MERSIN BUYUKSEHIR BELEDIYESI IMAR YONETMELIGI

MERSIN BUYUKSEHIR BELEDIYESI
IMAR YONETMELIGI
Haziran 2010
08/07/2010
i
MERSİN BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ
İMAR YÖNETMELİĞİ
İÇİNDEKİLER
I. BÖLÜM
AMAÇ, KAPSAM, YASAL DAYANAK
MADDE
1.02
Amaç
Kapsam
MADDE
1.03
Yasal Dayanak
MADDE
1.01
II. BÖLÜM
GENEL HÜKÜMLER
MADDE
2.01
MADDE
2.02
MADDE
2.03
İmar Planı Kayıt ve Hükümlerinin Önceliği
İmar Planlarında ve Yönetmelikte Olmayan Hususlar
Diğer İlgili Mevzuatın Geçerliliği (İstisnalar)
MADDE
2.04
MADDE
2.05
Ruhsatsız veya Ruhsat Eklerine Aykırı Yapılarda Tamir ve Tadil İşleri
MADDE
2.06
MADDE
2.07
MADDE
2.08
Belediye Tasarrufundaki Yerler Üzerinde İnşaat
Kamu Hizmet ve Tesislerden Faydalanma
Belediye Yetkisinin Kullanılması
MADDE
2.09
MADDE
2.10
Ruhsat Müddeti-Ruhsat Yenilenmesi
Plan Kademelerinde Normlar Hiyerarşisi
MADDE
2.11
Plan Notları
III. BÖLÜM
TANIMLAR
MADDE
3.01
3.01.1
İmar Planlarına İlişkin Tanımlar
İmar Planı Türleri
MADDE
3.02
Kentsel Bölgeler ve Kullanım Alanlarına İlişkin Tanımlar
MADDE
3.03
Ada ve Parsellere Ait Tanımlar
MADDE
3.04
MADDE
3.05
Yapı Düzenine Ait Tanımlar
Binaya İlişkin Tanımlar
3.05.1
3.05.2
Bina Kat Tanımları
Bina Nizamları İle İlgili Tanımları
3.05.3
Bina Kullanım Tanımları
ii
3.05.4
Bina Bölüm Tanımları
3.05.5
Bina Bölüm İçi Tanımları
Bina Kat İçi Tanımları
Yapılarda Tamir ve Tadil
3.05.6
MADDE
3.06
MADDE
3.07
MADDE
3.08
MADDE
3.09
MADDE
3.10
MADDE
3.11
Özürlü
Fenni Mesul
Fen Adamları
İfraz ve Tevhid İşlemi İle İlgili Tanımlar
Yapı İnşaat Ruhsatı ve Kullanma İzni İle İlgili Tanımlar
3.11.1
Yapı İnşaat Ruhsatına Esas Belge Tanımları
3.11.2
3.11.3
Yapı İnşaat Ruhsatına Esas Proje Tanımları
Yapı İnşaat Ruhsatı Tanımları
3.11.4
MADDE
3.12
Yapı İzin Tanımları
MADDE
3.13
Yapı Denetim İle İlgili Tanımlar
Jeolojik Etütler İle İlgili Tanımlar
MADDE
3.14
İmar Yönetmeliği’nde Kullanılan Diğer Tanımlar
IV. BÖLÜM
HARİTA İŞLERİ VE İMAR PLANLARININ YAPILMASI VE
DEĞİŞİKLİKLERİ İLE PARSELASYON PLANLARININ YAPILMASI VE
UYGULANMASINA İLİŞKİN ESASLAR
MADDE
4.01
4.01.1
Harita İşleri
Halihazır Haritalarının Hazırlanması
4.01.2
MADDE
4.02.
Halihazır Haritalarının Tasdiki
İmar Planlarının Yapılması ve Değişiklikleri
4.02.1
4.02.2
4.02.3
Genel Esaslar
Uygulama Koşulları
Plan Tekliflerinde Aranacak Belgeler
4.02.4
Planların Onayı
MADDE
4.03
4.03.1
Parselasyon Planlarının Yapılması ve Onayı
Genel Esaslar
4.03.2
4.03.3
Başvuru Belgeleri
4.03.4
Tevhidler
4.03.5
İfraz, Tevhid ve İrtifak Hakkı Belgelerinin İlgili Belediyeye Gönderilmesi
İfrazlar
4.03.6
4.03.7
4.03.8
4.03.9
MADDE
4.04
Muvakkat Yapı
Kapanan Yollar
Tehlikeli Alanlar
Yol Profillerinin Hazırlanması ve Onayı
iii
V. BÖLÜM
ARSA VE YAPILARLA İLE İLGİLİ HÜKÜMLER
MADDE
5.01
5.01.1
5.01.2
5.01.3
MADDE
5.02
Arsa ve Yapılarla İlgili Hükümler
Parsel Genişlikleri
Parsel Derinlikleri
Parsel Alanları
Bahçe Mesafeleri
MADDE
5.03
MADDE
5.04
Parsellerde Yapılanma Şartları
MADDE
5.05
Taban Alanı Kat Sayısı
MADDE
5.06
MADDE
5.07
MADDE
5.08
Cephe Hattı
Bina Ön Cephe Hattı İle Yol Arası ve Tabii Zeminin Kazanılması
MADDE
5.09
MADDE
5.10
Bina Derinlikleri
Bina Yükseklikleri
MADDE
5.11
Binalara Kot Verilmesi
Zemin Kat Taban Kotu
MADDE
5.12
MADDE
5.13
MADDE
5.14
MADDE
5.15
MADDE
5.16
5.16.1
5.16.2
Bir Parselde Birden Fazla Yapı Yapılması
Bina Cepheleri
Bazı Yapılarda Aranan Şartlar
Saçaklar
Çatılar ve Dış Görünüm
Çatılar
Dış Görünüm
MADDE
5.18
Çıkmalar
Işıklıklar
MADDE
5.19
Yapılarda Bulunması Zorunlu Mekanlar
MADDE
5.17
5.19.1
5.19.2
5.19.3
Konutlarda Bulunması Zorunlu Mekanlar
İşyerlerinde Bulunması Zorunlu Mekanlar
Umumi Binalarda Koridor Genişlikleri
MADDE
5.20
İç Yükseklikler
MADDE
5.21
MADDE
5.22
Pencereler
Kapılar
MADDE
5.23
Merdivenler
MADDE
5.24
Korkuluklar
MADDE
5.25
Yangın Merdivenleri
MADDE
5.26
MADDE
5.27
Asansörler
Bacalar
MADDE
5.28
MADDE
5.29
Portikler
Su Depoları, Sıhhi Tesisler ve Fosseptikler
MADDE
5.30
Paratonerler
iv
MADDE
5.31
Sığınaklar
MADDE
5.32
Müştemilatlar
Kapıcı Dairesi ve Bekçi Odası
Bahçe Duvarları
MADDE
5.33
MADDE
5.34
MADDE
5.35
5.35.1
5.35.2
5.35.3
5.35.4
MADDE
5.36
Bina Katları İle İlgili Hükümler
Bodrum Katlar
Asma Katlar
Zemin Katlar
Normal Katlar
Şantiye Binaları
VI. BÖLÜM
ÖZEL HÜKÜMLER İÇEREN MEKANLAR VE BİNALAR
MADDE
6.01
Genel Hükümler
MADDE
6.02
MADDE
6.03
Özel Öğretim Kurumları
Pasajlar, Kapalı Çarşılar ve Çok Katlı Mağazalar
MADDE
6.04
Düğün Salonu-Gazino-Gece Kulübü-Taverna-Toplu Eğlence Mekanları
Diskotek-Bar vb.
MADDE
6.05
MADDE
6.06
Bilgisayar Oyun Salonu ve Kahvehaneler
Sinema ve Tiyatrolar
MADDE
6.07
MADDE
6.08
MADDE
6.09
Açık Hava Sinemaları
Hamam-Sauna ve Sıhhi Banyolar
Ekmek Fabrikaları ve Ekmek Fırınları
MADDE
6.10
MADDE
6.11
Dini Tesisler
Akaryakıt ve LPG İstasyonları
MADDE
6.12
MADDE
6.13
MADDE
6.14
Petrol Ürünleri Depolama ve Dolum Tesisleri Alanı
Sanayi Tesisleri
Bankalar ve Bankamatikler
MADDE
6.15
Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları
VII. BÖLÜM
YÜKSEK YAPILAR
MADDE
7.01
MADDE
7.02
Tanımlar
MADDE
7.03
Genel Hükümler
Yerleşim Düzenine İlişkin Esaslar
MADDE
7.04
MADDE
7.05
MADDE
7.06
Yüksek Yapılarda Genel Esaslar
Yüksek Yapılarda Asansörler
Statik ve Betonarmeye İlişkin Esaslar
MADDE
7.07
MADDE
7.08
Mekanik Tesisata İlişkin Önlemler
Elektrik Tesisatına İlişkin Esaslar
v
Ruhsat Başvurusunda İstenilen Belgeler
MADDE
7.09
VIII. BÖLÜM
KAMUYA AİT YAPI VE TESİSLERE RUHSAT VERİLMESİ
MADDE
8.01
Kamuya Ait Yapı ve Tesislere Ruhsat verilmesi
IX. BÖLÜM
YAPI İNŞAAT RUHSATI VE KULLANMA (İSKAN)
İZNİ İLE İLGİLİ HÜKÜMLER
MADDE
9.01
9.01.1
9.01.2
9.01.3
Ruhsatlar
Yapı Ruhsat Başvurusu Öncesi Alınacak Belgeler
Yapı Ruhsatına Esas Uygulama Projelerinin Hazırlanması
Tadilat, İlave İnşaat ve Tamirat İzni
9.01.4
MADDE
9.02
Ruhsatnameye Tabi Olmayan Tadilatlar
Fenni Mesuliyet
MADDE
9.03
MADDE
9.04
MADDE
9.05
Yapı Yerinde Bulundurulması Gereken Levha ve Belgeler
İnşaat Yerinde Alınması Gerekli Önlemler
Şantiye Şefleri
MADDE
9.06
MADDE
9.07
MADDE
9.08
Ceza Hükümleri
Ruhsat Öncesi Alınacak İzinler
Ruhsat Sonrası İzinler
MADDE
9.09
MADDE
9.10
Kalorifer Kazanlarına İlişkin Yakıt Dönüşüm Uygulamaları
Yapı Kullanma (İskan) İzni
X . BÖLÜM
YÜRÜRLÜKTEN KALDIRILAN HÜKÜMLER, GEÇİCİ MADDELER,
YÜRÜRLÜK VE YÜRÜTME
MADDE
10.01
Yürürlükten Kaldırılan Hükümler
MADDE
10.02
MADDE
10.03
Yürürlük
Yürütme
vi
BİRİNCİ BÖLÜM
AMAÇ, KAPSAM, YASAL DAYANAK
Amaç
MADDE 1.01- Bu Yönetmeliğin amacı, Mersin Büyükşehir Belediye ve mücavir alan sınırları içerisindeki
yerleşme yerleri ile yapılaşmaların İmar Planları, İmar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri ile fen, sağlık ve
çevre koşullarına uygun oluşumunu sağlamaktadır.
Kapsam
MADDE 1.02- Bu Yönetmelik hükümleri Mersin Büyükşehir Belediye sınırları ve mücavir alan sınırları
içerisinde uygulanır.
Bu Yönetmelikte adı geçen Büyükşehir Belediyesi ile Mersin Büyükşehir Belediyesi, İlçe Belediyeleri olarak;
Akdeniz Belediyesi, Toroslar Belediyesi, Yenişehir Belediyesi, Mezitli Belediyesi, İlçe Belediyeleri olarak
belirtilmektedir.
Yasal Dayanak
MADDE 1.03- Bu Yönetmelik, 5216 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nun 27. maddesi, 5393 Sayılı
Belediye Kanunu’nun 15. maddesi hükmü uyarınca, 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 4.44 ve 21.maddeleri ve
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 3. ve 6. maddeleri uyarınca hazırlanmıştır.
İKİNCİ BÖLÜM
GENEL HÜKÜMLER
İmar Planı Kayıt ve Hükümlerinin Önceliği
MADDE 2.01- Bu Yönetmelikte tanımlar ve ruhsata ilişkin hükümler hariç, yer alan diğer hususlar ve yazılı
hükümler, imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde uygulanır. Ancak imar planlarında,
parselasyon durumları ve bina kitleleri, bilhassa bu maksatla etüt edilerek, ölçüleri verilmediği takdirde,
sadece ayrık veya bitişik bina yapılacağını, ön bahçeli veya ön bahçesiz nizamın kabul olunacağını, binaların
tertip şeklini ve yüz alacakları cepheyi tespit maksadı ile şematik olarak gösterildiğinden bunlara ait ifadeler
imar planı kayıtlarından sayılmazlar. Bu durumda Yönetmelik Hükümleri uygulanır.
İmar Planlarında ve Yönetmelikte Olmayan Hususlar
MADDE 2.02- İmar planlarında ve imar planı ilke kararlarında açıklanmamış ve bu Yönetmelikte de yer
almamış hususlarda lüzum ve ihtiyaçlarda İlgili İlçe Belediyesi; mevzuat ve standartlarda özürlüler konusunda
getirilen hükümlere uymakla ve bunları uygulatmakla yükümlüdür. Ayrıca, ilgili Belediyeler yörenin
koşullarını göz önünde bulundurarak mevzuat ve standartlarda yer almayan hususlarda da özürlülerle ilgili
gerekli önlemleri almaya yetkili ve sorumludur.
İlgili Belediye Başkanlığı’nca tereddüt edilen konularda Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nın görüşü alınır ve
bu görüşe uyulur. Bunun dışında bu Yönetmelik esaslarına aykırı olarak ilgili Belediyelerce yönetmelik
hükmü ve benzeri kararlar alınıp uygulanamaz.
Diğer İlgili Mevzuatın Geçerliliği (İstisnalar)
MADDE 2.032.03.1- Özel kanunlar ile belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde bu Yönetmeliğin özel kanunlara ve
yönetmeliklerine aykırı olmayan hükümleri uygulanır.
2.03.2- Bu Yönetmelik esaslarına göre yapılacak bütün uygulamalarda ilgili kanunlar, yönetmelikler, plan, ilke
kararları, Türk standartları hükümleri dikkate alınarak fen, sağlık ve çevre ile ilgili diğer tüzük ve yönetmelik
hükümlerine uyulmak zorundadır.
2.03.3- Bu Yönetmelikte adı ve numarası belirtilmiş kanun, yönetmelik, standart ve mevzuat ile ilgili
kurumlarınca değişiklik yapılması, adı veya numarasının değiştirilmesi halinde yürürlüğe giren yeni belgeler
geçerlidir. Her yönetmelikteki tanım o yönetmeliğin uygulanması için geçerlidir.
1
2.03.4- Resmi binalar; bu Yönetmeliğin iç ölçülerine ait hükümlerine tabi değildir. Ayrıca ayrık nizamda ve
imar planlarında kendilerine tahsis edilmiş yerlerde olmak, planda verilen hükümlere aykırı olmamak ve bu
Yönetmelikte resmi binalar için getirilmiş hükümlere uymak koşulu ile bu Yönetmeliğin, TAKS, yükseklik,
cephe ve derinlikler hakkındaki kayıtlarına da bağlı değildir.
Resmi ve umumi binalarda, özürlülerin yaşamını kolaylaştırmak amacıyla özürlülerle ilgili Türk Standartları
Enstitüsü standartlarına uyulması zorunludur.
2.03.5- Resmi kurumlarca hazırlanacak ve onaylanacak yapı projelerinin İlgili Belediyece incelenmesi
sırasında, bu Yönetmeliğin iç ölçülerle ilgili hükümlerine bağlı kalınması mecburiyeti yoktur.
Ayrıca ayrık nizamda olmak, bölge kat nizamını, emsal (KAKS)’ı ve en az bahçe mesafelerini aşmamak
şartları ile resmi binalar bu Yönetmeliğin yükseklik, sanayi tesisleri ise yükseklik ve derinlikler hakkındaki
kayıtlar ile Yönetmelikte bu gibi binalar için verilenler dışında kalan iç ölçülere tabi değildir.
Ancak özürlülerin yaşamını kolaylaştırmak amacıyla özürlülerle ilgili TSE standartlarına uyulması zorunludur.
2.03.6- Bu Yönetmelik kapsamında gerçekleştirilecek ruhsat işlemlerinde; 27.11.2007 tarih ve 2007/12937
Sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla yürürlüğe konulan ”Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik”
ve Bakanlar Kurulu’nun 10.08.2009 tarih ve 2009/15316 sayılı kararı ile Resmi Gazete’nin 09.09.2009 tarih
ve 27344 sayısında yayınlanan ”Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelikte Değişiklik
Yapılmasına Dair Yönetmelik” , 08.05.2000 tarihli ve 24043 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan “Binalarda
Isı Yalıtım Yönetmeliği”, 06.03.2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmi Gazete’de de yayımlanan “Deprem
Bölgelerinde Yapılacak Binalara Hakkında Yönetmelik”, 14.07.2007 tarihli ve 26582 sayılı Resmi Gazete’de
yayımlanan “Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik” ile 05.12.2008 tarih ve 27075 sayılı
Resmi Gazete’de Yayımlanan “Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği”
hükümlerine uyulması
zorunludur.
MADDE 2.04- Herhangi bir alan kanuna, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve
yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz ve üzerine bu maksatlara aykırı yapı yapılamaz.
1/100.000 ölçekli çevre düzeni planına uygun olarak 1/25.000 ölçekte hazırlanan nazım imar planlarında
çeşitli arazi kullanım kararları ile yerleşme alanlarını belirleyen sınırlar şematik olarak gösterildiğinden bu
planlar üzerinden plan mikyası ile ölçü alınmaz, yer tespiti ve uygulama yapılamaz. Üst ölçekli plan
kararlarına uygun olarak hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planları onaylanmadan uygulama
yapılamaz.
Ruhsatsız veya Ruhsat Eklerine Aykırı Yapılarda Tamir ve Tadil İşleri
MADDE 2.05- 17.01.1957 tarihinden önce yapılmış olup kullanma izni almış kabul edilen binalar hariç,
ruhsat alınması gerektiği halde ruhsat alınmadan veya ruhsat ve ruhsat eklerine aykırı olarak yapılan veya
yapılmış yapılar, 3290 ve 3366 ile değişik 2981 Sayılı Yasa’dan faydalanarak ruhsat ve kullanma izni almış
olsalar bile kanun, imar planı, imar ilke kararları ve yönetmelik esaslarına uygun hale getirilmedikçe bunların
esaslı tamir ve tadillerine izin verilmez. Bu tip yapıların kullanımlarının devamını sağlayabilmek için yıkıp
yeniden yapmamak ve hacimce bir genişlemeye meydan vermemek koşuluyla basit tamir ve tadil işlemlerine
izin verilir.
Bir yapıdaki bağımsız bölümlerden herhangi birinin imar yasası, imar planı, imar planı ilke kararı veya
yönetmelik hükümlerine aykırı olması, bunlara aykırı olmayan diğer bağımsız bölümlerin tamir tadil
işlemlerini durdurmaz. Ancak yapının ortak alanlarındaki aykırılıklar giderilmedikçe, diğer bağımsız
bölümlere tamir, tadil veya ilave işlemleri yapılamaz.
Ayrıca imar mevzuatına aykırı yapıların bulunduğu parsel içinde, imar mevzuatına uygun olarak yapılmış olan
diğer yapılar ile imar uygulama planı bulunmayan bölgelerdeki yapılar da bu madde hükümlerine tabidir.
Belediye Tasarrufundaki Yerler Üzerinde İnşaat
MADDE 2.06- Büyükşehir Belediyesi ve İlçe Belediyeleri; tasarrufları altındaki yol, otopark, park, yaya
bölgesi, kaldırım gibi kamu malı olarak terkinli yerler üzerinde otobüs durağı, bunlar üzerindeki kamu
hizmetlerinin yürütülebilmesi için gerekli büfe, wc, trafo merkezi, (10.00) m2’yi geçmeyen muhtarlık binaları,
ulaşım ve haberleşme noktaları, sinyalizasyon ve aydınlatma elemanları, çöp kutusu, bank, reklam ve
bilgilendirme levha ve panoları gibi kent mobilyaları ile peyzaj elemanlarını araç ve yaya trafiğini
2
aksatmayacak can ve mal güvenliğini tehlikeye sokmayacak şekilde Türk Standartları Enstitüsü standartlarına
da uymak koşuluyla yapar veya yaptırır.
Bunların ve her türlü alt yapının yapımı ve kullanımı ile bakım ve onarımı sırasında yaya sirkülasyonunun
engellenmemesi, can ve mal güvenliğinin sağlanması zorunludur.
İmar planlarında yaya yolu olarak gösterilen yollarda servis amaçlı (itfaiye, ambulans ve konut otopark
girişleri) olmak üzere taşıt geçişleri ile ilgili kullanımın sağlanması ilgili Belediyesince düzenlenebilir.
Yol, otopark, park, kaldırım vb. düzenlemelerde, özürlülerin kullanımının sağlanması amacıyla özürlülerle
ilgili Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uyulması zorunludur.
Kamu Hizmet ve Tesislerden Faydalanma
MADDE 2.07- Büyükşehir ve İlçe Belediye Başkanlıkları, gerekli gördükleri bölge, cadde, sokak ve yapıların
estetiği ile ilgili kurallar getirmeye, bu işlemlerle ilgili estetik kurullar oluşturmaya yetkilidir. Belediyelerce
oluşturulacak estetik kurullar Belediye Başkanı’nın uygun gördüğü ilgili meslek odaları ve üniversite
temsilcileri, konusunda uzman kişi ve kuruluşlar ile belediye teknik elemanlarından oluşur. Estetik kurullardan
çıkan her türlü karar Büyükşehir Belediye Başkanı’nın onayından sonra kesinlik kazanır. Estetik kurul
oluşturulamaması halinde belediyelerce düzenlenecek bölge, cadde, sokak ve yapıların estetiği ile ilgili
oluşturulacak kurallar ve projelerde ilgili meslek odalarının görüşü alınabilir.
Kurul özürlülerin ulaşabilirliğini engelleyici kararlar alamaz.
Belediye Yetkisinin Kullanılması
MADDE 2.08- Bu Yönetmelikte; Belediyeye bırakılmış olan takdir yetkileri ve sorumlulukları Büyükşehir
Belediye Başkanı’na, İlçe Belediyelerine bırakılmış olan takdir yetkileri ise İlçe Belediye Başkanı’na aittir.
Ruhsat Müddeti - Ruhsat Yenilenmesi
MADDE 2.09- Ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olamayacağı için beşinci yıl içinde ruhsat
yenilemek üzere ilgili idareye başvurarak ruhsat yenilemesi yapılan yapılar hakkında, ruhsat alma tarihinde
yürürlükte bulunan mevzuat hükümleri uygulanır.
İnşasına iki yıl içinde başlanmayan veya ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat
yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapılar olarak değerlendirilir. Bu yapılar hakkında yeniden ruhsat
alma tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümleri uygulanır
Plan Kademelerinde Normlar Hiyerarşisi
MADDE 2.10- Yürürlükte olan yasalara göre planlar; kalkınma planı, bölge planı, çevre düzeni planı, nazım
imar planı ve uygulama imar planı olarak kademelendirilmiş olup her plan yürürlükteki üst planların ilke ve
hedeflerine uyar ve bir alt planı yönlendirir. Alt ölçekli planların, üst ölçekli planlarda belirlenen planlama ana
ilkelerine, stratejilerine ve kararlarına uyumlu olması zorunludur. Üst planlarda sınırlandırılmayan ya da
belirtilmeyen hususlarda alt plan kararlarına uyulur. Nazım imar planı onaylanmadan uygulama imar planı
onaylanmaz. Nazım imar planında belirlenen arazi kullanım kararları alt ölçekli uygulama imar planlarıyla
değiştirilemez, aykırı düzenlemeler getirilemez. Tatbikat ve parselasyon haritaları ile hesabat cetvellerini
içiren parselasyon planlarının yapılabilmesi için öncelikle 1/1000 ölçekli uygulama imar planının yapılıp
onaylanması ve parselasyon işlemlerinin de uygulama imar planına dayalı olması gerekmektedir.
Plan Notları
MADDE 2.11- İmar planları; plan uygulama hükümlerini açıklayıcı nitelikteki plan notları ile bir bütün olup,
plan notları planın ayrılmaz bir parçası konumundadır. İmar planı notlarıyla getirilen hükümler imar planları
gibi kesin ve yürütülmesi zorunlu düzenleyici işlemlerdendir. Parselasyon planlarının 1/1000 ölçekli uygulama
imar planına dayalı olarak yapılması zorunludur. Nazım imar planı ile parselasyon işleminin sonuçlarını
oluşturacak nitelikte plan notları öngörülemez.
3
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
TANIMLAR
İmar Planlarına İlişkin Tanımlar
MADDE 3.013.01.1- İmar Planı Türleri
a) İmar Planı
Belde halkının sosyal ve kültürel gereksinimlerini karşılamayı, sağlıklı ve güvenli çevre oluşturmayı, yaşam
kalitesini artırmayı hedefleyen ve bu amaçla beldenin ekonomik, demografik, sosyal, kültürel, tarihsel, fiziksel
özelliklerine ilişkin araştırmalara ve verilere dayalı olarak hazırlanan, kentsel yerleşme ve gelişme eğilimlerini
alternatif çözümler oluşturmak suretiyle belirleyen, arazi kullanımı, koruma, kısıtlama kararları, örgütlenme ve
uygulama ilkeleri içeren, pafta, rapor ve notlardan oluşan belgedir. İmar planı, nazım imar planı ve uygulama
imar planı olmak üzere iki aşamadan oluşur.
1- Nazım İmar Planı
Onaylı hali hazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan, varsa bölge ve çevre düzeni
planlarına uygun olarak hazırlanan ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini,
bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının
gelişme, yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve sorunlarının çözümü gibi hususları
göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasında esas olmak üzere 1/2000, 1/5000 veya 1/25000
ölçekte düzenlenen, detaylı bir rapor ile açıklanan ve raporu ile bir bütün olan plandır.
2- Uygulama İmar Planı
Onaylı halihazır haritalar üzerine, varsa kadastral durumu işlenmiş olan ve nazım imar planına uygun olarak
hazırlanan ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve yapı düzenini, yolları ve uygulama için
gerekli imar uygulama programlarına temel olacak uygulama etaplarını ve esaslarını ve diğer bilgileri
ayrıntıları ile gösteren ve 1/1000 ölçekte düzenlenen raporuyla bir bütün olan plandır.
3- Islah İmar Planı
İmar planı ve imar mevzuatına uyulmadan düzensiz ve sağlıksız biçimde oluşmuş yapı topluluklarının veya
yerleşme alanlarının, mevcut durumu ve kent ana ulaşım sistemi de dikkate alınarak dengeli, düzenli, sağlıklı
ve müstakil tapulu hale getirilmesi amacıyla yapılan ve İmar ve Gecekondu Mevzuatı’na Aykırı Yapılara
Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Yasa ile Yasanın Uygulama Yönetmeliği kapsamında özel yapılanma
koşullarını da belirleyen, geçici nitelikte uygulama imar planı türüdür.
b) Çevre Düzeni Planı
Konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi sektörler ile kentsel– kırsal yapı ve gelişme ile doğal ve kültürel
değerler arasında koruma– kullanma dengesini sağlayan ve arazi kullanım kararlarını belirleyen yönetsel,
mekansal ve işlevsel bütünlük gösteren sınırlar içinde, varsa bölge planı kararlarına uygun olarak yapılan,
idareler arası koordinasyon esaslarını belirleyen, 1/50000, 1/100000 veya 1/200000 ölçekte hazırlanan, plan
notları ve raporuyla bütün olan plandır.
c) Mevzi İmar Planı
Mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının kullanıma açılması
gereğinin ve sınırlarının ilgili idarece belirlenmesi halinde, İmar Planları Yapım Yönetmeliği’nin plan yapım
kurarlarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan, yürürlükteki her tür ölçekteki plan sınırları dışında, planla
bütünleşmeyen konumdaki, sosyal ve teknik alt yapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlayan, raporuyla bir
bütün olan plandır.
d) Revizyon İmar Planı
Her tür ve ölçekteki planın ihtiyaca cevap vermediği ve uygulanmasının mümkün olmadığı veya sorun
yarattığı durumlar ile üst ölçek plan kararlarına uygunluğunun sağlanması amacıyla planın tamamının veya
plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi sonucu elde edilen plandır.
e) İlave İmar Planı
Yürürlükte bulunan planın ihtiyaca cevap vermediği durumlarda, mevcut plana bitişik ve mevcut planın genel
arazi kullanım kararları süreklilik, bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde hazırlanan plandır.
4
f) İmar Planı Değişikliği
Plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, teknik sosyal donatı dengesini bozmayacak nitelikte, bilimsel,
nesnel ve teknik gerekçelere dayanan, kamu yararının zorunlu kılması halinde yapılan plan düzenlemeleridir.
g) Koruma İmar Planı
Sit niteliğindeki yerleşme alanlarında düzenlenen koruma ve geliştirme amaçlı plan olup, Kültür ve Tabiat
Varlıklarını Koruma Kanunu’nca tanımlanan taşınmaz eski eser kapsamındaki “anıt”, “külliye”, “sit”,
“arkeoloji sit”, “ören yerleri” ve “doğal sitler” ile kent mekanı ve bunu bütünleyen çevresel alanlarda yer alan
tarihi, arkeolojik ya da mimari değeri bulunan eski eser ve sanat yapılarının ya da tek başına sanat değeri
taşımasalar bile bozulmamışlıkları ve bütünlükleri açısından belirli bir devri karakterize eden yerleşme
dokuları ve kent parçalarının topluca oluşturdukları “kentsel sit” alanlarının korunmaları, bu alanlara uygun
yeni kentsel fonksiyonlar getirilmesi ile bu çevrelerde yeni yapılar yapılabilmesi için uyulması gereken
koşulları yeterli ayrıntıda belirleyen plandır.
h) Parselasyon Planı
Uygulama imar planı üzerinde belirlenen bir yapı adasının imar planının öngördüğü yerleşme ve arazi
kullanım biçimine bağlı yapı düzenlerine, bina nizamlarına, cephe hatlarına ve bahçe mesafelerine uygun
şekilde boyutları ve alanı hesaplanmış düzgün, imar parsellerine ayrılmasını düzenleyen planlama
kademesidir.
Kentsel Bölgeler ve Kullanım Alanlarına İlişkin Tanımlar
MADDE 3.021- Yerleşme Alanına İlişkin Tanımlar
a) Yerleşik (Meskun) alan: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planı ile belirlenmiş ve iskan
edilmiş alanlardır.
b) Gelişme (İnkişaf) alanı: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planında kentin gelişmesine
ayrılmış olan alanlardır."
2- Konut Alanları
İmar planlarında konut yapımı için ayrılmış iskan bölgeleridir. Üst ölçekli plan kararlarına uygun olarak, imar
planları ile belirlenmiş ve iskan edilmiş alanlardır. Bu alanlarda zemin üstü katlar konut olarak kullanılmak
kaydıyla zemin ve bodrum katta, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamak üzere ticarete yönelik bağımsız
bölümler oluşturulabilir. Konut altı ticaret konuttan bağımsız olarak yapılamaz
Konut altı ticaret konut blokunun taban alanına 2/3 oranında girmek ve taban oturumunun 1/3 den fazla
olmamak koşulu ile bina dışına taşabilir.
a) Gelişme konut alanı: Üst ölçekli plan kararlarına uygun olarak, imar planlarında kentin gelişmesine
ayrılmış alanlardır.
b) Toplu konut alanı: Üst ölçekli plan kararlarına uygun olarak, 2985 Sayılı Toplu Konut Kanunu ve 5273
Sayılı Kanuna bağlı mevzuatına uygun olarak ilan edilen alanlardır.
c) Gecekondu önleme bölgesi: Üst ölçekli plan kararlarına uygun olarak, 775 Sayılı Gecekondu Kanunu ve
bağlı mevzuatına uygun olarak tanımlanan bölgelerdir.
d) Islah edilecek konut alanı: 2981, 3290 ve 3366 Sayılı Kanunlara göre ıslah planı yapılmış alanlardır.
e) Sağlıklaştırma alanları: Mevcut dokusu ve sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçları açısından günün koşullarına
ve gelecekteki öngörü ve ihtiyaçlara cevap vermemesi nedeniyle genel planlama kararları bozulmaksızın plan
değişikliği yapılmak suretiyle kısmi tasfiye ve yenilemelerinin yapılacağı alanlardır.
f) Kentsel dönüşüm alanları: Mevcut dokusu sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçları açısından günün koşullarına
ve gelecekteki öngörü ve ihtiyaçlara cevap vermemesi nedeni ile içerisinde varsa gecekondu, imar mevzuatına
aykırı yapıların da bulunduğu, tasfiye, yenileme, iyileştirme ve dönüşümü gerçekleştirmek üzere, çağdaş
kentsel standartlarda sosyal ve teknik altyapısı hazırlanarak günün koşullarına ve gelecekteki ihtiyaçlara göre
belirlenen alandır.
3- Çalışma Alanları
a) Merkezi iş alanı
5
İmar planlarında, kentin gelişim süreci içerisinde kentsel ihtiyaçlar doğrultusunda yönetim, sosyokültürel ve
ticari amaçlı yapılar gibi kentsel hizmetlere ayrılmış alanlar ile konut dışı faaliyetlerin belirli oranların
üzerinde teşekkül ettiği bölgedir.
b) Ticaret bölgeleri
İmar planlarında ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgelerdir. Bu bölgelerde bürolar, iş hanları, gazino,
lokanta, düğün salonu, çarşı, çok katlı mağazalar, bankalar, oteller, sinema, tiyatro gibi kültürel, sosyal tesisler
ile yönetimle ilgili tesisler ve benzeri yapılar yapılabilir.
b.1- Tercihli ticaret bölgeleri: İmar planlarında belirtilen koşullara göre bu bölgelerde ticaret bölgelerinde
yer alan tesislere ilave olarak konutlar da yapılabilir. Ancak, bu bölgelerde Yönetmeliğin yürürlüğe
girmesinden sonra yeni inşa edilecek yapılarda, konut ve ticaret girişlerinin ayrı olarak tertip edilmesi gerekir.
b.2- Toptan ticaret alanı: Toptan ticaret ve bu amaç ile ilgili hizmet görecek diğer yapı ve tesislerin
bulunduğu alanlardır.
b.3- Ticari depolama alanı: Sadece ticari depolama ile ilgili tesislerin bulunduğu alanlardır.
b.4- Pazar alanı: İmar planında tanımı getirilmiş fonksiyonların yer alacağı açık ve kapalı pazaryerleridir
b.5- Serbest bölge: Bakanlar kurulunca serbest bölge ilan edilen alanlardır.
b.6- Akaryakıt istasyonu: Araçların akaryakıt, LPG, yağ, su, basınçlı hava gibi ihtiyaçların sağlandığı ve
taşıtlarla ilgili bazı basit teçhizat parçalarını da bulundurabilecek şekilde düzenlenmiş tesislerdir.
b.7- Servis istasyonu: Araçların bakım-onarım, yağlama ve yıkama gibi işlerinin yapıldığı tesislerdir. Bu
tesislerin akaryakıt sağlayacak şekilde düzenlenmiş olanları akaryakıt istasyonu sayılır ve akaryakıt istasyonu
ile ilgili hükümler uygulanır.
b.8- LPG ikmal istasyonu (sıvılaştırılmış petrol gazı): Sıvılaştırılmış petrol gazlarının tanklarda
depolandığı, yakıt olarak sıvılaştırılmış petrol gazlarını kullanan sabit depolu karayolu taşıtlarına dispanser
vasıtasıyla ikmal hizmetlerinin verildiği istasyonlardır.
c) Kamu kurumu alanları
Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle, il özel idaresi, belediyece veya kurumlarca sermayesinin yarısından
fazlası karşılanan kurumlara, kanunla veya kanunun verdiği yetki ile kurulmuş kamu tüzel kişilerine ait
tesislerin yer aldığı alanlardır. Bu alanlarda, (ilköğretim, dini tesis alanı ve sağlık ocağı hariç) hizmet binasının
yanı sıra lojman yapılabilir. Ancak, lojman alanı toplam inşaat alanının %10’unu geçemez.
c.1- Yönetim merkezi: İmar planlarında, kentin yönetim merkezlerini tanımlayan yönetim birimlerinin yer
aldığı alanlardır.
c.2- Askeri alan: 2565 Sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu’nda belirtilen alanlardır.
d) Konut dışı kentsel çalışma alanları
Bu alanlarda, servis istasyonları (yol geçiş izin belgesi alınması, sağlık koruma bantlarının sağlanması ve diğer
fonksiyonlardan ayrılması halinde), çok katlı taşıt parkları, her türlü ticaret, lokanta, sinema, tiyatro ve eğlence
yerleri, banka, sigorta ve bürolar, çok katlı mağazalar, yerel ve bölgesel kamu kuruluşları, depolama, sosyal ve
kültürel tesis alanları bulunur. Sanayi ve küçük sanayinin gürültülü, tehlikeli, kokulu, patlayıcı, yanıcı
maddeler içeren ve bol su kullanılan, depolayan, zararlı atık madde çıkartan, çevre sağlığı yönünden sakıncalı
olanları yer alamazlar. Bu alanlarda Yönetmeliğin 3.02. maddesinin 3’üncü bölümünün A maddesinin (g) ve
(ı) bendinde belirtilen kullanımlar bu madde kapsamında yapılamaz.
e) Sanayi alanları
e.1- Sanayi alanı: İmar planlarında orta ve büyük ölçekte üretim yapan sanayi tesislerinin yer aldığı bölgedir.
e.2- Küçük sanayi alanları: Metal işleri, ağaç işleri gibi küçük sanayi kapsamına giren tesisler ile küçük
sanayi siteleri dışındaki, briket, mermer, karo, büz, inşaat malzemeleri imalatı gibi imalatçı tesislerin
bulunabileceği alanlardır.
e.3- Sanayi depolama alanları: Sanayi ve ticari ürünlerin depolanacağı tesislerin yer aldığı bölgelerdir.
e.4- Organize sanayi bölgeleri: İmar planlarında bu bölgeler içerisinde 4562 Sayılı OSB Kanunu ve İlgili
Yönetmeliğine uygun olarak belirli bir plana göre geliştirilen, alt yapı ve hizmet donanımları tamamlanarak
belirli standartlarla işletilmek üzere organize edilmiş sanayi bölgeleridir.
