Zirve Eki - ISTANBUL REstate

Transkript

Gayrimenkul Zirvesi 2011
17 May›s 2011
Lütfi K›rdar Kongre ve Sergi Saray›
Katk›lar›yla
Ana Sponsorlar
11. Y›l Sponsoru
Sponsorlar
Katk›da Bulunanlar
Bas›n Sponsorlar›
‹letiflim Sponsorlar›
Stratejik Ortak
Bilgi Orta¤›
Reed Exhibitions Gayrimenkul Etkinlikleri
Baflkan Mesaj›
Ifl›k Gökkaya
GYODER Baflkan›
2010 y›l› gerek ülkemiz gerekse sektörümüz
aç›s›ndan olukça hareketli geçen ve siyasi istikrar›n
olumlu etkilerini yaflad›¤›m›z bir y›l olmufltur.
2011 y›l› beklentilerimiz yabanc› sermaye giriflinin
artmas› ile ekonomideki büyüme oran›n›n
yükselece¤i yönündedir. Ekonomik öngörülere
bakt›¤›m›zda enflasyon-düflük faiz oranlar›
gayrimenkul sektörünün geliflimi ve büyümesi
için uygun ortam› oluflturmaktad›r.
Türkiye büyüme tahminlerinin yukar› yönlü olmas›
sektörel büyümelere de etki etmektedir. Güçlü
iç talebin etkisiyle gayrimenkul sektöründeki
canl›l›¤›n artarak istikrarl› bir seyir izleyece¤i ve
yap›lm›flt›r. GYODER olarak bu sene 11. y›l›n›
yat›r›mlar›n artaca¤› öngörülmektedir.
kutlad›¤›m›z Gayrimenkul Zirvesi sizlerin artan
ilgi ve kat›l›mlar›yla her y›l biraz daha
Dünyadaki e¤ilimleri de¤erlendirmek, stratejileri
geliflmektedir.
paylaflmak ve sektörümüzün yaflad›¤› sorunlara
çözümler gelifltirmek amac›yla düzenledi¤imiz
Engin bilgi birikimlerini ve deneyimlerini bizlerle
Gayrimenkul Zirvesi bu y›l da Türkiye’nin ilk
paylaflan konuflmac› ve panelistlere,
uluslararas› kat›l›ml› bölgesel gayrimenkul fuar›
organizasyonumuzun gerçeklefltirilmesinde büyük
ile birlikte ISTANBUL REstate çat›s› alt›nda
katk›lar› olan sponsorlar›m›za, deste¤ini her daim
düzenlenmifl, yerli ve yabanc› birçok sektör
gösteren Sermaye Piyasas› Kurulu’na, T.C.
profesyonelini bir araya getiren etkinlikte yeni
Baflbakanl›k Toplu Konut ‹daresi Baflkanl›¤›’na,
projelerin incelenmesine imkan sa¤lanm›fl ve
EPRA’ya, NAREIT’e, AYD’ye ve Urban Land
sektörün derinlemesine de¤erlendirmesi
Institute’a sonsuz sayg› ve teflekkürlerimi sunar›m.
GYODER 5
11. Gayrimenkul Zirvesi ve
ISTANBUL REstate Panelleri
Sonuç Bildirgesi
GYODER’in 2000 y›l›ndan bu yana geleneksel olarak
düzenledi¤i Gayrimenkul Zirvesi’nin on birincisi, ISTANBUL
REstate Gayrimenkul Fuar› ile birlikte 17-18 May›s 2011
tarihleri aras›nda, ‹stanbul’da Lütfi K›rdar Kongre ve Sergi
Saray›’nda gerçeklefltirilmifltir.
T.C. Baflbakanl›k Toplu Konut ‹daresi (TOK‹), Sermaye
Piyasas› Kurulu (SPK), Urban Land Institute (ULI), National
Assocation of Real Estate Investment Trusts (NAREIT),
Al›flverifl Merkezi Yat›r›mc›lar› Derne¤i (AYD) ve European
Public Real Estate Association (EPRA)’n›n katk›lar›yla
gerçekleflen bu organizasyonda, Türkiye gayrimenkul
piyasas›ndaki son geliflmeler de¤erlendirilmifltir. Zirve ve
Fuar’da, gayrimenkul firmalar› proje standlar›yla yer alm›fl,
yap›lan panellerde sektör ile ilgili birçok güncel konu
ele al›nm›flt›r.
Gayrimenkul Zirvesi’nde; Ekonomi Platformu,
Gayrimenkul Sektöründe ve fiehirleflmede Yeni Trendler,
Küresel Kriz Sonras› Y›ld›z› Parlayan Ülkeler ve Gayrimenkul
Sektörüne Sosyolojik Bak›fl konulu oturumlar
gerçeklefltirilmifltir. Bu y›l üçüncü kez yap›lan ISTANBUL
REstate panellerinde ise Konut Yat›r›mlar›, Türkiye’deki
Yeni Proje Yat›r›mlar›, Tesis Yönetimi Gayrimenkul
Sektörüne Nas›l Daha Fazla Sürdürülebilirlik Sa¤lar?,
Krizin Gayrimenkul De¤erleri Üzerindeki Etkileri, Kentleri
Yenileyerek Canland›rmak, Türkiye‘de Yat›r›m
Yapmak:AVM, ofis veya?, Kriz Sonras› Gayrimenkul
Piyasalar› Nereye Yöneliyor?, Otel & Turizm konu bafll›klar›
alt›nda de¤erlendirmeler ve sunumlar gerçekleflmifltir.
Gayrimenkul sektörünün mevcut durumu, son geliflmeler
ve beklentiler, yukar›da bahsedilen oturum ve panel
bafll›klar›nda ele al›narak incelenmifl, ortaya ç›kan tespitler
ve bu tespitlere yönelik çözüm önerileri ülkemizin gerek
ekonomik, gerekse sosyal ve kültürel aç›dan geliflmesine
katk› sa¤lamas› amac›yla iflbu sonuç bildirgesinde afla¤›daki
bafll›klarda kamuoyu ile paylafl›lm›flt›r.
• fiehirlerin daha düzenli ve yaflanabilir hale gelmesi için
kentsel dönüflüm projeleri h›zland›r›lmal›, yeflil alan
dengesi kurulmufl, ulafl›m altyap›s› oluflturulmufl, ekolojik
mimari tasar›m› yap›lm›fl, enerji tasarrufu sa¤layan,
karbondioksit sal›n›m›n› azaltan kentlerin oluflturulmas›
hedeflenmelidir.
• Marka kentler oluflturmak, kentlerin geliflimini
sa¤layacak ve kalitesini art›racakt›r. Bu anlamda kentsel
6 GYODER
restorasyonun yan›s›ra, altyap›sal ve fiziksel düzenlemeler
yap›lmal›, flehirlerin ifllevsel olmas› sa¤lanmal›d›r.
• Kentsel dönüflümün baflar›l› olabilmesi için imar hakk›
transferi ve imar haklar›n›n menkullefltirilmesi
sa¤lanmal›d›r. ‹mar yasas›nda yap›lacak yeni
düzenlemelerle ele al›nmas› gereken bu iki yöntemin
hayata geçirilmesi projelerin ekonomik olarak getirisini
de artt›racakt›r.
• Konut kredilerinin yayg›nlaflmas› için faizlerin % 0,5
seviyelerine inmesi gerekmektedir. Ayr›ca, konut kredi
faizlerinin gelir vergisinden düflülmesi, gayrimenkul
sat›fllar›ndan al›nan % 18 KDV oran›n›n indirilmesi
imkanlar› sa¤lan›rsa sektörün ivmesi artacak, sektör
daha da canlanacakt›r.
• Di¤er yandan, yabanc›lara gayrimenkul sat›fl›n›
engelleyen mütekabiliyet ilkesinin de¤ifltirilmesi ve
yabanc›lar›n mülk ediniminin kolaylaflt›r›lmas›,
Türkiye'deki yabanc› sermaye giriflinin artmas›n› ve
sektörün büyümesini sa¤layacakt›r.
• Mortgage sistemi Türkiye'de henüz ifllevsel de¤ildir.
Sistemin sa¤l›kl› bir flekilde ifllemesi için ikincil piyasalar›n
geliflmesi mutlak flartt›r.
• Gayrimenkul sektörünün art›k geldi¤i yap› itibariyle
sermaye piyasalar› ile daha yak›nlaflmaya ihtiyac› vard›r.
Bu anlamda, GYO’lar›n önemi alg›lanmal› ve GYO’lar›n
hem say›s› hem de büyüklü¤ü daha da artmal›d›r.
• Genel ekonomik durum itibariyle, dünya ekonomisi
krizi geride b›rakm›fl ve büyüme sürecine girmifltir.
Dalgalanmalar olsa da büyümede ana trend yukar›
yöndedir. Geliflmekte olan ülkeler ise, geliflmifl ülkelere
göre daha h›zl› büyümektedir. Global sermayenin yönü
gittikçe daha çok geliflmekte olan ülkelere kaymakta
ve sermaye art›k ülkelerin demografik özelliklerine ve
tüketim gücüne göre yer de¤ifltirmektedir. Bu anlamda
Türkiye’nin potansiyeli çok yüksektir. Bir tak›m risk
unsurlar› söz konusu olsa da Türkiye ekonomisi oldukça
iyi durumdad›r.
• Çevre konusu ile gayrimenkul sektörü yak›n iliflkilidir.
Çevrenin korunmas› ve yeflil alanlar›n artmas› için
gayrimenkul sektörüne düflen önemli görevler
bulunmaktad›r.
• Gelecekte yaflamaya uygun f›rsat flehirler, sosyal ve
ekonomik güçleri dengeleyecek flehirler olacakt›r. Bu
flehirlerin ortak özellikleri, sürdürülebilir, yenilikçi,
teknolojiye haz›r, ulafl›m ve altyap›s› çözümlenmifl,
sa¤l›k ve güvenlik aç›s›ndan uygun, ekonomik etki
gücü yüksek, ifl yap›labilirli¤i kolay, yaflanabilir, çevreye
duyarl›, yaflam merkezleri ile dolu, yüksek performansl›
yap› malzemelerden oluflan, nitelikli insanlar›n yaflad›¤›
flehirler olacakt›r.
