görüntüle

Transkript

görüntüle

Sicil No: 1073
Ticaret Ünvanı
KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ ANONİM ŞİRKETİ
17 /01/ 2014 TARİHLİ OLAĞANÜSTÜ GENEL KURUL BİLGİLENDİRME DÖKÜMANI
Şirketimizin 2014 yılı Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı, 17/01/2014 tarihinde Cuma günü, saat 10.00’da
Eskişehir Yolu 8.KM Kütahya adresindeki şirket merkezinde yapılacaktır.
Merkezi Kayıt Kuruluşu’nun “MKS Genel Kurul Uygulamaları Hakkında Bilgilendirme” konulu ve 599
numaralı Merkezi kayıt Kuruluşu Genel Mektup Duyurusu ve Ekleri uyarınca Pay Sahipliği Çizelgesi genel
kurul tarihinden bir gün önce saat 17:00 itibariyle ihraççı şirketlere MEVİTAS üzerinden sağlanacaktır. Ancak
söz konusu çizelgenin oluşturulmasında Kaydileştirme Tebliği’nin 26’ncı maddesi ikinci fıkrası çerçevesinde
kimliklerinin ve hesaplarındaki paylara ilişkin bilgilerin ihraççıya bildirilmesini istemeyen yatırımcıların
paylarına yer verilmeyecektir. Dolayısıyla söz konusu yatırımcıların Pay Sahipliği Çizelgesinde yer almak ve
Genel Kurul toplantısına katılmak istemesi durumunda kimliklerinin ve hesaplarındaki payların Şirketimize
bildirilmesi yönünde hesaplarının bulunduğu aracı kuruluşlara başvurmaları ve en geç genel kurul gününden bir
gün önce saat 16:30’a kadar söz konusu kısıtı kaldırmaları gerekmektedir. Konu ile ilgili Merkezi Kayıt
Kuruluşu’ndan ve www.mkk.com.tr adresinden gerekli bilgi edinilebilir.
Türk Ticaret Kanunu’nun 415’inci maddesi uyarınca, pay senetleri Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK)
düzenlemeleri çerçevesinde kaydileştirilmiş olan ve hazır bulunanlar listesinde adı bulunan ortaklarımız veya
temsilcileri Genel Kurul Toplantısına katılabileceklerdir. Gerçek kişilerin kimlik göstermesi, tüzel kişi
temsilcilerinin vekaletname ibraz etmeleri şarttır.
Elektronik imza sahibi hissedarlarımız Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı’na elektronik ortamda da katılabilecek
ve elektronik ortamda genel kurula ilişkin gerekli bilgiyi Merkezi Kayıt Kuruluşu’ndan ve www.mkk.com.tr
adresinden edinebileceklerdir.
Toplantıya bizzat iştirak edemeyecek pay sahiplerimizin oy haklarını vekil aracılığıyla kullanabilmeleri için
vekaletnamelerini, aşağıdaki örneğe uygun olarak düzenlemeleri veya vekalet formu örneğini Şirket Merkezimiz
ile www.kutahyaporselen.com.tr adresindeki Şirket internet sitesinden temin etmeleri ve 09.03.1994 tarih ve
21872 sayılı Resmi Gazete’ de yayımlanan Sermaye Piyasası Kurulu’nun Seri:IV, No:8 tebliğinde öngörülen
hususları yerine getirerek, imzası noterce onaylanmış vekaletnamelerini Şirket Merkezine ibraz etmeleri
gerekmektedir.
Şirketimiz’in 2012 yılı bağımsız denetimden geçmiş yıllık finansal tabloları ve 2013 yılı ara dönem
finansal tabloları, satış ve satın almaya konu fabrikalar, üzerlerinde bulunduğu arsalar ve içerisindeki
makine ve teçhizatın değerlemesine ilişkin 20.12.2013 tarihli Artı Gayrimenkul Değerleme ve
Danışmanlık A.Ş. değerleme raporları, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri Kurumsal Yönetim
İlkeleri Kapsamında Genel Kurul Toplantısı Bilgilendirme Dokümanı, Genel Kurul toplantı tarihinden
21 gün öncesinden itibaren Şirketimiz Merkezinde ve www.kutahyaporselen.com.tr adresindeki Şirket
internet sitesinde pay sahiplerimizin incelemesine hazır bulundurulacaktır.
Saygılarımızla,
YÖNETİM KURULU BAŞKANLIĞI
1/5
SPK DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA EK AÇIKLAMALARIMIZ
SPK’nın Seri: IV, No:41 sayılı “Sermaye Piyasası Kanununa Tabi Anonim Ortakların Uyacakları Esaslar Tebliği”
ve Seri: IV No:56 sayılı “Kurumsal Yönetim İlkelerinin Belirlenmesine ve Uygulanmasına İlişkin Tebliği”
uyarınca yapılması gereken bildirim ve açıklamalardan gündem maddeleri ile ilgili olanlar aşağıda ilgili gündem
maddesinde yapılmış olup, genel açıklamalar da bu bölümde pay sahiplerimizin bilgisine sunulmaktadır:
a) Açıklamanın yapıldığı 24.12.2013 tarih itibariyle Şirketimiz ortaklık yapısını yansıtan toplam pay
sayısı ve oy hakkı,
KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş. SERMAYE VE OY YAPISI
ORTAKLAR
PAY ADEDİ
Nafi GÜRAL
Dörtgen Makine İmalat Sanayi Ticaret A.Ş.
Diğer
19.070.975
10.589.313
10.256.512
SERMAYE
PAYI (TL.)
19.070.975
10.589.313
10.256.512
YÜZDE
DAĞILIM
% 47,78
% 26,53
% 25,69
Şirketimiz bugün itibariyle 40.000.000.- (Kırkmilyon) Türk Lirası kayıtlı sermaye tavanı içerisinde, çıkarılmış
sermayemiz 39.916.800.-(Otuzdokuzmilyondokuzyüzonaltıbinsekizyüz) Türk Lirası olup, beheri 1 TL/ kuruş
nominal değerli 39.916.800 adet hisseden müteşekkil’dir.
Paylara tanınan imtiyaz bulunmamaktadır.
b) Şirketin ve şirketin önemli iştirak ve bağlı ortaklıklarının geçmiş hesap döneminde gerçekleşen veya gelecek
hesap döneminde planladığı şirket faaliyetlerini önemli ölçüde etkileyecek yönetim ve faaliyet değişiklikleri
Şirket yeniden yapılanma kapsamında, Yönetim Kurulu’nun 23.12.2013 tarihli kararı ile, seramik sektöründen
çıkarak bundan böyle porselen, sofra ve süs eşyası ile ambalaj sektöründe faaliyetine devam kararı almıştır
(Ek:2).
c) Pay sahiplerinin, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK)’nun ve/veya şirketin ilgili olduğu diğer kamu kurum ve
kuruluşlarının gündeme madde konulmasına ilişkin talepleri,
SPK Seri: IV, No: 56 sayılı “Kurumsal Yönetim İlkelerinin Belirlenmesi ve Uygulanmasına İlişkin Tebliğ”in
1.3.2 maddesinin (d) bendi kapsamında herhangi bir talep bulunmamaktadır.
d) Maddi duran varlık alım ve satımına ilişkin bilgilendirme
Şirketin yeniden yapılanması kapsamında; Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı Artı Gayrimenkul
Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından yapılan değerleme çalışması neticesinde değerleme
raporunda belirlenen tutarlar üzerinden (Ek:4); NG Kütahya Seramik, Porselen, Turizm A.Ş.
aktifinde yer alan yeni yapılmış Porselen ve dekor fabrikalarının üzerinde bulundukları
gayrimenkulleri ile birlikte satın alınmasına karşılık Şirket bünyesinde bulunan eski yer ve duvar
seramiği fabrikaları ve bu fabrikalara ait hammadde hazırlama tesislerinin yine üzerinde
bulundukları gayrimenkuller ile birlikte NG Kütahya Seramik, Porselen, Turizm A.Ş.’ye satışının
görüşülerek karara bağlanması amaçlanmış olup, Sermaye Piyasası mevzuatı çerçevesinde önemli
nitelikte işlem sayılabilecek bu satım ve satın alma işlemlerinin Sermaye Piyasası Kanunu’nun 23 ve
29/6 maddeleri hükümleri çerçevesinde pay sahiplerinin onayına sunularak karara bağlanması
gerekmektedir.
2/5
Bu amaçla, Sermaye Piyasası Kanunu’nun 24’üncü maddesi 1’nci fıkrası hükmü çerçevesinde, varsa
satım ve satın alma kararına muhalif kalan paydaşların ortaklıktan ayrılma hakkı bulunduğu ve bu
hakkın kullanılması halinde payların, satım ve satın alma kararının kamuya açıklandığı 23.12.2013
tarihinden önceki 30 gün içerisinde borsada oluşan ağırlıklı ortalama fiyatların ortalaması olan 2,20
TL bedel karşılığında Şirket tarafından satın alınacağı hususunda pay sahipleri bilgilendirilecektir.
Ekler:
1.
Vekaletname
2. 23.12.2013 tarihli Yönetim Kurulu kararı
3. 2012 Yılı hesap dönemine ilişkin finansal tablolar ve 2013 yılı ara dönem finansal tabloları,
4.
Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’nin 20.12.2013 tarihli söz konusu maddi
duran varlıklara ilişkin değerleme raporları
EK: 1
VEKALETNAME
KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş.’nin 17/01/2014 Cuma günü, saat 10.00’da Eskişehir Yolu 8.KM
KÜTAHYA adresinde yapılacak olağanüstü genel kurul toplantısında aşağıda belirttiğim görüşler doğrultusunda
beni temsile, oy vermeye, teklifte bulunmaya ve gerekli belgeleri imzalamaya yetkili olmak üzere aşağıda detaylı
olarak tanıtılan ..............................................................’yi vekil tayin ediyorum.
Vekilin(*);
Adı Soyadı/Ticaret Unvanı:
TC Kimlik No/Vergi No, Ticaret Sicili ve Numarası ile MERSİS numarası:
(*)Yabancı uyruklu vekiller için anılan bilgilerin varsa muadillerinin sunulması zorunludur.
A) TEMSİL YETKİSİNİN KAPSAMI
Aşağıda verilen 1 ve 2 numaralı bölümler için (a), (b) veya (c) şıklarından biri seçilerek temsil
yetkisinin kapsamı belirlenmelidir.
1.Genel Kurul Gündeminde Yer Alan Hususlar Hakkında;
a) Vekil kendi görüşü doğrultusunda oy kullanmaya yetkilidir.
b) Vekil ortaklık yönetiminin önerileri doğrultusunda oy kullanmaya yetkilidir.
c) Vekil aşağıda tabloda belirtilen talimatlar doğrultusunda oy kullanmaya yetkilidir.
Talimatlar:
Pay sahibi tarafından (c) şıkkının seçilmesi durumunda, gündem maddesi özelinde talimatlar ilgili
genel kurul gündem maddesinin karşısında verilen seçeneklerden birini işaretlemek (kabul veya red) ve
red seçeneğinin seçilmesi durumunda varsa genel kurul tutanağına yazılması talep edilen muhalet şerhini
belirtilmek suretiyle verilir.
Gündem Maddeleri
(*)
Kabul
Red
Muhalefet Şerhi
1.
2.
3/5
3.
4.
(*) Genel Kurul gündeminde yer alan hususlar tek tek sıralanır. Azlığın ayrı bir karar taslağı varsa
bu da vekaleten oy verilmesini teminen ayrıca belirtilir.
2. Genel Kurul toplantısında ortaya çıkabilecek diğer konulara ve özellikle azlık haklarının
kullanılmasına ilişkin özel talimat:
a) Vekil kendi görüşü doğrultusunda oy kullanmaya yetkilidir.
b) Vekil bu konularda temsile yetkili değildir.
c) Vekil aşağıdaki özel talimatlar doğrultusunda oy kullanmaya yetkilidir.
ÖZEL TALİMATLAR; Varsa pay sahibi tarafından vekile verilecek özel talimatlar burada belirtilir.
B) Pay sahibi aşağıdaki seçeneklerden birini seçerek vekilin temsil etmesini istediği payları belirtir.
1. Aşağıda detayı belirtilen paylarımın vekil tarafından temsilini onaylıyorum.
a) Tertip ve serisi:*
b) Numarası/Grubu:**
c) Adet-Nominal değeri:
ç) Oyda imtiyazı olup olmadığı:
d) Hamiline-Nama yazılı olduğu:*
e) Pay sahibinin sahip olduğu toplam paylara/oy haklarına oranı:
*Kayden İzlenen izlenen paylar için bu bilgiler talep edilmemektedir.
**Kayden izlenen paylar için numara yerine varsa gruba ilişkin bilgiye yer verilecektir.
2. Genel kurul gününden bir gün önce MKK tarafından hazırlanan genel kurula katılabilecek pay
sahiplerine ilişkin listede yer alan paylarımın tümünün vekil tarafından temsilini onaylıyorum.
PAY SAHİBİNİN ADI SOYADI veya ÜNVANI(*)
TC Kimlik No/Vergi No, Ticaret Sicili ve Numarası ile MERSİS numarası:
Adresi:
(*)Yabancı uyruklu pay sahipleri için anılan bilgilerin varsa muadillerinin sunulması zorunludur.
İMZASI
EK: 2
Karar Tarihi : 24/12/2013
Karar No
: 28
Başkan
Azalar
Gündem
: Nafi GÜRAL
: Gülsüm GÜRAL, Erkan GÜRAL, Sema GÜRAL SÜRMELİ, Hediye GÜRAL GÜR
Gülden GÜRAL , Bülent DİDİK, Ali DİZDARER, Salih ÇETİNER, Asım Cemil
TUĞCUOĞLU
: Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı Hakkında
Kütahya Porselen Sanayi Anonim Şirketi Yönetim Kurulu Sn. Nafi GÜRAL Başkanlığı’nda şirket
merkezinde toplanmış, gündeminde bulunan konu müzakere edilerek aşağıdaki kararlar alınmıştır.
1- Şirketimizin Olağanüstü Genel Kurul toplantısının 17.01.2014 günü saat: 10.00’da Eskişehir Yolu
8.Km KÜTAHYA adresinde yapılmasına,
2- Toplantı gündeminin aşağıdaki şekilde tespit edilmesine,
4/5
3- İlgili mevzuat ve esas sözleşme hükümleri çerçevesinde Olağanüstü Genel Kurul toplantısına davet
ve gereklerinin yerine getirilmesi için Yönetimin yetkilendirilmesine,
4- SPK Kurumsal Yönetim İlkeleri ve SPK Tebliğleri gereğince olağanüstü genel kurul toplantısında
görüşülecek konularla ilgili olarak açıklanması gereken bilgi ve belgelerin, şirketimiz internet sitesinde
“Olağan Genel Kurul Bilgilendirme Dokümanı” başlığı altında ortakların bilgisine sunulmasına ve bu
doğrultuda yapılacak özel durum açıklaması ile ortaklarımızın bilgilendirilmesi için Yönetim
Kurulu’nun yetkilendirilmesine,
Toplantıda hazır bulunan üyelerin oybirliği ile karar verilmiştir.
2014 YILI OLAĞANÜSTÜ GENEL KURUL TOPLANTISI GÜNDEMİ
1- Açılış ve Toplantı Başkanlığı’nın seçilmesi;
2- Genel Kurul Toplantı tutanağının imzalanması hususunda Toplantı Başkanlığı’na yetki verilmesi;
3- Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir değerleme şirketi tarafından yapılan değerleme çalışması
neticesinde değerleme raporunda belirlenen tutarlar üzerinden; NG Kütahya Seramik, Porselen,
Turizm A.Ş. aktifinde yer alan yeni yapılmış Porselen ve dekor fabrikalarının üzerinde bulundukları
gayrimenkulleri ile birlikte satın alınmasına karşılık Şirket bünyesinde bulunan eski yer ve duvar
seramiği fabrikaları ve bu fabrikalara ait hammadde hazırlama tesislerinin yine üzerinde
bulundukları gayrimenkuller ile birlikte NG Kütahya Seramik, Porselen, Turizm A.Ş.’ye satışının
görüşülerek karara bağlanması,
4- Satım ve satın alma kararına muhalif kalan paydaşların ortaklıktan ayrılma hakkı bulunduğu ve bu
hakkın kullanılması halinde payların 2,20 TL bedel karşılığında Şirket tarafından satın alınacağı
hususunda bilgi verilmesi,
5- Kapanış
Nafi GÜRAL
Başkan ve Murahhas Aza
Gülsüm GÜRAL
Yönetim Kurulu Üyesi
Erkan GÜRAL
Sema GÜRAL SÜRMELİ
Hediye GÜRAL GÜR
Gülden GÜRAL
Bülent DİDİK
Ali DİZDARER
Salih ÇETİNER
Asım Cemil TUĞCUOĞLU
Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi
Bağımsız Yönetim Kurulu Üyesi
EK: 3
2012 Yılı hesap dönemine ilişkin finansal tablolar ve 2013 yılı ara dönem finansal tablolarına
www.kutahyaporselen.com.tr adresinden ulaşabilirsiniz.
EK: 4
5. Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’nin 20.12.2013 tarihli söz konusu maddi
duran varlıklara ilişkin değerleme raporları PDF olarak sunulmuştur.(EK:4/1-2-3-4-5-6-7-8-9)
5/5
EK4-1
ARTI GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Bu Gayrimenkul Değerleme Raporu
KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş.´nin talebi üzerine
hazırlanmıştır.
Bu rapor; ilgilisi ve hazırlanış amacı dışında, üçüncü kişilerce kullanılamaz,
çoğaltılamaz, dağıtılamaz.
Sayfa 1 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
[email protected] · www.artidd.com.tr
Okul Sok. Altunizade Sitesi B Blok D:18
Altunizade · İstanbul
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
DEĞERLEME RAPORU
KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş.
KÜTAHYA SERAMİK – FAYANS BİNASI
KÜTAHYA – MERKEZ
RAPOR NO: 2013-OZ-00396
Sayfa 2 / 53 – No. 2013-OZ-00396
RAPOR TARİHİ: 20.12.2013
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
DEĞERLEME RAPORU ÖZET BİLGİLER
RAPOR NO:
2013-OZ-00396
RAPOR TARİHİ:
20.12.2013
RAPORU TALEP EDEN :
RAPORU HAZIRLAYAN:
ARTI GAYRİMENKUL DEĞERLEME
VE DANIŞMANLIK A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN
DEĞERLEME UZMANLARI:
Engin AKKOÇ
Sorumlu Değerleme Uzmanı
SPK Lisans No:400244
Görkem ERKAN
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Olcay USTA (Makine Mühendisi)
Değerlemeye Yardım Eden
GAYRİMENKULUN ADRESİ:
GAYRİMENKULUN KULLANIMI:
TAPU KAYIT BİLGİLERİ:
İMAR DURUMU:
Çalca Mahallesi, Kütahya – Eskişehir Karayolu 7.km
43001 Merkez / KÜTAHYA
Fayans Üretim Fabrikası
Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15-1621 pafta, 2500 parsel numaralı, 34.527,70 m²
yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli taşınmaz.
Sanayi ve Ticaret Tesisleri
Tesisin 20.12.2013 tarihi itibariyle mevcut KDV Hariç: 20.355.000.-TL
durum değeri
KDV Dahil: 24.018.900.-TL
Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu;
Raporda yer alan analiz ve sonuçların belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu;
Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle ve değerlemeyi talep eden müşteri
ile herhangi bir ilişkisinin bulunmadığı;
Değerleme Hizmetinin ücretinin raporla ilgili herhangi bir şarta bağlı bulunmadığı;
Değerleme hizmetinin Sermaye Piyasası Kurulu’ nun tebliğlerinde “Gayrimenkul Değerleme
Şirketleri ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanları” için belirlenmiş kriterler ve kurallar dahilinde
gerçekleştiği;
Değerleme Uzmanının bu rapor için gerekli mesleki eğitim, bilgi ve deneyime sahip olduğu;
Değerleme Uzmanının raporun hazırlanması sırasında mülkü kişisel olarak denetlediği;
Hususunu beyan ederiz.
Sayfa 3 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1 İÇİNDEKİLER
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1
İçindekiler
Rapor Tarihi ve Numarası
1.2
1.3
Rapor Türü
1.4
Raporu Hazırlayanlar
1.5
Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
1.6
Değerleme Tarihi
1.7
Dayanak Sözleşmenin Tarih ve Numarası
Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı
1.8
4
7
7
7
7
7
7
8
BÖLÜM 2
ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER
2.1
Şirketin Unvanı ve Adresi
2.2
Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi
2.3
Müşterinin Taleplerinin Kapsamı ve Varsa getirilen Sınırlamalar
2.4
Raporda Kullanılan Değer Tanımları
8
8
9
9
BÖLÜM 3
DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ HAKKINDA BİLGİLER
3.1
Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler
9
Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar
11
3.2
3.3
İmar Bilgileri
12
3.4
Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemdeki Durumu
12
3.5
Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
13
3.6
Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin Alınıp
Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne
Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir Engel Olup
Olmadığı Hakkındaki Görüş
13
3.7
Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı
Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı Denetim Kuruluşu
ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler
Sayfa 4 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
3.8
Hakkında Bilgi
13
Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Olduğuna
ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin
Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
14
BÖLÜM 4
DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER
4.1
Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
4.2
Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut
Trendler ve Dayanak Veriler
4.2.1 Makro Ekonomik Veriler
4.2.2 Türkiye Seramik Piyasası
4.3
Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
4.4
Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri
4.5
Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler
Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler
4.6
4.7
Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma
Nedenleri
4.8
Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Yöntemlerin
Seçilmesinin Nedenleri
Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
4.9
4.10 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
4.11 Maliyet Oluşumları Analizi
4.12 Makine Teçhizatların Değeri
4.13 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı
4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış Bedelleri
İle Bunların Seçilmesinin Nedenleri
4.15 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
4.16 Değerleme Konusu Taşınmazın Sigorta Değeri
4.17 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
4.18 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve
Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar
4.19 En Yüksek ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
4.20 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
4.21 Hasılat Paylaşımı ve Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde,
Emsal Pay Oranları
14
16
16
18
19
19
19
21
21
22
23
23
23
24
25
26
26
27
27
28
28
28
28
BÖLÜM 5
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
5.1
Farklı Değerleme Metodlarının ve Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması
ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler
Sayfa 5 / 53 – No. 2013-OZ-00396
29
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
5.2
Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının
Gerekçeleri
29
5.3
Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması
Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup
Olmadığı
29
5.4
Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya
Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde,
Bir Engel Olup Olmadığı
30
BÖLÜM 6
SONUÇ
6.1
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
6.2
Nihai Değer Takdiri
EKLER:
31
31
1- MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU
2- MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI
3- GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI
4- TAPU KAYDI
5- İMAR DURUM BELGESİ
6- KADASTRAL ÇAPI
7- İMAR PLANI
8- LİSANSLAR
Sayfa 6 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
1.2
Rapor Tarih ve Numarası
Bu rapor Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz
tarafından 20.12.2013 tarihinde, 2013-OZ-00396 rapor numarası ile düzenlenmiştir.
1.3
Rapor Türü
Bu rapor; Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli, Merkez İlçesi,
Çalca Mahallesi, 15-16-21 pafta, 2500 parsel numaralı, 34.527,70 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli,
mülkiyeti Kütahya Porselen San. A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 20.119 m² kapalı alanlı
Fayans Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013
tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan
değerleme raporudur.
1.4
Bu gayrimenkul değerleme raporu; mülkün mahallinde yapılan inceleme neticesinde ilgili
resmi ve özel kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgiler, değerleme yöntem ve standartlarına
uygun olarak hazırlanmıştır. Raporun hazırlanmasında Şirketimiz Değerleme Uzmanı Görkem
ERKAN görev almış, Makine Mühendisi Olcay USTA değerlemeye yardım etmiş ve hazırlanan
rapor Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin AKKOÇ tarafından kontrol edilmiştir.
1.5
Bu gayrimenkul değerleme raporunun hazırlanmasında Sorumlu Değerleme Uzmanı Engin
AKKOÇ görev almıştır.
1.6
Değerleme Tarihi
Değerleme raporunun hazırlanması sırasında değerleme uzmanlarımız 18.11.2013 tarihinde
çalışmalara başlamış, 13.12.2013 tarihinde rapor tamamlanmıştır. Bu tarihler arasında değerleme
uzmanlarımız gayrimenkulün mahallinde, resmi ve özel kurum ve kuruluşlarda, ofiste
çalışmalarını gerçekleştirmişlerdir.
1.7
Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası
Bu değerleme raporu 15.11.2013 tarihinde Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin yazılı
değerleme talebi doğrultusunda hazırlanan 26.11.2013 tarihli Değerleme Hizmet Sözleşmesi ile
resmileşmiştir. Sözleşmede iki tarafın hak ve yükümlülükleri belirtilmiş ve rapor sözleşme
hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Sayfa 7 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
1.8
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili 2013-OZ-00396 numaralı rapor, Kurul Düzenlemeleri
kapsamında hazırlanmıştır.
BÖLÜM 2
ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLERİ
2.1 Şirketin Unvanı ve Adresi
Şirketimiz, Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Mete Caddesi,
No: 26/7, Taksim-Beyoğlu-İSTANBUL adresinde, 27.07.2005 tarihinde, faaliyet alanı
gayrimenkul değerleme ve danışmanlık olmak üzere kurulmuş olup, halen Merkezi Altunizade
Mahallesi, Okul Sokak, Altunizade Sitesi, B blok, Daire: 18, Üsküdar-İstanbul adresinde olmak
üzere Ankara, İzmir ve Antalya illerinde bulunan Bölge Müdürlükleri ve muhtelif illerde
bulunan temsilcilikleri aracılığı ile Resmi, Özel, yerli ve yabancı kurum ve kuruluşlara,
Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye’de yürürlükte bulunan mevzuata uygun olarak
değerleme hizmeti vermektedir.
Gayrimenkul Değerleme Hizmetleri EA 32 kapsamında ISO 9001:2008 Kalite Yönetim
Sistemleri Standartları Belgesine sahip olan Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası
Kurulu’nun (SPK) Seri VIII No: 35 sayılı tebliğ uyarınca 04.10.2006 tarihinde Lisanslı
Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesine alınmıştır. Bunun yanında, Bankacılık Düzenleme
ve Denetleme Kurumu (BDDK)’nun 03.03.2010 tarih ve 3577 sayılı Kararı ile Şirketimize
‘‘Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri
Hakkında Yönetmelik’in 11. maddesine istinaden bankalara Yönetmeliğin 4. maddesine giren
gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi’
hizmeti verme yetkisi verilmiştir.
2.2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi
1989 yılında kurulan Kütahya Seramik, adını Anadolu‘nun seramik sektöründeki başkenti
konumunda olan Kütahya’dan almıştır. Seramik sektörüne önemli katkılarda bulunan Kütahya
Seramik, kalite bilinci ve müşteri odaklı hizmetlerini 1996 yılında aldığı TS ISO 9001 Belgesi ile
tescillemiştir. Günümüzün en son teknolojilerinin kullanıldığı üretim tesislerinde, binlerce desen
ve renk seçeneğinde, yüzlerce farklı ebatta, yer-duvar karosu, sırlı porselen karo ve cam mozaik
üretimi gerçekleştirmektedir.
“Kalite, hizmet ve yenilikçilikte sektör liderliği” hedefi ile çalışmalarını sürdüren
Kütahya Seramik, yıllık 19 milyon m2 üretim kapasitesi, 900 çalışanı, geniş bayi ağı ve
dünyanın pek çok ülkesine gerçekleştirdiği ihracatı ile sektörde ilk sıralarda yer almaktadır.
Kütahya Porselen Fayans Tesisi halen Çalca Mahallesi, Kütahya-Eskişehir Karayolu,
7.km, 43001 Merkez / Kütahya adresinde faaliyetine devam etmektedir.
Sayfa 8 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
2.3 Müşterinin Talebinin Kapsamı ve Varsa Getiriler Sınırlamalar
Çalca Mahallesi, 15-16-21 pafta, 2500 parsel numaralı, 34.527,70 m² yüzölçümlü, “Arsa”
nitelikli, mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 20.119 m²
kapalı alanlı Fayans Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların
20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla
şirketimiz ile imzaladığı sözleşme doğrultusunda değerleme talebine istinaden hazırlanmıştır. Bu
talepte müşteri tarafından getirilen bir kısıtlama mevcut değildir.
2.4 Raporda Kullanılan Değer Tanımları
Adil Piyasa (Pazar ) Değeri
Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda;
satış için gerekli piyasa koşullarının sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da
gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün
