüldükten sonra kalan kısmı
genel kurul kısmen veya tamamen ikinci temettü payı olarak dağıtmaya, dönem
sonu kar olarak bilançoda bırakmaya, kanuni veya ihtiyari yedek akçelere ilave
etmeye veya olağanüstü yedek akçe olarak ayırmaya yetkilidir.
İkinci Tertip Yedek Akçe
d) Türk Ticaret Kanunu’nun 519. Maddesinin ikinci fıkrasının c) bendi gereğince
ikinci tertip kanuni yedek akçe ayrılır.
e) Yasa hükmü ile ayrılması gereken yedek akçeler ile bu esas sözleşmede pay
sahipleri için belirlenen birinci temettü ayrılmadıkça, başka yedek akçe
ayrılmasına, ertesi yıla kar aktarılmasına ve yönetim kurulu üyeleri ile memur,
müstahdem ve işçilere kardan pay dağıtılmasına karar verilemeyeceği gibi,
belirlenen birinci temettü ödenmedikçe bu kişilere kardan pay dağıtılamaz.
Şirket esas sözleşmesine istinaden, yıllık karın ortaklara ne şekilde verileceği, Sermaye
Piyasası Kurulu’nun konuya ilişkin düzenlemeleri dikkate alınarak Yönetim Kurulu’nun
teklifi üzerine Genel Kurul tarafından kararlaştırılır. Şirket esas sözleşmesinin
hükümlerine uygun olarak dağıtılan karlar geri alınamaz. Türk Ticaret Kanunu 512.
Maddesi hükmü saklıdır.
Nakit kar payı dağıtımı, en geç kar dağıtım kararının alındığı genel kurul toplantı
tarihini izleyen ikinci ayın sonuna kadar yapılır. Kaydi pay şeklindeki kar payı dağıtımı
ise yasal izinleri takiben gerçekleştirilir.
Sermaye Piyasası Kurulu Kurumsal Yönetim İlkeleri gereğince bağımsız yönetim kurulu
üyelerine kar payı ödemesi yapılmaz.
Şirketin kar dağıtım politikası; Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri ve Şirket
stratejileri çerçevesinde belirlenmiş, ortaklar ve kamuoyu ile paylaşılmıştır. Şirketin Kar
Dağıtım Politikası aşağıda sunulmuştur.
1-Prensip olarak, Türk Ticaret Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu, Şirket Ana Sözleşmesi
ve işbu düzenlemelere uygun olarak her yıl kar dağıtılması benimsenmiştir.
2-Yukarıdaki prensiplere göre dağıtılması planlanan karın , dağıtılabilir karın % 50
kadar olması arzu edilmektedir. Ancak, şirketin yatırım planları, yatırımların geldikleri
aşamalar, yatırımlar için ortaya çıkan fon ihtiyaçları ile ekonomide meydana gelen
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 20 / 113
olağanüstü yada beklenmedik gelişmeler dikkate alınarak her yıl dağıtılabilir karın
% 50’nin ortaklara dağıtılması ertelenebilir.
3-Kar payı nakit ya da dağıtılabilir karın Sermaye eklenmesi suretiyle “bedelsiz hisse”
verilmesi şeklinde olabilir.
4-Genel Kurul tarafından kar payı dağıtılmasına karar verilmiş ise, kararda belirtilen
şekilde ve en geç genel kurulun yapıldığı yılın sonuna kadar kar payı dağıtılır. Bu
aralıkta olmak kaydı ile dağıtım zamanı genel kurul tarafından belirlenir. Kar payı
dağıtımı tek bir seferde yapılabileceği gibi taksitler halinde de dağıtılabilir.
5-Kar dağıtılıp dağıtılmayacağı hususunda yönetim kurulu tarafından benimsenen
görüş genel kurulun onayına sunulur. Genel kurulda alınan karara göre hareket
edilir.
6-Dağıtılabilir kar, Türk Ticaret Kanunu ve Sermaye Piyasası Kanunu ve bu Kanuna göre
yapılan/yapılacak düzenlemeler, Kurumlar Vergisi Kanunu ve bu Kanuna göre
yapılan/yapılacak düzenlemeler, ana sözleşme hükümleri ve genel
kurulda
benimsenen kararlara göre hesap edilir. Kar payı, dağıtım tarihi itibarıyla mevcut
payların tümüne, bunların ihraç ve iktisap tarihleri dikkate alınmaksızın eşit olarak
dağıtılır.
7-Şirketimiz ana sözleşmesinde Kâr dağıtımında imtiyaza yer verilmemiştir.
8-Ortaklık Esas Sözleşmesinde, Kar payı avansı dağıtımı hususuna yer verilmiş olup,
sermaye piyasası düzenlemeleri çerçevesinde ortaklara kar payı avansı dağıtılabilir.
9-Bu düzenlemede yer almayan hususlarda, 23.01.2014 tarih ve 28891 tarihli Resmi
Gazetede yayımlanmak sureti ile yürürlüğe giren Kar Payı Tebliğinde yer alan
düzelmemelere uyulur.
Yönetim Kurulunun, genel kurula kârın dağıtılmamasını teklif etmesi halinde, bunun
nedenleri ile dağıtılmayan kârın kullanım şekline ilişkin bilgi genel kurul toplantısında
pay sahiplerine sunulur, faaliyet raporunda yer alır ve kamuya açıklanır.
Şirketimizin 29 Mayıs 2014 tarihinde yapılan Ortaklar Olağan Genel Kurul Toplantısında;
Sermaye Piyasası Kurulunun II-14.1 “Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin
Esaslar Tebliğ”ine uygun olarak hazırlanan 31 Aralık 2013 tarihli yasal kayıtlarında
yer alan 80.905 bin TL tutarındaki net dönem karı üzerinden 4.545 bin TL Genel Kanuni
Yedek Akçe ayrılmasına, safi kardan 30.000 bin TL tutarında nakit kar payı olarak
dağıtılmasına karar verilmiştir. Ortaklara ödeme işlemleri 06.06.2014’te başlamış ve
10.06.2014 tarihinde hissedarların Takasbank A.Ş. nezdindeki serbest hesaplarına
aktarılmıştır.
1 TL nominal değerli hisseye isabet eden temettü tutarı 6 kuruş ve oranı brüt=net
%6’dır.
Şirketin 31.12.2014 tarihi itibariyle yasal kayıtlarında yer alan dağıtılabilir net dönem
karı 247.916.836 TL’dir.
6.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Mevzuatındaki Değişiklikler
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 21 / 113
Sermaye Piyasası Kurulu Ocak – Aralık 2014 dönemi içerisinde;
Kurumsal Yönetim Tebliği
Geri Alınan Paylar Tebliği
Kar Payı Tebliğlerini güncellemiş ve
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları İştirak Yatırımları ile İlgili İlke Kararı
Konut Finansmanı İç Tüzüğü
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Vadeli İşlemler Sözleşmeleri ile ilgili İlke Kararı
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ
Piyasa Bozucu Eylemler Tebliği’ne ilişkin SK İlke Kararı
yayınlamıştır.
SPK Seri III-48.1a sayılı “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar
Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ” de 23.01.2014 tarih ve 28891 sayılı
Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.
Yeni düzenleme ile altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin esaslar GYO
Tebliği’nin içinde yeniden düzenlenmiştir. Yüksek miktarda sermaye gerektiren projelerin
finansmanında “gayrimenkul yatırım ortaklığı” modeli alternatif bir finansman aracı
olarak düzenlenmiş; ayrıca yabancı yatırımcıların bu modele ilgisinin artırılması
maksadıyla söz konusu yapıda nitelikli yatırımcıya satış imkânı da getirilmiştir.
Tebliğ ile;
Altyapı yatırım ve hizmetleri; tarım, sulama, madencilik, imalat, enerji, ulaştırma,
haberleşme, bilgi teknolojileri, turizm, konut, kültür, kentsel ve kırsal altyapı,
belediye hizmetleri, kentsel dönüşüm, çevre, araştırma-geliştirme hizmetleri ile
eğitim, sağlık, adalet, güvenlik, genel idare altyapısı ve benzeri yatırım ve hizmetler
ile bu yatırım ve hizmetlere ilişkin projeler ve bunlara dayalı haklar olarak
tanımlanmış,
Altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıkların
münhasıran bu faaliyette bulunmaları ve aktif toplamlarının en az %75’inin altyapı
yatırım ve hizmetleri ile projelerinden ve bunlara dayalı haklardan oluşması
öngörülmüş,
Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek
ortaklıkların kuruluşta başlangıç sermayesinin, dönüşümde ise mevcut ödenmiş
veya çıkarılmış sermayesi ile öz sermayesinin her birinin 100.000.000 TL’den az
olmayacağı; öte yandan ortaklık sermayesinin asgari %20’sinin kamu kurum ve
kuruluşu niteliğinde bir tüzel kişiye ait olması halinde ise bu tutarın en az
5.000.000 TL olması gerektiği hususları düzenlenerek, halka arza/nitelikli
yatırımcıya satışa ilişkin azami süreler belirlenmiş,
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının iştirak satın alma ve satma işlemlerinde,
Kurulumuzun değerlemeye ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde, Kurulumuzca
nitelikleri belirlenen kuruluşlara değerleme yaptırılması hususu hüküm altına
alınmıştır.
23.01.2014 tarih ve 28891 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan III.48.4 sayılı Altyapı
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (Seri:VI, No: 24)’nin
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 22 / 113
Yürürlükten Kaldırılmasına Dair Tebliğ ile de Seri:VI, No:24 sayılı Altyapı Gayrimenkul
Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği yürürlükten kaldırılmıştır.
Seri II-22.1 sayılı “Geri Alınan Paylar Tebliği” 3 Ocak 2014 tarih ve 28871 sayılı
Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Geri Alınan Paylar Tebliğ ile;
1. Daha önce Kurul İlke Kararı ile azami 18 ay olarak belirlenen pay geri alımlarına ilişkin
program süresi payları borsada işlem gören ortaklıklar için azami üç yıl olarak revize
edilmiştir. Ayrıca bu sürenin, çalışanlara pay edindirme planları kapsamında yapılan geri
alımlarda beş yıla, pay ile değiştirilebilir veya paya dönüştürülebilir sermaye piyasası
aracı ihraçlarında ilgili menkul kıymetin vadesine kadar uzatılması imkanı getirilmiştir.
2. Geri alınan payların toplam bedellerinin, Kurul düzenlemelerine uygun olarak
hazırlanan son yıllık finansal tablolarda yer alan kar dağıtımına konu edilebilecek
kaynakların toplam tutarını aşamayacağı hüküm altına alınmıştır.
3. Halka açık ortaklıkların bağlı ortaklığının ortaklık paylarını satın alması, üçüncü bir
kişinin kendi adına, ancak ortaklık veya ortaklığın bağlı ortaklığı hesabına ortaklık
paylarını satın alması ve üçüncü bir kişinin kendi adına, ancak ortaklık hesabına ortaklık
paylarını rehin olarak kabul etmesi halleri de Tebliğ kapsamına alınmıştır.
4. Geri alınan payların, bedelsiz pay alma, kar payı ve yeni pay alma hakkı hariç hiçbir pay
sahipliği hakkı vermeyeceği düzenlenmiştir. Bağlı ortaklıkların satın aldığı ana ortaklığın
paylarına ait oy hakları ile buna bağlı diğer hakların donacağı hükmü ise 6102 sayılı Türk
Ticaret Kanunu paralelinde korunmuştur.
5. Pay geri alım programı çerçevesinde, pay satın alım işlemlerine başlanılmadan iki iş
günü önce özel durum açıklaması yükümlülüğü getirilmiş ve açıklanacak konular
belirlenmiştir. Bu çerçevede, halka açık ortaklık ve/veya bağlı ortaklığı program süresince
pay alımı yapacağı dönemleri önceden açıklayacak, bu dönem içerisinde herhangi bir pay
satımı gerçekleştirilemeyecektir.
6. Genel kurul tarafından onaylanmış bir programın bulunması halinde program süresince
veya yönetim kurulu tarafından yakın ve ciddi bir kaybın varlığı nedeni ile geri alım kararı
alınması durumunda, halka açık ortaklığın yönetim kontrolünü elinde bulunduran
ortakları veya bunlarla yakından ilişkili kişiler tarafından ortaklık paylarının borsada satış
işleminin gerçekleştirilemeyeceği ilk kez düzenlenmiştir.
7. Ayrıca, program süresince ilan edilen pay alım dönemleri içerisinde veya yönetim
kurulu tarafından yakın ve ciddi bir kaybın varlığı nedeni ile geri alım kararı alınması
durumunda, ortaklıkta ve/veya ortaklığın bağlı ortaklığında Kurulun özel durumlara
ilişkin düzenlemelerinde tanımlanan idari sorumluluğu bulunan kişiler ile bunlarla
yakından ilişkili kişiler tarafından ortaklık paylarının borsada satış işlemi
gerçekleştirilemeyecektir.
8. Payları borsada işlem gören ortaklıklar ve bağlı ortaklıkları tarafından
gerçekleştirilecek pay alımlarının hangi şartlar altında bilgi suistimali veya piyasa
dolandırıcılığı sayılmayacağı belirlenmiştir.
9. Tebliğ’in yürürlük tarihi itibarıyla geçerli olan geri alım programlarının, Tebliğe aykırı
olan hükümlerinin uygulanamayacağı ve söz konusu programların ortaklık tarafından
yapılacak ilk genel kurul toplantısında, Tebliğ hükümlerine uyumlu hale getirilmesi
gerektiği yönünde geçiş düzenlemeleri yapılmıştır.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 23 / 113
SPK Seri II-19.1 sayılı “Kâr Payı Tebliği” 23.01.2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi
Gazete’de yayımlanmış olup, anılan Tebliğin 01/02/2014 tarihinde yürürlüğe
girmiştir.
Kar Payı Tebliği kapsamında;
1)
Ortaklıkların, kârlarını genel kurulları tarafından belirlenecek kâr dağıtım
politikaları çerçevesinde ve ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak genel kurul kararıyla
dağıtacakları düzenlenerek; kâr dağıtım politikasında bulunması gereken asgari hususlar
belirlenmiştir.
2)
Ortaklıklarda kâr payının, dağıtım tarihi itibarıyla mevcut payların tümüne,
bunların ihraç ve iktisap tarihleri dikkate alınmaksızın payları oranında eşit olarak
dağıtılacağı düzenlenmiştir.
3)
Kâr payı dağıtımının tamamlanmasına ilişkin sürenin belirlenmesi yerine, dağıtım
işlemlerine en geç dağıtım kararı verilen genel kurul toplantısının yapıldığı hesap dönemi
sonu itibarıyla başlanması şartıyla, kâr payının ödenme zamanının kâr dağıtım
politikasında yer alması gerektiği düzenlenerek, ödeme zamanına serbesti tanınmıştır.
4) Kâr payının, genel kurul toplantısında karara bağlanması koşuluyla, taksitlerle
ödenebileceği hüküm altına alınarak, bu kapsamda kâr payının taksitle ödenmesinde
uyulacak usul ve esaslar belirlenmiştir.
5) Esas sözleşmede imtiyazlı pay sahiplerine, intifa senedi sahiplerine, yönetim kurulu
üyelerine, ortaklık çalışanlarına, pay sahibi dışındaki kişilere kârdan pay verilebilmesi
hususunda hüküm bulunmasına rağmen, kâr payına ilişkin olarak herhangi bir oran
belirlenmemişse; bu kişilere dağıtılacak kâr payı tutarının, her durumda pay sahiplerine
dağıtılan kâr payının dörtte birini aşamayacağı düzenlenmiştir.
6) Payları borsada işlem görmeyen halka açık ortaklıkların, bağışlar eklenmiş net
dağıtılabilir dönem kârının yüzde yirmisinden az olamayacak şekilde kâr payını tam ve
nakden dağıtmalarının zorunlu olduğu düzenlenmiştir.
7) Ortaklıklar tarafından bağış yapılabilmesi için esas sözleşmede hüküm bulunmasının
şart olduğu, yapılacak bağışın sınırının ortaklık genel kurulunca belirleneceği ve
Kurulumuzun bağış tutarına üst sınır getirmeye yetkili olduğu hükme bağlanmıştır.
8) Payları borsada işlem gören halka açık ortaklıklar tarafından ara dönem finansal
tablolara göre oluşan kâr üzerinden dağıtılacak kâr payı avansı tutarının hesaplanmasına
ilişkin yeni esaslar belirlenmiştir.
9) Ortaklıklar tarafından net dağıtılabilir dönem kârının en az % 25’i oranında nakit kâr
payı dağıtımına karar verilmesi durumunda, dağıtıma ilişkin genel kurul kararının
alınmasından itibaren bir yıl içinde gerçekleştirilecek pay ihraçlarında, Kurul kayıt
ücretlerinde % 25 oranında indirim uygulanması düzenlenmiştir.
SPK. 48.2 (22.04.2014 tarih ve 12/389 s.k.) Sayılı İlke Kararı
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım
Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 28. maddesinin 1. fıkrasının (ç) bendi
kapsamında yapılacak iştirak yatırımlarının dolaylı yatırım şeklinde yapılması da
mümkündür.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 24 / 113
Dolaylı olarak yapılacak yatırım, faaliyet konusu münhasıran belirli bir gayrimenkule veya
gayrimenkule dayalı hakka yatırım yapan yurtdışında kurulu bir şirkete yatırım yapmak
ile sınırlı yurtiçinde kurulu özel amaçlı bir anonim ortaklığa iştirak etmek suretiyle
yapılır.
Şu kadar ki yatırım yapılan yurt dışında kurulu şirketin faaliyet konusunun da
münhasıran belirli bir gayrimenkule veya gayrimenkule dayalı hakka yatırım yapmak ile
sınırlandırılması zorunludur. Söz konusu iştirak yatırımı III-48.1 sayılı Gayrimenkul
Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 24. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendinde
yer alan %49'luk oranın hesaplamasında dikkate alınır.
SPK 24.04.2014 tarihinde Konut Finansmanı İç Tüzüğünü yayınlamıştır.
6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'nun 58 inci maddesine dayanılarak ve bu içtüzük
hükümlerine göre yönetilmek üzere ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler
karşılığında toplanan paralarla, ipoteğe dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı
mülkiyet esaslarına göre fona devredilen varlıkların yönetilmesi amacıyla Konut
Finansmanı Fonu kurulmuştur.
1)
Fon Kurulu; İDMK’nın ihraç tarihini müteakip en fazla 1 ay içerisinde, izahname
veya ihraç belgesinde belirtilen Fon portföyüne varlıklarını devredenlerden (Kaynak
Kuruluş), aynı izahname veya ihraç belgesinde belirtilen nitelikte varlıkları devralarak Fon
portföyünü oluşturur.
2)
Fon’un mal varlığı, Kurucu’nun, Hizmet Sağlayıcı’nın ve varsa diğer Kaynak
Kuruluş’ların mal varlığından ayrıdır. Fon mal varlığı, İDMK itfa edilinceye kadar;
Kurucu’nun, Hizmet Sağlayıcı’nın ve varsa diğer Kaynak Kuruluş’ların yönetiminin veya
denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi hâlinde dahi başka bir amaçla tasarruf
edilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dâhil olmak üzere haczedilemez, ihtiyatî
tedbir konulamaz ve iflas masasına dâhil edilemez. Fon mal varlığı, Fon hesabına olması ve
3.4.3. no’lu maddede belirtilen işlemlerde bulunmak haricinde teminat gösterilemez ve
rehnedilemez.
3)
Fon, süreli olarak kurulmuş ise sürenin sona ermesi ile; süresiz olarak kurulmuş
ise, İDMK sahiplerine karşı bütün yükümlülükler ifa edildikten sonra Fon Kurulunun ifanın
tamamlandığını tevsik edici belgelerle Kurula sona erme talebiyle başvurması ve
başvurunun Kurulca onaylanması halinde sona erer. Fon hakkında sona erme kararının
verildiği tarihten itibaren İDMK ihraç edilemez.
SPK Seri VI-104.1 sayılı Piyasa Bozucu Eylemler Tebliği’nin “içsel bilgi veya sürekli
bilgilere ilişkin piyasa bozucu eylemler” başlıklı 4 üncü maddesinin üçüncü
fıkrasında yer alan;
“(3) İhraççılar tarafından düzenlenen finansal tablo ve raporlar ile bağımsız denetim
raporlarının hazırlandığı hesap döneminin bitimini izleyen günden söz konusu tablo ve
raporların mevzuata uygun şekilde kamuya duyurulmasına kadar geçen süre içerisinde,
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 25 / 113
içsel bilgi veya sürekli bilgilere sahip olan kişilerin veya söz konusu kişilerin eşleri,
çocukları ya da aynı evde yaşadıkları kişilerin ilgili sermaye piyasası araçlarında işlem
yapmaları piyasa bozucu eylem olarak değerlendirilir.” Hükmüne ilişkin olarak Kurulun
28.05.2014 tarihli ve 16/514 sayılı İlke Kararı kapsamında, söz konusu fıkrada yer alan
“hesap dönemi” ifadesinin, “6 aylık ve 12 aylık dönemler” olarak kabul edilmesine karar
verilmiştir.
Bu kapsamda, içsel bilgi veya sürekli bilgilere sahip olan kişilerin veya söz konusu kişilerin
eşleri, çocukları ya da aynı evde yaşadıkları kişilerin, ilgili sermaye piyasası araçlarında, 6
aylık ve 12 aylık (yıllık) finansal tablo ve raporların hazırlandığı dönemin bitimini izleyen
günden söz konusu tabloların yayınlanmasına kadar geçen süre içerisinde işlem yapmaları
piyasa bozucu eylem olarak değerlendirilecektir.
SPK. (20.06.2014 tarih ve 19/614 s.k.) Sayılı İlke Kararı
a) Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, riskten korunma ilkesi çerçevesinde yalnızca kısa
pozisyon sahibi olabilirler. Uzun pozisyon sahibi olmak, yalnızca daha önce alınmış bir
kısa pozisyonun kapatılması amacıyla ya da bu ortaklıkların kredi kuruluşlarından temin
ettikleri krediler veya ihraç ettikleri borçlanma senetlerinin riskten korunması amacıyla
mümkündür.
b) Borsalar ve teşkilatlanmış diğer piyasalarda ve/veya borsa dışında işlem gören vadeli
işlem sözleşmeleri gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerine dahil edilebilir. Şu kadar
ki;
i. Borsa dışında taraf olunan vadeli işlem sözleşmeleri nedeniyle maruz kalınan açık
pozisyon miktarı ortaklıkların net aktif değerinin %10'unu geçemez.
ii. Borsa dışında işlem gören vadeli işlem sözleşmelerinde, sözleşmenin karşı tarafı olan
kurumun, bulunduğu ülke yetkili otoritelerince denetim ve gözetime tabi finansal bir
kurum (banka, aracı kurum vb.) olması zorunludur.
iii. Borsa dışında taraf olunan vadeli işlem sözleşmelerinin, günlük olarak güvenilir ve
doğrulanabilir bir yöntemle değerlemeye tabi tutulması ve bu sözleşmelerin istenildiği an
makul değeri üzerinden satılabilir, tasfiye edilebilir veya ters pozisyon alınarak
kapatılabilir nitelikte olması gereklidir.
Vadeli işlem sözleşmelerine taraf olunması nedeniyle maruz kalınan toplam açık pozisyon
miktarı, net aktif değeri aşamaz.
a) Hazine ihalelerinden yapılan alımlar ve saat 14:00'ten sonraki 1 gün valörlü işlemler
haricinde, ileri valörlü alım yapılarak pozisyon açılması mümkün değildir.
b) Portföydeki bir kıymetin ileri valörlü satılması mümkün olmakla beraber bu tür bir
işlem gerçekleştirilirken fonun likidite ihtiyacının dikkate alınması gerekmektedir.
c) Daha önce portföydeki bir kıymetin ileri valörlü satılmış olması durumunda aynı
kıymetin, aynı valörle ve en fazla aynı tutarda alınması mümkündür.
d) Herhangi bir şekilde açığa satış sonucunu doğuracak bir ileri valörlü işlemin yapılması
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 26 / 113
mümkün değildir.
28.11.2013 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 6052 sayılı Tüketicinin Korunması
Hakkında Kanun 28.05.2014’te, Ön Ödemeli Konut satışlarına İlişkin Yönetmelik ise
27.11.2014’te yürürlüğe girdi.
Yeni Tüketici Yasası konut sahibi olmak isteyenlere büyük avantaj ve garantiler getirirken,
yasanın devamı olarak hazırlanan yönetmeliğe göre konut adedi 30’un üzerinde olan
projeler için bina tamamlama sigortası zorunlu tutuldu. Ayrıca projenin satışa çıkması için
ruhsat almak yeterli olmayacak. Bunun için projede zeminin tamamlanması gerekiyor ve
kat irtifakı alma zorunluluğu gözüküyor.
Yeni mevzuat, gerek ön ödemeli satışlara başlama zamanı gerekse ön ödemeli satışlar
kapsamında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri çerçevesinde ünite satışı
yapan GYO’ları etkilemektedir.
6502 sayılı Yeni Tüketicinin Korunması Kanunu’nda, her ne kadar 4077 sayılı önceki
Kanun’da da bulunan bazı hükümlere paralel düzenlemelere yer verilmiş olduğu görülse
de Ön Ödemeli Konut Satışlarına İlişkin Yönetmelik’te Sözleşmeden Cayma ve Dönme
Haklarına, Teslim Süresi ve Teminat’a ilişkin hükümlerde köklü değişiklikler yapılmıştır.
Bunun yanı sıra yine sektörü derinden etkileyecek bir diğer değişiklikte ön ödemeli konut
satışlarına inşaat ruhsatı alınmadan başlanamamasıdır.
SPK Seri III-60.1 sayılı “İpotek Finansmanı Kuruluşlarına İlişkin Esaslar Hakkında
Tebliğ” 17.07.2014 tarihli ve 29063 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmış olup, yayım
tarihinde yürürlüğe girmiştir.
İpotek Finansmanı Kuruluşlarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ
İFK’ların tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de iki ana iş kolunda faaliyet göstermesi
beklenmektedir.
Bu iş kollarından biri likidite faaliyetidir (ing. “Liquidity Facility”). Likidite faaliyetinde
konut finansmanı kuruluşları, bilançolarında bulunan konut kredilerini İFK’ya teminat
olarak göstermekte ve karşılığında İFK’dan kaynak kullanmaktadır. İFK böylece konut
finansmanı kuruluşlarına likidite sağlamış olmaktadır. İFK, sağlayacağı kaynak için gerekli
olan fonu, başta borçlanma olmak üzere çeşitli sermaye piyasası araçlarının ihracından
elde etmektedir. Likidite faaliyetinde, İFK’ya teminat olarak gösterilen konut kredileri,
konut finansmanı kuruluşunun bilançosunda kalmaktadır.
Diğer iş kolu ise, menkul kıymetleştirme faaliyetidir (ing. “Securitization”). Menkul
kıymetleştirme bilanço dışı bir finansman yöntemi olup, bu faaliyette bulunan İFK’lar,
devraldıkları konut kredilerine dayalı olarak, konut finansmanı fonu kurmak suretiyle
veya kurmaksızın ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraç etmektedir.
İpotek Finansmanı Kuruluşlarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ ile getirilen
düzenlemelere özet olarak aşağıda yer verilmektedir.
1.İFK’lar münhasıran Tebliğde belirtilen faaliyetlerin yerine getirilmesi amacıyla anonim
şirket şeklinde kurulmuş olan sermaye piyasası kurumu olarak tanımlanmıştır.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 27 / 113
2.İFK’lar konut finansmanı kuruluşları, geniş yetkili aracı kurumlar, varlık kiralama
şirketleri, TOKİ vb. kuruluşlar ile Kurulca uygun görülen kurum ve kuruluşlar tarafından
kurulabilecektir.
3.İFK’lar, temel olarak, devraldığı veya teminat olarak aldığı kredi ve alacaklar karşılığında
sermaye piyasası aracı ihraç edecek bir ikincil piyasa kuruluşu olarak tasarlanmıştır.
4.İFK’ların yapabileceği diğer faaliyetler detaylı olarak düzenlenmiş, yalnızca kendi
yapacağı ihraçları değil konut finansmanı kuruluşları tarafından yapılacak ihraçları da
destekleyici birtakım görevler (garanti verme, hizmet sağlayıcılık yapma vb.)
üstlenebilmesi de mümkün kılınmıştır.
5.İFK’ların başlangıç sermayesi asgarî 10.000.000 TL olacaktır.
7.
Kurumsal Yönetim İlkelerinin Belirlenmesine ve Uygulanmasına İlişkin
Tebliğ
Seri II-17.1 sayılı “Kurumsal Yönetim Tebliği” 3 Ocak 2014 tarih ve 28871 sayılı Resmi
Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Kurumsal Yönetim Tebliği ile;
1. Kurulun Seri:IV, No:56 sayılı “Kurumsal Yönetim İlkelerinin Belirlenmesine ve
Uygulanmasına İlişkin Tebliğ” ile Seri:IV, No:41 sayılı “Sermaye Piyasası Kanununa Tabi
Olan Anonim Ortaklıkların Uyacakları Esaslar Tebliği” (Seri:IV, No:41 Tebliği) yürürlükten
kaldırılmış ve söz konusu iki tebliğdeki hususlar yeniden düzenlenmiştir.
2. Paylarını ilk defa halka arz etmek üzere Kurul’a başvuran veya payları Ulusal Pazar,
İkinci Ulusal Pazar ve Kurumsal Ürünler Pazarı’nda işlem görecek ortaklıkların, zorunlu
ilkelere uyum konusunu belirleyen liste ilan edilene kadar üçüncü grupta yer alan
ortaklıkların yükümlülüklerine tabi olacakları hüküm altına alınmıştır.
3. SPKn’nun 17’nci maddesinde yer alan ve ortaklıkların ilişkili tarafları ile arasındaki
işlemlere başlanmadan önce, yapılacak işlemin esaslarını belirleyen bir yönetim kurulu
kararı alma zorunluluğuna ilişkin hüküm Tebliğ’e eklenmiş ve sadece ortaklıkların değil,
ortaklıkların bağlı ortaklıklarının da ilişkili tarafları ile gerçekleştirecekleri işlemlerde aynı
yükümlülüğe tabi olduğu hükme bağlanmıştır.
4. Seri:IV, No:41 Tebliği’nde düzenlenen “Pay sahipleri ile ilişkiler birimi” başlıklı madde;
Tebliğ’de “Yatırımcı ilişkileri bölümü” olarak revize edilmiş, söz konusu maddeye bu
bölümün ortaklık genel müdürü veya genel müdür yardımcısına ya da muadili diğer idari
sorumluluğu bulunan yöneticilerden birine doğrudan bağlı olarak çalışması ve yürütmekte
olduğu faaliyetlerle ilgili olarak en az yılda bir kere yönetim kuruluna rapor hazırlayarak
sunmasının zorunlu olduğu düzenlenmiştir.
5. Kurulun 09.09.2009 tarih ve 28/780 sayılı kararı ile düzenlenmiş olan ve “Teminat,
Rehin, İpotek ve Kefaletler” hakkındaki kararı ayrıntılı şekilde Tebliğ’de düzenlenmiştir.
6. Payları borsada işlem görmeyen halka açık ortaklıklar bu Tebliğ kapsamına
alınmamışlardır.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 28 / 113
8.
Önsöz
Değerli paydaşlarımız,
Uluslararası arenaya baktığımızda, zorlu ve yoğun bir dönemden geçildiği görülmekte.
Bunun nedeni; farklı bölge ve ülkelerde önemli politik ve ekonomik gelişmelerle karşı
karşıya gelinmesidir.
Birkaç yıl evvel ağır bir mali krize yakalanan ABD, geçtiğimiz yıl aldığı ciddi tedbirler ile
ekonomisini düzeltmiş ve büyüme trendine geçmiştir. Ancak bu sefer de Avrupa’nın bir
yavaşlama dönemine girdiğini gördük. Diğer taraftan Uzakdoğu’da yıllarca çift haneli
büyümelerle dikkat çeken Çin, Hindistan ve diğer gelişmekte olan ülkelerde büyüme
oranları yavaşladı. Bütün bunlar göz önüne alındığında, IMF ve Dünya Bankası gibi
otoriteler 2015 ve 2016 yılları için karamsar tahminlerde bulunuyorlar.
Son günlerde ani düşüş gösteren petrol fiyatlarının ilk ağızda küresel bir ekonomik
canlanmaya yol açacağı tahmin edilirken, şimdi bu gelişmenin yeterli desteği
sağlamayacağı söyleniyor ve de görülüyor.
Gerek ülkeler bazında, gerekse bölgesel çapta, ekonomileri canlandırmak amacıyla,
Merkez Bankaları’nın parasal politikalar geliştirmeye çalıştıklarını görüyoruz. Avrupa,
ABD, Japonya ve Çin Merkez Bankalarının bu yöndeki açıklamaları, bildirimleri henüz
teorik aşamada ve şimdilik sadece olumlu beklentilere yol açıyor.
Bütün bu ekonomik gelişmelere paralel olarak farklı ülkeler ile bölgelerdeki mezhep ve
hükümranlık çatışmaları, bunlarla bağlantılı askeri ya da sivil terör saldırıları, toplumları
endişeye ve karamsarlığa itiyor.
