2009rev179-2_marmaris martı la perla

Transkript

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
MARTI OTEL İŞLETMELERİ A.Ş.
MARMARİS MARTI LA PERLA
İÇMELER - MARMARİS / MUĞLA
ISO9001:2000
FS 5O9685
Tarih: 26.06.2009
R. No: 2009REV179-2
1
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
ÖZET TABLO
RAPOR NO:
RAPOR TARİHİ:
2009REV179-2
AÇIK ADRES
RAPORU HAZIRLAYAN
DEĞERLEME UZMANLARI
RAPORU TALEP EDEN
GAYRİMENKULÜN KULLANIMI
TAPU KAYIT BİLGİLERİ
Martı La Perla, Cumhuriyet Mahallesi, Hürriyet Caddesi İçmeler-Marmaris/
MUĞLA
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Ozan KOLCUOĞLU
Hüsniye GÜRSES
Değerleme Uzmanı
Lisanlı Değerleme Uzmanı-Yönetici
(400811)
Martı Otel İşletmeleri A.Ş.
5.678 m² arsa üzerinde yer alan kapalı inşaat alanı 12.594 m² olan 4 yıldızlı
otel binası ve eklentileri
Martı Otel İşletmeleri A.Ş.’nin mülkiyetinde bulunan Muğla ili, Marmaris ilçesi,
İçmeler köyü, Kumluörencik mevkii, 2 pafta, 1605 parsel no’lu tapuda “altıkatlı
betonarme otel” niteliğindeki gayrimenkul.
•
•
•
İMAR DURUMU
•
GELiR KAPiTALiZASYONU YAKLAŞIMI’
NA GÖRE 26.06.2009 TARİHLİ TOPLAM
ADİL PİYASA DEĞERİ
26.06.2009
“A bölgesi-Turistik Tesis Alanı” lejandında yer almaktadır.
İnşaat nizamı Ayrık Nizamdır.
TAKS: 0,20 KAKS: 0,60
Maksimum kat sayısı 3 kat, maksimum bina yüksekliği 10,50 m.’dir.
20.493.000 -TL
(Yirmimilyondörtyüzdoksanüçbin .- Türk Lirası)
13.662.000. -USD
(Onüçmilyonaltıyüzaltmışikibin .-Amerikan Doları)
MALİYET YAKLAŞIMI’ NA GÖRE
26.06.2009 TARİHLİ NET BUGÜNKÜ
DEĞERİ
22.183.000 -TL
(Yirmiikimilyonyüzseksenüçbin .- Türk Lirası)
14.789.000. -USD
(Ondörtmilyonyediyüzseksendokuzbin - Amerikan Doları)
1 USD=1,50- TL kabul edilmiştir.
Raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu;
Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu;
Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığı;
Değerleme Uzmanının ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığı;
Değerlemenin ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiği;
Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim şartlarına haiz olduğu;
Değerleme Uzmanının, değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğu;
Değerleme Uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediği;
Bu sayfanın değerleme raporunun ayrılmaz bir parçası olduğunu, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütün olup,
bağımsız kullanılamayacağını;
Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz.
Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmamıştır.
Ozan KOLCUOĞLU
Değerleme Uzmanı
Hüsniye GÜRSES
Lisanslı Değerleme Uzmanı-Yönetici
2
İÇİNDEKİLER
BÖLÜM 1 ................................................................................................................................................................. 5
RAPOR BİLGİLERİ................................................................................................................................................. 5
1.1 Rapor Tarihi ve Numarası........................................................................................................................... 5
1.2 Rapor Türü................................................................................................................................................... 5
1.3 Raporu Hazırlayanlar .................................................................................................................................. 5
1.4 Değerleme Tarihi ......................................................................................................................................... 5
1.5 Dayanak Sözleşmesi................................................................................................................................... 5
1.6 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler ................................................................... 5
1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar ............................................................................ 5
BÖLÜM 2 ................................................................................................................................................................. 6
ŞİRKET – MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI.............................................................. 6
2.1 Şirket Bilgileri ............................................................................................................................................... 6
2.2 Müşteri Bilgileri ............................................................................................................................................ 6
2.3 Kullanılan Değer Tanımları ......................................................................................................................... 6
BÖLÜM 3 ................................................................................................................................................................. 7
GENEL VE ÖZEL VERİLER .................................................................................................................................. 7
3.1 Genel Veriler- Sosyal ve Ekonomik Veriler ................................................................................................. 7
3.1.1 Demografik Veriler ................................................................................................................................ 7
3.1.2 Ekonomik Veriler ................................................................................................................................... 8
3.2 Özel Veriler - Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ....................................................................... 9
3.2.1 Muğla İli ...................................................................................................................................................... 9
3.2.2 Marmaris İlçesi ........................................................................................................................................ 10
3.2.3 İçmeler Beldesi ........................................................................................................................................ 10
3.2.4 Turizm Sektörü ........................................................................................................................................ 11
3.1.3.1 Dünya Turizmi.................................................................................................................................. 11
3.1.3.2 Türkiye’de Turizm ............................................................................................................................ 13
3.1.3.2.Sektördeki Oyuncular ...................................................................................................................... 24
BÖLÜM 4 ............................................................................................................................................................... 26
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ................................ 26
4.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri................................................................................................................ 26
4.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri ............................................................................................................... 26
4.3 Gayrimenkulün İmar Bilgileri ..................................................................................................................... 26
4.4 Hukuki Sorumluluk ..................................................................................................................................... 29
4.5 Çevre ve Zemin Kirliliği (Kontaminasyon) ................................................................................................. 29
BÖLÜM 5 ............................................................................................................................................................... 29
GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ .............................................................................. 29
5.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri .................................................................................. 29
5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yapısal İnşaat Özellikleri ............................................................... 32
5.2 Gayrimenkulün Katlara Göre İç Mekan İnşaat Özellikleri......................................................................... 33
BÖLÜM 6 ............................................................................................................................................................... 36
EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ .................................................................................................... 36
BÖLÜM 7 ............................................................................................................................................................... 37
GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER .............................................................. 37
7.1 Değerlemede Kullanılan Yöntemler........................................................................................................... 37
7.1.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı .......................................................................................................... 37
7.1.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı .................................................................................................................. 37
7.1.3 Maliyet Yaklaşımı ................................................................................................................................ 37
7.2. Tanımlar ve Hesaplama Yöntem Modeli ............................................................................................. 38
7.2.1. Risksiz getiri oranı ............................................................................................................................. 38
7.2.2. Piyasa Riski Primi- Piyasa Endeksi .................................................................................................. 39
7.2. 3. İskonto Oranı (Risksiz Getiri Oranı+ Piyasa Riski Primi = İskonto Oranı) .................................... 39
3
7.2. 4.Genel Kapitalizasyon Oranı .............................................................................................................. 39
7.2. 5. Diğer bakış açısı: Sabit Varlık Fiyatlandırma Modeli (CAPM) ....................................................... 39
BÖLÜM 8 ............................................................................................................................................................... 40
GAYRİMENKULÜN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ ............................................................................................ 40
8.1 Taşınmazın Değerine Etken Faktörler ...................................................................................................... 40
8.2 Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi............................................................................................ 41
8.2.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Analizi .............................................................................................. 41
8.1.2 Maliyet Yaklaşımına Göre Bina Değeri.............................................................................................. 45
1.4 Gelir Yaklaşımına Göre Gayrimenkulün Değeri ................................................................................... 48
BÖLÜM 9 SONUÇ ............................................................................................................................................... 53
4
BÖLÜM 1
RAPOR BİLGİLERİ
1.1 Rapor Tarihi ve Numarası
Bu rapor, Martı Otel İşletmeleri A.Ş.’nin 13.05.2009 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 26.06.2009
tarihinde, 2009REV179-2 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
1.2 Rapor Türü
Bu rapor, Marmaris Martı Otel İşletmeleri A.Ş.’nin mülkiyetinde bulunan Muğla ili, Marmaris ilçesi, İçmeler
köyü, Kumluörencik mevkii, 2 pafta, 1605 parsel no’lu tapuda “altıkatlı betonarme otel” niteliğindeki
gayrimenkulün 26.06.2009 tarihli adil piyasa değerinin Maliyet Yaklaşımı Yöntemi ve Gelir Kapitalizasyonu
Yöntemi ile Yeni Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
1.3 Raporu Hazırlayanlar
Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan
elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, şirketimiz değerleme uzmanlarından Ozan
KOLCUOĞLU ve yönetici-lisanslı değerleme uzmanı Hüsniye GÜRSES tarafından hazırlanmıştır.
1.4 Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 14.05.2009 tarihinde çalışmalara başlamış ve
26.06.2009 tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi
dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
1.5 Dayanak Sözleşmesi
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Martı Otel İşletmeleri A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini
belirleyen 14.05.2009 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
1.6 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler
Değerleme işlemini genel anlamda olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir faktör yoktur.
1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar
Bu rapor Martı Otel İşletmeleri A.Ş.’nin 13.05.2009 tarihli talebine istinaden hazırlanan gayrimenkul
değerleme raporudur. Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından getirilen bir sınırlama
bulunmamaktadır.
5
BÖLÜM 2
ŞİRKET – MÜŞTERİ BİLGİLERİ, KULLANILAN DEĞER TANIMLARI
2.1 Şirket Bilgileri
Şirketimiz, 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine
göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası
sermaye ile kurulmuştur.
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı
yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
2.2 Müşteri Bilgileri
Bu değerleme raporu, İnönü Cad., Devres Han, No:96, Kat:4 Gümüşsuyu-İstanbul adresinde faaliyet
gösteren Martı Otel İşletmeleri A.Ş. için hazırlanmıştır.
2.3 Kullanılan Değer Tanımları
Adil Piyasa Değeri (Pazar Değeri)
Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli
piyasa koşulların sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün
durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
-
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı
sağlıyacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkulun satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkulün alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları
üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Düzenli Likiditasyon Değeri
Taraflar arasında görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, varlıklar için belirlenen, takribi 3-6 ay aralığı içindeki
en olası nakit satış değeridir. Düzenli likiditasyonda, varlıkların herbiri için en iyi değerin alınmasına
çalışılmaktadır. Eğer belirtilen zaman aralığı içinde, taraflar arasındaki görüşmeler sonucunda fiyat
konusunda anlaşmaya varılamazsa, varlıkların açık arttırmayla satılması önerilir.
Zorunlu Likiditasyon Değeri / Tasfiye Değeri
Halka açık düzenlenen bir açık arttırmada, ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde
bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit değerdir. Zorunlu likiditasyonda, varlıklar
olabildiğince çabuk satılırlar. Satış için kabul edilen zaman aralığı genellikle 3 aydan azdır.
6
BÖLÜM 3
GENEL VE ÖZEL VERİLER
Veri araştırması, değerleme konusu varlığın piyasa seviyesindeki uluslararası, ulusal, bölgesel ya da
komşuluk çevresi trendlerini araştırmakla başlar. Bu araştırma değerleme uzmanının o özgün piyasa
alanında gayrimenkul değerlerini etkileyen ilkelerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerini anlamasına yardımcı
olur. Araştırma, aynı zamanda değerleme uzmanına rakamsal bilgileri, piyasa trendlerini ve ipuçlarını sağlar.
Genel veriler, tanımlanmış piyasa bölgesinde mülk değerini etkileyen toplumsal, ekonomik, kamusal ve
çevresel verilerdir. Özel veriler ise, değerlemesi yapılacak mülke ve eşdeğer mülklerin niteliklerine ilişkin
verilerdir.
3.1 Genel Veriler- Sosyal ve Ekonomik Veriler
3.1.1 Demografik Veriler
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2007 Nüfus Sayımı sonuçlarına göre Türkiye nüfusunun 70.586.256 iken
31 Aralık 2008 tarihi itibariyle Türkiye nüfusu 71.517.100 kişiye yükselmiştir. 2000-2007 döneminde yıllık
nüfus artışı ortalama binde 5,9 olarak gerçekleşirken 2008 yılında Türkiye’nin yıllık nüfus artış hızı binde 13,1
olarak gerçekleşmiştir.
2008 yılında 81 ilden; 55 ilin nüfusu artarken, 26 ilin nüfusu azalmıştır. Nüfus artış hızı en düşük olan ilk üç il;
Bilecik (‰ -53,5), Kütahya (‰ -31,4) ve Isparta (‰ -29,9)’dır. 81 il içinde nüfus artış hızı en yüksek olan ilk
üç il ise sırasıyla; Yalova (‰ 82,6), Tekirdağ (‰ 56,6) ve Hakkari (‰ 48)’dir.
Türkiye’de şehirlerde bulunan nüfus, köylerde bulunan nüfusa göre çok büyük bir hızla artmaktadır. Ülkede
şehirlerde bulunan nüfusun oranı son 17 yılda önemli artış göstererek 1990 yılında yüzde 59 iken 2000
yılında yüzde 64,9'a 2008 yılında ise ülke nüfusunun %75’e yükselmiştir. Şehir nüfusu (il ve ilçe
merkezlerinde ikamet eden nüfus) 53.611.723, köy nüfusu (belde ve köylerde ikamet eden nüfus) ise
17.905.377 kişidir. Şehirlerde yaşayan nüfus oranının en yüksek olduğu il % 99 ile İstanbul, en düşük olduğu
il ise % 32,2 ile Bartın’dır.
Ülke nüfusunun % 17,8’i İstanbul’da ikamet etmektedir. Toplam nüfusun sırasıyla; % 6,4’ü Ankara’da, % 5,3’ü
İzmir’de, % 3,5’i Bursa’da, % 2,8’i Adana’da ikamet etmektedir. Nüfusu en az olan beş il ise sırasıyla;
Bayburt, Tunceli, Ardahan, Kilis ve Gümüşhane’dir. En az nüfusa sahip Bayburt’da ikamet eden kişi sayısı
75.675’dir.
Türkiye nüfusunun yarısı 28,5 yaşından küçüktür. Ülkede ortanca yaş 28,5’tir. Ortanca yaş erkeklerde 28
iken, kadınlarda 29’dur.. Şehirlerde ikamet edenlerin ortanca yaşı 28,4, köylerde ise 28,6’dır. 15-64 yaş
grubunda bulunan çalışma çağındaki nüfus, toplam nüfusun % 66,9’unu oluşturmaktadır. Ülke nüfusunun %
26,3’ü 0-14 yaş grubunda, % 6,8’i ise 65 ve daha yukarı yaş grubundadır.
Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düşen kişi sayısı, Türkiye genelinde 93 iken illere
göre 12 ile 2.444 kişi arasında değişmektedir. İstanbul 2.444 kişi ile nüfus yoğunluğunun en fazla olduğu ildir.
Bunu sırasıyla; 413 kişi ile Kocaeli, 316 kişi ile İzmir, 242 kişi ile Hatay ve 241 kişi ile Bursa illeri izlemektedir.
Nüfus yoğunluğunun en az olduğu il ise 12 kişi ile Tunceli’dir. Yüzölçümü büyüklüğüne göre ilk sırada yer
alan Konya ilindeki nüfus yoğunluğu 51, yüzölçümü en küçük olan Yalova ilindeki nüfus yoğunluğu ise 233
kişidir.
7
İl
Nüfus
Nüfus (Şehir Merkezi)
İstanbul
12.697.164
12.569.041
Ankara
4.548.939
4.395.888
İzmir
3.795.978
3.450.537
Bursa
2.507.963
2.204.874
Adana
2.026.319
1.763.351
3.1.2 Ekonomik Veriler1
Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel
olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır.
Mevcut duruma eklenen olası deprem beklentisi özellikle gayrimenkul sektöründe hareket kabiliyetini 2001 ve
2002 yıllarında oldukça kısıtlamıştır. Bu dönemde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler
yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır.
2004 yılı, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörünün
canlandığı bir yıl olmuş ve fiyatlarda eskiye göre belirli ölçüde artış görülmüştür. Ekonomik ve siyasi istikrarın
sağlanmaya başlaması, enflasyonun tek haneli rakamlara inmesi, Mortgage yasası ile ilgili gelişmeler ve
Avrupa Birliği yolundaki sürecin beklentiler doğrultusunda seyretmesiyle gayrimenkul ve inşaat sektöründe
olumlu gelişmeler kaydedilmiştir.
2004 yılında hayata geçen özel sektör yatırımları ve gerçekleşirilen büyük ölçekli projelerin 2005 yılında da
artarak devam etmesiyle, özellikle 2005 yılının ikinci yarısıyla beraber gayrimenkul fiyatlarında önemli artışlar
gözlenmiştir. Yukarı doğru süren ivme 2006 yılının son çeyreğine kadar devam etmiştir. 2007 yılı seçim yılı
olduğundan yerli ve yabancı yatırımcılar yatırım kararları için seçimi beklemiş ve seçim sonucunda siyasi
istikrarın devam edeceği görülüp yatırımlara devam edilmiştir.
2008 yılı ilk çeyreğinde ise iç siyasetten çok dış ekonomik gelişmeler ağırlıkta olmuş, yaşanan gelişmeler
ekonomiyi doğrudan etkileyerek 2008 yılı Nisan ayından itibaren yatırımlarda yavaşlama görülmüş ve geçmiş
yıllardaki yabancı yatırım oranı düşmeye başlamıştır. 2008 yılı içerisindeki yatırımlara bakıldığında, konut ve
AVM sektöründeki bazı bölgelerde doyma noktasına ulaşmakla birlikte ofis ve lojistik sektöründe yatırımların
devam ettiği gözlenmiştir.
ABD'de subprime mortgage krizi olarak başlayan, sonrasında likidite sıkıntısından kaynaklandığı sanılan
ancak zamanla asıl sorunun güven eksikliği olduğu anlaşılan 2008 yılının en mühim olayı Ekonomik Kriz,
Mart ayında ABD'nin önemli yatırım bankalarının ve sigorta firmalarının iflas etmesi ile kendini gösterdi ve
kısa zamanda Avrupa'ya sıçradı. İzlanda'nın 3 büyük bankası iflas etti. İngiltere'deki taşınmaz mal piyasası
da tıpkı ABD gibi büyük bir düşüşe geçti. Büyük otomobil şirketleri de krize yenik düşmeye başladı.