en olası, nakit el değiştirme değeridir.
BÖLÜM 3
3.1
Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı ve Tapu Kayıtlarına İlişkin
Bilgiler
Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan fayans fabrikası ile
makine ve teçhizatlarından ibarettir.
Taşınmaz; Çalca Mahallesi, Kütahya – Eskişehir Karayolu 7.km adresinde yer alan ve
mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait olan Fayans Binası’dır.
Taşınmazın güneyinde Kütahya Porselen Fabrikası ve ring yolu, batısında Yer-1,
doğusunda Çalca Yolu ve komşu parseller, kuzeyinde Kırma Öğütme Fabrikası ve komşu
parseller bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Bölge Trafik Denetleme, Kütahya Ambalaj
Fabrikası, Altın Çini ve Seramik Fabrikası, Kümaş Fabrikası, Yıldız Entegre Azot Tesisi,
Çinikent İlköğretim Okulu ve Güral Porselen Fabrikası gibi röper noktaları bulunmaktadır.
Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinden, Kütahya Seramik Fabrikası’nı geçer geçmez
Petrol Ofisi Bayii karşısından ve Kütahya Seramik Kamyon Girişi’nden girilip 50 m sonra ilk
sağa girildikten sonra sağ tarafta yer alan ilk bina olan Fayans Binası’na ulaşılır. Taşınmaz D650
Kütahya-Eskişehir Karayolu’na 125 m, Çalca Yolu’na cepheli, demiryolu hattına 475 m,
Kütahya Otogarı’na 4.4 km, Zafer Havaalanı’na 42 km, şehir merkezine yaklaşık 7.5 km
mesafede yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu gelişmiştir.
Sayfa 9 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
Uydu Görüntüsü;
Değerleme Konusu
Taşınmaz
Demiryolu
Kütahya
Porselen
Değerleme Konusu
Taşınmaz
Sayfa 10 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
Coğrafi Koordinatları;
İLİ
KÜTAHYA
MEVKİİ
İLÇESİ
MERKEZ
SINIRI
BUCAĞI
YEVMİYE NO
MAHALLESİ
ÇALCA
CİLT NO
KÖYÜ
SAHİFE NO
SOKAĞI
TAPU TARİHİ
ANA GAYRİMENKUL
PAFTA NO
15-16-21
PARSEL NO
ADA NO
YÜZÖLÇÜMÜ
NİTELİĞİ
ARSA
MALİKİ
KÜTAHYA PORSELEN SANAYİ A.Ş. (TAM)
PLANINDADIR
16216
30
2899
07.09.2010
2500
34.527,70 m²
3.2 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema, vb. Dökümanlar
Değerleme konusu taşınmaza ait, Kütahya Tapu Müdürlüğü’nün 05.12.2013 tarihli
takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi, Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik
Müdürlüğü’nün 16.12.2013 tarihli ve 98030830-7811-35853 sayılı imar durum belgesi ekte
sunulmuştur.
Sayfa 11 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
3.3.
İmar Bilgileri
Kütahya Belediyesi, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 16.12.2013 tarihli ve 980308307811-35853 sayılı imar durum belgesi ile değerleme konusu taşınmazın imar durum bilgileri
belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre imar durumu (Ek)’te gösterilmiştir.
Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine
göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon İlave Mevzi İmar
Planı’na göre, planda belirlenen yaklaşma sınırlı, E:2.00, hmax=Serbest yapılaşma şartlarında
Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania
kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1030 metre ile 1040 metre kodları arasındadır.
Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivi’nde 18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmada
taşınmaza ait imar dosyası bulunamamıştır. Kütahya Belediyesi İmar Müdürlüğü, Ruhsat Servisi
ve İskan Servisi’nde yapılan incelemelerde parsele ait herhangi bir resmi evraka rastlanmamıştır.
3.4.
Değerleme konusu taşınmazın, imar durumunda son üç yıl içerisinde herhangi bir
değişiklik meydana gelmemiştir.
Değerleme konusu taşınmaz; Kütahya ili, Merkez ilçesi, Çalca Mahallesi, 30 cilt, 2863
sayfada kayıtlı, 112.454,06 m2 yüzölçümlü 15-16-21 pafta, 2458 parselde, 10644465/10780136
hissesi Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. adına 03.04.2008 tarih 4117 yevmiye no ile,
135671/10780136 hissesi Kütahya Belediyesi adına 03.04.2008 tarih 4117 yevmiye no ile kayıtlı
iken, son üç yıl içinde ifraz işlemi nedeni ile, tamamı Kütahya ili, Merkez ilçesi, Çalca
Mahallesi, 30 cilt, 2899 sayfada kayıtlı, 34.527,70 m2 yüzölçümlü 15-16-21 pafta, 2500
parselde, 10644465/10780136 hissesi Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. adına 28.06.2010 tarih
11835 yevmiye no ile, 135671/10780136 hissesi Kütahya Belediyesi adına 28.06.2010 tarih
11835 yevmiye no ile ile tescil edilmiştir.
07.09.2010 tarih 16216 yevmiye no ile taşınmazın tamamı Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.
adına tescil edilmiştir.
29.11.2010 tarih 20246 yevmiye no ile taşınmazın Hak ve Mükellefiyetler hanesine “b)
M: 2459 parsel lehine 2500 parsel aleyhine (D) (1598,86 m²) no’lu kısımdan yararlanma için
irtifak hakkı tesisi vardır” kaydı eklenmiştir.
İfraz sonucu oluşan diğer parseller; Kütahya ili, Merkez ilçesi, Çalca Mahallesi’nde
kayıtlı 47.110,70 m² alanlı 2502 ve 30.815,66 m² alanlı 2501 no’lu parseller olup, ifraz krokisi
rapor ekinde sunulmuştur.
Sayfa 12 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
3.5
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini
oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki yasal kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nden 05.12.2013 tarihinde alınan
takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi ekte sunulmuş olup ilgili belgeye göre taşınmazın;
Hak ve Mükellefiyetler Hanesi’nde;
“a) M: TEK Genel Müd. Lehine 4.150,28 m2 irtifak hakkı. 03.04.2008 tarih 4117
yevmiye no”
“b) M: 2459 parsel lehine 2500 parsel aleyhine (D) (1598,86 m²) no’lu kısımdan
yararlanma için irtifak hakkı tesisi vardır. 29.11.2010 tarih 20246 yevmiye no”
kayıtları mevcut olup başka bir takyidat kaydına rastlanmamıştır.
3.6
Değerlemesi Yapılan Projelerin Mevzuat Uyarınca Gerekli İzinlerinin
Alınıp Alınmadığı Hakkında Bilgi ve Projenin Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri
Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkındaki Görüş
Planı’na göre, E:2.00, Hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında
kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu
1030 metre ile 1040 metre kodları arasındadır.
Mevzuat uyarınca, ruhsat dışı olarak inşa edilmiş yapının projesinin hazırlatılıp yapı
ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin alınmasını müteakip tapuda ana gayrimenkulün cins
tashihinin yapılması gerekmektedir.
Değerleme; taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak
yapılmamıştır.
3.7
Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29.06.2001 Tarih ve
4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim yapan Yapı
Denetim Kuruluşu ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak
Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Değerlemesi yapılan taşınmaz; 29.06.2001 tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi hakkında
Kanun kapsamı dışındadır.
Sayfa 13 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
3.8
Detaylı Bilgi, Planlar ve Değerin, Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin
Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak
Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje
bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Farklı
bir proje uygulanması durumunda bulunacak değer farklı olabilecektir.
BÖLÜM 4
DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN
ANALİZLER
4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
Kütahya ve çevresi, Ege Bölgesinin (İç Batı Anadolu) bölümünde yer almaktadır. Ege
Bölgesi’nin bu bölümü, İç Anadolu Bölgesi’yle asıl Ege Bölgesi arasında bir eşik durumundadır.
Eşiğin bariz karakteri ortalama yüksekliği 1200 metre civarındaki yaylalardan ibaret oluşudur.
Bu sebepten dolayı coğrafya diliyle "Kütahya Yaylaları" diye anılmaktadır.
Kütahya, kuzeyinde Bursa, kuzeydoğusunda Bilecik, doğusunda Eskişehir ve Afyon,
güneyinde Uşak, batısında Manisa ve Balıkesir illeri ile çevrilidir. 38° 70’ ve 39° 80’ kuzey
enlemleri ile 29° 00’ ve 30° 30’ doğu boylamları arasında yer alan Kütahya İli 11 875 km2’lik
yüzölçümüyle Türkiye topraklarının % 1.5 ’nu kaplamaktadır.
Kütahya, dağların ve platoların ağırlıkta olduğu bir topoğrafik yapıya sahiptir.
Topraklarının % 57,5 ini dağlar, % 11 ini ovalar, % 31,5 ini de platolar oluşturmaktadır.
Bitki örtüsü bakımından Kütahya ve çevresi Akdeniz, Karadeniz ve İç Anadolu
bölgelerinin bitki örtüsü özelliklerinden üçünü birden üzerinde taşımaktadır. İlde ormanlar
yaygındır. Ormanlarda görülen ağaç türleri daha çok karaçam, meşe ve ardıçtır. Ormanlar
özellikle platolarda görülmektedir. Bu platolarda iklim şartlarına en iyi uyum sağlayan ağaç türü
olan karaçam, il ormanlarında yaygın bir şekilde görülmektedir. Karaçam ormanlarının en iyi
geliştiği yerler Yellice dağı ile Gümüş dağı eteklerinde yer alan platolardır. Karaçam ormanları
bu dağlık kütleleri çevreleyen platolarda kesintisiz yayılır ve doğudaki yüksek platoları kaplayan
ormanlarla birleşir. Karaçam ormanları arasında bazı platolarda yer yer meşe türleri karışsa da
özellikle Gümüş dağının doğu eteklerindeki yüksek platolarda karaçam saf bitki örtüsü olarak
görülmektedir. Ormanların alt kesimlerini kaplayan ağaç türü ise ardıç ve daha aşağı kesimlerde
meşedir. Toprak örtüsünün zayıfladığı yerlerde meşenin yerini ardıç çalılıkları almaktadır. Saçlı
meşe, mazı meşesi, Lübnan meşesi görülen türlerdir.
Sayfa 14 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
Kütahya'nın iklimi Ege, Marmara ve İç Anadolu arasında "geçiş iklimi" özelliğini
göstermektedir. İkliminde her üç iklim tipinin özelliklerini görmek mümkündür. Sıcaklık şartları
daha çok İç Anadolu’nun karasal iklim şartlarını andırmakta ise de step ikliminin dışında
kalmakta ve kurak iklim ile nemli iklim arasındaki "geçiş iklimi" tipine girmektedir. Kütahya' da
ortalama sıcaklık ölçümleri aylara göre değişmektedir. Yıllık ortalaması 10,6 oC 'dir. Yüksekliği
1000 metrenin altında olan ovalar Kütahya'nın en ılıman yerleridir. Buralardan yaylalara ve
dağlık kesime doğru girdikçe sıcaklık yavaş ve düzenli bir biçimde azalma göstermektedir.
ADNKS 2012 verilerine göre Kütahya ilinin toplam nüfusu 573.421’dir. Nüfusun
375.267’si il ve ilçe merkezlerinde, 198.154’ü ise belde ve köylerde yaşamaktadır.
Kütahya' ya bağlı 12 ilçe bulunmaktadır. Bunlar: Tavşanlı, Simav, Gediz, Emet, Altıntaş,
Domaniç, Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar ve Hisarcık' dır. Bunlardan
Tavşanlı, Simav ve Gediz nüfus açısından büyük ilçelerdir. Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane,
Çavdarhisar, Pazarlar, Emet ve Hisarcık 1980' den sonra ilçe olmuşlardır.
Kütahya şehri görünüm olarak son yıllarda önemli gelişme göstermiştir. Şehirde çok katlı
yapılaşma şehrin merkezinde bulunan Cumhuriyet, Menderes, Eskişehir, Afyon ve İstasyon
Caddelerinde yoğunlaşmıştır. Şehrin yerleşiminde en önemli etken şehrin güneyini kuşatan
Yellice (Acem) dağı olmuştur. Güneyde Yellice dağı, kuzeyde Kütahya ovasının bulunması
şehrin yapılaşmasının doğu-batı yönünde gelişmesine ve bir koridor şeklini almasına neden
olmuştur. Ancak son yıllarda yapılaşmanın ovaya doğru yayıldığı ve tarım alanlarını ortadan
kaldırmağa başladığı görülmektedir ki bu son derecede kaygı vericidir. Ovaya doğru kayan
yapılaşmada sadece toplu konutlardan oluşmamakta olup sanayii tesisleri de bu yönde
yaygınlaşmaktadır. Organize Sanayii Bölgesinin gelişmesi belki bu gelişmeyi durduran bir etken
olabilir. Son yıllarda yeni imara açılan yerlerle gecekondulaşmanın önlenmesine çalışılmaktadır.
Kütahya ili, tarih boyunca çok uzun bir süre tarım sektörünün üretim, gelir ve geçim
yönünden ağırlıklı olduğu bir il hüviyeti göstermiştir. Tarım halen nisbi ağırlığını sürdürmekle
birlikte Cumhuriyet döneminde madencilik ve sanayii yönünde önemli gelişmeler yaşanmıştır.
Sayfa 15 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
Osmanlı İmparatorluğu döneminde Kütahya'nın çinicilik, dokumacılık ve dericilik merkezi
olduğu bilinmektedir. Ancak atölye üretimi düzeyinden gerçek anlamda sanayileşmeye
Cumhuriyet döneminde geçilmiştir. Kütahya'da fabrika boyutlarında ve doğrudan pazara üretim
yapan büyük ölçekli ilk sanayii tesisi 1926'da kurulan Sümerbank Seramik Fabrikası
olmuştur. 1950'li yıllardan sonra Kütahya'da hızlı sanayileşme hamlesi olmuştur. Bugün ilde
sanayiinin bel kemiğini teşkil eden TKİ-GLİ (1958), Şeker Fabrikası (1954), Kütahya Gübre
Sanayii (1954), Tunçbilek Termik Santralı (1956), Etibank Kolemanit İşletmesi (1958) hep bu
dönemin öncü sanayii kuruluşlarıdır.
İldeki imalat sektörünün en belirgin özelliği maden, orman ve toprağa bağlı olmasıdır.
Büyük ölçekli kamu kuruluşları bu alanda öncü, örnek ve sürükleyici rol oynamışlardır. Özel
sektör kuruluşlarının faaliyete başlaması 1960' lı yıllardan sonraya rastlamaktadır. Ancak son
yıllarda özel sektör yatırımları hız kazanmıştır. Son 15 yılda bir kaçı hariç imalat sanayii
yatırımlarının hemen tamamı özel sektör tarafından gerçekleştirilmiştir. Organize Sanayii
Bölgesi’nin büyümesi ve yeni alanların açılması ile sanayii yatırımlarında büyüme olması
beklenmektedir.
Kütahya'da son yıllarda üretimi artan ve dünyaya açılan porselen, çini ve seramik sanayii
istihdam olanaklarını artırmada en önemli sanayii kollarından birini teşkil etmektedir. Simav
ilçesinde ormancılık sektörü gelişmiştir. Çeşitli kereste imalathanelerinin yanı sıra sunta ve
yonga levha fabrikası önemli tesislerdir. Bu ilçede halı dokumacılığı da yaygındır.
Kütahya, Türkiye'de atölye tipi sanayiinin en ileri olduğu illerden birisidir. Kütahya' da
ticari şirketlerin faaliyet alanları, ilin genel ekonomik yapısına uygun olarak madencilik,
taşımacılık, yem-un sanayii, kiremit ve tuğla sanayii, gıda maddeleri imalatı, ağaç sanayii
imalatı, ambalaj, tekstil ticareti ve pazarlaması önde gelmektedir.
Kütahya ili, çevresindeki nispeten daha gelişmiş olan şehirlerin etkisi altında kalmaktadır.
Gediz'in Uşak'a yakın olması bu çevrenin ticari hayatında bu ilin önemli etkisinin olmasına
neden olmuştur. Aynı şekilde Tavşanlı'nın Bursa'ya yakın oluşu, Simav'ın Merkez'e uzak olması
bir çok ilçenin ticari faaliyetlerini başka illere yöneltmelerine neden olmuştur. Ancak özellikle
son yıllarda çiniciliğin çok gelişmiş olması, ticaret hayatına önemli katkısı olmaktadır. Özellikle
yaz aylarında iç ve dış turizme yönelik imalat yapan çinicilik ve porselen sektörü ticari hayata
canlılık kazandırmaktadır. Kütahya-Eskişehir Karayolu üzerinde kurulmakta olan Çiniciler
Çarşısı, Kütahya' nın tanıtımına ve ticari faaliyetlerin artmasına katkıda bulunmaktadır.
4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut
4.2.1 Makro Ekonomik Veriler;
Küresel krizin ardından 2010 yılında, dünya ekonomisine paralel olarak Türkiye
ekonomisinin toparlandığı ve birçok ülkeye göre daha yüksek büyüme hızını yakaladığı yıl oldu.
2011 yılında dünya ekonomisine bakıldığında, pek iç açıcı olmadığını özellikle ABD'nin
Sayfa 16 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
belirsizlikleri ve karmaşık süreçlerden geçtiğini ayrıca ABD başta olmak üzere AB ülkelerindeki
ekonomik, finans krizler ve beraberindeki sosyal eylemler 2011 yılına damgasını vurduğunu
söylenilebilir. Euro Bölgesi'ndeki ülkelerde, finans krizinden dolayı zaman zaman birlik içindeki
bazı ülkelerde aykırı sesler çıkmaya hatta avro parasal birlikten ayrılmak isteyen ülkeler
olmuştur. AB ülkelerinde 2011 finans krizinden en çok etkilenen ülkeler Yunanistan, İtalya,
Portekiz, İrlanda ve İspanya'dır.
Türkiye, 2011 yılı ilk yarısında bu büyüme hızını sürdürmüş ve yılın ikinci çeyrek
döneminde Türkiye ekonomisi beklentilerin üzerinde hızlı bir büyüme otaya koymuştur.
Ekonomiyi soğutmaya yönelik önlemler ikinci çeyrekte büyüme üzerindeki etkilerini sınırlı
ölçüde göstermiş ve yavaşlama işaretleri daha çok yaz aylarında ortaya çıkmıştır. Bununla
birlikte yurt dışındaki risklerden dolayı ekonomide yılın geri kalanı için bir yavaşlama endişesi
ortaya çıkmış olup kamu otoritesinin politikaları bu kez büyümenin korunmasına odaklanmıştır.
Dünya ekonomisinin içerisine girdiği “kriz” sürecinin nasıl devam edeceği konusunda net
bir fikir bulunmamaktadır. IMF, Dünya Bankası gibi kurumların çok sık aralıklarla tahminlerini
revize etmesi de tablonun belirsizliğini ve karmaşıklığını ortaya koyması anlamında önemli bir
göstergedir. Türkiye ekonomisinde, 2011yılındaki cari açık artış oranı bir önceki yıla göre yüzde
65,3'tür. Cari açık 2011 yılı Ekim ayında, yıllık bazda 78,6 milyar dolar iken, yılsonunda 77
milyar dolara gerileyerek hafif bir düşme eğilimine girmiştir.
2010 yılında 113 milyar dolar olan ihracatımız 2011 yılında 135 milyar dolara yükselmiş
ancak ithalatımız da 185,5 milyar dolardan 241 milyar dolara çıkmıştır. Türkiye, 2007 yılında
20,1, 2008'de 22,0, 2009'da 19,5, 2010'da 9,2 ve 2011 yılında 15,7 milyar dolarlık doğrudan
yabancı yatırım çekmiştir. Küresel krizden çıkış eğilimleri ile birlikte ülkeye gelen yatırımların
yeniden artmaya başlaması, cari açığın finansmanına olumlu katkılarda bulunmaktadır. 2011
yılında ülkeye gelen portföy yatırımlarında da artış gözlenmektedir. 2010 yılında 16 milyar dolar
olan bu tür yatırım miktarı geçen yıl 20,5 milyar dolara yükselmiştir. 2011 yılında ilginç bir
gelişme kaynağı belli olmayan para girişlerinde yaşanmıştır. 2008 ve 2009 yıllarında 4,1 ve 2010
yılında 2,7 milyar dolar olan bu kalemdeki girişler geçen yıl 12,4 milyar dolara yükselmiştir.
2011 yılının ilk yarısında 47,5 milyar dolarlık net dış finansman sağlanmışken ikinci yarıda bu
rakam 18,2 milyar dolara gerilemiştir. Fark net hata noksan kalemindeki girişlerden ve Merkez
Bankası’nın döviz rezervlerinden karşılanmıştır.
2012 yılına gelindiğinde, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı Haziran ayı
verilerine göre TÜFE, Haziran ayında gıda kalemindeki %3,5’e yakın sert gerilemenin etkisiyle
beklentilerin ötesinde %0,9 geriledi. ÜFE Haziran’da %1,49 gerilerken, yıllık artış TÜFE’de
%8,87, ÜFE’de Ocak 2010’dan beri en düşük seviye olan %6,64 oldu.
Haziran ayı enflasyonunda gıda ve ulaştırma grubu temel belirleyici oldu. Gıda fiyatları
enflasyona 0,9 puan düşüş yönünde katkı yaparken, ulaştırma aylık bazda %1,4 düşüşle
enflasyonu 0,2 puan aşağı çekmiştir. TÜİK verilerine göre ana harcama grupları itibariyle bir ay
önceye göre en yüksek artış %1,92 ile haberleşme grubunda gerçekleşmiştir. Haziran ayında
endekste yer alan gruplardan eğitimde %1,67, eğlence ve kültürde %0,9, çeşitli mal ve
hizmetlerde %0,88, ev eşyasında %0,49, lokanta ve otellerde %0,49, konutta %0,14, sağlıkta
%0,13 artış gerçekleşmiştir. Verilere göre giyim ve ayakkabıda %0,82, ulaştırmada %1,39 düşüş
Sayfa 17 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
gerçekleşti. Alkollü içecekler ve tütünde değişim olmadı. Yıllık TÜFE, %8,3’den %8,9’a
yükselmesine karşın, Haziran’da aylık rakamların beklenenden olumlu çıkması para politikasını
rahatlatabilecektir. TCMB’nin kontrolündeki TL fonlama maliyeti Haziran’da çift haneden %8-9
düzeyine gerilemiştir. Ancak, daha fazla gevşeme için son dönemde olduğu gibi TL’ye yönelik
risk iştahının güçlü seyretmesi önkoşuldur. Enflasyon için başlıca risk, yılın dördüncü
çeyreğinde, özellikle doğalgaz, elektrik, alkol, tütünde olası kamu zamlarıdır.
Türkiye İhracatçılar Meclisi (TİM) verilerine göre Haziran ayında ihracat yüzde 3,59
oranında artışla 11 milyar 840 milyon dolar olarak açıklandı. İhracat ilk yarıda yüzde 11,28
artışla 72 milyar 986 milyon dolar oldu. Haziran ayında en fazla ihracat yapılan sektörler ise
otomotiv, demir-çelik ve konfeksiyon oldu.
Dünya karo üretimi yaklaşık 8 milyar m2 olup bu üretimin yaklaşık yüzde 59’u Asya’da,
yüzde 25’i Avrupa’da, yüzde 10’u Güney Amerika’da, kalan yüzde 6’lık bölümü ise Afrika ve
Kuzey Amerika’da gerçekleşmektedir. Sektörün ağırlıklı üretimi Çin merkezlidir.
Başta seramik olmak üzere toprağa dayalı sektörler, ülkemizde Eskişehir, Kütahya ve
Bilecik’te odaklanmaktadır. Bu üç ilin oluşturduğu bölge, devlet tarafından ulusal kümelenme
bölgesi olarak kabul edilmektedir. Kısa adı EBK olan ulusal seramik kümelenmesi de, bu
bölgede konuşlanmış haldedir. Özetle; söz konusu bölgede, ekonomi açısından seramiğin özel
bir önemi vardır. Diğer yandan sanayi – üniversite işbirliğinin en seçkin örneği olan Seramik
Araştırma Merkezi (SAM) Eskişehir’de Anadolu Üniversitesi bünyesinde konuşlanmış
durumdadır.
Seramik sektörünün dünyada lider ülkeleri İspanya ve İtalya’dır. Sektörün ihtiyacı olan
teknolojinin ve ilgili donanımın bu ülkelerde üretilmesi yanında, dünya modası da aynı ülkeler
tarafından yönlendirilmektedir. Diğer sektörlerde olduğu gibi bu alanda da Çin, hızla büyüyen
dev rolünü oynamaya devam etmektedir. Aynı bağlamda Hindistan ve İran da maliyet avantajları
ile sektörün ilerleyen ekonomileri arasındadır. Birleşik Arap Emirlikleri, Mısır ve Polonya’nın
özellikle karo sektöründe Türkiye’nin ciddi rakipleri oldukları şimdiden belirlenmiş durumdadır.
1995 yılında karo üretimini ihraç eden ülkeler arasında ilk iki sırada İtalya ve İspanya yer
alıyordu. O yılda ilk sekiz ülkenin toplamında İtalya ve İspanya’nın oranı yüzde 81 dolayında
idi. 2007 yılında ise bu oran yüzde 46’ya indi. 1995’de ihracatın ilk sekizinde yer almayan Çin,
2007’de tek başına (ilk sekiz toplamında) yüzde 32’lik oranla liderlik koltuğuna oturdu.1995’te
sıralamaya giren Fransa ve Almanya, 2007’de listenin ilk sekizi dışına düşerken, Çin ve Birleşik
Arap Emirlikleri ilk sekiz arasına girdi. 1995’ten 2007’ye kadar Türkiye, karo üretimi
sektöründe gelişme kaydetmekle birlikte ikna edici yükselişi sağlayamadı.
Karo üretimi sektörünün makine ihtiyacı hâlâ İtalya ve İspanya gibi ülkelerden
sağlanmaya devam etmektedir. Genel anlamda makine sektöründe olduğu gibi Çin, seramik
donanımı üretiminde de ilerleme kaydetmeye devam etmektedir. Türkiye’nin bu sektörde ciddi
ihtiyaçlarından birisinin sektörel makine üretimi olduğu anlaşılmaktadır. Zira; sektörün
kaynaklarının ciddi bölümü, makine ithalatı için sektördeki lider ülkelere ödemeye devam
Sayfa 18 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
edilmektedir. Dijital baskı imkânlarının gelişmesi ile birlikte karo üretimindeki kârlılık düşmeyi
sürdürürken makine donanımındaki katma değerli durum devam etmektedir. Özetle; sektörün
yerli makine ihtiyaçlarını halledecek çözümlere ihtiyaç vardır.
Karo üretimi sektörünün ihracat rakamlarına bakıldığında; Çin ve İtalya’nın uzak ara
lider olduğu görülmekte olup bu iki ülkeyi İspanya takip etmektedir. Dördüncü sıradaki Türkiye,
Çin ve İtalya’nın her birinin yüzde 10’u, İspanya’nın ise yüzde 20’si mertebesindedir. 2007-2011
döneminde ihracat rakamları açısından Çin, yüzde 125 gibi bir artış sağlamışken, Türkiye ise
aynı dönemde yüzde 10’luk artışta kalmıştır.
Hali hazırda ülkemizde "sektörün ihtiyaç duyduğu teknik standartlar", "yenilikçi
ürünlerin üretim ve satışına yönelik teşvik mekanizmaları", "yeni hammadde araştırmaları",
"sektörde piyasa denetiminin güçlendirilmesi", "ihracat kredilerinin büyütülmesi" ve "KOBİ
ortak girişimlerinin desteklenmesi" gibi stratejiler ile sektöre destek verilmektedir.
4.3
Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan
Faktörler
Raporun hazırlanması sırasında değerleme hizmetini olumsuz yönde etkileyen ve
sınırlayan bir durum mevcut olmamıştır.
4.4
Değerlemeye konu 2500 no’lu parselin yüzölçümü 34.527,70 m²’dir. Parsel zemini beton
kaplama, ring yolu asfalt kaplamadır. Tesis çevresi yığma taş duvar üzeri tel örgü ile çevrilidir.
Parsel üzerinde Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. tarafından üretim amaçlı kullanılan ve
Fayans Binası olarak adlandırılan 20.119 m² alanlı 1 adet fabrika binası mevcuttur.
4.5
Değerlemeye konu 2500 no’lu parsel düz bir topografik yapıya sahip olup, geometrik
olarak yamuk şekline benzemektedir. Değerlemeye esas fabrika binası hakkındaki tespitler
aşağıdaki gibidir.
Sayfa 19 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
Fayans Binası olarak adlandırılan fabrika binası toplam 20.119,00 m² alana sahip olup
betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi ön cephede trapez sac kaplama,
diğer cephelerde plastik boyalıdır.
İç hacimlerde, zeminler kısmen dökme mozaik, kısmen şaplı beton, duvarlar plastik
boyalı, tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel kaplamadır. Üretim hollerinin her birinde
maksimum yükseklik h=9,50 m, minimum yükseklik h=7,75 m olarak ölçümlenmiştir.
Fabrikanın arka tarafındaki 550 m² alanlı spray dryer kısmında ise yükseklik h=22 m
olarak ölçümlenmiştir.
Isıtma Sistemi
Hidrofor
Jeneratör
Paratoner
Yangın Tesisatı
Asansör
Bekçi Kulübesi
Otopark
Sığınak
Su Deposu
Yangın Merdiveni
Taşıyıcı Sistemi
Kullanılan Malzeme
Döşeme
Dış Cephe
Sayfa 20 / 53 – No. 2013-OZ-00396
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
Mevcut Değil
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut Değil
Mevcut Değil
Mevcut
Mevcut
Mevcut Değil
Mevcut
Mevcut
Betonarme Prefabrik
Tuğla
Betonarme Karkas
Plastik Boyalı + Trapez Sac Kaplama
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
4.6
Değerleme konusu taşınmaz eski 2458 parselin ifrazı ile oluşan 2500 parsel ve üzerinde
yer alan fabrika binası ile makine teçhizatlarıdır.
Parselin yaklaşık 2 km güneyinden şehirlerarası demiryolu hattı geçmekte olup, Kütahya
Seramik bünyesindeki fabrikaların bu hatta bağlantısı sağlanmıştır. İlgili demiryolu bağlantı hattı
tesisin yaklaşık 475 m güneyinden geçmekte olup halihazırda kullanılmaktadır.
Fabrikada çevre aydınlatması, paratoner ve güvenlik kamera sistemi mevcut olup,
altyapıdan istifadesi tamdır.
Taşınmazın niteliği
Mevcut İmar Durumu
:
Topografik Yapı
Kanalizasyon
Elektrik
Su
Doğalgaz
Telekom Hizmetleri
:
:
:
:
:
:
Fabrika
E=2.00, hmax=Serbest yapılaşma şartları ile “Sanayi ve
Ticaret Tesisleri Alanı”nda kalmaktadır.
Düz
Şebeke
Şebeke
Şebeke
Şebeke
Şebeke
Taşınmazların Değerini Etkileyen Faktörler
Olumlu Faktörler