Global platformdaki bu gelişmelerle ve belirsizliklerle kıyaslandığında, ülkemizin istikrarlı
bir ekonomik dönem geçirdiğini söyleyebiliriz. İki önemli seçim sürecine rağmen
istikrarın korunabilmiş olması, olumlu bir göstergedir.
Bu noktada, 2015 yılında Türkiye’nin devir aldığı G-20 başkanlığı çerçevesinde açıklanan,
yatırım, büyüme, istihdam ve kadınlara fırsat eşitliği aksiyon planlarını cesaret verici
buluyor ve destekliyoruz.
2014 yılı ülkemiz için de hareketli geçti. Art arda geçirdiğimiz seçimler, Orta Doğu’da
yaşanan çatışmalar ve maalesef sonu gelmeyen insani trajedi, Rusya/Ukrayna krizi, FED’in
faiz artırım beklentisi, petrol fiyatlarının düşüşü gibi her biri başlı başına çok önemli
olayları art arda yaşadık.
2013 yılında %7 büyüyen inşaat sektörü, 2014’ün ilk 9 ayında ancak %2,9 oranında
büyüyebilmiştir. Yüksek faiz ve kredi sınırlamaları, daralan iç taleple birleşerek özellikle
yılın ilk yarısında gayrimenkul alımlarında da talebin ertelenmesine yol açmıştır. Yılın
ikinci yarısıyla birlikte sektörde arz ve talep yönündeki hareketlenmeler önümüzdeki
dönem açısından umut vericidir. Ancak dünya ekonomisinde devam eden çalkantıların
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 29 / 113
Türkiye ekonomisi üzerinde oluşturduğu baskı ve özellikle yılın ikinci yarısında yükselişe
geçen döviz kurlarının yarattığı tedirginlik inşaat sektörüne de olumsuz yansımaya
başladı. Yapılan değerlendirmeler, daralmanın son çeyrekte de devam ettiğini ve sektörün
2014 yılını en fazla %3-4 arası bir büyümeyle kapatacağına işaret ediyor.
Ekonomiye katkı noktasında oldukça fazla potansiyel içerdiği ve kritik bir öneme sahip
olduğunu düşündüğümüz gayrimenkul sektörünün Türkiye ekonomisi için kaldıraç
görevini sürdürmeye devam edebilmesi için sektörün gelişimine destek verecek
mekanizmaların işletilmesi, yasal altyapının daha da güçlendirilmesi en büyük
temennimizdir.
Torunlar GYO olarak 2014 yılını da başarılı sonuçlarla kapattık. Ancak bizim için en
önemlisi, uzun zamandır heyecanla üzerinde çalıştığımız, gurur duyduğumuz projelerin
devreye girmesi oldu.
Öncelikle 24 Aralık 2013’te başlayan Mall of İstanbul konut ve ofislerinin teslimlerinde, 31
Aralık 2014’e kadar 1.081 konutun 1.037’sini,, 181 ofisin 130’unu ve 24 yatay ofisin
18’sini satarak 592.7 milyon TL kesin satış geliri elde ettik.
Projenin AVM kısmını ise 23 Mayıs 2014 tarihinde hizmete açtık. 154.456 m2 kiralanabilir
alanı ile Türkiye’nin en büyük ikinci AVM’si olan Mall of İstanbul’da AVM’de 2014 sonunda
%92 doluluğa ve 7.3 milyon ziyaretçiye ulaştık.
Torun Center projesinde 3 Eylül’de Torun Yapı’nın %30 hissesini 26.614.000 USD ve 3
Kasım’da Torunlar Gıda’nın %5 hissesini 4.888.500 USD olmak üzere geri kalan %35
hisseyi 31.502.500 USD’a satın aldık ve mali tablolarımıza %100 olarak konsolide ettik.
Aralık ayında da proje ortaklığı tasfiye oldu.
2014 yılında LEED yeşil bina sertifikası ile taçlandırılan merkezi iş alanındaki Torun
Tower ofis projesinde kiralanabilir 66.000 m2 toplam kiralanabilir alanın en üst 4 katı
şirketimizin kullanımı için tutularak kalan 60.023 m2 alan için Denizbank ile 10 yıl süreli
bir kiralama anlaşması yaptık. Torun Tower’ı Haziran sonunda Denizbank’a teslim ettik.
Kasım ayından itibaren kira gelirleri mali tablolarımıza yansımaya başladı ve 7.4 milyon
TL kira geliri tahakkuk etti.
Torun Center projesinde ise hepimizi üzüntüye boğan müessif bir kaza yaşadık.
Kayıplarımızı geri getirmemiz mümkün değil. Ancak geride kalan yakınlarına karşı olan
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 30 / 113
maddi ve manevi sorumluluğumuzu hukuki süreci beklemeden yerine getirdik ve gerekli
tazminatlarını ödedik. Şantiyenin kapalı kaldığı iki aylık dönemde en üst güvenlik
tedbirleri alındı ve sıkı denetimler ile çalışmalar Kasım ortasında tekrar başladı.
Torun Center ofisleri 2015 sonunda, konutlarda Güney Kule 2016’nın ilk yarısında, henüz
satışa sunulmayan Doğu Kule ise 2016 sonunda teslim edilecek şekilde çalışmalar
yürütülüyor. Torun Center’da projenin başından beri 405 milyon TL taahhütlü önsatış
tutarına ulaşıldı.
Torunlar GYO, halka açıldığından beri en büyük organik yatırım döneminden geçiyor. Bu
yıl 578.4 milyon TL yatırım yaptık. Bunun 290.9 milyon TL’sini Mall of Istanbul, 160.4
milyon TL’sini Torun Center ve 97.7 milyon TL’sini Torun Tower için harcadık.
Önümüzdeki üç yıllık dönemde ise planlanan 2 milyar TL yatırımların tamamlanmasını
hedefliyoruz.
Boğaza nazır Paşabahçe arazisi izinlerinin bir an önce alınması için azami gayret
sarfediyoruz. Kiptaş inşaat izninin önündeki son aşama olan çevresel etki değerleme
raporu 20 Ekim’de Bakanlık tarafından onaylandı. Kiptaş projesinde inşaat iznini Mart ayı
içinde almayı ve önsatışlara çıkmayı hedefliyoruz.
Bu dönemde 6.9 milyar TL olan portföy değerinin %63’ünü kiralık AVM ve ofisler,
%13’ünü devam eden projeler ve %12’sini nakit oluşturmaktadır. Eyüp Kiptaş projesi
henüz portföye girmemiştir. Bilanço büyüklüğümüz 7.2 milyar TL’ye ve piyasa değerimiz
1.7 milyar TL’ye ulaştı.
Satış gelirleri geçen yıla göre %124.9 artarak 773.2 milyon TL’dir. 2014 satış hasılatının
%30.9’u AVM kira gelirleri, %69.1’i konut satış gelirleridir.
Kiralık AVM ve ofis tarafında başarılı bir yılı geride bıraktık. Bulvar Samsun hariç 5
AVM’den ve Torun Tower’dan ortak alan geliri dahil 238.4 milyon TL toplam gelir elde
ettik. Kira gelirlerindeki artış Mall of İstanbul ve Torun Tower’ın etkisiyle %52.8 ve
AVM’de birebirde %10.2’dir. Eylül 2013’ten beri uygulanan kur sabitlemesi uygulaması
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 31 / 113
Torium dışında 01.07.2014’ten itibaren kaldırılmıştır. Mall of Istanbul’da %50 kira
indirimi 01.09.2014 itibariyle sona ermiş, ancak TL/USD=1.95 sabit kira uygulaması
23.05.2014’te mağazasını açan kiracılar için 2014 sonuna kadar uygulanmaya devam
etmiştir.
Kiralık varlıkların ortalama marjı %66.7’dir. 2014’te AVM’lerde Türkiye
ortalamasının üzerinde ziyaretçi sayısında birebirde %2.6 ve perakende satışlarda %11.4
artış kaydedildi.
Konut tarafında teslimlerini tamamladığımız Mall of İstanbul projesinin de katkısıyla
534.8 milyon TL konut satış geliri elde ettik. Korupark 3 projesinde 678 daireden 557
adedinin kesin satışını tamamladık. Torium, Nish Istanbul ve Korupark 1-2 stoklar büyük
ölçüde eritilmiştir.
VAFÖK %144.4 artarak 398.3 milyon TL’ye ulaştı. 2014’te tam olarak kontrolümüze geçen
Torun Center proje ortaklığının 155.8 milyon TL değer artış kazancı VAFÖK’ü yükseltti.
Bunu faaliyet karının bir parçası olarak kabul ediyoruz; zira Torun Center teslim edildikçe
bu kar, satış maliyetine dönecek.
2014’te TL USD’ye karşı %8.6 değer kaybetmiş ve €’ya karşı %3.9 değer kazanmıştır.
Şirketin 2 milyar TL açık pozisyonu sebebiyle 66.2 milyon TL kur farkı gideri oluşmuştur.
Şirket 2014’ü rekor bir karla 1.057 milyon TL net karla kapatmıştır.
Sürekli vurguladığımız gibi, biz hep işimize odaklandık, uzun vadeli düşündük,
memleketimiz için çalıştık ve yatırımlarımızı planladığımız zamanlarda ve bütçelerle
tamamladık. Bu felsefeyle, bu başarılara tüm çalışanlarımızla birlikte imza attık! 2015 yılı
yeni yatırımlarımıza başlayacağımız bir yıl olacak.
Bunların yanı sıra, ülkemizin dört bir tarafında gerçekleşebilecek ekonomik ve jeopolitik
dalgalanmaları başarılı bir şekilde yönetebilmemiz için risk yönetim sistemlerimize ve
politikalarımıza çok önem veriyoruz.
Yine aynı sebeple, mali yapımızı kuvvetli tutmayı her zaman elzem görüyoruz. Bu
çerçevede tasarruf etmeye ve maliyetlerimizi düşürmeye yönelik her türlü faaliyete
öncelik veriyoruz. Borçlarımızı uzun vadeye yayarak yönetirken, işletme sermayelerimizin
yönetimine de hassasiyet gösteriyoruz.
Tabii tüm bunları, müşterilerimizin memnuniyetinden, çalışanlarımızla
tedarikçilerimizle ilişkilerimizden ödün vermeden başarmak ana hedefimizdir.
ve
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 32 / 113
Bu sürede sizlerden aldığımız desteğin yanında, ülkemize ve halkımıza faydalı olmayı
görev bilmemiz, yönetimimizi istikrarlı ve özverili şekilde devam ettirmemiz,
sonuçlarımızda etkili olmuştur. Geçmişte olduğu gibi, gelecekteki tüm başarılarımız da,
ancak sizlerin katkısı, güveni ve desteği ile mümkün olabilecektir. Buradan bir kez daha
tüm hissedarlarımıza, müşterilerimize, tedarikçilerimize, iş ortaklarımıza, yöneticilerimize
ve çalışanlarımıza şükranlarımı sunuyorum.
Saygılarımla,
Yönetim Kurulu Başkanı
Aziz TORUN
9. 01.01.2014 – 31.12.2014 DÖNEMİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ
1. Ekonomik görünüm
DÜNYA
a) Ekonomi
GSYİH (%)
Dünya
ABD
Japonya
Euro Bölgesi
İngiltere
Avustralya
Kanada
Polonya
Türkiye
Güney Afrika
Rusya
Çin
Hindistan
Breziya
2014 T
3.4
2.4
0.0
0.9
2.6
2.7
2.5
3.3
2.7
1.4
0.6
7.4
7.2
0.0
2015 T
3.4
3.4
0.7
1.4
2.5
2.8
2.6
3.3
3.5
2.8
-5.2
7.0
7.5
-0.7
TÜFE (%)
2016 T
3.8
3.1
1.8
1.6
2.3
3.5
2.7
3.5
3.7
2.9
-3.4
6.7
7.5
1.5
2014 T
3.7
1.6
2.7
0.4
1.5
2.5
2.0
0.0
8.9
6.1
7.9
2.0
7.2
6.3
2015 T
3.2
0.6
0.9
-0.3
0.9
1.1
1.3
0.3
6.6
3.9
13.3
1.8
5.3
7.3
2016 T
3.8
2.7
0.9
1.2
1.7
2.2
2.0
1.5
7.1
5.7
7.0
2.7
5.8
5.8
Kaynak: Deutsche Bank, Macro Forecasts: Weekly Update 03 March 2015
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 33 / 113
IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporuna göre dünya ekonomisi 2014’te %3.3 büyüdü.
Dünyanın 2015’de %3.5 ve 2016’da %3.7 büyüyeceği tahmin ediliyor. Küresel ekonomiyi
yönlendiren faktörler düşen petrol fiyatları, güçlenen USD, gelişmiş ülkeler arasında artan
farklılıklar ve yükselen piyasa ekonomilerindeki faiz olarak sıralandı. Eylül ayından bu
yana %55 gerileyen petrol fiyatlarının, petrol ihracatçısı ülkelerin ekonomilerini olumsuz
etkilemesine rağmen küresel ekonomiyi gelecek birkaç yıl boyunca destekleyeceği, ancak
hem gelişmiş, hem de gelişmekte olan ekonomilerde izlenen yavaşlamanın bu olumlu
etkiyi bastıracağı öngörüsüne de yer verildi.
2014 yılı kendisinden önceki yıldan sorun, endişe ve karamsarlık devraldı. Yıl içinde de
bunları bütünüyle aşmak mümkün olmadı. FED’in izleyeceği olası para politikası kulvarı
yılın başında önemli bir sorun olarak öne çıktı. FED ekonomiye verdiği parayı aşamalı
olarak azaltacağını, belli bir süre sonunda parasal genişlemeyi sıfırlayacağını, ardından da
4 trilyon USD’ı aşmış olan para stokunu fiilen azaltmaya başlayacağını açıklamıştı. 2013’ün
ortasında başlayan rahatsızlık 2014 yılına da sarktı, yılı tedirginlik ve karamsarlık yüklü
bir yıla çevirdi. FED’in hareket takvimini açıklamaması, belirsizliği besliyor, risk algısını
çarpıtıyor, risk iştahını törpülüyor. 2014’ün yıldızı kuşkusuz ABD idi. ABD ekonomisindeki
canlanma yılın ikinci çeyreğinden itibaren ivme kazanırken, gözler sürekli olarak, ABD
Merkez Bankasında ve yeni başkan Janet Yellen’ın üzerindeydi. Piyasalar, FED’in tahvil
alım programını sonlandırma ve faiz oranlarını artırmaya başlama konusunda ne
yapacağına odaklandı.
ABD ekonomisi 2014’te %2.4 büyürken, 2015’de %3.6 ve 2016’da %3.3 büyüyeceği
tahmin ediliyor. ABD büyüme beklentisi yukarı yönlü revize edilen tek gelişmiş ülke
olurken, Euro bölgesi ve Japonya halen düşük enflasyon ve durgunlukla mücadele ediyor.
Euro bölgesi 2014’te %0.8 büyürken, 2015’de %1.2 ve 2016’da %1.4 büyüme bekleniyor.
2014 yılında egemen olan endişe ve karamsarlığı besleyen ikinci bir kanal da Avrupa’nın
resesyon çıkışını becerememesi oldu. 2008 kriziyle devreye giren Avrupa’nın bu
takatsizlik görüntüsü hemen hiç ara vermeden 2014’e kadar geldi. Bu sorunun bu kadar
dirençli çıkmasının arkasında ekonomi politikası uygulamasından kaynaklanan etkenler
olduğu gibi, daha temel, büyük ölçüde ideolojik bir ayrışmanın ürünü olan tavırlar da
vardı. Pekçok ülkede para politikaları, bir kısmında maliye politikaları da gevşetilirken
Avrupa her iki alanda da katı bir sıkılığı sürdürdü. Özel talebin büyük ölçüde kaybolduğu
koşullarda kamu alanından gelen bu sıkılık sonuçta Avrupa’nın zaten yapısından
kaynaklanan nefes darlığını en uç noktaya taşıdı.
2014 yılına tadı kaçık başlayan ve bu tatsızlığı yerküreye yayan bir başka bölge de Çin
oldu. Çin’de sorun büyüyememek değil, hızlı büyümenin yavaşlaması ya da
yavaşlatılmasıydı. 2014 yılında Çin uzun süre devam ettirdiği dış taleple büyüme
modelinin sonuna geldi. Bir yandan küresel ölçekte talep azalmasının yavaşlatıcı etkisi, bir
yandan sözkonusu modelin yarattığı küresel dengesizlikler ve bir yandan da Çin’in kendi
sosyolojisindeki dönüşümler salt dış talebe dayalı bir büyüme modelini sürdürülemez hale
getirmişti. 2014 yılına Çin iktidarı bunu görerek kulvar değiştirme yönünde adımlar
atmaya başladı. Büyüme yavaşladı. Bu zaten öngörülen bir sonuçtu. Yüksek hızlardan
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 34 / 113
yavaşlama daha ileriki yıllara da taşınacak gibi görünüyor. Çin’de GSMH 2014’te %7.4
büyüdü. Çin’de 2014’te son 24 yılın en düşük büyüme hızı kaydedildi.
2014 yılında hem rakiplerinin iktisadi ambargosu ile sıkışan, bir yandan da petrol fiyatının
düşmesi ile iktisadi zafiyete sürüklenen Rusya’yı yılın problemi haline getirdi.
2015’in dünya ekonomisi için nasıl bir yıl olacağını belirleyecek birkaç ana değişken var.
Birincisi petrol ve buna bağlı olarak diğer emtia fiyatlarındaki seyir. İkincisi dolardaki
güçlenme ve özellikle Türkiye için €’daki düşüş. Üçüncüsü Avrupa’da geçen hafta
açıklanan yeni parasal genişleme programının etki gösterip göstermeyeceği. Sonuncusu
ise yükselen pazarlar başta olmak üzere ekonomik büyümenin nasıl şekilleneceği.
2015’de de durum çok farklı olmayacak, çünkü FED’in faiz artırma kararını verdiği anda
küresel piyasalarda yeni bir algının ortaya çıkacağını herkes biliyor, ancak son yıllarda
parakolik hale gelen borsaların ve genel olarak finans piyasalarının bu algı değişiminden
nasıl etkileneceğini kimse tam olarak kestiremiyor.
FED’in faizlerle ilgili kararında ise ABD ekonomisinde bundan sonra yaşanacak olanlar,
özellikle de işgücü piyasasındaki gelişmeler ve enflasyondaki eğilimler belirleyici olacak.
ABD ekonomisinin büyüme temposuna ek olarak bu faktörleri de hesaba katacak olan
FED’in, beklenmedik bir gelişme olmazsa, ilkbahardan itibaren faiz artırımına gidebileceği
belirtiliyor.
Petrol fiyatları 2015 yılında da en yakından izlenecek göstergelerden biri olacak. Petrol
fiyatının belirlenmesinde, talep cephesinde küresel ekonominin büyüme temposunun, arz
cephesinde ise başta Suudi Arabistan olmak üzere OPEC ülkelerinin izleyeceği üretim
politikasının ve ABD’nin buna vereceği tepkinin belirleyici olacağı düşünülebilir.
Yunanistan’ın yaktığı işaret fişeği Avrupa’nın sorunlarının 2015 yılında dünyanın başını
ağrıtacağını gösteren ilk sinyal. Avrupa’nın 2015 yılında bir kez daha durumu idare
etmeye çalışarak başını suyun üstünde tutması ve %1 dolayında bir büyümeyi
gerçekleştirmesi olabilir. Ancak başta Yunanistan ve İtalya olmak üzere bazı Avrupa
ülkelerinde siyasi kriz yaşanması halinde 2015 Avrupa için çok daha kötü bir yıl haline
gelebilir.
b) İnşaat sektörü
ABD’de konut ve konut dışı inşaat harcamalarında büyüme sürmektedir. Yıllık inşaat
harcamaları 2014 yılında 982.1 milyar USD olarak gerçekleşmiştir.
TABLO.1 ABD İNŞAAT HARCAMALARI
YILLIK ( MİLYAR DOLAR)
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 35 / 113
DÖNEM
2012 Q2
2012 Q3
2012 Q4
2013 Q1
2013 Q2
2013 Q3
2013 Q4
2014 Q1
2014 Q2
2014 Q3
2014 EKİM
2014 KASIM
2014 ARALIK
KONUT DIŞI
KONUT
BİNA
İNŞAATI
İNŞAATI
277,7
478,6
296,9
500,6
303,3
532,3
325,1
544,0
341,1
556,0
346,1
570,4
363,8
582,9
383,0
568,6
355,9
601,2
351,9
627,4
353,1
627,4
353,7
624,8
355,0
627,1
TOPLAM
İNŞAAT
756,3
797,5
835,6
869,2
897,1
916,5
946,7
951,6
957,1
980,4
980,4
978,6
982,1
Kaynak: US Bureau Of Census
ABD’de mevcut ve yeni ev satışları 2014 yılını zirvede kapatmıştır. Yeni ev satışları 4.78
milyon adet, ikinci el konut satışları ise 5.07 milyon adet olmuştur. Konut fiyatları da yıllık
bazda %4,5 artmıştır.
TABLO. 2 ABD KONUT SEKTÖRÜ
DÖNEM
2012 Q1
2012 Q2
2012 Q3
2012 Q4
2013 Q1
2013 Q2
2013 Q3
2013 Q4
2014 Q1
2014 Q2
YENİ EV
SATIŞLARI
AYLIK BİN
349
360
384
396
443
455
403
441
407
409
MEVCUT EV
SATIŞLARI
YILLIK BİN
4,460
4,410
4,780
4,900
4,940
5,060
5,260
4,870
4,590
5,030
KONUT
FİYAT
ENDEKSİ
CS 20
134,1
142,3
146,2
146,0
148,6
159,5
165,7
165,6
166,8
172,3
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 36 / 113
2014 Q3
2014 Ekim
2014 Kasım
2014 Aralık
456
462
431
481
5,180
5,252
4,930
5,070
173,5
173,3
172,9
173
Kaynak: US National Association of Realtors, US
Bureau of Census, S&P Case Shiller Index
Euro bölgesinde inşaat sektörü harcamaları uzun süre ardından ilk kez 2014 yılının ilk iki
çeyreğinde büyümüş, üçüncü çeyrekte ise %0.3 küçülmüştü. 2014 yılının son çeyreğinde
de inşaat harcamaları %0,8 küçülmüştür.
TABLO.3 EURO ALANI İNŞAAT SEKTÖRÜ
BÜYÜME DEĞİŞİM YÜZDE
DÖNEM
TOPLAM
İNŞAAT
SEKTÖRÜ
2012 Q1
2012 Q2
2012 Q3
2012 Q4
2013 Q1
2013 Q2
2013 Q3
2013 Q4
2014 Q1
2014 Q2
2014 Q3
2014 Q4
Kaynak: Eurostat
-5,9
-6,1
-4,7
-4,3
-5,9
-3,6
-1,2
-1,2
6,7
3,8
-0,3
-0,8
KONUT
İNŞAATI
KONUT
DIŞI
BİNA
İNŞAATI
-5,3
-5,7
-4,0
-4,1
-5,5
-3,6
-1,1
-1,1
7,2
4,6
-0,1
-1,5
-9,0
-7,7
-6,5
-5,1
-7,4
-4,1
-2,0
-2,0
5,1
1,3
-0,9
-0,9
TÜRKİYE
a) Ekonomi
Ekonomik
göstergeler
GSYİH büyümesi (%9 aylık)
Özel tüketim
Kamu tüketimi
2014
2013
Fark %
2,79
3,99
-1,20 puan
1,29
6,01
4,80
5,86
-3,51 puan
0,15 puan
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 37 / 113
Yatırımlar
Kişi başına yıllık
GSYİH
(USD-3.
Çeyrek)
Sanayi üretimi artışı
(%-12
aylık
ortalama)
Enflasyon
(%-yıl
sonu)
İhracat
(milyon
USD)
İthalat (milyon USD)
Dış ticaret dengesi
Cari
işlemler
dengesi
(milyon
USD)
Yabancı doğrudan
yatırımlar
Yabancı sıcak para
İşsizlik oranı
Bütçe dengesi
İç
borç
stoku
(milyon TL)
Toplam dış borç
stoku (milyon USDEylül)
Özel sektör dış borç
stoku
Reel sektör açık
pozisyon
(milyon
USD)
Uluslararası
rezervler
(milyon
USD)
-1,45
10.428
3,03
10.878
-4,48 puan
-450
3,6
3,0
0,6 puan
8,17
7,40
0,77 puan
157.715
151.803
3,8
242.224
-84.509
-45.836
251.661
-99.858
-64.658
-3,7
-15,3
-29,1
12.143
12.357
-1,7
19.987
9,91
-22.666
414.685
23.986
9,04
-18.543
403.007
-16,6
0,87 puan
22,2
2,8
396.800
373.679
6,1
282.288
267.927
5,3
-183.243
-176.276
3,9
141.813
147.861
-4,0
2014’te ekonomik göstergelerin bir yıl öncesine göre nasıl değiştiğine baktığımızda dış
açıklar hariç tüm temel göstergelerde durumun 2013’ten daha kötü olduğunu görüyoruz.
Üçüncü çeyrekte büyüme hızı %1.66’ya kadar düştü. 9 aylık toplam büyüme hızı, 1.20
puan azalarak %2.79’a indi. Özel tüketimdeki 9 aylık büyüme hızı, 2013’e göre 3.51 puan
düştü. Yatırımlar, 2013’ün ilk dokuz ayında %3.03 büyürken, 2014’te %1.45 daraldı. Kötü
performansa bir de kur artışı eklenince kişi başına gelir 450 USD düştü. 2013’ün üçüncü
çeyreğinde 10.880 USD dolayında olan kişi başına gelir, 2014’te 10.428 USD dolayına indi.
Sanayi üretimindeki artış, giderek hız kesiyor; ancak hızdaki bu yavaşlamaya rağmen
üretim rekor düzeye çıkmış bulunuyor. Sanayi üretimindeki artışın hız kesmesi özellikle
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 38 / 113
son iki ayda iyice belirginleşti. 2014'ün tümündeki sanayi üretimi artışı ilk çeyrekteki
büyük farkın katkısıyla % 3.6'yı buldu ve 2013'teki % 3'ü geride bıraktı. GSYH'nin yaklaşık
dörtte birini oluşturan sanayi üretiminde son çeyrekteki artışın yüzde 2.5'te kalması,
büyüme hızında 2014 için öngörülen yüzde 3.3'e ulaşmanın hiç de kolay olmayacağını
ortaya koydu.
Yılın ikinci yarısında petrol fiyatlarında ortaya çıkan hızlı ve yüksek oranlı düşüşe rağmen
enflasyon hedefi tutmadı. Üstelik yıllık enflasyon, 2013’e göre de 0,77 puan artarak
%8,17’ye çıktı. Yurtiçi üretici fiyatlarında 12 ayda ortalama artış yüzde 10.25. Gıdada yıllık
ortalama artış yüzde 16.16 oldu. Geçen yıl tarım fiyatlarını zıplatan kuraklıktı. Anlaşılıyor
ki bu yıl da aşırı yağışlar ve sert kış koşulları aynı etkiyi yaratacak.
Ekonomideki performans kaybına bağlı olarak 2014’te ithalat %3,7 düştü. Buna karşın
ihracat %3,8 arttı. Böylece dış ticaret açığı %15,3 azaldı.
Dış ticaret açığının azalmasına paralel olarak cari açık, 2014’te %19,1 azalarak 45.8 milyar
USD’ye indi. 2013 yılında net 11.8 milyar dolarlık altın ithal etmiştik. Geçen yılki net ithalat
ise 3.9 milyar dolara indi. Yani, net altın ithalatındaki azalma sayesinde cari açığımız 7.9
milyar dolar daha az gerçekleşti. Cari açığın milli gelire oranında ise son beş yılın en iyi
düzeyi yakalandı. Her ne kadar 2014'ün milli geliri henüz kesinleşmemişse de, beklenen
düzey üzerinden yapılan hesaplama, geçen yılki cari açığın milli gelire oranının %5.7'ye
indiğini gösteriyor. Cari açık/GSYH oranı 2013'te % 7.9, 2012'de % 6.2, 2011'de % 9.7,
2010'da ise % 6.2 düzeyinde gerçekleşmişti.
Cari açık ve büyüme hızının düşmesinde sıcak para girişindeki azalma da önemli rol
oynadı. 2014’te sıcak para girişi %16,6 azalarak 19.9 milyar USD’ye indi.
2003-2007 dönemindeki her çeyrekte özel yatırım harcamalarının bir yıl öncesine kıyasla
artışlarının ortalaması % 19.2. Oysa, 2012-2014 döneminde bu ortalama eksi % 2.
Yurtdışından ise eskisine kıyasla çok daha az yabancı yatırım geliyor. Son üç yılda
yabancıların Türkiye’de gerçekleştirdikleri yatırım tutarı, 2006-2007 döneminde
gerçekleştirdiklerinin çok altında. Elbette bu gelişmenin bir nedeni, eski dönemdeki hızlı
özelleştirmeler. Ama sonuç değişmiyor. Neticede neredeyse yarı yarıya düşüş var.
Yerleşiklerin Türkiye dışına yaptıkları yatırım miktarı ise son yıllarda artıyor. Bu ikisinin
sonucu olarak, son yıllarda net doğrudan yabancı yatırım girişinde keskin bir azalış
gözleniyor.
Ekonomideki performans kaybı işsizlikte de artışa neden oldu. İşsizlik oranı 2013’e göre
0,87 puan yükselerek %10 bandına geldi. Tarım dışı işsizlik oranı 1.02 puanlık artışla %
11.96’yı buldu. Gençler arasındaki işsizlik ise 0.85 puan artarak % 17.91’e çıktı. Her üç
oran da global kriz sonrası, 2010 yılından bu yana görülen en yüksek değerler.
İthalat ve iç tüketimden alınan dolaylı vergilere aşırı ölçüde bağımlı olan bütçe, büyüme
hızındaki düşüşten büyük yara aldı. 2014’te bütçe açığı %22,2 artarak 22.6 milyar TL’ye
yükseldi. İç borç stoku 11 milyar TL artarak 414. 6 milyar TL’ye çıktı.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 39 / 113
Toplam dış borç stoku Eylül sonu itibarıyla 23.1 milyar USD artarak 396.8 milyar USD’ye
tırmandı. Cari açıktaki düşüşe rağmen uluslararası rezervler 2014 sonunda 6 milyar USD
azalarak 141.8 milyar USD’ye indi.
Özel sektörün toplam dış borcu 2014 sonu itibariyle 282.3 milyar dolar. Bu borcun 243.8
milyar doları yurtdışından sağlanmış, 38.5 milyar dolar ise yurtiçindeki yükümlülüklerden
oluşuyor. Toplam dış borçta, 2013 sonundaki 267.9 milyar dolara göre 14 milyar dolarlık
bir artış var.
2014 sonu itibariyle finansal kesim dışında kalan firmaların 98.1 milyar dolarlık varlığa
karşılık 281.4 milyar dolarlık yükümlülüğü bulunuyor. Yani bu değerlere göre reel sektör
2014 sonu itibariyle 183.2 milyar dolar açık pozisyon taşıyor.
b) İnşaat sektörü
İnşaat sektörü ekonominin dinamiği haline geldi. Hükümet yapı sektöründeki büyümeyi
teşvik ediyor. Halk daha iyi yaşam özleminde. Nüfus artıyor. Şehirlere göç var. Eski yapılar
sağlıksız. Yeni yapılara ve eskilerinin yenilenmesine ihtiyaç var.
İnşaat sektörü kısa sürede istihdam ve gelir yaratan bir sektör. Ekonomide canlılık
yaratıyor. İnşaat sektörünün bir özelliği de ülke üzerinde yaygın bir iş ve istihdam yaratma
özelliği. Gelişmeler, daha doğrusu veriler gösteriyor ki inşaat sektörü her şeye rağmen,
2015 yılında ve onu takip eden dönemde büyümeye devam edecek.
İnşaat sektöründe büyüme 2014 yılında yavaşlamıştır. İnşaat sektöründe büyüme,
dalgalanma göstermeye devam etmektedir. 2011 yılında % 11,3 büyüyen sektör, 2012
yılında sadece % 0,6 büyümüş, 2013 yılında ise büyüme yeniden % 7,0’ye yükselmiştir.
2014 yılında ise inşaat sektöründe ilk dokuz ayda büyüme % 2,9 olmuştur.
Dünya ekonomisinde devam eden çalkantıların Türkiye ekonomisi üzerinde oluşturduğu
baskı ve özellikle yılın ikinci yarısında yükselişe geçen döviz kurlarının yarattığı
tedirginlik inşaat sektörüne de olumsuz yansımaya başladı.
2014 yılında inşaat sektöründeki büyümeyi özel sektör inşaat harcamaları sürüklemiştir.
Özel sektör inşaat harcamaları 2013 yılındaki % 1,0 gerilemenin ardından 2014 yılının ilk
dokuz ayında reel % 5,9 büyümüştür ve 72.3 milyar TL’ye yükselmiştir. Kamu inşaat
harcamalarında büyüme 2014 yılında yavaşlamış ve ilk dokuz ayda reel % 0,2 artarak 49.9
milyar TL olarak gerçekleşmiştir.