Türk Bankacılık endüstrisinin konut kredilerine ayırdığı payın düşük olması, krizin etkilerini hafifletse de
Türkiye de dünyada olup biten tüm bu gelişmelerden 2008 yılı 3. çeyreğinden itibaren etkilenmeye
başlamıştır. Döviz kurlarındaki artış ve satışlardaki azalma gayrimenkul sektöründe de etkilerini hissettirmeye
başlamıştır. Konut fiyatları ve taleplerde yaşanan durağanlık genel perspektife paralel yerini düşüş eğilimine
1
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
8
bırakmıştır. Gayrimenkul piyasası bu dönemde kredi faizlerinin yükselmesi, yatırımların ertelenmesi ve
gelecek öngörülerinin zor olması sebebi ile durgun bir döneme girmiştir.
2008 yılı sonu ve 2009 yılı başında Türkiye’de ekonomik kriz reel sektörde de hissedilmeye başlamıştır.
Özellikle sanayi kentlerinde fabrikaların üretime ara vermelerinin sonucunda işsizlik hızla artmaya
başlamıştır. Ekonomik öngörülerde yaygın kanı 2009 yılının Türkiye için ekonomik daralmayla geçeceğidir.
Gayrimenkul sektörünün 2009 yılını küçülerek geçireceği ve fiyatlarda iskontoya uğrayacağıdır. Bununla
birlikte 2009 ve 2010 yılları nitelikli gayrimenkul projelerinde iskontolu imkanlar sunacağından yabancı
yatırımcıların Türkiye’ye olan ilgisini devam etmesini sağlayacağını düşünülmektedir.
3.2 Özel Veriler - Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi
3.2.1 Muğla İli
Topraklarının
bir
bölümü
Akdeniz
Bölgesi’nde, bir bölümü de Ege Bölgesi’nde
yer alan Muğla, kuzeyde Aydın, doğuda
Denizli ve Burdur, güneydoğuda Antalya,
güneyde Akdeniz, batısında da Ege Denizi ile
çevrilidir. Şehir merkezi Karadağ, Kızıldağ,
Masa Dağı, Hamursuz Dağı ile çevrelenmiş
olup, Hisar Dağı’ndan ovaya doğru yayılır.
Ege Bölgesi’nin güneyinde, Anadolu’nun
BODRUM
güneybatı köşesinde yer alan Muğla ilinin
kıyıları girintili ve çıkıntılıdır. İç kesimlere
MARMARİS
doğru yüksekliği artan il topraklarını
kuzeyinde, kuzeybatı-güneydoğu, doğu ve
güneydoğusunda kuzeydoğu - güneybatı
yönünde uzanan dağlar engebelendirir. Oyuklu Dağı (1.892 m.), Sandras dağı (Çiçekbaba Tepesinde 2.295
m.), Boncuk Dağı (2.265 m.) ve Akdağ’ın zirvelerinden birini oluşturan Salur Dağı (2.569 m.) bu dağların
başlıcalarıdır.
İl topraklarının düzlük kesimleri oldukça azdır. Muğla, Milas, Gökova, Köyceğiz ve Dalaman Ovaları ilin
başlıca düzlükleridir. Eşen Ovası'nın batı kesimi il sınırları içerisindedir. Tamamı küçük olan bu düzlüklerden
Muğla Ovası bir gölovadır. İl kıyılarındaki girintiler Güllük Körfezi, Gökova Körfezi ve Fethiye Körfezi’dir.
Çıkıntılar ise Bodrum, Reşadiye (Datça) ve Bozburun yarımadalarıdır. Bu kıyı göllerinin yer aldığı kesimlerin
açıklarında tersane Adası, Karaada ve Salih Adası yer alır.
İl topraklarını Büyük Menderes Irmağı’nın kollarından Akçay ve Çine Çayı, Akdeniz’e dökülen Dalaman Çayı
ve Eşen Çayı (Kocacay) sulamaktadır. Bafa Gölü’nün doğusu, Akçay üzerindeki Kemer Baraj Gölü’nün
güneydeki küçük bir bölümü ve Köyceğiz Gölü il toprakları içerisinde yer alır. İlin yüzölçümü 12.851 km²,
2000 Yılı Genel Nüfus Sayım sonuçlarına göre; toplam nüfusu da 715.328’dir. 2007 yılında yapılan “Adrese
Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi”ne göre ilin toplam nüfusu 766.156 olarak açıklanmıştır.
Bir dizi Fay hattı ile tektonik çöküntünün bulunduğu kalkerlerden oluşan bir alanda yer alan il topraklarının
güneydoğu kesimi önemli bir deprem kuşağı üzerindedir. İlin bitki örtüsü makidir. Geniş yer tutan kızılçam
ormanları bazı kesimlerde kıyıdan itibaren başlar. Zeytinliklerinde geniş alanlar kapladığı ilin yüksek
kesimlerinde karaçam ormanlarına zaman zaman sedir ve ardıç ağaçları da karışır. Merkez ilçe, Marmaris,
Köyceğiz ve Fethiye’de sığla ağacı topluluklarına sıkça rastlanır. Muğla’da Akdeniz iklimi etkisinde kalan kara
iklimi hüküm sürmektedir. Yazlar sıcak ve kurak, kışlar ılık ve yağışlıdır. Yağışlar genellikle Kasım ve Mart
ayında yoğundur. Yıllık sıcaklık ortalaması 14.9’dur.
9
İlin ekonomisi turizm, tarım, hayvancılık, ticaret, ormancılık ve inşaata dayalıdır. Yetiştirilen başlıca tarımsal
ürünler, buğday, arpa, mısır, susam, çiğit, fasulye, patates, şeker pancarı, pamuk, tütün, zeytin, üzüm, kavun
ve karpuzdur. İlin ikinci bir gelir kaynağı olan hayvancılık turizmin gelişmesi ile gerilemiştir. İl ormanlarındaki
ağaçlandırma, kesim ve bakım çalışmaları orman işçilerinin gelir kaynağıdır. Bu ormanlardan elde edilen
defne yaprağı, adaçayı, reçine ve sığla yağının bir bölümü yurtdışına ihraç edilmektedir. Yaygın biçimde
arıcılık da yapılmakta olup, Türkiye’de en çok bal üreten ve balı ile ünlenen illerden biridir. Süngercilik eski
önemini yitirmiştir. Turizmin gelişmesine paralel olarak balıkçılık önem kazanmıştır. Bafa ve Köyceğiz
göllerinde de tatlı su balıkçılığı yapılmaktadır.
Turizmin gelişmesi ile birlikte inşaat sektöründe de büyük hareketlilik ve canlılık olmuştur. Muğla’da sanayii
pek fazla gelişmemiştir. Önemli sanayii kuruluşları ise çırçır, yün iplik ve halı atölyeleri, zeytinyağı, sabun,
deterjan, çimento, tarım alet ve makineleri, kireç, yem ve süt ürünleri fabrikalarıdır. Küçük sanayiinde metal
eşya, dokumacılık, orman ürünleri ve zeytinyağı üretimi yapan kuruluşlar vardır. İlin kıyı kesimlerinde tekne
yapım yerleri bulunmaktadır.
3.2.2 Marmaris İlçesi
Marmaris, Türkiye'nin güney batısında Ege’nin
Akdeniz ile birleştiği noktada kurulan şirin bir kıyı
ilçesidir. Marmaris’in doğusunda Balan dağı, (993 m)
batısında Datça (Reşadiye) yarımadası, güneybatısında
Bozburun (Darahya)
yarımadası,
kuzeyinde Gelibolu ve Kerme körfezi ve güneyinde
ise Akdeniz bulunmaktadır. Bölgenin coğrafi
görünümü, dağlar ile iç içe geçmiş koylardan
oluşmaktadır. Kıyı şeridinin uzunluğu, doğal bir liman
arzetmesi Marmaris’i turizm cenneti haline getirmiştir.
2008 yılı nüfus sayımına göre ilçenin şehirli nüfusu
31.450, köylü nüfusu 45.370 olmak üzere toplam
76.820’dir.
İlçede yetiştirilen başlıca tarımsal ürünler tahıl ve turunçgillerdir. Eskiden ilçe ekonomisinde önemli bir yere
sahip olan turfanda sebze, meyve, yerfıstığı, zeytin ve susam üretimi, turizmin önemli bir gelir kaynağı haline
gelmesi sonucunda öteki tarla ve bahçe ürünleriyle birlikte gerilemiştir. Hayvancılığın en önemli dalı arıcılıktır.
Marmaris çam balı ile ünlüdür. Sığla ağaçlarından elde edilen sığla yağı, ilçenin önemli bir ihraç ürünüdür.
Balıkçılık ise daha çok turizme yönelik yapılmaktadır. Süngercilik eski önemini yitirmiştir. İlçenin bazı
bölgelerinde özellikle Bozburun'da tekne yapım tesisleri vardır.
3.2.3 İçmeler Beldesi
Marmaris’e 8 kilometre uzaklıktadır. Son yıllarda büyük gelişme gösteren, modern bir tatil beldesidir.Yerli
nüfusu 10 bin civarındadır.
Çok sayıda otel bulunmasına rağmen, yapılan çevre düzenlemesiyle yeşili ve çiçeği bol, yürüyüş yolları
geniş, plajı her zaman temiz bir beldedir. Beldenin girişindeki park botanik bahçesi gibidir.
Aşırı yapılaşmaya ve kalabalığa rağmen plajı ve deniz suyu temiz kalabilmiştir. Modern ile geleneksel yapı
İçmeler ilçesinde bir aradadır.
10
3.2.4 Turizm Sektörü
Turizm sektörü, dünyada en hızlı gelişen ve büyüyen sektörlerin başında yer almaktadır. Sınırlar ortadan
kalktıkça dünya daha da küçülmeye başlamış ve insanlar daha uzak mesafelere seyahat etme eğilimine
girmiştir. Bunun başlıca nedenleri; harcanabilir kişisel gelirlerden turizme ve tatile ayrılan payın artması,
ulaşım ve iletişim teknolojisindeki hızlı gelişme ve insanların şimdiye kadar görmedikleri ve merak ettikleri
yeni bölgeleri ziyaret etme isteğidir.
Turizm çok çeşitli yapısı sonucu bir yandan tipik turistik faaliyet olarak adlandırılan konaklama, planlama, gezi
organizasyonu ve satışı gibi faaliyetleri, öte yandan yalnızca turistlerin tüketimine bağlı olmayan, ancak onlar
tarafından da kullanılan ulaşım, oto kiralama gibi faaliyetleri kapsamaktadır. Turizm bugün dünya gayrisafi
hasılasının önemli bölümünü oluşturan bir sektör konumundadır. Tüm dünyadaki ekonomik duraklamaya
karşın büyümesini devam ettirmekte olan bu dinamik sektör, diğer sektörlerin de motor gücü olarak işlev
görmektedir.
Turizm milli gelire olan katkısı yanında, sağladığı döviz geliri ile ödemeler dengesi açığının kapanmasında da
önemli rol oynamaktadır. Geniş kitlelere iş imkanı sağlamasının bir sonucu olarak istihdamın en yoğun
olduğu sektörlerden biri olma avantajına sahip olan turizm sektörü, aynı zamanda ülke için etkin bir
pazarlama ve reklam aracı olma özelliğini de sürdürmektedir
3.1.3.1 Dünya Turizmi
Dünya turizminin ağırlık noktasını ülkemizin de yer aldığı Avrupa Bölgesi oluşturmaktadır. Avrupa’dan sonra
en önemli pay Doğu ve Asya/Pasifik bölgesine aittir. Bu iki bölge dışında en büyük paya sahip 3. bölge ise
Güney ve Kuzey Amerika bölgesidir. Buradan, dünya turizminin ekonomik yönden gelişmiş ve gelir düzeyi
yüksek üç bölge arasında yoğunlaştığı söylenebilir. Nitekim turist akımları da karşılıklı olarak bu üç bölge
içinde gerçekleşmektedir.
Dünyada en fazla turist alan ülke Fransa ama en fazla turizm geliri elde eden ülke ABD'dir.
Türkiye turist sayısı bakımından dünya'da on birinci, turizm gelirleri bakımından ise onuncu sıradadır.
Turist Sayısı ve Turizm Geliri (2008 yılı)
SIRA NO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
ÜLKE
Fransa
İspanya
ABD
Çin
İtalya
İngiltere
Almanya
Meksika
Avusturya
Rusya
Türkiye
Kanada
Ukrayna
Malezya
Hong Kong
Polonya
Yunanistan
MİLYON KİŞİ
79.1
58.5
51.1
49.6
41.1
30.1
23.6
21.4
20.3
20.2
18.9
18.2
17.6
17.5
15.8
15.7
14.3
MİLYAR DOLAR
43
51
86
34
38
34
33
10
17
47
17
14
3
13
7
7
14
11
18
19
Tayland
Portekiz
13.9
11.3
7
10
Madrid'de 2007 uluslararası turizme ilişkin bir açıklama yapan Dünya Turizm Örgütü Genel Sekreteri
Francesco Frangialli, uluslararası turizmin geçen yılda önceki yıla göre yüzde 6 büyüdüğünü bildirdi.
Böylece, dünya ülkelerindeki toplam yabancı turist girişlerinin 52 milyon artarak 898 milyona tırmandığı
belirtilen açıklamada, geçen yıl uluslararası turizmde sağlanan artışın önemli bir bölümünün Avrupa'da
kaydedildiği ifade edildi.
Avrupa'da turistlerin sayısının 19 milyon artarak 480 milyona çıkarken Avrupa'nın tüm uluslararası turist
girişlerinin yarısını oluşturduğu belirtildi.
Bu arada, bazı Avrupa ülkelerindeki sağlanan artışlara da yer verilen açıklamada Türkiye'de yabancı turist
sayısında yüzde 18'lik artış meydana geldiğine de dikkat çekildi. Türkiye, artış oranı yönünden Yunanistan,
Portekiz, İtalya ve İsviçre gibi ülkeleri geride bırakmış olduğu ortaya çıkmıştır.
2006 yılı toplam turizm gelirleri açısından incelendiğinde ABD birinci sırada yer alırken İspanya ikinci, Fransa
ise üçüncü sırada bulunuyor. Türkiye ise bu sıralamada dokuzuncu durumdadır. Türkiye, Avusturya ve
Avustralya için uluslararası turizm geliri rakamlarının birbirine çok yakın olduğunun belirtildiği raporda,
verilerdeki ufak değişikliklerin sıralamayı değiştirebileceği vurgulanıyor. Ayrıca Almanya’nın sıralamadaki
yerinin ticari amaçlı gelen ziyaretçilere sağladığı konfordan kaynaklandığının altı çizilmektedir.
Türkiye'de turizmin oluşturduğu GSMH'nın 2009 yılında yüzde 1.3'lük büyüme ile 27 milyar dolara ulaşacağı
beklenenirken turizmde doğrudan istihdam edilen kişi sayısının da yüzde 1.5'lik artışla 443 bine ulaşacağı
beklenmektedir.
Türkiye'de turizmin dolaylı olarak oluşturacağı ekonomik büyüklüğün 64 milyar dolar olacağına dikkat çekilen
Dünya Turizm Konseyi raporunda turizmin dolaylı olarak istihdam sağladığı kişi sayısının da 1.375.000
olacağına işaret edilmektedir.
WTTC (Dünya Turizm Konseyi) 'nin raporunda Türkiye'nin önde gelen rakiplerinden olan İspanya, Yunanistan,
İtalya ve Mısır turizminin küçülmesinin beklendiği ifade edilmektedir. Buna göre İspanya turizmi 2009 yılında
yüzde 4.9, Yunanistan 1.8, İtalya 5.5, Mısır ise 2.8 oranında küçülmesi beklenmektedir.
12
TÜRKİYE VE RAKİPLERİNİN KARŞILAŞTIRMALI TABLOSU:
Uzmanlar, önümüzdeki yıllarda Çin’in ABD’yi geride bırakarak dünyanın üçüncü büyük turizm ülkesi olacağı,
2020 yılına kadar da dünyanın en büyük turizm hedef ülkesi haline geleceği tahmininde bulunuyorlar. Çin’in,
Fransa, İspanya ve ABD’den sonra dünyanın dördüncü büyük turizm hedef ülkesi olduğunu belirtilerek, Çin’i
geçen yıl 49 milyon 600 bin turistin ziyaret ettiğine dikkat çekiliyor. Ekonomisi hızla gelişen Çin’in yabancı
turist çekmenin yanı sıra 2020 yılında yurt dışına 1 milyon turist göndereceği de tahmin ediliyor.
Dünya Turizm Örgütü’nden yapılan açıklamada, Çin'in 2008 “Pekin Olimpiyatları” ve “2010 Şanghay World
Expo” fuarı da etkisiyle 2014 yılında Fransa'yı geride bırakarak turizmde ilk sırayı alacağı bildirildi. Çin'in bu
yıl yabancı turist gelmesi itibariyle dünya üçüncüsü ABD'yi bu yılın sonunda, dünya ikincisi İspanya'yı da
2010'dan önce geçeceğini tahmininde bulunuldu. Örgüt, normalde 2020'de Fransa'yı geçmesi beklenen
Çin'in bunu 6 yıl farkla 2014'te gerçekleştireceğini bildirdi.
3.1.3.2 Türkiye’de Turizm
Türkiye’nin rekabet gücü en yüksek sektörü turizmdir. Sadece cari açık sorununu çözmek için değil, istihdamı
arttırmak, Türkiye’yi daha yaşanabilir kılmak; hatta tanıtmak için de turizm, altın bir sektör konumundadır.
Turizm, Türkiye’yi ödemeler bilançosu içinde ihracattan sonra ikinci büyük döviz geliri sağlayan faaliyet
konumuna yükseltmiş olup, endüstri içinde 40’a yakın sektörü doğrudan etkilemektedir.
