Tevhid ve İfraz Edilen Taşınmazların Satışında İstisna Uygulaması

Yorum ve makaleler
YÖNTEM YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİRLİK ve BAĞIMSIZ DENETİM A.Ş.
Not: Makaleler yazarın kişisel görüşünü ifade etmektedir. Makaleye bağlı olarak
yapılacak uygulamadan şirketimiz sorumluluk kabul etmez.
13.05.2015
Konu: Tevhid ve İfraz Edilen Taşınmazların Satışında İstisna
Uygulaması
Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-e maddesinde, Kurumların, en az iki tam yıl süreyle
aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu
senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75'lik kısmının
kurumlar vergisinden müstesna olduğu;
Katma Değer Kanunun 17/4-r maddesinde ise, Kurumların aktifinde veya belediyeler ile il
özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri
ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimlerin KDV’den istisna olduğu,
belirtilmiştir.
3194 sayılı İmar Kanununun 15 ve müteakip maddelerinde de, taşınmazların ifraz ve tevhid
edilmesine ilişkin düzenleme bulunmaktadır.
Şirketlerin ifraz ve tevhide tabi tutulan ve mülkiyetlerinde en az iki tam yıldır bulunan
taşınmazlarının KVK ve KDV Kanunu’ndaki istisna uygulamalarından yararlanıp,
yararlanmayacakları, diğer bir anlatımla ifraz ve tevhid edilen, şirket taşınmazlarının iktisap
tarihinin, dolayısıyla da iki yıllık sürenin hesaplanmasına esas alınacak tarihin hangi tarih
olacağı konusu, tartışma yaratan ve çözümlenmesi gereken önemli bir sorundur.
Gerek Kanunda, gerek diğer ilgili mevzuatta ve gerekse de doktrinde yapılan tanımlama ve
değerlendirmelere göre;
“İfraz”, tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın birden fazla parsellere ayrılmasıdır. Değer
artırımı düşüncesi, ayrılan parçaların daha kolay satımı, daha çok da imar planlarının
uygulanması nedeni ile yapılır.
“Tevhid”, tapu kütüğünde kayıtlı birden fazla taşınmazın birleştirilerek bir parsel haline
getirilmesidir. İmar planı uygulaması, taşınmazın değerinin artırılması, inşaat yapımına uygun
hale getirme, tarımsal amaçlar gibi çeşitli nedenlere dayalı olarak yapılmaktadır.
Bu şekilde ifraz ve tevhid edilen taşınmazların iktisap tarihleri dolayısıyla da iki yıllık sürenin
hesaplanmasına esas alınacak tarihin hangi tarih olacağı konusu, tartışma yaratan ve
çözümlenmesi gereken önemli bir sorundur.
“Tevhid” konusunda bir sorun bulunmamaktadır. Zira 1 Seri No’lu Katma Değer Vergisi Genel
Uygulama Tebliği’nin F. SOSYAL VE ASKERİ AMAÇLI İSTİSNALARLA DİĞER
İşçiler Cad. 1213 Sok. Key Plaza No:47 D:503 Alsancak /İzmir
Tel (0232) 421 52 00 – Faks (0232) 421 53 00
e-posta : [email protected]
web: www.yontemymm.com.tr
Yorum ve makaleler
YÖNTEM YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİRLİK ve BAĞIMSIZ DENETİM A.Ş.
İSTİSNALAR bölümünün “4.16.1. Taşınmaz Satışlarında İstisna Uygulaması” başlıklı
kısmında sorun çözülmüştür:
“(Y) şirketince 09/10/2008 tarihinde alınıp ilgili dönemde şirket aktifine kaydedilen 2.000 m2’lik
arsa ile 11/11/2010 tarihinde alınıp ilgili dönemde şirket aktifine kaydedilen 450 m2’lik bitişik
arsa tevhit edilmiş(tek tapuya dönüştürülmüş) ve satışa sunulmuştur.
Taşınmazlar üzerinde tevhit yoluyla yapılan değişiklikler sonrasında yeni oluşan birimin
tapuya tescil edilmesi ve daha sonra elden çıkarılmasında 3065 sayılı Kanunun (17/4r)maddesinde düzenlenen istisnanın uygulanması bakımından tevhit tarihinin esas alınması
gerekmektedir. Ancak her iki taşınmazın da tevhit öncesi iktisap tarihleri ispat edilebiliyorsa
ve satış bedeli ayrıştırılabiliyorsa, iktisap tarihlerinin ayrı ayrı dikkate alınması ve bu suretle
iki yıllık sürenin hesaplanması mümkündür.”