İnşaat sektörü, 2014 yılında uygulanan göreceli kontrollü ve temkinli ekonomi politikaları
ile ekonomideki genel yavaşlamanın etkisi altında büyüme açısından sınırlı bir performans
göstermiştir. Kamu harcamalarında 2013 yılındaki sıçramanın ardından büyümenin
sınırına gelindiği görülmektedir. Özel sektör tarafında ise özellikle konut inşaatları ile
kentsel dönüşüm faaliyetlerinin olumlu katkısı görülmektedir. Yabancılara satış
mütekabiliyet düzenlenmesinin olumlu sonuçları 2014 yılında da devam etmiştir.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 40 / 113
Yapılan değerlendirmeler, daralmanın son çeyrekte de devam ettiğini ve sektörün 2014
yılını %3-4 arası bir büyümeyle kapatacağına işaret ediyor.
TABLO.1 KAMU VE ÖZEL SEKTÖR İNŞAAT HARCAMALARI (MİLYON TL)
DÖNEM
KAMU
ÖZEL
SEKTÖRÜ SEKTÖR
İNŞAAT
İNŞAAT
GENEL
İNŞAAT
2011 Q1
7,750
18,128
25,878
2011 Q2
2011 Q3
2011 Q4
2011
2012 Q1
2012 Q2
2012 Q3
2012 Q4
2012
2013 Q1
2013 Q2
2013 Q3
2013 Q4
2013
2014 Q1
2014 Q2
2014 Q3
2014/09
2013/09
10,895
12,166
10,915
41,728
8,398
12,045
12,473
12,085
45,000
12,295
15,109
17,284
18,912
61,592
15,452
17,798
16,585
49,925
44,688
20,184
18,160
19,767
76,240
22,188
22,011
18,654
19,254
82,108
20,139
21,640
19,103
19,347
80,229
23,482
25,615
23,193
72,290
60,882
31,079
30,236
30,682
117,968
30,586
34,056
31,127
31,339
127,108
32,434
36,749
36,387
38,259
145,820
38,934
43,413
82,347
122,215
105,570
Kaynak: Türkiye İstatistik Kurumu
İnşaat sektöründe istihdam Kasım ayında 1,97 milyon kişi olmuştur. 2014 Kasım ayında
istihdamın toplam istihdam içindeki payı da %7,6 olarak gerçekleşmiştir.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 41 / 113
TABLO.2 İNŞAAT SEKTÖRÜNDE İSTİHDAM
İNŞAAT
SEKTÖRÜ
İSTİHDAM
(000 KİŞİ)
İNŞAAT
SEKTÖRÜ
PAY %
22,962
1,408
6,1
24,616
24,543
23,984
24,101
1,927
1,901
1,666
1,612
7,8
7,7
6,9
6,7
25,366
24,899
24.320
25.583
1,948
1,883
1,784
1.812
7,7
7,6
7,3
7,1
26.586
26.169
26.138
25.874
1.958
1.975
2.005
1.967
7,4
7,5
7,7
7,6
TOPLAM
İSTİHDAM
(000 KİŞİ)
DÖNEM
2012 MART
2012
HAZİRAN
2012 EYLÜL
2012 ARALIK
2013 MART
2013
HAZİRAN
2013 EYLÜL
2013 ARALIK
2014 MART
2014
HAZİRAN
2014 EYLÜL
2014 EKİM
2014 KASIM
Yılın ilk ayında önemli artış ve Şubat ayındaki gerileme ardından inşaat sektörü güven
endeksi Mayıs ayında kadar sınırlı bir artış içinde olmuştu. Haziran ve Temmuz aylarında
yaşanan gerileme ardından Sonbahar aylarında inşaat sektörü güven endeksi aynı
seviyelerde kalmıştır. Güven endeksi 2014 yılını 73.5 puan ile yılın en düşük seviyesinden
kapattı. Bu gerilemede mevsimsellik de etkili olmaktadır. İnşaat sektöründe güven
endeksi yaz aylarındaki kıpırdanma hariç yıl genelinde gerileme eğilimi içinde olmuştur.
2014 yılında yeni alınan inşaat işleri yıl genelinde dalgalı bir seyir izlemektedir. Alınan
yeni inşaat işleri Haziran ayında en yüksek seviyeye ulaşmış, izleyen aylarda ise iniş ve
çıkışlar göstermişti. Kasım ayında yeni alınan işlerde 0,2 puan ile mütevazi bir artış
yaşanmasının ardından Aralık ayında da 1,5 puanlık bir artış gerçekleşmiştir. Böylece
yeni alınan işler seviyesi Aralık ayında geçen yılın aynı ayına göre 2,7 puan geride
kalmıştır.
Son bir yıllık ortalamalara göre 2014 yılı dördüncü 3 aylık döneminde işçilik
maliyetlerinde % 9.8 oranında, malzeme maliyetlerinde % 10.9 oranında artış belirlendi.
Bunun sonucu bina maliyetlerinde yıllık artış % 10.7 oldu. Enflasyonun yüksek seyretmesi
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 42 / 113
ve döviz kurunda yaşanan artışlar, inşaat maliyetlerindeki artışın başlıca nedenleri
arasında yer aldı.
Bina
inşaatı
maliyet
endeksi
değişim
oranları
(2005=100),
IV.
çeyrek,
2014
2013 yılında, aynı dönemde geriye dönük olarak yıllık artış sadece % 5.1 oranında idi.
Malzeme maliyetlerinde % 4.7, işçilik maliyetlerinde % 6.6 artış vardı.
Konut fiyatlarında ve inşaat maliyetlerinde değişim tartışılırken, bu değişimin enflasyon
ile ilişkisi merak edilir. Konut fiyatları artışı enflasyonun önünde koşmaya başladı. İnşaat
maliyetleri 2009 yılından bu yana sadece 2011 yılında ve 2014 yılında enflasyonun önüne
geçti. 2013 yılında enflasyon yüzde 7.40 iken, inşaat maliyetleri artışı yüzde 5.1 olmuştu.
2014 yılında enflasyon yüzde 8.17 iken inşaat maliyetleri yüzde 10.7’ye yükseldi. İnşaat
maliyetlerinin ve konut satış fiyatlarının enflasyonun önüne geçmesi, konuta talebi
artırıyor. Tasarrufu olanlar konutu bir yatırım aracı olarak değerlendiriyor.
2015 yılında kamu kesimi, merkezi yönetim, mahalli idareler, bağlı kuruluşlar toplamı
olarak cari fiyatlarla 88 milyar lira yatırım yapacak. Bu yatırım harcamalarının yarıdan
fazlası inşaat harcaması. 2015 Yılı Programı’na göre kamu 20 önemli proje için 7.8 milyar
TL. harcayacak.
2015 yılında özel sektörün toplam yatırım harcamalarının cari fiyatla 310 milyar lira
olacağı tahmin ediliyor. Özel sektör yatırımlarının 50 milyar lirası konut yatırımı.
Diğerlerinin yarısı inşaat yatırımı.
Hükümetin 10 yılda 690 milyar dolarlık bir yatırım hedefi var. 10 yılda kentsel gelişim için
405 milyar dolar, kentsel yenileme için 400 milyar dolar, sağlık kompleksleri için 11
milyar dolar harcamadan söz ediliyor. Başlayan projeler, 3. Havaalimanı, 3. Köprü, Avrasya
Tüneli, Marmaray, Haydarpaşa Limanı, şehir içi metrolar, karayolu altyapı projeleri
yaklaşık 50-60 milyarlık bir inşaat hacmini ifade ediyor.
Yeni büyük sanayi projeleri yok. Fakat ülkenin her şehrinde birden fazla organize sanayi
bölgesi ve küçük sanayi sitesi oluştu. Organize sanayi bölgeleri ve sanayi sitelerinde küçük
ölçekli de olsa inşaat yatırımları ve yenileme yatırımları devam ediyor. Bu yatırımlar
yöresel inşaat talebini canlı tutuyor.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 43 / 113
c) Konut sektörü
Aralık ayında konut satışları %16,3 artarak 134.666 olmuştur. Türkiye genelinde 2014
yılında 1 milyon 165 bin konut satıldı. 2013 yılındaki satış rakamı 1 milyon 157 bindi.
Yılın ilk yarısında zayıf gerçekleşen konut satışları Ağustos, Eylül ve Ekim aylarında
hızlanmış, Kasım ayında ise yavaşlamıştı. Aralık ayındaki önemli artış ile birlikte yılın
genelinde geçen yılın %0.7 üzerinde konut satılmıştır.
2013 yılında oldukça yüksek gerçekleşen konut satışlarının 2014 yılında aşılmış olması
önemli bir gelişmedir. 2014 yılının ikinci yarısında düşen konut kredi faiz oranları konut
satışlarını tetiklemiştir.
TABLO.1 AYLIK KONUT SATIŞLARI
DÖNEM
2013
OCAK
87.444
ŞUBAT
88.519
MART
97.956
NİSAN
95.381
MAYIS
103.261
HAZİRAN
96.424
TEMMUZ
106.636
AĞUSTOS
84.480
EYLÜL
102.280
EKİM
76.344
KASIM
102.681
ARALIK
115.784
2014
87.639
82.597
87.617
83.610
90.377
92.936
85.101
105.624
115.786
95.645
103.783
134.666
2014-2013
DEĞİŞİM %
0,2
-5,5
-10,6
-12,3
-12,5
-3,6
-20,2
25,0
13,2
25,3
1,1
16,3
Ortalama olarak yılda 1 milyon 200 bin konut el değiştiriyor. Gene ortalama olarak
bunların 550 bini yeni konut, 650 bini eski konut.
Yıllara göre satılan her 100 konutun 35 veya 40’ı taksitle satılıyor. İpotekli satış. Yeni
konutlarda ilk el konutlarda banka kredisinin cazibesine göre satılan her 100 yeni
konutun bazı yıllar 38’i, bazı yıllar 32’si taksitle satılıyor. İpotekli satış oluyor.
Kabaca her yıl 550 bin yeni konut satışının 100 bini, yaklaşık beşte biri İstanbul’da inşa
edilen konutların satışları. Ankara’da kabaca 50 bin, İzmir’de 30 bin, Antalya’da 25 bin
konut satılıyor.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 44 / 113
Ülkede; 1) Nüfus artıyor. 2) Şehirlerarasında hızlı göç var. 3) İnsanların şöyle veya böyle
gelirleri artıyor, insanlar daha iyi evlerde yaşamak istiyor.
İşte bu nedenlerle konut piyasası hareketli ve de bu hareket devam edecek.
TABLO.2 İPOTEKLİ VE DİĞER KONUT SATIŞLARI
İPOTEKLİ
İlk Satış
İkinci El
TOPLAM
Ocak-Aralık
2014
171.708
217.981
389.689
Ocak-Aralık
2013
203.955
256.157
460.112
Fark (%)
-16%
-15%
-15%
DİĞER
İlk Satış
İkinci El
TOPLAM
Ocak-Aralık
2014
369.846
405.846
775.692
Ocak-Aralık
2013
325.174
371.904
697.078
Fark (%)
14%
9%
11%
İPOTEKLİ + DİĞER
İlk Satış
İkinci El
TOPLAM
Ocak-Aralık
2014
541.554
623.827
1.165.381
Ocak-Aralık
2013
529.129
628.061
1.157.190
Fark (%)
2%
-1%
1%
Ocak-Aralık
2014
YABANCILARA SATIŞ
18.959
Ocak-Aralık
2013
12.181
Fark (%)
56%
İpotekli konut satışları 2014’te bir önceki yıla göre göre %15 azalarak 389.689 oldu.
Toplam konut satışları içinde ipotekli satışın payı %33,4 oldu.
2014 yılında 1.165.381 olan konut satışının 541.554’ünü ilk satışlar, 623.827’sini ikinci el
satışlar oluşturdu. Geçen yılın aynı dönemine göre ilk satışlar %2 artarken, ikinci el
satışlar %1 azaldı.
Kredili ilk el satışlar % 16 ve ikinci el satışlar % 15 azaldı. 2014’te kredili ya da ipotek
karşılığı olmayan konutlardaki satış artış oranı % 11 düzeyinde kaldı.
Kredili satışlar, 2014 yılında geçen yılın %15 altında. 2014 dönemindeki toplam kredili ya
da ipotekli satış 389.689 oldu ve geçen yılın aynı dönemindeki 460.112 adetten % 15 daha
düşük gerçekleşti.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 45 / 113
Genelde yeni konut yapımının hızla geliştiği söylenir. Fakat rakamlardan yeni konuta
talebin ikinci elden daha canlı olduğu anlaşılıyor. Konut piyasasında durgunluktan söz
edilen 2014 yılında, ikinci el konut satışları gerilerken, yeni konut satışları 524 binden
541 bine yükseldi. Genelde yeni konut piyasasının en canlı olduğu İstanbul, Ankara, İzmir
ve Antalya’daki ilk el konut rakamlarına bakılır. Aslında bu 4 şehirde 2014 yılında satılan
toplam yeni konut sayısı, Türkiye genelindeki ilk el satışların sadece üçte biri. Açık
anlatımıyla ülke genelinde her şehirde yeni konut yapımı devam ediyor ve de ilk el
satışları artıyor.
İlginç bir gelişme kadınların konut sahipliği. 2014 yılında satılan 1 milyon 165 bin
konutun yüzde 60’ı erkeklere satıldı. Yüzde 30’u kadınlara yapılan satışlar. Yüzde 2
dolayındaki kısım kadın erkek ortak satışlar. Kalan bölüm diğer satışlar. 2014 yılında 695
bin erkeğe karşılık, 343 bin kadına konut satışı yapıldı.
2014 yılında alınan konut yapı ruhsatları geçen yıla göre %21,2 artmış ve 1.014.678 daire
olmuştur. 2014 yılında alınan yapı kullanım izin belgesi sayısı ise 766.527 olmuş ve geçen
yılın aynı dönemine göre %6,2 artmıştır.
TABLO.3 ALINAN KONUT YAPI RUHSATI VE KULLANIM İZİN BELGELERİ
DÖNEM
2010
2011
2012
2013
2014
Yapı ruhsatı
verilen daire
sayısı
907.451
650.127
771.878
837.282
1.014.678
Yapı kullanma
izin belgesi
verilen daire
sayısı
429.755
556.769
556.331
721.501
766.527
Belediyeler geçen yılın tümünde 766.527 konut için yapı kullanım izin belgesi verdi. Yani
bu kadar konut tamamlandı ve kullanıma hazır hale geldi. Geçen yılın tümünde
gerçekleşen ilk el konut satışı ise 541.554 oldu. Buna göre, geçen yıl 100 konut
tamamlandı, satılan ilk el konut sayısı 71’de kaldı. Bir başka ifadeyle yapılan ve
tamamlanıp kullanılabilir hale gelen her 4 yeni konutun ancak 3’u satılabildi. 2013’te bu
rakam 73 idi.
Ruhsat ve yapı kullanma izin belgelerindeki artışlar çapraz bir şekilde uyum içinde
seyrediyor. 2012 yılında yapı kullanma izin belgelerinde %19 artış olmuştu, bir sonraki yıl
2013’te bu kez izin belgelerinde %30 artış kaydedildi. 2013’te yapı ruhsatı sayısındaki
artış %8’e düştü, bu kez 2014’teki izin belgesi sayısındaki artış da %6’ya indi. 2014’te ise
yapı ruhsatı verilen daire sayısında %21 artış oldu. 2015’de yapı kullanma izin
belgelerinin %15-20 arasında artacağı beklenmelidir. Bu da, izin belgelerine konu daire
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 46 / 113
sayısının bu yıl 880.000-920.000 arasında oluşacağının habercisi gibi. Bunun en fazla
700.000 adedi satılabilirse, stoka 200.000 konut daha ekleneceği anlamı çıkıyor.
2013 Aralık ayı sonunda 110.1 milyar TL olan konut kredileri, 2014 Aralık ayında 124.8
milyar TL’ye ulaşmıştır. Aralık ayı itibariyle konut kredilerinde yıllık büyüme %13.4 oldu.
Konut kredilerinde faizler 10 yıl vadede %0.89 ile 1.29 arasında seyrediyor. Bu oranlar
2013 yılı sonunda %0.90 altına inmiş, 2014 ilk çeyrekte %1.15 düzeyine yükselmiş, sonra
tekrar %0.90’a gerilemişti. Halen %0.90 sektörde uygulanan en düşük faiz oranı. Üst
bantta oran %1.30’a kadar çıkıyor.
2014 yılında yabancılara gerçekleştirilen konut satışları da 18.959 adet ile rekor seviyede
gerçekleşti. Yabancılara gerçekleştirilen konut satışları geçen yıla göre %56 artış gösterdi.
2014’te İstanbul’da yabancıya satılan konut sayısı %128 artışla 5.580’e ulaştı. En fazla
konutun satıldığı Antalya’da ise %17,9 artışla 6.542 adet satış gerçekleşti.
Antalya
Istanbul
Aydın
Muğla
Bursa
Toplam
Aralık
2013
Aralık
2014
Fark %
540
395
103
116
56
1.441
507
534
87
79
116
1.855
(6,1)
35,1
(15,5)
(31,8)
107,1
28,7
OcakAralık
2013
5.548
2.447
1.112
1.053
375
12.181
OcakAralık
2014
6.542
5.580
1.191
1.051
954
18.959
Fark %
17,9
128
7,1
(0,1)
154,4
55,6
Mütekabiliyet yasasının 2012 Haziran ayında çıkmasının ardından 2012 yılı ikinci
yarısında yabancıların gayrimenkul alımı 1.380 milyon USD olmuştu. 2013 yılında ise
yabancılara toplam satış 3.050 milyon USD olmuştur.
Düzenlemenin 2014 yılında daha etkili olduğu görülmektedir. Nitekim yabancılara
gayrimenkul satışları 2014 yılında %41,7 artarak 4.320 milyon USD’a ulaşmıştır.
DÖNEM
2011
2012
Q1
2012
Q2
2012
Q3
2012
Q4
2012
Milyon
USD
2.013
557
702
586
791
2.636
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 47 / 113
2013
Q1
2013
Q2
2013
Q3
2013
Q4
2013
2014
Q1
2014
Q2
2014
Q3
2014
Q4
2014
719
600
680
1.050
3.049
1.017
1.114
968
1.222
4.321
Satışların 2015’e durgun başlamasında seçimlerin, faiz indirim tartışmalarının etkili
olduğu görülüyor. Tüketicide faiz inecek beklentisi var. Kur yükselişi yabancı alıcılar için
Türkiye’de konut alımını cazip hale getiriyor. Bu gelişmeler hem yeni projelerin
gerçekleştirilmesi, hem de stokların eritilebilmesi için rutin dışına çıkan desteklerin
devreye konulmasını gerektirdi. Önce hükümet desteği geldi. %25 peşinatın %15’i kadar
devlet katkısı uygulaması başlatılacağı açıklandı. Ardından, sektör bahar kampanyalarına
yüklenmeye başladı. Sektörde en çok tercih edilen kampanya yöntemi, peşinat oranı ve
vade oranları üzerinden firmaların kendi ödeme planlarını esnetmeleri olarak dikkat
çekiyor. Kampanyalarda %10’u aşan indirimler, KDV’yi üstlenenler, 0 faiz uygulamaları
var. Kampanyalar genelde lüks konut projelerinde orta-ortaüst segment alıcılara yönelik
yapılıyor.
Arsa birim metrekara vergi değeri 500-1.000 TL arasında bulunan konutlara %8 olan
vergi miktarı, arsaların değerlenmesi nedeniyle realize olamıyor. Şimdi bunu 2.000 TL’ye
çıkarmak ve bu yolla orta gelir grubunun konut satın almasının önünün açılamsı isteniyor.
Yeni Tüketici Kanununda 36 aya kadar müşteriye vazgeçme hakkı tanıyan madde,
müteahhit üzerinde önemli risk oluşturuyor.
İnşaattaki dolaylı vergilerin %27’ye varması karşısında, hükümet %8’lik tapu harcının
düşürülmesi için tapuların gerçek değerlerinin düşürülmesi için tapuların gerçek
değerlerinin gösterileceği bir model üzerinde çalışıyor.
2010-2014’ü kapsayan son 5 yılda TUIK Türkiye Konut Fiyat Endeksi %75.4 arttı. Bu artış
artış aynı zamanda son 5 yıllık tüketici enflasyonunun da 30 puan üzerinde. TÜİK’in
verilerine göre Türkiye’deki son 5 yıllık kira artışı % 31.2. Yani satın alınan konutun
yaklaşık üçte bir fiyatı düzeyinde bir gelir. Bu da Türkiye için 17.6 yıl olan kiranın fiyatı
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 48 / 113
karşılama oranıyla uyumludur. % 75.4’e, % 31.2’lik kira geliri de eklendiğinde, aritmetik
olarak % 106.5 yapar. Bu dönemdeki toplam % 45’lik enflasyondan arındırma
yaptığımızda ise geriye % 42’lik net bir kazanç kalıyor. Her yıla ortalama % 8.5 bir getiriye
denk düşer. Alanlar kazandığı içindir ki, son iki yıldır üst üste Türkiye’de 1 milyonun
üzerinde konut satılıyor.
İstanbul’da konut fiyat artışı % 109’la Türkiye ortalamasının yaklaşık %50 üzerine çıktı.
Buna kira gelirleri da dahil edildiğinde %140 gibi bir orana ulaşılıyor. Enflasyonu
arındırdığımızda ise geriye % 65 net bir getiri kalıyor. Yıllık % 13’lük ortalama reel getiri
milli gelir artışının hayli üzerinde.
Aralık ayında REIDIN-GYODER Yeni Konut Fiyat Endeksinde bir önceki yıla göre %5,61
oranında fiyat artışı yaşandı. Öte yandan giderek yaygınlaşan markalı projeler
yabancıların da dikkatini çekti. Aralık ayında markalı konut projeleri kapsamında
gerçekleştirilen satışların %25’i yabancı yatırımcılara gerçekleştirildi. Yabancılar
tercihlerini %37 gibi yüksek bir oranla 2+1 ve ortalama 96 m2 büyüklüğe sahip
konutlardan yana kullandılar. Markalı projelerden konut satın alan müşterilerin peşinat,
senet ve banka kredisi kullanım oranları incelendiğinde, Aralık’ta peşinat %39, senet %46
ve banka kredisi oranı ise %15 olarak gerçekleşti. Aralık ayında markalı projeler
kapsamındaki konutların %98,6 oranlık kısmı %1 KDV oranı üzerinden, %1.4 oranlık
kısmı ise %18 KDV oranı üzerinden satışı gerçekleştirilmiştir.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 49 / 113
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 50 / 113
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 51 / 113
d) Perakende segmenti
Perakende ticaretindeki değişim, ekonominin sağlık göstergesidir. Perakende satışların
değişimi halkın gelirindeki ve moralindeki değişime bağlıdır. TUIK verilerine göre, 2014
yılında perakende satış hacmi, enflasyondan arındırılmış sabit fiyatlarla, KDV dahil sadece
%3.9 oranında arttı. Perakende satış hacmi artışı 2011 yılında %8.9, 2012 yılında %5.3,
2013 yılında %4.1 idi.
Gıda perakende hacmindeki büyüme %4.7, gıdadışı perakendede büyüme %3.5 oldu. Gıda
perakende hacmi sabit fiyatla 2013 yılında %4.8 büyümüştü.
Organize perakende 2014’ü 110 milyar USD ciro ve 750.000 istihdamla kapatırken,
geleneksel kısmın da eklenmesiyle perakende sektörü toplamda 250 milyar USD
büyüklüğe ulaşıp 2.5 milyon kişilik istihdam sağladı. Gıdadışı modern perakende sektörü
2014’ü 93 milyar USD ciro ile tamamladı. Gıdadışı modern perakendede 130.000’e yakın
mağaza var. Çalışan sayısı 850.000 civarında.
Şubat 2014’te yürürlüğe giren taksit sınırlaması kartlı alışveriş hacminde gerilemeye
neden oldu. Kredi kartında taksit sayısını 9 ile sınırlayıp 6 ay kuyumda ve Şubat’tan
itibaren de cep telefonu alışverişinde taksidi kaldıran düzenleme, harcamaya yansıdı.
Kredi kartlı ödemeler 2012’de %25, 2013’te %17 büyümesine rağmen, 2014’te büyüme
%11’de ve 430 milyar TL’de kaldı. Kredi kartıyla yapılan taksitli ödemeler ise %8
küçülmeyle 2014’te 100 milyar TL’lik hacimde kaldı. 2014’te 30 milyar TL banka, 430
milyar TL kredi kartı olmak üzere kartlı harcama 460 milyar TL’ye yükseldi.
Son yıllarda, kapalı ve çevresi ile izole şekilde tasarlanmış alışveriş merkezleri, yerini, açık
alanlı, sosyal aktivite mekanlarının yaratıldığı ve günün her saatinde ziyaretçi çekebilen
yaşam alanlarına bırakmıştır. Özellikle Istanbul’da hayata geçen birçok alışveriş merkezi,
sadece alışveriş değil, sosyalleşme ve eğlence amacı da gütmekte ve temalı çocuk/genç
aktivite alanları, kafe ve restoran caddeleri ile farklılaşmaktadır.
Alışveriş merkezi konseptlerindeki değişimin yanısıra, tekil AVM projeleri yerine, karma
konseptli projeler içinde AVM kullanımı tasarlanmaya başlanmıştır. Bu tarz projelerin en
büyük avantajı konut, ofis ve otel fonksiyonları ile desteklenerek AVM’leri günlük yaşamın
bir parçası haline getirmesidir.
2013 yılında yaşandığı gibi 2014’te de uluslararası perakendecinin Türkiye’ye olan ilgisi
devam etmiştir. Markalar, özellikle prestijli projelerde ve başarılı alışveriş caddelerinde
büyümeyi hedeflemiştir.
2014 yılında Apple, Brooks Brothers, Kidzania, Carpisa, Fauchon, Hamleys, Crate&Barrel,
Pandora, Iro, Rag&Bone, Vince, Chelsea Tea House ve Hackett London gibi yabancı
markalar, Zorlu Center ve Akasya gibi yeni açılan dördüncü kuşak alışveriş merkezlerinde
Türkiye perakende pazarına giriş yaptılar. H&M Home, Paul Cafe, Cold Stone Creamery,
Eataly, Tom’s Kitchen ve Fauchon gibi ünlü restoranlar Türkiye’de ilk mağazalarını
açmıştır. Kanadalı lüks kahve zinciri Salt Spring Coffee, ABD’de kurulan İtalyan restoran
zinciri Amerigo ve Amerikan restoran zinciri Cheesecake Factory Türkiye’de mağaza
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 52 / 113
açmayı planlayan markalar arasındadır. Galeries Lafayatte 2016’da ilk defa Türkiye
pazarına girmeye hazırlanmaktadır.
Çoğunluğu Ortadoğu, Orta Asya ve Rusya’dan gelmekte olan yüksek gelir seviyesine sahip
yabancı ziyaretçiler, Türkiye’deki lüks pazarına yönelik talebin %10 ile %20 arasında
kalan bölümünü oluşturmaktadırlar.
Hipermarketler ve elektronik marketler için doğru boyutlandırma kavramının, metrekare
başına en yüksek satış yoğunluğuna ulaşmak amacıyla önemli bir trend haline geldiği
gözlemlenmektedir. Birçok hipermarketin mağazalarını küçülterek geriye kalan alanlarda
alt kiralama yaptıkları, yeni mağaza açılışlarında ise daha küçük net satış alanına sahip
lokasyonları tercih ettikleri görülmektedir.
Son dönemde oldukça gündemde olan “eğlendirerek eğitim” konseptinin 2014 yılında
KidzMondo, Kidzania ve Minopolis’in açılmasıyla birlikte pazarda yeni bir trend olark
konumlanmaya başladığı görülmektedir.
Son yıllarda giderek yaygınlaşan e-ticaret, özel alışveriş kulüplerinin dışında perakende
firmaları tarafından da online alışveriş olarak kullanıldığı görülmektedir. Son zamanlarda
tüketicilerin daha ucuz, daha hızlı ve daha rahat şekilde ürüne ulaşmak istemeleri bu
dönüşümü desteklemektedir.
2014 yılında bir diğer trendin, birinci kuşak alışveriş merkezlerinin yenileme çalışmaları
ile üçüncü kuşak alışveriş merkezi haline getirilmesi olduğu gözlemlenmiştir. 2014
boyunca genel olarak birçok alışveriş merkezinde yeme ve içme ögeleri yenilenerek,
kamusal açık alanlarla entegre hale getirilmiştir.
Tüketiciler ferah, kendilerini güvende hissettikleri, modern, insana değer verildiğinin
hissedildiği, çevreye duyarlı AVM’ler istiyor. AVM’nin özellikle büyükşehirlerde toplu
taşımayla kolay ulaşımı veya kendi aracıyla gelenler için park yeri bulabilme kolaylığı gibi
faktörler de bir AVM’yi tüketicinin gözünde değerli kılan faktörler. Tüketiciler tercihlerine
uygun kalite ve fiyat karşılaştırması yapabilecekleri çeşitlilikte mağaza karmasına sahip
AVM’leri tercih ediyor. Günümüzde insanlar alışveriş merkezlerine sadece alışveriş
yapmak için değil, aynı zamanda eş, aile ve dostlarıyla buluşup kaliteli vakit geçirmek ve
sosyalleşmek için de gidiyor.
2014 yılsonu itibarı ile Türkiye’deki toplam kiralanabilir alan, 344 alışveriş merkezinde 10
milyon m2’ye ulaşarak bir önceki yıla göre %5.5 artış kaydetmiştir. 2011 yılından
itibaren, Türkiye genelinde açılan alışveriş merkezlerinin önceki yıllara göre azalan bir
ivme gösterdiği görülmektedir. Yıllık toplam yeni AVM arzı 635.000 m2 ile geçen yılın 1
milyon m2 olan yeni açılışlarının altında kaldı.
2014 yılı önemli AVM açılışları; Istanbul’da Mall of Istanbul (155.000 m2), Akasya
Acıbadem (80.000 m2), Özdilek Park (40.000 m2), Can Park (40.000 m2), Metrogarden
(42.000 m2), Rings Istanbul (25.000 m2), Unique Istanbul (15.300 m2), Diyarbakır’da
Ceylan Karavil Park (65.000 m2), Erzurum’da Palerium (66.000 m2), Ankara’da Park Vera
(40.000 m2), Gimart (30.000 m2), Novada Tokat (27.000 m2), Kırıkkale Podium (25.930
m2) ve Elazığ Park 23 (18.000 m2) oldu.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 53 / 113
2014 yılında sektöre yapılan toplam yatırım 2.5 milyar USD’ye ulaştı. Bugüne kadar AVM
sektörüne yapılan yatırımlarsa 47.5 milyar USD seviyesinde.
İnşaatı devam eden ve projesi duyurulan projelerle birlikte 2017 yılı sonuna kadar
alışveriş merkezi sayısının 470’e, toplam kiralanabilir alanın ise 12.5 milyon m2’ye
ulaşması beklenmektedir.
Türkiye’de en çok alışveriş merkezini bünyesinde barındıran il Istanbul olup, toplam 104
AVM’ye ev sahipliği yapmaktadır. Türkiye genelinde 2014 yılı içinde hizmete açılan toplam
19 AVM’nin 8’i Istanbul’da yer almakta ve stokun %60’ını kapsamaktadır. Anadolu’da
AVM’si olmayan 24 ilimiz var.
2014 yılsonu itibariyle Türkiye’de 1.000 kişiye düşen AVM kiralanabilir alanı %20 artış ile
129 m2’ye çıkmıştır. İstanbul, alışveriş merkezi sayısı ve büyüklüğü bakımından ilk sırada
yer alsa da Ankara, kişi başına düşen AVM yoğunluğunda İstanbul ile başabaş gitmektedir.
198 m2 kiralanabilir alan seviyesinde olan Avrupa ortalaması ile karşılaştırıldığında,
Türkiye’nin alışveriş merkezi gelişimi açısından potansiyel sunduğu gözlemlenmektedir.
Yabancı yatırımcıların Türkiye’ye olan ilgisinin 2014 yılında da devam ettiği
görülmektedir. Fransız Klepierre, birleşme sebebiyle Corio’nun Türkiye’deki 7 alışveriş
merkezini satın alacaktır. Halihazırda Türkiye pazarında aktif olan yatırımcıların
yatırımlara devam ettikleri görülmektedir. Örneğin Singapur devlet fonu GIC Optimum
Göztepe, Ankara ve İzmir projelerinde Rönesans Gayrimenkul ile %50 ortak olmasının
ardından, Rönesans Gayrimenkul’ün %20’sini satın almıştır.
Multi’nin 2013’te ABD’li gayrimenkul yatırımcısı Blackstone’a satışıyla faaliyet gösterdiği
ülkelerdeki stratejileri de değişti. Blackstone Türkiye’deki AVM’lerde hissesi olan
ortaklarla yolları ayırmayı ve hisselerin tamamına sahip olmayı tercih ediyor. Son olarak
Marmara Forum’da %50 hissesi olan İngiliz yatırım fonu Ares’in payını 350 milton €’ya
satın almak için görüşmeler devam ediyor.
Mc Arthur ve Fingen gibi başlıca Avrupalı outlet geliştiricilerinin potansiyel lüks outlet
projeleri ile Türkiye pazarına giriş yapmayı planladıkları gözlemlenmektedir.