Demiryoluna ve karayoluna oldukça yakın konumda yer alması,
İşletme faaliyeti açısından uygun arsa büyüklüğünün bulunması,
Ulaşım imkanlarının kolay olması,
Şehir merkezine yakın mesafede bulunması,
Altyapıdan istifadesinin tam olması,
Sanayi ve Ticaret Tesisleri imarlı olması
Olumsuz Faktörler

4.7
Yapıların ruhsat dışı olarak inşa edilmiş olması
Nedenleri
Tarafımızdan 2500 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değerinin
tespiti talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak
Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise
Sayfa 21 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi
kullanılırken makine değerleri hariç tutulmuş ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır.
Emsal Karşılaştırma Yöntemi için aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
 Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
 Taraflar değerleme konusu taşınmaz ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve
kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
 Taşınmazın satışı için makul bir süre tanınmıştır.
 Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
 Taşınmazın alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları
üzerinden gerçekleştirilmektedir.
 Gayrimenkulün üzerinde herhangi bir hukuki problem olmadığı
varsayılmaktadır.
Emsal verilere göre taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini
10-11 yılda amorti ettiği ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10 aralığında
olduğu görülmüş, taşınmazın konumu göz önüne alınarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının
(Ro) = 0,10 olduğu kabulü yapılmıştır.
Değerleme çalışmamız; taşınmazın hiçbir hukuki problemi olmadığı varsayımına
dayalıdır.
4.8
Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu
Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri
Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı
Emsal Karşılaştırması Yaklaşımı benzer ve ikame mülklerin satışını/kiralanışını ve ilgili
piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel
olarak karşılaştırılması yapılan mülk, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin
satışlarıyla/kiralanmalarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen tekliflerde dikkate alınabilir.
Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı
Bu yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve
kapitalizasyon yöntemi ile değer tahmini yapılır. Kapitalizasyon, gelir tutarını değer tahminine
çeviren gelir ve değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı
veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en
yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır.
Kapitalizasyon oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında
piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler
tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanının bulunabilirliği, cari vergi yasalarına
bağlıdır.
Sayfa 22 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
Maliyet Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa
edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet
yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona
karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır.” şeklinde
tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu
kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik
açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir
gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı
kabul edilir.
4.9
bulunmamakta olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır.
Bölgede yapılan araştırmaya göre, benzer nitelikte sanayi imarlı ve imarsız arsaların
Kütahya Şehir Merkezi’ne ve Eskişehir Yolu’na göre konumu, yapılaşma hakları ve
büyüklüğüne göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir.
Arsanın değerlemesinde emlak rayiç bedeli, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu,
imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi
etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 45 TL/m² olarak takdir edilmiştir.
Arsa Değeri; 34.527,70 m² x 45 TL/m² = 1.553.746,50 TL
a) Yasal Durum Değeri:
Parsel üzerindeki yapılar ruhsat dışı olarak inşa edildiğinden dolayı yasal değer olarak
sadece arsa değeri ve parsel üzerindeki makine&teçhizatların değeri takdir edilmiştir: Buna göre;
Sayfa 23 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
15-16-21 Pafta, 2500 Parsel
ARSA DEĞERİ
MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ*****
DÜZELTME DEĞERİ
GENEL TOPLAM
Alan
(m²)
34.527,70
Birim Değer
(TL/m²)
45,00*
Toplam Değer
(TL)
1.553.746,50
12.325.000,00
1.253,50
13.880.000,00
Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam yasal durum değeri 13.880.000 TL olarak
takdir edilmiştir
b) Mevcut Durum Değeri:
Parsel üzerindeki ruhsat dışı inşa edilmiş bina ve diğer inşai yatırımların değeri dahil
toplam mevcut durum değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre;
ARSA DEĞERİ
FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C)
SPRAY DRYER BİNASI (4-A)
BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%20***)
HARİCİ VE MÜTEFERRİK İŞLER (MAKTUEN)****
DÜZELTME DEĞERİ
GENEL TOPLAM
Alan
(m²)
34.527,70
19.569,00
550,00
Birim Değer
(TL/m²)
45,00*
370**
650**
Toplam Değer
(TL)
1.553.746,50
7.240.530,00
357.500,00
-1.519.606,00
400.000,00
12.325.000,00
-2.170,50
20.355.000,00
*Arsa değeri, emsal karşılaştırma analizi ile takdir edilmiştir.
**Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak
2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ”den alınmıştır.
***Yıpranma oranı; 02.12.1982 gün ve 17886 sayılı Resmi Gazete’de yayımnlanan “Aşınma Paylarına İlişkin Oranları
Gösteren Cetvel”den alınmıştır.
****Harici ve Müteferrik işler kapsamında; müştemilatlar, tesis içi karo kilit taş kaplama ve asfalt sahalar, asfalt ring yolu,
aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri ve yıpranma değeri göz önüne alınarak maktuen; 400.000 TL olarak takdir edilmiştir.
*****Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere Demirbaşlar dahildir.
Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam mevcut durum değeri 20.355.000 TL
olarak takdir edilmiştir.
Makine ve ekipmanların değerinin tespitinde maliyet yöntemi kullanılmıştır. Buna göre
tarafımıza verilen makine listesinde yer alan makineler mahallen tek tek görülmüş ve incelenmiş,
fotoğraflanmış ve rapor ekinde fotoğrafları sunulmuştur. Yöntem olarak makinelerin alış
değerleri endeks yöntemi ile günümüze çekilmiş, makinelerin ekonomik ömürleri tayin edilerek
yaşına göre amortisman oranları düşülmek suretiyle mevcut değerleri takdir edilmiştir.
Sayfa 24 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
Makine ve ekipmanların fiziki durumu, bakım ve performansları gibi değerine etken
olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar
da göz önüne alınarak değerleme raporu hazırlanmıştır.
İlgili Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan tapu sicil kaydı incelemesinde makine ve
ekipmanlar üzerinde herhangi bir teferruat kaydı bulunmadığı tespit edilmiştir.
Değerleme konusu varlıkların konumlu olduğu tesis farklı ürünlerin üretildiği
bölümlerden oluşmakta olup makine&ekipmanlar tesisin fiziksel durumuna ve üretim
kapasitesine göre özel dizayn edilmiştir. Satışa esas bir durumun ortaya çıkması halinde
makine&ekipmanların tek tek satışı güçtür. Bölüm bazında yada entegre olarak satılması daha
kolay olacaktır.
Değerleme listesi ve fotoğraflar rapor ekinde sunulmuştur.
Üretim yapılan tesisin dizaynı, yapılan yatırımlar, mevcut makinelerin yeterliliği ve
faydalı ekonomik ömürleri, şirketin sektördeki konumu, sektörel gelişmeler dikkate alındığında
makine ve ekipmanların piyasa değeri 11.925.000 TL (Onbirmilyondokuzyüzyirmibeşbin.Türk Lirası), tesis dahilinde yer alan demirbaşlarda dikkate alınarak toplam makine&teçhizat
değeri 12.325.000 TL (Onikimilyonüçyüzyirmibeşbin.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir.
Taşınmazın makine ve teçhizatlar hariç mevcut gayrimenkul değeri belirlenirken ikinci
bir yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi kullanılmıştır.
Emsal verilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede sanayi tipi nitelikli
gayrimenkullerin ortalama birim kira değerinin konumuna göre değişkenlik gösterdiği, geri
dönüş süresinin 10-11 yıl olduğu ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,09 - 0,10
aralığında olduğu görülmüş, taşınmazın konumu, mevcut durumu göz önüne alınarak Direkt
Gelir Kapitalizasyonu oranının (Ro) = 0,010 olduğu kabulü yapılmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda Eskişehir Yolu’na ve Kütahya
Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak metrekare birim
kira değerinin 3,25.-TL olacağı belirlenmiştir. Buna göre değerleme konusu taşınmazın Direkt
Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi toplam değeri;
Aylık Kira Geliri x 12 ay = Gayrimenkul Değeri
Ro
Mevcut Durum Değeri (Makineler Hariç)
Aylık Kira Bedeli: 20.119 m² x 3,25.-TL/m²/Ay = 65.386,75.-TL/Ay
Yıllık Kira Bedeli: 65.386,75.-TL/Ay x 12 Ay = 784.641.-TL
Taşınmazın Toplam Mevcut Durum Değeri: 784.641.-TL / 0,10 = 7.846.410.-TL
Sayfa 25 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
~7.846.000.-TL olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir.
4.14 Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım ve Satış
Bedelleri ile Bunların Seçilmesinin Nedenleri
Bölgede yapılan araştırmaya göre aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır:
Emsal – 1: Sahibinden Kiralık veya Satılık Fabrika 0 532 786 62 63
Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 13. Km’de, Ahmetoluğu Köyü Mevkii’inde,
reklamasyon ve tabela değeri olan konumda, 5.000 m2 arsa üzerinde toplam 1.350 m2 kapalı
alandan oluşan 11 yaşında fabrika binası için aylık 3.500 TL kira değeri, satış bedeli olarak ise
500.000 TL fiyat istenmektedir. (2,59 TL/m²/ay)
3.500 TL/ay x 12 / 500.000 TL = Ro Değeri 0,09 bulunur.
Bina Değeri = 360 TL/m2 (2C) x 1.350 m2 x 0,85 (%15 amortisman) = 413.100 TL
Arsa Değeri = 500.000 TL – 413.100 TL = 86.900 TL / 5.000 m2 = (17,38 TL/m2)
Emsal – 2: Sahibinden Kiralık Arsa 0 532 275 26 06
Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklamasyon ve tabela değeri olan
konumda, 12.600 m2 imarsız arsa için aylık 2.000 TL kira bedeli istenmektedir. (0,16 TL/m2/ay)
0,16 TL/ay x 12 / Ro Değeri 0,09 = 21,33 TL/m2 bulunur. (21,33 TL/m2)
Emsal – 3: TURYAP Kütahya Temsilciliği 0 274 223 92 78
Kütahya Seramik’in yakın çevresinde iç tarafta kalan imarsız arsaların m2 birim
değerlerinin 20 TL/m2 olduğunu imar durumuna göre ve Kütahya-Eskişehir Karayolu’na cepheli
olmasına göre değerde farklılıklar görülebileceğini beyan etmiştir. (20 TL/m2)
Bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini ortalama 10 yılda amorti edebileceğini
belirtmiştir.
Emsal – 4: Akarsu Emlak 0 274 223 08 00
konumda, 12.000 m2 arsa için 2.000.000 TL bedel talep edilmektedir. (166 TL/m2)
Değerleme çalışması; taşınmazın ve üzerindeki makine teçhizatın değerinin tespitine
yöneliktir. Bu amaçla bölgede yapılan araştırma sonucunda, 4.14 maddesinde detayları verilen
emsal veriler kullanılmıştır.
Sayfa 26 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
Buna göre; değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda Eskişehir Yolu’na ve
Kütahya Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak metrekare
birim kira değerinin 3,25.-TL olacağı belirlenmiştir.
Direkt gelir kapitalizasyonu Yöntemi ile 4.13 maddesinde detayları verildiği üzere Çalca
Köyü 2500 parsel no’lu gayrimenkulün makineler hariç olmak üzere;
Arsa + Bina Aylık Kira Bedeli : 20.119 m² x 3,25.-TL/m²/Ay = 65.386,75.-TL/Ay
Arsa + Bina Yıllık Kira Bedeli : 65.386,75.-TL/Ay x 12 Ay = 784.641.-TL olarak takdir
edilmiştir.
Sigorta Değeri hesaplanırken, arsa değeri, tesis içi beton sahalar, ring yolu,
müştemilatlar, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri gibi
harici ve müteferrik işler değeri ile binaların yıpranma değeri göz önünde
bulundurulmamaktadır.
MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ**
GENEL TOPLAM
Alan
(m²)
19.569,00
550,00
Birim Değer
(TL/m²)
370*
650*
Toplam Değer
(TL)
7.240.530,00
357.500,00
12.325.000,00
19.923.030,00
*Binaların birim değeri; Bayındırlık ve İskan Bakanlığı “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak
**Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır.Değere Demirbaşlar dahildir.
Buna göre, parsel üzerindeki bina ve makine teçhizatın sigorta değeri 19.923.030.-TL
takdir edilmiştir.
Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde,
taşınmazın tapu kütüğü
yevmiye no”
“b) M: 2459 parsel lehine 2500 parsel aleyhine (D) (1.598,86 m²) no’lu kısımdan
kayıtları mevcuttur. İlgili irtifak hakları parselin küçük bir bölümünden yararlanmak
amacı ile konulmuş olup, taşınmazın tamamını etkilememektedir ve değerleme konusu
taşınmazın tasarrufunu engelleyici nitelikte değildir.
Sayfa 27 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
Kütahya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ve Kütahya Kadastro Müdürlüğü’nde
18.11.2013 tarihinde yapılan araştırmalara göre değerleme konusu taşınmaz ile ilgili mer’i imar
durumu, rapor ekinde de sunulan Kütahya Belediyesi’nin 16.12.2013 tarihli ve 98030830-781135853 sayılı imar durum belgesi ile belirlenmiştir.
En yüksek ve en iyi kullanım; değerlemesi yapılan taşınmazın, fiziki olarak uygun olan,
yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve en yüksek değeri getirecek en olası
kullanımıdır.
Değerleme konusu 2500 parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri ve imar durumu
dikkate alındığında taşınmazın mevcut durumda olduğu gibi “sanayi tesisi” olarak
kullanılmasının en etkin ve verimli kullanım seçeneği olacağı düşünülmektedir.
Taşınmaz; ana gayrimenkul niteliğinde olup, parsel üzerinde kat irtifakı kurulmamış ve
bağımsız bölüm tescili yapılmamıştır. Taşınmaz; tam mülkiyet yapısına sahiptir.
Değerleme konusu parsel üzerindeki fabrika entegre sanayi tesisi niteliğindedir.
Tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların değeri (demirbaşlar dahil) :
12.325.000 TL
Emsal Pay Oranları
Değerleme tarihi itibarı ile parsel üzerinde yeni geliştirilmiş herhangi bir proje veya
parsel için yapılmış herhangi bir hasılat paylaşımı ya da kat karşılığı sözleşmesi bulunmamakta
olup değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır.
Sayfa 28 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
BÖLÜM 5
5.1
Farklı
Değerleme
Metodlarının
ve
Analizi
Sonuçlarının
Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve Nedenler
Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. 2.yöntem olan Direkt Gelir
Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken makine değerleri hariç tutularak kullanılan yöntemler ve
arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır.
yapılaşma hakları, Kütahya Şehir Merkezi’ne ve Eskişehir Yolu’na göre konumu ve
büyüklüğüne göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir. Arsanın değerlemesinde konumu,
kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel özellikleri, cephesi,
altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 45 TL/m² olarak
takdir edilmiştir.
Arsa+Bina Değeri tespitinde; Maliyet Yöntemi ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi
ile bulunan sonuçlar birbirini desteklemekte olup, sanayi tipi gayrimenkullerin değerlemesinde
Maliyet Yöntemi’nin daha doğru sonuç verdiği düşünülerek maliyet yöntemi lehine
uyumlaştırma yapılmıştır.
5.2
Asgari Bilgilerden Raporda
Almadıklarının Gerekçeleri
Yer
Verilmeyenlerin
Niçin
Yer
Yapılan değerleme çalışması sonucu SPK Mevzuatı uyarınca değerleme raporunda yer
alması gereken asgari bilgilerin tamamı rapor içerisinde bulunmaktadır.
5.3
Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca
Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut
Olup Olmadığı
Sayfa 29 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
Mevzuat uyarınca, ruhsat dışı olarak inşa edilmiş yapıların projesinin hazırlatılıp, yapı
5.4
Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım
Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı
Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı
yapılmamıştır.
Sayfa 30 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
BÖLÜM 6
SONUÇ
6.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
2500 parsel no’lu taşınmazın ve üzerindeki ruhsat dışı fabrika binası ile makine ve
teçhizatların raporda belirtilen özellikleri göz önünde bulundurulduğunda “YASAL İZİNLERİ
ALINDIĞI TAKDİRDE SATILABİLİR / KİRALANABİLİR” nitelikte olduğu
öngörülmektedir.
6.2 Nihai Değer Takdiri
Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine yapılan inceleme
sonucunda;
Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15-16-21 pafta, 2500 parsel numaralı,
34.527,70 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait parsel
üzerinde oturumlu olan 20.119 m² kapalı alanlı Fayans Binası olarak adlandırılan fabrika binası
ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibari ile yasal değerinin;
KDV Hariç 13.880.000.-TL
KDV Dahil 16.378.400.-TL
6.622.453.-USD
7.814.495.-USD
4.853.147.-EURO
5.726.713.-EURO
20.12.2013 tarihi itibari ile Mevcut durum değerinin;
KDV Hariç
KDV Dahil
20.355.000.-TL 9.711.818.-USD
24.018.900.-TL 11.459.946.-USD
7.117.133.-EURO
8.398.217.-EURO
olabileceği görüşüne varılmıştır.
(Hesaplamalarda T.C Merkez Bankası 20.12.2013 efektif satış döviz kuru verilerinden
yararlanılmış olup, 1.-USD: 2,0959.-TL, 1.-Euro: 2,8600.- TL olarak alınmıştır.)
Görkem ERKAN
SPK Lisans No: 401087
Engin AKKOÇ
 Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut verileri yansıtmaktadır.
 Bu rapor talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.
 Vergi Kanunlarının Katma Değer Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına
ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıştır.
Sayfa 31 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
MAKİNE DEĞERLEME TABLOSU
Sayfa 32 / 53 – No. 2012-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
Sayfa 33 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
Sayfa 34 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
*Makine ve ekipmanların fotoğrafları, sıra numarasına göre, rapor ekinde sunulmuştur.
**Güncellenmiş alış değeri hesabında; endeks olarak Merkez Bankası Enflasyon Hesaplayıcısı kullanılmıştır. Ancak bazı
makinelerin teknolojisi eski olduğundan ve günümüzde üretimi olmadığından bu makine değerlerinin günümüz çekilmesi, yeni
modellerin sıfır fiyatından dahi pahalı çıktığından, bu tip eski teknoloji makinelerin net defter değerleri kullanılmıştır.
Sayfa 35 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN FOTOĞRAFLARI
1
2
3
4
5
6
Sayfa 36 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
7
8
9
10
11
12
Sayfa 37 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
13
15
17
Sayfa 38 / 53 – No. 2013-OZ-00396
14
16
18
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
19
20
21
Sayfa 39 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
GAYRİMENKULÜN FOTOĞRAFLARI:
Sayfa 40 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
Sayfa 41 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
Sayfa 42 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
TAPU KAYDI
Sayfa 43 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
İMAR DURUM BELGESİ
Sayfa 44 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
KADASTRAL ÇAPI
Sayfa 45 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
Sayfa 46 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
Sayfa 47 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
İMAR PLANI
Sayfa 48 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
Sayfa 49 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
Sayfa 50 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
Sayfa 51 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
LİSANSLAR
Sayfa 52 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-1
Sayfa 53 / 53 – No. 2013-OZ-00396
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
ARTI GAYRİMENKUL
hazırlanmıştır.
Sayfa 1 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
DEĞERLEME RAPORU
KÜTAHYA SERAMİK – YER1 BİNASI
KÜTAHYA – MERKEZ
RAPOR NO: 2013-OZ-00397
Sayfa 2 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
RAPOR NO:
2013-OZ-00397
RAPOR TARİHİ:
20.12.2013
RAPORU TALEP EDEN :
RAPORU HAZIRLAYAN:
RAPORU HAZIRLAYAN
Engin AKKOÇ
Görkem ERKAN
İMAR DURUMU:
Karo Seramik Üretim Fabrikası
durum değeri
gerçekleştiği;
Sayfa 3 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1 İÇİNDEKİLER
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1
İçindekiler
1.2
1.3
Rapor Türü
1.4
1.5
1.6
Değerleme Tarihi
1.7
1.8
4
7
7
7
7
7
7
8
BÖLÜM 2
2.1
2.2
2.3
2.4
8
8
9
9
BÖLÜM 3
3.1
9
11
3.2
3.3
İmar Bilgileri
12
3.4
12
3.5
12
3.6
13
3.7
Sayfa 4 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
3.8
Hakkında Bilgi
13
13
BÖLÜM 4
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
Nedenleri
4.8
4.9
Emsal Pay Oranları
14
16
16
18
19
19
19
21
22
23
24
24
24
25
26
26
27
28
28
28
29
29
29
BÖLÜM 5
5.1
Sayfa 5 / 52 – No. 2013-OZ-00397
29
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
5.2
Gerekçeleri
30
5.3
Olmadığı
30
5.4
30
BÖLÜM 6
SONUÇ
6.1
6.2
EKLER:
31
31
4- TAPU KAYDI
6- KADASTRAL ÇAPI
7- İMAR PLANI
8- LİSANSLAR
Sayfa 6 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
1.2
1.3
Rapor Türü
Yer1 Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013
1.4
1.5
1.6
Değerleme Tarihi
1.7
Sayfa 7 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
1.8
BÖLÜM 2
Kütahya Porselen Yer1 Tesisi halen Çalca Mahallesi, Kütahya-Eskişehir Karayolu, 7.km,
43001 Merkez / Kütahya adresinde faaliyetine devam etmektedir.
Sayfa 8 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
kapalı alanlı Yer-1 Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların
BÖLÜM 3
3.1
Bilgiler
Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan seramik fabrikası ile
mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait olan Yer1 Binası’dır.
Taşınmazın güneyinde Kütahya Porselen Fabrikası ve ring yolu, batısında Yer2
Fabrikası, doğusunda Fayans Fabrikası, kuzeyinde Çalca Yolu ve Kırma Öğütme Fabrikası
bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Bölge Trafik Denetleme, Kütahya Porselen Fabrikası, Kütahya
Ambalaj Fabrikası, Altın Çini ve Seramik Fabrikası, Kümaş Fabrikası, Yıldız Entegre Azot
Tesisi, Çinikent İlköğretim Okulu ve Güral Porselen Fabrikası gibi röper noktaları
bulunmaktadır.
sağa girildikten yaklaşık 175 m sonra sağ tarafta yer alan Yer1 Binası’na ulaşılır. Taşınmaz
D650 Kütahya-Eskişehir Karayolu’na 200 m, Çalca Yolu’na kısmen cepheli ve giriş tarafından
230 m, Kütahya Otogarı’na 4.4 km, demiryolu hattına 360 m, Zafer Havaalanı’na 42 km, şehir
merkezine yaklaşık 7.5 km mesafede yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi
fonksiyonlu gelişmiştir.
Sayfa 9 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
Uydu Görüntüsü;
Değerleme Konusu
Taşınmaz
Demiryolu
Kütahya
Porselen
Değerleme Konusu
Taşınmaz
Sayfa 10 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
İLİ
KÜTAHYA
MEVKİİ
İLÇESİ
MERKEZ
SINIRI
BUCAĞI
YEVMİYE NO
MAHALLESİ
ÇALCA
CİLT NO
KÖYÜ
SAHİFE NO
SOKAĞI
TAPU TARİHİ
ANA GAYRİMENKUL
PAFTA NO
15-16-21
PARSEL NO
ADA NO
YÜZÖLÇÜMÜ
NİTELİĞİ
ARSA
MALİKİ
PLANINDADIR
16216
30
2900
07.09.2010
2501
30.815,66 m²
sunulmuştur.
Sayfa 11 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
3.3.
İmar Bilgileri
3.4.
Mahallesi, 30 cilt, 2900 sayfada kayıtlı, 30.815,66 m² yüzölçümlü 15-16-21 pafta, 2501 parselde,
10644465/10780136 hissesi Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. adına 28.06.2010 tarih 11835
yevmiye no ile, 135671/10780136 hissesi Kütahya Belediyesi adına 28.06.2010 tarih 11835
yevmiye no ile ile tescil edilmiştir.
M: 2459 parsel lehine 2501 parsel aleyhine (E) (963,10 m²) no’lu kısımdan yararlanma için
3.5
Sayfa 12 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
“a) M: TEK Genel Müd. Lehine 4.150,28 m² irtifak hakkı. 03.04.2008 tarih 4117
yevmiye no”
“b) M: 2459 parsel lehine 2501 parsel aleyhine (E) (963,10 m²) no’lu kısımdan
3.6
yapılmamıştır.
3.7
3.8
Sayfa 13 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
BÖLÜM 4
ANALİZLER
Sayfa 14 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
Sayfa 15 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
beklenmektedir.
Sayfa 16 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
Sayfa 17 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
durumdadır.
Sayfa 18 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
4.3
Faktörler
4.4
kaplama, ring yolu asfalt kaplamadır. Tesis çevresi herhangi bir sınırlama elemanı ile çevrili
değildir.
Yer1 Binası olarak adlandırılan 2.025 m² bodrum + 23.137 m² zemin + 680 m² asma kat ve 3.220
m² 1. normal kat olmak üzere toplam 29.062 m² alanlı 1 adet fabrika binası, müştemilat olarak
ise 64 ve 85 m² olmak üzere toplam 149 m² alanlı iki adet trafo binası mevcuttur.
4.5
Değerlemeye konu 2501 no’lu parsel hafif eğimli bir topografik yapıya sahip olup,
geometrik olarak yamuk şekline benzemektedir. Değerlemeye esas fabrika binası hakkındaki
tespitler aşağıdaki gibidir.
Yer1 Binası olarak adlandırılan fabrika binası 2.025 m² bodrum + 23.137 m² zemin + 680
m² asma kat ve 3.220 m² 1. normal kat olmak üzere toplam 29.062 m² alana sahip olup
Sayfa 19 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
diğer cephelerde plastik boyalı, kapıları demir doğramadır.
Bodrum kat 2.025 m² alana sahip olup, yedek parça ambarı, revir, redüktör odası ve
kullanılmayan malzeme ambarı gibi hacimlerden oluşmaktadır. Katta zeminler şaplı beton,
duvarlar ve tavanlar kaba beton üzeri plastik boyalıdır. Katta yükseklik h= 3,50 m olarak
ölçümlenmiştir.
Zemin kat 23.137 m² alana sahip olup, fabrikanın üretim holleri, ön cephede ise; ARGE,
yemekhane ve paketleme bölümlerinden oluşmaktadır. Üretim bölümlerinde, zeminler kısmen
dökme mozaik, kısmen şaplı beton, duvarlar plastik boyalı, tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri
sandviç panel kaplamadır. Üretim hollerinin her birinde maksimum yükseklik h=7,95 m,
minimum yükseklik h=6,40 m olarak ölçümlenmiştir. Fabrikanın arka tarafındaki 576 m² alanlı
hammadde hazırlama kısmında yükseklik h=13,50 m, spray dryer kısmında yükseklik h=21 m
olarak ölçümlenmiştir.
Sayfa 20 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
Asma kat 680 m² alana sahip olup ofis bölümlerinden oluşmaktadır. Katta zeminler
seramik, duvarlar saten boyalı, tavanlar; aydınlatmalı asma tavanlı, pencereler PVC ofis
doğramaları alüminyumdur.
1.Normal kat 3.220 m² alana sahip olup ofis bölümlerinden oluşmaktadır. Katta zeminler
seramik, duvarlar saten boyalı, tavanlar; aydınlatmalı asma tavanlı, pencereler PVC ofis
doğramaları alüminyumdur.
Parsel üzerinde müştemilat olarak biri 64 m², diğeri 85 m² olmak üzere 2 adet trafo binası
mevcut olup, bu yapılar; harici ve müteferrik işler kapsamında değerlendirilmiştir.
Isıtma Sistemi
Hidrofor
Jeneratör
Paratoner
Yangın Tesisatı
Asansör
Bekçi Kulübesi
Otopark
Sığınak
Su Deposu
Yangın Merdiveni
Kullanılan Malzeme
Döşeme
Dış Cephe
4.6
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
Merkezi Kalorifer Sistemi
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Hortumlu Yangın Söndürme Tesisatı
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut Değil
Betonarme Prefabrik
Tuğla
Betonarme Karkas
Sayfa 21 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
Mevcut İmar Durumu
Topografik Yapı
Kanalizasyon
Elektrik
Su
Doğalgaz
Telekom Hizmetleri
Fabrika
: E=2.00, hmax=Serbest yapılaşma şartları ile “Sanayi ve
: Hafif Eğimli
: Şebeke
: Şebeke
: Şebeke
: Şebeke
: Şebeke
Olumlu Faktörler






Olumsuz Faktörler

4.7
Nedenleri
kullanılırken, makine değerleri hariç tutularak kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri
karşılaştırılmıştır.
Sayfa 22 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
varsayılmaktadır.
dayalıdır.
4.8
bağlıdır.
tanımlanmaktadır.
Sayfa 23 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
kabul edilir.
4.9
etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 42,50 TL/m² olarak takdir edilmiştir.
Arsa Değeri; 30.815,66 m² x 42,50 TL/m² = 1.309.665,55 TL
ARSA DEĞERİ
DÜZELTME DEĞERİ
GENEL TOPLAM
Alan
(m²)
30.815,66
Birim Değer
(TL/m²)
42,50*
Toplam Değer
(TL)
1.309.665,55
5.815.000,00
334,45
7.125.000,00
takdir edilmiştir.
Sayfa 24 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
ARSA DEĞERİ
OFİS KATLARI (3-B)
DÜZELTME DEĞERİ
GENEL TOPLAM
Alan
(m²)
30.815,66
24.586
3.900
576
Birim Değer
(TL/m²)
42,50*
370**
585**
650**
Toplam Değer
(TL)
1.309.665,55
9.096.820,00
2.281.500,00
374.400,00
-2.350.544,00
400.000,00
5.815.000,00
158,45
16.927.000,00
kolay olacaktır.
Sayfa 25 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
makine ve ekipmanların piyasa değeri 5.315.000 TL (Beşmilyonüçyüzonbeşbin.-Türk Lirası),
tesis dahilinde yer alan demirbaşlarda dikkate alınarak toplam makine&teçhizat değeri 5.815.000
TL (Beşmilyonsekizyüzonbeşbin.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir.
Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak üretim kısımlarının
metrekare birim kira değerinin 3,25.-TL olacağı belirlenmiştir. Buna göre değerleme konusu
taşınmazın Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi toplam değeri;
Ro
Yıllık Kira Bedeli: 94.451,50.-TL/Ay x 12 Ay = 1.133.418.-TL
Taşınmazın Toplam Mevcut Durum Değeri: 1.133.418.-TL / 0,10 = 11.334.180.-TL
Sayfa 26 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
belirtmiştir.
Arsa + Bina Yıllık Kira Bedeli : 94.451,50.-TL/Ay x 12 Ay = 1.133.418.-TL olarak
takdir edilmiştir.
Sayfa 27 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
Sigorta Değeri hesaplanırken, arsa değeri, tesis içi beton sahalar, ring yolu,
müştemilatlar, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri gibi
harici ve müteferrik işler değeri ile binaların yıpranma değeri göz önünde
bulundurulmamaktadır.
OFİS KATLARI (3-B)
GENEL TOPLAM
Alan
(m²)
24.586
3.900
576
Birim Değer
(TL/m²)
370*
585*
650*
Toplam Değer
(TL)
9.096.820,00
2.281.500,00
374.400,00
5.815.000,00
17.567.720,00
**Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere Demirbaşlar dahildir.
takdir edilmiştir.
“a) M: TEK Genel Müd. Lehine 4.150,28 m² irtifak hakkı. 03.04.2008 tarih 4117
yevmiye no”
“b) M: 2459 parsel lehine 2501 parsel aleyhine (E) (963,10 m²) no’lu kısımdan
Sayfa 28 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
kullanımıdır.
Tarafımıza gösterilen kısmi makine ve teçhizatların değeri (demirbaşlar dahil): 5.815.000.-TL
Emsal Pay Oranları
BÖLÜM 5
5.1
Farklı
Değerleme
Metodlarının
ve
Analizi
Sonuçlarının
kullanılırken, makine değerleri hariç tutularak kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri
Sayfa 29 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 42,50 TL/m²
5.2
Yer
Verilmeyenlerin
Niçin
Yer
5.3
Olup Olmadığı
5.4
yapılmamıştır.
Sayfa 30 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
BÖLÜM 6
SONUÇ
öngörülmektedir.
sonucunda;
üzerinde oturumlu olan 29.062 m² kapalı alanlı Yer1 Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve
arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibari ile yasal değerinin;
KDV Hariç
KDV Dahil
7.125.000.-TL
8.407.500.-TL
3.399.494.-USD
4.011.403.-USD
2.491.259.-EURO
2.939.685.-EURO
KDV Hariç
KDV Dahil
16.927.000.-TL 8.076.244.-USD
19.973.860.-TL 9.529.968.-USD
5.918.531.-EURO
6.983.867.-EURO
Görkem ERKAN
Engin AKKOÇ
Sayfa 31 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
Sayfa 32 / 52 – No. 2012-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
Sayfa 33 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
1
2
3
4
Sayfa 34 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
5
6
7
8
9
10
Sayfa 35 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
Sayfa 36 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
Sayfa 37 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
Sayfa 38 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
Sayfa 39 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
Sayfa 40 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
Sayfa 41 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
TAPU KAYDI
Sayfa 42 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
Sayfa 43 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
KADASTRAL ÇAPI
Sayfa 44 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
Sayfa 45 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
Sayfa 46 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
İMAR PLANI
Sayfa 47 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
Sayfa 48 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
Sayfa 49 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
Sayfa 50 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
LİSANSLAR
Sayfa 51 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-2
Sayfa 52 / 52 – No. 2013-OZ-00397
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
ARTI GAYRİMENKUL
hazırlanmıştır.
Sayfa 1 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
DEĞERLEME RAPORU
KÜTAHYA SERAMİK – YER2 BİNASI
KÜTAHYA – MERKEZ
RAPOR NO: 2013-OZ-00398
Sayfa 2 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
RAPOR NO:
2013-OZ-00398
RAPOR TARİHİ:
20.12.2013
RAPORU TALEP EDEN :
RAPORU HAZIRLAYAN:
RAPORU HAZIRLAYAN
Engin AKKOÇ
Görkem ERKAN
İMAR DURUMU:
Karo Seramik Üretim Fabrikası
durum değeri
gerçekleştiği;
Sayfa 3 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1 İÇİNDEKİLER
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1
İçindekiler
1.2
1.3
Rapor Türü
1.4
1.5
1.6
Değerleme Tarihi
1.7
1.8
4
7
7
7
7
7
7
8
BÖLÜM 2
2.1
2.2
2.3
2.4
8
8
9
9
BÖLÜM 3
3.1
9
3.2
11
3.3
İmar Bilgileri
12
3.4
12
3.5
12
3.6
13
3.7
Sayfa 4 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
3.8
Hakkında Bilgi
13
13
BÖLÜM 4
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
Nedenleri
4.8
4.9
Emsal Pay Oranları
14
16
16
18
19
19
19
21
22
23
23
23
24
25
25
26
27
27
28
28
28
28
29
BÖLÜM 5
5.1
Sayfa 5 / 55 – No. 2013-OZ-00398
29
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
5.2
Gerekçeleri
30
5.3
Olmadığı
30
5.4
30
BÖLÜM 6
SONUÇ
6.1
6.2
EKLER:
31
31
4- TAPU KAYDI
6- KADASTRAL ÇAPI
7- İMAR PLANI
8- LİSANSLAR
Sayfa 6 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
1.2
1.3
Rapor Türü
Yer2 Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013
1.4
1.5
1.6
Değerleme Tarihi
1.7
Sayfa 7 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
1.8
BÖLÜM 2
Kütahya Seramik, yıllık 19 milyon m² üretim kapasitesi, 900 çalışanı, geniş bayi ağı ve dünyanın
pek çok ülkesine gerçekleştirdiği ihracatı ile sektörde ilk sıralarda yer almaktadır.
Kütahya Porselen Yer2 Tesisi halen Çalca Mahallesi, Kütahya-Eskişehir Karayolu, 7.km,
Sayfa 8 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
kapalı alanlı Yer-2 Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların
BÖLÜM 3
3.1
Bilgiler
Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan seramik fabrikası ile
mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait olan Yer2 Binası’dır.
Taşınmazın güneyinde Kütahya Porselen Fabrikası ve ring yolu, batısında stok sahası,
komşu parseller ve demiryolu bağlantı hattı, doğusunda Kütahya Porselen Yer1 Fabrikası,
kuzeyinde hammadde alanı ve komşu parseller bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Bölge Trafik
Denetleme, Kütahya Porselen Fabrikası, Kütahya Ambalaj Fabrikası, Altın Çini ve Seramik
Fabrikası, Kümaş Fabrikası, Yıldız Entegre Azot Tesisi, Çinikent İlköğretim Okulu ve Güral
Porselen Fabrikası gibi röper noktaları bulunmaktadır.
sağa girildikten yaklaşık 250 m sonra sağ tarafta yer alan Yer2 Binası’na ulaşılır. Taşınmaz
D650 Kütahya-Eskişehir Karayolu’na 275 m, Çalca Yolu’na 385 m, Kütahya Otogarı’na 4.4 km,
demiryolu hattına 50 m, Zafer Havaalanı’na 42 km, şehir merkezine yaklaşık 7.5 km mesafede
yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu gelişmiştir.
Sayfa 9 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Uydu Görüntüsü;
Değerleme Konusu
Taşınmaz
Demiryolu
Kütahya
Porselen
Değerleme Konusu
Taşınmaz
Sayfa 10 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
İLİ
KÜTAHYA
MEVKİİ
İLÇESİ
MERKEZ
SINIRI
BUCAĞI
YEVMİYE NO
MAHALLESİ
ÇALCA
CİLT NO
KÖYÜ
SAHİFE NO
SOKAĞI
TAPU TARİHİ
ANA GAYRİMENKUL
PAFTA NO
15-16-21
PARSEL NO
ADA NO
YÜZÖLÇÜMÜ
NİTELİĞİ
ARSA
MALİKİ
PLANINDADIR
16216
30
2901
07.09.2010
2502
47.110,70 m²
sunulmuştur.
Sayfa 11 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
3.3.
İmar Bilgileri
3.4.
Değerleme konusu taşınmazın, imar durumunda son üç yıl içersinde herhangi bir
Mahallesi, 30 cilt, 2901 sayfada kayıtlı, 47.110,70 m2 yüzölçümlü 15-16-21 pafta, 2502
parselde, 10644465/10780136 hissesi Kütahya Porselen Sanayi A.Ş. adına 28.06.2010 tarih
11835 yevmiye no ile, 135671/10780136 hissesi Kütahya Belediyesi adına 28.06.2010 tarih
11835 yevmiye no ile ile tescil edilmiştir.
M: 2459 parsel lehine 2502 parsel aleyhine (F) (2486,34 m2) no’lu kısımdan yararlanma için
3.5
Sayfa 12 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
yevmiye no”
“b) M: 2459 parsel lehine 2502 parsel aleyhine (F) (2486,34 m2) no’lu kısımdan
3.6
yapılmamıştır.
3.7
3.8
Sayfa 13 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
BÖLÜM 4
ANALİZLER
Sayfa 14 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Sayfa 15 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
beklenmektedir.
Sayfa 16 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Sayfa 17 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Dünya karo üretimi yaklaşık 8 milyar m² olup bu üretimin yaklaşık yüzde 59’u Asya’da,
durumdadır.
Sayfa 18 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
4.3
Faktörler
tespiti talep edilmiştir. Tesis içindeki bazı makine ve teçhizatların kiracıya ait olması nedeni ile
sadece tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların tespiti yapılmıştır.
Bu husus dışında, raporun hazırlanması sırasında değerleme hizmetini olumsuz yönde
etkileyen ve sınırlayan bir durum mevcut olmamıştır.
4.4
kaplama, stok sahası karo kilit taş kaplama, ring yolu asfalt kaplamadır. Tesis çevresi herhangi
bir sınırlama elemanı ile çevrili değildir.
Yer2 Binası olarak adlandırılan 19.455 m² alanlı 1 adet fabrika binası, 55 m² alanlı bir adet
eklenti, 625 m² alanlı 1 adet depo, 165 m² alanlı 1 adet işçi soyunma odaları binası ve 675 m²
alanlı 1 adet spray dryer binası mevcuttur.
4.5
olarak yamuk şekline benzemektedir. Değerlemeye esas binalar hakkındaki tespitler aşağıdaki
gibidir.
Sayfa 19 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Yer2 Binası olarak adlandırılan fabrika binası toplam 19.455,00 m² alana sahip olup
diğer cephelerde plastik boyalı, giriş kapıları otomatik branda kapıdır.
İç hacimlerde, zeminler kısmen dökme mozaik, kısmen şaplı beton, duvarlar plastik
boyalı, tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel kaplamadır. Üretim hollerinin her birinde
maksimum yükseklik h=7,95 m, minimum yükseklik h=6,40 m olarak ölçümlenmiştir.
Fabrikanın arka tarafındaki 1.320 m2 alanlı hammadde hazırlama kısmında ise yükseklik
h=15,85 m olarak ölçümlenmiştir.
Fabrika binası dışında parsel üzerinde 55 m² alanlı bir adet eklenti, 625 m² alanlı 1 adet
depo, 165 m² alanlı 1 adet işçi soyunma odaları binası ve 675 m² alanlı 1 adet spray dryer binası
mevcuttur. 675 m² alanlı spray dryer binası çelik konstrüksiyon olarak inşa edilmiş olup,
h=27,30 m olarak ölçümlenmiştir. Yapıda zemin şap beton, duvarlar trapez saç, tavan sandviç
panel kaplamadır.
Sayfa 20 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
İşçi soyunma odaları binası toplam 165 m² alana sahip olup betonarme prefabrik sistemle
inşa edilmiştir. Bina dış cephesi trapez sac kaplama, çatısı demir profil taşıyıcı üzeri sandviç
panel kaplamadır. Bina yüksekliği ortalama h=3,50 m olarak ölçümlenmiştir. Bay ve bayan
soyunma odaları ile bay ve bayan duş ve WC bölümlerinden oluşan binanın iç hacimlerinde
zemin seramik, duvarlar yarıya kadar seramik, geri kalan kısım plastik boyalı, tavanlar sandviç
panel olup vitrifiyeleri tamdır. Isıtma elektrikli tavan ısıtıcıları ile sağlanmaktadır.
Isıtma Sistemi
Hidrofor
Jeneratör
Paratoner
Yangın Tesisatı
Asansör
Bekçi Kulübesi
Otopark
Sığınak
Su Deposu
Yangın Merdiveni
Kullanılan Malzeme
Döşeme
Dış Cephe
4.6
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
Mevcut Değil
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut Değil
Mevcut Değil
Mevcut Değil
Mevcut
Mevcut Değil
Mevcut
Mevcut
Betonarme Prefabrik
Tuğla
Betonarme Karkas
Mevcut İmar Durumu
Topografik Yapı
Kanalizasyon
Elektrik
Su
Doğalgaz
Telekom Hizmetleri
Sayfa 21 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Fabrika
: E=2.00, hmax=Serbest yapılaşma şartları ile “Sanayi ve
: Düz
: Şebeke
: Şebeke
: Şebeke
: Şebeke
: Şebeke
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Olumlu Faktörler






