İTTİFAK HOLDİNG A.Ş. BİZİM MENKUL DEĞERLER 2009

Transkript

İTTİFAK HOLDİNG A.Ş.
BİZİM MENKUL DEĞERLER
2009
1
İttifak Holding A.Ş.
.
05.10.2009
İMKB Başkanlığı Kotasyon Müdürlüğü’ne
İstanbul
Konu: İttifak Holding A.Ş. Değerleme Raporu
Bizim Menkul Değerler A.Ş. olarak, İttifak Holding A.Ş.’nin İstanbul Menkul Kıymetler Borsası’na (İMKB’ye)
kotasyon işlemlerine ilişkin değerleme çalışmasını yapmış bulunmaktayız. Bu çalışmanın amacı Şirket’in
İMKB’de işlem görmesi için referans fiyatı belirlemek ve Şirket hakkında yatırımcılara ve Şirket ortaklarına
bilgi vermektir. Kote işlemlerine ilişkin değerleme elde ettiğimiz finansal verilerin ve diğer bilgilerin gözden
geçirilip, yönetimin beklentiler ile ilgili düşünceleri ve değerleme tarihi itibariyle hakim olan ekonomik ve
finansal koşulların analizinden oluşmaktadır. Şirketlerin finansal durumuna ait bilgiler Sermaye Piyasası
Kurulu Seri XI No:29 Sayılı Tebliği’ne göre bağımsız denetimden geçmiş 30 Haziran 2009 , 31 Aralık 2008, 31
Aralık 2007 ve 31 Aralık 2006 tarihli mali tablolardan elde edilmiştir.
İttifak Holding A.Ş.’ye bağlı şirketler indirgenmiş nakit akımı, piyasa çarpanları ve özkaynak yöntemi ile
değerlemeye tabi tutulmuş ve bu değerleme metotlarına belirli ağırlıklar verilerek şirket değerleri tespit
edilmiştir. Holding değeri ise şirketlere direkt ve dolaylı iştirak oranı ile şirketlerin belirlenen piyasa
değerlerinin çarpımlarının toplamı olarak hesaplanmıştır. Sonuç olarak İttifak Holding A.Ş.’nin piyasa değeri
574 milyon TL; hisse başı fiyatı ise 57,4 TL olarak hesaplanırken Holding değerinin %67,7’sini 389 milyon
TL’lik piyasa değeri ile Adese AVM A.Ş. oluşturmaktadır.
DEĞERLEME
Holding Değeri
Hisse Başı Fiyat
Değer (TL)
573.976.000
57,4
Kaynak: BMD
Bizim Menkul Değerler A.Ş.
DEĞ ERLEM E
Fatma SELÇUK
Kurumsal Finansman
Müdürü
Holding
Değeri
Emre Ergün KARATAŞ
Mali ve İdari İşler Müdürü
Hisse Başı Fiyat
Kaynak: BM D
2
Değer
574.883
.
İçindekiler
İTTİFAK HOLDİNG A.Ş. ............................................................................................................................................................. 6
TEMETTÜ ÖDEMELERİ ................................................................................................................................................... 8
SERMAYE ARTTIRIMLARI ................................................................................................................................................. 9
KONSOLİDE FİNANSAL ANALİZ ......................................................................................................................................... 9
ADESE AVM A.Ş..................................................................................................................................................................... 13
DÜNYA PERAKENDE SEKTÖRÜ ........................................................................................................................................ 13
TÜRK PERAKENDE SEKTÖRÜ .......................................................................................................................................... 20
ADESE AVM A.Ş. ..................................................................................................................................................... 45
Mağazalar ve Müşteri Sayısı ........................................................................................................................................ 47
Satışlar ve Ürünler ........................................................................................................................................................ 55
Finansal Analiz.............................................................................................................................................................. 73
DEĞERLEME ........................................................................................................................................................... 86
İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi.................................................................................................................................... 86
Kira Operasyonu ........................................................................................................................................................... 92
Piyasa Çarpanları ......................................................................................................................................................... 94
SELVA GIDA ........................................................................................................................................................................... 96
TÜRKİYE’DE MAKARNA SEKTÖRÜNÜN GELİŞİMİ ................................................................................................................... 96
SELVA GIDA SANAYİ A.Ş. ........................................................................................................................................ 101
Yatırımlar ................................................................................................................................................................... 105
Satışlar ....................................................................................................................................................................... 106
Maliyetler ................................................................................................................................................................... 107
Finansal Analiz ........................................................................................................................................................... 109
DEĞERLEME ......................................................................................................................................................... 113
İndirgenmiş Nakit Akımı ............................................................................................................................................ 113
Piyasa Çarpanları ....................................................................................................................................................... 117
SEHA İNŞAAT ...................................................................................................................................................................... 118
DÜNYA İNŞAAT SEKTÖRÜ ............................................................................................................................................ 118
TÜRKİYE İNŞAAT SEKTÖRÜ ........................................................................................................................................... 120
SEHA İNŞAAT TAAHHÜT TİC. MÜH. A.Ş. ......................................................................................................................... 127
FİNANSAL ANALİZ ..................................................................................................................................................... 130
DEĞERLEME ......................................................................................................................................................... 133
İndirgenmiş Nakit Akımı ............................................................................................................................................ 133
Piyasa Çarpanları ....................................................................................................................................................... 136
İMAŞ MAKİNA A.Ş. .............................................................................................................................................................. 138
FİNANSAL ANALİZ VE DEĞERLEME ................................................................................................................................. 141
ADESE GENÇ OTO SAN. TİC. LTD. ŞTİ. .................................................................................................................................. 146
ADESE PETROL A.Ş. ............................................................................................................................................................. 149
İRENT OTO KİRALAMA TİCARET A.Ş. ................................................................................................................................... 152
3
.
AES SİGORTA ARACILIK HİZM. A.Ş ....................................................................................................................................... 155
İNVİTO KUYUMCULUK TİCARET A.Ş..................................................................................................................................... 158
ADEN GAYRİMENKUL YÖNETİCİLİK YATIRIM İÇ VE DIŞ TİC. SAN. A.Ş. .................................................................................. 161
ELİTE DANIŞ. ARAŞ. GELİŞ. REKLAM VE HALKLA İLİŞ. TİC. LTD. ŞTİ. ...................................................................................... 164
KULE YÖNETİM ORG. VE DAN. A.Ş. ..................................................................................................................................... 167
SELET ENTEGRE ET VE SÜT ÜRÜNLERİ A.Ş............................................................................................................................ 170
BELYA TURİZM İNŞAAT ENERJİ BİLİŞİM SANAYİ TİC AŞ. ....................................................................................................... 175
SELEKS İÇ VE DIŞ TİCARET A.Ş. ............................................................................................................................................. 178
AFTA İŞLETMECİLİK DANIŞMANLIK İNŞAAT İLETİŞİM SANAYİ TİCARET A.Ş. ......................................................................... 180
KONESTAŞ KONYA GIDA PETROL HAYV. EĞT. SAN. TİC. A.Ş................................................................................................. 182
BİG PLANLAMA VE YÖNETİM MÜŞAVİRLİK A.Ş. .................................................................................................................. 183
NET AKTİF DEĞER ................................................................................................................................................................ 185
DEĞERLEME METODOLOJİSİ ............................................................................................................................................... 186
4
BİZİM MENKUL DEĞERLER A.Ş
Yönetici Özeti
5 Ekim 2009
.
Temelleri 20 iş adamının sermayelerini birleştirmeleriyle Konya’da atılan ve 1988 yılında kurulan İttifak, 1993
yılında holdingleşmiş, 1994 yılında “sermayesinin %100’ü halk ortaklığına açık bir şirket olarak” Sermaye
Piyasası Kurulu’nun kayıtlarına girmiştir. Grup, zamanla binlerce ortak edinerek çalışma alanlarını genişletip
çeşitlendirirken 2009 yılı itibariyle gıda, makine, inşaat, perakendecilik, alışveriş merkezleri, hayvancılık, gibi
farklı sektörlerde faaliyet göstermektedir.
İttifak Holding’in bünyesinde bulunan 18 şirketin önemli bir bölümü imalat ve hizmet sektörle rinde faaliyet
göstermektedir. 2008 yılında 700 milyon konsolide TL ciro rakamına ulaşan Holding, 2009 yılı için 905 milyon TL
gelir hedeflemektedir. 2008 yılında Grubun cirosunun yaklaşık %87’si Adese Alışveriş Merkezi, Seha İnşaat ve
Selva Makarna’nın gelirlerinden oluşurken 1994 yılında 298 kişiye istihdam sağlayan Holding’in 2009 yılı Haziran
ayı itibariyle ortalama 4.776 çalışanı bulunmaktadır. Holding çalışanlarının %75’i Adese Alışveriş Merkezinde
görev yapmaktadır.
Grubun en büyük şirketi olan Adese AVM, 2008 yılında 456 milyon TL’lik ciroya ulaşırken Adese’nin perakende
mağazaları 8 şehirde 131 şubeye ulaşmıştır. Adese, Fortune Dergisi’nin 2008 yılı verilerine göre hazırladığı
Türkiye’nin En Büyük 500 Şirketi araştırmasında 136. sırada yer alırken Capital dergisinin 2009 yılı Temmuz ayında
yayınlanan ‘’En Değerli Markalar Araştırması’’nda Türkiye’en en değerli 58. markası olmuştur. Adese AVM, 2009
yılında 11 Prestij mağazasını varlık devri yoluyla satın alarak Marmara bölgesine güçlü bir giriş gerçekleştirirken
önümüzdeki 5 yılda her yıl net satış alanını 20 bin metrekare artırmayı hedeflemektedir. Grubun makarna
markası Selva Gıda, 2008 yılını %36’lık büyüme ile kapatırken inşaat şirketi Seha Yapı ise Türkiye'nin farklı
bölgeleri ile yurtdışında özellikle Libya ve Suudi Arabistan'da yeni yatırımlar planlamaktadır. Seha Yapı,
Konya’nın ve İç Anadolu’nun en yüksek, Türkiye’nin ise 7. en yüksek yapısının üreticisi olurken Konya’da bir yılda en
fazla konut üretme kapasitesine sahip firmadır. Makine sektöründe faaliyet gösteren İmaş Makine, 2008 yılında
40'a yakın ülkeye ihracat gerçekleştirirken değirmen makineleri üreticileri arasında ISO 9001:2000’in normlarına
uygun anahtar teslimi komple un ve irmik değirmenleri otomasyon sistemini tasarım boyutu dahil uygulayan
Türkiye'deki ilk firmadır.
İttifak Holding'e bağlı şirketler Aden Gayrimenkul, Adese AVM, Adese Genç Oto, AES Sigorta, Afta İşletmecilik,
İnvito Kuyumculuk, Belya Turizm, Big Planlama, Elite Reklam, İmaş Makine, İrent Oto, Konestaş, Kule Yönetim ve
Organizasyon, Adese Petrol, Seha İnşaat, Seleks İç ve Dış Ticaret, Selet ve Selva Gıda olarak sıralanabilir.
Grup, 2008 yılında toplam 32,9 milyon TL yatırım harcaması gerçekleştirirken son 3 yılda toplam 132,9 milyon TL
yatırım gerçekleştirmiş ve önümüzdeki yıllarda özellikle perakende sektöründe büyümek için yatırımlarına devam
etmeyi hedeflemektedir. Grubun perakende şirketi Adese AVM, 2009 yılında 50 milyon dolarlık yatırım
planlarken önümüzdeki 5 yılda 180 milyon dolarlık yatırım hedefi belirlemiştir.
Grup şirketlerinden Selva Gıda ve İmaş Makine öncülüğünde 2008 yılında 54,2 milyon TL (38,1 milyon $) yurtdışı
satış gerçekleştirilirken son 3 yılda toplam 110,4 milyon TL’lik ihracat kaydedilmiştir.
5
.
İttifak Holding’in temelleri 20 iş adamının sermayelerini birleştirmeleriyle Konya’da atılmıştır . İlk şirketi 1988
yılında kurulan İttifak, 1993 yılında holdingleşmiş, 1994 yılında “sermayesinin %100’ü halk ortaklığına açık bir şirket
olarak” Sermaye Piyasası Kurulu’nun kayıtlarına girmiştir. Zamanla binlerce ortak edinerek çalışma alanlarını
genişletmiş ve çeşitlendirmiştir. Gıda, makine, inşaat, perakendecilik, alışveriş merkezleri, hayvancılık, gibi farklı
sektörlerde faaliyet göstermektedir.
Bağlı ortaklığın ismi
Faaliyet konusu
Kuruluş Yılı
Adese Alışveriş Merkz. Tic.A.Ş.
Perakende mağazacılık ve işyeri kiralama
1991
Seha İnşaat Müh. Mad. Turizm San. ve Tic. A.Ş.
Selva Gıda Sanayi A.Ş.
Big Planlama ve Yön. Müş. A.Ş.
İmaş Makine Sanayi A.Ş.
Adese Genç Oto ve Petrol Ür. San. Tic. Ltd. Şti.
İnşaat
Makarna,un ve irmik üretimi
Yatırım, organizasyon
Değirmen ve zirai makine üretimi
Petrol ve petrol ürünleri satışı, Opet ve
Petrol Ofisi bayiliği
Petrol ve petrol ürünleri satışı, Opet
bayiliği
Zirai ürünlerin alım satımını yapmak
Gayrimenkul alım satımı ve bunlarla ilgili
komisyonculuk
Perakende altın ticareti
Bilişim ve yazılım hizmetleri
Reklamcılık ve tanıtım hizmetleri
Unlu mamuller imalatı
Yönetim ve organizasyon
Et ürünleri üretimi ve toptan satışı
Gıda ve tarım ürünlerinin ihracatını ve
ithalatını yapmak.
Oto kiralama ve oto satışı
Sigortacılık hizmetleri
1988
1988
1997
1989
1996
Adese Petrol Ürünleri Taş. San. Tic. A.Ş.
Afta İşl. Danışmanlık İç ve Dış Tic. A.Ş.
Aden Gayrimenkul Yön. Yat. İç ve Dış Tic. A.Ş.
İttifak Altın Ticaret A.Ş.
Belya Turizm İnş. Enerji Blş. San. ve Tic. A.Ş.
Elite Danş. Ar-Ge Rek. Ve Hlk. İlş. Tic. Ltd. Şti.
Konestaş Konya Gıda Petrol Hayv. Eğt. San.Tic.A.Ş.
Kule Yön. ve Org. ve Danışmanlık A.Ş.
Selet Entegre Et ve Süt Ürünleri San. Tic. A.Ş.
Seleks İç ve Dış Ticaret A.Ş.
İrent Oto Kiralama Tic. A.Ş.
AES Sigorta Arac.Hizm.A.Ş.
1995
1990
1999
1993
1995
1996
1975
2000
1993
1994
1996
1999
Kaynak: İttifak Holding
Misyon...
Ülke insanının tasarruf niyetiyle ekonominin dışına taşımış olduğu d eğerleri tekrar fiili ekonomiye
kazandırmak,
İstihdama katkı sağlamak,
Gelir dağılım dengesinin tesisinde etkili olmak,
Ülke sınırlarımızla kalmayıp global pazarda da yer edinerek dünya ve ülke ekonomisine olumlu katkılarda
bulunmak,
Sağladığı bu katkılarda tüm paydaşlarına değer yaratacak üstün nitelikli ürün, hizmet ve iş çözümleri
sunmak,
Yatırım yaptığı alanlarda kalite, verimlilik ve istikrarı en yüksek seviyelere taşıyarak büyümesini
sürdürülebilir kılmak.
6
.
Vizyon...
Milli ve manevi değerlere saygılı olmak ve sahip çıkmak,
Her yeni günde bir önceki günden daha ileride olmak,
Tüm kurumsal paydaşlarına ve müşterilerine en iyi ürün ve hizmeti sunmak,
Sosyal ve toplumsal hayata pozitif değerler katmak, bu bilinçle çevreye saygılı olmak ,
Her zaman sermayedar, müşteri ve çalışanların değerlerine saygılı olmak ve kazançta maksimum seviyeye
ulaşmalarını sağlamak.
İttifak Holding’in bünyesinde bulunan 18 şirketin önemli bir bölümü imalat ve hizmet sektörle rinde faaliyet
göstermektedir. 2008 yılında 700 milyon TL konsolide ciro rakamına ulaşan Holding, 2009 yılı için 905 milyon TL
ciro hedeflemektedir. 2008 yılında İttifak Holding’in cirosunun yaklaşık %87’si Adese Alışveriş Merkezi, Seha İnşaat
ve Selva Makarna’nın cirolarından oluşmaktadır.1994 yılında 298 kişiye istihdam sağlayan Holding’in 2009 yılı
haziran ayı itibariyle 4.776 çalışanı bulunmaktadır. Holding çalışanlarının %75’i Adese Alışveriş Merkezinde görev
yapmaktadır.
Şirket
Pay
Aes Sigorta Arac.Hizm.A.Ş.
İttifak Altın Ticareti A.Ş.
Elite Danş. Ar-Ge Rek. Ve Hlk. İlş. Tic. Ltd. Şti.
Kule Yön. Ve Org. ve Danışmanlık A.Ş.
61,98%
99,84%
98,67%
12,50%
99,16%
99,15%
90,49%
100,00%
80,00%
99,70%
98,65%
99,97%
99,60%
99,10%
99,93%
75,00%
99,90%
99,09%
Kaynak: Bağımsız Denetim Raporu
İttifak Holding’in iştirak ve bağlı ortaklık payları yukarıdaki tabloda görülmektedir. Burada görülen paylar İttifak
Holding’in doğrudan ve dolaylı olarak adı geçen şirketerdeki pay sahipliğini ifade etmektedir. Holding’in dışındaki
payların tümü gerçek kişilere ait paylardır. İttifak Holding şirketlerinin geçmişte gerçekleştirmiş oldukları
başarılarından bazıları şu şekilde sıralanabilinir;
Adese; Konya’nın ilk ve en büyük hipermarketini Türkiye’de metrekare büyüklüğünde ilk 10 mağaza arasına
girerek hizmete sunmuştur.
Adese, Fortune Dergisi’nin 2008 yılı verilerine göre hazırladığı Türkiye’nin En Büyük 500 Şirketi
araştırmasında 136. Sırada yer almaştır. Ayrıca Adese, Capital dergisinin 2009 yılı Temmuz ayında
yayımlanan En Değerli Markalar Araştırmasında Türkiye’en en değerli 58. Markası olmuştur.
Seha Yapı; Konya’nın ve İç Anadolu’nun en yüksek, Türkiye’nin ise 7. en yüksek yapısının üreticisidir.
Seha Yapı; Konya’da bir yılda en fazla konut üretme kabiliyeti ve kapasitesine sahip firmasıdır.
7
.
Son dönemde Konya’da en fazla konut üreten firma Seha Yapı’dır.
Program yazılımı yerli olarak üretilen Türkiye’nin PLC otomasyonla çalışan ilk un fabrikasını Selva
kurmuştur.
Bacasından dumanın çıkmadığı ve kanalizasyon sistemine hiçbir atık bırakmayan çevreye duyarlı ilk un
fabrikasını Selva kurdu.
LPG ile makarnayı kurutan, bacasından siyah dumanın çıkmadığı Türkiye’nin ilk makarna fabrikası Selva’dır.
Selva, dünya ölçeğinde tertiplenen worldstar ambalaj yarışmasında Türkiye’yi temsil eden ilk makarna
markasıdır.
Değirmen Makineleri üreticileri arasında ISO 9001:2000’in normlarına uygun Anahtar Teslimi komple un ve
irmik değirmenleri otomasyon sistemini tasarım boyutu dahil uygulayan Türkiye'deki ilk firma İttifak’ın İmaş
Makine A.Ş şirketidir.
“Hava Stabilizasyon Sistemini” üreterek, değirmen randımanında çok önemli adımlar atılmasına ve
sektörünün gelişimine öncülük eden firma İmaş’tır.
“Elektronik Nem ve Akış Kontrol Sistemi” ile değirmen fabrikalarının ihtiyaç duyduğu otomatik tavlama
makinesini üreten marka İmaş’tır.
Kırmızı et işleme ve modifiye atmosferde ambalajlama sistemini Türkiye’nin en büyük tesislerinden birisi
olarak Konya’da ilk kuran firma Selet’tir,
Tarım ve hayvancılık sektöründe büyükbaş, küçükbaş hayvancılık, yumurta üretimi ve tarla ziraati
alanlarında Konya’nın kurumsallaşmış en büyük firması Selet’tir.
Yumurta tasnifleme ve paketleme tesisini Konya’ya ilk kazandıran firma Selet’tir.
Konya’nın ve bölgenin metrekare büyüklüğü ve marka mağaza sayısı itibarıyla en büyük Alışveriş ve Eğlence
Merkezi Kulesite’dir
Temettü Ödemeleri
Yıl
2005
Dağıtılan Kar
5.000.000
Dağıtılabilir Kar
6.301.742
%
79%
2006
2007
2008
1.700.000
6.918.000
2.880.000
7.630.297
6.371.437
11.699.487
Toplam
16.498.000
32.002.963
22%
109%
25%
52%
İttifak Holding’in son 4 yılda yapmış olduğu temettü ödemeleri yukarıdaki tabloda özetlenmiştir. Holding’in
21.06.2009 tarihinde yapılan Olağan Genel Kurul Toplantısında, 2008 yılı karı olan 11.699.487,05 TL’nin, %25’i
oranındaki 2.880.000 TL’nin kar payı olarak dağıtılmasına karar verilmiştir. Dağıtılabilir kar o sene için oluşan gelirin
yasal yedekler ayrıldıktan sonra temettü olarak ortaklara dağıtılabilecek toplam tutarı ifade etmektedir. 2007
yılında oranın %109 çıkmasının sebebi şirketin geçmiş yıl karlarından da t emettü dağıtmış olmasından
kaynaklanmaktadır. İttifak Holding son dört yılda iştiraklerinden sağlamış olduğu temettü gelirinin ortalama %60’ını
ortaklarına kar payı olarak dağıtmıştır.
8
.
Sermaye Arttırımları
Sermaye (TL)
10.000
50.000
200.000
1.000.000
4.000.000
5.000.000
10.000.000
Bedelli Sermaye Arttırımı (TL)
40.000
150.000
800.000
3.000.000
-
Bedelsiz Sermaye Arttırımı (TL)
1.000.000
5.000.000
Tarih
26.03.1993
14.12.1994
28.05.2003
03.10.2003
17.10.2008
06.04.2009
İttifak Holding’in 10.000 TL olan kuruluş sermayesi 16 yıllık süreçte bedelli ve bedelsiz sermaye artışlarıyla
10.000.000 TL’ye ulaşmıştır. 2009 yılında yapılan bedelsiz sermaye artışı ile nominal değeri 0,5 TL olan 10 milyon
hissenin, nominal değeri 1 TL’ye yükseltilmiştir. Holding kuruluşun ilk yıllarında yeni ortakların bünyeye
katılmasıyla 4 kere bedelli sermaye arttırımına gitmiş, daha sonraki dönemde ise yeterli sermaye düzeyine ulaşan
Holding bedelsiz sermaye arttırımı yoluyla sermayesini arttırmıştır.
Konsolide Finansal Analiz
Aşağıdaki tabloda 2007 ve 2008 yılları için İttifak Holding’in özet gelir tablosu verilmiştir. 2008 yılında Holding
konsolide cirosunu bir önceki döneme göre %15 arttırmıştır. 2008 yılında global krizden en fazla etkilenen
sektörlerden biri konumunda olan inşaat sektörünün cirosu bir önceki yıla göre %48 düşmesine rağmen, imalat ve
parakende sektörlerinde meydana gelen ciro artışı konsolide holding cirosunu %15 arttırmıştır.
Gelir Tablosu
TL
Satışlar
Satışların Maliyeti
Brüt Kar
Brüt Kar Marjı
Esas Faaliyet Karı
Esas Faaliyet Karı Marjı
Amortisman
FAVÖK
FAVÖK Marjı
Net Dönem Karı
Net Kar Marjı
2008
700.885.861
564.865.017
136.020.844
19%
36.442.862
5%
8.430.319
44.873.181
6%
6.951.319
1%
2007
607.873.255
499.576.679
108.296.576
18%
36.546.404
6%
6.921.152
43.467.556
7%
25.743.816
4%
Değişim (%)
15%
13%
26%
9%
0%
-14%
22%
3%
-10%
-73%
-77%
2008 yılında yeni faaliyete geçen 19 adet Adese Mağazası ciroda meydana gelen artışın başlıca sebebi olarak
görülmektedir. Holding’in imalat sektöründe faaliyet gösteren Selet, Selva ve İmaş’ın bu dönemde cirolarında
meydana gelen %36’lık ciro artışı da konsolide cironun artmasına neden olmuştur. İttifak Holding’in ciro içinde
önem arz eden şirketlerinden sadece Seha İnşaat’ın bu dönemde cirosunda daralma meydana gelmiş, diğer büyük
iştiraklerin ciroları krizin etkilerini görmeye başladığımız 2008 yılında artmıştır.
9
.
Önümüzdeki dönemde yatırımlarlarına hızla devam etmeyi planlayan İttifak Holding’in kısa orta vadede
yatırımlarının ciroya olumlu yansıyacağını düşünmekteyiz. 2009 yılında Adese’nin 11 adet Prestij mağazasını satın
alarak İstanbul pazarına girişi ve Konya Ereğli’de yapılan AVM’nin açılışı önümüzdeki dönem için Holding’in
cirosuna olumlu yansıyacaktır. İmaş ve Selva’nın kapasite kullanım oranlarını arttırmak amacıyla yapmış oldukları
pazarlama-reklam harcamaları ve Pazar araştırmaları da ciroya olumlu yansıyacaktır.
2007 yılında %18 olan brüt kar marjı 2008 yılında %19 seviyesine yükselmiştir. Holding’in cirosunun önemli bir
bölümünü oluşturan Adese Alışveriş Merkez’inin brüt kar marjının dönemler itibariyle değişmemesi, Holding’in
brüt kar marjının dalgalanmasını engellemektedir.2008 yılında Seha İnşaat’ın b rüt kar marjının 2007 yılına göre
yaklaşık %100 artması Konsolide brüt kar marjını olumlu yönde etkilemiştir.2008 yılında konsolide ciro %15
artmasına rağmen faaliyet karının sabit kalmasında Adese Alışveriş Merkezleri’nin faaliyet giderlerinde meydana
gelen artma neden olmuştur. 2008 yılında Adese’nin Mercek Mağazaları ile birleşmesinden doğan tek seferlik
giderler ve dışarıdan sağlanan hizmetlerini tekrardan şirket bünyesinde toplanması 2007 yılında %15 olan faaliyet
gideri marjını, 2008 yılında %18’e yükseltmiştir.
Bölümlere Göre Gelir Tablosu-2008
TL
İmalat-Üretim
İnşaat
Perakende
Hizmet-Ticaret
Eliminasyon
Toplam
Satış Gelirleri
148.412.838
79.338.091
456.968.694
66.278.253
-50.112.015
700.885.861
Brüt Kar
122.237.080
26.175.758
64.997.450
14.340.641
354.906.474
102.062.220
59.090.219
7.188.034
-36.366.206
-13.745.809
564.865.017
136.020.844
16.603.499
2.963.017
84.303.399
6.904.044
24.161.428
106.565.569
Faaliyet Karı
9.572.259
11.377.624
17.758.821
283.990
-2.549.832
36.442.862
Amortisman
833.426
668.074
6.295.317
633.502
0
8.430.319
Faaliyet Gideri
FAVÖK
10.405.685
12.045.698
24.054.138
917.492
-2.549.832
44.873.181
Finansman Geliri
8.737.528
6.929.673
4.510.035
1.832.348
-5.193.951
16.815.633
Finansman Gideri
Vergi Öncesi Kar
10.352.103
9.384.754
21.135.017
-1.929.909
11.164.015
8.887.218
1.766.128
28.612.770
-6.268.951
-36.832.237
38.148.312
8.122.596
Konsolide FAVÖK marjı’nın 2008 yılında azalmasının sebebi yukarıda da bahsedildiği üzere faaliyet giderlerinde
maydana gelen artma olarak görülmektedir. 2008 yılında Holding şirketlerinin yabancı para cinsinden olan
borçlarından dolayı net dönem kar marjı %4’den %1 seviyesine gelmiştir. Bu dönemde yüksek oranda kambiyo
zararının oluşmasından dolayı şirketin karlılığı düşmüştür.
Yukarıdaki tabloda İttifak Holding’in 2008 yılı için sektörlere göre dağılımlı olarak gelir tablosu verilmiştir. 2008
yılında konoslide cironun %65’i perakende sektöründe faaliyet gösteren Adese Alışveriz Merkezin’den gelmektedir.
Adese Alışveriş Merkezleri cironun %60’ını ve brüt karın %68’ini oluşturmasına rağmen faaliyet karının sadece
%23’ünü oluşturuyor olması, parekende sektöründeki yüksek faaliyet gideri marjından kaynaklanmaktadır. 2007
yılında konsolide net finansman geliri oluşturan Holding, 2008 yılında yabancı para borçlanmasından kaynaklanan
kambiyo zararından dolayı net finansman gideri yazmıştır. Selva, Selet, İmaş imalat-üretim sektörünü, Seha İnşaat
sektörünü, Adese perakende sektörünü diğer şirketler ise hizmet ticaret sektörünü oluşturmaktadır.
İttifak Holding konsolide bilançosu son 2 yıl karşılaştırmalı olarak aşağıdaki tabloda görülmektedir. 20 08 yılında
konsolide bilanço büyüklüğü bir önceki yıla göre %81 büyümüştür. Duran varlıkların ve yatırım amaçlı
gayrimenkullerin yeniden değerlemeden oluşan farkı göz ardı edildiğinde aktif büyüklü ğünde gerçekleşen büyüme
%6.9 civarındadır. 31 Aralık 2008 tarihi itibariyle 649 milyon TL olan aktiflerin %34’ü dönen varlıklardan
oluşmaktadır.
10
.
31.12.2008
219.341.258
39.437.703
38.703.468
373.018
540.849
89.020.604
51.265.616
31.12.2007
220.704.674
50.527.154
51.646.638
670.083
351.062
83.801.866
33.707.871
% Değişim
-1%
-22%
-25%
-44%
54%
6%
52%
Duran Varlıklar
Finansal Yatırımlar
Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller
Maddi Olmayan Duran Varlıklar
Diğer Duran Varlıklar
Maddi Duran Varlıklar
TOPLAM VARLIKLAR
429.679.771
246
263.056.339
21.579.873
4.225.814
140.817.499
649.021.029
137.036.317
246
75.945.240
11.160.620
9.134.368
40.795.843
357.740.991
214%
0%
246%
93%
-54%
245%
81%
YÜKÜMLÜLÜKLER
Kısa Vadeli Yükümlülükler
Finansal Borçlar
Ticari Borçlar
İlişkili Taraflara Borçlar
Diğer Borçlar
Diğer Yükümlülükler
211.398.182
71.112.002
100.635.539
2.576.630
534.186
36.539.825
210.326.794
52.185.448
106.977.496
1.156.182
854.123
49.153.545
1%
36%
-6%
123%
-37%
-26%
Uzun Vadeli Yükümlülükler
53.991.624
Finansal Borçlar
32.278.955
Borç Karşılıkları
7.717.158
Diğer Uzun Vadeli Yükümlülükler
13.995.511
Özkaynaklar
383.631.223
Sermaye
5.000.000
Sermaye Düzeltmesi Farkları
7.387.303
Karşılıklı İştirak Sermaye Düzeltmesi (-)
-291.169
Hisse Senedi İhraç Primleri
11.946.967
Değer Artış Fonları
266.422.047
Kar Yedekleri
1.008.715
Net Kar
6.524.792
Geçmiş Yıl Zararları
84.579.264
Azınlık Payları
1.053.304
TOPLAM YÜKÜMLÜLÜKLER
649.021.029
27.707.884
19.489.966
6.522.784
1.695.134
119.706.313
4.000.000
7.759.239
-43.271
11.946.967
606.476
739.387
25.519.514
67.850.420
1.327.581
357.740.991
95%
66%
18%
726%
220%
25%
-5%
573%
0%
A.D.
36%
-74%
25%
-21%
81%
VARLIKLAR
Dönen Varlıklar
Hazır Değerler
Ticari Alacaklar
İlişkili Taraflardan Alacaklar
Diğer Alacaklar
Stoklar
Diğer Dönen Varlıklar
11
.
Oranlar
Cari Oran
Borçlanma Oranı
Aktif Karlılık
Aktif Devri Hızı
Likidite Oranı
Özsermaye Karlılığı
2008
1,04
0,41
1%
1,08
0,37
2%
2007
1,05
0,67
7%
1,70
0,49
7%
2007 yılında 219 milyon TL olan cari aktiflerde önemli bir
değişiklik meydana gelmemiş ve 2008 yılında 220 milyon TL
olmuştur. 2008 yılında konsolide gelir bir önceki döneme göre
%15 artma gösterirken aynı dönemde ticari alacaklar %25
azalmıştır. Ciro büyürken ticari alacakların azalması sonucunda
ticari alacak devir hızında artma meydana gelmiş olması olumlu
bir gösterge olarak göze çarpmaktadır. 2008 yılında stokların cari
aktifler içerisindeki payı %40 olarak gerçekleşmiş ve önceki
döneme göre ciroda gerçekleşen büyümeye paralel olarak %6 oranında artma göstermiştir. 2008 yılında işletme
sermayesi açığında bir önceki döneme göre %5 oranında azalma olması, şirketin 2008 yılında işletme sermayesi
fonu oluşturduğunu göstermeketdir. 2008 yılında %15 artan ciroya rağmen işletme sermayesi açığının önceki
döneme göre azalma göstermesi önümüzdeki dönemlerde şirketin finansal yapısına olumlu yansıyacak etkenlerin
başında gelmektedir. Parekende sektöründe faaliyet gösteren Adese Alışveriş Merkezleri’nin işletme sermayesi
fazlası ile faaliyet gösteriyor olması ve yapmış olduğu yatırımlar ile konsolide ciroyu önümüzdeki dö nemde en fazla
artıracak şirket olduğu göz önüne alındığında orta vadede konsolide olarak Holding’in işletme sermayesi fazlası
oluşturacağı düşünülmektedir. Konsolide bilançoda görülen diğer dönen varlıkların artmasının sebebi Seha
İnşaat’ın ödemiş olduğu arsa avanslarından kaynaklanmaktadır.
Finansal Borçlar
Döviz Cinsi
USD
EUR
YTL
Toplam
Döviz Tutarı
31.855.994
21.181.473
9.859.628
62.897.095
Faiz Oranı
%7,36-%11,77
%6,36-%14,10
20%
TL Karşılığı
48.175.821
45.345.508
9.859.628
103.380.957
Kaynak:İttifak Holding
Konsolide bilançonun pasif bölümü incelendiğinde kısa vadeli yükümlülüklerde dönemler itibariyle önemli bir
değişiklik olmadığını görmekteyiz. 2007 yılında 238 milyon TL olan konsolide borç %11.3 oranında artarak 265
milyon TL’ye yükselmiştir. Artan borçlardan gelen fon, yapılmakta olan yatırımlarda kullanılmıştır. 2007 yılında 72
milyon TL olan toplam finansal borçlar, 2008 yılı sonu itibariyle 103 milyon TL’ye yükselmiştir. %45 oranında
gerçekleşen finansal borçlardaki artmanın ana sebebi yeni borçlanma olmasından değil, mevcut borçların artan
kurdan dolayı artmasından kaynaklanmaktadır. 2007 yılı finansal borç anaparaları 2008 sonu itibariyle
değerlendiğinde, 2008 yılında finansal borçların sadece %11 oranında arttığı gözlemlenmiştir. Holding’in işletme
sermayesi açığında önümüzdeki dönemde artma olmayacağı düşünüldüğünde orta vadede finansal borçların
azalması beklenmektedir. Konsolide finansal borçların %47’si USD , %44’ü EUR ve %9’u TL olduğu görülmektedir.
2007 yılında 358 milyon TL olan özsermaye %81 artış göstererek 2008 yılında 649 milyon TL’ye yükselmiştir.
Özsermayenin artmasında 266 milyon TL olan sabit kıymet, yatırım amaçlı gayrimenkul ve yapılmakta olan
yatırımların yeniden değerleme farkı etkili olmuştur. Özsermaye’nin aktif büyüklüğe oranının %59 olması şirket için
olumlu bir göstergedir. İttifak Holding konsolide aktif devir hızının 1,04 ile 1’in üze rinde yer alması Sirket’in satış
kabiliyetinin yuksek olduğunu göstermektedir. Temel karlılık rasyosu olan aktif karlılığı 2008 yılında yatırılmış ve
bağlanmış tüm fonların %1 oranında getiri sağladığını göstermektedir. Borçlanma oranının 2008 yılında düşmesi,
yapılmakta olan yatırımların ve sabit kıymetlerin yeniden değerlenerek özsermayenin artması ndan
kaynaklanmaktadır. 2008 yılında %2 olarak gerçekleşen özsermaye karlılığı, her 1 TL şirkete yatırılan fon karşısında
0,02 TL getiri oluştuğunu göstermektedir.
12
.
ADESE AVM A.Ş.
Dünya Perakende Sektörü
Yatırımlar Gelişmekte Olan Pazarlara Kaymaktadır...
Economist Intelligent Unit’in yaptığı ve 60 ülkeyi kapsayan bir araştırmaya göre 2004 yılında dünya perakende
satışları 10,4 trilyon dolar olarak gerçekleşirken 2008 yılında yaklaşık 12 trilyon dolara ulaştığı tahmin
edilmektedir. Dünyada perakende satışları büyümesi OECD ülkelerindeki para politikasının sıkıştırılması ile 2005
yılından itibaren yavaşlama sürecine girmiştir. Ayrıca ABD ve Batı Avrupa ülkelerindeki yüksek kişisel borç düzeyi
gelişmiş pazarlarda önümüzdeki dönem talebi kısıtlayacak bir etken olarak gözükmektedir. Bu yavaşlamanın
küresel ekonomik krizin de etkisiyle 2009 yılında da sürmesi beklenirken, 2010 yılından itibaren Asya ve Doğu
Avrupa ülkelerinin etkisiyle yüksek büyümenin devam edeceği tahmin edilmektedir. Büyük ve dünya çapındaki
perakendeciler yaşlı ve tüketmeyen Avrupa yerine gelişmekte olan pazarlara yönelmektedirler. Önümüzdeki
dönem hızla büyümekte olan Doğu Avrupa ve Asya ülkelerine yatırımların yoğunlaşacağını öngörmekteyiz.
Dünya Perakende Sektörü (2008)
12
12
10
(Trilyon Dolar)
Dünya gıda perakende sektörünün
2008 yılında 4,4 trilyon dolarlık bir
büyüklüğe ulaştığı tahmin edilirken
2008-2010 yılları arasında yıllık
ortalama %4,1’lik büyüme beklenen
sektörün 2010 yılında 4,7 trilyon
dolara ulaşacağı öngörülmektedir.
8
6
İndirim Mağazacılığı Güçleniyor…
OECD
ülkelerinde
perakende
4
4,4
sektörünün gelişiminin fiyat odaklı
2
olması ve indirim mağazalarının
0
payının artması beklenirken, Doğu
Dünya Perakende Pazarı
Dünya Gıda Perakende
Avrupa ve Asya ülkelerinde pazarın
Pazarı
düzenli büyümesi için potansiyel
Kaynak: Şirket & BMD Tahmin
bulunmaktadır. Global perakende
sektöründe birleşmelerin devam etmesi ve büyük uluslararası firmaların büyümekte olan pazarlara yayılması
öngörülmektedir. Bir ABD şirketi olan Wal-Mart, 2009 yılı sonuna kadar uluslararası satışlarının toplam satışlar
içindeki payını %16’dan %33’e çıkarmayı hedeflemektedir.
İnternet Alışverişte Ön Plana Çıkacaktır…
Son dönemde yaşanan yenilikler verimliliğin artırılması ve maliyetlerin düşürülmesi üzerine odaklanırken
internetten alışverişe olanak sağlayan yöntem ve teknolojide yaşanan yenilikler önemini korumaya devam
etmekte; perakendecilerin talep merkezli yeniliklere yönelik ilgisi de giderek artmaktadır. Bu strateji, üyelik
kartları ve online satın alma alışkanlıkları aracılığı ile tanımlanan ve müşteriler hakkındaki bilgileri kapsayan müşteri
veri tabanlarının ve müşteri odaklı bilgilerin daha fazla kullanılmasını gerektirecektir. Önümüzdeki dönem
perakendeciler müşterilerinin satın alma alışkanlıklarına bağlı olarak aynı ürün için müşterilerine farklı fiyat
uygulayabileceklerdir. Bütün müşteriler için her ürün aynı derecede öneme sahip olmamaktadır. Bu nedenle birçok
perakendeci tüketici tercihlerine yönelik bilgilerini sezon, satın alma kanalı, bölge ve ürün karmasına bağlı olarak
farklı fiyat uygulaması amacıyla kullanılabilecektir.
13
.
Dünyadan Perakende Sektörü Gelişmeleri
Küresel ekonomide 2007 sonu itibariyle baş gösteren yavaşlama 2008 yılında yerini durgunluğa bırakırken
tüketiciler harcamalarını giderek azaltmaya ve indirimli mağaza zincirlerine yönelmeye başlamışlardır.
İngiltere
İngiliz perakende satışları 2008 yılında %3,2 büyüme gösterirken sektör satışlarında yaşanan artışa rağmen İngiliz
perakendecileri son 25 yılın en kötü sezonunu geçirmektedirler. Euro bölgesinde ise yıllık perakende satışlar %1,7
oranında gerilemiştir.
ABD
ABD’de motorlu taşıtlar hariç perakende satışlar 2008 yılında %0,6'lık küçülmeyle 3,6 trilyon dolara gerilerken
NRF’e göre mevsimsel düzeltme yapılmamış satış miktarı düşüşü %2,2 oranında gerçekleşmiştir. Hazır giyim
mağazalarındaki satışlar ise yıllık %7,1 oranında gerilerken Aralık-Ocak aylarındaki tatil dönemi satışlarında
yaşanan %2,8’lik daralma sektörde 1995'ten bu yana ilk kez bir artış görülmemesi anlamına gelmektedir. 2008
yılında satışların azaldığı ABD perakende sektöründe gerilemenin önemli boyutunu lüks tüketim malları
oluşturmaktadır.
İtalya
İtalya’da 13,1 milyon metrekare toplam kiralanabilir alan ve yaklaşık 800 alışveriş merkezi mevcuttur. Alışveriş
merkezlerinin ortalama alanı ise 16.500 metrekaredir. Gıda fiyatları baz alındığında ise İtalyan perakende
satışları 2008 yılında yaklaşık %2’lik bir büyüme sergilemiştir.
Rusya
Rus perakende sektörü 2008 yılı satışları %17’lik artışla 417 milyar dolara ulaşırken gıda perakendesi %15
oranında büyüyerek 172 milyar dolar seviyesine yükselmiştir.
Polonya
Polonya perakende satışları 2008'de yükselişini sürdürürken zayıflayan ekonomi ve tüketici harcamalarındaki
düşüşten de etkilenmiştir. 2008 yılındaki yıllık perakende satış büyümesi %12,9 ile önceki yılın üzerinde
gerçekleşse de bu büyümenin temelinde yılın ilk yarısındaki yüksek performans etkili olmuştur . Artan işsizlik ve
harcanabilir gelir seviyesindeki gerilemenin 2009 yılının ilk yarısında satışlarda bir miktar gerilemeye neden
olması beklenmektedir.
Çin
Çin perakende sektörü 2008 yılında %21,6 oranında büyüyerek 1,6 trilyon dolar seviyesine ulaşırken sektör, devlet
teşvikiyle sağlanan tüketim harcamalarındaki artıştan beslenmektedir. Buna ek olarak Amerikan ekonomisindeki
bozulmalar Çin’in bu ülkeye olan ihracatını etkilemiş ve bu durum yu rtiçi fiyatların gerilemesine; tüketicilerin
talebinde önemli bir oranda artışa neden olmuştur. Çin perakende sektörü devlet teşviği ve kampanyalar ile 2009
yılında satışlarını artırmayı planlamaktadır.
Hindistan
Bir uluslararası danışmanlık firmasına göre, 2008 yılında toplam ticaret içinde %15’lik paya sahip Hint organize
perakende sektörü, geçtiğimiz yıl %30 büyüyerek 400 milyar dolar ciroya ulaşırken 2010 yılında organize
perakendenin toplam ticarette %20’lik oran ile 700 milyar dolar seviyesine çıkacağı öngörülmektedir. Organize
gıda perakendesi cirosunun toplam perakende cirosu içerisindeki payı %3,7 olarak kaydedilirken Hint hükümeti,
gıda perakendesinde önümüzdeki 5 yılda %400 büyüme hedeflemektedir. Bu amaçla hükümet, vergi indirimi ve
gıda işleme sektörü için çeşitli teşvikleri uygulamayı planlamaktadır. Hindistan doğrudan yabancı yatırım kanununu
gevşeterek uluslararası perakende yatırımlarını artırmayı hedeflemektedir.
14
.
Uluslararası Perakendeciler, Cari Fazla Veren ve Gelişmekte Olan Ülkelere Yöneliyor…
Hint hükümetinin sağladığı teşvikler ile birlikte Hindistan’da proje halinde 300 AVM, 325 katlı mağaza ve 1.500
süpermarket bulunmaktadır.
Wal-Mart uluslararası satışlarını yüzde 10 büyütme hedefini tutturabilmek için 2009 yılında Güney Asya'ya
yayılmayı hedeflerken Hindistan’da ilk mağazasını 2009’da açacak olan şirket, yerel ortağı Bharta Enterprises ile
birlikte gelecek 7 yılda şube sayısını 10-15 civarına çıkarmayı planlamaktadır.
Metro, Hindistan’a yapacağı 120 milyon dolarlık yatırımla ülkedeki mağaza sayısını 8’e çıkarmayı planlarken
Carrefour, Tahran'da güçlü bir konuma gelmeyi hedeflemektedir. Perakende devi Tesco, özellikle Malezya ve
Polonya’da güçlü büyüme kaydederken, Çin’de hızlı bir yayılma gerçekleştirmektedir.
Wal-Mart Açık Ara Önde…
Deloitte’nin Perakendenin Küresel Güçleri raporunda dünyanın en büyük 250 perakende şirketi listesinde Wal-Mart
1’inci, Carrefour 2’inci, Tesco ise 3’üncü sırada yer alırken Türkiye’den Migros 190. sırada yer almıştır. Rapora göre
sektörün en büyük 250 şirketinin toplam cirosu 2007 yılında 3,6 trilyon dolara ulaşmıştır. 2007 satış verilerine
göre performans sıralaması oluşturulurken raporda yer alan 250 şirketin 25’i Türkiye’de de faaliyet
göstermektedirler. İndirimli satış zincirlerinin öne çıkmaya başladığı tüketiciye cazip gelen çeşit ve fiyat
avantajları nedeniyle büyüme ivmesini sürdüren sektörün en büyük 250 firması, gelirlerini 2007 yılında bir önceki
yıla göre %11,4 oranında artırmıştır.
Perakende zincirlerinden Wal-Mart 374 milyar dolarlık perakende satış geliri ile liste başındaki yerini korurken en
yakın rakibi Carrefour 112 milyar dolarlık geliri ile 2. olmuştur. Tesco, 94,7 milyar dolar ile 3., Metro AG 87,5
milyar dolar ile 4. The Home Depot 77 milyar dolar ile 5. sırada yer almıştır. Sektörde dünyanın ilk 5 zinciri 2007
itibariyle 746 milyar dolar ciro elde etmiştir.
Perakende sektörü açısından en önemli yatırım alanları arasında gösterilen Çin ve Rusya’dan toplam 6 şirketin
listeye ilk kez girmesi dikkat çekerken en büyük 250 listesinde özel ilgi alanlarına hitap eden perakende
zincirlerinin sayısında da artış görülmüştür. Tüketici elektroniğinde uzmanlaşan zincirlerin sayısı 37’ye; mobilya,
oyuncak, mücevher, oto parçaları ve kırtasiye gibi özel alanlarda faaliyet gösteren zincirleri n sayısı ise toplamda
88’e yükselmiştir. İlk 250 içerisinde 133 marka ile hızlı tüketim ürünleri en çok şirketin faaliyet gösterdiği
kategori olurken ikinci sırada 53 marka ile dayanıklı tüketim ürünleri yer almıştır. Bu kategorileri 49 marka ile hazır
giyim perakendecileri izlemektedir. Hızlı tüketim ağırlıklı satış yapan ancak ilk 3 grubun ürünlerini aynı çatı
altında buluşturan Wal-Mart, Carrefour, Tesco ve Metro Group listenin ilk 5 sırasını domine eden markalar
olarak dikkat çekmektedirler.
(Milyar $)
1-Wal-Mart
2-Carrefour
3-Metro
4-Tesco
5-Kroger
6-Target
7-Costco
Toplam
2008/2007 (%)
8,3%
8,9%
8,6%
-5,3%
8,6%
3,2%
12,5%
6,9%
2007/2006 (%)
19,9%
20,4%
26,8%
36,2%
6,1%
6,8%
6,7%
18,8%
Kaynak: FT
15
2008
405
122
95
89
76
65
72
924
2007
374
112
87,5
94
70
63
64
864,5
2006
312
93
69
69
66
59
60
728
Ş
12345678910
Ka
.
Ciro Büyümelerinde Yavaşlama Gözlemlenmektedir…
Dünyanın en büyük gıda perakendecilerinin son 3 yıl itibariyle ciro gelişimine baktığımızda ise 7 büyük
perakendecinin 2008 yılında toplam satışlarını önceki yıla göre %6,9 oranında artırarak 924 milyar dolara
ulaştığını; sıralamada 405 milyar dolar ile Wal-Mart’ın liderliğini koruduğunu görmekteyiz. Şirket ciroları 2007
yılına göre büyümesini sürdürmesine rağmen küresel krizin de etkisiyle dünya tüketici güven endekslerinde
yaşanan gerileme toplam ciro artışının 2007 yılında yaşanan %18,8’lik büyümenin altında kalmasının en büyük
nedeni olarak gösterilmektedir.
4.000
40,0%
36,4%
3.600
33,3%
3.500
(Milyar $)
3.000
25,4%
30,0%
26,1%
2.500
25,0%
21,9%
2.000
20,0%
1.600
1.500
15,0%
1.000
10,0%
417
500
400
160
0
5,0%
0,0%
ABD
Kaynak: IMF & AMPD
35,0%
Rusya
Çin
Türkiye
Perakende Pazar Büyüklüğü
Hindistan
Perakende/GSYH
Türk Perakende Sektörü Yüksek Büyüme Potansiyeline Sahip…
Perakende sektör büyüklüğünün ülkelerin GSYH içindeki oranlarına baktığımızda ise Türk perakende sektörünün
gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerin verilerine göre yüksek büyüme potansiyeline sahip olduğunu görmekteyiz.
Rusya, Çin ve Hindistan gibi gelişmekte olan ülkelerde bu rakam ortalama %32 seviyelerinde yer alırken Türk
perakende sektörünün ekonomi içerisindeki büyüklüğü henüz %21,9 seviyesindedir. ABD’de ise perakende ticaret
GSYH’nin %25,4’ünü oluşturmaktadır.
16
.
35,0%
2008
30,0%
25,0%
20,0%
15,0%
10,0%
5,0%
0,0%
-5,0%
-10,0%
İngiltere
Polonya
Euro
Bölgesi
Nominal Ekonomik Büyüme
-7,1%
23,5%
Perakende Büyümesi
3,2%
12,9%
Kaynak: IMF&AMPD
ABD
Rusya
Çin
Türkiye
10,6%
2,2%
23,1%
29,4%
12,3%
9,1%
-1,7%
-0,6%
17,0%
21,0%
7,0%
30,0%
Nominal Ekonomik Büyüme
Hindistan
Perakende Büyümesi
Ülkelerin 2008 yılında perakende sektörü ve GSYH büyüme oranlarına nominal bazda baktığımızda ise genel
olarak sektör büyümesinin ekonomik büyümenin altında gerçekleştiğini görmekteyiz.
Konsolidasyon Süreci Güçlenecek…
Küresel durgunluk nedeniyle yavaşlama gösteren tüketici talebi doğal olarak perakendecilik sektörünü de
etkilemektedir. Kredi piyasasında yaşanan daralma etkisini dünyanın diğer bölgelerinde de göstermekte; büyük ya
da küçük tüm kurumların kısa vadeli finansman ihtiyaçları da olumsuz yönde etkilen mektedir. Sürekli ve sağlıklı bir
nakit döngüsü gerektiren perakende sektöründe zor durumda olan şirketlerin diğerleri tarafından satın alınması
veya bazı şirket birleşmeleri de olağan gelişmeler olarak beklenmektedir.
17
.
Avrupa ülkelerinde en büyük ciroya sahip 3 perakendecinin toplam pazar içindeki paylarına baktığımızda ise pazar
yoğunluğunun ortalama %50’nin üzerinde gerçekleştiğini görmekteyiz. Avrupa’daki trendin Türk perakende
sektöründe de orta vadede yaşanması beklenmektedir. Türkiye’de bu oranın 2007 verilerine göre sadece
organize pazarda henüz %19’larda yer alması önümüzdeki dönem Türk perakende sektöründe önemli
konsolidasyonların gerçekleşeceğine işaret etmektedir.
Amerikan ekonomisinin en erken 2009 sonu gibi durgunluktan çıkacağı öngörülürken 2010 yılında tüketici
harcamalarının yeniden yükselişe geçmesi beklenmektedir. Önümüzdeki dönemde Amerikan tüketicisinin talebi
dünyanın ekonomik büyümesini sürdürmeye tek başına yetmeyeceği düşünülürken küresel perakende
kuruluşlarının Doğu Asya bölgesine daha fazla odaklanmaları beklenmektedir .
ABD ekonomisindeki gelişmelere bağlı olarak Çin’in ihracatında bir ya vaşlama olduğuna ve Çin hükümetinin
enflasyonu kontrol altında tutma nedeniyle tüketici harcamalarında önemli bir sapma y aşanmadığı dikkat
çekmektedir. Dolayısıyla Çin perakende zincirleri küresel durgunluktan çok fazla etkilenmemiş gözükmektedirler.
Buna karşın tüketici talebinin düşmesi ve kredi pazarındaki daralmayla mücadele etmek zorunda olan
perakendeciler, ekonomik durgunluğun etkisini maliyet yönetimi ile avantajlarına kullanabilecekler ve
tedarikçileri ile daha iyi şartlar üzerinden anlaşarak satın almada etkinlik sağlayabileceklerdir.
Tedarik zinciri operasyonları tek bir lokasyonda ya da büyük bir tedarikçi de yoğunlaşan perakendeciler mevcut
yapının tekrar gözden geçirilmesi yoluna gitmeli satın alma çeşitliliği sağlamalıdırlar.
Perakende sektöründe müşterilerin ürüne, zaman ve finansal kısıtlara yönelik farklı alandaki ihtiyaçlarını
karşılarken bir yandan da eğlenmelerini ve şaşırmalarını sağlayabilecek donanıma sahip insan kaynağı kalitesinin
sağlanmasında ve yönetilmesinde zorluklar yaşanmaktadır. Çalışanların eğitimine daha çok zaman ve bütçe
harcanması çalışan devir hızının azaltılması için sadakati artıracak ek çalışmaların uygulamaya konulması,
çalışan verimliliğinin artırılması için ücretlerin iyileştirilmesi gibi bazı zorlayıcı adımlar ın atılması gerekecektir.
Büyümenin yavaş olduğu bir ortamda perakendecilerin marka değerini geliştirmek ve müşterilerinin dikkatini
çekerek mağaza ziyaretlerini artırmak için rakiplerinden farklılaşmalıdırlar . Farklılaşmayı yaratabilmek için
müşteri hizmetleri, mağaza düzeni ve tasarımı, ürün bilgilendirmesi, ürün bulma kolaylığı, etkin ve hızlı ödeme
imkânı, ürün teşhirleri ve satış sonrası hizmetlere odaklanılarak müşterinin mağaza deneyimi kalitesi artırılmalıdır.
Gelecek dönemde en başarılı perakendecilerin internet imkânlarını kullanarak ürünü ve bilgiyi mağaza
deneyimiyle birleştirerek müşteriye sunanlar arasından çıkması beklenmektedir.
Geçmiş dönemde operasyonel verimliliğin artırılması ve müşteriye tek satış noktası üzerinden alışveriş deneyimin in
yaşatılması ihtiyacının vurgulanması ile birlikte büyük mağazalar daha önemli bir konum kazanmıştır. Gelecekte
büyük mağazaların perakende sektörü büyümesinde geçmiş dönemde olduğu gibi önemli bir rol oynaması
beklenmemektedir. Gelecek dönemde dev perakende zincirlerinin büyük ve daha küçük mağazaların
kombinasyonundan oluşan bir yapı ile farklı müşterilerin farklı durumlardaki ihtiyaçlarını karşılamayı
hedeflemeleri beklenmektedir.
Gelişmiş ülkelerde alt ve üst gelir seviyesine sahip hane halkı sayısındaki artışla birlikte orta sınıfın toplam
içerisindeki payında düşüş gözlemlenmektedir. Tüketici pazarı da yaşam biçimleri açısından bölünmüştür. Bu
doğrultuda kitlesel pazarın ihtiyaçlarını karşılamak tedarikçiler için olduğu kadar perakendeciler için de gittikçe
büyüyen bir sorun haline gelmiştir. Dolayısıyla indirim ve lüks perakendeciliğin büyümekte olduğu görülmektedir.
Pazarlama faaliyetleri yön değiştirecek ve kitlesel reklama yönelik yaklaşım yerine müşte ri ile mağazada ya da
internet üzerinden etkileşime odaklanılacaktır. Perakendecilerin web siteleri sadece satışta kritik rol oynamayacak
18
.
aynı zamanda müşterileri mağazalara yönlendirmek için de müşteri ile aralarında güçlü bir bağ oluşturacaktır. Dev
perakendeciler mevcut iş modelleri ve birimlerini tutarak bunları özel istekleri bulunan tüketici gruplarına göre
özelleştireceklerdirler.
Geçmiş 20 yıl içerisinde dünyanın en büyük perakendecileri tüm dünyayı etkileyen verimli tedarik zinciri yöntemini
geliştirmişlerdir. Fakat günümüzde durum değişmektedir. Son zamanlarda enerji fiyatlarında yaşanan düşüşe
rağmen gelecek birkaç sene içerisinde yükselme yaşanacak ve nakliye maliyetleri de geçmiş senelere göre çok
daha pahalı bir hale gelecektir. Birçok şirket planlamadan, tedarike ve dağıtıma kadar tüm t edarik zinciri
döngüsünü tekrar değerlendirmeye başlayacaklardır.
Son 20 sene değerlendirildiğinde birçok perakendecinin globalleşmeyi seçtiği, birçoğunun yerel kaldığı
görülmektedir. Globalleşmeyi gerçekleştirenler hem tahminlerinden daha çok mücadele et mişler hem de tahmin
ettikleri kadar kar elde edememişlerdir. Bununla birlikte globalleşmeyi getiren gereklilikler de ortadan
kalkmamıştır. Son zamanlarda gelişmiş ülkelerde özellikle de Amerika’da yaşanan gelişmeler doğrultusunda
değişen ekonomik yapı nedeniyle perakende harcamalarındaki büyüme zayıf kalmıştır. Dünyanın lider
perakendecileri kendi ülkelerinde pazar payını artırmanın yanı sıra büyümeyi yeni pazarlara özellikle gelişmekte
olan ülkelere giderek yapacaklardır. Dünyanın en büyük perakendecileri başta gıda perakendecileri olmak üzere
kendi ülkeleri dışındaki ülkelere büyük yatırımlar yapmaktadırlar. Bunlara ek olarak gelişmekte olan ülkelerdeki
perakendecilerin de kendi ülkeleri dışındaki diğer gelişmekte olan ülkelere yatırım yapması beklenmektedir.
19
.
Türk Perakende Sektörü
Perakende Sektörü 160 Milyar Dolar Büyüklüğünde…
Türkiye’de marketçilik 1954’te Migros ve Gima ile başlarken 1960-1970 döneminde özel sektör girişimleri ile büyük
marketler yaygınlaşmıştır. Tüketim malları ithalatında liberal açılımların yapıldığı 1980’li yıllarda ambalaj sanayinin
gelişmesi, tüketim alışkanlıklarındaki değişim Türkiye’de süpermarketlerin gelişimine uygun bir zemin hazırlarken
90’lı yıllar Türkiye için perakendecilik konusunda atılımların yapıldığı yıllar olmuştur.
2001 Krizi ile Verimlilik Sektörde Ön Plana Çıkmıştır…
Hızlı kentleşme ve yüksek tüketim büyük mağaza ihtiyacı doğurmuş büyük kentlerde kişi başı gelirin artması
hipermarketleri oluşturmuştur. Özel oto sahipliği toplu alışverişi kolaylaştırırken bireysel bankacılıktaki ilerleme,
tüketici kredileri ve kredi kartı kullanımının artması hipermarketlerden alışverişi kolaylaştırmıştır. 1980 sonrası
değişen ekonomik ve kültürel yapı ile önem kazanan perakende sektörüne olan ilgi özell ikle 1990 sonrası dönemde
artmış hem yurtiçinde faaliyet gösteren Koç, Sabancı ve Doğuş Grubu gibi gruplar hem de Fransız Carrefour,
Alman Metro gibi uluslar arası büyük oyuncular organize perakendecilik alanındaki yatırımlarına hız vermiştir .
1998 yılında Türkiye’de bulunan 2.135 hiper, süper ve zincir market sayısı 2008 yılı itibariyle 7.943’e ulaştığı tahmin
edilmektedir.
Satış alanını büyüterek gerçekleştirilecek ölçek ekonomisi ve artacak olan tedarikçilerle pazarlık gücünün
operasyonel karlılığa ulaşmada önemli bir faktör olduğu sektörde oyuncular satış alanlarını ve pazar paylarını
artırmak amacıyla yoğun yatırım programlarına girişmişlerdir. 2001 krizi sonrasında operasyonel karlılığın ön
plana çıktığı ve yaratılan nakit kullanılarak elde edilen faaliyet dışı gelirlerin ortadan kalktığı bir döneme
girilmiştir. Uzun vadede pazar payını artıran yüksek alım gücüyle tedarikçilerle olan ilişkilerde avantajlı duruma
geçecek ve müşteriye aynı ürünü daha rekabetçi fiyatlarla sunacak olan oyuncular öncelik ka zanacaktır.
Avrupa’nın 7. Büyük Perakende Pazarı…
Türkiye’de enerji, sağlık ve eğitimden sonra 4. büyük sektör olan perakendenin 2007 sonunda toplam 150 milyar
dolarlık cirosu (gıda ve gıda dışı) 2008’de 60 milyar doları organize olmak üzere toplam 160 milyar dolarlık
büyüklüğe ulaşırken ve 2011 yılına kadar sektörün 196 milyar dolar olarak gerçekleşeceği beklenmektedir.