2005-2006 Yılının Değerlendirilmesi:
Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biri olduğu gibi milyonlarca insanın istihdam edildiği bu sektör,
2005 yıında 21 milyon turist sayısı ve 18 milyar dolarlık turizm geliri performansıyla gelecek için de umut
vermiştir. Herkesin beklentisi 2006’da yeni rekorlara imza atılacağı yönündeydi; yüzde 9,5 artış ile 23 milyon
turist ile 20 milyar dolar gelir hedeflenmişti. 2005’in son aylarda yaşanan kuş gribi vakaları ve karikatür krizi
gibi nedenlere bir de Avrupa ekonomisindeki durgunluk eklenince turizm sektörü, 2006 yılına kötü bir başlangıç yaptı. 2006 yılı turizm gelirleri bir önceki yıla göre % 7,18 oranında azalarak 16 850,8 milyon $
olarak gerçekleşti. (Bu gelire yurt dışında ikamet eden vatandaşlarımızdan ülkeyi ziyaretleri sırasında turizm
amaçlı harcadıkları 4.296,9 milyon $ turizm geliri de dahil edilmiştir.) Turizm giderleri de % 4,46 oranında
azalarak 2.742,3 milyon $ olarak gerçekleşti. Ocak ayında geçen yılın aynı dönemine göre turist sayısında
yüzde 4.7'lik düşüşle giren sektörün yüzü, şubatta da gülmedi. 2005 Ocak'ında 700 bin 469 olan turist sayısı,
bu yıl 667 bin 337'de kaldı. Ocak ayında Almanya pazarında yüzde 8'lik, Rusya Federasyonu'nda yüzde 16'
lık, Yunanistan'da yüzde 6.5’lik, Bulgaristan'da yüzde 6'lık Fransa pazarında da yüzde 44.6'lık bir düşüş
13
gözlendi. 2006 yılında ülkemize gelen yabancı ziyaretçiler arasında Doğu Avrupa ülkelerinden gelen ziyaretçi
toplamının % 67,20 ’sini oluşturan BDT’li sayısı % 9,95 oranında arttı. BDT Ülkelerinden gelen ziyaretçiler
arasında en yüksek artışı % 75,34 ile Tacikistan % 49,54 ile Gürcistan, %42,52 ile Türkmenistan, %33,63 ile
Kırgızistan ve % 28,27 ile de Ukrayna geçekleştirmiştir. Bunun yanında bir önceki yıla oranla Letonya
%39,69, Çin Halk Cumhuriyeti % 27,78, A.B.D. %22,40, Romanya % 21,24, Moldova Cumhuriyeti %19,77 ve
İspanya %18,06 oranında artmıştır.
2007 Yılının Değerlendirilmesi:
2007 yılı ülkemiz turizm sektörü değerlendirmesine gelince; ülkemizi ziyaret eden yabancı sayısı 2006 yılına
göre % 17,77 ‘lik bir artışla 23.340.911 olmuştur. OECD ülkelerinden gelen ziyaretçi sayısında % 14,36’ lık,
Doğu Avrupa’dan gelen ziyaretçi sayısında da % 22,16 ’lık artış kaydedilmiştir. Ocak- Aralık aylarında
ülkemize gelen yabancıların
% 57,35’i (13.385.666) OECD, % 29,39 ‘u (6.860.787) Doğu Avrupa
ülkelerindendir.
2007 yılı yılında ülkemize en çok ziyaretçi gönderen ülke sıralamasında Almanya % 17,78 (4.149.805) ile
birinci, Rusya Federasyonu % 10,56 (2.465.336) ile ikinci, İngiltere % 8,21 (1.916.130) ile üçüncü sıradadır.
İngiltere’yi % 5,31 ile Bulgaristan, %4,53 ile İran, % 4,51 Hollanda, %3,29 Fransa, % 2,75 A.B.D, %2,70
Gürcistan, % 2,54 Ukrayna, % 2,33 Belçika, %2,21 İtalya, %2,19 İsrail, %2,02 Avusturya ve % 1,92
Yunanistan izlemektedir.
2007 yılında, ülkemize gelen yabancı ziyaretçiler sıralamasında ilk sırada yer alan Almanya bir önceki yıla
gore % 10,29 oranında Rusya Federasyonu % 33,01, İngiltere % 14,13 oranında artmıştır.
2007 yılında Türkiye’ ye gelen yabancıların % 72,01’i hava, % 20,23’ü kara, % 0,29’ u tren ve % 7,47’si
deniz yolunu tercih etmiştir. 2007 yılı Ocak-Aralık döneminde ülkemize gelen 23 340 911 yabancı ziyaretçinin
1 092 583’ sı (% 4,68) günübirlikçidir.
2007 yılında yurtdışına çıkan vatandaş sayısı bir önceki yıla göre % 8,01’ lik artışla 8.937.660 olmuştur.
Giriş Yapan Vatandaş Ziyaretçiler Anketi çalışması sonuçlarına göre 2007 yılı III. dönem turizm geliri, geçen
yılın aynı dönemine göre % 8,6 oranında artarak 8 732 208 008 $ olmuştur. Bu rakamın 6.494.073.013 $’ı
yabancı ziyaretçilerden, 2.238.134.996 $’ı ise yurt dışında ikamet eden vatandaş ziyaretçilerimizden elde
edilmiştir. Geçen yılın aynı döneminde ise 8.037.028.744 $ turizm geliri gerçekleşmiştir.
Giriş Yapan Vatandaş Ziyaretçiler Anketi çalışması sonuçlarına göre 2007 yılı III. dönem turizm gideri, geçen
yılın aynı dönemine göre % 1,2 oranında azalarak 809.465.651 $ olmuştur. Bu rakamın 772.465.344 $’ı
kişisel, 37.000.308 $’ı ise paket tur harcamalardan oluşmuştur.
III. Dönemde en yüksek turizm gideri 360.304.051 $ ile Temmuz ayında gerçekleşirken, Ağustos ayında
247.855.761 $, Eylül ayında ise 201.305.840 $ turizm gideri gerçekleşmiştir. Temmuz-Eylül döneminde kişi
başı ortalama harcama 712 $’ dır.
2008 yılı değerlendirmesi:
Türkiye turizm sektörü 2008 yılında %13,5 büyüme gerçekleştirerek 22 milyar USD’ın üzerinde gelir kaynağı
olmuştur. Geçen yıl Türkiye’ye 30 milyon 929 bin turist giriş yapmiş olup giriş yapan turistlerin 6 milyonu
kültür turizmi kapsamında Anadolu’yu gezmişlerdir. THY ve özel havayolu şirketleri ile birlikte, hava yolcu
taşımacılığının cirosu 7,5 milyar USD olmuştur. Bu rakamların 2009 yılında %20 büyüme kaydetmesi
beklenmektedir.
Krizin etkisi ile birlikte teşvikli turizm sektörü yatırımlarında geçen yıla gore %3’lük bir gerileme yaşanmıştır.
14
Ancak turizm tanıtımına 2009 yılı için ayrılan kaynağın 100.000.000 TL olması sebebiyle ve 1 Ocak 2008
tarihinde yürülüğe giren turizm işletmelerine %8 KDV uygulaması sonucunda 2009 yılı büyüme rakamları için
düşüş beklenmemektedir.
Rakamlarla 2008
• Turizm geliri yaklaşık 22 milyar dolar olmuştur.
• Türkiye’yi 30 milyon 929 bin turist ziyaret etmiştir.
• En fazla turist yaklaşık 4 milyon kişiyle Ağustos ayında gelmiştir.
• Turistler kişi başı ortalama 708 dolar harcamıştır.
Turizm Bakanlığı Belgeli Konaklama Tesisleri2
YILLARA GÖRE TURİZM BELGELİ KONAKLAMA TESİSLERİNİN SAYISI (1970 - 2007)
Number of Tourism Licenced Accommodation Establishments by Years (1970-2007)
YILLAR
Years
2
TURİZM YATIRIMI BELGELİ
TURİZM İŞLETMESİ BELGELİ
Tourism Investment Licenced
Tourism Operation Licenced
Tesis Sayısı
Oda Sayısı
Yatak Sayısı
Tesis Sayısı
Oda Sayısı
Yatak Sayısı
Number of
Number of
Number of
Number of
Number of
Number of
Establishments
Rooms
Beds
Establishments
Rooms
Beds
1970
301
13 372
25 872
292
15 243
28 354
1971
259
13 116
25 619
337
17 282
32 114
1972
157
10 400
19 874
363
18 578
34 628
1973
180
12 564
24 605
388
20 517
38 528
1974
185
13 232
25 739
400
21 699
40 895
1975
202
12 846
25 956
421
23 860
44 957
1976
227
12 802
26 068
439
24 983
47 307
1977
261
14 359
28 230
446
26 496
50 379
1978
261
13 127
26 190
473
27 233
52 385
1979
265
12 803
25 727
494
28 013
53 956
1980
267
13 019
26 288
511
28 992
56 044
1981
278
15 159
30 291
529
30 050
58 242
1982
339
18 172
36 332
569
32 011
62 372
1983
376
21 410
43 425
611
33 694
65 934
1984
412
26 372
53 615
642
34 666
68 266
1985
501
34 251
71 521
689
41 351
85 995
1986
638
48 615
101 383
731
44 342
92 129
1987
892
73 537
153 786
834
51 040
106 214
1988
1 268
105 736
218 445
957
58 914
122 306
Kültür ve Turizm Bakanlığı verilerinden derlenmiştir.
15
1989
1 662
139 497
288 896
1 102
70 603
146 086
1990
1 921
156 702
325 515
1 260
83 953
173 227
1991
1 987
158 379
331 711
1 404
97 260
200 678
1992
1 938
148 017
309 139
1 498
105 476
219 940
1993
1 788
132 395
276 037
1 581
113 995
235 238
1994
1 578
114 913
240 932
1 729
128 065
265 136
1995
1 334
96 517
202 483
1 793
135 436
280 463
1996
1 309
96 592
202 631
1 866
145 493
301 524
1997
1 402
110 866
236 632
1 933
151 055
313 298
1998
1 365
116 286
249 125
1 954
151 397
314 215
1999
1 311
114 840
245 543
1 907
153 749
319 313
2000
1 300
113 452
243 794
1 824
156 367
325 168
2001
1 237
106 683
229 047
1 998
177 371
368 819
2002
1 138
102 972
222 876
2 124
190 327
396 148
2003
1 130
111 894
242 603
2 240
202 339
420 697
2004
1 151
118 883
259 424
2 357
217 664
454 290
2005
1 039
128 005
278 255
2 412
231 123
483 330
2006
869
123 326
274 687
2 475
241 702
508 632
2007
776
112 541
254 191
2 514
251 987
532 262
16
17
TÜRLERİNE VE SINIFLARINA GÖRE TURİZM BELGELİ KONAKLAMA TESİSLERİNİN SAYISI
Number of Tourism Licenced Accommodation Establishments by Types and Classes
TURİZM YATIRIMI BELGELİ
TÜRÜ
SINIFI
Type
Class
OTELLER (Hotels)
MOTELLER (Motels)
TATİL KÖYLERİ (Holiday Villages)
TERMAL OTELLER (Thermal Hotels)
TURİZM İŞLETMESİ BELGELİ
Tourism Investment Licenced
Tourism Operation Licenced
TESİS SAYISI
ODA SAYISI
YATAK SAYISI
TESİS SAYISI
ODA SAYISI
YATAK SAYISI
Number of
Number of
Number of
Number of
Number of
Number of
Establishments
Rooms
Beds
Establishments
Rooms
Beds
5 YILDIZLI / 5 Stars
141
40 897
91 923
238
74 330
159 016
188
34 648
75 170
432
62 765
131 168
171
10 982
23 020
615
43 676
88 875
72
2 785
5 572
643
25 535
50 522
1 YILDIZLI / 1 Star
24
705
1 385
105
3 665
7 326
TOPLAM - Total
596
90 017
197 070
2 033
209 971
436 907
1.SINIF / 1st Class
-
-
-
1
68
136
2.SINIF / 2nd Class
-
-
-
8
193
381
Motel / Motel
4
93
188
9
211
436
TOPLAM - Total
4
93
188
18
472
953
1.SINIF / 1st Class (5 YILDIZLI / 5 Stars)
23
6 996
15 551
70
22 609
50 645
2.SINIF / 2nd Class (4 YILDIZLI / 4 Stars)
11
2 972
6 268
25
4 554
10 632
TOPLAM - Total
34
9 968
21 819
95
27 163
61 277
6
1 587
4 348
3
748
1 692
1
400
1 593
1
150
303
3
216
458
7
350
758
-
-
-
1
21
10
2 203
6 399
12
TOPLAM - Total
PANSİYONLAR (Boarding Houses)
1 269
42
2 795
24
496
1 000
67
1 048
2 080
KAMPİNGLER (Campings)
4
873
2 511
9
517
1 499
OBERJLER (Inns)
-
-
-
1
246
481
APART OTELLER (Apart Hotels)
35
3 155
10 227
107
4 756
11 988
ÖZEL BELGELİLER (Special Licenced Establishments)
13
547
1 142
160
4 959
10 662
GOLF TESİSLERİ (Golf Facilities with Accommodation)
4
373
930
2
199
485
EĞİTİM VE UYGULAMA TESİSLERİ (Training and Practice Establishments)
-
-
-
2
180
408
TURİZM KOMPLEKSİ (Tourism Complex)
5
2 175
4 993
2
916
1 987
BUTİK OTEL (Boutique Hotel)
36
1 392
3 437
3
171
361
B TİPİ TATİL SİTESİ (B Type Holiday Site)
8
1 065
4 150
1
25
112
DAĞ EVİ (Mountain House)
1
24
120
1
51
152
ÇİFTLİK EVİ - KÖY EVİ ( Farm House - Village House )
2
160
205
1
44
115
776
112 541
254 191
2 514
251 987
532 262
T O P L A M / T o t a l
2008 Yılı Ocak-Aralık Analizi:
Ocak-Aralık Ayında Ulaşım Yoluna Göre Ülkemize Giriş Yapan Ziyaretçiler (2006–2008*)
Toplam
2 007
2 006
2008*
Değişim
Oranı %
2 006
Yabancılar
2 007
2008*
Değişim
Oranı %
Vatandaşlar
2 007
2 006
2008*
Değişim
Oranı %
Havayolu
19 683 478
22 967 702
25 368 296
10,45
14 084 727
16 807 681
18 838 735
12,08
5 598 751
6 160 021
6 529 561
6,00
Karayolu
6 359 353
7 040 683
8 168 164
16,01
4 206 198
4 721 569
5 388 308
14,12
2 153 155
2 319 114
2 779 856
19,87
Demiryolu
90 354
81 831
85 463
4,44
71 707
68 755
72 320
5,19
18 647
13 076
13 143
0,51
Denizyolu
1 854 018
2 105 483
2 408 567
14,39
1 457 201
1 742 906
2 037 314
16,89
396 817
362 577
371 253
2,39
27 987 203
32 195 699
36 030 490
11,91
19 819 833
23 340 911
26 336 677
12,83
8 167 370
8 854 788
9 693 813
9,48
903 398
1 092 583
1 345 669
903 397
1 092 583
1 342 670
Toplam
Günübirlik
1
2 999
Geçici verilere göre; 2008 yılı Ocak-Aralık döneminde ülkemize giriş yapan vatandaş ziyaretçi sayısında
geçen yılın aynı dönemine göre % 9,48’lik bir artış (9.693.813), çıkış yapan vatandaş ziyaretçi sayısında ise
% 10,46'lık bir artış (9.872.520) kaydedilmiştir.
Ocak-Aralık Aylarında Ulaşım Yoluna Göre Ülkemizden Çıkış Yapan Ziyaretçiler (2006–2008*)
2 006
Toplam
2 007
2008*
Değişim
Oranı %
2 006
Yabancılar
2 007
2008*
Değişim
Oranı %
Vatandaşlar
2 007
2 006
2008*
Değişim
Oranı %
Havayolu
19 516 678
22 931 678
25 634 963
11,79
13 790 412
16 681 417
18 921 565
13,43
5 726 266
6 250 261
6 713 398
7,41
Karayolu
6 099 635
6 817 529
8 197 715
20,24
3 970 198
4 524 309
5 425 201
19,91
2 129 437
2 293 220
2 772 514
20,90
-1,71
Demiryolu
87 331
77 112
80 610
4,54
67 193
63 439
67 171
5,88
20 138
13 673
13 439
Denizyolu
1 847 104
2 128 422
2 390 356
12,31
1 448 152
1 747 916
2 017 187
15,41
398 952
380 506
373 169
-1,93
27 550 748
31 954 741
36 303 644
13,61
19 275 955
23 017 081
26 431 124
14,83
8 274 793
8 937 660
9 872 520
10,46
903 398
1 092 583
1 345 669
903 397
1 092 583
1 342 670
Toplam
Günübirlik
1
2 999
(*): Veriler geçicidir.
Not: Günübirlikçi ziyaretçiler denizyolu toplamına dahil edilmiştir.
18
2006–2008(*) YILLARI OCAK-ARALIK DÖNEMİNDE ÜLKEMİZE GELEN
YABANCILARIN MİLLİYETLERE GÖRE DAĞILIMI - İLK 10 ÜLKE
ÜLKELER
2008*
ALMANYA
4 415 525
RUSYA FED.
2 879 278
İNGİLTERE
2 169 924
BULGARİSTAN
1 255 343
HOLLANDA
1 141 580
İRAN
1 134 965
FRANSA
885 006
GÜRCİSTAN
830 184
UKRAYNA
730 689
A.B.D.
679 445
DİĞER
10 214 738
GENEL TOPLAM
26 336 677
(*): Veriler geçicidir.