Ancak “ifraz” konusunda konu tartışmalı olup, iki farklı görüş söz konusudur.
Birinci görüş sahipleri; “ifraz” işlemleri sonucunda ortaya çıkan taşınmazın nitelik ve vasıf
olarak önceki taşınmazdan farklı olduğunu, ifade etmişler ve bu nedenle de belediyenin ifraz
işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerektiğini
ifade etmişlerdir.
İkinci görüş sahipleri ise; ifraz işlemi sonucunda cins tashihi gerektiren yeni taşınmazın
iktisap tarihinin, söz konusu taşınmazın ilk iktisap tarihi olması gerektiğini ifade etmişlerdir.
Çünkü onlara göre, ifraz, gayrimenkullerde öze yönelik bir nevi değişikliği içermez. Esasen
ifraz işlemlerinde genellikle gayrimenkullerin kullanılmayacağı düşünülen bir kısmının
satılarak paraya çevrilmesi, suretiyle toplu değerlerinin artırılması düşüncesi bulunur. İfraz
işlemlerinin gayrimenkullerle ilgili yasal bir uygulamayı değiştirecek bir yönü yoktur. İfraz
işlemleri sonrasında tapu kayıtlarındaki değişimi, devir işleminin gerektirdiği nitelikte bir
değişim gibi görmek mümkün olmamalıdır. İfraz işlemlerinden sonra yeni bir hukuki durumun
oluşmasının yeni bir yasal sonuç ortaya çıkaracak değişiklikler olarak görülmemesi gerektir.
17.06.2011 tarih, B.07.1.GİB.4.06.17.01-2010:KDV-3/14017-60-437 sayılı, Belediyeye ait
arsa ve arazilerin ifraz, tevhid, imar uygulaması, kat irtifakı ve kat mülkiyeti gibi uygulamalarla
konut, işyeri ve arsa şekline dönüştürülerek satışının KVK ve KDV karşısındaki durumu
hakkındaki özelgede;
“İlgide kayıtlı dilekçenizde, Belediyeniz mülkiyetine geçen taşınmazların zaman içerisinde
ifraz, tevhid, imar uygulaması, kat irtifakı ve kat mülkiyeti gibi uygulamalarla konut, işyeri ve
arsa şekline dönüştürülerek satışının yapıldığı belirtilmiş olup KDV Kanununun 17.
maddesinin 4. fıkrasının (r) bendinde yer alan istisnadan yararlanıp yararlanamayacağı
hakkında Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.” denilerek gerekli açıklamalar yapılmış,
sonuç kısmında ise, “Taşınmazın Belediyenizin mülkiyetinde en az iki tam yıl bulunup
bulunmadığının tespitinde, ifraz, tevhid, imar uygulaması, kat irtifakı, kat mülkiyeti uygulanan
taşınmazın ilk iktisap tarihinin esas alınması gerekmektedir.” denilmek suretiyle bizim de
katıldığımız “ifraz işlemi sonucunda cins tashihi gerektiren yeni taşınmazın iktisap tarihinin,
söz konusu taşınmazın ilk iktisap tarihi olması gerektiği” şeklindeki görüşe uygun görüş
belirtilmiştir.
Ancak, Maliye İdaresinin, “Arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve
taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği
İşçiler Cad. 1213 Sok. Key Plaza No:47 D:503 Alsancak /İzmir
Tel (0232) 421 52 00 – Faks (0232) 421 53 00
e-posta : [email protected]
web: www.yontemymm.com.tr
Yorum ve makaleler
YÖNTEM YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİRLİK ve BAĞIMSIZ DENETİM A.Ş.
tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı
tarihin esas alınması gerekir.” şeklindeki 25.03.2011tarihli 76 No’lu Gelir Vergisi sirkülerinde
belirttiği görüşü de mevcuttur.
(Hazırlayan Konuk Yazar Hüseyin Yörükoğlu,SMMM )
İşçiler Cad. 1213 Sok. Key Plaza No:47 D:503 Alsancak /İzmir
Tel (0232) 421 52 00 – Faks (0232) 421 53 00
e-posta : [email protected]
web: www.yontemymm.com.tr