• Gelece¤in flehirleri, ekolojik bak›fl aç›s› ile
de¤erlendirildi¤inde ise yeflil binalar, enerji verimlili¤i,
karbon sal›n›m›, at›k yönetimi, sürdürülebilirlik konular›
ön plana ç›kmakta ve bu çerçevede flehir planlamac›l›¤›
ve mimarl›¤›n iç içe geçti¤i görülmektedir.
• Finansal piyasalar, flirketleri art›k çevreye verdikleri
önem itibariyle de de¤erlendirmekte ve flirket
kredibiliteleri art›k çevresel risklerinin de
de¤erlendirilmesi suretiyle flekillenmektedir.
• Geliflen ülkelerin gayrimenkul sektörleri incelendi¤inde;
Türkiye’nin önemli avantajlar› bulunmaktad›r. Türkiye
gayrimenkul sektörü, pazar olgunlu¤u ve fleffafl›kta
art›fl içerisindedir. Konut geliflme alan› olarak orta
segment dikkat çekmekte, lüks konut rezidans pazar›
ise h›zla geliflmektedir. AVM pazar›nda beklenti
doygunlaflma, ofis pazar›nda ise istikrarl› geliflme
yönündedir. Lojistikte geliflme a¤›rl›¤› yurtiçi bölgesel
yönde, otel piyasas›nda ise seçici olarak olumlu yöndedir.
Karfl›l›kl›l›k ilkesi, geliflen ülkeler içinde sadece Türkiye’de
vard›r ve Türkiye’nin gayrimenkul yat›r›mlar› konusunda
daha liberal bir yap›ya bürünmesi gerekti¤i aç›kt›r.
• Türkiye’de yaflanan ekonomik de¤iflimle, sosyolojik
aç›dan da dönüflüm yaflanm›flt›r. Toplumsal ve bireysel
tercihler farkl›laflm›fl, tüketim al›flkanl›klar› ve yaflam
biçimleri de¤iflmifltir. Bu de¤iflimin gayrimenkul
sektörüne de etkileri olmufltur. Yeni bir orta s›n›f›n
do¤mas› ile site yaflam› tercih edilmeye bafllanm›fl,
AVM’lere ilgi artm›flt›r. Gelecekte de hem sosyolojik
hem de demografik yap›lar›n de¤iflmesi ile gayrimenkul
sektöründe yeni trendler ortaya ç›kacakt›r. Bu anlamda
sosyal veriler iyi okunmal›, araflt›rmalar takip edilmeli
ve de¤iflen toplumsal ve bireysel tercihlere yönelik
olarak gayrimenkul sektöründe farkl› uygulamalar
gelifltirebilmelidir.
• Gayrimenkul sektöründeki rekabet nedeniyle; ürünün
kurgulanmas›, pazarlamas›, üründe de¤er yarat›lmas›,
teknolojinin kullan›lmas›, teslim ve sat›fl sonras› hizmet
konular›nda sürekli de¤iflimler ve geliflimler
yaflanmaktad›r. Ama sektöre yeni giren firma ve kiflilere
yönelik bir sertifikasyon sürecinin olmamas›, alt ve orta
gelir grubuna ucuz konut üretilememesi, ödeme
imkanlar›n›n kolaylaflt›r›lamamas›, kentsel dönüflüm
projelerinin finansman s›k›nt›s›, ikincil piyasalar›n
kurulamamas›, imarl› arsa tedariki s›k›nt›s› gibi konularda
hala ilerleme kaydedilememifltir.
• Kriz sonras›nda gayrimenkul sektöründe rekabet daha
da artm›flt›r. Müflterilerin daha çok bilinçlenerek flirketleri
ve projeleri tüm yönleriyle ele alarak karfl›laflt›rmas›yla
sektörün yap›s› tamamen al›c› odakl›, tüketici merkezli
olarak geliflmifltir.
• Türkiye çok büyük bir gayrimenkul gelifltirme ülkesi
olma yolunda ilerlemektedir. Kamu ile tetiklenen, daha
sonra özel sektörün devreye girdi¤i birçok yeni büyük
gayrimenkul projesi vard›r. Yeni kent merkezleri
do¤maktad›r, kentsel doku ve görünümleri de¤iflmektedir,
flirketler gerek planlama gerekse de uygulamada daha
etkin bir hal almaktad›r, mimari tasar›mda önemli
geliflimler yaflanmaktad›r. Ancak kamu ile iflbirli¤i için
daha genifl platformlara ihtiyaç vard›r.
• Yabanc› yat›r›mc›lar›n da Türkiye’ye ilgisi son derece
yüksektir. Yabanc› yat›r›mlar aç›s›ndan Türkiye’nin
avantajlar› olarak genç ve büyüyen nüfus, ekonomik
büyüme, politik istikrar, arz ve talep aras›ndaki aç›k
gözükürken, dezavantaj olarak ise fleffafl›k, yasal
s›k›nt›lar, bilgi ve veri temini eksikli¤i, da¤›n›k ortakl›k
yap›lar›, flirketlerin ortakl›klara bak›fl aç›lar› gelmektedir.
• Gayrimenkul sektöründe tesis yönetiminin özellikle
proje gelifltirme aflamas›nda gelifltirici ile birlikte
planlanmas› son derece önemlidir. Ayr›ca binalarda
yaflayacak insanlar›n, sürdürülebilirlik konusunda
davran›flsal e¤itimi ve bilinçlendirilmesi de gereklidir.
• Kentleri yeniden canland›rmaya çal›fl›rken, eski ve yeniyi
bir arada yaflatman›n yollar› sa¤lanmal›, eski mimariye
önem verilmeli, özellikle flehrin kültürel miras› korunmaya
çal›fl›lmal›d›r. Kentsel dönüflüm ise kamu ve özel sektörün
iflbirli¤i ve halk›n mutlak kat›l›m› ile mümkündür.
• Otel ve turizm sektörü aç›s›ndan Türkiye’de arz ve talep
artmakta olup, hem ifl, hem resort oteller aç›s›ndan
özellikle son 10 y›lda ciddi geliflmeler yaflanm›flt›r.
Türkiye otel gelifltirme ve inflaat bak›m›ndan içinde
bulundu¤u bölgede (Kafkasya ve Türk Cumhuriyetleri,
Ortado¤u, K.Afrika) bir merkez niteli¤indedir ve
önümüzdeki süreçlerde de böyle kalmas›
beklenmektedir. Türkiye’ye uluslararas› ve kurumsal
markalar›n daha çok gelmesi ve yat›r›m yapmas›
beklenmektedir. Sektörde farkl› ürün segmentlerinde
ve lokasyonlarda proje gelifltirme imkan› bulunmaktad›r.
Ama otel projeleri gelifltirmede büyük flehirlerle s›n›rl›
kal›nmamal›, Anadolu flehirlerinde de yayg›nlafl›lmal›d›r.
GYODER 7
!
Bu sayfadan istediğiniz sayfaya
gidebilmek için imleci başlıklar
üzerine tıklayınız.
Zirve Program› 17 May›s 2011
08:30 – 09:30
Kay›t
09:30 - 10:30
Aç›l›fl Konuflmalar›
Ifl›k GÖKKAYA, GYODER Baflkan›
Prof. Dr. Vedat AKG‹RAY, Sermaye Piyasas› Kurulu Baflkan›
10:30 - 10:50
Kahve Aras›
10:50 – 11:50
1. Oturum: Ekonomi Platformu
Dünya Ekonomisindeki Eksen Kaymasından Türkiye’nin Alaca¤ı Pay Ne Olacak?
Orta Do¤uda Yaflanan Geliflmeler Dünya Ekonomisini Nasıl Etkileyecek?
Dünya Ekonomisindeki De¤iflimlerin Türkiye‘ye Yansımaları Nasıl Olacak?
Dünya Ekonomisinin Büyüme Beklentisi Gerçekleflecek mi?
Oturum Baflkan›
Cüneyt BAfiARAN, Bloomberg – HT, Araflt›rma Müdürü
Konuflmac›lar
Dr. Alfred GUSENBAUER, Avusturya Eski Baflbakan›
Dr. Saruhan ÖZEL, Denizbank Bafl Ekonomisti
Dr. Süleyman YAfiAR, Sabah Gazetesi, Ekonomist, Köfle Yazar›
11:50 - 13:30
Ö¤le Yeme¤i
13:30 – 14:00
Konuk Konuflmac›
Ediz Hun, Uzman Ekolog
14:00 – 15:10
2. Oturum: Gayrimenkul Sektöründe ve fiehirleflmede Yeni Trendler
Kriz Sonrası Baflarıya Ulaflan Yenilikçi Reçeteler Neler?
Enerjide Verimlilik ve Geri Dönüflüm Felsefesi Hangi Yaflam Alanlarını Yaratacak?
fiehir Ekolojisi Nedir?
Yeflil Mimarlık Hareketi Yatırımcılar ‹çin Ne Kadar Cazip?
Konvansiyonelin Dıflındaki Projelerden ‹lham Almak ‹ster misiniz?
Oturum Baflkan›
M. Emre ÇAMLIBEL, GYODER, Yönetim Kurulu Üyesi
Konuflmac›lar
Dr. Brian Anthony CIOCHETTI, MIT Gayrimenkul Bölümü, Baflkan ve Akademik Direktör
Jemma GREEN, JP Morgan, Çevre ve Sosyal Risk Bölümü Baflkan Yardımcısı
Prof. Hüseyin KAPTAN, Atelye 70 Planlama ve Tasarım Grubu, Kurucu – Yönetici
Murat TABANLIO⁄LU, Tabanlıo¤lu Mimarlık,Mimar
15:10 – 15:30
8 GYODER
Kahve Aras›
!