Deloitte’nin verilerine göre Türk perakende sektörü mevcut durumu itibariyle Avrupa’nın gıda harcamalarında 5.,
gıda dışında 8. büyük ülkesidir.
Perakende sektörü Türkiye’nin son yıllarda en hızlı büyüdüğü sektörlerden biri olmuştur. Özellikle alışveriş merkezi
yatırımlarıyla perakende sektörü kayıt altına alınırken yerli markalar önemli büyüme oranları yakalarlarken bu
durum gıdadan elektroniğe, mobilyadan hazır giyime yabancıların da Türkiye’ye gelmesini beraberinde getirmiştir.
2007 yılında metrekarede %27 büyüyen organize perakende sektörü geçtiğimiz yıl %20’lik bir büyüme sergilemiştir.
2007 yılında %13 büyüyen organize pazar 2008 yılında hedeflediği %10 oranını tutturamamış ve %7’lik bir yükseliş
sergilemiştir. Ciro artışının metrekare artışının gerisinde kalması sektörün en büyük proble mlerinden biri olarak
görülmektedir.
20
.
Organize Perakendenin Toplam Perakendedeki Payı Artıyor…
Türk perakende sektörü geleneksel perakendecilikten modern perakendeciliğe doğru kayda değer bir değişimin
eşiğindedir. Hâlihazırda Türk perakende sektörünün yaklaşık %62’sinin geleneksel perakende ve %38’inin ise
modern perakende sektörüne ait olduğu bilinmekte; modern perakende sektörünün büyüklüğü yaklaşık olarak 60
milyar dolar olarak tahmin edilmektedir. Organize kesimin pazar payının düşük seviyelerde yer aldığı
perakendecilik sektöründe orta-uzun vadede geleneksel perakendecilikten organize perakendeciliğe geçişin hız
kazanması ve daha az oyuncunun daha fazla pazar payına sahip olduğu pazar şartlarına ulaşılması
beklenilmektedir.
Organize Gıda Perakendeciliği 29,8 Milyar Dolar Büyüklüğünde…
Genel olarak Türk perakende sektöründe en büyük pay ise toplam satışların %53’ünün (85 milyar dolar)
oluşturan gıda perakendeciliğine aittir. Organize perakende sektörünün gıda perakende sektörü içindeki payı ise
henüz 29,8 milyar dolar seviyelerindedir. Bu rakamın içine tüm hipermarketler, süpermarketler ve yerel zincirler
de dahildir.
Organize Perakende Sektörü Önemli Potansiyelleri Barındırmaktadır…
Genel olarak günümüz Türk perakende sektörü yaklaşık %62 oranındaki geleneksel perakende pazar payı ile
1970’lerin Avrupa perakende pazarına çok benzemektedir. Buna karşın AB’de modern perakendecilerin pazar payı
her geçen gün artmış ve 1980’de %51 iken 2008’de bu oran %90’a yükselmiştir. Öte yandan AB ülkelerinde her 1
milyon nüfusa ortalama 15 hipermarket ve 150 süpermarket düşerken bu rakam Türkiye’de henüz 3 hipermarket
ve 17 süpermarket civarındadır.
21
.
100%
Avrupa'da Pazar Payları
60%
90%
50%
80%
70%
40%
60%
50%
30%
40%
20%
30%
20%
10%
10%
0%
Modern Perakendeciler
1980 1985 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
0%
51% 59% 69% 72% 73% 75% 76% 78% 79% 80% 81% 82% 83% 83% 83% 84% 85% 86% 87% 89% 90%
Geleneksel Perakendeciler 49% 41% 31% 28% 27% 25% 24% 22% 21% 20% 19% 18% 17% 17% 17% 16% 15% 14% 13% 11% 10%
Kaynak: AMPD
Modern Perakendeciler
Geleneksel Perakendeciler
AB’deki perakende pazarında yaşanan gelişimi ele alacak olursak, modern perakende sektörünün geleneksel
perakende sektöründen pazar payı kazanmaya başlaması, perakende sektöründeki istihdam verimliliği
seviyesinin yükselmesi, ölçek ekonomisi ve uluslararası pazarlara yayılmanın faydalarının yanı sıra tedarik zinciri
yönetiminde modern bilgi işlem sistemlerinin de kullanımının artması ile gerçekleşmiştir.
Uzmanlaşan Geleneksel Mağazalar Ayakta Kalabilecektir…
Verimlilik ve ölçek ekonomisinden dolayı geleneksel perakendecilerin uzmanlaşmadan faaliyetini sürdürdüğü bir
satış noktası ile organize perakende sektörüne ait bir satış noktasının müşterilerine sunduğu aynı üründeki fiyat
farkı %20-30 oranında geleneksel perakende aleyhine görülmektedir. Organize perakende sektörü tüketici
harcamalarının gerek hacmi gerekse niteliği bakımından geleneksel kesimden ayrılmaktadır. Gerek fiyat seviyesi,
gerekse de fiyat aralıklarının genişliği bakımından organize ve geleneksel işletmeler arasındaki fark, organize
işletmelerin tamamen tüketici lehine olan tutarlı fiyat politikalarına işaret etmektedir.
Söz konusu geleneksel satış noktasının bu verimsizliğe rağmen ticari faaliyetlerini ikame ettirmesi ancak kayıt dışı
enstrümanları kullanarak mümkün olmaktadır. Geleneksel perakendecilerden belirli bir alana odaklanarak
uzmanlaşanlar ise mağazalarında binlerce farklı çeşidi ucuz fiyatlarla sunabilen ulusal ve uluslar arası organize
perakendecilere rağmen son derece başarılı olabilmektedirler. Örneğin oyuncak marketleri, yapı marketleri,
elektronik marketler organize perakendeci konumuna geçmeden önce geleneksel uzman mağazalar olarak hizmet
vermişlerdir.
Enflasyonun düşmesi ve fiyat istikrarının görece sağlanması tüm ekonomik kesimlerde olduğu gibi geleneksel
perakendede de verimsiz yapıların elenmesinde etkili olmuştur. Türkiye’de 2000 yılından bu yana geleneksel
yapıdaki bakkal işletmeciliğinin doğal bir süreç içinde gerilediği ancak günümüzde hala pazar için de çok yüksek
bir orana sahip olduğu bilinmektedir. Geleneksel perakendenin önemli bir ayağı olarak Türkiye’de kent
merkezlerinde bir haftada ortalama 4 bin semt pazarı kurulmakta; gün başına düşen pazar sayısı 570 seviyesinde
yer almaktadır. Bu kesim belediyeye günlük olarak ödedikleri sabit ve cüzi bir meblağ dışında her tür vergiden muaf
bulunmaktadır.
22
.
Gelecek Vaat Eden Ekonomik Görünüm Perakendeciliği Çekici Hale Getirmektedir…
2009 yılında %6 daralacağını varsaydığımız Türk ekonomisinin DPT beklentis ine göre 2009-2050 yılları arasında
yıllık ortalama %5,6 büyüyeceği öngörülmektedir. 2050 yılında 42 bin dolar kişi başı gelir öngörülürken
Türkiye’nin dünyanın en büyük 12. ekonomisi olacağı beklenmektedir. Türk ekonomisi yükselen trendi ile
potansiyel vaat ederken 76 milyon nüfusu ve 742 milyar dolar tutarındaki GSYH’sı ile bölgesindeki en büyük
ekonomilerden birisidir. Enflasyon ve faiz oranlarındaki düşüş, üretkenlikte yaşanan iyileşme, doğrudan yabancı
yatırımlarda artış ve dış ticaret hacmindeki artış gibi faktörlerin sonucunda Türkiye’nin önümüzdeki yıllarda %5’in
üzerinde GSYH büyüme oranına sahip olması beklenmektedir. Kişi başı milli geliri 2008 yılında 10 bin dolar olan
Türkiye, perakendeciler için çok büyük bir pazardır. Hızlı büyüme ve gelecek vadeden ekonomik görünüm
perakendeciliği yatırım yapılabilecek en çekici sektörlerden birisi haline getirmiştir. Türkiye’nin AB’ye katılım
sürecinde daha da fazla değişimler geçireceğini dikkate aldığımızda Türk perakende sektöründe ciddi bir
potansiyelin mevcut olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır.
Türk Ekonomisi
GSYH (Milyar $)
Kişi Başı Gelir ($)
2005
482
6.993
2006
526
7.550
2007
657
9.305
2008
742
10.436
Kaynak: TUİK
Giderek artan genç ve orta gelir grubundaki nüfustan kaynaklanan büyüme potansiyeli ve gelişmeye açık pazar
koşulları yatırımcıları perakende sektörüne yatırım yapmaya çeken ana etkenlerdir . Ülkenin üretim faktörleri,
demografik özellikleri, yaşam ve tüketim alışkanlıklarındaki değişimlerin yanı sıra harcanabilir gelirdeki artış
perakende sektöründeki beklentileri en üst düzeye getirmiştir. Türkiye’de 76 milyonluk nüfusun %67’si 15 -64 yaş
arası, %26’sı 0-14 yaş arası, %44’ü 0-25 yaş arası olarak sınıflandırılırken ortalama yaş 28,5 seviyesindedir. Türkiye
bu ortalama ile Avrupa’nın en genç nüfus ortalamasına sahip ülkesidir. Kişi başına gelir yükseldikçe, kentleşme
oranları arttıkça ve kadınlar iş hayatı içerisinde daha fazla kendilerine yer bulmaya başladıkça tüketim tarzları
da hızla değişmektedir. Düşen enflasyon ve artan satın alma gücü ile yıllar itibariyle tüketimde önemli bir
yükseliş yaşanırken tüketici kredileri ve kredi kartları faiz oranlarının düşmesi nedeniyle dayanıklı eşyalara
özellikle araba ve beyaz eşyaya yönelik talepte patlama olmuştur.
Önümüzdeki dönem Türk perakende sektöründeki eğilimleri belirleyecek faktörler olarak şunları sıralayabiliriz;
a) Ekonomide sağlanan serbestleşme,
b) Harcanabilir gelirlerdeki artış,
c) Kentleşme oranının yükselme,
d) Çalışan kadın sayısındaki artış,
e) Batı yaşam tarzından etkilenen genç bir nüfusun varlığı,
f) Dışarıda yemek yeme alışkanlığının giderek toplumda yaygınlaşması,
g) Artan yaşam temposu ve çalışan kadın sayısının artması ile tüketicilerin günlük yaşamlarının en az kesintiye
uğratacak alışveriş imkânlarının aranması,
h) KDV’nin gelecekte tüm ürünlerde %8’e indirilmesi ve Basel II ile kayıt dışı perakendenin giderek azalacak
olması,
23
.
180
43,3
45
37,3
166
140
29,9
(Milyar TL)
120
40
35
142
30
26,6
109
80
60
32,4
25
86
20
65
(Milyon Adet)
160
100
50
15
40
10
20
5
0
0
2004
2005
2006
Kredi Kartı İşlem Hacmi
2007
2008
Kredi Kartı Sayısı
Kaynak: BKM
Yüksek Büyüme Potansiyeli…
Türkiye’de organize perakende sektörü yaşanan kriz ortamına rağmen 2008 yılında da büyümesini sürdürebilmiştir.
Gelişmiş ülkelerde organize perakende sektörünün doygunluğa ulaşmasına rağmen Türkiye gibi gelişmekte ol an
ülkelerde pazarın düşük seviyelerde seyretmesi yüksek büyüme potansiyeline işaret etmektedir . Bu nedenle
küresel kriz ortamı ve büyüme oranlarındaki düşüşün gıda sektöründeki canlılığı görece az etkileyeceğini söylemek
mümkündür. Özellikle temel gıda maddeleri sunan şirketlerin krizden minimum düzeyde etkileneceğini
öngörmekteyiz. Avrupa Birliği’ne aday ülke konumunda olan Türkiye, kriz koşulları içinde kısa vadeli bir durgunluğa
girse de organize perakende pazarındaki gelişimini sürdürecek ve geleceğe y önelik yüksek büyüme potansiyelini
koruyacaktır. Gelişmiş ülkelerde büyüme rakamları %0,5’i geçemezken, Türkiye perakende sektörünün
önümüzdeki 5 yılda ortalama %5-10 arasında büyüyeceği öngörülmektedir.
Gıda Dışı Perakendecilik…
Tüketicilerin gıda dışı kalemlere daha fazla harcama yapma eğiliminin ötesinde tüketicilerin refah seviyesinin
yükselmesi ve yabancı kökenli gıda dışı perakendecilerin Türk pazarına yönelik ilgisinin artması önümüzdeki yıllar
için gıda dışı perakendeciliği daha çekici kılmaktadır. Özellikle kentleşme oranındaki artış, demografik dinamikler,
birikmiş konut talebi ve faiz oranlarındaki keskin düşüş sonucu inşaat sektöründeki canlanmayla birlikte dayanıklı
tüketim mallarının satış hacminde yükselme yaşanmıştır. Harcanabilir gelirlerin artması tüketicilerin cep telefonu,
dizüstü bilgisayar, PC, ev sinema sistemleri, mp3 çalar gibi teknolojik ürünler için daha fazla harcama yapmasına
olanak sağlamıştır.
Türkiye’de nüfusun yaklaşık %14’ü haftada en az bir kez internet kullanmaktadır ve b u sayı hızla yükselmektedir. Eticaret önde gelen perakendeciler arasındaki artan rekabet sonucu satış kanalı haline gelmiştir. Mevcut internet
penetrasyon oranı Avrupa ortalamalarıyla karşılaştırıldığında çok düşük olmakla beraber gelecekte artması
beklenmektedir. Başlıca organize perakendeciler tarafından sağlanan ürün ve hizmetlerdeki yükselen trendler özel
markalı gıda ürünleri, telefon ve internet vasıtası ile mal satımı, eve teslim ve üyelik kartlarını kapsamaktadır.
Organize perakendeciler telefon ve internet alımları için teslimat sağlarken, söz konusu hizmetler müşteriler
tarafından fazla tercih edilmemektedir. İnternete erişebilen insanların sayısındaki artışa rağmen internet
üzerinden alışverişin hala %3 seviyesinde olduğu tahmin edilmektedir.
24
.
Yeni Trend Özel Markalı Ürünler…
Perakendeciler, maliyetlerini düşürebilmek bu şekilde tüketicilere daha uygun fiyatlarla ürünler satabilmek için
özel markalı ürünlere daha fazla önem vermektedirler. 2001’deki ekonomik krizden sonra müşteriler kendilerine
fiyat avantajı sağladığı için özel markalı veya markasız ürünlere daha fazla eğilim göstermişlerdir . Türkiye’nin
genel ekonomik durumu dikkate alındığında çok iyi yönetilen özel markaların kendi pazar paylarını hızla artırma
şansı olduğu göze çarpmaktadır. Artan sayıdaki büyük indirim mağazalarının kendi markalarını taşıyan ürünlere
raflarda sıkça yer vermeleri tüketicilerin bu tip ürünleri benimsemelerine yardımcı olmuştur. Türkiye’deki özel
markalı ürünler kalite açısından çoğu kez ulusal markalar ile ka rşılaştırabilir olmakla beraber %30-50 arasında
daha düşük fiyatlarla satılmaktadır. Öte yandan küçük süpermarket zincirlerinin çoğunun kendi markalı ürünleri
yoktur. Bu durum, bu tip yerel-küçük perakende zincirlerinin müşterilerinin bazılarını kaybedebileceği sonucunu
doğurabilmektedir. Perakendeciler için kendi markalı ürünlerinin satılması doğal hale geldikçe fiyatın rekabette tek
ayırt edici özellik olması olasılığı azalacaktır.
CRM Faaliyetleri Önem Kazanmakta…
Organize perakendeciler mevcut müşterilerini koruyabilmek ve marka sadakatini yaratabilmek amacıyla CRM
faaliyetlerine önem vermekte ve müşteri davranışlarını dikkatle izlemektedirler . Organize perakendecilerin pek
çoğu sadakat programı uygulamakta; mağazanın kartına sahip müşterilere extra fay dalar sunmaktadırlar. Kredi
kartı kullanımını artırmak ve bunun karşılığında tüketicilere extra faydalar veya indirim sunmak için bankalar ile
stratejik ortaklıklar geliştirmek modern perakendeciler tarafından yaygın biçimde kullanılmaktadır.
Gıda Perakendeciliği Pazar Payları
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Geleneksel
2006
77,8%
2007
72,0%
2008
65,0%
2009 T
64,0%
2010 T
60,0%
2011 T
55,0%
Organize
22,2%
28,0%
35,0%
36,0%
40,0%
45,0%
Kaynak: Şirket, BMD Tahmin
Gıda Perakendeciliği 85 Milyar Dolarlık Bir Pazara Sahip…
Türkiye’de organize gıda perakendeciliğinin payı %35 iken bu oran gelişmiş Avrupa ülkelerinde %90’a ulaşmaktadır.
Perakende sektörünün önemli paydaşlarından olan gıda perakendeciliğinin pazar büyüklüğü yaklaşık 85 milyar
dolardır. Bu tutarın yaklaşık 30 milyar doları organize pazar tarafından kontrol edilmekte olup bu oran her geçen
yıl artmaktadır. Sektördeki bu hızlı gelişim hem tarımsal hem de endüstriyel üretim modellerinin yanı sıra dağıt ım,
kayıtlı ekonomi ve istihdam konularında da Türkiye ekonomisine olumlu katkılar sağlamaktadır.
25
.
Sektördeki Şirketler…
Türk perakende sektöründe göze çarpan şirketler Migros (Migros, Şok, Tansaş ve Makro markaları altında
hipermarket, süpermarket ve indirim formatlarında faaliyet göstermektedir), Kiler ve büyük indirim marketleri
işletmecisi olan BİM’dir. Çok uluslu şirketlerden Carrefour grubu CarrefourSA’da Sabancı Holding’le ortak faaliyet
yürütürken Metro grubu Real hipermarketlerinin yanı sıra cash and carry mağazalarını işletmektedir. 2003 yılında
Tesco, Ege bölgesinin hipermarket işletmecisi Kipa’daki çoğunluk hisselerini satın alarak pazara girmiş ve hızlı bir
büyüme göstermiştir.
Şirketler
Migros
BİM
CarrefourSA
Tesco-Kipa
ADESE
Hizmet Formatları
HPM, SPM, İndirim
İndirim
HPM, SPM, İndirim
HPM, SPM
HPM, SPM, İndirim
Mağaza Sayıları (2008)
1.191
2.285
578
102
119
2
Satış Alanı m (2008)
697.565
571.250
412.000
250.000
85.764
Satışlar (2008)
5.073.746.000
4.242.412.000
2.168.743.311
1.424.884.283
456.968.694
Kaynak: Şirket & İMKB
Organize Gıda Perakendeciliği Pazar Payları (2008)
Şirketler
Migros
BİM
CarrefourSA
Tesco-Kipa
ADESE
Hizmet Formatları
1.191 12,7%
2.285
578
102
119
HPM, SPM, İndirim
İndirim
HPM, SPM, İndirim
HPM, SPM
HPM, SPM, İndirim
Kaynak: Şirket & İM KB
Mağaza Sayıları (2008)
Satış Alanı m 2 (2008)
697.565
639.800
10,9% 412.000
250.000
5,6%
85.764
66,1%
3,7%
1,2%
Migros
BİM
CarrefourSA
26
Tesco-Kipa
Adese
Diğer
Satışlar (2008)
5.073.746.000
4.242.412.000
2.168.743.311
1.424.884.283
456.968.694
.
İndirim Mağazacılığı Güçleniyor…
Türkiye’de gıda perakendecileri ile ilgili olarak son 5 yılda süpermarketlerin ve indirim mağazalarının sayısında
önemli bir artış gözlenmektedir. Süpermarketlerin ve indirim mağazalarının yükselişi Türk ekonomisi açısından yeni
bir oluşum olarak görülürken bu tarz marketlere ulaşımın kolay olmasından konut alanlarına yakın olması ve alış
veriş için daha az zaman harcanması sebebiyle Türkiye’de giderek artan sayıda insan bu tür yerlerden alış verişi
tercih etmektedir.
Kriz Döneminde Sepetler İhtiyaca Göre Doldu…
Ekonomik krizden beklenen düzeyden daha fazla etkilenen gıda sektöründe tüketici davranışlarında değişiklikler
yeni trendleri belirlemektedir. Ucuzluk marketleri ve özel markalı ürünler pazarın devlerinin karşısında giderek
güçlenirken alış veriş sepetleri artık sadece ihtiyaca göre dolmaktadır. Rekabette sınır tanımayan güçlü markalar
özel marka gibi yeni rakiplerle karşı karşıya gelmektedir. Tüketicinin yeni eğilimini fark eden gıda firmaları ise daha
küçük paket, daha çok promosyon yapmaktadırlar. Kriz öncesi haftalık ya da aylık olarak yapılan büyük hacimli
alışverişler yerini günlük ve acil ihtiyacı karşılayacak satın almalara bırakırken indirim mağazaları krizde ön plana
çıkmaya devam etmiştir. Krizin gıda sektörü üzerindeki en belirgin trendi özel markalara ilgi olarak ortaya
çıkarken 2008’de %35 büyüme ile 1 milyar dolarlık pazara ulaşan sektör 2009’da yüksek büyüme
hedeflemektedir.
Önde gelen perakendecilerin birçoğu büyüyen perakende sektöründe küçük yerel oyuncularla birleşerek pazar
payını artırmayı hedeflemektedirler. Birçok perakendeci şu anda sahip oldukları hipermarket zincirinden çok
indirimli mağaza zincirlerinin genişletilmesi üzerinde odaklanmaktadır. Alman tipi büyük indirim mağazaları, BİM
ve Şok’un atılımı sonucunda 1995’ten bu yana Türkiye’de de aktif hale gelmiştir. Bu iki şirket ve DiaSA büyük
mağaza ağları kurmayı başarmış ve indirim mağazaları şu anda Türkiye’deki perakende sektörü içerisinde önemli
bir büyüme formatı haline gelmiştir. İndirim mağazaları, birçok tüketicinin fiyat açısından daha rekabetçi ürün
arayışı içinde 1999 ve 2001 yıllarındaki ekonomik çöküşler sırasında daha çok öne çıkmıştır. Eve yakın olması ve alış
veriş için daha az zaman gerekmesi gibi kolaylıkları nedeniyle Türkiye’de giderek artan sayıda tüketici
süpermarketler ve indirim mağazalarından alış veriş yapmayı tercih etmektedirler. 2001 yılından bugüne gıda
perakendecileri arasında hipermarketlerin pazar payları ve süpermarketler ile indirim mağazalarının pazar payları
hızla büyümüştür. Bakkallar, pazar payındaki düşüş eğilimine rağmen hala en yüksek paya sahiptir. Yaşanan global
krizde indirim formatlarının pazar paylarını daha da artırması beklenirken önümüzdeki yıllarda makroekonomik
durumda iyileşme trendi beklense de indirim mağazalarının pazardan pay kapmaya devam edecekleri ve bu
büyümenin diğer gıda perakendecilerini etkileyeceği öngörülmektedir.
KMG Araştırma’nın tüketicinin perakende kanallarına ilişkin yaptığı araştırma son yıllarda Şok, BİM ve DiaSA’nın
aralarında yer aldığı indirim marketlerinin tercih edilme sıklığının arttığını ortaya koymaktadır. Araştırmaya göre
2006 yılında yaklaşık 28,4 milyon hane indirim marketlerinden en az 1 defa alım yaparken 2007 yılında hane sayısı
32,6 milyona çıkmıştır. Araştırma sonuçları; ulusal zincirlerin yeni müşteri kazanmakta ve mevcutta sepet başına
27
.
satış payını artırmakta zorlandığını; indirim zincirleri, tekil süpermarketler ve büfe, kuruyemişçi, benzin
istasyonu marketleri gibi uzman perakendecilerin ise etkinliğinin arttığını ortaya koymaktadır.
Türk Perakende Sektör Göstergeleri
Toplam Perakende Satışlar (Milyar $)
Gıda Perakende Satışları (Milyar $)
Nüfus (Milyon)
Kişi Başına Düşen Perakende Satışlar ($)
Kişi Başına Düşen Gıda Perakende Satışlar ($)
2004
104
55
72,3
1.438
761
2005
128
69
73,3
1.746
941
2006
137
72
74,3
1.844
969
2007 2008
150
160
81
85
75,2
76,2
1.995 2.100
1.077 1.115
2009 T
158
85
77,2
2.047
1.101
2010 T
177
94
78,1
2.266
1.204
2011 T
196
103
79,1
2.478
1.302
2012 T
216
112
80,3
2.690
1.395
Kaynak: Migros & BMD Tahmin
(Milyar $)
Toplam Perakende
Geleneksel Perakende
Organize Perakende
2006
137
89,1
48,0
2007
150
93,0
57,0
2008
160
99,2
60,8
2009 T
158
96,4
61,6
2010 T
177
100,9
76,1
2011 T
196
105,8
90,2
Gıda Perakendeciliği
Geleneksel Gıda Perakendeciliği
Organize Gıda Perakendeciliği
72
56,0
16,0
81
58,3
22,7
85
57,8
27,2
85
54,4
30,6
94
56,4
37,6
103
56,7
46,4
Kaynak: BMD Tahmin & AMPD
Toplam Perakende Pazar Payları
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Geleneksel
2006
65,0%
2007
62,0%
2008
62,0%
2009 T
61,0%
2010 T
57,0%
2011 T
54,0%
Organize
35,0%
38,0%
38,0%
39,0%
43,0%
46,0%
Kaynak: Şirket, BMD Tahmin
28
2013 T
238
122
81,5
2.921
1.497
.
Bakkal ve Büyük Market Sayısı
89,4%
90%
7%
88,4%
5,8%
87,4%
88%
86,9%
6%
5,3%
86,0%
86%
85,4%
4,7%
3,9%
84,6%
5%
4%
84%
83,9%
3,4%
82%
3,0%
2,9%
3%
82,9%
2%
2,5%
1,9%
80%
1%
78%
0%
2000
2001
2002
2003
2004
Bakkallar
2005
2006
2007
2008 T
HPM,SPM, Zincir Mağ.
Satış Kanalları (%)
20,0%
7,7%
58,9%
13,2%
Organize Olmayan
Zincir Mağazalar
İndirim Mağazaları
Diğer HPM ve SPM
Kaynak: Migros Sunum
250
54,5%
54,0%
200
53,5%
53,0%
(Milyar $)
150
52,5%
52,0%
100
51,5%
51,0%
50
50,5%
0
Toplam Perakende Cirosu
Gıda Perakende Cirosu
Gıda/Toplam Perakende
2004
2005
2006
2007
2008
2009 T
2010 T
2011 T
2012 T
2013 T
104
128
137
150
160
158
177
196
216
238
55
69
72
81
85
85
94
103
112
122
52,9%
53,9%
52,6%
54,0%
53,1%
54,0%
53,0%
52,5%
52,0%
51,5%
29
50,0%
.
Sektörde Satın Alma ve Birleşmeler Sürecektir…
2008 yılının Şubat ayında sektörün uzun süredir beklediği gıda perakendeciliğinin devi Migros Koç Holding
tarafından İngiliz yatırımcı devi BC Partner’a satılırken 2007 yılının sonunda Afra’yı satın alarak sektörde ses
getiren Makromarket, 2008 yılının son çeyreğinde bir satın alma daha gerçekleştirdi ve 14 şubeli Kayseri Ofis Evim
Market’i satın aldı. Silivri, Tekirdağ ve Çengelköy’deki toplam 13 bin metrekare satış alanına sahip Max’i mağazaları
Migros’a satılırken geçtiğimiz yıl Eylül ayında yılın en önemli satışlarından birine de Kiler imza attı ve Yimpaş’ın
Afyon, İskenderun, Kahramanmaraş, Gaziantep, Aksaray, Nevşehir, Tokat, Amasya, Sivas, Çekerek, Edirne, Turhal,
Sorgun, Yerköy ve Alaca kentlerindeki mağazalarını kiraladı ve demirbaşlarını satın aldı.
Hem organize hem de organize olmayan kesimde çok sayıda oyuncunun bulunduğu perakende sektöründe yaşanan
rekabet karlılığı olumsuz etkilemektedir. En büyük üç oyuncunun pazar payının ortalama %50 olduğu Avrupa
ortalamasına karşılık Türkiye’de bu rakam henüz %28’lerdedır. Çin, Rusya, Romanya gibi gelişmekte olan
ekonomilerle birlikte perakende alanında büyük fırsatların olduğu ülkelerden birisi olan Türkiye’ye geçmişte olduğu
gibi gelecekte de yabancı oyuncu ilgisinin sürmesi beklenmektedir. Gelecek yabancı sermaye ile kalite ve rekabet
standartları artacak yeni oluşacak şartlara ayak uyduramayan küçük ölçekli oyuncular pazardan çekilmek
zorunda kalacaklardır. Oluşacak konsolidasyon hareketi ile birlikte perakende sektörü daha az oyuncunun daha
verimli bir şekilde faaliyet göstereceği bir şekil alacaktır. Orta vadede yabancı sermaye girişi ve yerli birleşmeler
sonucu oldukça dağınık olan sektör yapısının daha konsantre hale gelmesi kaçınılmaz gözükmektedir. Değişen
ekonomik ortam sonucunda düşen kar marjlarının verimliliğe ve operasyonel karlılığa verilen önemin artmasıyla
birlikte orta vadede tekrar yükselmesini beklemekteyiz. Perakende sektörü düşen enflasyon oranları ve artan
rekabetten dolayı daralan kar marjlarıyla karşı karşıyadır. Pazarlık gücünü güçlendirme daha iyi ölçek
ekonomilerine erişme ve daha büyük tüketici kesimine ulaşma gereksiniminden dolayı perakende zi ncirlerinde
konsolidasyon süreci devam edecektir. Konsolidasyon sonrasında tedarikçiler nezdinde güçlenmenin yanı sıra
perakendeciler daha rasyonel bir fiyatlama stratejisi benimseyeceklerdir. Sonuç olarak krizde finansman ihtiyacı
çeken firmaların likiditesi güçlü firmalar tarafından satın alınacağını öngörmekteyiz .
2008…
2008 yılı Türkiye için zor bir yıl olmuş GSYH sadece %1,1 artış göstermiştir. Özellikle son 2 çeyrekte sabit fiyatlarla
büyüme hızı -%6,2 olurken 2007 yılında %10,6 seviyesinde olan işsizlik 2008 yılında %13,6’ya yükselmiştir. 2009
yılına ilişkin daha olumlu beklentiler olsa da 2004 yılından beri tek haneli rakamlarda kalan TÜFE, 2008 yılında çift
haneye çıkmış ve %10,06 olarak gerçekleşmiştir.
2008 yılında Nielsen verilerine göre hızlı tüketim ürünleri perakendeciliği sektörü dolar bazında yaklaşık %13,7
büyümüş ve 35 milyar dolara ulaşmıştır. Toplam ticaret 2008 yılında enflasyondan arındırılmış TL bazında %2,4
seviyesinde büyüme gösterirken sektörde miktar bazında büyüme %4,3 olmuştur. Gıda ve perakendedeki yıllık fiyat
artışı ise %8,7’dir.
Özel Kesimin Talebi 2008 Yılında Geriledi…
Perakende sektörünü yakından ilgilendiren göstergelerden biri olan özel kesimin tüketim talebinde yılın ilk
yarısında belirgin bir düşüş gözlenmiş üçüncü çeyrekte yaşanan toparlanma son çeyrekte devam edememiştir.
Talep ve beklentilerle ilgili olarak Merkez Bankası ve TÜİK’in ortak yürüttüğü Tüketici Güven Endeksi yaz
aylarında yükselme gösterse de Aralık 2008’de 69,9 olarak gerçekleşerek 2007 yılına göre %26 azalmış ve talep
düşüşünün en büyük göstergesi olmuştur.
Gıda Sektörü Defansif Bir Yapıya Sahip…
TÜİK verilerine göre 2008 yılında yerleşik ve yerleşik olmayan hane halklarının yurt içi gıda, içki ve tütün
harcamaları 181 milyar TL’ye ulaşmış ve reel olarak sadece %2,4 nominal bazda %13 artış göstermiştir. İlk çeyrekte
%6,2, ikinci çeyrekte %1,9 ve üçüncü çeyrekte %0,2 artış gösteren gıda, içki ve tütün harcamaları son çeyrekte %1,8
reel artış göstermiş; sektördeki büyüme GSYH büyümesinin üzerinde yer almıştır. Tüm sektörlerin reel olarak
30
.
gerilediği üçüncü çeyrekte dahi gıda sektöründeki yatay seyir sektörün defansif yapısıyla genel ekonomik
koşullardaki olumsuz koşullardan daha az etkilendiğini göstermektedir.
Perakende Sektörü 2008 Yılında %7 Büyüdü… Metrekare Başı Cirolar Geriledi…
AMPD verilerine göre Türk organize perakende sektörü 2007 yılında 150 milyar dolarlık büyüklüğe sahipken
sektörün 2008 yılındaki ciro artışı %7 olmuş; gıda perakende sektöründeki yıllık ciro artışı ise %5 olarak
kaydedilmiştir. Organize perakende sektöründeki yatırımların göstergesi niteliğinde olan satış alanları yıl içinde
%20 artarken gıda perakende sektöründe de aynı oranda bir yükseliş yaşanmıştır. 2008 yılında mağaza sayısında
%14’lük bir yükseliş sergilenirken sektörün verimliliğini hesaplamakta kullanılan en önemli veri olan metrekare
başına ciro endeksi Aralık ayında 2007 yılının aynı ayına göre %13 gerilemiştir. Gıda perakende sektöründe ise
metrekare başına cirolar 2007 Aralık ayına göre %15 gerilerken sektörde istihdam edilen kişi sayısı yıl içinde %17
artmıştır. Gıda perakende sektöründe organize perakendeciler yıl içinde organik bazda yeni mağaza yatırımları ile
hızlı büyümeye devam ederlerken sektörde küçük ölçekli satın alma ve birleşmeler de yaşanmıştır. Sektör
önümüzdeki yıllara ilişkin büyüme potansiyelini ve cazibesini korumakla birlikte ekonomik krizin etkisi ve
daralan talep neticesinde sektördeki oyuncular için 2009 yılının zor geçeceği beklenmektedir . Sektörde,
önümüzdeki dönemde kayıt dışı ekonominin kayıt altına alınmasına yönelik yapılacak düzenlemeler vergi gelirlerini
artıracak ve istihdamın gelişmesine katkıda bulunacaktır.
Perakende Yasası…
Küçük ölçekli, geleneksel tarzda faaliyet gösteren oyuncuları korumayı amaçlayan yasa, satış alanı 400
metrekarenin üzerinde olan mağazaların kuruluş ve işleyiş esasları ile ilgili bağlayıcı tedbirler getirmeyi
amaçlamaktadır. Hipermarket formatında büyüme stratejisi olan organize perakendecilerin önünü tıkayabileceğini
düşündüğümüz tasarı, sektöre giriş yapmayı düşünebilecek yabancı sermayenin de işini zorlaştıracaktır. Organize
perakendeciliği kısıtlayan kanun tasarısını bir risk olarak algılarken yasanın mevcut haliyle yasalaşmasının zor
olduğunu düşünmekteyiz.
Perakende Sektörü Ekonominin Barometresi…
Otomotiv, perakende ve tekstil krizin en yoğun hissedildiği alanlar olarak dikkat çekerken perakende sektörü
ekonominin barometresi olarak görülmektedir. Sektör, üretici ile tüketicinin bir araya geldiği ilk iletişim noktası
olduğu için krizlere hemen tepki vermektedir. Krizde satın alma eğilimi ve likidite oranının gerilemesi harcamaların
azalması ve iç pazarın daralmasına neden olurken daralan pazar ve pazar payına baktığımızda krizin ilk etkilerini
perakende sektöründe görmekteyiz. Son aylarda bir yükseliş trendine girse de tüketici güven endeksinin 2008 ve
2009’un ilk çeyreğinde önemli oranda gerilemesi bu durumu net bir şekilde açıklamaktadır.
2009 Perakende İçin Zor Bir Yıl Olacak…
2009 yılında perakende sektöründe önceki yıllarda yapılan yüksek yatırımla rın sindirileceği varsayılmakta ve düşük
yatırım yapılacağı beklenmektedir. Metrekare başına gelirlerde bir miktar azalma tahmin edilirken fiş sayısının
artacağı öngörülmektedir. Başka bir deyişle tüketiciler krizde likit kalmak için daha düşük sepet miktarlarında alış
veriş yaptıkları için daha sık alış veriş yapmak zorunda kalacaklardır . 2009 yılında organize perakende sektörünün
hacminin sınırlı büyüyeceği beklense de 2008 yılında açılan metrekarelerin gelirlere önemli oranda katkı
sağlayacağı beklenmektedir. Ancak yeni açılan metrekarelerin maliyetleri yeni satışlardan gelen gelirlerle
karşılanamayacağından perakendecilerin ciddi zararlara uğraması beklenebilir. Bu anlamda 2009 yılında
sektörde istihdam azatlımı, daha az reklam verme ve kira ödemelerinde gecikmeler öngörülürken tedarikçilere
olan borçlarda da gecikmeler beklenebilir. Tüketici, fiyat-kalite denklemine her zamankinden daha fazla önem
verirken 2009 yılının ilk yarısında perakende sektöründe metrekare başına gelirlerin küçüleceği tahmin
edilmektedir. Kriz döneminde tüketici davranışlarını anlamak her zamankinden daha önemli bir hal alırken genel
ekonominin daralma sürecine girdiği süreçlerde tüketiciler daha az çeşit ve alış veriş gerçekleştirirken alış veriş
başına daha daha az harcama yapmaktadırlar. Bu açıdan 2009 yılında satış noktalarının verimliliği daha fazla
önem kazanacak ve müşteri beklentilerine ve değişen tüketim alışkanlıklarına cevap verebilen mağazalar ayakta
31
.
kalabilecektir. Sektörde müşteri sadakatini artırmak için ürün bazındaki kategorileri tüketicilerin kategorilere
yaklaşımını detaylı inceleyerek yönetmek gerekmektedir. Ayrıca kategori bazında marka -ürün portföyü, fiyat,
promosyon ve raf düzeni belirlemek önemli bir hale gelmiştir. Düşen enflasyon ve faizler ile sektörde nakit
yönetimi ile karlılık dönemi geride kalırken yüksek karlılık için en önemli değişken verimlilik olarak
gözlenmektedir.
Kriz Gıda Dışı Satışları Vurdu…
2008 yılının 3.çeyreğinde başlayan krizle birlikte sektörde gıda dışı ürünlerin satışında ciddi geril emeler yaşanırken
düşüşün en belirgin özelliği temizlik ürünlerinde dikkat çekmektedir. Gıda satışları olumsuz ekonomik koşullardan
daha az etkilenirken 2009 yılında gıda cirolarında da gerileme tahmin edilmektedir. Yaşanan krizle birlikte 2009
yılının perakende sektörü için zorlu bir yıl olacağı söylense de petrol fiyatlarının 140 dolar seviyesinden 70 dolar
seviyesine inmesi ve hükümetin açıkladığı özel paketler tüketici talebini diri tutabilecek önemli etkenler olarak
görülmektedir.
2008 AMPD Endeksleri…
AMPD’de tüm gıda perakendecileri temsil edilmemesine rağmen ulusal zincirlerin tamamı ve önemli yerel
zincirlerin endekse üye olmalarından dolayı endekse üye kuruluşların verilerinden yola çıkarak sektörün genel
resmi hakkında fikir edinmek mümkün gözükmektedir. AMPD’nin üye perakende şirketlerinden edindiği verilere
göre geçtiğimiz yılı değerlendirdiğimizde 2008 yılında Türk organize perakende sektörünün büyümesini
sürdürdüğünü organize perakende sektörünün ise %7’lik bir büyüme sergilediğini görmekteyiz. Ekim ayı ve
sonrasında finans sektöründe başlayan ve reel sektörde de ciddi anlamda hissedilen küresel krize rağmen,
organize perakende sektörü ciro ve istihdam büyümesini sürdürmüştür.
Sektörde Son Çeyrekte %3 Daralma Yaşanmıştır…
Organize perakendenin önceki aylarda da hissedilen yavaş büyüme trendine girmesi sonucunda yıllık büyümesi de
tahminlerin altında gerçekleşmiştir. Sektör cirosu 2008 yılı ilk yarısında 2007'nin aynı dönemine göre %11
büyürken, bu oran ikinci yarıda %3'e gerilemiştir. Mevsimsellik faktörü de göz önünde bulundurularak
çeyreklerdeki büyüme dikkate alındığında son çeyrekte %3 daralma olduğu gözlenmektedir. Diğer sektörlerdeki
daralmalar düşünüldüğünde, organize perakende etkili kampanyalarla cirolarını görece olumlu bir seviyede
tutmayı başarmıştır. Kriz yılında istihdamdaki artış grafiği 2008’de de sürdürülmüş ve geçtiğimiz yıl sektör
istihdamı %10 artmıştır. 2008’deki %13'ü aşan işsizlik seviyesinin Türkiye’yi 58 ülke içinde 3. sıraya çıkarttığı
düşünüldüğünde, bu artış sektörü ekonominin temel İstihdam yaratıcıları arasına koymuştur.
2008 Yatırım Yılı Oldu…
Organize perakende sektörünün yatırımları 2008 yılında devam etmiş ve mağaza sayısı %21 büyürken yıl içindeki
yatırımlarla toplam satış alanı da %20 artmıştır. Kriz yılında gözlenen düşük talebe karşın artan mağaza yatırımları
sektörün en önemli verimlilik göstergesi olan metrekare başı ciroya olumsuz yansırken bu durum istihdam
oluşturmuştur. Geçtiğimiz yıl tüketici güveni ve beklenti endekslerinin en düşük seviyelerini görmesiyle Ekim ayı
sonrasında görülen tüketimdeki gerileme Türk perakende sektörüne olumsuz yansımıştır. ABD 1964'ten beri en
düşük tüketim seviyelerini yaşamış, İngiltere ve Almanya’da da perakende tüketiminde tarihi düşüşler
kaydedilmiştir. Öte yandan, gelişmekte olan pazarlarda büyüme devam etmiş; Hindistan organize perakende pazarı
yıl içinde %30 büyüyerek perakende yatırımlarını çekmeyi sürdürmüştür. Benzer şekilde Çin’de %21, Rusya’da ise
%17 ciro büyümesi yaşanmıştır. Türkiye’nin de içinde bulunduğu Doğu Avrupa ülkelerinin, 2008 yılında olduğu gibi
2009'da da yatırım çekmeye devam etmesi beklenmektedir.
2008'de Ciro Artışı Hız Kesti…
AMPD ciro endeksine göre organize perakende sektörü ciro artısı 2008 yılında hız keserken ciroların mevsimsel
olarak önemli bir artış gösterdiği Aralık ayında bile görece düşük bir performans sergilenmiştir. 2008 Aralık ayı
2007'nin aynı dönemiyle kıyaslandığında aylık ciroda %4 daralma yaşanırken 2007 Aralık ayının bir önceki yılın aynı
32
.
dönemiyle kıyasında ise %11’lik büyüme gözlenmiştir. Organize perakende sektör cirosunun enflasyondan
arındırılmış cirosunun 12 aylık büyümesi ise %7 olarak kaydedilirken organize gıda perakende cirosunun 2008
yılındaki reel büyümesi %4,3 olarak gerçekleşmiştir.
Tüketici Güvenindeki İyileşme Cari Yılın İkinci Çeyreğine Olumlu Yansımıştır…
Kötü geçen ilk çeyrekten sonra 2009 yılının ikinci yarısında ekonomik verilere dair olumlu beklentilerle yükselen
tüketici güven endeksi perakende cirolarına da olumlu yansımış ve Mayıs ayında organize perakende sektörü
cirolarında aylık ve yıllık bazda yükselişler sergilenmiştir. Organize perakende sektöründe Mayıs ayı ciroları Nisan
ayına kıyasla %9 artarken 2008 yılının Mayıs ayına göre aylık değişim %9 seviyesinde yer almıştır. 2009 Mayıs
ayındaki yıllık ciro artışı ise (Mayıs'dan-Mayıs'a) %3 düzeyinde gerçekleşirken 2009 yılının ilk 5 ayını 2008 yılının
aynı dönemiyle kıyasladığımızda, enflasyondan arındırılmış organize perakende cirosunun artan mağaza
yatırımlarının etkisiyle %3 büyüdüğü görülmektedir.
Krizde Organize Perakende Toplam Perakendeden Pay Almaya Devam Ediyor…
TÜİK'ten açıklanan 3 aylık ticaret-hizmet ciro endeksi verilerine göre, 2009 ilk çeyreğinde toplam perakende
sektörü ciroları 2008 ilk çeyreğine göre %12 daralırken aynı dönemde organize perakende sektörü ciroları %0,8
artış yaşamıştır. Sonuçta, organize perakende sektörü ciroları geleneksel perakendeye göre krizden daha az
etkilenerek toplam perakende sektöründen pay almaya devam ederken ancak bir önceki yıla göre ciro
gelişiminde fark edilir bir yavaşlama gözlenmiştir.
Toplam Perakende Ciro Endeksi
150
145
140
135
130
125
120
115
110
105
100
Kaynak: TUİK
15,0%
13,5%
10,0%
12,7%
7,2%
6,8%
5,0%
0,0%
-5,0%
-3,8%
-10,0%
-11,8%
-15,0%
Kaynak: TUİK
33
.
2009 Yılına Genel Bakış…
Alt sektörler bazında cirolar incelendiğinde, gıda perakendesi cirosunda 2009 Mayıs ayında önceki aya göre %8
seviyesinde bir artış yaşandığı görülmektedir. Gıda dışında ise aylık ciro değişimi %11 artış olarak gerçekleşmiştir.
Aylık bazda geçen yılın Mayıs ayıyla kıyaslandığında, gıda perakendesi ciroları %7 artarken, gıda dışı perakende
cirosu %11, hazır giyim cirosu %16 büyümüştür. Yıllık olarak bakıldığında ise gıda cirolarının %1 arttığı
görülmektedir. Öte yandan gıda dışındaki %7’lik büyüme dikkat çekerken 2008 Mayıs ayında yıllık %13 büyüme
yaşayan hazır giyim sektörü, gıda dışı perakendedeki büyümenin lokomotifi görevini görmektedir .
Gıda Dışını Artıran Temel Etkenler ÖTV İndirimi…
2009’un ilk 5 ayını 2008 yılının ilk 5 ayıyla kıyasladığımızda, gıda ciroları %2 artarken, gıda dışı %6, hazır giyim
ise %10’luk büyüme gerçekleştirmiştir. Tüketici Güven Endeksi, 85,3 seviyesinden 99,4 seviyesine çıkarak 15 aylık
zirveye ulaşırken tüketici güvenindeki bu iyileşme tüketime de kısmen yansımıştır . Bu artışta ağırlıklı olarak
otomotiv satışları etkili olsa da genel olarak tüketici güveni yavaş yavaş tüketime dönüşmeye başlamıştır. Beyaz
eşya, elektronik ve mobilyadaki ÖTV ve KDV indirimlerinin 30 Eylül 2009'a kadar uzatılması da tüketici
harcamalarını harekete geçirecek olumlu bir gelişmedir. Vergi indirimlerine rağmen gıda dışı organize perakende
sektöründe sınırlı büyüme yaşanması dikkate değer bir konu olup artan tüketici güveninin alışverişe tam olarak
yansımadığını işaret etmektedir. Bu vergi indirimlerinin eylül ayının sonuna dek sürmesi kararı, mevsimsel
alışverişler için önemli bir teşvik oluşturacaktır.
150
Aylık AMPD Ciro Endeksi
140
130
120
110
100
90
80
Kaynak: AMPD
2006
2007
2008
2008 Yılında Son Çeyrekte Cirolar Geriledi…
2006-2008 yıllarının 12 aylık hareketlerini kıyasladığımızda, 2008 yılı özellikle Eylül ayından sonra mevsimsel
trendlerin dışında kalan dalgalanmalarıyla öne çıkmaktadır. Bu dalgalanmayı incelerken özellikle hazır giyim
perakendesinden kaynaklanan, Ağustos dönemindeki ciro artışlarının da göz önünde bulundurulması
gerekmektedir. Sektör önceki yıllarda da bu dönemde ciro artısı yaşamış; ancak 2008’de bu artış daha yüksek
gerçekleşmiştir. Öte yandan, takip eden Eylül-Ekim dönemindeki düşüşten sonraki aylık cirolarda görece
toparlanma olmuş; ama 2008 yılı son çeyreğinde 2007 yılı aynı dönemine göre %3’lük daralma yaşanmıştır.
Organize Perakende Özel Tüketim Harcamalarının Üzerinde Büyümektedir…
Organize perakende büyümesinin 2007 yılında olduğu gibi 2008'de de özel tüketim harcamalarının üzerinde yer
aldığı görülmektedir. Özel tüketimde 3 aylık dönemleri önceki yılın aynı dönemleriyle kıyasladığımızda yıl içinde
fark edilir bir yavaşlama; hatta küçülme yaşanmıştır. 2008 yılı dünya genelinde olduğu gibi Türkiye’de de tüketici
34
.
harcamalarında daralma yılı olurken son çeyrekteki organize perakende daralması özel tüketim harcamalarının
daralmasından daha az gerçekleştiğinden, sektör düşüş yaşadığı dönemi bile görece iyi bir şekilde kapatmıştır.
13,6%
14%
11%
8%
9,0%
8,1%
6,0%
5%
3,0%
2%
-1%
-0,2%
-4%
-3,0%
-7%
2008-1Ç
2008-2Ç
Özel Tüketim Harcamaları Artışı
2008-3Ç
-6,0%
2008-4Ç
Organize Perakende Ciro Artışı
Kaynak: TUİK & AMPD
150
90
140
80
130
70
120
60
110
50
100
40
90
30
AMPD Ciro Endeksi
CNBC-E Güven Endeksi
Kaynak: Hazine Müsteşarlığı, AMPD
35
(CNBC-E Güven Endeksi)
(AMPD Ciro Endeksi)
Organize perakende sektörü, 2008 yılında tüketici güvenindeki hareketleri yakından takip etmiş ve tüketicinin
hassasiyetlerini bire bir yaşamıştır. Nisan-Mayıs ve Eylül-Ekim dönemlerindeki politik istikrarsızlık ve ekonomik
daralma özel tüketim seviyelerine yansıması doğal olarak perakende sektörü üzerinden gerçekleşmiştir . Güven
endeksleri organize perakende ciro endeksiyle önemli bir korelasyona sahip gözükürken CNBC -e Tüketici Güven
Endeksi, geçtiğimiz yılın Kasım ayında 53,6 ile en düşük seviyelerini görmüş; aynı dönemde TÜİK Tüketici Güven
Endeksi ise en düşük değerini kaydetmiştir. Öte yandan, özel tüketimdeki düşüş ve beklentilerdeki olumsuz tabloya
rağmen organize perakende ciroları olumlu performansını sürdürmüştür. Dolayısıyla, Türk tüketicisi, tüketim
seviyesinin düştüğü kriz dönemlerinde kaliteli ve güvenilir alışveriş kaygısı, indirim dönemlerinden faydalanmak
amacıyla gelenekselden organize perakendeye yönelmiştir.
.
120
160
110
150
100
140
130
90
120
80
110
70
100
Toplam Çalışan Sayısı Endeksi
Mar.09
May.09
Oca.09
Kas.08
Eyl.08
Tem.08
May.08
Oca.08
Mar.08
Kas.07
Eyl.07
Tem.07
May.07
Oca.07
Mar.07
Kas.06
Eyl.06
Tem.06
May.06
60
Mar.06
90
(Çalışan Başına Aylık Ciro Endeksi)
170
Oca.06
(Toplam Çalışan Sayısı Endeksi)
180
Toplam Çalışan Başına Aylık Ciro Endeksi
Kaynak: AMPD
Organize perakende istihdamı arttırmaya devam ediyor…
2008 yılı boyunca mevsimsellik etkisi dışında organize perakende sektörü istihdam artışını düzenli bir şekilde
sürdürürken önceki yıla göre istihdam artısı %10 olarak gerçekleşmiştir.
Toplam çalışan başına aylık ciro endeksi, yatırımların dönüşüne istihdamın katkısını anlamak ve verimliliği ölçmek
için önemli bir göstergedir. 2008 Aralık ayında çalışan başına ciro, önceki yıllardaki mevsimsel yükselişini
yakalayamamıştır. Bu durumda istihdamdaki %10'luk artışın %7'lik ciro artışının önünde seyretmesi etkili
olmuştur. Organize perakende sektörü, kısa dönem ciro hareketlerinin etkisinde kalmadan, istihdamda uzun vadeli
bir politika izlemektedir.
2009 İlk Çeyrekte Organize Perakende İstihdamı %3 Büyüdü…
2009 yılının Mayıs ayında sektör istihdamı Nisan ayına göre %2; yıllık olarak ise %1 azalmıştır. Yıllık bazda istihdam
düşüşü ilk kez Mayıs ayında kaydedilirken TÜİK tarafından açıklanan 3 aylık ticaret-hizmet istihdam endeksi
verilerine göre, 2009 ilk çeyreğinde toplam perakende sektörü istihdamı 2008 ilk çeyreğine göre %2 daralmıştır.
Öte yandan aynı dönemde organize perakende sektörü istihdamı %3 artış yaşamıştır. Toplam çalışan sayısında
Aralık 2008 sonundan 2009 yılının Mayıs ayına kadar %7’lik bir düşüş yaşanırken bu durumda krizin etkisini
vurgulamak gerekmektedir. Buna karşın 2008 Mayıs ayında 2007 Mayıs ayına göre yaşanan %19 istihdam artışı,
sektörün istihdamdaki patlamadan sonra bu düşüşü yaşadığını ortaya çıkarmaktadır. Sektör istihdamındaki bu
düşüş, diğer sektörlere kıyasla daha geç oluşmuş ve daha düşük bir seviyede gerçekleşmiştir. Bilindiği gibi
Türkiye genelindeki 2008 yıllık istihdam büyüme oranı yalnızca %2 düzeyinde kaydedilmiş buna karşın yıllık
işsizlik oranı %11'e ulaşmıştır. 2009 Mayıs ayında işsizlik, %13,6 olarak açıklanmıştır.
2008'de perakende sektörüne yatırımlar devam etti…
Toplam mağaza sayısı 2008 yılında 2007’ye göre %21 oranında yükselirken gıda perakendesi mağaza sayısı %33,
gıda dışı perakende mağaza sayısı ise %13 artmıştır. AMPD satış alanı endeksine göre 2008’de toplam metrekare
alanı yıllık %20 artarken bu artış gıda perakendesinde %20, gıda dışında ise %19 seviyesinde gerçekleşmiştir. Yıl
boyunca sektöre yapılan yatırımlar hızlı bir şekilde sürmüş ve net satış alanı büyümesi ciro gelişiminin üzerinde yer
almıştır. 2009 yılında sektör yatırımlarının sürmesi; ama önceki yıllara göre hız kesmesi beklenmektedir. Organize
perakende sektörü yaşadığı yoğun yatırım ve hızlı büyüme dönemini sindirme fırsatı bulacaktır. Hızlı bir büyüme
dönemi sonrasında sektör belli konularda yenilenme ihtiyacı duymaktadır. Bu yenilenme, süren yatırımlar için de
alt yapı oluşturacaktır. Tedarik zinciri ve stok politikasının gözden geçirilmesi, İK eğitimleri ve müşteri odaklı
36
.
araştırmalar sayesinde hizmet alanı artışının gerektirdiği değişiklikler gerçekleştirilecektir. Böylece büyümenin
cirolara da yansıması ve metrekare basına ciro endeksinin yükselmesi sağlanacaktır . Yatırımlara Ara Verildi…
2009 Mayıs ayında metrekare endeksinde yıllık olarak %17’lik bir artış yaşanmasına rağmen 2008 Nisan ayındaki bir
yıllık büyümenin %25 olarak kaydedilmesi yatırım büyüme hızında yavaşlama trendine girildiğinin bir göstergesidir.
Aralık 2008 sonuna kıyasla 2009 yılı ilk 5 aylık metrekare artışı ise %4 oranında gerçekleşmiştir .
Gıda Perakendesi Yatırımlarına Devam Ediyor…
Mayıs 2009’da yıllık metrekare artışı gıdada %19, gıda dışında %13 seviyesinde gerçekleşirken hazır giyimde %15
olarak kaydedilmiştir. Gıdada 2008 yılı Mayıs ayındaki yıllık artış %18 iken, 2009 yılı Mayıs ayında bu oran %19'a
yükselmiştir. Aralık 2008 sonuna kıyasla 5 aylık büyümeye baktığımızda da, en yoğun metrekare artışının %5 ile
gıda perakendesinde olduğu görülmektedir. Sonuç olarak, 2009 yılı için planlanan yatırımların sürmesi sebebiyle
yıllık ve 5 aylık metrekare gelişiminde organize gıda perakendesi öncü konumdadır.
3.000.000
180
170
2.500.000
160
2.000.000
150
1.500.000
140
130
1.000.000
120
500.000
110
0
100
Aylık Toplam Metrekare
Mağaza Sayısı Endeksi
Kaynak: AMPD
Aylık Toplam Metrekare Endeksi
Kaynak: AMPD
37
Metrekare Başına Ciro Endeksi
Mar.09
May.09
Kas.08
Oca.09
Eyl.08
Tem.08
Mar.08
May.08
Kas.07
Oca.08
Eyl.07
Tem.07
May.07
Oca.07
Mar.07
Eyl.06
Kas.06
Tem.06
May.06
Oca.06
180
170
160
150
140
130
120
110
100
90
80
70
Mar.06
( AMPD Endeksi (2006=100)
Verimlilik Ölçütü: Metrekare Başı Ciro…
Sektör yatırımlarının realizasyonunun önemli bir göstergesi olana metrekare basına ciro endeksine 2007-2008
dönemine bakıldığında, metrekare artış hızıyla metrekare basına ciro artış hızı arasındaki makasın giderek
açıldığı, sektöre yapılan büyük yatırımın henüz ciro büyümesine aynı oranda yansımadığı görülmektedir .
.
Yılın İkinci Çeyreğinde Metrekare Başı Cirolar Yükseliyor…
Aylık bazda metrekare başına ciroda görülen iyileşme sektör oyuncuları için önemli bir trend göstergesi olarak
kabul edilmektedir. Mayıs 2009'da metrekare başına ciro endeksi, Nisan ayına göre %9 artarken 2008 Mayıs ayına
kıyasla ise aylık bazda %2’lik düşüş görülmektedir. Alt sektörlere baktığımızda; Nisan ayına göre gıdada %7 artış
yaşanırken, 2008 yılı aynı dönemine göre ise %6 düşüş gerçekleştiği görülmektedir. Organize perakende sektörü
toplamda verimlilik konusunda geçen yıla göre geride seyretse de mevsimselli k ve metrekarelerdeki sınırlı
büyümenin de etkisiyle aylık bazda toparlanma yaşamaktadır. Gıda perakendeciliğinde yatırımlar sürerken gıda
dışı perakende sektörü yatırımları yavaşlatarak karlılığı arttırma eğilimi içine girmiştir .
Tüketici daha sık; ama daha az alışveriş yaptı…
Kayıtlı ekonominin itici gücü olan organize perakende sektörü, ciro artışının yanında fiş sayısını da temel bir
gösterge olarak almaktadır. Fiş sayısı 2008 yılı içinde toplamda %17 artarken gıda perakendesinde bu artış %15,
gıda dışı perakendede ise %23 olarak gerçekleşmiştir.
65.000.000
120
115
60.000.000
110
55.000.000
105
50.000.000
100
45.000.000
95
40.000.000
Kaynak: AMPD
90
Fiş Sayısı
Fiş Başına Ciro Endeksi
Fiş başına ciro endeksi tüketicinin alışveriş sıklığı ve alışveriş basına harcama alışkanlığını yansıtırken fiş sayısının
%17 arttığı bir dönemde ciroların %7 artması Türk tüketicisinin 2008’de alışveriş sıklığını artırdığını ancak alışveriş
basına harcadığı miktarı düşürdüğünü göstermektedir. Müşterilerin kriz döneminde daha likit kalabilmeleri için
gramajı daha düşük ürünlere yönelerek daha az harcama yaptıkları ama düşük gramajdan dolayı daha sık mağaza
ziyareti yaptıklarını söyleyebiliriz.
2009 Mayıs ayında Nisan ayına göre organize perakende fiş sayıları %6 artarken, 2008 Mayıs ayına kıyasla aylık
artış %15 seviyesinde gerçekleşmiştir. 2009'un ilk 5 ayı 2008 yılının ilk 5 ayıyla kıyaslandığında %14 düzeyinde fiş
sayısı artışı yaşanırken yıllık yükseliş %15 olarak meydana gelmiştir. Fiş sayısındaki artış kayıtlı ekonominin
gelişimine katkıda bulunurken tüketicinin sık alışverişe çıksa da her defasında daha az ürün satın aldığına işaret
etmektedir. Mayıs ayında gıda perakendesi fiş sayısı 2008 Mayıs ayına göre yıllık %14 artarken, gıda dışında bu
oran %19 olmuştur. İndirim kampanyalarının yaşanan fiş sayısı artışında önemli bir etkisi bulunurken tüketici,
vergi indirimleri gibi alınan sağduyulu önlemlere anında olumlu cevap vermektedir. Dayanıklı ürünler ve yatırım
aracı olarak otomotiv gibi ürünlerin tüketimi artarken, diğer ürünlerde hala sık ama azar azar alışveriş yapmayı
tercih etmektedir.
38
.
180
170
160
150
140
130
120
110
100
AMPD Ciro Endeksi
Kaynak: AMPD
Fiş Sayısı Endeksi
2008 yılı Hızlı Tüketim Ürünleri Pazar Değerlendirmesi…
AC Nielsen 2008 yılı araştırmasına göre, 2007’de 31,3 milyar dolar olan Hızlı Tüketim Ürünleri (FMCG) pazarı
2008’de %13 büyüyerek 35,4 milyar dolar seviyesine yükselmiştir.
Hızlı Tüketim Ürünleri Ticareti (Mn $)
Toplam Ticaret
Toplam Ticaret (Sigara Hariç)
Gıda
Temizlik
Kişisel Bakım
Diğer
Tütün
2007
31.330
18.516
14.436
1.509
2.360
210
12.814
2008
35.628
21.192
16.564
1.696
2.704
228
14.436
Değişim
13,7%
14,5%
14,7%
12,4%
14,6%
8,6%
12,7%
2007-4Ç
8.878
5.242
4.066
448
671
56
3.636
2008-3Ç
9.945
5.996
4.677
484
759
76
3.948
2008-4Ç
7.541
4.518
3.500
373
599
46
3.023
4Ç-08/03Ç-08 Değişim
-24,2%
-24,6%
-25,2%
-22,9%
-21,1%
-39,5%
-23,4%
-15,1%
-13,8%
-13,9%
-16,7%
-10,7%
-17,9%
-16,9%
Kaynak: Nielsen
Sigara hariç büyüme %13,9 olarak gerçekleşirken enflasyondan arındırılmış reel büyüme sigara dahil %2,4, sigara
hariç %3,1 olmuştur. Toplam HTÜ cirosunun %87'si gıda ve sigara satışlarından oluşurken geriye kalan büyüme
kişisel bakım ve temizlik ürünlerinden gelmektedir.