MİL.PAY%
2 007
MİL.PAY%
2 006
MİL.PAY%
16,77
10,93
8,24
4,77
4,33
4,31
3,36
3,15
2,77
2,58
38,79
100,00
4 149 805
2 465 336
1 916 130
1 239 667
1 053 675
1 058 206
768 167
630 979
593 302
642 911
8 822 733
23 340 911
17,78
10,56
8,21
5,31
4,51
4,53
3,29
2,70
2,54
2,75
37,82
100,00
3 762 475
1 853 442
1 678 845
1 177 906
997 556
865 941
657 859
549 328
487 917
532 419
7 256 145
19 819 833
18,98
9,35
8,47
5,94
5,03
4,37
3,32
2,77
2,46
2,69
36,62
100,00
2008 yılı Ocak-Aralık döneminde ülkemize en çok ziyaretçi gönderen ülkeler sıralamasında Almanya %
16,77 (4.415.525) ile birinci, Rusya Federasyonu % 10,93 (2.879.278 ) ile ikinci, İngiltere % 8,24 (2.169.924)
ile üçüncü sıradadır. İngiltere’yi Bulgaristan, Hollanda, İran, Fransa,Gürcistan, Ukrayna ve A.B.D
izlemektedir.
19
2006-2008(*) YILLARINDA ÜLKEMİZE GELEN YABANCILARIN
MİLLİYETLERİNE GÖRE KARŞILAŞTIRILMASI (OCAK-ARALIK)
YILLAR
MİLLİYET PAYI(%)
% DEĞİŞİM ORANI
MİLLİYET
2006
2007
2008(*)
2006
2007
2008(*)
2007/2006
ALMANYA
3 762 475
4 149 805
4 415 525
18,98
17,78
16,77
10,29
2008(*)/2007
6,40
AVUSTURYA
429 709
472 482
520 334
2,17
2,02
1,98
9,95
10,13
BELÇİKA
459 824
542 712
596 442
2,32
2,33
2,26
18,03
9,90
DANİMARKA
235 755
265 429
276 805
1,19
1,14
1,05
12,59
4,29
FİNLANDİYA
78 766
84 378
102 883
0,40
0,36
0,39
7,12
21,93
15,21
FRANSA
657 859
768 167
885 006
3,32
3,29
3,36
16,77
HOLLANDA
997 556
1 053 675
1 141 580
5,03
4,51
4,33
5,63
8,34
İNGİLTERE
1 678 845
1 916 130
2 169 924
8,47
8,21
8,24
14,13
13,25
İRLANDA
88 973
109 287
115 388
0,45
0,47
0,44
22,83
5,58
İSPANYA
234 334
288 358
342 104
1,18
1,24
1,30
23,05
18,64
İSVEÇ
326 254
338 182
404 092
1,65
1,45
1,53
3,66
19,49
İTALYA
402 568
514 803
600 261
2,03
2,21
2,28
27,88
16,60
5 365
6 785
10 852
0,03
0,03
0,04
26,47
59,94
18 148
30 512
36 977
0,09
0,13
0,14
68,13
21,19
413 162
447 950
572 212
2,08
1,92
2,17
8,42
27,74
94 450
129 730
158 858
0,48
0,56
0,60
37,35
22,45
210 277
229 688
252 925
1,06
0,98
0,96
9,23
10,12
6 667
9 103
9 374
0,03
0,04
0,04
36,54
2,98
190 774
276 783
397 682
0,96
1,19
1,51
45,08
43,68
LÜKSEMBURG
PORTEKİZ
YUNANİSTAN
ÇEK CUMHURİYETİ
İSVİÇRE
İZLANDA
POLONYA
MACARİSTAN
78 275
82 718
95 414
0,39
0,35
0,36
5,68
15,35
165 580
184 446
250 458
0,84
0,79
0,95
11,39
35,79
36 151
54 729
69 168
0,18
0,23
0,26
51,39
26,38
10 571 767
11 955 852
13 424 264
53,34
51,22
50,97
13,09
12,28
532 419
642 911
679 445
2,69
2,75
2,58
20,75
5,68
99 580
109 865
124 400
0,50
0,47
0,47
10,33
13,23
JAPONYA
125 755
168 852
149 731
0,63
0,72
0,57
34,27
-11,32
KANADA
97 925
128 567
147 631
0,49
0,55
0,56
31,29
14,83
G.KORE
108 140
135 124
119 500
0,55
0,58
0,45
24,95
-11,56
MEKSİKA
20 000
25 630
26 997
0,10
0,11
0,10
28,15
5,33
YENİ ZELLANDA
17 868
21 058
23 466
0,09
0,09
0,09
17,85
11,44
NORVEÇ
SLOVAKYA
AVRUPA OECD
A.B.D
AVUSTRALYA
TOPLAM OECD
11 573 454
13 187 859
14 695 434
58,39
56,50
55,80
13,95
11,43
ESTONYA
15 952
24 369
33 752
0,08
0,10
0,13
52,76
38,50
KARADAĞ
-
-
-
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
KOSOVA
-
-
-
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
4 596
2 999
3 412
0,02
0,01
0,01
-34,75
13,77
48 458
71 791
92 939
0,24
0,31
0,35
48,15
29,46
4 996
5 800
9 617
0,03
0,02
0,04
16,09
65,81
LETONYA
34 177
57 436
58 460
0,17
0,25
0,22
68,05
1,78
BOSNA HERSEK
40 489
50 437
58 910
0,20
0,22
0,22
24,57
16,80
HIRVATİSTAN
22 321
29 470
31 186
0,11
0,13
0,12
32,03
5,82
SLOVENYA
23 139
35 412
41 301
0,12
0,15
0,16
53,04
16,63
SIRBİSTAN VE KARADAĞ
163 765
137 100
170 399
0,83
0,59
0,65
-16,28
24,29
MAKEDONYA
118 387
93 705
106 645
0,60
0,40
0,40
-20,85
13,81
ARNAVUTLUK
50 328
57 601
63 146
0,25
0,25
0,24
14,45
9,63
1 177 906
1 239 667
1 255 343
5,94
5,31
4,77
5,24
1,26
245 941
390 505
447 419
1,24
1,67
1,70
58,78
14,57
MALTA
LİTVANYA
G.KIBRIS RUM YÖNETİMİ
BULGARİSTAN
ROMANYA
DİĞER AVRUPA ÜLKELERİ
TOPLAM AVRUPA
AZERBAYCAN
B.RUSYA (BELARUS)
ERMENİSTAN
23 426
37 359
24 961
0,12
0,16
0,09
59,48
-33,19
12 545 648
14 189 503
15 821 754
63,30
60,79
60,07
13,10
11,50
380 133
434 577
459 593
1,92
1,86
1,75
14,32
5,76
85 336
106 578
152 961
0,43
0,46
0,58
24,89
43,52
41 692
53 142
63 855
0,21
0,23
0,24
27,46
20,16
GÜRCİSTAN
549 328
630 979
830 184
2,77
2,70
3,15
14,86
31,57
KAZAKİSTAN
135 637
195 219
213 072
0,68
0,84
0,81
43,93
9,15
KIRGİZİSTAN
41 455
44 638
47 730
0,21
0,19
0,18
7,68
6,93
109 206
145 341
141 514
0,55
0,62
0,54
33,09
-2,63
MOLDOVA CUM.
ÖZBEKİSTAN
28 607
43 082
69 127
0,14
0,18
0,26
50,60
60,45
1 853 442
2 465 336
2 879 278
9,35
10,56
10,93
33,01
16,79
TACİKİSTAN
11 950
36 415
36 262
0,06
0,16
0,14
204,73
-0,42
TÜRKMENİSTAN
48 857
76 334
88 915
0,25
0,33
0,34
56,24
16,48
RUSYA FEDERASYONU
UKRAYNA
B.D.T
487 917
593 302
730 689
2,46
2,54
2,77
21,60
23,16
3 773 560
4 824 943
5 713 180
19,04
20,67
21,69
27,86
18,41
20
2006-2008(*) YILLARINDA ÜLKEMİZE GELEN YABANCILARIN
MİLLİYETLERİNE GÖRE KARŞILAŞTIRILMASI (OCAK-ARALIK)
YILLAR
MİLLİYET PAYI(%)
% DEĞİŞİM ORANI
MİLLİYET
2006
2007
2008(*)
2006
2007
2008(*)
2007/2006
2008(*)/2007
CEZAYİR
38 542
45 006
63 904
0,19
0,19
0,24
16,77
41,99
FAS
30 410
37 788
44 023
0,15
0,16
0,17
24,26
16,50
LİBYA
31 497
33 700
43 779
0,16
0,14
0,17
6,99
29,91
4 383
5 989
8 987
0,02
0,03
0,03
36,64
50,06
MISIR
42 686
52 946
57 994
0,22
0,23
0,22
24,04
9,53
TUNUS
47 984
41 890
42 840
0,24
0,18
0,16
-12,70
2,27
GÜNEY AFRİKA CUM.
15 131
14 349
20 774
0,08
0,06
0,08
-5,17
44,78
SUDAN
DİĞER AFRİKA ÜLKELERİ
22 272
26 504
29 795
0,11
0,11
0,11
19,00
12,42
232 905
258 172
312 096
1,18
1,11
1,19
10,85
20,89
12 153
13 005
19 676
0,06
0,06
0,07
7,01
51,30
BAHREYN
4 254
5 829
8 081
0,02
0,02
0,03
37,02
38,63
KATAR
2 585
3 783
4 862
0,01
0,02
0,02
46,34
28,52
11 823
12 589
22 084
0,06
0,05
0,08
6,48
75,42
123 118
180 217
250 130
0,62
0,77
0,95
46,38
38,79
LÜBNAN
35 995
45 461
53 948
0,18
0,19
0,20
26,30
18,67
ÜRDÜN
46 518
61 002
74 340
0,23
0,26
0,28
31,14
21,86
S.ARABİSTAN
38 890
41 490
55 636
0,20
0,18
0,21
6,69
34,09
SURİYE
277 779
332 840
406 935
1,40
1,43
1,55
19,82
22,26
K.K.T.C.
172 679
190 512
195 909
0,87
0,82
0,74
10,33
2,83
İSRAİL
362 501
511 435
558 183
1,83
2,19
2,12
41,09
9,14
2 931
4 027
4 971
0,01
0,02
0,02
37,39
23,44
TOPLAM AFRİKA
B.A.E.
KUVEYT
IRAK
YEMEN
DİĞER BATI ASYA ÜLKELERİ
3 396
4 033
10 034
0,02
0,02
0,04
18,76
148,80
1 094 622
1 406 223
1 664 789
5,52
6,02
6,32
28,47
18,39
3 128
2 351
2 950
0,02
0,01
0,01
-24,84
25,48
56 323
68 252
61 882
0,28
0,29
0,23
21,18
-9,33
8 893
11 792
15 627
0,04
0,05
0,06
32,60
32,52
FİLİPİNLER
21 115
24 757
28 222
0,11
0,11
0,11
17,25
14,00
HİNDİSTAN
35 379
45 175
55 798
0,18
0,19
0,21
27,69
23,52
865 941
1 058 206
1 134 965
4,37
4,53
4,31
22,20
7,25
MALEZYA
18 084
23 851
26 881
0,09
0,10
0,10
31,89
12,70
PAKİSTAN
14 700
21 307
22 473
0,07
0,09
0,09
44,95
5,47
SİNGAPUR
11 577
17 155
19 121
0,06
0,07
0,07
48,18
11,46
TOPLAM BATI ASYA
BANGLADEŞ
ÇİN HALK CUMHURİYETİ
ENDONEZYA
İRAN
TAYLAND
7 176
10 999
10 141
0,04
0,05
0,04
53,27
-7,80
34 221
43 548
48 260
0,17
0,19
0,18
27,26
10,82
TOPLAM GÜNEY ASYA
1 076 537
1 327 393
1 426 320
5,43
5,69
5,42
23,30
7,45
TOPLAM ASYA
2 171 159
2 733 616
3 091 109
10,95
11,71
11,74
25,91
13,08
16 644
4 289
4 393
0,08
0,02
0,02
-74,23
2,42
3 127
4 532
5 055
0,02
0,02
0,02
44,93
11,54
ARJANTİN
11 474
14 600
18 599
0,06
0,06
0,07
27,24
27,39
BREZİLYA
24 222
33 136
43 647
0,12
0,14
0,17
36,80
31,72
KOLOMBİYA
4 175
5 066
6 070
0,02
0,02
0,02
21,34
19,82
ŞİLİ
5 644
7 112
8 580
0,03
0,03
0,03
26,01
20,64
VENEZUELLA
4 545
6 604
9 604
0,02
0,03
0,04
45,30
45,43
DİĞER GÜNEY AMERİKA ÜLK.
5 576
6 798
8 032
0,03
0,03
0,03
21,92
18,15
TOPLAM GÜNEY AMERİKA
55 636
73 316
94 532
0,28
0,31
0,36
31,78
28,94
TOPLAM AMERİKA
75 407
82 137
103 980
0,38
0,35
0,39
8,92
26,59
OKYANUSYA
180
168
253
0,00
0,00
0,00
-6,67
50,60
MİLLİYETSİZ
19 287
20 365
23 135
0,10
0,09
0,09
5,59
13,60
19 819 833
23 340 911
26 336 677
100,00
100,00
100,00
17,77
12,83
DİĞER GÜNEY ASYA ÜLK.
DİĞER KUZEY AMERİKA ÜLK.
DİĞER ORTA AMERİKA ÜLK.
YABANCI TOPLAM
21
2009 yılı 1. Dönem (Ocak-Şubat-Mart) Analizi:
Turizm geliri geçen yılın aynı dönemine göre % 11,2 oranında düşmüştür.
Çıkış Yapan Ziyaretçiler Anketi sonuçlarına göre 2009 yılı I. Dönem Turizm Geliri, geçen yılın aynı dönemine
göre % 11,2 oranında azalarak 2.466.573.727 $ olmuştur. Bunun 1.790.860.681 $’ı yabancı ziyaretçilerden,
675.713.046 $’ı ise yurt dışında ikamet eden vatandaş ziyaretçilerimizden elde edilmiştir.
Ziyaretçiler seyahatlerini kişisel olarak veya paket tur ile gerçekleştirmektedir. Turizm gelirinin 2.258.656.662
$’ı kişisel, 207.917.065 $’ı ise paket tur harcamalarından oluşmaktadır.
Ocak, Şubat ve Mart aylarından oluşan I. Dönemde en yüksek turizm geliri 945.578.361 $ ile Mart ayında
gerçekleşmiştir. Ocak ayında 798.687.484 $, Şubat ayında ise 722.307.882 $ gelir elde edilmiştir. Ocak Mart döneminde kişi başı ortalama harcama yabancılarda 608 $, vatandaşlarda ise 975 $’dır.
Çıkış yapan ziyaretçi sayısı geçen yılın aynı dönemine göre %2,4 azalmıştır.
Ocak, Şubat ve Mart aylarında toplam çıkış yapan ziyaretçi sayısı 3.636.464 kişidir. Bunun 2.943.175 kişisini
yabancı ziyaretçi, 693.289 kişisini ise yurt dışında ikamet eden vatandaşlarımız oluşturmaktadır. I. Dönemde
en fazla ziyaretçi 1.426.537 kişi ile Mart ayında gerçekleşmiştir. Ocak ayında 1.151.951, Şubat ayında ise
1.057.976 kişi ülkemizi ziyaret etmiştir.
Aylık Turizm Geliri Ve Gideri, 2009
Kişi başı
Kişi başı
ortalama Turizm gideri
Vatandaş
ortalama
harcama
sayısı (**)
harcama
($)
($)
($)
($)
Ocak
798.687.484
1.151.951
693 282 105 147
378 771
745
Şubat
722.307.882
1.057.976
683 287 901 482
384 447
749
Mart
945.578.361
1.426.537
663 326 603 863
439 320
743
Toplam
2.466.573.727
3.636.464
678 896.610.492
1.202.539
746
Not: Beraberinde giden ziyaretçi sayıları toplama dahil edilmiştir.
(*) Yurt dışında ikamet eden Yabancı ve Vatandaş ziyaretçi sayılarıdır.
(**) Yurt dışını ziyaret edip ülkemize giriş yapan ve yurt içinde ikamet eden Türkiye Cumhuriyeti pasaportu
taşıyan vatandaş sayılarıdır.
Aylar
Turizm geliri
Ziyaretçi
sayısı (*)
Turizm gideri geçen yılın aynı dönemine göre % 11,3 oranında artmıştır.
Giriş Yapan Vatandaş Ziyaretçiler Anketi sonuçlarına göre 2009 yılı I. Dönem Turizm Gideri, geçen yılın aynı
dönemine göre % 11,3 oranında artarak 896.610.492 $ olmuştur. Bunun 851.050.373 $’ı kişisel,
45.560.119 $’ı ise paket tur harcamalardan oluşmuştur.
I. Dönemde en yüksek turizm gideri 326.603.864 $ ile Mart ayında gerçekleşirken, Şubat ayında
287.901.482 $, Ocak ayında ise 282.105.147 $ turizm gideri gerçekleşmiştir. Ocak - Mart döneminde kişi başı
ortalama harcama 746 $’ dır.
22
Ziyaretçilerden elde edilen turizm gelirine aylar itibariyle bakıldığında 2009 yılında geçen yıla göre azalış
olduğu görülmektedir. 2009 yılı Mart ayında dönemin en yüksek turizm gelirine ulaşılmıştır.
2007–2009(*) YILLARI OCAK-MART DÖNEMİNDE ÜLKEMİZE GELEN YABANCILARIN
MİLLİYETLERE GÖRE DAĞILIMI - İLK10 ÜLKE
ÜLKELER
ALMANYA
BULGARİSTAN
GÜRCİSTAN
İRAN
İNGİLTERE
RUSYA FED.