4- Turizm Yerleşme Alanları
6
İmar planlarında Turizm tesis alanı olarak belirlenmiş alanlardır.
a) Konaklama tesisleri: Bu alanlar otel, motel, apart otel (bir turizm tesisine bağımlı olmak koşulu ile), tatil
köyü, kamping gibi yataklı tesisler ile bunların lokanta, kafeterya, diskotek gibi yan birimlerinin yer aldığı
alanlardır.
b) Turizm ve ikinci konut alanları: Bu alanlar plan koşullarına bağlı olarak tercihe göre turizm konaklama
tesislerinin veya 2. konutların yapılabileceği alanlardır.
c) Turizm ve tercihli kentsel kullanım alanları: İmar planlarında (T) işareti ile belirlenmiş alanlar olup, bu
alanlar turizm konaklama tesisleri, konut ticaret ve büro binalarının yapılabileceği alanlardır.
d) Günübirlik tesis alanları: Bu alanlar yapılaşma koşulları, imar planında belirtilen sadece günübirlik
kullanıma dönük su ve kara sporlarına ilişkin üstü açık tesisler ile plaj tesisleri (duş, kabin, wc, vb.), lokanta,
gazino kafeterya, çay bahçesi gibi toplumun yararlanabileceği tesislerin yer aldığı alanlardır.
e) Eğlence ve turizm tesisleri: Her türlü kır kahveleri, tavernalar, içkili ve içkisiz lokantalar gibi tesisler,
sadece günübirlik kullanıma dönük su ve kara sporlarına ilişkin üstü açık tesisler ile plaj tesisleri (duş, kabin,
wc, vb.) ve oyun salonu, sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, restoran, kafeterya, birahane, dans salonu, düğün
salonu, gece kulübü, bar, diskotek ve emsali içkili ve içkisiz yerleri kapsar.
f) Plaj alanları: Kamuya açık kıyı alanlarıdır.
5- Kentsel Sosyal ve Teknik Altyapı Alanları
a) Kentsel aktif yeşil alanlar:
Toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, park, dinlenme, gezinti, piknik, eğlence
alanları toplamıdır. Metropol ölçeğindeki fuar, botanik ve hayvanat bahçeleri ile bölgesel parklar bu alanlar
kapsamında değildir.
a.1- Çocuk bahçeleri: Çocukların oyun ihtiyaçlarını karşılayacak alanlardır. Bu alanlar içerisinde, bitki örtüsü
ile çocukların oyun için gerekli araç-gereçlerinden büfe, havuz, pergola ve genel hela vb. tesisler yapılabilir.
a.2- Parklar: Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. İmar
planlarında, park alanlarının içerisinde, park için gerekli başka tesisler gösterilmemişse, büfeler, havuzlar,
pergolalar, açık çayhane ve genel heladan başka tesis yapılamaz. Lüzumu halinde açık spor tesisleri
yapılabilir.
a.3- Piknik ve eğlence (rekreasyon) alanları: Kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, kent
içinde ve çevresinde günübirlik kullanıma yönelik ve imar planı kararı ile belirlenmiş; eğlence, dinlenme,
piknik ihtiyaçlarının karşılanabileceği lokanta, gazino, kahvehane, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar
ile, tenis, yüzme, mini golf, oto kros gibi her türlü sportif faaliyetlerin yer alabileceği alanlardır. Bu alanda
yapılacak yapıların emsali (0.05)i, yüksekliği (6.50) m’yi geçemez.
b) Spor ve oyun alanları
Spor ve oyun ihtiyaçlarını karşılayan alanlardır. Bu alanlarda kent ölçekleri hiyerarşisine göre gerekli spor ve
oyun alanları bulunur. Bunlar futbol, basketbol, voleybol, tenis, yüzme, atletizm, buz pateni vb. gibi spor
faaliyetlerini ihtiva eden açık ve kapalı tesis alanlarıdır.
Çalışma, sosyal ve kültürel altyapı alanlarında yapılacak tüm yapı, tesis ve açık alan düzenlemelerinin,
özürlülerin de ulaşmasını ve kullanmasını sağlayacak şekilde Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uygun
olarak yapılması zorunludur.
Ada ve Parsellere Ait Tanımlar
MADDE 3.031.a- Kadastro Adası: Kadastro yapıldığı zaman oluşan veya oluşmuş adadır.
1.b- İmar Adası: İmar planına göre oluşan veya oluşmuş tüm çevresi imar yolları ve/veya imar planı ile sınırı
belirlenmiş yapı alanıdır.
2.a- Kadastro Parseli: Kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti tescilli parseldir.
2.b- İmar Parseli: İmar Kanunu’na, İmar Planı ve Yönetmeliği’ne göre, gerekli teknik ve kanuni işlemlerden
sonra oluşmuş, üzerinde binalar yapılabilen parseldir.
7
3-Parsel Cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Köşe başına rastlayan parsellerde geniş
yol üzerindeki kenar, parsel cephesidir. İki yolun genişliklerinin eşit olması halinde dar kenar, parsel
cephesidir.
4-Parsel Derinliği: Parsel ön cephe hattına, arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatlarının
uzunluklarının ortalamasıdır.
5-Ön Bahçe: Parsel ön bahçe hattı ile yapı cephe hattı arasında kalan parsel bölümüdür. Birden fazla cephesi
olan parsellerde, yapı ile yol arasında kalan bölümler de ön bahçe tanımına girer.
6- Arka Bahçe: Parsel arka hattı ile yapı arka cephe hattı arasında kalan parsel bölümüdür.
7- Yan Bahçe: Ön ve arka cephe bahçeleri dışındaki bahçelerdir.
Yapı Düzenine Ait Tanımlar
MADDE 3.041- Taban Alanı: Bir parsel üzerinde bulunan yapı veya yapıların parsele oturacak bölümünün, yatay
izdüşümde kaplayacağı alandır.
İmar planlarında yapım şartları TAKS ile belirlenen parsellerde, bahçeye yapılacak müştemilat ve eklentiler
taban alanına dahildir.
2-Taban Alanı Katsayısı (TAKS): Bir parsel üzerinde bulunan binanın veya binaların taban alanları
toplamının imar parseli alanına oranıdır.
3- Yapı İnşaat Alanı (Brüt İnşaat Alanı): Işıklılar hariç, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan
mekanlar ve ortak alanlar dahil yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanıdır.
4- Kat Alanları (KA) : (15.10.2010-342 MBBMK)
Bir parsel üzerinde bulunan yapı veya yapıların iskanı mümkün olan bodrum katları, zemin ve normal
katlar, kapalı çıkmalar ve Yapı inşaat alanının 10 kat’a kadar binalar için (10 kat dahil) % 15 ‘ni, 10 kat üzeri
binalar için %10’unu aşan açık çıkmalar ve balkon alanlarının dahil toplam alanıdır.
(Açık çıkma alanı ve balkon alanlarının 10 kat’a kadar binalar için (10 kat dahil ) yapı inşaat alanının % 15 ‘ni,
10 kat üzeri binalar için %10’unu aşması halinde, açık çıkmaların ve balkonların aşan kısmı, toplam kat alanına
dahil edilir.10 kat üzeri binalarda 10 kat’a kadarki bölüm için %15 hesabı yapılamaz.)
a) Kat Alanına Dahil Edilmeyenler: Bir parsel üzerindeki yapı ve yapılarda; bu
Yönetmelikte belirlenen minimum ölçüleri aşmayan ışıklık ve hava bacaları,(Hava bacaları:Her
mesken için 10 kata kadar 1,00 m2, 10 kattan sonrası için 2,00 m2’den fazla olmayan.) Tesisat
galerileri: her bağımsız mesken için maksimum 1,00 m2, ve tesisat katları, yangın merdiveni
niteliğinde yapılan genel merdivenler dışındaki yangın merdivenleri,(yangın merdivenleri minimum
ölçüleri aşmayan ve kova genişliği 30 cm geçmeyen), bodrum katın tamamında yada bir bölümünde
yapılacak; sığınaklar (sığınak ve otoparkın bulunduğu katta iskan edilen başka bir bağımsız bölüm
yok ise; sığınak alanının tamamı.sığınak ve otoparkın bulunduğu katta iskan edilen başka bir
bağımsız bölüm var ise sığınak ve otopark sayısı için aranan minimum ölçüler), kalorifer dairesi,
kapıcı dairesi, su deposu, hidrofor,binanın ihtiyacı oranında tesis edilen otoparklar, kömürlük, sportif
faaliyetlere ayrılan binanın ortak kullanımına ait olan ve bağımsız bölüm oluşturmayan kondisyon
odaları ve yüzme havuzları vb. mekanlar, teknik olarak gerekli olan ölçüleri aşmayan asansör odaları
ve boşlukları, yapı inşaat alanının 10 kat’a kadar binalar için (10 kat dahil) %15’ini, 10 kat
üzeri binalar için %10 ‘unu aşmayan balkon ve açık çıkmalar, 15 m ²’yi aşmayan bina yönetici
odaları ile 60 metrekareyi aşmayan site yönetim birimleri,her mesken için 2,00 m2’yi aşmayan
klima dış ünite alanları kat alanına dahil edilmezler.
b) Kat Alanına Dahil Edilenler: Bir parsel üzerindeki yapı ve yapılarda bodrum katlarda konut, işyeri, depo gibi
iskanı mümkün olan ( Kat Mülkiyeti Kurulabilen ) bölümler, asma katlar, zemin ve normal katların tamamı, kapalı
çıkmalar, yapı inşaat alanının 10 kat’a kadar binalar için (10 kat dahil) % 15’ini , 10 kat üzeri binalar için %10
‘unu aşan açık çıkmaların ve balkonların aşan kısmı, kat alanına dahil edilir.
5- İnşaat Alanı Katsayısı (Kat Alanı Kat Sayısı-KAKS-emsal): Yapının kat alanları toplamının parseline
oranıdır.
8
6- Yapı Yaklaşma Sınırı: Planda ve Yönetmelikte belirtilmiş olan ve yapının komşu parsellere veya yollara
en fazla yaklaşabileceği sınırdır.
Binaya İlişkin Tanımlar
MADDE 3.051- Bina Derinliği: Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki dik hattın
uzaklığıdır.
2- Saçak Seviyesi: Binaların son kat tavan döşemesi üst kotudur.
3- Bina Yüksekliği: Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafedir. İmar planı ve
Yönetmelikte ön görülen yüksekliktir.
4- Kat Yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar
olan mesafesidir.
5- Bina Hatları:
a) Ön cephe hattı (inşaat cephesi): Bir parselde inşa edilecek binanın zemin katının parsel ön cephe hattı
yönündeki yol mesafesini tanımlamak üzere belirlenen binalara kot verilmesinde röperin yerini tayin eden ve
diğer cephelerin isimlendirilmesine esas olan bina derinliğinin dik olarak uygulandığı cephe hattıdır.
b) Bina yan cephe hattı: Ön cephe hattına komşu olan ve binanın zemin katının parsel yan cephesinin
mesafesini tanımlamak üzere belirlenen cephe hattıdır. Parsel yan cephesinde yol var ise; yan yol cephe hattı
olarak tanımlanır.
c) Bina arka cephe hattı: Ön cephe hattına karşıt olan ve binanın zemin katının parsel arka sınırına veya yola
mesafesini tanımlamak üzere belirlenen cephe hattıdır. Parsel arka cephesinde yol var ise arka yol cephe hattı
olarak tanımlanır.
3.05.1- Bina Kat Tanımları
1- Bodrum Kat: Zemin katın altındaki katlardır.
2- Zemin Kat: İmar planı ve yönetmelikte öngörülen kat adedine göre alttaki kattır.
3- Asma Kat: Binaların iç yüksekliği en az 5,50 metre olan zemin katında düzenlenen ve ait olduğu bağımsız
bölümü tamamlayan ve bu bölümden bağlantı sağlayan kattır. Asma katlar 2,40 metreden az olmamak, yola
bakan cephe ve cephelere 3.00 metreden fazla yaklaşmamak üzere yapılabilirler.
4- Normal Kat: Zemin ve bodrum katların dışında kalan kat veya katlardır.
5- Son Kat: Çatı altında bulunan normal katların en üstte olan katıdır.
3.05.2- Bina Nizamları İle İlgili Tanımlar
1- Ayrık Nizam: Hiç bir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır.
2- Blok Nizam: İmar planı ve bu yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı
kütlesinin bir veya birden fazla parsel üzerinde oturduğu bahçeli yapı nizamıdır.
3- Bitişik Nizam: Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır.
4- Blok Başı Bina: Bitişik veya blok nizam binalarda bloğun cephe uzunluğunun başlangıç ve bitim
parsellerinde teşekkül eden üç cepheli binadır.
3.05.3- Bina Kullanım Tanımları
1- Resmi Bina: Genel katma ve özel bütçeli idarelerle, İl Özel İdaresi ve Belediye'ye veya bu kurumlarca
sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara, kanunla veya kanunun verdiği yetki ile kurulmuş kamu
tüzel kişilere ait bina ve tesislerdir.
2- Umumi Bina: Kamu hizmeti için kullanılan resmi binalarla ibadet yerleri, özel eğitim, özel sağlık tesisleri,
sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu gibi kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi
eğlence yapıları, otel, özel yurt, iş hanı, büro, pasaj, çarşı gibi ticari yapılar, spor tesisleri, genel otopark ve
buna benzer umuma ait binalardır.
9
3- Mevcut Bina: İnşa edildiği tarihte yürürlükte olan hükümlere uygun olarak yapılmış veya halen o yerde
uygulanması gereken plan ve yönetmelik hükümlerine göre aynen veya statik sakınca göstermeksizin ek ve
değişiklik yapılmak suretiyle korunması mümkün bina veya korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı binadır.
4- Mevcut Teşekkül: Bir yapı adasında mevcut bina tanımına uygun yapıların belirlediği oluşumdur.
5- Yüksek Yapı: 10 kat veya daha yüksek katlı binadır.
6- Rezidans: Ticaret, ticaret+otel, ticaret+konut ve konut alanlarında yapılan, en az konut şartlarını sağlayan
ve bu ünitelere hizmet etmek üzere; sekreterlik hizmeti, resepsiyon (kabul yeri) hizmeti, günlük temizlik
servisi, kuru temizleme, çamaşırhane, alışveriş servisi gibi hizmetlerin yer aldığı, birden fazla bağımsız
bölümden oluşan konut binalarıdır.
3.05.4- Bina Bölüm Tanımları
1- Bağımsız Bölüm: Binanın, ayrı ayrı ve tek başına kullanılmaya uygun olup, Kat Mülkiyeti Kanunu
hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleridir.
2- Ortak Alanlar: Binaların giriş holleri, ışıklıklar, hava bacaları, saçaklar, tesisat galerileri, açık ve kapalı
merdivenler, yangın merdivenleri, asansörler; kalorifer dairesi, kapıcı dairesi, kömürlük, sığınak, otopark,
trafo, odunluk, depo, çamaşırhane, bağımsız bölüm oluşturmamak ve ticari amaçlı kullanılmamak kaydıyla
yapılan site yönetim birimleri (60 metrekareyi geçmemek kaydı ile)gibi ortak kullanılan veya faydalanılan
alanlardır.
3- Sundurma: Yağmur ve güneşten korunmak için bir duvar önüne yapılabilen örtü elemanıdır. Sundurmalar
binaların cephelerinde çekme ve bahçe mesafelerine tecavüz etmemek kaydıyla taşıyıcı eleman üzerine çatı ile
örtülü, iki veya üç tarafı açık olmak koşuluyla yapılabilir. Sundurmalar duvar vb elemanlarla bölünemezler.
Genişliği (5,00) metreden fazla olamaz. Alanı, ait olduğu binanın taban alanının (1/3’)’ünü geçemez.
4- Pergola: Bahçelerde çekme mesafelerine tecavüz etmemek şartıyla en fazla (2.80) metre net iç
yüksekliğinde, gölge vermek, bitki sardırmak amacıyla hafif malzemeden yanları açık, üstü aralıklı güneş
kesicilerle boşluklu olarak düzenlenen mekanlardır.
5- Kameriye (Çardak): Bahçelerde çekme mesafelerine tecavüz etmemek şartıyla en fazla (2.80) metre net iç
yüksekliğinde, küçük köşk biçiminde yapılan, üstü kapalı, yanları açık veya kısmen kafeslerle örülü,
yeşilliklerle sarılan süslü yapıdır.
6- Sığınak: Nükleer ve konvansiyonel silahlarla, biyolojik ve kimyevi harp maddelerinin tesirlerinden ve tabi
afetlerden insanlarla, insanların yaşaması ve ülkenin harp gücünün devamı için zaruri canlı ve cansız
kıymetleri korumak maksadıyla 3194 Sayılı İmar Kanunu’na göre düzenlenmiş sığınaklarla ilgili yönetmelik
ve eklerine uygun olarak inşa edilen korunma yerleridir.
7- Müştemilat: Genellikle binanın odunluk, kömürlük, kaloriferci odası, çamaşırlık ve çamaşır kurutma
yerleri gibi hizmetlerini gören iskan edilmeyen yerler ile yönetim odası, kapıcı dairesi, bekçi odası, bahçıvan
odası ve kaloriferci dairesi gibi iskana ayrılan ve bina içerisinde ve/veya dışında bulunan mekanlardır.
8- Portik: Bitişik ön bahçesiz nizamda imar planında belirtilen yerlerde yayalara daha geniş kaldırım
sağlamak amacı ile bina kütlesinden zemin kat yüksekliğinde ön cephe boyunca bina taşıyıcı elemanları
bırakılarak İmar Yönetmeliği’nde belirtilen derinlik ve yükseklik ebatlarında oyulan üç tarafı açık bina alt
geçididir.
9- Kanopi: Benzin istasyonlarında pompaları, otel girişlerinde müşterileri, kamusal yapılarda (havaalanı vb.)
kullanıcıları dış hava şartlarından koruyan mimari elemanlardır.
3.05.5- Bina Bölüm İçi Tanımları
1- Piyes: Bağımsız bölüm içerisinde iç duvar veya bölme elemanları ile çerçevesi tanımlanmış ya da niş
oluşturularak meydana getirilmiş, belirli bir işlev görerek kendi bağımsız bölümünün kullanım amacını
tamamlayan iç mekandır.
2- Balkon: Zemin katlarda arazi eğiminden dolayı 2.00 m yüksekliğine kadar yapılan döşeme seviyeleri hariç,
tüm katlarda, çıkma hattı içinde kalmak kaydıyla cephe hattı dışında ve/veya içinde açık çıkma ve/veya
gömme niteliğinde, duvar elemanları ile ayrılmış, en az bir dış cephe yanı açık, üstü açık ve/veya kapalı olarak
10
İmar Yönetmeliği’nde belirtilen koşullar çerçevesinde tertiplenmiş teras tanımı dışındaki açık kullanım
alanıdır.
3- Işıklık (Aydınlık): Binalarda merdiven kovalarının veya mutfak, oda, banyo, hela gibi piyeslerin
aydınlatılmalarını ve havalandırılmalarını sağlayan, üstü açık ya da fenerle kapatılmış, ebatları ve koşulları
İmar Yönetmeliği’nde belirtilen ve faydalanıldığı tüm katlara ulaşan boşluktur.
4- Fener: Binalarda merdiven kovalarının, ışıklıkların, iç bahçe ve avluların ya da altlarında bulunan alanların
aydınlatılması ve havalandırılması için çatıda bırakılan boşlukların, ışık ve hava alma özelliğini kesmeyecek
şekilde üstlerini veya yanlarını kapatan yapı elemanıdır.
5- Baca: Ebatları ve koşulları İmar Yönetmeliği’nde belirtilen ve faydalanıldığı tüm katlara ulaşan, ışıklık
hariç çeşitli kullanımda bina içi boşluğudur.
a) Duman bacası: Faydalanıldığı piyes veya piyeslerdeki ya da ortak alandaki duman ve kokuları
uzaklaştırmaya yarayan bacadır.
b) Hava bacası: Işıklık yapılması gerekmeyen piyes veya piyeslerin ya da ortak alanın havalandırılmasına
yarayan bacadır.
c) Tesisat bacası: Binada düşey doğrultuda kablo, boru, kanal gibi tesisat elemanlarının topluca geçirildiği,
ortak mahallere açılabilen ve müdahale edilebilen bacadır.
d) Çöp odası veya bacası: Merdiven evi ile bağlantılı katı atıkların düzenli toplanmasını sağlayan (oda olarak
yapılırsa havalandırması ile birlikte) 1 m²’yi geçmeyen mekanlar veya bacalardır.
6- Duvar: Kalınlığı ile gerektiğinde yüksekliği ve yapım koşulları İmar Yönetmeliği’nde belirtilen, düşey
doğrultuda koruma, taşıma, gizleme ve bölme amaçlarıyla kullanılan yapı elemanıdır.
a) Dış duvar: Bina dışı ve balkonlar ile bina iç bölümlerini ayıran duvardır.
b) İç duvar: Bağımsız bölüm veya ortak alan içerisindeki piyesleri ayıran duvardır.
c) Ortak duvar: İki bağımsız bölümü veya bir bağımsız bölüm ile içerisindeki ya da bitişiğindeki ortak alanı
ayıran duvardır.
d) Bahçe duvarı: Parsel sınırlarında, kendi sınırı içerisinde veya ortak duvar olarak korunma ve gizlenme
amacıyla yapılabilen duvardır.
e) Parapet duvarı: Pencere altlarında korkuluk olarak ve çatılarda tesisatları veya çatı kaplamasını gizlemek
amacıyla yapılabilen duvardır.
7- Korkuluk: Balkon, kat ve çatı terasları, beşten fazla basamağı bulunan açık merdivenler (50 cm.den fazla
yüksekliğe çıkan merdivenler), bina iç boşlukları, zemin katın üzerindeki katlardaki açık ulaşım alanları vb
yerlerde bu Yönetmeliğe ve teknik gereksinmelere uygun yapılan koruma elemanıdır.
3.05.6- Bina Kat İçi Tanımları
1- Kat Yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden kendi tavan döşemesi üstüne kadar olan
kaba yapı mesafesidir.
2- Kat İç Yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden kendi tavan döşemesi altına kadar olan
kaba yapı mesafesidir.
3- Kat Temiz İç Yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme kaplaması üstünden kendi tavan döşeme
altı kaplaması veya varsa asma tavan kaplaması altına kadar olan temiz mesafesidir. Döşeme ve tavan kaplama
kalınlıkları projede belirtilmemiş ise, döşeme kaplaması 8 cm, tavan kaplaması 2 cm. olmak üzere, toplam en
az 10 cm. kabul edilir. Asma tavan derinliğinin, tavan döşemesi altından asma tavan kaplaması altına kadar
verilmesi zorunludur.
Yapılarda Tamir ve Tadil
MADDE 3.061- Basit Tamir ve Tadil: Yapılarda bağımsız bölüm içerisinde kalan ve binanın taşıyıcı sistemini
değiştirmeyen veya etkilemeyen, fen ve sağlık kurallarına uygun olan, diğer bağımsız bölümlere zararı
dokunmayan ve kullanım amacını değiştirmeyen, bağımsız bölüm içerisinde yapılan değişiklikler ile iç
11
duvarların kaldırılması, derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları,
elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarımı işleridir.
2- Esaslı Tamir ve Tadil: Yapılardaki sistemi değiştiren dış duvarların kaldırılması veya yerlerinin
değiştirilmesi ile taşıyıcı unsurları etkileyen brüt inşaat alanını ve ruhsat eki projelerini değiştiren işlemlerdir.
Esaslı tadil ruhsata tabidir. Dış pencere tabanlarının indirilmesi, kapıya dönüştürülmesi, dış pencere ve kapı
yerlerinin veya ölçülerinin değiştirilmesi gibi bina görünümüne tesir eden işlemler de esaslı tamir ve tadilat
kapsamında mütalaa edilir.
Özürlü
MADDE 3.07- Doğuştan veya sonradan herhangi bir nedenle bedensel, zihinsel, ruhsal, duygusal ve sosyal
yeteneklerini çeşitli derecelerde kaybetmesi nedeniyle normal yaşamın gereklerine uyamama durumunda olup;
bağımsız hareket edebilmesi için yapılarda ve açık alanlarda özel fiziki düzenlemelere gereksinim duyan
kişidir.
Fenni Mesul
MADDE 3.08- Proje müellifleri kendileri olsun veya olmasın yapının yürürlükteki Kanun, İmar Planı, İlgili
Yönetmelik Hükümleri, T.S.E. Standartları, bilimsel kurallar, teknik şartnameler, fen, sanat ve sağlık
kurallarına ve tüm mevzuat hükümlerine uygun olarak düzenlenen ruhsat eki projelerine göre
gerçekleştirilmesini, ,aldıkları eğitime göre denetleyen ve İlgili Belediyeler ile üyesi oldukları odalarına karşı
sorumlu olan ilgili meslek mensuplarıdır.
Fen Adamları
MADDE 3.09- Yapı, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat ve ısıtma, makine, harita kadastro ve benzeri alanlarda
mesleki ve teknik öğrenim veren, en az lise dengi okullardan mezun olmuş veya lise mezunu olup, bir öğretim
yılı süreyle Bakanlıkların açmış olduğu kursları başarıyla tamamlamış olanlar ile 3308 Sayılı Çıraklık ve
Meslek Eğitimi Kanunu’na göre ustalık belgesine sahip olan elemanlardır.
İfraz ve Tevhid İşlemi İle İlgili Tanımlar
MADDE 3.101- İfraz: Taşınmazın inşaata elverişli hale getirilmesi amacıyla bölünerek ayrılması.
2- Tevhid: Parselin inşaata elverişli hale getirilmesi amacıyla birleştirilmesi.
Yapı İnşaat Ruhsatı ve Kullanma İzni İle İlgili Tanımlar
MADDE 3.113.11.1- Yapı İnşaat Ruhsatına Esas Belge Tanımları
1- Aplikasyon Krokisi: Ada veya parsellerin, sabit bir röpere bağlı olarak arazide aplike edilmesi ve proje
tanziminde kullanılması amacıyla paftası üzerinden alınan köşe nokta ve kenar ölçülerinin ve köşe noktaları
koordinatlarının yazılı olduğu Kadastro Müdürlüğü’nden alınan belgedir.
2- Teşekkülat Krokisi: Teşekkülatın bulunduğu parsel üzerindeki oturumunun ebatları ve parsel sınırına olan
mesafeleri ile bina, kat, varsa kat terası ve çıkma yükseklik ve röper noktasına bağlı kotlarını plan ve cephe
çizimi ile belirten ve ilgili belediyesinden alınan ruhsat eki krokidir.
3- Plankote: Ada veya parselin en az köşe ve eğim değişim noktalarında siyah kotlarını ve teşekkül etmiş
kaldırım veya yol varsa bunların kırmızı kotlarını gösterir plandır.
a) Ön plankote: İlgili belediyesince, bina ± 0.00 kırmızı kotunu belirleyen röper noktasının tespitine esas
olmak üzere civardaki sabit bir röpere göre düzenlenmiş plankotedir.
b) Revize plankote: İmar Daire Başkanlığı veya ilgili imar müdürlüğünce ±0.00 kotu olarak tespit edilen bina
röper noktasına göre ön plankotedeki kotların revize edilmesi ile elde edilen ruhsat eki plankotedir.
c) Siyah kot: Yapılacak bir yolun veya tesviye edilecek bir parselin işlem görmeden önceki tabii zemininin
kotlarıdır.
d) Kırmızı kot: Projede belirtilen veya hali hazırda mevcut olan yol bordür taşı ya da parsel zemininin tesviye
veya kaplama üst seviyesinin bitmiş kotudur.
12
4- İmar Çapı: Düzenleme yapılmış veya yapılmamış alanlarda oluşmuş veya oluşmamış imar parselinin imar
planlarını yansıtan tevhid, ifraz, yola terk, yoldan ihdas gibi imar parseli oluşma koşullarını yazı ve kroki ile
belirtilen ön imar durumudur.
5- İmar Durumu: Bir imar parselinde inşa edilecek yapı veya yapıların imar yasası, imar planı, imar planı
ilke kararları ve İmar Yönetmeliği ile öngörülen, proje yapım koşullarını yazı ve kroki ile belirten ilgili
belediyelerce tanzim edilen yapı ruhsatına esas belgedir.
6- Oda Sicil Belgesi: Mevzuata aykırı uygulaması nedeniyle sürekli, yada geçici olarak hakları kısıtlanan
proje müelliflerinin bu durumu denetlemek üzere ve ilgili proje müellifinin proje yapmaya yetkili olduğunu ve
meslek adamının o anki durumunu gösterir, meslek odasınca düzenlenen ve her proje için işin adı yazılı
belgedir.
7- Büro Tescil Belgesi: Mühendis ve Mimarların mesleklerini icra edebilmeleri için; 3458 Sayılı Mühendislik
ve Mimarlık Yasası gereğince yasada ön görülen okul veya muadili yerlerden diploma almış olduklarının,
7303 ile değişik 6235 Sayılı TMMOB Yasası gereğince ilgili meslek odasına kayıt zorunluluğu hükmünü
yerine getirdiklerinin, meslekten ihraç edilmemiş veya belirli bir süre için imza yetkilerinin kısıtlanmamış
olduğunun, serbest çalışmalarını engelleyen bir durum bulunmadığının, vergi dairesine kayıtlarının
yapıldığının ilgili meslek odasınca tespit edilerek serbest büro çalışması yapabilmeleri için proje müelliflerine
her takvim yılının ilk ayı içinde verilen belgedir.
8- Fenni Mesul Sicil Durum Belgesi: İlgili meslek odasınca düzenlenen, fenni mesul’un sicil durumunu ve
fenni mesuliyet üstlenilen işin adı ile fenni mesulün üzerinde bulunan fenni mesuliyete ilişkin inşaat alanı
(metrekaresini bildiren) belgesidir.
9- Sığınak Vizesi:
a) Sığınak ön vizesi: İlgili Belediyesince ruhsat düzenlenmeden önce sığınak gerektiren binalarda “Sığınak
Yönetmeliği” uyarınca hazırlanmış sığınak projelerinin Sivil Savunma Müdürlüğü’nce görülüp onayladığını
proje üzerinde gösterir vizedir.
b) Sığınak son vizesi: Ruhsatlı yapının inşaatı tamamlanıp iskan almadan önce, Sığınak Ön Vizesi almış
projelerine uygun yapıldığına dair Sivil Savunma Müdürlüğü’nden alınmış yapı kullanma iznine esas belgedir.
10- İnşaat Durum Zaptı: Herhangi bir şekilde ruhsat alınmadan yapıya başlanılarak kaçak inşaat yapıldığı ya
da ruhsatlı yapılarda ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı tespit edildiği takdirde yapı tatil zaptına esas
olmak üzere ilgili belediyesince düzenlen ve yapının o andaki durumunu kroki ve yazı ile gösteren belgedir.
3.11.2- Yapı İnşaat Ruhsatına Esas Proje Tanımları
1- Ön Proje (Avan Proje): Sadece yoğunluk yapı düzeninde yapılacak yapılarda yapının özelliğine göre proje
müellifince gerekli görüldüğü hallerde ön izin niteliğinde ve uygulama projesine esas olmak üzere geçerli imar
durumuna göre düzenlenen ve içeriğinde projenin vaziyet planında bahçe tanzimi, otopark girişi, yangın
merdiveni, İmar Yönetmeliği’nin izin verdiği durumlarda bahçe içine yapılabilecek trafo ve garajlar ile bahçe
ve bina yaklaşım mesafe ve kotları, tüm kat planları ve yeterli miktarda kesitleri, yapı inşaat alanının
hesaplanması için gerekli olan tüm ölçü ve kotları, proje tertibi nedeniyle tam anlamıyla tanımlanamayan yapı
kütlelerinde tam anlatımlı maket ve ayrıca yapı inşaat tablosu bulunan 1/200 ve 1/100 ölçekli ruhsat eki
projedir.
2- Kazı Projesi (Hafriyat Projesi): Revize plankote ile siyah kotları belirlenmiş bir parselde yapılacak kazı
durumu ve miktarını belirtecek şekilde ölçülendirilmiş ve kotlandırılmış plan ve gerektiği kadar kesitten
oluşan ve kazı iznine esas olan ruhsat eki projedir.
3- Uygulama Projesi: Bir yapının inşa edilebilmesi için gereken tüm ilgili mevzuat ile meslek odaları
tarafından belirlenen mesleki ve teknik standartlara uygun olarak hazırlanmış, ruhsat eki mimari, statik,
elektrik ve mekanik tesisat projeleri ile bunların eki detay, hesap ve raporlardır.
4- Tadilat Projesi: Yapı bitmiş olsun veya olmasın ruhsat eki onaylı projelerde imar mevzuatı hükümlerine
uygun olarak yapılmak istenilen değişikliklere göre sadece değişen kısımlarla ilgili olarak tanzim edilen
uygulama projeleridir.
13
5- İlave Yapı Projesi: Yapı bitmiş olsun veya olmasın yapı inşaat alanını aşmamak koşulu ile imar mevzuatı
hükümlerine uygun olarak yapılmak istenilen ilavelerin tüm gerekli projelerini kapsayan uygulama proje
bütünüdür.
6- Durum Tespit Projesi: Binaların hali hazır şeklinin vaziyet planı, kat planları, asgari kesit ve cepheleriyle
gösterilen ve ruhsat eki olmayan mimari projedir.
7- Rölöve Projesi: Mevcut bir yapının hali hazır durumunun tespiti amacıyla vaziyet planı, kat planları, biri
merdivenden geçen asgari iki kesit ve bitişik olmayan tüm cephelerinin görünüşlerinin yerinde ölçüm alınarak
çizilmesi ile ve gerektiğine taşıyıcı sistemini anlatan statik raporu ve yeterli sayıda fotoğraf eklenerek oluşan
mimari projedir.
8- Restorasyon Projesi: Tarihsel belge niteliğindeki kültür yapılarının, gelecek kuşaklara aktarılabilmesi ve
yıpranmasının durdurulması amacıyla söz konusu yapılara yapılacak onarım, yenileme, sağlıklaştırma ve
işlevlendirme gibi her türlü teknik ve sanatsal müdahalelerin ulusal ve uluslararası koruma ilkelerine
dayanılarak hazırlanan rapor ve proje bütünüdür.
9- Restitüsyon Projesi: Rölöve analizi tarihi araştırma ve örneklerin karşılaştırmalı etüdü sonucunda,
sonradan değişikliğe uğramış, kısmen yıkılmış ya da yok olmuş yapıların, belgelere ve eldeki kanıtlara
dayanarak özgün biçimini belirlemeye yönelik, araştırma raporu, harita, fotoğraf, tarihi belge gibi eklerle
desteklenmiş varsayım projesidir.