Bu sayfadan istediğiniz sayfaya
gidebilmek için imleci başlıklar
üzerine tıklayınız.
15:30 – 16:40
3. Oturum: Küresel Kriz Sonras› Y›ld›z› Parlayan Ülkeler
Gayrimenkulde Iflık Nereden Yükseliyor?
Geliflen Ülkelerin Sundu¤u ‹fl ve Yatırım Potansiyelleri Neler?
Geliflen Ülkelerdeki Ticari Gayrimenkul Talebini Tetikleyen Büyük Cazibe Nedir?
Yıldızı Parlayan Ülkelerde Yaflanan Dikkat Çekici Bafları Hikayelerini Dinlemek ‹ster misiniz?
Oturum Baflkan›
Rona YIRCALI, DE‹K, ‹cra Kurulu Baflkan›
Konuflmac›lar
Dr. Can Fuat GÜRLESEL, Ekonomi ve Strateji Danıflmanlık Hizmetleri, Baflkan ve Kurucu Ortak
Cefi KAMH‹, DE‹K Türk – Hindistan ‹fl Konseyi Baflkanı
M. Noyan RONA, T. Garanti Bankası, fiangay Bafl Temsilcisi
U¤ur TERZ‹O⁄LU, Türk Amerikan ‹fl Adamları Derne¤i, Baflkan
Dr. Manfred WILTSCHNIGG, Immofinanz AG, Yönetim Kurulu Üyesi
16:40 - 17:10 Kahve Aras›
17:10 – 17:30 Konuk Konuşmacı
Can PAKER, TESEV Baflkan›
17:30 - 19:00
4. Oturum: Gayrimenkul Sektörüne Sosyolojik Bak›fl
Gayrimenkul Sektörünün Dünü, Bugünü, Yarını...
AVM‘lerin Kent Alanında Yarattı¤ı Etkiler Nelerdir?
Gayrimenkul Sektöründe Arz Talep Dengeleri Nasıl fiekillenecek?
Gayrimenkul Sektöründeki Yeni Trendlerden Anadolu fiehirleri Ne Kadar Pay Alıyor?
AVM‘ler Birer Kamusal Alan mı?
Oturum Baflkan›
Tavit KÖLETAV‹TO⁄LU, Atlas Proje ve Arazi Gelifltirme, Baflkan
Konuflmac›lar
Ömer Faruk ÇEL‹K, Sinpafl GYO, ‹cra Kurulu Baflkanı
Doç. Dr. A. Didem DANIfi, Galatasaray Üniversitesi, Sosyoloji Böl. Ö¤retim Görevlisi
Hakan KODAL, AYD Baflkanı
Cemal ONARAN, Garanti Mortgage, Genel Müdür
Jean François PEROUSE, Galatasaray Üniversitesi, Sosyolog
Bülent TANLA, Arafltırmacı
Ahmet Misbah DEM‹RCAN, Beyo¤lu Belediye Baflkanı
19:00 - 21:00
Gala Resepsiyon
GYODER 9
Sunucu : Saadet Baykal
De¤erli konuklar ulusal ve uluslararas› kurumsal ziyaretçilere ev sahipli¤i yapmakta olan Gayrimenkul Zirvesi ve
ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuar›’n›n aç›l›fl›na hepiniz hofl geldiniz. Gayrimenkul Zirvesi 11, ISTANBUL REstate
Gayrimenkul Fuar› ise 3. yafl›n› kutluyor bu y›l, sizlerin kat›l›m› ile elbette.
Zirve boyunca gayrimenkul sektöründe Türkiye’de ve dünyada yaflanan geliflmeler ve bunlar›n her aç›dan yans›mas›
ele al›nacak, oturumlarda tüm detaylar› ile tart›fl›lacak. Bu arada 2 gün boyunca ISTANBUL REstate Gayrimenkul
Fuar›’n›n da sürece¤ini hat›rlatmak istiyorum.
fiimdi aç›l›fl konuflmalar›n› yapmak üzere GYODER Baflkan› Say›n Ifl›k Gökkaya’y› kürsüye davet ediyorum.
Ifl›k Gökkaya
GYODER Yönetim Kurulu Baflkan›
Say›n Baflkanlar›m, De¤erli Kat›l›mc›lar, De¤erli Bas›n Mensuplar›,
Bu sene 11. sini düzenledi¤imiz Gayrimenkul Zirvesi’ne hofl
geldiniz. Bugün sektörümüzle ilgili önemli konulara de¤inmek,
geliflmeleri de¤erlendirmek ve sorunlar› dile getirmek için
birlikte bu platformu oluflturmaktay›z.
Geçti¤imiz y›l beklentilerin üzerinde bir performans gösteren
sektörümüz 2. yar›da yükselmeye bafllam›fl ve Türkiye genelinde
y›lsonu itibar›yla %17,1 seviyesinde büyümüfltür. Bu olumlu
geliflmenin oluflturdu¤u iyimserlik ve yabanc› yat›r›mc›lar›n
Türkiye’ye olan güveni artm›flt›r. Yap›lan gayrimenkul sat›fllar›na
bakt›¤›m›zda 2009 y›l›nda 1,8 milyar dolar olan gayrimenkul
sektöründeki yabanc›lara sat›fl 2010 y›l›nda 2,5 milyar dolara
yükselmifltir. Büyüme h›z› ekonominin büyüme h›z›n›n üstünde
tür bir kentleflme de beraberinde hava kirlili¤i, arta at›klar, yeflil
olan ve bu nedenle de ekonominin lokomotifi olarak görülen
alanlar›n yetersizli¤i, yüksek miktarda sera gaz› emisyonu ve
inflaat sektörü Türkiye’deki gayrisafi milli has›ladaki pay› %5,6
su kirlili¤i gibi çevresel problemler meydana getirmifltir. Nitekim
olarak bulunmaktad›r. Türkiye ekonomisine istihdam ve yat›r›m
‹ngiliz “The Economist” dergisinin yaflan›labilir kentler
olarak büyük katk›larda bulunan gayrimenkul sektörü 2011
s›ralamas›nda ‹stanbul 140 kent aras›nda 110. s›rada yer alm›flt›r.
y›l›nda da inflaat sektöründe %15-20 aras›nda büyümeyi
Bu çerçevede gayrimenkul sektöründe yeni getirilecek
hedeflemektedir. 2011 y›l›n›n göstergelerine bakt›¤›m›zda da
çal›flmalardan bir tanesi de “Kentsel Dönüflüm” çal›flmalar›d›r.
bu flekilde %15-20 aras›nda büyüyece¤i kendini ifade
fiehirlerin daha düzenli ve yaflan›labilir hale gelmesi amac›yla
etmektedir.
oluflturulan “Kentsel Dönüflüm Projeleri” h›zland›r›lmal›d›r.
Türkiye’de kentleflme süreci, ekonomik büyüme, küreselleflme,
Dünya kaynaklar›n›n h›zla tükendi¤i günümüzde yeflil alan,
gelir düzeyinin artmas›, yaflam standartlar›n›n yükselmesi ve
yeflil alan dengesi, ulafl›m alt yap› oluflturulmas›, ekolojik mimari
nüfus art›fl› gibi nedenlerle h›zlanm›fl ve inflaat sektöründe
tasar›m, enerji tasarrufu sa¤layan karbondioksit sal›n›m›n›
önemli bir boyut kazand›rm›flt›r. Bu süreç di¤er ülkelerde çok
azaltan kentler oluflturmak hedeflenmelidir. Çevreye önemli
daha yavafl olmakla birlikte Türkiye’de çok h›zl› oluflmufltur.
katk›larda bulunan hatta kendi enerjisini üreten yeflil binalar
1990 y›l› sonundan itibaren inflaat sektöründe müteahhitlik
bu durumda büyük önem teflkil etmektedir ve teflvik edilmelidir.
kavram› sona ermifl, proje gelifltirme ve yat›r›mc› kimli¤i ön
Kentsel dönüflümün baflar›l› olabilmesi için imar hakk› transferleri
plana ç›km›flt›r. Bununla birlikte sektörümüzde kurumsallaflma
ve imar haklar›n›n menkullefltirilmesi sa¤lanmal›d›r. ‹mar hakk›
önemli oranda h›zla yay›lm›flt›r. Fakat denetimsiz bir flekilde
transferi varolan imar haklar›n› bir baflka projeye transferini
bafllayan kentleflme, bu sürecin planl› bir flekilde yürütülememesi
sa¤lar, imar hakk›n›n menkullefltirilmesi ise arsa sahibinin imar
sonucu düzensiz ve çarp›k bir kentleflme ortaya ç›km›flt›r. Bu
hakk›n› kullanmay›p bu hakk› yerel yönetim iflbirli¤iyle serbest
10 GYODER
piyasa koflullar›nda yerel yönetimlerle birlikte bunu likite
amac›yla öncülük eden ve Türkiye’nin gayrimenkul platformu
çevrilmesi üzerine kurulmal›d›r. ‹mar yasas›nda yap›lacak yeni
olan GYODER sektörel sorunlara çözüm üretmek için çal›flmalar›n›
düzenlemelerle ele al›nmas› gereken bu iki yöntem flekli hayata
yürütmektedir. Bu çerçevede dernek olarak ele alaca¤›m›z
geçirilmesi projelerin ekonomik olarak getirisini artt›racak ve
konular aras›nda ikincil piyasalar›n oluflturulmas›, mütekabiliyet
bu kentsel dönüflümü h›zland›racakt›r.