İnşaatı yarım kalan Forum TEM projesi ve arazisini 47 milyon €’ya Ankaralı Nata Holding
satın almıştır. İstanbul Sultanbeyli’de inşaatı devam eden Atlas AVM projesinin tuna
Gayrimenkul’de olan hisseleri; Ziylan Grup tarafından 2014’ün ilk çeyreğindde satın
alınmıştır.
2014’te getiri oranlarının sabit kaldığı ve birincil AVM’ler için %8,25, ikincil AVM’ler için
ise %9,50 seviyesinde olduğu tahmin edilmektedir.
2015 Ocak ayında yeni Perakende Yasası Meclis’de kabul edildi. Yeni yasa, AVM çalışma
saatleri, bazı servisler için özel alanlar ayrılması, yerel ürünler ve üreticilerin korunması
amaçlı özel maddeler de içeriyor.
Alışveriş merkezlerinde sınırlı kira artışına karşılık, üç önemli alışveriş caddesi Abdi
İpekçi (%21), Bağdat (%24) ve İstiklal (%27); Avrupa bölgesinde en yüksek kira
artışlarının yaşandığı 10 Pazar içinde yer aldı.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 54 / 113
Yerli ve yabancı perakendecilerden gelen güçlü talepten dolayı, özellikle İstanbul’da
birincil kiralar üzerindeki artış baskısının devam etmesi bekleniyor.
Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği ile Akademetre Research tarafından ortaklaşa
oluşturulan AVM Endeksi’nin 2014 yılında, endeks geçen yıla göre % 8,1 arttı. AVM'lerde
yıllar itibariyle bakıldığında 2010-2014 arasında ciro endeksi artışı yüzde 53.8 olarak
gerçekleşti. Aynı dönemde ziyaretçi endeksindeki artış nispeten sınırlı kaldı ve yüzde 5.2
oldu.
2010-2014 yılları arasındaki 5 yılda kümülatif tüketici enflasyonu tutarı ise yüzde 44.9
oldu. Dolayısıyla ciro endeksindeki büyüme son 5 yıllık periyotta kümülatif enflasyonun
sadece 9 puan kadar üzerinde gerçekleşti.
Diğer yandan 2010 yılında 25 milyar TL olan AVM'lerin toplam ciro tutarı, 2014 sonu
itibariyle 75 milyar TL'ye çıktı ve 5 yılda yüzde 200 artış gösterdi. Son 5 yıl içinde
metrekare başına ciro artışı ise yüzde 49.8 olarak gerçekleşti.
AVM Ciro Verimlilik Endeksi ise geçen yılsonu itibariyle rekor kırdı. AVM’lerdeki
kiralanabilir alan (m2) verimliliği 2014 yılında 616 TL olarak gerçekleşmiştir. Bu oran
2013 yılı ile karşılaştırıldığında 2014 yılında m2 verimliliğinde yüzde 8,07’lik bir artış
kaydedildiğini göstermektedir. İstanbul'da 871, Anadolu'da ise 649 TL'ye ulaşan ciro
verimliliği, endeks hesaplanmaya başladığı tarihten bu yana en yüksek seviyesine ulaşmış
oldu.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 55 / 113
AVM'lerde 2014 yılında kişi başı ortalama 39 TL ile bugüne kadarki en yüksek harcama
rakamına ulaşıldı. Bu rakam 2010 yılında 26.8 lira düzeyinde bulunuyordu. Son 5 yılda
AVM'lerdeki kişi başına harcama tutarında yaşanan yükseliş oranı 45.5 olarak gerçekleşti.
Aslında yüksek görünen bu rakam, aynı dönemdeki enflasyon dikkate alındığında, hemen
hemen enflasyon oranında bir yükselişe işaret etti.
Aralık 2014 döneminde endeks verileri kategori bazında en yüksek artışı yüzde 15 ile
AVM’lerdeki diğer alanlar kategorisinde kaydetti. Geçtiğimi yılın Aralık dönemi ile
karşılaştırıldığında endeks Aralık 2014’te giyim kategorisinde yüzde 12, genel kategoride
yüzde 11, yiyecek kategorisinde yüzde 10, ayakkabı-çanta kategorisinde yüzde 4,
hipermarket kategorisinde yüzde 3 artış kaydederken, teknoloji hipermarket
kategorisinde ise yüzde 2 düşüş kaydetmiştir
(*Diğer kategorisi; yapı market, mobilya, ev tekstili, hediyelik eşya, oyuncak, sinema,
kişisel bakım ve kozmetik, kuyum, hoby, petshop, terzi ve ayakkabı tamir servisleri, döviz
bürosu, kuru temizleme, eczane gibi mağazalardan oluşmaktadır.)
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 56 / 113
Son 5 yıllık performans dikkate alındığında, ciro endeksinin en fazla artış gösteren sektörü
96 ile giyim ve aksesuar oldu. Bu sektörü ayakkabı-çanta sektörü yüzde 94 ile izlerken,
yiyecek içecek kategorisinde 5 yıllık ciro endeks artışı yüzde 70 olarak gerçekleşti.
Geçtiğimiz yıla kadar ciro endeksi büyümesi giyim ve aksesuarın üzerinde olan teknoloji
sektörü ise alınan önlemler ve kur etkisiyle bu ivmesini önemli ölçüde kaybetti. 5 yıllık
ciro endeksi büyümesi teknoloji segmentinde yüzde 77 ile sınırlı kaldı.
AVM Ziyaret sayısı 2013 yılı ile karşılaştırıldığında 2014 yılında yüzde 1,01 oranında
artarak 100 puana ulaşmıştır.
Alışveriş Merkezi Gelişimi:
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 57 / 113
Diğer
İstanbul
İller
Adet
Türkiye
Adet
BKA (m2)
Adet
BKA (m2)
BKA (m2)
2012 Sonu
2013 Sonu
2014 Sonu
İnşaat
Halinde**
117
105
104
29
133
3.46 M
3.51 M
3.89 M
1.13 M
5.02 M
220
247
240
42
282
5.12 M
5.98 M
6.11 M
1.37 M
7.48 M
337
352
344
71
415
8.58 M
9.49 M
10.00 M
2.50 M
12.50 M
Toplam**
**2017 sonu
Kaynak: Jones Lang LaSalle
Perakende Yoğunluğu – 1.000 Kişiye Düşen BKA, Türkiye
Şehir
İstanbul
Ankara
Karabük
Muğla
Kırıkkale
Bolu
Eskişehir
Denizli
Bursa
Gaziantep
Türkiye
2013 Sonu
272 m2
253 m2
215 m2
148 m2
75 m2
180 m2
154 m2
142 m2
147 m2
160 m2
126 m2
2014 Sonu
268 m2
270 m2
210 m2
156 m2
173 m2
155 m2
153 m2
140 m2
147 m2
145 m2
129 m2
2017 Sonu
317 m2
296 m2
196 m2
143 m2
176 m2
257 m2
145 m2
133 m2
214 m2
132 m2
152 m2
Kaynak: Jones Land LaSalle
e) Ofis segmenti
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 58 / 113
A Sınıfı Ofis Stoku
Max.
(m2/aylık)
Min.
(m2/aylık)
Mevcut BKA
(m2)
Devam Eden
Projelerdeki BKA
(m2) **
MİA
$54
$38
1,558,000
1,995,000
MİA Dışı
$50
$20
684,000
928,000
Asya
$31
$27
1,216,000
1,624,000
Gelişen Bölgeler
(Kağıthane, Bomonti,
Kartal, Batı Ataşehir)
AD
AD
342,000
1,160,000
3,800,000
5,707,000
4Ç 2014
Alt Pazar
Avrupa
Toplam
** 2017 sonunda tamamlanacak
Kaynak: Propin İstanbul Ofis Pazarı Görünümü 2014 No:32
Kaynak: Propin İstanbul Ofis Pazarı Görünümü 2014 No:32
4.1 milyon m2’lik A sınıfı ofis stoku sunan İstanbul, ülkeye giriş yapmak isteyen
yatırımcılar ve ofis kullanıcıları için listenin başında yer almaktadır. 2014 yılında Merkezi
İş Alanında (MİA) Levent, MİA dışı Avrupa’da Kağıthane ve Seyrantepe, Asya yakasında
Ümraniye, Ataşehir, Kozyatağı ve Küçükyalı yerel ve uluslararası ofis kullanıcıları
tarafından en çok tercih edilen bölgeler olarak öne çıkmıştır. 2014 yılında toplam stokun
%41’ini MİA, %32’sini MİA dışı Asya, %18’ini MİA dışı Avrupa ve %9’unu gelişmekte olan
ofis bölgeleri oluşturmuştur.
Nüfus ve trafiğe çıkan araç sayısının artmasıyla ortaya çıkan trafik sorunu sebebiyle, ofis
arayışında olan şirketlerin daha çok metro hattına yakın ofis binalarını tercih ettikleri
görülmektedir. Son yıllarda kurumsal firmalar tarafından en çok 1.000 m2’den büyük
kiralanabilir alana sahip ofis alanları tercih edildiği gözlemlenmektedir. Ayrıca gelişen
verimlilik ve yüksek konfor standartlarına yönelik talebin, gerçekleşen ofis kiralama
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 59 / 113
işlemlelerini şekillendirdiği görülmektedir. Bu kapsamda, dikey olarak tasarlanmış
ofislerle kıyaslandığında, aynı orandaki kiralanabilir alanda daha fazla çalışanın
yerleştirilmesine olanak tanıyan ve böylece ofis alanlarının daha verimli kullanılmasını
sağlayan yatay-açık ofislerin, 2015 yılında da tercih edilmeye devam etmesi
beklenmektedir.
2014 yıl sonu itibariyle İstanbul’daki mevcut A sınıfı ofis stoku 2013 yıl sonu ile
kıyaslandığında, 680.000 m2 bir artış göstermiştir. İnşaat halindeki arzın tamamlanması
ile toplam A sınıfı ofis arzının 2017 yıl sonunda 6.5 milyon m2’ye ulaşması
beklenmektedir. Batı Ataşehir’de yer alan İstanbul Finans Merkez (İFM)’nin 2018 ilk
çeyrekte açılmasıyla birlikte stoka eklenecek yeni ofis alanı büyüklüğünün 600.000 m2
olacağı beklenmektedir. Projelerin stoka eklenmesiyle boşluk oranı ani bir yükseliş
gösterecek ve ortalama kira aynı seviyede kalmakla birlikte bazı bölgelerde düşüş
yaşayacaktır.
2014 yılında 300.000 m2 kiralama ve kullanım amaçlı satış işlemi gerçekleşti. Kullanıcılar
tercihlerini daha çok yeni tamamlanan ofis alanlarından yana kullandılar. 2014’te 900.000
m2 yeni arz pazara girdi. Geçmiş yıllarda kiralanabilir elverişli alanların az olduğu
bölgelerde yeni projeler kullanıcılara alternatif sunmaya devam etti.
2014’te tamamlanan başlıca ofis projeleri Pendik’te Varyap Plaza (21.000 m2), Levent’te
Kristal Kule (50.000 m2), River Plaza (34.400 m2), Levent 199 (70.000 m2), Maslak’ta
Spine Tower (56.000 m2), Uniq (33.300 m2), Orjin Maslak Plaza (31.800 m2), Maslak no1
(23.200 m2), Esentepe’de Torun Tower (66.000 m2), Ataşehir’de Palladium Tower
(55.000 m2), Maltepe’de Rönesans Küçükyalı (46.500 m2)’dır.
Ekonomideki yavaşlamaya rağmen, 2013’te yaşandığı gibi 2014’te de yerli yatırımcının
ofis yatırımına olan ilgisi devam etmiştir. Ofis yatırım hacmi geçtiğimiz yıla oranla %80
büyüme yaşayarak 600 milyon USD’ye çıkmıştır.
2014 yılında gerçekleşen önemli işlemler, İstanbul Finans Merkezi’nin yakınında
Ataşehir’deki Nida Kule güney blokunun (32.000 m2) yerel bir yatırımcı tarafından 103.4
milyon USD (223 milyon TL) karşılığı satın alınmasıdır. Yılın son çeyreğinde en önemli
işlem ise, 11.500 m2’lik Finansbank Merkez Binasının Fibabank tarafından kendi kullanımı
için 62.2 milyon USD karşılığında satın alınmasıdır.
Gerçekleşen işlemlere dayanarak, MİA’daki birincil getiri oranı 50 baz puan düşüş ile
%6.75’e, MİA dışı birincil getiri oranı ise 25 baz puan düşüş ile %7.50’e gerilemiştir.
İstanbul’daki ofis kira rakamı ise, 2014’ün son çeyreğinde bir miktar düşerek, yılı ortalama
23,16 USD/m2 seviyesinde tamamlamıştır. MİA’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı
%22.3’e geriledi ve ofis binalarının kira ortalaması 33 USD/m2/ay olarak belirlendi. MİA
dışı Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %12.7 seviyesine düştü ve A sınıfı
ofis binalarının genel kira ortalaması 20.3 USD/m2/ay oldu. MİA dışı Asya’da A sınıfı ofis
binalarındaki boşluk oranı %15.2’ye yükselirken, A sınıfı ofis binalarındaki genel kira
ortalaması 22 USD/m2/ay tesbit edildi. 2014 dördüncü çeyrek döneminde en yüksek
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 60 / 113
kiranın talep edildiği bölge Levent oldu. Talep edilen en yüksek kiranın 54 USD/m2/ay
olduğu görüldü.
2015 yılında inşaat halindeki büyük projelerin tamamlanmayacak olması nedeniyle
önemli bir değişim göstermeyecek olan mevcut stok ve sabit kalması öngörülen kullanıcı
talepleri doğrultusunda, ofis pazarındaki arz ve talebin dengeli bir görünüme sahip olması
beklenmektedir. Bu durumun kira rakamları ve boşluk oranları üzerinde olumsuz bir etki
yaratması beklenmemektedir.
Özellikle uluslararası ofis kullanıcılarının bina seçim süreçlerinde sürdürülebilirlik ve
çevre politikaları gibi konulara daha fazla önem verdikleri gözlemlenmektedir. LEED ve
BREEAM gibi sertifikaları olan ofis binalarının yakın gelecekte daha çok tercih edilmesi
beklenmektedir.
f) Otel sektörü
2014 yılsonu itibariyle İstanbul’da toplam 471 adet işletme belgeli tesis mevcut olup,
oda kapasitesi 45.384 ve yatak kapasitesi 93.330’dur. İstanbul otel pazarının yapısı
ağırlıklı olarak lüks ve üst sınıf otellerden oluşmaktadır. 5 yıldızlı otel oda sayısının,
İstanbul’daki toplam arz içerisinde %45’in üzerinde bir payı bulunmaktadır.
İstanbul’un Anadolu yakasının otel yatırımcıları ve operatörleri için odlukça çekici bir
hale geldiği görülmektedir. İstanbul Finans Merkezi, 3. Köprü, hızlı tren ve Kuzey
Marmara Otoyolu gibi altyapı projelerinin ve mega projelerin yanı sıra gelişmekte olan
ofis altpazarları bölgedeki otel yatırımlarını hareketlendirmiştir. Asya Yakasında yer
alan oteller, İstanbul’daki toplam otel arzının %13’ünü oluşturmaktadır.
Son dönemde hızla devam eden otel yatırımlarının, var olan talebin üzerinde bir artış
eğiliminde olduğu görülmektedir. İnşaat halinde ve planlanmakta olan tüm otel
projelerinin tamamlanmasıyla İstanbul’daki toplam otel arzının 2016 yılı sonu
itibariyle %15 artması beklenmektedir.
2014 yıl içinde Wyndham Grand Levent, AC Marriott Maçka Istanbul, Radisson Şişli,
Raffles Hotel İstanbul Zorlu Center, Hilton İstanbul Kozyatağı, 10 Karaköy A Morgans
Orijinal İstanbul, Crowne Plaza İstanbul Oryapark, Ramada Hotel&Suites açıldı.
Türkiye pazarına giriş yapmaya hazırlanan otel markaları ise Burgu Arjaan by Rotana
İstanbul Hotel, Tango Arjaan by Rotana İstanbul Hotel, Mondrian İstanbul Hotel
Sultanahmet, St Regis İstanbul Hotel, Fairmont Quasar İstanbul Hotel, Mandarin
Oriental Bosphorus’dur.
Türkiye’ye gelen yabancı ziyaretçi sayısı Ocak-Aralık itibariyle 2013 yılının aynı
dönemine kıyasla %5,5 bir artışla 36.8 milyona ulaşmıştır. 2014 yılında İstanbul’a
gelen yabancı sayısını geçen yıl ile karşılaştırdığımızda %13 artış olduğunu
görmekteyiz.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 61 / 113
TÜRKİYE'YE GELEN YABANCI ZİYARETÇİLERİN YILLARA VE AYLARA GÖRE
DAĞILIMI
% DEĞİŞİM ORANI
YILLAR
AYLAR
OCAK
ŞUBAT
MART
NİSAN
MAYIS
HAZİRAN
TEMMUZ
AĞUSTOS
EYLÜL
EKİM
KASIM
ARALIK
TOPLAM
2012
2013
2014*
2013/2012
2014/2013
981 611
997 571
1 460 563
2 168 715
3 232 926
3 882 592
4 571 389
4 470 202
3 991 415
3 050 981
1 631 647
1 343 220
31 782 832
1 104 754
1 268 440
1 841 154
2 451 031
3 810 236
4 073 906
4 593 511
4 945 999
4 266 133
3 402 460
1 709 479
1 442 995
34 910 098
1 146 815
1 352 184
1 851 980
2 652 071
3 900 096
4 335 075
5 214 519
5 283 333
4 352 429
3 439 554
1 729 803
1 580 041
36 837 900
12,54
27,15
26,06
13,02
17,86
4,93
0,48
10,64
6,88
11,52
4,77
7,43
9,84
3,81
6,60
0,59
8,20
2,36
6,41
13,52
6,82
2,02
1,09
1,19
9,50
5,52
Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı
Ocak-Aralık döneminde ülkemize gelen yabancı ziyaretçilerin en çok giriş yaptıkları
sınır kapılarının bağlı olduğu iller sıralamasında ilk 5 il aşağıdaki şekilde gerçekleşti:
1- İSTANBUL % 32,09 (11 820 697)
2- ANTALYA % 31,21 (11 498 519)
3- MUĞLA % 8,56 (3 151 930)
4- EDİRNE % 8,39 (3 090 859)
5- ARTVİN % 5,08 (1 873 079)
İSTANBUL’A GELEN YABANCI ZİYARETÇİ SAYILARI
2013’e
İSTANBUL
Göre
Değişim Oranı
2013
2014
OCAK
532.726
635.283
19,4
ŞUBAT
617.015
696.054
15,8
MART
838.201
866.985
10,6
NİSAN
936.961
1.014.662
9,9
(Kümülâtif)
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 62 / 113
MAYIS
1.058.771
1.079.598
7,8
HAZİRAN
957.894
1.090.284
8,9
TEMMUZ
929.266
1.155.407
11,4
AĞUSTOS
1.074.950
1.290.218
12,7
EYLÜL
1.006.014
1.181.742
13,3
EKİM
998.442
1.132.655
13,3
KASIM
770.288
844.289
13,0
ARALIK
754.789
855.806
13,1
Toplam
10.474.867
11.842.983
Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı
Son on yıllık dönemde havayolu ile gelen yolcu sayısında önemli bir artış yaşandığı
görülmektedir. İstanbul, uluslararası yolcular için önemli bir aktarma merkezi haline
gelirken, Atatürk Havalimanı Avrupa’nın en yoğun üçüncü havalimanı olma yolunda
ilerlemektedir. 2014 yılında, Atatürk Havalimanı (57 milyon) ve Sabiha Gökçen
Havalimanı (23.5 milyon) üzerinden İstanbul’a gelen toplam yolcu sayısı, 2013 yılına göre
%15,2 artışla 80.5 milyona ulaşmıştır.
2013 yılında, jeopolitik ve ekonomik konularda gelişen belirsizlikler ile İstanbul otel
sektöründe ve otel performanslarında gerileme yaşandığı görülmüştür. Bu belirsizlik,
2014 yılında da devam etmiş ve yıllık bazda karşılaştırıldığında otel performans
ölçütlerine negatif olarak yansımıştır. Otel doluluk oranları bir önceki yıla göre %2.9
düşerek %65 olurken, ortalama günlük oda fiyatları 9€ eksilerek 133 €, lüks otel grubu
için 255€ olmuştur. İstanbul’da yükselerek artan otel sayısının da etkisiyle oda başına
düşen gelir %9.3 azalarak 86.5 € seviyesine ulaşmıştır.
İstanbul otel pazarının, Rusya ve Ukrayna gibi Türkiye’ye en çok ziyaretçi gönderen
ülkelerde ve Suriye gibi komşularında yaşanan olumsuz jeopolitik gelişmelerden
etkilendiği görülmektedir.
2012-2014(*) YILLARI OCAK-ARALIK DÖNEMİNDE ÜLKEMİZE GELEN
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 63 / 113
YABANCILARIN MİLLİYETLERE GÖRE DAĞILIMI - İLK 5 ÜLKE
ÜLKELER
ALMANYA
RUSYA FED.
İNGİLTERE
GÜRCİSTAN
BULGARİSTAN
DİĞER
GENEL TOPLAM
2014*
5 250 036
4 479 049
2 600 360
1 755 289
1 693 591
21 059 575
36 837 900
MİL.PAY%
14,25
12,16
7,06
4,76
4,60
57,17
100,00
2013
5 041 323
4 269 306
2 509 357
1 769 447
1 582 912
19 737 753
34 910 098
MİL.PAY%
2012
MİL.PAY%
14,44
12,23
7,19
5,07
4,53
56,54
100,00
5 028 745
3 599 925
2 456 519
1 404 882
1 492 073
17 800 688
31 782 832
15,82
11,33
7,73
4,42
4,69
56,01
100,00
En büyük artış %32 ile İran ve %18 ile krizin ablukasındaki Yunanistan’dan gelen
ziyaretçilerde kaydedildi. 2013 yılında Yunanistan’dan gelen turist sayısı 703.000 olurken,
2014’te bu rakam 830.000’e yükseldi. İran’dan 1.590.000 turist gelirken, Irak’tan geçen
yıla göre %17 artışla 730.000 turist geldi.
Yılın ikinci yarısında gerçekleşen herhangi bir işlem görülmezken, yerel mülk sahiplerinin
gayrimenkullerini var olan işletme anlaşması ile satmaya yönelik ilgilerinin artması dikkat
çekici gelişmelerden birisidir. Ayrıca yeni yapılan ve işletmeye hazır projelerde satış
eğiliminin devam ettiği gözlemlenmektedir. Devam eden bu eğilimin, uluslararası
yatırımcıların Türkiye pazarına yönelik artan yatırım iştahıyla birleşerek 2015 yılında
hareketlilik kazanması beklenmektedir.
Ekonomi ve orta segmentteki iş oteli ve uzun süreli konaklama sağlayan otel
kategorilerine yönelik yatırımlar en önemli iş fırsatlarından biri olarak görülmekte,
İstanbul ve Türkiye’nin diğer illerinde yaygınlaşmaktadır. Bursa, Adana, Samsun,
Gaziantep, Konya, Eskişehir, Mersin ve Adana gibi ikincil şehirler en önemli gelişim
alanları olarak öne çıkmaktadır. Yılın ikinci yarısında gerçekleşen herhab
g) GYO sektörü
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO), gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapmak
üzere düzenlenmiş bir sermaye piyasası oluşumudur. GYO’ların 35 ülkede yürürlükte olan
GYO mevzuatı uyarınca dünyada en yaygın oldukları ülke ABD’dir. Başlangıçları yaklaşık
45 yıl önceye dayanan GYO’ların bugünkü sayısı 300’ün üzerindedir.
Üç tür GYO bulunmaktadır. Birinci tür, belirli bir proje için kurulan; ikinci tür, belirli
alanlara yatırım yapmak için süreli veya süresiz kurulan; üçüncü tür ise, amaçlarında ve
kurulma sürelerinde sınırlama olmaksızın kurulan GYO’lardır. Türkiye’de kurulan GYO’lar
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 64 / 113
genellikle üçüncü türe girmektedir. Avrupa ve Uzakdoğu’da yaygın olan GYO’lar ise,
gayrimenkul sektörüne finansman yaratan yatırımcı şirketlerdir.
Son iki yılın en büyük halka arzı olan Halk Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (‘Halk
GYO’) 2013 Şubat ayında gerçekleşen halka arzı, şirketin büyük ortağı olan Türkiye Halk
Bankası A.Ş.’nin bağlı ortaklığındaki paylarının satışı ile yapılmıştır.
Halk GYO’nun halka arzı, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarındaki (‘GYO’) halka arzların
göreceli ağırlığını devam ettirmektedir.
24.04.2013’te Servet GYO, 23 Mayıs 2013’te Panora GYO ve Yeni Gimat GYO 16.08.2013
tarihinde halka açıldı.
2013 Haziran ayının ilk haftasında Emlak Konut GYO’nun halka arzının gerçekleştirilmek
üzere talep toplanma aşamasına gelinmiş, fakat piyasa şartlarının elverişli olmaması
sebebiyle ertelenmiştir. Emlak Konut GYO'nun yeni projeler ve arsa alımlarının
finansmanı için 11 Kasım 2013’te gerçekleştirdiği ikincil halka arzında hisse başına nihai
fiyat 2.50 lira olurken, halka arzın büyüklüğü 3.25 milyar lira oldu ve borsada gerçekleşen
en büyük halka arzlarından biri oldu.
Şirket
Halk GYO
Servet GYO
Panora GYO
Nominal Tutar Halka Arz Oranı Toplam Hasılat Halka Arz Fiyatı İlk İşlem Tarihi
(Bin TL)
185.500
13.000
21.750
(%)
28
25
25
(Bin TL)
250.425
35.490
102.225
(TL)
1,35
2,73
4,7
22.02.2013
24.04.2013
23.05.2013
Satın Alan
Yatırımcı Sayısı
Yurtdışı
Yurtiçi
7
18.616
443
5.210
2014 Nisan ayında Kuveyt Türk Katılım Bankasının bağlı ortaklığı olan Körfez GYO’nun
%25’i halka arz oldu ve 19 milyon TL halka arz geliri elde edildi.
Türkiye’de Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (“GYO”) ilk olarak 1995 yılında kurulmuştur.
1997 yılında Sermaye Piyasası Kurulu (“SPK”) düzenlemeleri gereğince halka açılıp
İMKB’ye kote olmuşlardır. SPK tebliğleri kapsamında faaliyet gösteren sermaye piyasası
kurumları olan GYO’lar, 1 Ocak 2010 tarihinden itibaren geçerli mevzuat değişikliği gereği,
kuruluş tarihinden azami 3 ay sonra en az %25 oranında hisselerini halka arz etmek üzere
Kurula başvurmakla yükümlüdür. Tabii oldukları yasal mevzuat gereği GYO’lar, şeffaflık ve
hesap verebilirlik ilkelerinin geçerli olduğu kurumsal yapılardır.
GYO’ların halka açık şirketler olması, hem sektör, hem de yatırımcılar açısından önemli
avantajları beraberinde getirmektedir. Sektörde faaliyet yürüten şirketler, halka açılmak
suretiyle kapsamlı gayrimenkul projeleri geliştirmeye olanak sağlayacak şekilde
finansman imkanlarını güçlendirmektedir. Yatırımcılar ise, GYO şirketlerinde pay sahibi
olarak bireysel tasarruflarıyla gerçekleştiremeyeceği projelere dolaylı olarak ortak
olmaktadır.
Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-d-4 maddesi gereğince GYO’ların kazançları kurumlar
vergisinden istisnadır. Kurumlar vergisinden istisna tutulan bu kazançlar üzerinden KVK
15/3 gereğince yapılacak stopaj oranı da %0’dır. GYO’ların münhasıran gayrimenkul
portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 65 / 113
damga vergisinden istisna edilmiştir. İstisna kapsamında olmayan tüm diğer yazılı imzalı
sözleşmelerin orijinal kopyaları (kira sözleşmeleri dahil) damga vergisine tabi olacaktır.
GYO’lara ilişkin genel bir harç istisnası bulunmamaktadır. Dolayısı ile özellikle tapu ve
kadastro harçlarına tabidirler.
GYO sektörü ülkemizde henüz yeni olmasına karşın, devletin sağladığı vergisel teşvikler
sektöre kayda değer miktarda kurumsal sermaye girişine neden olmuştur. Bunu, Türk
halkının yatırım alışkanlıkları arasında gayrimenkullerin önemli bir yere sahip olması da
önemli ölçüde desteklemiştir. GYO’lar ortaklık yapıları gereği hesap verebilir, güvenilir,
şeffaf, denetlenebilir olma özellikleri ve kurumsallıklarıyla örnek şirket modelini temsil
etmektedir.
Gayrimenkul sektörünün talebi artan bir sektör olması, bu talebi karşılamak üzere
kurumsal sermayeye ihtiyaç duyulması ve GYO' ların küçük yatırımcıların küçük
meblağlar karşılığında da olsa gayrimenkul yatırımı yapabilmesini olanaklı kılması yeni
kuruluş veya dönüşüm şeklinde GYO'ların sektöre girmesinde etkili olmaktadır.
2. MALİ TABLOLAR:
Şirketimizin mali tabloları Sermaye Piyasası Kurulu‘nun (SPK) Seri: II, No:14.1 sayılı
Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği ve genel kabul görmüş
muhasebe ilke ve standartlarına uygun olarak hazırlanmıştır. Şirket Tebliğin 5. Maddesine
göre Kamu Gözetimi Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu (“KGK”) tarafından
yayımlanan Türkiye Muhasebe Standartları’nı / Türkiye Finansal Raporlama Standartları
ile bunlara ilişkin ek ve yorumları (“TMS/TFRS”) uygulamaktadır.
Şirket muhasebe kayıtlarının tutulmasında ve kanuni finansal tabloların hazırlanmasında,
Türk Ticaret Kanunu (TTK), vergi mevzuatı ve Türkiye Cumhuriyeti Maliye Bakanlığı
tarafından çıkarılan Tekdüzen Hesap Planını esas almaktadır. İlişikteki finansal tablolar,
gerçeğe uygun değerleri ile gösterilen finansal varlık ve yükümlülüklerin dışında, tarihi
maliyet esası baz alınarak Türk Lirası olarak hazırlanmıştır. İlişikteki finansal tablolar,
tarihi maliyet esasına göre hazırlanmış kanuni kayıtlara TMS/TFRS uyarınca doğru
sunumun yapılması amacıyla gerekli düzeltme ve sınıflandırmalar yansıtılarak
düzenlenmiştir.
PWC; UFRS 11 Ortak Düzenlemeler standardının 01.01.2013’ten itibaren yürürlüğe
girmesinden dolayı mali tablolarda bazı düzeltmeler yapmıştır. 31.12.2012 tarihine kadar
şirketin müşterek ortaklıkları olan Torunlar Özyazıcı (Nish İstanbul), TTA (Bulvar
Samsun) oransal konsolidasyon yöntemi kullanılarak konsolide edilirken, artık özkaynak
yöntemi kullanılarak muhasebeleştirilecektir. Bu şirketler bilançoda Netsel Marina ve Yeni
Gimat gibi özkaynak yöntemi ile değerlenen yatırımlar altında, gelir tablosunda ise
iştiraklerden gelir-giderler altında gösterilecektir.
31.03.2014 tarihine kadar TFRS 10 Konsolide Finansal Tablolar ve TFRS 11 Müşterek
Düzenlemeler standartları çerçevesinde özkaynak yöntemiyle konsolidasyona dahil edilen
Torunlar GYO-Torun Yapı-Torunlar Gıda Proje Ortaklığı (Torun Center) 01.04.2014
tarihinden itibaren kontrolün Torunlar GYO’ya geçmesiyle birlikte TFRS 3 İşletme
Birleşmeleri standartı kapsamında bedel transferi olmadan gerçekleşen işletme birleşmesi
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 66 / 113
şeklinde muhasebeleştirilmekte ve bağlı ortaklık statüsü kazanıp tam konsolide
edilmektedir. 4 Kasım 2014 tarihinde ise tasfiye edilmiştir.
Bağımsız Denetim Şirketi Başaran Nas Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali
Müşavirlik A.Ş. (a member of PricewaterhouseCoopers) tarafından denetlenmektedir.