Olumsuz Faktörler


4.7
Tesis içindeki bazı makine ve teçhizatların kiracıya ait olması
Nedenleri
sadece tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların tespiti yapılmıştır. Arsa+Bina değerleri;
Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile
teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır.
2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken, makine değerleri hariç
tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır.
varsayılmaktadır.
dayalıdır.
Sayfa 22 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
4.8
bağlıdır.
tanımlanmaktadır.
kabul edilir.
4.9
Sayfa 23 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Arsa Değeri; 47.110,70 m² x 40 TL/m² = 1.884.428,00 TL
Alan
(m²)
47.110,70
ARSA DEĞERİ
MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ (Yer-2)*****
MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ (Bordür Dekor)*****
DÜZELTME DEĞERİ
GENEL TOPLAM
Birim Değer
(TL/m²)
40,00*
Toplam Değer
(TL)
1.884.428,00
7.150.000,00
1.075.000,00
572,00
10.110.000,00
takdir edilmiştir.
Alan
(m²)
47.110,70
19.455,00
675,00
165,00
625,00
55,00
ARSA DEĞERİ
İŞÇİ SOYUNMA ODASI BİNASI (2-B)
DEPO (2-C)
EKLENTİ (2-B)
MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ (Yer-2)*****
MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ (Bordür Dekor)*****
DÜZELTME DEĞERİ
GENEL TOPLAM
Birim Değer
(TL/m²)
40,00*
370**
650**
320**
370**
320**
Toplam Değer
(TL)
1.884.428,00
7.198.350,00
438.750,00
52.800,00
231.250,00
17.600,00
-1.587.750,00
400.000,00
7.150.000,00
1.075.000,00
-428,00
16.860.000,00
Sayfa 24 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
*****Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır.Değere Demirbaşlar dahildir.
kolay olacaktır.
makine ve ekipmanların piyasa değeri toplam 7.905.000.-TL (Yedimilyondokuzyüzbeşbin.Türk Lirası), tesis dahilinde yer alan demirbaşlar da dikkate alınarak toplam makine&teçhizat
değeri 8.225.000.-TL (Sekizmilyoikiyüzyirmibeşbin.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir.
Sayfa 25 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Ro
Taşınmazın Toplam Mevcut Durum Değeri: 818.025.-TL / 0,010 = ~8.180.000.-TL
belirtmiştir.
Sayfa 26 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
edilmiştir.
Sigorta Değeri hesaplanırken, arsa değeri, müştemilatlar, tesis içi beton sahalar, ring
yolu, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri gibi harici ve
müteferrik işler değeri ile binaların yıpranma değeri göz önünde bulundurulmamaktadır.
İŞÇİ SOYUNMA ODASI BİNASI (2-B)
DEPO (2-C)
EKLENTİ (2-B)
MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN TOPLAM DEĞERİ**
GENEL TOPLAM
Alan
(m²)
19.455,00
675,00
165,00
625,00
55,00
Birim Değer
(TL/m²)
370*
650*
320*
370*
320*
Toplam Değer
(TL)
7.198.350,00
438.750,00
52.800,00
231.250,00
17.600,00
8.225.000,00
16.163.750,00
Sayfa 27 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
takdir edilmiştir.
yevmiye no”
“b) M: 2459 parsel lehine 2502 parsel aleyhine (F) (2486,34 m2) no’lu kısımdan
kullanımıdır.
Değerleme konusu parsel üzerindeki fabrika entegre sanayi tesisi niteliğindedir. Ancak;
fabrikada bulunan makine ve teçhizatların bir kısmı; kiracı tarafından getirilmiştir. Bu nedenle
entegre sanayi tesisinin bazı bölümleri ve bazı parçaları müşterek kullanıma esas olmakla birlikte
değerlemeye esas değildir.
Sayfa 28 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Buna göre tarafımıza gösterilen;
Yer-2’ye ait makine ve teçhizatların değeri (demirbaşlar dahil)
: 7.125.000 TL,
Bodür-Dekor’a ait makine ve teçhizatların değeri (demirbaşlar dahil): 1.075.000 TL
Emsal Pay Oranları
BÖLÜM 5
5.1
Farklı
Değerleme
Metodlarının
ve
Analizi
Sonuçlarının
sadece tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların tespiti yapılmıştır. Arsa+Bina değerleri;
Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile
teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır.
2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken, makine değerleri hariç
tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır.
altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 40 TL/m² olarak
takdir edilmiştir.
Sayfa 29 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
5.2
Yer
Verilmeyenlerin
Niçin
Yer
5.3
Olup Olmadığı
5.4
yapılmamıştır.
Sayfa 30 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
BÖLÜM 6
SONUÇ
öngörülmektedir.
sonucunda;
üzerinde oturumlu olan 20.975 m² kapalı alanlı Yer2 Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve
KDV Hariç
KDV Dahil
10.110.000.-TL
11.929.800.-TL
4.823.703.-USD
5.691.970.-USD
3.534.965.-EURO
4.171.259.-EURO
KDV Hariç
KDV Dahil
16.860.000.-TL
19.894.800.-TL
8.044.277.-USD
9.492.247.-USD
5.895.105.-EURO
6.956.224.-EURO
yararlanılmış olup, 1.-USD: 2.0959.-TL, 1.-Euro: 2,8600.- TL olarak alınmıştır.)
Görkem ERKAN
Engin AKKOÇ
Sayfa 31 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Sayfa 32 / 55 – No. 2012-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Sayfa 33 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Sayfa 34 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Sayfa 35 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Sayfa 36 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
1
2
3
4
5
6
Sayfa 37 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
7
8
9
10
11
12
Sayfa 38 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
13
14
15
16
17
Sayfa 39 / 55 – No. 2013-OZ-00398
18
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
20
19
21
Sayfa 40 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Sayfa 41 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Sayfa 42 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Sayfa 43 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
TAPU KAYDI
Sayfa 44 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Sayfa 45 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Sayfa 46 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
KADASTRAL ÇAPI
Sayfa 47 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Sayfa 48 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Sayfa 49 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
İMAR PLANI
Sayfa 50 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Sayfa 51 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Sayfa 52 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Sayfa 53 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
LİSANSLAR
Sayfa 54 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-3
Sayfa 55 / 55 – No. 2013-OZ-00398
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
ARTI GAYRİMENKUL
hazırlanmıştır.
Sayfa 1 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
DEĞERLEME RAPORU
KÜTAHYA SERAMİK – KIRMA ÖĞÜTME BİNASI
KÜTAHYA – MERKEZ
RAPOR NO: 2013-OZ-00399
Sayfa 2 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
RAPOR NO:
2013-OZ-00399
RAPOR TARİHİ:
20.12.2013
RAPORU TALEP EDEN :
RAPORU HAZIRLAYAN:
RAPORU HAZIRLAYAN
Engin AKKOÇ
Görkem ERKAN
İMAR DURUMU:
Kırma ve Öğütme Fabrikası
Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15 pafta,
2448 parsel numaralı, 21.752,71 m² yüzölçümlü,
“Arsa” nitelikli taşınmaz.
durum değeri
gerçekleştiği;
Sayfa 3 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1 İÇİNDEKİLER
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1
İçindekiler
1.2
1.3
Rapor Türü
1.4
1.5
1.6
Değerleme Tarihi
1.7
1.8
4
7
7
7
7
7
7
8
BÖLÜM 2
2.1
2.2
2.3
2.4
8
8
9
9
BÖLÜM 3
3.1
9
11
3.2
3.3
İmar Bilgileri
12
3.4
12
3.5
12
3.6
13
3.7
Sayfa 4 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
3.8
Hakkında Bilgi
13
13
BÖLÜM 4
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
Nedenleri
4.8
4.9
Emsal Pay Oranları
14
16
16
18
19
19
19
21
21
22
23
23
23
24
25
25
26
27
27
27
28
28
28
BÖLÜM 5
5.1
Sayfa 5 / 43 – No. 2013-OZ-00399
28
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
5.2
Gerekçeleri
29
5.3
Olmadığı
29
5.4
29
BÖLÜM 6
SONUÇ
6.1
6.2
EKLER:
30
30
4- TAPU KAYDI
6- KADASTRAL ÇAPI
7- İMAR PLANI
8- LİSANSLAR
Sayfa 6 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
1.2
1.3
Rapor Türü
Çalca Mahallesi, 15 pafta, 2448 parsel numaralı, 21.752,71 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli,
Kırma Öğütme Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların
hazırlanan değerleme raporudur.
1.4
1.5
1.6
Değerleme Tarihi
1.7
Sayfa 7 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
1.8
BÖLÜM 2
Kütahya Seramik, yıllık 19 milyon m² üretim kapasitesi, 900 çalışanı, geniş bayi ağı ve dünyanın
pek çok ülkesine gerçekleştirdiği ihracatı ile sektörde ilk sıralarda yer almaktadır.
Kütahya Porselen Kırma Öğütme Tesisi halen Çalca Mahallesi, Kütahya-Eskişehir
Karayolu, 7.km, 43001 Merkez / Kütahya adresinde faaliyetine devam etmektedir.
Sayfa 8 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
Çalca Mahallesi, 15 pafta, 2448 parsel numaralı, 21.752,71 m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli,
mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 3.234 m² kapalı
alanlı Kırma Öğütme Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve
teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi
amacıyla şirketimiz ile imzaladığı sözleşme doğrultusunda değerleme talebine istinaden
hazırlanmıştır. Bu talepte müşteri tarafından getirilen bir kısıtlama mevcut değildir.
BÖLÜM 3
3.1
Bilgiler
Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan kırma öğütme
fabrikası ile makine ve teçhizatlarından ibarettir.
mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait olan Kırma Öğütme Binası’dır.
Taşınmazın güneyinde Fayans ve Yer-1 Fabrikaları, batısında hammadde alanı,
doğusunda ve kuzeyinde komşu parseller bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Bölge Trafik
Denetleme, Kütahya Ambalaj Fabrikası, Kütahya Porselen Fabrikası, Altın Çini ve Seramik
Fabrikası, Kümaş Fabrikası, Yıldız Entegre Azot Tesisi, Çinikent İlköğretim Okulu ve Güral
Porselen Fabrikası gibi röper noktaları bulunmaktadır.
Petrol Ofisi Bayii karşısından ve Kütahya Seramik Kamyon Girişi’nden girildiğinde 500 m sonra
sağ tarafta yer alan Kırma Öğütme Tesislerine ulaşılır. Taşınmaz D650 Kütahya-Eskişehir
Karayolu’na 500 m, Çalca Yolu’na cepheli, demiryolu hattına 350 m, Kütahya Otogarı’na 4.4
km, Zafer Havaalanı’na 42 km, şehir merkezine yaklaşık 7.5 km mesafede yer almaktadır.
Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu gelişmiştir.
Sayfa 9 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
Uydu Görüntüsü;
Değerleme Konusu
Taşınmaz
Demiryolu
Kütahya
Porselen
Değerleme Konusu
Taşınmaz
Sayfa 10 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
İLİ
KÜTAHYA
MEVKİİ
İLÇESİ
MERKEZ
SINIRI
BUCAĞI
YEVMİYE NO
MAHALLESİ
ÇALCA
CİLT NO
KÖYÜ
SAHİFE NO
SOKAĞI
TAPU TARİHİ
ANA GAYRİMENKUL
PAFTA NO
15
PARSEL NO
ADA NO
YÜZÖLÇÜMÜ
NİTELİĞİ
ARSA
MALİKİ
PLANINDADIR
10393
29
2836
04.12.2007
2448
21.752,71 m²
sunulmuştur.
Sayfa 11 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
3.3.
İmar Bilgileri
Planı’na göre, planda belirlenen yaklaşma sınırlı, TAKS:0.75, E:1.20, hmax=Serbest yapılaşma
şartlarında Sanayi ve Ticaret Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava
Mania kriterlerine uyulacak olup mania kodu 1034 metre ile 1044 metre kodları arasındadır.
Ayrıca parsel alanının kuzey bölgesinde Yeni Çevre Yolu güzergahından dolayı Belediye Meclis
kararı ile uygun görülen; her türlü uygulamaların ve her türlü işlemin durdurulacağı alan
bulunmaktadır.
3.4.
Değerleme konusu taşınmazın, tapu kayıtlarında son üç yıl içerisinde herhangi bir
3.5
Beyanlar Hanesi’nde;
“2942 Sayılı Yasanın 7.maddesi gereğince BOTAŞ lehine kamulaştırma şerhi vardır.
13.08.2002 tarih 3205 yevmiye no”
kaydı mevcut olup başka bir takyidat kaydına rastlanmamıştır.
Sayfa 12 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
3.6
Planı’na göre, TAKS:0.75, E:1.20, Hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret
Tesisleri alanında kaldığı tespit edilmiştir. Yapılaşmalarda Hava Mania kriterlerine uyulacak
olup mania kodu 1034 metre ile 1044 metre kodları arasındadır. Ayrıca parsel alanının kuzey
bölgesinde Yeni Çevre Yolu güzergahından dolayı Belediye Meclis kararı ile uygun görülen; her
türlü uygulamaların ve her türlü işlemin durdurulacağı alan bulunmaktadır.
Mevzuat uyarınca, ruhsat dışı olarak inşa edilmiş yapıların projesinin hazırlatılıp yapı
yapılmamıştır.
3.7
3.8
Sayfa 13 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
BÖLÜM 4
ANALİZLER
Sayfa 14 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
Sayfa 15 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
beklenmektedir.
Sayfa 16 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
Sayfa 17 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
durumdadır.
Sayfa 18 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
4.3
Faktörler
4.4
Değerlemeye konu 2448 no’lu parselin yüzölçümü 21.752,71 m²’dir. Parsel zemini stok
sahasında beton kaplama, ring yolu asfalt kaplamadır. Tesis çevresi tel örgü ile çevrilidir.
Kırma Öğütme Binası olarak adlandırılan 3.234 m² alanlı 1 adet fabrika binası, müştemilat
olarak ise; 128 m² alanlı 1 adet yığma kagir bina, 168 m² alanlı depo, 225 m² alanlı su deposu ve
375 m² alanlı çelik sundurma mevcuttur.
4.5
olarak yamuk şekline benzemektedir. Değerlemeye esas yapılar hakkındaki tespitler aşağıdaki
gibidir.
Fayans Binası olarak adlandırılan fabrika binası toplam 3.234 m² alana sahip olup
betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi ince sıvalı, yüksek olan kısımda
trapez saç kaplama, kapı ve pencereleri demir doğramadır.
Sayfa 19 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
İç hacimlerde, zeminler şaplı beton, duvarlar ince sıvalı, tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri
trapez saç kaplamadır. Üretim hollerinin her birinde yükseklik h=8,50 m olarak ölçümlenmiştir.
Parsel üzerinde ayrıca müştemilat olarak; 128 m² alanlı 1 adet yığma kagir bina, 168 m²
alanlı depo, 225 m² alanlı su deposu ve 375 m² alanlı çelik sundurma mevcut olup, bu yapılar,
harici ve müteferrik işler kapsamında değerlendirilmiştir.
Parsel üzerinde değerlemeye esas yapıların toplamı 3.234 m², müştemilatların toplamı
896 m², alanlı müştemilatlar dahil toplam yapı alanı 4.130 m²’dir.
Isıtma Sistemi
Hidrofor
Jeneratör
Paratoner
Yangın Tesisatı
Asansör
Bekçi Kulübesi
Otopark
Sığınak
Su Deposu
Yangın Merdiveni
Kullanılan Malzeme
Döşeme
Dış Cephe
Sayfa 20 / 43 – No. 2013-OZ-00399
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
Mevcut Değil
Mevcut Değil
Mevcut Değil
Mevcut
Mevcut Değil
Mevcut Değil
Mevcut Değil
Mevcut
Mevcut Değil
Mevcut
Mevcut Değil
Betonarme Prefabrik
Tuğla
Betonarme Karkas
İnce Sıvalı + Trapez Saç Kaplama
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
4.6
Değerleme konusu taşınmaz Kütahya Porselen Fabrikaları’nın kuzeyinde yer alan 2448
parsel ve üzerinde yer alan Kırma Öğütme fabrikası ile makine teçhizatlarıdır.
Fabrikada çevre aydınlatması ve paratoner mevcut olup, altyapıdan istifadesi tamdır.
Mevcut İmar Durumu
:
Topografik Yapı
Kanalizasyon
Elektrik
Su
Doğalgaz
Telekom Hizmetleri
:
:
:
:
:
:
Fabrika
TAKS=0.75, E=1.20, hmax=Serbest yapılaşma şartları ile
“Sanayi ve Ticaret Tesisleri Alanı”nda kalmaktadır.
Düz
Şebeke
Şebeke
Şebeke
Şebeke
Şebeke
Olumlu Faktörler






Olumsuz Faktörler

4.7
Nedenleri
kullanılırken, makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri
Sayfa 21 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
varsayılmaktadır.
dayalıdır.
4.8
bağlıdır.
Sayfa 22 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
tanımlanmaktadır.
kabul edilir.
4.9
etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 37,50 TL/m² olarak takdir edilmiştir.
Arsa Değeri; 21.752,71 m² x 37,50 TL/m² = 815.726,63 TL
15 Pafta, 2448 Parsel
ARSA DEĞERİ
DÜZELTME DEĞERİ
GENEL TOPLAM
Sayfa 23 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Alan
(m²)
21.752,71
Birim Değer
(TL/m²)
37,50*
Toplam Değer
(TL)
815.726,63
525.000,00
-726,63
1.340.000,00
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
Parsel üzerindeki ruhsat dışı inşa edilmiş binalar ve diğer inşai yatırımların değeri dahil
ARSA DEĞERİ
DÜZELTME DEĞERİ
GENEL TOPLAM
Alan
(m²)
21.752,71
3.234,00
Birim Değer
(TL/m²)
37,50*
370**
Toplam Değer
(TL)
815.726,63
1.196.580,00
-418.803,00
100.000,00
525.000,00
-503,63
2.218.000,00
Sayfa 24 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
kolay olacaktır.
makine ve ekipmanların piyasa değeri 475.000.-TL (Dörtyüzyetmişbeşbin.-Türk Lirası), tesis
dahilinde yer alan demirbaşlarda dikkate alınarak toplam makine&teçhizat değeri 525.000.-TL
(Beşyüzyirmibeşbin.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir.
Ro
Taşınmazın Toplam Mevcut Durum Değeri: 161.070.-TL / 0,10 = ~1.611.000.-TL
1.611.000.-TL olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir.
Sayfa 25 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
belirtmiştir.
Sayfa 26 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
edilmiştir.
Sigorta Değeri hesaplanırken, arsa değeri, müştemilatlar, tesis içi beton sahalar, ring
yolu, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri gibi harici ve
müteferrik işler değeri ile binaların yıpranma değeri göz önünde bulundurulmamaktadır.
GENEL TOPLAM
Alan
(m²)
3.234,00
Birim Değer
(TL/m²)
370*
Toplam Değer
(TL)
1.196.580,00
525.000,00
1.721.580,00
takdir edilmiştir.
“2942 Sayılı Yasanın 7.maddesi gereğince BOTAŞ lehine kamulaştırma şerhi vardır.
13.08.2002 tarih 3205 yevmiye no”
kaydı mevcuttur. İlgili şerhin parselin küçük bir bölümünden geçen BOTAŞ hattı için
konulduğu bilgisine ulaşılmış olup, taşınmazın tamamını etkilememektedir ve değerleme konusu
Sayfa 27 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
kullanımıdır.
Tarafımıza gösterilen kısmi makine ve teçhizatların değeri (demirbaşlar dahil) : 525.000 TL
Emsal Pay Oranları
BÖLÜM 5
5.1
Farklı
Değerleme
Metodlarının
ve
Analizi
Sonuçlarının
kullanılırken, makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri
Sayfa 28 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim değeri 37,50 TL/m²
5.2
Yer
Verilmeyenlerin
Niçin
Yer
5.3
Olup Olmadığı
olup mania kodu 1034 metre ile 1044 metre kodları arasındadır. Ayrıca parsel alanının kuzey
bölgesinde Yeni Çevre Yolu güzergahından dolayı Belediye Meclis kararı ile uygun görülen; her
türlü uygulamaların ve her türlü işlemin durdurulacağı alan bulunmaktadır.
5.4
yapılmamıştır.
Sayfa 29 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
BÖLÜM 6
SONUÇ
öngörülmektedir.
sonucunda;
Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 15 pafta, 2448 parsel numaralı, 21.752,71
m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti Kütahya Porselen Sanayi A.Ş.’ne ait parsel üzerinde
oturumlu olan 3.234 m² kapalı alanlı Kırma Öğütme Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve
KDV Hariç
KDV Dahil
1.340.000.-TL
1.581.200.-TL
639.343.-USD
754.425.-USD
468.531.-EURO
552.867.-EURO
KDV Hariç
KDV Dahil
2.218.000.-TL 1.058.257.-USD
2.617.240.-TL 1.248.743.-USD
775.524.-EURO
915.119.-EURO
Görkem ERKAN
Engin AKKOÇ
Sayfa 30 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
1
3
Sayfa 31 / 43 – No. 2012-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
Sayfa 32 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
Sayfa 33 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
Sayfa 34 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
TAPU KAYDI
Sayfa 35 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
Sayfa 36 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
Sayfa 37 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
KADASTRAL ÇAPI
Sayfa 38 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
İMAR PLANI
Sayfa 39 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
Sayfa 40 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
Sayfa 41 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
LİSANSLAR
Sayfa 42 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-4
Sayfa 43 / 43 – No. 2013-OZ-00399
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
ARTI GAYRİMENKUL
NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş.´nin talebi
üzerine hazırlanmıştır.
Sayfa 1 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
DEĞERLEME RAPORU
NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş.
RENKLİ VE DEKOR BİNALARI
KÜTAHYA – MERKEZ
RAPOR NO: 2013-OZ-00400
Sayfa 2 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
RAPOR NO:
2013-OZ-00400
RAPOR TARİHİ:
20.12.2013
RAPORU TALEP EDEN :
NG K ÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM
A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN:
RAPORU HAZIRLAYAN
Engin AKKOÇ
Görkem ERKAN
İMAR DURUMU:
Organize Sanayi Bölgesi, 6. Cadde, No:3-5
Merkez / KÜTAHYA
Porselen Fabrikası
Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 101
ada, 58 parsel numaralı, 48.136,44 m² yüzölçümlü,
“Bahçeli Tek Katlı Prefabrik Fabrika Binası ve
Arsası” nitelikli taşınmaz.
durum değeri.
gerçekleştiği;
Sayfa 3 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1 İÇİNDEKİLER
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1
İçindekiler
1.2
1.3
Rapor Türü
1.4
1.5
1.6
Değerleme Tarihi
1.7
1.8
4
7
7
7
7
7
7
8
BÖLÜM 2
2.1
2.2
2.3
2.4
8
8
9
9
BÖLÜM 3
3.1
9
3.2
11
3.3
İmar Bilgileri
12
3.4
13
3.5
14
3.6
14
3.7
Sayfa 4 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
3.8
Hakkında Bilgi
15
15
BÖLÜM 4
4.1
4.2
4.2.2 Türkiye’de Porselen Piyasası
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
Nedenleri
4.8
4.9
Emsal Pay Oranları
16
18
18
20
21
21
22
26
26
27
28
28
28
29
30
31
31
32
32
33
33
33
34
BÖLÜM 5
5.1
Sayfa 5 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
5.2
34
Gerekçeleri
35
5.3
Olmadığı
35
5.4
36
BÖLÜM 6
SONUÇ
6.1
6.2
EKLER:
37
37
4- TAPU KAYDI
5- İMAR DURUM YAZISI
6- KADASTRAL ÇAPI
7- İMAR PLANI (Tevhit öncesi)
8- MİMARİ PROJESİ
9- YAPI RUHSATI
10- YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ
11- LİSANSLAR
Sayfa 6 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
1.2
Bu rapor NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine
istinaden, şirketimiz tarafından 20.12.2013 tarihinde, 2013-OZ-00400 rapor numarası ile
düzenlenmiştir.
1.3
Rapor Türü
Bu rapor; NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin talebi üzerine, Kütahya İli,
Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 101 ada, 58 parsel numaralı, 48.136,44 m² yüzölçümlü,
“Bahçeli Tek Katlı Prefabrik Fabrika Binası ve Arsası” nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik
Porselen Turizm A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan toplam 28.189,63 m² alanlı Renkli ve
Dekor olarak adlandırılan fabrika binaları ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi
itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme
raporudur.
1.4
1.5
1.6
Değerleme Tarihi
1.7
Bu değerleme raporu 15.11.2013 tarihinde NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin
yazılı değerleme talebi doğrultusunda hazırlanan 26.11.2013 tarihli Değerleme Hizmet Sözleşmesi
ile resmileşmiştir. Sözleşmede iki tarafın hak ve yükümlülükleri belirtilmiş ve rapor sözleşme
Sayfa 7 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
1.8
BÖLÜM 2
Şirketimiz, Artı Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. unvanı ile Mete caddesi,
Sayfa 8 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Renkli ve Dekor Fabrikası halen Alayunt Mahallesi, Organize Sanayi Bölgesi, 6. Cadde,