Enflasyondan Arındırılmış Büyümeler
Toplam Ticaret
Gıda
Temizlik
Kişisel Bakım
Diğer
Tütün
Değişim
2,4%
3,1%
3,3%
1,6%
3,3%
-2,8%
1,4%
Kaynak: Nielsen
39
-6,7%
-7,3%
-7,9%
-5,3%
-3,0%
-26,0%
-5,7%
-0,9%
0,5%
0,4%
-3,1%
3,9%
-4,3%
-2,9%
.
Enflasyondan Arındırılmış Büyümeler
Toplam Ticaret
Gıda
Temizlik
Kişisel Bakım
Diğer
Tütün
2008-1Ç
9.008
5.275
4.131
420
675
48
3.732
2008-4Ç
7.541
4.518
3.500
373
599
46
3.023
2009-1Ç
7.085
4.267
3.310
346
572
39
2.817
-6,0%
-5,6%
-5,4%
-7,2%
-4,5%
-15,2%
-6,8%
-21,3%
-19,1%
-19,9%
-17,6%
-15,3%
-18,2%
-24,5%
Kaynak: Nielsen
Hızlı Tüketim Ürünleri Ticaret Payları (2007)
4,7%
Hızlı Tüketim Ürünleri Ticaret Payları (2008)
4,8%
7,5%
7,6%
45,3%
46,0%
40,0%
41,8%
Gıda
Tütün
Temizlik Ürünü
Gıda
Kişisel Bakım
Kaynak. AMPD
Tütün
Temizlik Ürünü
Kişisel Bakım
Kaynak. AMPD
Marketlerde Kredi Kartı Harcamaları 2008’de %31 Arttı…
Bankalar arası Kart Merkezi’ne göre banka kartı ve kredi kartıyla yapılan harcamaların toplam cirosu 2008 yılında
ortalama olarak %31 artmıştır. Kredi kartı kullanım adedi yıl içinde ortalama olarak %17 artarken bu artışta, 2008
yılında tüketicinin ödemeyi geciktirmek veya taksitlendirmek için kredi kartı kullanmasının da payı vardır.
Banka Kartı ve Kredi Kartı Harcamaları (milyon TL)
Sektörler
Market ve AVM'ler
Giyim Aksesuar
Yemek
Çeşitli Gıda
Elektrik-Elektronik, Bilgisayar
Kuyumcular
2007
20.490
11.420
3.186
5.553
8.374
4.138
Kaynak: BKM
40
2008
26.844
14.004
3.802
7.790
11.185
6.698
Yıllık Değişim (%)
31%
23%
19%
40%
34%
62%
.
Gıda Perakendesi
AMPD Endeksleri
230
180
130
80
Ciro
m2 başı ciro
Aylık toplam m2
Aylık toplam çalışan sayısı
Kaynak: AMPD
180
170
Gıda Perakendesi
160
150
140
130
120
110
100
Kaynak: AMPD
Ciro Endeksi
Fiş Sayısı Endeksi
41
.
55.000.000
Gıda Perakendesi
120
115
50.000.000
110
105
45.000.000
100
40.000.000
95
90
35.000.000
85
30.000.000
Kaynak: AMPD
170
160
150
140
130
120
110
100
90
80
70
80
Fiş Sayısı
Fiş Başına Ciro Endeksi
Gıda Perakendesi
Aylık Toplam Metrekare Endeksi
Kaynak: AMPD
42
Metrekare Başı Ciro Endeksi
.
Toplam Tüketim
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2008-1Ç
2009-1Ç
Gıda &İçki &Tütün
Giyim
Konut
Ev Aletleri
Sağlık
Ulaştırma
Eğlence
Eğitim
Lokanta ve Oteller
Diğer
30,2%
28,8%
26,5%
27,1%
28,1%
28,4%
26,8%
26,6%
25,8%
25,6%
26,1%
25,9%
26,7%
12,0%
9,2%
8,7%
8,8%
9,1%
9,4%
9,1%
7,3%
6,6%
6,2%
5,8%
6,0%
5,4%
10,8%
14,4%
15,8%
16,8%
16,2%
15,8%
15,8%
16,7%
17,7%
19,1%
20,3%
20,8%
24,5%
9,4%
8,8%
8,3%
7,6%
7,3%
7,2%
7,4%
8,2%
8,1%
7,8%
7,1%
8,4%
7,2%
2,6%
3,0%
3,1%
3,5%
3,7%
3,5%
3,6%
3,9%
4,1%
4,1%
4,1%
4,3%
4,5%
14,2%
15,5%
17,5%
16,1%
16,8%
17,7%
18,1%
18,5%
18,7%
18,0%
18,0%
16,8%
14,2%
5,9%
5,2%
5,1%
4,6%
4,8%
4,5%
5,0%
4,9%
4,7%
4,2%
4,0%
4,1%
3,7%
0,7%
0,8%
0,8%
0,8%
0,9%
0,9%
1,0%
1,2%
1,3%
1,3%
1,3%
1,9%
1,9%
6,6%
5,9%
6,3%
6,4%
6,2%
5,7%
6,0%
6,0%
6,1%
6,0%
6,1%
4,8%
5,3%
7,5%
8,4%
7,9%
8,3%
6,9%
6,8%
7,1%
6,7%
7,0%
7,5%
7,2%
7,1%
6,5%
Kaynak: Hazine Müsteşarlığı
31%
110.000
30%
100.000
90.000
28%
27%
80.000
26%
70.000
25%
60.000
24%
23%
50.000
Gıdanın Tüketimdeki Payı
Sabit Fiyatlarla GSYH (Milyon TL)
Toplam Tüketim ve Gıda Tüketimi
800.000
700.000
693.831
625.217
(Milyon TL)
600.000
500.000
400.000
300.000
181.167
160.289
200.000
100.000
0
2007
2008
Toplam Tüketim (TL)
43
Gıda Tüketimi (TL)
(GSYH)
Gıda Tüketim Payı)
29%
.
Toplam Tüketim ve Gıda Tüketimi
180.000
162.613
160.758
160.000
(Milyon TL)
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
42.929
42.071
40.000
20.000
0
2008-1Ç
2009-1Ç
Toplam Tüketim (TL)
Gıda Tüketimi (TL)
Gıda Enflasyonu ve TÜFE
14%
12,30%
10%
12,10%
11,30%
12%
9,35%
7,72%
8%
10,06%
9,65%
8,39%
6%
6,30%
4%
3,63%
4,90%
2%
1,83%
0%
Kaynak: TCMB
Gıda Enflasyonu
44
TÜFE
.
ADESE AVM A.Ş.
Faaliyetlerine 1993 Yılında Başladı…
Adese’nin faaliyetleri, bağlı bulunduğu İttifak
Holding’in, 1991 yılında Seydişehir’de kurulan
Simpaş Seydişehir İhtiyaç Maddeleri Pazarlama San.
ve Tic. A.Ş’yi 1993 yılında satın alması ile başlamıştır.
Adese, ilk atılımını 1994 yılında, 6.500 metrekare
ticari alanıyla Konya’nın ilk ve en büyük marketi
olan Otogar Adese Mağazası’nı açarak gösterirken
aynı yıl içerisinde Beyşehir mağazasını açan Şirket,
ilerleyen yıllarda mağaza sayısını hızla artırmıştır.
1995 yılında Aziziye, 1997 yılında Hakimiyet ve Zafer
mağazalarını hizmete açan Adese, 1998 ve 1999
yıllarında birer, 2000 yılında ise dört mağaza açarak
mağaza sayısını kısa sürede 14’e çıkarmıştır. 2001
yılında Konya içinde 2 mağaza açan Adese, dışa
açılma atılımlarından birisi olan Ankara Keçiören
mağazasını yap-işlet-devret modeli ile faaliyete
geçirmiştir.
Kriz Döneminde Büyüme Stratejisi…
2001–2002 yıllarındaki kriz döneminde Şirket, büyüme stratejisi benimsemiş ve Beğendik Marketleri’ne ait
Ankara’da iki ve Mersin’de üç mağazayı bünyesine dahil etmiştir. Ayrıca, aynı yıl içerisinde Eryaman Adese açılmış ve
bu mağaza 2004 yılında Optimum Alışveriş Merkezleri içine taşınmıştır.
Mercek ile Birleşme…
Gelişimini her yıl aralıksız artıran Adese, 2007 yılı Aralık ayına gelindiğinde 31 mağazaya ulaşırken Adese’nin indirim
marketler zinciri Mercek ise 2007 yılı sonuna dek Konya merkezinde altmış dokuz yeni şube açmıştır. 2007 yılı
sonunda kendi indirim marketleri zinciri olan Mercek Gıda ile birleşen Adese, yeni yapılanması ile, 2008 yılına 100
şube ile girmiş ve 2008 yılında İstanbul, İzmit, Ankara, Mersin ve Konya’da açtığı mağazalarla mağaza ağını sürekli
genişletmiştir. 2008 yılı sonunda Şirket, 92 mağazasının bulunduğu Konya’nın yanı sıra, 16 şube ile Ankara’da, 5
şube ile Mersin’de, ikişer şube ile Aksaray ve Karaman’da, birer mağaza ile İstanbul ve İzmit’te hizmet verir duruma
gelmiştir.
11 Prestij Mağazası Satın Alındı…
2009 yılına gelindiğinde Şirket, Konya merkez ve Beyşehir’de açtığı iki yeni mağazaya ek olarak Prestij Marketler
Topluluğu’nun İstanbul, Kocaeli ve Sakarya’da hizmet veren toplam 11 mağazasını “Varlık Devri Yöntemi” ile satın
alarak Marmara Bölgesi’ndeki ağırlığını artırmıştır. İstanbul’da Üsküdar, Sultanbeyli, Ümraniye, Maltepe, İçerenköy,
Çekmeköy, Başakşehir’de bulunan yedi, Kocaeli’nde üç ve Sakarya’da bir adet mağazanın Adese hizmet halkasına
eklenmesiyle Adese’nin Marmara Bölgesi’ndeki mağaza sayısı 13’e, toplam mağaza sayısı ise 131’e ulaşmıştır. Yaptığı
bu atılım ile ulusal bir marka olma sürecinde büyük bir adım atan Adese krizde büyüme politikasının başarılı
uygulamalarından birini sergilemiştir.
Güçlü İnsan Kaynağı…
Adese, perakendecilik sektörü için yeni teknolojiler ve analiz yöntemleri geliştirebilecek güçlü insan kaynağına
sahiptir. Özsermaye tabanlı bir yapılanma olmasının yanı sıra, Adese, kendi teknolojilerini üretebilecek insan
kaynakları potansiyeline de sahiptir. Bünyesinde kullanmış olduğu Back Office programı kendi yazılım ekibi tarafından
45
.
oluşturulmuş ve geliştirilmeye devam edilmektedir. Ayrıca verimlilik artışını sağlamak ve iletişimi artırmak için
tedarikçiler ile iletişimi sağlayan B2b sistemini de yine kendi yazılım ekibi oluşturmuştur.
En Hızlı Büyüyen 4. Perakende Markası…
Adese, Capital Dergisi’nin Türkiye’nin En Büyük 500 Özel Şirketi araştırmasında (2007 verilerine göre) 188. sırada
yer almıştır. Bir önceki yıl aynı araştırmada 199. sırada yer alan Adese, listede yer alan 14 perakende firması
arasında büyümesini en çok artıran dördüncü perakende markası olma başarısını da göstermiştir.
Adese, Ekonomist Dergisi’nin Anadolu’nun en büyük firmalarını belirlediği araştırmasında 2007 yılında Anadolu’nun
en büyük yirmi üçüncü firması olarak gösterilmiştir. Şirket, aynı zamanda, sektörünün Anadolu’daki en büyük
temsilcisi olarak yer almış ve “Anadolu’nun Perakende Markası” unvanını hak ettiğini göstermiştir.
Son olarak, müşteri memnuniyeti ve hizmet kalitesinde gösterdiği üstün
tarafından verilen “AB Kalite Ödülü”ne layık görülen Adese, 2009 Haziran
ve 3.370 çalışanı ile İttifak Holding’in ulusal perakende markası olarak
tüketiciye hizmet vermektedir. Adese, yabancı yatırımcıların paylarının
sektöründe, Anadolu’dan doğan bir değer olarak yükselmektedir.
ADESE AVM A.Ş.
Ana Faaliyet Konusu
Kuruluş Tarihi
Çalışan Personel Sayısı
Ödenmiş Sermaye
Mağaza Sayısı
Net Satış Alanı
başarısından ötürü, Tüketici Akademisi
itibariyle, sekiz şehirdeki 131 mağazası
her ay dört buçuk milyonun üzerinde
her gün biraz daha arttığı perakende
Perakende Ticaret
1993
3.370
34.926.791
131
99.745 m2
Kaynak: Şirket
Ortaklık Yapısı
12,6%
21,2%
66,2%
BİG PLANLAMA YÖN.VE MÜŞ A.Ş.
Kaynak: Şirket
46
SEHA İNŞ.MÜH.MAD.TUR.SAN.A.Ş.
.
2008 yılı sonu itibariyle Şirket’in ortaklık yapısına bakıldığında ise İttifak Holding %66,2’lik doğrudan ortaklık oranı ile
en büyük ortak olarak gözükürken Big Planlama ve Seha İnşaat sırasıyla %21,2 ve %12,6’lık paylara sahiptirler. İttifak
Holding, doğrudan ve dolaylı olarak Adese AVM A.Ş.’nin %99,8’ine sahip bulunmaktadır.
Adese AVM, 2009 yılı itibariyle gayri faal olan Konestaş Gıda San. A.Ş.’nin %99’una, değirmen ve testere imalatı
alanında faaliyet gösteren İmaş Makine San. A.Ş.’nin %2’sine, gayrimenkul kiralama ve satışı gerçekleştiren Aden
Gayrimenkul Tic. A.Ş.’nin %10,9’una, reklam sektöründe faaliyet gösteren Elite Danışmanlık LTD. ŞTİ’nin %80’ine,
alışveriş merkezleri yönetim organizasyonlarında faaliyet gösteren Kule Yönetim A.Ş.’nin %99’una, oto kiralama ve
satışı gerçekleştiren İrent Oto A.Ş.’nin %23’üne iştirak ederken 2009 yılında gerçekleşen hisse alımı ile birlikte Şirket,
İttifak Holding hisselerinin %5,8’ine sahip olmuştur.
BAĞLI ORTAKLIK İSMİ
FAALİYET KONUSU
KONESTAŞ UNLU GIDA SAN.A.Ş.
UNLU MAMULLER
DEĞİRMEN VE TESTERE MAK. İMALATI
GAYRIEMNKUL KİRALAMA VE SATIŞ
REKLAM VE TABELACILIK HİZMET.
YÖNETİM ORGANİZSYON
YÖNETİM DENETİM
OTO KİRA,BAKIM VE SATIŞI
İMAŞ MAKİNA SAN.A.Ş.
ADEN GAYRIMENKUL YON.YAT. TİC.A.Ş.
ELİTE DANIŞMANLIK LTD.ŞTİ.
KULE YÖNETİM ORG.DAN.A.Ş.
İRENT OTO KİRALAMA A.Ş.
KURULUŞ
TARİHİ
SERMAYE (TL)
İŞTİRAK
PAYI
1975
1989
1999
1996
2000
1993
1996
6.194.651
1.000.000
500.000
20.000
500.000
10.000.000
3.000.000
99,97%
2,00%
10,98%
80,00%
99,60%
5,83%
23,07%
Kaynak: Şirket
120.000
140
100.000
120
100
80.000
80
60.000
60
40.000
40
20.000
0
Toplam Mağaza Sayısı
Toplam Metrekare
Mağazalar ve Müşteri Sayısı
20
2005
2006
2007
2008
2009 Mayıs
Net Satış Alanı
42.652
52.104
71.141
85.764
99.745
Mağaza Sayısı
23
29
100
119
131
0
* Mağaza sayıları ve net satış alanı her senenin Aralık ayı itibariyle alınmıştır.
Kaynak: Şirket
Marmara Bölgesinde Büyüme Stratejisi…
2005 yılında 23 mağazaya sahip olan Adese, 2009 Mayıs ayı itibariyle 131 mağazaya ulaşırken perakende
noktalarındaki temel büyüme 2007 yılının Aralık ayında Mercek mağazaları ile olan birleşme ile başlamıştır. Bir
Adese şirketi olan Mercek A.Ş.’nin mağazalarının ortalama 500 metrekarenin altında olması birleşme sonrası bu
mağazaların Adese’nin soft-discount segmenti olan adesemlere dönüşmesine sebep olmuştur. 2007 yılında mağaza
sayısında %244’lük büyüme sağlanmasına karşın metrekare büyümesinin sadece %36,5 olarak gerçekleşmesinin en
47
.
büyük nedeni de budur. 2008 yılında Adese, 19 mağaza açarak mağaza sayısını %19 büyütürken açılan mağazaların
10’u indirim mağazacılığı sektörüne hitap eden adesemlerdir. Geçtiğimiz yıl yaşanan krizin de etkisiyle tüketiciler sık
ama daha az harcama yapabildikleri ve yerleşim yerlerine yakın indirim mağazalarını tercih ederlerken bu durumun
yarattığı talebi karşılayabilmek için Şirket, indirim mağazacılığına önem vermiş ve adesem sayılarını artırma kararı
almıştır. Şirket, 2009 yılının ilk 5 ayı itibariyle 12 mağaza daha açarak mağaza sayısını 131’e çıkarırken açılan
mağazaların tamamının 500 metrekarenin üzerinde yer alan Adese mağazası olması net satış alanının 2008 sonuna
göre %16,3 gibi yüksek bir oranda yükselmesini sağlamıştır. Şirket Konya ve Ankara’da mağazaları ile önemli bir
etkinliğe sahipken özellikle Marmara bölgesinde zayıf kalması önemli bir risk unsuru olarak algılanmış ve yönetim
tarafından Marmara bölgesinde büyüme kararı alınmıştır. Bilindiği üzere Türkiye’deki tüm perakende devleri satın
alma gücü ve refah düzeyinin yüksekliğinin yanı sıra tüketim alışkanlıkları ile tüm Türkiye’ye yön veren Marmara
bölgesinde öncelikli büyüme stratejisi gütmektedir. Buna ek olarak yaşanan krizde firmaların likidite sıkıntısı içerisine
girmesi ve varlık fiyatlarının bu süreçte gerilemesi Şirket’in satın almalar ile büyümesine olanak sağlamış ve 2009
yılının ilk çeyreğinde Prestij Mağazalar Zinciri’nin Marmara bölgesindeki 11 mağazası varlık devri yolu ile satın alınmış
ve yüksek metrekareleri nedeniyle adese mağazaları olarak hizmet vermeye başlamışlardır. Şirket’in 2009 ve 2010
yıllarında büyümesini satın almalar ile devam etmesini beklerken 2011 sonrasında tekrar organik büyümeye döneceği
öngörülmektedir.
Net satış alanının 2005 yılında 42.652 metrekareyken cari dönemde açılan mağazalara paralel önemli bir büyüme
sergilediğini ve %133 oranında büyüyerek 99.745 metrekareye ulaştığını görmekteyiz. 2007 yılında 500 metrekarenin
altındaki Mercek mağazalarının Adese bünyesine katılması ile net satış alanı, %36 oranında büyürken 2008 yılında
toplam ticari alan 85.764 metrekareye ulaşmış ve %20’lik bir büyüme sergilemiştir.
Mağaza Sayısı (2009 Mayıs)
100
86
90
80
70
60
50
45
40
30
20
10
2
0
Adese
Adesem
Diğer
Kaynak: Şirket
131 Mağaza…
2009 Mayıs itibariyle mevcut duruma bakıldığında Şirket’in cari dönemde 131 gıda perakendeciliği mağazası 1
restoranı ve 1 de ayakkabı mağazası bulunmaktadır. 131 mağazanın 86’sı 500 metrekarenin altında, kriz döneminde
perakende pazarından pay kapmaya devam eden soft-discount segmentine hitap eden, yerleşim yerlerine yakın,
daha az çeşit ve temel ihtiyaçları ürün portföyünde barındıran, gıda dışı ürünlere mağaza formatında yer vermeyen
ve maliyetleri düşürücü uygulamaların ön planda olduğu “adesem” mağazalarından oluşmaktadır. Bu mağazaların
sektördeki en büyük rakipleri DiaSA, Şok ve Bim mağazaları olarak gösterilebilir. Şirket, bünyesinde 45 Adese
mağazası barındırmakta ve bu mağazalar ortalama 500 metrekarenin üzerinde yer almaktadır. Adeseler
adesemlere göre daha çok ürün çeşidini bünyesinde barındıran, mağaza başı daha çok personelin çalıştığı, daha
pahalı ve cadde kenarlarında konuşlanan, sektördeki en büyük rakipleri CarrefourSA ve Migros olan ve gelirlerinin
yaklaşık %25’i gıda dışı ürün satışlarından kaynaklanan mağazalardan oluşmaktadır. Şirket önümüzdeki dönem
48
.
Adese tipi mağazalar ile büyüme stratejisi belirlerken kriz sonrasında artan refah düzeyi ile fazla çeşit barındıran, hızlı
ve lüks tüketime hitap eden büyük mağazacılık yapısının tekrar sektörde pay kapmaya başlayacağı öngörüsünde
bulunmaktadır.
Aralık 2008 Mağaza Metrekare Dağılımı
Mayıs 2009 Mağaza Metrekare Dağılımı
78,59%
71,97%
0,50%
0,43%
27,53%
20,98%
Kaynak: Şirket
Adese
Diğer
Adesem
Adese
Kaynak: Şirket
Diğer
Adesem
Mağaza Sayılarının Bölgesel Dağılımı (2009 Mayıs)
6,9%
9,9%
12,2%
71,0%
Konya
Ankara
Marmara
Diğer
Kaynak: Şirket
2008 sonu itibariyle 85 bin metrekare net satış alanına sahip olan Şirket’in toplam ticari alanının %71,9’unu adese
mağazaları oluştururken %27,5’i adesem mağazalarından oluşmaktadır. 2009 yılı Mayıs ayı itibariyle tamamı adese
mağazası olarak hizmet vermeye başlayan Prestij mağazalarının devri sonrasında toplam net satış alanının %78,6’sı
adese mağazalarından oluşur hale gelmiştir.
Mağazaların %71’i Konya’da…
2009 Mayıs ayı itibariyle Şirket mağazalarının 3 büyük bölgede yoğunlaştığını gözlemlemekteyiz. Son 3 yıla
bakıldığında Konya ve Ankara bölgesinde mağazalaşma ağı hızla artarken cari dönemde Marmara bölgesinde önemli
bir gelişim süreci yaşanmaktadır. 131 mağazanın %71’i Konya’da, %12,2’si Ankara’da konuşlanırken Prestij
operasyonu sonrasında Marmara bölgesindeki mağaza sayısı 13’e yükselmiş ve Marmara’daki toplam mağaza
sayısı içindeki oranı %9,9 olmuştur. Önümüzdeki dönem Şirket mağazalarının adese tipi büyük mağazalar şeklinde
Marmara bölgesinde gelişimini sürdüreceğini öngörmekteyiz.
49
.
Mağaza Sayısı
KONYA
ANKARA
MERSIN
MARMARA
AKSARAY
KARAMAN
DENIZLI
TOPLAM
2006
79
4
3
0
0
0
1
87
2007
89
4
3
0
2
2
0
100
2008 2009-Mayıs
92
93
16
16
5
5
2
13
2
2
2
2
0
0
119
131
*Mercek Mağazaları da dahil edilmiştir.
Kaynak: Şirket
Müşteri Sayısı
27.469.247
30.000.000
22.139.348
25.000.000
20.000.000
15.738.478
14.131.125
12.566.281
15.000.000
10.000.000
5.000.000
0
*Toplam Müşteri Sayısına Mercek Mağazaları da dahil edilmiştir.
Kaynak: Şirket
50
.
27,4 Milyon Müşteri…
Şirket mağazalarının gelişimine paralel artan marka değerinin de etkisiyle her geçen yıl müşteri sayısının arttığını
görmekteyiz. 2005 yılında Mercek mağazaları dahil 14,1 milyon müşteriye sahip olan Adese, 2008 yılında toplam
müşteri sayısını kümülatifte %94 oranında artırarak 27,4 milyon kişiye ulaşmıştır. Müşteri sayısı en hızlı gelişimini 2007
yılında sergilerken net satış alanının %20 arttığı 2008 yılında toplam müşteri sayısı %24 artarak 27,4 milyon adede
yükselmiştir. 2009 Mayıs ayı itibariyle Adese mağazalarını yaklaşık 12,5 milyon müşteri ziyaret ederken yaşanan krizle
birlikte tüketici harcamaları ve sepet değerlerinin azalmasına rağmen müşteri sayısının arttığını gözlemlemekteyiz.
Krizle birlikte daha küçük sepet değerlerinde alışveriş yapan tüketiciler nakitte kalabilmek adına sepet başı
harcamalarını kısarlarken alışveriş sıklıklarını artırmışlar bu durum sonucunda Şirket’in toplam müşteri sayısında bir
artış yaşanmıştır. Buna ek olarak Adese’nin ülke çapında artan mağaza ağıyla birlikte bilinirliği ve marka değerinin
yükselmesi müşteri sayısını olumlu etkileyen bir diğer unsur olarak ele alınabilir.
Mağaza Müşteri Sayıları
KULESITE
POZCU
ETLİK
ZAFER
KEÇİÖREN
OPTİMUM
PARKSİTE
2006
2.663.266
1.702.986
1.231.691
1.116.278
1.054.915
821.129
0
2007
2.532.789
1.729.150
1.142.563
1.093.674
1.011.327
931.492
427.122
2008
2.495.169
1.388.881
999.985
997.806
954.497
897.100
660.456
Kaynak: Şirket
Müşterilerin mağazalara göre dağılımına bakıldığında ise 7 büyük Adese mağazasında tüm müşterilerin yaklaşık
%30’unun yoğunlaştığını gözlemlemekteyiz. Şirket’in gelirleri açısından en büyük mağazası olan Kule Site Adese
mağazasını 2008 yılında yaklaşık 2,4 milyon müşteri ziyaret ederken bu rakam toplam müşteri sayısının %9,1’ine
karşılık gelmektedir. Müşteri sayısı açısından Şirket’in en büyük 2. mağazası ise yaklaşık 1,4 milyon müşterisi ile Pozcu
mağazasıdır.
Müşteri Sayısı (2008)
10,0%
9,1%
8,0%
6,0%
4,0%
5,1%
3,6%
3,6%
3,5%
3,3%
2,4%
2,0%
0,0%
Kaynak: Şirket
51
.
Net Satış Alanı (m2)
11.843
12.000
10.000
8.586
8.000
6.000
3.685
3.158
2.965
4.000
2.473
1.516
2.000
0
Kaynak: Şirket
Toplam müşteri sayısının %30’unun 7 büyük mağazada yoğunlaşması önemli bir risk unsuru olarak görülmemektedir.
Zira bu mağazalar net satış alanları itibariyle de toplam ticari alanın yaklaşık %34’ünü oluşturmaktadırlar.
Metrekare Başı Müşteri Sayısı
35
31
32
29
29
29
28
30
30
30
29
29
28
27
25
26
25
25
27
26
24
23
20
Kaynak: Şirket
Nisan Ayı ile Birlikte Olumlu Bir Trend Başladı…
Aylar itibariyle metrekare başı müşteri sayısına bakıldığında; 2008 yılında Eylül ayına kadar metrekare başı müşteri
sayısı ortalama 29 olarak gerçekleşirken, krizin Türkiye’de keskin bir şekilde hissedilmeye başladığı Ekim ayında
mağazalarda metrekareye düşen müşteri sayısı Ramazan ayında 30 olan seviyesinden birden 25’e gerilemiş ve
mevsimselliğin de etkili olduğu 2009 Şubat’ta 24 ile son 1 yılın dip seviyesini görmüştür. 2009 yılının Mart ayı ile
birlikte küresel krizin etkilerinin bir miktar durgunlaşması ve artan tüketici güveninin yanı sıra Adese’nin Marmara
bölgesindeki Prestij mağazalarını satın alması ile yükselen marka bilinirliliği mağazalarda metrekare başına düşen
müşteri sayısına olumlu yansımış Mayıs 2009 itibariyle 30 seviyesine ulaşılmıştır. Yaz dönemi boyunca bu trendin
süreceğini metrekare başı müşteri sayısının Ramazan ayında yılın en yüksek seviyesini göreceğini öngörmekteyiz.
52
.
Müşteri Yoğunluğu
86,1%
8,3%
2,6%
1,2%
1,9%
0-24.99 (TL)
25-49.99 (TL)
50-74.99 (TL)
75-99.99 (TL)
100 + (TL)
Kaynak: Şirket
2009 yılının ilk çeyrek rakamlarına göre Adese müşterilerinin sepet büyüklüğüne bakıldığında müşterilerin %86,1’i 025 TL aralığında alış veriş gerçekleştirirken %8,3’ünün sepet değeri 25-50 TL bandında seyretmiştir. 100 TL üzerinde
alışveriş yapanların oranı ise %1,9 seviyesindedir.
Endeksler
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Net Satış Alanı Endeksi
Aylık Müşteri Sayısı Endeksi
Metrekare Başı Müşteri Sayısı Endeksi
Kaynak: Şirket
Marka Bilinirliliği Artıyor…
Ocak 2008-Mayıs 2009 döneminde net satış alanı endeksi önemli bir artış gösterirken temel kırılmanın Mart 2009’da
Prestij operasyonu ile gerçekleştiğini görmekteyiz. Net satış alanı artışına paralel aylık müşteri sayısı endeksi Ekim
2008’e kadar sürekli artarken bu dönem sonrası yaşanan krizle birlikte endeks önemli bir gerileme sergilemiş; bu
süreçte yatırımlara ara verildiğinden dolayı satış alanı endeksi sabit kalmıştır. Şubat 2009 sonrası net satış alanı
endeksindeki artışa paralel aylık müşteri sayısı endeksi de bir yükseliş trendine girmiştir. Mart 2009’da satış alanı
endeksi %15,7 artarken müşteri sayısı endeksi %29’luk bir yükseliş sergilemiş; benzer durum Nisan ve Mayıs aylarında
da gözlenmiş müşteri sayısı endeksi satış alanı endeksinden daha keskin yükselmiştir. Marmara bölgesinde yapılan
yatırım atağının yanı sıra tüketici güven endekslerinde görülen iyileşmenin etkisi ve artan marka bilinirliliği bu
durumu tetikleyen ana unsurlar olarak gösterilebilir.
53
3.500.000
120.000
3.000.000
100.000
2.500.000
80.000
2.000.000
60.000
1.500.000
40.000
1.000.000
20.000
500.000
0
0
Aylık Müşteri Sayısı
Kaynak: Şirket
54
Net Satış Alanı (m2)
Toplam Net Satış Alanı
Aylık Müşteri Sayısı
.
.
Satışlar ve Ürünler
Cironun %78,1’i Gıda Cirosundan Kaynaklanmakta…
Şirket’in perakende operasyon satışları hızlı tüketim ürünleri, gıda dışı ürün grubu ve diğer ürün grubu satışlarından
kaynaklanırken 2008 yılı itibariyle gelirlerin %78,1’i hızlı tüketim grubu satışlarından oluşmuştur. Geçtiğimiz yıl gıda dışı
ürünlerin ciro payı %18,4 olarak kaydedilirken diğer ürün grubu satışları toplam cironun %3,4’ü seviyesinde yer almıştır.
Ciro kırılımının 2007’ye göre değişimine bakıldığında ise gıda dışı ve diğer ürünler grubunun toplam ciro içerisindeki payı
küçülürken yaşanan krizin etkisiyle tüketicilerin lüks tüketim ürün grupları ve temel ihtiyaçlar dışına ayırdıkları harcama
kaleminin küçülmesi sonucunda gıda cirosunun payının arttığını görmekteyiz. 2009 yılında bu durum daha da
keskinleşmiş; gıda dışı ürün grubunun toplam ciro içerisindeki oranı %17,6’ya gerilemiştir.
Ciro Kırılımı (2007)
Ciro Kırılımı (2008)
78,1%
75,8%
20,5%
18,4%
3,6%
Gıda
Gıda Dışı
3,4%
Diğer
Gıda
*Ciro primi gibi diğer gelirler dahil edilmezken Mercek gelirleri dahil edilmiştir.
Kaynak: Şirket
Gıda Dışı
Diğer
Kaynak: Şirket
Ciro Kırılımı (2009 Mayıs)
80,3%
17,6%
2,1%
Gıda
Gıda Dışı
Diğer
Kaynak: Şirket
Manav Gelirleri En Hızlı Büyüyen Segment…
Geçtiğimiz yıl Adese, hızlı tüketim ürün satışlarından 316,6 milyon TL gelir elde ederken bu rakam 2007 yılına göre
%12,3’lük bir büyümeye işaret etmektedir. Ürün grupları arasında manav gelirleri %42,5 ile en hızlı büyümeyi gösterirken
temel gıda ürün grubu %12 oranında büyüyerek 178,3 milyon TL’ye ulaşmıştır. Şirket’in 2008 yılı içerisinde outsource
olarak mağazalarda yer alan bazı manavları devralması manav cirosundaki artışın en büyük nedeni olarak açıklanabilir.
Et ürünleri cirosu ise krizin de bir miktar etkisiyle %1,3 daralmış ve 36,5 milyon TL olarak kaydedilmiştir. 2008 yılı itibariyle
hızlı tüketim grubu satışlarında en büyük kalemi gıda ürünleri oluştururken; manav ürünleri ve et ürünleri diğer büyük
kalemler olarak gözükmektedirler. Ürün gruplarının ciro payına bakıldığında 2009 Mayıs itibariyle manav cirosu toplam ciro
içerisindeki payını 2008 yılına göre yaklaşık 2 puan artırarak %11,6’ya ulaşırken temel gıda grubunun ciro payı %42,9
55
.
olarak gerçekleşmiştir. 2007 yılında toplam cirodan %9,9 oranında pay alan et ürünlerinde görülen gerileme 2009 yılında
da devam etmiş ve bu oran %8,7’ye kadar çekilirken hızlı tüketim ürün gelirleri 139,6 milyon TL olarak kaydedilmiştir.
SATISLAR (TL)
2007
ET URUNLERI
36.915.835
FIRIN
GIDA
KAGIT GRUBU
KISISEL TEMIZLIK URUNLERI
KOZMETIK
MANAV
TEMIZLIK URUNLERI
Oran
9,9%
2008
36.452.847
Oran
9,0%
2009 Mayıs
15.129.489
Oran
8,7%
8.792.935
2,4%
9.423.894
2,3%
4.452.469
2,6%
158.960.313
42,8%
178.375.618
44,0%
74.612.270
42,9%
13.284.947
3,6%
14.185.045
3,5%
6.570.641
3,8%
9.326.672
2,5%
10.433.763
2,6%
4.922.187
2,8%
7.751.202
2,1%
8.426.331
2,1%
3.420.162
2,0%
26.482.594
7,1%
37.740.442
9,3%
20.184.279
11,6%
20.456.346
5,5%
21.617.848
5,3%
10.357.960
6,0%
HIZLI TÜKETİM ÜRÜNLERİ TOPLAMI
281.970.844
316.655.789
139.649.457
TOPLAM CİRO
371.782.665
405.259.098
173.945.680
* Satışlara KDV dahil değildir. Mercek gelirleri dahil edilirken ciro primi gibi diğer gelirler dahil edilmemiştir.
Kaynak: Şirket
SATIŞLAR (TL)
2007
2008
2009 Mayıs
TOPLAM
307.515.367
405.259.098
173.945.680
TOPLAM - Diğer hariç
358.312.667
391.413.141
170.230.812
TOPLAM - Kömür Hariç
364.562.332
399.581.329
173.593.228
Kaynak: Şirket
Kriz Çocuklara Yansıtılmadı…
2008 yılı itibariyle gıda dışı ürün grubu önceki yıla göre %2,1 oranında gerileyerek 74,7 milyon TL gelir yaratırken,
gerilemedeki en büyük neden ses ve görüntü ürünlerinde yaşanan yaklaşık %35’lik azalmadır. Bu gerileme 2009 Mayıs
itibariyle de sürmüş, ses ve görüntü ürünlerinin 2008 sonunda %1,3 olan ciro payı %1,1’e gerilemiştir. Hırdavat, züccaciye
ve deri ürünlerindeki daralma gıda dışı ürün grubundaki gerilemeyi desteklerken en yüksek ciroya sahip olan konfeksiyon
ürünlerindeki %5,1’lik artış; ayakkabı, halı mobilya ve kitap kırtasiye ürün satışlarındaki olumlu seyir gıda dışındaki
daralmanın sadece %2,1 seviyesinde kalmasında etkili olmuştur. Yaşanan krizin etkisiyle tüketicilerin lüks ürün
kategorisine girebilecek ürün tercihlerinde görülen keskin düşüş bu gerilemeyi açıklarken temel ihtiyaçlar sınıfında
değerlendirilemeyecek oyuncak grubundaki yatay seyir tüketicilerin krizi çocuklarına hissettirmemeye çalıştıkları
şeklinde yorumlanabilir. 2009 Mayıs sonu itibariyle mevsimselliğin de etkisiyle konfeksiyon ve kitap kırtasiye ürün grubu
cirosunun toplam ciro içerisinde önemli bir gerileme yaşanırken züccaciye ürünlerindeki iyileşme de dikkat çekmektedir.
Gıda dışı ürünlerin 2009 Mayıs cirosu 30,6 milyon TL olarak gerçekleşirken ciro payı 2008 sonuna göre yaklaşık 2 puan
gerilemiş ve %17,6 olarak kaydedilmiştir.
56
.
SATISLAR (TL)
AYAKKABI
2007
Oran
2008
Oran
2009 Mayıs
Oran
SAT
6.756.592
1,8%
7.118.741
1,8%
3.251.774
1,9%
ET
154.593
0,0%
180.467
0,0%
97.781
0,1%
FIR
BILGISAYAR URUNLERI
1.419.457
0,4%
1.680.437
0,4%
1.010.199
0,6%
GID
DERI GRUBU
1.995.214
0,5%
1.806.797
0,4%
572.967
0,3%
KA
DAYANIKLI TUKETIM
7.894.272
2,1%
7.928.736
2,0%
3.079.274
1,8%
KIS
ELEKTRIK URUNLERI
2.460.531
0,7%
2.422.018
0,6%
913.831
0,5%
KO
EV TEKSTILI
2.723.718
0,7%
2.834.609
0,7%
1.282.988
0,7%
MA
HALI MOBILYA
2.451.120
0,7%
2.740.908
0,7%
1.295.055
0,7%
TEM
927.670
0,2%
755.246
0,2%
268.234
0,2%
HIZ
BAHCE VE HAYVAN MALZ.
HIRDAVAT
KISISEL AKSESUAR
323.038
0,1%
390.336
0,1%
208.432
0,1%
TO
17.984.289
4,8%
18.904.067
4,7%
7.394.140
4,3%
* Sa
KITAP VE KIRTASIYE
5.252.423
1,4%
5.681.273
1,4%
1.733.832
1,0%
Kay
OTO URUNLERI
1.404.980
0,4%
1.423.692
0,4%
531.322
0,3%
OYUNCAKLAR
2.703.140
0,7%
2.676.181
0,7%
1.103.180
0,6%
SES VE GORUNTU URUNLERI
7.921.305
2,1%
5.157.051
1,3%
1.880.360
1,1%
SPOR MALZEMELERI
1.097.571
0,3%
1.114.621
0,3%
386.277
0,2%
12.871.911
3,5%
11.942.173
2,9%
5.571.710
3,2%
KONFEKSIYON
ZUCCACIYE
GIDA DIŞI TOPLAMI
TOPLAM CİRO
76.341.823
74.757.352
30.581.355
371.782.665
405.259.098
173.945.680
Kaynak: Şirket
En Yüksek Ciro: Kule Site Adese…
2008 yılı itibariyle Adese AVM’nin en yüksek ciroya sahip mağazası 91,3 milyon TL ile Konya’daki Kule site Adese mağazası
olurken bu mağaza gelirinin toplam cirodan aldığı pay %22,6 olarak kaydedilmiştir. Tamamı Adese tipi mağaza olan en
büyük 9 mağazanın toplam cirodan aldığı payın 2008 yılı itibariyle %51,7 olarak gerçekleştiği ve bu mağazaların 41.945
metrekarelik net satış alanı ile 2008 yılındaki toplam metrekarenin %51,5’ini oluşturduğu düşünüldüğünde önemli bir
risk unsuru olarak görülmemektedir. Kule site, Pozcu, Keçiören, Etlik, Optimum, Parksite, Zafer, Akköprü ve Gözneyolu
adese mağazaları geçtiğimiz yıl toplamda 208,7 milyon TL gelir elde etmiş ve cironun yarısından fazlasını oluşturmuşlardır.
57
.
2009 yılının ilk 5 ayında ise Kule site mağazası 31,2 milyon TL’lik cirosu ile en büyük mağaza olma unvanını korurken en
yüksek ciroya sahip 9 adese mağazası toplam cironun %43,9’unu oluşturmuşlardır. 2009 yılının ilk çeyreğinde gerçekleşen
Prestij operasyonu ile Şirket’in toplam net satış alanındaki %16’lık büyüme en büyük 9 mağaza cirosunun toplam ciro
içerisindeki oranının 7,8 puan gerilemesinde etkili olduğu söylenebilir.
35.000
Mağaza Ciroları (2009 Mayıs)
30.000
(1000 TL)
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
Kaynak: Şirket
58
.
2008’de Metrekare Başı Cirolar Geriledi…
Perakende sektöründe verimliliği ölçen en önemli gösterge olarak kabul edilen metrekare başı aylık ciroya adese ve
adesem mağazaları için ayrı ayrı bakıldığında ise 2008 yılında bu rakam adese mağazaları için 401 TL; adesem mağazaları
için de 378 TL olarak kaydedilmiştir. Geçtiğimiz yıl krizin de etkisiyle 2007 yılına göre her 2 mağaza formatında da
metrekareye düşen cirolar gerilerken 2008 yılında adese mağazaları indirim mağazalarına göre daha verimli bir yıl
yaşamış; 2009 yılında ise adese ve adesem mağazalarında metrekareye düşen aylık cirolardaki küçülme devam etmiştir.
Daha fazla çeşit barındıran, temel ihtiyaçlar dışındaki ürünlere portföyünde önemli oranda yer veren ve gıda dışının toplam
cirodan ortalama %25 pay aldığı Adese mağazalarının metrekare başı cirosu 2009 Mayıs’ında 2008 verilerine göre %14,2
gerileyerek 344,7 TL olarak kaydedilirken adesem mağazalarının metrekare başı cirosunda ise %5’lik bir daralma olmuş ve
359,1 TL olarak gerçekleşmiştir. Yaşanan kriz ile birlikte gerileyen tüketici güveni ve düşen enflasyon ortamı metrekareye
düşen gelirlerin küçülmesine neden olurken 2001 yılındaki krizde olduğu gibi indirim mağazacılığının kriz ortamında
sektör içerisindeki payını artırması nedeniyle adesem mağazalarının metrekare başı geliri daha sınırlı bir gerileme
yaşamıştır. Tüketicilerin kriz ortamında daha düşük gramajda ürünler satan ve markalı ürünlere göre daha ucuz olan
özel markalı ürün cirosu daha yüksek olan indirim mağazalarını tercih etmesi bu sınırlı gerilemede önemli bir etken
olarak görülmektedir. 2008 verilerine göre adese mağazalarında metrekare başı müşteri sayısı 21 olarak gerçekleşirken
adesem mağazalarında bu rakam 50 kişi olarak kaydedilmiştir. Metrekaresi düşük indirim formatındaki mağazalara
tüketici talebinin kriz ortamında artması metrekareye düşen müşteri sayısının 2 mağaza formatında bu denli farklı
olmasını açıklamaktadır.
59
.
370
Ortalama Metrekare başı Ciro (2009 Mayıs-TL)
360
350
340
330
359,1
344,7
320
ADESE Mağazaları
ADESEM Mağazaları
*Yıl içerisindeki Ortalama Metrekareler Alınmıştır.
Kaynak: Şirket
Verimlilik ölçümüne mağaza bazlı baktığımızda 2008 yılında aylık metrekare başı cirosu en yüksek olan mağaza 969 TL ile
Meram mağazası olurken en fazla gelire sahip Kule site mağazasının da 887 TL ile yüksek hacminin yanı sıra yüksek
performans ile çalıştığını görmekteyiz. 2009 yılının Mayıs verilerine göre ise Meram adese mağazasının birinciliği
bırakmadığını fakat sıralamadaki tüm mağazaların metrekare başı gelirlerinin azaldığını gözlemlemekteyiz. 2008 yılında
metrekare başı cirosu en yüksek 9 mağazanın 5’i adesem mağazası olarak hizmet verirken cari yılda bu rakam 7’ye
yükselmiştir.
60
.
Metrekare Başı Ciro (2009 Mayıs)
900
850
800
750
845
786
755
728
705
700
689
681
680
662
656
650
600
550
500
* Ciro primi gibi diğer gelirler dahil edilmezken kömür ve hizmet gelirleri dahil edilmiştir.
Kaynak: Şirket
Şirket Cirosunun %72,7’si Adese Mağazalarından Kaynaklanıyor…
Şirket cirosunun mağaza tiplerine göre kırılımına baktığımızda 2007 yılında adese mağazalarından elde edilen gelir toplam
cironun %75,7’sini oluştururken 2008 yılında krizin de etkisiyle adesem mağazalarına olan talep ve indirim
mağazalarının daha verimli çalışmasının yanı sıra diğer mağazalardan elde edilen gelirlerdeki hızlı yükseliş sonrasında
adese mağazalarının cirosu toplam cironun %72,7’sine gerilemiş; adese ve adesem dışındaki diğer mağazalardan elde
edilen gelirler %4,7 seviyesinde yer almıştır. 2009 yılında ise tamamı yüksek cirolu Prestij mağazalarının adese olarak
Şirket bünyesine katılmasından sonra adese mağazalarının ciro payı %73,8’e yükselirken diğer mağaza gelirleri payının
%5,5’e ulaştığını görmekteyiz.
61
.
Diğer Gelirlerin Toplam Cirodaki Payı Artıyor…
Şirket’in diğer gelirleri 2008 yılı itibariyle Repose ayakkabı mağazası, catering satışları, kömür satışları, manav satışları ve
Kule Restoran gelirlerden oluşmakta olup 19 milyon TL seviyesindedir. Geçtiğimiz yıl diğer gelirlerin toplam cirodaki
payının 2007 yılına göre yaklaşık 2,7 puan artması ayakkabı mağazası ve Kule Restoran’ın 2008 yılında hizmete girmesi ve
daha önce outsource olan manavların Şirket bünyesine katılmasıyla manav cirosunda meydana gelen artıştan
kaynaklanmaktadır. Bu dönemler arasında catering satışları %55 oranında artarak 4,9 milyon TL’ye ulaşırken kömür
operasyonundan kademeli olarak çıkma stratejisi doğrultusunda kömür satışları %30 gerilemiş ve 1,7 milyon TL olarak
kaydedilmiştir. 2009 yılında ise catering satışlarındaki olumlu seyir ve Kule Restoran’ın artan pozitif etkisi nedeniyle diğer
gelirler 9,6 milyon TL olarak gerçekleşirken ciro payı %5,5’e yükselmiştir. Şirket yaşanan kriz ortamında adesem
mağazaları ile sektörden pazar payı kaparken önümüzdeki yıllarda artması beklenen refah düzeyi ve lüks tüketime
yatkın tüketici davranışları nedeniyle indirim mağazacılığından ziyade; yüksek cirolu, daha çok çeşit içeren ve gıda
dışının ürün portföyünde önemli yer tuttuğu adese tipi mağazalarda büyümeyi hedeflemektedir.
Diğer Gelirler-2007
CATERING
DENİZLİ KÖMÜR
HAL KONYA
TOPLAM
Toptan Satış
Kömür
Manav
3.164.217
2.493.580
1.949.495
7.607.291
Diğer Gelirler-2008
REPOSE
CATERING
DENİZLİ KÖMÜR
HAL KONYA
KULE RESTORAN
TOPLAM
Ayakkabı - Deri
Diger
Kömür
Manav
Restoran
166.702
4.910.717
1.731.939
12.074.860
169.186
19.053.404
Ayakkabı - Deri
Diger
Kömür
Manav
Restoran
Unlu Mamüller
Restoran
75.126
3.262.491
17.563
5.517.588
615.667
105.604
41.208
9.635.246
Diğer Gelirler-2009 Mayıs
REPOSE
CATERING
DENİZLİ KÖMÜR
HAL KONYA
KULE RESTORAN
UNLU MAMULLER KONYA URETIM TESISI
RESTORE GODENE
TOPLAM
Kaynak: Şirket
62
.
Müşteri Başı Gelir…
Sepet geliri açısından en değerli mağazalara bakıldığında 2008 yılı itibariyle müşteri başı geliri en yüksek mağaza 37 TL ile
Kule site adese mağazası olurken ilk 10 mağazanın müşteri başı gelirinin ortalama 22 TL olduğunu ve hepsinin adese
mağazası olduğu görülmektedir. Daha elit müşteri kitlesine hitap eden ve Meram mağazası dışında yüksek satış
alanlarına sahip bu mağazalarda metrekareye düşen ortalama müşteri sayısı 263’tür.
Toplam Kart Sayısı: 824 Bin…
Perakende şirketleri için kartlı satışlar ve güncellenen kart sayısı müşteri sadakati oluşturmak ve bağlılığı ölçmek
açısından çok önemli bir gösterge olarak kabul edilmektedir. Şirket, kart sahibi olan müşterilerini cinsiyeti, yaş aralığı,
medeni hali, eğitim düzeyi, adres bilgileri, mesleki durumu, çocuk sayıları, otomobil sahipliği, ev sahibi veya kiracı
olmalarına göre sınıflandırarak bu grupların satışlarını detaylı olarak incelemekte ve belirlenecek gruba özel
kampanyalar yapabilmektedir. Ayrıca, yeni mağazaların açılması da bölgedeki diğer adese mağazalarından elde edilen kart
bilgilerine göre yapılmakta; Adese kartlarından elde edilen veriler yatırımlar için önemli bir analiz olarak kullanılmaktadır.
Adese’nin 2007 yılında 503 bin olan kart sayısının 2009 Nisan verilerine göre %63,7 oranında artarak 824 bin âdede
ulaştığını görürken aynı dönemler arasında bilgisi güncellenen kart sayısındaki yükseliş %52 olarak kaydedilmiş ve 431 bin
adede ulaşmıştır.
63
.
Kartlı Satışların Ciro Payı Geriliyor…
Toptan ve kömür satışlarını içermeyen ve kartlı yapılabilecek düzeltilmiş ciroya göre Adese’nin kartlı satışlarının toplam ciro
içerisindeki oranının 2007 yılından bu yana gerilediğini görmekteyiz. 2008 yılındaki 7,5 puanlık gerileme Mercek
mağazalarının Şirket bünyesine katılmasından kaynaklanırken 2009 Nisan ayında kartlı satış oranın geçtiğimiz yıla göre
5,2 puan gerileyerek %53,3 olarak kaydedilmesinde Prestij operasyonunun etkisi olmakla birlikte Adese’nin müşteri
portföyüne yeni müşterilerin de girmesi etkili olmuştur. Zira 2008 yılında 2007’ye göre Mercek mağazalarının birleşmesi
sonucu müşteri sayısı %60 artarken; 2009 Ocak-Mayıs döneminde geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre müşteri sayısındaki
yükseliş %12,5 olarak kaydedilmiştir.
Adesem Ciroları Daha Hızlı Büyüdü…
Toplam gıda perakende cirosu (diğer gelirler hariç) 2008 yılında yükselen enflasyona rağmen düşen azalan metrekare başı
ciro ve net satış alanındaki sınırlı artışın etkisiyle sadece %6,9 oranında büyüyerek 385,8 milyon TL olarak kaydedilmiştir.
Bu dönemler arasında adese cirosu %5,5 oranında artarak 294,5 milyon TL olurken adesem gelirleri %11,8 yükselmiş ve
91,3 milyon TL olarak gerçekleşmiştir. 2009 Mayıs itibariyle ise toplam perakende cirosu (diğer gelirler hariç) 164,2 milyon
TL olarak kaydedilirken adese mağazalarının cirosu 128,4 milyon TL seviyesinde yer almıştır.
64
.
2008 Fiyat Artışı %9,3…
Şirket enflasyonuna baktığımızda TÜFE’nin %8,4 olduğu 2007 yılında Adese ürünlerindeki fiyat artışı %10 olurken geçtiğimiz
yıl %9,3 olan Adese enflasyonu %10,1 olan fiyatlar genel düzeyinin bir miktar altında kalmıştır. 2008 yılında hızlı tüketim
ürünlerindeki fiyat artışı %10,6 olarak kaydedilirken fiyatların 2007 yılında gerilediği gıda dışı segmentte enflasyon
geçtiğimiz yıl ortalama %2,3 seviyesinde yer almıştır.
Yıllık Ortalama Fiyat Artışı
14,0%
12,0%
12,4%
10,6%
10,0%
10,0%
9,3%
8,0%
6,0%
2007
4,0%
2,3%
2008
2,0%
0,0%
-2,0%
-1,7%
-4,0%
Gıda
Gıda Dışı
Toplam
Kaynak: Şirket
2008 yılında en yüksek fiyat artışları Ramazan ayı öncesi gıda ve toplam enflasyonda sırasıyla %18 ve %14 ile Temmuz
ayında gerçekleşirken Ekim ayında küresel krizin Türkiye’de de hissedilmeye başlamasıyla fiyat artışlarındaki yükseliş keskin
bir şekilde kırılmıştır. 2008 yılında gıda segmentinde en yüksek fiyat artışları %39 ve %23 ile sırasıyla unlu mamüller ve et
ürünlerinde meydana gelirken gıda dışı segmentte satışları önemli oranda gerileyen ses ve görüntü ürünlerindeki fiyat
değişimi -%12,6 olarak kaydedilmiştir.
65
.
Migros’a Göre Ucuz, CarrefourSA’ya Göre Pahalı…
Şirket, 2009 yılı 0cak-Nisan dönemleri arasında bir araştırma şirketine Türkiye’nin farklı bölgelerindeki Adese ve diğer
perakende şirketlerinin fiyat kıyaslama çalışması yaptırmıştır. Farklı dönem ve farklı bölgelerde yapılan fiyat
araştırmasından çıkan sonuçların ortalaması alınırken tüm şirketlerde satılan ve %95’i gıda olan ürünler seçilmiştir. Fiyat
araştırması sonuçlarına göre Adese’ye operasyonel yapısı bakımından en çok benzeyen Migros’un ürün fiyatları Adese
fiyatlarının %6,5 üzerinde yer alırken Makro, Kiler ve Real mağazaları da benzer ürünlerde müşterilerden daha yüksek
fiyatlar talep etmektedirler. Araştırma sonuçlarına göre CarrefourSA ürün fiyatları Adese fiyatlarının %5,6 altında yer
alırken fiyat seviyesi açısından Adese’ye en çok benzeyen mağazalar zinciri Kipa olarak görülmektedir.
Ürün Bazlı Brüt Marjlar…
Ürün bazlı brüt kar marjlarına baktığımızda hızlı tüketim ürünlerinde brüt kar marjı geçtiğimiz yıl %9,3 olarak gerçekleşirken
2009 Mart ayı itibariyle bu rakam %10,7’ye yükselmiştir. 2008 yılında hızlı tüketim ürünlerinde en yüksek brüt kar marjı
%14,5 ile kozmetikte kaydedilirken et ürünlerindeki marj %10,1 olarak gerçekleşmiştir. 2008 yılında temizlik ürünlerinde
negatif brüt kar marjı meydana gelirken 2009 Mart ayı itibariyle temizlik ürünleri hariç tüm ürün gruplarının brüt kar
marjlarında yükselme yaşanmıştır. Temizlik ürünlerindeki negatif brüt kar marjının sebebi ise temizlik ürünleri
tedarikçilerinin kendi markalarının pazardan pay kapabilmeleri için Adese’ye yüksek hizmet geliri önermeleri ile ürünlerinin
düşük fiyatlardan satılmasını talep etmelerinden kaynaklanmaktadır. Bu segmentte cirosal anlamda en çok yer tutan gıda
ürünlerinin brüt kar marjı 2008 yılında %11,7 olurken 2009 Mart ayı itibariyle bu rakam %12,9’a yükselmiştir.
Ürün Bazlı Brüt Kar Marjları
2008
2009 Mart
ET URUNLERI
GIDA
KAGIT GRUBU
KISISEL TEMIZLIK URUNLERI
KOZMETIK
MANAV
TEMIZLIK URUNLERI
10,1%
11,7%
-0,3%
7,4%
14,5%
5,0%
-3,5%
13,2%
12,9%
8,6%
5,1%
18,2%
6,4%
-6,8%
Hızlı Tüketim Ürünleri Toplamı
9,3%
10,7%
Gıda Dışında Kriz Nedeniyle Marjlar Geriledi…
Bir çok perakendeciye göre gıda dışı ürünlere portföyünde önemli oranda yer ayıran Şirket’in bu ürün grubundaki brüt kar
marjı geçtiğimiz yıl %22 olarak gerçekleşirken 2009 Mart itibariyle kriz kaynaklı gıda dışına olan talepteki gerilemenin
66
.
olumsuz etkisiyle marj %20,7’ye gerilemiştir. Gıda dışında 2008 yılında 18,9 milyon TL ile en yüksek ciroya sahip
konfeksiyon grubunda brüt marj %25,7 olarak gerçekleşirken marj, 2009 Mart döneminde %21,2’ye gerilemiştir. Gıda
dışında geçtiğimiz yıl %28,7 ile en yüksek brüt kar marjına sahip deri grubunun 2009 Mart itibariyle marjı yaklaşık 8 puan
gerilerken cari dönemde ayakkabı grubundaki 11 puanlık brüt marj gerilemesi satışlara olum yansımış ayakkabı ürün
grubu ciro payı önceki yılın üzerine çıkmıştır. Gıda dışında en düşük brüt kar marjı ise 2008 yılında %7,9 ile satışların %39
gerilediği ses ve görüntü ürünlerinde meydana gelmiştir.
2008
2009 Mart
AYAKKABI
BAHCE VE HAYVAN MALZ.
BILGISAYAR URUNLERI
DERI GRUBU
DAYANIKLI TUKETIM
ELEKTRIK URUNLERI
EV TEKSTILI
HALI MOBILYA
HIRDAVAT
KISISEL AKSESUAR
KONFEKSIYON
Konfeksiyon - ERKEK
Konfeksiyon - BAYAN
Konfeksiyon - ÇOCUK
KITAP VE KIRTASIYE
OTO URUNLERI
OYUNCAKLAR
SES VE GORUNTU URUNLERI
SPOR MALZEMELERI
ZUCCACIYE
23,5%
27,7%
11,8%
28,7%
17,1%
21,7%
26,6%
19,7%
28,3%
25,1%
25,7%
26,0%
26,2%
23,9%
27,1%
20,8%
21,4%
7,9%
21,0%
21,9%
12,1%
33,6%
9,4%
20,2%
23,9%
24,6%
27,1%
21,9%
25,9%
33,3%
21,2%
21,3%
24,0%
15,2%
29,3%
21,4%
22,5%
4,8%
25,6%
21,3%
22,0%
20,7%
Gıda Dışı Toplamı
Kaynak: Şirket
2008
2009 Mart
HIZMET
RESTORANT
SARF MALZEMELERI
YAKACAK URUNLERI
56,2%
46,5%
150,8%
26,9%
24,5%
44,9%
154,7%
30,8%
DİĞER TOPLAM
41,6%
37,1%
Kaynak: Şirket
Pazar Payı…
Şirket tarafından içerisinde BİM gibi bir perakende devi olmamasına karşın yine de önemli bir gösterge niteliği taşıyabilecek
32 ulusal ve lokal zincirin yer aldığı pazar payı çalışmasına göre Adese’nin pazar payı tüm şirketler arasında 2008 yılında
ortalama %2,87 olarak kaydedilirken 2009 Mayıs dönemine kadar ortalama %2,82 olarak gerçekleşmiştir. Aylık bazlı
değişime bakıldığında yılın ilk 8 ayında ortalama %2,91’lik pazar payı elde eden Adese, her yıl olduğu gibi yıl içerisindeki en
yüksek pazar payına %3,37 ile Ramazan ayının etkili olduğu Eylül ayında ulaşmış sonrasında Ekim ayı ile birlikte küresel
krizin Türkiye’de ciddi bir şekilde hissedildiği dönemde Şirket’in önemli bir pazar kaybına uğradığı görülmüştür. Yaşanan
kriz ortamında yerleşim birimlerine yakın olan ve özel markalı ürünleri nedeniyle tüketicilere daha likit kalmalarını
67
.
sağlayabilecek ve daha ucuz ürünler sunan indirim mağazaları sektördeki payını artırmış ve indirim segmentinin cirodaki
payı ortalama %20 olan Adese gibi perakende şirketleri bu dönemde pazar payı kaybetmişlerdir. Buna ek olarak Adese
birçok perakende şirketine göre ürün portföyünde gıda dışına yaklaşık %30 gibi yüksek bir oranda yer ayırması
nedeniyle kriz ortamında tüketicilerin temel gıda ihtiyaçları dışındaki ürünlere olan talepteki gerileme Adese’nin 2008
Ekim-Şubat dönemindeki pazar payı kaybının bir diğer önemli nedenidir. 2009 yılının Şubat ayından itibaren ise Şirket’in
pazar payının yükselişe geçtiğini Mayıs ayı itibariyle %3,24’e ulaştığını görmekteyiz. Bu dönemde artan tüketici güveniyle
tüketicilerin gıda dışına olan taleplerindeki göreceli iyileşme ve Prestij mağazalarının Şirket bünyesine katılmasıyla
Marmara bölgesinde 11 mağazaya ulaşan Şirket’in pazar payında bir iyileşme gözlenmektedir. Şirket’in sadece lokal
zincirler arasındaki ortalama pazar payı ise geçtiğimiz yıl %13,7 olurken 2009 Mayıs itibariyle %14,3 olarak kaydedilmiştir.
68
.