Raporumuz ekinde yer alan 01 Ocak – 31 Aralık 2014 hesap dönemine ait Bağımsız
Denetimden Geçmiş Konsolide Mali Tablolarından alınan bilgiler aşağıdadır.
mn TRY
2014
2013
YoY
Satışlar
773.240
343.769
124,9%
Konut & Ofis
534.824
193.451
176,5%
AVM Kira
177.190
115.990
52,8%
61.226
34.328
78,4%
(506.997)
(177.953)
184,9%
Diğer
SM M
Konut & Ofis
(427.596)
(132.897)
221,7%
AVM Kira
(17.471)
(10.693)
63,4%
Diğer
(61.930)
(34.363)
80,2%
Brüt Kâr
266.243
165.816
60,6%
34,4%
20,0%
66,7%
48,2%
31,3%
70,0%
-13,80 pp
-11,25 pp
-3,33 pp
21,2%
Brüt Kâr
Brüt K â r (Konut & Ofis)
Brüt K â r (AVM )
Faaliyet giderleri
(31.556)
(26.031)
Genel yönetim giderleri
(17.920)
(19.633)
-8,7%
Pazarlama & Satış giderleri
(13.636)
(6.398)
113,1%
NA
Diğer gelir (gider)
(5.198)
1.807
Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler
155.801
0
NA
Yatırım amaçlı gayrimenkuller değer artışları (azalışları)
791.282
222.203
256,1%
1.176.572
363.795
223,4%
385.290
141.592
172,1%
12.402
15.295
-18,9%
397.692
162.264
145,1%
51,4%
47,2%
4,23 pp
666
736
-9,5%
398.358
163.000
144,4%
51,5%
47,4%
4,10 pp
6.458
58.280
-88,9%
(83.356)
(60.639)
37,5%
15.014
0
NA
(66.255)
(184.854)
-64,2%
1.060.835
191.877
452,9%
0
0
NA
(2.943)
(1.321)
122,79%
1.057.892
190.556
455,16%
136,8%
55,4%
81,38 pp
Faaliyet kâ rı
Gayrimenkul değer artışı hariç faaliyet kâ rı
İştiraklerden alınan temettü
VFÖK*
VFÖK marjı (%)
Amortisman
VAFÖK*
VAFÖK marjı (%)
İştiraklerden gelir (gider)
Net faiz geliri (gideri)
Net diğer finansal gelir (gider)
Kur farkı geliri (gideri)
Vergi öncesi kâ r
Ertelenmiş vergi gideri
Vergi gideri
Net kâr
Net k âr marjı (%)
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 67 / 113
(000 TL)
Nakit ve nakit benzerleri
Financal Varlıklar
Ticari alacaklar
Stoklar
Peşin ödenmiş giderler
Diğer dönen varlıklar
DÖNEN VARLIKLAR
Ticari alacaklar
Özkaynak yöntemi ile değerlenen yatırımlar
Yatırım amaçlı gayrimenkuller
Maddi duran varlıklar
Maddi olmayan duran varlıklar
Stoklar
Peşin ödenmiş giderler
Diğer Finansal Varlıklar
Diğer duran varlıklar
DİĞER DURAN VARLIKLAR
TOPLAM VARLIKLAR
Kısa vadeli borçlanmalar
Uzun vadeli borçlanmaların kısa vadeli kısımları
Diğer Finansal Yükümlülükler
Ticari borçlar
Diğer borçlar
Dönem kârı vergi yükümlülüğü
Ertelenmiş gelirler
Diğer kısa vadeli yükümlülükler
KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER
Uzun vadeli borçlanmalar
Ticari borçlar
Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin karşılıklar
Ertelenmiş gelirler
UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER
Ödenmiş sermaye
Pay ihraç primleri
Kârdan ayrılmış kısıtlanmış yedekler
Geri alınmış paylar
Geçmiş yıl kârları
Net dönem kârı
ÖZKAYNAKLAR
TOPLAM KAYNAKLAR
2014/12
775.149
83.579
102.256
96.164
34.021
13.631
1.104.800
14.176
285.641
4.629.329
1.932
120.853
871.262
98.780
13.054
102.650
6.137.677
7.242.477
315.821
232.109
3.847
149.043
11.372
731
15.492
6.984
735.399
2.087.945
71.000
1.251
389.459
2.549.655
500.000
25.770
21.184
-1.195
2.352.745
1.058.919
3.957.423
7.242.477
2013/12
1.033.198
0
207.596
485.489
51.602
7.535
1.785.420
32.868
275.754
3.514.788
2.297
150
24.942
637.989
0
77.763
4.566.551
6.351.971
277.719
246.207
0
103.726
13.506
497
370.901
5.787
1.018.343
2.046.687
299.118
232
0
2.346.037
500.000
25.770
16.639
-1.195
2.255.821
190.556
2.987.591
6.351.971
Değişim
-25%
NA
-51%
-80%
-34%
81%
-38%
-57%
4%
32%
-16%
80469%
3393%
-85%
NA
32%
34%
14%
14%
-6%
NA
44%
-16%
47%
-96%
21%
-28%
2%
-76%
439%
NA
9%
0%
0%
27%
0%
4%
456%
32%
14%
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 68 / 113
Total net borç (000 TL)
Ortalama kredi süresi (yıl)
Ortalama faiz oranı*
Kaldıraç (finansal kredilerin toplam aktifler içindeki %’si)
Net borç / özkaynak oranı
Net borç / Aktifler oranı
Özkaynak / Aktifler oranı
Net borç / Portföy değeri (LTV)
Faiz karşılama oranı (kere)
Net borç / VAFÖK (kere)
Net borç / Piyasa değeri
Çalışan sayısı
2014/12 2013/12
1.777.147 1.537.415
5
5
4,30%
4,33%
36,4%
40,5%
44,9%
51,5%
24,5%
24,2%
54,6%
47,0%
30,2%
35,7%
4,8
2,7
4,46
9,43
103,0%
111,4%
214
176
Değişim
15,59%
-0,03 pp
-4,07 pp
-6,55 pp
0,33 pp
7,61 pp
-5,53 pp
2,09 pp
-4,97 pp
-8,38 pp
21,59%
* TL Krediler Hariç
31.12.2013 tarihinde 6.351.971 bin TL olan aktif toplamımız, 31.12.2014 tarihi itibariyla
% 14 oranında artarak 7.242.477 bin TL’ye çıkmıştır. Özkaynakların aktif toplamına oranı
% 54.6, yabancı kaynakların aktife oranı ise yaklaşık %46.4’tür.
Şirket aktiflerinin %77.2’sini yatırım amaçlı gayrimenkuller ve stoklar, %11.8’ini nakit ve
nakit benzeri varlıklar oluşturmaktadır.
Bilançonun aktif tarafında en önemli değişiklik nakit tarafında görülmektedir. Şirketin
nakdi; yatırım harcamaları ve kredi geri ödemeleri sebebiyle 1.033 milyon TL’den 775.1
milyon TL’ye düşmüştür. Haziran sonunda 536.9 milyon TL iken, Eylül sonunda 1.036
milyon TL’ye çıkmıştır. Şirket 06.08.2014’te refinansman kapsamında geçen yıl aldığı 300
milyon USD kredinin ikinci ve son dilimi olan 150 milyon USD’yi çekmiş ve 29.09.2014’te
Korupark için 2008’de aldığı 150 milyon € kredinin vadesini 2018’den 2022’ye uzatmış ve
100 milyon € ilave banka kredisi kullanmıştır. 03.09.2014’te Torun Center iş ortaklığında
Torun Yapı’nın %30 hissesini 26.614.000 USD’ye ve 03.11.2014’te Torunlar Gıda’nın %5
hissesini 4.888.500 USD bedelle satın almış ve toplamda 31.502.500 USD ödeyerek Torun
Center projesinin %100 sahibi olmuştur.
858.7 milyon TL hazır değerlerin 228.5 milyon TL’si ve %26.6’sı 30 günden kısa süreli
olarak değerlendirilirken, 623.5 milyon TL’nin tamamı döviz cinsinden (127.2 milyon USD
ve 116.4 milyon €) yıllık %2.70-2.55 mevduatta değerlendirilmiştir. Nakit ve nakit
benzeri kalemlerinin %72.6’sı (2013: %71.8) dövize bağlanmıştır.
Taahhütlü önsatışlar karşılığında 55.1 milyon TL alacak senedi alınmıştır. Bunun 48.1
milyon TL’si Mall of İstanbul, 4.2 milyon TL’si Torun Center ve 2.7 milyon TL’si Korupark
3. Etap konut projelerinden oluşmaktadır. Alacak senetleri son bir yılda %43.8 azalmıştır.
Kısa ve uzun vadeli stoklar bir önceki yıla göre %89.5 artarak 967.4 milyon TL’ye
çıkmıştır. Bunun sebebi bilanço kalemleri arasında yapılan yeniden sınıflandırmadır.
2013 yılında uzun vadeli peşin ödenmiş giderler altında verilen avanslar olarak gözüken
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 69 / 113
Torun Center için TOKİ’ye ödenen 511.5 milyon TL, 2014 yılı içinde tapunun Torunlar GYO
mülkiyetine geçmesiyle uzun vadeli stoklara devrolmuştur. Buna 11 Mart 2014 tarihinde
yapılan işletme birleşmesi sebebiyle proje maliyetinin gerçeğe uygun değerinin de
eklenmesiyle Torun Center projesi uzun vadeli stoklar altında 806.4 milyon TL’ye
ulaşmıştır. Stokların %10’u arsa ve tamamlanmış konutlardan oluşmaktadır. Mall of
İstanbul projesinin stokları satışlarla birlikte 380 milyon TL’den 50.9 milyon TL’ye
inmiştir.
Torunlar GYO-Torun Yapı-Torunlar Gıda proje ortaklığının kontrolünün Torunlar GYO’ya
geçmesiyle birlikte tam konsolide edilen proje ortaklığının gerçek değerinin Torunlar
GYO’ya ait kısmı ile net varlık payı arasındaki 120.6 milyon TL fark şerefiye olarak maddi
olmayan duran varlıklar altında bilançoya girmiştir.
Şirket ilk çeyrekte 193.3 milyon TL, ikinci çeyrekte 195.4 milyon TL , üçüncü çeyrekte 58.2
milyon TL ve son çeyrekte 131.5 milyon TL olmak üzere bu dönemde 578.4 milyon TL
yatırım harcaması yapmıştır. Bunun 290.8 milyon TL’si Mall of İstanbul, 160.4 milyon
TL’si Torun Center ve 97.7 milyon TL’si Torun Tower için yapılmıştır.
Milyon TL
Yatırımlar
MOİ
Korupark Evleri
Torun Tower
Torun Center
2013
495,9
337,4
12,8
32,0
98,3
AVM Yenileme
Diğer
15,4
2014
578,4
290,9
4,4
97,8
160,4
1,2
23,8
Mall of İstanbul projesi kapsamında 2014 yılında, 1.037 konut, 130 ofis ve 18 yatay ofis
olmak üzere toplam 1.185 ünitenin teslimi yapılmış, bunun karşılığında 592.7 milyon TL
kesin satış geliri elde edilmiştir.
Torun Center’da ise projenin başından itibaren yapılan taahhütlü önsatış tutarı 405
milyon TL’dir. Bunun 389.4 milyon TL’si bilançoya yansımıştır; geri kalan Mapfre
alacaklarından oluşmaktadır.
Yatırım amaçlı gayrimenkullerin değeri 2013 Aralık’ta 3.514 milyon TL iken, yatırım
harcamalarının ve tamamlanan Mall of Istanbul AVM, Torun Tower projelerindeki değer
artışlarının eklenmesiyle 2014 Aralık’ta 4.629 milyon TL’ye çıkmıştır.
2014/12’de Korupark I ve II’de 34 konutun (7.442 m2) teslimi yapılmıştır. Korupark I ve
II. Etapta toplam satılabilir 17 daire (2.720 m2) bulunmaktadır. 2014/12’de Torium’da 18
daire (1.766 m2) satılmış olup, 15 daire (1.909 m2) stokta beklemektedir. Nish İstanbul’da
ise 5 mağaza (660 m2), 2 ofis (540 m2) ve 2 konut (179 m2) satılmıştır (Stokta 530 m2 2
ofis ve 2.123 m2 10 mağaza bulunmaktadır.) Korupark III’de 127 konut (20.480 m2)
teslim edilmiş ve stokta 121 konut (18.322 m2) kalmıştır.
115.4 milyon TL KDV alacağı bulunmaktadır.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 70 / 113
Pasif tarafında ise, en ağırlıklı kalem 2.635 milyon TL ile banka kredileridir. Krediler USD
bazında azalmasına rağmen, € kredilerin etkisiyle %2.5 artmıştır.
Bunun %79.2’si uzun vadeli kredilerdir. Kredinin %66’sı USD, %31.2’si Euro ve %2.8’i TL
cinsindendir. Orijinal para birimi cinsinden 2013 yılında 894.2 milyon USD, 194.4 milyon
€ ve 72.7 milyon TL olan banka kredileri, 2014 sonunda 750.5 milyon USD, 291.6 milyon €
ve 71.1 milyon TL’dir. 31.12.2014 itibariyle ağırlıklı ortalama kredi maliyeti TL kredi hariç
%4.30 seviyesindedir. USD kredi maliyeti %4.49 ve € kredi maliyeti %3.90’dir.
Şirketimizin net nakit pozisyonu -1.777 milyon TL’dir. Net döviz pozisyonu açığı
31.12.2013’te 1.747 milyon TL’den (173.8 milyon € ve 579.5 milyon USD) 31 Aralık
2014’te 2 milyar TL’ye (178.7 milyon € ve 683.9 milyon USD) çıkmıştır.
Kısa ve uzun vadeli ticari borçlar 220 milyon TL’dır ve bir önceki yıla göre %45.3
azalmıştır. Zira 2013’te 228.1 milyon TL Torun Center önsatış avansları proje ortaklığının
feshedilmesiyle 2014’te uzun vadeli ertelenmiş gelirler altında alınan avanslar olarak
kaydedilmiştir. Ticari borçların 96.2 milyon TL’si ağırlıklı Torun Center hisse alımı
sebebiyle ilişkili taraflara borçlar ve Özelleştirme İdaresi Başkanlığından ihale ile alınan
Paşabahçe arazisine ilişkin kalan 71 milyon TL borçtan oluşmaktadır.
Şirketin özkaynakları ciddi kar artışının etkisiyle %32 artarak 3.9 milyar TL’ye
yükselmiştir.
Gelir tablosu tarafında satışlar geçen yıla göre %124.9 artarak 773.2 milyon TL’dir.
2014/12 satış hasılatının %30.9’u kira gelirleri, %69.1’i konut satış gelirleridir. AVM ve
ofis kira gelirlerindeki artış Mall of İstanbul ve Torun Tower etkisiyle %52.8 ve birebirde
ise %12.5’dir. Eylül 2013’ten beri uygulanan kur sabitlemesi uygulaması Torium dışında
01.07.2014’ten itibaren kaldırılmıştır. Mall of İstanbul’da %50 kira indirimi 01.09.2014
itibariyle sona ermiş, ancak TL/USD=1.95 sabit kira uygulaması 23.05.2014’te mağazasını
açan kiracılar için 2014 sonuna kadar uygulanmaya devam etmiştir.
Zafer Plaza
Deepo Outlet
Korupark
Torium
TOPLAM
Ziyaretçi Sayısı
2014
2013 Değişim (%)
2014
13,492,955 12,773,097
5.64% 177,690,924
5,087,138 5,008,328
1.57% 154,690,970
10,985,621 10,589,118
3.74% 504,890,290
9,858,741 10,025,420
-1.66% 275,210,213
39,424,455 38,395,963
2.68% 1,112,482,396
Ciro
2013 Değişim (%)
161,559,826
9.98%
142,377,268
8.65%
428,692,309
17.77%
265,259,188
3.75%
997,888,591
11.48%
23 Mayıs - 31 Aralık 2014
Mall of İstanbul
GENEL TOPLAM
Ziyaretçi Sayısı
7,323,387
Ciro
359,178,753
Ziyaretçi Sayısı
46,747,842
Ciro
1,471,661,149
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 71 / 113
Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği verilerine göre ise; Türkiye’deki
alışveriş merkezlerindeki ziyaretçi sayısı 2014’te yüzde 1, perakende satışları ise yıllık
bazda yüzde 8.1 artış gösterdi. 2014 yılında Torunlar GYO AVM’lerinde ziyaretçi sayısında
birebirde %2.6 ve perakende satışlarda %11.4 artış kaydedildi.
Birebir geçen yıla göre fark
Ziyaretçi sayısı
Ciro
1Ç 2014
2Ç 2014
3Ç 2014
4Ç 2014
5.3%
3.0%
3.5%
-0.8%
11.5%
12.8%
14.0%
8.1%
2014 yılında m2 bazında perakende satış verimliliği Türkiye’deki AVM’lerde %6.7,
Torunlar GYO AVM’lerinde %16.8, sepet başına alışveriş ise Türkiye’de %5, Torunlar GYO
AVM’lerinde %9.3 artmıştır.
Çeyrekler bazında ciro değişimine baktığımızda son dönemde yaşanan siyasi sıkıntılar,
seçim dönemi, kurların artışı gibi olumsuz bir havaya rağmen Torun AVM’lerinde tüketim
harcamalarının hız kesmeden devam ettiğini ve harcamaların her geçen gün arttığını
gözlemliyoruz. Üçüncü çeyrekte Ramazan ayı ve Bayram dönemi alışveriş harcamalarını
arttırmıştır. Cumhurbaşkanlığı seçim döneminde herhangi bir düşüş eğilimi olmamıştır.
Yaz döneminde artan Arap turist etkisi satışlara olumlu yansımıştır. Son çeyrekte döviz
kur hareketliliği tüketim harcamalarını bir nebze daraltmış ve Kasım ayı dışında ciro ve
ziyaretçi sayılarında zayıflama dikkati çekmektedir. Torun AVM tarafından işletilen
Cinetech sinemaları da ziyaretçi sayısının artmasında etkin bir rol oynamıştır. 2014’te
Türkiye’de satılan sinema biletlerinin %4’ü Cinetech sinemalarında satılmıştır.
Tüm hazır giyim, kozmetik, yeme içme ve eğlence kategorilerinde 2014’te %20’nin
üzerinde ciddi büyümesi yaşanmıştır. Kredi kartlarında limit ve taksit sayılarındaki
kısıtlama ilk dönemlerde harcamalarda negatif etki olarak görülmüş, devamında mağaza
ve bankalar arasında yapılan işbirlikleri ile bu süreç aşılmıştır. Fakat yıl genelinde
teknoloji mağazalarının satışında AVM ortalamasına paralel artışlar görülmemektedir.
Sektörde kiralama talepleri Türkiye genelinde 2013 yılına göre azalmıştır. Markalar, artan
rekabe tşartları, kurların etkisi ile artan maliyetler vb. sebeplerle 2014 yılı büyüme
planlarını ağırdan almışlardır. Hızlı mağaza açılmaları gözlenmemektedir. Kira
pazarlıkları, m2 küçülmeleri artışgöstermektedir.
Mall of İstanbul Alışveriş Merkezinin açılışı; yerli tüketici eğilimlerinin alışveriş dışında
ağırlıklı tatil programlarına kaydığı döneme denk gelmiştir. Bu sebeple, üçüncü çeyrekte
iletişim stratejisi tamamen tamamen yabancı tüketiciyi çekmeye yönelik tasarlanmıştır.
Toplam ziyaretçi sayısı aylık 1 milyon civarındadır. Hafta içi ortalama giriş sayısı 25.000
iken, hafta sonu ortalaması ise 50.000 kişi olmaktadır. Metro hattının açılmamış olması ve
toplu taşımanın az olmasından dolayı hafta sonu araç ile gelen müşteri sayısı oldukça
fazladır. Bu yüzden, ticaret haftasonu daha yoğun geçmektedir. 350 mağazanın bulunduğu
AVM’de doluluk oranı 2014 sonunda %92’yi buldu. 217 günde 57.2 milyon TL kira geliri
ve ortak alan geliri elde edildi.
Korupark III Teras Evlerinde 2014’te 127 daire satılarak 47.3 milyon TL hasılat elde
edilmiştir. 678 daireden 557’sinin teslimi bugüne kadar tamamlanmıştır. Korupark 1-2’de
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 72 / 113
34 adet konut satılarak 15.7 milyon TL, Torium’da 18 adet daire satılarak 3.3 milyon TL ve
Nish Istanbul’da 2 daire, 5 mağaza ve 2 ofis satılarak 7.7 milyon TL konut satış geliri elde
edilmiştir.
2014’te MOİ’de 891 konut (102.975 m2)’dan 420.9 milyon TL, 30 ofis (6.258 m2)’den 26.4
milyon TL ve 18 yatay ofis 72.870 m2)’den 13.2 milyon TL olmak üzere 460.6 milyon TL
kesin satış geliri kaydedilmiştir.
2013’te şirket %48.2 brüt marjla çalışırken, 2014’te %34.4 brüt marjla çalışmaktadır.
Bunun en büyük sebebi %18.4 brüt kar marjlı Mall of İstanbul teslimleridir. Korupark 3.
Etap’ta %43.4 ve Korupark 1-2’de %25’dir.
Konutların ortalama brüt kar marjı %20, AVM’nin ise %66.7’dir.
Korupark AVM %81 (2013: %79.1), Antalya Deepo %74.5 (2013:%69.5), Zafer Plaza
%72.8 (2013:%72.9), Torium %59.4 (2013:%58.5) marjla çalışmaktadır.
Şirketimizin faaliyet giderleri %21.1 artmıştır ve 31.5 milyon TL olmuştur. Genel yönetim
giderleri %8.7 azalmış, pazarlama ve satış giderleri %113.1 artmıştır. Bu dönemde genel
yönetim giderlerinin %38’i ve 6.8 milyon TL’sini emlak vergisi ve tapu harçları, %33.7’si
ve 6 milyon TL’sini personel giderleri oluşturmaktadır. Personel giderinin 1 milyon TL’si
TFRS’ye göre yeniden hesaplanan kıdem tazminatı karşılığıdır. Şirketin tamamlanmış
projelerinden elinde kalan konut ve ofis stoku için katlanılan aidat gibi giderler 1.6 milyon
TL’dir. Danışmanlık giderlerinde artış %129’dur, zira Torun Tower pazarlamasını yapan
Colliers’a 958 bin TL ödeme yapılmıştır.
Mall of İstanbul ve Torun Center projeleri sebebiyle reklam giderleri %215 artışla 8.4
milyon TL’dir. Konut pazarlama satış giderleri ise %23.9 azalarak 1.9 milyon TL olmuştur.
Netsel Marina’dan 2013 mali yılına ilişkin olarak 3.9 milyon TL ve Yeni Gimat’tan 8.5
milyon TL temettü geliri elde edilmiştir. Diğer esas faaliyetlere 791.2 milyon TL yatırım
amaçlı gayrimenkuller değer artış kazancı, ve 5 milyon TL Maltepe arsasının satışından
elde edilen değer artış kazancı eklenirken, şantiye kazası için 2.2 milyon TL uzlaşma gideri
ve muhtelif dava karşılıkları için 1.9 milyon TL gider kaydedilmiştir.
Torunlar GYO-Torun Yapı-Torunlar Gıda proje ortaklığının elde tutulan hisselerinin
gerçeğe uygun değerleri (139.1 milyon TL) ve 31.03.2014 itibariyle proje ortaklığının net
yükümlülüklerinin Torunlar GYO hissesine isabet eden kısmının (16.6 milyon TL) ters
çevrilmesiyle oluşan tutar 155.8 milyon TL olup, bu bir kereye mahsus gelir, gelir
tablosunda yatırım faaliyetlerinden gelirler kaleminde muhasebeleştirilmiştir. İşletme
birleşmesi sonucunda oluşan 120.6 milyon TL şerefiye tutarı, proje tamamlandığında
teslim edilen konut ve ofislerin maliyetlerine eklenecektir ve projenin tüm konut ve
ofisleri satılıp teslim olduğunda finansal tablolarda şerefiye rakamı kalmayacaktır. Bu
sebeple, yatırım faaliyetlerinden gelirler faaliyet karının bir parçası olarak
değerlendirilmiştir.
Şirketimiz bu dönemde operasyonel performansını yansıtan vergi, amortisman ve faiz
(kur farkları dahil) öncesi karını (VAFÖK) bu sebeple %144 artışla 398.3 milyon TL’ye
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 73 / 113
yükseltti. Ancak gayrimenkul değer artışı/azalışı hariç tutularak hesaplanan VAFÖK marjı
%47.4’ten 551.5’e çıkmıştır.
2014’te TL USD’ye (31.12.2014: 2,3189; 31.12.2013: 2,1343)karşı %8.6 değer kaybetmiş
ve €’ya karşı (31.12.2014: 2,8207; 31.12.2013: 2,9365) %3.9 değer kazanmıştır. Şirketin 2
milyar TL açık pozisyonu sebebiyle 66.2 milyon TL kur farkı geliri oluşmuştur. Faiz gideri
%27.7 artışla 120 milyon TL olarak tahakkuk etmiş ve faiz geliri ise %10 artarak 36.7
milyon TL’ye çıkmıştır. Aktifleştirilen faiz gideri ise MOI projesi sebebiyle 16.8 milyon TL
ve Torun Tower için 10.7 milyon TL’dir.
Şirket 2014 yılını 1.057 milyon TL net karla kapatmıştır.
ORTAKLIĞIN UNVANI:
TORUNLAR GYO A.Ş.(Tescil tarihi 21.01.2008)
3. İşletmenin performansını etkileyen ana etmenler, işletmenin faaliyette
bulunduğu çevrede meydana gelen önemli değişiklikler, işletmenin bu
değişikliklere karşı uyguladığı politikalar, işletmenin performansını
güçlendirmek için uyguladığı yatırım ve temettü politikası:
Şirketimizce gayrimenkul sektöründeki yatırımlar titizlikle takip edilmektedir. Yönetim
Kurulumuzca karar verilen yatırımlar ve bu taşınmazlar üzerinde geliştirilecek olan
projeler sektördeki yerimizi daha da güçlendirecektir.
4. İşletmenin finansman kaynakları ve risk yönetim politikaları:
Şirketimizin 31 Aralık 2014 tarihi itibariyla konsolide varlıklarının %54.6’sı (31.12.2013:
%49) öz kaynaklarla, %45.4’ü (31.12.2013:%51) ise yabancı kaynaklarla finanse
edilmektedir. Gerek mevcut işlerin devamlılığı, gerekse şirket stratejileri doğrultusunda
yapılan yatırımlar için yabancı kaynakla finansman sağlanmaktadır. Dış finansmanın
%80.2’si (31.12.2013:%71.4) finansal borçlardan kaynaklanmaktadır. Şirketimizin Aralık
2013 sonunda 1.537 milyon TL olan net finansal borcu, Aralık 2014’te 1.777 milyon TL’ye
çıkmıştır.
Şirket faaliyetleriyle bütünleşik risklerin tanımlanması, ölçülmesi, raporlanması ve risk
yönetimine ilişkin strateji ve politikaların belirlenmesi konusunda aktif olarak
çalışmaktadır.
5. Risk yönetimi
Şirketin varlığını, gelişmesini ve devamını tehlikeye düşürebilecek risklerin erken teşhisi,
tespit edilen risklerle ilgili gerekli önlemlerin uygulanması ve riskin yönetilmesi amacıyla
çalışmalar yapmak maksadıyla oluşturulan Riskin Erken Tespiti Komitesine ilişkin
görevler Kurumsal Yönetim Komitesi tarafından yürütülecektir.
Faaliyet riski
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 74 / 113
Şirket, portföy yönetimi faaliyeti kapsamında, gerek gayrimenkullere, gerekse para ve
sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmaktadır. Gayrimenkul yatırımları 31.12.2014
itibariyle, toplam portföyün yaklaşık %87.7’sini oluşturmaktadır. Sözkonusu yatırımlar
bitmiş gayrimenkullerin satışı ve/veya kiralama amaçlı satın alınması şeklinde olabileceği
gibi aynı amaçla proje geliştirmek şeklinde de olabilir. Belirtilen faaliyetlerle bütünleşik
başlıca risk faaliyet ortamı riskidir. Bu kapsamda riskler, imar mevzuatı başta olmak üzere
şirket faaliyetlerini ilgilendiren mevzuat ve imar uygulamalarındaki olası değişiklikler,
gayrimenkul sektöründeki daralmaya bağlı olarak yeni yatırım olanaklarının azalması,
gayrimenkullere olan talebin azalması ve fiyatların düşmesi ve yerel ve/veya merkezi
yönetimin şirket faaliyetlerini etkileyecek şekilde politika ve uygulamalarını değiştirmesi
gibi dışsal faktörler olarak sayılabilir. Şirket, faaliyet ortamından kaynaklanabilecek
riskleri en aza indirmek üzere gerekli tedbirleri almakta, kontrol sistemlerini kullanmakta
ve sözkonusu tedbir ve kontrol sistemlerinin etkinliğini izlemektedir.
Kredi riski
Şirketimiz, vadeli satışlardan kaynaklanan ticari alacakları ve bankalarda tutulan mevduat
nedeniyle kredi riskine maruz kalmaktadır. Şirket banka mevduatını ticari ilişkisini
sürdürdüğü ve Türkiye’de kurulu bulunan en büyük 10 banka içerisinde yer alan ticari
bankalarda tutmaktadır. Ticari alacakların önemli bir kısmı ilişkili şirketlerdendir. İlişkili
olmayan şirketlerden olan riskin yönetiminde alacakların mümkün olan en yüksek oranda
teminat altına alınması prensibi ile hareket edilmektedir. Bu kapsamda kullanılan
yöntemler şunlardır:
a. Banka teminatı (teminat mektubu, akreditif vb.),
b. Gayrimenkul ipoteği,
c. Çek-senet.
Teminatlar ile güvence altına alınmayan müşteriler için risk kontrolü müşterinin finansal
pozisyonu, geçmiş tecrübeleri ve diğer faktörleri dikkate alarak müşterinin kredi
kalitesinin değerlendirilmesi sonucu bireysel limitler belirlenmekte ve sözkonusu kredi
limitlerinin kullanımı sürekli olarak izlenmektedir.
Likidite riski
Likidite riski, şirketin net fonlama yükümlülüklerini yerine getirmeme ihtimalidir. Şirket
yönetimi likidite riskini, günlük işlemler için yeterli seviyede nakit ve nakit benzeri
bulundurmak ve yüksek kalitedeki kredi sağlayıcılarının erişilebilirliğinin sürekli
kılınması suretiyle bilançonun beklenen nakit akışına uygun yönetilmesi prensibi ile
bertaraf edilmektedir. Şirket yönetimi ayrıca inşaat maliyetleri ve yatırım amaçlı
gayrimenkul alımı için kullanılan finansal borçların vade yapılarını, mümkün olduğu
ölçüde yine bu gayrimenkullerden elde edilecek kira gelirlerinin nakit akışına göre
düzenlemeye çalışmaktadır. Konut projelerinin inşaat maliyetlerinin karşılanması için bu
projelerdeki finansman yükünün hafiflemesi amacıyla; Şirket, müşterileriyle satış vaadi
sözleşmesi imzalamak suretiyle nakit avans almaktadır.
Faiz oranı riski
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 75 / 113
Şirketimiz, faiz kazanan varlık ve faiz ödenen yükümlülükleri nedeniyle, faiz oranlarının
değişiminden doğan faiz oranı riskine açıktır. Bu risk, faiz oranına duyarlı varlık ve
yükümlülüklerin miktar ve vadelerini dengeleyerek bilanço içi yöntemlerle veya gerekli
olduğu durumlarda türev araçlar kullanılarak yönetilmektedir.
Bu kapsamda, alacak ve borçların sadece vadelerinin değil, faiz yenilenme dönemlerinin
de benzer olmasına büyük önem verilmektedir. Finansal borçların piyasadaki faiz oranı
dalgalanmalarından en az düzeyde etkilenmesi için, bu borçların “sabit faiz/değişken faiz”,
“kısa vade/uzun vade” ve “TL/yabancı para” dengesi, hem kendi içinde, hem de aktif yapısı
ile uyumlu olarak yapılandırılmaktadır.
Şirketimizin bilançosunda finansal borçlar olarak sınıfladığı değişken faizli krediler faiz
değişimlerine bağlı olarak faiz riskine maruz kalmaktadır.
Döviz kuru riski
Şirketimiz, çok sayıda para birimi ile yaptığı operasyonları nedeniyle döviz kuru riskine
maruz kalmaktadır. Bu riskin yönetiminde ana prensip, kur dalgalanmalarından en az
etkilenecek şekilde, diğer bir deyişle sıfıra yakın bir döviz pozisyonu seviyesinin
korunmasıdır.
Bu amaçla para birimlerinin çapraz veya Türk Lirası’na karşı pozisyonlarının toplam
özkaynak tutarına oranları belli sınırlar içinde tutulmaya çalışılmaktadır.
Şirketimiz başlıca Euro ve ABD Doları cinsinden kur riskine maruz kalmaktadır.
7. Genel Kurul
Genel Kurul Olağan ve Olağanüstü olarak Türk Ticaret Kanunu ve sermaye piyasası
mevzuatı hükümleri uyarınca toplanır ve karar alır. Olağan Genel Kurul, şirketin hesap
devresinin sonundan itibaren 3 ay içinde ve TTK’nın 409. Maddesi hükmüne göre
hazırlanacak gündemde belirlenen konuları görüşüp karara bağlar. Olağanüstü Genel
Kurul Şirket işlerinin gerektirdiği hallerde veya TTK’nın 410. Ve takip eden maddelerinde
belirtilen nedenlerin ortaya çıkması halinde toplanır ve gerekli kararları alır.
Olağan Genel Kurula davet, Sermaye Piyasası Kanunu’nun 29. Maddesinde belirtilen
esaslar çerçevesinde Yönetim Kurulu tarafından yapılır. Genel kurul toplantı ilanı,
ortaklığın Internet sitesi ve Kamuyu Aydınlatma Platformu ile Kurulca belirlenen diğer
yerlerde, ilan ve toplantı günleri hariç olmak üzere genel kurul toplantı tarihinden asgari
üç hafta önceden yapılır.