No:3-5 Merkez / Kütahya adresinde faaliyetine devam etmektedir.
2.3 Müşterinin Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 101 ada, 58 parsel numaralı, 48.136,44 m² yüzölçümlü,
“Bahçeli Tek Katlı Prefabrik Fabrika Binası ve Arsası” nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik
Porselen Turizm A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan toplam 28.189,63 m² alanlı Renkli ve
Dekor olarak adlandırılan fabrika binaları ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi
itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla şirketimiz ile
imzaladığı sözleşme doğrultusunda değerleme talebinde istinaden hazırlanmıştır. Bu talepte
müşteri tarafından getirilen bir kısıtlama mevcut değildir.
BÖLÜM 3
3.1
Bilgiler
Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan Renkli ve Dekor
Fabrikası ile makine ve teçhizatlarından ibarettir.
Taşınmaz; Alayunt Mahallesi, Organize Sanayi Bölgesi, 6. Cadde, No:3-5 Merkez /
Kütahya adresinde yer alan ve mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait
Renkli ve Dekor Fabrikası’dır.
Taşınmazın, kuzeyinde boş parseller, doğusunda ve güneyinde komşu fabrikalar,
batısında 6. Cadde bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Güral Porselen Fabrikası, Kütahya
Organize Sanayi Bölgesi Yönetim Binası ve OSB Camii gibi röper noktaları bulunmaktadır.
Taşınmaza ulaşım için; Kütahya – Afyon Çevre Yolu üzerinden, Dumlupınar
Üniversitesi’ni geçer geçmez döner kavşaktan İmam Gazali Caddesi’ne dönülür ve yaklaşık
Sayfa 9 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
~6,6 km sonra Kütahya Organize Sanayi Bölgesi girişine ulaşılır. Organize Sanayi Bölgesi
girişinden girdikten ~780 m sonra yolun bitiminden sola dönülerek 6.Cadde’ye girilir. Taşınmaz
yaklaşık 350 m sonra sağ tarafta yer almaktadır. Taşınmaz D650 Afyon-Eskişehir Çevreyolu’ na
~7 km, Kütahya Şehir Merkezine yaklaşık ~12 km mesafede yer almaktadır. Taşınmazın
konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu gelişmiştir.
Uydu Görüntüsü;
Değerleme Konusu
Taşınmaz
Güral Porselen
Kütahya
Organize Sanayi
Bölge Müdürlüğü
Değerleme Konusu
Taşınmaz
Sayfa 10 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
İLİ
KÜTAHYA
MEVKİİ
SEKİ
İLÇESİ
MERKEZ
SINIRI
PLANINDADIR
BUCAĞI
YEVMİYE NO
11532
MAHALLESİ
ALAYUNT
CİLT NO
42
KÖYÜ
SAHİFE NO
4067
SOKAĞI
TAPU TARİHİ
17.07.2013
ANA GAYRİMENKUL
PAFTA NO
17.T.1-17.Ş.2
PARSEL NO
58
ADA NO
101
YÜZÖLÇÜMÜ
48.136,44 m²
NİTELİĞİ
BAHÇELİ TEK KATLI PREFABRİK FABRİKA BİNASI VE ARSASI
MALİKİ
NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM A.Ş. (TAM)
takyidat bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi, Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nün
09.12.2013 tarihli ve 2013/10 sayılı imar durum belgesi ekte sunulmuştur.
Sayfa 11 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
3.3.
İmar Bilgileri
Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nün 09.12.2013 tarihli ve 2013/10 sayılı
imar durum belgesi ile değerleme konusu taşınmazın imar durum bilgileri belirlenmiştir. 1/1000
ölçekli Uygulama İmar Planına göre imar durumu (Ek)’de gösterilmiştir.
Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre söz
konusu parsel 20.10.1986-24.06.2010 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, O.S.B. Uygulama İmar
Planı’na göre, E:0.70, ön=30 m, yan=17 m, çekme mesafesi ile H=Üretim Tekniğine Göre
Belirlenecek yapılaşma şartlarında Sanayi alanında kaldığı tespit edilmiştir.
Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü Arşivi’nde 19.11.2013 tarihinde yapılan
araştırmada taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup,
-07.09.2004 tarih ve bila sayılı mimari projesi (değerleme konusu 58 parselin tevhidi
öncesi 21 parselde 3.110 m² zemin + 300 m² asma katlı dekor fabrikası için düzenlenmiştir. 300
m² alanlı asma kat yerinde inşa edilmemiştir, bu nedenle 3.110 m² olarak iskan almıştır.)
-24.12.2010 tarih ve bila sayılı tadilat projesi (değerleme konusu 58 parselin tevhidi
öncesi 54 parselde 1.354,85 m² bodrum + 16.037,97 m² zemin katlı renkli fabrikası tadilatı için
düzenlenmiştir.)
-08.07.2003 tarih ve 6 sayılı yapı ruhsatı (değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi 22
parselde 8.070 m² renkli fabrikası için düzenlenmiştir.)
-30.12.2010 tarih ve 123 sayılı yapı ruhsatı (değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi
54 parselde 9.322,82 m² renkli fabrikası ilave kısım için düzenlenmiştir.)
-02.09.2003 tarih ve 4 sayılı yapı kullanma izin belgesinin (değerleme konusu 58 parselin
tevhidi öncesi 22 parselde 8.070 m² renkli fabrikası için düzenlenmiştir.)
-06.10.2007 tarih ve 40 sayılı yapı kullanma izin belgesinin (değerleme konusu 58
parselin tevhidi öncesi 32 parselde 3.110 m² dekor fabrikası için düzenlenmiştir.)
parselin tevhidi öncesi 54 parselde 9.322,82 m² renkli fabrikası için düzenlenmiştir.)
parselin tevhidi öncesi 32 parselde 2.805,81 m² dekor fabrikası için düzenlenmiştir.)
bulunduğu belirlenmiştir.
Değerleme konu taşınmazın imar işlem dosyasında değerleme konusu 58 parselin tevhidi
öncesi 32 parselde 2.805,81 m² dekor fabrikası ilavesi için düzenlenmiş yapı ruhsatı ve tadilat
mimari projesi ve değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi 21 parselde 3.110 m² dekor
fabrikası için düzenlenmiş yapı ruhsatı bulunamamış olup değerleme, yapı kullanma izin belgesi
üzerindeki yasal alana istinaden yapılmıştır.
Yerinde yapılan inceleme ve ölçümlememize göre dekor binasında ~660 m² büyüme
yapıldığı, ayrıca dekor binasında ~235 m² alanlı asma kat inşa edildiği, renkli binasının arka
tarafındaki bitişik ilave bölümün, fabrika sonuna kadar uzatıldığı ve ~300 m² büyüme yapıldığı,
renkli binasının bahçesinde ~641 m² alanlı yeni üretim hollerinin inşa edilmekte olduğu ve renkli
Sayfa 12 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
fabrikası ile dekor fabrikası arasında kalan boşlukta her bir katı ~1.015 m² olmak üzere toplam
3.045 m² alanlı 3 katlı bir yapının inşa edilmekte olduğu tespit edilmiştir.
Taşınmazın toplam ruhsatlı ve iskanlı alanı 23.308,63 m², ruhsat dışı ilaveler toplam
4.881 m², büyümeler dahil taşınmazın toplam mevcut alanı ~28.189,63 m² olarak tespit
edilmiştir. Taşınmazın imar işlem dosyasında söz konusu büyümeler ile ilgili herhangi bir Yapı
Tatil Tutanağı, Encümen Kararı ... v.b. olumsuz bir karara rastlanmamıştır.
3.4.
Değerleme konusu taşınmazın imar durumunda, son üç yıl içerisinde herhangi bir
Değerleme konusu 101 ada 58 parsel; son 3 yıl içerisinde eski 101 ada 32 parsel ile eski
54 parselin tevhit edilmesi ile oluşmuştur. Eski 54 parsel; son 3 yıl içerisinde; eski 101 ada 53
parsel ile eski 101 ada 22 parselin tevhit edilmesi ile oluşmuştur.
Detaylı olarak incelendiğinde;
Kütahya ili, Merkez ilçesi, Alayunt Mahallesi, 37 cilt, 3636 sayfada kayıtlı, 35.482,30 m²
yüzölçümlü ancak 28.12.2010 tarih 22104 yev. no ile 831,83 m²’si yola terk edilen ve 34.650,48
m² net alanı kalan 101 ada 22 parselde, Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına 01.10.2009
tarih 16649 yevmiye no ile kayıtlı arsa nitelikli gayrimenkul ile Kütahya ili, Merkez ilçesi,
Alayunt Mahallesi, 41 cilt, 3979 sayfada kayıtlı, 831,82 m² yüzölçümlü 101 ada 53 parselde,
Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği adına 28.12.2010 tarih 22098 yevmiye no ile
kayıtlı arsa nitelikli gayrimenkul tevhit edilerek; Kütahya ili, Merkez ilçesi, Alayunt Mahallesi,
41 cilt, 3980 sayfada kayıtlı, 35.482,30 m² yüzölçümlü 101 ada 54 parselde, 1732524/1774115
hissesi Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına, 41591/1774115 hissesi Kütahya Organize
Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği adına 29.12.2010 tarih 22130 yevmiye no ile tescil edilmiştir.
Taşınmazın Beyanlar Hanesi’ne “29.12.2010 tarih 22130 yev. no ile “krokide trafo 3,21 m²
tecavüzlüdür” beyanı eklenmiştir.
04.04.2012 tarih 5487 ile hisse tevhidi yapılmış ve 101 ada 54 parselin tamamı Kütahya
Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına tescil edilmiştir.
16.07.2013 tarih 11446 yev. no ile 101 ada 54 parselin tamamı NG Kütahya Seramik
Porselen Turizm A.Ş. adına tescil edilmiştir.
yüzölçümlü “bahçeli tek katlı prefabrik fabrika binası” vasıflı 101 ada 32 parsel, Yapı Kredi
Finansal Kiralama A.Ş. adına 07.12.2007 tarih 10571 yevmiye no ile kayıtlı iken 23.02.2012
tarih 2933 yev. no ile NG Mak. San. A.Ş. adına tescil edilmiştir.
16.07.2013 tarih 11446 yev. no ile 101 ada 32 parselin tamamı NG Kütahya Seramik
Porselen Turizm A.Ş. adına tescil edilmiştir.
yüzölçümlü 101 ada 32 parselde, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına 16.07.2013
tarih 11446 yevmiye no ile kayıtlı “bahçeli tek katlı prefabrik fabrika binası” nitelikli
gayrimenkul ile Kütahya ili, Merkez ilçesi, Alayunt Mahallesi, 41 cilt, 3980 sayfada kayıtlı,
Sayfa 13 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
35.482,30 m² yüzölçümlü 101 ada 54 parselde, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.
adına 16.07.2013 tarih 11446 yevmiye no ile kayıtlı arsa nitelikli gayrimenkul tevhit edilerek;
Kütahya ili, Merkez ilçesi, Alayunt Mahallesi, 42 cilt, 4067 sayfada, 48.136,44 m² yüzölçümlü
“bahçeli tek katlı prefabrik fabrika binası ve arsası” vasıflı 101 ada 58 parsel olarak ve tamamı
NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına, 17.07.2013 tarih 11532 yevmiye no ile tescil
edilmiştir.
3.5
Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Müdürlüğü’nden 05.12.2013 tarihinde alınan takyidat
bilgilerini içeren tapu kayıt belgesi ekte sunulmuş olup taşınmazın;
-“Krokide trafo 3,21 m² tecavüzlüdür. 29.12.2010 tarih 22130 yev.no” kaydı mevcuttur.
3.6
Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nden alınan imar durum belgesine göre
söz konusu parsel 20.10.1986-24.06.2010 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, O.S.B. Uygulama İmar
-07.09.2004 tarih ve bila sayılı mimari projesi (değerleme konusu 58 parselin tevhidi
-24.12.2010 tarih ve bila sayılı tadilat projesi (değerleme konusu 58 parselin tevhidi
öncesi 54 parselde 1.354,85 m² bodrum + 16.037,97 m² zemin katlı renkli fabrikası tadilatı için
düzenlenmiştir.)
-08.07.2003 tarih ve 6 sayılı yapı ruhsatı (değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi 22
-30.12.2010 tarih ve 123 sayılı yapı ruhsatı (değerleme konusu 58 parselin tevhidi öncesi
tevhidi öncesi 22 parselde 8.070 m² renkli fabrikası için düzenlenmiştir.)
Sayfa 14 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
parselin tevhidi öncesi 32 parselde 3.110 m² dekor fabrikası için düzenlenmiştir.)
parselin tevhidi öncesi 54 parselde 9.322,82 m² renkli fabrikası için düzenlenmiştir.)
parselin tevhidi öncesi 32 parselde 2.805,81 m² dekor fabrikası için düzenlenmiştir.)
Tatil Tutanağı, Encümen Kararı ... v.b. olumsuz bir karara rastlanmamıştır. Ancak yapılan
büyümeler ile ilgili olarak tadilat projelerinin hazırlatılması, yapı ruhsatlarının alınması ve ilave
yapılar tamamlandığında iskan belgesinin alınarak tapuda cins tashihlerinin yapılması
gerekmektedir.
yapılmamıştır.
3.7
3.8
bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Parsel
üzerinde inşaatı devam eden iki adet ilave binanın tadilat projesinin hazırlatılması ve tadilat yapı
ruhsatlarının alınması gerekmektedir. Bu nedenle söz konusu ruhsat dışı yapıların değeri mevcut
durum değeri içerisinde göz önünde bulundurulmuştur. Farklı bir proje uygulanması durumunda
bulunacak değer farklı olabilecektir.
Sayfa 15 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
BÖLÜM 4
ANALİZLER
Kütahya ve çevresi, Ege Bölgesinin (İç Batı Anadolu) iç bölümünde yer almaktadır. Ege
enlemleri ile 29° 00’ ve 30° 30’ doğu boylamları arasında yer alan Kütahya İli, 11 875 km²’lik
Kütahya, dağların ve platoların ağırlıkta olduğu bir topografik yapıya sahiptir.
bu dağlık kütleleri çevreleyen plotalarda kesintisiz yayılır ve doğudaki yüksek plotaları kaplayan
Sayfa 16 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Domaniç, Aslanapa, Dumlupınar, Şaphane, Çavdarhisar, Pazarlar ve Hisarcık 'dır. Bunlardan
yaygınlaşmaktadır. Organize Sanayi Bölgesinin gelişmesi belki bu gelişmeyi durduran bir etken
yapan büyük ölçekli ilk sanayi tesisi 1926'da kurulan Sümerbank Seramik Fabrikası
sanayinin bel kemiğini teşkil eden TKİ-GLİ (1958), Şeker Fabrikası (1954), Kütahya Gübre
Sanayi (1954), Tunçbilek Termik Santralı (1956), Etibank Kolemanit İşletmesi (1958) hep bu
dönemin öncü sanayi kuruluşlarıdır.
Sayfa 17 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
sektör kuruluşlarının faaliyete başlaması 1960'lı yıllardan sonraya rastlamaktadır. Ancak son
yıllarda özel sektör yatırımları hız kazanmıştır. Son 15 yılda bir kaçı hariç imalat sanayi
yatırımlarının hemen tamamı özel sektör tarafından gerçekleştirilmiştir. Organize Sanayi
beklenmektedir.
Kütahya'da son yıllarda üretimi artan ve dünyaya açılan porselen, çini ve seramik sanayi
istihdam olanaklarını artırmada en önemli sanayi kollarından birini teşkil etmektedir. Simav
Kütahya, Türkiye'de atölye tipi sanayinin en ileri olduğu illerden birisidir. Kütahya' da
taşımacılık, yem-un sanayi, kiremit ve tuğla sanayi, gıda maddeleri imalatı, ağaç sanayi imalatı,
ambalaj, tekstil ticareti ve pazarlaması önde gelmektedir.
birçok ilçenin ticari faaliyetlerini başka illere yöneltmelerine neden olmuştur. Ancak özellikle
Çarşısı, Kütahya'nın tanıtımına ve ticari faaliyetlerin artmasına katkıda bulunmaktadır.
Sayfa 18 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Sayfa 19 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Porselen ürünlerde tüketim miktarının artmasını sağlayan en önemli hususlar tüketicilerin
gelir seviyesinin artması sonucu porselen ürünlerin günlük hayatta daha çok kullanılmasıdır.
Porselen sofra eşyalarında en çok tüketilen ürün grupları, düz tabaklar, kupalar, çukur
tabaklar ve büyük servis tabaklarıdır.
Katma değerli ürünler, ağırlıklı olarak Batı Avrupa' da tüketilmektedir. Amerika
pazarında Avrupa' ya kıyasla, gündelik hayatta kullanılan daha fonksiyonel ürünler tercih
edilmektedir.
Plastik ve porselen, Avrupa' da en çok tercih edilen sofra eşyası materyalleridir. Plastik,
seramik, metal, cam, tahta gibi materyaller, sofra eşyaları pazarında porselenin doğal rakipleri
gibi görünmesine karşın, kullanım alanları farklılıklar göstermektedir. Porselene en benzer
materyal olan seramik malzemeler, su geçirgenliklerinin olması, çatlama yapması, kararması,
gibi nedenlerden ötürü daha çok süs eşyalarında tercih edilmektedir. Cam ürünler, kolay
çizilebildiği için, daha çok kadeh ve bardak üretiminde kullanılırken; porselen, düz tabak ve
kupalarda tercih edilmektedir.
Türkiye' de 2003-2007 arasında yıllık yaklaşık %15 oranında büyüme kaydeden sektörün,
2007 yılı itibarıyla büyüklüğü yaklaşık 370 milyon ABD Doları seviyesindedir. Yerli üreticilerin
iç piyasadaki pazar payları %55 seviyesindedir.
2005 yılı baz alınarak yıllık ortalama üretim endeksleri değerlendirildiğinde; sektöre,
2005 - 2008 yılları arasında artan bir ivme ile büyüme kaydetmiş olup, 2009 yılına gelindiğinde
küresel daralmanın da etkisiyle üretimde düşüş göstermiştir. 2010 yılında ise üretim endeksi
değeri artarak 93,60 seviyesine, 2011 yılında ise 107,80 değerine ulaşmıştır.
Sektörde; üç büyük porselen firmasının yanı sıra, seramik süs eşyası üreten 15 civarında
küçük ve orta büyüklükte firma bulunmaktadır. Yerli üreticiler yüksek teknoloji ile üretim
yapmakta ve Avrupa Birliği düzenlemelerinin isteği istihdam, çevre koruma, kalite, sağlık ile
ilgili şartları karşılayabilmektedir. Çin menşeli ürünlerin bu standartları karşılamada yaşadığı
zorluklar, yerli üreticiler için avantaj yaratmaktadırlar.
Yerli üreticiler için en büyük tehdit, alt ürün segmentlerinde Çin menşeli düşük kaliteli
ürünlerin yaratmış olduğu haksız rekabet ve yurt içinde merdiven altı üreticilerin yaptıkları kayıt
dışı üretimdir.
Dünyada tek çatı altında en büyük üretim tesisleri Türkiye' dedir. Sofra ve Süs Eşyaları
Sektöründe; tüm Avrupa' daki toplam üretim miktarı, Türkiye' deki üretim miktarının altındadır.
Fakat yerli firmaların marka gücünün sınırlı olması nedeniyle, miktarsal büyüklük tutarsal
büyüklüğe dönüşememektedir.
Sayfa 20 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Nüfus artış hızı, şehirleşme oranının artması, yeme-içme alışkanlıklarındaki değişiklikler
dekoratif ürün tercihindeki artışlar, hane halkı büyüklüğünün azalması ve kullanım alanlarının
ürün çeşitliliği ile birlikte artması, porselen ve seramik sofra ve süs eşyaları talebinde etkili
olmaktadır.
Hızlı talep artışı, yurt içi üretimin yanı sıra son yıllarda Çin ve Uzak Doğu' dan gelen orta
ve düşük kalitedeki ürünler ile karşılanmaktadır. İthalatın %50'den fazlası, Çin, Endonezya,
Malezya ve Tayland'tan sağlanmaktadır.
Dünya seramik sofra ve süs eşyaları ihracatından %1 pay alan Türkiye, ağırlıklı olarak
Avrupa Birliği ülkelerine ihracat yapmaktadır. 2009 yılında 77 milyon ABD Dolarlık ihracat
yapan sektör, 2010 yılında ihracat değerini artırarak 91 milyon ABD Dolar seviyesine ulaşmıştır.
2011 yılında toplam ihracat tutarı 98 milyon ABD Doları olarak gerçekleşmiştir.
2009 yılında 123 milyon ABD Dolarlık ithalat yapan sektör, 2010 yılında ithalat payını
71 milyon ABD Dolarına yükseltilmiştir. 2011 verilerine göre ise, toplam ithalat 195 milyon
ABD Doları olarak gerçekleşmiştir.
Hane halkı başına yıllık tüketim miktarı, 90'lı yıllarda 1,5kg seviyesinde iken, 2004 yılı
itibariyle 4kg seviyesine ulaşmıştır. Yerli üreticiler, emek yoğun üretim yönteminin gerektirdiği
yetkin insan gücüne sahiptir. Ayrıca üreticiler, küresel rakipleri ile aynı seviyede gelişmiş üretim
teknolojileri ve kalite yönetimi uygulamaları kullanmaktadır.
Porselen sofra eşyalarında en büyük tüketicilerden birisi olan Avrupa pazarına coğrafi
yakınlık, Türkiye' ye ihracatta rekabet avantajı sağlamaktadır. AB üye ülkelerine ihracat, son
yıllarda sürekli artış eğilimindedir. Üretimin zor ve arzın kısıtlı olması nedeniyle, rakipler
arasında ciddi fiyat rekabeti yaşanmaktadır.
Dünya pazarında ve özellikle Avrupa pazarında her yıl artan müşteri talepleri, ülkemizi
şanslı kılmaktadır.
4.3
Faktörler
4.4
Değerlemeye konu 101 ada, 58 no’lu parselin yüzölçümü 48.136,44 m²’dir. Parsel zemini
beton, ring yolu karo kilit taş kaplama olup, ayrıca bazı bölümlerde çimlendirme, ağaçlandırma
ve botanik süslemeler mevcuttur. Tesis çevresi tel örgü ile çevrilmiştir.
Parsel üzerinde NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. tarafından üretim amaçlı
kullanılan Renkli olarak adlandırılan 17.692,82 m² fabrika binası, Dekor olarak adlandırılan
Sayfa 21 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
6.810,81 m² fabrika binası ile Rankli Binası’nın yan tarafında inşa halinde olan 641 m² fabrika
binası ile Renkli ve Dekor binaları arasında inşa halinde olan 3.045 m² alanlı fabrika binası
bulunmaktadır. Taşınmazın toplam ruhsatlı ve iskanlı alanı 23.308,63 m², ruhsat dışı ilaveler
toplam 4.881 m², büyümeler dahil taşınmazın toplam mevcut alanı ~28.189,63 m² olarak tespit
edilmiştir.
4.5
Değerlemeye konu 101 ada, 25 no’lu parsel hafif eğimli bir topografik yapıya sahip olup,
geometrik olarak yamuk şekline benzemektedir.
Dekor Binası olarak adlandırılan fabrika binası 5.915,81 m²’si iskanlı alan, 895 m²’si
ruhsat dışı olmak üzere toplam 6.810,81 m² alana sahip olup, betonarme prefabrik sistemle inşa
edilmiştir. Bina dış cephesi sandviç panel, idari bölüm dış cephesi siding kaplamadır.
Dekor binası iç hacimlerinde, zeminler şaplı beton, duvarlar ve tavanlar prefabrik taşıyıcı
üzeri sandviç panel kaplamadır. Fabrika içinde yükseklik h=9,50 m olarak ölçümlenmiştir.
Sayfa 22 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Dekor binası ön kısmında yer alan idari bölüm; çıkartma deposu olarak kullanılmaktadır.
Bölümde zeminler şaplı beton, duvarlar ve tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel
kaplamadır. Yükseklik h=9,50 m olarak ölçümlenmiştir 300 m² asma katı olmasına karşın,
yerinde bu bölüme asma kat inşa edilmediği tespit edilmiştir.
Dekor binası arka kısmında yaklaşık 660 m² ilave raf bölümü yapılmış olup, bu bölümde
zeminler şaplı beton, duvarlar ve tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel kaplamadır.
Yükseklik h=9,50 m olarak ölçümlenmiştir. Dekor binası içinde ayrıca 235 m² alanlı bir asma kat
inşa edilmiş olup bu bölüm yemekhane olarak kullanılmaktadır.
Renkli Binası olarak adlandırılan fabrika binası 17.392,82 m²’si iskanlı, 300 m²’si ruhsat
dışı olmak üzere toplam 17.692,82 m² alana sahip olup, betonarme prefabrik sistemle inşa
edilmiştir. Bina dış cephesi sandviç panel kaplamadır.
Renkli binası iç hacimlerinde, zeminler şaplı beton, duvarlar ve tavanlar prefabrik taşıyıcı
üzeri sandviç panel kaplamadır. Fabrika içinde yükseklik h=7,60 m olarak ölçümlenmiştir.
Sayfa 23 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Renkli binası bodrum katında; yemekhane, mescit, revir, arşiv, WC, lavabolar ve
soyunma odaları mevcuttur. Katta zeminler seramik, duvarlar ve tavanlar plastik boyalıdır.
Renkli binası arka kısmındaki bitişik bölüme, fabrika sonuna kadar yaklaşık 300 m²
yardımcı işletmeler bölümü yapılmış olup, bu bölümde zeminler seramik, duvarlar trapez saç,
tavanlar sandviç panel kaplamadır.
Renkli binası ön kısmındaki bitişik bölüme, ruhsat dışı olarak yaklaşık 641 m² ilave
üretim holü yapılmakta olup inşaat seviyesi ~%35 olarak hesaplanmıştır. Yapının taşıyıcıları
tamamlanmış olup, zemin betonu ve tavan kaplamlarına başlanmıştır.
Sayfa 24 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Renkli binası ile Dekor binası arasındaki boşluğa, ruhsat dışı olarak her bir katı yaklaşık
1.015 m² olmak üzere 1 bodrum + zemin + 1 normal katlı ve ~3.045 m² toplam alanlı ilave bina
yapılmakta olup inşaat seviyesi ~%50 olarak hesaplanmıştır. Yapının kaba inşaatı tamamlanmış
olup, zemin şap işlerine başlanmıştır.
Müştemilat olarak; Dekor binası ön cephesinde yer alan su yumuşatma ve yükleme
rampası binaları, Renkli ve Dekor binaları girişinde yer alan güvenlik kulübeleri, Renkli binası
arka tarafında yer alan hammadde box’ları ve ön tarafında yer alan trafo binaları mevcut olup, bu
yapılar; harici ve müteferrik işler kapsamında değerlendirilmiştir.
Isıtma Sistemi
Hidrofor
Jeneratör
Paratoner
Yangın Tesisatı
Asansör
Bekçi Kulübesi
Otopark
Sığınak
Su Deposu
Yangın Merdiveni
Kullanılan Malzeme
Döşeme
Dış Cephe
Sayfa 25 / 66 – No. 2013-OZ-00400
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
Mevcut Değil
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Hortumlu Yangın Söndürme Sistemi
Mevcut Değil
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut Değil
Betonarme Prefabrik
Sandviç panel
Betonarme Karkas
Sandviç panel
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
4.6
Değerleme konusu taşınmaz 101 ada, 58 parsel üzerinde yer alan Renkli ve Dekor fabrika
binaları ile makine teçhizatlarıdır.
Mevcut İmar Durumu
Topografik Yapı
Kanalizasyon
Elektrik
Su
Doğalgaz
Telekom Hizmetleri
Fabrika
: E:0.70, ön=30 m, yan=17 m, çekme mesafesi ile H=Üretim
Tekniğine Göre Belirlenecek yapılaşma şartlarında Sanayi
alanında kaldığı tespit edilmiştir.
: Hafif eğimli
: Şebeke
: Şebeke
: Şebeke
: Şebeke
: Şebeke
Olumlu Faktörler