yasas›n›n kald›r›lmas› ve KDV indirimi gibi önemli sorunlar yer
Bir di¤er önemli konu da marka kentler oluflturmak, kentlerin
almaktad›r. Gayrimenkul sat›fllar›ndan al›nan %18 KDV oran›n›n
geliflimini sa¤lamak ve kalitesini artt›rmak. Markalaflma için
yap›lacak indirimle gayrimenkul piyasas›n› canland›racak ve
kentsel restorasyon, alt yap›, fiziksel düzenlemeler ve tan›t›m
konut al›mlar›n› kolaylaflt›racakt›r. 2009 y›l›n›n 2. yar›s›nda
çal›flmalar› yap›lmal›, flehrin ifllevsel olmas› sa¤lanmal›d›r. Marka
uygulanan KDV indirimi sonucu KDV oran› %18’den %8’e
kent projelerinin baflar›yla hayata geçirilmesi ve bu kentlerin
düflürülmüfltü. Fakat bu indirim net alan› 150 m2 ve üstü
sosyo ekonomik bir geliflme ile çok h›zl› flekilde etkileyici
konutlarda ve 3 ay gibi k›sa bir sürede uyguland›¤› için sektörde
olaca¤›n› görebiliriz. Marka kentler daha güçlü bir ekonomi,
geçici bir hareketlilik sa¤lam›flt›. Bununla birlikte bu çeyrekte
daha sosyal bir yaflam, daha ça¤dafl bir kent olma yolunda
90.000 konut + sat›fl yap›lm›flt›, bu indirimle birlikte. Sektörde
imkanlar sunacakt›r. Dolay›s› ile kentlerdeki markalaflma
tüm konut al›c›lar›n›n faydalanaca¤› bir KDV indiriminin
sürecinin bafllamas›yla birlikte kentin e¤itim, istihdam ve mekan
uygulanmas› kesinlikle gereklidir.
kalitesindeki de¤iflim bafllayacak, bu süreç do¤al olarak
Bir baflka sorunumuz da mütekabiliyet konusudur. Yabanc›
ekonomik canlanma meydana getirecektir. Bu büyük kentlere
vatandafllar›n ülkemizden gayrimenkul sat›n al›m›n› engelleyen
göçün de engellenmesi için çok önemli yollardan biridir.
ve zorlaflt›ran mütekabiliyet yasas› ise baflta elde edilecek
Sektörümüz için çok önemli olan finansman sistemine bakt›¤›m›z
gelirlerin kaybedilmesi olmak üzere birçok f›rsat›n önünü
zaman konut al›mlar›n›n finansman› da sektör için önemli bir
kesmektedir. Yabanc›lara gayrimenkul sat›fl›n› engelleyen
unsurdur. Konut al›m› hem ihtiyaç hem de yat›r›m amaçl›
mütekabiliyet ilkesinin de¤ifltirilmesi ve yabanc›lar›n mülk
yap›lmaktad›r ülkemizde. Güvenli bir yat›r›m arac› olarak
ediniminin kolaylaflt›r›lmas›, Türkiye’deki yabanc› sermaye
görülen gayrimenkul bu özelli¤i nedeniyle öncelikli olarak
giriflinin artmas›n› sa¤layacak, sektöre kaynak oluflturacak ve
tercih edilmektedir. Fakat konut kredilerinin yayg›nlaflmas› ve
sektörün büyümesine h›z kazand›racakt›r. fiöyle bir örnek
daha çok hane halk›n›n kullanabilmesi için faizlerin 0,5
vermek istiyorum buna istinaden: ‹ngiltere vatandafl› bir kifli
seviyelerine indirilmesi gerekmektedir. Günümüzün koflullar›nda
Türkiye’de konut alabiliyor ama bir Azerbaycan vatandafl›
bu çok zordur. Ayr›ca konut kredi faizlerinin gelir vergisinde
Türkiye’den konut alam›yor. Bunun çok çarp›k bir olay oldu¤unu
düflürülmesi, kredi al›m›n› kolaylaflt›racak ve sektörün ivme
çok net görebiliyoruz.
kazanmas›n› sa¤layacakt›r. Konut ihtiyac›n›n büyük bölümü
Mortgage sistemi Türkiye’de henüz ifllevsel de¤ildir. Türkiye’de
nitelikli fakat ucuz konuta yöneliktir. Dolay›s›yla düflük gelirli
konut kredisi verilmektedir. Mortgage sisteminin sa¤l›kl› bir
vatandafllar›n ev sahibi olmas›n› engelleyen bu sorun karfl›s›nda
flekilde ifllemesi için ikincil piyasalar›n gelifltirilmesi olmazsa
kamunun daha önemli bir fonksiyon ve rol almas›
olmaz bir flartt›r. ‹kincil piyasalar›n oluflturulmas› konut kredilerini
gerekmektedir. Gayrimenkul sektörünün geliflimine teflvik
tabana yayacak ve konut kredisini kullanan hane halk› say›s›n›n
GYODER 11
artmas›na sebep olacakt›r. Amerika’daki Freddie Mac ve Fannie
oldu¤u sorgulanacakt›r. 3. Oturumda “Küresel Kriz Sonras›
Mae örneklerinin krize sebep olmas› bu sistemin Türkiye’de
Y›ld›z› Parlayan Ülkelerde Geliflen Ülkelerin Sundu¤u
kurulmas›na engel olmamal›d›r. Konut kredilerine bakt›¤›m›z
Potansiyeller” incelenecektir. “Gayrimenkul Sektörüne Sosyolojik
zaman 2010 y›l› sonu itibar›yla 60.4 milyar TL seviyesinde
Bak›fl” konulu son oturumda ise konut edinmede ve proje
kapatm›fl, 2011 Nisan ay› sonu itibar›yla da 61 milyar TL’ye
üretiminde arz talep dengesinin nas›l de¤iflti¤i tart›fl›lacakt›r.
ulaflm›flt›r. Bu seviyeler ile Türkiye’de gayri safi yurt içi has›la
Ayr›ca sektörümüze referans veriler üretmek amac›yla
içindeki pay› %5,6’ya sahip olan konut kredileri gayri safi
haz›rlatt›¤›m›z “Geliflen Ülkelerin Gayrimenkul Sektörleri,
yurtiçi has›la içindeki bu düflük oran› ile kesinlikle bir tehlike
Türkiye’nin Konumu ve Öngörüler 2015 Raporu” Dr. Can Fuat
oluflturmamaktad›r. Takipteki kredilerin oran› ise %1,4 ile yine
Gürlesel taraf›ndan aç›klanacakt›r. Bu rapor, Asya Pasifik, Orta
çok düflüktür. Avrupa’da geliflmekte olan ülkelerde konut
Do¤u, Latin Amerika ve Orta Do¤u Avrupa’da yer alan geliflen
kredilerinin gayri safi yurt içi has›laya oran› %15’tir, AB
ülkeler gayrimenkul sektörü genel olarak, Çin, Hindistan,
ülkelerinde bu oran%50-80 aras›ndad›r. Türkiye’de bu oran
Rusya, Katar, Endonezya ve Brezilya gayrimenkul piyasalar›n›
%15 seviyesine ç›ksa bile bir problem oluflturmayacakt›r.
ise özel olarak incelemektedir. Türk gayrimenkul sektörüyle
GYODER olarak bizim de beklentimiz konut kredilerinin %15
karfl›laflt›rmalar yapmakta ve 2015 y›l›na kadar öngörülerde
seviyelerine ç›kmas›d›r.
bulunarak Türkiye’nin potansiyelini ve rekabet gücünü ortaya
Sektörün çat› kuruluflu olarak GYODER’in çal›flmalar› yaln›zca
koymaktad›r.
sorunlar›n çözülmesi de¤il, ayn› zamanda sektöre bilgi ve veri
Dünyan›n en büyük fuarc›l›k flirketi Reed Exhibitions ile güç
ak›fl› sa¤lamaya yöneliktir. Bu ba¤lamda yay›nlad›¤›m›z endeks
birli¤i yaparak düzenledi¤imiz ISTANBUL REstate Gayrimenkul
çal›flmalar›m›za bir yenisini daha kat›yoruz; ofis fiyat endeksini
Fuar› 11. Gayrimenkul Zirvesi ile bu y›l 3. kez gerçekleflecektir.
oluflturuyoruz. Çal›flmalar› devam eden endeks haz›rland›ktan
Bu sayede gayrimenkul sektörünün gerek ülkemizde, gerekse
sonra 3 ayda bir yay›nlanacakt›r. Her ay haz›rlad›¤›m›z ve
dünyadaki önemli temsilcileri bir kez daha sektörü
yay›nlad›¤›m›z yeni konut fiyat endeksi sonuçlar› ise sektörde
de¤erlendirmek, fikir al›flveriflinde bulunmak, en önemlisi de
son dönemde ifade edilen konut balonun gerçek olmad›¤›n›
yeni iflbirli¤i ve yat›r›m f›rsatlar› yakalamak üzere bir araya
ortaya koymufltur. Konut fiyatlar›nda art›fl meydana gelmektedir
gelecektir. Her biri alan›nda uzman 100’e yak›n konuflmac›m›z
fakat endeksin Mart ay› sonuçlar›na göre, konut fiyatlar›ndaki
ise birbirinden çarp›c› konular› yeni bak›fl aç›lar› ile
art›fl geçen senenin ayn› dönemi ile karfl›laflt›r›ld›¤›nda %6,17
de¤erlendirecektir. Konut yat›r›mlar› kentleri yeniden
seviyesindedir.
canland›rmak, Türkiye’de yeni proje yat›r›mlar›, otel ve turizm
Bu y›l 11. Gayrimenkul Zirvesi 4 ana bafll›k alt›nda
yat›r›mlar›, tesis yönetimi gibi sektöre dair pek çok konunun
gerçeklefltirilecektir:
detayland›r›laca¤› panellerimiz zirve oturumlar›m›z kadar etkili
1.Oturum olan “Ekonomi Platformu” kapsam›nda Türkiye’de
ve faydal› olacakt›r.
ve dünyada yaflanan ekonomik geliflmeler de¤erlendirilecektir.