YUNANİSTAN
FRANSA
AZERBAYCAN
SURİYE
DİĞER
GENEL TOPLAM
2009*
MİL.PAY%
2008
MİL.PAY%
2007
MİL.PAY%
475.930
266.325
239.598
203.953
112.370
101.094
99.432
91.276
86.965
81.413
1.100.117
2.858.473
16,65
9,32
8,38
7,14
3,93
3,54
3,48
3,19
3,04
2,85
38,49
100,00
562.827
226.219
141.480
183.539
115.560
154.750
94.048
92.264
102.109
80.562
1.231.207
2.984.565
18,86
7,58
4,74
6,15
3,87
5,19
3,15
3,09
3,42
2,7
41,25
100,00
496.903
249.025
119.551
172.884
90.417
136.431
65.005
84.594
83.398
59.144
1.044.081
2.601.433
19,1
9,57
4,6
6,65
3,48
5,24
2,5
3,25
3,21
2,27
40,13
100,00
2009 yılı Ocak-Mart döneminde ülkemize en çok ziyaretçi gönderen ülkeler sıralamasında Almanya % 16,65
(475.930) ile birinci, Bulgaristan % 9,32 (266.325) ile ikinci, Gürcistan % 8,38 (239.598) ile üçüncü sıradadır.
Gürcistan'ı İran, İngiltere, Rusya Federayonu,Yunanistan, Fransa, Azerbaycan ve Suriye izlemektedir.
23
2007–2009(*) YILLARI MART AYINDA ÜLKEMİZE GELEN YABANCILARIN MİLLİYETLERE
GÖRE DAĞILIMI - İLK10 ÜLKE
ÜLKELER
ALMANYA
İRAN
BULGARİSTAN
GÜRCİSTAN
İNGİLTERE
YUNANİSTAN
FRANSA
RUSYA FED.
HOLLANDA
SURİYE
DİĞER
GENEL TOPLAM
2009*
MİL.PAY%
2008
MİL.PAY%
2007
MİL.PAY%
214.617
147.262
101.203
82.870
49.547
41.955
36.530
36.134
31.367
29.676
436.568
1.207.729
17,77
12,19
8,38
6,86
4,1
3,47
3,02
2,99
2,6
2,46
36,15
100,00
268.000
112.760
83.691
52.084
55.362
45.593
38.424
57.515
34.509
28.822
528.537
1.305.297
20,53
8,64
6,41
3,99
4,24
3,49
2,94
4,41
2,64
2,21
40,49
100,00
226.071
101.008
87.305
45.332
39.105
26.946
36.264
47.118
30.689
18.431
441.691
1.099.960
20,55
9,18
7,94
4,12
3,56
2,45
3,3
4,28
2,79
1,68
40,16
100,00
Mart 2009’da ülkemize en çok ziyaretçi gönderen ülkeler sıralamasında Almanya % 17,77 (214.617) ile
birinci, İran % 12,19 (147.262) ile ikinci, Bulgaristan % 8,38 (101.203) ile üçüncü sıradadır. Bulgaristan'ı
Gürcistan, İngiltere, Yunanistan, Fransa, Rusya Federasyonu, Hollanda ve Suriye izlemektedir.
Ocak-Mart Aylarında Ulaşım Yoluna Göre Ülkemize Giriş Yapan Ziyaretçiler (2007–2009*)
Toplam
2007
2008
2009*
Değişim
Oranı %
Yabancılar
2007
2008
2009*
Değişim
Oranı %
Havayolu
3.003.068
3.389.620
3.054.645
-9,88
1.740.974
2.066.870
1.798.284
Karayolu
1.165.383
1.320.166
1.538.960
16,57
766.857
823.595
961.669
16,76
Vatandaşlar
2007
2008
Değişim
Oranı %
2009*
-12,99 1.262.094 1.322.750 1.256.361
398.526
496.571
-5,02
577.291
16,26
Demiryolu
13.124
13.668
13.452
-1,58
11.823
12.143
12.339
1,61
1.301
1.525
1.113
-27,02
Denizyolu
146.585
143.371
144.301
0,65
81.779
81.957
86.181
5,15
64.806
61.414
58.120
-5,36
4.328.160
4.866.825
4.751.358
-2,37
2.601.433
2.984.565
2.858.473
-4,22 1.726.727 1.882.260 1.892.885
0,56
20.195
27.517
33.774
20.195
27.512
33.772
Toplam
Günübirlik
0
5
2
Ocak-Mart Aylarında Ulaşım Yoluna Göre Ülkemizden Çıkış Yapan Ziyaretçiler (2007–2009*)
Toplam
2007
2008
2009*
Değişim
Oranı %
Yabancılar
2007
2008
2009*
Değişim
Oranı %
Havayolu
3.007.107
3.497.532
3.189.423
-8,81
1.741.460
2.073.942
1.849.942
Karayolu
1.111.195
1.343.612
1.591.123
18,42
717.599
831.462
997.691
19,99
Vatandaşlar
2007
2008
Değişim
Oranı %
2009*
-10,80 1.265.647 1.423.590 1.339.481
393.596
512.150
-5,91
593.432
15,87
Demiryolu
12.232
12.747
11.858
-6,97
10.980
11.278
10.555
-6,41
1.252
1.469
1.303
-11,30
Denizyolu
160.035
150.950
144.636
-4,18
82.334
83.176
84.987
2,18
77.701
67.774
59.649
-11,99
4.290.569
5.004.841
4.937.040
-1,35
2.552.373
2.999.858
2.943.175
-1,89 1.738.196 2.004.983 1.993.865
-0,55
20.195
27.517
33.774
20.195
27.512
33.772
Toplam
Günübirlik
0
5
2
Geçici verilere göre; 2009 yılı Ocak-Mart döneminde ülkemize giriş yapan vatandaş ziyaretçi sayısında
geçen yılın aynı dönemine göre % 0,56’lık (1.892.885) bir artış olmuştur. Çıkış yapan vatandaş ziyaretçi
sayısında ise % 0,55’lik bir azalış (1.993.865) kaydedilmiştir.
3.1.3.2.Sektördeki Oyuncular
Türkiye’de Dedeman, Divan, The Marmara, Princess Hotels, Swiss Hotel gibi kendi işletmelerini yapan yerli
oteller bulunmaktadır. Oteller genelde kendi otel grupları tarafından işletilmekte, otelin işletmesi dışarıdan
başka bir otel işletmecisine verilmemektedir. Otellerde işletme sistemi mal sahibi ile işletmeci arasında
yapılan genellikle 10-20 yıllık anlaşmalar ile yapılmakta, bu anlaşmalar tarafların isteği üzerine daha uzun
olabilmektedir. Anlaşmalar genelde brüt gelir veya net işletme karı üzerinden yapılmaktadır. Ancak bazı mal
24
sahipleri ciro ne olursa olsun yıllık net bir ücret de talep edebilmektedir. Bunların dışında Türkiye’de yer alan
yabancı otel işletmeci gruplar aşağıda özetlenmiştir.
Marriott (Amerika): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Marriott International Inc,
Türkiye'de hizmet veren Renaissance ve Ritz Carlton otellerinden sonra Marriott Asya Otel’i hizmete açmıştır.
2.800'den fazla işletmesi ile Amerika Birleşik Devletleri ve 67 ülkede konaklama sektöründe saygın ve lider
kuruluşlardan biri olan Marriott International Inc., dünya çapında 151.000 çalışanı ile 15 otel markasını ve
550.000 oda kapasitesini yönetmektedir.
Hochtief (Almanya): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Silkar Holding ile %50
anlaşmalı Facility Management Services (FMS) şirketi kurmuştur.
Hyatt (Amerika): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. İstanbul’daki Hyatt
Regency’nin işletmeciliğini yapmaktadır.
Hilton (Amerika): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Hilton family grubuna ait
otellerin işletmeciliğini yapmaktadır.
Kempinski (Almanya): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Kempinski grubuna ait
Mövenpick (İsveç): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Mövenpick grubuna ait
Four Seasons (Amerika): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Four Seasons Hotels
grubuna ait otellerin işletmeciliğini yapmaktadır.
Barcelo (İspanya): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Barcelo grubuna ait otellerin
işletmeciliğini yapmaktadır.Türkiye’de Ora Hiladay, Barcelo Rexene (Bodrum) ve Barcelo Eresin Topkapı
otelleri mevcuttur.
Carlson (Amerika): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Carlson grubuna ait otellerin
işletmeciliğini yapmaktadır. Corlson grubunun bünyesinde Radisson, Country Inss, Park Plaza, Park Inn ve
Regent otelleri bulunuyor.
Inter Continental Hotel Groups (Amerika): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir.
Inter Continental Hotel Groups’a ait otellerin işletmeciliğini yapmaktadır. Inter Continental Hotel Groups
bünyesinde Inter Continental, Crowne Plaza, Hotel Indigo, Holiday Inn, Holiday Inn Express, Staybridge
Suites ve Candlewood Suites otelleri bulunmaktadır.
Accor (Fransa): Türkiye’de Otel işletmeciliği konusunda hizmet vermektedir. Accor grubuna ait otellerin
işletmeciliğini yapmaktadır. Türkiye’de Akfen GYO ile birlikte çalışıp otel projeleri üretmektedirler. Avrupa’daki
lider, dünyada en büyük 3. otel işletmecisidir.
25
BÖLÜM 4
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
4.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri
İli
İlçesi
Bucağı
Mahallesi
Köyü
Sokağı
Mevkii
Pafta No
Ada No
Parsel No
Alanı
Niteliği
Sahibi
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
Muğla
Marmaris
İçmeler
Kumluörencik
2
1605
5.678,00 m²
Altı katlı betonarme otel
Martı Otel İşletmeleri A.Ş.
4.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu
haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Muğla ili, Marmaris İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde 15.05.2009 tarih, saat 14:00 itibariyle yapılan incelemede
değerlendirme raporu konusu gayrimenkuller üzerinde aşağıdaki hak ve sınırlamaların bulunduğu şifa’en
öğrenilmiştir.
•
•
•
Areal Bank A.Ş. 16.000.000 € bedelle, 1. derece ipotek. (04.12.2006 tarih, 7955 yevmiye)
İpotek, 1520 parsel ile müşterektir.
312 adet malzemeye ait teferruat listesi dosyasındadır. (23.12.1998 tarih ve 3770 yevmiye no)
4.3 Gayrimenkulün İmar Bilgileri
İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Bir değerleme uzmanı
imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası
değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu
kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.
Muğla ili, Marmaris İlçesi, İçmeler Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde 15.05.2009 tarihinde yapılan incelemeler
sonucunda edinilen şifa’i bilgilere göre değerleme konusu parsele ait bilgiler aşağıda listelenmiştir:
26
ü İmar Durumu:
İçmeler Belediyesi İmar Arşivi’nde 15.05.2009 tarihi itibariyle yapılan araştırma neticesinde, 18.07.2005
tasdik tarihli 1/1000 ölçekli İçmeler Revizyon Uygulama İmar Planı’na göre, söz konusu taşınmaz;
•
•
•
•
“A bölgesi-Turistik Tesis Alanı” lejandında kalmaktadır.
Nizamın Ayrık Nizamdır.
TAKS: 0,20 KAKS: 0,60
Maksimum kat sayısı 3 kat, maksimum bina yüksekliği 10,50 m.’dir.
Söz konusu imar planına göre mevcut taşınmazın içerisinden sahile paralel olarak geçirilmiş yol
bulunmaktadır. İmar planındaki yolun, otelin hukuki olarak inşa edilmesinden sonra planlanmış
olması nedeni ile otel binalarının yıkılması gibi bir yaptırıma neden olmayacağı belediye yetkilileri
tarafından şifaen öğrenilmiştir.
Kıyı Kenar
Çizgisi
Otelin Mevcut
Kullanım Alanı
Mevcut İmar
Planında Yer
Alan Yol
27
1605
Parsel
1606
Parsel
Kıyı Kenar Çizgisi
Yukarıdaki krokide de görüldüğü üzere kıyı kenar çizgisinin sağ tarafı Hazineye terk edilmiştir. La
Perla oteli ise 1605 no’lu parsel üzerinde konumludur. Ancak otel mevcutta 1606 parseli de yeşil alan
olarak kullanmaktadır. Bu parsel için Hazineye ecrimisil ödenmektedir.
İmar dosyası incelenen taşınmazın, 15.04.1987 tarih 21/49 cilt/sayfa no’lu esas ruhsatname ve 26.05.1987
tarih ve 23/7 cilt/sayfa no’lu ek ruhsatnameye bağlı olarak, 21.06.1988 tarih ve 2/13 cilt/sayfa no’lu yapı
kullanma izin kağıdı bulunmaktadır.
Ruhsat ve İskan belgeleri 1605 no’lu parsel üzerindeki yapıları kapsamaktadır. 1605 no’lu parsel
üzerinde yer alan yapılar için alınmış,
Ø Yapı İzin Belgelerinin (Ruhsat) toplam alanı 7.464 m2’dir.
Ø Yapı Kullanma İzin Belgelerinin toplam alanı 7.464 m2’dir.
Ø 1605 no’lu parsel üzerinde yer alan yapıların toplam brüt alanı ise 12.594 m2’dir.
Ø 1605 no’lu parsel üzerinde yer alan yapıların inşaat emsaline dahil toplam alanı 10.190
m2’dir.
ü Ruhsat ve İzinler:
§
21.06.1988 tarihli, 2 cilt, 13 sahife no’lu “otel” için alınmış, 7.464 m2 alana sahip “yapı kullanma izin
belgesi” bulunmaktadır.
§
15.04.1987 tarihli, 21 cilt, 49 sahife no’lu “A,B,C ve F bloklar” için alınmış, 7.451 m2 alana sahip
“inşaat ruhsatnamesi” bulunmaktadır.
28
§
26.05.1987 tarihli, 23 cilt, 7 sahife no’lu “otel” için alınmış, 13 m2 alana sahip “inşaat ruhsatnamesi”
bulunmaktadır.
ü Yapı Denetim :
§
Değerleme konusu taşınmaz 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a tabii
değildir.
4.4 Hukuki Sorumluluk
Değerleme çalışması, değerleme konusu varlıklarda herhangi bir takyidat ve/veya hukuki sorun olmadığı;
bu tür bir sorun varsa dahi bu sorunların çözüleceği varsayımı ile yapılmıştır. Bu nedenle değerleme hesap
analizi aşamasında bu tip hukuki problemler gözardı edilerek gayrimenkule kıymet takdiri yapılmıştır.
4.5 Çevre ve Zemin Kirliliği (Kontaminasyon)
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının
profesyonel konusu içinde kalmaktadır.
Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde
yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle
çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
BÖLÜM 5
GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ
5.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri
Gayrimenkulün açık adresi: Martı Resort, Cumhuriyet Mahallesi, Hürriyet Caddesi İçmeler-Marmaris/ MUĞLA
Değerleme konusu taşınmaz, Muğla ili, Marmaris İlçesi, İçmeler Beldesi, Cumhuriyet Mahallesi, Kumluörencik
Mevkii, Hürriyet Caddesi üzerinde yer alan Marmaris Martı La Perla otelidir. Otele ulaşım için Dalaman
Havaalanı’ndan çıktıktan sonra D400 karayolu (Muğla-Fethiye otobanı) üzerinden Marmaris tabelaları takip
edilir. Marmaris merkeze ulaştıktan sonra İçmeler mevkiinde yaklaşık 8 km. ilerlenilir. İçmeler mevkiinde,
İnönü caddesi üzerinden belediye parkınından sağ kolda kalan Hürriyet caddesine sapılır. Martı Le Parda
Otel, Hürriyet caddesinin sonunda Hürriyet caddesi ile Osmangazi caddesi kesişiminde konumlanmıştır.
Değerleme konusu otelin Kuzey ve batısında Azmak Çayı, doğusunda Ege Denizi uzanmaktadır. Kuzeyinde
Fortuna Beach ve Martı Resort Otelleri, güneyinde Aqua Otel bulunmakta olup, tesis ile deniz arasında
kumsal ve yaya yolu yer almaktadır.
İçmeler, Muğla ili, Marmaris ilçesine bağlı bir beldedir. Beldenin sahil kesiminde az katlı oteller
konumlanmıştır. İç kısımlarda ise yazlık amaçlı kullanılan villalar, az katlı betonarme tarzı binalar, oteller ve
ticarethaneler mevcuttur. Belde Kızılçam ormanları ile kaplı iki tepe ve deniz üçgeninde konumlanmış
olduğundan, yerleşim alanı sınırlıdır. Bölgede yerleşim gelişme alanının sınırlı olması ve doğal dokunun
bozulmamış olması gayrimenkul fiyatlarını artırıcı unsurlardandır.
Söz konusu tesis, onaylı mimari projesine göre; A-B-C ve F bloklardan oluşmaktadır; A ve B blok zemin
kat+4 normal kat, C blok; zemin + 3 normal kat, F blok ise, bodrum+zemin+4 normal kattan oluşmaktadır.
29
Ancak mevcutta, A ve B blok zemin kat+5 normal kat, C blok; zemin + 3 normal kat, F blok ise,
bodrum+zemin+5 normal kattan oluşmaktadır.
Tesis geneli 2003-2004 yıllarında büyük ölçekte bir tadilat geçirmiştir. Bu nedenle tesis geneli bakımlıdır.
Konu taşınmazın çeşitli merkezlere olan uzaklıkları aşağıdaki gibidir:
Yer
Uzaklık
Marmaris Merkez
8 km.
Muğla
55 km.
Köyçeğiz
67 km.
Kaunos/Dalyan
76 km.
Dalaman Havaalanı
100 km.
İÇMELER
30
MARMARİS
MERTI LA PERLA
OTEL
DEĞERLEME
KONUSU
TAŞINMAZ
TURUNÇ
MARTI RESORT
OTEL
MERTI LA PERLA
OTEL
31
Fortuna Otel
Ege Denizi
Konu Taşınmaz
Azmak Çayı
Aqua Otel
5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Yapısal İnşaat Özellikleri
Martı La Perla Otel, 4 yıldızlı bir otel olup, 1988 yılından bu yana faaliyet göstermektedir. Tesis, 2003 yılıda
tamamıyla yenilenmiş olup, bahçesi ve binalarıyla, bakımlı durumdadır. Tesisin Marmaris’e mesafesi 8 km’dir;
ulaşım İçmeler-Marmaris minibüsleri ve taksi ile sağlanmaktadır.