Organize Sanayi Bölgesi içerisinde bulunması,
Ruhsatlı ve iskanlı olması,
Olumsuz Faktörler

4.7
Ruhsat dışı büyümelerin ve ilave yapıların mevcut olması
Nedenleri
Tarafımızdan 101 ada, 58 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değer
kullanılırken makine değerleri hariç tutulmuş ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır.
Sayfa 26 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Taşınmazın satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Taşınmazın alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları
varsayılmaktadır.



dayalıdır.
4.8
bağlıdır.
tanımlanmaktadır.
Sayfa 27 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
kabul edilir.
4.9
durum değeri içerisinde göz önünde bulundurulmuştur.
Bölgede yapılan araştırmaya göre, birinci Organize Sanayi Bölgesi içerisinde sanayi
imarlı arsaların 30 TL/m²’ den satış gördüğü, imarsız parsellerin 5 TL/m² ‘ den kamulaştırılarak,
OSB sınırları içerisine alındıktan sonra, sanayi imarlı olarak 30.-TL/m² den satılığı bilgisi
edinilmiştir.
Arsa Değeri; 48.136,44 m² x 30.-TL/m² = 1.444.093,20.-TL
Parsel üzerindeki binalar ve diğer inşai yatırımların değerinin tespitinde maliyet yöntemi
kullanılmıştır. Buna göre;
17.T.1-17.Ş.2 Pafta, 101 Ada, 58 Parsel
Alan
(m²)
48.136,44
23.308,63
ARSA DEĞERİ
YIPRANMA DEĞERİ (%10***)
MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ (RENKLİ) *****
MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ (DEKOR) *****
DÜZELTME DEĞERİ
GENEL TOPLAM
Sayfa 28 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Birim Değer
(TL/m²)
30,00*
370**
Toplam Değer
(TL)
1.444.093,20
8.624.193,10
-862.419,31
400.000,00
7.675.000,00
1.025.000,00
-866,99
18.305.000,00
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün yasal durum değeri 18.305.000.-TL olarak takdir
edilmiştir.
Alan
(m²)
48.136,44
24.503,63
641,00
1.045,00
ARSA DEĞERİ
İNŞAAT FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C)
İNŞAAT ARA BİNA DEĞERİ (3-A)
MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ (RENKLİ) *****
MAKİNE VE TEÇHİZATLARIN DEĞERİ (DEKOR) *****
DÜZELTME DEĞERİ
GENEL TOPLAM
Birim Değer
(TL/m²)
30,00*
370**
129,50 (370**x0,35)
245,00 (490**x0,50)
Toplam Değer
(TL)
1.444.093,20
8.624.193,10
83.009,50
256.025,00
-862.419,31
400.000,00
7.675.000,00
1.025.000,00
98,51
18.645.000,00
2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ’den alınmıştır.
***Yıpranma oranı; 02.12.1982 gün ve 17886 sayılı Resmi Gazete ’de yayımlanan “Aşınma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren
Cetvel” ‘den alınmıştır.
****Harici ve Müteferrik işler kapsamında; müştemilatlar, tesis içi beton sahalar, ring yolu, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit,
aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri ve yıpranma değeri göz önüne alınarak maktuen; 400.000.-TL olarak takdir edilmiştir.
Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün mevcut durum değeri 18.645.000.-TL olarak
takdir edilmiştir.
İlgili Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan tapu sicil kaydı incelemesinde makine ve ekipmanlar
üzerinde herhangi bir teferruat kaydı bulunmadığı tespit edilmiştir.
Sayfa 29 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Değerleme konusu varlıkların konumlu olduğu tesis farklı ürünlerin üretildiği bölümlerden
oluşmakta olup makine&ekipmanlar tesisin fiziksel durumuna ve üretim kapasitesine göre özel
dizayn edilmiştir. Satışa esas bir durumun ortaya çıkması halinde makine&ekipmanların tek tek
satışı güçtür. Bölüm bazında yada entegre olarak satılması daha kolay olacaktır.
Üretim yapılan tesisin dizaynı, yapılan yatırımlar, mevcut makinelerin yeterliliği ve faydalı
ekonomik ömürleri, şirketin sektördeki konumu, sektörel gelişmeler dikkate alındığında makine
ve ekipmanların piyasa değeri 8.550.000 TL (Sekizmilyonbeşyüzellibin.-Türk Lirası), tesis
dahilinde yer alan demirbaşlar da dikkate alınarak toplam Makine&Teçhizat değeri 8.700.000
TL (Sekizmilyonyediyüzbin.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda konumu ve büyüklüğü de göz
önünde bulundurularak metrekare birim kira değerinin 3 TL olacağı belirlenmiştir. Buna göre
değerleme konusu taşınmazın Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi toplam değeri;
Ro
Renkli ve Dekor Fabrikasının;
Aylık Kira Bedeli:
28.189,63 m² x 3 TL/m²/Ay = 84.568,89.-TL/Ay
Yıllık Kira Bedeli:
84.568,89.-TL x 12 Ay = 1.014.826,68.-TL
Taşınmazın Toplam Değeri:
1.014.826,68.-TL / 0,10 = ~10.148.000,00.-TL
~10.148.000,00.-TL olarak hesaplanmış ve takdir edilmiştir.
Sayfa 30 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Emsal – 1: Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü (0 274 266 21 46)
Birinci organize sanayi bölgesi içerisinde sanayi imarlı arsaların 30 TL/m²’ den satış gördüğü,
imarsız parsellerin 5 TL/m² ‘ den kamulaştırılarak, OSB sınırları içerisine alındıktan sonra,
sanayi imarlı olarak 30.-TL/m² den satılığı bilgisi edinilmiştir.
Emsal – 2: Safir Emlak (0 274 223 22 88)
Kütahya – Alayunt Mahallesinde, konut alanı imarlı, 400m² arsa için 14.000.-TL bedel talep
edilmektedir. (35.-TL/m²)
Emsal – 3: Cevher Emlak (0 274 224 69 64)
Kütahya – Alayunt Mahallesinde, Organize Sanayi Bölgesine yakın konumda, 4.250m² imarsız
tarla için 80.000.-TL bedel talep edilmektedir. (19.-TL/m²)
Emsal – 4: Tantaş Emlak (0 274 274 00 18)
Emsal – 5: Sahibinden Kiralık veya Satılık Fabrika (0 532 786 62 63)
Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 13. Km’de, Ahmetoluğu Köyü Mevkii’nde, reklam ve
tabela değeri olan konumda, 5.000m² arsa üzerinde toplam 1.350m² kapalı alandan oluşan 11
yaşında fabrika binası için aylık 3.500.-TL kira değeri, satış bedeli olarak ise 500.000.-TL fiyat
istenmektedir.
Bina Değeri = 360.-TL/m² (2C) x 1.350m² x 0,85 (%15 amortisman) = 413.100.-TL
Arsa Değeri = 500.000.-TL – 413.100.-TL = 86.900.-TL / 5.000m² = (17,38TL/m²)
Emsal – 6: Sahibinden Kiralık Arsa (0 532 275 26 06)
Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinde 5. Km’de, reklam ve tabela değeri olan konumda,
12.600m² imarsız arsa için aylık 2.000.-TL kira bedeli istenmektedir. (0,16TL/m²/ay)
0,16 TL/ay x 12 / Ro Değeri 0,09 = 21,33TL/m² bulunur. (21,33TL/m²)
Sayfa 31 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Buna göre; değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda konumu ve
büyüklüğü de göz önünde bulundurularak metrekare birim kira değerinin 3 TL, olacağı
belirlenmiştir.
Direkt gelir kapitalizasyonu Yöntemi ile 4.13 maddesinde detayları verildiği üzere
Alayunt Köyü 101 ada 25 parsel no’lu gayrimenkulün makineler hariç olmak üzere;
Renkli ve Dekor Fabrikasının;
Arsa + Bina Aylık Kira Bedeli : 28.189,63 m² x 3 TL/m²/Ay = 84.568,89.-TL/Ay
Arsa + Bina Yıllık Kira Bedeli : 84.568,89.-TL x 12 Ay = 1.014.826,68.-TL
Sigorta Değeri hesaplanırken, arsa değeri, tesis içi beton sahalar, ring yolu, müştemilatlar,
çevre düzenlemesi, peyzaj, çit, aydınlatmalar, teknik alt yapı maliyetleri gibi harici ve müteferrik
işler değeri ile binaların yıpranma değeri göz önünde bulundurulmamaktadır.
İNŞAAT FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C)
İNŞAAT ARA BİNA DEĞERİ (3-A)
GENEL TOPLAM
Alan
(m²)
24.503,63
641,00
1.045,00
Birim Değer
(TL/m²)
370*
129,50 (370*x0,35)
245,00 (490*x0,50)
Toplam Değer
(TL)
8.624.193,10
83.009,50
256.025,00
8.700.000,00
17.663.227,60
2013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ‘den alınmıştır.
**Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere demirbaşlar dahildir.
Buna göre, parsel üzerindeki bina ve makine teçhizatın sigorta değeri 17.663.227,60.-TL
takdir edilmiştir.
Kütahya İli, Merkez İlçesi Tapu Müdürlüğü’nde yapılan incelemeler neticesinde,
-“krokide trafo 3,21 m² tecavüzlüdür” kaydı mevcuttur.
İlgili beyan kaydı, parsel üzerindeki ana yapıları etkilememekte olup, müştemilat olan
trafo binası için konulmuştur. Trafo binası yıkılarak parsel sınırları içerisinde yeni bir trafo
binası inşa edilebilir. Yahut, sadece tecavüzlü olan kısmı tıraşlanabilir. İlgili şerh müştemilat ile
Sayfa 32 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
ilgili olduğundan ve ana yapıları etkilemediğinden değerleme konusu taşınmazın tasarrufunu
engelleyici nitelikte değildir.
Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü ve Kütahya Kadastro Müdürlüğü’nde
durumu, rapor ekinde sunulan Kütahya Organize Sanayi Bölgesi Müdürlüğü’nün 30.01.2013
tarihli ve M.43.0.KUT.0.13.01/482-2283 sayılı imar durum belgesi ile belirlenmiştir.
durum değeri içerisinde göz önünde bulundurulmuştur.
kullanımıdır.
Değerleme konusu 101 ada, 58 parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri, imar
durumu ve alınan yasal izinleri dikkate alındığında taşınmazın mevcut durumda olduğu gibi
“sanayi tesisi” olarak kullanılmasının en etkin ve verimli kullanım seçeneği olacağı
düşünülmektedir.
Dekor fabrikası, eski 101 ada 32 parselde, Renkli fabrikası ise eski 101 ada 54 parselde
iken 17.07.2013 tarih 11532 yev. no ile tevhit edilmiştir. Bu nedenle; Dekor Fabrikası ve Renkli
Fabrikası ayrı ayrı değerlenmemiş ve tevhit sonrası oluşan 101 ada 58 parselin tamamının
değerlemesi yapılmıştır. Renkli ve Dekor fabrikalarının ayrı ayrı değerlemesinin yapılabilmesi
ancak; parselde kat irtifakı kurulması ve her iki fabrika binasının arsa paylarının belirlenmesi
sonrasında mümkün olabilir.
Tarafımıza gösterilen kısmi makine ve teçhizatların değeri (demirbaşlar dahil) : 8.700.000 TL
Buna göre;
Renkli binasındaki makine ve teçhizatların değeri (demirbaşlar dahil): 7.675.000 TL,
Dekor binasındaki makine ve teçhizatların değeri (demirbaşlar dahil): 1.025.000 TL
Sayfa 33 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Emsal Pay Oranları
olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır.
BÖLÜM 5
5.1
Farklı
Değerleme
Metotlarının
ve
Analizi
Sonuçlarının
kullanılırken makine değerleri hariç tutularak kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri
Birinci organize sanayi bölgesi içerisinde sanayi imarlı arsaların 30 TL/m²’ den satış
gördüğü, imarsız parsellerin 5 TL/m² ‘ den kamulaştırılarak, OSB sınırları içerisine alındıktan
sonra, sanyi imarlı olarak 30.-TL/m² den satılığı bilgisi edinilmiştir. Arsanın değerlemesinde
konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, imar durumu ve yapılaşma hakları, fiziksel
özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve arsa birim
değeri 30.-TL/m² olarak takdir edilmiştir.
Taşınmazın inşa halindeki kısımları tamamlanması durumundaki makine ve teçhizatlar
hariç mevcut durum değeri Maliyet Yöntemi ile;
ARSA DEĞERİ
YENİ FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C)
YENİ ARA BİNA DEĞERİ (3-A)
DÜZELTME DEĞERİ
GENEL TOPLAM
Alan
(m²)
48.136,44
24.503,63
641,00
1.045,00
Birim Değer
(TL/m²)
30,00*
370**
370**
490**
Toplam Değer
(TL)
1.444.093,20
8.624.193,10
237.170,00
512.050,00
-862.419,31
400.000,00
-86,99
10.355.000,00
olarak hesaplanmaktadır.
Sayfa 34 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Taşınmazın inşa halindeki kısımları tamamlanması durumundaki makine ve teçhizatlar
hariç mevcut durum değeri Gelir Kapitalizasyonu ile 4.13 maddesinde 10.148.000 TL
hesaplanmıştır.
Arsa+Bina değeri tespitinde Maliyet Yöntemi ve Direkt Gelir Kapitalizasyonu ile
bulunan sonuçlar birbirini desteklemekte olup sanayi tipi gayrimenkullerin değerlemesinde
Maliyet Yönteminin daha doğru sonuç verdiği düşünülerek Maliyet Yöntemi lehine
5.2
Yer
Verilmeyenlerin
Niçin
Yer
5.3
Olup Olmadığı
konusu parsel 20.10.1986-24.06.2010 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, O.S.B. Uygulama İmar
-07.09.2004 tarih ve bila sayılı mimari projesi (değerleme konusu 58 parselin ifrazı
-24.12.2010 tarih ve bila sayılı tadilat projesi (değerleme konusu 58 parselin ifrazı öncesi
54 parselde 1.354,85 m² bodrum + 16.037,97 m² zemin katlı renkli fabrikası tadilatı için
düzenlenmiştir.)
-08.07.2003 tarih ve 6 sayılı yapı ruhsatı (değerleme konusu 58 parselin ifrazı öncesi 22
-30.12.2010 tarih ve 123 sayılı yapı ruhsatı (değerleme konusu 58 parselin ifrazı öncesi
ifrazı öncesi 22 parselde 8.070 m² renkli fabrikası için düzenlenmiştir.)
parselin ifrazı öncesi 32 parselde 3.110 m² dekor fabrikası için düzenlenmiştir.)
parselin ifrazı öncesi 54 parselde 9.322,82 m² renkli fabrikası için düzenlenmiştir.)
Sayfa 35 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
parselin ifrazı öncesi 32 parselde 2.805,81 m² dekor fabrikası için düzenlenmiştir.)
Tatil Tutanağı, Encümen Kararı ... v.b. olumsuz bir karara rastlanmamıştır. Ancak yapılan
büyümeler ile ilgili olarak tadilat projelerinin hazırlatılması, yapı ruhsatlarının alınması ve ilave
yapılar tamamlandığında iskan belgesinin alınarak tapuda cins tashihlerinin yapılması
gerekmektedir.
5.4
durum değeri içerisinde göz önünde bulundurulmuştur. Değerleme; taşınmazın gayrimenkul
yatırım ortaklığı portföyüne alınması amaçlı olarak yapılmamıştır.
Sayfa 36 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
BÖLÜM 6
SONUÇ
101 ada, 58 parsel no’lu taşınmazın ve üzerindeki fabrika binası ile makine ve
teçhizatların raporda belirtilen özellikleri göz önünde bulundurulduğunda, ruhsat dışı olan inşaat
halindeki yapılar için yasal izinlerin de alınması kaydıyla “SATILABİLİR / KİRALANABİLİR”
nitelikte olduğu öngörülmektedir.
NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine istinaden
yapılan inceleme sonucunda;
Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 79 pafta, 101 ada, 58 parsel numaralı,
48.136,44 m² yüzölçümlü, “Bahçeli Tek Katlı Prefabrik Fabrika Binası ve Arsası” nitelikli,
mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan ve
toplam 28.189,63 m² kapalı alanlı Renkli ve Dekor Fabrikası olarak adlandırılan fabrika binası
ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibari ile yasal değerinin;
KDV Hariç
KDV Dahil
18.305.000.-TL
21.599.900.-TL
8.733.718.-USD
10.305.787.-USD
6.400.350.-EURO
7.552.413.-EURO
KDV Hariç
KDV Dahil
18.645.000.-TL
8.895.940.-USD
22.001.100.-TL 10.497.209.-USD
6.519.231.-EURO
7.692.692.-EURO
Görkem ERKAN
Engin AKKOÇ
Sayfa 37 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Sayfa 38 / 66 – No. 2012-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
1
2
3
4
5
6
Sayfa 39 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
7
8
9
10
11
Sayfa 40 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Sayfa 41 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Sayfa 42 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Sayfa 43 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Sayfa 44 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Sayfa 45 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Sayfa 46 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Sayfa 47 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
TAPU KAYDI
Sayfa 48 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Sayfa 49 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Sayfa 50 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Sayfa 51 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
KADASTRAL ÇAPI
Sayfa 52 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
İMAR PLANI (tevhit öncesi)
Sayfa 53 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
MİMARİ PROJESİ
Sayfa 54 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Sayfa 55 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Sayfa 56 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Sayfa 57 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Sayfa 58 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
YAPI RUHSATI
Sayfa 59 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Sayfa 60 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ
Sayfa 61 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Sayfa 62 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Sayfa 63 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Sayfa 64 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
LİSANSLAR
Sayfa 65 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-5
Sayfa 66 / 66 – No. 2013-OZ-00400
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
ARTI GAYRİMENKUL
Sayfa 1 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
DEĞERLEME RAPORU
KÜTAHYA AMBALAJ – OFSET BİNASI
KÜTAHYA – MERKEZ
RAPOR NO: 2013-OZ-00401
Sayfa 2 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
RAPOR NO:
2013-OZ-00401
RAPOR TARİHİ:
20.12.2013
RAPORU TALEP EDEN :
NG KÜTAHYA SERAMİK PORSELEN TURİZM
A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN:
RAPORU HAZIRLAYAN
Engin AKKOÇ
Görkem ERKAN
İMAR DURUMU:
Ambalaj Üretim Fabrikası
Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 240224Ö1-25ON
pafta,
2520
parsel
numaralı,
15.238,68m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli taşınmaz.
durum değeri.
gerçekleştiği;
Sayfa 3 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1 İÇİNDEKİLER
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1
İçindekiler
1.2
1.3
Rapor Türü
1.4
1.5
1.6
Değerleme Tarihi
1.7
1.8
4
7
7
7
7
7
7
8
BÖLÜM 2
2.1
2.2
2.3
2.4
8
8
9
9
BÖLÜM 3
3.1
9
3.2
11
3.3
İmar Bilgileri
12
3.4
12
3.5
13
3.6
13
3.7
Sayfa 4 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
3.8
Hakkında Bilgi
14
14
BÖLÜM 4
4.1
4.2
4.2.2 Türkiye’de Ambalaj Piyasası
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
Nedenleri
4.8
4.9
Emsal Pay Oranları
15
17
17
19
22
22
23
24
25
26
27
27
27
28
29
29
30
31
31
31
32
32
32
BÖLÜM 5
5.1
Sayfa 5 / 57 – No. 2013-OZ-00401
33
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
5.2
Gerekçeleri
33
5.3
Olmadığı
33
5.4
34
BÖLÜM 6
SONUÇ
6.1
6.2
EKLER:
35
35
4- TAPU KAYDI
6- KADASTRAL ÇAPI
7- İMAR PLANI
9- YAPI RUHSATI
11- LİSANS BELGESİ
Sayfa 6 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
1.2
düzenlenmiştir.
1.3
Rapor Türü
Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 2402-24Ö1-25ON pafta, 2520 parsel numaralı, 15.238,68 m²
yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait parsel
üzerinde oturumlu olan 8.300m² kapalı alanlı Kütahya Ambalaj Ofset Tesisi olarak adlandırılan
fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz
cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
1.4
1.5
1.6
Değerleme Tarihi
1.7
Sayfa 7 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
1.8
BÖLÜM 2
1996 yılında oluklu mukavva ambalaj sektöründe faaliyete başlayan Kütahya Ambalaj
Ofset Tesisi, ülkemizin en önemli markalarından biri olan NG Kütahya Seramik Porselen Turizm
A.Ş. bünyesinde yer almaktadır. Günümüzün en ileri teknolojisine sahip BOBST grubu flexo
baskı, kesim ve katlama-yapıştırma makine parkurunda her türlü standart ve özel kesim ambalajı
üretme yeteneğine sahiptir.
Kütahya Ambalaj Ofset Tesisi halen Çalca Mahallesi, Kütahya-Eskişehir Karayolu, 7.km,
Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 2402-24Ö1-25ON pafta, 2520 parsel numaralı, 15.238,68 m²
Sayfa 8 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
üzerinde oturumlu olan 8.300 m² kapalı alanlı Kütahya Ambalaj Ofset Binası olarak adlandırılan
fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve
döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla şirketimiz ile imzaladığı sözleşme
doğrultusunda değerleme talebinde istinaden hazırlanmıştır. Bu talepte müşteri tarafından
getirilen bir kısıtlama mevcut değildir.
BÖLÜM 3
3.1
Bilgiler
Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan ambalaj fabrikası ile
mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait olan Kütahya Ambalaj Ofset
Tesisi’dir.
Taşınmazın güneyinde Çalca Yolu, doğusunda NG Kütahya Seramik Porselen Turizm
A.Ş. idari binası ve D650 Kütahya-Eskişehir Karayolu, kuzeyinde Kütahya Ambalaj Fabrikası,
batısında ise demir yolu hattı ile Mitterteich fabrikası bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Bölge
Trafik Denetleme, Kütahya Seramik Fabrikası, Altın Çini ve Seramik Fabrikası, Kümaş
Fabrikası, Yıldız Entegre Azot Tesisi, Çinikent İlköğretim Okulu ve Güral Porselen Fabrikası
gibi röper noktaları bulunmaktadır.
Taşınmaza, Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinden, Çalca Yolu’na dönüldükten sonra
yaklaşık 50m ilerde sağ tarafta yer alan Nizamiye kapısından girilerek ulaşılır. Taşınmaz D650
Kütahya-Eskişehir Karayolu’na 100 m, Çalca Yolu’na 20 m, Kütahya Otogarı’na 4 km,
demiryolu hattına 10 m, Zafer Havaalanı’na 42 km, şehir merkezine yaklaşık 7 km mesafede yer
almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu gelişmiştir.
Sayfa 9 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Uydu Görüntüsü;
Değerleme Konusu
Taşınmaz
Kütahya
Porselen
Demiryolu
Değerleme Konusu
Taşınmaz
Sayfa 10 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
İLİ
KÜTAHYA
MEVKİİ
ZİYARETYERİ
İLÇESİ
MERKEZ
SINIRI
PLANINDADIR
BUCAĞI
YEVMİYE NO
16731
MAHALLESİ
ÇALCA
CİLT NO
30
KÖYÜ
SAHİFE NO
2925
SOKAĞI
TAPU TARİHİ
30.10.2013
ANA GAYRİMENKUL
PAFTA NO
2402-24Ö1-250N
PARSEL NO
2520
ADA NO
YÜZÖLÇÜMÜ
15.238,68 m²
NİTELİĞİ
ARSA
MALİKİ
sunulmuştur.
Sayfa 11 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
3.3.
İmar Bilgileri
belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre imar durumu (Ek)’de gösterilmiştir.
göre söz konusu parsel 03.03.2006 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Revizyon İlave Mevzi İmar
Planı’na göre, TAKS:0.75, E:1.20, hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret
olup mania kodu 999 metre ile 1009 metre arasındadır. Belediye Meclisi’nin 02.08.2011 tarih
301 sayılı kararı ile onaylanan 2148 numaralı İmar Planı Değişikliği, rapor ekinde sunulmuş
olup, ilgili değişiklik kararında yapılaşma şartlarında herhangi bir değişme olmamıştır.
taşınmaza ait imar dosyası incelenmiş olup,
-22.06.2007 tarih ve bila sayılı mimari projesi (değerleme konusu 2520 parselin ifraz
öncesi 2443 parsel iken düzenlenmiştir.)
-01.08.2012 tarih ve bila sayılı tadilat projesi (2443 parselin ifrazı sonrası
düzenlenmiştir.)
-05.03.2007 tarih ve 2007/068 sayılı yapı ruhsatı (değerleme konusu 2520 parselin ifraz
-01.08.2012 tarih ve bila sayılı yapı ruhsatı, (ifraz sonrası düzenlenmiştir.)
-17.07.2007 tarih ve 2007/178 sayılı yapı kullanma izin belgesinin (değerleme konusu
2520 parselin ifraz öncesi 2443 parsel iken düzenlenmiş) bulunduğu belirlenmiştir.
Ruhsat dışı olarak inşa edilen 300 m² alanlı yükleme rampası ile ilgili Kütahya
Belediyesi'nde İmar Arşivi’nde yapılan incelemede söz konusu parselin imar işlem dosyasında
herhangi bir Yapı Tatil Tutanağı, Encümen Kararı ... v.b belgeler bulunmamaktadır.
3.4.
Değerleme konusu taşınmazın imar durumunda, son 3 yıl içinde; Belediye Meclisi’nin
02.08.2011 tarih 301 sayılı kararı ile onaylanan 2148 numaralı İmar Planı Değişikliği mevcuttur.
İlgili değişiklik kararı rapor ekinde sunulmuş olup, yapılaşma şartlarında herhangi bir değişme
olmamıştır.
sayfada kayıtlı, 21.854,41 m2 yüzölçümlü 21 pafta, 2443 parselde, Kütahya Seramik Porselen
Turizm A.Ş. adına 20.07.2009 tarih 13249 yevmiye no ile kayıtlı iken, son üç yıl içinde ifraz
işlemi nedeni ile, Kütahya ili, Merkez ilçesi, Çalca Mahallesi, 30 cilt, 2925 sayfada kayıtlı,
15.238,68 m2 yüzölçümlü, 2402-24Ö1-250N pafta, 2520 parselde, Kütahya Seramik Porselen
Turizm A.Ş. adına 05.12.2011 tarih 20056 yevmiye no ile tescil edilmiştir.
Sayfa 12 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
İfraz sonucu oluşan diğer parsel; Kütahya ili, Merkez ilçesi, Çalca Mahallesi, 30 cilt,
2926 sayfada kayıtlı, Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına 05.12.2011 tarih 20056
yevmiye no ile tescilli 6.615,73 m2 yüzölçümlü 2402-24Ö1-250N pafta, 2521 parseldir.
Taşınmaz Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına kayıtlı iken 30.10.2013 tarihinde
16731 yevmiye numarası ile ünvan tashihi işleminden, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm
A.Ş. mülkiyetlerine geçmiştir.
3.5
“M: G Harfi ile gösterilen 2328.87 m2’lik kısımda bulunan tren yolundan yararlanmak
için 2454 parselin lehine ve aleyhine 2432 ve 2443 parsellerin lehine irtifak hakkı vardır
02.04.2007 tarih 2856 yevmiye no” kaydı mevcuttur.
3.6
düzenlenmiştir.)
Sayfa 13 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Ruhsat dışı olarak inşa edilen 300 m² alanlı yükleme rampası için tadilat projesinin
hazırlatılması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin alınması mevcut yapılarla ilgili
olarak ise, ifraz sonrası oluşan 2520 parsel için henüz alınmamış olan yapı kullanma izin
belgesinin alınması ve tapuda ana gayrimenkulün cins tashihinin yapılması ile değerlemesi
yapılan mevcut projenin mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış olacaktır. Zira mevcut
durumda; ifraz öncesi yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinde 8.638 m2 alan gözükmesine
karşın ifraz sonrası 638 m2 alanlı idari bina 2521 parselde kalmış ve fabrika alanı 8.000 m2’ye
düşmüştür.
yapılmamıştır.
3.7
3.8
bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır. Farklı
Sayfa 14 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
BÖLÜM 4
ANALİZLER
Sayfa 15 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Sayfa 16 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
beklenmektedir.
Sayfa 17 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Sayfa 18 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
4.2.2 Türkiye’de Ambalaj Piyasası
Ambalaj çok özetle üretilen ürünleri sürdürülebilir şekilde saran, saklayan, stoklayan,
taşıyan ve satan bir endüstriyel ürün olarak tanımlanabilir. İster tarım, isterse imalat sanayilerinin
diğer dallarında olsun çeşitli sektörlerde üretilen ürünlerin ambalajın tanımındaki işlevleri
gerçekleştirebilmesi için bir ambalaja gereksinimi vardır. Bu yönüyle irdelendiğinde ambalaj,
tüm imalat sanayilerinde bir lokomotif görevi görmektedir.
Ambalaj sektörünün gelişmişliği ve kişi başına ambalaj tüketimi genel olarak “yaşam
standardı ve ekonomik faaliyetlerin göstergesi” olarak da değerlendirilmektedir. Türkiye’de
mevcut ve son yıllarda gelişme eğilimi gösteren sanayi dallarında üretilen çeşitli tarım ve gıda
ürünleri ile diğer gıda dışı ürünlerin amaca yönelik pazarlanmasında, özellikle ihraç mallarında
ambalaj giderek çok önemli bir yer tutmaktadır. Bu arada, son birkaç yıldır, içindeki nihai
ürünün bağlı bulunduğu üretim sektörlerinde yaşanan ekonomik durgunluk her ne kadar ambalaj
sektörüne de yansımış bulunmakta ise de ülkede ambalajda gelişmeler, kalite arttırma
çalışmaları, kullanılan ana ve yardımcı maddelerde uygulanmaya başlayan rasyonalizasyon ve
çevreye uyum önlemleri dünya pazarlarında, özellikle gelişmiş ülkelerde olduğu gibi Türkiye’de
de devam etmektedir. Hatta imalat sanayi yeni üretim tesisleri kazandıkça Türkiye Ambalaj
Sektörü de yeni talepleri karşılamak için ekonomisi gelişmiş ve göreceli olarak ambalaj pazarı
doyuma ulaşmış AB ülkelerinde olduğundan daha hızlı bir gelişme göstermektedir.
Son on yılda kişi başına isabet eden ortalama gelirdeki artışlar nedeni ile yaşam
standartlarında önemli değişimler yaşanmaktadır. Büyüyen şehirleşme trendi, ortalama ömrün
uzaması, kadın nüfusun iş hayatına katılım payının artması, tüketim alışkanlıkları ve tüketici
beklentilerinin değişime uğraması, tüketim merkezlerinde self servis yöntemlerini geliştirmekte
ve tüketiciye doğrudan satış yapan hipermarket, süpermarket ve market zincirlerinin tüm ülke
sathına yayılmasını teşvik etmektedir. Bu sırada söz konusu perakende satış sistemleri porsiyon
tarzı ambalajın gelişim ve kullanımına destek vermektedir. Keza tüketiciler, geniş pazarlama
alanına sahip marketlerde çok daha fazla çeşit, ucuz ama kaliteli ve güvenilir ürün, fiyat ve kalite
dengesi bulma imkanları elde etmektedir. Bunun dışında müşteri hizmeti, satış noktasında
yapılan promosyonlar, özel indirimler, bedava ürün kuponları gibi faktörler müşteriyi tercihen
marketten alışveriş yapmaya yönlendirmektedir. Kısaca zincir mağazacılık ve alışveriş
merkezleri raftan satış düzenini ve buna bağlı olarak da ambalajlı ürün talebini beslemektedir.
Türkiye’de her ne kadar ilk büyük mağaza olarak 1954 yılında Migros, 1956 yılında
Gima ve 1962 yılında Ordu Pazarı (Oypa) kurulmuşsa da yaygın Marketçilik 1980’li yılların
sonlarına doğru başlamış bulunmaktadır. 1987 yılında açılan ilk alışveriş merkezi Galleria ile
Türkiye’de perakende sektörü zincir mağazalarından sonra yeni bir döneme girmiş oldu. Ardı
ardına gelişen yeni projeler özellikle 2006’dan sonra hızlı bir büyüme eğilimine
girmiştir. Alışveriş Merkezleri Yatırımcıları Derneği (AYD) verilerine göre Mart 2011 itibari ile
AYD veri bankasında bulunan faal AVM sayısı 276 ve toplam kiralanabilir alan 6.800.000
m2’dir.
2000’li yılların başlarında % 20’lerin biraz üstünde telaffuz edilen organize perakende
ticaret oranının artık % 40’ları geçtiği belirtilmektedir. Ekonomisi gelişmiş Avrupa Birliği
Sayfa 19 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
ülkeleri ile Kuzey Amerika ülkelerinde bu oranın % 80’leri aştığı göz önüne alınırsa Türkiye’de
de ambalajlı ürün talebinin giderek önem kazanacağını düşündürmektedir.
Yalnız yeni AVM’lerin devreye girmesi değil, diğer yandan AVM’lerdeki alışveriş
adedinde (fiş sayısı) yıl içindeki mevsimler dalgalanmalara karşın genel de bir artış görülmekte
olup, perakende ticaretin organize ticarete yönlenmesini bir göstergesi olarak
değerlendirilmelidir. Planet Retail raporuna göre 2013 yılında Türkiye’de perakende ticaretin
948 milyar TL ye bunun içindeki organize perakendenin ise 448 milyar TL’ye yani %47’ye
ulaşması beklenmektedir.
Ambalajlı ürün talebini besleyen diğer bir ticaret kanalı e-ticarettir. Son beş yılda
Türkiye’de internet altyapısındaki gelişmelerin de yardımı ile elektronik ticaret ile uğraşan 15
firma Avrupa’da elektronik ticaret ile uğraşan 300 firma sıralamasında yıllık 154 milyon ila 7
milyon dolar arasında değişen cirolarla yer almışlardır. Bu 15 firmanın 2010 yılı toplam cirosu
607 milyon dolara ulaşmıştır. Elektronik Ticaret İşletmecileri Derneği (ETİD) tarafından yapılan
açıklamalara göre 2011 ve 2012 yıllarında beklenen önemli altyapı atılımları ile toplamda yıllık
10 Milyar TL ve bunun içinde dört milyar TL’yi aşan ve hem birincil hem de taşıma için ambalaj
gerektiren elektronik eşya satışı beklenmektedir.
Ancak hepsinin ötesinde ambalajlı ürün satışlarını en çok etkileyen unsur hane halkı ve
fert başına milli gelirdeki gelişmelerdir. Türkiye Satın Alma Gücü Paritesine göre hesaplanmış
fert başına milli gelir gelişmesi oldukça olumlu sonuçlara işaret etmektedir.
Ambalaj sektörü temel olarak stoğa üretim yapmamaktadır. Üretim siparişlere bağlı
olarak yapılmaktadır. Dolayısıyla üretim - tüketim aynı kabul edilebilir. Diğer yandan üretim
rakamları maalesef ülkemizde yaşanan istatistik veri eksikliği nedeni ile, yaklaşık bir yıl kadar
gecikmeli olarak, sektör ihtisas derneklerinin çalışmaları ve çeşitli kaynaklardan derlenerek elde
edilmekte; ara dönemler ise bazı varsayımlara bağlı ekstrapolasyonlarla hesaplanmaktadır. Buna
göre 2011 yılında tüm dallarda üretim miktarının altı milyon ton ve toplam cironun 12 milyar
dolar olarak gerçekleştiği tahmin edilmektedir. 2009’da küresel krizden etkilenen ve 2010
yılında hızlı bir toparlanma içerisine giren Türkiye Ambalaj Sanayi 2011’de üretim miktarını %
8; cirosunu % 14 arttırmıştır.
Malzeme Grubuna ve Yıllara Göre Üretim Miktarı (ton)
Sayfa 20 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Malzeme Grubuna Göre 2011 Yılı Üretim Dağılımı
Yıllara Göre Ambalaj Sektör Büyüklüğü
Türkiye Ambalaj Sanayi 2011 yılında 12 milyar dolara yakın bir boyuta erişmiştir. Dış
satımları daha yakın bir tarih aralığından izleyebiliyoruz. Dış ticaret göstergelerini dikkate
aldığımızda Ambalaj Sektör büyüklüğünün 2012 sonunda 14-15 milyar doları bulacağını
öngörmekteyiz.
Ambalaj sektörü sınaî ve zirai ürünlerin pazarlanmasına olanak sağlamaktadır. Genel
olarak ambalajların değerinin ürünün satış fiyatının günlük ihtiyaç maddelerinde %3-5 daha az
hareket gören ve nispeten daha lüks tanımlanacak emtiada %10 civarında olduğu kabul
edilmektedir. Ambalaj üretiminin yaklaşık %50’sinin günlük ihtiyaç maddeleri arasında büyük
ağırlıkta da gıda ürünleri olduğu ve %20-30’unun diğer gıda dışı tüketim malları ve keza %20-
Sayfa 21 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
30’unun ise endüstriyel ambalajlar olduğu WPO-Dünya Ambalaj Örgütü tarafından ele
alınmakta olan değerlerdir. Bu orantılara göre 12 milyar dolarlık ambalaj üretiminin aslında 2011
yılında en az 170-200 milyar dolar civarındaki bir ekonomiyi mümkün kılmaktadır. 2012 yılında
bu 200-250 Milyar Dolar olması beklenmektedir.
Bir diğer öngörü İSO 500+500 anket sonuçlarına göre değerlendirilebilir. İSO en büyük
1.000 firma içinde ambalaj sektöründe faaliyet gösteren firmalar üretim satışları 377,9 Milyar TL
tutan 1.000 firma içinde 10,4 Milyar TL yani % 2,8 ciro yapmışlardır. Ambalaj sektörü ihracatı
TÜİK tarafından yayınlanan 2011 değerlerine göre 2,95 milyar dolar olmuştur. Bunun yanı sıra
büyük miktarlarda ambalajında dolu olarak ihraç ürünü ambalajı olarak dolaylı yollardan ihraç
edildiği de göz önüne alınmalıdır. Ambalaj Sanayi ihracatı bir önceki yıla göre % 24 oranında
artmıştır.
İstanbul Sanayi Odası’nın her yıl düzenlediği geleneksel ilk 500 ve ikinci 500 büyük
firma anketi sonuçlarına göre 2011 yılında ambalaj dalında faaliyet gösteren 55 sanayi kuruluşu
ilk 1.000 firma arasına girmiştir. 2010 yılında 53 olan İSO 1.000 listesindeki ambalaj sanayi
firma sayısında önemli bir değişim olmadığı görülmektedir. İSO 1.000 anketinde yer bulan 55
firmanın 25 tanesi Ambalaj Sanayicileri Derneği (ASD)’nin üyesidir.
Bu 55 firma 2011 yılında 10,45 milyar TL'lik üretimden satış gerçekleştirmiştir. Ambalaj
Sektörünün yıllık değişimine bakıldığında; İSO 1.000’de yer alan firmaların sayısının 53’den
55’e yükseldiği, bu 55 firmanın gerçekleştirdiği üretimin tutarının yaklaşık % 26, dönem
karlarının yaklaşık % 24, ihracatlarının yaklaşık % 2 arttığı, çalışan sayılarının ise yaklaşık % 10
oranında azaldığı görülmektedir. Ambalaj Firmaları tüm İSO 1.000 Firmalarının, Üretimden
Satışlarının % 2,8, Dönem Karlarının % 2,3, İhracatlarının %1,9 ve Çalışan Sayılarının ise %
2,4’ünü oluşturmaktadır.
4.3
Faktörler
tespiti talep edilmiştir. Tesis içindeki bazı makine ve teçhizatların 2505 parsel üzerindeki
ambalaj binasında olması nedeni ile sadece tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların tespiti
yapılmıştır. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt
Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ile teyit edilmiştir. Makine ve ekipmanların değerleri ise Maliyet
Yöntemi ile hesaplanmıştır. 2.yöntem olan Direkt Gelir Kapitalizasyonu yöntemi kullanılırken
makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır.
4.4
Değerlemeye konu 2520 no’lu parselin yüzölçümü 15.238,68 m²’dir. Parsel zemini ve
ring yolu beton kaplama olup, ring yolu ile bina arasında ve ring yolu ile parsel sınırları arasında
Sayfa 22 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
kalan kısımlarda, çimlendirme, ağaçlandırma ve botanik süslemeler mevcuttur. Tesis çevresi tel
örgü ile çevrilmiş olup, ifraz ile ayrılan komşu 2521 parsel ile sınırı ise değerleme konusu 2520
parsel üzerindeki fabrika binasına bitişik olarak inşa edilmiş idari bina ile belirlenmiştir.
kullanılan ve ofset binası olarak adlandırılan 8.000m² alanlı 1 adet fabrika binası, 300m² alanlı 1
adet yükleme rampası mevcuttur. İfraz öncesi yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinde
8.638 m2 alan gözükmesine karşın ifraz sonrası 638 m2 alanlı idari bina 2521 parselde kalmış ve
fabrika alanı 8.000 m2’ye düşmüştür.
4.5
Ofset Binası olarak adlandırılan fabrika binası toplam 8.000m² alana sahip olup,
betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi plastik boyalı, giriş kapıları
otomatik branda kapıdır.
İç hacimlerde, zeminler şaplı beton, duvarlar plastik boyalı, tavanlar prefabrik taşıyıcı
üzeri sandviç panel kaplamadır. Üretim hollerinin her birinde maksimum yükseklik h=7,85m,
minimum yükseklik h=6,75m olarak ölçümlenmiştir.
Sayfa 23 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Yükleme rampası toplam 300m² alana sahip olup yaklaşık 1,5m yükseklikte betonarme
sistemle inşa edilmiştir. Rampa üzeri betonarme prefabrik sistemle kapatılmış olup, yarı açık
durumda olan dış cephesi trapez saç kaplama, tavanlar prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel
kaplamadır. Maksimum yükseklik h=7,85m, minimum yükseklik h=6,75m olarak
ölçümlenmiştir.
Isıtma Sistemi
Hidrofor
Jeneratör
Paratoner
Yangın Tesisatı
Asansör
Bekçi Kulübesi
Otopark
Sığınak
Su Deposu
Yangın Merdiveni
Kullanılan Malzeme
Döşeme
Dış Cephe
4.6
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
Mevcut Değil
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Hortumlu Söndürme Sistemi
Mevcut Değil
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Betonarme Prefabrik
Tuğla
Betonarme Karkas
İnce Sıva Üzeri Plastik Boyalı
Değerleme konusu taşınmaz eski 2443 parselin ifrazı ile oluşan iki parselden biri olan
2520 parsel ve üzerinde yer alan fabrika binası ile makine teçhizatlarıdır. İdari bina; ifraz sonrası
2521 parselde kalmış ve böylece ikiz nizam şeklinde bir görünüme kavuşmuştur.
Parselin yaklaşık 1,5km güneyinden şehirlerarası demiryolu hattı geçmekte olup, Kütahya
tesisin kuzey sınırından geçmekte olup, halihazırda kullanılmaktadır.
altyapıdan istifadesi tamdır. Binanın kuzey cephesinde 1 adet doğalgaz istasyonu bulunmaktadır.
Sayfa 24 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Mevcut İmar Durumu
Topografik Yapı
Kanalizasyon
Elektrik
Su
Doğalgaz
Telekom Hizmetleri
Fabrika
: TAKS=0.75, E=1.20, hmax=Serbest yapılaşma şartları ile
: Hafif eğimli
: Şebeke
: Şebeke
: Şebeke
: Şebeke
: Şebeke
Olumlu Faktörler







Mer’i imar durumuna uygun olması
Olumsuz Faktörler


4.7
İfraz sonrası iskan belgesinin güncellenmemiş olması ve cins tashihinin yapılmamış
olması
Kiralamaya esas bazı makine ve teçhizatın yan parseldeki binaya taşınmış olması
Nedenleri
Tarafımızdan 2520 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değer tespiti
talep edilmiştir. Tesis içindeki bazı makine ve teçhizatların 2505 parsel üzerindeki ambalaj
binasında olması nedeni ile sadece tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların tespiti
Sayfa 25 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Taşınmazın alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları
varsayılmaktadır.