TTK’nın 438. Maddesi saklı kalmak üzere gündemde bulunmayan hususlar gündeme
alınamaz. Ancak, Kurumsal Yönetim Tebliği çerçevesinde, pay sahiplerinin gündeme
madde konulmasına ilişkin hakları saklıdır.
Genel Kurulun toplantı yeri şirket merkezidir. Ancak gerekli hallerde Yönetim Kurulu
Genel Kurulu Şirket Merkezinin bulunduğu şehirdeki başka bir adreste veya başka bir
şehirde toplantıya çağırabilir.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 76 / 113
Genel kurul toplantılarına, yönetim kurulu tarafından MKK’dan sağlanan pay sahipleri
listesi dikkate alınarak oluşturulan hazır bulunanlar listesinde adı yer alan pay sahipleri
katılabilir. Pay sahipleri kendilerini genel kurullarda TTK’nın 427-431.madde
hükümlerine göre temsil ettirebilirler. SPK’nın 30. Maddesi hükmü saklıdır.
Vekaletnamelerin şeklini sermaye piyasası mevzuatına uymak kaydıyla Yönetim Kurulu
tayin ve ilan eder. TTK’nın pay sahibinin temeline ilişkin 427 ila 432. Maddesi hükümleri
uygulanır.
Genel kurul toplantılarına katılma hakkı bulunan hak sahipleri bu toplantılara, TTK’nın
1527. Maddesi uyarınca elektronik ortamda, Merkezi Kayıt Kuruluşu tarafından sağlanan
Elektronik Genel Kurul Sistemi (EGKS) üzerinden de katılabilir. Yapılacak tüm genel kurul
toplantılarında Şirket esas sözleşmesinin ilgili hükmü uyarınca, kurulmuş olan sistem
üzerinden hak sahiplerinin ve temsilcilerinin, sözkonusu Yönetmelik hükümlerinde
belirtilen haklarını kullanabilmesi sağlanır.
Toplantı yerine girişte, gerçek kişi pay sahipleri ile Kanunun 1527. Maddesi uyarınca
kurulan elektronik genel kurul sisteminden tayin edilen temsilcilerin kimlik göstermeleri,
gerçek kişi pay sahiplerinin temsilcilerinin temsil belgeleri ile birlikte kimliklerini
göstermeleri, tüzel kişi pay sahiplerinin temsilcilerinin de yetki belgelerini ibraz etmeleri
ve bu suretle hazır bulunanlar listesinde kendileri için gösterilmiş yerleri imzalamaları
şarttır.
Kayden izlenen payları tevdi edecek olan pay sahiplerinin “Anonim Şirketlerin Genel Kurul
Toplantılarının Usul ve Esasları ile Bu Toplantılarda Bulunacak Gümrük ve Ticaret
Bakanlığı Temsilcileri Hakkında Yönetmelik” hükümleri doğrultusunda hareket etmeleri
gerekmektedir.
Genel Kurulda oy kullanılması hususunda Sermaye Piyasası Kurulu ve TTK
düzenlemelerine uyulur. Genel kurula katılma ve oy kullanma hakkı, pay sahiplerinin
paylarını herhangi bir kuruluş nezdinde depo etmesi şartına bağlamaz.
Şirkette her 1 Kuruş itibari değer bir oy hakkı verir ve genel kurul toplantılarında pay
sahipleri, TTK’nın 434. Maddesi uyarınca, sahip oldukları paylarının toplam itibari
değeriyle orantılı olarak oy kullanırlar. Şirket ana sözleşmesinde oy kullanımına ilişkin
imtiyaz bulunmamaktadır.
Toplantıda görüşülen konulara ilişkin oylar, el kaldırmak suretiyle veya oyların kullanım
ve sayımını kolaylaştırıcı bir takım elektronik cihazların aracılığıyla kullanılır. Oy
kullanma usulü, toplantı başlamadan önce toplantı başkanı tarafından belirlenir. El
kaldırmayanlar ret oyu vermiş sayılır ve bu oylar değerlendirmede ilgili kararın aleyhinde
verilmiş kabul edilir.
Kanunun 1527. Maddesi uyarınca genel kurula elektronik ortamda katılan pay
sahiplerinin veya temsilcilerinin oy kullanmalarına ilişkin olarak anılan madde ve alt
düzenlemelerde belirlenmiş usul ve esaslar uygulanır.
Genel Kurul toplantıları ve toplantılardaki karar nisabı, TTK’nın 418. ve 421. Maddeleri ve
SPK’nın ilgili hükümlerine tabidir.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 77 / 113
Genel Kurul ile ilgili tüm hususlar Sermaye Piyasası mevzuatına, Gümrük ve Ticaret
Bakanlığı düzenlemeleri ve Türk Ticaret Kanunu’nun ilgili maddelerine uygun olarak
düzenlenir.
Geçmiş dönemlerde belirlenen hedeflere ulaşılmış olup, Şirketin genel kurullarında alınan
kararlarda uygulanmayan bir husus yoktur.
Dönem içinde Şirketimizin 2013 yılına ait Olağan Genel Kurul Toplantısı 29 Mayıs 2014
tarihinde yapılmıştır. Dönem içinde olağanüstü genel kurul toplantısı yapılmamıştır.
Olağan Genel Kurul Toplantısı’na ilişkin olarak hazırlanan, 01.01.2013 – 31.12.2013 hesap
dönemine ait Bilanço ve Gelir tablosu, Yönetim Kurulu Faaliyet Raporu, Yönetim
Kurulu’nun 2013 yılı dönem karı hakkındaki teklifi, Genel Kurul Gündemi, Genel Kurul
Bilgilendirme Dokümanı ve Bağımsız Denetim Raporu ile Vekaletname SPK Kurumsal
Yönetim İlkeleri’ne uygun olarak Olağan Genel Kurul tarihinden üç hafta önce pay
sahiplerimizin incelemesine açık bulundurulmuş ve www.torunlargyo.com.tr adresindeki
kurumsal internet sitemizde yer almıştır. Genel Kurul toplantılarının tarihlerinin ilanından
itibaren pay sahiplerimizden gelen sorular Yatırımcı İlişkileri Bölümü’nce cevaplanmıştır.
Genel Kurullarda alınan kararlarda toplantı nisabı, Şirket sermayesinin en az yarısına
sahip olan hisse sahipleri ya da temsilcilerinin toplantıda hazır olmasını gerektirmekte
olup, söz konusu toplantıda Şirket’in toplam 500.000.000,00 TL sermayesinden,; toplam
itibari değeri 35.257.988 TL olan 35.257.988 adet pay vekaleten, toplam itibari değeri
394.345.860 TL olan 394.345.860
adet pay asaleten, ayrıca Anonim Şirketlerde
Elektronik Ortamda Yapılacak Genel Kurullara İlişkin Yönetmelik hükümlerine göre
itibari değeri 5TL olan 5 adet pay asaleten, 8.480.591 TL.sı nominal değerli 8.480.591
Adet pay vekaleten elektronik ortamda e-imza ile temsil edilmiş, böylece toplam
438.084.439 adet pay toplantıda hazır bulunmuş ve toplantı nisapları Olağan Genel
Kurul Toplantısı’nda % 87,6 oranında sağlanmıştır.
Yönetim Kurulumuzun 29 Mayıs 2014 tarihinde yapılan toplantısında Yönetim Kurulu
Başkanlığına Aziz Torun ve Yönetim Kurulu Başkan Vekilliğine Mehmet Torun’un
seçilmelerine,
Yönetim Kurulumuzun 03.06.2014 tarihinde yapılan toplantısında ise,
(i)
Kurumsal Yönetim Komitesi üyeliklerine Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi
Ali Alp, Kurumsal Yönetim Uygulamaları Koordinatörü Şerife Cabbar ve
Yatırımcı İlişkileri Direktörü Haluk Yükler’in seçilmelerine ve Ali Alp’in
komitede başkanlık görevini yerine getirmesine,
(ii)
Şirket bünyesinde iç ve dış denetim sürecinin uygulama etkinliğinin, katma
değerinin, muhasebe, mali raporlama ve iç kontrol ile ilgili iç sistemlerin
işleyişi ve yeterliliğinin sağlanması maksadıyla oluşturulan Denetimden
Sorumlu Komite üyeliklerine Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi Ali Alp ve
Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi Aziz Yeniay’ın seçilmelerine ve Aziz
Yeniay’ın komitede başkanlık görevini yerine getirmesine,
(iii)
Şirketin varlığını, gelişmesini ve devamını tehlikeye düşürebilecek risklerin
erken teşhisi, tespit edilen risklerle ilgili gerekli önlemlerin uygulanması ve
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 78 / 113
riskin yönetilmesi amacıyla çalışmalar yapmak maksadıyla oluşturulan
Riskin Erken Saptanması Komite üyeliklerine Bağımsız Yönetim Kurulu
Üyesi Aziz Yeniay, Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi Ali Alp, Yönetim Kurulu
Üyesi ve Genel Müdür Yardımcısı Emre Torun, Genel Müdür Yardımcısı
Remzi Aydın ve Genel Müdür Yardımcısı İsmail Kazanç’ın atanmasına, Ali
Alp’in komite başkanı olarak görev yapmasına,
(iv)
Yönetim kurulu üyelerinin ve üst düzey yöneticilerin ücretlendirme
esaslarına ilişkin önerilerde bulunmak ve çalışmalar yapmak maksadıyla
oluşturulan Ücret Komitesi üyeliklerine yapılacak ilk olağan genel kurul
toplantısına kadar görev yapmak üzere Ali Alp, Aziz Yeniay ve Yunus Emre
Torun'un atanmasına, Ali Alp'in komite başkanı olarak görev yapmasına
(v)
Yönetim kuruluna uygun adayların saptanması, değerlendirilmesi ve
eğitilmesi konularında şeffaf bir sistemin oluşturulması ve bu hususta
politika ve stratejiler belirlenmesini sağlamak amacıyla oluşturulan Aday
Gösterme Komitesi üyeliklerine Bağımsız Yönetim Kurulu üyesi Aziz
Yeniay ve Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi Ali Alp’in atanmasına, Aziz
Yeniay’ın komite başkanı olarak görev yapmasına oy birliği ile karar
verilmiştir.
Yönetim Kurulunun 20.03.2014 Tarih ve 1014/13 Sayılı toplantısında, Sermaye Piyasası
Kurulu’nun II-17.1 sayılı Kurumsal Yönetim Tebliği uyarınca düzenlenerek kabul edilen
Denetim Komitesi, Kurumsal Yönetim Komitesi, Aday Gösterme Komitesi ve Ücret
Komitesi Çalışma Esaslarına ilişkin Yönetmeliklerin Genel Kurul’un bilgisine sunulmuştur.
“Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları Birliği”nin (TSPAKB) unvanı, “Türkiye
Sermaye Piyasaları Birliği” (TSPB) olarak değiştirilmiş ve Birlik üyelerine, aracı kurumlar
ile bankalara ek olarak, portföy yönetim şirketleri ve payları Borsada işlem gören
“yatırım ortaklıkları” da dahil edilmiştir. Bu değişiklik ile birlikte Yatırım Ortaklığı
statüsünde faaliyet gösteren Şirketimizin de ilgili Birliğe üye olması gerekliliği oluşmuş ve
gerekli üyelik sağlanmıştır.
Genel Kurul sonuçları 13 Haziran 2014 tarihinde tescil ve ilan edilmiştir.
Şirketin 29 Mayıs 2014 tarihinde yapılan Olağan Genel Kurulu Toplantısı ile ilgili Toplantı
Tutanağı ve Hazirun Cetveli internet sitemizde ilan edilmiştir.
Şirket 2013 yılı Olağan Genel Kurulunu 29.05.2014’te genel müdürlük binasında 11:00’de
aşağıdaki gündemle yapmıştır.
1.
Açılış ve Başkanlık Divanı seçimi,
2.
Genel Kurul Toplantı Tutanağının Genel Kurul adına Başkanlık Divanı’nca
imzalanması ve bununla yetinilmesi için yetki verilmesi,
3.
2013 yılı faaliyet ve hesapları hakkında Yönetim Kurulu Raporunun okunması ve
müzakeresi,
4.
Bağımsız Dış Denetim Şirketi Başaran Nas Bağımsız Denetim ve Serbest
Muhasebeci Mali Müşavirlik A.Ş. rapor özetinin okunması,
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 79 / 113
5.
2013 faaliyet yılı Finansal Tablolarının okunması, müzakeresi ve onaya
sunulması,
6.
Kazançların dağıtılmasına ilişkin teklifin aynen ya da değiştirilerek kabul veya
reddi,
7.
Yönetim Kurulu Üyeleri’nin 2013 yılı faaliyetinden dolayı ibra edilmeleri,
8.
Görev süreleri dolmuş bulunan Yönetim Kurulu Üyelerinin tekrar seçilmeleri
veya değiştirilmeleri ve görev süresinin tayini,
9.
Yönetim Kurulu Başkan ve Üyelerinin huzur hakkına ilişkin tutarın tespiti,
10. Türk Ticaret Kanunu ve Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri çerçevesinde
2014 yılı için Yönetim Kurulunca yapılan Bağımsız Denetim Kuruluşu seçiminin
görüşülmesi ve onaya sunulması,
11. 2013 yılında yapılan bağış ve yardımlar hakkında genel kurula bilgi verilmesi ve
2014 yılında yapılacak bağış ve yardımların üst sınırının belirlenmesi,
12. Daha önce alınan kararlar kapsamında geri alınmış ve henüz satışı
gerçekleşmemiş olan 610.033,48 adet hisse senedinin elden çıkarılmasına ilişkin 3
Ocak 2014 Tarih ve 28871 Sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren
Sermaye Piyasası Kurulu’nun II-22.1 Sayılı Geri Alınan Paylar Tebliği’nde öngörülen
şartları taşıdığı sürece elde tutulması ve/veya uygun koşulların oluştuğu durumlarda
satılması hususunda Genel Müdürlüğe yetki verilmesinin genel kurulun onayına
sunulması.
13. Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ilişkili taraflarla 2013 yılı
içerisinde yapılan işlemler hakkında Genel Kurula bilgi verilmesi,
14. Sermaye Piyasası Kurulu’nun 17.1 sayılı Kurumsal Yönetim Tebliğinin 12.
Maddesini 4. Fıkrası uyarınca üçüncü kişiler lehine verilen teminat, rehin ve ipoteklerin
Genel Kurul’un bilgisine sunulması,
15. Sermaye Piyasası Kurulu'nun II-19.1 sayılı Kar Payı Tebliği kapsamında Yönetim
Kurulu’nun28.04.2014 Tarih ve 2014/23 Sayılı toplantısında kabul edilen kar dağıtım
politikasının genel kurulun onayına sunulması,
16. Yönetim Kurulunun 20.03.2014 Tarih ve 1014/13 Sayılı toplantısında, Sermaye
Piyasası Kurulu’nun II-17.1 sayılı Kurumsal Yönetim Tebliği uyarınca düzenlenerek
kabul edilen Denetim Komitesi, Kurumsal Yönetim Komitesi, Aday Gösterme Komitesi
ve Ücret Komitesi Çalışma Esaslarına ilişkin Yönetmeliklerin Genel Kurul’un bilgisine
sunulması,
17. Yönetim Kurulu Üyeleri’nin Türk Ticaret Kanunu’nun 395-396. Maddeleri
gereğince şirket konusuna giren işleri bizzat veya başkaları adına yapıp yapmadıkları
ve bu nevi işleri yapan şirketlere ortak olup olmadıkları ve diğer işlemleri yapıp
yapmadıkları hususunda bilgi verilmesi,
18. Yönetim Kurulu Üyeleri’ne şirket konusuna giren işleri bizzat veya başkaları
adına yapmaları ve bu nevi işleri yapan şirketlere ortak olabilmeleri ve diğer işlemleri
yapabilmeleri hususunda Türk Ticaret Kanunu’nun 395-396. Maddeleri gereğince izin
verilmesi,
19. Dilek ve temenniler ,
20. Kapanış.
8. Finansal tablolarda yer almayan ancak kullanıcılar için faydalı olacak diğer
hususlar:
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 80 / 113
Şirketimizin mali tabloları Sermaye Piyasası Kurulu‘nun (SPK) Seri: XI No:29 sayılı
Sermaye Piyasasında Finansal Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği ve genel kabul görmüş
muhasebe ilke ve standartlarına uygun olarak Bağımsız Denetim Şirketi
PriceWaterHouseCoopers-Başaran Nas Bağımsız Denetim ve Serbest Muhasebeci Mali
Müşavirlik A.Ş. tarafından denetlenmektedir. Finansal tablolarda yer almayan ancak
kullanıcılar için faydalı olacak bilgileri faaliyet raporumuz ekinde yer alan 01 Ocak – 31
Aralık 2014 hesap dönemine ait Bağımsız Denetimden Geçmiş Konsolide Mali Tablolar ve
Dipnotlarında bulabilirsiniz.
9. 31 Aralık 2014 faaliyet dönemi sonrasında ilgili kamuya açıklanan önemli
olaylar:
27.01.2015 Konu: Yunus Emre Torun’un Genel Müdür Yardımcılığı görevinden
ayrılması hakkında.
Açıklama: Şirketimizde Yönetim Kurulu Üyeliği ve Genel Müdür Yardımcılığı
görevlerini yürütmekte olan Yunus Emre TORUN, Genel Müdür Yardımcılığı
görevinden istifa etmiş olup Yönetim Kurulundaki görevi devam etmektedir.
29.01.2015 Konu: Değerleme Şirketi Seçimi.
Açıklama: Yönetim Kurulumuzun 29 Ocak 2015 tarihinde yapılan toplantısında;
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı " Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına
ilişkin esaslar Tebliği"nin "Gayrimenkul Değerleme Şirketinin Seçimi" başlıklı
35.maddesi uyarınca; Portföyümüzde değerleme yapılması gereken her bir varlık
için değerleme hizmeti alınacak bir adet değerleme şirketi olarak Epos Gayrimenkul
Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.'nin, Portföyümüze o yıl içerisinde alınabilecek ve
değerleme gerektirecek varlıklar için en fazla iki adet değerleme şirketi olarak Epos
Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş. ve Reel Gayrimenkul Değerleme
A.Ş.'nin , değerleme şirketi olarak seçilmesine karar verilmiştir.
10. İşletmenin gelişimi hakkında yapılan öngörüler: Şirketimiz ekonomik gelişmelerin
istikrarlı olması şartı ile portföyündeki projelere ilave olarak cari yılda alınacak araziler
için yeni projeler planlamaktadır.
11. Kurumsal Yönetim İlkelerinin Uygulanmasına Yönelik Meydana Gelen
Değişiklikler
Sermaye Piyasası Kurulu’nun 3 Ocak 2014 Tarihli Resmi Gazetede yayınlanarak
yürürlüğe giren II-17.1 Sayılı Kurumsal Yönetim Tebliği’nin Kurumsal Yönetim
İlkelerine Uyum Raporları başlıklı 8 maddesi uyarınca 2014 yılında meydana gelen
değişiklikler aşağıda sunulmuştur.
Yatırımcı İlişkileri Bölümünün Kurulması:
Yönetim Kurulumuzun 14.02.2014 Tarih ve 2014/08 Sayılı toplantısında, Sermaye
Piyasası Kurulu’nun 3 Ocak 2014 Tarihli Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe
giren II-17.1 Sayılı Kurumsal Yönetim Tebliği’nin 11. Maddesi uyarınca,
Yatırımcılar ile ortaklık arasında yapılan yazışmalar ile diğer bilgi ve belgelere
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 81 / 113
ilişkin kayıtların sağlıklı, güvenli ve güncel olarak tutulmasını sağlamak, Ortaklık
pay sahiplerinin ortaklık ile ilgili yazılı bilgi taleplerini yanıtlamak, Genel kurul
toplantısı ile ilgili olarak pay sahiplerinin bilgi ve incelemesine sunulması gereken
dokümanları hazırlamak ve genel kurul toplantısının ilgili mevzuata, esas
sözleşmeye ve diğer ortaklık içi düzenlemelere uygun olarak yapılmasını
sağlayacak tedbirleri almak, Kurumsal yönetim ve kamuyu aydınlatma ile ilgili her
türlü husus da dahil olmak üzere sermaye piyasası mevzuatından kaynaklanan
yükümlülüklerin yerine getirilmesini gözetmek ve izlemek, Pay sahipliği haklarının
kullanılmasında mevzuata, esas sözleşmeye ve diğer şirket içi düzenlemelere
uyumun sağlanması maksadıyla bir müdür ve iki personelden teşekkül eden
Yatırımcı İlişkileri Bölümü kurulmasına,
Bölümünün genel müdür yardımcılarından İsmail Kazanç’a bağlı olarak
çalışmasına,
Yöneticiliğine Dr.Haluk Yükler’in atanmasına, Bölümde Zeynep Torun ve Pelin
Örsel’in görevlendirilmesine,
Halen Kurumsal Yönetim Uygulamaları Koordinatörü olarak görev yapmakta olan
Şerife Cabbar’ın aynı unvanla çalışmaya devam etmesine,
Şirket Yönetim Kurulunun 30.04.2010 Tarih 2010/32 Sayılı kararı ile oluşturulan
Pay Sahipleri birimine ilişkin iç düzenlemenin yürürlükten kaldırılmasına karar
verilmiştir.
Yönetim Kurulu Komitelerine Atama Yapılması:
Yönetim Kurulumuzun 03.06.2014 Tarih ve 2014/30 Sayılı toplantısında,
Denetim Komitesi üyeliklerine yapılacak ilk olağan genel kurul toplantısına kadar
görev yapmak üzere Ali Alp ve Aziz Yeniay’ın atanmasına, Aziz Yeniay'ın komite
başkanı olarak görev yapmasına,
Kurumsal Yönetim Komitesi üyeliklerine yapılacak ilk olağan genel kurul
toplantısına kadar görev yapmak üzere, Ali Alp, Şerife Cabbar ile Haluk Yükler’in
atanmasına, Üyelerden Ali Alp’in komite başkanı olarak görev yapmasına,
Aday Gösterme Komitesi üyeliklerine yapılacak ilk olağan genel kurul
toplantısına kadar görev yapmak üzere Aziz Yeniay ile Ali Alp’in atanmasına, Aziz
Yeniay’ın komite başkanı olarak görev yapmasına,
Riskin Erken Tespiti Komitesi üyeliklerine yapılacak ilk olağan genel kurul
toplantısına kadar görev yapmak üzere Aziz Yeniay, Ali Alp, Yönetim Kurulu Üyesi
ve Genel Müdür Yardımcısı Yunus Emre Torun, Genel Müdür Yardımcısı Remzi
Aydın ve Genel müdür Yardımcısı İsmail Kazanç’ın atanmasına, Ali Alp’in komite
başkanı olarak görev yapmasına,
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 82 / 113
Ücret Komitesi üyeliklerine yapılacak ilk olağan genel kurul toplantısına kadar
görev yapmak üzere Ali Alp, Aziz Yeniay ve Yunus Emre Torun’un atanmasına, Ali
Alp’in komite başkanı olarak görev yapmasına karar verilmiştir.
Yönetim Kurulu Komitelerinin Çalışma Esasları Yönetmeliklerinin Revize
Edilmesi:
Yönetim Kurulumuzun 20.03.2014 Tarih ve 2014/13 Sayılı toplantısında, 3 Ocak
2014 Tarihli Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren II-17.1 Sayılı Kurumsal
Yönetim Tebliği ve Kurumsal Yönetim İlkelerinde yapılan düzenlemelere uyum
sağlamak amacıyla; Denetim Komitesi, Kurumsal Yönetim Komitesi, Aday Gösterme
Komitesi ve Ücret Komitesi Çalışma Esasları Yönetmelikleri revize edilmiş olup
Yönetmelikler www.torunlargyo.com.tr internet adresimizde yer almaktadır.
12. Yapılan araştırma ve geliştirme faaliyetleri: Şirketimizin bir gayrimenkul
yatırım ortaklığı olması sebebiyle Ar&Ge faaliyeti bulunmamaktadır. Piyasa
araştırması ve gerekli görülen diğer analizler profesyonel danışmanlık hizmeti veren
kuruluşlar aracılığıyla yürütülmektedir.
13. Dönem içinde esas sözleşmede yapılan değişiklikler ve nedenleri:
Dönem içerisinde esas sözleşme değişikliği yapılmamıştır.
14. Çıkarılmış bulunan sermaye piyasası araçlarının niteliği ve tutarı: Yoktur.
15. İşletmenin faaliyet gösterdiği sektör ve bu sektör içerisindeki yeri hakkında
bilgi: Şirketimizin 31.12.2014 tarihli toplam konsolide varlık değeri 7.242.477 bin
TL, aynı tarihli özkaynak (net aktif) değeri 3.957.423 bin TL olup, 500.000.000 TL
sermayeli şirketimizin pay başı özkaynak (net aktif) değeri ise 7.91 TL’dir.
Torunlar GYO hisse senedinin 2014 yılı günlük ortalama işlem hacmi 2.526.828 TL
olarak gerçekleşmiştir. 2014 sonu kapanış fiyatı 3,45 TL olan hisse, dönemi 7.91
TL olan pay başına net aktif değerine göre % 43.6 iskonto ile kapatmıştır. Hisse
2014 yılında %25 değer kazandı.
31 Aralık 2014 sonu itibarı ile GYO sektöründe faaliyet gösteren 31 adet GYO’nun
Piyasa Değerleri toplamı 21.538 milyon TL’dir. Buna göre şirketimizin sektör
içerisindeki payı piyasa değerine (PD) göre %8’dir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
31.12.2014
Milyon
10.526TL
31.12.2013
Milyon
7.980TL
Fark (%)
Torunlar GYO
Doğuş GYO
1.725
968
1.380
936
25,0
3,4
İş GYO
Yeni Gimat GYO
966
927
882
728
9,5
27,3
Emlak Konut GYO
31,9
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 83 / 113
Saf GYO
Halk GYO
Akmerkez GYO
Vakıf GYO
Diğer GYO'lar
887
844
606
984
822
563
(9,8)
2,6
7,6
575
3.707
1.211
2.633
(52,5)
(33,4)
Sektör Toplam Piyasa Değeri
21.731
18.119
19,9
16. Şirketimiz AVM odaklı bir GYO şirketidir. Halka açık 31 GYO şirketi arasında
31.12.2014 tarihli BIST kapanışına göre en değerli 2. şirkettir. İstanbul, Ankara,
Bursa, Antalya, Samsun, Muğla gibi nüfusun yoğun olduğu şehirlerde proje
geliştirmeye odaklanması, düzenli nakit akışı sağlayan AVM’lerle kriz
zamanlarında nispeten korumacı bir yapıya bürünmesi, yüksek büyüme
potansiyeli olan projeler yürütmesi, bu projeleri ağırlıklı olarak özkaynaklarla
yapmaya çalışması şirketimizin en önemli rekabetçi avantajlarıdır.
TORUNLAR GAYRİMENKUL YATIRIM
PORTFÖYÜ HAKKINDA BİLGİLER…
ORTAKLIĞI
A.Ş.
31.12.2014
TARİHLİ
BİNALAR :
- Zafer Plaza Alışveriş ve Yaşam Merkezi(Bursa/Osmangazi)
- Korupark AVM (Bursa/Emek, Osmangazi)
-Torium AVM (İstanbul/Esenyurt)
-Torium Konutları
- Korupark 7Adet İşyeri, 229 Adet Depo (Bursa)
- İstanbul/Beyoğlu Kemankeş Binası
- Korupark 1.ve 2. Etap Konutları Bursa/Osmangazi-Emek
- Nish İstanbul 2 Adet Ofis, 10 Adet Mağaza
- Korupark 3.Etap KonutProjesi
- Mall of İstanbul AVM ve Konut Projesi
- Torun Tower Ofis Projesi
GAYRİMENKUL PROJELERİ :
- Torun Center Projesi (%100 hissesi)
- Istanbul/Başakşehir İkitelli Mall of Istanbul 2.etap
ARSA VE ARAZİLER :
- İstanbul/Kayabaşı Arsalar
- İstanbul Maltepe Arsalar
- İstanbul/Paşabahçe Arsa
İŞTİRAKLER :
-Yeni Gimat GayrimenkuL Yatırım Ortaklığı A.Ş. (% 14,83 hissesi)
-Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. (% 44,60 hissesi)
-TTA.Gayrimenkul Yat.ve Yönetim A.Ş. (% 40 hissesi)
-TRN AVM.Yatırım ve Yönetim A.Ş. (% 99,997 hissesi)
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 84 / 113
PARA VE SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI
TL ve yabancı para mevduatından oluşmaktadır.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 85 / 113
31.12.2014 Torunlar GYO Portföy Tablosu (000 TL)
31.12.2014
GAYRİMENKULLER, GAYRİMENKUL PROJELERİ,
GAYRİMENKULE DAYALI HAKLAR
Arsalar ve Araziler
İstanbul Eyüp Arsası (3.137,48 m²)
İstanbul, Başakşehir, Kayabaşı Arsası (60.835.20 m²)
İstanbul Paşabahçe Arsası (70.644,88 m²)
İstanbul Maltepe Arsası (6.928 m²) / Haziran 2014'te satıldı
Binalar
Ekspertiz
Değeri
462.579
7.205
25.251
430.123
0
4.042.499
31.12.2013
Ekspertiz
Toplam Portföy
Toplam Portföy Değerindeki
Değeri İçindeki Ekspertiz
Değeri İçindeki Değişim GYG
Payı %
Değeri
Payı %
%
7%
440.999
8%
4,9
0%
5.800
0%
24,2
0%
21.292
0%
18,6
6%
395.439
7%
8,8
0%
18.468
0%
AD
58%
3.355.002
58%
20,5
Zafer Plaza AVM Bursa/Osmangazi (72.26% hisse)
240.172
3%
222.922
4%
7,7
Korupark AVM Bursa/Emek
882.235
13%
761.768
13%
15,8
Torium AVM
Korupark 1. ve 2. Etap, 7 adet işyeri (10.125 m²) + 229 adet
konuta ait depo (7.786 m²) + 1 adet trafo (349 m²)
467.442
7%
584.643
10%
-20,0
23.542
0%
18.054
0%
30,4
38.170
1%
18.326
0%
108,3
10.356
0%
24.227
0%
-57,3
İstanbul/Beyoğlu - Kemankeş Butik Hotel Binası
Korupark Evleri 1. ve 2. Etap
Bursa/Osmangazi-Emek 24 daire (4.723 m²)
Nishİstanbul 2 konut (179 m²)
0
0%
895
0%
AD
2.637
0%
5.350
0%
-50,7
Nishİstanbul 10 işyeri (2.123 m²)
14.913
0%
19.481
0%
-23,4
Korupark Evleri Bursa, Osmangazi, Emek- 3. Etap 1
124 daire + 1 adet özel otopark + 1 adet trafo (21.313,16 m²)
55.279
1%
94.725
2%
-41,6
3.500
0%
5.784
0%
-39,5
1.376.162
20%
1.223.877
21%
12,4
1.290.356
19%
0
0%
AD
20.839
0%
0
0%
AD
41.952
1%
0
0%
AD
Nishİstanbul 2 ofis (530 m²)
Torium Evleri 17 daire (1.896 m²)
Mall of İstanbul projesi İstanbul, Başakşehir,
İkitelli-2- TOPLAM
-Mall of İstanbul AVM, İstanbul, Başakşehir, İkitelli-2 (495.680
m²)
-Mall of İstanbul 44 daire (3.812 m²), İstanbul, Başakşehir,
İkitelli-2
-Mall of İstanbul 51 ofis (kule) (8.461,93 m²), İstanbul,
Başakşehir, İkitelli-2
-Mall of İstanbul 16 yatay ofis (4.040 m²), İstanbul, Başakşehir,
İkitelli-2
Torun Tower projesi İstanbul, Şişli, Esentepe (106.080,25 m²
kapalı alan)
Gayrimenkul Projeleri
Torun Center projesi İstanbul, Şişli (Arsa alanı: 33.615,15 m²)
(2014: %100; 2013: %65 konsolide)
Mall of İstanbul Projesi 2.Faz, İstanbul, Başakşehir, İkitelli-2
(18.208,90 m²)
ANA ŞİRKET GAYRİMENKULLER TOPLAMI
İŞTİRAKLER GAYRİMENKULLERİ
ANKAmall + Crowne Plaza Yeni Gimat İşyerleri
İşletmesi A.Ş. (% 14,83 hisse)
Netsel Marina, Netsel Turizm Yatırımları A.Ş.