Otel A-B-C ve F bloklardan oluşmaktadır; mevcutta; A ve B blok zemin kat+5 normal kat, C blok zemin+3
normal kat, F blok ise, bodrum+zemin+5 normal kattan oluşmaktadır. Ancak onaylı mimari projesine göre; A
ve B blok zemin kat+4 normal kat, C blok; zemin + 3 normal kat, F blok ise, bodrum+zemin+4 normal kattan
oluşmaktadır. Ayrıca, otel bahçesi içerisinde trafo binası, jeneratör binası, çocuk kulübü, animasyon sahnesi,
bar, yüzme havuzu, çocuk havuzu ve jakuzi havuzu bulunmaktadır. A, B ve C bloklar birbirine toplam iki adet
yangın merdiveni ile bağlıdır. F blok sonunda da 1 adet olmak üzere, toplam 3 adet yangın merdiveni vardır.
A blok ile F bloku, otele giriş sağlayan ve aynı zamanda ana merdiven şaftı olan giriş kulesi birleştirmektedir.
2 adet müşteri, 1 adet personel ve 1 adet de mutfak asansörü olmak üzere tesiste toplamda 4 adet asansör
mevcuttur.
Toplam kapalı alanı 12.594 m² olan otelde mevcutta, triple (3 yataklı), aile odası, özel oda (suit), standart oda,
çatı oda ve özürlü odası olmak üzere 6 tip ve 197 adet oda bulunmaktadır. Tesisin mevcut toplam yatak
sayısı 429’dur. Odaların katlara ve bloklara göre dağılımı şu şekildedir:
32
A-B-C BLOK
1. KAT
2. KAT
3. KAT
4. KAT
5. KAT
TOPLAM
F BLOK
TOPLAM
TRİPLE
AİLE
ÖZEL
STAND
ART
ÇATI
ÖZÜRLÜ
TRİPL
E
AİLE
ÖZEL
13
13
3
3
2
2
2
6
11
26
26
20
83
14
14
2
2
8
8
4
4
-
STANDART
ÇATI
8
16
16
16
56
8
8
44
44
44
36
29
197
§
A, B ve C bloklarda yer alan tüm odalar (121 adet), deniz görmektedir. F bloktaki 76 adet odadan
38’i deniz, 38’i orman manzaralıdır.
§
A, B ve C blokların zemin katında lobi, dinlenme, ön büro, internet kafe ve satış amaçlı 5 adet
dükkan bulunmaktadır. C blok terası, onaylı mimari projesinde Moonlight Teras Bar olarak
görülmesine rağmen mevcutta kullanılmamaktadır.
§
F blok bodrum katında, giriş cephesinden girilen personel yemekhanesi, çamaşırhane, depo ve
kazan dairesi ile havuz cephesinden girilen ve içerisinde aerobik, aletli jimnastik salonu, sauna ve
buhar banyosu ile masaj hizmetlerinin sunulduğu fitness center; zemin katta ise deniz ve orman
manzaralı 2 adet terası da bulunan restoran, mutfak ve bulaşıkhane yer almaktadır.
§
Tesis bahçesinin peyzaj düzenlemesi yapılmış olup, bahçe oldukça bakımlı durumdadır. Bahçe
içerisinde toplam 375 m² alana yayılan, 600 m³ hacimli yüzme havuzu, çocuk havuzu ve jakuzi
havuzları yer almaktadır. Bahçede havuz çevresindeki sert zeminler toplam 1.130 m², animasyon
sahnesinin de yer aldığı portatif snack bölümü 750 m²’dir. Bahçe içerisinde ayrıca, yüzme havuzuna
açılan 2 adet kaydırak, çocuk kulübü ile jeneratör ve trafo binaları yer almaktadır.
§
Tesiste yer alan tüm odalar balkonludur. Balkonların yer döşemesi traverten, korkulukları metaldir.
5.2 Gayrimenkulün Katlara Göre İç Mekan İnşaat Özellikleri
Yapının genel özellikleri :
İnşaat Tarzı
İnşaat Nizamı
Binanın Kat Adedi
Konu Gayrimenkulün Bulunduğu Katlar
Ekspertiz KonusuToplam Alan
Yaşı
Elektrik
Su
Kanalizasyon
: Betonarme
: Ayrık Nizam
: Mevcutta:
A ve B blok 6 katlı (zemin+5 normal kat),
C blok 4 katlı (zemin+3 normal kat),
F blok 7 katlı (bodrum+zemin+5 normal kat)’dır.
Onaylı Mimari Projesine Göre:
A ve B blok 5 katlı (zemin+4 normal kat),
C blok 4 katlı (zemin+3 normal kat),
F blok 6 katlı (bodrum+zemin+4 normal kat)’dır.
: Tamamı
: Mevcuta brüt alan = 12.594 m²
Yasal alan = 7.464 m2
: 19 yıl
: Şebeke
: Şebeke+Artezyen kuyusu
: Şebeke
33
Isıtma Sistemi
Klima Sistemi
Yangın Merdiveni
Yangın Söndürme Sistemi
Jeneratör
Asansör
Park Yeri
:
:
:
:
:
:
:
Mevcut (Fuel-oil ile çalışan kazan dairesi)
Merkezi sistem (her odada)
Mevcut (3 adet)
Merkezi sistem (her odada)
Mevcut
4 adet (2 adet müşteri, 1 adet personel, 1 adet mutfak)
-
OTEL BİNASI ( A-B-C BLOK ):
İnşaat Tarzı
Kat Adedi
:
:
Çatı
Zemin
:
:
Duvar
:
Tavan
:
Aydınlatma
:
Doğrama
Kullanım Amacı
:
:
Betonarme
Mevcutta; A ve B bloklar 6 katlı (zemin+5 normal kat), C blok 4 katlı
(zemin+3 normal kat)’dır.Onaylı mimari projesine göre; A ve B bloklar
5 katlı (zemin+4 normal kat), C blok 4 katlı (zemin+3 normal kat)’dır
Ahşap çatı üzerine kiremit örtü.
1, 2 , 3, 4 ve 5. kat hollerinde halı, lobi, dinlenme bölümleri ve
odalarda Denizli Traverteni, banyolarda karo seramik.
Lobi ve dinlenme bölümlerinde alçı sıva üzeri saten boya ve kısmen
doğal taş kaplama, odalarda alçı sıva üzeri saten boya, banyolarda
seramik.
5. normal katta yer alan çatı odalarında ahşap tavan, diğer kısımlarda
üzeri saten boyalı alçı tavan.
Lobi ve dinlenme bölümünde spot adınlatma, kat hollerinde ve
banyolarda aplik, odalarda lambader.
Alüminyum pencere doğraması.
A, B ve C bloklar bitişik nizamda inşa edilmiş olup, 2 adet yangın
merdiveni ile ayırt edilebilmektedir. Bu üç blokun zemin katında lobi
(resepsiyon), dinlenme (snack ve oturma), ön büro, 2 adet WC ve
satış amaçlı 5 adet dükkan bulunmaktadır. Dinlenme bölümü, aynı
zamanda öğle yemeklerinin de yenildiği kısımdır. A, B ve C blokların
zemin oturumu toplam 1.235 m²’dir. A ve B bloklardaki 5 normal katta
ve C bloktaki 3 normal katta ise, içerisinde banyosu ve balkonu olan
toplam 121 adet oda yer almaktadır. Aile odalarında 2 adet oda,
banyo ve balkon bulunmaktadır. Dış cephede yer alan yapı taşıyıcı
sistemi, doğal taş kaplamadır. Mevcutta A, B ve C bloklar toplamı
yaklaşık, 6.740 m²’dir. Ancak onaylı mimari projesine göre; yaklaşık
kapalı alan 5.840 m2’dir.
OTEL BİNASI ( F BLOK ):
İnşaat Tarzı
Kat Adedi
:
:
Çatı
Zemin
:
:
Betonarme
Mevcutta; 7 kat (bodrum kat+zemin kat+5 normal kat)
Onaylı mimari projesine göre; 6 kat (bodrum kat+zemin kat+4
normalk kat)
Ahşap çatı üzerine kiremit örtü.
Personel yemekhanesi, personel WC’leri, çamaşırhane, depo, kazan
dairesi, sauna ve buhar odası, restoran, mutfak, bulaşıkhane ve oda
banyolarında karo seramik, aerobik salonunda antibakteriyel PVC yer
döşemesi, duşlarda mozaik seramik, 1, 2, 3, 4 ve 5. kat hollerinde
halı, odalarda Denizli Traverteni.
34
Duvar
:
Tavan
:
Aydınlatma
:
Doğrama
Kullanım Amacı
:
:
Oda banyoları, buhar odası, kazan dairesi ve personel WC’lerinde
seramik, fitness duş ve WC’lerinde mozaik seramik+saten boya,
personel yemekhanesi, çamaşırhane, aerobik salonu, restoran ve 1,
2, 3, 4 ve 5. kat odalarında saten boya, mutfak, bulaşıkhane ve
depoda seramik+plastik boya.
5. normal katta yer alan çatı odalarında ahşap tavan, restoranda
taşyünü asma tavan, çamaşırhane, personel WC’leri, mutfak ve
bulaşıkhanede plastik boya, diğer kısımlarda üzeri saten boyalı alçı
tavan.
Restoran ve fitness centerda spot aydınlatma, personel yemekhaneWC’leri, çamaşırhane, depo, mutfak, bulaşıkhane ve kazan
dairesinde floresan aydınlatma, kat hollerinde ve banyolarda aplik
aydınlatma, odalarda lambader.
F blok diğer bloklara, giriş kulesi vasıtası ile bağlanmakta olup, uç
kısımda yangın merdiveni ile sonlanmaktadır. Blokun bodrum
katında, otele girişin bulunduğu cepheden girilen personel
yemekhanesi, 2 adet personel WC’si, çamaşırhane, depo ve kazan
dairesi ile girişi havuz cephesinden verilen ve içerisinde aerobik
salonu, sauna, buhar odası, masaj odası, 2 adet WC ve 2 adet duşun
yer aldığı fitness center bulunmaktadır. Zemin katta ise, deniz ve kara
tarafına bakan 2 ayrı terası ile restoran, mutfak ve bulaşıkhane yer
almaktadır. F blokta, içerisinde banyosu ve balkonu olan toplam 76
adet oda yer almaktadır. Aile odalarında 2 adet oda, banyo ve balkon
bulunmaktadır. Bodrum ve zemin katlardaki kolonlardan, dış cephede
yer alanları, doğal taş kaplamadır. F blok mevcutta toplam, 4.320 m²
kapalı alana sahiptir. Ancak onaylı mimari projesine göre; 3.860 m2
kapalı alan bulunmaktadır.
GİRİŞ KULESİ ve LOBİ
İnşaat Tarzı
Kat Adedi
Çatı
:
:
:
Zemin
Duvar
Tavan
Aydınlatma
Doğrama
Kullanım Amacı
:
:
:
:
:
:
Betonarme
7 kat (zemin+5 normal kat merdivenleri+konut katı)
Çelik konstrüksiyon, içeride ahşap kaplama, üzerinde arduazlı
membran örtü.
Traverten.
Bağdadi sıva.
Bağdadi sıva.
Aplik aydınlatma.
A blok ile F bloku birleştiren, tesise giriş kısmının bulunduğu silindir
şeklindeki yapıdır. Müşteri asansörleri ile ana merdivenler bu
bölümde yer almaktadır. Bu sebeple, zeminden başlayarak 5 kat
yüksekliğindedir ve ortasında galeri boşluğu bulunmaktadır. Bu kule,
6. katta, mevcutta boş olarak bulunan depo bölümü ile
sonlanmaktadır. Zemin kat, otele giriş kısmı iç duvarlarında tamamen
ve dış cephede kısmi olarak doğal taş kaplama görülmektedir.
Kulenin
sundurma kısmı kapatılarak, internet kafeye
dönüştürülmüştür. Bu kısımda PVC kapı ve pencere doğraması
görülmektedir. Kulenin taban oturumu 80 m² olup, kuleden girişi
sağlanan lobi bölümünün alanı 1.020 m2’dir.
35
TRAFO BİNASI
İnşaat Tarzı
Kat Adedi
Çatı
Doğrama
Kullanım Amacı
:
:
:
:
:
Betonarme
1 kat.
Ahşap konstrüksiyon üzeri kiremit örtü
Sac kapı ve pencere doğraması.
Trafo binasıdır. Büyüklüğü yaklaşık 20 m²’dir. Dış cephesi boya ve
kısmen doğal taş kaplamadır.
:
:
:
:
:
Betonarme
1 kat.
Ahşap konstrüksiyon üzeri kiremit örtü
Sac kapı ve pencere doğraması.
Jenaratörün yer aldığı binadır. Büyüklüğü yaklaşık 30 m²’dir.
:
:
:
:
:
Ahşap
1 kat.
Ahşap konstrüksiyon üzeri doğal malzeme.
Ahşap kapı ve pencere doğraması.
Çocuk kulübü olarak kullanılmaktadır. Büyüklüğü yaklaşık 40 m²’dir.
JENERATÖR BİNASI
İnşaat Tarzı
Kat Adedi
Çatı
Doğrama
Kullanım Amacı
ÇOCUK KLÜBÜ
İnşaat Tarzı
Kat Adedi
Çatı
Doğrama
Kullanım Amacı
5.3 Harici ve Müteferrik İşler :
Harici ve müteferrik işler olarak; tesis içerisindeki 1.180 m² alan kaplayan granit seramik kaplı sert zeminler,
112 m² büyüklüğündeki temiz su deposu, 232 m² büyüklüğündeki havuz makine dairesi ve depolar, çim
sahalar ve peyzaj düzenlemesi, drenaj kanalları, çevre aydınlatması, su kuyusu ve taş duvarlar
değerlendirme kapsamına alınmıştır.
BÖLÜM 6
EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi
yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımıdır. En etkin ve verimli kullanımı belirleyen
temel unsurlar aşağıdaki soruların cevaplarını içermektedir.
•
•
•
•
•
Kullanım makul ve olası bir kullanım mıdır?
Kullanım yasal mı ve kullanım için bir yasal hak alabilme olasılığı var mı?
Mülk fiziksel olarak kullanıma uygun mu veya uygun hale getirebilir mi?
Önerilen kullanım finansal yönden gerçekleştirelebilir mi?
İlk dört sorusunu geçen kullanım şekilleri arasında seçilen en verimli ve en iyi kullanım, arazinin
gerçekten en verimli kullanımıdır.
36
Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum,
bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en
verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen
ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme konusu taşınmaz turizm tesis alanında kalmaktadır. Taşınmazın mevcut kullanımı imar planı
kullanımı ile uyumludur. Bu nedenle, taşınmazın en etkin ve verimli kullanımı mevcut kullanımıdır.
BÖLÜM 7
GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER
7.1 Değerlemede Kullanılan Yöntemler
Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla “Emsal
Karşılaştırma Yaklaşımı”, “Gelir İndirgeme Yaklaşımı” ve “Maliyet Yaklaşımı” yöntemleridir.
7.1.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve
karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada
gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate
alınabilir.
7.1.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı
Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme
yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve tanımlanan değer
tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel
olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası
değer rakamı ile orantılıdır.
İndirgeme oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri,
alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları,
borç finansmanın bulunabilrliği, cari vergi yasalarına bağlıdır.
7.1.3 Maliyet Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti
gayrimenkulun değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri
ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile
malın gerçek bir değeri vardır” şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde, gayrimenkulun önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu
nedenle, gayrimenkulun değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından
dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulun bina değerinin, hiçbir
zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri,
binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit
37
firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde
bulundurularak değerlendirilmiştir.
Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete’de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile
binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanmıştır.
Gayrimenkulun değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.
7.2. Tanımlar ve Hesaplama Yöntem Modeli
7.2.1. Risksiz getiri oranı
Ülke riskini de içeren, yurtdışı piyasalarda satılan hazine garantili döviz cinsi tahviller “Eurobond” olarak
adlandırılır. Değişik vadelerde bulunmakta olup piyasada günlük olarak alım satımı yapılabilmektedir. Bu
tahviller ülkemizde finansal hesaplamalara baz olan Risksiz getiri oranının göstergesi olarak kullanılmaktadır.
Piyasalardaki en likit Eurobond, 2038 vadeli Eurobond'u olup gösterge tahvil niteliği taşımaktadır.
Risksiz getiri oranı değişkenleri3
Risksiz getiri oranının hesaplanmasına ilişkin 3 farklı yaklaşım bulunmaktadır.
Değişken 1: Risksiz getiri oranı olarak kısa vadeli bir devlet tahvili oranı ve bir sermaye piyasası
endeksi uyarınca geçmişteki belirli bir süre boyunca bu tahvil oranı üzerinden ve bunu aşan
miktarda kazanılan prim kullanılarak piyasada elde edilmesi beklenilen kazanç hesaplanır. Böylece,
sermaye maliyeti hesaplanmış olur ve her yılın nakit akış tablosunda iskonto oranı olarak kullanılır.
Değişken 2: Cari kısa vadeli devlet tahvili ile piyasadaki geçmiş prim miktarı kullanılarak ilk dönem
(yıl) için sermaye maliyeti hesaplanır. İlerideki dönemler için ileriye dönük oranlar oluşturulur ve
ileriki yıllara ilişkin sermaye maliyetinin hesaplanmasında kullanılır.
Değişken 3 : Cari uzun vadeli devlet tahvili oranı (tahvilin süresi varlığın süresine eşleştirilir) risksiz
getiri oranı olarak kullanılır ve bir sermaye piyasası endeksi uyarınca geçmişteki belirli bir süre
boyunca bu tahvil oranı üzerinden ve bunu aşan miktarda kazanılan prim kullanılarak piyasada elde
edilmesi beklenilen kazanç hesaplanır. Bu girdiler kullanılarak sermaye maliyeti hesaplanır ve her
yılın nakit akışında iskonto oranı olarak uygulanır. Eurbond ülke ve politik risk içermesine rağmen
yapılan işe ait market riskini içermemektedir.