dayalıdır.
4.8
bağlıdır.
tanımlanmaktadır.
Sayfa 26 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
kabul edilir.
4.9
bulunmamakta olup, değerleme çalışması, parsel üzerindeki mevcut proje için yapılmıştır.
Kütahya Şehir Merkezine ve Eskişehir Yolu’na göre konumu, yapılaşma hakları ve büyüklüğüne
göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir.
Arsa Değeri; 15.238,68m² x 50.-TL/m² = 761.934.-TL
Parsel üzerindeki bina ve diğer inşai yatırımların değerinin tespitinde maliyet yöntemi
a) Yasal durum değeri;
2402-24Ö1-250N Pafta,
2520 Parsel
Alan
(m²)
ARSA DEĞERİ
15.238,68
8.000,00
DÜZELTME DEĞERİ
GENEL TOPLAM
Birim Değer
(TL/m²)
50,00*
370**
Toplam Değer
(TL)
761.934,00
2.960.000,00
-177.600,00
415.000,00
5.905.000,00
666,00
9.035.000,00
Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam yasal durum değeri 9.035.000.-TL olarak
takdir edilmiştir.
Sayfa 27 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
b) Mevcut durum değeri;
2402-24Ö1-250N Pafta,
2520 Parsel
Alan
(m²)
ARSA DEĞERİ
15.238,68
8.000,00
YÜKLEME RAMPASI (2-B)
300,00
DÜZELTME DEĞERİ
GENEL TOPLAM
Birim Değer
(TL/m²)
50,00*
370**
320**
Toplam Değer
(TL)
761.934,00
2.960.000,00
96.000,00
-183.360,00
415.000,00
5.905.000,00
1.426,00
9.860.000,00
****Harici ve Müteferrik işler kapsamında; tesis içi beton sahalar, müştemilatlar, ring yolu, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit,
*****Makine ve Teçhizatların Değeri raporun 4.12. Maddesinde hesaplanmıştır. Değere demirbaşlar dahildir.
Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam mevcut durum değeri 9.860.000.-TL
kolay olacaktır.
Sayfa 28 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
makine ve ekipmanların piyasa değeri 5.855.000 TL (Beşmilyonsekizyüzellibeşbin.-Türk
Lirası), tesis dahilinde yer alan demirbaşlar da dikkate alınarak toplam makine&teçhizat değeri
5.905.000 TL (Beşmilyondokuzyüzbeşbin.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir.
kira değerinin 4,25TL olacağı belirlenmiştir. Buna göre değerleme konusu taşınmazın Direkt
Ro
Aylık Kira Bedeli: 8.300m² x 4,25TL/m²/Ay = 35.275.-TL/Ay
Yıllık Kira Bedeli: 35.275.-TL x 12 Ay = 423.300.-TL
Taşınmazların Toplam Değeri: 423.300.-TL / 0,10 = 4.233.000.-TL
istenmektedir.
Sayfa 29 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Emsal – 3: TURYAP Kütahya Temsilciliği (0 274 223 92 78)
Kütahya Seramik’in yakın çevresinde iç tarafta kalan imarsız arsaların m² birim değerlerinin
20.-TL/m² olduğunu imar durumuna göre ve Kütahya-Eskişehir Karayolu’na cepheli olmasına
göre değerde farklılıklar görülebileceğini beyan etmiştir. (20.-TL/m²)
Bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini ortalama 10 yılda amorti edebileceğini belirtmiştir.
Emsal – 4: Akarsu Emlak (0 274 223 08 00)
12.000m² arsa için 2.000.000.-TL bedel talep edilmektedir. (166.-TL/m²)
birim kira değerinin 4,25TL olacağı belirlenmiştir.
Arsa + Bina Aylık Kira Bedeli : 8.300m² x 4,25TL/m²/Ay = 35.275.-TL/Ay
Arsa + Bina Yıllık Kira Bedeli : 35.275.-TL/Ay x 12 Ay = 423.300.-TL olarak takdir
edilmiştir.
Sayfa 30 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Sigorta Değeri hesaplanırken, arsa değeri, tesis içi beton sahalar, müştemilatlar, ring yolu,
2402-24Ö1-250N Pafta,
2520 Parsel
Alan
(m²)
8.000,00
YÜKLEME RAMPASI (2-B)
300,00
GENEL TOPLAM
Birim Değer
(TL/m²)
370*
320*
Toplam Değer
(TL)
2.960.000,00
96.000,00
5.905.000,00
8.961.000,00
2013 0Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ‘den alınmıştır.
takdir edilmiştir.
“M: G Harfi ile gösterilen 2.328,87 m2’lik kısımda bulunan tren yolundan yararlanmak
İlgili irtifak hakkı, rapor içeriğinde belirtilen ve parselin kuzeyinden geçen demiryolu
hattından yararlanmak için parselin küçük bir kısmını ihtiva etmekte olup değerleme konusu
durumu, rapor ekinde sunulan Kütahya Belediyesi’nin 12.12.2013 tarihli ve 98030830-781235854 sayılı imar durum belgesi ile belirlenmiştir.
Sayfa 31 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
kullanımıdır.
Değerleme konusu 2520 parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri, imar durumu
ve alınan yasal izinleri dikkate alındığında taşınmazın mevcut durumda olduğu gibi “sanayi
tesisi” olarak kullanılmasının en etkin ve verimli kullanım seçeneği olacağı düşünülmektedir.
Makine ve teçhizatların bir kısmı; verimlilik amacı ile ambalaj binasına taşınmıştır.
Ancak bu makine ve teçhizatlar da kiralamaya esas olduğundan değerlemeye dahil edilmiştir.
Değerleme listesinde kırmızı renkli makine oluklu fabrikasında, mavi renkli makineler ofset,
turuncu renkli makineler ise ambalaj bölümünde yer almakta olup kalan ekipmanlar ofset
kısmındadır.
Buna göre;
Ofset binasındaki makine ve teçhizatların toplam değeri (demirbaşlar dahil)
KP Ambalaj binasındaki makine ve teçhizatların toplam değeri
Oluklu binasındaki makine ve teçhizatların toplam değeri
İdari binadaki makine ve teçhizatların toplam değeri
olarak takdir edilmiştir
: 4.944.517 TL,
: 833.989 TL,
:
28.784 TL,
:
97.710 TL
Emsal Pay Oranları
Sayfa 32 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
BÖLÜM 5
5.1
Farklı
Değerleme
Metodlarının
ve
Analizi
Sonuçlarının
talep edilmiştir. Tesis içindeki bazı makine ve teçhizatların 2505 parsel üzerindeki ambalaj
binasında olması nedeni ile sadece tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların tespiti
Tarafımıza gösterilen kısmi makine ve teçhizatların değeri (demirbaşlar dahil): 5.905.000 TL
altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınmış ve emlak rayiç bedelinin 37,05
TL/m² olduğu da göz önüne alınarak arsa birim değeri 50 TL/m² olarak takdir edilmiştir.
5.2
Yer
Verilmeyenlerin
Niçin
Yer
5.3
Olup Olmadığı
Sayfa 33 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
düzenlenmiştir.)
Ruhsat dışı olarak inşa edilen 300 m² alanlı yükleme rampası için tadilat projesinin
hazırlatılması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin alınması mevcut yapılarla ilgili
olarak ise ifraz sonrası oluşan 2520 parsel için henüz alınmamış olan yapı kullanma izin
belgesinin alınması ve tapuda ana gayrimenkulün cins tashihinin yapılması ile değerlemesi
yapılan mevcut projenin mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış olacaktır. Zira ifraz öncesi
yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinde 8.638 m2 alan gözükmesine karşın ifraz sonrası
638 m2 alanlı idari bina 2521 parselde kalmış ve fabrika alanı 8.000 m2’ye düşmüştür.
Makine ve teçhizatların bir kısmı leasing yolu ile alınmıştır. İlgili makinelerin leasing
sözleşmeleri ve son taksit ödendi makbuzları incelenmiştir. Söz konusu makineler leasing
sürecini tamamlamış olup firmanın aktifine kaydolmuş ve özkaynak niteliği kazanmıştır.
5.4
yapılmamıştır.
Sayfa 34 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
BÖLÜM 6
SONUÇ
2520 parsel no’lu taşınmazın ve üzerindeki fabrika binası ile makine ve teçhizatların
raporda belirtilen özellikleri göz önünde bulundurulduğunda “SATILABİLİR /
KİRALANABİLİR” nitelikte olduğu öngörülmektedir.
NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’nin 15.11.2013 tarihli talebine yapılan
inceleme sonucunda;
Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 2402-24Ö1-25ON pafta, 2520 parsel
numaralı, 15.238,68m² yüzölçümlü, “Arsa” nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen
Turizm A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu olan 8.300m² kapalı alanlı Kütahya Ambalaj Ofset
Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi
itibari ile yasal değerinin;
KDV Hariç
KDV Dahil
9.035.000.-TL
10.661.300.-TL
4.310.797.-USD
5.086.741.-USD
3.159.091.-EURO
3.727.727.-EURO
20.12.2013 tarihi itibari ile mevcut durum değerinin;
KDV Hariç 9.860.000.-TL
KDV Dahil 11.634.800.-TL
4.704.423.-USD
5.551.219.-USD
3.447.552.-EURO
4.068.112.-EURO
Görkem ERKAN
Engin AKKOÇ
Sayfa 35 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Sayfa 36 / 57 – No. 2012-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Sayfa 37 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
1
2
3
4
5
6
Sayfa 38 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
7
8
9
10
11
Sayfa 39 / 57 – No. 2013-OZ-00401
12
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
13
14
15
16
17
Sayfa 40 / 57 – No. 2013-OZ-00401
18
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Sayfa 41 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Sayfa 42 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Sayfa 43 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
TAPU KAYDI
Sayfa 44 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Sayfa 45 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Sayfa 46 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
KADASTRAL ÇAPI
Sayfa 47 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
İMAR PLANI
Sayfa 48 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
MİMARİ PROJESİ
Sayfa 49 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Sayfa 50 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Sayfa 51 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Sayfa 52 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Sayfa 53 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
YAPI RUHSATI
Sayfa 54 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Sayfa 55 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
LİSANSLAR
Sayfa 56 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-6
Sayfa 57 / 57 – No. 2013-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
ARTI GAYRİMENKUL
Sayfa 1 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
DEĞERLEME RAPORU
MİTTERTEİCH BİNASI
KÜTAHYA – MERKEZ
RAPOR NO: 2013-OZ-00402
Sayfa 2 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
RAPOR NO:
2013-OZ-00402
RAPOR TARİHİ:
20.12.2013
RAPORU TALEP EDEN :
A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN:
RAPORU HAZIRLAYAN
Engin AKKOÇ
Görkem ERKAN
İMAR DURUMU:
Porselen Fabrikası
Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 21 pafta,
2454 parsel numaralı, 35.358,41m² yüzölçümlü,
“Arsa” nitelikli taşınmaz.
durum değeri.
gerçekleştiği;
Sayfa 3 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1 İÇİNDEKİLER
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1
İçindekiler
1.2
1.3
Rapor Türü
1.4
1.5
1.6
Değerleme Tarihi
1.7
1.8
4
7
7
7
7
7
7
8
BÖLÜM 2
2.1
2.2
2.3
2.4
8
8
8
9
BÖLÜM 3
3.1
9
11
3.2
3.3
İmar Bilgileri
12
3.4
12
3.5
13
3.6
13
3.7
Sayfa 4 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
3.8
Hakkında Bilgi
14
14
BÖLÜM 4
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
Nedenleri
4.8
4.9
Emsal Pay Oranları
15
17
17
19
20
20
21
23
24
25
25
26
26
27
28
29
29
30
30
31
31
31
32
BÖLÜM 5
5.1
Sayfa 5 / 61 – No. 2013-OZ-00402
32
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
5.2
Gerekçeleri
32
5.3
Olmadığı
32
5.4
33
BÖLÜM 6
SONUÇ
6.1
6.2
EKLER:
34
34
4- TAPU KAYDI
6- KADASTRAL ÇAPI
7- İMAR PLANI
9- YAPI RUHSATI
Sayfa 6 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
1.2
düzenlenmiştir.
1.3
Rapor Türü
Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 21 pafta, 2454 parsel numaralı, 35.358,41 m² yüzölçümlü, “Arsa”
nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu
olan 1.420m² alanlı palet fabrikası, 14.260m² kapalı alanlı Mitterrteich olarak adlandırılan fabrika
binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz
cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
1.4
1.5
1.6
Değerleme Tarihi
1.7
Sayfa 7 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
1.8
BÖLÜM 2
Sayfa 8 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Mitterteich Tesisi halen Çalca Mahallesi, Kütahya-Eskişehir Karayolu, 7.km, 43001
Merkez / Kütahya adresinde faaliyetine devam etmektedir.
Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 21 pafta, 2454 parsel numaralı, 35.358,41m² yüzölçümlü, “Arsa”
nitelikli, mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait parsel üzerinde oturumlu
olan 1.420m² alanlı palet fabrikası, 14.260m² kapalı alanlı Mitterrteich olarak adlandırılan
fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk Lirası ve
döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla şirketimiz ile imzaladığı sözleşme
doğrultusunda değerleme talebinde istinaden hazırlanmıştır. Bu talepte müşteri tarafından
getirilen bir kısıtlama mevcut değildir.
BÖLÜM 3
3.1
Bilgiler
Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan Mitterteich Fabrikası
ile makine ve teçhizatlarından ibarettir.
mülkiyeti NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne ait olan Mitterteich Tesisi’dir.
Taşınmazın güneyinde Çalca Yolu, doğusunda demir yolu ve Kütahya Ambalaj Ofset
Tesisi, kuzeyinde demir yolu hattı ve Kütahya Ambalaj Fabrikası, batısında komşu parseller
bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Bölge Trafik Denetleme, Kütahya Porselen Fabrikası, Altın
Çini ve Seramik Fabrikası, Kümaş Fabrikası, Yıldız Entegre Azot Tesisi, Çinikent İlköğretim
Okulu ve Güral Porselen Fabrikası gibi röper noktaları bulunmaktadır.
Sayfa 9 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Taşınmaza, Kütahya – Eskişehir Karayolu üzerinden, Çalca Yolu’na dönüldükten sonra
yaklaşık 50m sonra sola dönüldüğünde 200m ilerledikten sonra Mitterteich Fabrikasına ulaşılır.
Taşınmaz D650 Kütahya-Eskişehir Karayolu’na ~240m, Çalca Yolu’na ~200m, Kütahya
Otogarı’na ~4km, demiryolu hattına ~10 m, Zafer Havaalanı’na ~42 km, şehir merkezine
yaklaşık ~7 km mesafede yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu
gelişmiştir.
Uydu Görüntüsü;
Değerleme Konusu
Taşınmaz
Kütahya
Porselen
Demiryolu
Değerleme Konusu
Taşınmaz
Sayfa 10 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
İLİ
KÜTAHYA
MEVKİİ
İLÇESİ
MERKEZ
SINIRI
PLANINDADIR
BUCAĞI
YEVMİYE NO
16731
MAHALLESİ
ÇALCA
CİLT NO
29
KÖYÜ
SAHİFE NO
2842
SOKAĞI
TAPU TARİHİ
30.10.2013
ANA GAYRİMENKUL
PAFTA NO
21
PARSEL NO
2502
ADA NO
YÜZÖLÇÜMÜ
35.358,41 m²
NİTELİĞİ
ARSA
MALİKİ
sunulmuştur.
Sayfa 11 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
3.3.
İmar Bilgileri
belirlenmiştir. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre imar durumu (Ek)’de gösterilmiştir.
Planı’na göre, TAKS:0.75, E:1.20, hmax=Serbest yapılaşma şartlarında Sanayi ve Ticaret
olup mania kodu 1002 metre ile 1016 metre kodları arasındadır. Belediye Meclisi’nin 04.01.2013
tarih 17 sayılı kararı ile onaylanan 2294 numaralı İmar Planı Değişikliği, rapor ekinde sunulmuş
-Bila tarih ve sayılı mimari projesi (değerleme konusu 2454 parsel için düzenlenmiştir.)
-28.08.2009 tarih ve 2009/384 sayılı yeniden düzenleme ruhsatı. (Aynı parsel üzerinde
bulunan palet fabrikası için düzenlenmiştir.) Bu ruhsat üzerinden 16.11.1989 tarih ve 7/35 sayılı
ilk yapı ruhsatının bulunduğu belirlenmiştir.
-25.08.2009 tarih ve 2009/385-1 sayılı yapı ruhsatı (1.750m² fabrika binası için
düzenlenmiştir.)
-25.08.2009 tarih ve 2009/385-2 sayılı yapı ruhsatı, (6.115m² fabrika binası için
düzenlenmiştir.)
düzenlenmiştir.)
-25.02.2010 tarih ve 2010/050 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (1.750m² fabrika
binası için düzenlenmiştir.)
Palet fabrikasında ruhsat dışı olarak inşa edilen 541m² alanlı yapılar ve Mitterteich
fabrikasında ise inşa edilen 1.498m² alanlı ruhsat dışı yapılar ile ilgili Kütahya Belediyesi'nde
İmar Arşivi’nde yapılan incelemede söz konusu parselin imar işlem dosyasında herhangi bir
Yapı Tatil Tutanağı, Encümen Kararı ... v.b belgeler bulunmamaktadır.
3.4.
Değerleme konusu taşınmazın imar durumunda, son 3 yıl içinde; Belediye Meclisi’nin
04.01.2013 tarih 17 sayılı kararı ile onaylanan 2294 numaralı İmar Planı Değişikliği mevcuttur.
Sayfa 12 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
İlgili değişiklik kararı rapor ekinde sunulmuş olup, yapılaşma şartlarında herhangi bir değişme
olmamıştır.
Taşınmaz Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. (3813178/3929689 hisse), Kütahya
Porselen Sanayi A.Ş. (416511/3929689 hisse) adına kayıtlı iken 30.03.2011 tarihinde 5075
yevmiye numarası ile satış ve hisse tevhit işleminden, Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.
mülkiyetlerine geçmiştir.
Taşınmaz Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. adına kayıtlı iken 30.10.2013 tarihinde
16731 yevmiye numarası ile ünvan tashihi işleminden, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm
A.Ş. mülkiyetlerine geçmiştir.
3.5
“M: G Harfi ile gösterilen 2328.87 m2’lik kısımda bulunan tren yolundan yararlanmak
3.6
Sayfa 13 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
düzenlenmiştir.)
düzenlenmiştir.)
düzenlenmiştir.)
Palet fabrikasında ruhsat dışı olarak inşa edilen 541m² alanlı yapı için tadilat projesinin
hazırlatılması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin alınması mevcut yapıyla ilgili olarak
ise, yapı kullanma izin belgesinin alınması, Mitterteich fabrikasında ise inşa edilen 1.498m²
alanlı ruhsat dışı yapılar için tadilat projesinin hazırlatılması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin
belgesinin alınması ile değerlemesi yapılan mevcut projenin mevzuat uyarınca gerekli tüm
izinleri alınmış olacaktır.
yapılmamıştır.
3.7
3.8
Sayfa 14 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
BÖLÜM 4
ANALİZLER
Sayfa 15 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Sayfa 16 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
beklenmektedir.
Sayfa 17 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Sayfa 18 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
edilmektedir.
dışı üretimdir.
Sayfa 19 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
olmaktadır.
Malezya ve Tayland' dan sağlanmaktadır.
4.3
Faktörler
4.4
Değerlemeye konu 2454 no’lu parselin yüzölçümü 35.358,41m²’dir. Parsel zemini ve
ring yolu beton kaplama olup, ring yolu ile bina arasında ve ring yolu ile parsel sınırları arasında
kalan kısımlarda, çimlendirme, ağaçlandırma ve botanik süslemeler mevcuttur. Tesis çevresi tel
örgü ile çevrilmiştir.
kullanılan ve Mitterteich binası olarak adlandırılan ruhsatlı ve iskanlı 12.765m², ruhsat dışı
Sayfa 20 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
1.495m² olmak üzere toplam 14.260m² alanlı fabrika ve ruhsatlı 879m², ruhsat dışı 541m² olma
üzere toplam 1.420m² alanlı palet fabrikası bulunmaktadır.
4.5
Mitterteich Binası olarak adlandırılan fabrika binası toplam 14.260m² alana sahip olup,
betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi ön ve yan cephede trapez sac
kaplama, diğer cephelerde plastik boyalı, giriş kapıları otomatik branda kapıdır.
üzeri sandviç panel kaplamadır. Üretim hollerinin her birinde maksimum yükseklik h=6,30m,
minimum yükseklik h=13,00m olarak ölçümlenmiştir. Fabrikanın arka tarafındaki 473m² alanlı
spray dryer kısmında ise yükseklik h=18,68m olarak ölçümlenmiştir.
Sayfa 21 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Fabrika öne ve sağ yan cephelerinde, toplamda 1.350m² depolama ve üretim amaçlı
kullanılan eklentiler mevcuttur. Yapılan eklentilerde zeminler şap beton, duvarlar trapez saç,
tavan sandviç panel kaplamadır. Üretim hollerinin her birinde maksimum yükseklik h=6,30m,
minimum yükseklik h=13,00m olarak ölçümlenmiştir.
Ayrıca fabrika içerisine asma katın 410m² olarak inşa edildiği ve yemekhane ve ofis
olarak kullanıldığı belirlenmiştir. Yemekhane ve ofislerde zeminler seramik kaplamalı duvarlar
plastik boyalı, tavanları asma tavandır.
Isıtma Sistemi
Hidrofor
Jeneratör
Paratoner
Yangın Tesisatı
Asansör
Bekçi Kulübesi
Otopark
Sığınak
Su Deposu
Yangın Merdiveni
Kullanılan Malzeme
Döşeme
Dış Cephe
Sayfa 22 / 61 – No. 2013-OZ-00402
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
Mevcut Değil
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut Değil
Mevcut Değil
Mevcut
Mevcut
Mevcut Değil
Mevcut
Mevcut
Betonarme Prefabrik
Tuğla
Betonarme Karkas
İnce Sıva Üzeri Plastik Boyalı +
Trapez Sac kaplamalı
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Palet Fabrikası toplam 1.420m² alana sahip olup, betonarme prefabrik sistemle inşa
edilmiştir. Bina dış cephesi plastik boyalı, giriş kapıları raylı demir doğramadır. Bina içerisinde
zeminler dökme mozaik, duvarlar ince sıvalı tavanlar sandviç panel, kapı ve pencereler demir
doğramadır.
İç hacimlerde, zeminler dökme mozaik, duvarlar ince sıvalı tavanlar sandviç panel, kapı
ve pencereler demir doğramadır. Fabrikanın yüksekliği ise h=8,02m olarak ölçümlenmiştir.
4.6
Değerleme konusu taşınmaz 2454 parsel üzerinde yer alan Mitterteich fabrikası, palet
fabrikası binası ile Mitterteich fabrikası makine teçhizatlarıdır.
Parselin yaklaşık 1,5km güneyinden şehirlerarası demiryolu hattı geçmekte olup, Kütahya
tesisin güney sınırından geçmekte olup, halihazırda kullanılmaktadır.
Mevcut İmar Durumu
Topografik Yapı
Kanalizasyon
Elektrik
Su
Doğalgaz
Telekom Hizmetleri
Sayfa 23 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Fabrika
: Hafif eğimli
: Şebeke
: Şebeke
: Şebeke
: Şebeke
: Şebeke
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Olumlu Faktörler







Mer’i imar durumuna uygun olması.
Olumsuz Faktörler

4.7
Ruhsat dışı ilavelerin bulunması,
Nedenleri
talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt
varsayılmaktadır.
dayalıdır.
Sayfa 24 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
4.8
bağlıdır.
tanımlanmaktadır.
kabul edilir.
4.9
Sayfa 25 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Kütahya Şehir Merkezine ve Eskişehir Yolu’na göre konumu, yapılaşma hakları ve büyüklüğüne
göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir.
Arsa Değeri; 35.358,41m² x 40.-TL/m² = 1.414.336,40.-TL
Alan
(m²)
35.358,41
12.292
473,00
879,00
ARSA DEĞERİ
MİTTERTEİCH FABRİKA BİNASI DEĞERİ (2-C)
PALET FABRİKASI BİNASI (2-B)
MİTTERTEİCH BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%6***)
SPRAY DRYER (4-A) BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%6***)
PALET FABRİKASI BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%25***)
DÜZELTME DEĞERİ
GENEL TOPLAM
Birim Değer
(TL/m²)
40,00*
370**
650**
320**
Toplam Değer
(TL)
1.414.336,40
4.548.040,00
307.450,00
281.280,00
-272.882,40
-18.447,00
-70.320,00
300.000,00
6.550.000,00
543,00
12.440.000,00
Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam yasal durum değeri 12.440.000.-TL
Sayfa 26 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Alan
(m²)
35.358,41
12.292
473,00
1.495,00
879,00
541,00
ARSA DEĞERİ
SPRAY DRYER (4-A)
EK BİNA (2-C)
EK BİNA (2-B)
MİTTERTEİCH BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%6***)
SPRAY DRYER BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%6***)
MİTTERTEİCH EK BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%6***)
PALET FABRİKASI BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%25***)
PALET FABRİKASI EK BİNA YIPRANMA DEĞERİ (%25***)
DÜZELTME DEĞERİ
GENEL TOPLAM
Birim Değer
(TL/m²)
40,00*
370**
650**
370**
320**
320**
Toplam Değer
(TL)
1.414.336,40
4.548.040,00
307.450,00
553.150,00
281.280,00
173.120,00
-272.882,40
-18.447,00
-33.189,00
-70.320,00
-43.280,00
300.000,00
6.550.000,00
742,00
13.690.000,00
****Harici ve Müteferrik işler kapsamında; tesis içi beton sahalar, ring yolu, çevre düzenlemesi, müştemilatlar, peyzaj, çit,
Sayfa 27 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
kolay olacaktır.
makine ve ekipmanların piyasa değeri 6.425.000 TL (Altımilyondörtyüzyirmibeşbin.-Türk
Lirası), tesis dahilinde yer alan demirbaşlarda dikkate alınarak toplam makine & teçhizat değeri
6.550.000 TL (Onikimilyonyüzellibin.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir.
Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak Mitterteich
Fabrikasının metrekare birim kira değerinin 4.-TL, Palet Fabrikasının metrekare birim kira
değerinin 3.-TL olacağı belirlenmiştir. Buna göre değerleme konusu taşınmazın Direkt Gelir
Kapitalizasyonu Yöntemi toplam değeri;
Ro
Mitterteich Fabrikasının;
Aylık Kira Bedeli:
14.260m² x 4.-TL/m²/Ay = 57.040.-TL/Ay
57.040.-TL x 12 Ay = 684.480.-TL
Palet Fabrikasının;
Aylık Kira Bedeli:
1.420m² x 3.-TL/m²/Ay = 4.260.-TL/Ay
4.260.-TL x 12 Ay = 51.120.-TL
Toplam Yıllık Kira Bedeli : 684.480.-TL + 51.120.-TL = 735.600.-TL
Taşınmazın Toplam Değeri: 735.600.-TL / 0,10 = 7.356.000.-TL
Sayfa 28 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
istenmektedir.
Emsal – 3: TURYAP Kütahya Temsilciliği (0 274 223 92 78)
Kütahya Seramik’in yakın çevresinde iç tarafta kalan imarsız arsaların m² birim değerlerinin
20.-TL/m² olduğunu imar durumuna göre ve Kütahya-Eskişehir Karayolu’na cepheli olmasına
göre değerde farklılıklar görülebileceğini beyan etmiştir. (20.-TL/m²)
Bölgede sanayi tipi gayrimenkullerin kendini ortalama 10 yılda amorti edebileceğini belirtmiştir.
Emsal – 4: Akarsu Emlak (0 274 223 08 00)
12.000m² arsa için 2.000.000.-TL bedel talep edilmektedir. (166.-TL/m²)
Kütahya Şehir Merkezi’ne göre konumu ve büyüklüğü de göz önünde bulundurularak
Sayfa 29 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Mitterteich Fabrikasının metrekare birim kira değerinin 4.-TL, Palet Fabrikasının metrekare
birim kira değerinin 3.-TL olacağı belirlenmiştir.
Mitterteich Fabrikasının;
Arsa + Bina Aylık Kira Bedeli : 14.260m² x 4.-TL/m²/Ay = 57.040.-TL/Ay
Arsa + Bina Yıllık Kira Bedeli : 57.040.-TL/Ay x 12 Ay = 684.480.-TL
Palet Fabrikasının;
Arsa + Bina Aylık Kira Bedeli : 1.420m² x 3.-TL/m²/Ay = 4.260.-TL/Ay
Toplam Aylık Kira Bedeli: 57.040.-TL/Ay + 4.260.-TL/Ay = 61.300.-TL/Ay
Toplam Yıllık Kira Bedeli: 684.480.-TL + 51.120.-TL = 735.600.-TL
Sigorta Değeri hesaplanırken, arsa değeri, tesis içi beton sahalar, müştemilatlar, ring yolu,
GENEL TOPLAM
Alan
(m²)
13.787,00
473,00
1.420,00
Birim Değer
(TL/m²)
370*
650*
320*
Toplam Değer
(TL)
5.101.190,00
307.450,00
454.400,00
6.550.000,00
12.413.040,00
takdir edilmiştir.
Sayfa 30 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
“M: G Harfi ile gösterilen 2.328,87 m2’lik kısımda bulunan tren yolundan yararlanmak
İlgili irtifak hakkı, rapor içeriğinde belirtilen ve parselin kuzeyinden geçen demiryolu
hattından yararlanmak için parselin küçük bir kısmını ihtiva etmekte olup değerleme konusu
durumu, rapor ekinde sunulan Kütahya Belediyesi’nin 12.12.2013 tarihli ve 98030830-781235854 sayılı imar durum belgesi ile belirlenmiştir.
kullanımıdır.
Değerleme konusu 2454 parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri, imar durumu
ve alınan yasal izinleri dikkate alındığında taşınmazın mevcut durumda olduğu gibi “sanayi
tesisi” olarak kullanılmasının en etkin ve verimli kullanım seçeneği olacağı düşünülmektedir.
2454 parselin tamamının değerlemesi yapılmıştır. Mitterteich ve Palet fabrikalarının ayrı
ayrı değerlemesinin yapılabilmesi ancak; parselde kat irtifakı kurulması ve her iki fabrika
binasının arsa paylarının belirlenmesi sonrasında mümkün olabilir.
Tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların toplam değeri (demirbaşlar dahil) : 6.550.000 TL
Sayfa 31 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Emsal Pay Oranları
BÖLÜM 5
5.1
Farklı
Değerleme
Metodlarının
ve
Analizi
Sonuçlarının
talep edilmiştir. Arsa+Bina değerleri; Maliyet Yöntemi hesaplanmış ve 2. Yöntem olarak Direkt
makine değerleri hariç tutularak kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri karşılaştırılmıştır.
altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınarak arsa birim değeri 40 TL/m² olarak
takdir edilmiştir.
5.2
Yer
Verilmeyenlerin
Niçin
Yer
5.3
Olup Olmadığı
Sayfa 32 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
düzenlenmiştir.)
düzenlenmiştir.)
düzenlenmiştir.)
Palet fabrikasında ruhsat dışı olarak inşa edilen 541m² alanlı yapı için tadilat projesinin
hazırlatılması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin alınması mevcut yapıyla ilgili olarak
ise, yapı kullanma izin belgesinin alınması, Mitterteich fabrikasında ise inşa edilen 1.498m²
alanlı ruhsat dışı yapılar için tadilat projesinin hazırlatılması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin
belgesinin alınması ile değerlemesi yapılan mevcut projenin mevzuat uyarınca gerekli tüm
izinleri alınmış olacaktır.
5.4
yapılmamıştır.
Sayfa 33 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
BÖLÜM 6
SONUÇ
2454 parsel no’lu taşınmazın ve üzerindeki fabrika binası ile makine ve teçhizatların
raporda belirtilen özellikleri göz önünde bulundurulduğunda “SATILABİLİR /
inceleme sonucunda;
Kütahya İli, Merkez İlçesi, Çalca Mahallesi, 21 pafta, 2454 parsel numaralı, 35.358,41m²
üzerinde oturumlu olan 1.420m² kapalı alanlı Palet Fabrikası, 14.260m² kapalı alanlı Mitterteich
itibari ile yasal değerinin;
KDV Hariç
KDV Dahil
12.440.000.-TL
14.679.200.-TL
5.935.398.-USD
7.003.769.-USD
4.349.650.-EURO
5.132.587.-EURO
KDV Hariç
KDV Dahil
13.690.000.-TL
16.154.200.-TL
6.531.800.-USD
7.707.524.-USD
4.786.713.-EURO
5.648.322.-EURO
Görkem ERKAN
Engin AKKOÇ
Sayfa 34 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Sayfa 35 / 61 – No. 2012-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Sayfa 36 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Sayfa 37 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
1
2
3
4
5
6
Sayfa 38 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
7
8
9
10
11
12
Sayfa 39 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
13
14
15
16
17
Sayfa 40 / 61 – No. 2013-OZ-00402
18
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Sayfa 41 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Sayfa 42 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Sayfa 43 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
TAPU KAYDI
Sayfa 44 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Sayfa 45 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Sayfa 46 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
KADASTRAL ÇAPI
Sayfa 47 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
İMAR PLANI
Sayfa 48 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
MİMARİ PROJESİ
Sayfa 49 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Sayfa 50 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Sayfa 51 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Sayfa 52 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
YAPI RUHSATI
Sayfa 53 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Sayfa 54 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Sayfa 55 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Sayfa 56 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Sayfa 57 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Sayfa 58 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Sayfa 59 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
LİSANSLAR
Sayfa 60 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-7
Sayfa 61 / 61 – No. 2013-OZ-00402
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
ARTI GAYRİMENKUL
Sayfa 1 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
DEĞERLEME RAPORU
KUTPO BİNASI
KÜTAHYA – MERKEZ
RAPOR NO: 2013-OZ-00403
Sayfa 2 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
RAPOR NO:
2013-OZ-00403
RAPOR TARİHİ:
20.12.2013
RAPORU TALEP EDEN :
A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN:
RAPORU HAZIRLAYAN
Engin AKKOÇ
Görkem ERKAN
İMAR DURUMU:
Organize Sanayi Bölgesi, 6. Cadde, No:13,
Merkez / KÜTAHYA
Porselen Fabrikası
pafta, 101 ada, 12 parsel numaralı, 3.930,00m²
yüzölçümlü, “Tek Katlı Prefabrik Fabrika Binası,
Depo ve Arsası” nitelikli taşınmaz.
Tesisin 20.12.2013 tarihi itibariyle mevcut KDV Hariç:
durum değeri.
KDV Dahil:
13.035.000.-TL
15.381.300.-TL
gerçekleştiği;
Sayfa 3 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1 İÇİNDEKİLER
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1
İçindekiler
1.2
1.3
Rapor Türü
1.4
1.5
1.6
Değerleme Tarihi
1.7
1.8
4
7
7
7
7
7
7
8
BÖLÜM 2
2.1
2.2
2.3
2.4
8
8
9
9
BÖLÜM 3
3.1
9
3.2
11
3.3
İmar Bilgileri
12
3.4
12
3.5
12
3.6
14
3.7
Sayfa 4 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
3.8
Hakkında Bilgi
15
15
BÖLÜM 4
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
Nedenleri
4.8
4.9
Emsal Pay Oranları
15
18
18
19
21
21
21
24
25
25
26
26
27
28
28
29
30
30
31
31
31
31
32
BÖLÜM 5
5.1
Sayfa 5 / 75 – No. 2013-OZ-00403
32
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
5.2
Gerekçeleri
32
5.3
Olmadığı
33
5.4
33
BÖLÜM 6
SONUÇ
6.1
6.2
EKLER:
34
34
4- TAPU KAYDI
6- KADASTRAL ÇAPI
7- İMAR PLANI
8- TAHSİS BELGESİ
10- YAPI RUHSATI
12- LİSANSLAR
Sayfa 6 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
1.2
düzenlenmiştir.
1.3
Rapor Türü
Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 79-82-83 pafta, 101 ada, 12 parsel numaralı, 27.543,93m²
yüzölçümlü, “Tek Katlı Prefabrik Fabrika Binası, Depo ve Arsası” nitelikli, mülkiyeti Organize
Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ ne ait, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne tahsisli
(Tahsis belgesi rapor ekinde sunulmuştur.) parsel üzerinde oturumlu olan 18.992m² alanlı KUTPO
itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme
raporudur.
1.4
1.5
1.6
Değerleme Tarihi
1.7
Sayfa 7 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
1.8
BÖLÜM 2
Sayfa 8 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
KUTPO Tesisi halen Alayunt Mahallesi, Organize Sanayi Bölgesi, 6. Cadde, No:13
Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 79-82-83 pafta, 101 ada, 12 parsel numaralı, 27.543,93m²
yüzölçümlü, “Tek Katlı Prefabrik Fabrika Binası, Depo ve Arsası” nitelikli, mülkiyeti Organize
Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ ne ait, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne tahsisli
(Tahsis belgesi rapor ekinde sunulmuştur.) parsel üzerinde oturumlu olan 18.992m² alanlı
KUTPO Binası olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013
tarihi itibariyle Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla şirketimiz ile
imzaladığı sözleşme doğrultusunda değerleme talebinde istinaden hazırlanmıştır. Bu talepte
müşteri tarafından getirilen bir kısıtlama mevcut değildir.
BÖLÜM 3
3.1
Bilgiler
Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan KUTPO Fabrikası
ile makine ve teçhizatlarından ibarettir.
Taşınmaz; Alayunt Mahallesi, Organize Sanayi Bölgesi, 6. Cadde, No:13 Merkez /
Kütahya adresinde yer alan ve mülkiyeti Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ ne ait, NG
Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne tahsisli KUTPO Fabrikası’ dır.
Taşınmazın, kuzeyinde ve güneyinde komşu fabrikalar, batısında 6. Cadde, doğusunda
komşu boş parseller bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Güral Porselen Fabrikası, Kütahya
Organize Sanayi Bölgesi yönetim binası gibi röper noktaları bulunmaktadır.
Sayfa 9 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Taşınmaza, Kütahya – Afyon Çevre Yolu üzerinden, İmamgazali Caddesi’ne dönülüp
yaklaşık ~6,6km sonra Kütahya Organize Sanayi Bölgesi girişine ulaşılır. Organize Sanayi
Bölgesi girişinden girdikten sonra ~1km sonra sağa dönülerek 6. Caddeye girilir. 6. Cadde
üzerinde ~50m ilerledikten sonra solda bulunan KUTPO Fabrikasına ulaşılır. Taşınmaz D650
Afyon-Eskişehir Çevreyolu’na ~7,6km, Kütahya şehir merkezine yaklaşık ~15 km mesafede yer
almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu bölge, sanayi fonksiyonlu gelişmiştir.
.
Uydu Görüntüsü;
Değerleme Konusu
Taşınmaz
Güral Porselen
Kütahya
Organize Sanayi
Değerleme Konusu
Taşınmaz
Sayfa 10 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
İLİ
KÜTAHYA
MEVKİİ
SEKİ
İLÇESİ
MERKEZ
SINIRI
PLANINDADIR
BUCAĞI
YEVMİYE NO
12484
MAHALLESİ
CİLT NO
32
KÖYÜ
ALAYUNT
SAHİFE NO
3103
SOKAĞI
TAPU TARİHİ
24.08.2008
ANA GAYRİMENKUL
PAFTA NO
79-28-83
PARSEL NO
12
ADA NO
101
YÜZÖLÇÜMÜ
27.543,93 m²
NİTELİĞİ
ARSA
MALİKİ
ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİ TÜZEL KİŞİLİĞİ (TAM)
09.12.2013 tarihli ve 2013/12 sayılı imar durum belgesi, 22.12.2005 tarih ve 3023 sayılı tahsis
belgesi ekte sunulmuştur.
Sayfa 11 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
3.3.
İmar Bilgileri
konusu parsel 20.10.1986 - 13.06.1994 – 27.04.2005 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Organize
Sanayi Bölgesi İmar Planı’na göre, TAKS:0.60, E:1.00, Hfabrika: serbest, Hidari bina: 2 kat
yapılaşma şartlarında Sanayi alanında kaldığı tespit edilmiştir.
-28.11.2006 tarih ve 16462 sayılı mimari projesi, 17.04.2008 tarih ve 16334 sayılı
tadilatlı mimari projesi (Yönetim binası ve ofislerin bulunduğu kısım),
-02.03.2007 tarih ve 16462 sayılı mimari projesi (Doğu cephede yer alan üretim binası),
-21.04.2010 tarih ve 16054 sayılı mimari projesi (Batı cephede bulunan ek depo binası),
-05.05.2008 tarih ve 84 sayılı tadilat ruhsatı. Bu ruhsat üzerinden 05.12.2006 tarih ve 6671 sayılı ilk yapı ruhsatının bulunduğu belirlenmiştir.
-22.04.2010 tarih ve 107 sayılı ilave yapı ruhsatı,
-06.12.2010 tarih ve 86 sayılı yapı kullanma izin belgesi (Batı cephede bulunan ek depo
binası),
-01.07.2008 tarih ve 51 sayılı yapı kullanma izin belgesi (Doğu cephede yer alan üretim
binası),
-24.06.2008 tarih ve 50 sayılı yapı kullanma izin belgesi (Yönetim binası ve ofislerin
bulunduğu kısım),
Ruhsat dışı olarak inşa edilen 2.660m² alanlı yapılar ile ilgili Kütahya Organize Sanayi
Bölgesi Müdürlüğü Arşivi’nde yapılan incelemede söz konusu parselin imar işlem dosyasında
herhangi bir Yapı Tatil Tutanağı, Encümen Kararı ... v.b belgeler bulunmamaktadır.
3.4.
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarında, son üç yıl içerisinde herhangi bir
3.5
Sayfa 12 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Rehinler Hanesi’nde;
A. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 1.382.211.576,00TL bedel ile 1. dereceden
08.01.1993 tarih ve 82 yevmiye numarası ile ipotek.
B. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 10.000.788.424,00TL bedel ile 2. dereceden
C. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 48.011.840.800,00TL bedel ile 3. dereceden
D. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 21.763.000.000,00TL bedel ile 4. dereceden
E. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 30.000.000.000,00TL bedel ile 5. dereceden
F. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 201.000.000.000,00TL bedel ile 6. dereceden
09.07.1997 tarih ve 2221 yevmiye numarası ile ipotek. (F ilave: 3092 ila 3297 sayfalar ile
müşterektir.)
G. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 74.000.000.000,00TL bedel ile 7. dereceden
10.10.1997 tarih ve 3393 yevmiye numarası ile ipotek. (G ilave: 3092 ila 3297 sayfalar ile
müşterektir.)
H. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 22.000.000.000,00TL bedel ile 8. dereceden
I. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 70.000.000.000,00TL bedel ile 9. dereceden
İ. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 72.000.000.000,00TL bedel ile 10. dereceden
J. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 1.560.000,00TL bedel ile 11. dereceden
K. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 105.000.000,00TL bedel ile 12. dereceden
L. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 487.200.000.000,00TL bedel ile 13. dereceden
M. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 75.000.000.000,00TL bedel ile 14. dereceden
N. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 420.000.000.000,00TL bedel ile 15. dereceden
O. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 12.500.000,00TL bedel ile 16. dereceden
Şerhler Hanesi’nde;
F ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.
H ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.
I ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.
İ ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.
Sayfa 13 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
J ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.
L ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.
M ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.
N ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.
O ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.
3.6
söz konusu 20.10.1986 - 13.06.1994 – 27.04.2005 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Organize Sanayi
Bölgesi İmar Planı’na göre, TAKS:0.60, E:1.00, Hfabrika: serbest, Hidari bina: 2 kat yapılaşma
şartlarında Sanayi alanında kaldığı tespit edilmiştir.
binası),
binası),
Parsel üzerinde ruhsat dışı olarak inşa edilen 2.660m² alanlı yapılar için tadilat projesinin
hazırlatılması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin alınması ile değerlemesi yapılan
mevcut projenin mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış olacaktır.
yapılmamıştır.
Sayfa 14 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
3.7
3.8
BÖLÜM 4
ANALİZLER
Sayfa 15 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 16 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
beklenmektedir.
Sayfa 17 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 18 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
edilmektedir.
Sayfa 19 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
dışı üretimdir.
olmaktadır.
Sayfa 20 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
4.3
Faktörler
4.4
Değerlemeye konu 101 ada 12 no’lu parselin yüzölçümü 27.543,93m²’dir. Parsel zemini
ve ring yolu beton kaplama olup, ring yolu ile bina arasında ve ring yolu ile parsel sınırları
arasında kalan kısımlarda, çimlendirme, ağaçlandırma ve botanik süslemeler mevcuttur. Tesis
çevresi tel örgü ile çevrilmiştir.
kullanılan ve KUTPO binası olarak adlandırılan ruhsatlı ve iskanlı 16.332m², ruhsat dışı 2.660m²
olmak üzere toplam 18.992m² alanlı fabrika bulunmaktadır.
4.5
KUTPO Binası olarak adlandırılan fabrika binası toplam 18.992,00m² alana sahip olup,
betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi ön ve yan cephede trapez sac
kaplama, diğer cephelerde plastik boyalı, giriş kapıları otomatik kapıdır.
Sayfa 21 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Depolama ve üretim bölümlerinde, zeminler şaplı beton, duvarlar plastik boyalı, tavanlar
prefabrik taşıyıcı üzeri sandviç panel kaplamadır. Üretim hollerinin her birinde yükseklik
h=9,86m olarak ölçümlenmiştir.
üzeri sandviç panel kaplamadır. Fabrikanın bodrum katına yükseklik h=4,76m, zemin katında ise
yükseklik h=7,59m olarak ölçümlenmiştir.
Yönetim bölümü 1.656m² alana sahip olup, 8.676m² alanlı üretim bölümü ile bitişik
olarak projelendirilmiş ve inşa edilmiştir. Mimari projesine göre yönetim binası ile depo binası
(6.000m² alana sahiptir.) arasında 540m² alınlı bir boşluk bulunması gerekirken yerinde yapılan
inceleme ve ölçümlerde bu alanın depo binası kullanım alanında dahil edildiği ve üzerine 540m²
alana sahip asma kat yapıldığı tespit edilmiştir.
Sayfa 22 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Yerinde yapılan inceleme ve ölçümlerde; yönetim binasında bulunan asma kattan binanın
kuzey cephesine doğru 40m² alana sahip çıkma yapıldığı, yine binanın kuzey cephesine zemin +
asma kattan oluşan toplam 360m² alana sahip toplantı odası ve yemekhane olarak kullanılan
prefabrik ek yapıldığı, bu binanın yönetim binası ile bağlantısını sağlamak için toplamada 60m²
alana sahip zemin + asma kattan oluşan ek yapıldığı tespit edilmiştir. Yemekhane, toplantı odası
ve asma katta bulunan ofislerde zeminler seramik kaplamalı duvarlar plastik boyalı, tavanları
asma tavandır.
Ayrıca binanın kuzey cephesine toplamda 1.120m² alana sahip kompresör dairesi, makine
bakım bölümü, elektrik bakım bölümü, jeneratör odası ve trafo binası olarak kullanılan prefabrik
sistemle inşa edilmiş ilavesi bulunmaktadır.
Binanın batı cephesine bekçi kulübesi, doğu cephesinde çötürme havuzu ve güney
cephesinde ise ürünlerin istiflendiği bir kısmının üzeri kapatılmış raflar bulunmaktadır. Bu
yapılar, harici ve müteferrik işler kapsamında değerlendirilmiştir.
Sayfa 23 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Isıtma Sistemi
Hidrofor
Jeneratör
Paratoner
Yangın Tesisatı
Asansör
Bekçi Kulübesi
Otopark
Sığınak
Su Deposu
Yangın Merdiveni
Kullanılan Malzeme
Döşeme
Dış Cephe
4.6
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
Mevcut Değil
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut Değil
Mevcut Değil
Mevcut
Mevcut
Mevcut Değil
Mevcut
Mevcut
Betonarme Prefabrik
Sandviç Panel
Betonarme Karkas
Trapez Sac kaplamalı
Değerleme konusu taşınmaz 101 ada 12 parsel üzerinde yer alan KUTPO fabrikası binası
ile makine teçhizatlarıdır.
Mevcut İmar Durumu
Topografik Yapı
Kanalizasyon
Elektrik
Su
Doğalgaz
Telekom Hizmetleri
Fabrika
“Sanayi Alanı”nda kalmaktadır.
: Hafif eğimli
: Şebeke
: Şebeke
: Şebeke
: Şebeke
: Şebeke
Olumlu Faktörler