Nisan Ayında Yukarı Yönlü Trend Başladı…
2008 yılında ciro endeksinin aylık gelişimine baktığımızda en yüksek seviyesine Ramazan ayının etkisiyle Eylül ayında
ulaştığını Ekim ayına kadar düzenli bir yükseliş içerisinde olduğunu görmekteyiz. 2008 Ocak-Eylül döneminde net satış
alanındaki %21’lik yükseliş aylık müşteri endeksindeki %24’lük yükselişi açıklarken aylık müşteri başı gelirlerdeki %23’lük
yükselişin de etkisiyle ciro endeksi önemli bir yükseliş sergilemiş ve Ocak ayı seviyesine göre Eylülde %53’lük bir artış
gerçekleştirmiştir. Ekim ayı ile birlikte yaşanan krizde net satış alanı endeksinin sabit seyrettiğini ve yatırımlara ara
verildiğini görmekteyiz. Eylül ayından Ekim ayına geçilirken hem kriz kaynaklı azalan talep hem de Ramazan ayı
nedeniyle gıda stokunda gözlenen artışın etkisiyle müşteri sayısı endeksindeki 19 puanlık gerilemeye karşın ciro endeksi
55 puan gerilemiş 98 seviyesi ile Ocak cirosunun da gerisine düşmüştür. Bu keskin düşüşte azalan müşteri sayısının yanı
sıra cironun bir diğer önemli değişkeni olan müşteri başı gelir endeksindeki 30 puanlık gerileme etkin olmuştur.
Yılbaşının etkisiyle müşteri başı gelirdeki artış sonucu Kasım ve Aralık aylarında ciro endeksi yükselmiş ve yılı 111 ile Ocak
ayının %11 üzerinde yıllık ortalamanın ise 1 puan altında kapatmıştır. 2009 yılında Ocak ve Şubat aylarında
mevsimsellikten dolayı hem müşteri sayısında hem de müşteri başı gelirdeki azalma ciro endeksinin son 14 ayın en
düşük seviyesini görmesine neden olurken Mart ayında Prestij operasyonu ile Adese’nin net satış alanı endeksinde 19
puanlık artış müşteri sayısının önceki aya göre %29 artmasına neden olurken ciro endeksinde 25 puanlık bir yükselişi
beraberinde getirmiştir. Adese’nin Mart ve Nisan aylarında yatırımlara ara vermesine rağmen tüketici güvenindeki
iyileşme ile müşteri başı harcamadaki artış ve Prestij operasyonu ile Adese marka değerindeki yükselişin diğer
mağazalara pozitif etkisi müşteri sayısı endeksinin son 17 ayın en yüksek seviyesine yükselmesine neden olmuş ve bu
sayede ciro endeksi Mayıs ayında önceki aya göre %13 sene başına göre ise %46’lık bir artış göstermiştir.
69
.
Ciro ve Pazar Payı Endeksi
160%
150%
140%
130%
120%
110%
100%
90%
80%
Kaynak: Şirket
Aylık Ciro Endeksi
Pazar Payı Endeksi
Sektör Ciro Endeksi
Pazar Payı Yükseliyor…
Şirket’in pazar payı, Adese ciro endeksi ile %83; sektör ciro endeksi ile %36’lık bir korelasyona sahip bulunurken 2008
yılında Haziran ayına kadar Adese pazar payı sene başına göre sabit bir seyir izlemiştir. Eylül ayına kadar Şirket ciro
gelişiminin pozitif bir seyir izlemesine rağmen sektör ciro artışının altında kalınması sonucu Adese, bir miktar pazar payı
kaybederken Eylül ayında sektör içerisinde gelirleri en hızlı yükselen şirketlerden birinin Adese olması pazar payının
keskin bir şekilde yükselmesine neden olurken kriz döneminde ciro gelişiminin sektörün altında bir performans
sergilemesi sonucu Şirket, önemli bir pazar payı kaybına uğramıştır. 2009 Mart ayında Adese ciro endeksindeki sabit
seyre karşın sektör ciro endeksindeki gerileme ile pazar payı endeksi bir miktar yükselirken Mart sonunda gerçekleşen
Prestij operasyonu ile Adese cirosunun sektör cirosundan daha hızlı bir yükseliş sergilemesi pazar payının bir yükseliş
trendine girmesini sağlamış ve pazar payı endeksi 2009 Mayıs ayında 112’ye yükselirken sene başının %12; 2008
ortalamasının ise %13 üzerinde yer almıştır.
Perakende şirketleri için en önemli verimlilik göstergesi olan metrekare başı cironun yıllar itibariyle gelişimine bakıldığında
2007 yılında 455,9 TL olan aylık ortalama metrekare başı cironun geçtiğimiz yıl %12,9 gerileyerek 396,3 TL olarak
gerçekleştiğini görmekteyiz. 2008 yılında artan enflasyona rağmen yaşanan kriz ile tüketici güveninde gözlenen azalma
70
.
ve tüketicilerin perakende alış verişlerinde gıda dışına ayırdıkları harcama miktarındaki keskin gerileme Adese gibi gıda
dışı cironun toplam gelirlerde önemli bir orana sahip olduğu perakende şirketlerinin metrekare başı cirolarının
daralmasına neden olmuş ve daha ucuz fiyata temel gıda satışı gerçekleştiren indirim mağazacılığı önemli bir pazar payı
elde etmiştir. 2009 Ocak-Mayıs itibariyle metrekare başı ciro önceki senenin aynı dönemine göre %14,7 gerileyerek 348,4
TL olarak kaydedilirken metrekareye düşen gelirlerin önemli bir değişkeni olan müşteri başı gelirlerde de ciddi bir
küçülme gözlenmektedir. 2008 yılında müşteri başı gelir önceki yıla göre %20,3 azalarak 14,1 TL olarak kaydedilirken 2009
Ocak-Mayıs döneminde önceki yılın aynı dönemine göre küçülme %5,8 olmuş ve 13,1 TL olarak kaydedilmiştir. 2009 yılının
ilk 5 ayında toplam müşteri sayısının 2008’in ilk 5 ayına göre artmasına rağmen müşteri başı gelirin gerilediğini
görmekteyiz. Bu durumu açıklayan ilk varsayım müşterilerin kriz döneminde daha likit kalabilmeleri için gramajı daha
düşük ürünlere yönelerek daha az harcama yaptıkları ama düşük gramajdan dolayı daha sık mağaza ziyareti yapmaları
şeklinde yorumlanabilir. Bu varsayıma ek olarak müşteri sayısının artması diğer Adese mağazalarındaki daha sık
ziyaretten ziyade Prestij mağazalarının bünyeye katılmasından da kaynaklanabilir.
Metrekare Başı Cirolar Yükseliyor…
Şirket’in 2009 dönemindeki ortalama metrekare başı ciro rakamı 2005 ortalamasının dahi gerisinde yer alırken krizin
etkisinin yanı sıra yılın ilk çeyrekte mevsimselliğin de etkisiyle önemli bir küçülme yaşanmaktadır. 2009 yılında Nisan
ayından bu yana dünya ve Türkiye’de ekonomik verilere dair olumlu gelişmelerin yaşanmaya başlamasına paralel TÜİK
tarafından yayınlanan tüketici güven endeksinde yukarı yönlü bir seyre girilmesi ve Prestij gibi yüksek cirolu ve verimli
çalışan 11 mağazanın Adese bünyesine katılması sonucu metrekare başı gelirlerde olumlu bir trende girilmiş ve 2009
Mayıs ayı metrekare başı ciro 2008 Mayıs’ının bir miktar üzerine çıkarak 410 TL olarak kaydedilmiştir.
565
341
341
410
524
545
490
512
311
531
573
331
374
521
328
343
612
514
587
397
394
559
587
564
406
396
547
549
428
369
400
408
500
406
600
596
700
637
Metrekare Başı Ciro Karşılaştırması
300
200
100
0
Kaynak: Şirket
ADESE
Sektör Şirketleri
Metrekare Başı Ciroda Sektör Ortalamasının Altında…
Aylar itibariyle bakıldığında Adese’nin metrekare başı ciro olarak sektör ortalamasının altında kaldığı ve Şirket cirosunu
artırmak için açılan mağaza sayılarının yanı sıra mevcut mağazalardaki düşük metrekare başı ciro rakamları önemli bir
potansiyel olarak görülebilir. Adese metrekare başı cirosu 2008 yılında en yüksek seviyesine 514 TL ile Ramazan’ın etkili
olduğu Eylül ayında ulaşırken en düşük seviyesini 328 TL ile baz etkisinin yanı sıra Türkiye için krizin başlangıç ayı olan Ekim
ayında görmüştür. Geçtiğimiz yıl Şirket metrekare başı cirosu hiçbir ayda sektör metrekare başı cirosuna ulaşamazken
ortalama olarak sektörün %31 altında kalmıştır. Birçok büyük perakendecinin Türkiye’de bir dev olmadan önce İstanbul’da
büyüdüğünü görmekteyiz. Adese ise öncelikle Anadolu’da büyük bir marka olmuş fakat İstanbul ve Marmara bölgesinde
hiçbir etkinliğinin bulunmaması metrekare başı ciro ve bilinilirlik açısından Şirket için olumsuz bir görünüm oluşmasına
neden olmuştur. Bu durum karşısında Marmara bölgesinde varlık devri yoluyla 11 mağaza satın alan Şirket bu bölgede
71
.
satın alma yoluyla büyüme stratejisi gütmektedir. Bilindiği üzere İstanbul’da güçlü bir marka olmak taşradaki diğer
mağazalara da marka değeri ve bilinilirlik açısından olumlu yansıyacak ve metrekare başı cirolarda artışlar yaşanacaktır.
Ekonomik göstergelerdeki olumlu gelişmelerin yanı sıra verimli çalışan Prestij mağazalarının da pozitif etkisiyle 2009
Nisan’ında 341 TL; yılın ilk çeyreğinde ise 328 TL olan metrekare başı ciro 2009 Mayıs’ta 410 TL’ye ulaşırken yükselen
trendin yaz dönemi boyunca Ramazan ayının olumlu etkisiyle devam edeceğini öngörmekteyiz.
İMKB’de işlem gören ve Türk gıda perakendeciliğinin en büyük şirketleri olan Migros, Kipa, CarrefourSA ve BİM’de 2008
yılında aylık ortalama metrekare başı ciro 522,8 TL olarak gerçekleşirken operasyonel açıdan Adese’ye en çok benzeyen
Migros, fiyatları açısından Adese’nin %6,5 üzerinde olmasına rağmen 604,5 TL ile 1. BİM ise 573 TL ile ikinci sırada yer
almıştır.
72
.
Finansal Analiz
2008’de Metrekare Başı Ciro Geriledi…
2008 yılında Adese’nin net satışlarının
%34,4 oranında büyüyerek 456,9 milyon
TL’lik ciroya ulaştığını görürken toplam
gelir 2005 yılındaki seviyesinin %71
üzerine çıkmıştır. Geçtiğimiz yıl ciro
büyümesi yaklaşık %11 artan aktif
büyüme rakamının üzerinde yer alarak
verimli bir büyüme işareti verilmiş ve
varlıkların gelir büyüme hızı varlık
büyüme hızının üzerinde yer almıştır.
2008 yılındaki ciro büyümesinin ana
nedeni Mercek mağazalarının Adese ile
birleşerek Şirket bünyesinde indirim
Kaynak: Şirket
mağazacılığı formatında hizmet vermesi
olarak gösterilebilir. Buna karşın Şirket ürün fiyatlarının %9,3 arttığı ve ortalama net satış alanının %47 yükseldiği bir
dönemde ciro büyümesinin sadece %34,4’te kalması mağazalardaki reel satışlar ve metrekare başı ciroların krizin de
etkisiyle önemli bir gerileme gösterdiğine işaret etmektedir. 2008 yılında Adese’nin ortalama aylık metrekare başı
cirosu yaklaşık %13 gerilemiş ve 396,3 TL olarak kaydedilmiştir. Geçtiğimiz yıl artan enflasyona rağmen yaşanan kriz
ile tüketici güveninde gözlenen azalma ve tüketicilerin perakende alışverişlerinde gıda dışına ayırdıkları harcama
miktarlarındaki keskin gerileme Adese gibi gıda dışı cironun toplam gelirlerde önemli bir orana sahip olduğu
perakende şirketlerinin metrekare başı cirolarının daralmasına neden olmuş ve daha ucuz fiyata temel gıda satışı
gerçekleştiren indirim mağazacılığı önemli bir pazar payı elde etmiştir. Bu dönemler arasında metrekare başı cironun
önemli bir değişkeni olan müşteri başı gelir %20,3 azalmış ve 14,1 TL olarak kaydedilmiştir.
TL
Satışlar
Brüt Kar
Brüt Kar Marjı
Esas Faaliyet Karı
Esas Faaliyet Kar Marjı
Amortisman
FAVÖK
FAVÖK Marjı
Net Dönem Karı
Net Kar Marjı
2007
340.051.337
263.926.218
76.125.119
22,4%
20.462.685
6,0%
5.038.120
25.500.805
7,5%
15.787.114
4,6%
2008
456.968.694
354.906.474
102.062.220
22,3%
17.758.821
3,9%
6.295.317
24.054.138
5,3%
7.073.539
1,5%
Değişim
34,4%
34,5%
34,1%
-0,2%
-13,2%
-35,4%
25,0%
-5,7%
-29,8%
-55,2%
-66,7%
73
23,0%
19,6%
22,4%
18,6%
24,5%
18,9%
16,4%
13,0%
23,1%
21,1%
26,1%
26,2%
25,6%
20,0%
22,3%
18,4%
Perakendede Brüt Marj %20,3…
Son 4 yılda ortalama %21,4 brüt kar marjı
Brüt Marj ve Faaliyet Giderleri Ciro Payı
ile çalışan Adese’nin 2008 yılındaki marjı
önceki yıla göre paralel bir seyir izlemiş ve
30,0%
%22,3 olarak kaydedilmiştir. Şirket
satışlarında gıda dışının brüt kar marjı
25,0%
gıda marjının oldukça üzerinde yer alırken
20,0%
restoran ve kira operasyonu gibi hizmet
sektörüne hitap eden faaliyetlerdeki
15,0%
yüksek brüt kar marjı dikkat çekmektedir.
10,0%
Kira operasyonu gelir ve giderleri mali
tablolardan ayrıştırıldığında Adese’nin son
5,0%
3 yılda brüt kar marjı ortalaması %20,1
olurken 2008 yılında %20,3 olarak
0,0%
gerçekleşmiştir.
Şirket’in
maliyet
kalemleri incelendiğinde ticari mal
maliyetinin toplam maliyetlerin %99’unu
oluşturduğu gözlenirken %1’lik hizmet
maliyetleri Şirket bünyesindeki restoran ve yemekhanelerin maliyetlerinden kaynaklanmaktadır. Sonuç olarak 2008
yılında Adese’nin brüt karı ciro ve maliyetlerdeki paralel seyrin etkisiyle %34,5 artmış ve 102 milyon TL olarak
kaydedilmiştir.
.
2008 yılında faaliyet giderleri önceki yıla göre %51,4 artarak 84,3 milyon TL olarak gerçekleşmiş ve faaliyet karlılığına
olumsuz bir şekilde yansımıştır. Yaklaşık %21’inin genel yönetim giderlerinden oluştuğu faaliyet giderlerinin ciro
payı 2007 yılında %16,4; son 3 yıl ortalaması ise %15,3 olmasına rağmen geçtiğimiz yıl bu oran %18,4 olarak
gerçekleşmiştir. Şirket faaliyet giderleri ciro payının benzer şirketlerin ortalamasına göre düşük kalmasına rağmen
Adese, bu şirketlerin ortalama brüt kar marjlarının da altında ürün satışı gerçekleştirmektedir.
Mağaza Ağındaki Hızlı Büyüme Yüksek Faaliyet Giderlerinin Ana Nedeni…
Genel yönetim giderleri bu dönemler arasında %26,4 artarak 17,6 milyon TL olurken faaliyet giderlerindeki artışın
temel nedeni %59,8 artarak 66,6 milyon TL’ye ulaşan pazarlama ve dağıtım giderleri olarak görülmektedir. Öncelikle
2008 yılında ortalama net satış alanındaki %47’lik büyüme faaliyet giderlerindeki yüksek artışın en önemli nedeni
olarak gösterilebilir. Açılan yeni mağaza sayısındaki artış bu mağazaların tanıtımları ve bölgelerindeki pazar payı
kapmaları için gerçekleştirdikleri agresif kampanyalar faaliyet giderlerini yükseltirken Mercek mağazaları ile
gerçekleşen birleşme süreci bu döneme has tek seferlik giderlerin de oluşmasına neden olmuştur. Mercek
birleşmesi ile bünyeye katılan adesem mağazaları kriz döneminde önemli bir gelir yaratamazken bu mağazaların
faaliyet giderlerindeki sabit gider oranının yüksekliği faaliyet giderlerindeki keskin artışın bir diğer nedenidir. Buna
ek olarak Mercek mağazalarının birleşmesi sonrasında idari personel ve pazarlama bölge müdürlüklerinde yeniden
yapılanma gerçekleşmiş hem idari personel sayısı hem de pazarlama ve satış bölge müdürlükleri sayısında meydana
gelen artış özellikle personel ücretlerinde keskin bir yükselişi beraberinde getirmiştir. Burada dikkat edilmesi
gereken Mercek mağazalarından gelen pazarlama ve satış bölge müdürlerinin Adese bölge müdürlerinin altında
çalışmaması nedeniyle unvan karmaşasını önlemek için yeni ve fazladan bölge müdürlüklerinin oluşturulması ve bu
durumun faaliyet giderlerine olumsuz yansımasıdır. 2008 yılında faaliyet giderlerinin %79’unu oluşturan pazarlama
giderlerinin son 2 yıldaki kırılımına baktığımızda en büyük kalemin %45,8 ile personel giderlerinden oluştuğunu
görmekteyiz. Kira giderleri %12’lik payı ile en büyük 2. kalem olurken enerji giderlerinin payı geçtiğimiz yıl %9,2 olarak
kaydedilmiştir. Mercek birleşmesi ve yeni açılan mağazaların etkisiyle personel sayısındaki artış ve birleşmenin
yarattığı yeniden yapılanma sonucunda personel giderleri 2008 yılında %59 artmış pazarlama giderlerindeki oranı
2007 yılına göre 2 puan artış göstermiştir. Geçtiğimiz yıl elektriğe yapılan zamlarla ısıtma ve elektrik giderlerinin
%83 artması faaliyet giderlerine olumsuz yansırken bu dönem içerisinde Konya dışına açılan mağaza sayısının
artması mal ve taşıma maliyetlerinin %40 artmasında etkili olmuştur. Mağazalaşma ağının artmasıyla pazarlama
giderlerinin en büyük 2. kalemi olan kira giderleri %72 oranında artarken Mercek ile birleşmeden kaynaklı
danışmanlık giderleri de önemli bir yükseliş sergilemiştir.
Pazarlama Giderleri (2008)
5,2%
Personel Giderleri
13,7%
Enerji
2,2%
Reklam
3,5%
45,8%
Kira
Akaryakıt Giderleri
12,0%
Bakım Onarım
Ambalaj Malzemeleri
8,3%
Diğer
9,2%
Kaynak: Şirket
74
.
Pazarlama Giderleri (2007)
Personel Giderleri
14,0%
5,3%
Enerji
43,8%
4,6%
3,8%
Reklam
Kira
Akaryakıt Giderleri
10,6%
Bakım Onarım
10,1%
Ambalaj Malzemeleri
7,8%
Diğer
Kaynak: Şirket
Ciro ve brüt kardaki %34’lük artışa rağmen faaliyet giderlerinin 2008 yılında %51,4 oranında yükselmesi esas faaliyet
karının 2007 yılında 20,4 milyon TL olan seviyesinden yaklaşık %13’lük bir düşüşle 17,7 milyon TL’ye gerilemesine
neden olurken esas faaliyet kar marjı önceki yılın 2,1 puan altında %3,9 olarak gerçekleşmiştir.
Yüksek Finansal Borç…
Şirket’in 2008 yılında önceki yıla paralel 4,5 milyon TL finansman geliri yazmasına rağmen finansman giderlerinin
%189 oranında artarak 11,1 milyon TL’ye ulaşması vergi öncesi karın %55 oranında gerileyerek 8,8 milyon TL olarak
gerçekleşmesine sebep olmuştur. 2007 yılında finansal borçların neredeyse tamamı euro cinsinden oluşurken
geçtiğimiz yıl finansal borçların %69’u dolar; kalan miktar euro cinsinden kaynaklanmaktadır. Bu durum Şirket’i
kurlardaki harekete hassas bir hale getirirken Adese, riski minimize etmek için her hangi bir türev araçtan
faydalanmamaktadır. Finansal borçları kur etkisinden arındırdığımızda Adese’nin reel olarak 2008 yılında
finansman kullandığını ve artan finansal borcun yanı sıra dönem sonu dolar kurunun %32; euronun ise %25 artması
ile oluşan kambiyo zararları sonucu finansman giderlerinin ciddi bir yükseliş yaşadığını görmekteyiz. Buna ek olarak
perakende sektöründe müşteriler ile olan faaliyetlerden kaynaklanan vade farkları da finansman giderini artırıcı bir
etken olarak düşünülebilir ki 2008 yılında ticari alacaklar 2 katına yükselmiştir. Ayrıca Adese, yatırımlarını fonlamak
ve kredi taksitlerini ödemek için grup şirketlerinden borçlanmakta ve bu durum sonucunda Merkez Bankası
tarafından belirlenen adat oranlarına göre finansman gideri yazmaktadır.
75
.
Ereğli Yatırımı Borçları Artırdı…
Geçtiğimiz yıl Adese grup şirketlerinden 23,4 milyon TL finansman temin etmiştir. Şirket’in 2008 yılında toplam
finansal borçları 20,4 milyon TL’ye ulaşırken kullanılan kredilerin %90’ı Ereğli AVM ve Ereğli Adese mağaza yatırımı
için kullanılmıştır. Buna ek olarak kömür operasyonunda ithal kömür alımı için küçük bir miktar kredi kullanımı
gerçekleşmiştir.
Bilançoda Şirket’in toplam vergi gideri 1,8 milyon TL olarak kaydedilirken, vergi sonrası net kar, artan faaliyet ve
finansman giderleri ile yaklaşık %55 oranında gerilemiş ve 7 milyon TL seviyesinde yer almıştır. 2008 sonunda
Adese’nin net kar marjı önceki yıla göre yaklaşık 3,1 puan gerileyerek %1,5 olarak kaydedilirken kar marjındaki
gerilemenin ana nedenleri faaliyet giderleri ciro payının 2 puan ve finansman giderleri ciro payının ise 1,3 puan
yükselmesi olarak gösterilebilir.
30
24,1
25,4
25
500
450
400
19,8
300
15
457,0
337,3
10
339,9
250
200
150
100
5
50
0
0
2006
2007
Net Satışlar
Kaynak: Şirket
76
2008
FAVÖK
(Milyon TL)
350
20
(Milyon TL)
%5,3’lük FAVÖK Marjı...
2008 yılında esas faaliyet karının %13,2
oranında azalmasına rağmen azalan karlılıkta
amortismanın payının yükselmesi FAVÖK’ teki
gerilemenin sınırlı bir seviyede kalmasını
sağlamış ve faiz vergi amortisman öncesi kar
%5,7 azalarak 24 milyon TL seviyesinde yer
almıştır. Geçtiğimiz yıl brüt marjının 2007’ye
göre paralel bir seyir izlemesine karşın
faaliyet giderlerinin ciro gelişimi üzerinde yer
alması FAVÖK marjının 2007 yılına göre 2,2
puan gerileyerek %5,3 seviyesinde yer
almasına neden olmuştur.
.
VARLIKLAR (TL)
Dönen Varlıklar
Nakit ve Benzerleri
Ticari Alacaklar
Stoklar
Diğer Alacaklar
Duran Varlıklar
Ertelenmiş Vergi Varlığı
TOPLAM VARLIKLAR
2007
85.098.770
38.173.151
6.250.220
35.925.974
234.140
4.515.285
2008
85.928.186
26.636.973
12.998.133
44.767.385
104.383
1.421.312
116.211.910
1.690.561
73.022.720
25.314.559
10.982.907
-1.604.775
6.805.938
201.310.680
137.387.371
1.690.561
66.636.575
55.131.833
13.494.455
-1.461.789
1.895.736
223.315.557
Değişim Oran (2007) Oran (2008)
1,0%
42,3%
38,5%
-30,2%
19,0%
11,9%
108,0%
3,1%
5,8%
24,6%
17,8%
20,0%
-55,4%
0,1%
0,0%
-68,5%
2,2%
0,6%
18,2%
0,0%
-8,7%
117,8%
22,9%
-8,9%
-72,1%
10,9%
57,7%
0,8%
36,3%
12,6%
5,5%
-0,8%
3,4%
61,5%
0,8%
29,8%
24,7%
6,0%
-0,7%
0,8%
Aktiflerin %57,7’si Duran Varlıklardan Oluşmakta...
31 Aralık 2008 itibariyle 223,3 milyon TL olan toplam aktiflerin %57,7’sinin duran varlıklardan oluşması Şirket’in
varlıklarının likit bir yapıya sahip olmadığının bir göstergesi olarak değerlendirilmektedir. 2007 yılında 85 milyon TL
olan cari aktiflerin %1 oranında artarak 2008 yılında 85,9 milyon TL’ye ulaştığını görmekteyiz. Brüt işletme
sermayesinde ticari alacaklar ve stoklarda sırasıyla %108 ve %24,6’lık büyümeler dikkat çekerken bu durum Şirket için
çeşitli risk unsurları doğurmaktadır. Stokların büyümesi maliyetleri artırırken, ticari alacakların artması işletme
sermayesi açığı ortaya çıkarmakta ve likidite sıkıntısı yaratmaktadır. Bununla birlikte liberal bir kredi politikası
şüpheli ticari alacak oranının yükselmesine neden olabileceği gibi şirket cirosunun büyürken ticari alacakların artış
göstermesi şirketler için olağan kabul edilmektedir. Şirketler bilançolarında ticari alacaklarını artırarak ciro artışı
kaydedebiliyor ve sektörde pazar payı kaparak sadık müşteri kitlesi yaratabiliyorsa alacak artışı konjonktürel
olarak şirketlere avantaj sağlayabilir. Alacak miktarının artması işletme sermayesi yaratmasına karşın alacak artışı
ile yükselen satışlar stokların daha hızlı dönmesini sağlayacak ve bu durum işletme sermayesine olumlu
yansıyacaktır. Bilanço payı açısından bakıldığında Adese’de ticari alacakların bilanço payı %5,8 olarak kaydedilirken
stoklar bilançonun %20’si kadardır. Adese’ye benzer kabul edilebilecek Migros ve CarrefourSA’da son 2 dönem
itibariyle ticari alacak ve stok bilanço payı sırasıyla ortalama %3,8 ve %12,8 olarak gerçekleşmiştir. Genel olarak ticaret
şirketlerinde ticari alacak ve stokların bilanço payına baktığımızda Adese çok riskli bir pozisyonda durmamaktadır.
Şirket ticari alacakların önemli bir kısmı toptan satışı gerçekleştirilen catering satışlarından kaynaklanırken
kiracılardan kaynaklanan alacaklarda bulunmaktadır. Şirketlerin satış gelirleri arttığında ticari alacakların da artması
normal karşılanırken Adese’nin ticari alacaklarında %108’lik bir yükselme kaydedilmiş ve alacakların bilanço payı 2008
yılında %5,8 seviyesinde gerçekleşmiştir.
Temettü ve Yatırımlar Nakdin Azalmasına Neden Oldu…
Türkiye’de şirketlerin aktiflerinin ortalama %10’u oranında nakit bulundurmaları istenirken nakit yaratma kabiliyeti
yüksek olan perakende şirketlerinde bu oran daha da yükselmektedir. Migros ve CarrefourSA son 2 dönem itibariyle
bilançolarında ortalama %19’u oranında nakit ve benzerleri bulundururken Adese’de bu oran 2008 sonu itibariyle
%11,9 seviyesindedir. Hazır değerlerin bilanço payının yüksek olması atıl değer oluşturmasına karşın %10’un altında
yer alması ani likidite ihtiyaç durumunda Şirket’i zor durumda bırakabilir. Adese’nin 2007 yılında bilançosunun
%19’u oranında nakit bulundurmasına karşın 2008 sonu itibariyle 26,6 milyon TL’lik nakdi önceki yıla göre %30’luk
bir gerileme gösterirken bu durumun en büyük nedeni 2008 yılında dağıtılan temettü ve gerçekleşen yoğun
yatırımlar olarak gösterilebilir.
77
.
Yatırım Amaçlı Gayrimenkullerde Yüksek Bilanço Payı…
Şirket varlıklarının %24,7’si maddi duran varlıklardan oluşurken bu oran Migros ve CarrefourSA’da son 2 dönem
ortalaması itibariyle %29 olarak gerçekleşmiştir. 2008 yılında maddi duran varlıklar Ereğli AVM yatırımı ile %117
oranında artmış ve 55,1 milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Burada asıl dikkat çeken nokta ise yatırım amaçlı
gayrimenkullerdir. Birçok perakende şirketi daha likit kalmak amaçlı bilançolarında yatırım amaçlı gayrimenkule çok az
yer verirken Adese portföyünde önemli miktarda gayrimenkul bulundurmaktadır. Migros ve CarrefourSA’da yatırım
amaçlı gayrimenkullerin ortalama bilanço payı %3,2 olmasına karşın Adese’de bu oran %29,8 seviyesindedir.
Önemli bir kısmı Kule Site Alışveriş merkezi ve Kule Plaza’dan kaynaklanan yatırım amaçlı gayrimenkuller 2008 yılında
Kule Plaza’daki ofis satışları ile %8,7 oranında gerilemiş ve 66,6 milyon TL olarak kaydedilmiştir. Bilançoda %6
oranında yer tutan maddi olmayan duran varlıklar ise leasing yolu ile alınan teçhizat ve özel maliyetlerden
kaynaklanmaktadır.
YÜKÜMLÜLÜKLER (TL)
Kısa Vad. Yükümlülükler
Finansal Borçlar
Ticari Borçlar
Diğer Borçlar
Dönem Karı Vergi Yükümlülüğü
Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler
Uzun Vadeli Yümlülükler
Finansal Borçlar
Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlşkin Karşılıklar
Ertelenmiş Vergi Yükümlülüğü
Özsermaye
Ana Ortaklığa Ait Özkaynaklar
Ödenmiş Sermaye
Karşılıklı İştirak Sermaye Düzeltmesi
Kardan Ayrılan Kısıtlanmış Yedekler
Geçmiş Yıl Karları
Net Dönem Karı
TOPLAM PASİFLER
2007
121.610.268
8.065.622
107.821.161
249.514
650.810
4.823.161
2008
147.203.097
9.887.443
131.287.614
60
447.621
5.580.359
Değişim Oran (2007) Oran (2008)
21,0%
60,4%
65,9%
22,6%
4,0%
4,4%
21,8%
53,6%
58,8%
-100,0%
0,1%
0,0%
-31,2%
0,3%
0,2%
15,7%
2,4%
2,5%
4.151.185
0
4.151.185
0
15.362.888
10.608.355
4.754.533
0
270,1%
75.549.227
75.549.227
18.204.046
16.722.745
0
2.605.523
22.131.952
15.884.961
201.310.680
60.749.572
60.749.572
18.204.046
16.722.745
0
3.120.410
15.628.832
7.073.539
223.315.557
14,5%
2,1%
0,0%
2,1%
6,9%
4,8%
2,1%
-19,6%
-19,6%
0,0%
0,0%
37,5%
37,5%
9,0%
8,3%
27,2%
27,2%
8,2%
7,5%
19,8%
-29,4%
-55,5%
10,9%
1,3%
11,0%
7,9%
1,4%
7,0%
3,2%
Kaynak: Şirket
(Milyon TL)
Özsermaye Finansal Borçları Örtücü Bir
Finansal Borçlar
Yapıya Sahiptir...
2008 yılında Şirket’in kısa vadeli borçları
25
önceki yıla göre %21 oranında bir artış
20
18,7
kaydederek 147,2 milyon TL’ye ulaşmıştır.
20
Bir perakende şirketi olması nedeniyle
ticari borçlar bilançoda önemli bir seviyede
15
yer alırken kısa vadeli finansal borçların
8,3
8
Y ılla r İ t ib a r iy le F in a n s a l B o r ç la r
10
bilanço
6 0 payı %4,4 olarak gerçekleşmiş; bu
4 9 ,2
4 8 ,4%4,8
rakam5 0 uzun vadeli finansal borçlarda
5
seviyesine
ulaşmıştır. Finansal borçların
40
bilanço
payının
yaklaşık %9,2 oranında yer
30
0
2 2 ,6
alması
Migros
ve
CarrefourSA
ortalaması
2005
2006
2007
2008
20
olan %4,9’un bir miktar üzerinde yer alsa
10
Kaynak: Şirket
da Şirket için önemli bir risk unsuru olarak
0
değerlendirilmemektedir.
2007 yılında
2005
2 0 0 6 finansal kaldıraç
2 0 0 7 oranı %10 olmasına rağmen geçtiğimiz yıl bu oranın %33
K
a
y
n
a
k
:
B
ir
k
o
A
.Ş
olarak gerçekleşmesi yatırımlar nedeniyle artan finansal borcun yanı sıra düşen karlılık ve dağıtılan temettü
78
.
nedeniyle azalan özsermayeden kaynaklanırken bu durum borçların ani tasfiyesi gibi bir durumla karşılaşıldığında
özsermayenin borçların tamamını örtücü bir yapıya sahip olduğunu göstermekte ve olumlu bir tablo olarak
değerlendirilmektedir. Migros ve CarrefourSA’da finansal kaldıraç oranı ortalama %9,25 olarak gerçekleşirken
Adese’de bu oranın bir miktar yüksek olduğu görülse de Ereğli AVM yatırımı için finansal borçların bir miktar artması
ve dağıtılan temettü ile özsermayenin azalması nedeniyle bu durum olağan karşılanabilir. Adese’nin 2008 sonu
itibariyle 9,8 milyon TL’si kısa vadeli olmak üzere toplam 20,4 milyon TL finansal borcu bulunmakta ve finansal
borçların önemli bir kısmı dolar cinsinden oluşmakta olup ortalama %12,25 faiz maliyetlidir. Bu durum Şirket’i
kurlardaki hareketlenmeye daha hassas kılarken Adese, kur riskini Grubun ihracat gelirleri ile dengelemeye
çalışmakta ve vadeli döviz alım-satım işlemlerden yararlanmamaktadır.
Bunlara ek olarak finansal borçların yaklaşık %51,7’sinin uzun vadeye yayılması risk düzeyini azaltmaktadır. Ayrıca
Şirket’in borçlanma maliyetinin ortalama %12,25 olması bir başka olumlu gösterge olarak değerlendirilebilir. Şirket’in
26,6 milyon TL nakit bulundurduğu dikkate alınırsa Adese’nin 2008 sonu itibariyle 6,1 milyon TL nakit pozisyonda yer
aldığını düşen nakit ve artan borçlulukla 2007 yılındaki 30,1 milyon TL net nakdin önemli bir oranda gerilediğini
görmekteyiz.
Temettü ile Özsermaye Geriledi…
2007 yılında 75,5 milyon TL olan Şirket özsermayesi 2008 yılında yaklaşık %19,6 oranında gerileyerek 60,7 milyon TL
olarak gerçekleşmiştir. 2008 yılında önceki yılların da temettüsünü içeren 21,8 milyon TL’lik temettü dağıtılması ve
düşen karlılık özsermaye gerilemesinin ana nedenleri olarak görülmektedir. Şirketler için özsermayenin nakit kısmı
önem teşkil etmekte ve maddi özsermayenin bilanço payının minimum %20 olması beklenmektedir. Adese için 16,7
milyon TL olan sermaye düzeltme farkı dışında kalan maddi özsermayenin aktifler içerisindeki payı %19,7 seviyesinde
yer almakta ve Şirket için olumlu bir tablo olarak değerlendirilmektedir.
25,0%
22,4% 22,3%
21,0%
20,0%
15,0%
11,6%
10,0%
7,5%
6,0%
5,3%
3,9%
5,0%
0,0%
FAVÖK Marjı
Kaynak: Şirket
Brüt Kar Marjı
2007
Esas Faaliyet Marjı Özsermaye Karlılığı
2008
İşletme Sermayesi Fazlası İle Yatırımlar Fonlanmakta…
Adese, 18,3 nakit çevrim süresi ile 2008 yılında 22,9 milyon TL işletme
sermayesi fazlası ile çalışırken Şirket, ortalama %15’lik getiri oranı ile 3,4 milyon
TL finansman geliri yazma potansiyeline sahip olsa da işletme sermayesi fazlası
ile yoğun yatırımlarını finanse etmekte ve önemli bir finansman geliri
yazmamaktadır. Bu durum dönemsel karlılığa olumsuz yansısa da önemli
büyüme trendin de olan Adese için mağazalaşma ağını güçlendirmektedir. 2008
yılında cari oran 0,58 olarak gerçekleşmiştir. Bu rakam bize Şirket’in kısa süreli
borçlarını brüt işletme sermayesi ile ödeme gücüne sahip olmadığını gösterse
de kısa vadeli borçların %90’ını vadeleri alacak ve stok gün sayısının üzerinde
79
Oranlar (2008)
Cari Oran
Finansal Kaldıraç
Aktif Karlılık
Aktif Devir Hızı
Kaynak: Şirket
0,58
33,0%
3,1%
2,04
11,6%
.
yer alan ve düşük maliyetli ticari borçlardan oluşması riski minimize etmektedir. İşletme sermayesi fazlası nakit
pozisyonunu desteklerken Adese, işletme sermayesi fazlası ile faaliyetleri ve yatırımlarını fonlamaktadır. Bilançoda
dikkat çeken bir diğer nokta ise Şirket’in ilişkili taraflardan kaynaklanan ticari borçlarındaki önemli artıştır. Adese,
yatırımlarını fonlamak için grup şirketlerinden ticari anlamda borçlanırken 2008 yılında temettünün bir kısmı nakit
olarak dağıtılırken kalan kısım ortaklara borç olarak ticari borçlarda kaydedilmiş ve ilişkili taraflara olan ticari
borçlardaki artışın en önemli sebeplerinden biri olmuştur.
2008
Alacak Gün Süresi
Stok Gün Süresi
Borç Ödeme Gün Süresi
Nakit Çevrim Süresi
Adese
BİM
24,4
44,3
87
18,3
9,1
20,5
46,2
16,6
Migros
3
43,2
96
49,8
CarrefourSA
17
33
80
30
Düşük Aktif Karlılık…
Migros ve CarrefourSA’da kaldıraç oranı ortalama %43 seviyesinde yer alırken 2008 yılında Adese aktiflerinin %72,8’i
dış kaynaklarla finanse edilmesi bir risk unsuru olarak görülse de varlıkların finansmanında ticari borçların %58,8 gibi
yüksek bir orana sahip olması riski minimize etmektedir. Şirketlerin temel karlılık rasyosu olan aktif karlılığa
baktığımızda ise 2008 yılında Adese’ye yatırılmış ve bağlanmış tüm fonların sadece %3,1 oranında getiri sağladığını
görmekteyiz. Bu durumdaki temel neden 2008 yılında Mercek ile birleşme ve mağazalaşma ağının güçlenmesi ile
artan faaliyet giderlerinin yanı sıra kurlardaki yükseliş ve borçluluktaki artış sebebiyle finansman giderlerindeki
keskin yükseliş ile düşen karlılık olarak gösterilebilir. Bir perakendeciye göre Adese’nin duran varlık portföyünde
önemli oranda gayrimenkul bulundurması sebebiyle yüksek amortisman giderlerinin oluşması karlılığı düşüren bir
diğer etken olarak gösterilebilir. Buna ek olarak kriz ortamında gerileyen metrekare başı gelirler karlılıktaki
olumsuz tabloda etkili olmuştur.
Adese’nin aktif devir hızının 2008 yılında 2,04 ile 1’in üzerinde yer alması Şirket’in satış kabiliyetinin yüksek
olduğuna işaret etmektedir. Başka bir deyişle Şirket’in asıl gücü yüksek marjlı katma değeri yüksek ürünler satmaktan
ziyade sürümden kaynaklanmaktadır.
Sonuç olarak bilançoya toplu bir bakış yapıldığında bilançonun 2008 yılında 22 milyon TL büyüdüğü görülürken ticari
borçlardaki artış ile stok ve alacakların fonlanmasına karşın alınan krediler, Kule Plazadaki ofis satışları ve bilançoda
ticari borç olarak kaydedilen grup şirketlerinden alınan borçlar ve ortaklara olan temettü borcu ile Ereğli yatırımı
gerçekleştirilmiştir.
Özsermaye Karlılığı Geriledi…
Karlılıktaki düşüşün %55,2 ile özsermaye daralmasının üzerinde yer alması özsermaye karlılığının 2008 yılında
%11,6’ya kadar gerilemesine neden olmuştur. Özsermaye karlılığının cari dönemde gösterge tahvil getirisine yakın
seyretmesine rağmen en çok işlem gören tahvilin 2008 ortalamasının altında kalması olumsuz bir gösterge olarak
kabul edilebilir. Benzer perakende şirketlerinin özsermaye karlılığı ortalamalarına bakıldığında %28,5’lik bir rakam
görülürken 2008 yılında arsa satışından dolayı olağan üstü bir kar elde eden CarrefourSA’yı ortalamadan
çıkardığımızda rasyo ortalaması %26,2 olarak gerçekleşmektedir. 2007 yılında %21’lik özsermaye karlılığı elde eden
Adese, 2008 yılında karlılığı düşüren tek seferlik giderler, kur etkisi ve yüksek amortisman giderleri ile özsermaye
karlılığında sektör ortalamasının altında yer almıştır.
Şirket’in FAVÖK marjı ise 2008 yılında %5,3 ile ortalamanın 0,5 puan Migros’un 2,1 puan altında kalmıştır.
80
.
Özsermaye Karlılığı (2008)
50,0%
FAVÖK Marjı (2008)
42,9%
8,0%
6,0%
28,5%
5,9%
5,3%
4,3%
5,0%
30,0%
20,0%
7,7%
7,5%
7,0%
35,1%
40,0%
7,5%
19,7%
16,1%
5,8%
4,5%
3,5%
4,0%
3,0%
11,6%
2,0%
10,0%
1,0%
0,0%
0,0%
Adese
Migros
CarrefourSA
BİM
Wal-Mart
Ortalama
Kaynak: Şirket & İMKB & FT
Kaynak: Şirket & İMKB & FT
Özsermaye Yüksek Satış Kabiliyetinden Kaynaklanmaktadır…
Şirket özsermayesinin nereden kaynaklandığını analiz ettiğimizde ise borçlanma oranının yüksekliğine rağmen
borçlanma maliyetlerinin altında aktif karlılık üretildiğini görmekteyiz. Başka bir deyişle Şirket, bu şekilde bir
borçlanma politikası yürütmeye devam ettikçe daha düşük özsermaye karlılığına ulaşacaktır. Aşağıdaki tablodan da
anlaşıldığı gibi tüm perakende şirketlerinin özsermaye karlılığı net kar marjından ziyade borçlanma ve satış/aktif
oranlarından kaynaklanmaktadır. Adese, 2008 yılında 1 liralık varlığından 2 lira gelir elde ederken yüksek satış
kabiliyeti, pazarlama ve dağıtım gücü özsermaye karlılığını oluşturan ana nedenler olarak gözükmektedir. 2007 yılında
%21 olan özsermaye karlılığı geçtiğimiz yıl %11,6’ya gerilerken satış kabiliyetindeki olumlu seyre karşın Şirket’in
maliyetlerini kontrol edememesi ve artan borçluluğun yarattığı yüksek finansman gideri rasyoyu olumsuz etkileyen
nedenler olarak görülmektedir.
DUPONT ANALİZİ
Aktif/Özsermaye
Net Satış/Aktif
Net Kar/Satış
ÖZSERMAYE KARLILIĞI
ADESE 2007
266,0%
169,0%
4,6%
21,0%
ADESE 2008
367,0%
204,0%
1,5%
11,6%
BİM 2008
315,3%
505,7%
2,7%
42,9%
WAL-MART 2008
253,1%
231,7%
3,4%
19,7%
Kaynak: Şirket & FT & İMKB
Z Score Modeli…
Şirket iflaslarının tahminine yönelik
kullandığımız şirketlerin likidite, birikim,
esas faaliyet karlılığı, borçluluk ve satış
kabiliyetini ölçen Z Score Modeli,
Amerikan şirketleri için iflasların 2 yıl
önceden yüksek bir yüzde ile (%72-80)
başarılı bir şekilde tahmin edilebileceğini
ortaya koymuştur. Modelin en büyük
dezavantajı ise Amerikan şirketlerini
dikkate alarak oluşturulması ve iflasa
giden yolda yönetim ayağını dikkate
almamasıdır. Buna rağmen dikkate değer
bir model olduğunu önemli göstergeleri
barındırdığını düşünmekteyiz.
Z SCORE
10,00
7,98
8,00
6,00
4,00
3,47
3,3
Adese-2007
Adese-2008
3,79
3,65
Wall-Mart
Migros
2,00
0,00
Kaynak: FT & Şirket
81
BİM
.
Z score modele göre ticaret şirketlerinin 2,60’ın üzerinde yer alması firmaların güçlü bir mali yapıya sahip olduğunu
gösterirken 1,10’un altında kalınması önemli bir risk göstergesi olarak nitelenmektedir. Adese ise 2008 bilanço
verilerine göre gerçekleştirdiği 3,30’luk skoru ile tehlikeli bölgeden çok uzakta yer almaktadır. Geçtiğimiz yıl esas
faaliyet karlılığı bilanço payında gözlenen gerileme, düşen karlılık ve artan borçluluk modelde önemli bir ağırlığa
sahip net satışlardaki yükselişe rağmen Z score’da 2007 yılının altında kalınmasına neden olmuştur.
Riskler…
Şirket için önümüzdeki dönem en büyük risk ise sektördeki rakiplerin artmasıyla marjların baskı altına girecek olması
olarak gösterilebilir. Perakende sektöründe birçok şirketin olmasının yanı sıra sektöre her geçen gün yeni şirketlerin
girmesi ve dev perakende şirketlerinin indirim mağazacılığı sektörüne gireceği beklentisi sektörde rekabeti daha da
artırabilir. Özellikle Migros’un satışı ile yeni alıcının sektöre daha agresif hamlelerle gireceği ve Şok mağazaların
sayısında önemli bir büyüme hedeflediği tahmin edilirken küresel güçteki şirketlerin pazara girmesi marjların
küçülmesi anlamına gelecektir. Bunlara ek olarak düşen enflasyon ortamı perakende şirketlerinin nominal
büyümesini olumsuz etkileyebilir. 2008 yılı sonunda %10,1 olan TÜFE’nin cari yılın sonunda %6 seviyelerinde
gerçekleşeceği öngörülmektedir.
TL
Satışlar
Brüt Kar
Brüt Kar Marjı
Esas Faaliyet Karı
Esasa Faaliyet Kar Marjı
Amortisman
FAVÖK
FAVÖK Marjı
Net Dönem Karı
Net Kar Marjı
2008/03
2008/06
2009/03
2009/06
Değişim (09/08)
105.342.644 218.167.305 105.023.140 238.734.563
9,4%
(83.344.145) (170.615.254) (82.907.336) (185.208.485)
8,6%
21.998.499
47.552.051 22.115.804
53.526.078
12,6%
20,9%
21,8%
21,1%
22,4%
2.819.034
7.595.131
1.037.381
(237.697)
2,7%
3,5%
1,0%
-0,1%
1.573.829
3.147.659
2.778.142
5.556.283
76,5%
4.392.863
10.742.790
3.815.523
5.318.586
-50,5%
4,2%
4,9%
3,6%
2,2%
1.523.645
4.762.763 (2.384.553)
(51.619)
2,2%
2,2%
-2,3%
0,0%
Kaynak: Şirket
Satın Almalar Sürebilir…
2009/06 Satışları
2009/06 rakamları açısından Şirket’i
61,8%
70,0%
değerlendirdiğimizde ise cironun %61,8’inin
60,0%
Konya
bölgesinden
kaynaklandığı
görülürken Ankara bölgesi toplam cironun
50,0%
%15,9’unu
oluşturmuştur.
Marmara
40,0%
bölgesinde büyüme stratejisi gereği
30,0%
bünyeye katılan Prestij mağazalarının
15,9%
etkisiyle Marmara bölgesi cirosunun
11,9%
20,0%
7,2%
toplam cirodan %11,9’luk pay aldığını
3,2%
10,0%
görmekteyiz. 2009 yılının ilk çeyreğinde
0,0%
krizin keskin bir şekilde hissedilmesiyle
Ankara
Mersin
Marmara
Konya
Diğer
gerileyen tüketici güveni bu dönemde
Bölgesi
Bölgesi
Bölgesi
Bölgesi
mağaza gelirlerine de ciddi oranda
Kaynak: Şirket
yansımıştır. GSYH’nın %13,8 daraldığı ilk
çeyrekte mağazaların metrekare başı cirolarının %21 gerilemesine karşın bu dönemler arasında ortalama net satış
alanının %23 oranında büyümesi çeyreksel bazda cironun gerilemesini önlemiştir. Yılın ilk çeyreğinde açılan
mağazalardan kaynaklanan faaliyet giderlerine rağmen cironun artış göstermemesi ve artan borçluluğun yanı sıra
yükselen kurlar finansman giderlerine olumsuz yansımış ve Adese’nin 2,3 milyon TL zarar yazmasına neden olmuştur.
82
.
Bununla birlikte Nisan ayıyla birlikte tüketici güven endeksinde pozitif bir seyir başlamış ekonomik beklentilerde
görülen iyileşmeler ile mağazaların reel satışlarında olumlu bir trend oluşmaya başlamıştır. Şubat ayında 311 TL’ye
gerileyen metrekare başı ciro Mayıs ayında 410 TL’ye kadar yükselmiştir. Genel ekonomik trendlerdeki olumlu seyrin
yanı sıra yüksek metrekare başı ciroya sahip Prestij mağazalarının Adese bünyesine katılması ve özellikle yılın ikinci
çeyreğinde Adese’nin Marmara bölgesinde daha etkin olmaya başlamasıyla marka değerindeki görülen yükselme
tüm mağazalardaki metrekare başı cirolara olumlu yansımıştır. Yılın ikinci çeyreğinde metrekare başı cirolarda daha
olumlu bir seyir gözlenmektedir.
Net Satış Alanı %22 Büyüdü…
Yılın ilk çeyreğinde 328 TL olan metrekare başı aylık ciro ikinci çeyrekte %18,1 oranında artarak 387 TL’ye
yükselmesine karşın ilk çeyreğin negatif etkisi 2009/06 rakamlarına olumsuz yansımıştır. 2008/06’da ortalama
metrekare başı ciro 402 TL olmasına karşın cari dönemde bu rakam %11,1 oranında gerilemiş ve 357 TL olarak
kaydedilmiştir. İlk yarıyılda özellikle ilk çeyreğin etkisiyle kriz perakende şirketlerinde keskin bir şekilde hissedilirken
mevsimselliğin de etkisiyle satışlarda bir gerileme yaşanmıştır. Buna karşın bu dönemler arasında ortalama net
satış alanında görülen %22’lik büyüme toplam cironun cari dönemde 2008/06 rakamlarına göre %9,4 büyüyerek
238,7 milyon TL olarak kaydedilmesini sağlamıştır.
Talepteki Artış İkinci Çeyrekte Marjlara Olumlu Yansıdı…
Cari dönemde özellikle yılın ikinci çeyreğinde görülen %23’lük marj ile 2009 yılının ilk yarıyılında brüt kar marjı marjı
önceki yılın aynı dönemine göre 0,6 puan yükselmiş ve %22,4 olarak gerçekleşmiştir. Yılın ikinci çeyreğinde yüksek
marjlı gıda dışına olan talepte görülen iyileşmenin yanı sıra devralınan Prestij mağazalarında Adese’nin ürün
portföyünde yer almayan ürün ya da markaların bir miktar fiyat indirimleri ile hızlı bir şekilde stoktan çıkarılması
yüksek marjlı ürünlerin ciro içerisindeki oranının artmasına sebep olmuş ve ikinci çeyrekteki brüt kar marjına olumlu
yansımıştır. Buna ek olarak yılın ilk çeyreğinde satılan ürünlerden elde edilen ciro primi gibi diğer gelirler 2008
yılındaki anlaşmalara göre gelirleştirilirken yılın ikinci çeyreğinde yeni anlaşmalar ile ürünlerden elde edilen
gelirlerde Adese daha güçlü şartlar koyabilmiş ve bu durum diğer gelirlerin artmasına neden olmuştur.
Cari dönemde 2008/06 verilerine göre faaliyet giderleri %34,5 oranında artarak 53,7 milyon TL ulaşmış ve bu durum
geçtiğimiz yıl 7,6 milyon TL olan esas faaliyet karlılığının zarara dönmesine neden olmuştur. Faaliyet giderlerinin %60’ı
ikinci çeyrekte gerçekleşirken artıştaki temel etkenler Prestij mağazalarının bünyeye katılması ve bu dönemlerde
Şirket marka değerinin artırıcı reklam faaliyetleri olarak görülmektedir. İkinci çeyrekte bir Adesem, bir Adese ve bir
de ayakkabı mağazası açılırken Marmara bölgesinde yeni bünyeye katılan 11 Adese mağazası faaliyete başlamıştır.
Açılan yeni mağazalar için Adese markası adı altında pazar payı oluşturmak için ilk aylarda agresif kampanyalar
gerçekleştirilmiş ve bu durum sonucunda bünyeye katılan yeni mağazaların giderlere olan etkisi gelirlere olan
etkisinden daha yüksek olmuş ve bu durum esas faaliyet karlılığının negatife dönmesine neden olmuştur. Prestij’in
alımından kaynaklana damga vergisi gibi tek seferlik giderler faaliyet giderlerine olumsuz yansırken özellikle yılın
ikinci çeyreğinde Türkiye’de Adese markasını güçlendirmek için artan reklam giderleri bu dönem faaliyet giderlerinin
ciro artışının üzerinde olmasının bir diğer nedenidir.
Bu dönemler arasında faaliyet gideri ciro payında gözlenen yaklaşık 4 puanlık artışa karşın brüt marjındaki iyileşme ve
giderler içerisinde amortisman oranının yükselmesi ile FAVÖK marjı sadece 2,7 puan gerilemiş %2,2 olarak
kaydedilmiştir. FAVÖK ise %34 artan faaliyet giderlerinin etkisiyle %50 gerilemiş ve 2009/06’ta 5,3 milyon TL olarak
kaydedilmiştir. 2009 Mart’ta Prestij operasyonu için döviz ve TL cinsi çekilen krediler ve yükselen grup içi borçlanma
ile net finansman giderleri önceki döneme göre ciddi bir oranda artarak 5,9 milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Artan
finansman ve faaliyet giderlerine karşın ikinci çeyrekte Kule Plaza’dan satılan ofisler ve arsa satışı ile net 5 milyon
TL diğer gelir yazılması ilk çeyrekte 2,3 milyon TL zarar olan net dönem karının ilk yarıyılı 51 bin TL’lik zarar ile
kapatmasını sağlarken 2008/06’da 4,7 milyon TL olan karlılığın önemli oranda altında kalınmıştır.
83
(1000 TL)
.
180.000
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
164.812
131.288
47.613
Finansal
Borçlar
Kaynak: Şirket
26.637
20.496
Ticari Borçlar
36.598
73.900
41.217
13.494
Nakit ve
Benzerleri
2008/12
55.132
Maddi Duran
Varlıklar
Maddi
Olmayan
Duran Varlıklar
2009/06
2009/06 itibariyle bilançonun 2008 sonuna göre %27 oranında büyüyerek 283,9 milyon TL’ye ulaştığını görmekteyiz.
Varlık büyümesindeki temel faktörler 2009 Mart’ında çekilen banka kredisi, grup içi şirketlerden temin edilen fonlar ve
artan ciroya paralel ticari borçların yükselmesi olarak gösterilebilir. Artan finansal borçlarla Prestij yatırımı fonlanırken
cirodaki artış ile ticari borçların 164,8 milyon TL’ye yükseldiğini; ticari borçlardaki artış ile nakit ve benzerleri, stoklar
ve maddi olmayan varlıkların fonlandığını söyleyebiliriz. Cari dönemde devralınan mağazaların leasing borçları
nedeniyle maddi olmayan duran varlıklar artarken 2009 yılında bir miktar İttifak Holding hisselerinin Adese tarafından
alınması ile yazılan şerefiye maddi olmayan duran varlıklardaki artışın bir diğer nedenidir. Bu dönem cirodaki artış ile
birlikte poslu satışların yükselmesi nakit ve bezerlerinin 2008 sonuna göre %37 artarak 36,6 milyon TL olarak
kaydedilmesini sağlamıştır.
84
.
VARLIKLAR (TL)
Dönen Varlıklar
Nakit ve Benzerleri
Ticari Alacaklar
Stoklar
Diğer Alacaklar
2008
85.928.186
26.636.973
12.998.133
44.767.385
104.383
1.421.312
2009/06
114.644.305
36.597.704
8.222.469
56.577.206
190.324
13.056.602
Değişim
25,0%
37,4%
-36,7%
26,4%
82,3%
818,6%
Duran Varlıklar
Ertelenmiş Vergi Varlığı
TOPLAM VARLIKLAR
137.387.371
1.690.561
66.636.575
55.131.833
13.494.455
-1.461.789
1.895.736
223.315.557
169.289.036
2.660.357
48.812.278
73.899.870
41.216.988
0
2.699.543
283.933.341
23,2%
57,4%
-26,7%
34,0%
205,4%
Kısa Vad. Yükümlülükler
Finansal Borçlar
Ticari Borçlar
Diğer Borçlar
2008
147.203.097
9.887.443
131.287.614
60
447.621
5.580.359
2009/06
191.305.839
20.737.914
164.812.107
2.249.081
0
3.506.737
Değişim
30,0%
109,7%
25,5%
15.362.888
10.608.355
4.754.533
0
31.418.859
26.875.072
4.232.538
311.249
104,5%
153,3%
-11,0%
60.749.572
60.749.572
18.204.046
16.722.745
0
3.120.410
15.628.832
7.073.539
223.315.557
61.208.643
61.208.643
20.182.801
16.722.745
-1.978.755
3.741.609
22.591.862
-51.619
283.933.341
0,8%
0,8%
10,9%
0,0%
Uzun Vadeli Yümlülükler
Finansal Borçlar
Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlşkin Karşılıklar
Özsermaye
Ana Ortaklığa Ait Özkaynaklar
Ödenmiş Sermaye
Karşılıklı İştirak Sermaye Düzeltmesi
Kardan Ayrılan Kısıtlanmış Yedekler
Geçmiş Yıl Karları
Net Dönem Karı
TOPLAM PASİFLER
Kaynak: Şirket
85
42,4%
27,1%
-37,2%
19,9%
44,6%
27,1%
.
DEĞERLEME
İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi
%16,03’lük Sermaye Maliyeti…
Adese AVM A.Ş’nin değerini belirlerken perakende ve gayrimenkullerden elde edilen nakit akımları ayrı ayrı
değerlendirilmiş Adese’nin gelir tablosundan kira geliri elde edilen gayrimenkullerin gelir ve giderleri
ayrıştırılmıştır. İndirgenmiş nakit akımı yöntemini kullanmayı daha uygun bulduğumuz Adese AVM’nin perakende
operasyonu için, 2009-2018 yılları arasında yaptığımız tahminlerde nominal %16,03 ağırlıklı özsermaye maliyeti ve
uç değer için %13,54 ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti kullanılmıştır. İMKB’ye kote olduğunda hissenin piyasaya
göre şiddetini ve yönünü gösterecek olan beta değeri ise Şirket’in sektördeki önemli rakipleri olan Migros, BİM,
Kipa ve CarrefourSA’nin yanı sıra yurtdışı perakende şirketleri Tesco, Wal-Mart, Target Corporation, Sainsbury,
WM Morrison Supermarkets PLC ve Walmex’in son 2 yılda sergilemiş oldukları ortalama beta değeri olan 0,68
olarak belirlenmiştir. Risksiz getiri oranı en uzun vadeli Türk tahvilinin getirisini baz olarak tahmin edilirken
finansal borç/özsermaye oranı, Şirket ve sermaye piyasası risk primlerinin incelenen dönemde değişmeyeceği
varsayılmıştır. Şirket özsermayesine maddi duran varlık değerleme farkı eklenmiş özsermaye güçlendirilmiştir.
%24,9’luk Ortalama Yıllık Ciro Büyümesi…
2009-2013 yılları arasında Adese için ortalama yıllık %24,9’luk bir satış
artışı öngörürken, bu periyot içerisinde Şirket’in toplam 175,4 milyon TL
yatırım harcaması yapacağını tahmin etmekteyiz. Adese’nin planlanan 5
yılda her yıl ortalama %16,4 oranında net satış alanını artıracağını ve
2013 yılında 172.745 metrekarelik ortalama net satış alanına sahip
olacağını öngörmekteyiz. 2009 yılının ilk çeyreğinde gerçekleşen Prestij
operasyonun Adese’nin yılsonu cirosuna olumlu yansıyacağını
beklemekle birlikte Prestij mağazalarının giderlere olan etkisinin
gelirlere olan etkisinden daha fazla olacağını öngörmekteyiz. Cari yılda
mağazalaşma ağındaki keskin yükselişin açılan mağazalarda
Ortalama
0,68 gerçekleştirilen kampanyalar ile pazar kapma mücadelesi neticesinde
2009 yılında özellikle pazarlama giderlerindeki artışın ciro artışının
Kaynak: İMKB & FT
üzerinde gerçekleşeceğini öngörmekteyiz. Pazar kapma mücadelesinin neticesinde agresif kampanyalarla artan
faaliyet giderlerine karşın kriz yılında gelirlerdeki artış gider artışının gerisinde kalacaktır. Adese’nin Marmara
bölgesinde daha etkin bir pozisyon almaya başlaması ile reklam giderlerinde de 2009 yılında bir yükseliş
beklemekteyiz. Faaliyet giderleri ciro payındaki artış ve brüt kar marjındaki bir miktar azalış beklentisi ile perakende
FAVÖK marjı cari yılda %2,56 olarak öngörülmüştür. 2009-2013 yılları arasında ise faaliyet giderleri ciro payının
daha normalize bir seyir izleyeceğini öngörürken faaliyet gider artışının içerisindeki sabit giderlerin de etkisiyle
ciro büyümesinin altında bir seyir izleyeceği beklentisi ile FAVÖK marjının bir yükseliş trendine gireceğini ve 2013
yılında %5,7 seviyelerinde yer alacağını öngörmekteyiz. Projekte edilen dönemde Türk perakende sektörünün
barındırdığı potansiyelleri nedeniyle yeni rakiplerin sektöre gireceğini ve bu durumun fiyat baskısı yaratması ile
Şirket brüt kar marjına olumsuz yansıyacağını tahmin etmekteyiz. 2009 yılında perakende faaliyetlerinde %20,1’lik
brüt kar marjı tahmin ederken 2013 yılında marjın %20 olarak kaydedileceğini öngörmekteyiz.