3.11.3- Yapı İnşaat Ruhsatı Tanımları
1- İnşaat Ruhsatı: Bir yapının İmar Yasası, İmar Planı, İmar Planı İlke Kararları ve İmar Yönetmeliği’ne
uygun olarak inşa edilebilmesi için gerekli belge ve projelerin usulüne uygun olarak tanzim edilmesi ve
görülerek onaylanması sonucu oluşan yapı yapma hakkını belirleyen ve üzerinde binanın yapılacağı parselin
ve binanın tanımları bulunan onaylı resmi izin belgesidir.
a) Yeni inşaat ruhsatı: Bir parselde ilk defa veya mevcut yapı tamamen yıkılarak yeni yapı yapılması
durumlarında düzenlenen inşaat ruhsatıdır.
b) Esaslı tamir ve tadilat ruhsatı: İmar mevzuatına uygun olarak inşa edilmiş ve imar plan hükümlerine göre
korunması mümkün olan yapılarda, herhangi bir nedenle imar mevzuatına uygun esaslı tamir ve tadilat
yapılması durumunda, proje müelliflerinin onayı alınmak kaydıyla, gerekli belge ve rölöve projelerinin veya
tadil projelerinin incelenerek onaylanması üzerine tanzim edilen tadilat ruhsatıdır.
c) İlave inşaat ruhsatı: İnşaat ruhsatı alınmış yapılarda, ruhsat süresi içerisinde veya kullanma izni alındıktan
sonra yapı inşaat alanı hakkını aşmamak koşulu ile imar mevzuatına uygun ilave yapı yapılabilmesi
durumunda gerekli belge ve ilave yapı projelerinin incelenerek onaylanmasından sonra inşaat ruhsatı üzerinde
ilave yapı veya yapıların başlama ve bitim tarihleri ayrıca kaydedilmek üzere mevcut ruhsat üzerinde
düzenleme yapılarak elde edilen inşaat ruhsatıdır.
d) Ruhsat yenileme: Yapı ruhsat süresi dolmadan önce süresinde bitme imkanı olmayan, inşasına iki yıl
içinde başlanmayan, ruhsat yenilemesi başvurusu yapılan yapılar için verilen inşaat ruhsatıdır.
e) Yeniden ruhsat: Yapı ruhsat süresi dolmadan önce süresinde bitme imkanı olmayan, inşasına iki yıl içinde
başlanmayan ve ruhsat süresi içinde ruhsat başvurusu yapılmaması nedeniyle ruhsatsız olarak değerlendirilen
yapılar için verilen inşaat ruhsatıdır.
2- Yapı İnşaat Ruhsatı Ekleri: Yapı inşaat ruhsatı düzenlenmeden önce görülüp uygun bulunması veya
onaylanması ve ruhsat dosyasında saklanması gereken bu Yönetmeliğin 7.09 maddesinde açıklanan
belgelerdir.
3- Yapı Ruhsat Müddeti Başlama Tarihi: Yapı inşaat ruhsatının düzenlenerek onaylandığı tarihtir.
4- Yapıya Başlama Tespiti: İki yıllık yapıya başlama müddeti içerisinde ruhsat eki temel projesine uygun
olarak betonarme yapı temelinin beton dökülerek tamamlanması halinde yapıya başlanmış sayılır.
5- Yapı Ruhsat Müddeti Bitim Tarihi: İki yıl içinde inşaata başlanmış yapılarda, yapı ruhsat müddetinin
başlama tarihinden itibaren beş yıllık sürenin bitim tarihidir. Başlanmamış yapılarda iki yıllık sürenin bitiş
tarihidir.
6- Yapı Bitim Tarihi: Yapıya kullanma izninin verildiği tarihtir.
14
7- Proje Müellifi: Yapıların mimari, tesisat (mekanik, elektrik) ve inşaat mühendisliği ile ilgili her türlü proje,
plan, resim ve hesapların hazırlanmasında Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu ile telif hakkı güvencesinde bulunan
ve ihtisas ayrımı çerçevesinde uzmanlık konularına göre ön proje ile mimari projelerin hazırlanmasında
mimari, betonarme ve/veya çelik projelerin hazırlanmasında inşaat mühendisi, mekanik tesisat projelerinin
hazırlanmasında makine mühendisi, elektrik tesisat projelerinin hazırlanmasında elektrik mühendisi, plankote
ve yapı yeri uygulama krokisi ile temelden su basman seviyesine kadar yapının yatay ve düşey konumunun
belirlenmesinde harita mühendisi, peyzaj projelerinin hazırlanmasında peyzaj mimarı, zemin etüt raporlarının
hazırlanmasında, inşaat mühendisi, jeoloji mühendisi ve jeofizik mühendisidir.
8- Şantiye Şefi: Yapım işlerini mal sahibi veya müteahhit adına yöneten, yapının uygulanması için gerekli
olan inşaat ve iş organizasyonunu sağlayan, İş Kanunu ile İşçi Sağlığı ve İş Güvenliği Tüzüğü’ne göre zorunlu
tedbirleri almak ve uygulatmak ile sorumlu olan ve teknik konulardaki talimatlara uygun olarak, yapım işlerini
yöneten ve uygulayan mimar veya inşaat mühendisidir.
3.11.4- Yapı İzin Tanımları
1- Yapı Yıkım İzni: İmar Yasası kapsamında işlem gören yıkılacak derecede tehlikeli yapılar ile korunacak
tescilli yapılar hariç olmak üzere zemin etüdü, yeni inşaat yapma talebi veya başka bir nedenle yıktırılması
öngörülen yapılar için yapı sahibinin zorunlu olarak ilgili Belediyesinden alması gereken ve koşulları İmar
Yönetmeliği’nde belirtilen izin belgesidir.
2- Su Basman Vizesi: Ruhsatlı yapının temel ve varsa bodrum kat inşaatı zemin kat döşeme seviyesine
geldiğinde, bu döşemenin betonu dökülmeden önce yapı sahibinin ilgili Belediyeye yazılı başvurusu üzerine
yapının yapılan kısmının aplikasyon krokisine bağlı olarak doğru aplike edilip edilmediği ve projesine uygun
yapılıp yapılmadığı kontrol edilerek, uygun ise veya uygun duruma getirilmesi halinde beton dökme ve beton
döküldükten sonra tekrar kontrol ile inşaata devam hakkı veren ruhsat niteliğinde iki kademeli izin belgesidir.
3- Yapı Kullanma (İskan) Raporu: Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, gerekli emniyet tedbirlerinin
alınması, giriş çıkışının tanzim edilmiş olması, elektrik, su, pis su ve ısıtma konularının çözülmüş olması ile
kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımların kullanılabilmesi için mal
sahibinin ilgili belediyeye teknik uygulama sorumlularının işin bittiğine dair raporlarının ilişik olduğu yazılı
başvurusu üzerine yapının tümünün veya kullanımı talep edilen kısmının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve
kullanılmasında fen bakımından mahsur görülmediği ile MESKİ ve TEDAŞ vizeleri, İmar Yönetmeliği’nde
belirtilen çevre düzenlenmesi, asansör, kalorifer kazanı ve benzeri tesisatın TSE belge şartı ve diğer ilgili
yönetmelik koşullarının yerine getirildiği saptanarak kullanma izni heyetince tanzim edilen ve kullanma iznine
esas olan rapordur.
4- Yapı Kullanma (İskan) İzni: Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün
kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için gereken yapı kullanma raporu tanzim
edildikten sonra yapı sahibinin veya bağımsız bölüm sahiplerinin tek tek her bağımsız bölüm için tapu
belgesini ibraz etme koşulu ile ilgili belediyesince düzenlenen ruhsat niteliğinde izin belgesidir.
Yapı Denetim İle İlgili Tanımlar
MADDE 3.12Yapı Denetim Defteri: İlgili belediyesi ve ilgili meslek odaları tarafından onaylanan ve denetlenebilen, fenni
mesuller tarafından yapı denetimlerindeki tespitlerin yazıldığı, şantiyede bulundurulması zorunlu defterdir. Bu
defterde yapım aşamasında aşağıda sıralanan işlerin yapılmış olduğuna ilişkin açıklamaların bulunması
zorunludur.
- Aplikasyon,
- Toprak vizesi
- Temel vizesi,
- Temel ve çatı dahil her katın kalıp, demir, beton ve tesisat donanımı kontrolü,
- Beton çelik test sonuçları,
- Isı yalıtım vizesi (sıvadan önce),
- Malzemenin kullanımından önce Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uygunluğunun denetimi,
Jeolojik Etüdler İle İlgili Tanımlar
15
MADDE 3.131- Zemin ve Temel Etüt Raporu: Her parsel için ayrı ayrı hazırlanan, yerel zemin yapısı, depremsellik ve
yapı-zemin etkileşimine ilişkin tüm sorunları göz önüne alarak inceleyen ve çözüm önerileri sunan ve
projelendirmeye esas teşkil eden Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın ön gördüğü formata uygun olarak
hazırlanan rapordur.
2- Jeolojik Etüd Raporu: İmar planı için zorunlu olan ve imar planına veri olan yapılaşma kararlarını
etkileyen, arazi yapısına göre gözlemsel ve/veya aletsel etüd veya sondajlarla elde edilen ve bölge genelini
kapsayan, ilgili idare tarafından yaptırılan jeoloji mühendislerince hazırlanan rapordur.
3- Jeofizik Etüd Raporu: İmar planı için zorunlu olan ve imar planına veri olan, yapılaşma kararlarını
etkileyen, arazi yapısına göre sismik ve rezistivite çalışmalarını içeren ve ilgili idare tarafından yaptırılan,
Jeofizik mühendislerince hazırlanan rapordur.
4- Jeoteknik Rapor: Ruhsata esas statik projelerin hazırlanmasından önce, imar planına esas oluşturan afet
harita verileri dikkate alınarak, arazi deney sonuçları ve sondajlardan elde edilen örselenmiş ve örselenmemiş
numunelerin laboratuarda elde edilen endeks ve mühendislik özellikleri birlikte kullanılarak statik ve dinamik
kuvvetlere göre zemin -temel- yapı etkileşiminin değerlendirilmesi neticesinde temel sistemlerinin, tasarım
parametrelerinin, karşılaşılması muhtemel sorunların ve çözüm önerilerinin verildiği, zemin mekaniği ve temel
inşaatı konusunda uzman inşaat mühendisi tarafından hazırlanan rapordur.
İmar Yönetmeliği’nde Kullanılan Diğer Tanımlar
MADDE 3.14Belediyeler: Mersin Büyükşehir Belediyesi ve İlçe Belediyeleridir.
İlgili Belediye: İmar Yasası, 5216 ve 5393 Sayılı Yasalar ve Uygulama Yönetmeliklerinin belirlediği sınır
görev ve yetki esası ile imar planı ve bu Yönetmeliğin saptadığı alan, ilke ve hükümler kapsamında Mersin
Büyükşehir Belediyesi veya ilçe belediyeleridir.
İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı: Mersin Büyükşehir Belediyesi’nin imar ve şehircilik işleriyle ilgili
birimidir.
İmar Müdürlüğü: Büyükşehir ve ilgili ilçe belediyelerinin imar işleriyle ilgili birimidir
Belediye Tasarrufundaki Alanlar: Belediye tasarrufundaki kamu malı olarak terkin edilmiş alanlardır.
Belediyenin tasarrufundaki kamu malı olarak terkin edilmiş alanlar üzerinde, Belediye hizmetlerinin
götürülebilmesi için gerekli tesislerin büfe, sabit veya seyyar satış üniteleri ve otobüs durağı, ulaşım,
haberleşme noktaları, sinyalizasyon, aydınlatma elemanları, çöp kutusu, bank, reklam, bilgilendirme levha ve
panoları gibi kent mobilyalarının inşaatına ancak belediyelerin ilgili teknik birimlerince imar planlarına göre
hazırlanmış peyzaj projelerine, tip uygulama projelerine ve Mersin Büyükşehir Belediyesi İlan ve Reklam
Yönetmeliği hükümlerine uyulması kaydıyla izin verilebilir.
Belediye, kamu hizmetleriyle ilgili yükümlülüklerini yerine getirirken, mevzuat ve standartlarda engelliler
hakkında getirilmiş hükümlere ve Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uymak zorundadır. Ayrıca,
yukarıda belirtilen hizmetlerin ve her türlü altyapının yapımı ve kullanımı ile bakım ve onarımı sırasında yaya
sirkülasyonunun engellenmemesi, can ve mal güvenliğinin sağlanması zorunludur.
Belediye Mülkü: Kendi işletme alanları kapsamındaki veya dışındaki kendi gayrimenkulüdür.
Belediye İşletme Alanı: Kendi mülkü olsun veya olmasın ilgili belediyesinin yol ve diğer kamu yararına
terkin edilmiş yerleri ile kendi hizmet, toplu konut ve bağlı kuruluşları alanlarıdır.
16
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
HARİTA İŞLERİ VE İMAR PLANLARININ YAPILMASI VE
DEĞİŞİKLİKLERİ İLE PARSELASYON PLANLARININ YAPILMASI VE UYGULANMASINA
İLİŞKİN ESASLAR
Harita İşleri
MADDE 4.014.01.1- Halihazır Haritalarının Hazırlanması
Halihazır haritası bulunmayan veya revizyon gerektiren yerlerin haritaları, İlçe Belediyelerince yapılır veya
yaptırılır.
4.01.2- Halihazır Haritalarının Tasdiki
İlçe Belediyelerince tasdik edilen haritaların aslı İlçe Belediyelerinde kalır. Birer nüshası Bakanlığa,
Büyükşehir Belediye Başkanlığı’na ve Tapu Kadastro Müdürlüğü’ne gönderilir.
İmar Planlarının Yapılması ve Değişiklikleri
MADDE 4.024.02.1- Genel Esaslar
Her ölçekte imar planı, revizyon, ilave, koruma ve mevzii imar planları yapılması ile imar planı
değişikliklerinde 5216, 5393 ve 3194 Sayılı Kanun ile İmar Mevzuatı’nın plana yönelik ilgili yönetmelikleri.
4.02.2- Uygulama Koşulları
a) Her ölçekte nazım imar planları Büyükşehir Belediyesi’nce 1/1000 ölçekli uygulama imar planları İlçe
Belediyesince yapılır veya yaptırılır ve Büyükşehir Belediye Meclisi’ne sunulur.
b) Nazım planlar üzerinde gösterilen kentsel konut, kamu kurumu, yönetici merkez, iskan ünitesi merkezi,
ticaret, konut dışı kentsel çalışma, sanayi, kentsel sosyal ve kültürel altyapı, eğitim tesisi, sağlık tesisi ve yeşil
alanlarının konum ve büyüklükleri, zorunlu olarak standartların altına düşülmemek, nazım plana uygun olmak
koşulu ile İlçe Belediyelerince uygulama imar planlarında değişiklik yapılabilir ve Büyükşehir Belediye
Meclisine sunulur.
c) Büyükşehir Belediyesi Belediye ve Mücavir alan sınırları içinde İlçe Belediyeleri tarafından
düzenlenebilecek her ölçekteki mevzii nazım imar plan teklifleri, doğrudan Büyükşehir Belediyesi’ne sunulur.
4.02.3- Plan Tekliflerinde Aranacak Belgeler
a) 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişiklik teklifleri, Büyükşehir Belediye Meclisine yapılır.
Parsele ait istenecek belgeler;
Başvuru tarihinden en fazla üç ay önce alınmış tapu tescil belgesi veya yerine geçecek belge,
Bu belgede adı geçen maliklerin, eğer kendileri başvurmuyorsa, noterden onaylı muvafakat veya
vekaletnameleri,
1/5000 ölçekli çap,
Arsa kooperatife ait ise kooperatif ana sözleşmesi ve üye sayısı,
Plan açıklama raporu,
Teklif planlar (5 takım) güncellenmiş hali hazır haritalar üzerine çizilerek getirilecektir.(Bir adette
sayısal ortamda CD olarak teslim edilecektir.)
Başvuru dilekçesi,
Bilgi paftası, (Mevcut ve Teklif durumu gösterir pafta)
1/1000 ölçekli teklif imar planı (Bilgi için)
(A) Grubu Müellif Yeterlilik Belgesi,
(Plan değişiklikleri için bir önceki plan müellifinin gerekçeli uygun görüşü eklenir.)
İlgili kurum ve kuruluşların görüşleri,
b) 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişiklik teklifleri ilgili İlçe Belediyesine yapılır.
Plana ait istenecek belgeler;
Başvuru tarihinden en fazla üç ay önce alınmış tapu tescil belgesi veya yerine geçecek belge,
17
Bu belgede adı geçen maliklerin, eğer kendileri başvurmuyorsa, noterden onaylı muvafakat veya
vekaletnameleri,
1/1000 ölçekli çap,
Arsa kooperatife ait ise kooperatif ana sözleşmesi ve üye sayısı,
Plan açıklama raporu,
Teklif planlar (5 takım) güncellenmiş hali hazır haritalar üzerine çizilerek getirilecektir.(Bir adette
sayısal ortamda CD olarak teslim edilecektir.)
Onaylı nazım imar planı paftası,
(A) Grubu Müellif Yeterlilik Belgesi,
(Plan değişiklikleri için bir önceki plan müellifinin gerekçeli uygun görüşü eklenir.)
İlgili kurum ve kuruluşların görüşleri,
4.02.4- Planların Onayı
Her ölçekteki planların onayı, ilan ve itirazı 5216 Sayılı Büyükşehir Belediye Yasası, 5393 Sayılı Belediye
Yasası ve 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun ilgili hükümleri ile Belediye Meclis Çalışma Yönetmeliği’nin ilgili
hükümlerine göre yapılır.
Parselasyon Planlarının Yapılması ve Onayı
MADDE 4.03- Uygulama imar planları ile belirlenen düzenleme alanları esas alınarak hazırlanacak
parselasyon planları, İlgili Belediye Encümeni’nin uygun kararı üzerine 5216 Sayılı Yasanın 7. ve 14.
maddeleri uyarınca Büyükşehir Belediye Encümeni’nin onayından sonra yürürlüğe girer.
Bu planlar bir ay (30 gün) süre ile İlgili Belediyesinde askıya çıkarılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu
sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek parselasyon planları hakkında da bu hüküm uygulanır.
İlçe Belediyeleri tarafından ilan edilerek kesinleşen parselasyon planlarının aslı niteliğinde bir kopyası; ilgili
encümen kararı, ölçü krokileri, hesap ve dağıtım cetvellerinin birer örnekleri ile birlikte 5216 Sayılı Yasanın 7.
ve 11 maddeleri uyarınca nazım imar planlarının uygulamasını denetlemek amacı ile Büyükşehir
Belediyesi’ne gönderilir.
4.03.1- Genel Esaslar
1- İmar planlarına göre resmi yapılar ve tesisler ile okul, cami, yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark, toplu
taşıma istasyonu ve terminal, hal, mezbaha gibi umumi hizmetlere ayrılan alanlardaki gayrimenkullerin bu
kısımlarının ifrazlarına ve tevhidine izin verilmez. Bir kısım bu kabil kamu hizmet tesis ve alanlarına ayrılan
yerlere rastlayan parsellerin bu kısımlarının kamu eline geçmedikçe ayrı bir parsel olarak ifrazına izin
verilmez. Ancak kamu hizmet tesis ve alanlarına ayrılan kısımlardan geriye kalan parçalar imar planı
yönetmelik esaslarına göre müsait ise parsellere ayrılabilir.
Keza imar planı ve yönetmelik esaslarına göre uygun olduğu takdirde bunlar üzerinde yapı izni verilebilir.
2- Her türlü imar adasında parselasyon planı yapımı ve onayı sırasında onanlı imar planı koşullarını sağlayan
ifraz ve tevhit işlemleri yapılır.
3- Parselasyon planlarının uygulanması neticesinde bir imar parselinin parçası olarak oluşacak artık ve
kadastral parsellere geçici inşaat izni verilmez.
4- Yeni parsel ihdas etmemek kayıt ve şartıyla, mevcut parsellerde daha uygun koşullar oluşturmak ve
uygulamayı kolaylaştırmak amacı ile yapılacak sınır düzeltme şeklindeki ifraz ve tevhid işlemlerinde bu
yönetmelikte sözü geçen en az ifraz koşulları aranmaya bilir.
5- Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış imar adalarındaki bir veya birkaç parselde, meskun alanlardaki kadastro
parsellerinde, maliklerin başvurusu üzerine imar plan ve mevzuatına uygun olmak koşulu ile ifraz ve tevhid
işlemleri yapılabilir.
6- Meskun alanlarda imar parselasyonuna uygun imar parselinin oluşabilmesi için ilgili belediye re’sen veya
maliklerden birinin müracaatı üzerine ada ölçeğinde veya adanın teşekkül etmiş kısmı haricinde kalan
kısımlarında şuyulandırma işlemi yapar. İlgili belediyesince bu işlem yapılamadığı takdirde İmar Kanunu’nun
12. maddesi uygulanabilir.
7- İmar yasasının 18. maddesi kapsamında yapılacak ifraz, tevhid ve şuyulandırma işlemleri kendi özel
mevzuatına tabidir.
18
8- Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile yapılan şuyu’nun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere
tabidir
4.03.2- Başvuru Belgeleri
İlgili Belediyenin re’sen yapacağı ifraz ve tevhid işlemleri dışında maliklerin başvurusu üzerine yapılacak
işlemlerde aşağıdaki belgeler aranır.
a) Başvuru dilekçesi,
b) İlgili parsellerin son bir yıl içinde alınmış tapu kaydı veya yerine geçecek yasal belge,
c) Maliklerin imza sirkülerini ihtiva eden müşterek müracaatları veya noterden alınmış muvafakat veya
vekaletnameleri,
d) Harita ve Kadastro mühendisince düzenlenmiş ve H.K.M.O (Harita Kadastro Mühendisleri Odası)
tarafından onaylanmış ifraz ve/veya tevhid beyannamesi,
e) İlgili belediyesince düzenlenmiş geçerli imar çapı,
4.03.3- İfrazlar
1- Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin gerçekleştirilmesi maksadı ile yapılması gereken kamulaştırılmalarda bu
hizmet veya tesisler için lüzumlu parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ifrazlar, bu yönetmelikteki
ifraz şartlarına tabi değildir.
2- Büyükşehir Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup da imar planında iskan alanı dışında kalan
kadastral parsellerde ifraz yapılabilmesi için, ifrazlardan sonra oluşacak her parsel alnının (5000) m²'den
küçük olmaması ve mevcut bir kadastral yola (25) m. cephesi şarttır. Bu ifrazlardan yeni yol ihdası yapılarak
bu yola cepheli parsel teşekkül ettirilmez.
3- İfrazla oluşan parsellerin bina alanları toplamı, ifrazdan önceki parselin bina alanına geçmez.
4- İnşaat cephesinin istikameti değiştirilmek sureti ile ifraz yapılamaz.
5- Köşe başı parseller, ancak inşaat cephe hatlarının bulunduğu taraflardaki parsel kenarlarının bölge ifraz
şartlarının sağlanması halinde ifraz edilebilir.
6- İfraz yolu ile cephesi olmayan parsel ihdas edilemez, ancak imara uygun hale getirildiği parselle
şuyulandırılarak ifraz edilebilir.
7- İmar planına göre kapanan yollar veya mahreci bulunmasına rağmen yapı adası ortasında kalan parseller
ifraz edilemezler. Bu gibi yerler imar yasası’nın ilgili hükümleri uygulanamadığı ve yapı yapılmasına uygun
koşulların sağlanamaması durumunda bu hükümler uygulanıncaya veya kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince
olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.
8- Belediye ve Mücavir alan sınırları içinde planı bulunmayan yerleşme alanlarında ifraz; Yapılacak ifrazlarda
oluşturulacak parsellerin en az genişlik ve derinlikleri “ Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında
Planı Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak İmar Yönetmeliği’nin ” ilgili hükümleri uyarınca bırakılması
zorunlu bahçe mesafelerine yapılacak binanın boyutları eklenmek suretiyle tespit edilir.
9- İfraz nedeniyle yeniden oluşturulacak parsellerin kamuya ait bir yola cephesi bulunması şarttır. Yalnız
çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez.
10- İfraz nedeniyle meydana gelecek yol, otopark, yeşil alan gibi kamunun yararlanacağı yerler düzenleme
ortaklık payı olarak ifraz edilen parsel alanlarının %40‘ını geçmemek koşuluyla kamu adına terk edilir.
4.03.4- Tevhidler
1- Ayrık Nizam Arsa Parselleri Tevhidi:
a) Farklı yollardan cephe alan ara parseller ayrı kat rejimini tabi parseller tevhit edilemez.
b) Aynı kat rejimine tabi olup, arka cepheden de blok alan parseller: Kotlandırma ve saçak seviyeleri
bakımından komşu parseller için sakınca doğurmadığı bir etüt ile belirlemek şartı ile tevhid edilebilir.
c) Aynı yola cepheli iki ayrı inşaat nizamına tabi parsellerin tevhitten önceki iki bina arasındaki komşu
mesafesinin yarı bina alanına, diğer yarısı ikiye bölünmek suretiyle yan komşu mesafelerine ilave edilir. Bu
yolla tevhid edilerek oluşan parsellerin üzerinde mal sahiplerinin talebi halinde yukarıda belirtildiği şekilde,
tevhid edilen imar durumuna göre hesaplanarak muadil bina alanını geçmemek, Yönetmeliğin kabul ettiği bina
19
derinliği ve en az komşu mesafelerin ölçüleri aşılmamak, bina yan çıkmaları ile ilgili hükümlere uyulmak
şartları ile bina yapılması mümkündür.
d) İkiden fazla parselin tevhidi talebi halinde, bu parsellerin plan orijinindeki durumlarına göre ikişer ikişer
tevhid edilebilecekleri kabul edilerek, yukarda belirlenen esaslara göre muadil bina alanına katılabilecek
alanda başka tekrar bir ilave yapılamaz ve muadil inşaat alanı aşılmaz.
2- İkili Blok Ara Parsellerin Tevhidi:
a) İkili blok tevhidi halinde inşaat derinliği (20) m’yi aşmamak üzere derinlik formülüne göre tespit edilir.
b) 4 veya daha fazla ikili blok parsellerin tevhidi halinde yan bahçe mesafelerinden bina alanına ayrıca bir
ilave yapılamaz.
3- Köşebaşı Parsellerin Tevhidi:
Köşebaşı parsellerin komşu parsellerle tevhidi
Ayrık nizam parsellerde muadil bina alanının aşılmaması, ikili blok parsellerde tevhid edilecek parsellerin
sağladığı bina alanlarının tespitinden (20) m’yi aşmak üzere formüle göre hesap edilecek derinliğin esas
alınması, inşaat cephe hattının yeni parselinin dar kenarından tespit edilmesi yola mesafelerinde plandaki
ölçülere ve düzenine uyulması, en az yan komşu mesafelerine uyulması gerekir.
4) Ayrık nizam parsellerin veya ikiden fazla ikili blok nizam parsellerin tevhidi ile oluşan parsellerde inşa
edilen binaların yol cepheleri (35) m’den, bina derinlikleri ise; parselin yönetmeliğe göre hesap edilecek en
çok derinliğinden fazla olamaz.
4.03.5- İfraz, Tevhid ve İrtifak Hakkı Belgelerinin İlgili Belediyeye Gönderilmesi
Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde Büyükşehir Belediyesi;
a) Pissu kanalı için irtifak hakkı tesis ve terkini,
b) Yapı bakım ve onarımı ile görevli olduğu meydan, bulvar, cadde ve yollar, yeşil sahalar, parklar ve
bahçeler vb. alanlar ile adına kayıtlı parseller üzerinde kurulacak her türlü irtifak hakkı tesisi terkini işlerini
Encümence onaylandıktan sonra, Encümen kararı ve eklerinin ilgili İlçe Belediyesine,
İlçe Belediyeleri,
Yukarıda sayılanların dışında Belediye sınırları ve mücavir alanlarındaki ifraz, tevhid ve irtifak hakkı tesis ve
terkini işlemleri Encümence onaylandıktan ve tapuda tescil edildikten sonra, Büyükşehir Belediyesi’ne
paftalara işaretlenmek üzere (15) gün içinde gönderilir.
4.03.6- İfraz yolu ile cephesi olmayan parsel ihdası ancak imara müsait hale getirildiği parsele şuyulandırılarak
yapılır.
4.03.7- Muvakkat Yapı
İmar planlarında iskan hudutları içinde bulunup da umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan arsaların, bu
hizmetleri için gereken kısmı ayrıldıktan sonra geriye kalan parçaları imar planı ve bu yönetmelik esaslarına
göre müsait ise parsellere ayrılabilir.
Keza, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre müsait olduğu takdirde, bunlar üzerinde yapı izni verilebilir.
Tamamı umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan veya kalan parçası plan ve yönetmelik hükümlerine göre
yapı yapılmasına müsait olmayan arsalar, kamulaştırılıncaya kadar sahipleri tarafından olduğu gibi
kullanılmaya devam olunur.
Bu gibi yerlerde 5 yıllık programa dahil bulunmayanlara; yükseklikleri tabi zeminde ( 6.50) m’yi brüt inşaat
alanı (250) m2'yi geçmemek, mümkün mertebe sökülerek başka bir yere nakli kabil malzemelerden ve buna
müsait bir sistemde inşa edilmek şartı ile ve yine imkan nispetinde mevcut ve müstakbel yol güzergahına
tesadüf ettirilmemek suretiyle imar planı tatbikatına kadar, sahiplerinin isteği üzerine Belediye Encümenince
muvakkat yapı yapılmasına izin verilir. Bu yapının, imar planına göre bulunduğu bölgenin özellikleri ve
Belediye Başkanlığı’nın teklifi de göz önüne alınarak hangi maksat için yapılıp kullanılabileceği Belediye
Encümenince tayin ve tespit olunur. Mülk sahibi bu maksadın dışına çıkamaz.
Muvakkat ruhsat süresi on yıldır. Yapı izni verilmeden önce Belediye Encümeni kararının gün ve sayısının on
yıllık müddet için muvakkat inşaat olduğundan ve diğer lüzumlu ölçü ve şartların tapu kaydına şerh edilmesi
gereklidir. Muvakkatlik süresi tapu kaydına şerh verildiği günden başlar. Bir parselde birden fazla muvakkat
20
yapıya izin verilmesi halinde o yapıların inşaat alanları toplamı 250m2'den ve yükseklikleri 6.50 m'den fazla
olamaz. Plan tatbik olunurken muvakkat inşaat ve tesisler yıktırılır. On yıllık muvakkatlik süresi dolduktan
sonra veya on yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırılması halinde muvakkat bina ve tesislerin 2942 Sayılı
Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir edilecek bedeli sahiplerine ödenir.
4.03.8- Kapanan Yollar
İmar planına göre kapanan yollar veya mahreci bulunmasına rağmen yapı adası ortasında kalan parseller ifraz
edilemezler. Bu gibi yerler İmar Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanmadığı ve yapı yapılmasına müsait bir
durum elde edilmediği takdirde bu hükümler uygulanıncaya veya kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince olduğu
gibi kullanılmaya devam olunur. Bu gibi arsalardan 5 yıllık programa dahil olmayan ve bu yönetmelik hüküm
ve ölçülerine göre bina yapılmasına müsait bulunanlara da yükseklikleri tabii zeminden (6.50) m’yi ve brüt
inşaat alanı 250 m2’yi geçmemek üzere 4.03.7’nci maddedeki şekil ve esaslar dahilinde, muvakkat inşaat izni
verilir.
4.03.9- Tehlikeli Alanlar
Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarda bulunan ve sıhhi ve jeolojik mahsurları olan veya bunlar
gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar planlarına veya ilgili idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış
raporlara göre yapı yapılması yasak edilen alanlar ifraz edilemez. Bu gibi yerlerde arazinin takviyesine matuf
tesislerden başka yapı yapılamaz. İmar planlarında yukarıdaki sebeplerle ağaçlandırılacak alan olarak
gösterilen alanlarda da aynı esaslara uyulur.
Yol Profillerinin Hazırlanması ve Onayı
MADDE 4.04- Parselasyon planı içindeki bütün yolların, yatay 1/1000, düşey 1/1000 ölçekli yol profilleri
hazırlanır.
Yolları mihverleri, zeminde bulunan sabit tesislere ( Nirengi poligonu) göre mihver aplikasyon zaptı
hazırlanarak araziye aplike edilir ve yol kesişme noktalarına ada köşe betonu dikilerek röperlenir.
Bu mihver üzerinde, en az (20) metrede bir ve ayrıca; tüm meyil değişme noktalarında, yol kavşaklarında ve
diğer karakteristik yerlerde olmak üzere kot alınarak nivelman yapılır. Bu kotalara göre yatay 1/1000 ve düşey
1/1000 ölçeğinde tersimat yapılarak boy kesiti çıkarılır. Ayrıca plan ile ilişki kurulması için, planın kesite
isabet eden bölümünün, ada parsel numaraları ve kot alınan noktalar belirtilmek sureti ile çizimi yapılır.
Boy kesitlerde, inşaattan sonra olması gereken ve yolun üst noktalarından geçen mihverin yükseklik durumu
kırmızı hatla gösterilir.
Bu hattın çiziminde, yarma ve dolgunun mümkün olduğunca eşit olmasına ve su akımının sağlanmasına dikkat
edilir. Ayrıca bu profillerde tespit edilen başlıca mesafeler, meyil ve kurp elemanları gösterilir
Profillerde aynı zamanda köprüler, menfezler ve yeraltı tesislerinin açıklık ve yükseklikleri gösterilir.
Arazide geniş miktarda değişiklik yapılması gereken yerler ile yakında bulunan bina, duvar ve ayrılan yollar
gibi inşaatta dikkate alınması gereken yerlerde de en kesit hazırlanması lazımdır. Bu kesitler yatay 1/200,
düşey 1/100 ölçeğinde olacaktır.
Hazırlanan profiller ilgili İlçe Belediyeleri imar birimlerince onaylanır. Onaylı profillerden birer örnek
Büyükşehir Belediyesi ve ilgili kuruluşlara gönderilir.
21
BEŞİNCİ BÖLÜM
ARSA VE YAPILARLA İLGİLİ HÜKÜMLER
Arsa ve Yapılarla İlgili Hükümler
MADDE 5.01- İmar planında gösterilen çeşitli bölgelerde imar planı ile getirilmiş farklı hükümler yoksa,
yapılacak ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri, arazi meyli, yol durumu, mevcut yapılar
v.b.gibi mevkiin özellikleri ile bu parsele de yapılması mümkün olan yapılar ölçüleri ve ihtiyaçları da göz
önünde tutularak tespit olunur. Bu tespit sırasında aşağıdaki şartları yerine getirilmesi zorunludur.
5.01.1- Parsel Genişlikleri
1- İkamet ve Ticaret Bölgelerinde;
a) 4 kata kadar (4 kat dahil) inşaata müsait yerlerde,
- Bitişik nizamda; (6.00) m'den,
- Blok başlarında; Yan bahçe mesafeleri toplamı + ( 6.00) m'den
- Ayrık nizamda; Yan bahçe mesafelerinin toplamı + ( 6.00) m'den az olamaz
b) 9 kata kadar (9 kat dahil) inşaata müsait yerlerde,
- Bitişik nizamda; (9.00) m'den,
- Blok başlarında; Yan bahçe mesafelerinin toplamı + ( 9.00) m'den az olamaz
- Ayrık nizamda; Yan bahçe mesafelerinin toplamı + ( 9.00) m'den az olamaz
c) 10 veya daha fazla katlı inşaata müsait yerlerde,
- Bitişik nizamda; (12.00) m'den,
- Blok başlarında; Yan bahçe mesafeleri toplamı + (12.00) m'den,
- Ayrık nizamda; Yan bahçe mesafelerinin toplamı + (12.00) m'den az olamaz.
2- Yalnız Bir Katlı Dükkan Yapılacak Ticaret ve Küçük Sanayi Bölgelerinde;
a) Bitişik nizamda; (5.00) m'den,
b) Blok başlarında; Yan bahçe mesafeleri toplamı + (5.00) m'den,
c) Ayrık nizamda; Yan bahçe mesafeleri toplamı + (5.00) m'den az olamaz
3- Sanayi bölgelerinde; 30.00 m'den az olamaz.
4- Konut dışı kentsel çalışma alanlarında; 40.00 m'den az olamaz.
Bu ölçülerin tespitinde, köşe başına rastlayan parsellerde yol tarafındaki yan bahçe yerine, o yol için tayin
edilmiş ön bahçe mesafesi alınır.
5- Depolama alanlarında; 30.00 m’den az olamaz.
6- Akaryakıt ve/veya LPG istasyonlarında; 40.00 m’den az olamaz.
Bu ölçülerin tespitinde köşe başına rastlayan parsellerde yol tarafındaki yan bahçe mesafesi yerine o yol için
tayin edilmiş ön bahçe mesafesi alınır.
5.01.2- Parsel Derinlikleri
1- İkamet ve Ticaret Bölgelerinde;
a) Ön bahçesiz nizamda: (13.00) m'den,
b) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi +(13.00) m'den az olamaz.
2- Yalnız Bir Katlı Dükkan Yapılacak Ticaret ve Küçük Sanayi Bölgelerinde;
a) Ön bahçesiz nizamda: (5.00) m'den,
b) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi +(5.00) m'den az olamaz.
3- Sanayi bölgelerinde: 30.00 m'den az olamaz.