11. Gayrimenkul Zirvesi’nin bu sene de sektörümüze farkl›
“Gayrimenkul Sektöründe ve fiehirleflmede Yeni Trendler”
bak›fl aç›lar› kazand›raca¤›na inan›yor ve hepinizi sayg›yla
bafll›kl› 2. oturumda baflar›ya ulaflan yenilikçi reçetelerin neler
selaml›yorum.
12 GYODER
GYODER Baflkan› Say›n Ifl›k Gökkaya’ya teflekkür ediyoruz. Ve flimdi konuflmas›n› gerçeklefltirmek üzere Sermaye
Piyasas› Kurulu Baflkan› Say›n Prof. Dr. Vedat Akgiray’› kürsüye davet ediyorum efendim.
Prof. Dr. Vedat Akgiray
Sermaye Piyasas› Kurulu Baflkan›
Herkese Günayd›n, herkesi sayg›yla sevgiyle selaml›yorum.
GYODER’e ve onun de¤erli yöneticilerine teflekkür ediyorum
davetleri için.
GYODER’in 11 sene önce kuruluflunda baflka flapka alt›nda
biz de bulunmufltuk. Ve o günden bugüne kadar 11 y›ld›r
ayakta, faaliyetleri artarak devam ediyor, dolay›s› ile GYODER’
in sesini hepimiz duymaya çal›fl›yoruz. O yüzden teflekkür
ediyorum geçmifl ve flimdiki yöneticilerine.
Bildi¤iniz gibi ben, Sermaye Piyasas› Kurulu Baflkan›y›m,
dolay›s›yla bizim düzenleme ve denetleme flemsiyemiz alt›nda
Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›klar› da var. Genel olarak Türkiye
yol aç›yor. Sermaye Piyasalar› ile gayrimenkul inflaat faaliyetlerinin
Sermaye Piyasalar›, Gayrimenkul Sektöründe Sermaye
yak›nl›¤›n› artt›rmam›z gerekiyor. Örnek vermek gerekirse, flu
Piyasalar›n›n yak›nl›¤› gibi konulardan bahsetmek istiyorum.
anda halka aç›k IMKB’ de kota edilmifl 20’den biraz fazla GYO
2 y›ld›r bu görevdeyim ve görevim gere¤i dünyan›n çok çeflitli
flirketi var. 300 küsur flirkette 20 tane çok az de¤il belki ama
ülkelerine gittim, ço¤unu ilk defa gördüm ve daha çok ziyaret
toplam büyüklü¤e bakarsak, Türkiye’deki gayrimenkul
etti¤im ülkeler de Türkiye gibi ‹leri Geliflmekte Olan Ülkeler.
sektörünün büyüklü¤üne bakarsak pek kayda de¤er bir kitle
Yani geliflmifl, finansal parametrelere göre geliflmifl say›labilecek
yok. Bu ülkemiz sermaye piyasalar› için genel bir gözlem fakat
ülkeler. Türkiye, Rusya, Brezilya, Çin, Hindistan, Meksika v.s.
konumuz bugün gayrimenkul oldu¤u için onu özel olarak
20-25 sene önce yurtd›fl›na gidip geldi¤imizde özellikle bat›ya
söylemek istedim.
gidip geldi¤imizde hep ülkemizdeki gayrimenkul resminin
Sermaye Piyasas› Kurulu olarak bizim görevimiz baflta yat›r›mc›y›,
çirkinli¤inden üzülürdük.Yani yollar dar gelirdi, binalar çirkin
tasarruf sahibini korumak, piyasalar› düzenlemek, denetlemek
gelirdi. Fakat flimdi bahsetti¤im ülkelere gidip geldi¤imde-bu
ve bir yanl›fll›k varsa düzelttirmek. Fakat ekonomik
benim kiflisel gözlemim- dönüflte Türkiye çok hofl geliyor göze.
büyüklü¤ümüze göre sermaye piyasalar›m›z, gayrimenkul
Yani fark›nda olmadan, ya da fark›nda olarak son 20 y›ld›r
sektörü bunun küçük bir örne¤i, nispeten daha az geliflti¤i için
bütün eksikliklerimize ra¤men, bütün hala çarp›k yap›laflmaya
ister istemez bizim yaz›l› olmayan bir misyonumuz da sermaye
ra¤men, hala temizleyemedi¤imiz bir gecekondu olgusunda
piyasalar›m›z› büyütmek olarak ortaya ç›k›yor. Esas›nda sermaye
ra¤men bir güzelleflme var esas›nda. Bu bir gözlem. Fakat
piyasalar›n› büyütmeden, ekonominin büyüklü¤üne ekonominin
art›k rakamlar büyüdü, dolay›s›yla pazar büyüdü, ülkemizde
büyüme h›z›na ayak uydurmadan yat›r›mc›y› korumak da
gayrimenkul talebi var, konut, ofis v.s. ve artan bir talep var.
mümkün de¤il. Dolay›s›yla yine gayrimenkul sektörüne dönersek,
Dolay›s›yla gayrimenkul sektörünün ve onun bütün periferal
biz son zamanlarda, son 1-2 y›l içinde SPK olarak bir tak›m
sektörlerinin büyümemesi, para kazanmamas› diye bir fley söz
düzenlemeler yapmaya çal›flt›k. Yeni dönemde, yeni
konusu de¤il. Dolay›s›yla gayrimenkule iliflkin ticari faaliyetleri
kanunumuzda daha da h›zl› yürüyebilece¤iz. Mesela GYO’ lar›n
sermaye piyasalar› ile finans sektörüyle daha yak›nlaflt›rmaya
borsaya girme, halka aç›lma koflullar›n› oldukça basitlefltirdik.
ihtiyac›m›z var.Yani bu ülke gibi bir ekonomi düflünün, Türkiye
Eskiden minimum %49’du, %25 yap›ld› v.s. Dünyada daha
gibi, gayrimenkul ifli iyi ve karl› bir ifl, fakat bazen ekonomik
basiti yok. Halka arzlar› genelde yani hisse senedi yoluyla
dalgalanmalardan veya tüketici so¤uklu¤undan veya baflka
finansman bulmay› teflvik ediyoruz, sadelefltiriyoruz, ifllemi
sebeplerle ço¤u zaman da finansman eksikli¤inden s›k›nt›lara
h›zland›r›yoruz. Küçük firmalar›m›z için bunu daha çok yap›yoruz.
GYODER 13
Borçlanma enstrümanlar› pazar› bafllad› biliyorsunuz, evvelki
edilirse, arz› sa¤larken o ekonomide, gayrimenkul ifli yüzünden
seneye kadar Türkiye’de özel sektör tahvili denen bir pazar
kriz ç›kmaz. Balon da oluflmaz, fiyatlar da fliflmez. Olsa bile
yoktu, yani çok de¤il birkaç yüz milyon dolarl›k küçük bir pazar
bunlar geçici hareketlerdir.Bu son yaflad›¤›m›z krizde
vard› veya yoktu. Geçen sene bu ciddi bir ivme yakalad›, çok
Amerika’daki o kötü kalitedeki sub-prime ipotek kredileri çok
milyar dolarl›k halka arzlar oldu, bu sene bunun birkaç misli
suçland›. Do¤rudur, orada hükümet resmen finanse etmesi
olaca¤› anlafl›l›yor, tahvilden bahsediyorum. Ve yine en son
için Fannie Mae’ye Freddie Mac’e emreti, bu zorla yapt›r›ld›.
zamanda kira sertifikas›, global ad›yla “sukuk” denilen
Ödeme gücü olmayanlara kredi verildi, v.s. v.s. Fakat fiyatlar
enstrümanlar›n hem düzenlemesini yapt›k, hem de vergi
epey bir fliflti. Ve enteresan bir fley oldu Amerika’da. Ya oradaki
asimetrisini ortadan kald›rd›k. Bu kira sertifikas› ad›n› koyuyoruz
olgu bizi korkutmas›n diye bunu söylemeye çal›fl›yorum, 2006
biz mevzuat›m›zda, en akla gelen en akla uygun formülü,
senesinin ilk bahar›nda yay›nlanan bir raporda çok kapsaml›
gayrimenkulleri, bir kira üreten gelir üreten gayrimenkulleri
çok üst düzey bir bilimsel çal›flmayd›: Bu sub-prime ipotek
teminatlaflt›rarak borçlanmalar› ç›karmak. Bu da yeni bir
pazar›, kredilerin hepsi batsayd›, yani o kanaldan kredi bulan
enstrüman. Dolay›s›yla biz gayrimenkul flirketlerimize finansman
hiç kimse bir kurufl para geri ödemeseydi, toplam zarar yani
bulabilmek, finans piyasalar›na ulaflabilmek için gerekli
hepsi ödemiyor, dükkan› kapat deseydi 1,3-1,4 trilyon dolar
enstrüman ve pazarlar› sunmaya çal›fl›yoruz, buna da devam
olacakt›. Ki böyle bir fley olamaz, bir k›sm› ödeyecek muhakkak
edece¤iz.