Bütün bu bilgilerden yola çıkarak yaptığımız kabullerde şirketimiz Variant 3’ü kullanmaktadır. Ancak
özellikle uzun dönemli ticari ömrü olan gayrimenkullerin değerlemesinde gayrimenkulün ticari
ömrüne uygun vadede bir varlık bulunmamaktadır. Bu nedenle şirketimiz risksiz getiri oranı
kabullerinde uzun vadeli Eurobond çeşitlerinin proje bazında değerlendirilerek kullanılmasının
dünya kabullerine uygun olacağı öngörülmüştür. Bu onarının içinde ülke riski de bulunmaktadır.
Bununla birlikte Damodaran’ın Finansal Market Karakteristik özeliklerine göre kullanılmasını tavsiye
ettiği oranlar aşağıdaki gibidir:
Finansal Piyasa Özellikleri4
Devlet Tahvili Prim Kapsam Oranı
3
Damodaran on Valuation ,Security Analysis for Investment and Corporate Finance, Section 3 : Estimation of Discount Rates
p.25
4
Damodaran on Valuation ,Security Analysis for Investment and Corporate Finance, Section 3 : Estimation of Discount Rates
p.23
38
Siyasi risk taşıyan gelişmekte olan piyasalar
(Güney Amerika, Doğu Avrupa)
Devlet tahvili oranı üzerinden %8.5
Sınırlı listelemeye sahip gelişmiş piyasalar
(Batı Avrupa, Almanya ve İsviçre hariç)
Devlet tahvili oranı üzerinden %4.5 - 5.5
Sınırlı listelemeye ve istikrarlı ekonomiye sahip
gelişmiş piyasalar (Almanya ve İsviçe)
Devlet tahvili oranı üzerinden %3.5 - 4
7.2.2. Piyasa Riski Primi- Piyasa Endeksi
Her bir gayrimenkulün kendi içinde bulunduğu pazarın ve rekabetin koşulları , gayrimenkulün yeri konumu,
ticari durumu, sektördeki diğer benzerleri ile karşılaştırması gibi veriler ve riskler market indeksini
oluşturacaktır. Dolayısıyla daha düşük performansı olan bir gayrimenkulün market riski daha yüksek
olacaktır.
Çalışmalarımızda kullanılan rakamlar Türkiye’nin değişik illlerinde bugüne kadar yaptığımız onlarca alışveriş
merkezi değerlemelerinden gelen tecrübelerimizin kritik edilmesi sonucu ortaya konulmuş verilerden
oluşmaktadır.
7.2. 3. İskonto Oranı (Risksiz Getiri Oranı+ Piyasa Riski Primi = İskonto Oranı)
İleriki bir zamana ilişkin belirli bir meblağı, ödenecekleri veya alacakları bugünkü değere dönüştürmek için
kullanılan orandır. Teorik olarak, sermayenin fırsat maliyetini, yani benzer risk taşıyan başka bir kullanıma
sunulması halinde sermayenin sağlayacağı getiri oranını yansıtması gerekmektedir. Bu değere getiri değeri
de denilmektedir.5
İskonto oranları tüm risk primlerini içermektedir. (Ülke riski, piyasa riski,…)
Discount rate Risk free rate ile Market risk premium’un toplamından oluşur.
IAS 36 para. 48’de “İskonto oranının (veya oranlarının) paranın bugünkü piyasa değerlendirmesini ve varlığa
özgü riskleri yansıtan vergi öncesi bir oran (veya oranlar) olması gerekmektedir. İskonto oran(lar)ı ileriye
dönük nakit akış tahminlerinde düzenlenen riskleri yansıtmamalıdır,” denilmektedir. Ayrıca, diğer gelir veya
nakit akışı ölçümlerinin de, iskonto oran(lar)ının gelir akış(lar)ıyla uygun şekilde eşleştirilmeleri halinde,
kullanılabileceği doğrudur.
7.2. 4.Genel Kapitalizasyon Oranı
Tek yılın net işletme geliri ve toplam servet fiyatı veya değeri arasındaki ilişkiyi yansıtan bir toplam servetteki
paya ilişkin gelir oranıdır; net işletme gelirini genel servet değerinin bir göstergesine dönüştürmek için
kullanılmaktadır.6
7.2. 5. Diğer bakış açısı: Sabit Varlık Fiyatlandırma Modeli (CAPM) 7
5
6
International Valuation Standarts, Sixth Edition , 2003 , p.323
The Appraisal of Real Estate , 12th Edition , Chapter 20, The Income Capitalization Approach, p. 489
6
Damodaran on Valuation,Security Analysis for Investment and Corporate Finance, Section 3 : Estimation
of Discount Rates p.21
39
CAPM modeli, çeşitlendirilebilir varyans bakımından riski ölçer ve beklenilen sonuçları bu risk ölçümüyle
ilişkilendirir. Yatırımcıların varlık getirileri ve varyanslarıyla ilgili homojen beklentilere sahip olmaları, risksiz
getiri oranı üzerinden kredi alabilmeleri ve verebilmeleri, tüm varlıkların pazarlanabilir ve kusursuz bir şekilde
bölünebilir olması, işlem maliyetlerı olmaması ve açıktan satış ile ilgili herhangi bir kısıtlama olmaması gibi
çeşitli varsayımlara dayanmaktadır. Bu varsayımlarla, herhangi bir varlığa ilişkin çeşitlendirilemeyen risk,
getirilerin bir piyasa endeksinde ki getirilerle birlikte ortaklara varyanslandırılarak ölçülebilir. Bu, varlığın
beta’sı olarak tanımlanmaktadır. Şirketin özsermayesine ilişkin beta tahmin edilebilir ise; gerekli getiri
özsermayenin maliyetini oluşturacaktır.
Özsermaye maliyeti = R f + Özsermaye beta (E(Rm)-Rf)
R f = Risksiz getiri oranı
E(Rm) Piyasa Endeksi üzerinden beklenilen getiri
BÖLÜM 8
GAYRİMENKULÜN ANALİZİ VE DEĞERLEMESİ
8.1 Taşınmazın Değerine Etken Faktörler
v GÜÇLÜ YANLAR :
ü Taşınmaz, İçmeler merkezde denize sıfır konumludur.
ü Konu tesis 2003-2004 yıllarında büyük ölçekte tadilat görmüş olup, bakımlı ve iyi durumdadır.
ü
ü Taşınmaz, imar planında Turistik Tesis Alan’ında bulunmaktadır. Tesis, 5 yıl öncesinde tamamıyla
yenilenmiştir ve mevcutta bahçesiyle birlikte bakımlı durumdadır.
ü İçmeler bölgesinde oldukça merkezi konumda bulunan taşınmaz, Marmaris ilçe merkezine 8 km.,
Muğla il merkezine 55 km., Dalaman Havaalanı’na 100 km. mesafede yer almaktadır.
ü Taşınmazın teknik altyapı sorunu bulunmamaktadır. Artezyen kuyusu, elektrik, su arıtma tesisi,
jeneratör, trafo mevcuttur.
ü Orman ve deniz arasında, denize sıfır konumda bulunduğu için, doğal açıdan cazibesi yüksektir.
v ZAYIF YANLAR:
-Taşınmaza ait otopark alanı bulunmamaktadır.
-İmar planında 7 m.’lik yola, yeşil alana ve kıyı-kenar çizgisine tecavüzlüdür.
- Taşınmazın ruhsat ve iskan alanları dışında yapılaşmaları bulunmaktadır.
v FIRSATLAR:
ü Tesisin oldukça merkezi konumu ile ulaşılabilirliği yüksektir.
v TEHDİTLER:
- Ekonomideki belirsizlik ve dalgalanmalar tüm sektörleri olumsuz yönde etkilediği gibi turizm ve
otelcilik sektörünü de kötü etkilemiştir.
40
-
Otelcilik sektöründe, Muğla içinde güçlü firmaların bulunması, rekabet gücünü üst seviyelere
taşımaktadır.
8.2 Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi
Bu değerleme çalışmasında arsa değeri için emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılmıştır.
8.2.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Analizi
Gayrimenkulün bulunduğu çevrede yapılan araştırmalar sonucunda çevreden elde edilen gayrimenkul emsal
değerleri aşağıda belirtilmiştir.
8.2.1.1 Arsa Emsalleri
Ø Marmaris İçmeler’de denize cepheli, Laguna Otel ve Maliye Kampı arasında kalan 3.200 m2 alana
sahip turizm arsası 3.500.000 EURO bedelle satılıktır. (1.094 EURO/m2) (2.297 TL/m2)
Ø Maliye'nin İçmeler’de yer alan tesisi geçmiş yıllarda çok kez satışa sunulmuş ancak alıcı
bulunamamıştır. Turizm alanı içinde bulunan 30 oda ve 98 yatak kapasiteli sosyal tesisin yanı sıra 4
adet taşınmazı içeren 22.581 m2 alana kurulu ve denize sıfır olan tesis 34.000.000 TL bedelle 25
Nisan 2007’de tekrar satışa çıkmış ancak satılamamıştır. Tesisin değerleme gunu itibari ile değeri
yaklaşık 30.000.000 TL olabileceği tahmin edilemktedir. (1.329 TL/m2)
Ø İçmeler’de denize cepheli, 30 adet oda, 80 adet yatak kapasiteli olarak 1993 yılında inşa edilmiş
butik otel, 5.000 m2 arsa alanına sahiptir. Butik otel 5.800.000 EURO fiyatla satılığa çıkarılmıştır.
(193.333 EURO/oda)
Ø Marmaris Merkez’de denize cepheli, 39.000 m2 arsa üzerinde kurulu 5 yıldızlı tesis, 314 adet oda, 3
adet yüzme havuzu ve 800 m. uzunluğunda plaja sahiptir. Tesis 32.000.000 EURO fiyatla satılığa
çıkarılmıştır. (101.911 EURO/oda)
Ø İçmeler’de Martı Laperla Otel’in arka tarafında, denize yakın konumlanmış olan, 80 adet oda, 160
adet yatak kapasiteli olarak 1990 yılında inşa edilmiş S-Hotel, yaklaşık 3.600 m2 arsa üzerinde
5.900 m2 kapalı alanına sahiptir. Tesis 4.250.000 EURO fiyatla satılığa çıkarılmıştır. (53.125
EURO/oda)
Ø İçmeler ve Marmaris’teki arsa fiyatları genellikle benzerdir. Marmaris’te turizm imarlı arsalar 1000
USD ile 1000 EURO aralığında değişmektedir. (1.550 – 2.100 TL/m2)
Ø İçmeler ve Marmaris’te konut imarlı arsalar 500 – 750 TL/m2 aralığındadır.
41
8.2.1.2 Çevre Otelleri Emsalleri
JOY MUNAMAR HOTEL
İçmeler sahilde yer alan otel İçmeler’in eski otellerinden
olup 1989 yılından beri faaliyet göstermektedir. İçmeler
mevkii, Marmaris merkezine 8 km., Havalimanına 100 km.
mesafededir. Tesis 10.000 m2 alan üzerine kurulu denize
sıfır olup 400 m. uzunluğunda plajı mevcuttur. 5 yıldızlı
olarak hizmet veren otel yılın 6 – 7 ayına tekabül eden
yaz sezonunda açıktır. Otel herşey dahil sistemde
çalışmaktadır.
Otelde 165 adet standart oda, 13 adet suit oda ve 2 adet king suit oda olmak üzere toplam 180 adet oda yer
almaktadır. Otelin yatak kapasitesi 373’tür. Tesiste, 2 adet asansör, açık restaurant, jakuzi, oyun salonu, tv
salonu, konferans salonu, 1 açık yüzme havuzu, 2 adet bar, kuafor ve alışveriş merkezi mevcuttur. Otelin
müşteri portföyü Hollanda, İngiltere, Almanya ve Türk’lerden oluşmaktadır.
ORTALAMA KİŞİ BAŞI
YATAK FİYATI
71 USD (KDV HARİÇ)
HOTEL AQUA
İçmeler sahilde yer alan otel 1992 yılından beri faaliyet göstermektedir.
Tesis 5 yıldızlı olarak hizmet veren otel yılın 6 ayına tekabül eden yaz
sezonunda açıktır. Otel açık olduğu sezon içerisinde ortalama % 70-80
doluluk ile çalışmaktadır. Otel kışın talep üzerine faaliyet
göstermektedir. Otel herşey dahil sisteminde çalışmaktadır.
240 toplam oda, 550 toplam yatak kapasiteli otelde 8 büyük suit, 8
junior suit, 2 özürlü odası yer almaktadır. Tesiste, 1 açık yüzme havuzu
ve çocuk bölümü, 1 (isıtmalı) kapalı yüzme havuzu çocuk havuzu, Türk
hamamı, sauna, masaj, fitness merkezi, sağlık merkezi, kuaför, bahçe , çocuklar için oyun alanı, mini club, tv
odası, mevcuttur. Otelin müşteri portföyü, İngiltere, Almanya ve Hollanda ‘lılardan oluşmaktadır.
YATAK FİYATI
72 USDOTEL
(KDV HARİÇ)
LAGUNA
İçmeler sahilde yer alan otel 17 yıldır faaliyet
göstermektedir. 4 yıldızlı olarak hizmet veren otel yılın 6
ayına tekabül eden yaz sezonunda açıktır. Otel açık
olduğu sezon boyunca %70 – 80 doluluk ile
çalışmaktadır. Otel herşey dahil sistemde çalışmaktadır.
68 standart oda, 4 suit olmak üzere tplam 72 odası
bulunan otelin yatak kapasitesi 144’dür. Tesiste, 1 açık
yüzme havuzu ve çocuk bölümü, Türk hamamı, sauna,
masaj, jakuzi, fitness merkezi, kuaför, tv odası mevcuttur.
42
YATAK FİYATI
FORTUNA BEACH OTEL
İçmeler sahilde yer alan otel 13 yıldır faaliyet
göstermektedir. 4 yıldızlı olarak hizmet veren otel yılın 6
ayı %70 dolulukla çalışmaktadır. Otel herşey dahil
sistemde çalışmaktadır.
48 standart oda, 16 suit olmak üzere tplam 64 odası
bulunan otelin yatak kapasitesi 152’dir. Tesiste, Açık
havuz, çocuk havuzu, Türk hamamı, sauna, masaj, SPA,
fitness center, masa tenisi, bilardo. mevcuttur.
Otel daha çok Hollanda, Rusya, İngiltere, Almanya ve
Türkiye’den gelen müşterileri ağırlamaktadır.
YATAK FİYATI
L’ETOİLE HOTEL
İçmeler sahilde yer alan otel herşey dahil sistemde
çalışmaktadır. 4 yıldızlı olarak hizmet veren otel yılın 6
ayına tekabül eden yaz sezonunda açıktır.
Otelin yatak kapasitesi 114’dür. Tesiste, açık yüzme
havuzu ve çocuk bölümü, Türk hamamı, sauna, masa
tenisi, tennis kortları, fitness merkezi, mevcuttur.
YATAK FİYATI
43
Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri:
Taşınmazların ulaşılabilirliğinin yüksek olması, turizm imarlı olması, denize sıfır bir arazi üzerinde yer alması,
üzerindeki yapının çevrede bilinen yapılardan olması, gibi etkenler gözönünde bulundurularak çevrede
yapılan araştırmalardan yola çıkarak, taşınmazın arsa birim değerinin 1.700 TL/m² takdir edilmiştir.
ARSA DEĞERİ (1605 Parsel )
1 m² Arsa Değeri
1.700
Arsa Büyüklüğü
5.678 m²
Toplam Arsa Değeri
.-TL/m²
9.652.600 .-TL
9.652.600 TL
44
8.1.2 Maliyet Yaklaşımına Göre Bina Değeri
Yasal Alanlara göre;
BİNA DEĞERLERİ
1 m ² Bina İnşaat Maliyeti
Bina Toplam Kapalı Alanı
Toplam İnşaat Maliyeti
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
GİRİŞ KULESİ
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
TRAFO BİNASI
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
JENERATÖR BİNASI
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
ÇOCUK KULÜBÜ
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
950
5.840
5.548.000
14%
776.720
4.771.280
.-TL/m²
m²
.-TL
900
3.860
3.474.000
14%
486.360
2.987.640
.-TL/m²
m²
.-TL
800
1.100
880.000
14%
123.200
756.800
.-TL/m²
m²
.-TL
400
20
8.000
20%
1.600
6.400
.-TL/m²
m²
.-TL
400
30
12.000
20%
2.400
9.600
.-TL/m²
m²
.-TL
350
40
14.000
14%
1.960
.-TL/m²
m²
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
4.771.280 TL
2.987.640 TL
756.800 TL
6.400 TL
9.600 TL
.-TL
45
Bina Değeri
YÜZME HAVUZLARI
1 m ² Havuz İnşaat Maliyeti
Havuz Alanı
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Gayrimenkul Değeri
Toplam Arsa Değeri
12.040 .-TL
700
375
262.500
10%
26.250
236.250
12.040 TL
.-TL/m²
m²
.-TL
.-TL
.-TL
Toplam Bina Değeri
Yüzme Havuzları
236.250 TL
9.652.600 TL
8.543.760 TL
236.250 TL
3.000.000 TL
Tefriş ve Mefruşat Değeri
Harici ve Müteferrik İşler
TOPLAM DEĞER*
750.000 TL
22.182.610 TL
TOPLAM YAKLAŞIK DEĞER*
22.183.000 TL
*Hesaplanan değer, inşaat, teçhizat, tefriş ve mefruşat dahil bedeldir.