4- Konut dışı kentsel çalışma alanlarında: 40.00 m'den az olamaz.
5- Depolama alanlarında 30.00 m’den az olamaz.
6- Akaryakıt ve/veya LPG istasyonlarında 35.00 m’den az olamaz.
5.01.3- Parsel Alanları
1- Konut dışı kentsel çalışma alanlarında, 2000 m2'den az olamaz.
22
2- Sanayi alanları da, 3000 m2'den az olamaz.
3- Depolama alanlarında, 2000 m2'den az olamaz.
4- Turizm tesis alanlarında, otellerde, motellerde 1000 m2’den az olamaz.
5- Günübirlik tesis ve kampinglerde, 800 m2’den az olamaz.
6- Turistik alanlarda, 500 m2'den az olamaz.
Bahçe Mesafeleri
MADDE 5.021- Ön Bahçe Mesafeleri:
İmar planında belirtilmemiş ise ön bahçeli yapı nizamında yola cephesi olan tüm parseller kenarlarında en az
(5.00) m. ön bahçe mesafesi uygulanır.
2- Yan Bahçe Mesafeleri:
a) Bodrum katlarda iskan edilen ve cephe alabilen katlarda dahil, 4 kata kadar (4 kat dahil) olan binalarda yan
bahçe mesafeleri en (3.00) metredir. Fazla her kat için yan bahçe mesafeleri (0.50) metre arttırılır.
b) Yan bahçe mesafelerinin hesabında dikkate alınacak kat adedi, bodrumlarda iskan edilen katlarda dahil
binada yer alan iskan edilen katların toplam yüksekliğinin üçe bölünmesi ile bulunacak sayıdır. 2.5 metreyi
aşan artık değerler bir kat adedine tekabül eder.
3- Arka Bahçe Mesafeleri:
a) Yoğunluklu ve yoğunluksuz standart yapı düzenindeki ticaret ve konut alanlarında imar planında aksine bir
kayıt yok ise arka bahçe mesafeleri, H/2 = bina yüksekliği / 2 formülüne göre bulunur.
Kütleli yapı düzeninde; Kütle alanları, kütle ölçüleri verilmemiş düzenlemelerde arka bahçe mesafesi için
(H/2) = bina yüksekliği / 2, formülü kullanılır.
b) Derinliği yeterli olmayan imar parsellerinde; en az bina derinliği olan 10.00 metre öncelikli olup, arka
bahçe mesafesi 2.00 metreye kadar düşürülebilir. Ayrıca blok, bitişik veya ayrık yapı düzenlerinde arka bahçe
mesafelerinde oluşan teşekkülata uyulur.
Parsellerde Yapılanma Şartları
MADDE 5.03- Bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp Belediye Encümenince kabul
edilip, tapuya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez.
Parselasyon planına göre müstakil yapı yapılmasına müsait tapu tescili imar parseli oluşması halinde
parselasyon planının tamamının tapuya tescil şartı beklenmez.
Genel olarak parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere uymayan arsalarda, yeni inşaat veya ilaveler
yapılmasına veya mevcut yapılara esaslı tadillerine izin verilmez. Bu gibi arsalar İmar Kanunu hükümlerine
göre yapı yapılmasına müsait hale getirilinceye kadar bu mümkün olmadığı takdirde, kamulaştırılıncaya kadar
sahiplerince eskiden olduğu gibi kullanılmasına devam olunur. Ancak iki tarafında imar planı mevzuatına
aykırı olmamak şartıyla yapılmış bina veya bir tarafında böyle bir bina ile diğer tarafında plana göre tespit
edilmiş bir yol bulunan arsalardan, plan ve Yönetmeliğin diğer şartlarına aykırı olmamak kaydıyla bu
yönetmelikteki parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlere uymaksızın yapı yapılmasına izin verilir.
Bir Parselde Birden Fazla Yapı Yapılması
MADDE 5.04- Bir parselde imar durumuna aykırı olmamak ve binaların hepsini bir ruhsata bağlamak koşulu
ile birden fazla bina yapılabilir. Ancak binaların birbirine olan mesafeleri imar planı ve bu Yönetmeliğin 5.02
maddesinde belirtilen ve her biri için ayrı ayrı belirlenen bahçe mesafelerinin toplamından az olamaz. Planı
bulunmayan yerleşik alanlarda yapılacak birden fazla binaların arasındaki mesafe 10.00 metre den az olamaz.
İmar durumuna aykırı olmamak binaların yan bahçe mesafeleri için yukarıda belirtilen koşulları sağlamak
kaydı ile aynı parselde birden fazla sayıda yapılacak olan binalara talep edilecek bina sayısı kadar yapı ruhsatı
verilebilir. (Vaziyet planının onaylanması şartıyla).
Taban Alanı Kat Sayısı
23
MADDE 5.05- Blok veya ayrık yapı nizamına tabi olan imar planı ile ölçü verilmemiş yerlerde taban alanı kat
sayısı %40'ı, ticari alanlarda uygulama planında başka bir hüküm yok ise taban oturumu maksimum %50 yi
geçemez.
Cephe Hattı
MADDE 5.06- İmar planında gösterilen cephe hattına tecavüzlü bina yapılamaz. Herhangi bir arsanın cephe
hattının gerisinde kalan kısmı plan ve yönetmelik esaslarına uygun bina inşaatına yetmiyorsa, 5 yıllık imar
programı içinde olup olmadığına göre İmar Kanunu’nun 10. maddesinde belirtilen müddetler içerisinde İmar
Kanunu’nun 18. madde hükümleri tatbik edilmediği veya hiç bir şekilde halline imkan bulunmadığı takdirde
mal sahibinin yazılı müracaatı üzerine bu arsanın tamamı ilgili idarelerce kamulaştırılır.
Bina Ön Cephe Hattı İle Yol Arası ve Tabii Zeminin Kazanılması
MADDE 5.07- Binaların zemin seviyesi altında kat kazanmak maksadıyla, bina cephe hattında yola bakan
kısmında zeminin kazanılarak yaya kaldırımının seviyesinin altına düşürülmesine müsaade edilmez.
Her ne sebeple olursa olsun evvelce ön bahçeleri yaya kaldırımı seviyesinden 0.50 metreden daha aşağıda
teşekkül etmiş bulunan binalar bu gibi arsaların sahipleri gelip geçenlerin emniyetini temin etmek üzere, yol
kenarına yönetmelikle belirtilen veya civarın karakterine göre, ilgili idarece tespit edilen şekilde bahçe duvarı
veya parmaklık yapmaya ve gereken emniyet tedbirleri almaya mecburdur.
Bina Cepheleri
MADDE 5.08- Ayrık yapı nizamına tabi olan yerlerde yapılacak yapıların maksimum bina cephesi (30.00)
metredir. İkili veya üçlü blok yapılması gereken yerlerde daha uygun çözüm yolları bulmak maksadı ile birkaç
dar parsel ile birlikte mütalaa ederek o yer için tespit edilen yapı karakterine uyacak bir tertipten uzaklaşmak
üzere bina cepheleri toplamı (30.00) metre olan ikili veya üçlü bloklar teşkil etmeye Belediyesi yetkilidir.
Blok ve Emsal yapı nizamına tabii olan yerlerde ise azami blok cephesi (50.00) metredir.
İmar Planlarında “Konut Alanı” dışında kullanım kararı getirilen parsellerde taban oturumu miktarına uyulmak
kaydıyla azami bina cephesi şartı aranmaz. (15.04.2011-154 MBBMK)
Bina Derinlikleri
MADDE 5.09- Bina derinlikleri azami (20.00) metreyi geçmemek ve hiçbir yerde arka bahçe sınırına (3.00)
metreden fazla yaklaşmamak kaydıyla;
1- Bina Derinliği Genel Olarak;
I = L - ( K + H / 2 ) formülü hesaplanır.
Burada; I = Bina derinliği,
L = Parsel ortalama derinliği,
K = Ön bahçe mesafesi,
H = Bina yüksekliği ( H / 2 = Arka bahçe mesafesini ) gösterir.
Blok nizam parsellerde ortak kenar ortalama derinlik olarak alınır.
2- En Az Bina Derinlikleri:
Formülün kullanılması sonucunda (10.00) metreden az çıkan bina derinlikleri arka bahçe mesafesi (2.00)
metreden az olmamak üzere (10.00) metreye çıkartılabilir.
3- En Fazla Bina Derinlikleri:
Konut ve ticaret bölgelerinde;
- Ayrık ve blok nizam binalarda bina derinliği (20) metreden fazla verilemez.
- Bitişik nizam binalarda ise (20) metreden sonra, diğer sokağın şartlarına tabiidir.
İmar planında ticaret bölgesi olarak gösterilen adalarda yapılacak binaların gece ve gündüz ikamete
ayrılmayan sadece iş yeri olarak kullanılan zemin katların bodrumları ile birlikte ön ve yan bahçe mesafelerine
tecavüz etmemek ve taban oturumu max % 50 yi geçmemek kaydıyla yapılabilir. Şu kadar ki; meyilli
arsalarda bu yüksekliğin, arka komşu sınırında tabii zeminden itibaren (6.50) metreyi geçmesi halinde, bu
miktarı aşan kısmı arka komşu sınırından en az (3.00) metre geriden başlatılır.
4) Köşe Başına Rastlayan Parsellerde:
24
Yapı derinliği parselin yüz aldığı yollar üzerindeki komşu parsellere verilecek derinliklere göre belirlenir.
5) H/2 Arka bahçe mesafesini temin etmek şartıyla bina derinliğini (40.00) metreye çıkarmaya Belediye
yetkilidir.
6) Ayrık yapı nizamında köşe başından başka iki yola cephesi bulunan parsellerden taban alanı kat sayısı %40
dahilinde kalmak kaydıyla bina derinliği için azami (20.00) metre şartı aranmaz.
7) İmar planlarında ,”Konut Alanı “ dışında kullanım kararı getirilen parsellerde taban oturumu miktarına
uyulmak kaydıyla azami bina derinliği şartı aranmaz” (15.04.2011-154 MBBMK)
Bina Yükseklikleri
MADDE 5.101- İmar planlarında kat adetleri veya bina yükseklikleri belirtilmemiş yerlerde, (Emsal Uygulamalı Alanlar
Hariç)
Bina yükseklikleri; H = 0.50 + (n x 3.00) formülü ile bulunur. Burada, H: Bina yüksekliğinin,
verilen kat sayısını gösterir.
n: İzin
İmar planına göre genişliği;
- (7.00) m’ye kadar olan geniş yollarda: Bina yüksekliği (6.50) m’den kat adedi bodrum hariç ikiden fazla,
- (7.00) m. ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği (9.50) m’den kat adedi bodrum hariç üçten fazla,
- (9.50) m ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği (12.50) m’den kat adedi bodrum hariç dörtten fazla,
- (12.00) m ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği (15.50) m’den kat adedi bodrum hariç beşten fazla,
- (14.50) m. ve daha geniş yollarda: Bine yüksekliği (18.50) m’den kat adedi bodrum hariç altıdan fazla,
- (17.50) m. ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği (21.50) m’den kat adedi bodrum hariç yediden fazla,
- (19.50) m. ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği (24.50) m’den kat adedi bodrum hariç sekizden fazla
olamaz.
(İmar planlarında gösterilen bina yüksekliklerinin veya kat adetlerinin birbirlerine tahvillerinden veya neye
tekabül ettiklerini tespitinde de bu esaslar göz önünde bulundurulur.)
2- İmar planına göre iskan hudutları dışında kalan veya iskan hudutları içinde bulunup da, yapı yapılması men
edilen veya başka maksada tahsis olunan yerlerde bu madde uygulanmaz.
3- Yeni yapılacak binalarda: Tayin edilmiş ise imar planlarındaki şartlarla aksi halde bu yönetmelikte
gösterilen yüksekliğe veya kat adedine uyulması mecburidir.
Ancak, temel ve statik hesapları ile bahçe mesafeleri, merdiven, ışıklık vs. gibi kat adedi veya bina
yüksekliğiyle ilgili elemanları, plan ve yönetmelikte gösterilen azami yüksekliğe göre hesaplamak, lüzumu
halinde asansör yeri bırakılmak veya proje mesuliyeti ile fiilen yapılacak bölümün fenni mesuliyet hizmetleri
bu esaslara göre aranmak şartı ile daha az katlı inşaat yapılabilir.
Belediyece uygun görülen hallerde 3 veya daha az katlı bina yapılması gereken yerlerde inşa olunacak noksan
katlı binalarda ise bu şartlar aranmayabilir.
4- Bu maddenin uygulanmasında, yollardaki arazi genişleme ve daralmalarda, ön bahçe, yeşil alan, refüj,
meydan, otopark, demiryolu, su kanalı gibi unsurlar yol genişliğine dahil edilemez.
5- Bu yönetmelikte gösterilen yükseklikler, herhangi bir abideyi veya muhafazası gereken tarihi ve mimari bir
eserin görünüşünü bozması halinde belediyece lüzumu kadar azaltılabilir.
Binalara Kot Verilmesi
MADDE 5.111- Yoldan Kotlandırma
Genel olarak binaların cephe aldığı yolun trotuar seviyesinden (bordür taşı üst seviyesinden) kot verilir.
Tretuvar seviyesi, yol seviyesinin (0.18) metre üstü olarak kabul edilir.
Henüz oluşmamış yollarda kot talebi halinde bordür üst seviyesi, Belediye tarafından hazırlanan projesine göre
en geç 20 gün içinde belirlenir.
Binalar kot verilirken parselin kot aldığı yol cephesinin orta noktası hizasındaki en yüksek trotuar seviyesi
röper kabul edilir.
25
Parselin kot aldığı yol cephesinin köşe kotları arasında (3.50) metre veya daha fazla kot farkı bulunması
halinde, binanın oturacağı alan kademelendirilmek ve her kademenin orta noktasına rastlayan bordür taşı üst
seviyesi (+0.00) kabul edilmek suretiyle kot belirlenir. Ancak her kademenin kendi hizasındaki en düşük
bordür kotundan itibaren yüksekliği en çok (1.75) metre olmak zorundadır.
Kademeli kotlandırmada her kademe, cephe boyunca (6.00) metreden aşağı olamaz. Son kademenin (6.00)
metreden az olması durumunda bir önceki kademe seviyesine uyulur. Ayrıca her kademedeki bina bölümü
kendi (+0.00) kotuna göre, imar planı ile belirlenen saçak seviyesini geçemez.
Tabii zemin kotu altında olan parsellerde, binalara verilecek azami kot parselin aldığı yol hizasındaki en
yüksek trotuar seviyesidir.
2- Tabii Zeminde Kotlandırma
Arazinin meyilli olması durumunda, parselin tabii zemini yoldan yüksek ve ön bahçe mesafesi (10.00) metre
veya daha fazla veya parselin tabii zemini yoldan aşağıda ve ön bahçe mesafesi (15.00) metre veya daha fazla
ise tabii zeminde kot verilir.
Yola göre yüksek olan parsellerde, tabi zemin kotu, o parseller için bordür seviyesinde verilecek kotu (3.00)
metreden fazla geçemez.
Bir yola cepheli veya birden fazla yola cepheli olup, üzerinde birden fazla yapı yapılması mümkün olan
parsellerde kot, her binanın köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur. Ancak, yola nazaran (3.00)
metre yüksek olan parsellerde, tabii zemin kotu ilgili Belediyenin imar birimince yapı adasının tamamının bu
madde hükümleri çerçevesinde etüt ve bunun Belediye Encümenince kabulü ile yapılır.
3- Köşe Parsellerde Kotlandırma
Köşe başı parsellerde kot, yolların farklı genişlikte olduğu durumda geniş yoldan ve parsel orta noktası
hizasındaki bordür taşı üst seviyesinden verilir.
Yolların aynı genişlikte olduğu, yollar arasındaki kotların en çok (1.50) metre olduğu durumlarda yolların
kesiştiği trotuar üst seviyesinden kot verilir.
Aynı genişlikte yolların kesişmesi sonucu meydana gelen ve yollar arasında (1.50) metreden fazla kot farkı
bulunan, imar planında ön cephesi işaretlenmeyen köşe başı parsellerde kot, yollar üzerindeki kat nizamı,
bitişik parsellerin kot durumu, parsel cepheleri, uzunlukları ile yapı yoğunluğu dikkate alınarak Belediyesince
belirlenen parsel ön cephesinin ortak noktası hizasındaki bordür taşı üst seviyesinden verilir.
Röper noktası ve parselin yol cephesine rastlayan köşe kotların arasında (3.50) metre veya daha fazla kot farkı
olması durumunda (1) numaralı bent hükümleri doğrultusunda kademe yapılır.
4- Köşe başından başka iki yola cephesi olan parsellere, cephe aldığı yoldan bu maddenin yukarıdaki
bentlerine uygun olarak kot verilir.
5- İkili veya üçlü blok teşkil eden binaların her birine yukarıdaki bentlere göre ayrı ayrı kot verilir.
Bir parselde birden fazla yapı yapıldığında her yapı için ayrı olarak yukarıdaki bentlere uygun kot verilir.
Tabii zeminden kotlandırılan ancak ilgili Belediyenin imar birimince yapı adasının tamamının etüdü ve bunun
ilgili Belediye Encümenince kabulü ile uygulanır.
Zemin Kat Taban Kotu
MADDE 5.12Zemin kat taban kotu, tabii zemin, tesviye kotu ve giriş: Bu maddede geçen terimler aşağıda
tanımlanmıştır.
Zemin kat taban kotu: Zemin kat taban seviyeleri binaların kot aldığı cephesinde (+0.00) kotunun altına
düşemez. (+1.00) kotunun üzerine çıkamaz. Ancak her koşulda azami bina yüksekliği aşılamaz.
Tabii zemin: Arsanın hafredilmemiş ve/veya doldurulmamış durumudur. Tabii zeminde, ilgili idarece yol
kotu tutanağı düzenlenmeden, hiçbir şekilde kazı veya dolgu yapılamaz. Aksi takdirde İmar Kanunu’nun 40 ve
42. maddeleri uyarınca işlem yapılır.
Tesviye: Bu yönetmelikte belirtilen esaslara göre kazı veya dolgu yapılmak suretiyle arsanın kazandığı son
zemin durumudur.
1- Tesviye İşlemlerinde Uyulacak Şartlar:
26
a) Ön bahçenin tesviyesi yoldan kot alan parsellerde; %15’ten daha az eğimli bir yola cephesi bulunan
parsellerin yol cephesinde, parsel sınırı ile bina cephesi arsında kalan kısımlar komşu parsel sınırına kadar yol
eğimine göre kaldırım seviyesinde tesviye edilir.
%15’ten fazla eğimli merdivenli veya kademeli bir yola cephesi bulunan parsellerde, parsel sınırı ile bina
cephesi arasında kalan kısım, yaya kaldırımı ile uyumlu olmak ve kademeler arsında en çok (0.15) m. kot farkı
olmak üzere tesviye edilir.
b) Arka bahçelerin tesviyesi tabii zemine (+0.00) kotunun üstündeki arka bahçe zemininin bu kota kadar
kazılması esastır. Ancak kayalık zeminlerde veya parsel arka sınırındaki ortalama tabii zeminin (+2.00)
kotundan yukarıda olması halinde, gerekli önlemler alınarak bina arka cephesinden itibaren (3.00) m.lik
şeridin tesviyesi ile yetinilir.
Parsel arka köşe ve bina arka köşelerinden en az birine isabet eden tabii zemin (+0.00) kutunun altında ise arka
bahçede en düşük kota kadar kazı yapılabilir. Ayrıca, arka bahçelerde (2.00) m’den fazla olmamak ve (+0.00)
kotunu geçmemek koşuluyla dolgu yapılabilir.
c) Yan bahçelerin tesviyesi (+0.00) kotunu aşan yan bahçelerde, zeminin bu kota kadar kazılması esastır.
(+0.00) kotunun altındaki yan bahçelerin arka bahçe tesviyesi kotunun altına inilmemek suretiyle kazılması
esastır. Tabii zemini arka tesviye kotunun da altında kalan yan bahçeler, arka bahçe tesviye kotuna kadar
doldurulur. Arka bahçe tesviye kotu seviyesinde tesviye edilerek bina ön bahçe hizası ile kot farkı oluşan
parsellerde ön bahçe ile bağlantıyı sağlayan merdiven ve rampa yapılması zorunludur.
Köşe başı parsellerin ön bahçeleri, bina cephe hattı boyunca, komşu parsel sınırına kadar yaya kaldırımı
eğimince tesviye edilir.
d) Arka ve yan bahçeler parselin en düşük köşe kotunu aşmamak üzere tesviye edilir. Bu gibi hallerde
projesine uygun olarak istinat duvarı da dahil gerekli tüm önlemler alınır.
2- Bina Girişlerinde Uyulacak Şartlar:
Yol cephelerinde giriş alan binalarda, girişin hizasındaki bordür taşı üst seviyesinin altında giriş yapılamaz.
Bina giriş kapıları ve giriş holü genişlikleri (2.00) metreden az olamaz.
Yola bakmayan cephelerden, köprü veya giriş şeridi aksı hizasındaki bordür seviyesinden en fazla (1.50) metre
inilmek veya çıkılmak suretiyle giriş yapılabilir.
Tabii zeminden kotlandırılan parseller yukarıdaki şartlara tabii değildir. Giriş tabii zemine uyumlu olarak
düzenlenecek merdiven ve rampalarla sağlanır.
Binalara girişi sağlayan köprü ve giriş şeridi ile trotuar ve bina girişi arasındaki kot farkı olduğu durumlarda
ve binalara olan girişin merdivenlerle sağlanmasının zorunlu olduğu hallerde merdivenlerin yanı sıra,
özürlülerinde kullanımının sağlanması amacıyla, standardına uygun rampa yapılması zorunludur.
Ayrıca, döşeme kaplamalarında kaymayı önleyen, tekerlekli sandalye ve koltuk değneği hareketlerini
güçleştirmeyen standardına uygun malzeme kullanılması zorunludur.
MADDE 5.13- Konutlarda toprağa dayalı ve iskan edilebilen bodrum katlarda zorunlu piyeslerden olan
oturma odası ve bir yatak odasının pencere açılmak suretiyle, doğal aydınlatma ve havalandırmanın sağlandığı
dış duvarlar, en fazla (0.50) metre gömülebilir.
Ancak, ticari alanlarda yapılan binaları ticari amaçla kullanılan bodrum katlarında bu şart aranmaz. Bu tür
binalarda suni havalandırmanın sağlanması ile özürlülerin dolaşımına olanak sağlayan rampa, yürüyen bant ve
bunlar gibi önlemler alınır.
Konut alanında kalmakla birlikte, Belediyece uygun görülen yol güzergahlarında, halkın günlük ihtiyaçlarını
karşılamaya dönük olarak zemin katta ticaret yapılabilir. Bu kullanımların bodrum katlarında içten bağlantılı
piyesleri olabilir bu piyeslerin ayrı girişleri olamaz, binanın ortak alanları ve müştemilatlarıyla
irtibatlandırılamaz.
Toprağa dayalı tüm bodrum katlarda, dış etkilere karşı ısı ve su yalıtımı yapılması zorunludur.
Arazi eğiminden faydalanmak amacı ile veya mimari nedenlerle, binalar bloğunun, bir binanın veya bağımsız
bir dairenin; belirlenen bina yüksekliğini aşmamak, belirli piyesler için tespit olunan asgari kat yüksekliklerini
veya bu Yönetmeliğin diğer hükümlerine aykırı olmamak şartı ile, çeşitli katlardan ve/veya farklı taban
ve/veya tavan seviyelerinde düzenlenmesi mümkündür. Ayrıca, yukarıdaki hükümlere uygun olmak kaydıyla,
27
zemin katların binanın kot aldığı yol cephesi üzerinde bulunmayan piyesleri ile yol cephesinde kalmayan ve
piyes derinliğinin yarısını aşmayan bir kısım alanları, zemin kat kotundan farklı kotta düzenlenebilir.
Bazı Yapılarda Aranan Şartlar
MADDE 5.14Kat adedi ve yükseklikleri:
1- Kerpiç binalar, bodrum ve 1 normal kat, yani (3.50) metreyi aşamaz.
Hımış ahşap, yarım kagir binalarda; 1 bodrum ve 2 normal kat, yani (6.50) metreyi aşamaz.
2- Ahşap ve yarı ahşap binalar bitişik olarak yapılamaz.
Hımış ve yarım kagir binaların komşu hudutlarına zeminden itibaren çatının her yerinden (0.50) metre
yüksekliğe kadar ve en az bir tuğla kalınlığında yangın duvarı yapılması şartı ile bitişik olarak inşa edilmeleri
mümkündür.
3- Umumi binalar çelik, betonarme, kagir veya benzeri olabilir. Ancak, mimari karakteri veya kullanma şart ve
şekilleri itibari ile özellik arz eden yapılar bu hükme tabii değildir.
4- Her türlü binaların temel ve bodrum kat duvarları kagir olacaktır.
5- Parsel içinde istinat duvarı yapılması gereken hallerde, Belediyenin ilgili biriminden istinat duvarı için
ruhsat alınması mecburidir. Bu tür parsellerden yapılacak binalara istinat duvarı tamamlanmadan önce hiçbir
şekilde izin verilemez.
Saçaklar
MADDE 5.15- Binalarda son kat tavan döşemelerinde yapılacak saçaklar ile bitişik nizama tabi binalarda
yapılacak giriş saçaklarının genişliği, yaya kaldırımı dışına taşmamak kaydıyla (1.20) metreyi geçemez. Ayrık
nizama tabi binalarda ise, bahçe mesafesi içinde kalmak ve yaya kaldırımını aşmamak kaydı ile daha geniş
giriş saçakları yapılabilir.
Giriş saçaklarının en alçak noktası yaya kaldırımı üst seviyesinden en az (2.50) metre yükseklikte olacaktır.
Tescilli sivil mimari örneği ve anıtsal yapılar bu kayıtlara tabi değildir.
Çatılar ve Dış Görünüm
MADDE 5.165.16.1- Çatılar
Binalarda çatı yapılması halinde çatıların civardaki cadde ve sokakların karakterine göre yapılacak binanın
durum ve ihtiyacına uygun olması şarttır.
1- Çatı Eğimi:
a) Her türlü çatı yapılacak binalarda çatı meyli (%33) den fazla olamaz.
b) Bu meyil binanın cephesinden hesaplanır. Saçaklar hesaba katılmaz. Ancak, kapalı çıkma bulunan ve bu
çıkma bina yüksekliğince devam eden kısımlarda, çatı meyli çıkma ucundan hesaplanır.
c) En yüksek mahya kotunu aşmamak üzere (1) ve (2) katlı tek aileye ait konutlarda eksik katlı yapılan
binalarda çatı eğimi (%33) kaydına tabii değildir.
2- Çatı Arası Kullanma:
a) Çatı aralarında bağımsız bölüm yapılamaz. Bu kısımlarda ancak su deposu, asansör kulesi yapılabilir.
b) Umumi binalar, tamamı ticari amaca tahsisli, sanayi binalarında teras çatı yapılması halinde, teknik
koşullara uygun olarak giriş ve çıkışı temin etmek şartı ile teras çatılar binaya ait otopark olarak tertiplenebilir.
c) Çatı arasına konulan su depoları mimari projede gösterilecek ve statik hesaplarda dikkate alınacaktır.
d) Teras Çatılarda; merdiven evi, asansör kulesi, teknik olarak gerekli ise ortak anten, yüksekliği kadar cephe
hattından çekilmek kaydı ile pergola, güneş enerjisi, otopark, helikopter iniş pisti, su deposu, havuz gibi
tesisler ve bahçe düzenlemesi yapılabilir.
Teras çatılar sadece ortak alan olarak kullanılabilir ve ortak merdivenle irtibatlandırılır. Merdiven evi ve
ışıklıklar çatı gabarisini (0.80 ) metre aşabilir
e) Son kat tavan döşemesi, en yüksek mahya kotunu aşamayacak ve en fazla çatı eğimi içinde kalacak şekilde
eğimli olarak tertip edilebilir.
28
3- Çatı Dışına Taşma:
a) Merdiven evi, ışıklıklar, hava bacaları, çatı gabarisini (0.50) metre aşabilir. Teras çatılarda yapılacak en çok
(0.90) metre yüksekliğinde kagir korkuluk, bina yüksekliğine dahil değildir. Duman ve hava bacaları ile son
kattaki piyesleri aydınlatması amacıyla yapılacak pencereler hariç olmak üzere çatı örtüsü üstünde hiç bir
çıkma ve çıkıntı yapılamaz. Ancak T.S.E 863 şartları nedeniyle asansör kuleleri çatı örtüsünü aşabilir.
b) Radyo ve TV anten direkleri projesi yapılıp, Büyükşehir Belediyesi’nce onaylanmak kaydı ile çatı örtüsünü
aşabilir. Ancak her halükarda saçak üst katından 8 metreyi aşamaz.
4- En Yüksek Mahya Kotu:
En yüksek mahya kotu imar durumunda verilen saçak üst kotuna çatı yüksekliği ilave edilmek suretiyle
bulunur.
En fazla çatı yüksekliği hesap edilirken; ayrık binalarda kırma, ikili blok binalarda bloğu ile müşterek kırma,
blok binalarda ise ön ve arka cepheye akıntılı bileşik çatı kurulacağı varsayılarak hesap edilir.
5- Çatı Hükümlerine Bağlı Olmayan Yapılar:
Kule, kubbe ve minare gibi kısımların çatı örtüsü ile tarihi ve mimari değeri olan eski eserlerin yeni yapılacak
veya tadil edilecek çatı örtüleri bu kayıtlara tabi değildir.
5.16.2- Dış Görünüm
Belediyeler, mahalle ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde
etmek amacı ile dış boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Evvelce
yapılmış olan yapılar için de bu yetki kullanılır. Beş kattan (15.50 metre) yüksek binaların çatılarında su
ısıtıcılarının (güneş kolektörlerinin) taşıyıcı iskeletleri yapılacaktır. Mevcut binaların çatılarındaki aksamlar ile
yeni yapılan aksamların tamamı beyaz renkte olacaktır.
Çıkmalar
MADDE 5.171- Bitişik ve Ön Bahçesiz Blok Nizama Tabi Parsellerde Bina Sahası Dışında:
a) (7.00) metre ve daha dar yollarda çıkma yapılamaz.
b) (7.00) metreden geniş yollarda, karşılıklı cepheler arasında en az (7.00) metre mesafe kalmak, genişliği
(1.00) metreyi ve yaya kaldırımı ucunu aşmamak üzere, çıkma mesafesi yolun her iki cephesi için eşit olarak
tespit olunur. Yollardaki kısmi genişlemeler yol genişliğine dahil edilmez. Binaya çıkma yapıldığı takdirde
çıkma yapılan kısım üzerinde korkuluk, çiçeklik vb. çıkıntılar hariç ayrıca motif çıkma yapılmaz.
Ön cephede yapılacak çıkmalarda, yaya kaldırımından çıkma altına kadar en yakın şakuli mesafe (3.00)
metreden az olamaz.
Ön cephelerde ve arka cephelerde (1.50) metre genişliği geçmemek kaydı ile yapılacak çıkmalar, komşu
hudutlarına açık ve kapalı çıkmalarda (2.00) metreye kadar yaklaşabilir.
2- Ayrık ve Ön Bahçeli Blok Nizama Tabi İmar Adalarında;
Parsel hudutlarını aşmamak, genişliği (1.50) metreden fazla olmamak ve düzenlenmiş zemin ile çıkma altına
kadar en yakın şakuli mesafe (2.40) metreden az olmamak üzere;
a) Binaların yol cephelerine her halükârda çıkma yapılabilir.
b) Yan ve arka cephelerinde komşu hudutlarına açık çıkmalarda (2.00) metreden fazla yaklaşmamak üzere
çıkma yapılabilir.
c) Bir parselde birden fazla bina yapıldığında yapılacak çıkmalar arasındaki mesafe en az (4.00) metre
olacaktır.
d) Blok nizama tabi parsellerde, binanın komşu parsele bitişik cephelerinde yapılacak açık ve kapalı çıkmalar,
komşu parselle (2.00) metreden fazla yaklaşamaz.
e) Kapalı çıkmalar plan ve yönetmelikte belirtilen yan ve arka bahçe mesafeleri içine taşamaz. Ancak arka
bahçeleri çıkma olarak oluşmuş binaların bulunduğu yapı adalarında yapılacak yeni binalarda kapalı çıkmalar
en çok (1.50) metre olmak ve parselin arka hududuna (3.00) metre den fazla yaklaşmamak kaydı ile
yapılabilir.
29
3- Yeşil alan, çocuk bahçesi, meydan ve otopark gibi kamu kullanımına ayrılmış yerlere cepheli parsellerde,
parsel sınırı dışında yapılacak çıkmalarda bitişik nizama tabi parsellerde aranan niteliklere uymak kaydı ile
çıkma yapılabilir. Yeşil alan ile parsel arasında trafik ya da yaya yolu olması durumunda da yine bu şartlara
göre (1.00) metre çıkma yapılabilir.
4- Komşu parsel maliklerinden muvafakat alınması durumunda, çıkmaların yan komşu hududuna kadar
yaklaştırılmasına izin verilebilir. Ancak, bu durumda bitişik kısımlar duvar ile kapatılır.
Komşu parsellerde daha önce parsel sınırına kadar çıkma yapılmış ise çıkmalarda aranan yaklaşma mesafesi
ve komşu parsel maliklerinin muvaffak atı aranmaz.
İlave kat müsaadelerinde, alt kattaki mevcut çıkmalar, ilave katta aynen uygulanır. (2981, 3290, 3366 Sayılı
İmar Affı Kanunu’ndan faydalanmış binalar hariç.)
Işıklıklar
MADDE 5.18- Her müstakil ev ve dairede, en az bir oturma odası ile yatak odalarının doğrudan doğruya
hariçten ışık ve hava almaları gerekmektedir. Bu şekilde ışık ve hava almalarına lüzum olmayan diğer odalarla
mutfakların ışıklıktan, yıkanma yeri ve helaların ışıklık veya hava bacasından faydalanmaları mümkündür.
Işıklıklar bir ve iki katlı binalarda dar kenarı (1.00) metreden ve alanı (3.00) m²’den; 3 ile 9 katlı binalarda dar
kenarı (1.50) metreden ve alanı (4.50) m² 10 ve daha fazla katlı binalarda dar kenarı (2.00) metreden ve alanı
(9.00) m²’den az olamaz.
Otel, pansiyon, iş hanı ve benzeri binalarda odalar gereğinde ışıkla açılabilir.
Her türlü binada hava bacalarının asgari ölçüsü 0.60 x 0.60 m²’dir.
Asgari ölçüde bir ışıklık veya hava bacasından her katta en çok 4 piyes faydalanabilir. Bu piyeslerin
adetlerinin artması halinde, 4’ten fazla her piyes için ışıklık veya hava bacası ölçüsü aynı nispette artırılır.
Ancak yukarıda belirtilen şekilde ışık ve hava alma gerekmeyen ve lüzumlu ışık ve havayı yönetmelikte tarif
edilen şekilde esasen alınması mümkün olan piyeslerden herhangi bir ışıklık veya hava bacası ölçülerinin
artırılmasını gerektirmez.
Her binanın lüzumlu ışıklık veya hava bacası kendi parseli üzerinde bulunacaktır. Komşu bina ve parselin
ışıklık veya hava bacasından faydalanmak suretiyle bu elamanların yapılmasına ve ölçülerin azaltılmasına izin
verilmez.
Işıklık ve hava bacaları, bunlara ihtiyacı olan kattan itibaren başlatılabilir.
Binaların bitişik olması gereken komşu tarafından yapılacak ışıklarda kirişler gerekirse devam ettirilir. Ancak
bu kısımların duvar ile kapatılma mecburiyeti yoktur. Binaların bitişik olması gereken komşu tarafından
boydan boya ışıklık yapılması halinde, civarın inşaat nizamına aykırı bir görünüm meydana getirmemek üzere,
sokak cephesinde bina yüksekliğince kapatılması mecburidir.
Yapılarda Bulunması Zorunlu Mekanlar
MADDE 5.195.19.1- Konutlarda Bulunması Zorunlu Mekanlar
Her Müstakil Konutta En Az;
- 1 Oturma odası,
- 1 Yatak odası nişi,
- 1 Mutfak veya Yemek pişirme yeri,
- 1 Banyo veya yıkanma yeri,
- 1 Hela bulunur.
- 3 veya daha az odalı konutlarda yıkanma yeri ile hela aynı yerde düzenlenebilir.
- Hol ve koridor genişlikleri (1.10) metreden, bina girişleri (2.00) metreden az olamaz.
Yukarıda belirtilen bu piyesler ile koridor ölçüleri özürlülerinde kullanımını sağlayacak standartlara uygun
olmalıdır.