ki, en kötü ihtimal %30- %20 patlak ç›kar. Fakat zincirin o ilk
Fakat genelde olan bir finansal cehalet diyorum baflka daha
halkas›, oradaki defaultlar v.s. öyle bir tetiklemeye yol açt› ki
iyi kelime olmad›¤› için, veya bilgisizlik bizim sektörümüzde
bugüne kadar yani 2007’nin sonlar›nda 2008’de a¤›rl›kla
de söz konusu. Bak›n hala proje gelifltiren arsa ve proje gelifltiren,
bafllayarak 2009-2010’lara kadar devam ediyor, Amerikan
inflaat yapt›ran veya yapan firmalar, bu gayrimenkul yat›r›m
devleti direkt ve endirekt yollarla 14-15 trilyon dolar destek
ortakl›¤› olman›n anlam›n› ve de¤erini tam anlam›fl de¤iller
sa¤lad› piyasalara, hala yetmiyor.Yani 10 misli parasal destek
bence. Bir kere ortakl›k paylar›n›z borsalarda ifllem görüyor,
veriliyor, iflte ortak olunuyor, kredi veriliyor, garantör olunuyor,
yani likit. Girmek isteyen hemen girer, ç›kmak isteyen hemen
farkl› formatlarda hala aç›k kapanmad›. Teminat› gayrimenkul,
ç›kar ki gayrimenkulün ekonomik dalgalanmalara en duyars›z,
daha sa¤lam teminat› yok. Bu soruyu sormak laz›m: demek ki
kötü anlamda en duyars›z oldu¤u saha da likit olmamas›
orada bir birim teminatla 15-20-30 birim kredi üretildi, dizayn
biliyorsunuz. Arsam var büyük flu kadar milyon dolar eder ama
edildi. Detay›na girmeyece¤im. Yani bu binan›n de¤eri 10
al›c› yok. Ama bu menkul k›ymette tesisi gere¤i yoluyla çok
milyon dolar, ben bunu teminatlaflt›r›yorum, bir daha
de¤erli bir fley. Kurumlar vergisinden muaf. Yani kurum vergi
menkullefltiriyorum, bir daha menkullefltiriyorum, biraz da
vermeyecek. Dolay›s›yla GYODER gibi derneklerin varl›¤› ve
yan›na kenar›na sigorta koyuyorum rayicinden ben bunu
bunlar› vurguluyor olmas› çok önemli. Ama daha gidecek çok
kullanarak 10 milyon dolarl›k binay› kullanarak 100-200-300
mesafe var.
milyon dolarl›k bir kredi üretiyorum, hacmi üretiyorum. Yani
Konuya biraz da makro düzeyde bakarsak : Konut veya
%5’i patlasa gitti zaten bina yok, el de¤ifltirdi. Türkiye’de böyle
genelde gayri menkul talebi varsa, bu do¤ru formatta finanse
bir fley söz konusu de¤il. Dolay›s›yla gayrimenkule sa¤lanacak
14 GYODER
her türlü finansman imkan›, bu konut kredisidir, iflyeri kredisidir,
kendi kendilerine bulabildikleri bir çözüm o. Dolay›s› ile her
tahvildir, kira sertifikas›d›r, GYO’dur, her neyse Türkiye için
bak›mdan önemli . Biz SPK olarak sizlerden gelecek her türlü
bugünkü yap›s›yla bugünlü kuramsal mant›¤› koruyabilirsek
yenilikçi, piyasay› büyütücü , iflte cevap vermeye haz›r›z ve h›zl›
bir sistemik risk kayna¤› olmaz. Dolay›s›yla, çünkü artan bir
cevap veriyoruz. Gayrimenkul bu flekilde önemli.
talep var, kötü konutlar›n deprem riski var, yeni konutlarla
de¤ifltirmek ihtiyac› var, insanlar daha iyi evler istiyor, daha iyi
ofisler istiyor, böyle talep varken fazla aç gözlü olmadan yeni
Sermaye piyasalar›m›z önümüzdeki y›llarda görünen o ki çok
h›zl› büyüyecek. Ve uluslararas› platformda daha enteresan,
finansman modelleriyle bu talebi karfl›lamaya yönelik hiçbir
daha çok u¤ranan, daha çok kullan›lan bir pazar haline gelecek.
zaman risk kayna¤› olmaz, mümkün de¤il. 3 ay ç›kar, 5 ay
Borsam›z büyüyecek, spot piyasam›z büyüyecek , türev
düfler ama ortalama olarak orta ve uzun vadede bu herkesin
enstrümanlar büyüyecek, tahvil ifli büyüyecek, gayrimenkul
kazanaca¤› bir sonuçtur ki Türkiye ekonomisinde önemli
finans olarak çeflitlenecek, çok çeflitli fleyler geliyor. Yani geliyor
lokomotiflerden bir tanesi: gayrimenkul ve inflaat ifli. Say›n
derken yap›lacak de¤il yap›l›yor flu anda, onu söylemekten
Baflbakan›m›z›n geçen gün aç›klad›¤› ‹stanbul projesi, Kanal
mutluluk duyuyorum. ‹stanbul Finans Merkezi Projemiz çok
‹stanbul v.s. tüm gayrimenkulcülere bir heyecan vermesi laz›m.
ciddi proje, çok ciddi, epey mesafe ald›k, biz SPK olarak
Yani bir devlet yöneten bir kiflinin böyle büyük bir hayali bir
‹stanbul’a tafl›n›yoruz. Arsam›z› ald›k, hatta geçen hafta mimari
projeyi sunmas› inflaatç›lara gayrimenkulcülere bir heyecan
yar›flma bafllad›. Yani Sermaye Piyasas› Kurulu olarak yeflil,
vermesi laz›m, yeni bir imkan. De¤erlendirmek laz›m, hayali
paylaflmak laz›m. Fakat art›k büyüdü rakamlar. Ve de maalesef
bazen izliyoruz bize de intikal ediyor flu veya bu flekilde, baz›
firmalar›m›z-küçük az›nl›k tabii- düzgün yollarla finansman
çevre dostu, güzel bir bina yapaca¤›z. Bu heyecan› paylafl›rsa
herkes herhalde olas› küçük problemlerimizi daha h›zl› hallederiz
gibi geliyor bize.
kaynaklar›n› bulamad›klar› için ve onlara ulaflamad›klar› için
Ben bu toplant›lar›n verimli olmas›n›, hay›rl› olmas›n› diliyorum.
kendi kendilerine finansman modelleri üretmeye bafll›yorlar.
Bazen az söz daha özdür, daha önemlidir, bazen az ama ilgili
Yani hafiften bankac›l›k, arac› kurumluk yapmaya bafllar gibi..
dinleyici daha iyidir. Dolay›s›yla ben hem toplant›lar›n hem
Bu riskli ifl iflte, buna izin vermemek gerekiyor. Fakat belki de
fuar›n çok baflar›l›c› olaca¤›na eminim, tekrar teflekkür ediyorum,
o firmalar veya kifliler konuyu iyi bilmedikleri için mecburen
herkese sayg›lar sunuyorum.
Sermaye Piyasas› Kurulu Baflkan› Say›n Prof. Dr. Vedat Akgiray’a teflekkür ediyoruz konuflmalar›ndan ötürü.
De¤erli konuklar, 1. oturumuyla bafllayacak Zirve’de farkl› konular ele al›nacakt›r. Saat 17:30 da bafllamas›
öngörülen son oturumda gayrimenkul sektörüne sosyolojik bak›fl ele al›nacakt›r.
GYODER 15
Ekonomi
Platformu
Özellikle ekonomik aç›dan de¤erlendirmelerin yap›laca¤› ilk oturumla konferans›m›z› art›k bafllat›yoruz. Önce
kat›l›mc›lar› yerlerine davet ediyorum. Dr. Alfred Gusenbauer (Avusturya Eski Baflbakan›), Dr. Saruhan Özel
(Denizbank Bafl Ekonomisti) ve Dr. Süleyman Yaflar (Ekonomist, ve Sabah Gazetesi Köfle Yazar›). Bu oturumun
baflkanl›¤›n› yapmak üzere de Say›n Cüneyt Baflaran’› yerine davet ediyorum, Bloomberg HT Araflt›rma Müdürü
Cüneyt Baflaran
Bloomberg – HT, Araflt›rma Müdürü
Han›mefendiler, Beyefendiler, GYODER’in önderli¤inde bu
sene 11.’si yap›lan Gayrimenkul Zirvesi’nin ilk oturum paneli
ilk oturumu olan ekonomi platformuna hofl geldiniz. Bloomberg
HT olarak bizim de medya sponsoru oldu¤umuz GYODER’in
bu zirvesinde önemli konulara de¤inece¤iz ve bu önemli
konular› yerli ve yabanc› konuklar›m›zla sizin takdirinize
sunaca¤›z. Biliyorum ki 2 gün boyunca tüm platformlarda
geliflen önemli trendleri, yeni geliflmeler, gayrimenkulde f›rsatlar,
krizin ertesinde ç›kabilecek olan f›rsat ve ayn› zamanda riskler
tart›flalacak ama biz bu platformda daha çok dünyada ve
Türkiye’de geliflen ekonomik flartlar, bunlar›n bize getirdikleri
ve yaratt›¤› f›rsatlar› konuflaca¤›z.
eski Baflbakan› Dr. Alfred Gusenbauer konuflacak. Kendisi
Biraz önce söyledi¤i gibi yerli ve yabanc› konuflmac›lar›m›z
Saruhan Özel’in sunumunun arkas›ndan bu konulara biraz
olacak. Ben size hemen konuflmac›lar›m›z› takdim edeyim.
de¤inecek ama daha çok ilginizi çekece¤inizi düflündü¤üm
‹lk konuflmac›m›z Denizbank Bafl ekonomisti Dr. Saruhan Özel
dünyadaki yeni geliflmeler, özellikle jeopolitik sorunlar ve
olacak. Saruhan Bey global ekonominin son durumu ve baz›
Avrupa’da durulmayan sular bir türlü durulmuyor bildi¤iniz
ekonomik trendler hakk›nda bize güzel bir sunum yapacak ve
gibi, buradaki geliflmeleri bize aktaracak ve kendi konuflmas›n›n
bu sunumun neticesinde özellikle 2008 y›l› Kas›m ay›ndan beri
en önemli konusu dünyada dünya ekonomisinin en büyük
büyük bir krizin efli¤inde olan dünyada ekonomi piyasalar›nda
riskinin Avrupa’n›n sorunlar› oldu¤uyla ilgili güzel ve son derece
yeni geliflen trendleri ö¤renmifl olaca¤›z. Arkas›ndan Avusturya
içeri¤i dolu bir konuflmas›, sunumu olacak. Son konuflmac›m›z
16 GYODER
da Sabah Gazetesi Köfle Yazar› ve Ekonomisti Say›n Dr.
ilgi ve alakan›n devaml›l›¤› konusunda gene önemli bir
Süleyman Yaflar. ‹ki önemli konuflmac›n›n arkas›ndan Say›n
konuflmam›z olacak. Ben son olarak flunu belirtmekte fayda
Yaflar’da bizlere bu sunumlar›n arkas›ndan Türkiye özelinde
buluyorum 14 y›l› aflk›nd›r ki, bunun son 8 y›l›nda Londra’da
Türkiye’deki ekonominin son 1-1,5 y›l›, bu krizin sonras›nda
bulundum. Çeflitli banka ve bankalarla fon yöneticili¤i yapm›fl
ekonomide durum nedir ve özellikle 2011 y›l› içerisinde çok
eski bir finans kiflisi ve son 1,5 y›l›nda televizyoncusu ve medya
konuflulan cari aç›k, al›nan önlemler, bunun etkileri konusunda
kiflisi olarak karfl›n›zda bulunuyorum. 14 y›ldan beri bir al›flkanl›k
kendisinin yine güzel bir sunumu olacak.
vard› bizde, her y›l›n bafl›nda bu y›l›n zor bir y›l olaca¤›n› söyler
Konular›m›z› da genel olarak flu alt bafll›klarda s›ralayabiliriz.
ve bunu müflterilerimize ve çal›flma arkadafllar›m›za belirtirdik.