Sayfa 24 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Olumsuz Faktörler

4.7
Ruhsat dışı ilavelerin bulunması,
Nedenleri
Tarafımızdan 101 ada 12 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değer
kullanılırken makine değerleri hariç tutularak, kullanılan yöntemler ve arsa+bina değerleri
varsayılmaktadır.
dayalıdır.
4.8
Sayfa 25 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
bağlıdır.
tanımlanmaktadır.
kabul edilir.
4.9
Bölgede yapılan araştırmaya göre, birinci organize sanayi bölgesi içerisinde sanayi imarlı
arsaların 30 TL/m²’ den satış gördüğü, imarsız parsellerin 5 TL/m² ‘ den kamulaştırılarak, OSB
sınırları içerisine alındıktan sonra, sanayi imarlı olarak 30.-TL/m² den satılığı bilgisi edinilmiştir.
Arsa Değeri; 27.543,93m² x 30.-TL/m² = 823.617,90.-TL
Sayfa 26 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
79-82-83 Pafta, 101 Ada, 12 Parsel
ARSA DEĞERİ
DÜZELTME DEĞERİ
GENEL TOPLAM
Alan
(m²)
27.543,93
16.332,00
Birim Değer
(TL/m²)
30,00*
370**
Toplam Değer
(TL)
826.317,90
6.042.840,00
-604.284,00
400.000,00
5.485.000,00
26,10
12.150.000,00
Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam yasal durum değeri 12.150.000.-TL
79-82-83 Pafta, 101 Ada, 12 Parsel
ARSA DEĞERİ
DÜZELTME DEĞERİ
GENEL TOPLAM
Alan
(m²)
27.543,93
18.992,00
Birim Değer
(TL/m²)
30,00*
370**
Toplam Değer
(TL)
826.317,90
7.027.040
-702.704,00
400.000,00
5.485.000,00
-653,90
13.035.000,00
****Harici ve Müteferrik işler kapsamında; tesis içi beton sahalar, ring yolu, çevre düzenlemesi, peyzaj, müştemilatlar, çit,
Sayfa 27 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
kolay olacaktır.
makine ve ekipmanların piyasa değeri 5.360.000 TL (Beşmilyonüçyüzaltmışbin.-Türk Lirası),
tesis dahilinde yer alan demirbaşlar da dikkate alınarak toplam makine & teçhizat değeri
5.485.000 TL (Beşmilyondörtyüzseksenbeşbin.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir.
önünde bulundurularak KUTPO Fabrikasının metrekare birim kira değerinin 3.-TL olacağı
belirlenmiştir. Buna göre değerleme konusu taşınmazın Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi
toplam değeri;
Sayfa 28 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Ro
KUTPO Fabrikasının;
Aylık Kira Bedeli
:
Yıllık Kira Bedeli
:
Taşınmazın Toplam Değeri :
18.992m² x 3,00TL/m²/Ay = 56.976.-TL/Ay
56.976.-TL x 12 Ay = 683.712.-TL
683.712.-TL / 0,10 = 6.837.120.-TL
istenmektedir.
Sayfa 29 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Buna göre; değerleme konusu taşınmazın kiraya verilmesi durumunda konumu ve
büyüklüğü de göz önünde bulundurularak metrekare birim kira değeri 3 TL olarak belirlenmiştir.
KUTPO Fabrikasının;
Arsa + Bina Aylık Kira Bedeli : 18.992,00m² x 3,00TL/m²/Ay = 56.976.-TL/Ay
79 Pafta, 101 Ada, 25 Parsel
KUTPO BİNASI DEĞERİ (2-C)
GENEL TOPLAM
Alan
(m²)
18.992,00
Birim Değer
(TL/m²)
370*
Toplam Değer
(TL)
7.027.040,00
5.485.000,00
12.512.040,00
takdir edilmiştir.
Sayfa 30 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Parselin mülkiyeti Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ ne ait olup rapor ekinde
gösterilen tahsis belgesi ile kullanımı NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. aittir. Üçüncü
kişilere devrinde Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ den uygunluk görüşü alınması
gereklidir.
tarihli ve 2013/12 sayılı imar durum belgesi ile belirlenmiştir.
kullanımıdır.
Değerleme konusu 101 ada 12 parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri, imar
Tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların toplam değeri (demirbaşlar dahil) : 12.150.000 TL
Sayfa 31 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Emsal Pay Oranları
BÖLÜM 5
5.1
Farklı
Değerleme
Metodlarının
ve
Analizi
Sonuçlarının
Tarafımızdan 101 ada 12 parsel üzerindeki arsa + fabrika + makine teçhizatların değer
Birinci organize sanayi bölgesi içerisinde sanayi imarlı arsaların 30 TL/m²’ den satış
gördüğü, imarsız parsellerin 5 TL/m² ‘ den kamulaştırılarak, OSB sınırları içerisine alındıktan
sonra, sanyi imarlı olarak 30.-TL/m² den satılığı bilgisi edinilmiştir. Arsanın değerlemesinde
özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınarak arsa birim
5.2
Yer
Verilmeyenlerin
Niçin
Yer
Sayfa 32 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
5.3
Olup Olmadığı
söz konusu parsel 20.10.1986 - 13.06.1994 – 27.04.2005 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Organize
binası),
binası),
Parsel üzerinde ruhsat dışı olarak inşa edilen 2.660m² alanlı yapılar için tadilat projesinin
hazırlatılması yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin alınması ile değerlemesi yapılan
mevcut projenin mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış olacaktır.
5.4
yapılmamıştır.
Sayfa 33 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
BÖLÜM 6
SONUÇ
101 ada 12 parsel no’lu taşınmazın ve üzerindeki fabrika binası ile makine ve
teçhizatların raporda belirtilen özellikleri göz önünde bulundurulduğunda “SATILABİLİR /
inceleme sonucunda;
Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 79-82-83 pafta, 101 ada, 12 parsel
numaralı, 27.543,93,00m² yüzölçümlü, “Tek Katlı Prefabrik Fabrika, Depo ve Arsası” nitelikli,
mülkiyeti Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ ne ait, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm
A.Ş.’ne tahsisli parsel üzerinde oturumlu olan 18.992m² kapalı alanlı KUTPO Fabrikası olarak
adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibari ile yasal
değerinin;
KDV Hariç
KDV Dahil
12.150.000.-TL
14.337.000.-TL
5.797.032.-USD
6.840.498.-USD
4.248.252.-EURO
5.012.937.-EURO
20.12.2013 tarihi itibari ile mevcut durum değerinin;
KDV Hariç
KDV Dahil
13.035.000.-TL
15.381.300.-TL
6.219.285.-USD
7.338.757.-USD
4.557.692.-EURO
5.378.077.-EURO
Görkem ERKAN
Engin AKKOÇ
Sayfa 34 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 35 / 75 – No. 2012-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 36 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
1
2
3
4
5
6
Sayfa 37 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
7
9
11
Sayfa 38 / 75 – No. 2013-OZ-00403
8
10
12
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 39 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 40 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 41 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
TAPU KAYDI
Sayfa 42 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 43 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 44 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 45 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 46 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 47 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 48 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 49 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 50 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 51 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 52 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 53 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 54 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
KADASTRAL ÇAPI
Sayfa 55 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
İMAR PLANI
Sayfa 56 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 57 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
TAHSİS BELGESİ
Sayfa 58 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
MİMARİ PROJESİ
Sayfa 59 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 60 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 61 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 62 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 63 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 64 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 65 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 66 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 67 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 68 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 69 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
YAPI RUHSATI
Sayfa 70 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 71 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 72 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 73 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
LİSANSLAR
Sayfa 74 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-8
Sayfa 75 / 75 – No. 2013-OZ-00403
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
ARTI GAYRİMENKUL
Sayfa 1 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
DEĞERLEME RAPORU
ESKİ DEKOR (MURAT LOJİSTİK) BİNASI
KÜTAHYA – MERKEZ
RAPOR NO: 2013-OZ-00404
Sayfa 2 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
RAPOR NO:
2013-OZ-00404
RAPOR TARİHİ:
20.12.2013
RAPORU TALEP EDEN :
A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN:
RAPORU HAZIRLAYAN
Engin AKKOÇ
Görkem ERKAN
İMAR DURUMU:
Organize Sanayi Bölgesi, 7. Cadde, No:7,
Merkez / KÜTAHYA
Porselen Fabrikası
pafta, 101 ada, 25 parsel numaralı, 3.930,00m²
yüzölçümlü, “Bodrumlu Bir Katlı Prefabrik Bina ve
Arsası” nitelikli taşınmaz.
durum değeri.
KDV Dahil: : 2.326.960.-TL
gerçekleştiği;
Sayfa 3 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1 İÇİNDEKİLER
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1
İçindekiler
1.2
1.3
Rapor Türü
1.4
1.5
1.6
Değerleme Tarihi
1.7
1.8
4
7
7
7
7
7
7
8
BÖLÜM 2
2.1
2.2
2.3
2.4
8
8
9
9
BÖLÜM 3
3.1
9
3.2
11
3.3
İmar Bilgileri
12
3.4
12
3.5
12
3.6
14
3.7
Sayfa 4 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
3.8
Hakkında Bilgi
14
14
BÖLÜM 4
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
Nedenleri
4.8
4.9
Emsal Pay Oranları
15
17
17
19
20
20
21
22
23
23
24
24
24
25
26
26
27
28
28
29
29
29
29
BÖLÜM 5
5.1
Sayfa 5 / 61 – No. 2013-OZ-00404
30
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
5.2
Gerekçeleri
30
5.3
Olmadığı
30
5.4
31
BÖLÜM 6
SONUÇ
6.1
6.2
EKLER:
31
32
4- TAPU KAYDI
6- KADASTRAL ÇAPI
7- İMAR PLANI
8- TAHSİS BELGESİ
10- YAPI RUHSATI
Sayfa 6 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
1.2
düzenlenmiştir.
1.3
Rapor Türü
Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 79 pafta, 101 ada, 25 parsel numaralı, 3.930m² yüzölçümlü,
“Bodrumlu Bir Katlı Prefabrik Bina ve Arsası” nitelikli, mülkiyeti Organize Sanayi Bölgesi Tüzel
Kişiliği’ ne ait, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne tahsisli (Tahsis belgesi rapor
ekinde sunulmuştur.) parsel üzerinde oturumlu olan 3.586,00m² alanlı Eski dekor Fabrikası olarak
adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle Türk
Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
1.4
1.5
1.6
Değerleme Tarihi
1.7
Sayfa 7 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
1.8
BÖLÜM 2
Sayfa 8 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Eski Dekor Fabrikası halen Alayunt Mahallesi, Organize Sanayi Bölgesi, 7. Cadde, No:7
Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 79 pafta, 101 ada, 25 parsel numaralı, 3.930m² yüzölçümlü,
“Bodrumlu Bir Katlı Prefabrik Bina ve Arsası” nitelikli, mülkiyeti Organize Sanayi Bölgesi
Tüzel Kişiliği’ ne ait, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne tahsisli (Tahsis belgesi
rapor ekinde sunulmuştur.) parsel üzerinde oturumlu olan 3.586,00m² alanlı Eski dekor Fabrikası
olarak adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibariyle
Türk Lirası ve döviz cinsinden değerinin belirlenmesi amacıyla şirketimiz ile imzaladığı
sözleşme doğrultusunda değerleme talebinde istinaden hazırlanmıştır. Bu talepte müşteri
tarafından getirilen bir kısıtlama mevcut değildir.
BÖLÜM 3
3.1
Bilgiler
Değerlemeye konu gayrimenkul mevcutta, arsa ve üzerinde yer alan Eski Dekor (Murat
Lojistik) Fabrikası ile makine ve teçhizatlarından ibarettir.
Taşınmaz; Alayunt Mahallesi, Organize Sanayi Bölgesi, 7. Cadde, No:7 Merkez /
Kütahya adresinde yer alan ve mülkiyeti Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ ne ait, NG
Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne tahsisli Eski Dekor Fabrikası’ dır.
Taşınmazın, kuzeyinde ve güneyinde komşu fabrikalar, batısında 7. Cadde ve Güral
Porselen Fabrikası, doğusunda komşu parseller bulunmaktadır. Yakın çevresinde, Güral Porselen
Fabrikası, Kütahya Organize Sanayi Bölgesi yönetim binası gibi röper noktaları bulunmaktadır.
Sayfa 9 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Taşınmaza, Kütahya – Afyon Çevre Yolu üzerinden, İmam Gazali Caddesi’ne dönülüp
yaklaşık ~6,6km sonra Kütahya Organize Sanayi Bölgesi girişine ulaşılır. Organize Sanayi
Bölgesi girişinden girdikten sonra ~375m sonra 2. Kavşaktan sola dönülerek 7. Caddeye girilir.
7. Cadde üzerinde ~500m ilerledikten sonra sağda bulunan Eski Dekor Fabrikasına ulaşılır.
Taşınmaz D650 Afyon-Eskişehir Çevreyolu’na ~7km, Kütahya şehir merkezine yaklaşık ~14 km
mesafede yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu
bölge, sanayi fonksiyonlu gelişmiştir.
Uydu Görüntüsü;
Değerleme Konusu
Taşınmaz
Kütahya
Organize Sanayi
Güral Porselen
Değerleme Konusu
Taşınmaz
Sayfa 10 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
İLİ
KÜTAHYA
MEVKİİ
SEKİ
İLÇESİ
MERKEZ
SINIRI
PLANINDADIR
BUCAĞI
YEVMİYE NO
11745
MAHALLESİ
CİLT NO
37
KÖYÜ
ALAYUNT
SAHİFE NO
3640
SOKAĞI
TAPU TARİHİ
09.09.2008
ANA GAYRİMENKUL
PAFTA NO
79
PARSEL NO
25
ADA NO
101
YÜZÖLÇÜMÜ
3.930,00 m²
NİTELİĞİ
BODRUMLU BİR KATLI PREFABRİK BİNA VE ARSASI
MALİKİ
ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİ TÜZEL KİŞİLİĞİ (TAM)
09.12.2013 tarihli ve 2013/11 sayılı imar durum belgesi, 07.08.2006 tarih ve 2006/439 sayılı
tahsis belgesi ekte sunulmuştur.
Sayfa 11 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
3.3.
İmar Bilgileri
-11.09.2003 tarih ve 43-03-01 sayılı mimari projesi,
-31.12.2007 tarih ve 83 sayılı tadilat ruhsatı. Bu ruhsat üzerinden 24.09.2003 tarih ve 11
sayılı ilk yapı ruhsatının bulunduğu belirlenmiştir.
-28.04.2008 tarih ve 45 sayılı yapı kullanma izin belgesinin, (3.586,00m² fabrika binası
için düzenlenmiştir.)
Değerleme konusu taşınmazın imar işlem dosyasında tadilatlı mimari projesi
bulunamamış olup değerleme yapı kullanma izin belgesi üzerindeki yasal alana istinaden
yapılmıştır. Söz konusu parselin imar işlem dosyasında herhangi bir Yapı Tatil Tutanağı,
Encümen Kararı ... v.b belgeler bulunmamaktadır.
3.4.
Değerleme konusu taşınmazın tapu kaylarında, son üç yıl içerisinde herhangi bir
3.5
-“Korunması gereken kültür varlığı” 07.08.2000 tarih ve 3240 yevmiye numarası ile.
-“Korunması gereken kültür varlığı” 12.01.2001 tarih ve 102 yevmiye numarası ile.
Sayfa 12 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Rehinler Hanesi’nde;
A. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 1.382.211.576,00TL bedel ile 1. dereceden
B. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 10.000.788.424,00TL bedel ile 2. dereceden
C. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 48.011.840.800,00TL bedel ile 3. dereceden
D. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 21.763.000.000,00TL bedel ile 4. dereceden
E. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 30.000.000.000,00TL bedel ile 5. dereceden
F. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 201.000.000.000,00TL bedel ile 6. dereceden
09.07.1997 tarih ve 2221 yevmiye numarası ile ipotek. (F ilave: 3092 ila 3297 sayfalar ile
müşterektir.)
G. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 74.000.000.000,00TL bedel ile 7. dereceden
10.10.1997 tarih ve 3393 yevmiye numarası ile ipotek. (G ilave: 3092 ila 3297 sayfalar ile
müşterektir.)
H. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 22.000.000.000,00TL bedel ile 8. dereceden
I. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 70.000.000.000,00TL bedel ile 9. dereceden
İ. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 72.000.000.000,00TL bedel ile 10. dereceden
J. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 1.560.000,00TL bedel ile 11. dereceden
K. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 105.000.000.000,00TL bedel ile 12. dereceden
L. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 487.200.000.000,00TL bedel ile 13. dereceden
M. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 75.000.000.000,00TL bedel ile 14. dereceden
N. İ. Türkiye Halk Bankası A.Ş. lehine 420.000.000.000,00TL bedel ile 15. dereceden
Şerhler Hanesi’nde;
H ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.
I ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.
İ ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.
J ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.
L ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.
M ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.
N ipoteğin serbest dereceden istifade hakkı vardır.
Sayfa 13 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
3.6
söz konusu parsel 20.10.1986 - 13.06.1994 – 27.04.2005 onay tarihli, 1/1000 ölçekli, Organize
Yapı ile ilgili olarak taşınmaz için yapı kullanma izin belgesi alınmış, tapu kütüğünde ana
gayrimenkul cins değişikliği yapılarak mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmıştır.
yapılmamıştır.
3.7
3.8
Sayfa 14 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
BÖLÜM 4
ANALİZLER
Sayfa 15 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 16 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
beklenmektedir.
Sayfa 17 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 18 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
edilmektedir.
dışı üretimdir.
Sayfa 19 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
olmaktadır.
4.3
Faktörler
4.4
Değerlemeye konu 101 ada, 25 no’lu parselin yüzölçümü 3.930,00m²’dir. Parsel zemini
ve ring yolu beton kaplama olup, ring yolu ile bina arasında ve ring yolu ile parsel sınırları
Sayfa 20 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
arasında kalan kısımlarda, çimlendirme, ağaçlandırma ve botanik süslemeler mevcuttur. Tesis
çevresi tel örgü ile çevrilmiştir.
kullanılan ve Eski Dekor (Murat Lojistik) binası olarak adlandırılan ruhsatlı ve iskanlı
3.586,00m² alanlı fabrika bulunmaktadır.
4.5
Eski Dekor Binası olarak adlandırılan fabrika binası toplam 3.586,00m² alana sahip olup,
betonarme prefabrik sistemle inşa edilmiştir. Bina dış cephesi plastik boyalı, giriş kapıları
otomatik branda kapıdır.
üzeri sandviç panel kaplamadır. Fabrikanın bodrum katına yükseklik h=4,76m, zemin katında ise
yükseklik h=7,59m olarak ölçümlenmiştir.
Isıtma Sistemi
Hidrofor
Jeneratör
Paratoner
Yangın Tesisatı
Asansör
Sayfa 21 / 61 – No. 2013-OZ-00404
:
:
:
:
:
:
Mevcut Değil
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut Değil
Mevcut
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Bekçi Kulübesi
Otopark
Sığınak
Su Deposu
Yangın Merdiveni
Kullanılan Malzeme
Döşeme
Dış Cephe
4.6
:
:
:
:
:
:
:
:
:
Mevcut
Mevcut
Mevcut Değil
Mevcut Değil
Mevcut Değil
Betonarme Prefabrik
Tuğla
Betonarme Karkas
İnce Sıva Üzeri Plastik Boyalı
Değerleme konusu taşınmaz 101 ada, 25 parsel üzerinde yer alan Eski Dekor fabrikası,
binası ile makine teçhizatlarıdır.
Mevcut İmar Durumu
:
Topografik Yapı
Kanalizasyon
Elektrik
Su
Doğalgaz
Telekom Hizmetleri
:
:
:
:
:
:
Fabrika
TAKS=0.60, E=1.00, hmax=Serbest yapılaşma şartları ile
“Sanayi Alanı”nda kalmaktadır.
Hafif eğimli
Şebeke
Şebeke
Şebeke
Şebeke
Şebeke
Olumlu Faktörler





Olumsuz Faktörler

Yapının küçük olmasından dolayı belirli sektörlere hizmet verebiliyor olması.
Sayfa 22 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
4.7
Nedenleri
varsayılmaktadır.
dayalıdır.
4.8
Sayfa 23 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
bağlıdır.
tanımlanmaktadır.
kabul edilir.
4.9
Bölgede yapılan araştırmaya göre, birinci organize sanayi bölgesi içerisinde sanayi imarlı
arsaların 30 TL/m²’ den satış gördüğü, imarsız parsellerin 5 TL/m² ‘ den kamulaştırılarak, OSB
sınırları içerisine alındıktan sonra, sanayi imarlı olarak 30.-TL/m² den satılığı bilgisi edinilmiştir.
Arsa Değeri; 3.930,00m² x 30.-TL/m² = 117.900,00.-TL
Sayfa 24 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Yasal ve Mevcut durum değeri;
ARSA DEĞERİ
DÜZELTME DEĞERİ
GENEL TOPLAM
Alan
(m²)
3.930
3.586
Birim Değer
(TL/m²)
30,00*
370**
Toplam Değer
(TL)
117.900,00
1.326.820,00
-132.682,00
100.000,00
560.000,00
-38,00
1.972.000,00
****Harici ve Müteferrik işler kapsamında; tesis içi beton sahalar, ring yolu, müştemilatlar, çevre düzenlemesi, peyzaj, çit,
Maliyet yöntemine göre gayrimenkulün toplam yasal ve mevcut durum değeri
1.972.000.-TL olarak takdir edilmiştir.
kolay olacaktır.
Sayfa 25 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
makine ve ekipmanların piyasa değeri 550.000 TL (Beşyüzellibin.-Türk Lirası), tesis dahilinde
yer alan demirbaşlar da dikkate alınarak toplam makine & teçhizat değeri 560.000 TL
(Beşyüzaltmışbin.-Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir.
önünde bulundurularak Eski Dekor Fabrikasının metrekare birim kira değerinin 3,50TL olacağı
belirlenmiştir. Buna göre değerleme konusu taşınmazın Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi
toplam değeri;
Ro
Eski Dekor Fabrikasının;
Aylık Kira Bedeli:
3.586m² x 3,50TL/m²/Ay = 12.551.-TL/Ay
12.551.-TL x 12 Ay = 150.612.-TL
Taşınmazın Toplam Değeri: 150.612.-TL / 0,10 = 1.506.120.-TL
Sayfa 26 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
istenmektedir.
Buna göre; değerleme konusu taşınmaz kiraya verilmesi durumunda konumu ve
büyüklüğü de göz önünde bulundurularak Eski Dekor Fabrikasının metrekare birim kira
değerinin 3,50TL, olacağı belirlenmiştir.
Sayfa 27 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Eski Dekor Fabrikasının;
Arsa + Bina Aylık Kira Bedeli : 3.586,00m² x 3,50TL/m²/Ay = 12.551.-TL/Ay
ESKİ DEKOR BİNASI DEĞERİ (2-C)
GENEL TOPLAM
Alan
(m²)
3.586,00
Birim Değer
(TL/m²)
370*
Toplam Değer
(TL)
1.326.820,00
560.000,00
1.886.820,00
takdir edilmiştir.
“Korunması gereken kültür varlığı 07.08.2000 tarih ve 3240 yev. no”,
“Korunması gereken kültür varlığı 12.01.2001 tarih ve 102 yev. no” kayıtları mevcuttur.
Yeniden parselasyon ve ifraz yapıldığı sırada ilgili şerhlerin terkin edilmesinin
unutulduğu düşünülmekte olup, değerleme konusu taşınmazın tasarrufunu engelleyici nitelikte
değildir.
Parselin mülkiyeti Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ne ait olup rapor ekinde
gösterilen tahsis belgesi ile kullanımı NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş. aittir. Üçüncü
kişilere devrinde Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’nden uygunluk görüşü alınması
gereklidir.
Taşınmaz üzerinde birçok ipotek kaydı mevcut olup, herhangi bir satış durumunda ipotek
lehtarı olan T.Halk Bankası A.Ş.’nden onay alınması gerekmektedir.
Sayfa 28 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
tarihli ve 2013/11 sayılı imar durum belgesi ile belirlenmiştir.
kullanımıdır.
Değerleme konusu 101 ada, 25 parselin konumu, büyüklüğü, fiziksel özellikleri, imar
Tarafımıza gösterilen makine ve teçhizatların toplam değeri (demirbaşlar dahil) : 560.000 TL
Emsal Pay Oranları
Sayfa 29 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
BÖLÜM 5
5.1
Farklı
Değerleme
Metodlarının
ve
Analizi
Sonuçlarının
Birinci organize sanayi bölgesi içerisinde sanayi imarlı arsaların 30 TL/m²’den satış
gördüğü, imarsız parsellerin 5 TL/m²’den kamulaştırılarak, OSB sınırları içerisine alındıktan
sonra, sanayi imarlı olarak 30.-TL/m² den satılığı bilgisi edinilmiştir. Arsanın değerlemesinde
özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları gibi etkenler göz önüne alınarak arsa birim
5.2
Yer
Verilmeyenlerin
Niçin
Yer
5.3
Olup Olmadığı
Sayfa 30 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Yapı ile ilgili olarak taşınmaz için yapı kullanma izin belgesi alınmış, tapu kütüğünde ana
gayrimenkul cins değişikliği yapılarak mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmıştır.
5.4
yapılmamıştır.
BÖLÜM 6
SONUÇ
101 ada, 25 parsel no’lu taşınmazın ve üzerindeki fabrika binası ile makine ve
teçhizatların raporda belirtilen özellikleri göz önünde bulundurulduğunda OSB’den uygunluk
görüşü alınmak ve parsel üzerindeki ipoteklerin lehtarları olan T.Halk Bankası A.Ş.’nden onay
alınmak kaydı ile “SATILABİLİR / KİRALANABİLİR” nitelikte olduğu öngörülmektedir.
Sayfa 31 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
inceleme sonucunda;
Kütahya İli, Merkez İlçesi, Alayunt Mahallesi, 79 pafta, 101 ada, 25 parsel numaralı,
3.930,00m² yüzölçümlü, “Bodrumlu Bir Katlı Prefabrik Bina ve Arsası” nitelikli, mülkiyeti
Organize Sanayi Bölgesi Tüzel Kişiliği’ ne ait, NG Kütahya Seramik Porselen Turizm A.Ş.’ne
tahsisli parsel üzerinde oturumlu olan 3.586m² kapalı alanlı Eski Dekor Fabrikası olarak
adlandırılan fabrika binası ve arsası ile makine ve teçhizatların 20.12.2013 tarihi itibari ile
toplam yasal ve mevcut değerinin;
KDV Hariç
KDV Dahil
1.972.000.-TL
940.885.-USD
2.326.960.-TL 1.110.244.-USD
689.510.-EURO
813.622.-EURO
Görkem ERKAN
Engin AKKOÇ
Sayfa 32 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 33 / 61 – No. 2012-OZ-00401
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
1
2
3
4
5
Sayfa 34 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 35 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 36 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
TAPU KAYDI
Sayfa 37 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 38 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 39 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 40 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 41 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 42 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 43 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 44 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 45 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 46 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 47 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 48 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
KADASTRAL ÇAPI
Sayfa 49 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
İMAR PLANI
Sayfa 50 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 51 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
TAHSİS BELGESİ
Sayfa 52 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
MİMARİ PROJESİ
Sayfa 53 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 54 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 55 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 56 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 57 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
TADİLAT RUHSATI
Sayfa 58 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 59 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
LİSANSLAR
Sayfa 60 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291
EK4-9
Sayfa 61 / 61 – No. 2013-OZ-00404
Tel. 0216-326 24 06 · Fax 0216-326 74 09
V.D.: Üsküdar 102 036 8291

görüntüle

Transkript

Benzer belgeler

Odyssey broşürü pdf döküman

Divan Chocolat d`Origine

İş Dünyasının Seçkin Adresi, Altunizade

Dar Kapsamlı Sermaye Piyasası Mevzuatı

Facebook paylaşım detaylarını kişiselleştirme

Kataloğu Görüntüle