5.19.2- İşyerlerinde Bulunması Zorunlu Mekanlar
30
Her bir iş yerinde bir adet lavabo yapılması zorunludur. İşyerlerinde bağımsız bölüm içerisinde
düzenlenmemeleri halinde, her bir katta en az bir erkek ve bir kadın helası ile işyerleri giriş holünde tüm
bağımsız bölümleri kapsayan tabela panosu tertiplenecektir.
5.19.3- Umumi Binalarda Koridor Genişlikleri
1- Uzunluğu (20.00) metreye kadar olan koridorlar (2.00) metreden, (20.00) metreyi geçen koridorlar (2.50)
metreden dar olamaz.
2- Resmi Kurumlarca yaptırılacak eğitim binaları, sağlık binaları, spor tesisleri gibi binalarda ilgili
bakanlıklarca onaylanmış projeleri esas alınır. Bu amaçla yaptırılacak özel binalarda, bu yönetmelikte
kendileri ile ilgili verilenler dışında ilgili bakanlıkların yönetmelikleri dikkate alınacaktır.
3- Umumi binalarda, özürlülerin kullanımına uygun en az bir lavabo ve wc yapılması zorunludur. Yapılacak
olan bu mekanların ebatları, (1.40x2.00) metreden az olamaz. Kapısı eşiksiz ve dışa açılır, kapı temiz genişliği
en az (0.95) metre genişliğinde olacaktır.
4- Otel ve motellerde, oda sayısının (%3)’ü ve en az bir odada hijyenik bakım dahil, tekerlekli sandalyelinin
ihtiyaçlarına yanıt verecek şekilde olacaktır. (Bu oranlar %3 hesabında tam sayı esas alınacaktır.)
İç Yükseklikler
MADDE 5.201- Genel olarak iskan edilen katların taban döşeme kaplaması üzerinden, tavan sıva altına kadar olan temiz iç
yüksekliği (2.40) metreden az olamaz.
2- Bina giriş koridorları temiz iç yüksekliği, hiç bir yerde (2.20) metreden az olamadığı gibi bina giriş
koridorlarının kotu, önündeki yaya kaldırımı kotundan da düşük olamaz.
3- Yıkanma yeri, banyo, duş, lavabo yeri, wc, kiler, ofis, antre, koridor, yatak holü, merdiven altı, her türlü iç
ve dış geçitler ile müştemilat binalarında temiz iç yükseklik (2.20) metreden aşağı olamaz.
4- Bodrum katlarda, garaj, kalorifer dairesi, odunluk, kömürlük ve benzeri gibi özellik arz eden yerlerin temiz
iç yüksekliği (2.00) metreden az olamaz.
5- Düğün salonları, her türlü oyun salonları, kahvehane, gazino ve gece kulübü, pastane, birahane, diskotek,
içkili ve içkisiz lokantalar, taverna, bar, internet, sergi salonları vb. halkın toplu olarak uzun süre kaldığı
mahallerin, taban döşemesi üzerinden tavan altına kadar olan temiz iç yüksekliği (3.50) metreden, okul, yurt,
hastane, poliklinik gibi binaların temiz iç yüksekliği (3.00) metreden az olamaz.
6- Mevcut inşaat ve işletme ruhsatlı düğün salonları, oyun salonları, birahaneler, barlar, içkili, içkisiz
lokantalar, kahvehaneler, gazinolar ve benzerlerinin kullanımlarında 5. bentte belirtilen fonksiyonlar dahilinde
değişiklik olması halinde ve sahip değiştirme durumlarında, yeterli düzeyde havalandırılmış olmaları için
iklimlendirme yapılması koşuluyla 5’inci bentteki şartlar aranmaz.
7- Resmi binalarda ilgili bakanlıklarca onaylanmış projeler esas alınacaktır. Bu amaçla yaptırılacak özel
binalarda bu yönetmelikte kendileri ile ilgili verilenler dışında, ilgili bakanlıkların yönetmelikleri dikkate
alınacaktır
8- Ticari alanlarda yapılacak yapılarda zemin kat yüksekliği (6.00) metreyi, normal kat yüksekliği (4.00)
metreyi geçemez.
Pencereler
MADDE 5.21- Binalarda pencere boşlukları toplamı, uygulama projesinde gösterilen mekanların toplam net
döşeme alanının (%12) sinden az olamaz. Yığma yapılarda Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki
Yönetmeliğin ilgili madde şartları aranır. Pencere boşluklarının belirlenmesinde 08.05.2000 tarihli 24043
sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “Binalarda Isı Yalıtımı Yönetmeliği” hükümlerine ve Türk Standartları
Enstitüsü Standartlarına uyulması zorunludur.
Kapılar
MADDE 5.221- Kapı Yükseklikleri:
31
- Ana giriş kapılarında (2.20) metreden.
- Daire girişi, oda ve servis kapılarında (2.10) metreden az olamaz.
- Dükkan giriş kapıları (2.20) metreden az olamaz.
- Garaj kapıları (1.50) metreden az olamaz.
- Odunluk, kömürlük, depo ve benzeri özellik arz eden yerlerin kapı yükseklikleri ise (2.00) metreden az
olamaz.
2- Kapı Genişlikleri:
- Ana giriş kapılarında (1.50) metreden az olamaz.
- Tek aileye mahsus ev yada villalarda bu ölçü (1.00) metreye kadar düşürülebilir.
- Daire ve dükkan kapılarında (1.00) metreden az olamaz.
- Oda kapılarında (0.90) metreden, diğer kapılarda (0.80) metreden az olamaz.
- Döner kapılar, belirtilen ölçülerde yapılacak normal kapıların yanında ilave olarak bulunabilir.
- Garaj veya otopark giriş kapısı (2.50) metreden az olamaz.
- Otopark girişi ile bina ana giriş kapısının aynı yerde düzenlenmesi halinde kapıların toplam genişliği (3.70)
metreden az olamaz.
- Bina giriş koridorları ana merdivene ulaşana kadar en az (1.50) metre genişlikte olacaktır.
- Banyo kapılarında alttan temiz hava girişini tabii olarak sağlayan bir düzen bulunacaktır.
- Eşik yapılması halinde özürlülerin hareketini, yangın çıkışlarını ve benzeri eylemleri engellemeyecek
önlemler alınır.
3- Umumi Binalarda Giriş Kapıları:
Ana giriş kapılarının genişliği en az (2.00) metre olacaktır. Açılan kanatlardan birisi en az (0.95) metre
genişliğinde ve eşiksiz yapılmalıdır.
Umumi binalarda, bina ana giriş kapısına merdivenle ulaşılıyorsa özürlülerin kullanımı için en fazla (%8)
eğimli, en az (1.20) metre genişlikte koruma bordürlü ve korkuluklu rampa yapılacaktır. İç kapılar tamamen
eşiksiz ve en az (0.95) metre genişliğinde olacaktır. Umumi binalarda, bütün kapılar kaçış yönüne açılacaktır.
4- Umumi Binalarda Yangın Kaçış Kapıları:
Yangın durumunda binadaki insanların emniyetli olarak süratle tahliyesi için gereken çıkış sayısı ve çıkış
genişliği “ Binaların Yangından korunması Hakkında Yönetmelik” hükümlerine göre yapılır.
50 kişinin aşıldığı her mekanda, 25 kişinin aşıldığı sinema, tiyatro, bar gibi eğlence yerlerinde ve yüksek riskli
mekanlarda, çıkışlara erişmek için en az 2 kapı bulunacaktır.
Kişi sayısı 500 kişiyi geçerse en az 3 çıkış, 1000 kişiyi geçerse 4 çıkış olacaktır. Kapılar birbirinden
olabildiğince uzakta olacak ve iki kapı hiçbir noktadan 45 dereceden daha dar bir açı ile görünmeyecektir.
Bütün yapılarda;
- Kapı yükseklikleri : (2.10) metreden,
- Kapı genişlikleri: Bina giriş kapılarında ve yangın merdivenlerine açılan kapılarda (1.50) metreden, kapıların
çift kanallı olması halinde 1 kanat (1.00) metreden.
- Daire giriş kapılarında (1.00) metreden, diğer mahallerin kapılarında (0.90) metreden az olamaz.
- Döner kapılar, belirtilen ölçülerde yapılacak normal kapıların yanında ilave olarak bulunabilir.
- Kapılarda eşik yapılamaz. Eşik yapılması zorunlu hallerde özürlerinin hareketini yangın çıkışlarını ve benzeri
eylemleri engellemeyecek önlemler alınır.
5- Komşu Parsele Cephe Açılması:
Bitişik ve blok nizama tabii binalarda komşu parsel sınırı üzerindeki bitişik duvarlarda pencere ve kapı
açılamaz.
Merdivenler
MADDE 5.23- “Bu yönetmelikte sözü geçen umumi binalar ile ikiden fazla katı olan ev ve apartmanların
ahşap olmayan en az bir ana merdiveni olacaktır. Merdivenlerin her iki tarafında da özürlüler ile ilgili Türk
Standartları Enstitüsü standartlarına uygun korkuluk ve küpeşte yapılması, ayrıca sahanlık ve merdiven
döşemelerinde ve kaplamalarında da standartlara uyulması zorunludur.”
32
Merdiven evlerinin bina cephesinden, çatıdan veya ışıklıktan doğrudan ışık alması ve merdivenlerin ana
merdiven ölçülerinde çatıyla ve bodrumla irtibatlandırılması zorunludur. İki kat h:6.50 metre olan konutlarda
ana merdiven ölçülerinde çatıyla irtibatlandırılması zorunlu değildir.
1- Merdiven Kolu ve Sahanlık Genişlikleri:
Yukarıda belirtilen binalarda ve 4'ten fazla dairesi bulunan apartmanlarda merdiven kolu ve sahanlık
genişlikleri (1.20) metreden, diğer binalarda (1.50) metreden az olamaz. Bu ölçüler tek aileye mahsus evlerde
(0.90) metreye, çatı araları ve bodrum katlarıyla, servis merdivenlerinde (0.70) metreye kadar indirilebilir.
Merdiven tanziminde her 18 rıhtan sonra ara sahanlık bırakılacaktır. Tek kollu merdivende ara sahanlık
yapılacaktır.
2- Merdiven Basamaklarının Ölçüleri:
Basamak genişliği 2 a + b = 60 ila 64 formülüne göre hesaplanır.
Formüldeki (a) basamak yüksekliğini gösterir ve asansörü olmayan binalarda (0.16) metreden, asansörlü
binalarda (0.18) metreden fazla olamaz. Formüldeki (b) basamak genişliğini gösterir ve (0.28) metreden az
olamaz.
Balansmanlı merdivenlerde basamak genişliği en dar kenarda (0.15) metre olacak, bu genişlik basamak
ortasında (0.28) metreden az olamaz.
Binalarda, son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı çatı arası mekanlarına çıkan merdivenlerde yukarıdaki
şartlar aranmaz.
İmar Kanunu ile plan ve yönetmelik hükümlerine göre korunması mümkün olan binalarda kat ilavesi halinde,
mevcut merdivenler bu madde hükümlerine uymadığı takdirde, bu konuda yapılacak işlemi saptamaya ilgili
belediyesi yetkilidir.
3- Umumi Binalarda Merdiven Ölçüleri:
Umumi binaların merdiven kolu genişliği (1.50) metreden az olamaz. Merdivenlerin her iki yanında korkuluk
bulunmalıdır. Yönetmelikte oluşturulması zorunlu tutulan merdivenler dışında tertiplenen merdivenlerin kol
genişliği (1.20) metreden az olamaz.
Umumi binalarda basamak genişliği ve yüksekliği:
- İç merdivenlerde rıht yüksekliği: (0.16) metreden fazla
- Dış merdivenlerde rıht yüksekliği: (0.15) metreden fazla
- İç merdivenlerde basamak genişliği: (0.30) metreden az
- Dış merdivenlerde basamak genişliği: (0.30) metreden az olamaz.
Balansmanlı merdivenlerde, en dar kenarda basamak genişliği (0.15) metre olacaktır. Bu genişlik basamak
ortasında (0.30) metreden az olamaz.
Kat ve ara sahanlıklar: Umumi binalarda kat ve ara sahanlıkların genişliği, merdiven kolu genişliğinden az
olamaz.
4- Kullanım Değişikliği Yapılmasında Merdiven:
Umumi binaya dönüştürülmesi için inşaat tadili yapılması istenilen mevcut binalardaki merdiven ölçüleri,
yukarıdaki ölçülere uygun hale getirilmeden tadiline izin verilmez.
Korkuluklar
MADDE 5.24- Her türlü binada; balkon ve teras etrafında, 5'ten fazla basamağı bulunan açık merdivenlerde,
kotu (0.90) metreden az olan pencere boşluklarında, döşeme kotundan itibaren en az (0.90) metre yüksekliğe
kadar teknik şartlara uygun olarak korkuluk yapılması mecburidir.
Binaların yol cephelerinde, her ne sebeple olursa olsun daha önce ön bahçelerin yaya kaldırımı seviyesine göre
(0.50) metreden daha aşağıda teşekkül ettiği hallerde, yol kenarına bahçe duvarı yapılmadığı takdirde korkuluk
yapılması mecburidir.
YANGIN MERDİVENLERİ (15.10.2010-342 MBBMK)
MADDE:5.25: (İmar Komisyonunca düzenlenmiş hali)
Resmi Gazetenin 09.09.2009 tarih ve 27344 sayılı sayısında yayınlanan “Binaların Yangından Korunması Hakkında
Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” hükümlerine uyulması zorunludur.
a) Yangın Merdivenleri:
33
Yangın merdiveni kitle içinde veya dışında komşu parsel sınırına (1.50) metreden daha fazla yaklaşmamak kaydıyla açık
veya kapalı, yüksek katlı binalarda tamamen kapalı olarak düzenlenir. Ancak, ilgili idarenin izni alınarak açık da
yapılabilir. Kagir veya betonarme olarak ilgili standartlara uygun, yangına dayanaklı ve kaygan olmayan malzemeden
inşa edilen yangın merdivenleri kitle içinde tertiplendiğinde ısıya ve dumana karşı yalıtılmış, kapalı bir hacimde
düzenlenir.
Yangın merdivenleri, çatı ve tabii zemine ulaşacak ve kaçış emniyetini sağlayacak şekilde tesis edilir. Yangın
merdiveninin genişliği (Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair
Yönetmelik) hükümlerine tabidir. Umumi ve yüksek katlı binalarda (1.20) metreden, diğer binalarda ( 0.90) metreden az
olamaz.
Basamak genişliği (0,25) metreden az, yüksekliği (0,175) metreden fazla olamaz.
Merdiven basamaklarının her iki tarafından yangına dayanıklı malzemeden yapılmış korkuluk ve küpeşte bulunur.
2- Kaçış Yolları:
Yapıda tahliye anında yangın merdivenine ve çıkışta ulaşılmasını sağlayan, yüksek katlı ve umumi binalarda
herhangi bir genel çıkıştan ayrı olarak düzenlenen, ışıklı ve sesli yönlendirme elemanlarının bulunduğu kaçış
yolları tesis edilmesi zorunludur.
Yangın merdivenleri yapının en uzak noktasından ulaşım mesafesi 30.00 metreyi geçemez.
Yangın merdiveni yapılması zorunlu olmayan umumi binalarda da kaçış yolları tesis edilir.
3- Kapılar:
Yangın merdivenine ve kaçış yollarına açılan kapı kanatlarının kaçış yönüne açılacak, kendiliğinden
kapanacak, duman sızdırmayacak şekilde ve ısıya dayanıklı malzemeden tesis edilmesi gerekir. Bu kapılarda
eşik yapılamaz.
4- Yangın Dolabı:
Kat alanı 150 m2’den fazla ve birden fazla katı olan umumi binalardan ve iskan edilsin veya edilmesin bodrum
katlar dahil 5 ve daha fazla katlı binalarda, her katta yangın musluğu ve donatısı olan bir yangın dolabı
yapılması zorunludur.
Kat alanı (800) m2’nin üzerindeki binalarda ise har katta en az iki yangın dolabı olacaktır.
Yangın muslukları, hacimleri 5.29. maddede belirlenen su depoları ile irtibatlandırılır.
5- Diğer Önlemler:
Bina dışında ana caddeden ulaşılabilecek en uygun yerde itfaiyenin kendi aracının su bağlantısı yapılabileceği
boru sistemi tesis edilir.
Umumi binalar ve tüm yüksek katlı binalarda özürlü, yaşlı ve çocukların yangından kaçışını sağlayan ısıya
dayanıklı malzemeden imal edilmiş yangın kaçış hortumu ve bu gibi önlemler alınır.
Bitişik nizama tabi parsellerde komşu parseldeki yapıyla ortak yangın merdiveni düzenlenebilir.
6- Resmi Gazete’nin 09.09.2009 tarih ve 27344 sayılı sayısında yayınlanan “Binaların Yangından Korunması
Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” hükümlerine uyulması zorunludur.
Asansörler
MADDE 5.26- Zemin kotundan itibaren kat adedi 4’ten fazla olan yapılar ile bodrumda iskan edilen katlarla
birlikte beş ve daha fazla katlı yapılarda bodrumdan başlayan ve giriş dahil tüm katlara hizmet veren asansör
yapılması zorunludur. Yapı sahibince istenirse daha az katlı yapılarda da asansör yapılır.
Asansör kabinin dar kenarı (1.20) m ve alanı (1.80) m2’den, kapı genişliği ise (0,90) m’den az olmaz.
Asansörün önü sahanlık genişliği, asansör kapısı sürgülü ise en az (1,20) m, asansör kapısı dışa açılan kapı ise
en az (1,50) m olmalıdır.
Türk Standartları Enstitüsü standartlarının yukarıdaki ölçü ve miktardan küçük olması halinde bu madde
hükümleri geçerlidir.
Kullanılabilir katlar alanı 800 m2’den ve kat adedi birden fazla olan umumi binalarda en az 1 adet asansör
yapılması zorunludur. Ayrıca kat alanı 800 m2’den ve kat adedi 3’ten fazla olan umumi binalarla, 10 kat ve
üstü binalarda daire sayısının 10 daireyi geçmesi halinde yukarıdaki esaslara uygun 2 adet olmak üzere
binanın tipi, kullanım yoğunluğu ve ihtiyaçlarına göre belirlenecek sayıda asansör yapılması zorunludur. Bu
asansörlerden en az bir tanesinin herhangi bir tehlike anında, arıza veya elektriklerin kesilmesi halinde zemin
kata ulaşıp kapılarını açacak, yangına dayanıklı malzemeden yapılmış, şaft içinde, duman sızdırmaz nitelikte,
kesintisiz bir güç kaynağından beslenecek şekilde tesis edilmesi gerekmektedir.
34
Binalarda usulüne göre asansör yapılmış olması, bu yönetmelikte belirtilen şekil ve ölçülerde merdiven
yapılması şartını kaldırmaz.
Asansör yapılması ve işletilmesi ile ilgili hususlarda yukarıdaki hükümlerde dikkate alınarak yürürlükteki
“Asansör Yönetmeliği” ve Türk Standartları Enstitüsü standartları hükümlerine uyulur.
Bacalar
MADDE 5.27- Binalarda baca yapma koşulları aşağıda belirtilmiştir.
Kaloriferli binaların konut olarak kullanılan bağımsız bölümlerinin oturma ve yatma hacimlerinin en az
birinde ve sıcak su tesisatı bulunmayan banyo ve mutfaklarında; sobalı binalarda ise hela ve koridor hariç tüm
piyeslerde duman bacası yapılması zorunludur.
Kaloriferli umumi binaların her katında en az (1) adet duman bacası yapılması gerekmektedir.
Konut olarak kullanılan sobalı binaların ticari kullanışlı bağımsız bölümlerinde birer adet duman bacası
yapılması zorunludur.
Bacaların T.S.E. standartlarına uygun olarak yapılması zorunludur.
Şönt baca yapılamaz.
Şofben, kombi cihazı ve bu gibi ısıtma araçları hayati tehlike arz edecek şekilde yerleştirilemez ve
havalandırmadan uzak olan piyeslerde, banyo ve wc’lerde yer alamaz.
Sınırları ilgili idare tarafından belirlenecek doğal gaz uygulama bölgeleri içinde inşa edilecek, iskan edilebilir
bodrum katlar dahil 5 katlı binaların mutfaklarında, doğalgazla her cihaz bir müstakil baca yapılması
zorunludur. Mutfak kokularını atmak için 2 ayrı şönt baca yapılması zorunludur.10 katın üzerindeki binalarda
aynı baca sistemi yapılmakla birlikte hermetik cihaz kullanılacaktır.
Kat kaloriferi kazanı mutfak dışında özel bir bölmeye konulduğunda bu mahallin en az (6) m3 hacminde
olması, bina dış cephesinden havalanması ve bir müstakil bacanın bulunması gerekir.
Isıtmada denge bacalı sistemde olmayan doğalgaz sobalarının kullanılması halinde, her sobanın yukarıda
belirlenen esaslara göre düzenlenen ayrı bir bacaya bağlanması gerekir.
Portikler
MADDE 5.28- Genel olarak portik bırakılması gereken yerlerde, portik yüksekliği (3.50) metre derinliği ise
(4.00) metredir. Ancak civarın teşekkül tarzı ve mevkii özellikleri dolayısıyla bu miktarlar belediyece
değiştirilebilir.
Su Depoları, Sıhhi Tesisler ve Fosseptikler
MADDE 5.291- Bu yönetmelikte belirtilen umumi yapılarda ve yüksek katlı yapılarda 15 m3 altında olmamak üzere,
yapının kullanma amacı, günlük su ihtiyacı, seçilen yangın söndürme sistemi gibi kriterlere ve ulusal ve
uluslararası standartlara uyulmak ve gerekli drenaj ve yalıtım tedbirleri alınmak şartıyla hacmi belirlenen su
deposu bulundurulması zorunludur. Diğer konut tipi binalarda ise yeterli büyüklükte su deposu ve hidrofor
yeri ayrılır, yapı sahibinin isteğine bağlı olarak mekanik tesisat projelerine işlenerek tesis edilir. Su depoları,
gerekli drenaj ve yalıtım tedbirleri alınarak binanın bodrum ya da çatı katında tertiplenebileceği gibi, aynı
koşulları taşımak şartıyla, bina alanı dışında ön, yan ve arka bahçelerde toprağa gömülü şekilde de
yerleştirilebilir.
Ayrıca iş hanı, büro, çarşı, pasaj, mağaza gibi binalarla, otel ve benzerlerinden en çok 25 kişiye; sinema,
tiyatro gibi umumi binalarda ise en çok 50 kişiye, en az 1 kadın ve 1 erkek ve özürlüler içinde en az 1 kadın,1
erkek olmak üzere standardına uygun wc, pisuar ve lavabo yapılması gereklidir.
Kalorifer daireleri ve bacalar ısıtma ve buhar tesisleri “Mevcut Binalarda Isı Yalıtımı İle Yakıt Tasarrufu
Sağlanması ve Hava Kirliliğinin Azaltılmasına Dair Yönetmelik” ile “Binalarda Isı Yalıtımı Yönetmeliği”
hükümleri ve “Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği” uygun olarak düzenlenir.
2- Genel olarak pis su kuyuları ile fosseptikler komşu hudutlarına (5.00) metreden fazla yaklaştırılmaz. Ancak
bahçe mesafelerinin müsait olmaması halinde özellikle bitişik yapı nizamına tabii yerlerde fenni ve sıhhi
mahzur bulunmadığı takdirde bu mesafeli azaltmaya veya birkaç komşuya ait fosseptikleri bir araya veya
bitiştirerek yapmaya belediyesi yetkilidir.
35
Özellik arz eden yapılarda, İtfaiye Daire Başkanlığı’nın görüşüne göre depo yapılacaktır.
Paratonerler
MADDE 5.30- İçinde patlayıcı madde bulunduran yerlerle sivri tesis (bayrak direği, anten vb.), resmi binalar
ile 10 kat ve üzeri yapılarda yetkili elektrik mühendisi tarafından projelendirilerek paratoner konulması
mecburidir.
SIĞINAKLAR (15.10.2010-342 MBBMK)
MADDE:5.31:
Sığınaklarla ilgili hususlarda 06.03.1991 tarih ve 20806 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan değiştirme yönetmeliği ile
değişik 25.08.1988 tarih ve 19910 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Sığınak Yönetmeliği
Hükümleri’ne, 29.09.2010 tarih ve 27714 Resmi Gazete’de yayımlanan “3194 Sayılı Kanuna Göre Düzenlenmiş
Bulunan İmar Yönetmeliklerine Sığınaklarla İlgili Yönetmelikte Değişiklik Yapılması Hakkındaki Yönetmelik
Hükümlerine uyulacaktır. Sığınak Yönetmeliğinde değişiklik yapılması halinde tüm değişikliklere uyulacaktır.
Müştemilatlar
MADDE 5.32- Binaların müştemilat kısımları mümkün ise binanın bodrumunda, aksi halde bahçede
tertiplenir. 4 tarafı yol ile çevrili istisnai parseller dışında esas binaların yol tarafındaki cephe hatlarına tecavüz
eden müştemilat binası yapılamaz. Bu gibi istisnai parsellerde müştemilat binalarının yapılacağı yerin tayinine
Belediyesi yetkilidir.
Müştemilat binalarının:
1- Dar kenarı (4.00) metreden en yüksek noktasının tabi zeminden yüksekliği (2.50) metreden fazla olamaz.
2- Esas binaya bitişik oldukları takdirde komşu hudutlarına aksi halde esas binaya uzaklıkları 5.02. maddede
belirtilen miktarlardan az olamaz.
3- Yapı cinsleri ahşap olamaz.
4- Parsel durumu müsait olduğu takdirde esas binanın inşaasından öncede yapılması mümkündür.
5- Kapıcı dairesi, garaj, odunluk, kömürlük, depo, mutfak, çamaşırhane, benzeri hizmetler için olup, maksadı
dışında kullanılamaz.
6- TEDAŞ tarafından gerekli görülen trafo yerlerinin, TAKS ve KAKS miktarları belirlenmiş yerlerde inşaat
emsaline dahil edilmeden kabulü, ön ve yan bahçe mesafeleri dışında kalmak, başka amaçla kullanılmamak
şartıyla uygundur.
Kapıcı Dairesi ve Bekçi Odası
MADDE 5.331- Kapıcı Dairesi Ayrılacak Binalar:
Konut olarak kullanılacak kaloriferli veya kalorifersiz binalardır. Bu binaların 12 daireden fazla olanlarında
kapıcı dairesi yapılması mecburidir.
2- Bekçi Odası Ayrılacak Binalar:
İşyeri ve büro olarak kullanılacak kaloriferli veya kalorifersiz binalardır bu binaların brüt 1500 m² den fazla
olanlarında bekçi odası yapılması da mecburidir.
3- Kapıcı Dairelerinin ve Bekçi Odalarının Ölçü ve Nitelikleri:
a) Kapıcı dairelerinin ve bekçi odalarının taban döşemesi üst seviyesinin tabii zemine (0.50) metreden fazla
gömülü olmayacaktır.
b) Kapıcı daireleri doğrudan ışık ve hava alabilecek şekilde düzenlenecektir. Kapıcı dairelerinin bina içinde
düzenlenmesi durumunda en az 30 m² inşaat alanı olmak üzere, her birisi en az (7.00) m² ve dar kenarı (2.50)
metre olmak üzere, iki yatak odası ve (9.00) m² den az olmamak üzere bir oturma odası, en az (3.00) m²
mutfak ve banyo veya wc ve duş yerinden oluşması gerekir.
Kapıcı dairelerinin bina dışında düzenlenmesi durumunda en çok 40 m² inşaat alanında yukarıdaki ölçüleri
sağlayacak bir yatak odası, bir oturma odası, mutfak ve banyo veya wc ve duş yerinden oluşması sağlanacak.
36
c) Bekçi odası en az (6.00) m² büyüklüğünde ve doğrudan ışık ve hava alacak şekilde düzenlenecek ve en az
(1.50) m²’lik bir wc olacaktır.
Bahçe Duvarları
MADDE 5.341- Bahçe Duvarları:
Bahçe duvarlarının yüksekliği, binaların yol tarafındaki cephe hatlarının önünde 0.50 metreyi gerisinde ise
2.00 metreyi geçemez. Ayrıca üzerilerine yükseklikleri 1.00 metreyi aşmayan parmaklık yapılabilir.
Fazla meyilli yerlerde uygulanacak şekli takdire belediye yetkilidir. Okul, hastane, ceza evi, ibadet evi, elçilik,
sefarethane, açık hava sineması ve benzerleri gibi özellik arz eden bina ve tesislerin bahçe duvarları ile sanayi
bölgelerinde yapılacak bahçe ve çevre duvarları bu madde hükmüne tabi değildir. Zemin katlarda dükkan
yapılmasına izin verilen yapılarda, yaya kaldırımı ile aynı seviyedeki ön bahçeler yayaya açık
bulundurulacaktır. Bu bahçelerde yayaların can emniyetini tehlikeye düşürecek duvar ve manialar yapılamaz.
2- Bahçe Duvarı Yapımı Yasak Olan Yerler:
Yaya bölgelerinde parsellerin yollara bakan bahçelerinde hiçbir suretle bahçe duvarı yapılamaz. Zemin
katlarda dükkan yapılmasına müsaade edilen yapılarda yola bakan bahçelerde bahçe duvarı veya yaya trafiğini
tehlikeye düşürecek engeller yapılamaz. Bahçe duvarlarının temelleri istinat duvarı olarak dahi yapılsalar
bunların temel kısımları yola tecavüz edemez.
3- İstinat Duvarı Yapılacak Yerler:
Dik eğimli ve tehlike gösteren veya bahçe seviyesi yola göre en az 3.00 metre yüksek olan parsellerde projesi
yapılmak ve ilgili Belediyesi’nce onaylanarak ruhsat verilmesi koşulu ile istinat duvarı yapılması zorunludur.
Bina Katları İle İlgili Hükümler
MADDE 5.355.35.1- Bodrum Katlar
Bodrum katlarla ilgili olarak 5.13. maddede belirtilen hükümlere uyulur.
Ticaret bölgeleri ve katlı otopark binalarında bodrum kat adedi her hangi bir sınırlandırmaya tabi değildir.
Bodrum katlarda konut amaçlı iskan edilen bölümler, düzenlenmiş zemine (0.50) metreden fazla
gömülemezler.
Bodrum katlarda, bağımsız bölüm dışında kalan alanların, ortak bir kullanıma tahsis edildiği bina projesinde
de ayrıca belirtilir. Bu ortak mahallerin ana merdiven ile irtibatlandırılması zorunludur.
Bodrum katların hangi şartlarda kullanım amaçlarının ne olabileceği yukarıdaki fıkrada belirtilmiş olup;
1- Bodrum katta bir dairenin iskan edilebilmesi için en az iki odasının ve bir mutfağının taban döşeme kotu,
düzenlenmiş zemine (0.50) metreden fazla gömülü olamaz.
2- Kalorifersiz ve Doğalgaz kullanmayan binaların bodrum katlarında, her daire için en az (2.50) m²’lik
odunluk, kömürlük veya depo ayrılması zorunludur. Binanın bodrum katı yapılmadığı takdirde katta her daire
için (2.50) m² kömürlük tertiplenebilir.
3- Binanın ortak mahalli olarak tertiplenen hacimler, sadece dışarıdan irtibatlandırılmayıp, ortak mahaller veya
ana merdiven ile de irtibatlandırılmak zorunludur.
4- Bodrum ve zemin katlarda işyeri niteliğinde bağımsız bölüm düzenlenmesi halinde, bu kısımdaki konutlara
ait ortak mahallere kapı, pencere ve hava menfezi açılamaz.
5- Apartman umumi giriş holü genişliğinin en az (2.00) metre, bina umumi giriş kapısının bina cephesinden
(3.00) metre içeride olması halinde, işyeri girişleri bu holden yapılabilir. Fazla meyilli yollarda, apartman
umumi girişinin bodrum kattan düzenlendiği hallerde yaya kaldırımından itibaren en az (2.20) metre
yükseklik, (3.00) metre genişlik bırakmak suretiyle elde edilecek mahalden işyeri girişleri yapılabileceği gibi
bina umumi girişi de yapılabilir.
37
6- Sinema, tiyatro, konferans salonu, düğün salonu, gece kulübü, sauna, sıhhi banyo, dershane, kurs,
kahvehane vb. halkın toplu olarak bulunduğu mahaller bu yönetmelikte kendileri ile ilgili olarak düzenlenen
şartları sağlamak kaydıyla bodrum katlarda yapılabilir.
7- Ayrık veya bitişik nizam yapılarda arka bahçe ve iç bahçe ana merdiven veya ortak mahaller ile
irtibatlandırılmak zorundadır.
8- Bodrum kapısı tamamen tretuvar üzerinde kalan fazla meyilli yollar dışında yapılacak ön bahçesiz
binalarda, yol cephesinde bodrum girişi yapılamaz.
5.35.2- Asma Katlar
1- Genel Esaslar:
Asma kat uygulamasında esas olan, ayrı bir bağımsız bölüm oluşturmadan, yapıldığı bağımsız bölümün iç
yüksekliği içerisinde o bağımsız bölümün taban alanının en fazla 2/3’ü oranında oturumu alanına sahip
eklentisi olmasıdır. Asma katta oluşturulan bu eklentiler ana merdiven ile irtibatlandırılamaz, kendi bağımsız
bölümü ile direkt irtibatlıdır. Asma katı oluşturan 2/3 oranındaki döşemenin dışındaki 1/3 oranındaki boşluk
ancak tek parça olarak ve yola bakan cephelerde bina cephe hattına (3.00) metreden fazla yaklaşmamak
koşullarıyla tertiplenir. 1/3 oranındaki boşluk toplam inşaat alanı kapsamı dışındadır. Yukarıdaki yapılanmalar
dışında diğer katlarda da dubleks yapı koşulları kapsamında asma kat yapılabilir.
2- Kullanma Koşulları:
Konut kullanım alanlarında yapılabilen asma katlar eklentisi oldukları kullanım amacına uygun olarak ticari ve
konut amaçlı olabilirler. Ticari kullanım alanlarında sadece ticari amaçlı kullanılabilirler. Konut kullanım
alanlarında Yönetmeliğin 5.20. maddesinin 1.bendindeki şartların sağlaması zorunludur.
5.35.3- Zemin Katlar
1- Genel Esas:
Zemin kat döşeme seviyeleri, röper noktasının alındığı parsel cephesindeki yolun meyilli olmaması halinde
(±0.00) kotu altına düşürülemez ve (+1.00) (yüksek zemin katlarda maksimum 0.75 metre) kotunun üzerine
çıkarılamaz. Diğer kısımlarda asma kat hükümleri kapsamında uygulanan kat adedine bağlı en fazla bina
yüksekliğini aşmamak üzere yukarıdaki hüküm dışında uygulama yapılabilir.
2- Meyilli Yollarda Uygulama:
Zemin kat döşeme seviyeleri röper noktasının alındığı parsel cephesindeki yolun ve varsa diğer yolların
meyilli olması halinde bu yollar hizasındaki bina cephe hatları hiçbir noktada yol seviyesini (1.00) m.den fazla
aşmamak koşulu ile kademelendirme yapılabilir.
5.35.4- Normal Katlar
Normal katlar; İmar Planı’nda belirlenen kullanım amacı dışında kullanılmamak üzere bodrum, zemin, asma
ve çekme (çatı katı) katların hükümleri dışında ve bu yönetmelikçe belirtilen yükseklik, bina bölüm ve bölüm
içi hükümlerini yerine getirerek tertiplenebilir.
Şantiye Binaları
MADDE 5.36- Esas binanın ruhsatı alınmadan şantiye binası yapılamaz.
Gereksinmelere göre belirli bir süre içinde yapılıp yıkılması gereken şantiye binaları bu yönetmelikte
belirlenen ölçülere ve yapı iznine tabi değildir. Şantiye binalarının bulunduğu parsel içinde yapılması gereken
esas bina ve müştemilat binası şartlarına tamamen uyması halinde yıktırılması gerekmez. Gerekli işlemlerin
tamamlanması koşuluyla muhafaza edilmesi mümkündür. Aksi halde esas binaya kullanma izni verilebilmesi
için şantiye binasının yıktırılmış olması şarttır.
38
ALTINCI BÖLÜM
ÖZEL HÜKÜMLER İÇEREN MEKANLAR VE BİNALAR
Genel Hükümler
MADDE 6.01- Özel hükümler içeren mekanlar ve binalar, konut bölgelerinde yapıldığında, giriş katında veya
giriş katından en fazla bir kat aşağıda yapılabilir. Daha alt katlarda veya normal katlarda yapılamaz. Diğer
bölgelerde yapıldığında ise zemin katta, normal katta veya giriş ve çıkışların sağlandığı kattan en fazla bir kat
aşağıda yapılabilir.
Özel hükümler içeren binaların özürlülerin de ulaşmasını ve kullanmasını sağlayacak şekilde özürlülerle ilgili
Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uygun olarak yapılması zorunludur.