Beta Değerleri
Migros
BİM
Kipa
CarrefourSA
TESCO
Wal-Mart
Target Corporation
Sainsbury
WM Morrison Supermarkets PLC
Walmex
0,53
0,56
0,75
0,56
0,81
0,21
1,19
0,75
0,57
0,87
86
.
İskonto Oranı
2009-2018
Risksiz getiri oranı
Uç Değer
13,0%
12%
Beta katsayısı
Kaldıraçlı beta katsayısı
0,68
0,76
0,68
0,76
Sermaye piyasası risk primi
5,0%
3%
Özsermaye maliyeti
Kaldıraçlı özsermaye maliyeti
16,40%
16,82%
14,04%
14,29%
Borçlanma maliyeti
Vergi oranı
17,50%
20,00%
13,50%
20,00%
59.348.425
323.968.261
59.348.425
323.968.261
16,03%
13,54%
Toplam finansal borçlar (T)
Toplam özkaynaklar (T)
AOSM
Duyarlılık analizine göre Şirket’in piyasa değeri 181-231 milyon TL aralığında hareket ederken belirlenen tüm
değerlerin ortalaması 205 milyon TL seviyesindedir. İNA’nın %1 uç değer büyüme oranı ve %16,03 iskonto oranı ile
işaret ettiği optimum piyasa değeri ise 205 milyon TL’dir.
İNA Duyarlılık Analizi
Uç Değer Büyüme Oranı
%0,5
%1,0
%1,5
FD/FAVÖK (x)
AOSM
Firma Değeri ('000 TL)
Piyasa Değeri ('000 TL)
17,03%
231.205
236.871
243.008
16,03%
248.838
254.959
261.588
15,03%
267.879
274.496
281.662
17,03%
18,5
18,9
19,4
16,03%
19,9
20,4
20,9
15,03%
21,4
21,9
22,5
17,03%
181.281
186.947
193.083
16,03%
198.913
205.034
211.664
15,03%
217.955
224.572
231.738
Cironun Değişkenleri; Metrekare Başı Ciro ve Ortalama Net Satış Alanı…
Metrekare başı aylık ciroyu belirleyen temel etkenler fiyat artışları ve mağazaların reel satış değişimleri olarak
görülürken yapılan tahminlerde Şirket ürün fiyatlarının 2009 yılında TÜFE’ye paralel bir seyir izleyeceği 2010 yılı ile
birlikte hem pazarda daha geniş bir alana yönelebilmek hem de sektöre yeni rakiplerin dahil olmasının yaratacağı
fiyat baskısı nedeniyle fiyat artışlarının TÜFE’nin bir miktar altında gerçekleşeceğini öngörmekteyiz. Mağazalardaki
reel satış büyümesinin ise GSYH değişimlerine paralel bir seyir izleyeceği varsayılırken metrekare başı aylık cironun
87
.
cari yılda 2008 yılına paralel bir seyir izleyeceği 2010 yılında ise önceki yıla göre %10,2 artarak 436 TL olarak
kaydedileceğini tahmin etmekteyiz.
METREKARE BAŞI CİRO (TL)
Beklenen Enflasyon
Şirket Enflasyonu
GSYH Büyümesi
Mağazalar Reel Satış Büyümesi
Metreare Başı Aylık Ciro
2009 T
6,0%
6,0%
-6,0%
-6,0%
396
2010 T
7,0%
6,0%
3,0%
4,0%
436
2011 T
7,0%
5,0%
5,0%
5,0%
481
2012 T
6,0%
5,0%
5,0%
5,0%
530
2013 T
5,0%
4,0%
5,0%
5,0%
579
2009 Yılında 530 Milyon TL Ciro…
Şirket gelirlerinin en önemli değişkenleri metrekare başı aylık ciro ve net satış alanı olarak görülürken ortalama net
satış alanının 2009 yılında %21,7 artarak 98.969 metrekareye ulaşacağı tahmin edilmektedir. Planlanan dönemde
metrekare başı cirodaki yıllık ortalama artış %7,9 olurken bu rakam ortalama net satış alanı büyümesinde %16,4
olarak varsayılmıştır. Şirket yöneticileri her yıl net satış alanını 20 bin metrekare büyütmeyi hedeflerken
varsayımlarımızda daha muhafazakâr davranmayı makul gördük. Sonuç olarak 2013 yılında metrekare başı aylık
cironun 579 TL, ortalama net satış alanının ise 172.745 metrekare olacağı öngörülmüştür. Ürünlerden elde edilen
diğer gelirler (ciro primi, hizmet bedeli vb) için ise 2009 yılında diğer gelirlerin esas gelirlerdeki oranının %13; 2010 ve
sonrasında son 3 yılın ortalaması oranında gerçekleşeceği varsayılmıştır. Bu varsayımlar altında Adese AVM’nin
2009 yılında beklenen perakende cirosu 530,8 milyon TL olarak belirlenirken net satışların 2013 yılında 1,3 milyar
TL’yi aşacağı öngörülmüştür.
NET SATIŞLAR (TL)
2006
2007
2008
2009 T
2010 T
Metrekare Başı Aylık Ciro
429,0
455,0
397,0
395,6
436,1
Değişim (%)
6,1%
-12,7%
-0,4%
10,2%
Ortalama Net Satış Alanı
49.430
55.304
81.309
98.969
122.745
Değişim (%)
11,9%
47,0%
21,7%
24,0%
Mağaza Satış Gelirleri
255.242.622 302.566.924 386.664.399 469.790.958 642.315.624
Değişim (%)
18,5%
27,8%
21,5%
36,7%
Ürünlerden Kaynaklanan Diğer Gelirler 25.148.264 28.627.138 58.477.287 61.072.825 77.077.875
Esas Gelirlerdeki Oranı
9,9%
9,5%
15,1%
13,0%
12,0%
Toplam Gelirler
280.390.886 331.194.062 445.141.686 530.863.783 719.393.499
Kaynak: BMD Tahmin & Şirket
88
2011 T
480,8
10,3%
142.745
16,3%
823.539.016
28,2%
98.824.682
12,0%
922.363.698
2012 T
2013 T
530,1
578,8
10,3%
9,2%
157.745
172.745
10,5%
9,5%
1.003.361.598 1.199.858.401
21,8%
19,6%
120.403.392 143.983.008
12,0%
12,0%
1.123.764.989 1.343.841.409
.
FAALİYET GİDER MODELİ
Amortisman Hariç Genel Yönetim Gid.
Değişim
Beklenen Enflasyon
Amortisman Hariç Pazarlama Gid.
Değşim
Ciro Büyümesi
Toplam Amortisman
Toplam Faaliyet Giderleri
2009 T
12.056.546
2010 T
2011 T
2012 T
2013 T
13.141.635 14.324.382 15.327.089 16.246.714
9,0%
9,0%
7,0%
6,0%
7,0%
7,0%
6,0%
5,0%
81.044.376 106.573.354 131.085.226 153.369.714 175.608.323
31,5%
23,0%
17,0%
14,5%
35,5%
28,2%
21,8%
19,6%
12.517.330 17.754.300 20.935.230 25.274.899 25.587.228
105.618.251 137.469.289 166.344.838 193.971.702 217.442.264
Kaynak:BMD Tahmin & Şirket
Yüksek Faaliyet Giderleri…
Faaliyet giderlerini tespit ederken amortisman hariç genel yönetim giderleri ve pazarlama giderleri ayrı ayrı
değerlendirilmiştir. %99’u sabit giderlerden oluşan genel yönetim giderlerinin 2009-2013 yılları arasında beklenen
enflasyonun bir miktar üzerinde artacağı varsayılırken genel yönetim giderlerinden önceki yılda gerçekleşen bazı
tek seferlik giderlerin çıkarılması ile amortisman hariç gider artışı cari yılda sınırlı bir düzeyde kalmıştır. Planlanan
dönemde %89’u değişken giderlerden kaynaklanan pazarlama giderlerindeki değişim de ise net satış alanındaki
büyüme ve ciro artışı temel etkenler olmuşlardır. Yıllar itibariyle pazarlama giderleri artışının ciro büyümesinin bir
miktar altında gerçekleşeceği varsayılırken cari yılda pazar kapma mücadelesinin neticesinde agresif kampanyalarla
artan faaliyet giderlerine karşın krizin etkisiyle gelirlerdeki artış gider artışının gerisinde kalacaktır. Adese’nin
Marmara bölgesinde daha etkin bir pozisyon almaya başlaması ile reklam giderlerinde de 2009 yılında bir yükseliş
beklemekteyiz. Sonuç olarak amortisman dahil toplam faaliyet giderlerinin 2009 yılında önceki yılın %25,8 üzerinde
105,6 milyon TL olarak gerçekleşeceği tahmin edilmiştir. Burada dikkat çeken bir diğer unsur ise faaliyet giderleri
içerisinde amortisman gider oranının yükselmesidir.
İşletme Sermayesi (TL)
Ortalama Ticari Alacaklar
Ortalama Ticari Borçlar
Ortalama Stoklar
Satışlar
Maliyetler
Faaliyet giderleri
Amortisman
SMM+FG- Amorts.
Günlük Giderler
Günlük Ciro
Alacak Devir Hızı
Stok Devir Hızı
Borç Devir Hızı
Alacak Gün Sayısı
Stok Gün Sayısı
Borç Gün Sayısı
Nakit Açık Gün Sayısı
Nakit Fazlası (TL)
Değişim
2006
23.056.574
48.497.089
24.262.066
286.934.883
224.728.722
49.049.830
5.056.214
268.722.338
736.226
786.123
12,44
9,26
4,63
29,3
39,4
78,8
10,0
7.886.838
2009
2010
30.491.477 30.641.249 37.918.842
65.321.940 84.472.026 100.990.515
33.248.857 43.144.997 51.538.294
340.051.338 456.968.695 530.863.783
263.926.218 354.906.474 424.160.162
58.330.040 87.563.298 105.618.251
6.789.635
8.386.989 12.517.330
315.466.623 434.082.783 517.261.084
864.292
1.189.268
1.417.154
931.648
1.251.969
1.454.421
11,15
14,91
14,00
7,94
8,23
8,23
4,04
4,20
4,20
32,7
24,5
26,1
46,0
44,4
44,3
90,3
86,9
86,9
11,6
18,0
16,5
10.832.552 22.570.399 23.973.800
2.945.714 11.737.847
1.403.401
2007
2008
49.613.345
130.308.323
69.666.661
719.393.499
573.356.619
137.469.289
17.754.300
693.071.608
1.898.826
1.970.941
14,50
8,23
4,40
25,2
44,3
83,0
13,4
26.474.060
2.500.260
89
2011
2012
2013
63.611.290
74.917.666
86.699.446
165.403.647 199.530.717 236.279.808
89.434.536 109.099.420 130.628.570
922.363.698 1.123.764.989 1.343.841.409
736.046.231 897.888.226 1.075.073.128
166.344.838 193.971.702 217.442.264
20.935.230
25.274.899
25.587.228
881.455.839 1.066.585.029 1.266.928.164
2.414.948
2.922.151
3.471.036
2.527.024
3.078.808
3.681.757
14,50
15,00
15,50
8,23
8,23
8,23
4,45
4,50
4,55
25,2
24,3
23,5
44,3
44,3
44,3
82,0
81,1
80,2
12,5
12,4
12,3
31.588.098
38.262.931
45.364.603
5.114.038
6.674.833
7.101.672
.
Gün Sayıları Gerileyecek…
Bir perakende şirketi olması nedeniyle Adese, işletme sermayesi fazlası ile çalışırken yoğun yatırım döneminde
sermaye fazlası ile yatırımları ve faaliyetlerini finanse etmekte işletme sermayesinden her hangi bir finansman
geliri yazmamaktadır. Bu durum karlılığı düşüren önemli etkenlerden biri olurken yatırımların geri dönüşü buradan
kaynaklanan olumsuz tabloyu değiştirecektir. Buna ek olarak Adese’nin her geçen yıl çalıştığı ulusal tedarikçi
sayısının artması ve sektördeki dinamikler doğrultusunda planlanan dönem içerisinde alacak ve borç ödeme gün
sürelerinin azalacağı öngörülmüş stok gün süresi ise sabit tutulmuştur. 2008 yılında 22,5 milyon TL olan işletme
sermayesi fazlasının cari yılsonunda 23,9 milyon TL’ye yükseleceği tahmin edilirken 2009 yılında küresel krizin yarattığı
likidite sıkıntısı nedeniyle alacak gün süresi bir miktar artırılmış sonraki yıllarda normalize edilmiştir.
İNA ('000 TL)
PERAKENDE OPERASYONU
2008
2009 T
İndirgeme Katsayısı
Ortalama Net Satış Alanı (m2)
Net Satışlar
1
0,86
0,74
81.309
445.142
98.969
530.864
122.745
719.393
142.745
922.364
FAVÖK
13.684
13.603
26.322
40.908
57.180
-1%
94%
55%
40%
35%
FAVÖK Büyümesi
2010 T
2011 T
2012 T
2013 T
2014 T
2015 T
2016 T
2017 T
0,64
0,55
0,48
0,41
0,35
0,30
0,26
0,26
157.745
172.745
1.123.765 1.343.841
76.913
FAVÖK Marjı
3,07%
2,56%
3,66%
4,44%
5,09%
5,72%
Faiz Vergi Öncesi Kar
9.583
51.326
1.085
8.568
19.973
31.905
Faiz Vergi Öncesi Kar Büyümesi
-89%
689%
133%
60%
61%
Vergi Oranı
20,0%
20,0%
20,0%
20,0%
20,0%
Düzenlenmiş Vergiler
-217
-1.714
-3.995
-6.381
-10.265
Vergi Sonrası Net Faaliyet Karı
868
6.854
15.978
25.524
41.061
689%
133%
60%
61%
Vergi Sonrası Net Faaliyet Karı Büyümesi
2018 T Uç değer
Amortisman
12.517
17.754
20.935
25.275
25.587
Net Yatırım Giderleri
-55.000
-34.400
-34.400
-25.800
-25.800
1.403
2.500
5.114
6.675
7.102
-40.211
-7.291
7.627
31.674
47.950
52.745
56.964
60.952
63.999
67.199
-%81,87
-%204,61
%315,26
%51,39
%10,00
%8,00
%7,00
%5,00
%5,00
%1,00
%16,03
%16,03
%16,03
%16,03
%16,03
%16,03
%16,03
%16,03 %16,03 %16,03
%13,54
İndirgenmiş Nakit Akımı
-40.211
-6.284
5.665
20.276
26.455
25.080
23.344
21.527
141.996
Şimdiki Değer
254.959
İşletme Sermayesi Değişimi
Toplam Nakit Akımı
Nakit Akımındaki Büyüme
AOSM
Net Nakit
-49.925
Piyasa Değeri
205.034
Uç Değer Payı
19.481
17.629
541.266
55,7%
Hedef Piyasa Değeri
Hedef Çarpanlar
2008
205.034
2009 T
2010 T
2011 T
2012 T
2013 T
FAVÖK
Hedef FD/FAVÖK
13.684
13.603
26.322
40.908
57.180
76.913
18,6
18,7
9,7
6,2
4,5
3,3
Belirlenen Değer 0,54’lik FD/Satış Oranına Karşılık Geliyor…
Sonuç olarak belirtilen varsayımlar altında İNA modeline göre Adese AVM’nin piyasa değerini 205 milyon TL olarak
hesaplarken belirlenen değer sürüm ve ciroyu baz alması nedeniyle perakende sektörü şirket değerlemeleri için en
değerli rasyo olan FD/Satışlar ile test edildiğinde Adese’nin son 1 yılda elde ettiği perakende cirosuna göre 0,54’lük
FD/Satışlar’a sahip olduğunu görürken bu oran yurtiçi benzer şirketlerde ortalama 0,66 yurtdışı şirketlerde ise
ortalama 0,75 seviyesindedir.
90
.
FD/Satışlar
1,60
1,40
1,20
1,00
0,80
0,60
0,40
0,20
0,00
Kaynak: İMKB & FT
Perakende Gelir Tablosu (TL)
Net Satışlar
Brüt Kar
Brüt Kar Marjı
Faaliyet Giderleri
Esas Faaliyet Karı
Amortisman
FAVÖK
FAVÖK Marjı
İşletme Sermayesi Fazlası
YATIRIMLAR
2009 T
530.863.783
424.160.162
106.703.620
20,1%
105.618.251
1.085.369
12.517.330
13.602.699
2,56%
23.973.800
55.000.000
2010 T
719.393.499
573.356.619
146.036.880
20,3%
137.469.289
8.567.591
17.754.300
26.321.891
3,66%
26.474.060
34.400.000
Kaynak: BMD Tahmin
91
2011 T
922.363.698
736.046.231
186.317.467
20,2%
166.344.838
19.972.630
20.935.230
40.907.860
4,44%
31.588.098
34.400.000
2012 T
1.123.764.989
897.888.226
225.876.763
20,1%
193.971.702
31.905.061
25.274.899
57.179.960
5,09%
38.262.931
25.800.000
2013 T
1.343.841.409
1.075.073.128
268.768.282
20,0%
217.442.264
51.326.017
25.587.228
76.913.245
5,72%
45.364.603
25.800.000
.
Kira Operasyonu
Kule Site ve Ereğli AVM…
Adese AVM bünyesinde yer alan Kule Site ve Ereğli AVM’nin değerlerini tespit etmek için alışveriş merkezleri gelir
üreten birer işletme olduklarından nakit akım yöntemini kullanmayı daha uygun bulurken alışveriş merkezini
oluşturan tüm bağımsız bölümler ve diğer gelir yaratan unsurlar dikkate alınmıştır. Kira değerleri alışveriş merkezi
yönetiminden alınmış ve kiralanmayan mekânlara da bu durum dikkate alınarak kira değerleri öngörülmüştür. Ereğli
AVM’nin 2009 Ağustos’unda açılacağı ve açılışta %75’lik doluluk oranına sahip olacağı varsayılırken 2009 yılı için 4
aylık gelir yaratacağı öngörülmüştür. Ereğli AVM ve Kule Site’deki kiralanmayan alanlar için potansiyel kira getirileri
hesaplanmıştır. Nakit akışlarının dolar cinsinden hesaplandığı 2009-2014 yılları arasında %10 ve sonrası için %6,5
indirgeme oranı kullanılırken alışveriş merkezlerinde yer alan Adese marketlerinden kaynaklanan değer İNA’da
bulduğumuz perakende değerin içerisinde yer aldığı için tespit edilen toplam değerin %77,6’sı alınmış; bu oranın
belirlenmesinde adese mağazalarının yıllık kira gelirlerinin alışveriş merkezlerinin toplam kira gelirleri içerisindeki
oranı dikkate alınmıştır. Sonuç olarak Ereğli ve Kule Site alışveriş merkezlerinin toplam değeri 218,7 milyon TL olarak
tespit edilirken İNA modeline eklenecek değer ise 169,7 milyon TL olarak hesaplanmıştır.
($)
KULE AVM
Gelirler
Giderler
EREĞLİ AVM
Gelirler
Giderler
Toplam Giderler
Toplam Gelirler
AOSM
Toplam Değer ($)
Toplam Değer (TL)
Market Değerleri
Kalan Değer (TL)
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Uç Değer
9.160.525
366.321
9.457.738
378.310
9.773.800
390.952
10.110.223
404.409
623.315
9.350
2.313.270
34.699
2.515.038
37.726
2.590.490
38.857
375.671
413.009
9.783.840 11.771.008
428.678
12.288.838
443.266
12.700.713
459.487 1.347.865
13.154.792 13.637.425
9.408.169 11.357.999
10%
10%
9.408.169 10.325.454
142.056.322
218.766.737
22,4%
169.762.988
11.860.160
10%
9.801.785
12.257.447
10%
9.209.201
12.695.305 12.289.560 140.130.152
10%
10%
6,5%
8.671.064 7.630.850 87.009.799
10.486.588 10.888.675
419.464 1.306.641
2.668.204
40.023
2.748.750
41.224
Aksaray AVM…
Değerlemesi yapılan gayrimenkul hakkı ER-YAY Gazetecilik ve Adese AVM A.Ş. arasında yapılan sözleşme çerçevesinde
gerçekleştirilmiştir. Sözleşmeye göre Aksaray AVM arsasının 30 yıllık üst hakkı ER-YAY gazetecilik lehine tescil
edilmiştir. ER-YAY’da bu üst hakkına istinaden Adese AVM A.Ş. ile 20 yıllık bir süreyi içeren bir sözleşme hazırlayarak
belirli haklarını Adese AVM A.Ş.’ye bırakmıştır. Bu durumda Adese AVM A.Ş. söz konusu arsa üzerinde Park Site
AVM’yi inşa edecek ve inşaat maliyetlerini 84 ay boyunca elde edilecek olan gelirlerden mahsup edecek bu 84 ay
boyunca sadece kendisinin işletmekte olduğu Adese market için ER-YAY’a kira ödemesi yapacaktır. 84 ay sonra ise
elde edilen kira gelirlerinin belirli bir yüzdesi ER-YAY’a ödenirken Adese, 20 yıllık süreç sonunda taşınmazın işletme
haklarını ER-YAYA’a devredecektir. İşletme süresinin üzerinden 1 yıl geçmiş olması nedeniyle nakit akımları için 19 yıl
hesaplanırken bugünkü rakamlarla, mahsup edilmesi gereken inşaat maliyeti, 7,2 milyon TL olarak beyan edilmiş
olup, 84 ay tamamlandığında bunun sadece 6 milyon TL’si mahsup edilebilmektedir. Geriye kalan 1,2 milyon TL,
bugünkü net değerden doğrudan çıkarılmıştır. Cari yıl için geriye kalan ayların gelirleri dikkate alınırken 2027 yılında
sadece Ocak-Haziran dönemi için kira geliri yazılmıştır. Nakit akışları TL olarak hesaplanırken indirgeme oranı (risksiz
getiri + bölgesel, sektörel risk) %15 olarak tespit edilmiştir. Sonuç olarak Aksaray AVM’nin Adese’nin payına düşen
gelirler ile tespit edilen değeri 15,5 milyon TL’dir.
92
.
AKSARAY AVM (TL)
Net Nakit Akımı
AOSM
Toplam Değer
Mahsup Değer
Kalan Değer
2009
454.292
15%
454.292
16.827.429
1.245.472
15.581.957
2010
867.823
15%
754.629
2011
954.605
15%
721.819
2012
1.050.066
15%
690.435
2013
2014
1.155.072 1.270.580
15%
15%
660.416 631.703
2015-2027
71.185.761
15%
12.914.135
212 Milyon TL’lik Yatırım Amaçlı Gayrimenkul…
Nakit akımları ile değerlerini belirlediğimiz Kule Site, Aksaray ve Ereğli alışveriş merkezlerinin yanı sıra Adese AVM
A.Ş.’nin yatırım amaçlı gayrimenkul portföyünde yer alan ve Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından
incelenen Kule Plazanın değeri ise 26,7 milyon TL olarak hesaplanmış ve her yıl ofis satışları nedeniyle nakit yarattığı
için değerlemeye dahil edilmiştir. Şirket gayrimenkullerinde yer alan ve ekspertiz raporuna göre 44,6 milyon TL’lik
değerde olduğu hesaplanan Konya Selçuklu Otopark, Karatay Arsa, Alakova Arsa, Ticaret Merkezi, Kadınhanı Fabrikası
ve Karatay varlıklarından oluşan gayrimenkul portföyü nakit akımı yaratmadıkları için toplam değere dahil
edilmemişlerdir. Sonuç olarak Adese AVM’nin nakit yaratan yatırım amaçlı gayrimenkullerinin bugünkü değeri 212
milyon TL olarak tespit edilirken İNA ile belirlediğimiz perakende değeri ile birlikte Adese AVM A.Ş.’nin toplam
piyasa değeri 417,1 milyon TL’ye ulaşmaktadır.
Gayrimenkuller
Kule Plaza
Kule Site ve Ereğli AVM
Aksaray AVM
TOPLAM DEĞER
Kaynak: Expertiz Raporu & BMD Tahmin
Gayrimenkuller
Kule Plaza
Konya Selçuklu Otopark
Karatay Arsa
Alakova Arsa
Ticaret Merkezi
Kadınhanı Fabrikası
Karatay
Kule Site ve Ereğli AVM
Aksaray AVM
TOPLAM DEĞER
Değer (TL)
26.736.449
169.762.988
15.581.957
212.081.393
DEĞERLEME
İNA Değeri
Ana Faaliyet Dışı Gayrimenkul Değerleri
Toplam Şirket Değeri
Değer (TL)
26.736.449
3.320.632
2.709.058
109.832
25.736.449
9.244.837
3.541.098
153.136.716
15.581.957
240.117.027
Kaynak: Expertiz Raporu & BM D Tahmin
93
Değer (TL)
205.034.381
212.081.393
417.115.774
.
Piyasa Çarpanları
Güçlenen Özsermaye ile Yüksek Piyasa Değeri…
Aşağıdaki hesaplamalar Şirket’in 2009 yılı ilk altı aylık mali tabloları dikkate alınarak yapılırken benzer şirketlerin son
1 yıldaki bilanço ve gelir tablosu kalemleri kullanılmış; piyasa değerleri ise 20 Ağustos 2009 tarihli itibariyle alınmıştır.
Adese AVM A.Ş. ve bazı perakende şirketlerinin incelenen dönemde düşük kar ya da zarar açıklamaları nedeniyle fiyat
kazanç oranı değerleme hesaplamalarına dahil edilmezken yeniden değerleme farkı ile özsermayesi önemli oranda
güçlenen Adese AVM’nin PD/DD rasyosu ile yüksek bir piyasa değerine ulaştığı dikkat çekmektedir. Piyasa
çarpanları ile değerleme yapılırken perakende sektöründe en önemli rasyo olarak kabul edilen FD/Satışlar’a %50
oranında ağırlık verilirken FD/FAVÖK ve PD/DD rasyolarına sırasıyla %30 ve %20 ağırlık verilmiştir.
Yurtiçi Şirketlerinde FD/Satışlar Ortalaması 0,66…
İMKB’de işlem gören gıda perakendecileri Migros, CarrefourSA, Kipa ve BİM’in piyasa çarpanlarına göre Şirket’in
piyasa değeri 383,3 milyon TL olarak tespit edilmektedir.
Yurtiçi Benzer Şirketler (TL)
Piyasa Değeri (TL)
F/K
FD/FAVÖK
FD/SATIŞ
PD/DD
A.D
180.503.989
279.344.245
947.707.257
383.364.771
F/K
14,19
27,70
-11,27
32,52
Migros
CarrefourSA
Kipa
BİM
FD/FAVÖK
7,07
16,52
16,13
19,53
FD/Satışlar
0,54
0,62
0,55
0,95
PD/DD
2,27
1,40
1,64
13,58
Kaynak: İMKB
Adese AVM A.Ş., İMKB-100’ün piyasa çarpanlarına göre 388 milyon TL’lik bir değere sahip gözükmektedir.
İMKB-100 (TL)
Piyasa Değeri (TL)
F/K
FD/FAVÖK
FD/SATIŞ
PD/DD
A.D
153.505.897
473.502.735
526.284.062
388.059.949
İMKB-TÜM’ün çarpanlarına göre ise Şirket değerini 373,6 milyon TL olarak hesaplamaktayız.
İMKB-TÜM
Piyasa Değeri(TL)
F/K
FD/FAVÖK
FD/SATIŞ
PD/DD
A.D
158.058.737
434.751.542
544.115.207
373.616.433
Adese AVM A.Ş., yurtdışı benzer şirketler olan Tesco, Wal-Mart, Target Corporation, Soriana ,WM Morrison
Supermarkets PLC ve Walmex ile kıyaslandığında ise piyasa değeri 345,9 milyon TL olarak tespit edilmektedir.
Uluslararası Şirketler
Piyasa Değeri (TL)
F/K
FD/FAVÖK
FD/SATIŞ
PD/DD
A.D.
113.040.879
266.628.994
893.744.806
345.975.722
94
.
Uluslararası Şirket Çarpanları
TESCO
Wal-Mart
Target Corporation
Soriana
Sainsbury
WM Morrison Supermarkets PLC
Walmex
Ülke
İngiltere
Amerika
Amerika
Meksika
İngiltere
İngiltere
Meksika
F/K
14,64
14,53
15,92
25,42
22,87
15,21
24,79
FD/FAVÖK
9,40
8,02
9,60
12,00
6,59
8,02
14,92
FD/Satışlar
0,76
0,59
0,78
0,74
0,40
0,53
1,46
PD/DD
2,25
2,99
2,28
1,89
1,33
1,54
5,10
Kaynak: Reuters & FT
Adese AVM A.Ş., İMKB’deki ticaret sektörü piyasa çarpanlarına göre 346,6 milyon TL’lik bir değere sahip
gözükmektedir.
XU TİCARET (TL)
Piyasa Değeri (TL)
F/K
A.D
FD/FAVÖK
212.381.998
FD/SATIŞ
218.647.885
PD/DD
867.962.621
346.631.066
Şirket değeri İMKB’deki hizmet sektörü piyasa çarpanlarına göre ise 427,9 milyon TL olarak tespit edilmektedir.
XU HİZMET (TL)
Piyasa Değeri (TL)
F/K
A.D
427.932.585
FD/FAVÖK
90.900.019
FD/SATIŞ
506.695.594
PD/DD
736.573.910
ADESE AVM A.Ş. (TL)
Değer (TL)
Ağırlık
Değer
Yurtiçi Benzer Şirketler
383.364.771
20%
76.672.954
İMKB-TÜM
373.616.433
0%
0
345.975.722
30%
103.792.717
İMKB-100
388.059.949
0%
0
XU TİCARET
346.631.066
0%
0
XU HİZMET
427.932.585
0%
0
İNA
417.115.774
50%
208.557.887
100%
389.023.558
Toplam Değer
Kaynak: BMD Tahmin
Toplam Değer 389 Milyon TL…
Adese AVM A.Ş.’nin değerini belirlemek için yapılan nakit akımı ve gayrimenkul değerleme analizinin ya nı sıra
piyasa çarpanlarına göre de bir değerleme gerçekleştirilmiş değerleme yapılırken Adese’nin özsermayesi yeniden
değerleme rakamlarına göre güçlendirilmiştir. Fiyatı belirleyen temel piyasa çarpanları uluslararası şirketler ve
yurtiçi benzer şirketlerin çarpanları olurken İMKB-TÜM, İMKB-100, İMKB-Ticaret ve İMKB-Hizmet sektörü
çarpanlarına göre de Adese için bir fiyat tespiti yapılmıştır. Uluslararası şirketlere %30 oranında ağırlık verilirken
yurtiçi benzer şirketlerin çarpanlarına %20’lik ağırlık verilmiştir. Şirket değerini hesaplamada daha doğru sonuca
ulaşıldığına inandığımız indirgenmiş nakit akımına ise %50 oranında ağırlık verilmiş ve tüm bu kriterler sonucunda
Adese Alışveriş Merkezleri Ticaret A.Ş.’nin toplam piyasa değeri 389 milyon TL olarak belirlenmiştir.
95
.
SELVA GIDA
Türkiye’de Makarna Sektörünün Gelişimi
Türkiye’de makarna üretimi Cumhuriyet Dönemi’nde başlamıştır.
Önceleri tamamı ev yapımı olarak "Erişte" adı altında tüketilen
makarnanın sanayi olarak Türkiye’ye giriş tarihi 19 22 yılıdır. İlk
makarna tesisi İzmir-Bayraklı’da kurulmuş olup, Türkiye’de
üretim
1950’lere
kadar
küçük
kapasiteli tesislerde
gerçekleştirilmiştir. 1960 yılından sonra Türkiye’deki makarna
fabrikası sayısı ve üretim kapasitesinde artışlar olmuştur. 1962
yılında 33.000 ton/yıl olan kurulu kapasite, 1970’li yıllarda büyük
fabrikaların açılmaya başlamasıyla 100 bin ton/yıla, 1980 yılında
250 bin ton/yıla ve yeni fabrikaların kurulmasıyla birlikte diğer
fabrikaların da kurulu kapasitelerini arttırmaları sonucu 2003 yılı
sonu itibariyle kurulu kapasite 1 milyon ton/yılı aşmış
bulunmaktadır. Sektördeki mevcut üretim tesisleri coğrafi olarak
makarnalık buğdayın yetişme alanları olan Güneydoğu Anadolu,
Orta Anadolu ve Batı Anadolu’da yoğunlaşmaktadır. Gaziantep ili
en önemli üretim bölgesidir. Türkiye’ de mevcut üretim
kapasitesinin yaklaşık %40’ı burada bulunmaktadır. Diğer önemli
üretim bölgesi ise toplam üretim kapasitesinin %30’unu gerçekleştiren Orta Anadolu bölgesidir. Ege bölgesinin
toplam üretimdeki payı da %23`tür. Sektörde dış pazarlarda pay sahibi olan entegre tesislerin yanı sıra, mahalli
özellik arz eden tesislerle birlikte 26 fabrika bulunmaktadır. Halen 22 fabrika faal olarak çalışmaktadır. 1995 yılında
sektörde 2.500 kişi çalışırken, 1997 yılında kurulu kapasitenin artmasının yanı sıra ihracatın ve dolayısıyla
üretimin de en yüksek seviyeye çıkmasıyla çalışan sayısı 3.200’e yükselmiş ancak 1999 ve 2000 yıllarında yaşanan
ekonomik kriz sonucunda bu sayı 2.000’lere kadar inmiş olup halen sektörde 3.000 kişi istihdam edilmektedir.
Türk makarna fabrikaları teknolojik olarak İtalyan üreticilerle rekabet edebilecek düzeydedir. Özellikle dış
pazarlarda pay sahibi olan üreticilerimiz oldukça modern 2000’li yılların teknolojisine sahip bilgisayar destekli
entegre tesislere sahiptirler.
Makarnalık Buğday Üretimi
Buğdayın insan gıdası olarak kullanımında makarna,
ekmekten sonra ikinci sırada yer almaktadır. 2008
yılı itibariyle yaklaşık 550 milyon ton olan dünya
buğday üretiminin 35 milyon tonu durum
buğdayıdır. Makarnalık buğdaylar, dünyada belli
bölgelerde yetiştirilen ve ekmeklik buğdaya göre
daha yüksek fiyatla alıcı bulan değerli buğdaylardır.
Dünya durum buğdayı üretiminin %20’si Türkiye’nin
de içinde bulunduğu Yakın Doğu Asya ülkeleri
tarafından gerçekleştirilmektedir.
Dünya Durum Buğday Üretimi (1000 Ton)
Ülkeler
2002
2003
2004
AB(25)
Kanada
İtalya
Türkiye
Kazakistan
Fransa
Suriye
İspanya
ABD
Meksika
Yunanistan
Diğer
Dünya
6.900
3.000
300
3.000
2.500
1.300
3.100
1.500
2.300
1.100
800
9.900
31.800
Kaynak:Uluslararası Tahıl konseyi
96
8.900
3.900
4.300
3.000
2.600
1.600
2.800
1.800
2.200
1.100
800
10.100
34.600
7.500
5.400
3.700
3.200
2.400
2.100
2.500
700
2.700
1.100
900
10.600
35.400
2005
2006
2007
11.400
5.000
5.600
3.200
2.200
2.100
2.500
2.400
2.500
1.100
1.000
12.500
40.400
7.500
5.400
3.700
3.200
2.400
2.100
2.500
700
2.700
1.100
900
10.600
35.400
8.000
3.500
3.100
3.000
2.600
2.100
2.000
1.600
1.500
1.100
900
12.200
33.900
.
Durum buğdayı soğuk ve yarı kurak iklimlerde ve ayrıca Akdeniz ülkelerinde yetiştirilmektedir. Türkiye durum
buğdayının önemli gen merkezlerinden biridir. Durum buğdayı yetiştiren en önemli ülkeler sırasıyla A.B, Kanada,
İtalya, ABD, Türkiye ve Suriye’dir.
Türkiye, makarna üretiminin temel hammaddesi olan durum buğdayı üretiminde de dünyanın en önemli üretici
ülkeleri arasında yer almaktadır. Üretim özellikle Güneydoğu Anadolu Bölgesi ile Orta Anadolu Bölgelerinde ve bir
miktar da Ege bölgesinde yapılmaktadır. Ancak Türkiye de üretilen durum buğdayı miktar olarak makarna
fabrikalarının ihtiyaçlarını karşılamaya yeterli olmakla birlikte kalite açısından yetersizdir.
1970’li yıllarda durum buğdayı ekim alanlarının buğday ekim alanları içindeki payı Güneydoğu’da %70, Trakya’da
%60, Orta Anadolu’da %50 ve Ege-Akdeniz’de %25 iken bugün bu oran Türkiye genelinde %8-10’lar seviyesine
inmiştir. Üretimde karşılaşılan bu düşüşün en önemli nedeni uygulanan destekleme politikaları ile ekim alanlarının
yüksek verimli ekmeklik buğday çeşitleri tarafından ele geçirilmesidir. Halen 3 milyon ton olan durum buğdayı
üretiminin %30-40’ı irmik ve makarna sektörü tarafından değerlendirilmektedir.
Dünya Makarna Üretimi 2008
Ülke
İtalya
A.B.D.
Brezilya
Rusya
Türkiye
Mısır
Venezuella
Argantin
Meksika
Almanya
Fransa
Peru
İspanya
Kanada
Polonya
Diğer
Dünya
Bin Ton
3.225
2.000
1.000
858
614
400
335
291
285
285
239
230
228
170
150
1.566
11.877
Kaynak: UNAFPA
Türkiye Makarna Üretiminin Yıllara Dağılımı
Yıllar
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Kaynak: TMSD
Üretim
351.000
347.000
383.000
411.000
415.000
455.000
424.000
372.000
373.000
388.000
414.000
438.000
512.000
566.000
614.434
600.434
606.620
İç Talep (Ton)
291.269
294.144
297.537
299.770
306.106
319.011
330.050
346.200
345.650
352.050
364.949
369.550
385.198
403.799
421.230
424.375
432.469
Türkiye Dünya Makarna Üretiminde Beşinci…
Dünyada makarna ürünlerine olan genel talep istikrarlı bir artış içinde
olmasına rağmen ülkemizdeki makarna tüketimi beklenen düzeye
ulaşmamış olup, bölgesel farklılıklar göstermektedir. Bu arada ülkemizde
makarna kültürünün henüz gerçek anlamda gelişmemiş olması da
tüketimde beklenen artışların yaşanmasını engellemektedir. Dünya
makarna üretimi 11.877 bin ton olup makarna üretimi birkaç ülkede
yoğunlaşmıştır. İtalya 3.225 bin ton ve %27 pay ile dünyanın en büyük
üreticisidir. İtalya’yı %17 ile ABD, %8 ile Brezilya ve %7 ile Rusya
izlemektedir. Türkiye, dünya makarna üretiminde 5. sırada olup,
üretimdeki payı %5,1’dir. 1998 ve 1999 yıllarında dünyada yaşanan küresel
kriz ve Rusya krizine bağlı olarak sektörde faaliyet gösteren firmalar
özellikle Rusya ve Bağımsız Devletler Topluluğu ülkelerinde büyük pazar
kaybına uğramış, ihracattaki azalışa bağlı olarak, üretim bir önceki yıla göre
31 bin ton azalırken, ihracattaki azalma 42 bin ton olmuştur. 2000 yılından
itibaren üretim sürekli artmış ve 2003 yılından itibaren de bu üretim
artışına paralel ihracatımız da sürekli artış göstererek 2006 yılında rekor
düzeye ulaşmıştır. 2007 yılında ise ülkemizle beraber dünyada da
makarnalık buğday üretiminin yeterli olmaması sonucu, makarna
fiyatlarının anormal yükselmesi neticesinde ihracatımız gerilemiş ve buna
bağlı olarak üretimimiz düşmüştür. 2008 yılında da üretim bir önceki yıldan
farklı olmamıştır.
Türkiye’deki tüm makarna fabrikaları üretimleri için gerekli olan irmiği
kendileri üretmektedir. Oysa bu durum Avrupa ve ABD üreticilerinde
fazlaca yaygın olmayan bir sistem olup, Türk üreticilerine öncelikle düşük
maliyet, standardizasyon, araştırma-geliştirme ve yüksek kalite gibi
avantajlar sağlamaktadır.
Ülkemizde makarna üretimi yıllar itibariyle artış göstermekle birlikte son
yıllarda iç ve dış talebe bağlı olarak dalgalı bir seyir izlemektedir. Üretimi
belirleyen unsurların başında sert durum buğdayının rekoltesi gelmekte
ve rekoltenin düşük olduğu yıllarda ise üretim artışı yavaşlamaktadır.
97
.
Sektörde Kapasite Kullanımı
Kapasite Kullanım Oranları
80%
70%
72% 70% 69%
66% 64%
56%
60%
45% 44% 42% 44% 46%
%
50%
51%
55%
60%
55%
40%
30%
20%
10%
0%
Kaynak: TMSD
Kapasite kullanım oranı düşük olan makarna sektörü iç ve dış talebi karşılayacak düzeyde bulunmakta olup toplam
kapasite yıllık 1,1 milyon tonu aşmıştır. Üretim kapasitesindeki artışla talepteki artış aynı paralelde
gerçekleşmediğinden kapasite kullanım oranları sürekli düşmüştür. 1993 yılında %72 olan kapasite kullanım oranı
1995 yılında %69’a, 1997 yılında %65’e inmiş ve 2001 yılında %42 gibi en düşük seviyesine ulaşmıştır. Ancak 2002
ve 2003 yıllarında sektör kendini toparlamaya başlamış, özellikle 2004 ve 2005 yıllarında ihracatta yakalanan
başarılı çizginin 2006 yılında da devam etmesi ve iç piyasanın da canlanmasıyla kapasite kullanım oranı %60’lar
seviyesine yükselmiştir. 2007 ve 2008 yıllarında tonaj bakımından makarna ihracatının düşmesi, iç talebin artmaya
devam etmesine rağmen kapasite kullanım oranını azaltmıştır. Bu dönemlerde ihracatın düşmesinin ana sebebi ise,
Türkiye’de kurak geçen üretim sezonu neticesinde, makarnanın hammaddesi olan durum buğdayı üretimindeki
azalış ve makarna hammaddesi olan buğday fiyatlarındaki artıştır.
Kişi Başı Yıllık Tüketim 6 Kg…
Dünyada kişi başı makarna tüketiminde 28 kg ile İtalya ilk sırada yer alırken İtalya’yı 13 kg ile Venezüella ve 11,7 kg
ile Tunus izlemektedir. Türkiye’nin kişi başına makarna tüketimi 1962 yılında 1,2 kg iken, 1978 yılında 3,9 kg, 90’lı
yılların başında 4,3 kg olup sürekli artış göstererek 2008 yılında fert başına yıllık tüketim 6 kg’a yükselmiştir.
Burada sektörün hedefi fert başına tüketimi yıllık 8 kg seviyesine çıkarmaktır.
Dünyada Fert başına Makarna Tüketimi (Kg/Kişi Yıl)
İtalya
Venezuella
Tunus
Yunanistan
İsviçre
A.B.D.
İsveç
Peru
Şili
Fransa
Arjantin
Almanya
Macaristan
Portekiz
Çek Cumhuriyeti
Kanada
28.0
13.0
11,7
10,0
9,4
9,0
9,0
8,5
8,1
7,5
7,2
7,1
7,0
6,7
6,5
6,5
Türkiye
Rusya
Brezilya
Avusturya
Belçika
Estonya
Slovak Cum.
İspanya
Bolivya
Hollanda
Litvanya
Letonya
Dominik
Avustralya
İsrail
Panama
6.0
6.0
5,7
5,6
5,4
5,3
5,0
4,9
4,8
4,4
4,4
4,1
4.0
4.0
4.0
3,8
Kaynak: UNAFPA
98
Finlandiya
Kolombiya
Kosta Rika
Polonya
Romanya
Meksika
Ekvator
İngiltere
Guetamala
Danimarka
Libya
Japonya
Mısır
İrlanda
ElSalvador
3,2
3,2
3,0
3,0
2,7
2,7
2,6
2,5
2,0
2,0
2,0
1,7
1,2
1,0
1,0
.
Türkiye`de makarna tüketiminin arzu edilen seviyeye gelememesinde,
•
•
•
•
Sos kültürünün Türk mutfağında yerleşik olmaması,
Makarna pişirilmesi konusunda halkın yeterince bilgi sahibi olmaması,
Üretimde çeşitliliğin yeni başlamış olması,
Makarnanın besleyici değerinin yeterince anlatılamamış olması gibi nedenler etkili olmaktadır.
Günlük karbonhidrat ihtiyacını ekmekten karşılayan Türk halkı, makarnayı gerek bulgur ve gerekse pirinç pilavında
olduğu gibi ana yemek olarak kabul etmemiştir. Ancak son yıllarda hızlı nüfus artışı, makarnanın ekonomik
olması, pazarlama ve ulaşım olanaklarının artması, hızlı kentleşme sonucunda çalışan kadınların hazır gıdaları
tercih etmelerinin makarna tüketimini arttıracağı öngörülmektedir.
2008 İhracatı 175,6 Bin Ton…
Türkiye’de ilk makarna ihracatı, makarna sanayisinin üretime geçtiği 1922 yılından 48 yıl sonra, 1970 yılında
gerçekleşmiştir. Bu tarihten itibaren makarna ürünleri ihracatında, dönemsel olarak görülen dalgalanmalara
rağmen, uzun vadede önemli artışlar gözlenmiştir.
Türkiye'nin Yıllar İtibariyle Makarna İhracatı
Yıllar
Miktar (Ton)
Değer (1000$)
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
59.731
52.856
85.463
111.230
108.894
135.989
93.950
25.800
27.350
35.950
49.051
68.450
126.810
163.830
193.205
177.971
175.658
18.394
23.538
37.449
53.214
58.106
70.129
45.199
9.984
9.983
11.586
16.752
26.848
50.263
65.507
80.152
107.889
181.956
Kg Fiyati ($)
0,3
0,4
0,4
0,5
0,5
0,5
0,5
0,4
0,4
0,3
0,3
0,4
0,4
0,4
0,4
0,6
1,0
Kaynak: TUİK
2008 yılında makarna ihracatı toplam 175,6 bin ton ve 181,9 milyon USD düzeyinde gerçekleşerek bir önceki yıla
göre miktar bazında %1,3 oranında azalma, buna karşın değer bazında %68,6’lık artış gözlenmiştir. Bunun nedeni
özellikle 2007 ve 2008 yıllarında Türkiye’de kurak geçen üretim sezonu neticesinde, durum buğdayı rekoltesindeki
azalış ve buna bağlı olarak fiyatlarda meydana gelen yükselmedir.
Genel olarak, Türk makarna ihracatının seyrine 1970-1990 ve sonrası dönemleri olarak iki ayrı devrede incelemek
mümkündür. İlk dönemde makarna ihracatının, yeni açılan makarna fabrikalarının devreye girmesi ve mevcut
olanların da kapasitelerini arttırması sonucu istikrarlı ve oldukça hızlı bir artış eğilimi içerisine girdiği
görülmüştür. Ancak bu artışlar, makarna ürünlerine yönelik yurtiçi talebin, bu ürünlere ait arz miktarlarıyla paralel
seyretmesi ve aradaki miktar farklarının yüksek dış satım rakamlarına izin vermemesi sebebiyle yüksek seviyelere
99
.
ulaşamamıştır. 1970 yılında sadece 13 ton olan makarna ihracatımız, 1989 yılında 169 kat artarak 2.197 tona, 1980 1990 yılları arasında da 6 kat artarak 13.022 tona yükselmiştir.
1990 ve sonrasını kapsayan 2. dönemde ise ihracata yönelik sanayileşme stratejisinin ağırlıklı olarak
uygulanmasıyla, ihracat potansiyeli olan firmalar üretim miktarı ve kapasite kullanım oranlarını arttırarak
oluşturdukları yurtiçi talep fazlasını ihracata yöneltmişlerdir. Öte yandan 1990’lı yıllarda Sovyetler Birliğinin
dağılması ile birlikte bağımsızlıklarına kavuşan Türk Cumhuriyetleri’nin yeni pazarlar olarak ortaya çıkması,
01.01.1996 tarihinden itibaren uygulamaya geçen Gümrük Birliği Antlaşması ve dahilde işleme izin belgesi
kapsamında ihracatçılara son yıllarda dünya fiyatları üzerinden makarnalık buğday alımının sağlanması gibi
etkenler makarna ihracatımızın yıllar itibariyle artmasına neden olmuştur.
İhracat Yapılan Başlıca Ülkeler
Ton
2006
2007
Birleşik Arap Emirlikleri
Irak
Benin
Japonya
Angola
Togo
Nijer
Almanya
İsrail
Cibuti
Diğer
Toplam
11.323
10.915
3.301
1.506
2.291
5.697
5.253
3.583
5.352
6.231
84.469
177.971
13.438
7.318
1.955
1.886
1.727
4.103
1.696
2.202
4.020
5.208
87.543
191.997
2008
15.552
12.633
11.726
11.642
10.337
10.147
9.840
7.763
7.667
7.519
74.928
175.618
Ancak Türkiye’nin makarna ihracatının 30 yıllık
seyrinde kaydedilen gelişmelere karşın, son 10 yıl
içerisinde sektörün dış satım gücünü olumsuz
yönde etkileyen önemli olaylar, makarna ürünleri
ihracatımızın 1999 ve 2000 yılları itibariyle 1988
yılı seviyesine kadar gerilemesine neden
olmuştur. Söz konusu olaylar kronolojik bir
şekilde incelendiğinde, 1991 körfez krizi sonucu
4. büyük makarna ürünleri pazarımız olan Irak’a
konulan ambargo, 1996 yılında en önemli ihraç
pazarımız
olan
ABD’nin
anti-damping
uygulaması, 1997 Güneydoğu Asya ve
sonrasında 1998 Rusya krizleri ihracatımızı
olumsuz yönde etkilemiştir.
Kaynak: İGEME
En Büyük Pazar Birleşik Arap Emirlikleri…
1989-1995 yılları arasında ABD, 1995-1999 yılları arasında Rusya Federasyonu, 2000 yılında Belçika ve 2001 yılında
Gürcistan makarna ürünleri ihracatçılarımızın yöneldiği en önemli pazarlar olurken, 2003 ve 2004 yıllarında, Birleşik
Arap Emirlikleri ve Azerbaycan en önemli ihraç pazarımız olarak öne çıkmıştır. 2005,2006 ve 2007 yıllarında ise
Birleşik Arap Emirlikleri ve Irak en önemli ihraç pazarımız olurken 2008 yılındaki en büyük ihraç pazarlarımız
sırasıyla Birleşik Arap Emirlikleri, Irak, Benin ve Japonya olmuştur. AB ülkelerine yapılan makarna ihracatında 20
bin tonluk kotanın olması bu ülkelere yapılan ihracatı sınırlandırmakta ve Türk makarna ihracatçılarını başka
pazarlara kaymaya zorlamaktadır. 2007 yılından önce AB ülkeleri tarafından tarım payı altında alınan vergiler
uzun uğraşlar sonucunda kaldırılmış ancak miktar kotası getirilmiştir.
Düşük Seviyede İthalat…
2003 yılına kadar yıllık 150-300 ton arasında gerçekleşen ithalat, 2003 yılından
itibaren sürekli artış göstermiş ancak bu artışlara rağmen ithalat 2008 yılında
299
1.538 bin ton’a ulaşmıştır.
Türkiye'nin Makarna İthalatı
Yıllar
İthalat (Ton)
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Kaynak: TUİK
307
305
520
613
735
1.000
1.089
1.539
Genel olarak ihracatçı ülke konumunda olan Türkiye’de yapılan makarna
ithalatı daha ziyade lüks tüketime giren mallara yönelik olarak yapılmakta, bu
tür ürünler lüks otel ve lokantalarda tüketilmektedir. Türkiye’nin makarna
üretimi tüketim ihtiyacını yeterince karşılayacak düzeyde olduğundan, çok
düşük düzeyde ithalat yapılmaktadır. Türkiye’de yaygın olarak üretimi yapılan
100
.
çeşitlerden ziyade az rastlanan çeşitler ithal edilmektedir. Tür olarak kurutulmuş sınıfına giren makarnalar ithal
edilirken gümrük tarife cetvelinde “DİĞER” kısmına giren makarnalarda yoğunluk gözlenmektedir. Makarna
ithalatında İtalya’nın dünyada olduğu gibi Türkiye’de de üstünlüğü
En Önemli Makarna İthalatçıları
belirgin olarak görülmektedir. Türkiye’nin makarna ithalat miktarlarında
Ülke
2008 (Ton) Çin, Güney Kore, Tayland ve Japonya’nın ilk on ülke arasında yer alması,
Almanya
419.973 Uzakdoğu yiyecek kültürünün merak edilmesi ve özellikle lüks
A.B.D
388.015 lokantalarda
bu
yörelerin
yiyeceklerine
olan
talepten
Fransa
362.108 kaynaklanmaktadır.
İngiltere
327.023
Kaanda
180.444 Makarna ürünlerinin, üretimin temel hammaddesi olan durum
Japonya
161.852 buğdayına bağımlılığı ve makarnalık sert buğday türünün dünyanın
Hong-Kong
110.615 belirli bölgelerinde yetişiyor olması bu ürünlerin talep edildiği ancak,
Hollanda
98.585 üretimin yurtiçi talebi karşılamaya yetmediği veya hiç üretim
yapılmadığı ülkeleri net ithalatçı konumuna sokmaktadır. Ülkeler, bazı
Belçika
82.338
zamanlarda kendi iç pazarlarında ürün çeşitliliğini sağlamak amacıyla da
İspanya
61.240
ithalat yapmaktadırlar. Makarna ürünlerinin dünyadaki en önemli
Kaynak: Tradem AP
ithalatçıları ABD, Almanya, Fransa, İngiltere ve Kanada’dır. İtalya bu
ülkelerin en önemli tedarikçisi konumunu uzun yıllardır muhafaza etmeyi başarmıştır. Tutar bazında dünyanın en
büyük makarna ithalatçısı olan ABD, ürünlerini başlıca İtalya, Kanada ve Çin’den temin etmektedir.
SELVA GIDA SANAYİ A.Ş.
1988 Yılında Kuruldu…
1988 yılında İttifak Holding’in ilk iştiraki olarak; İttifak Un ve Pazarlama San. Tic. A.Ş. adıyla faaliyete başlayan
daha sonra Selva Gıda Sanayi A.Ş. ismini alan kuruluş, ilk fabrikasını Konya 2. Organize Sanayi Bölgesi’nde
kurmuştur. Konya 2. Organize Sanayi Bölgesindeki modern tesislerinde; SELVA markası altında irmik, makarna ve un
üretilmektedir. Uzun araştırma ve planlama çalışmaları sonucunda kurulan tesislerdeki üretim teçhizatı, dünyanın
en uzman makine üreticisi firmaların ürünleri arasından titizlikle seçilmiştir. Günümüzün yeni nesil üretim
teknolojisi ile donatılmış modern tesislerde, üretim hijyenik koşullarda gerçekleşmektedir. Üretim tesislerinin,
günlük 300 ton durum buğdayı kırma ve 120 ton makarna üretim kapasitesine sahiptir. Üretilen ürünler Türk
Standardına Uygunluk Belgesi ve TSE markasına sahiptir. Kurumun TS-EN-ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi
ve ISO 22000 Gıda Güvenlik Yönetim Sistemi TSE tarafından belgelenmiştir. Selva Gıda Sanayi A.Ş. son yıllarda bayi
ağını genişleterek ülke çapında bir kuruluş haline gelmiş, dış pazarlarda da tercih edilen bir marka olmuştur.
En Büyük Ortak Big Planlama…
Selva Gıda’nın %91,1’lik payına grup şirketlerinden Big planlama yönetim sahiptir. Şirketin yaklaşık %99’luk
hissesine grubun iki şirketi olan Big planlama ve Seha inşaat sahip olmakla birlikte geri kalan %1 ’lik kısma gerçek
kişiler sahiptir.
101
.
Ortaklık Yapısı
Ortak
Miktar
Big Planlama Yönetim
Seha İnşaat Müh. Müt.
Fahri Akay
Ali Körpe
Adem Ergün
Osman Baydar
Ahmet Akman
Toplam
4.554.725
400.000
45.100
85
75
10
5
5.000.000
%
91,1%
8,0%
0,9%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
100,0%
Kaynak: Şirket
Big Planlama Yönetim A.Ş.’nin 250 bin TL tutarında ödenmemiş sermayesi bulunmaktadır. Sermayenin geri kalan
kısmı ise ortaklar tarafından ödenmiştir.
İştirak Yapısı
İştirak Yapısı
İştirakler
Afta İşletmecilik
Seha İnşaat Müh. Müt.
İştirak Sermayesi
Sermaye Payı
1.036.865
30.366
38,0%
1,0%
Kaynak: Şirket
Yukarıdaki Tabloda Selva Gıda’nın iştirak tablosu görülmektedir. Selva Gıda %38 oranında Afta İşletmecilik’e , %1
oranında ise Seha İnşaat’a iştirak etmiştir.
Temettü Politikası
Ödenen Temettü
Yıl
2004-2005
Kaynak: Şirket
Tutar (TL)
920.462
Selva Gıda 2004-2005 yılları karının bir bölümünü 2005
yılının sonunda temettü olarak dağıtmıştır. Bu yıllar hariç
temettü dağıtımında bulunmamıştır. Şirketin ortaklarından
gerçek kişiler temettü ödemelerini nakit olarak almışlar
fakat tüzel kişilere ödeme henüz yapılmamıştır.
Selva ve Rakipleri
90’lı yılların sonunda 32 tane olan makarna üretici firma sayısı bugün itibariyle 22’ye gerilerken bunun en önemli
sebebi sektördeki rekabet ve pazarın beklenilen seviyelerde büyüme oranı gerçekleştirememesidir. 1999 yılında
346 bin ton civarında olan makarna tüketimi 2008 yılında 435 bin ton civarında gerçekleşmiştir. Yıllık bazda %2,5
civarında büyüyen yurtiçi makarna tüketimi, üretici firmaları pazarı büyütmek amacıyla ihracat yapmaya
yönlendirmiştir. Kişi başına yıllık 6 kg makarna tüketimi ile Türkiye Avrupa ülkelerinin oldukça gerisindedir.
102
.
Makarna Sektörü Pazar Payları
23,7%
38,3%
22,6%
4,3%
Filiz
Nuhun Ankara
5,0%
6,1%
Selva
Pastavilla
Piyale
Diğer
Kaynak: Şirket
Sektör firmaları gerek kapasite kullanım oranlarını arttırmak gerekse de maliyetleri düşürmek amacıyla kişi başına
makarna tüketimini arttırmaya yönelik çalışmalar yapmaktadır.
%6,1’lik Pazar Payı…
Selva Gıda 2008 yılının Eylül ayı itibariyle değişim projesi kapsamında paketlerinin ambalajlarını değiştirmiştir. Selva
Gıda’nın bu değişim kampanyasında hedeflediği Türkiye makarna tüketicilerine sos kültürü kazandırmak ve kişi başı
makarna tüketimini arttırmaktır. Makarna pazarının en önemli 2 oyuncusu Filiz ve Nuhun Ankara toplamda
pazarın yaklaşık %47’sine sahiptir. Selva Gıda’nın 2009 Mayıs ayında başlatmış olduğu ve ulusal kanallarda
yayınlanan reklam kampanyası, 2008 yılının 2. yarısında yeniden yapılanma çerçevesinde yapmış olduğu
ambalajlardaki değişimler ve Migros ve Tansaş ile 2009 yılında yapılan anlaşma çerçevesinde Selva Makarna’nın
Türkiye perakende sektörünün %22’sine sahip bu zincirin raflarında yer almaya başlaması gibi etkenlerden dolayı
2009 yılında pazar payını arttıracağını beklemekteyiz. 2008 yılının Eylül ayında piyasaya Bizim markasıyla giren
Ülker sektör oyuncularını etkilemiş ve özelikle markalaşmaya çalışan Selva, Kartal, Beşler gibi firmalardan pazar payı
almıştır. 2006 yılından beri durum buğdayı fiyatlarındaki artıştan dolayı sürekli artma eğiliminde olan makarna
fiyatları 2008 Eylül ayında tavan yapmış ve hammadde fiyatlarının esnemesiyle birlikte düşmeye başlamıştır.
2008’de Fiyatlar Maliyet Odaklı Yükseldi…
Selva Gıda makarna, irmik ve paket un olmak üzere 3 farklı ürün grubunda ihracatını gerçekleştirmektedir. 2006
yılından 2008 yılı sonuna kadarki dönemde ihracatını %142 oranında arttırmıştır. İhracatının önemli bir kısmını
Afrika ülkelerine yapan şirket aynı zamanda Avrupa ve Asya ülkelerine de ihracat gerçekleştirmektedir. Şirket, son
yıllarda yapmış olduğu atılımlar ile özellikle Japonya pazarına girmeyi başarmıştır ve bu pazarda büyüme stratejisini
devam ettirmektedir. Selva Gıda ihracatını distribütörleri aracılığı ile yapmaktadır. Pazardaki rakiplerinin aksine
şirket yurtiçi satışlarda ve ihracatında tek marka “Selva” ile satışlarına devam etmektedir.
103
.
Selva İhracat
35.000
1,20
30.000
1,00
25.000
0,80
20.000
0,60
15.000
0,40
10.000
0,20
5.000
0
2005
2006
2007
2008
Miktar (Ton)
20.314
23.791
32.464
24.481
Gelir (Bin USD)
7.874
9.572
18.994
25.510
0,39
0,4
0,59
1,04
Fiyat/kg
0,00
Kaynak: Şirket
Yukarıdaki tabloda görüldüğü üzere dolar bazında gelir son 4 yılda ortalama yıllık %34 büyümesine rağmen tonaj
olarak yıllık sadece yüzde %4,7 oranında büyüme gerçekleştirmiştir. 2008 yılında ihraç edilen makarna tonajında
yaklaşık %24 düşüş gerçekleşmesine rağmen fiyatlardaki oluşan aşırı yükselmeden dolayı ihracat cirosu artmaya
devam etmiştir. 2006 yılından itibaren yükselmeye başlayan ve 2008 Temmuz ayında maksimum noktasına ulaşan
durum buğdayı fiyatlarından dolayı, fiyatlar yükselmiştir. 2008 Temmuzdan sonra başlayan hammadde
fiyatlarındaki düşüşler 2009 yılında da devam etmekte ve 380 dolar civarında seyretmektedir. Yaşanan küresel
krizden dolayı 2009 Haziran ayı itibariyle Türkiye’nin toplam ihracatı 2008 yılının aynı dönemine göre %33
azalmıştır. Yaşanan bu azalmanın 2009 yılında makarna sektörü ihracatını da etkilemesi beklenmektedir.