Özellikle dünya ekonomisinin son 2,5 y›lda girdi¤i krizden
Bu biraz önlem amaçl› biraz da beklentileri bir miktar asl›nda
ç›kma ad›na ald›¤› önlemler, bunlar›n etkileri ve 2011 y›l›na
törpülemek amaçl› yap›l›rd›. Bu bir retorik olmufltu, her sene
girdi¤imiz, 2011 y›l›n›n ortas›na geldi¤imiz flu günlerde hangi
bu sene zor bir sene geçecek, bir önceki seneye göre daha zor
noktada bulunuyoruz bu tespiti yapmaya çal›flaca¤›z. Arkas›ndan
olacak. Ama bu 2011 May›s ay› itibariyle flunu söyleyebilirim
global piyasalarda de¤iflen ve geçerli olan son trendler, finansal
ki bu sene gerçekten zor bir sene oluyor finans piyasalar› için.
trendler neler bunlara de¤inece¤iz. Ortado¤u’da son dönemde
Ancak zor demek içinde f›rsatlar yok demek de¤il. Belli
yaflanan geliflmelerin Türkiye ekonomisine olumlu ve olumsuz
ezberlerden kaç›nan, dikkatli olan, s›n›rl› ve sorumlu risk alan
etkilerini konuflmac›lar›m›z sizler için de¤erlendirecekler ve
yat›r›mc›lar için bu sene de gene kazançlar olacakt›r diyorum
ayn› zamanda son dönemlerin en gözde konular›ndan bir
ve ilk konuflmay› yapmak için Dr. Saruhan Özel’e sözü
tanesi Türkiye’de ve dünyada yaflanan ekonomik geliflmeler
b›rak›yorum.
alt›nda fonlar›n geliflmekte olan ülkelere göstermifl olduklar›
GYODER 17
Dr. Saruhan Özel
Denizbank Bafl Ekonomisti
De¤erli kat›l›mc›lar sizlere süremi aflmadan konuflmam›
tamamlamaya çal›flaca¤›m.
Çok kabaca 3 k›sm› var konuflmam›z›n. Tabii öncelikle GYODER
Yönetimine beni bugün buraya davet ettikleri için teflekkür
ediyorum. 3 k›s›mda ilk baflta flöyle bir toparlama yapaca¤›m,
elimden geldi¤im kadar konuya yabanc› bir sürü misafirimiz
olabilir burada. Çok basit kolay bir tespit yapaca¤›m size, flu
anda tam olarak nerede bulundu¤umuz konusunda, biraz da
iddial› bir fleyler söyleyece¤im. Sonra Denizbank’ta bizim bir
perspektifimiz var, önümüzdeki dönemde buna “Global 5 by
5 “ diyoruz yani 4 çeker gibi 5 çeker bir trendimiz var ,
trendsetimiz var, onlardan size bir k›saca bahsedece¤im.
Birinci önemli tespitimiz aç›k ve net dünya ekonomisinin art›k
krizi geride b›rakt›¤›. Burada krizden kast›m›z tabii resesyonun
art›k bitmifl olmas› dünyada , resesyonun bir depresyona
dönüflmeyecek olmas› ve oturakl› bir flekilde ekonomilerin art›k
bu üretimdeki düflüfl anlam›na gelen resesyonu geride b›rakm›fl
olmalar›. Bunu 2010 y›l›nda gördük, dünya ekonomisi tekrar
zaman tamam Amerika fena de¤ildi, 2010’da AB de idare etti,
Japonya’da fena de¤ildi asl›nda, ama esas büyümenin bu
Emerging Markets dedi¤imiz geliflmekte olan ülkeler grubundan
geldi¤ini ve özellikle Türkiye’nin de bu grup içerisinde gerçekten
güzel bir geri dönüfl sergiledi¤ini görüyoruz. Yani dünyadaki
geri dönüfl krizden geliflmekte olan ülkeler a¤›rl›kl› geldi, bunda
da Türkiye önemli bir rol oynad›, bu önemli bir birincil tespitimiz.
kriz öncesindeki üretim seviyesinin tekrar üzerine ç›kt› 2010
Benden sonraki de¤erli konuflmac›m›z da muhakkak bundan
y›l›nda. Dolay›s›yla geri dönüflü oldu, geldi ve bu 2011’in ilk
bahsedecek, büyüme yeterli olmuyor. Büyüme güzel bir fley
çeyre¤inde de biraz devam ediyor, hatta AB’nin bile en sorunlu
üretimi artt›r›yorsunuz ama önemli olan istihdam yaratmak.
k›s›m, en pisliklerin oldu¤u k›s›m olan AB’de bile, büyümenin
Özellikle geliflmifl ülkelerin daha önce geçmifllerinde pek
art›k biraz kendini hissettirmeye bafllad›¤›n› görüyoruz, sorunlu
karfl›laflmad›klar› bir dönemle karfl› karfl›yay›z. Amerika’da iflsizlik,
ülkeler dahil olmak üzere. Bu dikkat ederseniz bu grafiklerde
Avrupa’da iflsizlik %10lar civar›nda. Bunu bir an evvel afla¤›lara
dünyan›n genelinde %4,8 lik bir büyümeyle 62 trilyon dolarlara
çekmeleri laz›m. Türkiye’de iflsizlik %10-15 hadi idare edersiniz,
tekrar geldik ama bak›n büyüme o kadar dengeli de¤il dünyada.
sosyal dayan›flman›z vard›r ama daha böyle geliflmifl bir medeni
Ülke baz›nda ya da ülke gruplar› baz›nda buna bakt›¤›n›z
ülkelerde her ne kadar sosyal baz› destekler dahi olsa, iflsizlik
18 GYODER
kabul edilebilir bir fley de¤il. Üstelik finansal sistem istihdam›n
politikas›ndan destek verecek bizim gibi ekonomiler var, biz
üzerine biner bu ülkelerde, yani istihdam varsa finansal sistem
de çok fazla flu anda ihtiyac›m›z yok. Dolay›s›yla mecburen para
döner. O istihdam krediyi ödenir, finansal sistemden al›nm›fl
politikas› deste¤inden bu ifl devam edecek, o iflsizlik sorununa
krediyi. Dolay›s› ile geliflmifl ülkelerde bu kadar yüksek iflsizlikler
para politikas›ndan destek vermek belki birkaç sene daha devam
kabul edilemez ve iflin kötü taraf› büyümeye geri dönüfle
edecek. Bak›n politika faizleri sol üst grafik size göre, son flöyle
ra¤men istihdam yaratmak da kolay olmuyor. Dolay›s›yla geri
biri 10-15 y›la bakt›¤›n›z zaman, burada 3 y›lda kestik ama
dönüfl var krizden, ama istihdam üzerindeki etkisi henüz
tarihi düflük seviyelerinde, ECB biraz göstermelik artt›rd›. Libor
geliflmifl ülkelerin kabul edebilece¤i düzeylerde de¤il, daha
faizlerine bak›yorsunuz likidite bol, bankalar çok rahatl›kla
hala yan gözle biraz çekinceli olarak bu büyümeye
borçlan›yorlar ve çok önemli bir geliflme, çok flükür 2011’in
yaklafl›yorlar ve bunu uzun bir süre sürdürmek niyetleri var.
bafl›nda art›k dünyada geliflmifl ülkelerde bankac›l›k sisteminin
Peki ekonomistler bu istihdam› nas›l artt›rabilecek tavsiyelerde
kredi portföylerinin pozitife geçti¤ini, büyüyebilmeye bafllad›¤›n›
bulunabilirler? Bizim elimizde 10 tane iktisat, çok basit bir fley
yani bu ucuz ve bol likidite döneminin biraz yavafl yavafl ifle
asl›nda, hiç karmafl›k bir fley de¤il, biz sadece iktisatç›lar olay›
yaramaya bafllad›¤›n› görüyoruz. Bu çok önemli bir geliflmedir
karmafl›k hale getirir, yapt›¤›m›z ifli önemli göstermek için
bizim ekonomistler için. Çünkü flu 2011’in bafl›na kadar geliflmifl
böyle anlafl›lmaz konufluruz ve ifli karmafl›k hale getiririz. Herkes
ülkelerde kredi portföyleri geriliyordu, o meflhur ‹ngilizce deyimle
der ki “adamlara bak bunlar çok karmafl›k iflte” . Halbuki
“The leverage” dedi¤imiz bankalar›n. Çünkü hem kredi
iktisat çok basit bir fley. Elinizde zaten temelde iki tane politika
portföylerini prone ediyorlar yani t›rafll›yorlar bir miktar, kalitelerini
var. Biri bütçe politikas› bir tanesi de para politikas›. Yani kur
artt›rmak için, hem de likidite imkanlar› nispet limitli oldu¤undan.
politikas› art›k politika olarak demiyorum, bu baz› ülkeler bunu
Ama flimdi bu tersine döndü, ama bizim gibi ülkelerde geliflmekte
kullan›yor olsa da.
olan ülkeler nas›l? Onlar d›g›d›k d›g›d›k dört nal gidiyorlar.