Yönetmeliğin 5.19.3. maddesinin 2. bendi ile 5.20. maddesinin 7. bendinde belirtilen hükümler geçerlidir.
Bu gibi yapıların kat planlarında kullanılan tüm mekanların (tekrar var ise en az bir örneğinin) tefrişleri
yapılacak ve kişi kapasitesi belirtilecektir.
“Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik” hükümlerine uyulacaktır.
Özel Öğretim Kurumları
MADDE 6.02Özel öğretim kurumu: Gerçek kişiler, özel hukuk tüzel kişileri veya özel hukuk hükümlerine göre yönetilen
tüzel kişiler tarafından açılan okul öncesi eğitim, ilköğretim, ortaöğretim kurumları ve bu düzeyde haberleşme
ile öğretim yapan kuruluşlar, motorlu taşıt sürücüleri kursu, çeşitli kurslar, dershaneler, öğrenci etüt eğitim
merkezleri ve benzeri kurumlarla diğer okulları kapsar.
Özel öğretim kurumlarına ait binalarda:
1- Derslik Pencerelerinin Alanı:
Derslik pencereleri, derslik taban alanının (% 18) inden aşağı olamaz.
2- Dersliklerde Öğrenci Başına Düşen Kullanım Alanı:
Dersliklerde öğrenci başına düşen kullanım alanı (1.20) m2’den az olamaz.
3- Derslik Kapıları:
Derslik kapılarının genişliği en az (0.90) metredir. Derslik kapılarının genişliği (1.40) metre ve daha fazla
olursa kapılar çift kanatlı yapılır.
Derslik kapıları koridora doğru açılmalıdır. Çift taraflı derslik bulunan koridorlarda kapılar karşılıklı
açılmamalıdır. Derslik kapısı derslik içinde ön sıra ile yazı tahtası arasında olmalıdır.
4- Merdivenler:
Bu tür binaların ana merdivenleri, öğrencilerin bir anda rahatlıkla geçmelerine uygun olmalıdır. Merdivenler
üç veya daha fazla basamaklı ise kenarlarında korkuluk bulunmalıdır.
Kurum ana merdivenlerinin genişliği binaya verilen toplam kontenjana göre;
a) 500 kişiye kadar; her 100 kişi için (0,50) metre
b) 1000 kişiye kadar, 500 kişiye kadar olan genişliğe ek olarak her 100 kişi için (0.30) metre
c) 1000 kişiden fazlası için 1000 kişiye kadar olan genişliğe ek olarak her 100 kişi için (0.20) metre ayrılmak
suretiyle hesap edilir.
Merdivenler, toplam genişlikten az olmamak şartıyla birden fazla yapılabilir.
5- Derslik Tavan Yüksekliği:
Bu tür binaların derslik, laboratuar, işlik ve benzeri eğitim-öğretim birimlerinde tavan yükseklikleri kiriş altına
kadar bitmiş net (2.50) metre, tavana kadar net (3.00) metreden az olmamalıdır.
Özel öğretim kurumu olarak kullanılmak amacıyla yapılmadığı halde, bu amaçla kullanılmak istenen binalarda
bu ölçülerin az olması halinde kontenjan hesabıyla öğrenci başına (4.00) m3 hacim düşecek şekilde yapılır. Her
halükarda tavan yüksekliği temiz (2.40) metreden az olamaz.
6- Koridorlar:
Bu tür binaların koridorları;
a) Tek taraflı sınıf kapısı açılan koridorlarda;
39
- Koridora bir sınıf kapısı açılıyorsa en az (2.00) metre.
- Koridora açılan sınıf kapısı birden fazla ise en az (2.50) metre.
b) İki taraflı sınıf kapısı açılan koridorlarda en az (3.00) metre genişlikte olmalıdır.
7- WC, Lavabo ve Pisuarlar:
Bu tür binalarda;
- Her 30 öğrenci için bir wc,
- Her 80 öğrenci için bir lavabo,
- Her 30 öğrenci için bir pisuar veya bir wc,
- Her 20 bayan öğretmen için bir wc, bir lavabo
- Her 20 erkek öğretmen için bir pisuar veya bir wc, ayrılır.
WC ve lavabolar kurumda öğrenim gören kız ve erkek öğrencilerin sayısına göre kız ve erkekler için ayrı ayrı
düzenlenir. Özel okullarda kız ve erkeklere ayrılan en az iki öğrenci ve en az iki öğretmen wc’si bulunur.
Bu tip binalarda özürlülerin kullanımına uygun bir erkek ve bir kadın için en az bir lavabo ve wc yapılması
zorunludur. Yapılacak olan bu mekanların ebatları (1.40x2.00) metreden az olamaz. Kapısı eşiksiz ve dışa
açılır, kapı temiz genişliği en az (0.95) metre genişliğinde olacaktır.
Diğer hususlarda Milli Eğitim Bakanlığı’na ait Standartlar Yönergesindeki hükümlere uyulacaktır.
“Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik” hükümlerine ve diğer yönetmelik hükümlerine
uyulacaktır.
Pasajlar Kapalı Çarşılar ve Çok Katlı Mağazalar
MADDE 6.031- Tanımlar :
a) Pasaj uygulaması: Pasajlar, birden fazla yollara veya başka bir kullanıma veya tapuda tescil edilmek
koşulu ile komşu bir parsel üzerinde aynı nitelikteki başka bir binaya geçiş sağlayan çarşılar olup,
bünyesindeki işyerlerinin ayrı ayrı bağımsız bölüm numarası alması zorunludur.
b) Kapalı çarşı uygulaması: Kapalı çarşılar, bir veya daha fazla giriş-çıkışı olan çarşılar olup, bünyesindeki
işyerlerinin ayrı ayrı bağımsız bölüm numarası alması zorunludur.
c) Çok katlı mağaza uygulaması: Çok katlı mağazalar, bir veya daha fazla girişi olan, bünyesinde tek bir
mağaza veya değişik amaçlı satış birimleri ile sosyal içerikli mekanlar bulunan, tek bir işletmeye ait işyeri
olup tek bir bağımsız bölüm numarası alması zorunludur.
2- Giriş ve Çıkışlar:
a) Pasajlarda her biri en az (1.50) metre genişliğinde, en az iki giriş-çıkış yapılacaktır. Açılan kapı
kanatlarından birisi en az (0.95) metre genişliğinde ve eşiksiz olacaktır.
b) Kapalı çarşılarda ve çok katlı mağazalarda toplam inşaat alanı (500.00) m2’yi geçmediği takdirde en az
(2.00) metre genişliğinde bir giriş çıkış yapılması,
c) Kapalı çarşılarda ve çok katlı mağazalarda toplam inşaat alanı (500.00) m2’yi geçtiği takdirde, her biri en az
(1.50) metre genişliğinde, en az iki ayrı veya (3.00) metre genişliğinde bir giriş-çıkış yapılması.
d) Giriş-çıkışlar farklı kat ve kotlarda tertiplenebilir.
e) Diğer bölümleri büro, otel gibi işyeri ve /veya konut kullanımlı olan binalar içinde düzenlendikleri takdirde,
diğer işyeri bölümleri ile konut bölümlerinin giriş ve çıkışları pasajların, kapalı çarşıların veya çok katlı
mağazaların bünyesi içinde tertiplenemeyeceği gibi bu kullanımlar konut giriş çıkışı ile irtibatlandırılamazlar.
Ancak büro, otel gibi işyeri kullanımlarının giriş ve çıkışları, bu işyerlerinin dolaşım alanları ile
irtibatlandırılabilir.
f) Kaçış kapılarının sayısı ve genişliği, “Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik”
hükümlerinde belirlenen ölçülerde yapılacaktır.
3- İç Yükseklikler:
Pasajların ve kapalı çarşıların kat yüksekliği net (3.50) metreden az olamaz.
4- Dolaşım Alanları:
40
a) Yaya dolaşım alanlarının genişliği, her ayrı katta ve kattaki her ayrı koridor tertibinde, koridor aksından
ölçülmek koşulu ile (30.00) metre uzunluğa kadar (3.00) metreden; (30.00) metreden uzun olanlarda (3.50)
metreden az yapılamaz.
b) Çok katlı mağazalarda dolaşım alanı tertibi serbesttir.
c) Pasajlarda, bulunduğu kattaki pasaj boyunun 1/3 ‘ünü geçmemek, pasaj genişliğinden dar olmamak ve en
çok üç dükkan açılmak şartı ile cepler teşkil olunabilir. Yukarıdaki oran dahilinde teşkil olunan ceplere üçten
fazla dükkan açılması istendiğinde cep ölçüleri en az (6.00x6.00) metre ebadında tertiplenecektir.
d) İrtifaklı pasajlarda pasaj boyu, irtifak kurulan pasajların toplam boyudur. (30.00) metreyi geçmesi halinde
her iki pasaj da (3.50) metre genişliğinde olur.
5- Merdivenler:
Bu tür işyerleri fazla katlı olarak düzenlendiklerinde;
a) Pasaj, kapalı çarşı ve çok katlı mağazalarda toplam inşaat alanı (500.00) m2’yi geçmediği takdirde merdiven
kolu genişliği en az (1.60) metre yapılacaktır.
b) Toplam inşaat alanı (500.00) m2’yi geçtiği takdirde, ana merdivene ilave olarak en az (1.20) metre
genişliğinde ikinci bir merdiven yapılması zorunludur. Katlar arasında iki merdiven bulunması durumunda,
bunlardan biri yürüyen merdiven olarak yapılabilir.
c) Kademeli pasajlarda; kademeler arasında merdiven tertiplendiğinde, özürlülerin geçişi için, en az (0.95) mt
genişliğinde, en fazla (% 8) eğimli rampa yapılması zorunludur. Merdivenlerin her iki yanında korkuluk
yapılmalıdır.
6- Havalandırma:
Kattaki brüt inşaat alanı (500.00) m2’den büyük pasajlar, kapalı çarşılar veya çok katlı mağazalar ile kattaki
brüt inşaat alanı (500.00) m2’den küçük olmakla birlikte, dolaşım alanlarında iki noktadan hava akımı
sağlayacak şekilde direkt olarak doğal havalandırma olanağı bulunmayan bu işyerlerinde havalandırma tesisatı
yapılması zorunludur.
7- WC’ler:
Pasajlar, kapalı çarşılar ve çok katlı mağazalarda, erkek ve kadın için ayrı ayrı yeterli sayıda lavabo ve wc
yapılması zorunludur.
Bu tip binalarda, özürlülerin kullanımına uygun bir kadın ve bir erkek için en az bir lavabo ve wc yapılması
zorunludur. Yapılacak olan bu mekanların ebatları, (1.40x2.00) metreden az olamaz. Kapısı eşiksiz ve dışa
açılır, kapı temiz genişliği en az (0.95) metre genişliğinde olacaktır.
8- Bölme Duvarları ve Asma Tavanlar:
Pasajlar ile kapalı çarşılardaki bağımsız bölüm dış ve ortak duvarları ile eklentilerinin bölme duvarlarının ve
varsa ortak alanlardakiler ile çok katlı mağazalardakiler de dahil tüm asma tavanların yanmaz malzemeden
olması zorunludur. Çok katlı mağazalardaki, dekoratif ara bölmeler bu hükme tabi değildir.
9- Asansör ve Yük Asansörü:
Tek katlı düzenlemeler dışındaki pasajlar ve kapalı çarşılar ile çok katlı mağazalarda yeterli kapasitede yük
asansörü ve en düşük kottaki giriş çıkışa göre üç ve daha fazla katlı olanlarında insan asansörü yapılması
zorunludur.
Bu tip binalarda yapılacak asansörlerden en az bir tanesi özürlülerin kullanımına uygun yapılacaktır. Bu
asansörlerin iç kabini (2.00x2.00) metre ebadında yapılacak, kapı genişliği (net açılım) (0.95) metreden az
olmayacaktır. Kabin içinde yerden (0.85-0.90) metre yükseklikte tutunma bandı olmalıdır. Asansör kapıları,
tam otomatik olmalıdır.
Düğün Salonu-Gazino-Gece Kulübü-Taverna-Toplu Eğlence Mekanları-Diskotek-Bar vb.
MADDE 6.041- Yapım Koşulları:
Konut bölgelerinde, giriş katında veya en fazla bir kat aşağıda yapılabilir. Daha alt katlarda yapılamaz. Diğer
bölgeler ise giriş ve çıkışların sağlandığı kattan en fazla bir kat aşağıda, zemin katta ve diğer katlarda
yapılabilir. Ara katlarda veya üst katlarda yapılması durumunda, bitişik kısımlarında konut, hastane, yurt, vb.
bağımsız bölümler varsa bu kısımlarda yeterli ses izolasyonu yapılmalıdır.
41
2- İç Yükseklik:
Kat yüksekliği (3.50) metreden az olamaz.
3- Yoğunluk:
Mekan ölçülendirme hesaplarında (1.50) m2/kişi ve (5.25) m3/kişi esas alınacaktır.
4- Kapılar:
2.50 metre den dar olmayan bir giriş – çıkış kapısı yapılacaktır. Ayrıca, sayısı ve genişliği Yangın Yönetmeliği
hükümlerine göre belirlenen kaçış kapıları yapılacaktır.
5- Merdiven:
Bu gibi yerlerde merdiven ahşap olamaz. Merdiven kolu genişliği (1.60) metreden az olamaz. Basamak
yüksekliği (0.16) metreden fazla, genişliği ise (0.30) metreden az olamaz. Merdiven tanziminde en fazla 16
rıhttan sonra merdiven kolu genişliği kadar ara sahanlık bırakılacaktır.
6- Havalandırma:
Salonlarda onaylı projesine uygun havalandırma ve klima tesisatı yapılacaktır. Ayrıca bodrum katta
yapıldığında, yeterli tabii havalandırma sağlanamaması halinde toplam alanı (3.00) m2’den az olmamak kaydı
ile müstakil hava bacası veya kuranglez teşkil edilecektir.
7- Gerekli Mekanlar:
Sanatçılar ve gelin-damat için ayrı ayrı, dar kenarı (2.50) metreden ve alanı (7.50) m2’den az olmayan oda
bulunacaktır. Gelin odasında hava bacası ve havalandırılabilen wc ve lavabo bulunacaktır. Salonlarda orkestra
yeri ve dans pisti bulunacaktır.
Salonun dışında, kullanım amacına uygun ve salona bağlantılı servis ve bulaşık üniteleri bulunacaktır. Düğün
salonlarında dar kenarı (3.00) metre, alanı (12.00) m2’den az olmayan bir servis odası bulunacaktır.
Yönetim için dar kenarı (2.50) metre, alanı (7.50) m2’den az olmayan ayrı bir yer ayrılacaktır.
8- WC’ler:
Her 25 kişiye erkekler için 1 lavabo ve pisuar, bayanlar için bir lavabo; her 50 kişiye en az 1 kadın, 1 erkek
olmak üzere wc yapılacaktır.
Bu tip binalarda, özürlülerin kullanımına uygun, bir kadın ve bir erkek için en az bir lavabo ve wc yapılması
zorunludur. Yapılacak olan bu mekanların ebatları, (1.40x2.00) metreden az olamaz. Kapısı eşiksiz ve dışa
açılır, kapı temiz genişliği en az (0.95) metre genişliğinde olacaktır.
Bilgisayar Oyun Salonu ve Kahvehaneler
MADDE 6.051- Yapım Koşulları:
Yol cephesinde ve yol kotunun altına düşmemek, doğal veya düzenlenmiş zemine (0.50) metreden fazla
gömülmemek kaydıyla zemin kat ve birinci bodrum katta yapılabilir.
2- İç Yükseklik:
Kat iç yüksekliği en az (3.50) metre olacaktır.
3- WC’ler:
Her 25 kişiye en az bir kadın, bir erkek olmak üzere wc ve lavabo yapılacaktır.
4- Gerekli Mekanlar:
(50.00) m2’den büyük kahvehanelerde ve oyun salonlarında en az (5.00) m2’den az olmamak üzere bir depo
yapılacaktır.
5- Kapılar:
Giriş kapıları (2.00) metre genişliğinde olacak dışarı açılacak en az kapı kanadı veya kanatlardan büyüğünün
genişliği kadar içten tertiplenecektir. 50 kişinin aşıldığı her mekanda en az iki kapı bulunacaktır.
6- Havalandırma:
Tabii havalandırmanın yanında yapay havalandırma da yapılacaktır.
Sinema ve Tiyatrolar
MADDE 6.0642
1- Yapım Koşulları:
a) Gişe ve giriş holü, bekleme salonu, fuayeler, salon ve balkonlar, perde ve sahne, soyunma ve duş yerleri,
idare odaları, giriş-çıkış koridor ve merdivenleri, wc, lavabo birimleri vb. gerekli bölümlerden oluşurlar.
b) Sinema ve tiyatro kullanım alanları pasaj ve kapalı çarşı gibi işyerlerinin bulundukları binalar içinde
düzenlendikleri takdirde kendi ana girişleri ve ayrı boşaltma çıkışları bu mekanlardan yapılabilir. Bulundukları
binada ayrıca konut kullanımı var ise konut ana girişi ile kendi ana girişleri binanın aynı cephesinde
tertiplenemez.
c) Sinema ve tiyatro kullanımlarının, bekleme salonu, fuayeler, salon ve balkon mekanlarında iklimlendirme
sistemi tesis etmek zorunludur.
d) Sinema ve tiyatro kullanımlarının duvarları, dekoratif elemanları ve asma tavanları yanmaz malzemeden
yapılacaktır.
2- Bölüm ve Bölüm İçi Ölçüleri:
a) Salon ve balkon mekanı
a.1- Mekan ve yükseklik düzenlenmesi; Salon ve balkonlarda sahne ve sahne arkası hariç, kişi başına en az
(5.00) m3 hacim isabet etmesi şarttır. Sahneden en uzak seyirci sırasında dahi en az temiz yükseklik (2.40)
metre altına düşemez ve en üst balkonun en son sırasındaki göz hizası ile perde altı veya sahne önünü
birleştiren hattının yatayla teşkil ettiği açı (30) dereceden büyük olamaz. En arka sırada göz seviyesinin (0.35)
metre üstündeki noktayı perde üstüne birleştiren doğru parçasının hiçbir engelle kesilmemesi gerekmektedir.
a.2- Tabii zeminden salon ve balkon mekanlarının kot farkı; Seyircinin çıkışta, rahat boşalma imkanı
bulacak şekilde tabii zemine ulaştığı noktaların kotları ile salon ve balkonda bu kota göre en uygun olmayan
konumdaki seyirci sırasının kotları arasındaki farklar aşağıda, verilen miktarı geçemez. (300-600) kişilik salon
ve balkonlarda (±12.00) metre, (600-2000) kişilik salon ve balkonlarda (±8.00) metre, (2000) den fazla salon
ve balkonlarda (± 5.00) metre, (300) kişiye kadar kapasiteli salon ve balkonlarda tabii zeminden kot farkı
sınırlaması yoktur.
a.3- Oturma sıralarının düzenlenmesi; Oturma yerleri sabit olacak, temiz genişlik ve enleri en az (0,50)
metre, sıraların arasındaki serbest geçit ise en az (0,30) metre olacaktır. Duvara dayanan yan sıralar en fazla
(7) oturma yeri ilave edilir. İki yan geçit arasındaki bir sırada bulunabilecek en fazla oturma sayısı salonlarda
(28), balkonlarda (24)’tür. Ancak; salon ve balkonun her iki yanında; en fazla (3) sıra için (1,00) metre
genişliğinde veya en çok (4) sıra için (1,50) metre genişliğinde birer çıkış mevcut ise bir sıradaki oturma adedi
(50)’ye çıkartılabilir.
Yan geçitler paralelinde ara geçitler bulunuyorsa; salonlarda yan geçit ile bir sonra gelen ara geçit arasında bir
sırada en çok (21), balkonlarda en çok (18) oturma yeri bulunabilir. Ara geçitler arasında bir sırada
bulunabilecek en çok oturma yeri sayısı ise salonlarda (14), balkonlarda (12) dir. Ancak yan geçitler
paralelindeki bu ara geçitlerin doğrudan doğruya veya sahneye paralel ara geçitler vasıtasıyla çıkışlara
ulaşması şarttır. Sinemalarda, en öndeki oturma yeri arkasının perdeye mesafesi (5.00) metreden az olamaz ve
perde ortası diki ile en fazla (45) derece açı teşkil edecek tarzda çizilen iki doğrunun dışında kalan kısımlara
oturacak yer konulmaz. Localarda tespit edilmiş olarak en çok (10) oturma yeri bulunabilir. Her oturma yeri
için en az (0.65) m2’lik bir alanın bulunması zorunludur. Oturacak yerlerin yerleştirilmesinde en az göz
yükseklik farkının (0.06) metre olması şarttır. Salonlarda özürlüler için koltuk sayısının en az (%5) i kadar yer
ayrılacaktır.
a.4- Salon ve balkon mekanları içindeki dolaşım alanları; Oturma yerleri arasında sahneye dik ve paralel
olarak bırakılan genişlikleri, bir seans çıkışında tabii akımla kesitten geçebilecek en fazla seyirci sayısına göre
(125) kişiye en az (1.00) metrelik genişlik olacak şekilde hesaplanacak ve geçit enleri (1.50) metreden az
olmayacaktır.
b) Kapılar: (2,00) metreden dar olmayan bir giriş çıkış kapısı yapılacaktır. Ayrıca sayısı ve genişliği Yangın
Yönetmeliği hükümlerine göre belirlenen kaçış kapıları yapılacaktır.
c) Fuayeler: Salon ve balkonların her biri için ayrı olmak üzere, ait olduğu bölüm alanının (1/3) ü kadar fuaye
tertibi mecburidir. Birden fazla salonun aynı fuayeye bağlanması halinde büyük salonun metrekaresinin (1/3) ü
kadar fuaye tertiplenebilir.
Fuaye yüksekliği en az (3.50) metredir. Fuayenin kademeli tertiplenmesi halinde bu yükseklik, alanının (1/3)
ünden fazla olmamak şartıyla (2.40) metreye kadar indirilebilir.
43
d) Koridor ve çıkış geçitleri: Seyirci ile ilgili koridor ve çıkış geçitlerinin en az genişlikleri yine salon içi
geçitler gibi hesap edilir. Ancak, bunların genişlikleri (2.00) metreden az olamaz. Bunlarda çıkıntılar (0.15)
metreyi geçemez. Koridor ve çıkış geçitlerine basamak yapılması halinde özürlüler için asansör veya en az
(0.95) metre genişliğinde (% 8) eğimli rampa düzenlenmesi gerekir.
e) Merdivenler: Seyirci sirkülasyonunun olduğu merdivenlerde minimum merdiven kol genişliği (1.60)
metreden az olmaz. Geniş merdiven düzenlenmesi halinde yapılacak korkulukların arası en fazla (2.00) metre
olacaktır.
f) WC’ler: Her 100 kişiye bir kadın ve bir erkek olmak üzere ayrı ayrı en az (2) wc, (2) lavabo ve (2) pisuar
bulunacak, bekleme salonunun fuayelerle irtibatı yoksa bu kısma da en az (1) erkek ve (1) kadın wc si
konulacaktır.
Bu tip binalarda, özürlülerin kullanımına uygun bir kadın ve bir erkek için en az bir lavabo ve wc yapılması
zorunludur. Yapılacak olan bu mekanların ebatları, (1.40x2.00) metreden az olamaz. Kapısı eşiksiz ve dışa
açılır, kapı temiz genişliği en az (0.95) metre genişliğinde olacaktır.
g) Makina dairesi: Film hazırlama odası, makine odası ve akü odası ihtiyaca göre düzenlenecektir. Temiz iç
yükseklik (2.20) metreden az olamaz.
Açık Hava Sinemaları
MADDE 6.07- Açık Hava Sinemaları; İmar planlarında bu amaçla veya Kültürel Tesis Alanı, Fuar, Panayır ve
Festival Alanı olarak ayrılan yerlerdeki imar parsellerinde yapılabilir. İmar parseli büyüklüğü (2500) m2’den
az olmayacaktır.
Yapılanma koşullarına uygun imar parselinde, komşu parsel sınırlarından en az (3.00) metre geri çekilmek
şartı ile ayrık yapı nizamında tertiplenebilirler. En yakın konut alanına (100.00) metreden, hastane, huzurevi,
yatılı okul ve yurt gibi gürültüden korunmuş olması gereken yapılara en az (500.00) metreden daha yakın
mesafede yapılmayacaktır.
“Açık hava sinemalarının iç düzenlenmesinde madde 6.06’daki hükümlere uyulacaktır.”
Hamam-Sauna ve Sıhhi Banyolar
MADDE 6.081- Yapım Koşulları
Hamam, sauna ve sıhhi banyolar konut bölgelerinde yapıldığında, giriş katında veya en fazla bir kat aşağıda
yapılabilir. Daha alt katlarda veya normal katlarda yapılamaz. Diğer bölgelerde yapıldığında ise zemin katta,
normal katta veya giriş ve çıkışların sağlandığı kattan en fazla bir kat aşağıda yapılabilir. Müştemilatları ikinci
bodrum katta yapılabilir.
2- Merdiven
Bu gibi yerlerde merdiven ahşap olamaz. Merdiven kolu genişliği net (1.60) metreden az olamaz. Basamak
yüksekliği (0.16) metreden fazla genişliği (0.30) metreden az olamaz. Merdiven tanziminde en fazla 16 rıhttan
sonra merdiven kolu genişliği kadar ara sahanlık bırakılacaktır.
3- Kapılar
Bu gibi yerlerde bulunan hacimlere ait bütün kapılar mutlaka dışa açılır şekilde tertiplenecektir. Tüm dışa
açılan kapılar en az kanat genişliği veya büyük olan kanat genişliği kadar içeriden yapılacaktır.
4- Gerekli Mekanlar
İdari bölüm, personel odası, meşrubat servis, çay ocağı, yeteri kadar wc, pisuar ve lavabo teşkil edecektir.
Emanet kasa, yatma ve soyunma odaları, çamaşır yıkama, kurutma ve ütüleme üniteleri yapılacaktır.(ikinci
bodrum katta yapılabilir.) Hamam, sauna ve sıhhi banyolarda insan sayısının yarısı için dinlenme bankları
olacaktır.
5- Koridor:
Genel kullanıma açık koridor genişlikleri (1.60) metreden az olamaz.
6- Tesisat projeleri
Bu gibi tesisler kendine özgü teknik ve sağlık koşullarına göre projelendirilecektir.
“Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik” hükümleri uygulanacaktır.
44
Ekmek Fabrikaları ve Ekmek Fırınları
MADDE 6.091- Yapım Koşulları
İmar planlarında aksine bir açıklık bulunmadıkça fırınlar;
a) Sanayi, küçük sanayi, organize sanayi, kentsel servis ve konut dışı çalışma alanlarında, ticaret bölgeleri ile
ticaret yollarında ve MİA binanın tamamının bu amaçla kullanılması durumunda;
- Akaryakıt, doğalgaz veya elektrik ile ısıtılması
b) En çok dört katı geçmeyen konut bölgelerinde (a) bendinde belirtilenlere ek olarak
- Parselin ayrık yapı nizamına tabi olması,
- Binanın bütünün tek bağımsız bölüm olarak fırın ve ek tesislerine tahsis edilmesi, şartları ile yapılabilir.
- Yan ve arka komşu mesafelerinin en az (5,00) metre bırakılması şartları ile yapılabilir.
c) Kent veya bölge ölçeğinde hizmet veren alış-veriş merkezleri içinde bağımsız bölüm olmamak şartıyla
kendi satışına yönelik olmak üzere fırınlara izin verilebilir.
d) Bitişik ve blok nizamlı parsellerde Binaların Yangından Korunması Hakkındaki Yönetmelik, Gıda Üretimi
ve Satışı hakkında Yönetmelik Gıda ve Gıda ile Temas eden Madde ve Malzemeleri Üreten İşyerlerinin
Çalışma İzni ve Gıda Sicili ve Üretim İzni İşlemleri ile Sorumlu Yönetici İstihdamı Hakkında Yönetmelik
hükümlerine uygun olduğu takdirde ekmek fabrikaları ve ekmek fırınları yapılabilir.
2- Yapılması Zorunlu Piyesler ve En Az Ölçüleri
Gıda üretim ve satış yerleri hakkında yönetmelik hükümlerine uyulmak kaydıyla, Fırınlarda bulunması
gereken bölümler ile en az ölçüleri aşağıda gösterilmiştir. Bu işlevler bir pişirme yeri için gerekli en az
ölçülerdir.
a) Fırın önü: Satış yeri ve tezgahın bulunduğu kısım en az (25,00) m2 alanlı; duvarları tavana kadar mermer,
fayans vb. malzeme ile kaplı olacaktır.
b) Hamurhane: Diğer bölümlerden duvarla ayrılmalı ve duvarları tavana kadar mermer, fayans vb. malzeme
ile kaplanmalıdır.
c) Un deposu: Diğer bölümlerden kagir duvarlarla ayrılmış, aydınlık ve havadar olacaktır. Depo fırının günlük
kapasitesine göre un depolamaya uygun büyüklükte ve en az (50,00) m2 olacaktır. (1) kattan fazla katı olan
fırınlarda un deposu, (2.) katta ise havuz yapılması zorunludur. Havuz yerden en az (0.50) metre yükseklikte,
etrafında dolaşılabilen, iç kısmı mozaik, mermer vb. malzeme ile kaplı olacaktır.
d) Yakıt ve su deposu: Bulunması durumunda, fırın kapasitesine uygun büyüklükteki yakıt deposu ham ve
mamül maddelerin konulduğu bölümlere bitişik olmayacaktır. Şehir suyu ile beslenen ve her yıl temizlenen
pas ve kir tutmayan bir malzemeden yapılmış en az (5) tonluk su deposu yapılacaktır.
e) Otomatik elek: Harman yeri ile hamurhane arasındaki bir bölüme kapasiteye ve fırının çalışma temposuna
uygun olarak monte edilmiş olacak ve daima çalışır halde bulundurulacaktır.
f) Tuz bölümü: Fırının kapasitesine göre uygun büyüklükte olacaktır.
g) WC ve duş: Her fırında en az (6,00) m2 hela, lavabo ve duş bölümü olmalıdır.
Hela, duş ve yatakhane imalat kısmı ile doğrudan irtibatlı olarak yapılamaz.
h) Mutfak: Temizlik şartları ile teknik diğer şartlara haiz, en az (6,00) m2 alanlı olacaktır.
i) Yemek yeme, dinlenme ve soyunma yeri: Bu kısım diğer bölümlerden duvarla ayrılacak ve alanı en az
(15,00) m2 olacaktır.
j) Yatakhane: Her fırında (15,00) metrekare alanlı, (6) kişilik ve diğer bölümlerden ayrı bir yatakhane
bulunacaktır.
k) Büro bölümü: Diğer bölümlerden duvarla veya alüminyum doğrama ile ayrılmış en az (6,00) m2 alanlı
büro bölümü düzenlenecektir.
l) Hamur dinlendirme ve mayalandırma yeri: Diğer bölümlerden duvarla ayrılmış, duvarların iç kısımları
fayans, mermer vb. malzeme olmak üzere kaplanmış olmak kaydı ile en az (9,00) m2 alanlı düzenlenecektir
m) Malzeme odası: Diğer bölümlerden duvarla ayrılmış içi mermer veya fayans kaplanmış olan gıda
maddeleri ve malzemeler odası en az (25,00) m2 olacaktır.
45
n) Jeneratör odası: Diğer bölümlerden duvarla ayrılmış, ham ve mamul maddelerin konulduğu kısımlara
uğramadan kolaylıkla ulaşılabilecek, ses yalıtım sağlanmış olacak ayrıca, jeneratörden çıkacak gazı tahliye
edecek baca tertibatı yapılacaktır.
3- Yükseklikler
Hamurhane, un deposu, pişirme yeri en az temiz (3,50) metre diğer bölümler temiz en az (2,40) metre
yükseklikte olacaktır.
4- Pasta ve Pide Fırınları
Projelerinde Pastane lokanta, kebap pizza ve pide fırını olarak gösterilen yerlerde, hacmin kullanılışını tahdit
edecek tarzda olmamak üzere, ancak kendi ihtiyacını karşılamak amacıyla tüm kat maliklerinin muvafakatini
almak suretiyle pide ve kebap fırınları yapılabilir. Pasta ve unlu mamüller için kat maliklerinin salt
çoğunluğunun izni yeterlidir.
Bu fırınların baca hesapları ve detaylarının mimari proje ile birlikte detaylandırılarak uygulanması esastır.
Bütün bölümlerin zemini kolay temizlenebilir seramik, dökme mozaik veya karo mozaik ve bunun gibi
maddeler ile kaplanmış ve kirli suların kendiliğinden akmasına imkan sağlayacak eğimde, kanalizasyon
seviyesinden yukarıda inşa edilecektir.
Bu Tesislerin yapımında “Gıda Üretim ve Satış Yerleri Hakkındaki Yönetmelik” hükümlerine uyulacaktır.
Dini Tesisler
MADDE 6.101- Yapılanma Koşulu:
Dini tesisler, imar plânlarında dini tesis alanları olarak belirlenmiş imar parsellerinde yapılabilirler. Yeni
planlama bölgelerinde, imar parseli (2500) m2’den az olmayacak şekilde yapılacaktır.
2- Yapım Koşulu:
Yapılanma koşullarına uygun imar parselinde, parsel sınırlarına en az (5.00) metre mesafe bırakılmak şartı ile
ayrık yapı nizamında tertiplenebilirler. Minarelerin komşu parsele mesafesi, minare yüksekliğinden daha az
olamaz.
TAKS müştemilatlarla birlikte en fazla (%60) olacaktır. Bina yüksekliği serbesttir. Şadırvan gasilhane, vakfiye
ve wc gibi tesisler müştemilat kapsamında yapılabilir. İbadet yerlerinde sadece kullanım amacına hizmet eden
birimler yer alabilir. İbadet yerlerinin altında ticari birimlerde yer alabilir.
“Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik” hükümleri uygulanacaktır.
Akaryakıt ve LPG İstasyonları
MADDE 6.11- İmar Planlarında getirilmiş yapılaşma hükümleriyle, Nazım Planda belirtilen esaslar dahilinde
inşaat izni verilir.
Akaryakıt istasyonları ile servis istasyonları “2918, 4550 Sayılı Karayolları Trafik Kanunu ile Karayolları
Trafik Yönetmeliği ve Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik”, 5015
Sayılı Petrol Piyasası Kanunu ve Büyükşehir Belediye Meclisi’nce kabul edilen Akaryakıt ve LPG istasyonları
ile ilgili Yönetmelik ile İş Yeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik hükümlerine uyularak
yapılacaktır.
“Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik” hükümleri uygulanacaktır.
Akaryakıt ve LPG İstasyonlarında imar planındaki taşıt yollarındaki kavşaklarda; parsel cephesinden kavşak
mesafesine uzaklığı minimum 50 metre olacaktır.
Ayrıca ilgili yönetmeliklerdeki şartları yerine getirmek koşulu ile minimum çekme mesafelerine uymak ve
KAKS (emsal) =0,40 ve TAKS=0,20 max h=7.50 metre bina yüksekliği değerini geçmemek üzere iki katlı
yapı yapılabilir.
Petrol Ürünleri Depolama ve Dolum Tesisleri Alanı
MADDE 6.12- Planlama, uygulama, yapılaşma ve işletme aşamalarında Enerji Bakanlığı ve Enerji Piyasası
Kurulu’nun görüşleri alınacaktır. Bu alanlarla ilgili olarak Mersin Büyükşehir 1/25000 ölçekli Nazım İmar
Planı Plan Koşullarına uyulması zorunludur.
46
Sanayi Tesisleri
MADDE 6.13Sanayi tesislerinde;
a) Çevre Bakanlığı’ndan alınmış, ÇED Yönetmeliği hükümlerine göre işlem yapılacaktır.
b) Bir parselde kendi fonksiyonlarına uygun olarak gerektiği kadar bina yapılabilir. Yapılar arasında
bırakılması gereken mesafeler için herhangi bir sınırlama yoktur.
c) İmar planında öngörülen bahçe mesafelerine uyulur. İmar Planında belirtilmemiş bahçe mesafeleri için
(5.00) metre uygulanır.
d) Yapılacak tesisin ön cephe genişliği, bina derinliği, kat adedi, bina yüksekliği ve bina iç ölçüleri için imar
planında bir hüküm getirilmemiş ise tesisin kendi fonksiyonlarına uygun olarak yapılır.
e) Her katta erkek ve kadın olmak üzere umumi duş ve wc grubu bulunacaktır.
f) Bağımsız bölüm olan her iş yerinde bir soyunma mahalli ve en az bir lavabo bulunacaktır
g) Merdiven genişliği en az (1.50) metre olacaktır.
h) Dış galerileri en az (2.00) metre olacaktır.
i) Sanayi bölgelerinde peyzaj projesine göre çevre düzenlemesi tamamlanmadan kullanma izni verilemez.
j) İçme suyu, atık su ve yağmur suyu projelendirilmesinde MESKİ Genel Müdürlüğü’nün görüşü alınacaktır.
“Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik” hükümleri uygulanacaktır.
Bankalar ve Bankamatikler
MADDE 6.14- Bankaların sokak cephelerinde, mesai saatleri dışında karanlık ve ölü mekanlar yaratılmaması
amacıyla bankaların zemin katta yola bakan cephelerinde, derinliği (1.00) metreden az olmayan, çevresi ile
uyum içinde olan vitrin düzenlenecek veya çevresi ile uyumlu olmak kaydıyla zemin katın tamamı veya bir
kısmı sanat galerisi vb. kullanımlar ile aktiviteleri içerecek şekilde düzenlenecektir.
Emniyet tedbiri amacıyla yapılmış veya yapılacak düzenlemeler yukarıda belirtilen mekanların arkasında
tertiplenecektir.
Bankamatiklere elektrik çarpmalarına karşı ilave güvenlik önlemi olarak Elektrik Tesislerinde Topraklamalar
Yönetmeliği’ne uygun olarak potansiyel düzenlemesi yapılacaktır.
Binalarda yapılacak bankamatikler hiçbir şekilde yaya kaldırımını işgal etmemek kaydıyla binanın kendi
mülkiyet sınırları içerisinde çözümlenecektir.
Ancak bina mülkiyet sınırları dışında yapılacak olan bankamatiklerin, araç trafiği görüş açısını
engellemeyecek, bankamatiği kullanacak kişilerin araçlarını emniyetli parklanma alanı sağlayacak, yaya
sirkülasyonunu olumsuz yönde etkilemeyecek ve yaya kullanım alanlarına taşmayacak şekilde veya yeşil alan
kenarlarına arka tarafta bulunan bina cephelerini kapatmayacak ve binalara girişi engellemeyecek şekilde ilgili
Belediye Encümeninin uygun görmesi halinde izin verilir.
Ana arterler üzerinde ise karar vermeye Büyükşehir Belediye Encümeni yetkilidir.
“Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik” hükümleri uygulanacaktır.
Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları
MADDE 6.15Konut dışı kentsel çalışma alanlarında; Bu alanlarda yapılacak tesisisin ön cephe genişliği, bina derinliği,
kat adeti, bina yüksekliği ve bina iç ölçüleri için imar planında bir hüküm getirilmemiş ise tesisin kendi
fonksiyonlarına uygun olarak yapılır.
47
YEDİNCİ BÖLÜM
YÜKSEK YAPILAR
Tanımlar
MADDE 7.011- Yüksek Katlı Bina (15.10.2010-342 MBBMK)
10 kat veya daha yüksek katlı binadır.
Yapı yüksekliği 30.50 metre veya bodrum katlar dahil olmak üzere yapı yüksekliği 39.50 metre olan yapılar ilgili ilçe
belediyesince bu bölümde belirtilen yapım esaslarına göre değerlendirilerek ruhsatlandırılacaktır. Yapı yüksekliği 42.50
metre (bodrum katlar dahil) ve üzeri yapılar yüksek yapı inceleme kurulu inceleme ve görüşüne tabidir.
Yüksek katlı bina olarak kabul edilen yapıların yapım ve imalat teknolojilerine ilave standart ve kurallar getirmeye ilgili
belediyesi yetkilidir.
2- Yumuşak Kat
Üst katlarda dolgu duvarları bulunduğu halde, söz konusu katın büyük bir kısmında duvar bulunmayan, narin
kolonlardan oluşan ve diğer katlara göre rijitliği az olan katlardır.
3- Rijitlik Merkezi
Bütün taşıyıcı düşey elemanların atalet momentlerinin ağırlık merkezidir.
4- Kütle Merkezi:
Her katta mevcut olan tüm düşey yüklerin ağırlık merkezidir.
Genel Hükümler
MADDE 7.021- Uygulama
Uygulamada tereddüde düşülmesi halinde uygulanacak çözümün takdirine, İnceleme Kurulunun görüşünü
alarak Mersin Büyükşehir Belediye Meclisi yetkilidir.
2- İnceleme Kurulu (15.10.2010-342 MBBMK)
İnceleme Kurulu, yüksek yapıların tasarımı, yapım ve denetim aşamalarında imar yetkilerini kullanacak olan Belediyelere
yüksek yapı kabul edilen projelerle ilgili inceleme ve görüş hizmeti verirler.
Büyükşehir Belediyesi İmar Ve Şehircilik Dairesi Başkanının başkanlığında, Büyükşehir Belediyesi İmar Uygulama Şube
Müdürü, İtfaiye Dairesi Başkanlığı, İlgili ilçe Belediyesinin İmar Müdürü, Mimarlar Odası, İnşaat Mühendisleri Odası,
Makine Mühendisleri Odası, Elektrik Mühendisleri Odası’nın birer temsilcisinden oluşur. Kurulda yer alan oda
temsilcileri odaların ilgili yönetmeliklerine göre çalışır.
Bu Kurulun toplanması ilgili belediyenin talebi ile gerçekleştirilir. Kurul, mutlak çoğunlukla toplanır ve toplantıya
katılanların çoğunluğu ile karar verir. Uzmanlık projelerinin karara bağlanmasında ilgili oda temsilcisinin bulunması
zorunludur. Oyların eşitliği halinde Başkanın oyu iki oy sayılır.
Kurulun, incelemeleri sırasında gerekli gördüğü konular ile ilgili oda temsilcisinin olumsuz görüş bildirdiği hususlarda
uzman kişi ve kuruluşlardan görüş alır. Kurulun sekreterya hizmetlerini ilgili belediyesi yürütür.
3- Ön Olur ve İnceleme (15.10.2010-342 MBBMK)
Yüksek yapılara ait uygulama projeleri (kesin projeler) yapılmadan önce; avan mimari proje, statik, mekanik, elektrik,
peyzaj projesi, vb.. mühendislik kabullerine ait açıklama raporları ve gerekli yerleşim krokileri yüksek yapıya ulaşım
yolları, yapının araç park kapasitesi hesapları ve parklanma alanlarını içerir ulaşım etüdü ile Belediyesine müracaat
edilerek, belediyesinden ve inceleme kurulundan ön inceleme ve görüş raporu alınacaktır. Kurul belediyesinin talebi
üzerine 10 gün içerisinde toplanır. Uygulama projeleri; Belediyesince ve inceleme kurulu tarafından kabul edilmiş
bulunan mimari avan projesi, mühendislik kabulleri ulaşım etüdü ve İnceleme Kurulu raporuna göre hazırlanacaktır.
Projelerde tadilat yapılması durumunda kurul görüşü alınması zorunludur.
Yerleşim Düzenine İlişkin Esaslar
MADDE 7.031- Mevcut imar planı kararları ile öngörülmüş olan yapı ve nüfus yoğunluğu arttırılamaz. Mevcut yoğunluk,
plan kararları ile yüksek yapı olarak kullanılabilir.
2- Avan projenin hazırlanması aşamasında aşağıdaki kriterler dikkate alınır.
a) Çevresel etkisi, şehir siluetine etkisinin incelenmesi,
b) Jeolojik yapının incelenmesi,
c) Hava trafiğinin incelenmesi,
48
d) Genel ulaşım ve yangın ulaşım planlarının incelenmesi,
e) Alt yapı bağlantıları ve kapasitelerinin incelenmesi,
f) Güneş açılarına ve rüzgara göre çekme mesafelerinin incelenmesi,
Yüksek Yapılarda Genel Esaslar
MADDE 7.04- Yüksek yapılarda yangın önlemleri “Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik”
hükümlerine göre düzenlenecektir.
7.04.1- Kaçış yollarının genişliği 150 cm.den az olamaz. Kaçış yollarının korunmuş mekanlara veya sokağa
açılan kapıların genişliği 150 cm.den az olamaz. Bu kapılar, kaçış yönünde içeriden dışarıya kilitsiz olarak
açılacak, otomatik olarak kendi kendine kapanacaktır. Bunların yangın dayanıklılık sınıfı en az F 60 olacak,
dışa açılan tüm kaçış kapıları “Panik Bar” sistemi ile donatılacaktır.
7.04.2- Bacalar
Seçilecek ısıtma sistemine göre gerekli sayıda ve nitelikte baca yapılacaktır. Duman bacaları 300 ºC, kazan
bacaları 500 ºC sıcaklığa dayanaklı olacaktır. Tüm bacalar, paslanmaz çelikten veya yangına, korozyona ve
sızdırmaya karşı dayanıklılığı kanıtlanmış malzemeden yapılacak, yangına ve ısıya karşı izole edilecek ve
tuğla veya benzeri malzeme ile koruma altına alınacaktır. Şönt baca yapılamaz.
Baca kesiti dairesel veya kare seçilecek, dikdörtgen kesitli ise küçük kenarın büyük kenara oranı 2/3’ten büyük
olacaktır. Baca dış duvarı ise en az 19 cm. ve iç bölmeleri en az 13.5 cm. kalınlıkta olacaktır.
Geri dönüşüm bacaları yapılması zorunludur. (Detay projeleri ile bir bütün olarak değerlendirilir.)
7.04.3- Pencereler
Tüm yüksek yapılarda, dıştan temizleme düzenekleri yapıldığı takdirde çatı parapetleri betonarme olmak
zorundadır. Pencerelerin en az 90 cm. parapet kısmı dolu veya yangın dayanıklılık sınıfı F 90 olan malzeme ile
yapılacaktır. Her durumda en az 110 cm yükseklikte yatay güvenlik önlemi alınacaktır.
Yüksek yapılarda, 51.50 metreden sonraki pencereler ancak kontrollü olarak açılabilir.
7.04.4- Kapılar
Ana giriş kapıları rüzgarlıklı yada döner kapı yapılacak, kapı kanatları dışa açılacak, rüzgarlık iç kapıları
çarpan kapı vb. olacaktır.
7.04.5- Bina girişine yakın, binaya ilişkin tüm dokümanların (proje vb) ve yangın sistemine ilişkin bilgilerin
bulunduğu bir mekan ayrılacaktır. Bu mekan yangına dayanıklılık sınıfı F90 olan malzemeden yapılacak ve
binanın idari bölümleri ile irtibatlandırılacaktır.
7.04.6- Yangın merdivenlerinin genişliği 135 cm.den az olamaz yangın merdivenlerinin korunmuş mekanlara
veya sokağa açılan kapıların genişliği 150 cm den az olamaz.
7.04.7- Bina yüksekliği 51.50 metre ve üzeri yapılarda inşaat yapılırken kule vinç ve inşaat asansörü
kullanılması zorunludur.
7.04.8- Yüksek Yapılar Hükmüne Tabii Yapılarda Kat Yüksekliği Maksimum (4.00) metredir. (Döşeme
üstünden, döşeme üstüne )
Yüksek Yapılarda Asansörler
MADDE 7.051- Binanın kullanım amacı ve konfor düzeyine göre teknik kriterler dikkate alınarak bina içi yaya trafik hesabı
yapılıp, asansör sayısı, kapasitesi, hızı ve kuyu ölçüleri belirlenecektir.
2- Asansörlerden en az bir tanesi yük, eşya ve sedye taşıma amacına uygun olarak yapılacaktır.
3- Aynı kuyu içinde 3’ten fazla asansör yerleştirilemez. 4 asansör yerleştirildiği takdirde 2’şerli gruplar
halinde ayrılarak, araları yangına karşı dayanıklı bir malzeme ile ayrılacaktır.
4- Asansörlerde, kabin kapısı olacak ve kabini havalandırmak için akü şarj grubuna bağlı bir havalandırma
düzeneği bulundurulacaktır.
49
5-Yüksek hızlı asansörlerde (1m/sn.nin üzerinde) tahrik sistemi kademesiz hız kontrol ilkelerine bağlı olarak
seçilip tasarlanacaktır.
6- Asansörlerde kuyu altlarının meskun mahallerin (iskan edilen hacimler) üstüne gelmesi halinde karşı
ağırlıklarda da mutlaka paraşüt tertibatı yapılacaktır.1m/sn’den yüksek hızda asansörlerde kaymalı fren sistemi
kullanılacaktır. Karşı ağırlık için paraşüt donanımı yapılması halinde, bunun için kuyu ölçü tadilatı dikkate
alınacaktır.
7- Konut dışı kullanım amaçlı, umuma açık halkın toplu bulunduğu yapılarda, asansörlerden biri özürlülerin
kullanımına uygun olarak düzenlenecektir.
8-Yangın anında asansörler; yangın ihbarı aldıklarında kapılarını açmadan doğrultuları ne olursa olsun
otomatik olarak acil çıkış katına dönecek ve kapıları açık bekleyecektir. Ancak, asansörler gerektiğinde
yetkililer tarafından kullanabilecek elektriksel sisteme sahip olacaktır.
Asansörler yangın ihbarı aldıklarında kat ve koridor çağrılarını kabul etmeyecektir.
Yangın anında asansör kuyularının yangın etkisi altında kalmaması için kuyu basınçlandırma ünitelerinin
kurulması zorunludur. Deprem anında ise; asansörler, ihbarı aldıklarında en yakın kata gidip, kapılarını açıp,
hareket etmeyecek şekilde programlanacaktır.
9- Bu asansörlerin kat kapıları, elektrik tesisat ve kabloları 2 saat yangına karşı dayanıklı olacaktır.
10- Yapı yüksekliği (51.50) metreden daha fazla olan konut dışı yapılarda, ayrıca acil durumlarda kullanılmak
üzere en az 1 asansör yangın asansörü olarak düzenlenecektir.
İtfaiye asansörünün kabin alanı en az (1.50) m2, taşıma kapasitesi en az (630) kg, hızı zemin kattan en üst kata
bir dakikada erişecek hızda olacak ve enerji kesilmesi halinde jeneratöre bağlı olacaktır
İtfaiye asansörleri her kata hizmet edecek ve normalde de kullanılabilir olacaktır. Bu asansörlerin kapıları,
elektrik tesisat ve kabloları iki saat yangına karşı dayanıklı olacaktır. Asansör boşluğu içindeki tesisat sudan
etkilenmeyecektir.
“Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik” hükümlerine uyulacaktır.
Statik ve Betonarmeye İlişkin Esaslar
MADDE 7.061- Her yüksek yapı için proje onayından önce hesaplara esas olmak üzere, arazide ve araziden alınmış
numuneler üzerinde jeolojik, jeofizik ve jeoteknik çalışmalar içeren zemin raporu, bu işlerde uzmanlaşmış kişi
ve kuruluşlar tarafından yapılacaktır.
2- Hazırlanacak jeoteknik rapor yapının temel sisteminin seçimi ve oluşturulmasına esas teşkil edecek şekilde
düzenlenecektir. Yapılacak sondajlar, arazi çalışmaları ve laboratuar deneyleri ile oluşturulacak raporda;
a) Zemin koşullarının tanıtımı (idealize zemin profili),
b) Önerilen tasarım parametreleri,
c) İnşaat sırasında karşılaşılacak muhtemel sorunların çözümü,
d) Üst yapı ve temel yükleri dikkate alınarak oluşturulacak temel sistemine yönelik öneriler,
e) Yüzeysel temellerde minimum temel derinliği, temel tipinin muhtemel oturmalara göre tespiti,
f) Temel sistemi için rijitlik önerileri,
g) Derin temel kazık tipi, kesiti ve boyunun seçimi,
h) Kazık yükleme deneyleri ile ilgili öneriler,
i) Yüzeysel ve derin temellerin Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik (DBYBHY)
hükümleri çerçevesinde projesinin hesap ve tasarımına imkan verecek öneri ve sayısal değerler,
j) Zemin ıslahı gerekiyorsa ıslah türü ile ilgili açıklamalar,
k) Özel tür iksa gerekip gerekmediği, özel tür iksaların hesap ve tasarımına imkan verecek parametrik öneriler,
l) Kazı işlerine esas kazı güçlüğü ve kazı sınıfı önerileri,
m) Kazıdan çıkan zeminin dolgu ve benzeri amaçla korunabilirliği ve koşulları,
n) Özel drenaj ve yalıtım önerileri,
50
o) Gerekli hallerde zeminin etki büyütmesi ve sıvılaşma riski ile ilgili açıklamalar değerlendirmeler ve
öneriler,
p) Dinamik etkilere maruz temeller ile ilgili değerlendirmeler,
3- Sondaj yerleri ve derinliği arazi konusunda bilgi verecek yeterli sayıda ve derinlikte seçilecektir. Mersin
Büyükşehir Belediyesi’nin ilgili birimi veya İnceleme Kurulu gerekli görürse daha fazla sondaj isteyebilir.
4- Yüksek yapılarda (BS 20) den daha düşük kalitede beton kullanılamaz. Donatı cinsi olarak, kopma birim
uzama değeri (%10)’un altında olan BÇ III kullanılmamalıdır.
5- Yüksek yapılarda, tekil temel sistemi uygulanmaz.
6- Yüksek yapı temellerinin tasarımında, özellikle yumuşak ve bozuk zeminlerde zemin-yapı etkileşimi
hesapta dikkate alınacaktır.
7- Kazık başlık kirişlerinin boyutu en az (0.40x0.70) metre olmalıdır.
8- Kaya zemine oturan yüksek yapılarda devrilme tahkiki yapılacaktır.
9- Temel projelerinde alt yapıya ilişkin imalatların yeri gösterilecek ve özellikle depremde oluşabilecek yer
değiştirmelerde veya farklı oturmalarda nasıl önlem alındığı belirtilecektir.
10- Yüksek yapıların deprem hesabında “Mod Birleştirme Yöntemi” veya “Zaman Tanım Alanında Hesap
Yöntemi” kullanılacaktır. “Mod Birleştirme Yöntemi”ne göre analiz yapılması halinde hesaba katılacak yeterli
titreşim modu sayısı “Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik”te (2007) verilen 2.8.3
maddesine göre belirlenecektir. Yüksek yapılarda, yapının mimari tasarımında düşey ve yatay simetri ve
düzenliğe özen gösterilecektir. Gözönüne alınacak dinamik serbestlik dereceleri; döşemelerin yatay düzlemde
rijit diyafram olarak çalıştığı binalarda Madde 2.8.2.1’e, döşeme süreksizliğinin bulunmadığı ve döşemelerin
yatay düzlemde rijit diyafram olarak çalışmadığı binalarda Madde 2.8.2.2’ye göre hesaplanacaktır. “Zaman
Tanım Alanında Hesap Yöntemi”nin seçilmesi durumunda “DBYBHY”te verilen 2.9 maddesi’ne uyulacaktır.
Elastik deprem kuvvetlerinin azaltılmasında kullanılan deprem yükü azaltma katsayısının (Ra(T)) ve taşıyıcı
sistem seçiminde, “DBYBHY” 2.5 genel başlığı içinde geçen 2.3 denklemi ile 2.5.1 başlığı altında geçen
maddelere uyulacaktır. Deprem yüklerinin süneklik düzeyi yüksek boşluksuz (bağ kirişsiz) betonarme
perdeler ile süneklik düzeyi yüksek betonarme veya çelik çerçeveler tarafından birlikte taşınması halinde
“DBYBHY” 2.5.2 maddesine uyulacaktır. Süneklik düzeyi normal sistem seçilmesi halinde perde kullanımı
zorunludur ve süneklik düzeyi normal perde kullanımının tasarlanması halinde “DBYBHY” 2.5.3.1
maddesine, süneklik düzeyi yüksek perde seçilmesi durumunda 2.5.4.1 maddesine uyulacaktır.
11- Yüksek yapılarda, zemin katta yumuşak kat oluşumuna neden olacak mimari ve statik çözümlere izin
vermeyecek önlemler alınmalıdır.
12- Her bir deprem doğrultusu için, binanın herhangi bir i’inci katındaki kolon veya perdelerde “DBYBHY”
2.18 denklemi ile hesaplanan etkin göreli kat ötelemelerinin kat içindeki en büyük değerinin ilgili kat
yüksekliğine oranı (0.02) den büyük olamaz. Ayrıca ikinci mertebe etkiler; doğrusal elastik olmayan davranışı
esas alan bir hesap yöntemiyle veya “DBYBHY” 2.10.2.1 maddesine göre değerlendirilecektir.
13- Kolonun brüt enkesit alanı, Ndm düşey yükler ve deprem yüklerinin ortak etkisi altında hesaplanan eksenel
basınç kuvvetlerinin en büyüğü olmak üzere, Ac≥Ndm/(0.50fck) koşulunu sağlayacaktır.
14- Temel üst kotundan toplam yüksekliği (75.00) metreyi geçen yapılarda, sıcaklık, sünme ve büzülmeden
doğan etkiler de, özellikle kolonların hesabında dikkate alınmalıdır.
15- Yüksek yapıların taşıyıcı elemanları 7.04 maddesine uygun olarak tasarlanacaktır.
16- Taşıyıcı elemanların tasarlanması betonarme binalar için “DBYBHY” 3. bölüm, çelik binalar içinse 4.
bölüme göre yapılacaktır.
17- Yapısal çıkıntılara, mimari elemanlara, mekanik ve elektrik donanıma etkiyen deprem yüklerinin
“DBYBHY” 2.11 başlığı altında geçen maddelere uyulacaktır.
18- Yangın merdivenlerinde, yangına karşı korunmuş mahallerde pas payı (4) santimetreden az olamaz.
Taşıyıcı sistemlerin pas payları için TS.1263’teki yanmaya dayanıklılık sınıflarına uygun olarak
TS. 4065’deki çizelgelerde verilen değerler kullanılacaktır.
51
19- Çelik taşıyıcılı binalarda, çelik elemanlar, sıvama, betonla sarma vb. yöntemlerle yangına karşı
korunacaktır.
20- Belediyesince veya İnceleme kurulunca gerekli görülecek ilave hesap ve dökümanlar sağlanacaktır.
Mekanik Tesisata İlişkin Önlemler
MADDE 7.071- Yüksekliği 42.50 metreyi geçen yapılarda mekanik tesisat proje ve hesaplarına uygun olarak mekanik
tesisatının gereksinimini karşılayacak tesisat alanı ayrılacaktır. Ayrıca, yüksekliği 51.50 metreyi geçen
yapılarda tesisat katı yapılması zorunludur. (Projesinde tesisat katı olarak düzenlenen alan hiçbir şekilde kat
mülkiyetine konu edilemez.)
2- Yapının temiz su tesisatı, yükseklik zonlarına ayrılacak ve her fon ayrı hidrofor sistemiyle beslenecektir.
Binanın tek hidrofor ile beslenmesi halinde her zon girişine basınç düşürücü vana konulacaktır. Bütün zon
hidroforları, tesisat katı veya mahallerinde olabileceği gibi, mekanik tesisat merkezine de konulabilir. Konfor
standardı yüksek binalarda gerekli görüldüğünde aynı zon dahilindeki kat girişlerine basınç düşürücü vana
konulacaktır.
3- Yapının sıcak su kullanım tesisatı da temiz su tesisatına paralel olarak yükseklik zonlarına ayrılacaktır.
Sıcak su tesisatı, gereksinim olduğu takdirde, ayrıca kullanım zonlarına ayrılacak, her zon ayrı bir boylerle
beslenecektir.
4- Bakım olanağı olmayan mahallerde kör rögar yapılmayacaktır. Bu gibi yerlerde özel bağlantı elemanları
kullanılacaktır. WC, lavabo vb. gibi elemanların bağlantılarında bunlar için imal edilmiş özel bağlantı
elemanları kullanılacaktır.
5- Pis su tesisatında, ana kolon havalandırmasının yanında, uç nokta havalandırması yapılacaktır. Vakum
hesapları gerektiği takdirde sifonlar ayrı havalık hattına bağlanacaktır.
6- Her zonun en altındaki düşey boruya yerden 0.60mt yukarıya temizleme kapağı konulacaktır. Diğer borular
PVC veya PİK olabilir.
7- Düşük döşeme yapılan Islak hacimlerde su izolasyonu yapılmalı ve dip süzgeci kullanılmalıdır. Düşük
döşeme yapılmadığı takdirde asma tavan ile gizlenecektir. Asma tavanlarda, ses izolasyonu sağlanacaktır.
8- Ana su deposu, yüksek yapının yapılacağı bölgedeki alt yapı koşulları, günlük su ihtiyacı, ayrıca yangın
rezervi de göz önüne alınarak hesaplanacak ve (±0.00) kotunun altında yapılacaktır. Tali su depoları, tesisat
katları veya mahallerinde olabilir.
9- Isıtma ve soğutma tesisatı hesaplarında, güneş ısı kazançları, işletmedeki kullanım fonksiyonları göz önüne
alınarak, zonlama yapılacaktır. Zon santralleri veya fan-coilleri, ait olduğu zonun en yüksek değerine, ısıtma
kazanları merkezi su soğutma üniteleri binanın en yüksek değerine göre seçilecektir.
10- Güneş ısı kazançları hesabında, yapı elemanlarının gölgeleme etkisi zamana bağlı olarak göz önüne
alınacaktır.
11- İnşaatta, ısı ekonomisi sağlayacak ısı izolasyonu, çift cam, vb. önlemler öncelikle alınmalıdır. Yapının
konumu, kullanım koşulları yukarıdaki izolasyon önlemlerinin birini veya bir kaçını gereksiz kıldığı hallerde;
her türlü enerji ekonomisi için yapılan ilave alternatif yatırımların geri ödeme süresi, işletme yoğunluğu göz
önüne alınarak her türlü enerji giderleri ile karşılaştırılarak hesaplanacaktır. Bu süre iki yılı geçtiği takdirde
ilave yatırımlardan kısmen veya tamamen vazgeçilebilir.
12- Isı hesaplarında, yükseklik etkisiyle oluşan baca ve çevre koşulları ile bağımlı, rüzgar etkisinin yaratacağı
infiltrasyon ayrıca göz önüne alınacaktır. Isı ekonomisi yönünden infiltrasyonu azaltacak, döner kapı,
rüzgarlıklı kapı, hava perdesi, vbg. önlemler alınarak mekanik tesisat projesinde ayrıca analiz yapılacaktır.
13- Isı hesaplarında, yangına karşı önlemlerde söz konusu edilen pozitif basınç sağlamak üzere verilen dış
hava fazlası yanında, kullanıcılar için gerekli taze havada göz önüne alınacaktır.
14- Pis su, temiz soğuk ve sıcak su tesisatı, fan-coil ve klima santralı boruları, taze hava kanalları, kirli hava
kanallarının geçişi için tesisat şaftları yapılacaktır. Şaftlara en fazla üç katta bir girilecek, şaft kapakları
52
konulacaktır. Şaft kapakları, yangın sirayetini önlemek amacıyla sızdırmaz ve yangına dayanıklılık sınıfı en az
F 60 olacaktır. Şaftlarda, çalışmak üzere platform ve gemici merdiveni yapılacaktır.
15- Her türlü tesisat mahalli veya tesisat katı, tesisatın imalatını takiben, yangın zonlarına uygun olarak
sızdırmaz biçimde kapatılacaktır.
16- Her türlü boru, sağlam şekilde sıcaklık etkisi altında uzama ve büzülmelere izin verecek şekilde, kayıcı
sabit suportlarla tespit edilecektir. Duvar ve döşeme geçişlerinde, kovanlar kullanılacaktır. Mekanik tesisat
projesinde, tip suport detayları verilecektir.
17- Boruların genleşme ve büzülmelerini alacak kompansatörlerin kullanım yerleri gösterilecektir.
18- Binaların dilatasyon geçişlerinde tesisat boruları ve kanalları için gerekli önlemler alınacaktır.
19- Yıldırım boşalmaları potansiyel sürüklenmesinin önlenmesi için yapıya giren ve yapıdan çıkan bütün
metal tesisat boruları eş potansiyel dengeleme barasına bağlanacaktır.
Elektrik Tesisatına İlişkin Esaslar
MADDE 7.081- Yüksek yapılarda, kuvvetli ve zayıf akım tesisat odaları bulunacaktır. Yapıda birden fazla bağımsız bölüm
olması halinde, bu oda veya odalar amacına uygun olarak belirli katlarda ya da her katta olabilir.
Sayaç dolabı, panolar, tablolar gibi teçhizatın önlerinde en az (1.00) metre geçit mesafesi bırakılacaktır.
Karşılıklı her iki duvarda da tesisat dolabı olması halinde bu mesafe (1.20) metreden az olamaz.
2- Yapı içinde, kuvvetli ve zayıf akım için tesisat şaftları ayrılacaktır. Gerekli hallerde elektrik tesisatlarının,
mekanik etkilere veya suya karşı korunması koşuluyla mekanik tesisat şaftları da kullanılabilir.
3- Trafoların zemin üzeri normal katlarda tesis edilmesi halinde, kuru tip trafo kullanılacaktır. OG şaft sistemi
ise kapalı tip olacak ve koruma sınıfı en az IP 40 seçilecektir.
4- Yapı içindeki yangın derecesi yüksek mahallerdeki AG panoları tam kapalı tipte olacaktır. Yapıya ait trafo
olması halinde, elektrik tesisatı dağıtım sisteminde busbar veya benzeri kanal sistemi kullanılacaktır. Yapıda
birden fazla bağımsız bölüm olması halinde kablo sistemi de kullanılabilir. Yangın zonları geçişlerinde, kablo
kanalları yangına karşı izole edilecektir.
5- Yangın algılama ve ihbar devreleri (dedektör, buton, klâkson, ışıklı alarm vbg.) yangın su pompaları,
sprinkler pompaları, toz pompaları, pozitif basınçlandırma fanları, duman tahliye fanları, asansör vbg.
tesisatlarda kullanılan kablolar alev iletmez özellikte olacaktır. Aynı zamanda bu tesisatlarda çelik veya yine
alev iletmez borular ve ek malzemeleri kullanılacaktır.
6- Yangın Algılama ve Uyarma Sistemleri:
a) Yapının konut amaçlı inşa edilmesi halinde; asansör makine dairesi, kalorifer dairesi, kat holleri, tesisat kat
ve mahalleri, asansör boşlukları gibi müşterek kapalı mekanlarda yangın algılama detektörleri konulacak, kat
holleri ile yangın merdivenlerinde ayrıca buton tesis edilecektir.
b) Yapının, otel, yurt, iş hanı gibi konut dışı bölümlerinde, yukarıda açıklanan özelliklere ek olarak bütün
mekanlarda yeterli sayıda ve özellikte detektör tesis edilecektir.
c) Her katta en az bir adet ışıklı uyarma sistemi bulunacaktır. Tüm yapıda, (2) tonlu ve tonlardan birinin (500)
Hz ile (1000) Hz arasında çalışma frekansı olan, ses seviyesi bütün mahallerde en az (65) dB veya ortam
gürültüsünün (5) dB yukarısında, yeterince kornodan oluşan, Sesli Uyarma Sistemi bulunacaktır.
d) Yangın algılama sinyalinin alındığı katın belirlenmesi amacıyla, yangın merdivenlerinde her kat çıkışında
ışıklı uyarı armatürleri bulunacaktır.
e) Her katta yangın kaçış yollarını gösteren, uygun aralıklarla yerleştirilmiş, enerji kesilmesi halinde bile en az
(90) dakika çalışabilen acil kaçış yön armatürleri bulunacaktır. Ayrıca, güvenlik aydınlatmaları amacı ile genel
mahallerde en az (90) dakika çalışabilen akülü aydınlatma armatürleri bulunacaktır.
f) Yangın anında itfaiyenin binaya girmesi istenen girişin üzerinde, ışıklı ve sesli ikaz bulunacaktır.
53
g) Yangın İhbar Santraline herhangi bir alarm ve arıza sinyali geldiğinde, sinyal kaynağının bulunduğu zon,
santralın göstergelerinden belirlenmelidir. Yangın ihbarı, hat kopukluğu, hat kısa devresi, AC-DC arıza, toprak
arızası gibi durumlar santraldan sesli ve ışıklı olarak izlenebilmeli, tüm ışıklı göstergeler bir buton ile test
edilebilmelidir. Yangın ihbarı durumunda sesli ve ışıklı genel alarm verilmelidir.
Santrala panodan AC 220 V bağımsız bir hat ile beslenmelidir. Alarm sisteminin çalışma gerilimi DC
24V.’dur.
Yangın santralinde; yangın ihbarı alındığında asansörlerin önceden tanımlanmış acil çıkış katına yönelmesinde
kullanılacak özel kontağı bulunmalıdır.
7- Jeneratörler
Konut dışı yapılarda ve (51.00) metreyi aşan konut yapılarında elektrik kesilmelerinde binanın acil
gereksinimlerini karşılamak üzere otomatik olarak devreye giren jeneratör grupları kurulacaktır.
Jeneratör yük hesabı yapılarken aşağıdaki kriterlere uyulacaktır.
İkaz bilgi işaretleri, merdivenler ve jeneratör odası aydınlatmaları, asansörler (sıralı çalışacak şekilde), yangın
ihbar sistemi, haberleşme sistemi, pis su emme ve atma pompaları, temiz su pompaları, yangın pompaları,
jokey pompaları, kritik havalandırma ve egzoz fanları (%100), Pano odası ve haberleşme merkezi
aydınlatmaları (%50), koridorlar ve dış aydınlatmalar (%20), genel amaçlı bölümler (%15) oranında
beslenecektir.
8- Yapıdaki tüm prizler güvenlik hatlı olacaktır. Konutlarda banyo ve mutfaklar için en az birer adet,
işyerlerinde ise her bağımsız bölüm için en az bir adet (2) kw gücünde özel priz hatları bulunacaktır. Elektrik
tesisatında otomatik sigortalar kullanılacaktır. Yapıdaki her asansör için bir adet; iş hanı, konut gibi yapılarda
her bağımsız bölüm için kolon hattında en az bir adet; kreş, yurt gibi yapılarda ise her priz hattında bir adet
olmak üzere faz kaçak akım koruma cihazları kullanılacaktır.
9- Haberleşme kabloları, haberleşme sisteminden sorumlu kurum tarafından onaylı olacaktır. Kablolar, zayıf
akıma ait tesisat şaftları, kanal ve borularından geçirilecektir.
10- Her türlü topraklama tesisatına ait toprak altında kalacak topraklama elemanları inşaatın temel safhasında
çözümlenecektir. Yeni yapılacak binalarda temel topraklayıcı tesis edilmesi zorunludur. Tesiste ana tablodan
tali tablolara ve alıcıların metal gövdelerine kadar devam eden bir topraklama şebekesi kurulacaktır. Kuvvet
ve aydınlatma tesisatına ait metal gövdeli teçhizatlar, hava kanalları, her türlü boru donanımları, yapıya giren
ve yapıdan çıkan metal borular, asansör ray ve makineleri eş potansiyel dengeleme barasına bağlanacaktır.
11- Yüksek yapılarda, yıldırımdan koruma sistemi yapılacaktır.
12- Yüksek yapıların çatılarına uyarı ışığı konulacaktır.
Ruhsat Başvurusunda İstenilen Belgeler
MADDE 7.091- Binanın yapılacağı arsaya ilişkin, Madde 7.06’nın 1. ve 2’nci şıkkında istenen bilgileri içeren raporlardır.
2- Meteorolojik rüzgar ve dış sıcaklık veri raporları, malzeme etüdünü içeren yapısal analiz raporu, itfaiye
raporu.
3- Avan proje, Mimar, Şehir Plancısı, İnşaat Mühendisi, Elektrik Mühendisi ve Makina Mühendisi tarafından
kendi uzmanlık dallarında hazırlanmış binada yaptıkları işlemleri ve aldıkları önlemleri belirleyici raporlar,
yapıya veya yapılara göre imar koşullarını ve kentsel tasarım koşullarını içeren rapor.
4- (51.00) metreyi aşan binalar için Çevre Bakanlığı’ndan alınmış ÇED raporu. (ÇED Yönetmeliği ve
mevzuatı kapsamında değerlendirilmesi sonucunda ÇED raporu gerekiyor ise.)
5- Mimari, Statik, Mekanik Tesisat, elektrik ve Asansör Projeleri ve eklerine gerekli olan tasdik belgeleri.
a) Mimari uygulama projeleri
- Yangın Tahliye Projesi.
b) Statik hesap ve betonarme projeleri
c) Mekanik tesisat projeleri
- Sıhhi Tesisat Projesi (Temiz su, pis su.)
54
- Yangın Söndürme Projesi,
- Fan – coil veya diğer borulu ısıtma, soğutma sistemi projesi,
- Havalandırma, klima ve diğer duman emme ve basınçlandırma hava kanallı sistem projesi,
- Mutfak, çamaşırhane vb. Projesi,
- Isıtma – Soğutma Santralı Projesi,
- Otomatik Kontrol Sistemi Projesi,
- Gerekli görüldüğünde Arıtma Tesisi Projeleri.
d) Elektrik tesisat projeleri
- Kuvvetli akım (aydınlatma, motor, kompanzasyon vb.)
- Zayıf akım (haberleşme, tv, güvenlik, çağrı vb.)