Aşağıdaki grafikte Selva Gıda’nın ihracatının önemli bir kısmını oluşturan makarna satışlarının ülkelere göre dağılımı
verilmiştir. Nijer’e yapılan satışların toplam satış gelirinin %28’ini oluşturmuş olması ve grafikte görülen 7 ülkeye
yapılan satışların toplam satış gelirinin yüzde %64’ünü oluşturuyor olması Selva Gıda’nın yoğunlaştırılmış bir
müşteri portföyüne sahip olduğunu göstermektedir.
Satış geliri(Bin USD)-2008
8.976
10.000
8.000
7.160
6.000
4.000
2.000
3.447
1.981
1.541
0
Kaynak: Şirket
104
980
762
662
.
Yatırımlar
Türkiye’de 1.100 bin ton makarna üretim kapasitesi olduğu hesaplanmaktadır. Bu kapasitenin 2008 yılında yaklaşık
600 bin tonluk kısmı kullanılmıştır. Kapasite kullanım oranı %55’ler civarında seyretmektedir. Bu durumda
üreticilerin sabit giderlerden dolayı hem maliyetleri artmakta hem de kapasite atıl beklemektedir. Selva Gıda’nın
makarna bölümü 3 vardiya şeklinde 24 saat tam kapasite ile çalışmaktadır. Mevsimsel dalgalanmalardan dolayı
tam kapasite ile çalışmasına rağmen bazı dönemlerde talebe karşılık verememektedir. Talebi karşılayabilmek adına
şirket yeni yatırımlar yapmak yerine Türkiye’deki atıl kapasiteyi değerlendirme yoluna gitmiştir. Talebin fazla
olduğu dönemlerde, Gaziantep ve Karaman’da bulunan tesislerde fason üretim yaptırılmaktadır. Genel itibariyle
yapılan fason üretimler ihracat için kullanılmakta Konya’daki merkeze uğramadan ihraç edilmektedir. Un
paketleme ve irmik değirmeni kapasiteleri orta vadede şirkete yeterli gelecek seviyededir. İrmik değirmeni
kapasite kullanımı 2008 yılında %55’lerde gerçekleşmiştir. Son 3 yılda irmik değirmeni kapasitesinde bakım onarım
amacıyla yapılan yatırımlardan dolayı, verimlilik artışından kaynaklanan kapasite artışı meydana gelmiştir. Şirketin
3.000 ton civarında olan stok deposu, talebin fazla olduğu dönemlerde talebi karşılayabilmek ve üretimi 12 aya
yayabilmek için arttırılmış ve 4.000 tona yükseltilmiştir.
Kapasite Gelişimi
250.000
200.000
(Ton)
150.000
100.000
50.000
0
2004
İrmik Değirmeni Kapasitesi
2005
2006
Makarna Üretim Kapasitesi
Kaynak: Şirket
105
2007
2008
Un Paketleme Kapasitesi
.
Satışlar
Satışlar
70.000
62.805
1,60
1,40
60.000
51.316
46.615
50.000
46.044
1,20
44.832
1,00
40.000
34.936
0,80
30.000
0,60
20.000
0,40
10.000
0,20
0
0,00
2006
2007
Satış (Ton)
Gelir( bin YTL)
2008
fiyat
Kaynak: Şirket
Yukarıdaki grafikte son 3 yılda gerçekleşmiş olan makarna ve irmik satış tonajları, ortalama birim satış fiyatları ve
gelir miktarı verilmiştir. Grafikten de anlaşılacağı üzere 2008 yılındaki ciroda gerçekleşen artışın sebebi fiyatların
artmasıdır. 2008 yılının Temmuz ayına kadarki olan dönemde gerçekleşen hammadde fiyatlarındaki artış satış
fiyatlarına yansımıştır. 2009 yılında durum buğdayı rekoltesinin dünyada ve Türkiye’de yüksek beklenmesi, satış
fiyatlarında gevşeme beklentisini de beraberinde getirmektedir.
Selva'nın Yurtiçi ve İhracat Tonajları
35.000
30.000
Tonaj
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
Yurtiçi
2006
25.454
2007
21.211
2008
22.247
İhracat
21.160
30.104
22.585
Kaynak: Şirket
106
.
Yukarıdaki grafikte son 3 yılda yurtiçi ve yurtdışı ayrı ayrı olmak üzere satılan mamul tonajları (un hariç) verilmiştir.
2007 yılındaki tonaj miktarında gerçekleşen artış Türkiye’deki hammadde fiyatlarının yurtdışına göre daha ucuz
olmasından ve bundan dolayı Selva Gıda’nın fiyatlarının rakiplerine oranla daha düşük olmasından kaynaklanmıştır.
2008 yılında gerçekleşen finansal kriz şirketin ihracatını olumsuz etkilemiştir. 2008 yılında şirketin yurtiçi
piyasadaki satış tonajı artmış fakat hala 2006 seviyesine gelmemiştir. İhracatın toplam satışlar içindeki payı yıllar
itibariyle farklılık göstermektedir. Yurtdışı makarna fiyatlarının zirve yapması ve TL’nin dolar ve Euro karşısında
değer kaybetmesine bağlı olarak ihracat gelirinin artması sonucu 2007 yılında TL bazında ihracatın toplam
gelirler içindeki payı %60 seviyesine yükselerek maksimum seviyesine ulaşmıştır.
Maliyetler
En Büyük Maliyet Durum Buğdayı…
Makarna yapımının hammaddesi olan durum buğdayı, makarna maliyetinin önemli bir kısmını oluşturmaktadır.
2006 yılından itibaren yükselmeye başlayan durum buğdayı fiyatları 2008 yılı Temmuz ayında zirve yapmış ve kg
fiyatı 0,8609 TL olmuştur. Daha sonra hem küresel krizle birlikte talebin daralması hem de 2009 rekoltelerinin
yüksek seyretme beklentisi fiyatlarda aşağı yönlü baskıyı kuvvetlendirmiştir. 2009 Haziran ayı itibariyle kg başına
durum buğdayı fiyatı 550 kuruş civarında seyretmektedir. Selva Gıda’nın maliyetleri incelendiğinde, yıllar itibari ile
makarna maliyetinin içerisindeki durum buğdayı oranı artmıştır. 2006 yılında %78 olan makarna maliyeti
içerisindeki hammadde maliyeti, 2008 yılında %86 seviyesine yükselmiştir. Önümüzdeki dönemlerde fiyatların
aşağıya gelmesiyle birlikte eski seyrine dönmesi beklenmektedir.
Durum buğdayından sonra maliyetlerde en yüksek oranı %5 ile ambalaj giderleri almaktadır. 100 kg buğdaydan 65
kg civarında irmik üretilmekte, 65 kg irmikten ise yaklaşık 62 kg makarna üretimi yapılmaktadır. Bu süreçte
kepek, ruşeym ve razmol gibi yan ürünler oluşmaktadır. Selva Gıda ve pazardaki diğer rakiplerinin hammadde
fiyatlarından dolayı maliyetlerinde oluşan artmayı fiyatlarına yansıtmışlardır.
Durum Buğdayı & Makarna Fiyatlari
1,45
1,60
1,40
0,99
1,20
0,81
Fiyat
1,00
0,80
0,60
0,38
0,72
0,51
0,40
0,20
0,00
2006
2007
Makarnalık Buğday Fiyat
2008
Makarna Satış Fiyatı
Kaynak: Şirket
Yukarıdaki grafikte son 3 yıl itibariyle ortalama durum buğdayı ve makarna satış fiyatları verilmiştir. 2007 yılında
durum buğdayı fiyatları ortalama %34 artarken Selva Gıda bunun sadece %19’luk kısmını fiyata yansıtabilmiş
bundan dolayı brüt kar marjında düşüş gerçekleşmiştir. 2008 yılı dikkate alındığında ise, %42 artan durum buğdayı
fiyatlarına karşılık Selva gıda kg başına fiyatlarını ortalama %41 artırmış ve maliyetlerdeki artışını fiyatlarına
107
.
yansıtarak brüt kar marjını arttırmıştır. Durum buğdayı fiyatları 2008 Eylül ayından itibaren düşme eğilimindedir ve
2009 Haziran ayı itibariyle durum buğdayı fiyatları 2008 yılı ortalamasının %30 altında seyretmektedir.
Dağıtım Ağı…
Selva Gıda yurtiçi ve yurtdışı satışlarını distribütörler aracılığıyla yapmaktadır. Şirket prensip olarak yurtdışında
herhangi bir ülkede sadece bir dağıtıcı ile çalışmakta ve bundan dolayı distribütörün kendi ülkesindeki dağıtım ağı
Selva için büyük önem arz etmektedir. Yurtdışında showroom tarzı bir yapılanma şu an itibariyle bulunmamaktadır.
Yurtiçinde ise bölge ve şehir bazlı distribütörlerle çalışılmaktadır. Aşağıdaki tabloda miktar bazında 2008 yılında en
fazla satış yapılan müşteriler verilmiştir.
Yurtiçi Satışlar
Miktar/Ton
Celka Gıda Ltd. Şti.
Bim Birleşik Mağazalar A.Ş.
Altıntaş Gıda Ltd. Şti.
Adese A.Ş.
Yeditepe Gıda Ltd. Şti.
Ulaş Gıda Ltd. Şti.
Ak Tem Gıda A.Ş.
Öz Rize A.Ş.
Gülel Gıda Ltd. Şti.
Ertekin Gıda Ltd.
Toplam
3.135
2.688
2.052
1.556
1.516
1.304
1.321
1.273
1.157
942
16.944
Tutar/Bin TL
3.879
3.346
2.572
2.020
1.913
1.690
1.655
1.577
1.280
1.175
21.106
Kaynak: Şirket
Yurtiçine yapılan satışların %54’ü en büyük 10 müşteriye yapılmaktadır. 2009 Mayıs ayında Migros ve Tansaş ile
yapılan anlaşma sonucunda, Türkiye’nin büyük perakende zincirlerinden biri olan grubunda bu listeye önümüzdeki
dönemlerde dahil olması beklenebilir.
Selva Gıda sadece BİM’e fason olarak Kardelle markası altında üretim yapmaktadır. Geri kalan tüm yurtiçi ve
yurtdışı satışlarında Selva markası kullanılmaktadır. Celka Gıda, Selva’nın Konya distribütörüdür ve 2008 yılında en
büyük müşteri olarak göze çarpmaktadır. Adese A.Ş. grup şirketlerinden olmakla birlikte, 2008 yılında yurtiçi
satışların %5’ini oluşturmaktadır. Adese’nin hızlı bir şekilde büyümeye devam etmesi de önümüzdeki dönemlerde
Selva’nın satışları içerisindeki payını arttıracağı anlamına gelmektedir.
108
.
Finansal Analiz
Cirodaki Artış Fiyat Kaynaklı…
Selva Gıda’nın satışları 2008 yılında 2007 yılına göre %36 oranında büyüme kaydetmiştir. 2008 yılında satış tonajı
%12 küçülmesine rağmen, cirodaki artışın sebebi, fiyatlardaki artıştan kaynaklanmaktadır. Satışların maliyetinin
önemli kısmını durum buğdayı fiyatları oluşturduğu için, buğday fiyatlarındaki değişimler maliyetleri önemli ölçüde
etkilemektedir. 2008 yılında makarna fiyatlarının maliyetlere oranla daha fazla artması ve dolar kurunda
gerçekleşen yükselmeden dolayı ihracat marjının artması brüt kar marjını 2008 yılında 2007 yılına göre 1 puan
arttırmıştır.
Yukarıdaki tabloda görüldüğü üzere 2008 yılında birim maliyetler 2007 yılına göre ortalama %39 artış gösterirken,
aynı dönemde birim satış fiyatlarında meydana gelen TL bazında %46 artma brüt kar marjındaki değişime sebebiyet
vermiştir. Brüt kar marjında meydana gelen 1 puanlık artma bundan kaynaklanmaktadır.
Gelir Tablosu
Bin TL
Satışlar
Brüt Kar
Brüt Kar Marjı
Esas Faaliyet Karı
Amortisman
FAVÖK
FAVÖK Marjı
Net Dönem Karı
Net Kar Marjı
2009/06
44.773
36.598
8.175
18,3%
530
1,2%
238
768
1,7%
-182
-0,4%
Değişim
-9%
-10%
-4%
-81%
-75%
2008
98.268
81.220
17.048
17,3%
5.725
5,8%
346
6.071
6,2%
4.685
4,8%
Değişim
36%
32%
57%
956%
542%
2007
72.370
61.541
10.829
15,0%
542
0,7%
404
946
1,3%
290
0,4%
Kaynak: Şirket
Yukarıdaki tabloda 3 dönem karşılaştırmalı olarak Selva Gıda’nın gelir tablosu verilmiştir. Durum buğdayının 2007
yılında maliyetlerin içindeki payı %82 iken, durum buğdayı fiyatlarının diğer giderlere oranla daha fazla
yükselmesinden dolayı maliyetler içindeki payı 2008 yılında %86’ya yükselmiştir. 2009 yılının ilk yarısında durum
buğdayı fiyatlarında 2008 yılının sonunda başlayan düşme eğilimi devam etmiş ve maliyetler içerisindeki payı %80
olmuştur. Maliyetlerin içindeki bir diğer önemli kalem ise %6 pay ile genel üretim giderleridir. Genel üretim
giderleri elektrik, amortisman, bakım giderleri ve yemek giderlerini içermektedir. 2008 yılında hem döviz kurunda
yaşanan yükselme hem de fiyatların artmasından dolayı ciro %36 artarak 98,2 milyon TL’ye ulaşmıştır. 2009
yılının ilk yarısında küresel kriz sebebiyle ihracatın düşmesine paralel olarak ciro önceki senenin aynı dönemine
göre %9 gerilemiş ve 44,7 milyon TL olarak kaydedilmiştir. 2008 yılında artan satışların yanı sıra yüksek brüt kar
109
.
marjı brüt karı %57 oranında artarak 17 milyon TL olarak gerçekleşmesini sağlamıştır. Brüt kar marjı 2008 yılında
hammadde fiyatlarının artmasına karşın fiyat geçişlerini sağlanması sonucu önceki yıla göre 2 puan yükselirken
cari dönemde kurun hala yüksek seviyede olması ve Selva Makarna’nın markalaşma yolunda atmış olduğu
adımlar, brüt kar marjının 2008 yılsonuna göre 1 puan arttırmıştır. 2009 yılının 1. yarısında FAVÖK marjının
azalmasına faaliyet giderlerinde reklam kampanyasına bağlı olarak meydana gelen artış neden olmuştur. 2009
yılının ilk yarısında 2 milyon TL’lik reklam harcaması gerçekleşmiştir. Ulusal kanallarda yayınlanan ve Selva
Makarna’nın piyasada bilinirliğini arttırmaya yönelik olan lansman kampanyasının faaliyet giderleri içerisindeki
etkisi sıfırlandığında, 2009 yılının birinci yarısı için FAVÖK marjı 6,1 milyon TL olarak gerçekleşmekte bu da 2008
yılı marjı ile hemen hemen aynı seviyeyi işaret etmektedir.
Net Satışlar & FAVÖK (Milyon TL)
98,3
Net Satışlar
100,0
6,1
6,0
5,0
72,4
80,0
60,0
7,0
4,0
53,8
44,7
3,0
40,0
2,0
1,4
20,0
0,8
0,6
0,0
Net satışlar
FAVÖK
FAVÖK
120,0
2006
2007
2008
2009/6
53,8
72,4
98,3
44,7
1,4
0,6
6,1
0,8
1,0
0,0
Kaynak: Şirket
2008 Yılında FAVÖK Marjı Yükseldi…
Selva Gıda’nın satışları 2006 yılından 2008 yılına kadarki 3 yıllık süreçte %82 oranında artış göstermiştir. FAVÖK
yıllar itibari ile dalgalanma göstermiş ve 2008 yılında 6,1 milyon TL olmuştur. 2007 yılında FAVÖK’deki daralma
brüt kar marjında meydana gelen daralmadan kaynaklanmaktadır. Bu dönemde artan hammadde fiyatlarını
şirketin hızlı bir şekilde fiyatlara yansıtamaması neticesinde brüt kar marjı düşmüş ve FAVÖK marjını olumsuz
etkilemiştir. 2008 yılında ise FAVÖK marjının son 2 yıla göre oldukça yüksek seviyede seyretmesi iki sebepten
kaynaklanmıştır: 1) Bu dönemde satışların %36 artmasına rağmen faaliyet giderlerinin %6,4 artmış olması.
2)Mamul fiyatlarının maliyetlere oranla daha fazla yükselmesi. Yukarıda da bahsedildiği üzere 2009 yılının ilk
yarısında FAVÖK marjının azalmasının sebebi lansman giderinden kaynaklanmaktadır. 2009 yarı dönem cirosunun
2008 yılının ilk yarısına göre %7,4 azalmasında ihracatta yaşanan daralma neden olmuştur. Faaliyet giderlerinin
önemli bir kısmının sabit giderlerden oluşmasından dolayı ciroda meydana gelen artma Selva gıdanın marjına
önümüzdeki dönemde olumlu yansıyacaktır.
110
.
VARLIKLAR
Dönen Varlıklar
Hazır Değerler
Ticari Alacaklar
Stoklar
Diğer Dönen Alacaklar
30.06.2009
80.216.795
2.149.614
11.918.574
56.316.887
7.563.789
2.267.911
31.12.2008
58.852.718
740.114
10.888.219
36.826.088
8.755.327
1.642.970
Değişim (%)
36%
190%
9%
53%
-14%
38%
Duran Varlıklar
Maddi Olmayan Varlıklar
Maddi Varlıklar
TOPLAM VARLIKLAR
8.439.560
1.101.817
912.620
39.089
6.386.034
88.656.355
6.758.359
1.067.231
55.971
188.643
5.446.514
65.611.077
25%
3%
1531%
-79%
17%
35%
YÜKÜMLÜLÜKLER
Finansal Borçlar
Ticari Borçlar
Diğer Borçlar
44.620.474
31.263.701
8.060.045
1.973.069
166.680
3.156.979
42.701.254
34.666.567
3.357.519
2.696.009
146.333
1.834.826
4%
-10%
140%
-27%
14%
72%
Finansal Borçlar
27.564.553
26.716.191
848.362
6.541.512
5.668.121
873.391
321%
371%
-3%
Özsermaye
Sermaye
Özsermaye Enflasyon Düzeltmesi
Kar Yedekleri
Net Kar
Geçmiş Yıl Zararları/Karları
16.471.328
5.000.000
4.941.236
630.352
-181.633
6.081.373
88.656.355
16.368.311
4.750.000
4.941.236
595.766
4.685.583
1.395.726
65.611.077
1%
5%
0%
6%
-104%
336%
35%
Kaynak:Şirket
Yukarıdaki tabloda Selva Gıda’nın 31.12.2008 ve 30.06.2009 dönemleri karşılaştırmalı bilançoları verilmiştir. 2009
yılının 1. yarısında Selva Gıda’nın aktif büyüklüğü %35 oranında artmıştır. Büyümenin ana sebebi ise grup
şirketlerinden Seha Yapı’nın fonlanmasına karşılık olarak, Selva’nın uzun vadeli borçlanmasıdır. 2008 yılında 16
milyon TL olan Seha Yapı’dan alacaklar 30.06.2009 dönem sonu itibariyle 38 milyon TL’ye yükselmiştir.
30.06.2009 tarihi itibariyle 88,7 milyon TL olan aktiflerin %90’ının dönen varlıklardan oluşması şirketin oldukça
likit bir yapıya sahip olduğunu göstermektedir. 31.12.2008 tarihi itibariyle 31mn TL olan grup şirketleri adına
çekilen kredilerin tutarı, 2009 yılının yarı döneminde 52mn TL’ye yükselmiştir. Grup şirketleri adına alınan kredi
111
.
tutarındaki 21 mn TL’lik artma varlık büyümesini açıklamaktadır. Hammadde fiyatlarının sürekli artma eğiliminde
olduğu dönemlerde tedarikçilerle peşin çalışan Selva Gıda, durum buğdayı fiyatlarının düşmesiyle birlikte
tedarikçilerle vadeli çalışmaya başlamış ve buna paralel olarak ticari borçlarda artma meydana gelmiştir.
30.06.2009 tarihi itibariyle varlıkların %63’ünü ilişkili taraflardan alacaklar oluşturmaktadır. Nakit oranının %5
seviyesinde olması şirketin kısa vadede likidite sorunu yaşayabileceğine işaret etmektedir. Fakat şirketin ticari
alacaklarının, ticari borçlara oranla yüksek olması ve ortalama vadelerinin aynı olması sebebiyle oradan
kaynaklanan fon nakit açığını kapatmada kullanılabilir. Selva Gıda’nın kısa ve uzun vadeli finansal borçlarının 6
milyon TL’lik kısmı işletme sermayesi ihtiyacı için alınan tutardan kaynaklanmakta, geri kalan 52 milyon TL’lik kısım
ise grup şirketleri adına alınan kredilerden oluşmaktadır.
Yıllar itibariyle Finansal Borç
70
58
60
(Mn TL)
50
40,3
40
25,8
30
20
13,0
10
0
2006
2007
2008
2009/6
Kaynak: Şirket
2008 yılında şirketin kısa vadeli finansal borçları 2007 yılının aynı dönemine göre %34 artış göstermiş ve 34,6
milyon TL’ye ulaşmıştır. 2009 yılının ilk 6 aylık döneminde ise finansal borçlar %45 oranında artma göstermiş ve 58
milyon TL olmuştur. Bu tutarın yaklaşık 6 milyon TL’si işletme sermayesi ihtiyacından dolayı Selva Gıda’nın kendi
adına kullanmış olduğu kredi borcundan, geri kalan kısım ise grup şirketleri adına çekilen kredi miktarından
oluşmaktadır. Finansal borçların bilanço payının %66 seviyesinde olması şirket için bir risk unsuru olarak
düşünülmesine rağmen, finansal borcun %90’ının grup şirketleri adına alınan kredilerden oluştuğu düşünüldüğünde
risk unsuru taşımadığı görülecektir.
Şirketin finansal borçlarının %53’ü dolar bazında geri kalan kısım ise euro bazındadır. Şirket sadece ihracat kredisi
kullandığı için TL bazında kredisi bulunmamaktadır. Selva yabancı para cinsinden olan kredi miktarını yabancı para
cinsinden olan alacaklarıyla dengelemekte ve döviz açık pozisyonu taşımamaktadır. Kurun çok dalgalı seyrettiği ve
yükseldiği 2008 yılında dahi şirket kambiyo zararı yazmamıştır.
Oranlar
Yandaki tabloda 30.06.2009 verileri baz alınarak Selva Gıda için önemli
rasyolar hesaplanmıştır. Yukarıda da bahsedildiği üzere borçlanma
oranının yüksek olmasının sebebi grup içi şirketler adına alınan
borçlardan kaynaklanmaktadır. Şirketin kendi adına kullanmış olduğu
kredi miktarı dikkate alındığında borçlanma oranı 0,4’e düşmektedir.
Aktif devir hızının 1 olması şirketin satış kabiliyetinin yüksek olduğunu
göstermektedir. 2008 yılında %29 olan özsermaye karlılığı, 2009 yılının
Kaynak: Şirket
ilk 6 aylık döneminde negatif olmuştur. Şirketin faaliyetlerinde ve
satışlarında karlılığı olumsuz etkileyecek çok önemli bir durum olmamasına rağmen lansman harcamaları
dolayısıyla zarar etmesi özsermaye karlılığının negatif olmasına neden olmuştur.
Cari Oran
Borçlanma Oranı
Finansal Kaldıraç Oranı
Aktif Devir Hızı
1,8
4,4
3,5
1,0
-1%
112
.
Z Score Modeli…
Şirket iflaslarının tahminine yönelik kullandığımız şirketlerin likidite, birikim, esas faaliyet karlılığı, borçluluk ve satış
kabiliyetini ölçen Z Score Modeli, Amerikan şirketleri için iflasların 2 yıl önceden yüksek bir yüzde ile (%72-80)
başarılı bir şekilde tahmin edilebileceğini ortaya koymuştur. Modelin en büyük dezavantajı ise Amerikan şirketlerini
dikkate alarak oluşturulması ve iflasa giden yolda yönetim ayağını dikkate almamasıdır. Buna rağmen dikkate değer bir
model olduğunu önemli göstergeleri barındırdığını düşünmekteyiz.
Z score modele göre üretim şirketlerinin 2,90’ın üzerinde yer alması firmaların güçlü bir mali yapıya sahip olduğunu
gösterirken 1,10’un altında kalınması önemli bir risk göstergesi olarak nitelenmektedir. Selva Gıda için bu modeli
uygularken PD/Toplam Borçlar rasyosunun hesaplanmasında Şirket için değerlememizde belirlediğimiz 51,1 milyon
TL’lik piyasa değeri kullanılırken Şirket bilançosunda grup şirketlerini fonlamak için bankalardan çekilen ve faiz oranları
tamamen Grup şirketlerine yansıtılan kısa vadeli finansal borçlar ve kısa vadeli ilişkili taraflara olan ticari borçlar
çıkarılmış ve Selva’nın gerçek bilançosu oluşturulmuştur. Selva Gıda 2008 bilanço verilerine göre gerçekleştirdiği
6,44’lük skoru ile tehlikeli bölgeden çok uzakta yer almakta ve güçlü bir bilanço resmi ortaya çıkarmaktadır.
Du Pont Analizi…
2007 yılında %2,6 olan özsermaye karlılığının geçtiğimiz yıl %28,6 olarak kaydedildiğini görmekteyiz. Şirketin
varlıklarının finansmanında özsermayesinin oranının artması ile borçlanma oranı düşerken özsermayedeki artışın
nedeni 2007 yılına göre geçtiğimiz yıl karlılığın önemli oranda artırılmasıdır. Aynı şekilde varlıkların getirisi 2008 yılında
bir miktar yükselmiş 1 liralık varlık 1,49 lira gelir yaratmıştır. Başka bir deyişle 2008 yılında maliyetlerin kontrol
altında tutularak kar marjının artırılması ve satış kabiliyetinde görülen hafif iyileşme özsermaye karlılığındaki
artışın temel nedeni olarak gösterilebilir.
DUPONT ANALİZİ
Aktif/Özsermaye
Net Satış/Aktif
Net Kar/Satış
SELVA 2007
444,6%
146,0%
0,4%
2,6%
SELVA 2008
400,8%
149,8%
4,8%
28,6%
DEĞERLEME
İndirgenmiş nakit akımı yöntemini kullanmayı daha uygun bulduğumuz Selva A.Ş için, 2009-2018 yılları arasında
yaptığımız tahminlerde nominal %15,29 ağırlıklı özsermaye maliyeti ve uç değer için %13,10 ağırlıklı ortalama
sermaye maliyeti kullanılmıştır. Özsermaye maliyetini hesaplarken kullandığımız ve hissenin piyasaya göre şiddetini
ve yönünü belirleyen beta değerini hesaplamak için İMKB’ye kote gıda şirketlerinin betalarının ortalamaları
alınmıştır. Ağırlıklı ortalama sermaye maliyetini hesaplarken şirketin finansal borçları olarak sadece kendi adına
almış olduğu borçlar dikkate alınmıştır. Grup şirketleri adına aldığı borçlardan şirketin herhangi bir finansman
gideri ödeme yükümlülüğü olmadığı için böyle bir yöntem seçilmesi uygun görülmüştür. Risksiz getiri oranı en uzun
vadeli Türk tahvilinin getirisini baz olarak tahmin edilirken finansal borç/özsermaye oranı, Şirket ve sermaye
piyasası risk primlerinin incelenen dönemde değişmeyeceği varsayılmıştır.
113
.
İskonto Oranı
2009-2018
Uç değer
13,0%
12%
Beta katsayısı
0,63
0,63
0,76
0,76
5,0%
3%
Özsermaye maliyeti
16,15%
13,89%
16,79%
14,28%
Borçlanma maliyeti
Vergi oranı
16,00%
13,50%
20,00%
20,00%
5.651.434
5.651.434
16.471.328
16.471.328
15,29%
13,10%
AOSM
Duyarlılık analizine göre şirketin piyasa değeri 56-61 milyon TL aralığında hareket ederken belirlenen değerlerin
ortalaması 58 milyon TL seviyesindedir. İNA’nın %1 uç değer büyüme ve %15,29 iskonto oranı ile işaret ettiği
optimum piyasa değeri ise 58,4 milyon TL’dir.
%0,5
%1,0
%1,5
FD/FAVÖK (x)
AOSM
114
15,00%
61.710
63.058
64.522
15,29%
60.619
61.936
63.367
15,50%
59.871
61.167
62.575
15,00%
10,2
10,4
10,6
15,29%
10,0
14,3
10,4
15,50%
9,9
10,1
10,3
15,00%
58.208
59.556
61.020
15,29%
57.117
58.435
59.865
15,50%
56.369
57.665
59.073
.
İNA ('000 TL)
2008
2009 T
2010 T
2011 T
2012 T
2013 T
2014 T
2015 T
2016 T
2017 T
1
0,87
0,75
0,65
0,57
0,49
0,43
0,37
0,32
0,28
7.990
9.188
10.566
11.623
12.785
Net Satışlar
98.268
84.710
95.266
107.151
118.438
130.165
FAVÖK
6.071
1.172
4.333
6.743
9.228
10.807
-81%
270%
56%
37%
17%
1,38%
4,55%
6,29%
7,79%
8,30%
10.165
FAVÖK Büyümesi
FAVÖK Marjı
6,18%
5.725
731
3.842
6.202
8.637
-87%
426%
61%
39%
18%
Vergi Oranı
20,0%
20,0%
20,0%
20,0%
20,0%
-146
-768
-1.240
-1.727
-2.033
585
3.074
4.962
6.909
8.132
426%
61%
39%
18%
2018 T Uç değer
0,28
Amortisman
441
491
541
591
641
-954
-500
-500
-500
-500
1.101
-1.846
1.508
1.401
1.615
-1.029
4.911
3.494
5.599
6.658
-%577,21
-%28,84
%60,23
%18,91
%20,00 %15,00 %15,00 %10,00 %10,00
%1,00
%15,29
%15,29
%15,29
%15,29
%15,29
%15,29 %15,29 %15,29 %15,29 %15,29
%13,10
-1.029
4.260
2.629
3.653
3.768
Şimdiki Değer
61.936
-2.430
AOSM
Net Nakit
-3.502
Piyasa Değeri
58.435
Hedef Çarpanlar
2008
2009 T
2010 T
2011 T
2012 T
FAVÖK
Hedef FD/FAVÖK
6.071
10,2
1.172
52,9
4.333
14,3
6.743
9,2
9.228
6,7
115
3.922
3.912
3.902
3.723
3.552
106.715
29.645
Net nakit şirketin kendi adına almış olduğu finansal borçlarından şirketin nakit ve nakit benzeri varlıklarının
çıkarılması sonucu elde edilmiştir. Selva İnşaat’ın diğer grup şirketleri adına alınan finansal borçlar hesaplamaya
dahil edilmemiş ve hangi grup şirketi adına alındıysa o şirketin net nakdine dahil edilmiştir. 2009-2013 yılları
arasında Selva Gıda için ortalama yıllık %8,9’luk satış artışı öngörülürken, bu dönem içerisinde şirketin toplam 3
milyon TL yatırım harcaması yapacağını tahmin etmekteyiz. Şirketin 2009 yılında başlatmış olduğu reklam
kampanyası ve öncesinde 2008 yılında yapmış olduğu ambalaj ve görünümündeki değişimlerin bu büyümeyi
destekleyeceğini düşünmekteyiz. Aynı zamanda Şirketin Türkiye’nin en büyük makarna ihracatçısı konumunda
olması bu büyüme trendini destekleyeceğini göstermektedir.
2008 yılında %17 olan brüt kar marjını, yıllar itibariyle şirketin hem yurtiçi hem de yurtdışı piyasadaki konumunu
güçlendireceği ve bunu fiyatlara yansıtacağı varsayımıyla %19’a yükselttik. 2009 yılında küresel kriz dolayısıyla
ihracatında daralma beklediğimiz Selva gıda’nın satışlarının 2008 yılına göre %14 oranında düşeceğini
düşünmekteyiz. Ciroda beklenen bu daralmanın en önemli sebebi durum buğdayı fiyatlarında meydana gelen
azalmadan dolayı ürün fiyatlarının düşmesidir. 2009 yılında lansman harcamaları için harcanması planlanan 4
milyon TL’nin 2 milyon TL’lik kısmı ilk 6 ayda harcanmıştır. 2010 yılından itibaren Şirket cironun %1-%1,5’lık
kısmını reklam harcaması bütçesi olarak planlamaktadır. Bizde önümüzdeki 5 yıl faaliyet giderleri projeksiyonun
yaparken bu reklam giderlerini dikkate aldık.
Gelir Tablosu (TL)
Net Satışlar
Brüt Kar
Faaliyet Giderleri
Esas Faaliyet Karı
Amortisman
FAVÖK
İşletme Sermayesi İhtiyacı
YATIRIMLAR
2009 T
84.709.728
70.109.848
14.599.880
13.869.224
730.656
441.124
1.171.780
-16.321.747
954.000
2010 T
95.266.239
78.775.089
16.491.150
12.649.191
3.841.960
491.124
4.333.084
-14.475.470
500.000
2011 T
107.150.656
87.580.029
19.570.627
13.368.675
6.201.952
541.124
6.743.076
-15.983.685
500.000
2012 T
118.438.379
95.673.276
22.765.103
14.128.328
8.636.775
591.124
9.227.899
-17.385.002
500.000
2013 T
130.164.947
105.068.892
25.096.055
14.930.560
10.165.496
641.124
10.806.620
-19.000.418
500.000
Kaynak: BMD Tahmin
Yurtiçi
Makarna
Kg
Fiyat
Gelir (TL)
Un
Kg
Fiyat
Gelir (TL)
Toplam Yurtiçi
İhracat
Kg
Fiyat
Gelir (TL)
Yan ürün Geliri
Diğer*
TOPLAM CİRO (TL)
2009 T
2010 T
2011 T
2012 T
2013 T
25.225.000
1,2
30.017.750
27.900.000
1,2
33.480.000
30.700.000
1,25
38.375.000
33.400.000
1,3
43.420.000
35.750.000
1,4
50.050.000
11.956.250
0,84
10.009.773
40.027.523
15.000.000
0,92
13.800.000
47.280.000
17.500.000
0,98
17.227.000
55.602.000
18.300.000
1,01
18.519.600
61.939.600
18.450.000
1,06
19.520.100
69.570.100
2009 T
23.714.489
1,1
26.085.938
7.154.871
11.441.396
84.709.728
2010 T
24.900.214
1,2
28.759.747
7.954.873
11.271.619
95.266.239
2011 T
26.145.225
1,2
31.707.621
8.715.789
11.125.246
107.150.656
2012 T
27.452.486
1,3
34.957.652
9.403.315
12.137.811
118.438.379
2013 T
28.825.110
1,3
38.540.812
9.863.383
12.190.652
130.164.947
Kaynak: BMD Tahmin
116
.
Piyasa Çarpanları
İMKB Gıda sektörü incelendiğinde şirketin piyasa değeri 57,2 milyon TL olarak hesaplanmıştır. Yapılan Gıda sektörü
çalışmasına İMKB’de işlem gören içecek hariç tüm gıda şirketleri dahil edilmiştir. F/K oranının hesaplanmaya
alınmamasının sebebi 2009 yılının ilk yarısı itibariyle yıllık bazda İMKB gıda şirketlerinin önemli bir kısmının
zararda olmasıdır.
TL
Gıda Sektörü
Piyasa Değeri
F/K
A.D
57.250.860
FD/FAVÖK
37.260.583
FD/SATIŞ
103.901.632
PD/DD
30.590.364
Şirket İMKB-100 şirketlerinin aşağıda görülen üç rasyosuna göre değerlendiğinde piyasa değeri 48 milyon TL
çıkmaktadır. Bankalar hariç tüm İMKB-100 şirketleri hesaplamaya dahil edilmiştir.
TL
İMKB-100
Piyasa Değeri
F/K
A.D
48.004.362
FD/FAVÖK
25.462.861
FD/SATIŞ
93.620.859
PD/DD
24.929.367
Faaliyet alanı açısından Selva Gıda’ya benzeyen Tat Konserve’nin piyasa çarpanlarına göre piyasa değeri 47 milyon
TL olarak hesaplanmaktadır.
TL
Tat
Piyasa Değeri
F/K
A.D
47.056.710
FD/FAVÖK
20.211.311
FD/SATIŞ
78.920.394
PD/DD
37.020.138
Selva Gıda yurtdışı benzer şirketler olan American İtalian Pasta Coorporation, Brasil Foods S.A ve Montery
Gourmet Food Incile kıyaslandığında piyasa değeri 54,9 milyon olarak hesaplanmaktadır.
TL
ULUSLAR ARASI
Piyasa Değeri
F/K
A.D
54.929.925
FD/FAVÖK
25.507.661
FD/SATIŞ
95.138.956
PD/DD
44.143.159
Aşağıda yapmış olduğumuz İNA ve çarpan analizi sonucunda çıkan piyasa değerleri ağırlıklandırılmış ve Selva
Gıda’nın piyasa değeri bulunmuştur. Selva Gıda’nın piyasa değeri 51,1 milyon TL olarak hesaplanmıştır. Yapılan
ağırlıklandırma çalışmasında en fazla ağırlık indirgenmiş nakit akımı yöntemine verilmiş, geri kalan kısım ise
çarpan analizi sonucu çıkan piyasa değerleri arasında paylaştırılmıştır.
SELVA GIDA
Değer (Bin TL)
Ağırlık
Değer(Bin TL)
Tüm Gıda Sektörü
57.251
15%
8.588
İMKB-100
48.004
5%
2.400
Tat Konserve
47.057
10%
4.706
54.930
15%
8.239
İNA
58.435
55%
32.139
100%
56.072
Toplam Değer
Kaynak: BMD Tahmin
117
.
SEHA İNŞAAT
Dünya İnşaat Sektörü
Dünya inşaat sektörü 2000’li yılların başında düşüşler yaşamasına rağmen, 2003 yılından itibaren toparlanmış ve
2008 yılına kadarki dönemde %3 ile %6 arasında büyüme kaydetmiştir. 2008 yılında ise dünya inşaat sektörünün
yaklaşık %24’ünü oluşturan Amerika’da konut kredilerindeki geri ödemelerde yaşanan sıkıntılar sebebiyle sektör
yavaşlamış ve 2008 yılında %1 oranında artış gösterip 4,8 trilyon dolara ulaşmıştır. İnşaat Malzemeleri Birliği’nin
raporuna göre sektördeki toplam üretimin 2009 yılında %19 azalması beklenmektedir. Aynı rapora göre 2010
yılında düşüşte bir miktar yavaşlamayla sektörün %5 daralması beklenmektedir. Yeni başlanan inşaat sayısı Temmuz
2009 itibariyle tarihinin en düşük seviyelerini görürken sektördeki küçülme geçen senenin aynı dönemine göre
%40 olarak gerçekleşmiştir.
Dünya İnşaat Sektörü Büyümesi
5,2%
6%
5,0%
4,6%
5%
3,0%
4%
%
3%
2%
1,0%
1%
0%
2004
2005
2006
2007
2008
Kaynak: CPA
Aşağıdaki grafikte görüldüğü üzere, 2008 yılında Amerika hariç diğer ülkelerde inşaat harcamalarında artış meydana
gelmiştir. Özellikle Çin, Hindistan, Kore gibi Uzakdoğu Asya ülkelerinde sektör hızla büyümeye devam etmektedir.
Dünya inşaat sektörünün yaklaşık %24’ünü oluşturan ABD’de meydana gelen daralma dünya inşaat sektöründeki
büyümeyi yavaşlatmış ve 2008 yılının %1 büyüme ile sonlanmasına neden olmuştur. Dünya inşaat sektörünün en
büyük 3 oyuncusu sırasıyla ABD, Japonya ve Çin olmasına rağmen önümüzdeki dönemde yüksek büyüme oranları
gerçekleştirmesi beklenen Çin’in sektörün Amerika’dan sonra en büyük oyuncusu olması beklenmektedir.
118
.
İnşaat Harcamalarındaki değişim (2008)
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
-2,0%
-4,0%
Kaynak: CPA
Avrupa
Özellikle yaşlı nüfusun konut edinme ihtiyacının azalmasından dolayı inşaat sektörünün büyüme hızının Avrupa’da
önümüzdeki dönemde yavaşlaması beklenmektedir. Ancak Euro’da meydana gelen değer artışları ve özellikle de
Almanya’nın Avrupa bölgesinde sektördeki baskınlığı sektör için istikrar vaat etmektedir. 2007 yılında bölgede
inşaat sektörü 2006’ya göre biraz yavaşlayarak %2 büyümüştür. 2008’de ise büyüme hızı %1,4 sevilerinde
gerçekleşmiştir. Batı Avrupa’da konut talebi düşerken, Doğu Avrupa’da ise tam tersi bir durum söz konusudur.
Özellikle İspanya, İrlanda’nın içinde olduğu bölge 2008 yılında %1 büyüme kaydederken, Orta ve Batı Avrupa’da
ise 2010 yılı beklentileri %9,2 seviyelerindedir. Ofis, altyapı ve fabrika yapıları Avrupa’da inşaat sektörünü domine
etmektedir.
ABD
2009 Haziran ayı itibariyle ABD’de inşaat sektörüne yapılan toplam harcama yıllık bazda 965,7 milyar dolardır.
2009 yılı boyunca 6 ay içerisinde yapılan harcama ise 455,6 milyar dolardır. Özel sektör inşaat harcamaları 2008’in
Haziran ayından 2009 Hazirana kadar yıllık bazda 643,9 milyar dolar civarında gerçekleşmiştir. 246 milyar doları
konut yatırımlarından, geri kalan kısım ise konut dışı yatırımdan kaynaklanmaktadır.
Yukarıdaki tabloda ABD’nin son 1 yılda gerçekleşen konut ve konut dışı inşaat harcamaları görülmektedir. Tablodan
da anlaşılacağı üzere Amerika’da sektörün olumsuz etkilenmesinin ana sebebi konut sektöründe yaşanan daralma
olarak göze çarpmaktadır. Daha önce de bahsedildiği üzere bunun sebebi ise mortgage kredilerinin geri
ödemelerinde yaşanan sıkıntılardır.
119
.
Türkiye İnşaat Sektörü
Türkiye’de 1980’li yıllardan itibaren ciddi gelişim göstermiş
olan inşaat sektörünün büyüme eğilimi 1988 yılından sonra
yavaşlamıştır. 1988 yılında liberalizasyon süreci ve artan
faizlerle yükseliş gösteren yatırım maliyetleri sonucu talep
daralmıştır. 1993-2003 yılları döneminde Türkiye ekonomisi
%26,13 oranında büyürken inşaat, ana sektörler arasında
küçülen tek sektör olarak %22,4 daralma göstermiştir.
Daralmanın en önemli etkenlerinden biri kamu inşaat sektörü
yatırımlarındaki düşüş olarak görülmüştür. 2003 yılı
öncesinde konut inşaatlarının da düşük seviyede olması
nedeniyle kamu yatırımları sektörün belirleyicisi olmuştur.
Konut yatırımlarının bu dönemde yetersizliğinin en önemli
nedenlerinin başında, yüksek faiz ve döviz kurları nedeniyle
bireysel tasarrufların konut yatırımları yerine kamu
kağıtlarına yönelmiş olması gelmektedir.
Konut sektörü 2004 yılından itibaren canlanmaya başlamış, 2005 yılının ilk yarısında inşaat ruhsatlarındaki artış
oranı bir önceki yılın aynı dönemine göre %40 olarak gerçekleşmiştir. 2001 krizinin ardından 2002 yılından itibaren
Türkiye ekonomisinde görülen hızlı büyüme süreci 2006 sonuna kadar devam etmiştir. 2007 yılında ise gerek milli
hesaplama sisteminde yapılan düzenlemeler gerekse de ülkedeki genel ekonomik ve sosyal politikaların umulanın
aksine ülkede yeterli istikrarlı ortamı yaratamaması ve küresel dalgalanmaların da etkisiyle inşaat sektörü gelişme
hızı, geçen yılların aksine düşük bir seviyede seyrederek %5,7 olarak gerçekleşmiştir. Sektör, bu büyüme oranıyla
2006 yılının aksine oldukça küçük bir büyüme eğilimi göstermiştir. Global krizin derinleşmesi ile birlikte 2008
yılında inşaat sektöründe daralma derinleşmiş ve %6,7 oranında sektör küçülmüştür. Yükselen emtia fiyatları
sonucu üretim maliyetlerinin artması, küresel likidite krizi sonucunda ortaya çıkan nakit sıkıntısı, konut
kredilerinin faizlerinde meydana gelen yükselmeler ve kriz ortamından dolayı konut fiyatlarının ileriki
dönemlerde daha da düşeceği beklentisi hem arzı hem de talebi bu dönemde düşürmüştür.
GSYH & İnşaat Sektörü büyümesi
20
15
10
%
5
0
-5
-10
-15
-20
İnşaat Sektörü
2001
-17,4
2002
13,9
2003
7,8
2004
14,1
2005
9,3
2006
18,5
2007
5,7
2008
-7,6
GSYH
-5,7
6,2
5,3
9,4
8,4
6,9
4,7
1,1
Kaynak: TUİK
120
.
Son 8 yıl dikkate alındığında bu dönemde ortalama inşaat sektörü %5,5 büyürken, GSYH aynı dönemde ortalama
%4,5 oranında büyüme kaydetmiştir. 2001 ve 2008 yıllarındaki kriz dönemlerinde inşaat sektörü GHYH’ya göre
büyük miktarda düşme göstermiş fakat krizden çıkma devresinde ise en hızlı büyüyen sektör olarak dikkat çekmiştir.
2005 ve 2006 yıllarındaki büyümenin temelinde konut sektöründeki canlanma yatmaktadır. İnşaat sektörü ile
GHYH’nin bir önceki yıla göre kendi içindeki değişim oranları karşılaştırıldığında iki değişken arasındaki
korelâsyonun 0,9 olduğu görülmektedir. Bu da iki değişken arasında güçlü bir ilişki olduğunu, inşaat sektörü ile
GSYH’nin Türkiye koşullarında birbirine bağımlı değerler olduğunu ifade etmektedir. Fakat yukarıdaki grafikten de
anlaşılacağı üzere inşaat sektöründeki büyüme ve daralmanın GSYH’ye oranla çok daha sert olduğu görülmekte, bu
da 2009 yılında inşaat sektörünün GSYH’ye oranla daha fazla küçüleceğini ortaya koymaktadır.
Sektörlere Göre Son 5 Yıllık Değişimler (Sabit Fiyatlarla)
%
2004
2005
2006
2007
Tarım
3,1%
6,9%
1,4%
-6,7%
Sanayi
10,8%
9,1%
8,3%
5,8%
Diğer Hizmetler
8,9%
8,8%
6,1%
6,0%
İnşaat
14,1%
9,3%
18,5%
5,7%
2008
4,1%
1,1%
1,5%
-7,6%
Kaynak:Tuik
2006 yılında %18,5 gibi yüksek bir büyüme oranı yakalayan sektörün 2007 yılında büyüme hızında görülen
daralma, 2008 yılında küçülmeye dönüşmüştür. 2008 yılında %7,6 küçülen sektörün aynı yıl GSYH’den aldığı pay
%5,9 olmuştur. İnşaat dışındaki tüm sektörler 2008 yılını büyüme ile kapatmıştır. Fakat tarım hariç diğer sektörl erde
belirgin bir yavaşlama söz konusudur.
İnşaat Sektör Gelişimi
25
18,5
20
15
9,3
10
5
0
-5
5,8
6,4
2005
2006
6,5
5,9
6,1
5,7
2007
2008
2008/1
2009/1
5,7
-10
-7,6
-15
-20
-3,1
-18,3
-25
İnşaat Sektörü Büyümesi
GSYH içinde Sektörün Payı
Kaynak: TUİK
Yukarıdaki grafikte son 4 yılda inşaat sektörünün GSYH’den aldığı pay ve sektörün büyüme eğrisi görülmektedir.
2008 yılından itibaren küçülmeye başlayan sektörün, GSYH içindeki payının da zamanla azalması inşaat
sektörünün diğer sektörlere oranla daha fazla daraldığına işaret etmektedir.
121
.
Sabit Sermaye Yatırımları ve İnşaat Harcamaları
Yatırımlar
Sabit Sermaye Yatırımları (Cari)
İnşaat Harcamaları Toplamı
İnşaat Harcamaları İçinde Kamu Payı (%)
İnşaat Harcamaları İçinde Özel Yatırım Payı (%)
2008
2008/1 2009/1
192.831
48.706
40.122
90.573
21.628
19.230
33
27
36
67
73
74
Kaynak: TUİK
2009 yılı ilk çeyrek yatırımları, harcamalar yöntemiyle cari fiyatlarla 40 milyar 122 milyon TL’dir. Bu miktar
içerisinde 19 milyar 230 milyon TL’lik kısım inşaat yatırımlarına ayrılmıştır. Böylece Türkiye’de gerçekleştirilen
toplam yatırım tutarının %48’ini inşaat yatırımları oluşturmuştur. Ocak-Mart döneminde yapılan 19,2 milyar TL’lik
inşaat yatırımlarında kamu yatırımlarının payı 7 milyar TL’lik cari fiyatlarla %36, özel sektör yatırımlarının payı ise
12,2 milyar TL’lik cari fiyatlarla %64 olarak gerçekleşmiştir. Bu dönemde inşaat harcamaları içinde kamu yatırımı
payı bir önceki yılın aynı dönemine göre 9 puanlık artış göstermiştir.
İnşaat sektörü cirosu %4 arttı...
Üç aylık inşaat sektörü ciro endeksi 2008 yılı 4. döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %4 artmıştır. Bina
inşaatı ciro endeksi %5,9 azalarak 242,9’dan 228,5’e düşerken; bina dışı inşaat ciro endeksi %23,6 artarak 199,5’den
246,7’ye yükselmiştir.
İnşaat sektöründe üretim %12,2 azaldı...
Üç aylık inşaat sektörü üretim endeksi 2008 yılı 4. döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,2 oranında
azalmıştır. Bina inşaatı üretim endeksi %16,9 azalarak 119,4’den 99,2’ye düşerken; bina dışı inşaat üretim endeksi
%11,7 artarak 123,5’den 137,9’a yükselmiştir.
Türk Müteahhitleri
Türk inşaat firmalarının, 1970’li yıllarda Libya başta olmak üzere birkaç Ortadoğu ülkesiyle başlayan yurtdışı
müteahhitlik hizmetleri, 2008 yılında 34 ülkede 23,6 milyar dolar büyüklüğe ulaşmıştır.
Proje Tutarı( Milyar dolar)
23,6
19,5
30
12,9
9,8
20
6,5
1,8
10
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Kaynak: TMB
Yukarıdaki grafikte 2003 yılından 2008 yılına kadarki dönemde Türk Müteahhitleri’nin yurtdışında almış oldukları
projelerin dolar bazında yıllar itibari ile büyüklüğü görülmektedir. Türkiye Müteahhitler Birliğine göre yurtdışı
müteahhitlik hizmetlerinin son 5 yılda hızlı bir şekilde büyümesinin ve yaklaşık 13 katına çıkmasının sebepleri şu
şekilde sıralanabilir;
122
.
Petrol fiyatlarındaki artışın zenginleştirdiği ülkelerle yakın ilişkiler kurulması,
Türkiye’de 2001 krizi nedeniyle ülke içinde iş yapamayan müteahhitlerinin yurtdışına yönelmeleri,
1990-2000 yılları arasında yurtiçinde yabancılarla ortak işler yapan Türk Müteahhitleri’nin uluslararası
koşullara uygun üretim, proje ve sözleşme yönetiminde deneyim kazanmaları.
Türk müteahhitlik sektörü, 2008 yılında yurtdışında 23,6 milyar dolar tutarında proje üstlenmiştir. Bu projeleri
sırasıyla %44,3 ile yapı, %25,9 ile ulaşım, %13,2 ile endüstri, %10,5 ile su işleri ve %6 ile altyapı işleri
oluşturmaktadır. Söz konusu projelerin bölgelere göre dağılımında, BDT ülkeleri 7,5 milyar dolar ile ilk sırada yer
almaktadır. En büyük pazar ise Libya olarak görülmektedir. 2007 ve 2008’de üstlenilen projelerin ülkelere dağılıma
bakıldığında 7 milyar dolarlık iş hacmi ile Türk Müteahhitlik şirketleri ön sıralarda bulunmaktadır.
Uluslararası inşaat sektörü dergisi “Engineering News Record” tarafından her yıl dünyanın en büyük 225
uluslararası müteahhitlik firmasının belirlendiği araştırmaya göre 2008 yılında Türkiye’den 23 inşaat şirketi bu
listeye dahil olmuştur. Söz konusu araştırmada Türkiye ABD ve Çin’den sonra listeye en fazla şirket sokan 3. ülke
konumundadır. Türk Müteahhitler anahtar teslimi fabrika kurmaktan otoyollar, havalimanları, boru hatlarına kadar
her alanda faaliyet göstermektedir. Sektör bazında en fazla proje hastane, askeri tesis, idari bina, konut, sosyal kültürel tesis, ticaret merkezi ve turistik tesis yapımında gerçekleştirilmektedir. TAV İnşaat'ın Katar, Dubai ve
Kahire'de halen devam etmekte olan işlerinin toplam tutarı 2 milyar dolar civarındadır. Katar'ın dünyaya açılan
kapısı olarak büyük önem taşıyan 5 milyar dolarlık Doha Uluslararası Havalimanı Projesi'nin en büyük paketi olan
terminal binası projesinin ihalesini alan TAV İnşaat A.Ş. doğalgaz zengini bu ülkede faaliyet gösteren en prestijli
firmalar arasında yer almaktadır. Tunus'taki havalimanı inşaatlarının tamamlanmasıyla grubun diğer şirketi TAV
Havalimanları Holding ocak ayında Tunus Monastir Havalimanı'nı, 2009'un ilk yarısında da Tunus Enfidha
Havalimanı'nı işletmeye alacaktır.
Rusya'da çok sayıda proje gerçekleştiren Enka, Romanya ve Hırvatistan'da otoyol, Kazakistan'da Hazar Denizi'nde
suni ada, Sierra Leone'de ABD elçilik binası gibi iddialı projeler gerçekleştirmiştir. Enka'nın Moskova'da inşa ettiği
Uluslararası Konser Sarayı şimdiden dünyada mimarisi ile ün yapmıştır. Yine Enka İnşaat’ın yapmış olduğu
Moskova'daki Swissotel'in işlettiği otel binası ve alışveriş merkezi Moskova'nın çağdaş simgelerinden biri halini
almıştır. Alarko ise çalışmalarını Orta Asya ve İran'da yoğunlaştırmıştır. Özbekistan'da British American Tabacco
için, Kazakistan'da Philip Morris için sigara fabrikası kuran Alarko, İran'da sıvılaştırılmış petrol gazı tankları inşa
ederken, Kazakistan ve Türkmenistan'da havaalanı inşaatlarına imza attı. Tekfen de Katar, Suudi Arabistan,
Azerbaycan'da otoyol, fabrika, boru hattı inşası gibi birçok projeyi yürütmektedir. Çalık Grubu'na ait GAP İnşaat
da halen Türkmenistan, BAE, Sudan, Libya ve Suudi Arabistan gibi birçok ülkede faaliyet halindedir.
Türk inşaat şirketlerinin 1970’li yıllarda Libya başta olmak üzere birkaç Ortadoğu ülkesiyle başlayan ve 34 ülkede 24
milyar dolara ulaşan müteahhitlik işleri, küresel krizin etkisiyle sıkıntılı bir sürece girmiştir. Özellikle Rusya ve
Dubai’de özel sektörle çalışan Türk Müteahhitleri’nin en büyük sıkıntısı, bu şirketlerin yaşadıkları finansman
sorunları nedeniyle yürüttükleri işlerin durma noktasına gelmiş olmasıdır. Fakat Körfez ve Ortadoğu ülkelerinde
Türk Müteahhitler tarafından yürütülen projelerde sıkıntı olmadığı ve önümüzdeki dönem için bu pazarlarda yüksek
yatırım potansiyeli olduğu belirtilmektedir.
Toki
Ülkemizin yaşadığı hızlı nüfus artışı ve hızlı kentleşme nedeniyle artan konut finansman sıkıntısını, y aygın ve büyük
oranlı kredi mekanizmaları yaratarak çözmek maksadıyla, 1984 yılında Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi
Başkanlığı (TOKİ) kurulmuştur. TOKİ’nin asıl görevi, özellikle dar gelirlilere yönelik konut üretimini arttırarak var olan
konut talebinin planlı bir biçimde karşılanmasını sağlamak olmuştur. Konut üretimi 1993 yılında 270 bin seviyesine
ulaşmıştır. Ancak aynı yıl içerisinde, Toplu Konut Fonu genel bütçe kapsamına alınmış ve idarenin kaynakları
azaltılmıştır. 1994 yılında yaşanan krizle beraber konut talebinde yaşanan düşüş de sermayenin yüksek getirili
yatırım araçlarına kaymasına sebep olarak toplu konut üretimindeki düşüşü pekiştirmiştir. Bu bağlamda TOKİ
123
.
kurulma amacını ve işlevini büyük ölçüde yitirmiştir. Toplu konut idaresinin 2003 yılında başlatmış olduğu “Planlı
Kentleşme ve Konut Üretimi Seferberliği” kapsamında, 2003 yılından 16 Haziran 2009 tarihine kadar geçen sürede
81 il ve 543 ilçede, 1256 şantiyede 360.903 konut rakamına ulaşılmıştır. Sosyal konut niteliğinde yapılan TOKİ
yatırımlarının (2003-2009) dağılımı aşağıdaki grafikte verilmiştir.
Toki Konutları
3,0% 1,1%
12,3%
54,6%
29,0%
Dar ve Orta Gelirli Grubu
Alt Gelir ve Yoksul Grubu
Afet konutları
Tarım köy uygulamaları
Gecekondu dönüşüm
Kaynak: TOKİ
Konut Yatırımları ve Maliyetler…
Yapı ruhsatına göre ikamet amaçlı bina sayılarının günümüze dek gelişimi incelendiğinde, konut ruhsatları sayısının
gün geçtikçe artış göstermesi beklenirken, 1988 yılından bu yana dalgalı seyir izlediği, 2006 yılında konut
ruhsatlarında önceki 2 yılda %60’lar seviyesinde olan artışın %9,6’ya düştüğü görülmektedir. 2007’de ise verilen
konut ruhsatı sayısı bir önceki yıla göre düşmeye başlamış, 2008 yılında bu düşüş %13,8’i bulmuştur. 2009 yılının ilk
çeyreğinde düşüş eğilimi yine devam etmiş, bu dönem verilen konut ruhsatlarında bir önceki yılın aynı dönemine
göre %2,7’lik azalma saptanmıştır.
Verilen Konut Ruhsatlarının Yılları Göre Değişimi
Daire Sayısı Önceki Yıla Göre Değişim Yüzölçümü(Bin M2) Ortalama konut birim alanı
2003
202.237
25%
35.512
161
2004
329.774
63%
51.080
155
2005
545.336
65%
82.298
151
2006
597.786
10%
92.942
155
2007
577.789
-3%
89.282
155
2008
501.005
-14%
74.341
148
2008/1
120.882
17.752
147
2009/1
117.666
-3%
17.697
147
Kaynak:TUİK
Yukarıdaki tablo incelendiğinde yıllar itibari ile ortalama konut birim alanında küçülme meydana geldiği
görülmektedir. Türkiye’de ortalama hane halkı sayısında yıllar itibari ile görülen düşüş ortalama birim metre kare’ye
yansımıştır. TÜİK verilerine göre 2009 yılının ilk çeyreğinde ruhsat almış olan 19.813 adet konut amaçlı binanın 674
adedi kamu sektörü, 18.152 adedi özel sektör, 987 adedi ise yapı kooperatifleri tarafından inşa edilmiştir.
124
.
2008 yılı yatırımları cari fiyatlarla 193 milyar TL’dir. Bu miktar içerisinde 91 milyar TL’lik kısım inşaat
yatırımlarına ayrılmıştır. Böylece Türkiye’de gerçekleşen toplam yatırım miktarının %47’si inşaat yatırımlarından
oluşmaktadır. 2008 yılında 91 milyar TL’lik inşaat yatırımlarında kamu yatırımlarının payı 30 milyar TL’lik cari
fiyatlarla %33, özel sektör yatırımlarının payı ise 61 milyar TL’lik cari fiyatlarla %67 olarak gerçekleşmiştir. 2008
yılında inşaat harcamaları içinde kamu yatırımı payı bir önceki yıla göre %4 artış göstermiştir.
Yandaki tabloda metre kare başına konut inşaat üretim
Konut İnşaat Maliyeti (m²)
maliyetinin yıllara göre değişimi verilmiştir. Son 5 yılda konut
Yıl
Cari (TL) Değişim %
TÜFE
inşaat maliyetindeki artış enflasyonun üzerinde seyretmektedir.
2004
344
16%
11% Burada en önemli faktör son 5 yılda konut açığından
2005
381
11%
8% kaynaklanan taleptir. 2009 yılının ilk döneminde metre kare
2006
458
20%
10% inşaat maliyeti 2008 yılının ilk dönemine göre %3 düşmüştür.
2007
500
9%
8% 2008 yılındaki yüksek emtia ve petrol fiyatlarının gerilemesiyle
2008
572
14%
10% maliyetlerde düşme meydana gelmiştir.
2008/1
2009/1
556
539
-3%
9%
5%
2009 yılı ikinci döneminde bina inşaat maliyet endeksi toplamda
bir önceki döneme göre %0,88, dört dönem ortalamalara göre
Kaynak: TUİK
ise %1,07 artarken, bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,16
azalmıştır. 2009 yılının Haziran ayında ÜFE artış oranları ise bir önceki aya göre %0,94, on iki aylık ortalamalara
göre de %7,34 olmuştur.
Bina inşaat maliyetlerinde genel inşaat malzemelerinin girdi payı %64,5, tesisat malzemelerinin payı %14,2,
işçiliklerin payı ise %21,3’tür. Kullanım amaçlarına göre ise maliyetlerin %8’i bir daireli ikamet amaçlı binalar,
%65,5’i iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar için harcanmaktadır.
Bina İnşaat Maliyeti
Bir Önceki Döneme Göre
Değişim %
Bir Önceki Yılın Aynı
Dönemine göre Değişim %
Dört Dönem Ortalamalara
Göre Değişim %
2009 Yılı 2. Dönem
Toplam
İşçilik
Malzeme
0,88
1,22
0,77
2008 Yılı 2. Dönem
Toplam
İşçilik
Malzeme
10,8
2,71
13,09
-11,16
3,69
-14,97
22,29
10,77
25,65
1,07
7,93
-0,87
11,29
11,16
11,32
Kaynak:TUİK
125
.