(% 44,60 hisse)
Bulvar Samsun AVM TTA.Gayrimenkul
Yat.ve Yönetim
A.Ş. (%
40 hisse)
Deepo
Outlet Center
AVM
Antalya TRN AVM.Yatırım ve
Yönetim
A.Ş. (% 99,997 hisse)
İŞTİRAKLER GAYRİMENKULLER TOPLAMI
TOPLAM GAYRİMENKUL PORTFÖYÜ
PARA VE SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI
Vadeli/Vadesiz Döviz Mevduatı
Vadeli/Vadesiz TL Mevduatı
TOPLAM PARA VE SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI
TOPLAM PORTFÖY DEĞERİ
DİĞER VARLIKLAR
BORÇLAR
NET AKTİF DEĞER
HİSSE SAYISI
HİSSE BAŞINA NET AKTİF DEĞER
KAPANIŞ AĞIRLIKLI ORTALAMA HİSSE FİYATI
23.015
0%
0
0%
AD
928.091
954.663
13%
14%
374.950
375.256
6%
6%
147,5
154,4
864.260
12%
347.671
6%
148,6
90.403
5.459.741
1%
79%
27.585
4.171.257
0%
72%
227,7
30,9
Ekspertiz
Değeri
Toplam Portföy
Değeri İçindeki
Payı %
Ekspertiz
Değeri
Toplam Portföy
Değeri İçindeki
Payı %
Ekspertiz
Değerindeki
Değişim GYG
%
219.505
3%
209.241
4%
4,9
37.062
1%
36.886
1%
0,5
59.602
1%
58.736
1%
1,5
4%
293.458
5%
9%
598.321
10%
88%
4.769.578
82%
Toplam Portföy
Toplam Portföy
Değeri İçindeki Ekspertiz
Değeri İçindeki
Payı %
Değeri
Payı %
9%
742.335
13%
3%
290.863
5%
12%
1.033.198
18%
100%
5.802.776
100%
554.995
3.364.380
2.993.391
500.000.000
5,99
2,76
3,6
3,6
Ekspertiz 27,5
değerindeki
değişim GYG
%
-16,0
-19,1
-16,9
19,6
-45,2
-2,4
32,2
0,0
32,2
25,0
303.946
620.115
6.079.856
Ekspertiz
Değeri
623.535
235.193
858.728
6.938.584
303.893
3.285.054
3.957.423
500.000.000
7,91
3,45
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 86 / 113
Kira Geliri Elde Edilen Taşınmazlar:
GAYRİMENKULLER
KİRACININ ADI KİRA BAŞLANGIÇ TARİHİ KİRA SÜRESİ
Zafer Plaza
Korupark AVM
Torium AVM
Deepo Outlet Center
Mall of İstanbul AVM
Torun Tower
TOPLAM
Muhtelif
Muhtelif
Muhtelif
Muhtelif
Muhtelif
Muhtelif
Muhtelif
Muhtelif
Muhtelif
Muhtelif
Muhtelif
Muhtelif
Muhtelif
Muhtelif
Muhtelif
Muhtelif
Muhtelif
Muhtelif
YILLIK MEVCUT KİRA DEĞERİ YILLIK KİRA EKSPERTİZ DEĞERİ
(ABD$)
(ABD$)
8,775,713
6,720,000
33,079,046
25,251,000
18,661,434
13,570,000
10,034,068
7,465,230
24,681,099
31,618,000
3,205,830
18,862,000
98,437,190
103,486,230
Kira sözleşmelerine istinaden hesaplanan kira bedellerinin para birimi dağılımı %59’u €,
%41’i USD şeklinde olup, taşınmaz bazında kiralama bilgileri şu şekildedir:
AVM + OFİS
Zafer Plaza
Korupark AVM
Torium AVM
Deepo Outlet Center
Mall of İstanbul AVM
Torun Tower Ofis Kule
TOPLAM
AÇILIŞ
TARİHİ
24.03.2009
25.07.2008
13.09.2011
14.07.2011
23.05.2014
01.11.2014
EKSPERTİZ
TARİHİ
31.12.2014
31.12.2014
31.12.2014
31.12.2014
31.12.2014
31.12.2014
EKSPERTİZ DEĞERİ DAĞILIMI
(TL)
(%)
240,172,000
6%
882,235,000
21%
467,442,000
11%
303,946,000
7%
1,290,356,000
31%
928,091,000
23%
4,112,242,000
100%
31.12.2014 tarihi itibarıyla Şirketin kira gelirleri 177,1 milyon TL’dir.
Projeler:
PROJELER
ALIŞ TARİHİ
EKSPERTİZ
TARİHİ
Torun Center
Mall of İstanbul 2.Etap
TOPLAM
10.11.2011
26.01.2011
31.12.2014
31.12.2014
(TL)
(%)
864,260,000
90,403,000
954,663,000
91%
9%
100%
Arsalar:
ARSALAR
ALIŞ TARİHİ
Paşabahçe
Kayabaşı, Başakşehir
TOPLAM
19.09.2012
05.05.2008
EKSPERTİZ
TARİHİ
31.12.2014
31.12.2014
(TL)
(%)
430,123,000
25,251,000
455,374,000
94%
6%
100%
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 87 / 113
31.12.2014 TARİHLİ PORTFÖYÜMÜZÜN DETAYLARI
31.12.2014 Tarihli Portföyümüzün Ekspertiz Değerine Göre İller Bazında Dağılımı
(Milyon TL)
BİNALAR :
Zafer Plaza Alışveriş ve Yaşam Merkezi(Bursa/Osmangazi):
Ekim 1999 ‘de hizmete açılmıştır. Kiralama ve yönetim işleri Zafer Plaza İşletmecilik A.Ş.
tarafından yürütülmektedir. Bursa’da şehrin tam merkezinde %100 doluluk oranı ile
işletilmektedir. 2000 yılı Türkiye‘nin en iyi Alışveriş Merkezi ödülü sahibidir. Epos
Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-09-GYO-014
no.lu değerleme raporundaki Zafer Plaza AVM’nin değeri 240.172.000 TL’dir.
Gayrimenkulün rayiç yıllık kira bedeli olarak, %100 doluluk halinde, Gelir İndirgeme
yöntemi ile hesapklnan 21.559.000-TL’nın; Torunlar GYO payı, 15.578.000 TL (değerleme
tarihi itibariyle 6.720.00,0-$)‘nın olacağı; bu adil (rayiç) kira bedelinin, kiralanabilir alan
üzerinden ortalama 36,44ABD$/m2/ay kiralama bedelini ifade ettiği kanaatine varılmıştır.
Aylık kira gelirinin %66’sı ABD doları; %34’ü Euro döviz cinsindedir.
AVM Bilgileri;
Kiralanabilir Alan
Sirkülasyon Alanı
:
:
23.449 m2
17.235 m2
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 88 / 113
Toplam Kapalı Otopark Alanı
Toplam İnşaat Alanı
:
:
14.377 m2
57.112 m2
- Korupark AVM (Bursa/Emek, Osmangazi) :
Yönetim işleri Torun Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş. tarafından
yürütülmektedir. Bursa Mudanya yolu üzerinde Bursa ili, Osmangazi ilçesi, Emek köyü,
H21B35D4C pafta, 519 ada, 15 no’lu parselde kayıtlı 53.186 m2 yüzölçümlü alan üzerinde
tesis edilmiştir. Konumu itibarı ile şehrin ve bölgenin en önemli ulaşım yolu ve çevre yolu
bağlantısına 1 km. mesafede bulunmaktadır. Mayıs 2007’de hizmete açılmıştır. %99,5
doluluk oranı ile işletilmektedir. Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin
07.01.2015 tarih ve 2014-019-GYO-015 no.lu değerleme raporundaki Korupark AVM’nin
değeri 882.235.000 TL’dir. Gayrimenkulün rayiç yıllık kira bedeli olarak, %100 doluluk
halinde, Gelir İndirgeme yöntemi ile hesaplanan 58.330.000,-TL’nın (değerleme tarihi
itibariyle 25.251.000,-ABD$)‘nın olacağı; bu adil (rayiç) kira bedelinin, kiralanabilir alan
üzerinden ortalama 29,52ABD$/m2/ay kiralama bedelini ifade ettiği kanaatine varılmıştır.
Aylık kira gelirinin %14’ü ABD doları; %86’sı Euro döviz cinsindedir.
Kiralanabilir Alan
Sirkülasyon Alanı
Kapalı Ortak Alanı
Rekreasyon&Açık Otopark Alanı
Toplam İnşaat (Kapalı Alan) Alanı
:
:
:
:
:
71.267 m2
13.217 m2
75.911 m2
22.247 m2
165.286 m2
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 89 / 113
- Torium AVM. :
İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, 3. Bölge, Esenyurt Köyü, 2618 ada, 18 parsel üzerindeki
inşa edilen AVM Ekim 2010‘da hizmete açılmıştır. %83 doluluk oranı ile işletilmektedir.
Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019-GYO005 no.lu değerleme raporundaki Torium AVM’nin değeri 467.442.000 TL’dir.
Gayrimenkulün rayiç yıllık kira bedeli olarak, %100 doluluk halinde, Gelir İndirgeme
yöntemi ile hesaplanan 31.460.000,-TL’nın (değerleme tarihi itibariyle 13.570.000,ABD$)‘nın olacağı; bu adil (rayiç) kira bedelinin, kiralanabilir alan üzerinden ortalama
11,35ABD$/m2/ay kiralama bedelini ifade ettiği kanaatine varılmıştır. Aylık kira
gelirinin %76’sı ABD doları; %24’ü Euro döviz cinsindedir.
Konut Alanı
AVM Kiralanabilir Alan
Otopark+Ortak Alanlar
:
:
:
:
5.723 m2
87.647 m2
122.415 m2
256.900 m2
- Torium Konutları :
İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, 3. Bölge, Esenyurt Köyü, 2618 ada, 18 parsel üzerindeki
İstanbul – Esenyurt, Torium Konut Projesi gerçekleştirilmiştir. Epos Gayrimenkul
Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019-GYO-004 no.lu
değerleme raporundaki Torium Konut Projesinin değeri 3.500.000 TL’dir. 53 konutun şu
ana kadar 38 adedi satılmıştır. 2014 yılında satılan 18 adet konuttan (1.766 m2)
3.376.000 TL satış geliri temin edilmiştir. 31.12.2014 tarihi itibarı ile satışlar sonrası
kalan 15 adet (Brüt 1.909 m2) satılabilir daire vardır.
- Korupark 7 Adet İşyeri + 229 Adet Depo (Bursa) : Bursa ili, Osmangazi İlçesi,
Emek Köyü, H21B35D4C pafta, 519 ada, 14 no’lu parselde kayıtlı taşınmaz üzerindeki
Korupark Konutları bünyesindeki Korupark 7 Adet İşyeri + 229 adet Deponun, Epos
no.lu değerleme raporundaki değeri 23.542.000 TL’dir.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 90 / 113
- İstanbul/Beyoğlu Kemankeş Binası: İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, Kemankeş
mahallesi, Kılıç Ali Paşa Caddesi 120 pafta, 64 ada, 4, 12, 13, 14, 15, 16 ve 17 no’lu
parseller üzerinde kayıtlı olan bina eski Türk Ticaret Bankası binası olup 2005 yılında
ihale ile satın alınmıştır. Bina arsası üzerinde Otel Projesi gerçekleştirilmesi
planlanmaktadır. Proje için 17.160.000 TL’lık yatırım planlanmaktadır. Epos
no.lu değerleme raporundaki Beyoğlu Kemankeş bina ve arsasının değeri 38.170.000
TL’dir.
- Korupark 1.ve 2. Etap Konutları Bursa/Osmangazi-Emek :
Bursa–Mudanya yolu üzerinde Bursa ili, Osmangazi ilçesi, Emek Köyü, H21B35D4C
pafta, 519 ada, 13 no’lu parselde kayıtlı 35.772,96 m² yüzölçümlü ve 14 no’lu parselde
kayıtlı 47.434,34 m² yüzölçümlü arsa nitelikli taşınmazlara ait toplam 83.207,30 m2’lik
arsa üzerinde Mayıs 2006 tarihinde inşaatına başlanılan proje ile 3 Etap ve toplam
1.426 daireden oluşan Korupark Evleri projesi hayata geçirilmiştir.
Korupark 1. Etap Konutları (Bursa) : Korupark Evleri 1.Etap 6 Blok’tan (343 daireBrüt 57.119 m2) oluşmaktadır. % 100’ü tamamlanmış 1. Etap 343 adet konuttan
31.12.2014 tarihine kadar 337 daire (Brüt 56.633 m2) satışı yapılarak sahiplerine
teslimatı yapılmıştır. 31.12.2014 tarihi itibarı ile satışlar sonrası kalan 6 adet
(Brüt 486 m2) satılabilir daire vardır.
Korupark 2. Etap Konutları (Bursa) : 7 Blok’tan oluşan 2.Etap’ın (403 daire-Brüt
66.721 m2) inşaat işlerine 2007 yılında başlanmıştır. % 100’ü tamamlanmış 2. Etap
403 adet konuttan 31.12.2014 tarihine kadar 392 daire (Brüt 64.487 m2) satışı
yapılarak sahiplerine teslimatı yapılmıştır. 31.12.2014 tarihi itibarı ile satışlar
sonrası kalan 11 adet (Brüt 2.234 m2) satılabilir daire vardır.
Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019-016
no.lu değerleme raporunda 24 adet dairenin (Brüt 4.723 m2) değeri 10.356.000 TL ’dir.
Birinci ve ikinci etapta 2014 yılında 34 adet (7.442 m2) daire satışından
15.733.000 TL satış geliri elde edilmiştir.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 91 / 113
- Nish İstanbul 2 Ofis + 10 Adet Mağaza:
İstanbul İli, Bahçelievler İlçesi, Yenibosna Mahallesi 338 Ada, 3 Parselde kayıtlı Nish
İstanbul Projesinden yapılan satışlar sonrasında 31.12.2014 itibariyle Şirketimiz
uhdesinde 2 Adet Ofis (Brüt 530 m2), 10 Adet Mağaza (Brüt 2.123 m2) kalmıştır.
Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-09GYO-011 no.lu değerleme raporundaki değeri 17.550.000 TL’dir.
2014 yılında 2 daire (179 m2), 5 mağaza (660 m2) ve 2 ofis (540 m2) satılarak
7.745.000 TL satış geliri elde edilmiştir.
-Korupark 3. Etap Konutları Projesi (Bursa) :
17 Adet Blok’ta 678 daire ve 2 adet İşyerinden (Brüt 120.997 m2) oluşacak
3.Etap inşaatına 2011 Mayıs ayında başlanmış ve Ekim 2012’den itibaren
tamamlanan bloklarda konut teslimlerine başlanmıştır. 2014 yılında 127 konut
(20.480 m2) satılarak 47.316.000 TL satış geliri elde edilmiştir. 3. Etap 678 adet
konuttan 31.12.2014 tarihine kadar 557 daire (Brüt 83.873 m2) satışı yapılarak
sahiplerine teslimatı yapılmıştır. 31.12.2014 tarihi itibarı ile satışlar sonrası
kalan 121 adet (Brüt 18.322 m2) satılabilir daire vardır. 31.12.2014 itibariyle
Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019GYO-018 no.lu değerleme raporundaki Korupark 3.Etap 21.313 m2 değeri 55.278.600
TL’dir.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 92 / 113
- Mall of İstanbul AVM ve Konut Projesi:
Proje İnşaatı Başlangıcı
Faaliyete Geçiş Tarihi
Yatırım Tutarı (Kdv. Hariç)
Arsa Alanı
Satılabilir Konut Alanı
Kiralanabilir Alanı
Satılabilir Ofis Alanı
Satılabilir Yatay Ofis Alanı
Kapalı Otopark Alanı
Teknik Alanlar
Kapalı İnşaat Alanı
Açık Otopark Alanı
Toplam Konut İnşaat Alanı
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
Mart 2011
23 Mayıs 2014
335.000.000 USD
122.860 m2
121.426 m2
154.456 m2
34.241 m2
5.091 m2
201.443 m2
4.440 m2
534.883 m2
16.000 m2
141.250 m2
İstanbul ili, Başakşehir ilçesi, İkitelli-2 Mahallesinde kain tapunun 858 Ada, 4 parsel (Eski
parsel no:2) numarasında kayıtlı 122.718,62 m2 yüzölçümlü taşınmaz üzerinde Mall of
İstanbul Projesi gerçekleştirilmiştir.
-AVM:
Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019-GYO003-AVM no.lu değerleme raporundaki ekspertiz değeri 1.290.356.000 TL’dir. Gelir
İndirgme Yöntemine göre AVM’nin bir yıllık kira değeri %82 doluluk oranı varsayımıyla
73.297.000 TL (31.618.000 ABD doları) olarak hesaplanmaktadır.
MOİ AVM 23.05.2014 tarihinde hizmete açılmış olup %92 doluluk oranı ile faaliyet
göstermektedir. 2014 yılında 7,3 milyon ziyaretçi ve 1,6 milyon araç girişi sağlanmıştır.
MOI kira gelirlerinin %93’ü USD, %7’si € cinsindendir.
-Konut ve Ofis:
Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019-GYO003 no.lu değerleme raporuba göre A, B, C, D bloklardaki konut nitelikli 44 konutun (3.812
m2 satılabilir alan) ekspertiz değeri 20.839.000 TL ve 51 kule ofis (8.461 m2) ve 16 yatay
ofis (4.040 m2) eksperttiz değerleri sırasıyla 41.952.000 TL ve 23.015.000 TL’dir. Böylece
konut, ofis ve yatay ofislerin toplam ekspertiz değeri 85.806.000 TL’dir.
31.12.2014 itibariyle konutların %97’si ve ofislerin %76’sı satılmıştır. 24 Aralık
2013’ten 31 Aralık 2014’e kadar 1.081 konutun (121.426 m2) 1.037 adedinin, 181
ofisin (34.245 m2) 130 adedinin ve 24 yatay ofisin (5.091 m2) 18 adedinin
tesliminden 592.780.000 TL kesin satış geliri elde edilmiştir.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 93 / 113
- Torun Tower Projesi :
İstanbul, Şişli İlçesi, Mecidiyeköy Mahallesi 306 Pafta 2011 Ada 7 Parsel üzerindeki
11.099,39 m2 arsa üzerinde Metro ile bağlantısı bulunan 66.286 m2 ofis
kompleksinden oluşan Torun Tower Projesi geliştirilmiştir. Epos Gayrimenkul
Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019-GYO-002 no.lu
değerleme raporundaki Torun Tower Projesinin değeri 928.091.000 TL’dir.
06.02.2014 tarihinde DenizBank ile Torunlar GYO arasında 60.133 m2 kiralanabilir
alan için 10 yıl süreli kiralama sözleşmesi yapılmıştır. Torun Tower Haziran sonunda
DenizBank’a teslim edilmiştir ve 01.11.2014’ten itibaren hizmete girmiştir.
DenizBank son 4 kat hariç diğer katları kiraladığı için değerleme raporunda doluluk
oranı %93 olarak kabul edilmiştir. DenizBank ile Torunlar GYO arasında imzalanan
kira sözleşmesine göre taşınmazın yönetimi DenizBank’a bırakılmıştır.
Gelir İndirgeme Yöntemine göre Torun Tower’ın bir yıllık kira değeri 43.726.000 TL
(18.862.000 USD) olarak hesaplanmıştır.
Proje İnşaatı Başlangıcı
Faaliyete Geçiş Tarihi
Yatırım Tutarı (Kdv. Hariç)
Arsa Alanı
Kiralanabilir Alanı
Kapalı Otopark Alanı
Kapalı İnşaat Alanı
:
:
:
:
:
:
Aralık 2011
01 Kasım 2014
144,5 milyon TL
11.099 m2
66.286 m2
37.366 m2
106.080 m2
GAYRİMENKUL PROJELERİ :
-
Torun Center Projesi:
Mülkiyet
Kiralama/Mülkiyet durumu
İnşaata başlama tarihi
Tahmini faaliyete geçiş tarihi
Tahmini yatırım
Torunlar GYO (%100)
Mülkiyet
3Ç 2012
4Ç 2015
486,8 milyon TL (230 milyon ABD doları)
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 94 / 113
Arsa alanı (m2)
Satılabilir alan (m2)
Birim sayısı
Ekspertiz değeri (Aralık 2014)
Mevcut durumu
33.615
66.440 m2 Konut, 45.263 mOfis (Kule),
32.053 m2 Ofis (Yatay)
625 (399 konut, 113 ofis (kule), 113 ofis
(yatay)
864,2 milyon TL (372,8 milyon ABD doları)
İnşaat halinde
Mülkiyeti TC Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından, İstanbul İli, Şişli
İlçesi, Dikilitaş Mahallesi, Ali Sami Yen Stadyumunun bulunduğu, 58 Pafta, 1199 Ada,
384 nolu parselin arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı işi, özel teknik şartnamede
belirtilen ada parsellerdeki arsa üzerine, tüm giderleri yüklenici tarafından
karşılanmak üzere, turizm ticaret alanları ve rekreasyon alanının yapılması işini
Şirket’in dahil olduğu ortak girişim grubu kazanmış olup, sözkonusu iş ile alakalı
olarak, 18 Ekim 2010 tarihinde Torunlar Aşçıoğlu Kapıcıoğlu Proje Ortaklığı unvanıyla
kurulmuş olup ortaklık yapısı %65 Torunlar GYO, %30 Aşçıoğlu İnşaat Taahhüt
Turizm ve Ticaret AŞ ve %5 Kapıcıoğlu İnşaat Sanayi ve Ticaret AŞ şeklinde
belirlenmiştir. Sözkonusu proje kapsamında Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile 10
Kasım 2010 tarihinde Arsa Satış Karşılığı Gelir Paylaşımı sözleşmesi imzalanmıştır.
22 Haziran 2012 tarihinde proje ortakları ve Torun Yapı arasında imzalanan devir ve
temlik sözleşmesine istinaden Aşçıoğlu İnşaat Taahhüt Turizm ve Ticaret AŞ proje
ortaklığında yer alan tüm hak ve alacaklarını Torun Yapı Sanayi ve Ticaret AŞ’ye devir
ve temlik etmiştir. Bu kapsamda proje ortaklığının unvanı Torunlar GYO-Torun YapıKapıcıoğlu Proje Ortaklığı şeklinde değişmiş olup Torun Yapı, Aşçıoğlu İnşaat Taahhüt
Turizm ve Ticaret AŞ’nin %30’luk ortaklık payına sahip olmuştur. Sözkonusu değişiklik
TOKİ tarafında 3 Ağustos 2012 tarihinde onaylanmıştır.
11 Mart 2014 tarihinde proje ortakları ve Torun Gıda Sanayi ve Ticaret AŞ arasında
imzalanan devir ve temlik sözleşmesine istinaden, Kapıcıoğlu İnşaat Sanayi ve Ticaret
AŞ, proje ortaklığında yer alan tüm hak ve alacaklarını Torun Gıda Sanayi ve Ticaret
AŞ’ne devir ve temlik etmiştir. Bu kapsamda proje ortaklığının unvanı “Torunlar GYOTorun Yapı- Torunlar Gıda Proje Ortaklığı” şeklinde değişmiş olup, Torunlar Gıda,
Kapıcıoğlu İnşaat Sanayi ve Ticaret AŞ’nin %5’lik payında sahip olmuştur.
Devir sonrasında Torun Center projesi, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ,
Torun Yapı Sanayi ve Ticaret AŞ ve Torunlar Gıda Sanayi ve Ticaret AŞ’nin ortak
olduğu “Torunlar GYO-Torun Yapı-Torunlar Gıda Proje Ortaklığı” tarafından
yürütülecektir.
Bu hisse devri sonucunda Torunlar GYO-Torun Yapı-Torunlar Gıda proje ortaklığının
kontrolü Torun Ailesi’ne geçmiş ve Torunlar GYO, proje ortaklığını yönetmek ile yetkili
kılınmıştır.
Sözkonusu proje inşaatının başlayabilmesi için gerekli olan yapı ruhsatı Şişli Belediyesi
tarafından 31 Mayıs 2012 tarihinde düzenlenmiş olup 3 Ağustos 2012 tarihinde
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 95 / 113
şirkete teslim edilmiştir. 31 Aralık 2012 tarihinden sonra TOKİ ile varılan mutabakat
çerçevesinde Arsa Satış Karşılığı Gelir Paylaşımı sözleşmesine göre ödenmesi gereken
tutarın erken ödemesi gerçekleştirilmiştir. Bu çerçevede yapılan ödeme 511.5 milyon
TL’dir.
Torun Center’ın önsatışlarından Ekim sonuna kadar 405 milyon TL taahhütlü önsatış
geliri elde edilmiştir ve projenin satışa sunulan kısmının %35’i satılmıştır.
Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019GYO-022 no.lu değerleme raporundaki Torun Center Projesinin %100 değeri
864.260.000 TL. (372.815.000 USD)’dir.
03.09.2014’te Şirketimizin de ortak olduğu “Torunlar GYO – Torun Yapı – Torunlar
Gıda Proje Ortaklığı” (Adi ortaklık) ndaki Torun Yapı Sanayi ve Ticaret A. Ş. ‘nin sahibi
bulunduğu %30 oranındaki hisselerinin tamamını 26.614.000 USD bedel ile Şirketimiz
adına satın alınmasına karar verilmiştir. Torun Yapı Sanayi ve Ticaret A. Ş.’nin %30
hissesinin satın alınması işlemi sonrasında Proje Ortaklığındaki pay oranımız %95
olmuştur.
06.09.2014 Torun Center şantiyesinde meydana gelen asansör kazasında dokuzu
altyüklenici bünyesinde çalışan toplam 10 işçi hayatını kaybetti. Torun Center
şantiyesi tam kapsamlı sigortalıdır. Nitekim kazada hayatını kaybedenlerin ve hak
sahibi yakınlarının tüm yasal hakları için gerekli hukuksal süreç, kaza sonrası ilk iş
gününde başlatılmış olup, maddi ve manevi tazminatları en hızlı şekilde sigorta
şirketimiz aracılığıyla, sigorta poliçesine taraf sigorta şirketlerince tazmin edilecektir.
Yaşanan elim kaza sonrası şantiyedeki iş sağlığı ve iş güvenliğine ilişkin önlemlerin
A’dan Z’ye büyük bir titizlikle kontrol edilmesi amacıyla inşaat faaliyetleri
durdurulmuş olmakla birlikte; idari kurumlardan gelen bilgilendirmeler ve izinler
doğrultusunda iş sağlığı ve iş güvenliğine ilişkin önlemlerin kontrollerinin
gerçekleştirilmesine yönelik şantiyede bazı bölgelerde çalışmalara da halihazırda
başlanılmıştır.
Kaza sonrasında tüm elektrik kabloları ek muhafazadan geçirilmiştir. Şantiye iskele
konusunda tespitler yapılıp, gerekli önlemler alınmıştır. Eksik merdiven korkulukları
tespit edilip, eksiklerin giderilmesi için gerekli çalışmalar tamamlanmıştır. Kamp
bölgesi tahliye edilmiştir. Yeni barınma alanı şantiye dışında bir alanda
oluşturulacaktır. Asansör firmasıyla imzalanan sözleşme fesih edilmiş olup, yeni bir
firma ile çalışılması yönünde karar alınmıştır. Şantiyenin tüm giriş- çıkış turnike
sistemi gözden geçirilmiştir. Yeni sistem çalışmaları devreye alınmıştır.
Yeni inşaat asansörlerinin sipariş – montaj işlemleri ile birlikte diğer tüm iş sağlığı ve
iş güvenliği önlemlerinin kontrol çalışmalarının tamamlanmasını takiben tam kadro ile
geniş kapsamlı çalışmalarımız tamamlanmıştır. Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı
tarafından gerekçe olarak belirtilen noksanlıkların giderilmiş olması nedeniyle
14.11.2014’ten itibaren işin durdurulması kararı kaldırılmış ve inşaata tekrar
başlanmıştır.
Projenin tamamlanmasında ve tesliminde mücbir sebep dolayısıyla makul bir gecikme
öngörülebilir.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 96 / 113
Torunlar Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin sahibi bulunduğu %5 hisse 03.11.2014
tarihinde 4.888.500 USD karşılığında Torunlar GYO tarafından satın alınmış ve
Torunlar GYO’nun proje ortaklığındaki payı %100 olmuştur. Proje ortaklığındaki
payların tamamının Torunlar GYO’ya geçmesi neticesinde tek ortak kalması nedeniyle
proje ortaklığı 01 Aralık 2014 tarihinde tasfiye edilmiştir.
28 Kasım 2014’te arsanın tapusu TOKİ tarafından Torunlar GYO’ya devredilmiştir.
- İstanbul/Başakşehir İkitelli- Mall of İstanbul 2.Etap Otel + Ofis: (858/1 Parsel)
İstanbul ili, Başakşehir, İkitelli-2 Mahallesi 858 ada 1 parsel’de yer alan otel + ofis
kullanımlı gayrimenkul geliştirme projesi. Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme
A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019-GYO-007 no.lu değerleme raporundaki değeri
90.403.000 TL’dir.
ARSA VE ARAZİLER :
- İstanbul/Kayabaşı Arsalar :
İstanbul ili, Başakşehir ilçesi, Kayabaşı Mahallesi 248DP3B Pafta - 104 Ada – 1 Parsel,
248DP3C Pafta – 104 Ada - 3 Parsel, 248DP3c Pafta – 118 Ada – 1 Parsel’lerde yer alan
3 adet arsa. Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve
2014-019-GYO-006 no.lu değerleme raporundaki İstanbul/Kayabaşı arsalarının değeri
25.251.000 TL.’dir.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 97 / 113
- İstanbul/Paşabahçe Arsa :
İstanbul İli, Beykoz İlçesi, Paşabahçe Mahallesi, 32, 38, 39, Pafta, 195 Ada, 7 Parsel, 39
Pafta, 200 Ada 3 Parsel, 39 Pafta, 209 Ada 3 Parsel’de bulunan 70.644,88 m2
büyüklüğündeki Eski Tekel Fabrikası arazisi 19.09.2012 tarihinde 355 milyon TL bedel
karşılığında TC Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkanlığından ihale ile turizm amaçlı
yatırımda kullanılmak üzere satın alınmıştır. Ayrıca teklif içinde yer alan 3 bin 935
metrekare yüzölçümlü iskele-rıhtım ve dolgu alanının 2057 yılına kadar olan 45 yıllık
kullanma izni Torunlar GYO’ya devredilmiştir. Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve
Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019-GYO-008 no.lu değerleme raporundaki
arsaların değeri 430.123.000 TL’dir. Projenin inşaat izni beklenmekte olup, 2015 ikinci
yarısında inşaata başlanması beklenmektedir.
İŞTİRAKLER :
1.
Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (% 14,83 hissesi) :
Torunlar GYO Yeni Gimat’ın en büyük hissedarıdır.
Bünyesinde Türkiye’nin 7. büyük alışveriş merkezi olan Ankamall ve 263 odalı
Crown Plaza Hotel’i (27.650 m2) barındırmaktadır. Ankamall Alışveriş
Merkezi’nin I. Etabı Mayıs 1998’de II. Etabı ise, Haziran 2006’da hizmete
açılmıştır. Alışveriş Merkezi’nin toplam 5.600 araçlık otoparkı ve 270.532
m² kapalı alanı bulunmaktadır. AVM’de bulunan işyerlerinin tamamı
3.şahıslara kiraya verilmiştir. Ankamall Alışveriş Merkezi Ece Türkiye Proje
Yönetimi A.Ş. tarafından yönetilmektedir.
Ankamall AVM; içlerinde Türkiye’nin en büyük hipermarketinin, bir yapı
marketin, çok salonlu bir sinema ve tiyatronun, çeşitli restoran ve kafelerin,
ulusal ve uluslararası markaların bulunduğu 110.899,53 m2’lik kiralanabilir
alanda hizmet vermektedir. ANKAmall AVM I. Etap yenileme yatırımı tutarı
54.200.000.-TL(+KDV) olarak öngörülmüş olup, 2014 yılında bu amaçla yapılan
yatırım tutarı 47.664.666-TL’dir. 31.12.2014 tarihi itibariyle inşaatın toplam
fiziksel ilerleme oranı %80,10’dur. Ankamall AVM I.Etabının 6 Mart 2015 tarihi
itibarı ile tüm alanlarının açılması planlanmaktadır.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 98 / 113
AVM doluluk oranı 2014 yılı ortalaması %81,72, yıl sonu itibarı ile %74,01
olarak gerçekleşmiştir. Doluluk oranındaki düşüş gerçekleştirilen tadilat
sebebiyle 1.Etap’taki 1 ve 2. Kat’taki kiracıların tahliye edilmesinden
kaynaklanmıştır.
Yeni Gimat İşyerleri İşletmesi AŞ 15.04.2011 tarihli yönetim kurulu kararı ile
kayıtlı sermaye tavanı içerisinde çıkarılmış sermayesini 15.360.000 TL’den
tamamı geçmiş yıl karlarından karşılanmak suretiyle, 53.760.000 TL’ye çıkarmış
ve bu karar 13.07.2011’de tescil edilmiştir.
Yeni Gimat 26 Mayıs 2013 tarihinde yapılan genel kurulunda onaylanan esas
sözleşme değişikliği ve 31 Mayıs 2013 tarihinde yapılan tescil ve 5 Haziran 2013
tarih ve 8335 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yapılan ilanla GYO’ya dönüşmüş ve
şirketin unvanı Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ olarak değişmiştir.
Bu kapsamda, Yeni Gimat’ın GYO’ya dönüştüğünün ilan ve tescil edildiği 5
Haziran 2013 tarihinden sonra, GYO statüsünü kazanmış olan Yeni Gimat’ın,
gayrimenkul yatırım ortaklığı faaliyetlerinden elde edilen kazancı, 5520 sayılı
Kurumlar Vergisi Kanunu (KVK) Madde 5/1 (d) (4)’e göre kurumlar vergisinden
istisnadır.