- Yangın Algılama ve Uyarma Projesi
- Topraklama
- Yıldırımdan korunma
e) Harita uygulama sorumluluğu (HUS) projesi
6- MESKİ tarafından onaylanmış pis su ve temiz su tesisatının şehir şebeke suyu ve kanalizasyon ile
bağlantısının nasıl kurulacağını belirtir proje veya rapor.
7- Haberleşme sisteminden sorumlu kurum tarafından onaylanmış telefon, kablolu TV tesisat projeleri ve
enerji veren kurum tarafından onaylanmış elektrik projesi.
8- Ön olur için yapılacak müracaatlarda, Madde 7.09’un 1, 2, 3 ve 4’üncü şıklarında istenen belgeler; inşaat
ruhsatı için yapılacak müracaatlarda Madde 7.09’un 5, 6 ve 7’nci şıklarında istenen belgeler aranacaktır.
55
SEKİZİNCİ BÖLÜM
KAMUYA AİT YAPI VE TESİSLERE RUHSAT VERİLMESİ
Kamuya Ait Yapı ve Tesislere Ruhsat Verilmesi
MADDE 8.01- Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara imar planlarında o amaca
tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak ve bu yönetmelikte getirilmiş hükümlere uyulmak
üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyetin bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve
mülkiyetin belgelenmesi kaydı ile avan projeye göre ruhsat verilir.
Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan veya yaptırılacak olan kara yolu, demir yolu, tünel, köprü, menfez,
baraj, hidroelektrik santrali, sulama ve su taşıma hatları, enerji nakil hatları, boru hatları (doğal gaz boru hattı
ve benzeri) silo, rafineri gibi enerji, sulama, tabi kaynaklar, ulaştırma ve iletişim hizmetleri ile ilgili tesisler ve
bunların müştemilatı niteliğinde olan kontrol kulübesi, trafo, eşanjör, elavatör, konveyör gibi yapılar inşaat
ruhsatına tabi değildir. Bu tür yapı ve tesislerin inşasına başlanacağının, ilgili yatırımcı kamu kurum ve
kuruluşu tarafından mülkiyete ilişkin bilgi ile birlikte yazılı olarak ilgili belediyesine bildirilmesi gerekir. İlgili
belediye çevreye uyum ve estetik açıdan inceleme gereği duyduğu yapılarda sadece mimari projeyi
onaylayarak izin verir.
Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekat ve savunması bakımından gizlilik arz
eden yapılara; Belediyeden alınan imar durumuna göre kat nizamı, cephe hattı, inşaat derinliği ve yapı inşaat
alanına uyularak projelerinin kurumlarınca onaylandığı, mimari, statik ve tesisat sorumluluğunun kurumlarına
ait olduğu ilgili Belediyesine yazı ile bildirildiği takdirde 9.02.1 maddesinde sayılan belgeler aranmaksızın
yapı ruhsatı verilir. Bu alanlarda imar planında yapılaşmaya ilişkin herhangi bir not olmaması halinde bitişik
adalardaki bina yüksekliği aşılamaz.
56
DOKUZUNCU BÖLÜM
YAPI İNŞAAT RUHSATI VE KULLANMA (İSKAN)
İZNİ İLE İLGİLİ HÜKÜMLER
Ruhsatlar
MADDE 9.01Ruhsat Alınması Koşulu: Kişiler ve kuruluşlarca kendilerine ait tapusu bulunan veya tapu yerine geçen kamu
kurum ve kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri ile Büyükşehir Belediyesi
sınırları içinde arazi, arsa veya parsellerde İmar Kanunu, imar planı ve bu yönetmelik koşullarına uygun olarak
yapılacak her türlü yapı için, ilgili belediyesinden yeni, ilave veya esaslı tamir ve tadilat yapı ruhsatı alınması
zorunludur. Ruhsat alınmadan hafriyat yapılamaz.
9.01.1- Yapı Ruhsat Başvurusu Öncesi Alınacak Belgeler
1- İmar Durumu Almak İçin İstenen Belgeler
a) Dilekçe
b) Çap örneği
c) Tapu
Parselasyon Planı gerektiren hallerde, bu işlem için ilgilisinden başka bir belge istemeden yukarıdaki evrak,
ilgili birime gönderilecek ve sonucunda imar durumu verilecektir.
2- Kotlu Kroki Almak İçin İstenen Belgeler
a) Dilekçe
b) İmar Durumu
c) Ayrık nizama tabi yerlerde bina veya binaların köşe noktalarını gösteren yerleşim planı
9.01.2- Yapı Ruhsatına Esas Uygulama Projelerinin Hazırlanması
Yapı sahibi ve vekilince yukarda sayılan belgelere göre belediyesince verilen imar durumuna, yürürlükteki
kanun, plan, yönetmelik, Türk standartları, çevre şartları, fen, san’at ve sağlık kurallarına, ilgili bütün mevzuat
hükümlerine uygun olmak üzere aşağıdaki projeler hazırlatılır.
1- Zemin Etüdü
Zemin Etüdü Raporlarında belirlenen risk durumuna göre tanımlanan mühendislik hizmetlerini içeren
standartta ve Bakanlıkça hazırlanan “ Zemin ve Temel Etüdü Raporunun Hazırlanmasına İlişkin Formata”
uygunluğu koşulu aranır.
2- Mimari Proje
Mimarlar tarafından hazırlanan vaziyet planı (1:200. 1:500 ölçekte), yerleşim ve çevre düzenleme planı (1:50.
1:100, 1:200 ),bodrum katlar dahil tüm kat planlan, çatı planı ile bunlara ilişkin en az 2 adet kesit ve bütün
görünüşler (1:100, 1:50 ölçekte), gerektiğinde sistem kesitleri ve nokta detayları (1:20, 1:10, 1:5, 1:2,1:1
ölçekte) bulunan avan ve tatbikat projeleri, yangın tahliye projeleri ile yapı inşaat alanına esas alan tablosu
makine mühendisi ile birlikte hazırlanan ısı yalıtım projesi ve/veya raporundan oluşur. Gerekli görülen
durumlarda ara ölçekler kullanılabilir. Yerleşme ve yapının özelliğine göre ilgili idareci istenecek peyzaj
projelerinden meydana gelir.
3- Statik Proje
Mimari proje ve zemin etüdü raporuna uygun olarak, inşaat mühendisleri tarafından Afet Yönetmeliği’ne göre
hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen, betonarme, yığma, çelik, ve benzeri
yapıların türlerine göre taşıyıcı sistemlerini gösteren, bodrum kat dahil tüm kat kalıp ve donatı planları, kolonkiriş açılım detayları, kolon aplikasyon planı, merdiven donatı planları, çatı planları, bunların kesitleri,
detayları ve hesaplarıdır. Bu hesaplarda zeminin fiziksel parametreleri, zemin-temel-yapı etkileşimi ve
Bakanlıkça yayımlanan "Zemin ve Temel Etüdü Raporlarının Hazırlanmasına İlişkin Esaslara" uyulur.
4- Mekanik Tesisat Projesi
Mimari projeye uygun olarak, makine mühendisleri tarafından hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve
özelliğine göre belirlenen, sıhhi tesisat, kalorifer, iklimlendirme, havalandırma, soğuk hava, ısı yalıtım, arıtma,
temiz su, pis su, kanalizasyon, filitrasyon, bio-medikal, güneş enerjisi, havuz, kızgın su, kızgın yağ, buhar,
57
basınçlı hava tesisatı, mutfak, çamaşırhane, yakıt, doğal gaz, LPG, jeotermal enerji tesisatlarının projeleri,
yangın tesisatı ve yangın söndürme projeleri ve proje raporları ile elektrik mühendisi ile birlikte hazırlanan
asansör projeleridir. İdare yapının özelliğine göre bu projelerden gerekli olanları ister.
5- Elektrik Tesisat Projesi
Mimari projeye uygun olarak, elektrik mühendisleri tarafından hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve
özelliğine göre belirlenen, yapı içi alçak gerilim dağıtım tesisatı, aydınlatma ve priz tesisatı, jeneratör dağıtım
tesisatı, yıldırıma karşı koruma tesisatı, topraklama tesisatı, bina otomasyon sistemleri, telefon dağıtım tesisatı,
ortak anten Tv/r veya kablolu Tv/r dağıtım tesisatı, güvenlik tesisatı, yangın algılama ve uyarma tesisatı,
kesintisiz güç kaynağı dağıtım tesisatı projeleri ile makine mühendisi ile birlikte hazırlanan asansör
projeleridir. İdare yapının özelliğine göre bu projelerden gerekli olanları ister.
6- Yapı Yeri Uygulama Krokisi
Vaziyet planının, harita mühendisince koordinatlandırılarak gösterildiği, ayrıca, parsel ve yapı köşe noktalan
ile imar hatlarının kot ve koordinatlarının parsele uygulamasında ve su basman vizesine esas rölöve krokisinin
düzenlenmesinde yaralanılacak poligonları, bu poligonların kot ve koordinatlarını da içeren 1/50 ve/veya
1/100 ölçekli kroki.
7- Genel Hükümler
a) Yukarıda adı geçen projeler ve ayrıca yapının özelliği ve mahallin şartlarına göre idarece ek olarak istenen
ilgili mühendislerce hazırlanan proje, rapor ve belgeler, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca kabul ve tespit
edilen çizim ve tanzim standartlarına, Türk Standartları Enstitüsünce hazırlanan standartlara ve ilgili tüm
yönetmeliklere uygun olmak zorundadır.
b) Projelerin başında, arsanın yeri, tapu kaydı, pafta, ada, parsel numarası, parsel alanı, toplam inşaat alanı,
yapılacak yapının; cinsi, kat adedi, yapı sınıfı ve yapı inşaat alanı, kullanım amacı, yapı sahibi, yapı
müteahhidi, proje müellifleri, yapı denetim kuruluşu hakkında gerekli bilgileri içeren bilgi tablosunun yer
alması zorunludur.
c) Proje müelliflerince hazırlanarak imzalanan tatbikat projeleri (4) takım halinde düzenlenerek, usulüne göre
dosyalanıp, Belediyenin ilgili birimlerine teslim edilir. Bu projelerin ilgili belediyesine tesliminde üzerinde
proje müellifi ve fenni mesul ile MESKİ Vizesi, TEDAŞ Vizesi, Sığınak Vizesi ve İtfaiye Vizesi dışında başka
kurum ve kuruluşlara ait onay bulunmayacaktır. İdarece, ruhsata esas belgeler plan ve mevzuat hükümlerine
göre incelenir ve İmar Kanunu’nda belirtilen süreler dikkate alınarak yapı ruhsatı verilir. Yapı ruhsatı
verilmeden önce yapıyla ilgili fenni mesuliyetin üstlenilmiş olması şarttır.
d) Proje müellifi mimarlar ve mühendislerin, 6235 Sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu
uyarınca, ilgili meslek odasına kayıtlı olmaları, büro tescillerini yaptırıp her yıl için yenilemeleri
gerekmektedir. Proje müelliflerinin kanunda öngörülen yükümlülüklerini yerine getirip getirmediklerini
denetlemek üzere ilgili meslek odasınca düzenlenen, meslek mensubunun o andaki sicil durumunun gösterir
işin adı yazılı yetki belgesi her proje için ilgili odadan istenir. Bu belge proje müellifi veya ilgili belediye
tarafından ilgili meslek odasından istenir. Haklarında kısıtlama bulunan meslek adamlarına ait projeler
onaylanmaz, fenni mesuliyet üstlenilmesine izin verilemez, yapı ruhsatı düzenlenemez. Yapım işlerinde yapı
müteahhiti taşeron ve şantiye şefi olarak görev alanlar aynı zamanda fenni mesul olarak görev üstlenemezler.
Belediye projeleri incelerken 5846 Sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu’na uygunluğunu da denetler.
e) Kamuda görevli olup, kamu kurumlarına ait projeleri yapan, 3458 Sayılı Mühendislik ve Mimarlık
Hakkında Kanun uyarınca mühendislik ve mimarlık hizmeti verme ehliyetine sahip mimar ve mühendisler,
meslek odasına kayıt ve büro tescil belgesi hakkındaki yükümlülüklere tabi değildir.
9.01.3- Tadilat, İlave İnşaat ve Tamirat İzni
1- Tadilat, İlave İnşaat
Yapı ruhsatı alınmış olan yeni inşaat, ilave ve esaslı tadillerde, sonradan değişiklik yapılması istendiğinde
mimari projenin yeniden tanzim edilmesi gereklidir.
Bu değişiklik yapının statik ve tesisat projelerinde de değişiklik yapılmasını gerektiriyor ise yeniden gerekli
onayları yapılmış statik projeleri, elektrik ve mekanik tesisat projeleri istenir.
Proje üzerinde basit düzeltmeler yapılması mümkün olan durumlarda ayrıca tadilat projesi istenmez ve bu
düzeltmeler bütün nüshalarda aynı şekilde yapılarak proje müellifi ve ilgili belediyece imzalanarak
mühürlenir.
58
Yapılacak değişiklik, yapının dış duvarlarını veya pencerelerini ve dış kapılarını değiştiriyorsa, ısı yalıtım
projesi veya ısı yalıtım raporu yeni duruma göre yeniden düzenlenir.
Bu maddedeki tadilat projeleri 5 nüsha olarak tanzim edilir.
Proje müellifinin onayı olmadan tadilat ve ilave inşaat ruhsatı düzenlenemez.
2- Tamirat İzni
Ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılmış yapılar ile varlıkları Özel İdare kaydıyla belirlenmiş yapılarda; bina
kitlesine, iskele veya vinç kurulması gibi, dışarıdan müdahale gerektiren dış cephede sıva, boya, badana,
kaplama yapılması, yağmur oluğu, saçak tamiri ve benzeri basit tamiratlar için ilgili belediyeden izin alınması
zorunludur.
9.01.4- Ruhsatnameye Tabi Olmayan Tadilatlar
Kütlelerde ebat küçülme tadilatları, kot tadilatları, çatıya çıkış merdiveni, oturtma çatı yapılması ve iptali, bina
girişi, merdiven sahanlığı, asansör kulesindeki küçülme, cephelerindeki kapı, pencere ve balkon küçülmeleri,
yapının ısı korunma şartları bakımından durumunu değiştirmemek amacı ile kapı, pencere büyümeleri,
kömürlük, kapı ve kalorifer dairesi, bahçe duvarı, bahçe tanzimi ve otopark tadilatı (Otopark Yönetmeliği
hükümleri saklı kalınmak koşulu ile) gibi binanın müşterek mahallerinde yapılacak tadilatlar, ruhsatnameye
tabi olmadan, kat maliklerinin ve proje müellifinin muvafakatine bağlı olarak proje üzerinden onaylanır.
Binanın mekanik tesisatı, elektrik ve asansör tesisatının değişmesine neden olacak değişikliklerde, yeni tesisat
projelerinin aranması zorunludur. Ayrıca ruhsatname tanzim edilmez.
Bağımsız bölümlerdeki dahili tadilatlar (hacim ve alan birimi olarak herhangi bir artış olmamak kaydıyla)
ruhsata tabi olmayıp bağımsız bölüm malikinin tapusu ile birlikte dilekçe ile müracaatı halinde proje üzerinde
onaylanır.
Yukarıdaki tüm tadilatların, binanın niteliğini bağımsız bölüm adedini değiştirmemek, betonarme ve statik
açıdan sakınca teşkil etmemesi için imar mevzuatı ve de İmar Yönetmeliği hükümlerine aykırı olmaması
gerekmektedir.
Fenni Mesuliyet
MADDE 9.02- Fenni mesuller bu Yönetmeliğin 9.01.2 maddesinde belirtilen esaslara göre düzenlenen ruhsat
eki projelerin uygulanmasının denetimi için mal sahibi veya vekili tarafından belirlenirler ve ilgili idareye
karşı görevli ve sorumludurlar.
Proje ile ilgili sorumluluk proje müellifine ait olmak üzere yapının fenni mesuliyeti, konusu, ilgisi ve yapım
aşamasına göre mimar, inşaat, elektrik ve makine mühendisleri tarafından ayrıca idare varsa ek projelerin
fenni mesuliyetini, konusuna göre ilgili meslek adamlarının üstlenmesini ister.
Fenni mesuller unvanına ve eğitimine göre, yapının kanuna, plana, yönetmeliklere, ilgili diğer mevzuat
hükümlerine, fen, sanat, sağlık kurarlarına, ruhsat eki projelerine, TSE standartlarına, teknik şartnamelere
uygun yapılıp yapılmadığını denetleyeceğine dair taahhütnameyi ilgili idareye vermek zorundadır.
Taahhütnamede fenni mesul ile mal sahibi arasında yapılan sözleşmede belirlenen fenni mesuliyet bitiş
süresine ilişkin bilginin yer alması gerekir. Ayrıca noter tasdikli imza sirküleri, Bağ – Kur veya sigorta kaydı,
her yıl yenilenecek vergi kayıt belgesi de idareye verilir.
İdare; aynı zamanda, kanuna ve mevzuata aykırı uygulama nedeniyle süreli olarak faaliyetleri kısıtlanan fenni
mesullerin bu durumu hakkında bilgilenmek ve aşağıda belirlenen inşaat alanı sınırlamalarının denetimini
sağlamak üzere, ilgili meslek odasınca düzenlenen, sicil durumunu ve fenni mesuliyet üstlenilen işin adı ile
fenni mesulün üzerinde bulunan fenni mesuliyete ilişkin inşaat alanını (m2) belirtir, belgeyi ister. Yapı ruhsatı
ve yapı kullanma izin belgelerinin birer örneği ilgili meslek odalarına gönderilir.
Meslek odaları, fenni mesuliyete ilişkin yapı inşaat alanı sınırlamasının kontrolünü bu Yönetmeliğin yürürlüğe
girdiği tarihten başlamak üzere kayıtlarına giren yapı ruhsatı ile bu ruhsata istinaden düzenlenen yapı kullanma
izin belgelerini veya fenni mesul sözleşmelerini veya istifa dilekçelerini dikkate alarak yerine getirirler.
Fenni mesulün, yapının bulunduğu il sınırları içinde ikamet etmesi esastır. Farklı bir ilde fenni mesuliyet
üstlenilebilmesi için ilgili idarenin uygun görmesi ve yapı yeri ile fenni mesulün işyeri arasındaki mesafenin
en fazla 200 km olması gerekir.
59
Fenni mesullerden mimar veya inşaat mühendisi 30.000 m2’den, makine mühendisi 60.000 m2 den, elektrik
mühendisi 120.000 m2’den fazla inşaatın, fenni mesuliyetini aynı anda üstlenemez. Üzerinde başka bir fenni
mesuliyet bulunmamak koşulu ile bu miktarları aşan tek ruhsata bağlı inşaatlarda bu şart aranmaz.
Tek ruhsata bağlı yapı inşaatı 3000 m2’den fazla olan inşaatlarda yapı denetiminde fenni mesullere yardımcı
olmak üzere uzmanlık konusuna göre birer fen adamı görevlendirilir. Bu fen adamlarından, aynı anda ve il
sınırları içinde kalmak kaydıyla inşaatla ilgili fen adamı 15.000 m2’den, tesisatla ilgili fen adamı 30.000
m2’den, elektrikle ilgili fen adamı 60.000 m2’den fazla inşaatta görevlendirilemez.
İşin konusuna göre ilgili fenni mesuller ve yardımcısı fen adamları yapı ruhsat formunda belirlenenler ile
aşağıda belirtilen yapım aşamalarında yapı yerinde bulunmak ve aşağıda sıralanan işlerin yapılmış olduğuna
ilişkin açıklamaları yapı denetim defterine işlemek zorundadır.
a) Aplikasyon,
b) Hafriyat ve zemin hazırlama,
c) Temel inşaatın tamamlanması ve temel vizesi düzenlenmesi,
d) Temel ve çatı dahil her katın kalıp, demir, beton ve tesisat donanımı,
e) Su ve ısı yalıtım vizesi,
f) Malzemenin kullanımından önce Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uygunluğunun denetimi,
g) Tesisat, elektrik, kanalizasyon vizeleri,
Bu maddeye göre istihdam eden fen adamlarının bu görevi kabul ettiklerine dair taahhütnamenin ilgili idareye
verilmesi zorunludur.
Sicil: Fenni mesullerin sicilleri, ilgili meslek odalarınca, ilgili idareden alınacak iş bitirme belgeleri de dikkate
alınarak tutulur ve yeni bir fenni mesuliyet üstlenilmesinden bu siciller dikkate alınır.
Fen adamlarının sicilleri, belediye ve mücavir alan sınırları içinde, belediyelerin ilgili birimlerince tutulur ve
bu sicillerin birer kopyaları her yıl sonunda Valiliğe (Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü) gönderilir. Sicil fişleri
yapının inşaat ruhsatı alınmasından yapı kullanma izninin alınmasına dek geçecek süreyi, bu süreç içindeki
faaliyetlerin hepsini içine alır. Fen adamlarının sicillerinin tutulmasında fenni mesullerin bildireceği görüş ve
kanaatler esas alınır.
Yapı Yerinde Bulundurulması Gereken Levha ve Belgeler
MADDE 9.03- Ruhsat ve eklerinin yapı yerinde bulundurulması zorunludur. Ayrıca inşaat süresince yapı
yerinde mal sahibinin, mimarının, statik ve tesisat proje müelliflerinin, müteahhidinin isimleri ile inşaat ruhsat
numara ve tarihini içeren en az (0.75/1.00) metre boyutlarında bir levhanın, herkes tarafından rahat
görülebilecek bir yerde asılı olarak bulundurulması gereklidir. Aksine davranışlarda sorumluluk yapı sahibine
ve müteahhidine aittir. İmar Kanunu’nun 42’nci maddesi kapsamında işlem yapılır.
İnşaat Yerinde Alınması Gerekli Önlemler
MADDE 9.04- İnşaatın ve tamiratın devamı ile bahçenin tanzim ve ağaçlandırılması sırasında, kamuya ve
komşulara ait yerlerin işgal edilmemesi ve buralardaki yeraltı ve yerüstü tesislerin tahrip olunmaması ve
bunlara zarar verilmemesi, taşıt ve yayaların gidiş ve gelişinin zorlaştırılmaması, can ve mal güvenliklerinin
sağlanması, yol cephesindeki parsel sınırlarının ve gerekli ise komşu parsel sınırlarının her türlü tehlikeyi
önleyecek şekilde tahta perde veya uygun bir malzeme ile kapatılması ve yol cephelerinin geceleri
aydınlatılması zorunludur. Yapı, yol kenarında yapıldığı takdirde, yolun bakım ve onarımı ile ilgili belediyece
saptanacak zorunlu durumlarda, söz konusu belediyeden onay alınarak yaya kaldırımlarının bir kısmının
işgaline izin verilir. Yapı işlerinde işçi sağlığı ve iş güvenliği tüzüğüne göre önlemlerin alınması zorunludur.
Bu önlemlerin alınmasından sorumlu olanlar, yapı sahibi veya kanuni vekil, müteahhit, ilgili kanun ve
mevzuata göre yapı denetimini üstlenen kuruluş veya kişilerdir.
Şantiye Şefleri
MADDE 9.05- Toplam inşaat alanı 3000 m2’yi geçen yapılarda en az 1 şantiye şefinin görevlendirilmesi
zorunludur. Mal sahibi tarafından istihdam edilen ve adı ilgili idareye bildirilen şantiye şefinin bu görevi kabul
ettiğine dair taahhütnameyi ilgili idareye vermesi zorunludur.
60
Ceza Hükümleri
MADDE 9.06- İmar Kanunu ve bu yönetmelikte tarif edilmiş imar ile ilgili uygulamalarda; bu yönetmelikte
belirtilmiş tarif ve hükümlere uymayanlar ile ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı
yapı yapıldığı tespit edildiği takdirde, İmar Kanunu’nun 32’nci ve 42’nci maddelerine göre işlem yapılır.
Fenni mesulün görevlerini yerine getirmemesi, İmar Kanunu ve İmar Yönetmeliği’ne uymaması, ruhsat ve
eklerine aykırı işlem yapılması, görevini kötüye kullandığının tespit edilmesi durumunda, fenni mesuller
birinci tespitte uyarı cezası ile, birinci tespitten başlayarak 5 yıllık süre içindeki ikinci tespitte bir yıl, üçüncü
tespitte üç yıl süre ile Büyükşehir Belediyesi sınırları dahilinde fenni mesuliyet üstlenemezler.
Ruhsat Öncesi Alınacak İzinler
MADDE 9.071- Yapı Yıkım İzni
İmar Kanunu kapsamında işlem gören yıkılacak derecede tehlikeli yapılar ile koruma tescilli yapılar hariç
olmak üzere, yeni inşaat yapma talebi veya başka bir nedenle yıktırılması öngörülen yapılar için, yapı
sahibinin zorunlu olarak ilgili belediyesinden alınması gereken izin belgesidir. Yıkım esnasında ve yıkım
sonrasında komşu parsellere ve kamuya ait yerlere zarar verilemez. Yapı sahibi teknik sorumlu atamak
suretiyle kamunun can ve mal güvenliğini sağlayacak tedbirleri almak zorundadır. Yeni inşaat yapmak için
yapı ruhsatı alınmış yerlerde ayrıca yıkım izni alınmasına gerek yoktur.
2- İstinat Duvarı İzni
Parsel içinde istinat duvarı yapılması gereken hallerde; fenni mesuliyeti üstlenilmek kaydıyla, kot krokisi, ham
yollarda yol profili, parsele ait vaziyet planı ve istinat duvarı betonarme projesi ile müracaat edilerek,
belediyenin ilgili biriminden ruhsat alınması zorunludur.
Bu tür parsellerde yapılacak binalara istinat duvarı tamamlanmadan önce hiçbir şekilde inşaat ruhsatı
verilemez.
3- Vaziyet Planı Onayı
Bir parselde birden fazla bina yapılması halinde, inşaat ruhsatı öncesi, arsa ölçü krokisi ve plankote dikkate
alınarak binaların konumu ile boş alanların düzenlemesini gösterir vaziyet planı hazırlanır ve buna göre
düzenlenmiş aplikasyon krokisi ile birlikte ön olur alınır. Uygulama projeleri ön oluru alınan vaziyet planı ve
aplikasyon krokisine göre hazırlanır.
Ruhsat Sonrası İzinler
MADDE 9.081- Aplikasyon Vizesi:
Kadastro aplikasyon krokisine uygun aplike edilerek, sınırları belirlenmiş arsa üzerine, harita mühendisi
tarafından, yapılacak yapının veya yapıların aplikasyonu yapılır ve ilgili belediyesine müracaat edilir. Belediye
tarafından kontrolü yapıldıktan sonra hazırlanan yapı yeri uygulama krokisinin, karşılıklı onayı ile yapının
devamına izin verilir.
2- Temel Vizesi
Ruhsatlı yapının temel betonu dökülmeden önce; ilgili fenni mesulün; denetiminde ruhsatlı yapının
aplikasyonu yapılıp, inşaat hafriyatı yapıldıktan, temel demir montajı yapıldıktan, çevre ve arsa emniyeti
sağlandıktan sonra, yapı sahibi tarafından belediyesine yazılı olarak başvurulur.
Belediyesince, yapının temelinin aplikasyon krokisine göre doğru aplike edilip edilmediği ve demir montajının
uygulama projesine uygun yapılıp yapılmadığı tutanakla belirlenerek, uygun ise veya uygun duruma
getirilmesi halinde beton dökme ve inşaata devam etme izni verilir.
Temel kontrolü yapılıp, vizesi alınmadan üst katlara devam edilemez, iki yıl içinde temel vizesi yapılmadığı
takdirde ruhsat hükümsüz kalır.
3- Su Basman Vizesi
Temel vizesi yapılarak inşaata devam etme izni almış olan parsellerde, su basman kotu seviyesindeki döşeme
betonu döküldükten sonra, yapı sahibi, fenni mesulün onayını alarak belediyesine beton numunesi laboratuar
raporları ve demir tutanaklarının ekli olduğu dilekçe ile başvurur.
61
Bu seviyeye kadar yapılan imalatın uygulama projelerine ve daha önceki kontrollere uygunluğunun tespit
edilmesi ile inşaatın devamına izin verilir. Uygun olmayan imalatlar düzeltilmeden inşaatın devamına izin
verilmez. Su basman vizesi alınmadan üst katlara devam edilemez. Aksi takdirde İmar Kanunu’nun 32’nci ve
42’nci maddelerine göre işlem yapılır.
4- Isı Yalıtım ve Kaba İnşaat Vizesi
Yapının kaba inşaatı ikmal edilip, sıvaları yapılmadan önce ilgilisinin belediyesinden ısı yalıtım ve kaba inşaat
vizesi alması zorunludur.
Fenni mesul ve varsa şantiye şefi tarafından her kat beton dökümünde numune alınması, demir kontrolü
yapılması ve bu durumun hepsinin imzasını içeren bir tutanakla belirlenmesi zorunludur. İnşaatlarda hazır
beton kullanılacaktır. Ayrıca, fenni mesul tarafından yapının onaylı ısı yalıtım projesine göre yapılıp
yapılmadığı denetlenerek rapor hazırlanacaktır.
İlgili fenni mesul tarafından yapının kaba inşaatı ikmal edilip, sıvaları yapılmadan önce mahallinde incelenip,
rapor hazırlanır ve yapım denetim mevzuatında belirtilen belgeler ile birlikte belediyenin ilgili birimine
başvurularak, kaba inşaat ve ısı yalıtım vizesi alınır.
Kalorifer Kazanlarına İlişkin Yakıt Dönüşüm Uygulamaları
MADDE 9.091- Apartman yönetimlerinin apartmanda çalıştırılan kalorifer yakıcılarının yakma sertifikalı olduğunu gösteren
yakma sertifika belgesi ve sigorta tahakkuk bildirimleri ile birlikte bulunduğu yerin belediye başkanlığına her
yıl mutlaka Eylül - Ekim aylarında bildirimde bulunmaları zorunludur.
2- Bina ve apartmanlarda kalorifer kazanı yakıt dönüşüm proje ve tesisatın sertifikalı ve TSE Belgeli olması
zorunludur. Ayrıca kazancı ustası ve teknisyen sertifikalı olacaktır.
3- Bina ve apartmanlarda yeni kurulan kalorifer kazanlarında TSE, TSEK ve CE sertifika işareti aranmalıdır.
Ayrıca bu kazan doğalgaz kazanı ise mutlaka gaz dağıtım şirketinin de uygunluk belgesi aranacaktır.
4- Bacası uygun olanlar hariç, kombi ve şofben cihazı kullanılan apartmanlardaki baca yetersizliği nedeniyle
her yıl yüzlerce zehirlenme kazası, klasik kombi ve şofbenlerin evin içindeki oksijen gazını yanma esnasında
kullanmasından dolayı odadaki bireylerin solunumları için gerekli oksijenin azalmasından kaynaklandığı için,
bacaları gerektiği gibi kontrol edilmeden verilmiş doğal gaz aboneleri bulunabileceği dikkate alınarak
apartman yöneticileri ve belde sakinlerinin hermetik kombi kullanmaları yönünde teşvik edilmesi ve yeni
yapılacak binalarda hermetik kombi kullanılmasının zorunlu kılınmalı, aksi halde gaz bağlantısı
yapılmamalıdır.
5- Yeni takılacak hermetik kombi ve şofbenlerde mutlaka CE sertifika işareti aranmalıdır.
Yapı Kullanma (İskan) İzni
MADDE 9.10- Tasdikli projesine göre bina tamamen bittiği takdirde tamamına, kısmen tamamlanmış
binalarda ise tamamlanan kısımlarına kullanma izni verilebilmesi için bu kısımların ihtiyaçlarını karşılayacak
kömürlük, kapıcı dairesi, sığınak, kalorifer dairesi gibi ortak mahallerin inşa edilerek tamamlanmış olması ve
binada gerekli emniyet tedbirlerinin alınması zorunludur.
Devam etmekte olan yapılarda, biten bağımsız bölüme kısmi yapı kullanma izni verilebilmesi için kolon
filizlerinin dış cephede görülmeyecek şekilde kiremit çatı örtüsü veya parapet duvarı yapılmak suretiyle
gizlenmesi ve emniyete alınması şarttır.
Yapı kullanma izni verilebilmesi için, yapının aplikasyon, temel, su basman, ısı yalıtım ve kaba inşaat
vizelerinin yapılmış olması zorunludur.
İlgili belediyesince, yapı kullanma izni verilebilmesi için yapı sahibi tarafından aşağıda sayılan belgeler
eklenerek başvuruda bulunulur.
a) Yapı Kullanma (İskan) Raporu: Yapının tamamının veya biten kısımlarının ruhsat ve eklerine uygun olduğu
ve kullanılmasında fen bakımından sakınca görülmediğinin ilgili belediyesince yerinde tespit edilerek
düzenlenen rapordur.
b) Proje müelliflerinin, yapının onaylı projelerine, fen ve sağlık kurallarına ve TSE Standartlarına uygun
malzeme kullanılarak bittirildiğini ve Yapı Kullanma İzni almasında sakınca olmadığını gösteren İş Bitirme
Belgeleri
62
c) İlgili vergi dairesinden ve SSK’dan ilişik kesme yazısı,
d) MESKİ Vizesi
e) TEDAŞ Vizesi
f) Sığınaklı binalarda Sığınak Vizesi
g) İtfaiye vizesi
h) Mekanik Tesisat Raporları (Isıtma-soğutma sistemleri, sıhhi tesisat, asansör raporları ve yangın tesisatı
raporları)
i) Fotoğraf zorunluluğunun yerine getirilmiş olması; yapı sahibince, binanın bitiminden sonra ön ve arka
cephelerinden merkez alınarak en az (13x18) ebadında çektirilen ikişer adet fotoğraf ile yapılan başvuru
sonucunda, ilgili belediye elemanları tarafından yerinde uygunluk kontrolü yapılır ve fotoğraflar onaylanarak,
rapora eklenir.
Yapı kullanma izni alınmayan ve verilmeyen yapılar elektrik, su, kanalizasyon, haberleşme ve vb. hizmetler
ile bunlara ait tesislerden faydalanamazlar. Bu hizmetlerden yararlanılması durumunda hizmeti veren idare
sorumludur. Kısmi yapı kullanma iznine bağlanan yapının yalnızca bu bölümleri hizmetlerden yararlanabilir.
63
ONUNCU BÖLÜM
YÜRÜRLÜKTEN KALDIRILAN HÜKÜMLER, GEÇİCİ MADDELER,
YÜRÜRLÜK VE YÜRÜTME
Yürürlükten Kaldırılan Hükümler
MADDE 10.01- Mersin Büyükşehir Belediyesi’nce daha önce çıkartılmış olan tüm Yönetmelik hükümleri bu
Yönetmeliğin yayımı ile yürürlükten kalkar. Ayrıca bu Yönetmeliğin yayımı ile İlçe (İlk Kademe) Belediyeleri
Meclislerince yapılaşmalarla ilgili olarak alınan kararlar yürürlükten kaldırılmıştır.
Geçici Madde 1:
Önce Verilen Ruhsat ve İzinler
Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce İmar Planı ve imar mevzuatına uygun olarak verilen ruhsat ve
izinler geçerlidir.
Geçici Madde 2:
Önce Verilen İmar Durumlarına Göre Hazırlanan Projeler
Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce İmar Planı ve imar mevzuatına uygun olarak verilmiş olan
imar durumlarına göre hazırlanan projeler, bu Yönetmeliğin yürürlük tarihinden önce ruhsat başvurusu eki
olarak teslim edilmişler ise veya yürürlük tarihinden itibaren (30) takvim günü içerisinde ilgili Belediyesine
başvuru eki olarak teslim edildikleri takdirde önceki mevzuat hükümlerine göre işlem görürler.
YÜRÜRLÜK
MADDE 10.02- Bu Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
YÜRÜRLÜK (15.10.2010-342 MBBMK)
Yönetmelikte yapılan değişiklikler yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Yapılan Müzakereler Sonucunda; İmar ve Bayındırlık Komisyon Raporunun Müzakere edilmesi neticesinde; Büyükşehir
Belediye Meclis Üyelerinden Salih Ertan ÖZEL ve M.Ali CAN’ın yazılı önerileri doğrultusunda Mersin Büyükşehir
Belediyesi İmar Yönetmeliğinde tadilen değişiklik yapılarak “Kurul ön incelemeyi müracaatın kurula intikal tarihinden
itibaren 1 (bir) ay içerisinde görüş raporu ile sonuçlandırılır.” İbaresinin kaldırılarak belediyesinin talebi üzerine 10 gün
içerisinde toplanır şeklinde değiştirilmesinin kabulüne, oy birliği ile karar verildi.
YÜRÜTME
MADDE 10.03- Bu Yönetmelik hükümlerini; Mersin Büyükşehir Belediye Başkanı ve onun
koordinasyonunda ilgili İlçe Belediye Başkanları yürütür.
64