Konut Dışı Bina Yatırımları
Konut ve konut dışı bina karşılaştırması
110.000
Bin m2
90.000
70.000
50.000
30.000
10.000
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Konut
32.512
51.080
76.878
92.942
89.807
74.341
Konut dışı bina
13.004
18.639
22.555
29.968
35.260
29.505
Kaynak: Şirket
2008 yılı verilerine göre Türkiye’de yapılan binaların %72’si konut yapımı için inşa edilmektedir. Geri kalan
%28’lik kısım ise ofis binaları, toptan veya perakende alışveriş merkezleri, oteller, işyerleri, hastaneler, eğitim
kurumları gibi yatırımlardan oluşmaktadır. 2009 yılı ilk çeyreğinde değer bakımından toplam inşaat yatırımları
içindeki payı %29 dolayında olan konut dışı bina üretiminin yüzölçümü bakımından toplam bina yatırımları içindeki
payı genellikle %20 ile %30 arasında değişmektedir. 2009 yılı Ocak-Mart ayları toplamında yapı ruhsatı verilen
binaların toplam kullanım alanının %56,3'ü konut kullanım alanı, %14,4’ü ortak kullanım alanı, %29,3’ü ise konut
dışı kullanım alanı olarak hesaplanmıştır.
İnşaat Malzemeleri Sanayi
Türkiye inşaat malzemeleri sanayisinin temel alt kollarında önemli üretim kapasitelerine ve buna bağlı olarak
önemli üretim büyüklüklerine sahiptir. Özellikle çimento, inşaat demiri, demir-çelik inşaat aksamı ve ürünleri,
plastik ve alüminyum inşaat malzemeleri, seramik, cam, boya, mermer gibi ürünler yüksek üretim miktarıyla iç
talebi karşılamakla kalmayıp, kaliteleri ile uluslararası pazarlarda rekabet avantajı elde etmektedir. Günümüzde
çimento, cam, demir-çelik ve seramik ürünlerinde dünyanın en büyük 12 üreticisi arasında Türkiye’nin de yer aldığı,
son yıllarda hazır beton ve plastik sektörlerinde de önemli gelişmeler olduğu görülmektedir. Türkiye giderek
bölgesinde inşaat malzemesi üretiminde bir merkez haline gelmektedir. Sektör hem benimsediği AB mevzuatına,
hem de bir deprem ülkesi olması nedeniyle uygulamaya konulan ek mevzuatlara uyum sağlamaktadır. AB ülkelerine
yapılan yoğun ihracat nedeniyle birçok üretici AB mevzuatına uyum sağlamış durumdadır. Sektörün gelecekte
gelişme potansiyeli hem yakın komşularda yaşanan talep, hem de yurtiçinde genç nüfus ve yeni konut ihtiyacı ile
mevcut yapı stoğunun yenilenme ihtiyacı nedeniyle oldukça yüksek görünmektedir. İnşaat malzemeleri sanayisinin
11 alt kolu uluslararası alanda önemli üretim kapasitelerine ve büyüklüklere sahiptir. Bu alt sektörlerde Türk
inşaat malzemeleri sanayi dünyada belirleyici ve yönlendirici üreticiler arasında yer almaktadır.
126
.
Sektör
Çimento
Hazır Beton
Gaz Beton
Demir Çelik
Düz Cam
Seramik Kaplama
Seramik Sağlık Gereçleri
İnşaat Boyaları
Doğaltaş
Çelik Boru
Plastik Profil
Uluslarası Konumu
Dünya üretiminde %2.02 pay, İhracatta Avrupa birincisi
Dünya üretiminde %5.6 pay, Avrupa'nın 3. büyük üreticisi
Avrupa'nın 2. büyük üreticisi
Dünya üretiminde %2.3 pay
Dünya üretiminde %3.9 pay Avrupa'nın 3. büyük üreticisi
Dünya üretiminde %8.4 pay, Avrup'nın en büyük üreticisi
Dünya üretiminde %8.4 pay, Dünya'nin 5. büyük üreticisi
Avrupanın 3. büyük üreticisi
Kaynak:TİM
Seha İnşaat Taahhüt Tic. Müh. A.Ş.
1978 yılında kurulan ve 1987 yılına kadar inşaat ve harita
mühendislik hizmetlerinin yanında küçük ölçekli yapı
taahhüt hizmetleri ile faaliyetlerini sürdüren SEHA Ya pı
1987 yılından sonra orta ölçekli müteahhitlik hizmetlerinde
bulunmuştur. Seha Yapı 1992 yılında İttifak Grubu’na
katılmış ve hızlı bir büyüme sürecine girmiştir. Son beş yılda
6.000’in üzerinde konutun yanında, alışveriş merkezleri,
altyapı, köprü ve yol projeleri gibi inşaat sektörünün farklı
alanlarında da hizmet üreten gelişmiş bir yapı markası
olan Seha Yapı, farklı şehirlerde faaliyet göstermeye
devam etmektedir.
Konutlar, hastaneler, endüstriyel yapılar, iş ve alışveriş
merkezleri, sosyal tesislerden oluşan pek çok projeyi
gerçekleştiren Seha Yapı, başarısını yetkin kadrosu, güçlü öz
kaynakları, iş ortakları seçiminde gösterdiği özen ve toplam
kaliteyi önemseyen çağdaş çalışma alışkanlıkları ile
kazanmıştır.
Seha Yapı üstlendiği her işin başlangıcında teknik, mali ve idari planlamayı proje süreçlerinin önemli bir parçası
olarak özenle yürütmektedir. Arazi geliştirmeden sorumlu birim, kazancın en önemli aşaması olan satın alma
esnasında titizlikle en uygun yer en uygun maliyet prensibi ile çalışmaktadır. Seha Yapı Ekonomist Dergisi’nin 2008
Ağustos’ta yayımladığı “Anadolu’nun En Büyük 250 Şirketi” listesinde Anadolu’nun en büyük yapı firması ve
Anadolu’nun en büyük 23. şirketi olarak gösterilmiştir. Seha Yapı’nın portföyünde, bireysel yaşam kalitesini
yükselten, sosyal hayata canlılık kazandıran ve modern iş yaşamının gerekliliklerini her yönden karşılayan yapılar
bulunmaktadır. Seha Yapı’nın iki yıl içinde inşa ettiği ve 2006 yılında hizmet vermeye başlayan Kule Plaza, gerek
İttifak Holding’in gerekse Anadolu’nun yükselen ekonomik canlılığının bir sembolü olmuştur. Gökdelen’in mimari
projesinden tüm teknik yapı işlerinin her aşaması Seha Yapı tarafından gerçekleştirilmiş bulunan Kule Plaza,
Anadolu’nun en yüksek beşinci binası olup, sadece yüksekliği ile değil, modern iş yaşamına uygun teknolojik alt
yapısı ve prestiji ile Konya’nın kalite standartlarını yeniden belirleyen önemli bir kazancıdır. Seha Yapı’nın yine aynı
bölge içerisinde yer alan 122.000 m²'lik Kule Site AVM, halen Konya’nın en çok ziyaret edilen alışveriş merkezidir.
127
.
Kule Site alışveriş merkezinin konsepti, teknik yapısı, mimari projesi de tamamen Seha Yapı tarafından yapılmıştır.
Her türden ve her sosyal kesime yönelik konutlar inşa eden Seha Yapı; Beyzade, Sehavet, Beyaz Zambak, Begonya,
Yeni Kent, Kardelen, Manolya, Mavi Palmiye, Şelale, Lalezar, Devran gibi konut projelerinin yanı sıra Anamur ve
Düzce’de TOKİ konutlarını da inşa etmiştir. Seha Yapı’nın imzasını taşıyan konutlar arasında, Ankara’nın seçkin
semtlerinden Orankent’te inşa edilen ve seçkin daireden oluşan Orankent Konutları da bulunmaktadır. Seha
Yapı’nın diğer projeleri arasında İttifak Ticaret Merkezi, Ankara Keçiören Adese Mağazası, Adese Genel Merkez,
İmaş Makine Fabrika Binası, Selva Makarna Binası, Konya Selçuklu Hastanesi, Karatay Belediyesi Selim Sultan
Kompleksi, Üsküdar Belediyesi Sağlık Tesisi, Konya Büyükşehir Belediyesi Pompa İstasyonu, Ankara – Adana Yolu
Köprü Islahı bulunmaktadır.
Halen, Konya Meram Toki Konutları, Ereğli TuvanaSite AVM, Konya Kulekonaklar ve Defne Konutları gibi
projelerini sürdüren Seha Yapı, 2007 yılında Kurumlar Vergisi dalında Konya’nın en çok vergi ödeyen dördüncü
şirketi olma başarısını göstermiştir. Seha Yapı’nın, her tür ihtiyacını kendi bünyesinde çözebileceği lojistik parkı, taş
ocağı ve modern tamir bakım atölye ve depoları mevcuttur. 245 kişilik personel işgücünün 93 personelini mimar ve
mühendisler kadrosu, birim amirleri ve teknik yöneticiler, şef, uzman ve teknik personel, 77 personel ustabaşı,
tesisatçı, operatör vb. vasıflı çalışan, 81 personel ise vasıfsız işçi olarak oluşturmaktadır. Seha Yapı tecrübeli ve
kalifiyeli iş gücü ile İttifak Holding’in vizyonuna uygun atılımlarına devam etmektedir.
Ortaklık Yapısı
Seha İnşaat’ın %49’luk kısmı grup şirketlerinden
Big Planlama A.Ş’ye ait olmakla birlikte İmaş
Makine, Belya Bilgisayar, Selva Gıda gibi grup
şirketleri de şirkette pay sahibidir. Şirketin 2008
yılı sonu itibariyle ödenmemiş sermayesi veya
sermaye taahhüdü bulunmamaktadır. Grup
Şirketlerinin yanı sıra Seha İnşaat’ta gerçek
kişilerin de payı olmakla birlikte oran oldukça
düşüktür. 2008 yılında gerçek kişilerin paylarının
bir kısmını Selva Gıda almış ve şirkete %1
oranında ortak olmuştur. Seha İnşaat’ın doğrudan
ve dolaylı olarak %99,93’lük payına İttifak Holding
sahiptir.
Ortaklık Yapısı
Ortak
Big Planlanlama Yön. ve Müş. A.Ş.
İmaş Makina Sanayi A.Ş.
Belya Bilgisayar Elek.Sis.Sn.Tic.A.Ş.
S.Mehmet BUĞA
Ahmet BUĞA
Ali KÖRPE
Toplam
Tutar
1.503.913
1.000.000
500.000
30.366
20.464
1.000
500
500
3.056.743
%
49,2%
32,7%
16,4%
1,0%
0,7%
0,0%
0,0%
0,0%
100%
Kaynak: Şirket
İştirak Yapısı
Seha İnşaat Grup şirketlerinden Selva Gıda, Adese Alışveriş ve İrent Oto’ya iştirak etmiş bulunmaktadır.
İştirak Yapısı
İştirakler
Selva Gıda A.Ş.
Adese Alışveriş Merkezleri A.Ş.
İrent Oto Kiralama Tic.A.Ş.
İştirak Sermayesi Sermaye Payı
1.200.000
24%
2.672.070
13%
1.566.300
52%
Kaynak: Şirket
Seha İnşaat’ın iştiraklerinden sadece Adese Alışveriş merkezine ödeme taahhüdü bulunmakta diğer iştiraklerine
iştirak sermayeleri %100 oranında ödenmiştir.
128
.
Devam Eden Projeler
Gökkonaklar…
Gökkonaklar olarak yapılmasına karar verilmeden önce aynı arazi üzerinde kule konaklar yapılmasına karar verilmiş
ve 2007 yılının sonunda faaliyete geçilmiştir. Fakat bu proje için istenilen piyasa şartları oluşturulamadığı için proje
durdurulmuş ve 2009 yılında proje değiştirilerek kule konaklar halini almıştır. Kule konaklar 1 blok 21 kat ve toplam
152 daireden oluşmaktadır. Toplamda 4+1 76 daire, 3+1 36 daire ve 2+1 38 daire’den oluşmaktadır. Ayrıca girişte
4 adet mağaza ve konut hizmet alanı mevcuttur. 152 dairenin 31 tanesi 2009 Mayıs sonu itibariyle satılmıştır.
Satışlar Seha Yapı’nın diğer projelerine göre yavaş ilerlemekte, bunun sebebi ise metre kare satış fiyatının diğer
projelere göre oldukça yüksek olmasıdır.
Defne konutları…
Defne konutları projesi Konya’nın Selçuklu bölgesinde, daha önce Seha Yapı’nın tamamlamış olduğu Menekşe
konutları projesinin yanındaki bölgede konumlandırılmış ve yapımına 2008 yılında başlanmıştır. Defne konutları
toplam 392 daireden oluşmakta olup, 7 blok zemin artı 13 kattan oluşmaktadır. Toplam 26.740 metre kare alan
üzerine inşa edilen projenin %75’i yeşil alandan oluşmakta ve 2 adet basketbol sahası ile çocuk oyun parklarını
kapsamaktadır. 2008 yılında 170 adet, 2009 yılında ise 107 daire satılmış böylece toplam daire miktarının %71’i
2009 Mayıs itibariyle tükenmiştir.
Toki…
Konya Meram bölgesinde toplu konut idaresi tarafından 974 daire, 2 cami, 2 sağlık ocağı, çocuk bahçesi, otopark ve
1 sağlık ocağından oluşan projenin ihalesi Seha Yapı tarafından 17.11.2008 tarihinde alınmış ve 2009 yılının Mart
ayında inşaata başlanmıştır.
Etimesgut…
Ankara’nın Etimesgut ilçesinde gecekondu mahallelerinin yenilenmesi süreci kapsamında belediye ile olan sözleşme
gereği, Seha Yapı’nın 980 daire inşa etmesine karar verilmiştir. Toplam daire miktarının %25’i arsa bedeli olarak
gecekondu sahiplerine verilmiş, yeterli olmayınca belediye tarafından 103 daire daha satın alınmıştır. Toplam 21
bloktan ve 2 adadan oluşan projede oyun parkları ve otoparklar yapılması planlanmaktadır.
Ereğli Adese…
Konya’nın Ereğli ilçesinde İttifak Holding’in iştiraklerinden Adese alışveriş merkezi için AVM yapılmaktadır. Toplam
54 mağaza, 5 sinema salonu ve 1 Adese alışveriş merkezinden oluşması planlanmıştır.
Aşağıdaki tabloda aktif olarak devam eden projelerin detayları verilmiştir. Gökkonaklar projesi 2007 yılında kule
konaklar olarak başlamış fakat daha sonra durdurulmuş olduğundan tamamlanma yüzdesi sıfır görünmektedir.
2009 başından itibaren proje Gökkonaklar olarak başlamış ve devam etmektedir. Gelir bütçesi rakamı projelerden
beklenen geliri temsil etmekte, maliyet bütçesi ise projenin beklenen maliyetini göstermektedir. Toki projesi 2009
yılında başladığı için 31.12.2008 tarihi itibariyle tamamlanma yüzdesi %0 olarak görülmektedir.
Ankara Etimeskut
Gökkonaklar
Defne
Toki
Ereğli AVM
Başlama Tarihi Bitiş Tarihi Maliyet Bütçesi(TL)
Gelir Bütcesi(TL) Tamamlanma yüzdesi
2008
2011
45.573.908
48.520.000
16%
2007
2011
48.575.093
51.003.850
0%
2008
2011
30.034.729
34.590.000
24%
2009
2010
54.228.385
58.848.000
0%
2008
2009
17.337.319
19.937.916
31%
Kaynak: Şirket
129
.
Finansal Analiz
Seha İnşaat’ın 2008 yılında inşaat hizmetlerinden kaynaklanan satışlarında bir önceki yıla nazaran %47 azalma
görülmektedir. 2008 yılında yeni Toki projesine başlanmaması cirodaki düşüşün önemli sebeplerinden biri olarak
göze çarpmaktadır. Ayrıca global krizin etkisiyle birlikte artan konut kredi faizlerinden dolayı devam eden
projelerinin satışlarının yavaş gitmesi de satışlarda meydana gelen daralmanın bir diğer önemli sebebidir . 2008
yılında yeni bir Toki projesine başlamayan şirket 2009 Ocak ayında tekrardan Toki ile anlaşmış ve Konya Meram
bölgesinde yapılacak olan Toplu konut yapımına 2009 yılının Mart ayında başlamıştır. Toki projesinin ciroya olan
olumlu etkisi ve kredi faizlerinin düşmesine paralel olarak talepte olan artma göz önüne alındığında Şirket’in 2009
yılında satışlarını arttırması beklenmektedir.
Gelir Tablosu
TL
Satışlar
Brüt Kar
Brüt Kar Marjı
Esas Faaliyet Karı
Amortisman
FAVÖK
FAVÖK Marjı
Net Dönem Karı
Net Kar Marjı
2008
77.873.489
64.997.450
12.876.039
17%
8.100.562
10%
681.413
8.781.975
11%
-2.240.787
0
2007 Değişim (%)
147.538.360
-47%
135.534.524
-52%
12.003.836
7%
8%
103%
7.154.924
13%
5%
114%
679.371
0%
7.834.295
12%
5%
112%
8.318.072
-127%
6%
-151%
Kaynak: Şirket
2007 yılında %8 olan brüt kar marjı 2008 yılında %17’e yükselmiştir. Brüt kar marjında gerçekleşen bu önemli
yükselmenin en önemli sebebi 2007 yılında kar marjı düşük olan Toki projelerinin ağırlıkta olmasından
kaynaklanmaktadır. 2007 yılı satışlarının yaklaşık %51’ini oluşturan Toki Düzce ve Toki Anamur projelerinden kar
edilememesi 2007 yılındaki brüt kar marjını düşüren en önemli etkendir. 2009 Mayıs ayında başlanan Toki Meram
projesinin bütçelenmiş karının %7 seviyesinde olması ve emtia fiyatlarında gerçekleşen düşüşlerle birlikte bütçe
üzerinden %10 civarında tasarruf edildiği düşünüldüğünde şirketin önümüzdeki dönemlerde Toki projelerinden de
kar elde edeceği görülmektedir. Satışlarının önemli bir kısmının 2008 yılında gerçekleştiği Menekşe Konutlarının
kar marjının %34 seviyesinde olması da 2008 yılının kar marjının yükselmesinde önemli bir etken olmuştur.
Seha İnşaat gerekli yatırımlarını tamamladığı ve yeterli üretim kapasitesine sahip olduğu için 2008 yılında tamirat ve
yenilemeler hariç yatırım gerçekleşmemiş, bundan dolayı da dönemler itibariyle amortisman miktarlarında önemli
bir değişiklik olmamıştır. 2008 yılının FAVÖK miktarı 2007 yılından %12 oranında fazla olmasına rağmen 2008
yılında yaklaşık 2,2 milyon TL zarar gerçekleşmiş, 2007 yılında ise 8,3 milyon TL net kar elde edilmiştir. Şirketin
finansal borçlarının yabancı para cinsinden olması ve 2008 yılında kurda gerçekleşen yükselme Şirket’in 200 8
yılında zarar etmesine neden olmuştur.
130
.
Gelir Tablosu
TL
Satışlar
Brüt Kar
Brüt Kar Marjı
Esas Faaliyet Karı
Amortisman
FAVÖK
FAVÖK Marjı
Net Dönem Karı
Net Kar Marjı
2009/6
43.574.191
31.308.313
12.265.878
28%
9.830.531
23%
365.171
10.195.702
23%
7.251.952
17%
2008/6
43.757.077
36.020.671
7.736.406
18%
2.658.467
6%
334.037
2.992.504
7%
2.110.762
5%
Değişim (%)
0%
-13%
59%
270%
9%
241%
244%
Kaynak: Şirket
Yukarıda Seha İnşaat’ın 2009 ve 2008 yıllarının ilk 6 aylık dönemlerinin gelir tablosu incelenmiştir. 2009 yılının ilk 6
aylık döneminde Seha İnşaat’ın cirosu bir önceki yılın aynı dönemine göre önemli bir değişiklik göstermemektedir.
İnşaat sektörü için oldukça kötü olması beklenen bu dönemde cironun sabit kalması oldukça önemlidir. 2008 yılının
ilk döneminde %18 olan brüt kar marjı 2009 yılının aynı döneminde önemli bir artış göstererek %28 seviy esine
ulaşmıştır. Kar marjında gerçekleşen bu çarpıcı yükselmenin ana sebebi bu dönemde inşaat malzemeleri
fiyatlarında oluşan düşmedir. Fakat bu kar marjının önümüzdeki dönemde devam ettirilemeyeceğini
düşünmekteyiz. Kısa vadede hammadde fiyatlarında gerçekleşen azalma marja olumlu yansımış olmasına rağmen,
uzun vadede hammadde fiyatlarında gerçekleşen azalma, Seha İnşaat’ın konut satış fiyatlarına yansıyacağı i çin brüt
kar marjının normal seviyesi olan %18-%20 aralığına geri dönmesini beklemekteyiz.
Net Satışlar & FAVÖK (Milyon TL)
160,0
147,5
8,8
140,0
8,0
6,0
7,8
100,0
77,9
69,0
2,0
60,0
0,0
40,0
-1,8
20,0
0,0
4,0
FAVÖK
Net Satışlar
120,0
80,0
10,0
-2,0
2006
2007
2008
Net satışlar
69,0
147,5
77,9
FAVÖK
-1,8
7,8
8,8
-4,0
Kaynak: Şirket
Son 3 yıl itibariyle gerçekleşen net satışlar ve FAVÖK yukarıda grafize edilmiştir. 2006 yılında negatif gerçekleşen
FAVÖK yıllar itibariyle yükselmiş ve 2008 yılında 8,8 milyon TL olmuştur. Şirketin 2007 yılında satışlarında 2006
yılına göre %113 oranında yükselme meydana gelmiştir. Bunun en önemli sebebi şirketin bu dönemde hem TOKİ
projelerine devam etmesi hem de yap-Sat usulü Konya’da konut projelerine ağırlık vermesidir. Bu dönemde Seha
Yapı Menekşe ve Kardelen Konut projelerinin önemli bir bölümünün satışını gerçekleştirmiştir. 2008 yılında
131
.
VARLIKLAR
Dönen Varlıklar
Hazır Değerler
Ticari Alacaklar
Stoklar
Diğer Dönen Alacaklar
31.12.2008
105.965.298
601.161
13.314.095
20.898.551
27.405.579
43.745.912
Duran Varlıklar
Maddi Olmayan Varlıklar
Maddi Varlıklar
TOPLAM VARLIKLAR
21.495.246
11.340.554
40.975
1.335.730
5.855.467
2.922.520
127.460.544
YÜKÜMLÜLÜKLER
Finansal Borçlar
Ticari Borçlar
Devam Eden İnşaat Hakediş Bedelleri
100.772.717
23.310.711
10.040.562
34.411.070
10.627.985
22.382.389
satışlarda meydana gelen daralmada şirketin yeni
taahhüt işine başlamamış olması ve küresel kriz
sebebiyle inşaat sektöründe satışlarda meydana
gelen daralmalar etkendir. FAVÖK yıllar itibariyle
yükselmesine rağmen marjda dalgalanmalar dikkat
çekmektedir.
2008 yılı satışlarının 2007 yılı
satışlarının yaklaşık yarısı olmasına rağmen, 2008
yılı FAVÖK’ ünün 2007 yılına göre yüksek olmasının
sebebi, şirketin 2008 yılında kar marjı düşük TOKİ
projelerinin toplam gelirde oransal olarak düşük
pay elde etmesi ve yeni konut projesine
başlanmadığı için yapımı biten konut projelerinin
yüksek marjla satılmasından kaynaklanmaktadır.
Şirketin FAVÖK’ünün 2006 yılında negatif olmasında
en büyük etken 2006 yılı için brüt kar marjının %2,5
seviyesinde olmasından kaynaklanmaktadır.
31 Aralık 2008 tarihi itibariyle 127 milyon TL olan
aktiflerin %83’ü dönen varlıklardan oluşmaktadır.
Diğer dönen varlıkların %63’lük kısmı Konya
Büyükşehir
belediyesinden
alınan
arsa
bedellerinden oluşmaktadır. Tapu devri henüz
gerçekleşmediği için Gökkonaklar ve defne
konutlarının arazileri için ödenen bedeller diğer
dönen varlıklarda takip edilmektedir. Seha İnşaat’ın
14.944.221 bilançosu incelendiğine şirketin kendini iç fonlardan
Finansal Borçlar
14.414.468 daha çok dış fonlarla fonladığı görülmektedir. 2008
529.753 sonu itibariyle şirketin 39 milyon TL finansal borcu
bulunmaktadır. Şirket’in 2008 sonu itibariyle
borçluluk oranının yüksek olmasının nedenleri
Özsermaye
11.743.606
arasında yatırımların ve projelerin hız kazandığı
Sermaye
3.056.743
2007 yılında daha sonraki dönemler için proje
Özsermaye Enflasyon Düzeltmesi
3.481.567
oluşturmak amacıyla yüksek maliyetler ile arsa
Kar Yedekleri
2.751.996
alınması fakat 2008 yılında krizin etkisiyle bu
Net Kar
-2.240.756 projelerin ertelenmesi sonucunda şirketin finansal
Geçmiş Yıl Zararları/Karları
4.694.056 borçla alınan bu arsaların finansman maliyetine
127.460.544 katlanılması ve devam eden projelerin yükselen
konut faizlerinin etkisiyle satışlarında meydana gelen yavaşlama sonucunda fon oluşturamaması gelmektedir.
Stoklarda bekleyen arsaların projelendirilmesi ve devam eden projelerde satışların beklenen düzeye ulaşması
şirketin finansal yükünü azaltacaktır. Ayrıca 2008 yılında kambiyo’dan dolayı şirketin zarar açıklaması, Şirket’in
borçlanmasını arttırmıştır. Şirketin finansal borçlarının tamamına yakını yabancı para cinsinden olup yaklaşık %57’si
euro geri kalan kısım ise dolar cinsindendir. Diğer yükümlülükler kısmında şirketin satmış olduğu fakat tapu el
değiştirmesi gerçekleşmeyen Ankara Çankaya’daki arsanın alınan avansı bulunmaktadır. 2008 sonu itibariyle
şirketin borçlanma oranı 9,6 olarak hesaplanmıştır. Daha önce de bahsedildiği üzere borçlanma oranının bu kadar
yüksek olmasının sebebi Seha İnşaat’ın borçlanma ile almış olduğu arsaları projelendirme aşamasında gerçekleşen
gecikmeden kaynaklanmaktadır. Seha İnşaat’ın 31 Aralık 2008 tarihi itibariyle nakit oranı %0,6 seviyesinde olması
şirketin kısa vadede likidite sorunu yaşayabileceğine işaret etmektedir. Seha İnşaat’ın finansal kaldıraç oranının 3,2
seviyesinde olması şirketin özkaynaklarının finansal borçlarını örtücü bir yapıya sahip olmadığını göstermektedir.
132
.
Z Score Modeli…
Şirket iflaslarının tahminine yönelik kullandığımız şirketlerin likidite, birikim, esas faaliyet karlılığı, borçluluk ve satış
kabiliyetini ölçen Z Score Modeli, Amerikan şirketleri için iflasların 2 yıl önceden yüksek bir yüzde ile (%72-80)
başarılı bir şekilde tahmin edilebileceğini ortaya koymuştur. Modelin en büyük dezavantajı ise Amerikan şirketlerini
dikkate alarak oluşturulması ve iflasa giden yolda yönetim ayağını dikkate almamasıdır. Buna rağmen dikkate değer bir
model olduğunu önemli göstergeleri barındırdığını düşünmekteyiz.
Z score modele göre üretim şirketlerinin 2,90’ın üzerinde yer alması firmaların güçlü bir mali yapıya sahip olduğunu
gösterirken 1,10’un altında kalınması önemli bir risk göstergesi olarak nitelenmektedir. Seha İnşaat için bu modeli
uygularken PD/Toplam Borçlar rasyosunun hesaplanmasında Şirket için değerlememizde belirlediğimiz 50 milyon
TL’lik piyasa değeri kullanılırken 2008 bilanço verilerine göre gerçekleştirdiği 1,10’luk skoru ile dikkat edilmesi gereken
bölgede yer almakta ve zayıf bir bilanço resmi ortaya çıkarmaktadır. Şirketin varlıklarına göre düşük satışları, esas
faaliyet karlılığındaki zayıf görünüm, net dönem zararında bulunulması ve likidite rasyosundaki olumsuz tablonun
yanı sıra toplam borçların Şirket için belirlediğimiz piyasa değerinin üzerinde yer alması skoru olumsuz etkileyen
temel nedenler olarak görülmektedir.
Du Pont Analizi…
2007 yılında %36,5 olan özsermaye karlılığının geçtiğimiz yıl -%19,08 olarak kaydedildiğini görmekteyiz. Şirketin
varlıklarının finansmanında özsermayesinin oranının 2008 yılında %9’a gerilemesi yüksek borçlanma nedeniyle önemli
bir risk unsuru olarak değerlendirilebilir. Artan borçluluğun yarattığı finansman giderleri ve maliyetlerin kontrol altına
alınamaması ile yazılan zarara ek olarak aktif devir hızının 2007 yılına göre gerilemesi özsermaye karlılığındaki olumsuz
görünümün temel sebepleridir. Başka bir deyişle bu seviyelerin üzerinden borçlanmaya devam ettikçe daha riskli bir
pozisyona girebilir. Artan borçluluğun özsermaye karlılığına olumsuz yansıma nedenleri ise borçlanma maliyetlerinin
aktif karlılığın üzerinde yer almasıdır.
DU PONT ANALİZİ
SEHA İNŞAAT-2008
1085,4%
61,1%
-2,9%
-19,08%
Aktif / Özkaynak
Net Satış/ Aktif
Net Kar / Satış
SEHA İNŞAAT-2007
534,3%
121,2%
5,6%
36,50%
DEĞERLEME
İndirgenmiş nakit akımı yöntemini kullanmayı daha uygun bulduğumuz Seha İnşaat için, 2009-2018 yılları arasında
yaptığımız tahminlerde nominal %14,40 ağırlıklı özsermaye maliyeti ve uç değer için %12,55 ağırlıklı ortalama
sermaye maliyeti kullanılmıştır. Özsermaye maliyetini hesaplarken kullandığımız ve hissenin piyasaya göre şiddetini
ve yönünü belirleyen beta değerini hesaplamak için İMKB’ye kote inşaat şirketlerinin betalarının ortalamaları
alınmıştır. Ağırlıklı ortalama sermaye maliyetini hesaplarken şirketin finansal borçları olarak şirketin kısa ve uzun
vadeli finansal borçlarının toplamı ile grup şirketlerinden alınan finansal borç mahiyetindeki borçların neti dikkate
alınmıştır.
133
.
İskonto Oranı
2009-2018
Uç değer
13,0%
12%
Beta katsayısı
0,92
1,51
0,92
1,51
5,0%
3%
Özsermaye maliyeti
17,60%
20,54%
14,76%
16,53%
Borçlanma maliyeti
Vergi oranı
17,00%
20,00%
15,00%
20,00%
86.159.948
21.566.653
86.159.948
21.566.653
14,40%
12,55%
AOSM
ortalaması 52,9 milyon TL seviyesindedir. İNA’nın %1 uç değer büyüme ve %14,40 iskonto oranı ile işaret ettiği
optimum piyasa değeri ise 52,9 milyon TL’dir. Yapılan İNA analizinde 2008 sonu FAVÖK’ü dikkate alındığında, %1 uç
değer büyümesi ve %14,40 iskonto oranı ile şirketin FD/FAVÖK oranı 12,4 olarak hesaplanmaktadır. Grubun diğer
şirketlerine göre iskonto oranının az olmasının sebebi şirketin finansal kaldıraç oranının yüksek olmasından
kaynaklanmaktadır.
%0,5
%1,0
%1,5
FD/FAVÖK (x)
AOSM
15,00%
103.107
105.161
107.400
14,40%
106.491
108.644
110.991
14,00%
108.836
111.058
113.480
15,00%
11,8
12,0
12,2
14,40%
12,1
12,4
12,7
14,00%
12,4
12,7
12,9
15,00%
47.386
49.440
51.679
14,40%
50.770
52.923
55.270
14,00%
53.114,89
55.336,66
57.759,49
134
.
2009-2013 yılları arasında Seha İnşaat için ortalama yıllık %10,6’lik satış artışı öngörülürken, bu dönem içerisinde
şirketin toplam 8,1 milyon TL yatırım harcaması yapacağını tahmin etmekteyiz.
Global kriz sebebiyle 2008 yılında hem taahhüt işlerinden oluşan gelirde hem de konut satışlarında önemli düşüşler
meydana gelmiştir. 2010 yılı ortasından itibaren yeniden toparlanması beklenen konut sektörünün Seha yapının
satışlarını da olumlu ölçüde etkileyeceğini düşünmekteyiz. 2008 yılında satışların faiz oranlarındaki yükselmeler ve
likidite sorunu sebebiyle azalmasından ve Seha yapı’nın yeni projelerini ertelemesi sebebiyle stoklarında artma
meydana gelmiş, buda şirket de yüksek ölçüde işletme sermayesi açığı meydana getirmiştir. 2008 sonu itibariyle
%18 civarında gerçekleşen brüt kar marjında, 2009 yılının ilk 6 aylık döneminde önemli değişim meydana gelmiş ve
%28 seviyesine yükselmiştir. 2009 yılında marjda meydana gelen bu değişimde, hammadde fiyatlarında meydana
gelen düşme etkili olmuştur. Seha İnşaat’ın bu dönemde satış fiyatlarında aşağı yönlü değişime gitmemesi, brüt kar
marjının %28’lere gelmesini sağlamıştır. 2009 yılının ikinci yarısında ve sonraki dönemde brüt kar marjının
tekrardan %18 seviyesine geleceğini tahmin etmekteyiz. Seha İnşaat’ın yüksek miktarda finansal borcu olmasına
rağmen şirketin önemli miktarda finansman gideri oluşmamaktadır. Bunun sebebi ise vadeli satışlardan dolayı
şirketin finansal yükünün önemli bir kısmı müşteriler tarafından yüklenilmektedir. 2009 yılında ekonomik
aktivitenin yavaşlaması sonucunda Merkez Bankası’nın faizleri kademeli olarak indirmesi konut kredi faiz
oranlarına olumlu yansımıştır. Konut faizlerin beklenenden önce düşme eğiliminde olması ve ekonominin
toparlanma sinyalleri vermesi inşaat sektörü için oldukça olumlu karşılanmakta olup 2010 için beklentileri
arttırmaktadır.
Gelir Tablosu (Mn TL)
2009 T
2010 T
2011 T
2012 T
2013 T
Net Satışlar
Brüt Kar
Faaliyet Giderleri
Esas Faaliyet Karı
Amortisman
FAVÖK
İşletme Sermayesi İhtiyacı
Yatırımlar
79.409.839
63.527.871
15.881.968
5.224.069
10.657.898
788.074
11.445.972
-39.384.189
1.200.000
94.338.888
78.301.277
16.037.611
6.010.949
10.026.662
1.220.074
11.246.736
-45.107.168
4.320.000
119.295.812
99.015.524
20.280.288
6.473.219
13.807.069
1.299.074
15.106.143
-48.469.187
790.000
128.472.413
106.632.103
21.840.310
7.017.150
14.823.160
1.429.074
16.252.234
-52.204.992
1.300.000
144.531.465
119.961.116
24.570.349
7.964.197
16.606.152
1.929.074
18.535.226
-58.613.635
500.000
Kaynak: BMD Tahmin
Üretim
Kapasitesi
Kapasite Kullanım
Oranları
Toplam Üretilen
Metre Kare
Toplam Metre Kare
Satış Miktari
Metre Kare
Fiyatı
Ciro
Maliyet
2005
200.000
73%
146.649
146.649
630
92.378.761
70.694.235
2006
200.000
94%
187.657
187.657
367
68.960.184
67.258.385
2007
250.000
101%
251.643
251.643
586
147.538.360
135.534.524
Yıllar
2008
250.000
54%
134.340
134.340
580
77.873.489
64.997.450
2009 T
250.000
50%
125.000
125.000
635
79.409.839
63.527.871
2010 T
250.000
55%
137.500
137.500
686
94.338.888
78.301.277
2011 T
250.000
65%
162.500
162.500
734
119.295.812
99.015.524
2012 T
250.000
70%
175.000
175.000
734
128.472.413
106.632.103
2013 T
250.000
75%
187.500
187.500
771
144.531.465
119.961.116
135
.
Piyasa Çarpanları
İMKB İnşaat sektörü incelendiğinde şirketin piyasa değeri 46,6 milyon TL olarak gerçekleşmektedir. Yapılan İnşaat
sektörü çalışmasına İMKB’de işlem gören Enka İnşaat ve Tekfen Holding dahil edilmiştir. Çarpan analizi yapabilmek
için kullandığımız FAVÖK,satış ve net kar son 4 çeyrekten oluşmakta, piyasa ve firma değeri ise cari rakamlardan
oluşmaktadır.
İnşaat Sektörü
Piyasa Değeri (TL)
F/K
98.127.989
46.617.984
FD/FAVÖK
139.162.673
FD/SATIŞ
78.528.529
PD/DD
93.536.745
İMKB-100 şirketlerinin çarpanları Seha inşaat ile karşılaştırıldığında, Şirket’in piyasa değeri 51,1 milyon TL, hisse
değeri ise 16,73 TL olarak görülmektedir. IMKB-100’ün FD/FAVÖK çarpanı inşaat sektörüne göre daha yüksek
olduğu için, Seha İnşaat’ın bu çarpandan çıkan değerinin daha yüksek olduğu göze çarpmaktadır.
İMKB-TÜM
Piyasa Değeri (TL)
F/K
92.875.560
51.137.775
FD/FAVÖK
158.440.901
136
FD/SATIŞ
85.459.663
PD/DD
90.658.978
.
Faaliyet alanı açısından Seha İnşaat’a benzeyen Enka İnşaat’ın piyasa çarpanlarına göre Şirket’in piyasa değeri 46,6
milyon TL, hisse değeri ise 15,25 TL olarak hesaplanmaktadır.
Enka İnşaat
Piyasa Değeri (YTL)
F/K
91.622.874
46.606.445
FD/FAVÖK
136.011.352
FD/SATIŞ
84.699.224
PD/DD
96.976.328
Seha İnşaat yurtdışı benzer şirketlerle karşılaştırıldığında ise değeri aşağıdaki gibi olmaktadır. Rasyoların altındaki
değerler firma değerini temsil etmektedir ve tüm rasyolar aynı ağırlıkta değerlemeye dahil edilmiştir.
ULUSLAR ARASI
Piyasa Değeri
F/K
81.049.385
48.631.027
FD/FAVÖK
138.377.795
FD/SATIŞ
89.572.171
PD/DD
108.408.756
Aşağıda yapmış olduğumuz İNA ve Çarpan analizi sonucunda çıkan piyasa değerleri ağırlıklandırılmış ve Seha
İnşaat’ın piyasa değeri bulunmuştur. Seha İnşaat’ın piyasa değeri 50,6 milyon TL olarak hesaplanmaktadır. Yapılan
ağırlıklandırma çalışmasında en fazla ağırlık indirgenmiş nakit akımı yöntemine verilmiş, geri kalan kısım ise çarpan
analizi sonucu çıkan piyasa değerleri arasında paylaştırılmıştır.
Seha İnşaat
İnşaat Sektörü
İMKB-100
Enka İnşaat
İNA
Toplam Değer
Değer (Bin TL)
Ağırlık
Değer(Bin TL)
46.618
51.138
46.606
48.631
52.923
15%
5%
10%
15%
55%
100%
6.993
2.557
4.661
7.295
29.107
50.612
Kaynak: BMD Tahmin
137
.
İMAŞ MAKİNA A.Ş.
1989 yılında 300 m2 kapalı alanla Karatay Sanayisi’nde İttifak Makine Sanayi A.Ş. unvanıyla kurulan şirketin ilk faaliyet
konusu, genel un fabrikaları üretimi olmuştur. 1990 yılında 2. Organize Sanayi Bölgesindeki kendi mülküne taşınmış
ve 1992 yılında 3.000 m2’lik bir fabrikada üretim yapan bir şirket haline gelmiştir. 1994 yılından itibaren ihtisas
çalışmalarına başlayan şirket yem fabrikası makineleri, yol ve iş makineleri, bazı teknik tarım makinelerinin yanı sıra
değirmen sektörünün kalbi ve beyni konumundaki vals ve kare eleklerin üretimine odaklanmıştır. 1995 yılında
ürettiği Şerit Testere Tezgâhlarına CE plaketini takarak o dönemde Türkiye’nin 7 Sınaî kuruluşu arasında yerini alan
ve 1996 yılında ise 6.600 m2’lik bir kapalı mekâna kavuşan firma; Vals, Elek ve Hidrolik Şerit testere üretiminde
hat sistemine geçmiştir.
1999 yılında unvanını İMAŞ MAKİNA SAN. A.Ş. olarak değiştiren şirket aynı zamanda logosunu da yenilemesine
rağmen ürünler hala firma ismiyle üretilmeye devam etmiştir. Marka oluşturma çalışmalarını 2003 yılında
tamamlayan şirket değirmen makineleri için “Milleral”, testere tezgahları içinse “Cuteral” markalarını tescil
ettirmiş ve kullanmaya başlamıştır.
Cuteral markasıyla ürettiği şeritli testere tezgâhlarıyla sanayiciye zamanında teslim, hızlı servis prensibiyle kalite ve
güveninin markasını oluşturmuştur. Milleral markasıyla da; değirmen diyagram, projelendirme, üretim, montaj ve
devreye alma dahil komple sistemler üretme kabiliyeti ve kalitesini müşterileriyle paylaşmaktadır. 2009 yılında
kapalı alanını 9.500 m2 ye çıkarmış olan İMAŞ, cirosunu da ilk yıllara oranla % 1.560 artırmıştır.
İMAŞ A.Ş.’nin dünya piyasalarındaki pazar payını artırmak üzere dünyanın büyük üreticileri ile fiyatın yanı sıra
verimlilik, kalite, gıda güvenliği, iş ve çevre güvenliği, güvenilirlik, yüksek teknoloji kullanımı alanlarında da
yüksek rekabet şansına sahip olan, yüksek düzeyde otomasyona dayalı gelişmiş öğütme teknolojisi üretmek,
geliştirilmiş öğütme teknolojisinin gerektirdiği teknolojik özelliklere sahip yeni bir değirmen makineleri platformu
oluşturmak amacıyla, grup şirketlerinden Selva Makarna ile TÜBİTAK Teydeb’e uluslararası piyasalarda yüksek
rekabet gücüne sahip değirmen ve yeni nesil değirmen makineleri geliştirme projesi sunmuştur. Proje TÜBİTAK
tarafından desteklenmeye değer görülmüştür. Akabinde de gerekli çalışmalara başlanmıştır.
Kuruluş aşamasından günümüze uzanan işletmecilik faaliyetlerinde kurumsal gelişimini her yeni günde pozitif
değerler ile güçlendiren İmaş; güçlü sermayesi, profesyonel çözümler üreten kadrosu, 20 yıllık kurumsal hafızası,
sektörün geleceğine dair hedefleri ve projeleri ile faaliyette olduğu alanda sadece makine üretmek için değil,
teknoloji, kalite, güven ve müşterileri için konfor üretmek için çaba sarf etmektedir.
Üretim Süreci
İMAŞ’ın testere tezgahları ve değirmen makineleri üretim süreci aşağıda anlatıldığı gibidir.
Talaşlı İmalat ve Sac İşleme: İşletme bünyesinde mevcut metal işleme makineleri (sac kesim, büküm, tornalama ve
tesfiye) ile makine imalatında kullanılan parçalar üretilmektedir. Mevcut makine parkuru içinde dört adet dikey işlem
CNC makinesi, iki adet tornalama CNC makinesi ile çelik ve döküm parçalar hassas bir kalite kontrol denetiminde
işlenmektedir. Az sayıda talaşlı imalat parçası Konya’da mevcut tedarikçilerden temin edilmektedir. Galvanizleme,
sertleştirme gibi işlemler dış tedarikçilerden karşılanmaktadır.
Kaynaklı Konstrüksiyon: Üretilen makinelere ait kaynaklı birleştirme işlemlerinin tamamı şirket bünyesindeki
fabrikada yapılmaktadır. Talaşlı imalat ve sac kesim büküm ünitelerinden temin edilen parçalar ile her makine için
kendi üretim hattında kaynaklı birleştirme işlemi uygulanmaktadır.
Boyama İşlemleri: Fabrikada üretilen tüm makine ve ekipmanlar işletmenin astar, macun, boya ve fırın ünitelerinde
işlem görebilmektedir.
138
.
Montaj: Üretilen ve boyanan makine şaseleri, montaj hatlarında diğer yardımcı montaj parçaları ile
birleştirilmektedir. Mamul deneme platformlarında ilk çalıştırma ve ayarları yapılan makineler, proje uygulamalarına
göre tasniflenerek ilgili depo alanlarında sevkiyata hazır durumda stoklanmaktadır.
Üretim Destek Birimleri: Makinelerde kullanılan elektrik üniteleri ve otomasyon tasarımları elektrik ve otomasyon
birimi tarafından hazırlanmakta ve montaj işlemleri gerçekleştirilmektedir. Makine tasarımları teknik resim birimi
tarafından çizilmekte ve portatif üretimler işletme bünyesinde gerçekleştirilmektedir.
Şirket 2004 yılında uygulamaya başladığı üretim kaynak planlama programı ile üretim planlama ve iş merkezleri
planlama fonksiyonunu başarıyla yürütmektedir. İMAŞ’ın proje yönetiminin, siparişe dayalı üretim ve tasarıma göre
değişen ürün bileşenleri gibi farklı üretim ve iş metotlarını bünyesinde taşıması bilgi teknolojilerini iyi kullanmasını
gerektirmektedir. Başarılı bir MRP2 uygulaması yürüten şirket, bağlı bulunduğu Holding bünyesinde yer alan yazılım
ekibi ile işletme ihtiyaçlarını tüm yönleri ile karşılayan yeni bir ERP2 yazılımını yürütmektedir.
Değirmen Projelendirme ve Değirmen Kurulumu
İMAŞ’ın ana faaliyet konusunu oluşturan Komple Değirmen Tesisi Kurulumu, müşterinin taleplerine uygun değirmen
diyagram tasarımları oluşturma, makine ve ekipman parkurları planlama ve bu parçaları değirmen binasında
montajlama faaliyetlerini içermektedir.
Müşteri talebi pazarlama ve satış elemanları tarafından tespit edilip, müşteriye karar alma sürecinde un değirmeni
ve üretimi konusunda teknik bilgi ve görüş sunularak, müşteri talebine uygun tasarım değirmen proje birimi
tarafından hazırlanmaktadır. Makine ve ekipmanlar tedarik edildikten sonra sevkiyatın gerçekleşmesi ile demonte
olan makine ve ekipmanlar değirmen binasında montajlanmaktadır. Deneme üretimi yapılarak müşteriye taahhüt
edilen öğütme kapasitesi ve ürün kalitesi temin edilmekte ve taahhütlerin sözleşme şartlarına göre tam ve eksiksiz
yerine getirildiği konusunda müşteri mutabakatı alınarak proje sonlandırılmaktadır.
Tasarım ve Kurulumu Yapılan Un Değirmenlerinde Un Üretim Prosesi
Un üretimi bir proses üretimdir. Buğday, mısır, çavdar, yulaf ve pirinç gibi tahıllar proses üretim tekniğine tabi
tutularak öğütülüp un elde edilmektedir. Bu üretim sırasında kepek gibi bazı yan ürünler de elde edilmektedir.
Buğday öğütmek için tasarlanmış bir değirmende, genel üretim prosesi aşağıda açıklandığı gibi gerçekleşmektedir.
Buğday, boşaltma alanından (tremi) elevatörler ile değirmen binasının en üst katına taşınır. Buğday ilk işlem olarak
çöp, toz, metal gibi malzemelerden arındırılacak şekilde temizleme işlemine tabi tutulur. Ön temizliği yapılan buğday,
kuru buğday silolarına taşınır.
Buğday silolarından alınan değişik özelliklerdeki buğdaylar belli oranlarda karıştırılır ve tavlama öncesi temizlik
ünitesine taşınır. Buğdayın içinde olabilecek farklı hububat taneleri, yabani ot tohumları, taş, çöp gibi yabancı
cisimlerin tamamı bu ünitede buğday tanesinden ayrıştırılır. Temizlenen buğday, öğütme öncesinde belirli bir nem
kazanması için su ile karıştırılır ve tav silolarında beklemeye alınır.
Elde edilecek un özelliğine göre farklı buğday tiplerinden oluşturulan karışım, tav silolarından alınır ve öğütme
ünitesine aktarılır. Öğütme ünitesi, buğdaydan elde edilecek un çeşidi ve müşteri talebine uygun un, irmik, kepek
ürünlerini temin edecek şekilde tasarlanır.
Öğütme sonucu elde edilen ürünler silolara taşınır. Her bir ürün satışa sunulma şekline göre tartı ve paketleme
işlemlerine tabi tutulur. Şirket, buğdayın un olma serüveninin her aşamasında enerji, bina, hammadde ve insan
kaynağını en verimli şekilde kullanacak tasarımlar ve bu tasarımların uygulamada etkinliğini sağlayacak makineleri
üretmek için çalışmaktadır.
139
.
Satış Organizasyonu
Şirket, şeritli demir ve çelik kesme testereleri, değirmen makineleri, hububat öğütmeye yarayan değirmen
tasarımları ve kurulumları ile ilgili üretim, araştırma ve geliştirme, pazarlama ve satış faaliyetlerini kendi bünyesinde
yapmaktadır. Bu faaliyetlerinin yanında, 2007 yılından beri, Borusan firmasının Olimpian marka jeneratörlerinin
Konya, Aksaray, Niğde bayiliğini de yürütmektedir.
Ürünlerini farklı satış organizasyonları ile müşteriye sunan şirket, testere ürün grubunu Konya, Ankara, İzmir, Adana
ve İstanbul gibi sanayi bölgelerinde bayiler vasıtasıyla müşteriye ulaştırmaktadır. Bununla birlikte Karadeniz, Doğu ve
Güneydoğu Anadolu bölgelerinde, şirketin kendi pazarlama elemanları faaliyet göstermektedir. Dış ticaret birimi yurt
dışı testere satışlarını, çeşitli ülkelerde ilişkide olduğu temsilci firmalar ve mevcut personelin pazarlama satış
faaliyetleri ile yürütmektedir.
Değirmen makineleri ve değirmen tesis satışları, yurt içinde şirketin kendi pazarlama satış personeli tarafından
yürütülmektedir. Yurt dışı pazarlama ve satış faaliyetlerinde, ülke bazında veya bazen bölge ülkeleri bazında satış
temsilcisi kişi ve firmalar ile çalışılmaktadır. Bu tür organizasyonun kurulamadığı ülkelerde ise şirketin kendi dış
ticaret personeli pazarı takip etmektedir.
Jeneratör satışları, bayilik bölgesi içinde pazarlama satış elemanları ile yürütülmektedir.
Tüm ürün gruplarında etkin bir satış sonrası hizmet verebilmek için, gerek işletme teknik servisi, gerekse yurt içi ve
yurt dışı temsilcilikler çalışmalarını sürdürmektedir.
Sektör Oyuncuları
Değirmen tesisi kurulumu sektörüne ait çok net ve detaylı veriye ulaşabilmek mümkün değildir. Şirketten almış
olduğumuz verilere göre değirmen tesisi piyasasında dünyada en çok satış yapan ilk 3 firmanın pazar payı %90
seviyelerinde seyretmektedir. İsviçre orijinli Bühler firması %50 pazar payıyla dünya birinciliğini elinde tutarken onu
Japonya-İngiltere ortaklığı Satake %25 payla ve İtalya orijinli Ocrim-GBS %15 payla izlemektedir. Türkiye ise
toplamda %10 pazar payına sahip olup dünyada dördüncü sırada yer almaktadır. Çorum merkezli Alapala firması
%20 pazar payıyla Türkiye’de ilk sırada yer alırken İmaş %15 ile 2. sırada yer almaktadır.
140
.
Ortaklık Yapısı
İMAŞ MAKİNE A.Ş ORTAKLIK YAPISI
Ortak
Hisse Tutarı
Big Planlama Müş.A.Ş.
976.955
Adese Alışveriş Merk.
20.030
M.Ali Korkmaz
1.000
Fahri Akay
1.000
Hüsamettin Yaldız
998
Tahir Atila
17
Toplam
1.000.000
Yüzde
97,70%
2,00%
0,10%
0,10%
0,10%
0,00%
100,00%
Kaynak: Şirket
Yukarıdaki tabloda İmaş Makine A.Ş.’nin ortaklık yapısı görülmektedir. İmaş’ın %97,7 hissesi Big Planlama’ya aittir.
İttifak Holding’in danışmanlık ve organizasyon şirketi olan Big Planlama gruba ait birçok firmaya iştirak etmektedir.
%2 hisse oranıyla Adese Alışveriş Merkezleri A.Ş. de diğer kurumsal ortaktır. Diğer ortaklar %0,1 ve daha az oranlarla
gerçek kişilerdir. İttifak Holding’in direkt ve dolaylı olarak İmaş’a iştirak oranı %99,70’tir.
İştirak Yapısı
İştirak Yapısı
İştirakler
İştirak Sermayesi Sermaye Tutarı Sermaye Payı
Seha İnş. Müh. Müt. Tic. A.Ş.
3.056.743
1.000.000
33%
Kaynak Şirket
İştirak Yapısı tablosundan görüldüğü üzere, İmaş Makine A.Ş.’nin tek iştirak ettiği şirket %33 pay ve 1.000.000 TL
sermayeyle Seha İnş. Müh. Müt. Tic. A.Ş.’ dir.
Finansal Analiz ve Değerleme
İMAŞ YURTİÇİ/YURDIŞI SATIŞLAR
25.000.000
20.000.000
15.000.000
10.000.000
5.000.000
0
2005
Kaynak: Şirket
2006
2007
YURT İÇİ SATIŞLAR TOPLAMI (TL)
2008
2009T
YURT DIŞI SATIŞLAR TOPLAMI (TL)
141
.
İmaş daha önceki yıllarda yapmış olduğu pazarlama ve tanıtım faaliyetlerinin faydasını 2007 yılından itibaren
görmeye başlamıştır. Yurt dışında yapılan pazar araştırma ve şirket tanıtımı sonrası şirketin yurtdışı satışları ivme
kazanmış ve 2008 yılında 15.000.000 TL’yi geçmiştir. Şirket 2009 yılı için 23.000.000 TL ihracat hedeflemektedir.
İmaş’ın 2007-2008 karşılaştırmalı gelir tablosuna baktığımızda, satışların %91 artış kaydettiğini görmekteyiz.
Satışların bu denli artması firmanın proje bazlı çalışmasından dolayı 2007’de yapılan bazı projelerin gelirlerinin
2008’de kaydedilmesinden kaynaklanmıştır. Bunun yanında 2008 yılında hacim olarak daha büyük projeler yapılmış
ve gelirlerin yanında brüt kar marjı da arttırılmıştır. 2007 ve 2008 yılında net karın faaliyet karının çok üzerinde
olmasının sebebi, İmaş’ın iştiraki olan Seha İnşaat’tan elde etmiş olduğu temettü geliridir.
İmaş’ın 2009 yılının ilk 6 ayında geçen senenin aynı dönemine göre satışları %20 düşmüştür. Bu düşüşün sebebi proje
bazlı satış yapıldığından dolayı devam eden üretim ve projelerin gelirinin henüz yazılmamış olmasıdır. 2009’da
yeniden yapılanma içine giren İmaş, personel sayısını artırmış bu da faaliyet giderlerini artıran temel sebep olmuştur.
142
.
Faaliyet zararı 2009 ilk 6 aylık döneminde geçen seneninkine göre %353 artmış ve 2 milyon TL’nin üstünde
gerçekleşmiştir. Geçen senenin 6 aylık net karı, İmaş’ın iştirak etmiş olduğu Seha Yapı’dan almış olduğu temettü
gelirinden dolayı 4,2 milyon TL iken, cari yılın aynı döneminde temettü geliri olmadığı için net dönem zararı 1,7
milyon TL olarak gerçekleşmiştir. 2009 ikinci yarıyılda devam eden projeler biteceğinden dolayı şirketin
projeksiyonumuzda belirlemiş olduğumuz satış ve kar miktarlarını yakalayacağını düşünmekteyiz.
İndirgenmiş nakit akımı yönetimini kullanmayı daha uygun bulduğumuz İmaş için, 2009-2018 yılları arasında
yaptığımız tahminlerde nominal %16,34 ve uç değer için %13,58 ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti kullanılmıştır.
Özsermaye maliyetini hesaplarken kullandığımız ve hissenin piyasaya göre şiddetini ve yönünü belirleyen beta
değerini hesaplamak için İMKB’ye kote metal eşya üretici şirketlerin betalarının ortalamaları alınmıştır. Ağırlıklı
ortalama sermaye maliyetini hesaplarken şirketin finansal borçları olarak sadece kendi adına almış olduğu borçlar
dikkate alınmıştır. Grup şirketleri adına aldığı borçlardan şirketin herhangi bir finansman gideri ödeme yükümlülüğü
olmadığı için böyle bir yöntem seçilmesi uygun görülmüştür.
143
.
ortalaması 34 milyon TL seviyesindedir. İNA’nın %1 uç değer büyüme ve %16,34 iskonto oranı ile işaret ettiği
optimum piyasa değeri ise 33,8 milyon TL’dir.
144
.
İmaş Makine için yapılan İNA analizi ve piyasa çarpanı analizi sonucunda ortaya çıkan değerler aşağıda
görülmektedir. İNA analizinde çıkan Şirket değeri %75 ile Piyasa çarpanı analizi sonucunda ortaya çıkan değer ise
%25 ile ağırlıklandırılarak İmaş Makine’nin Şirket değerine ulaşılmıştır. Yapılan ağırlıklandırma çalışması sonucunda
Şirket’in değeri 31,9 milyon TL olarak hesaplanmıştır.
İmaş Makine
İNA
Piyasa Çarpanları
Toplam Değer
Değer (Bin TL)
Ağırlık
Değer
33.821
75%
25.366
25.875
25%
6.469
59.696
100%
31.835
Kaynak: BMD Tahmin
145
.
ADESE GENÇ OTO SAN. TİC. LTD. ŞTİ.
1996 yılında Petrol Ofisi bayii olarak faaliyete başlayan Adese Genç Oto. ve Petrol Ürünleri San. Tic Ltd. Şti 1997
yılında Opet’ten de bayilik almış ve istasyon sayısını 2’ye çıkarmıştır. 1999 yılında Milangaz A.Ş Oto Gaz firmasıyla
anlaşılıp LPG satışlarına başlamıştır. 2006 yılı içerisinde sözleşmesi sona eren istasyonlardan bir tanesi Konya
Büyükşehir Belediyesi’ne devredilmiştir. Aynı yıl içerisinde Petrol Ofisi’nden Antalya Çevre Yolunda bir istasyon
2018 yılına kadar kiralanmıştır. 2007 yılında da istasyon kiralama işlemi devam etmiş ve Adana Çevre Yolunda 10
yıllığına Petrol Ofisi’nden bir istasyon, Ladik Belediyesi’nden 10 yıllığına bir istasyon daha kiralanmıştır. 2009 yılında
79 çalışanıyla, 4 istasyonda Oto Market-Gıda Market-Yıkama bölümlerinde hizmetini sürdürmektedir.
Ortaklık Yapısı
ADESE GENÇ OTO. PET. ÜR. TİC. LTD. ŞTİ ORTAKLIK YAPISI
Ortak
Hisse Tutarı
Yüzde
Big Planlama Yönetim Ve Müşavirlik A.Ş.
148.000
98,67%
Hüsamettin Yaldız
750
0,50%
Fahri Akay
500
0,33%
Mehmet Ali Korkmaz
500
0,33%
Ali Körpe
250
0,17%
Toplam
150.000
100,00%
Kaynak: Şirket
Yukarıda Adese Genç Oto. Petrol Ürünleri San. Tic. Ltd. Şirketi’nin ortaklık yapısı verilmiştir. Şirket’in yaklaşık
%99’luk payına Big Planlama sahiptir. Diğer ortaklar küçük paylarla gerçek kişilerden oluşmaktadır. İttifak
Holding’in Adese Genç Oto’daki direkt ve dolaylı pay oranı %98,67’dir.
146
.
Satışlar 2008’de %57 arttı…
Yukarıda Adese Genç Petrol’ün 2007-2008 yılları karşılaştırmalı olarak gelir tablosu verilmiştir. 2008 yılında Ladik ve
Kunduracılar İstasyonun devreye girmesi ve toptan olarak satılan akaryakıt satışlarının artması cironun 2007’ye
göre %57 artarak 31 milyon TL’nin üstüne çıkmasını sağlamıştır. Toptan satışların marjı perakende satıştan düşük
olduğu için brüt kar marjı azalarak %11’ken %9 olmuştur. 2008 yılında yeni istasyonların devreye girmesi faaliyet
giderlerini artırmış ve faaliyet karının 2007 yılına göre %67 gerileyerek 199 bin TL olmasına sebep olmuştur.
2009’da Satışlarda Gerileme Var…
Adese Genç Oto’nun 2008/06 ve 2009/06 dönemi özet gelir tablosu yukarıda verilmiştir. 2009 yılının ilk 6 aylık
döneminde krizin insanların üzerindeki etkisinden dolayı akaryakıt giderlerini azalttığını; bunun yanında ucuzlayan
petrol ve azalan talebin benzin fiyatlarını düşürdüğünü ve dolayısıyla Adese Genç’in 2008 ilk yarıya göre cirosunun
%4 azaldığını görmekteyiz. Ciro %4 düşerken satılan malın maliyeti hemen hemen hiç değişmemiş bu durum da
brüt kar marjının 2 puan düşerek %9’dan %7’ye gerilemesine sebep olmuştur. Faaliyet giderleri Adese Petrol’deki
fazla elemanların Adese Genç’e geçmesinden dolayı artan şirketin, 2008 ilk yarıda 276 bin TL’lik FAVÖK’ü, 2009
yılının aynı döneminde -443 bin TL olmuştur.
Önümüzdeki yıllar için satış projeksiyonunu aşağıdaki tablomuzda göstermekteyiz. Yapılan bu projeksiyon
sonrası Adese Genç Oto için bulduğumuz piyasa değeri 8,55 milyon TL’dir.
147
.
Adese Genç Petrol için yapılan İNA analizi ve piyasa çarpanı analizi sonucunda ortaya çıkan değerler aşağıda
%25 ile ağırlıklandırılarak Adese Genç Petrol’ün Şirket değerine ulaşılmıştır. Yapılan ağırlıklandırma çalışması
sonucunda Şirket’in değeri 8,2 milyon TL olarak hesaplanmıştır.