Şirket 16.08.2013 tarihi itibariyle borsada işlem görmeye başlamıştır. 31.12.2014
itibariyle piyasa değeri 927.360.000 TL’dir. Şirket payları 01.10.2013 tarihinden
itibaren geçerli olmak üzere A Grubu Listesine alınmış bulunmaktadır. Ortaklar
pay defterine göre 30.06.2014 itibarı ile; Şirketin 53.760.000.- TL’lik
sermayesinin 420.000.- TL’lik kısmını temsil eden A Grubu paylara sahip
ortak sayısı 890’dır. 53.340.000 TL’lik kısmı ise borsaya kote olan B Grubu
hamiline yazılı paylardan oluşmakta olup halka açıklık oranı %99,22’dir.
31.12.2014
itibariyle
MKK verilerine göre sermayenin % 78,08’i fiili
dolaşımda bulunmaktadır.
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’nin 31.12.2014 tarih ve YGMT-1411001 nolu
değerleme raporuna göre Yeni Gimat’ın sahip olduğu Ankamall ve Crowne Plaza
Hotel’deki Torunlar GYO payının gerçeğe uygun değeri 219.505.415 TL’dir.
Yeni Gimat’ın toplam yıllık kira geliri 134.681.661 TL (58.052.440 USD) olduğu
takdir edilmiştir. Buna göre aylık kira /m2 birim değeri 43,04TL (18,55USD)’dir.
Yeni Gimat GYO A.Ş. ‘nin, 2013 faaliyetleri kapsamında 2014 yılında Şirketimize
dağıtmış olduğu kar payı, 8.488.416 TL’dir.
Şirketin 31.12.2014 itibariyle kira gelirleri 116.509.606 TL geçen yıla göre %3.3
artmıştır. Bunun %95.8’i AVM kira gelirleridir. 111.656.475 TL AVM gelirlerinin
%78’i sabit kira gelirleri, %19’u ortak alan gelirleri ve kalanı ciro geliridir. Brüt kar
marjı %75.4’tür.. Net karı 107.820.624 TL’dir ve geçen yıldan %51.1 düşüktür.
2.
Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. (% 44,60 hissesi) :
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 99 / 113
Türkiye’nin en büyük üç marinasından biri olan Marmaris Netsel Marina Torunlar
GYO ve Koç Grubu ortaklığı ile işletilmektedir. 700 yat kapasitesi olan marinada
6.189 m2 kiralanabilir alana sahip ve %98 dolulukla çalışan bir de alışveriş
merkezi bulunmaktadır.
Muğla ili, Marmaris İlçesi, Ada Mahallesi’nde yer alan 318 Parsel no’lu, 436 m2
yüzölçümlü “Arsa”, 316 Parsel no’lu, 11.972 m2 yüzölçümlü “Arsa” nitelikli
gayrimenkuller ile Tepe Mahallesi’nde yer alan 236 Ada, 5 Parsel no’lu, 25.070 m2
yüzölçümlü “Arsa” vasıflı ve Netsel’in 49 yıllığına kiralamış olduğu parsellerin üst
hakkı ve yapının gerçeğe uygun değeri, Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve
Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019-GYO-019 nolu değerleme
raporuna göre Torunlar GYO %44.6 payının karşılığı olarak 37.062.000 TL’dir.
Netsel Turizm Yatırımları A.Ş.’nin Şirketimize dağıtmış olduğu kar payı, 2009
yılında 2.063.388 TL, 2010 yılında 2.308.640 TL, 2011 yılında 3.452.868 TL; 2012
yılında 5.913.925 TL ve 2013 yılında 3.913.459 TL’dir.
Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. Ortaklık yapısı aşağıdaki gibidir.
Ödenmiş sermayesi 50.000 TL. ‘dir.
31.12.2014 31.12.2013 31.12.2012
Oran
Oran
Oran
Tek-Art Kalamış ve Fenerbahçe
Marmara Turz. Tesisleri A.Ş.
%55.0
Torunlar GYO A.Ş.
%44.6
Diğer
%0.4
%100.0
3.
%55.0
%44.6
%0.4
%55.0
%44.6
%0.4
%100.0
%100.0
TTA.Gayrimenkul Yat.ve Yönetim A.Ş. (% 40 hissesi) :
Mülkiyetleri Samsun Büyükşehir Belediyesi adına kayıtlı, Samsun İli, İlkadım
İlçesi Kale Mahallesi, 205 Ada; 2,7,8,9,10,11,12,13,14 Parseller ile Ulugazi
Mahallesi, 374 Ada 32 Parsel, 376 Ada 1 Parsel ve 377 Ada 5 Parsel’leri kapsayan
alan üzerindeki “Eski Sigara Fabrikası ve Müştemilatının”, Samsun Kültür ve
Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Kurulu’na projesi onaylattırılarak, alışveriş
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 100 / 113
merkezi ve / veya otel olarak yenilenmesi; iki katlı yer altı otoparkının yapılarak,
işletme hakkının Samsun Büyükşehir Belediyesine bırakılması; Tapuya 30 yıl süre
ile sınırlı ayni hak tesisi (daimi ve müstakil üst hakkı tesisi ) yapılarak, alışveriş
merkezi ve/veya otelin işletme cirosundan Samsun Büyükşehir Belediyesine pay
verilmek suretiyle, 30 yıl süre ile işletilmesi; süre sonunda, Samsun Büyükşehir
Belediyesine devredilmesi işi ihalesine Şirketimizin de dahil olduğu ortak girişim
grubu kazanmış olup, söz konusu iş ile alakalı olarak Turkmall Gayrimenkul ile
birlikte TTA. Gayrimenkul Yat.ve Yönetim A.Ş. kurulmuştur. Epos Gayrimenkul
Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019-GYO-013 nolu
değerleme raporundaki Torunlar GYO payının değeri 59.602.000 TL’dir.
İştirakimiz Bulvar Samsun Projesi için 07.01.2010 tarihinde kurulmuştur.
TTA.Gayrimenkul Yat.ve Yönetim A.Ş. Ortaklık yapısı aşağıdaki gibidir.
Ödenmiş sermayesi 5.500.000 TL. ‘dir.
31.12.2014
Oran
%40
% 8
% 2
Torunlar GYO A.Ş..
Torunlar Gıda San.ve Tic. A.Ş.
Torun Ailesi
Anaterra
Gayrimenkul
Yat.İnş.ve
Tic.A.Ş
%50
Turkmall Market Yatırım İnş.veTic.Aş. % 0
Ahmet DEMİR
% 0
%100.0
31.12.2013
Oran
%40
% 8
% 2
%50
%0
% 0
%100.0
Projenin inşaat izni Temmuz 2010’da alınmış olup, AVM Temmuz 2012’de
açılmıştır.
Arsa
: 17.400 m2
Kiralanabilir Alan Brüt
: 17.522 m2
: 37.500 m2
Mağaza Adedi
: 43 adet
Bulvar Samsun AVM aylık 23 €/m2 sabit kira geliri üzerinden 2014 yılında
12.122.578 TL toplam gelir elde etmiştir.
4.
TRN AVM.Yatırım ve Yönetim A.Ş. (% 99,997 hissesi) :
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 101 / 113
Antalya İli, Kepez İlçesi, Sinan Mahallesi, 28335 Ada, 96, 108, 109, 110, 117, 118, 119, 251,
252 numaralı parseller üzerinde yer alan Deepo Outlet Center AVM. Epos Gayrimenkul
Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019-GYO-020 nolu
değerleme raporundaki Torunlar GYO payının değeri 303.946.000 TL’dir. Gayrimenkulün
rayiç yıllık kira bedeli olarak, 31.12.2014 değerleme tarihinde %99,7 doluluk oranı ile,
Gelir İndirgeme Yaklaşımı projeksiyonlarıyla yaklaşımıyla hesaplanan 2014 yılı itibariyle
17.305.000 TL (7.465.230,-ABD$) olacağı kanaatine varılmıştır. Aylık kira gelirinin %19’u
ABD doları; %81’i Euro döviz cinsindedir.
İştirakimiz 31.03.2010 tarihinde Torunlar GYO A.Ş.’den bölünme yolu ile
kurulmuştur. 2014 Yılında 2013 yılı kar payı olarak 7.428.213 TL iştirak kazancı elde
edilmiştir. İştirakimizdeki şirketimiz hisse tutarı 17.849.518 TL ve hisse payı %
99,997'dir.
TRN AVM.Yatırım ve Yönetim A.Ş. Ortaklık yapısı aşağıdaki gibidir.
Ödenmiş sermayesi 17.850.000 TL. ‘dir.
31.12.2014 31.12.2013
Oran
Oran
Torunlar GYO A.Ş..
%99,997
%99,997
Diğerleri
% 0,003
% 0,003
%100.0
%100.0
İştiraklere ait daha ayrıntılı bilgileri faaliyet raporumuz ekindeki Finansal tablo
dipnotlarında bulabilirsiniz.
İştirakimiz mülkiyetindeki (Antalya/Merkez) Arsalar: Antalya ili, Kepez ilçesi,
Orta Mahallesi, 28525 ada 2 parsel, 28522 ada 4 parsel, 28524 ada 10 parsel,
28523 ada 1 parsel; Menderes Mahallesi 28506 ada 1 parsel, Sinan Mahallesi,
28335 Ada 73, 83, 125, 126, 127, 128, 129, 174, 237, 238, 239, 240, 241, 250, 253,
256, 276, 277, 278 numaralı parsellerde kayıtlı toplam 89.542,09 m2 alanlı 25
parselden oluşan arsaların ve Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme
A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019-GYO-021 no.lu değerleme raporundaki
değeri 43.558.00 TL’dir.
Mülkiyeti Hastalya Motorlu Vasıtalar Ticaret ve Sanayi A.Ş.’ye ait olmakla birlikte
kullanım hakkı 21 yıl süre ile Torunlar GYO’ya ait olan 28335 ada 94, 95, 111 ve
112 numaralı ve 21.231 m2’li 4 parselin kullanım hakkı değeri 5.400.000 TL’dir.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 102 / 113
İştirakimiz mülkiyetine geçen DeepoOutlet Center (Antalya-Kepez): Ekim
2004‘de hizmete açılmıştır. Kiralama ve yönetim işleri Torun Alışveriş
Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş. tarafından yürütülmektedir. Konumu itibarı
ile Hava alanı karşısında Antalya – Alanya yolu üzerinde bulunmaktadır. % 100
doluluk oranı ile işletilmektedir. Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme
A.Ş.’nin 07.01.2015 tarih ve 2014-019-GYO-020 no.lu değerleme raporundaki
Deepo Outlet Center’nin değeri 254.988.00 TL’dır.
Kiralanabilir Alan Brüt
Toplam Kapalı Otopark Alanı
Sirkülasyon Alanı
Mağaza Adedi
Restaurant
Sinema Salonu
Sinema Salonu Koltuk kapasitesi
Otopark Kapasitesi
İstihdam kapasitesi
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
18.069 m2
10.500 m2
9.500 m2
37.500 m2
81 Adet
15 Adet
5 Adet
616
1.500 Araç
800 kişi
PARA VE SERMAYE PİYASASI ARAÇLARI :
Şirketin konsolide finansal tablosuna göre 858.7 milyon TL para ve sermaye piyasası
aracı yekunu bulunmaktadır.
17. Yatırımlardaki
gelişmeler,
teşviklerden
yararlanma
durumu,
yararlanılmışsa ne ölçüde gerçekleştirildiği: Yatırım teşviklerden
faydalanmaya devam ettiğimiz yatırım indirimimiz bulunmamaktadır.
18. İşletmenin üretim birimlerinin nitelikleri, kapasite kullanım oranları ve
bunlardaki gelişmeler, genel kapasite kullanım oranı, faaliyet konusu mal ve
hizmet üretimindeki gelişmeler, miktar, kalite, sürüm ve fiyatların geçmiş
dönem rakamlarıyla karşılaştırmalarını içeren açıklamalar: Konu ile ilgili
ayrıntılı bilgileri faaliyet raporumuz ekinde yer alan 01 Ocak – 31 Aralık 2014
hesap dönemine ait Bağımsız Denetimden Geçmiş Konsolide Mali Tablolar ve
Dipnotlarında bulabilirsiniz.
19. Faaliyet konusu mal ve hizmetlerin fiyatları, satış hasılatları, satış koşulları
ve bunlarda yıl içinde görülen gelişmeler, randıman ve prodüktivite
katsayılarındaki gelişmeler, geçmiş yıllara göre bunlardaki önemli
değişikliklerin nedenleri: Konu ile ilgili ayrıntılı bilgileri faaliyet raporumuz
ekinde yer alan 01 Ocak – 31 Aralık 2014 hesap dönemine ait Bağımsız
Denetimden Geçmiş Konsolide Mali Tablolar ve Dipnotlarında bulabilirsiniz.
20. Bu Tebliğ hükümleri çerçevesinde düzenlenen finansal tablo ve bilgiler esas
alınarak hesaplanan finansal durum, kârlılık ve borç ödeme durumlarına
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 103 / 113
ilişkin temel rasyolar : Konu ile ilgili ayrıntılı bilgileri faaliyet raporumuz ekinde
yer alan 01 Ocak – 31 Aralık 2014 hesap dönemine ait Bağımsız Denetimden
Geçmiş Konsolide Mali Tablolar ve Dipnotlarında bulabilirsiniz. 31 Aralık 2014
tarihli bazı rasyolar aşağıdaki gibidir.
Bağımsız
Denetimden
Geçmiş
TORUNLAR GYO. A.Ş.
Bağımsız Denetimden
Geçmiş
(Bin TL)
(Bin TL)
31.12.2014
31.12.2013
CARİ ORAN (DÖNEN VARLIKLAR/KISA VADELİ VARLIKLAR)
DÖNEN VARLIKLAR
1.104.800
KISA VADELİ YAB. KAYNAKLAR
735.399
CARİ ORAN
1.50
1.785.420
1.018.343
1.75
ASİT-TEST ORANI (DÖNEN VARLIKLAR-STOKLAR-DİĞER DÖNEN VARLIKLAR)/KISA VAD.
BORÇLAR
TOPLAM DÖNEN VARLIKLAR-STOKLAR-DİĞER
DÖNEN VARLIKLAR
960.984
1.240.794
KISA VAD. YABANCI KAYNAKLAR
858.531
1.018.343
ASİT-TEST ORANI
1.12
1.21
NAKİT ORANI (HAZIR DEĞL.+MENKUL KIYM.)/KISA VAD. YAB.
KAYNAKLAR)
HAZ. DEĞ+MEN. KIYMETLER
858.721
1.033.198
KISA VAD. YABANCI KAYNAKLAR
735.399
1.018.343
NAKİT ORANI
1.16
1.01
BORÇLANMA ORANI (BORÇLAR TOPLAMI/ÖZVARLIKLAR)
BORÇ TOPLAMI
3.285.054
ÖZ VARLIKLAR
3.957.423
BORÇLANMA ORANI (%)
83.0
3.364.380
2.987.591
112.6
K. V. BORÇLARIN TOPLAM BORÇLARA ORANI (KISA VADELİ BORÇLAR/BORÇLAR
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 104 / 113
TOPLAMI)
KISA VADELİ BORÇLAR
BORÇ TOPLAMI
K. V. BORÇ. TOPL. BORÇL. ORANI (%)
735.399
3.285.054
22.3
1.018.343
3.364.380
30.2
KALDIRAÇ ORANI (BORÇ TOPLAMI/AKTİF TOPLAMI)
BORÇ TOPLAMI
3.285.054
AKTİF TOPLAMI
7.242.477
Borçlar/Aktifler Oranı (%)
45.3
3.364.380
6.351.971
52.9
ÖZ KAYNAKLARIN AKTİF TOPLAMINA ORANI
Aktif)
ÖZ KAYNAKLAR
TOPLAM AKTİF
ÖZ KAYNAKLARIN/AKTİFLERE ORANI (%)
2.987.591
6.351.971
47.0
(Öz Kaynaklar/Toplam
3.957.423
7.242.477
54.6
21. İşletmenin finansal yapısını iyileştirmek için alınması düşünülen önlemler:
Şirketimiz özkaynak ve yabancı kaynak dengesine dikkat ederek yatırımlarına
devam etmektedir.
22. Üst yönetimde yıl içinde yapılan değişiklikler ve halen görev başında
bulunanların adı, soyadı ve mesleki tecrübesi ve sağlanan faydalar: Yönetim
Kurulu üyelerinin özgeçmişleri daha önce verilmiştir. Üst yönetime 2014 yılında
ücret ve prim toplamı olarak 1.371.000 TL ödenmiştir.
23. Personel ve işçi hareketleri, toplu sözleşme uygulamaları, personel ve işçiye
sağlanan hak ve menfaatler: 01.01.2014-31.12.2014 döneminde şirketimizin
çalışan personel sayısı 176’dır. İş Kanununa tabi sendikasız çalışanlarımız vardır.
Toplu sözleşme mevcut değildir. Aylık ücretinden başka sağlanan hak ve menfaat
bulunmamaktadır. Bağlı ortaklık, iştirak ve müşterek yönetime tabi ortaklıkları ile
birlikte çalışan sayısı 214’tür.
24. Yıl içinde yapılan bağış ve yardımlar ile sosyal sorumluluk projeleri
çerçevesinde yapılan harcamalar hakkında bilgiler:
Esas mukavelenin 6. Maddesine göre Şirket, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerine
bağlı kalmak kaydıyla çeşitli amaçlarla kurulmuş olan vakıflara ve bu gibi kişi ve/veya
kurumlara bağış yapabilir.
01.01.2014-31.12.2014 döneminde 495.000 TL bir bağış ve yardım yapılmıştır. .
25. Merkez dışı örgütlerinin olup olmadığı hakkında bilgi: Şirketin bağlı
ortaklıkları, iştirakleri ve müşterek yönetime tabi ortaklıkları hariç, genel merkezi
dışında şubeleri ve çalışanı bulunmamaktadır.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 105 / 113
26. ORTAKLIK PORTFÖYÜNDEKİ VARLIK ve HAKLARA İLİŞKİN HİZMET VEREN
DANIŞMAN ŞİRKET, İŞLETMECİ ŞİRKET, GAYRİMENKUL DEĞERLEME ŞİRKETİ,
PORTFÖY YÖNETİM ŞİRKETİ ve SAKLAMA KURULUŞUNA İLİŞKİN BİLGİLER
Bursa/Korupark AVM ve İstanbul/Torium AVM - İşletmeci Şirket :
ÜNVANI
TORUN ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ YATIRIM ve YÖNETİM
A.Ş.
Sermayesi
100.000 TL
Ortaklık Yapısı
Sermayedeki Payı (%)
1-Aziz TORUN
%46
2- Mehmet TORUN
%49
3-Ömer Faruk TORUN
%1
5-Neslihan TORUN
KAYA
%2
6-Zeynep TORUN
%2
Faaliyet Konusu
Alışveriş Merkezi İşletmeciliği
Yapılan Sözleşmenin
01.06.2010 / 5 Yıllık
Tarih ve Süresi
Hizmet Kapsamı
Ödenen Ücret
Korupark Alışveriş Merkezine verilecek Yönetim Hizmeti.
Alışveriş Merkezi Kiracılarına kesilmiş olan aylık TL
bazındaki KDV Hariç Sabit kira, Ciro kirası, ATM kirası, Depo
Kirası ve GSM/Baz İstasyonu kirası toplamı üzerinden % 2
hizmet bedeli, Stant Kira Bedeli, Reklam Kirası ve Sabit
Yatırım Bedelleri ve bunun gibi gelirler toplamı üzerinden %5
hizmet bedeli ödenmektedir. (01.04.2012 tarihinden
itibaren)
Bursa/Zafer Plaza AVM İşletmeci Şirket :
ÜNVANI
ZAFER PLAZA İŞLETMECİLİK A.Ş.
Sermayesi
50.000 TL
Ortaklık Yapısı
1-Aziz TORUN
%44,50
2- Mehmet TORUN
%39,50
3-Ömer Faruk
%5,00
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 106 / 113
TORUN
4-Yunus Emre
TORUN
%5,00
5-Neslihan TORUN
%5,00
6-Remzi AYDIN
%0,98
7-Mehmet Semih
PALA
%0,01
8-Levent FİDANSOY
%0,01
Faaliyet Konusu
Alışveriş Merkezi İşletmeciliği
Yapılan
Sözleşmenin
08.10.2014-08.10.2019
Tarih ve Süresi
Hizmet Kapsamı
Alışveriş Merkezi kiralanabilir alanların kiralanması, kiracı
kiralayan ilişkileri olan ve olması muhtemel etkinlik alanlarının,
otoparkın kiralanması, işletilmesi, makine, teçhizat bakım,
onarım işlerinin yapılması, yaptırılması, ortak alanlar ile bir
bütün olarak yönetimi ve işletilmesi,
Ödenen Ücret
İşletmeci Şirket m2 bazında kira bedelini sözleşmeye bağlı olarak
Torunlar GYO ‘ya ödemektedir. İşletmeci şirkete personel, idare ve
sair masraflar haricinde ödeme yapılmamaktadır.
Portföy Yönetim Şirketi- Bulunmamaktadır.
ÜNVANI
…
Ortaklık Yapısı
…
…
…
Faaliyet Konusu
Portföy Yönetimi
Yapılan
Sözleşmenin Tarih
ve Süresi
Hizmet Kapsamı
Ödenen Ücret
Ekspertiz Şirketi (2015 Yılı için)
Ünvanı
Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme A.Ş.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 107 / 113
Sermayesi
Ortaklık yapısı
Neşecan Çekici
Hamdi Arıkan
Faaliyet Konusu
250.000 TL
Sermayedeki Payı %
90,00
10,00
Gayrimenkulun, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule
bağlı hakların değer tesbitlerini, risk analizlerini yapmak,
rapor halinde sunmak, bu çalışmaların sonuçları hakkında
görüş ve öneride bulunmak, danışmanlık vermek,
gayrimenkul piyasa araştırmaları, fizibilite çalışmaları,
gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun
analizi, boş arazi geliştirme ve geliştirilmiş projelerde, proje
değeri analizi, en yüksek ve en iyi kullanım değeri analizi
pazarlama politikaları oluşturma vb. konularda çalışmalar
yapmak, hizmet vermek ve danışmanlık yapmak
Tarih ve Süresi
Hizmet Kapsamı
SPK’nın Seri:III No:48.1 sayılı “Gayrimenkul Yatırım
Ortaklıklarına
İlişkin Esaslar Tebliği’nin, “Gayrimenkul değerleme şirketinin
seçimi” başlıklı 35.maddesi uyarınca, 31.12.2013 tarihi itibarıyla
portföyde bulunan belirli varlıklar için; 2014 yılı içerisinde
portföye alınabilecek ve değerleme gerektirecek varlıklar için
değerleme yapmak.
Ünvanı
Sermayesi
Ortaklık yapısı
Cevdet Dinemit
Berrin
Kurtuluş
Sever
Abdülkadir
Ali
Yerkut
Halil
İbrahim
Akyıldız
Eren Kurt
Ahmet İpek
Mehmet
Gökhan
Menteş
Faaliyet Konusu
Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
660.000 TL
Sermayedeki Payı %
47,99
21,00
10,00
10,00
10,00
1,00
0,0001
Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel,
gerçek ve tüzel kişi kurum ve kuruluşlara ait
gayrimenkullerin,
gayrimenkul
projelerinin
ve
gayrimenkule dayalı hak ve faydaların, makine, teçhizat ve
gemi vb. gibi taşınmazların, taşınır malların yerinde
tesbitini yapmak, değer tesbit çalışmalarında bulunmak,
ekspertiz ve değerleme işlerini yapmak, bu tesbitlere ilişkin
rapor düzenlemek
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 108 / 113
Tarih ve Süresi
Hizmet Kapsamı
SPK’nın Seri:III No:48.1 sayılı “Gayrimenkul Yatırım
Ortaklıklarına
İlişkin Esaslar Tebliği’nin, “Gayrimenkul değerleme şirketinin
seçimi” başlıklı 35.maddesi uyarınca, 31.12.2013 tarihi itibarıyla
portföyde bulunan belirli varlıklar için; 2014 yılı içerisinde
portföye alınabilecek ve değerleme gerektirecek varlıklar için
değerleme yapmak.
Tam Tasdik Sözleşmesi ile Hizmet Alınan Yeminli Mali Müşavirlik Şirketi
Ünvanı
Ölçü Yeminli Mali Müşavirlik A.Ş.
Sermayesi
50.000,00 TL
Ortaklık yapısı
Sermayedeki payı %
İsmail Gerçek
99,99
Süleyman Saygı
0,00
Mehmet Rüyan
0,00
Soydan
Sinan Tavukçu
0,00
Serdal Dağdemir
0,00
Faaliyet Konusu
Kanuni defter ve belgelerin, ilgili mali tabloların vergi mevzuatı
hükümleri çerçevesinde denetimi, yıllık kurumlar vergisi
beyannamesinin mevzuata uygunluk kontrolü yapılarak tasdik
edilmesi, Tam Tasdik Raporu'nun düzenlenmesi ve vergi
danışmanlığı hizmeti
12.01.2015
Tarih ve Süresi
Bir yıl
Hizmet Kapsamı
Gelir veya kurumlar vergisi beyannameleri ve bunlara ekli mali
tablolar ve bildirimlerin doğruluğunun tasdik işleri ile vergi
danışmanlığı
Bağımsız Denetim Şirketi
Ünvanı
Başaran Nas Bağımsız Denetim Serbest Muhasebeci Mali
Müşavirlik AŞ
Sermayesi
50.000,00 TL
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 109 / 113
Ortaklık yapısı
Sermayedeki payı %
Haluk Yalçın
7,14
Zeynep Uras
7,14
Adnan Akan
7,14
Burak Özpoyraz
7,14
Coşkun Şen
7,14
Baki Erdal
7,14
Siran Talar Gül
7,14
Murat Sancar
7,14
Gökhan Yüksel
7,14
Ediz Günsel
7,14
Mert Tüten
7,14
Ayşe Işım
7,14
Beste Gücümen
7,14
Cihan Harman
7,14
Diğer
0,01
Faaliyet Konusu
İşletmelerin yıllık finansal tablo ve diğer finansal bilgilerini, bu
tablo ve bilgiler için belirlenen kriterlere uygunluğu ve doğruluğu
hususunda, makul güvence sağlayacak yeterli ve uygun bağımsız
denetim kanıtlarının elde edilmesi amacıyla, genel kabul görmüş
bağımsız denetim standartlarında öngörülen gerekli tüm
bağımsız denetim tekniklerini uygulayarak, defter, kayıt ve
belgeler üzerinden denetlemek ve değerlendirerek rapora
bağlamak.
Tarih ve Süresi
Hizmet Kapsamı
Sona eren hesap dönemleri itibarıyla hazırlanan finansal
tabloların sunumunun, SPK finansal raporlama standartlarına
uygun olup olmadığına dair rapor sunmak ve görüş bildirmek;
sona eren ara dönemler itibarıyla, uygulanan muhasebe
politikalarının yıl sonu ve diğer ara dönemlerde uygulanan
muhasebe politikaları ile uyumunu gözden geçirmek ve dikkate
gelen hususları Şirket yönetimiyle paylaşmak.
27. ORTAKLIK HİSSE SENEDİ PERFORMANSINA İLİŞKİN BİLGİLER
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 110 / 113
Halka arz edilen hisse senetlerimiz 21.10.2010 tarihinden itibaren İMKB’da işlem
görmektedir. Ortaklık hisse senetlerinin 31.12.2014 itibarı ile İMKB son seans kapanış
fiyatı 3,45 TL’dir.
Dönem
Günlük Ort. İşlem Hacmi (TL)
Kapanış Fiyatı (TL)
2.526.828
3,45
Ocak - Aralık 2014
2.518.469
Ocak - Aralık 2013
2,76
Şirketimizin 31.12.2014 tarihli konsolide mali tablosuna göre, toplam varlık değeri
7.242.477 bin TL, toplam özsermayesi (net aktif) 3.957.423 bin TL., 500.000.000 adet
hisseli şirketimizin pay başı özsermaye (net aktif) değeri 7,91 TL. ‘dir.
31.12.2014 31.12.2013
BİST 100 (XU100)
BİST GYO
(XGMYO)
TRGYO
31.12.2013’e
Göre Fark %
31.12.2012’e
31.12.2012 Göre Fark %
85.809
67.801
26,5
78.208
(13,3)
37.395
30.655
21,9
41.207
(25,6)
3,45
2,76
25,0
3,22
(15,2)
31 Aralık 2014 itibarı ile İMKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Endeksi (XGMYO) 37.395,
İMKB 100 Endeksi ise 85.809 seviyesindedir. 2013 yılsonuna göre Türk lirası bazında;
BİST Ulusal 100 Endeksi % 26,5, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Endeksi ise % 21,9
oranında değer kazanmış ve Torunlar GYO hisse senedi %25,0 yükselmiştir.
Yabancıların borsada 2012 sonu itibariyle %65.9 olan payı, 2013 sonunda %62’ye geriledi.
2014 Aralık sonunda da %64 seviyesindedir.
BİST’in aylık olarak açıkladığı “Yabancı banka, aracı kurum veya şahıs nam ve hesabına
gerçekleştirilen işlemler” verisine göre; 2014 yılında GYO hisselerinde toplam yabancı
alımları 143.4 milyon USD idi. Torunlar GYO hissesinde aynı dönemde yabancı alımı
744.559 USD olarak gerçekleşti.
MKK’nın 31.12.2014 tarihli raporuna göre, Şirket’in fiili dolaşımda sayılan paylarının
nominal tutarı 70.687.225 TL’dir. Yapı Kredi Yatırım verilerine göre, efektif fiili
dolaşımdaki payların 32.072.183 lot ve %45.3’ü yabancı yatırımcıların elinde olup
(31.12.2013: %45.4), bu oran Şirket sermayesinin %6.4’üne karşılık gelmektedir.
28. ORTAKLIK HARCAMALARI İLE İLGİLİ BİLGİLER
Yatırım Harcamaları
(01.01.2014 – 31.12.2014) / 000 TL
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 111 / 113
Korupark AVM
Torium AVM
Mall of Istanbul AVM
Korupark Residences
Antalya Deepo Outlet
Torium Konutları
Nish Istanbul
Mall of Istanbul
konut/ofis
Torun Tower
Torun Center
Paşabahçe Arsası
Antalya Deepo İlave
Arsa
Kiptaş
Nish Istanbul
TOPLAM
536
210.847
7.772
138
261
80.049
97.758
160.422
1.439
678
18.548
261
578.709
29. ORTAKLIĞIN PORTFÖY SINIRLAMALARI KONTROLLERİ
Burada yer alan bilgiler, 1 3 E y l ü l 2 0 1 3 t a r i h v e 2 8 6 7 6 s a y ı l ı R e s m i
G a z e t e ’ d e y a y ı n l a n a n SPK Seri: II, No: 14.1 “Sermaye Piyasasında Finansal
Raporlamaya İlişkin Esaslar Tebliği”nin 16. maddesi uyarınca finansal tablolardan
türetilmiş özet bilgiler niteliğinde olup 28 Mayıs 2013 tarihinde 28660 sayılı Resmi
Gazete’de yayımlanan Seri: III, No: 48.1 sayılı “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına
İlişkin Esaslar Tebliği” ve 23 Ocak 2014 tarihinde 28891 sayılı Resmi Gazete’de
yayımlanan Seri:III. No:48.1a sayılı “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin
Esaslar Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği’nin portföy sınırlamalarına
uyumun kontrolüne ilişkin hükümleri çerçevesinde hazırlanmıştır. Ayrıca tablodaki
bilgiler konsolide olmayan veriler olduğundan dolayı konsolide tablolarda yer alan
bilgilerle örtüşmeyebilir.
Söz konusu düzenlemelere uyumlu olarak, konsolide olmayan (bireysel) aktifimizin
%86’lık kısmı gayrimenkullerden, %8’lik kısmı para ve sermaye piyasası araçları ile
iştiraklerden oluşmaktadır. Borçlanma sınırı %87’dir.. Bu düzenlemeler çerçevesinde,
şirketimiz %50 oranındaki asgari gayrimenkul yatırımı sınırına uyumlu bir portföy
yönetmekte olup, 31.12.2014 tarihi itibarı ile portföyümüzde tebliğde yer alan söz konusu
sınırlamalara aykırı bir varlık yatırımımızın bulunmadığını göstermektedir.
31. ORTAKLIK HAKKINDAKİ DİĞER BİLGİLER
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 112 / 113
Faaliyet yılının sona ermesinden sonra raporun hazırlandığı tarihe kadar şirkette,
ortakların, alacaklıların ve diğer ilgili kişi ve kuruluşların haklarını etkileyebilecek
nitelikte bir olay meydana gelmemiştir.
Tel : 0216 425 20 07- 0216 425 20 08 - 0.216.425 03 28 (6 Hat)
Faks : 0.216.537 15 87 – 0216 425 20 00
Sayfa 113 / 113

31.12.2014 - Torunlar GYO

Transkript

Benzer belgeler

Sayı: 020/68 27/ 10/ 2015 Konu: Veli Bilgilendirme

506.0 pur yapıştırıcı

Dış Mekan Kataloğumuz - ARTANITIM Pazarlama Ltd. Şti.

Devamı için lütfen tıklayınız..