**Yasal alan değeri hesaplamasında, onaylı mimari projesinde belirtilen alanlar baz alınmıştır.
Mevcut Alanlara göre;
BİNA DEĞERLERİ
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
GİRİŞ KULESİ
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
TRAFO BİNASI
950
6.740
6.403.000
14%
896.420
5.506.580
.-TL/m²
m²
.-TL
900
4.320
3.888.000
14%
544.320
3.343.680
.-TL/m²
m²
.-TL
800
1.100
880.000
14%
123.200
756.800
.-TL/m²
m²
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
5.506.580 TL
3.343.680 TL
756.800 TL
46
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
JENERATÖR BİNASI
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
ÇOCUK KULÜBÜ
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Bina Değeri
YÜZME HAVUZLARI
1 m ² Havuz İnşaat Maliyeti
Havuz Alanı
Yıpranma Payı
Yıpranma Bedeli
Gayrimenkul Değeri
Toplam Arsa Değeri
400
20
8.000
20%
1.600
6.400
.-TL/m²
m²
.-TL
400
30
12.000
20%
2.400
9.600
.-TL/m²
m²
.-TL
350
40
14.000
14%
1.960
12.040
.-TL/m²
m²
.-TL
700
375
262.500
10%
26.250
236.250
.-TL/m²
m²
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
.-TL
Toplam Bina Değeri
Yüzme Havuzları
Tefriş ve Mefruşat Değeri
Harici ve Müteferrik İşler
6.400 TL
9.600 TL
12.040 TL
236.250 TL
9.652.600 TL
9.635.100 TL
236.250 TL
3.000.000 TL
TOPLAM DEĞER*
750.000 TL
23.273.950 TL
TOPLAM YAKLAŞIK DEĞER*
23.274.000 TL
*Hesaplanan değer, inşaat, teçhizat, tefriş ve mefruşat dahil bedeldir.
*** Mevcut alan değeri hesaplamasında, onaylı mimari projesinden farklı olarak inşa edilmiş alanlar dahil
edilerek bulunan değerler baz alınmıştır. Bilgi amaçlı verilmiştir.
47
1.4 Gelir Yaklaşımına Göre Gayrimenkulün Değeri
Varsayımlar,
Otelin işletmesini, aynı zamanda gayrimenkulün de sahibi olan Martı Otel İşletmeleri A.Ş.
gerçekleştirmektedir. Tesisin son altı yıllık faaliyet göstergeleri incelenmiş ve çevre otel araştırmaları da
gözönüne alınarak önümüzdeki 10 yıl için nakit akışları projeksiyonu oluşturulmuştur. Firmadan temin edilmiş
olan, tesisin son 8 yıllık faaliyet göstergeleri aşağıda özetlenmektedir:
2001
2002
2004
2005
2006
50.764
62.821
68.104
68.769
69.275
52.462
67.048
71.752
28,82
36,39
42,42
47,66
47,07
47,91
53,09
53,57
Yatak doluluğu
57%
62%
50%
79%
79%
57%
76%
81%
Kar Marjı
57%
59%
52%
52%
46%
35%
36%
45%
1%
1%
2%
1%
1%
1%
1%
1%
Geceleyen Kişi Adedi
Kişibaşı Ortalama Gelir (USD)
Diğer Gelir/Konaklama Geliri
2003
2007
2008
Gayrimenkulün bütününe yönelik tüm veriler ışığında, değerleme kapsamında aşağıdaki kabuller yapılmıştır.
§
Turizm sektörünün gelişme potansiyeli ve tesisin yatırım potansiyeli gözönünde bulundurulularak,
mevcut hali ile otelin 197 oda ve 414 yatak kapasitesinde devam edeceği, yasal alan
hesaplamasında ise otelin 184 oda ve 386 yatak kapasitesinde devam edeceği varsayılmıştır.
§
Çevre araştırmaları sonucu bölgedeki otellerin yaklaşık 6-7 ay boyunca çalıştığı tespit edilmiştir.
Martı La Perla yetkililerinden alınan bilgilere göre otelin 214 gün açık olacağı varsayılmıştır.
§
Doluluk oranlarının 2009-2010 yılında % 73 oranında olacağı, 2014 yılına kadar artarak % 78
seviyelerine çıkacağı ve sonraki tarihlerde bu oranda devam eceği varsayılmıştır.
§
Gelirler, Konaklama Geliri, Otel Diğer Gelirleri, Dükkan Kira Gelirleri olarak 3 kalemde incelenmiştir.
Giderler, Ecri Misil Gideri, Otel İşletme Giderleri ve Yenileme gideri olarak 3 kalemde incelenmiştir .
2001-2008 yılları arasında gerçekleşen gelir-gider tablosu detayları firma tarafından sağlanmış olup,
tabloların özeti aşağıda gösterilmiştir:
USD
Konaklama Gelirleri
Diğer Gelirler
Toplam Gelirler
Giderler
Kar Marjı
2001
2002
2003
2004
1.463.000 2.286.000 2.889.000 3.278.000
31.000
38.000
69.000
61.000
1.494.000 2.324.000 2.957.000 3.338.000
645.000 961.000 1.431.000 1.595.000
57%
59%
52%
52%
2005
2006
2007
2008
3.261.000 2.513.000 3.560.000 3.843.000
78.000
63.000
71.000
87.000
3.339.000 2.576.000 3.631.000 3.930.000
1.805.000 1.684.000 2.310.000 2.177.000
46%
35%
36%
45%
Ø Otel bünyesinde kişi başına konaklama bedeli ilk yıl 53 USD olarak öngörülmüş, bu değerin yıllar
itibariyle 65,18 USD’ye kadar yükseleceği varsayılmıştır.
Ø Otelin herşey dahil sistemde çalıştığı göz önüne alınarak, diğer gelirler (ekstra yiyecek içecek,
haberleşme, çamaşırhane vb.) oranı son 6 yılda gerçekleşmiş oranların ortalaması da dikkate
alınarak %1 olarak kabul edilmiş ve diğer gelirlerin artışı konaklama gelirlerine bağlı olacağından,
diğer gelirlerde bir artış öngörülmemiştir.
Ø Diğer gelir kalemleri içinde, otel bünyesinde yer alan dükkanlar vb. kiralanabilir alanların 2009
yılında gerçekleşecek kira gelirlerinin 70.000 USD olacağı varsayılmış ve yıllar itibariyle %3
oranında arttırılarak projeksiyona dahil edilmiştir.
Ø Otel kar marjının 2010 yılında %40 seviyelerinden başlayacağı, yıllar itibariyle artış göstererk %45
mertebesine ulaşacağı varsayılmıştır.
48
Ø Mevcut otel inşaat maliyetinin % 1,5’u oranında yenileme gideri, 2010 yılından başlamak üzere, her
yıl için öngörülmüştür.
Ø 2008 yılında 35.442 TL olarak gerçekleşmiş olan ecrimisil giderinin yıllık artış oranının %3
seviyelerinde olacağı varsayılmıştır. 2010 yılında ecrimisil gideri 24.337 USD olarak hesaplanmıştır.
Ø Kapitalizasyon oranı % 11 olarak öngörülmüştür.
Ø İndirgeme oranı %12 olarak öngörülmüştür.
Ø Gayrimenkulün bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır.
Ø Çalışmalar sırasında USD kullanılmıştır.
Ø Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi dahil edilmemiştir.
Ø Çalışmalarda €/$ paritesi 1,35 (2,10/1,50) olarak kabul edilmiştir.
Ø Risksiz getiri oranı olarak, 2038 yılı USD kurlu tahvil değerinin son altı aylık ortalaması olan % 8,62
oranı alınmıştır.
Ø Yasal alanlar ile mevcut alanlar hesaplamasında, yasal alanlar hesaplanırken onaylı mimari projesi
dışında inşa edilmiş olan 5. normal katlarda yer alan odalara ait yatak sayıları dahil edilmemiş olup,
386 adet yatak üzerinden değerleme yapılmıştır. Mevcut alanlar baz alınarak yapılan hesaplamada
tesis genelinde tüm odalarda bulunan 414 adet yatak kapasitesi olarak baz alınmıştır.
49
Yasal Alanlar;
MARTI LA PERLA OTEL
DEĞERLEME KONUSU TESİS
KONUM
4 YILDIZLI OTEL
MUĞLA/MARMARİS/İÇMELER
Oda Sayısı
Yatak Sayısı
Yıllık Faaliyet Gösterilen Gün Sayısı
Kişi Başı Yatak Fiyatı
(USD)
Yatak Fiyatı Artış Oranı
Dükkan Kira Geliri Artış Oranı
Ecrimisil Gideri Artış Oranı
Yenileme Gideri Oranı
Kapitalizasyon Oranı
FAALİYET GÖSTERGELERİ
Yıllık Yatak Kapasitesi
Doluluk Oranı (%)
Satılan Yatak Adedi
GELİRLER
Kişi Başı Konaklama Geliri (USD)
Konaklama Geliri (USD)
Diğer Gelirler Oranı (%)
Diğer Gelirler (USD)
Dükkan Kira Gelirleri (USD)
TOPLAM GELİRLER (USD)
GİDERLER
Ecrimisil Gideri (USD)
GOP(%)
Otel Giderleri (%)
Yenileme Gideri (USD)
TOPLAM GİDERLER (USD)
NET FAALİYET GELİRİ (USD)
DEĞERLEME TABLOSU
Risksiz Getiri Oranı
Risk Primi
İndirgeme Oranı (%)
Net Bugünkü Değer (USD)
184
386
214
53
3%
3%
3%
1,50%
11%
1
2
3
4
5
6
7
8
26.06.2009
0
0%
0
26.06.2010
82.690
73%
60.363
26.06.2011
82.690
74%
61.190
26.06.2012
82.690
75%
62.017
26.06.2013
82.690
76%
62.844
26.06.2014
82.690
78%
64.498
26.06.2015
82.690
78%
64.498
26.06.2016
82.690
78%
64.498
26.06.2017
82.690
78%
64.498
0,00
0
0%
0
0
0
53,00
3.199.261
1%
31.993
70.000
3.301.253
54,59
3.340.379
1%
33.404
72.100
3.445.882
56,23
3.487.085
1%
34.871
74.263
3.596.218
57,91
3.639.586
1%
36.396
76.491
3.752.473
59,65
3.847.426
1%
38.474
78.786
3.964.686
61,44
3.962.849
1%
39.628
81.149
4.083.626
63,28
4.081.734
1%
40.817
83.584
4.206.135
65,18
4.204.186
1%
42.042
86.091
4.332.319
0
0%
0
0
0
0
24.337
40%
1.980.752
128.156
2.133.245
1.168.008
25.067
41%
2.033.071
128.156
2.186.294
1.259.588
25.819
42%
2.085.807
128.156
2.239.782
1.356.436
26.594
43%
2.138.910
128.156
2.293.660
1.458.814
27.391
44%
2.220.224
128.156
2.375.772
1.588.914
28.213
45%
2.245.994
128.156
2.402.364
1.681.262
29.059
45%
2.313.374
128.156
2.470.590
1.735.545
29.931
45%
2.382.776
128.156
2.540.863
1.791.456
0
1.168.008
1.259.588
1.356.436
1.458.814
1.588.914
1.681.262
1.735.545
8,62%
2,38%
11%
14.543.329
8,62%
3,38%
12%
13.661.951
8,62%
4,38%
13%
12.852.063
9
10
26.06.2018 26.06.2019
82.690
82.690
78%
78%
64.498
64.498
65,18
4.204.186
1%
42.042
86.091
4.332.319
65,18
4.204.186
1%
42.042
86.091
4.332.319
29.931
29.931
45%
45%
2.382.776
2.382.776
128.156
128.156
2.540.863
2.540.863
1.791.456
1.791.456
16.285.963
Artık Değer
1.791.456
1.791.456 18.077.419
51
Mevcut Alanlar; (Bilgi amaçlı verilmiştir.)
MARTI LA PERLA OTEL
DEĞERLEME KONUSU TESİS
KONUM
Oda Sayısı
Yatak Sayısı
Yıllık Faaliyet Gösterilen Gün Sayısı
Kişi Başı Yatak Fiyatı
(USD)
Yatak Fiyatı Artış Oranı
Dükkan Kira Geliri Artış Oranı
Ecrimisil Gideri Artış Oranı
Yenileme Gideri Oranı
Kapitalizasyon Oranı
FAALİYET GÖSTERGELERİ
Yıllık Yatak Kapasitesi
Doluluk Oranı (%)
Satılan Yatak Adedi
GELİRLER
Kişi Başı Konaklama Geliri (USD)
Konaklama Geliri (USD)
Diğer Gelirler Oranı (%)
Diğer Gelirler (USD)
Dükkan Kira Gelirleri (USD)
TOPLAM GELİRLER (USD)
GİDERLER
Ecrimisil Gideri (USD)
GOP(%)
Otel Giderleri (%)
Yenileme Gideri (USD)
TOPLAM GİDERLER (USD)
DEĞERLEME TABLOSU
Risksiz Getiri Oranı
Risk Primi
İndirgeme Oranı (%)
Net Bugünkü Değer (USD)
4 YILDIZLI OTEL
MUĞLA/MARMARİS/İÇMELER
197
414
214
53
3%
3%
3%
1,50%
11%
1
2
3
4
5
6
7
8
26.06.2009
0
0%
0
26.06.2010
88.596
73%
64.675
26.06.2011
88.596
74%
65.561
26.06.2012
88.596
75%
66.447
26.06.2013
88.596
76%
67.333
26.06.2014
88.596
78%
69.105
26.06.2015
88.596
78%
69.105
26.06.2016
88.596
78%
69.105
26.06.2017
88.596
78%
69.105
0,00
0
0%
0
0
0
53,00
3.427.779
1%
34.278
70.000
3.532.057
54,59
3.578.977
1%
35.790
72.100
3.686.867
56,23
3.736.162
1%
37.362
74.263
3.847.787
57,91
3.899.557
1%
38.996
76.491
4.015.043
59,65
4.122.242
1%
41.222
78.786
4.242.250
61,44
4.245.909
1%
42.459
81.149
4.369.518
63,28
4.373.287
1%
43.733
83.584
4.500.603
65,18
4.504.485
1%
45.045
86.091
4.635.621
0
0%
0
0
0
0
24.337
40%
2.119.234
128.156
2.271.727
1.260.330
25.067
41%
2.175.251
128.156
2.328.475
1.358.392
25.819
42%
2.231.716
128.156
2.385.692
1.462.095
26.594
43%
2.288.575
128.156
2.443.325
1.571.719
27.391
44%
2.375.660
128.156
2.531.208
1.711.042
28.213
45%
2.403.235
128.156
2.559.604
1.809.913
29.059
45%
2.475.332
128.156
2.632.548
1.868.056
29.931
45%
2.549.592
128.156
2.707.679
1.927.942
0
1.260.330
1.358.392
1.462.095
1.571.719
1.711.042
1.809.913
1.868.056
8,62%
2,38%
11%
15.660.578
8,62%
3,38%
12%
14.711.845
8,62%
4,38%
13%
13.840.056
9
10
26.06.2018 26.06.2019
88.596
88.596
78%
78%
69.105
69.105
65,18
4.504.485
1%
45.045
86.091
4.635.621
65,18
4.504.485
1%
45.045
86.091
4.635.621
29.931
29.931
45%
45%
2.549.592 2.549.592
128.156
128.156
2.707.679 2.707.679
1.927.942 1.927.942
17.526.744
Artık Değer
1.927.942
1.927.942 19.454.686
52
BÖLÜM 9 SONUÇ
Gayrimenkulün bulunduğu yer, civarının teşekkül tarzı, alt yapı
ve ulaşım imkanları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve
konumu, yapının inşaat sistemi, yaşı, işçilik ve malzeme
kalitesi, tesisat durumu gibi değerine etken olabilecek tüm
özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması
yapılmıştır. Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik
koşullar da gözönüne alınarak TSKB Gayrimenkul Değerleme
A.Ş tarafından taşınmazın değeri aşağıdaki gibi takdir
edilmiştir.
Martı Otel İşletmeleri A.Ş.’nin mülkiyetinde bulunan Muğla ili, Marmaris ilçesi, İçmeler köyü, Kumluörencik mevkii, 2
pafta, 1605 parsel no’lu tapuda “altıkatlı betonarme otel” niteliğindeki gayrimenkulün;
GELiR KAPiTALiZASYONU YAKLAŞIMI’NA GÖRE
26.06.2009 TARİHLİ NET BUGÜNKÜ DEĞERİ
(KDV HARİÇ)
20.493.000 -TL
(Yirmimilyondörtyüzdoksanüçbin.- Türk Lirası)
13.662.000. -USD
(Onüçmilyonaltıyüzaltmışikibin.-Amerikan Doları)
Martı Otel İşletmeleri A.Ş.’nin mülkiyetinde bulunan Muğla ili, Marmaris ilçesi, İçmeler köyü, Kumluörencik mevkii, 2
pafta, 1605 parsel no’lu tapuda “altıkatlı betonarme otel” niteliğindeki gayrimenkulün;
MALİYET YAKLAŞIMI’NA GÖRE
26.06.2009 TARİHLİ NET BUGÜNKÜ DEĞERİ
(KDV HARİÇ)
22.183.000 -TL
(Yirmiikimilyonyüzseksenüçbin.-Türk Lirası)
14.789.000. -USD
(Ondörtmilyonyediyüzseksendokuzbin.-Amerikan Doları)
1
2
3
Ozan KOLCUOĞLU
Değerleme Uzmanı
Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik
adil piyasa değeridir.
KDV hariçtir.
1 USD=1,50- TL kabul edilmiştir. USD bilgi
vermek amacıyla yazılmıştır.
Hüsniye GÜRSES
Lisanslı Değerleme Uzmanı
53
EKLER
1
Tapu Fotokopisi
2
Yapı Kullanma İzin Belgesi
3
İmar Planı Örneği
4
Fotoğraflar
5
Özgeçmişler
54

2009rev179-2_marmaris martı la perla

Transkript

Benzer belgeler

İstanbul`a 114 yeni otel daha geliyor. Konut metrekareleri küçülecek

izmir seferihisar doğanbey termal turizm merkezi k

tur i zm yatırımları bülteni

Turizm Akademisyeni, Mezunu ve Öğrencisi! Mesleki Yeterlilik

71490862-010.06.02 Konu ıHijyen ve çevre

akvaryum otel hakkında

Siz hiç uçan balık gördünüz mü?

2009rev179-1_marmaris martı resort