Genç Petrol
İNA
Piyasa Çarpanları
Toplam Değer
Değer (Bin TL)
Ağırlık
Değer
8.546
75%
6.410
7.218
25%
1.805
15.764
100%
8.214
Kaynak: BMD Tahmin
148
.
ADESE PETROL A.Ş.
Adese Petrol A.Ş. 1995 yılında kurularak 3 istasyonda Tuta Petrolcülük A.Ş. dağıtım firmasının bayiliği altında
faaliyete başlamıştır. 1997 yılında Organize Sanayi Bölgesi’ndeki istasyon Adese Genç Petrol’e devredilmiştir. 1999
yılında Milangaz A.Ş. Oto Gaz firmasıyla 10 yıllığına anlaşma yapılmıştır. Adese Petrol 2001 yılında Tuta
Petrolcülük’le olan sözleşmesini fesh edip yerine Eski Sanayi’de Opet Petrolcülük A.Ş.’yle, Meram Sanayi’deki
istasyon da Sun Pet A.Ş.’yle anlaşarak faaliyetlerine devam etmiştir. Meram Sanayideki istasyonun 2004 yılı Ekim
ayında mülk sahibi değiştiği için sözleşmesi fesh olmuştur. Şirket 2009 yılında Eski Sanayi’de bulunan tek istasyonda
31 personel ile faaliyetine devam etmektedir. Bu istasyonun sözleşmesi Konya Büyükşehir Belediyesi’nden Yapİşlet-Devret modeline göre 15 yıllığına alınmış olup 17 Nisan 2011 tarihinde sona erecektir.
Ortaklık Yapısı
Adese Petrol A.Ş. ORTAKLIK YAPISI
Ortak
Hisse Tutarı
B.İ.G. A.Ş.
193.450
4.750
Hüsamettin Yaldız
994
Fahri Akay
800
Ali Körpe
6
Toplam
200.000
Yüzde
96,73%
2,38%
0,50%
0,40%
0,00%
100,00%
Kaynak: Şirket
Yukarıdaki tabloda Adese Petrol A.Ş’nin ortaklık yapısı verilmiştir. Adese Petrol’un %96,73’lük payına Big planlama
Yönetim ve Müşavirlik A.Ş sahiptir. İttifak Holding %2,38’lik payla diğer kurumsal ortakken, diğer ortaklar küçük
paylarla gerçek kişilerden oluşmaktadır. İttifak Holding’in Adese Petrol’deki direkt ve dolaylı pay oranı
%99,10’dur.
149
.
2008’de Brüt Kar Marjı Arttı...
Yukarıdaki tabloda Adese Petrol’ün son 2 yıl karşılaştırmalı gelir tablosu görülmektedir. 2008 yılında satışlarda
meydana gelen düşmenin sebebi belediyenin yapmış olduğu yol ve kavşak çalışmasının Adese Petrol’ün tam
önünde yapılması ve müşterilerin yolu kullanamamasından dolayı satış yapılamamasıdır. Yol çalışması bittikten
sonra yapılan tünelin, araç geçiş güzergahını Adese Petrol’ün uzağına taşıması ve gelen araç sayısındaki düşüş
Adese Petrol’ün müşteri sayısı ve satış gelirlerini olumsuz etkilemiştir. 2008 yılında brüt kar marjında gerçekleşen
yükselme marjı düşük olan akaryakıt satışlarının düşmesi ve brüt kar marjı daha yüksek olan diğer hizmet
gelirlerinin (yıkama, yağlama, bakım...) satışlar içerisindeki payının artmasından kaynaklanmaktadır.
2009 Daha Karlı…
Adese Petrol A.Ş
Özet Gelir Tablosu
TL
2009/06
2008/06
Satışlar
3.563.379 3.545.659
2.988.607 3.141.429
Brüt Kar
574.772
404.230
Brüt Kar Marjı
16%
11%
Esas Faaliyet Karı
190.095
-220.175
5%
-6%
Amortisman
12.836
12.556
FAVÖK
202.931
-207.620
FAVÖK Marjı
6%
-6%
Net Dönem Karı
163.413
-200.166
Net Kar Marjı
5%
-6%
Değişim (%)
0%
-5%
42%
5%
-186%
12%
2%
-198%
12%
-182%
10%
Kaynak: Şirket
Adese Petrol’ün 2008-2009 karşılaştırmalı 6 aylık özet gelir tablosu yukarıda yer almaktadır. Buna göre cirosu
hemen hemen değişmemesine rağmen satılan malın maliyeti %5 gerilemiş bu da brüt kar marjını %11’den %16’ya
yükseltmiştir. Brüt kar marjının artmasında marjı az olan akaryakıt gelirlerinin satışlar içindeki payının azalması
ve brüt marjı yüksek olan yıkama, yağlama, bakım gibi servis gelirlerinin satışlar içindeki payının artması etkili
olmuştur. Faaliyet giderlerinin azalmasındaki temel etken Adese Petrol’deki fazla elemanların Adese Genç Oto’ya
geçmiş olmasıdır. Faaliyet giderlerini azaltan şirket 2008 ilk yarıda -207 bin TL FAVÖK’e sahipken 2009 ilk yarıda 202
bin TL FAVÖK oluşturmuştur.
Verimlilik Artışı...
Şirketin verimliliği artırmak adına yapmış olduğu bu adım gelecek dönem için yapmış olduğumuz projeksiyonlarımızı
olumlu etkilemiştir.
Gelecek dönem için yapmış olduğumuz satış projeksiyonu aşağıdaki tabloda bulunmaktadır. Bu tabloya göre ş irketin
piyasa değerini 3,8 milyon TL olarak hesaplamaktayız.
150
.
Adese Petrol için yapılan İNA analizi ve piyasa çarpanı analizi sonucunda ortaya çıkan değerler aşağıda
%25 ile ağırlıklandırılarak Adese Petrol’ün Şirket değerine ulaşılmıştır. Yapılan ağırlıklandırma çalışması sonucunda
Adese Petrol
Değer (Bin TL)
Ağırlık
Değer
İNA
3.805
75%
2.854
Piyasa Çarpanları
2.220
25%
555
Toplam Değer
6.025
100%
3.409
Kaynak: BMD Tahmin
151
.
İRENT OTO KİRALAMA TİCARET A.Ş.
İttifak Holding’in otomotiv sektöründe faaliyet gösteren şirketi İrent Oto Kiralama Tic. A.Ş. Hyundai marka araçların
Konya yetkili bayiliğini ve satış sonrası yetkili servis hizmetlerini yürütmekte aynı zamanda araç kiralama işi de
yapmaktadır. 1997 yılında faaliyete başlayan İrent, 2008 yılında Seha İnşaat’a yaptırılan, Hyundai yetkililerinin de
yeni açılan bayilere örnek gösterdiği son derece modern yeni plazasına taşınmıştır. 3.600 metrekare kapalı alan
olmak üzere, araç bakım–onarım bölümü, mekanik kaportahane, boyahane, yedek parça bölümleri ile birlikte
toplam 10.500 metrekarelik bölümde faaliyet göstermektedir. ISO 9001 kalite belgesine sahip olan İrent, 40 kişilik
uzman kadrosu ile günlük 25 araç girişi olan teknik bir servise sahiptir.
Ortaklık Yapısı
İRENT OTO KİRALAMA A.Ş ORTAKLIK YAPISI
Ortak
Hisse Tutarı
Seha İnşaat Müt.Müh.Mad.San.Tic.A.Ş.
1.566.300
Big Planlama Yönetim Ve Müşavirlik A.Ş.
693.250
Adese Alışveriş Merkz.Tic.A.Ş.
692.000
Hüsamettin Yaldız
37.350
7.850
M.Ali Korkmaz
2.250
Fahri Akay
1.000
Toplam
3.000.000
Yüzde
52,21%
23,11%
23,07%
1,25%
0,26%
0,08%
0,03%
100,00%
Kaynak: Şirket
Ortaklık tablosunda da görüldüğü üzere, İrent Oto Kiralama A.Ş.’nin %52’si Seha İnşaat Müt. Müh. Mad. San. Tic .
A.Ş.’ye, %23’erlik kısmı Big Planlama Yönetim ve Müşavirlik A.Ş. ve Adese Alışveriş Merkezleri Tic. A.Ş.’ye aittir.
Diğer ortaklar gerçek kişilerden oluşmaktadır ve payları düşüktür. İttifak Holding’in İrent Oto’daki direkt ve dolaylı
pay oranı %98,65’tir.
Özet Gelir Tablosu
TL
2008
2007 Değişim
Satışlar
8.736.756
9.018.777
-3%
7.874.029
8.146.405
-3%
Brüt Kar
862.727
872.372
-1%
Brüt Kar Marjı
10%
10%
0%
Esas Faaliyet Karı
-725.376
-559.763
30%
-8%
-6%
-2%
Amortisman
431.291
206.729
109%
FAVÖK
-294.085
-353.034
-17%
FAVÖK Marjı
-3%
-4%
1%
Net Dönem Karı
-906.367
-517.886
75%
Net Kar Marjı
-10%
-6%
-5%
Kaynak: Şirket
152
.
Taşınmanın Satışlara Etkisi Olumsuz...
Sektörde brüt kar marjının düşük olması ve 2006 yılında yaklaşık 14 milyon TL olan satışların son 2 yılda yaklaşık
%35 düşmesi şirketin karlılığını önemli ölçüde etkilemiştir. Satışların %35 düşmesinin temel sebebi İrent’in yeni
plazasına taşınması ve bu taşınmayı tam olarak duyuramayışıdır. Azalan satışlara kıyasla İrent Oto’nun faaliyet
giderlerinde önemli değişiklik olmaması bu dönemde faaliyet zararının oluşmasına sebep olmuştur. Önümüzdeki
dönemde şirket faaliyet giderlerini satışlara oranla azaltmayı hedeflemekte ve gerçekleşmesi beklenen ciro artışıyla
faaliyet gelirini arttırmayı planlamaktadır.
Özet Gelir Tablosu
TL
2009/06
2008/06
Satışlar
7.940.728 4.679.700
7.332.995 4.236.416
Brüt Kar
607.733
443.284
Brüt Kar Marjı
8%
9%
Esas Faaliyet Karı
118.618
-367.545
1%
-8%
Amortisman
239.731
215.646
FAVÖK
358.349
-151.900
FAVÖK Marjı
5%
-3%
Net Dönem Karı
-30.822
-391.576
Net Kar Marjı
0%
-8%
Değişim (%)
70%
73%
37%
-2%
-132%
9%
11%
-336%
8%
-92%
8%
Kaynak: Şirket
ÖTV İndirimi 2009’da Satışları Canlandırdı…
İrent’in 2008-2009 ilk 6 aylık karşılaştırmalı özet gelir tablosu yukarıdadır. Satışlarını %70 artırarak 7,9 milyon TL’ye,
brüt karını %73 artırarak 607 bin TL’ye çıkaran şirketin -367 bin TL olan 2008/06 FAVÖK’ü 2009/06’da 118 bin TL
olarak gerçekleşmiştir. Bu gerçekleşmenin ana sebebi devletin uygulamış olduğu ÖTV indirimidir. Krizden dolayı
ertelenmiş olan otomobil talepleri ÖTV indirimi ile beraber tekrar canlanmış ve sektör olarak otomotivciler krizin
olumsuz etkisini biraz olsun azaltmışlardır. Şirketin faaliyet giderlerini azaltarak negatif FAVÖK’ten 358 bin TL
FAVÖK’e geçtiğini görmekteyiz. Bu adımı önümüzdeki dönem için yapmış olduğumuz aşağıdaki tabloda bulunan
satış projeksiyonumuzda olumlu görmekte ve indirgenmiş nakit akımı yöntemi ile şirketin piyasa değerini 3,9
milyon TL bulmaktayız.
153
.
İrent Oto Kiralama için yapılan İNA analizi ve piyasa çarpanı analizi sonucunda ortaya çıkan değerler aşağıda
%25 ile ağırlıklandırılarak İrent Oto Kiralama’nın Şirket değerine ulaşılmıştır. Yapılan ağırlıklandırma çalışması
İrent Oto
Değer (Bin TL)
Ağırlık
Değer
İNA
3.871
75%
2.903
Piyasa Çarpanları
Toplam Değer
4.603
25%
1.151
8.474
100%
4.054
Kaynak: BMD Tahmin
154
.
AES SİGORTA ARACILIK HİZM. A.Ş
İttifak Holding grup şirketlerinden AES Sigorta Aracılık Hizmetleri A.Ş., 1999 yılında kurulmuş olan Statü Alışveriş
Merkezi A.Ş.’nin unvan değişikliğine gidilmesiyle oluşturulmuştur. 2008 yılında İrent Plaza’daki yeni yerinde faaliyet
göstermeye başlayan AES Sigorta, Axa Sigorta A.Ş., Ergo İsviçre Sigorta A.Ş., Anadolu Sigorta .A.Ş. ve Güneş
Sigorta A.Ş.’nin yetkili acenteciliğini yürütmekteyken; 2007 Temmuz ayında Anadolu Sigorta A.Ş. ile Acenteciliğini
kapatmış, diğer şirket acentecileriyle faaliyetine devam etmiştir. AES Sigorta Aracılık Hizmetleri A.Ş. yapmış olduğu
hizmet karşılığında anlaşmalı sigorta acentelerinden komisyon alarak faaliyetini sürdürmektedir. Hayat sigortası
haricinde her türlü sigorta poliçesi hazırlayıp acentesi olduğu sigortalardan fiyat teklifi alarak müşterisine sunan
AES; 4 tanesi lisans, 2 tanesi ön lisans mezunu olmak üzere toplam 7 personelle faaliyetine devam etmektedir.
Ortaklık Yapısı
AES Sig. Arac. Hizm. A.Ş ORTAKLIK YAPISI
Ortak
Hisse Tutarı
FAHRİ AKAY
105.000
MEHMET ALİ KORKMAZ
105.000
AHMET AKMAN
93.000
50.000
NECATİ LORAS
23.500
HÜSAMETTİN YALDIZ
23.500
Toplam
400.000
Yüzde
26,25%
26,25%
23,25%
12,50%
5,88%
5,88%
100,00%
Kaynak: Şirket
AES Sigorta 400.000 TL sermaye sahip olup bu sermayenin %26,25’erlik kısımları Fahri Akay ve Mehmet Ali
Korkmaz’a aittir. İttifak Holding’in direkt ve dolaylı payı ise %12,5’tir. Şirket yönetimi İttifak Holding’e ait olduğu
için bağımsız denetim raporunda tam konsolidasyona tabi tutulmuştur.
155
.
Satışlar ve Net Kar Marjı 2008’de arttı...
Şirketin gelirleri müşteri ile sigorta şirketlerini buluşturduğu için kesmiş olduğu komisyonlardan oluşmaktadır. 2008
yılında sigorta poliçe ücretleri düşmüş olmasına rağmen AES müşteri sayısını arttırdığı için satışlarında %5 artma
meydana gelmiştir. Müşteri grubunda hem grup içi şirketler, hem de grup dışından şirketler bulunmaktadır.
Hyundai bayii İrent Oto ile aynı plazada yer alan şirket Hyundai müşterilerine de sigorta hizmeti sunmaktadır.
2009 6 aylık ciro artışı %54…
AES Sigorta Aracılık Hizmetleri A.Ş.
Özet Gelir Tablosu
TL
2009/06
2008/06
Satışlar
196.156
127.645
0
0
Brüt Kar
196.156
127.645
Brüt Kar Marjı
100%
100%
Esas Faaliyet Karı
84.434
60.601
43%
47%
Amortisman
3.158
1.579
FAVÖK
87.592
62.180
FAVÖK Marjı
45%
49%
Net Dönem Karı
121.079
85.128
Net Kar Marjı
62%
67%
Değişim (%)
54%
0%
54%
0%
39%
-4%
100%
41%
-4%
42%
-5%
Kaynak: Şirket
2008-2009 6 aylık özet gelir tablosu karşılaştırmasına bakıldığında şirketin cirosunu %54 artırdığını, buna karşın
FAVÖK’ünü %41 arttığını görmekteyiz. Satışlardaki artış ÖTV indirimi dolayısıyla artan araç satışının sigortaya
olan talebi artırmasından kaynaklanırken, FAVÖK’ün satışlara kıyasla az artmasının sebebi AES’nin yeni personel
alarak faaliyet giderlerini artırmasıdır. Net kar marjı da aynı sebepten 5 puan gerilemiş ve %67’den %62 olmuştur.
Gelecek dönem faaliyetlerinde herhangi bir risk unsuru görmediğimiz şirketin satışlarını ve faaliyet giderlerini
aşağıdaki projeksiyonumuzda yansıtmaktayız. Bu projeksiyona göre şirketin piyasa değeri 1,9 milyon TL
hesaplanmaktadır.
156
.
AES sigorta için yapılan İNA analizi ve piyasa çarpanı analizi sonucunda ortaya çıkan değerler aşağıda
%25 ile ağırlıklandırılarak AES Sigorta’nın Şirket değerine ulaşılmıştır. Yapılan ağırlıklandırma çalışması sonucunda
Şirket’in değeri 2 milyon TL olarak hesaplanmıştır.
AES Sigorta
Değer (Bin TL)
Ağırlık
Değer
İNA
1.921
75%
1.441
Piyasa Çarpanları
2.457
25%
614
Toplam Değer
4.378
100%
2.055
Kaynak: BMD Tahmin
157
.
İNVİTO KUYUMCULUK TİCARET A.Ş.
16 Eylül 1993 yılında İttifak Döviz Altın ismiyle faaliyete başlayan şirket, unvanını İttifak Altın Ticaret A.Ş olarak
değiştirdiği 3 Mayıs 1996 tarihine kadar döviz alım ve satımında faaliyet göstermiştir. Şirket 1996 yılında döviz
bürosundan kuyumculuk işine girmiştir. Altında markalaşmak isteyen şirket yetkililerinin marka çalışması faaliyetleri
sonucunda şirketin unvanı 11 Ağustos 2009’da İnvito Kuyumculuk Ticaret A.Ş. olarak değiştirilmiştir. Şu anda Kule
Site AVM’deki mağazasında 7 kişi ile faaliyet gösteren şirketin önümüzdeki 5 yıl içinde Konya’ da 5 yeni mağaza
açma hedefi ve sonraki dönemler için yurt çapında 10 mağaza açma hedefi bulunmaktadır. Bunlardan birisi olarak
düşünülen Ereğli AVM’deki mağazanın Ağustos ayı itibariyle faaliyete geçmesi planlanmaktadır.
Ortaklık Yapısı
İnvito Kuyumculuk’un yukarıdaki ortaklık tablosundan görüldüğü üzere, %99,15’i İttifak Holding’e ait olup kalan
paylar gerçek kişiler aittir.
158
.
Kriz Satışları Etkiledi...
Yukarıdaki tabloda İnvito Kuyumculuk’un 2007-2008 özet gelir tablosu görülmektedir. 2008’de satışlarında krizin de
etkisiyle azalma görülmesine rağmen brüt karında, marjı yüksek olan ürünlerin satışının artmasından dolayı artış
kaydedilmiştir. 2007 yılında faaliyet zararı bulunan şirket 2008 yılında brüt karının artmasına bağlı olarak faaliyet
karı elde etmiştir.
2009’da Satışlar Artarken Brüt Kar Marjı Düşüyor…
İnvito Kuyumculuk’a ait 2008-2009 6 aylık karşılaştırmalı özet tablo yukarıda bulunmaktadır. Tabloya göre şirketin
satışları %61, FAVÖK’ü %29 artmıştır. Brüt kar marjında 8 puanlık azalmanın sebebi marjı yüksek olan altın ve
ziynet eşyaların satışlar içindeki payının azalmasıdır. Faaliyet giderlerini değiştirecek herhangi bir yatırım ya da işçi
alımı olmadığı için faaliyet giderleri hemen hemen aynı kalmıştır. Net dönem karı bir önceki döneme göre %31
artarak 78.117’den 102.703’e çıkmıştır.
Satış projeksiyonları aşağıdaki tabloda olan İnvito Kuyumculuk’un piyasa değerini 3,9 milyon TL olarak
hesaplamaktayız.
159
.
İnvito Kuyumculuk için yapılan İNA analizi ve piyasa çarpanı analizi sonucunda ortaya çıkan değerler aşağıda
%25 ile ağırlıklandırılarak İnvito Kuyumculuk’un Şirket değerine ulaşılmıştır. Yapılan ağırlıklandırma çalışması
İnvito Kuyumculuk
İNA
Piyasa Çarpanları
Toplam Değer
Değer (Bin TL)
Ağırlık
Değer
3.878
75%
2.909
1.761
25%
440
5.639
100%
3.349
Kaynak: BMD Tahmin
160
.
ADEN GAYRİMENKUL YÖNETİCİLİK YATIRIM İÇ VE DIŞ TİC. SAN. A.Ş.
19.07.1999 tarihinde Adese alışveriş merkezlerinin toptan gıda alımları için kurulan şirketin unvanı Ana dolu iç ve dış
Tic. A.Ş. iken, Adese’nin direkt üreticilerle çalışmaya başlamasıyla kuruluş amacı sona ermiş ve 3 yıl Adese için
çalıştıktan sonra emlak piyasasındaki talepten faydalanmak amacıyla emlak komisyonculuğu yapmaya başlamıştır.
16.09.2008 tarihinde unvanını Aden Gayrimenkul Yöneticilik Yatırım İç ve Dış Tic. San. A.Ş. olarak değiştirmiş ve
faaliyetine Apartman Yöneticiliği ve emlak alım satımını da eklemiştir. Şu anki çalışan sayısı 1 olan şirketin 2010
yılında yeniden organize edileceği ve çalışan sayısının 5’e yükseltileceği belirtilmektedir.
Ortaklık Yapısı
Aden Gayrimenkul Yöneticilik Yatırım İç ve Dış Tic. A.Ş ORTAKLIK YAPISI
Ortak
Hisse Tutarı
Yüzde
Adese Alışveriş Merkezleri Tic.A.Ş.
309.900
61,98%
Fahri Akay
40.000
8,00%
Ahmet Akman
40.000
8,00%
Ali Körpe
35.000
7,00%
Hasan Özülkü
35.000
7,00%
Abdullah Azimli
30.000
6,00%
Mustafa Özeskiciler
10.100
2,02%
Toplam
500.000
100,00%
Kaynak: Şirket
Yukarıdaki ortaklık yapısından görüldüğü üzere Aden Gayrimenkul’ün %62 hissesi Adese Alışveriş Merkezleri A.Ş’ye
ait, diğer hisseler küçük paylarla gerçek kişilere aittir. İttifak Holding’in Aden Gayrimenkul’deki direkt ve dolaylı
payı %61,98’dir.
161
.
2008 2007’ye Göre Daha Faal…
Aden Gayrimenkul’ün 2007-2008 karşılaştırmalı özet gelir tablosuna baktığımızda 2008’de satışların 2007’ye göre
%2180 arttığını görmekteyiz. Bu artışın sebebi 2007’de sadece komisyon geliri varken 2008 yılında gayrimenkul alım
ve satımı da yapılmış olmasıdır.
2009’da Faaliyet Artıyor…
Aden Gayrimenkul’e ait 2008-2009 6 aylık karşılaştırmalı özet gelir tablosuna göre, şirket cirosunu 1.800 TL’den 1
milyon TL’ye çıkarmıştır. Bunun nedeni emlak komisyonculuğu yapmış olmasıdır. Şirket almış olduğu arsa, konut
gibi gayrimenkulleri satarak gelir elde etmiş ve cirosunu bu şekilde 2008’in aynı dönemine göre arttırmıştır. Bu satış
işleminden dolayı 2008 ilk yarıyılda 10.284 faaliyet zararı olan şirket 2009 aynı dönemde 70.622 TL faaliyet karı,
99.953 TL de net kar elde etmiştir.
Önümüzdeki yıllar için yaptığımız satış projeksiyonu aşağıdaki tabloda bulunmaktadır. Bu tabloya göre şirketin
piyasa değerini 496.000 TL olarak hesaplamaktayız.
162
.
Aden Gayrimenkul için yapılan İNA analizi ve piyasa çarpanı analizi sonucunda ortaya çıkan değerler aşağıda
%25 ile ağırlıklandırılarak Aden Gayrimenkul’ün Şirket değerine ulaşılmıştır. Yapılan ağırlıklandırma çalışması
sonucunda Şirket’in değeri 573 Bin TL olarak hesaplanmıştır.
ADEN GAYRİMENKUL A.Ş. (TL)
Değer (TL)
Ağırlık
Değer
Piyasa Çarpanları
802.166
25%
200.541
İNA
496.000
75%
372.000
100%
572.541
Toplam Değer
Kaynak: BMD Tahmin
163
.
ELİTE DANIŞ. ARAŞ. GELİŞ. REKLAM VE HALKLA İLİŞ. TİC. LTD. ŞTİ.
29 Kasım 1996 tarihinde Konya merkezli Diafo Reklam Gıda ve İnşaat Tic. Ltd. Şti. unvanıyla kurulan şirket, 1 Ekim
2001 tarihinde unvanını Elite Danış. Araş. Geliş. Reklam ve Halkla İliş. Tic. Ltd. Şti. olarak değiştirmiştir. Faaliyet
konusu reklamcılık ve tanıtım hizmetleridir. Reklam tabelaları, totemler, clp baskı, folyo ve germe vinil dijital baskı
işlemlerinin üretimini yapmaktadır. Ayrıca Elite, reklâm, halkla ilişkiler, istihdama yönelik çözümler ve ar-ge gibi
hizmetlerini grup içi ve grup dışı şirketler için yürütmektedir. Şirket Reklamcılıkla alakalı tabela tasarım baskı ve
montaj gibi işleri kendi bünyesinde yapabilmektedir.
Ortaklık Yapısı
Elite Reklam Tic. Ltd. Şti. ORTAKLIK YAPISI
Ortak
Hisse Tutarı
Adese Alısveris Merkezleri A.S.
16.000
Ahmet Izgi
1.000
Ramazan Keser
1.000
Ali Körpe
1.000
Mustafa Özeskiciler
1.000
Toplam
20.000
Yüzde
80,00%
5,00%
5,00%
5,00%
5,00%
100,00%
Kaynak: Şirket
Elite Reklam’ın ortaklık yapısına bakıldığında Adese Alışveriş Merkezleri A.Ş.’nin %80 oranla tek tüzel kişi ortak
olduğu, diğer dört ortağın %5’lik paylarla gerçek kişilerden oluştuğu görülmektedir. İttifak Holding’in Elite
Reklam’daki direkt ve dolaylı pay oranı %80’dir.
164
.
2008’de Gelirler %103 arttı…
Elite Reklam’ın özet 2007-2008 gelir tablosu yukarıdadır. Bu tabloya göre Elite Reklam satışlarını %103 oranında
artırmış, brüt karını da 128.218 TL’den 341.786 TL’ye çıkartmıştır. Bu artış Elite’nin eskisine göre daha faal hala
gelmesinden ve holding şirketlerinin yapmış olduğu reklam kampanyalarının organizatörü olmasından
kaynaklanmaktadır. Satışını ve brüt karını artıran şirket net karını da %350 artırarak 211.578 TL’ye çıkarmıştır.
2009’da Satışlar Artarken Marjlar Düşüyor…
Elite’nin 2008-2009 6 aylık özet gelir tablosu yukarıdadır. Bu tabloya göre şirket satış gelirlerini 2009 ilk yarıyılda
%34 artırırken satışların maliyeti %76 artmıştır. Bu durum brüt kar marjının %27’den %4’e gerilemesine sebep
olmuştur. 2008 ilk 6 ayda 176.605 TL FAVÖK’ü olan şirket brüt kar marjının azalması sebebiyle 2009 ilk yarıyılda 12.809 FAVÖK oluşturabilmiştir. Net karı 2008 ilk 6 ayda 167.720 TL iken düşen faaliyet karına paralel olarak 2009
ilk 6 ayda -9.524 olmuştur. Önümüzdeki dönemler için şirketin satış projeksiyonu aşağıdaki tablomuzda
bulunmaktadır. Bu tabloya göre şirketin piyasa değeri 2,7 milyon TL olarak hesaplanmaktadır.
165
.
Elite Danışmanlık için yapılan İNA analizi ve piyasa çarpanı analizi sonucunda ortaya çıkan değerler aşağıda
%25 ile ağırlıklandırılarak Elite Danışmanlık’ın Şirket değerine ulaşılmıştır. Yapılan ağırlıklandırma çalışması
ELİTE DANIŞMANLIK A.Ş. (TL)
Değer (TL)
Ağırlık
Değer
Piyasa Çarpanları
1.162.652
25%
290.663
İNA
2.685.000
75%
2.013.750
100%
2.304.413
Toplam Değer
166
.
KULE YÖNETİM ORG. VE DAN. A.Ş.
2004 yılında Kule Site Alışveriş Merkezinin yönetimini üstlenmesi amacıyla kurulan Kule Yönetim Org. ve Dan. A.Ş.
daha sonra Aksaray AVM’nin de yönetimini almış ve ADESE’nin Ereğli’de Ağustos’ta açmayı planladığı AVM’nin de
yönetimini üstlenmiştir. Şirketin ana faaliyeti boş olan mağazalara belirlenmiş olan marka karması dahilinde kiracı
bulmak, kiracılarla ilişkileri düzenlemek, güvenlik, temizlik ve bakım-onarım gibi ortak giderleri paylaştırmak, gerekli
reklam ve promosyonlarla hem AVM’nin bilinirliğini artırmak hem de müşteri sayısını artırarak kiracılarının gelirini
yükseltmektir.
Ortaklık Yapısı
KULE YÖNETİM ORG. ve DAN. A.Ş. ORTAKLIK YAPISI
Ortak
Hisse Tutarı
ADESE ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ A.Ş.
498.000
RAMAZAN KESER
500
ALİ KÖRPE
500
HÜSAMETTİN YALDIZ
500
AHMET BUĞA
500
Toplam
500.000
Yüzde
99,60%
0,10%
0,10%
0,10%
0,10%
100,00%
Kaynak: Şirket
Kule Yönetim’in %99,6’sı Adese Alışveriş Merkezleri A.Ş.’ye ait olup kalan diğer paylar eşit şekilde gerçek kişilere
aittir. İttifak Holding’in Kule Yönetim’deki doğrudan ve dolaylı pay oranı %99,60’tır.
167
.
2008’de Artan Satışa Rağmen Marjlar Düştü…
Kule Yönetim, AVM’lerdeki ortak giderleri mağazalara m2 büyüklüğüne göre fatura etmektedir. 2008 de satışlar
%45 artış kaydederken satışların maliyeti %52 artmıştır. 2008 son çeyrekte meydana gelen krizin mağazaları
olumsuz etkilemesinden dolayı Kule Yönetim oluşan fazla gideri mağazalara yansıtmamış ve brüt kar marjı bu
yüzden azalmıştır. Aynı sebepten dolayı faaliyet karı da azalan şirket net karını da 139.506 TL’den 36.881 TL’ye
düşürmüştür.
2009 İlk 6 Ayda Satışlar %44 Arttı…
Kule Yönetim’in 2008-2009 6 aylık karşılaştırmalı özet gelir tablosu yukarıdadır. Bu tabloya göre şirket satışlarını ve
satışların maliyetini aynı oranda artırmıştır. Bundan dolayı brüt kar marjı değişmeyen şirketin her iki yılda da
faaliyet zararı vardır. Oluşan ortak fazla giderleri sene sonunda kiracılara ve yatırımcısına fatura eden şirket ara
dönem mali tablolarında zarar etmiş görünmektedir. Sene sonu itibariyle tekrar pozitif faaliyet karı ve dönem karı
oluşturacağı beklenmektedir. Önümüzdeki yıllar için yapılan projeksiyonumuza göre şirketin piyasa değeri 2 milyon
TL olarak hesaplanmaktadır.
168
.
Kule Yönetim A.Ş için yapılan İNA analizi ve piyasa çarpanı analizi sonucunda ortaya çıkan değerler aşağıda
%25 ile ağırlıklandırılarak Kule Yönetim A.Ş.’nin Şirket değerine ulaşılmıştır. Yapılan ağırlıklandırma çalışması
sonucunda Şirket’in değeri 2 milyon TL olarak hesaplanmıştır.
KULE YÖNETİM A.Ş. (TL)
Değer (TL)
Ağırlık
Değer
Piyasa Çarpanları
1.801.659
25%
450.415
İNA
2.095.000
75%
1.571.250
100%
2.021.665
Toplam Değer
Kaynak: BMD Tahmin
169
.
SELET ENTEGRE ET VE SÜT ÜRÜNLERİ A.Ş.
1993 yılında İTTİFAK ORMAN ÜRÜNLERİ A.Ş. unvanıyla kurulan şirket daha sonra unvanını Selet Entegre Et ve Süt
Ürünleri A.Ş. olarak değiştirmiştir. Tatlıcak Büyükbaş Besi Çiftliği ve Karahüyük Tavuk çiftliği ile hayvansal üretime
başlamıştır. Daha sonra Tömek köyünde alınan arazilerle tarımsal faaliyete de başlayan şirket, 1999 yılında
bünyesine Pamukçu Tavuk Çiftliğini ekleyerek yumurta üretiminde Konya’da ilk sırada yer almıştır. Yine aynı yıl
Tömek Küçükbaş besi çiftliğini kurarak küçükbaş hayvan besleme faaliyetlerine de başlamıştır. 2007 yılında ise
kurmuş olduğu yeni ve modern bir tesis ile et işleme ve paketleme sektöründe faaliyetine başlamış olup organize
perakende sektöründe faaliyet gösteren grup şirketlerinden Adese marketlerinin kırmızı et ihtiyacını karşılamaya
başlamıştır. 2008 yılında ise ileri işlenmiş et ürünleri üzerine yatırımlarını tamamlayarak üretimine başlayan şirket
şuan yem üretimi, yarka üretimi, yumurta üretimi ve paketlenmesi, büyükbaş hayvancılık, küçükbaş hayvancılık ve
tarımsal üretim, kırmızı et işleme ve paketleme, ileri işlenmiş et ürünleri üretimi (sucuk, köfte v.s ) alanlarında
faaliyet göstermektedir.
Şirket entegre bir tesis olup üretimini yaptığı ürünlerin tamamını ilk aşamasından itibaren kendi tesislerinde
üretmektedir. Hammadde olarak giren ürünler üretim aşamalarından sonra mamul madde olarak pazara
sunulmaktadır. Besi çiftliklerine alınan hayvanlar şirket bünyesinde üretilen yemlerle veteriner hekim kontrolünde
beslenmektedir. Kesim ağırlığına gelmiş hayvanlar Konya Büyükşehir Belediyesi’ne ait kesimhanede kestirilmekte,
elde edilen karkaslar et işleme tesisine getirilerek işlenmekte ve üretilen ürünler piyasaya arz edilmektedir.
Yumurta üretiminde işletmeye alınan civcivler şirketin kendi tesislerinde yarka haline getirildikten sonra yumurta
kümeslerine alınarak yumurta üretilmekte ve üretilen yumurta işlenerek paketlenmektedir. Şirket üretmiş olduğu
kırmızı et ürünlerinin tamamını ve yumurtanın % 60’lık kısmını Adese Alışveriş Merkezine, kalan yumurta arz
fazlasını da piyasaya kendi pazarlama imkanları ile pazarlamaktadır.
Türkiye yumurta üretimi yıllık yaklaşık 17,5 milyar adettir. Selet’in yıllık üretimi ise 50 milyon adettir. Türkiye
yumurta üretim pazarından şirket % 0,3 pay almaktadır. Et üretimi olarak ise Türkiye genelinde net pazar payı
verilerine ulaşabilmek mümkün değildir. Bunun nedeni sektördeki üretimin yaklaşık % 40’nın kayıt dışı olmasıdır.
Türkiye’de yumurta üretimi eski teknolojiler ile yapılmaktadır. Sektördeki kapasite artırımları ise yeni teknoloji ile
olmaktadır. Yeni teknolojiden kasıt otomatik toplama, otomatik havalandırma sistemleridir. Bu sayede işçilikten,
firelerden önemli ölçüde tasarruf sağlanmaktadır. Ayrıca Türkiye’nin Avrupa Birliği ile uyumu çerçevesinde son
yıllarda yumurtanın ağırlıklarına göre tasniflenmesi için gerekli teknoloji ve yumurta markalama sistemleri de
kullanılmaktadır. Yumurta üretiminde yabancı payı sadece yumurtanın ihracatında mevcuttur. Yumurta piyasasının
arz talep dengesini karşılamadığı dönemler yurt dışına yapılan ihracatlar sektörü ayakta tutmuştur. Bunun yanında
sektördeki en önemli olumsuzluk kanatlı hayvanlarda görülen kuş gribi gibi hastalıklardır.
Besicilikte ise son yıllarda ülkemiz önemli gelişmeler kaydetmiş olmasına rağmen, sektör karkas et üretiminde
Avrupa Birliğinin çok gerisindedir. Türkiye’de ortalama bir hayvandan alınan karkas et kilogramı 183 kg iken
Avrupa Birliğinde bu rakam 316 kilogramdır. (2003 yılı verilerine göre) Avrupa Birliği’nin gerisinde olmamızın
sebepleri ise Türkiye’de yapılan besiciliğin büyük bir kısmının küçük aile işletmeleri tarafından yapılması ve besleme
teknolojilerinde geleneksel yöntemlerin kullanılmasıdır. Son yıllarda devletin de uyguladığı teşv ikler sayesinde
büyük kapasiteli işletmeler kurulmakta ve son sistem besleme teknolojileri ile hayvanlar yetiştirilerek sektör kayıt
altına alınmaktadır. Et üretimi teknolojisinde ki en önemli yenilik etlerin raf ömrünün uzatılabilmesi için
Avrupa’da uygulanmakta olan MAP (Modifiye Atmosfer Paketleme) sistemleridir. Selet bu uygulamada
Türkiye’de ilkler arasındadır. Şirket 2009 yılında 83 çalışanıyla faaliyetlerine devam etmektedir.
170
.
Ortaklık Yapısı
Yukarıdaki tabloda Selet’in ortaklık yapısı bulunmaktadır. Şirketin %99,9 hissesi Big Planlama’ya aittir. Diğer ortaklar
gerçek kişi olup %1’in altında hisseye sahiptirler. İttifak Holding’in Selet’teki direkt ve dolaylı pay oranı %99,9’dur.
30.000.000
88%
86%
25.000.000
84%
82%
20.000.000
80%
78%
15.000.000
76%
74%
10.000.000
72%
70%
5.000.000
68%
0
66%
2006
2007
Adese'ye Yapılan Satışlar
Toplam Satış
2008
Yüzde
Selet’in son 3 yıl toplam satış ve Adese AVM’ye yapmış olduğu satış grafiğine bakıldığında, toplam satışın 2006’da
%85, 2007’de %75, 2008’de %85’i Adese’ye yapılmıştır. Bu durum Selet için hem avantajlı hem de dezavantajlı bir
durum oluşturmaktadır. Ürettiği malların tamamını grup şirketi olan Adese’ye satması Selet’in ilerde oluşabilecek
kapasite fazlası üretimini Adese’nin satış kabiliyetinin düşmesi ihtimalinde başka satış kanallarına aktarması
gerekecektir. Aksi halde Selet’in kapasite fazlası atıl kalacaktır. Şu anki durumda Selet ürettiği kırmızı et ürünlerinin
tamamını Adese’ye satmasına rağmen Adese’nin kırmızı et ihtiyacının tamamını karşılayamamaktadır. Adese’nin
büyüme hedefleri göz önüne alındığında, Selet’in herhangi bir kapasite artırımı sonrasında da ürettiği malı satma
sorunu yaşamayacağını tahmin etmekteyiz.
171
.
Selet Ent. Et ve Süt Ür. A.Ş.
Özet Gelir Tablosu
TL
2008
2007 Değişim
Satışlar
24.429.284 24.084.033
23.284.975 21.735.168
Brüt Kar
1.144.309 2.348.865
Brüt Kar Marjı
5%
10%
Esas Faaliyet Karı
154.822 1.289.804
1%
5%
Amortisman
242.175
251.761
FAVÖK
396.997 1.541.565
FAVÖK Marjı
2%
6%
Net Dönem Karı
168.121 1.269.837
Net Kar Marjı
1%
5%
1%
7%
-51%
-5%
-88%
-5%
-4%
-74%
-5%
-87%
-5%
Kaynak: Şirket
2008’de Marjlar Düşüyor…
Yukarıda yer alan 2007-2008 karşılaştırmalı gelir tablosuna göre Selet’in satışları 2008’de %1 lik bir artış
kaydetmesine rağmen satılan malın maliyeti %7 artmıştır. Bunun sebebi ise 2008 yılında Adese’ye yapılan satışların
kar marjının 2007 yılına göre düşürülmesi, ambalaj giderlerinin 2007 yılında pazarlama giderleri hesabında takip
edilirken 2008’de satılan malın maliyetine atılmış olması ve mısır fiyatlarında meydana gelen yükselmeler olarak
göze çarpmaktadır.
2009/06’da Daha Yüksek Performans…
2009 ilk 6 ayda şirketin satışlarında ve marjlarında gerçekleşen artma göze çarpmaktadır. Brüt kar marjı %4’ten
%10’a çıkmıştır. Bunun en temel sebebi Adese’ye yapılan satışlarda marjların artırılması ve 2008’de satılan malın
maliyetine atılmış olan ambalaj giderlerinin 2009 yılında pazarlama ve dağıtım giderlerinde takip edilmiş olmasıdır.
172
.
Şirketin satış kabiliyeti ve kapasitesi göz önünde bulundurularak yapmış olduğumuz satış projeksiyonu aşağıdaki
tablomuzda bulunmaktadır. Bu projeksiyona göre şirketin piyasa değerini 12,5 milyon TL olarak hesaplamaktayız.
173
.
Selet için yapılan İNA analizi ve piyasa çarpanı analizi sonucunda ortaya çıkan değerler aşağıda görülmektedir. İNA
analizinde çıkan Şirket değeri %75 ile Piyasa çarpanı analizi sonucunda ortaya çıkan değer ise %25 ile
ağırlıklandırılarak Selet’in Şirket değerine ulaşılmıştır. Yapılan ağırlıklandırma çalışması sonucunda Şirket’in değeri
16,1 milyon TL olarak hesaplanmıştır.
SELET A.Ş. (TL)
Değer (TL)
Ağırlık
Değer
Piyasa Çarpanları
20.664
25%
5.166
İNA
12.555
75%
9.416
100%
14.582
Toplam Değer
Kaynak: BMD Tahmin
174
.
BELYA TURİZM İNŞAAT ENERJİ BİLİŞİM SANAYİ TİC AŞ.
5 Aralık 1995 tarihinde Belya Bilgisayar ve Elektronik Sistemleri Sanayi Tic. A.Ş. unvanıyla kurulan şirket; bilgi sayar
aksamı ve yazılım oluşturup satma, fabrika otomasyonu üretme faaliyetlerinde bulunurken, 2002 yılında otomasyon
kısmını İmaş Makine’ye ve yazılım kısmının bir bölümünü Adese’ye teslim etmiş, bilgisayar malzeme satış kısmıyla
2004 yılına kadar faaliyetine devam etmiştir. Grup içi bütün firmaların entegre edilmiş olduğu Belit adlı yazılımı
üretmiş ve holding şirketlerine kullandırmıştır. 7 Şubat 2005 tarihinde unvanını, Antalya’da turizm tesisi açabilmek
ve turizm sektöründe faaliyet gösterebilmek için Belya Turizm İnşaat Enerji Bilişim Sanayi Tic. A.Ş. olarak
değiştirmiştir. Grup içi firmaların her türlü yazılım talebine cevap vermeye çalışan şirket 2009 yılında taşınmış
olduğu teknokentte 11 kişi ile faaliyetine devam etmektedir.
Ortaklık Yapısı
Yukarıda Belya’nın ortaklık yapısı yer almaktadır. Şirketin %91 hissesi Big Planlama’ya ait olup Big Planlama
haricinde tüzel kişi ortağı yoktur. Diğer ortaklar küçük paylarla gerçek kişilerden oluşmaktadır. İttifak Holding’in
Belya’daki direkt ve dolaylı pay oranı %90,49’dur.
İştirak Yapısı
İştirak Yapısı
İştirakler
Seha İnş. Müh. Müt. Tic. A.Ş.
İştirak Sermayesi Sermaye Tutarı Sermaye Payı
3.056.743
500.000
16%
Belya Turizm 500.000 TL sermeye miktarı ve %16’lık payıyla Seha İnş. Müh. Müt. Tic. A.Ş’nin ortağıdır. Seha’nın
2007 ve 2008 yıllarında yapmış olduğu temettü dağıtımından Belya 2007’de 1.075.000 TL ve 2008’de 1.440.000 TL
temettü geliri elde etmiştir.
175
.
Belya Turizm İnşaat Enerji Bilişim Sanayi Tic. A.Ş.
Özet Gelir Tablosu
TL
2008
2007 Değişim
Satışlar
386.460
116.731
231%
78.864
67.669
0%
Brüt Kar
307.596
49.062
527%
Brüt Kar Marjı
80%
42%
38%
Esas Faaliyet Karı
110.865
-60.543
-283%
29%
-52%
81%
Amortisman
6.515
7.796
-16%
FAVÖK
117.380
-52.747
-323%
FAVÖK Marjı
30%
-45%
76%
Net Dönem Karı
1.550.163 1.014.686
53%
Net Kar Marjı
401%
869%
-468%
Kaynak: Şirket
2008’de Satışlar ve Brüt Kar Arttı…
Yukarda Belya Turizmin 2007-2008 karşılaştırmalı özet gelir tablosu yer almaktadır. Şirket satışlarını %231 artırarak,
2007’de faaliyet zararındayken 2008’de 110.865 TL faaliyet karı elde etmiştir. Şirketin net karının fazla olmasının
sebebi iştiraki olan Seha İnşaat’tan elde ettiği temettü gelirleridir.
Belya Turizm İnşaat Enerji Bilişim Sanayi Tic. A.Ş.
Özet Gelir Tablosu
TL
2009/06
2008/06 Değişim (%)
Satışlar
295.470
45.081
555%
60.194
39.445
0%
Brüt Kar
235.276
5.636
4075%
Brüt Kar Marjı
80%
13%
67%
Esas Faaliyet Karı
96.294
-7.952
-1311%
33%
-18%
50%
Amortisman
3.060
3.258
-6%
FAVÖK
99.354
-4.695
-2216%
FAVÖK Marjı
34%
-10%
44%
Net Dönem Karı
106.519 1.434.106
-93%
Net Kar Marjı
36%
3181%
-3145%
Kaynak: Şirket
176
.
2009’da Satışlardaki Artış Devam Ediyor…
Belya Turizm’in 2008-2009 karşılaştırmalı 6 aylık özet gelir tablosu yukarıdadır. Bu tabloya göre satışlarını %555
artıran şirket 2008 ilk yarıda negatif FAVÖK’e sahipken 2009 ilk yarıda 99.354 TL FAVÖK oluşturmuştur. Şirket proje
bazlı çalışmasından dolayı satışları yıl içerisinde projenin bitim tarihine göre değişiklik göstermekte ve marjları bu
duruma göre değişmektedir. Şirketin önümüzdeki yıllar için yaptığımız satış projeksiyonu sonucunda şirketin piyasa
değerini 1,2 milyon TL olarak hesaplamaktayız.
Belya Turizm için yapılan İNA analizi ve piyasa çarpanı analizi sonucunda ortaya çıkan değerler aşağıda
%25 ile ağırlıklandırılarak Belya Turizm’in Şirket değerine ulaşılmıştır. Yapılan ağırlıklandırma çalışması sonucunda
BELYA TURİZM (TL)
Değer (TL)
Ağırlık
Değer
Piyasa Çarpanları
2.047.331
25%
511.833
İNA
1.227.000
75%
920.250
100%
1.432.083
Toplam Değer
177
.
SELEKS İÇ VE DIŞ TİCARET A.Ş.
Seleks İç ve Dış Tic. A.Ş. 14 Kasım 1994 tarihinde 1.000 TL sermaye ile iç ve dış pazarlama faaliyetlerinde bulunmak
ve İttifak Holding’e bağlı şirketlerin ithalat ve ihracatını desteklemek amacı ile kurulmuştur. İşletme şu anki
sermayesi olan 200.000 TL’ye 22.12.2000 tarihinde ulaşmıştır. İşletme 2001 yılından sonra faaliyetlerini
sınırlandırmış ve daha çok Holdinge bağlı şirketlerin ithalat ve ihracat işlemleri ve pazarlama faaliyetlerini yürütecek
şekilde organize olmuştur. 2008 yılından itibaren şirket faaliyetleri oldukça sınırlandırılmıştır.
Ortaklık Yapısı
Seleks’in yukardaki ortaklık yapısını gösteren tabloya bakıldığında, %75 hisse oranına sahip ve tek tüzel kişi ortak
İttifak Holding’dir. Diğer ortaklar küçük paylara sahip olup hepsi gerçek kişidir. İttifak Holding’in Seleks’teki direkt
ve dolaylı payı %75’tir. Yapılan İndirgenmiş Nakit Akımı analizi sonucunda Seleks İç ve Dış Tic. A.Ş. için 280.000 TL
piyasa değeri hesaplanmıştır.
178
.
Seleks İç ve Dış Ticaret A.Ş. için yapılan İNA analizi ve piyasa çarpanı analizi sonucunda ortaya çıkan değerler
aşağıda görülmektedir. İNA analizinde çıkan Şirket değeri %75 ile Piyasa çarpanı analizi sonucunda ortaya çıkan
değer ise %25 ile ağırlıklandırılarak Belya Turizm’in Şirket değerine ulaşılmıştır. Yapılan ağırlıklandırma çalışması
sonucunda Şirket’in değeri 286 bin TL olarak hesaplanmıştır.
SELEKS
İNA
Piyasa Çarpanları
Toplam Değer
Değer (Bin TL)
Ağırlık
Değer
280.000
304.479
584.479
75%
25%
100%
210.000
76.120
286.120
Kaynak: BMD Tahmin
179
.
AFTA İŞLETMECİLİK DANIŞMANLIK İNŞAAT İLETİŞİM SANAYİ TİCARET A.Ş.
İşletme 30 Kasım 1990 tarihinde EL-PA Eleme Paketleme ve Pazarlama Ticaret Anonim Şirketi olarak 1.000 TL
sermaye ile kurulmuştur. 01.06.1998 tarihinde SH Danışmanlık Tarım İnşaat ve Ticaret Anonim Şirketi olarak ticaret
unvanı yeni halini almıştır. 13.10.1998 tarihinde ise şirketin yeni unvanı Afta İşletmecilik Danışmanlık İnşaat İletişim
Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi olmuştur. 30.11.1999 tarihinde şirket sermayesini 250.000 TL ye çıkarmıştır.
Şirketin Mersin Serbest Bölge’de işletme hakkı bulunan bir şubesi mevcuttur. Şirket Holdinge bağlı şirketlerin
ihracat ve ithalat işlemlerini özellikle Mersin Serbest Bölge üzerinden yürütmektedir. Şirket faaliyetleri 2008
yılından itibaren oldukça sınırlandırılmıştır.
Ortaklık Yapısı
Afta İşletmecilik Dan. İnş. İletişim San. ve Tic. A.Ş. ORTAKLIK YAPISI
Ortak
Hisse Tutarı
Yüzde
Selva Gıda San.A.Ş.
247.900
99,16%
Hasan ÖZÜLKÜ
800
0,32%
Bahri BIÇAKÇI
800
0,32%
Osman AYRANCI
400
0,16%
Tahir ATİLA
100
0,04%
Toplam
250.000
100,00%
Kaynak: Şirket
Afta İşletmeciliğin ortaklık yapını gösteren tabloya göre, şirketin çoğunluk hissesine %99,16 oranla Selva Gıda San.
A.Ş. sahiptir. Diğer ortaklar gerçekler kişilerden oluşmakta ve hisse oranları %1’i geçmemektedir. İttifak Holding’in
Afta İşletmecilik’teki direkt ve dolaylı payı %99,16’dır. Yapılan İndirgenmiş Nakit Akımı analizi sonucunda Afta
İşletmecilik için 87.000 TL piyasa değeri hesaplanmıştır.
180
.
İNA ('000 TL)
2008
2009 T
2010 T
2011 T
2012 T
2013 T
1
0,85
0,72
0,62
0,52
Net Satışlar
1.554
FAVÖK
-413
FAVÖK Büyümesi
FAVÖK Marjı
-26,60%
-413
Vergi Oranı
Amortisman
1.167
AOSM
500
60
-115%
12,00%
60
-115%
20,0%
-12
48
550
63
5%
11,49%
63
5%
20,0%
-13
51
5%
-2
48
-%52,75
%17,50
605
60
-5%
9,97%
60
-5%
20,0%
-12
48
-5%
-25
23
-%52,06
%17,50
666
23
-62%
3,43%
23
-62%
20,0%
-5
18
-62%
-54
-35
-%252,63
%17,50
732
28
24%
3,88%
28
24%
20,0%
-6
23
24%
-33
-11
-%69,91
%17,50
Şimdiki Değer
Net Nakit
Piyasa Değeri
Azınlık Payları
Hedef Piyasa Değeri
Hedef Çarpanlar
FAVÖK
Hedef FD/FAVÖK
102
71
16
87
0
87
2009 T
60
1,2
41
17
-22
-6
2010 T
63
1,1
2011 T
60
1,2
2012 T
23
3,1
2008
-413
-0,2
54
102
%17,50
2014 T 2015 T 2016 T 2017 T 2018 T Uç değer
0,45
0,38
0,32
0,28
0,23
-13
-15
-16
-18
-19
%20,00 %15,00 %10,00 %9,00 %8,00
%17,50 %17,50 %17,50 %17,50 %17,50
-6
-6
-5
-5
-4
0,23
-154
%1,00
%13,47
-36
Afta İşletmecilik için yapılan İNA analizi ve piyasa çarpanı analizi sonucunda ortaya çıkan değerler aşağıda
%25 ile ağırlıklandırılarak Belya Turizm’in Şirket değerine ulaşılmıştır. Yapılan ağırlıklandırma çalışması sonucunda
Şirket’in değeri 128 bin TL olarak hesaplanmıştır.
AFTA
İNA
Piyasa Çarpanları
Toplam Değer
Değer (Bin TL)
Ağırlık
Değer
87.000
249.635
336.635
75%
25%
100%
65.250
62.409
127.659
Kaynak: BMD Tahmin
181
.
KONESTAŞ KONYA GIDA PETROL HAYV. EĞT. SAN. TİC. A.Ş.
1975 yılında un ve gıda fabrikaları kurmak, kiralamak ve her türlü ticari faaliyet amacıyla kurulmuş olan Konestaş şu
an gayri-faal durumda olduğundan dolayı ana faaliyetiyle alakalı her hangi bir geliri yoktur, dolayısıyla İndirgenmiş
Nakit Akımı analizi yapılmamıştır. Özkaynak yöntemi ile değerlemeye dahil ettiğimiz şirketin piyasa değeri 7,2
milyon TL olarak belirlenmiştir.
Ortaklık Yapısı
182
.
BİG PLANLAMA ve YÖNETİM MÜŞAVİRLİK A.Ş.
Big Planlama 1997 yılında İttifak Holding ve iştiraklerinin yönetim ve yatırım alanlarında danışmanlık ve
organizasyon hizmeti vermesi amacıyla kurulmuştur.
Ortaklık Yapısı
Yukardaki ortaklık yapısından da görülebileceği üzere Big Planlama’nın %99,995’i İttifak Holding’e ait olup kalan
paylar gerçek kişilere aittir.
İştirak Yapısı
Big Planlama
grup içi şirketlerin birçoğunda ana ortak pozisyonundadır. Selva, Selet, Seha, İmaş, Belya, İrent, Adese Petrol,
Seleks, Adese Genç Petrol Big Planlama’nın iştirak etmiş olduğu şirketlerdir. Yapılan İndirgenmiş Nakit Akımı analizi
sonucunda Big Planlama için 880.000 TL piyasa değeri hesaplanmıştır.
183
.
Big Planlama için yapılan İNA analizi ve piyasa çarpanı analizi sonucunda ortaya çıkan değerler aşağıda
%25 ile ağırlıklandırılarak Big Planlama’nın Şirket değerine ulaşılmıştır. Yapılan ağırlıklandırma çalışması sonucunda
Şirket’in değeri 974 Bin TL olarak hesaplanmıştır.
BİG PLANLAMA (TL)
Piyasa Çarpanları
İNA
Değer (TL)
Ağırlık
Değer
1.257.311
25%
314.328
880.000
75%
660.000
100%
974.328
Toplam Değer
184
.
NET AKTİF DEĞER
Net aktif değer, işletme varlıklarının mevcut piyasa koşullarında satılması durumunda elde edilecek gelirlerden
yapılan giderlerin çıkarılması yoluyla hesaplanmaktadır. Kısaca net aktif değeri, şirketin piyasa değerleri ile ifade
edilmiş varlıklarından mevcut borçlarının çıkarılması sonucunda elde kalan aktiflerin değeri olarak tanımlayabiliriz.
Bu değerleme yönteminde Şirket’in kuruluş yılından beri oluşturduğu müşteri ağı, marka değeri, firmanın işleyen
değeri, alacaklılar ve tedarikçileri ile olan güçlü ilişkileri ve şerefiyesi dikkate alınmamış ve tüm varlıkların normal
koşullarda satılmaları halinde elde edilecek gelir hesaplanmıştır.
Öncelikle İttifak Holding A.Ş.’nin İMKB’de işlem gören ve piyasa değeri oluşmuş bir iştiraki bulunmamakta ve
stokların piyasada istenildiği an değeri üzerinden nakde çevrilebileceği öngörülmektedir.
2009 yılında Vektör Gayrimenkul Değerleme Şirket’i tarafından yapılan ekspertiz raporunda konsolidasyona tabi
şirketlerin tüm maddi duran varlıkları yeniden değerlemeye tabi tutulmuştur.
Maddi duran varlıklarının yanı sıra Şirket’in diğer aktifleri ile birlikte bilançodaki toplam varlık değeri 696,1 milyon
TL seviyesinde oluşmaktadır. Varlıkların değeri belirlenirken ticari alacaklar, hazır değerler ve stokların bilanço
tarihinde oluşan değeri dikkate alınmakla birlikte stoklardan gerekli değer düşüklükleri indirilerek net değere
ulaşılırken ticari alacaklardan şüpheli ticari alacak kısmı indirilmiştir.
Yükümlülük tarafına bakıldığında ise azınlık payları dahil toplam 320,6 milyon TL’lik bir rakama ulaşılmakta ve
yükümlülükler belirlenirken ticari borçların bilanço dönemindeki değeri alınmış ve kıdem tazminatı karşılıkları da
konsolide bilançoda pasifler tarafına eklenmiştir.
Bu durumda Şirket’in son dönem bilançosuna göre net aktif değeri 375,5 milyon TL olarak belirlenmiştir.
VARLIKLAR (TL)
Dönen Varlıklar
Nakit ve Benzerleri
Ticari Alacaklar
Diğer Alacaklar
Stoklar
Canlı Varlıklar
30.06.2009
232.971.944
42.983.403
56.713.367
1.328.919
102.373.403
2.401.221
27.171.631
Duran Varlıklar
Canlı Varlıklar
Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller*
Maddi Duran Varlıklar*
TOPLAM VARLIKLAR
463.172.973
246
427.821
251.329.360
185.323.938
21.867.139
4.224.469
696.144.917
Finansal Borçlar
Ticari Borçlar
Diğer Borçlar
30.06.2009
230.045.258
76.936.102
134.867.041
2.964.213
61.241
15.216.661
Finansal Borçlar
Çalışanlara Sağlanan Faydalara İlişkin Karşılıklar
Diğer Uzun Vadeli Yükümlülükler
Azınlık Payları
90.589.338
66.031.521
7.522.581
15.644.176
114.016
1.277.044
320.634.596
*2009 Ekxpertiz Raporu Dikkate Alınmıştır.
185
.
DEĞERLEME METODOLOJİSİ
Şirket Değeri
(Bin TL)
Holding Payı
(Bin TL)
Şirket Adı
Değerleme Yöntemi
İştirak Oranı
İNA & Piyasa Çarpanı
99,84%
389.023
388.401
67,7%
99,09%
56.072
55.562
9,7%
99,93%
50.612
50.577
8,8%
99,70%
31.835
31.739
5,5%
99,90%
14.582
14.567
2,5%
98,67%
8.214
8.105
1,4%
Özkaynak Yöntemi
99,97%
7.249
7.247
1,3%
İnvito Kuyumculuk Ticaret A.Ş.
99,15%
3.349
3.321
0,6%
98,65%
4.054
3.999
0,7%
99,10%
3.409
3.378
0,6%
Elite Danş. ArGe Rek. Ve Hlk. İlş. Tic. Ltd. Şti.
80,00%
2.304
1.843
0,3%
Kule Yön. Ve Org. ve Danışmanlık A.Ş.
99,60%
2.022
2.014
0,4%
90,49%
1.432
1.296
0,2%
100,00%
974
974
0,2%
Aes Sigorta Arac.Hizm.A.Ş. (*)
61,98%
12,50%
573
2.055
355
257
0,1%
0,0%
75,00%
286
215
0,0%
99,16%
128
127
0,0%
İttifak Holding Değeri
Hisse Başı Fiyat (TL)
573.976
57,4
NAD Payı
100%
İttifak Holding A.Ş.’ye bağlı şirketler indirgenmiş nakit akımı, piyasa çarpanları ve özkaynak yöntemi ile
değerlemeye tabi tutulmuş ve değerleme metotlarına belirli ağırlıklar verilerek yukarıdaki tabloda gösterilen
şirket değerleri tespit edilmiştir. Holding değeri ise şirketlere direkt ve dolaylı iştirak oranı ile şirketlerin belirlenen
piyasa değerlerinin çarpımlarının toplamı olarak hesaplanmıştır. Sonuç olarak İttifak Holding A.Ş.’nin piyasa değeri
574 milyon TL; hisse başı fiyatı ise 57,4 TL olarak hesaplanırken Holding değerinin %67,7’sini 389 milyon TL’lik
piyasa değeri ile Adese AVM A.Ş. oluşturmaktadır.
Burada yer alan yatırım, bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı
hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında
imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler,
yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri
tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi
beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.
186

İTTİFAK HOLDİNG A.Ş. BİZİM MENKUL DEĞERLER 2009

Transkript

Benzer belgeler

başvuru formunu indir

Global sorumluluk taşıyan global şirket

11/01/2016 - İş Yatırım

Tanrıya planlarından bahset.

İndeks Bilgisayar A.Ş.

Ek6 4734 Sayılı Kanunun 10 uncu Maddesine Göre Borcu Yoktur

1 GÜNLÜK BÜLTEN global.com.tr 444 0 321 Piyasa Verileri 06.02

yazıcılar holding al