Temelde 2 tane politikan›z var. fiimdi bütçe politikas›nda
yapacak fazla bir fley kalmad› art›k, neden? Çünkü ilk baflta
kriz s›ras›nda aç›lan delikleri doldururken baya¤› bir destek
verdik, bütün dünya olarak söylüyorum, verdik derken. Ve
Görüyorsunuz burada. %15-20 civar›nda kredi portföyleri
büyüyor, krizde bir parça yavafllad› ama maflallah Türkiye de
tabii bunlar›n içerisinde önemli bir yerde, sürekli Türkiye’de
bankac›l›k sistemini nas›l dizginleriz diye dertleniyoruz.
art›k borçluluk iyice bu tarafta kamu sektörlerinde iflaslar
fiimdi belki de bu size ve yapaca¤›m sunumun en iddial› k›sm›n›
geliyor. Yunanistan asl›nda 2 y›l önce iflas etti ama tabii yemedi
söyleyeyim. Dünyada krizler her zaman olacak. Bu kriz belki
iflas etti demek. Hala da 2 senedir Yunanistan’› tafl›yor AB
çok fliddetli bir krizdi geçirdi¤imiz ama bundan sonra da bundan
çünkü baflka bir tak›m etkiler olacak v.s. fiimdi Yunanistan’a,
5-6 sene sonra da gene bunlara benzer fleyleri konufluyor
Portekiz’e, ‹rlanda’ya bakanlar ‹ngiltere’si Amerika’s› bir dakika
olaca¤›z. Bu ekonomik döngüler demek ki tekrarlan›r. Bak›n
diyorlar, ne olur ne olmaz bize de bu rücu edebilir. Bak›n S&P
flu anda size bir resmetmeye çal›flt›m ekonomik döngüleri genel
boyunu afl›p ne diyor: Amerika’n›n rating ini afla¤›ya indiririm
olarak. 2003-2007-2009 y›llar›n› burada bir görüyorsunuz.
v.s.. Dolay›s›yla bütçe politikas›ndan bu deste¤i art›k vermek
Burada ekonomik büyümeyi görüyorsunuz sol tarafta eksen
kolay de¤il. Limitlere geldi, dünya limitlere geldi. Bütçe
olarak flu anda biz 2 numaral› bölgenin bafllar›nday›z de¤erli
GYODER 19
kat›l›mc›lar. Bu flu demek oluyor, çok uzun süreli bir büyüme
Emtia konusu biraz hassas, her ne kadar yap›sal portreler bugün
döneminin bak›n kriz çok fliddetli oldu¤u için geri dönüfl de
emtia piyasalar›n› destekliyor olsa da ben orada biraz çekinceli
çok uzun süreli olacak. Uzun süreli bir büyüme döneminin
davranaca¤›m. Emtia taraf›nda baz› ciddi sal›n›mlar
bafl›nday›z asl›nda. Hakikaten iyi bir dönem bekliyor dünya
görebilece¤imizi, özellikle de flu dönemde art›k afla¤›ya do¤ru.
ekonomisini. Uzunca bir süre bir çok yap›sal s›k›nt›m›za çözüm
Onun da hakk›n› teslim etmem laz›m. Ama özellikle geliflmekte
bulmufl flekilde bir ço¤una baz›lar› hala devam edecek ama
olan ülkelerin bu kriz senaryosuna hiç uymad›¤›n› düflünüyorum.
enteresan bir dönemin bafllang›c›nday›z asl›nda. Bunu görmek
Neden? Çünkü birincisi bu krizleri çok iyi biliyorlar. Tecrübeleri
çok zor neden, çünkü krizden böyle ç›k›ld›¤› dönemlerde
var ve gerçekten önlem al›yorlar. Bak›n uzun süredir rezervlerini
analistler, ekonomistler hep geçmifle bakt›klar› için hep tersine
artt›r›yorlar. Rezervleri artt›rmayan yeteri kadar ülkelerden biri
dönece¤i yeniden tersine dönebilece¤i endifleleri var, hep böyle
biziz Türkiye ama. Dünyada bugün böyle de¤il bugün Çin’in
oluyor bu. ‹kincisi otoriteler, bu büyümenin k›r›lgan oldu¤u
biliyorsunuz 3 trilyon dolar döviz rezervi oldu, Çin’e diz
düflüncesiyle desteklerinden kolay vazgeçmiyorlar, enflasyonu,
çöktürmek art›k o kadar kolay de¤il. Bankac›l›k sisteminde
balonlar› riske ediyorlar ama depresyonu, ikinci bir resesyonu
hatalar yap›lsa bile kol k›r›l›yor yen içinde kal›yor. Yen içinde
riske etmek istemiyorlar ve sürekli pompalama devam ediyor
kal›yor, bankalar›n›n emtia ya da bat› kredilerine karfl› sermaye
elden geldikçe. Bütçe bitse para politikas›, para baflka bir
deste¤i yap›yorlar. Dolay›s›yla güçleri var art›k öyle kolay de¤il
tarafta.
geliflmekte olan ülkeleri bu tür döviz krizleriyle diz çöktürmek.
Tabii en önemli yap›lmas› gereken vurgu bunun süresini tabii
‹kincisi olay›nda çok bilincinde geliflmekte olan ülkeler, kriz
bilemiyoruz, belki 3-5 sene sürecek belki 7-8 sene sürecek.
tecrübeleri var ve flimdiden tedbir al›yorlar. Bak›n geliflmifl
fiimdi burada korkulan bir senaryo var. Faizler uzun süre düflük
gidecek, likidite bol olacak. Geliflmifl ülkelerde çünkü art›k
imkanlar daha dar tasarruf yap›lacak oralarda, geliflmekte olan
ülkelere gidecek bu sermaye ak›fl›. Buralarda enflasyon artacak.
Enflasyon 2 çeflit. Biri bildi¤imiz mal ve hizmet enflasyonu. Biri
de finansal piyasalarda enflasyon olur, gayrimenkul fiyatlar›
artar, hisse senedi fiyatlar› artar, tahvil fiyatlar› yükselir.
Fundamentallardan uzaklafl›rsak. Sonra Merkez Bankalar› hep
geçmifli düflünüp bunu destekledikleri için.Likiditeyi tekrar geri
çekmeye bafllad›¤›nda o zaman da emtia piyasalar› çöker,
ülkeler arkadan biraz temkinli giderken geliflmekte olan ülkeler
faiz artt›r›yorlar, munzam karfl›l›klar› artt›r›yorlar, di¤er baflka
ihtiyati tedbirleri al›yorlar, vergisel, sermaye kontrolleri. ‹flte
Türkiye’de bunlardan biri. Dolay›s›yla bu rüzgara karfl› biraz
›l›ml› gitmeye çal›fl›yorlar elden geldi¤i kadar. Ve çok çok önemli
bir konu: art›k geliflmekte olan ülkeler öyle 1980’lerde 1990’larda
oldu¤u gibi de¤il, üretimi tüketimi desteklemek üzere gelen
bir sermaye görüyoruz finansal piyasalarda balon spekülasyon
yaratan sermaye türlerinden ziyade. Ki biliyorsunuz onlar 80’lerin
90’lar›n klasik trendi.
geliflmekte olan ülkelerde tekrar kriz ç›kar. ‹flte flu anda
fiimdi sunumu bitirmek üzereyim. Birkaç dakika var galiba da.
ekonomistlerin olas›l›k olarak da ortaya koydu¤u bir senaryo
Son gelecek 5 y›la da gördü¤ümüz en önemli 5 ekonomik
bu.
trendi size k›saca özetliyim b›rakay›m. Buna biz Denizbank’ta
20 GYODER
dedi¤im gibi “Global 5 by 5” diyoruz. 5 çeker trendi gibi.
fazla spekülasyon yapm›yorum tabii ben bunun bir tesadüf
1- Geliflmifl ülkeler bilanço tamir sürecindeler önümüzdeki 2-3
oldu¤una inanm›yorum. Oradaki politik geliflmelerin ama bizim
y›l süresince. Geliflmifl ülkelerde fazla ekmek yok, ancak ellerini
politik bir yorumcumuz var bugün. Ona belki de bu görüflünü
toparlayacaklar. Buna biz zaten ünlü PIMCO yöneticisinin de
almak laz›m bu konuda. Ben hiçbir ekonomist olarak bu
gerçi o bulmad› o terimi ama o çok reklam›n› yapt› :“ Yeni
Ortado¤u Kuzey Afrika’daki geliflmelerin bir tesadüf oldu¤una
Normal”. “Yeni Normal” vizyonu ile bunu anlat›yoruz. Yeni
inanm›yorum. O bölgeye ihtiyac›m›z olan bir süreçteyiz, neden
Normal büyüme süreci bu ülkeler için : %2-2,5 civar›nda bir
o bölgeye ihtiyac›m›z olan bir süreçteyiz. Rezervler orada çok
büyüme ve bütün sektörlere tasarruf yapacak . O yüzden böyle
önemli, ulafl›m orada çok önemli, enerji ulafl›m› ve bu bölgenin
olacak bu ifl. Çünkü çok borç var, borçluluk a¤za kadar, hem
insanlar› oradaki gelirleri genç iflsiz düflük gelirli bir bölge oras›.
hane halk› hem kamu sektörü hem bankalar›. Dolay›s›yla bu
Bu gelirleri onlara yeniden da¤›t›m›z zaman ciddi bir tüketim
bölgelerde bir miktar sakin yavafl ›l›ml› dünyay› al›p
gücü olarak ortaya ç›kacak ve önemli bir destek sa¤layacak
götüremeyecek eskisi gibi bir süreç yaflayaca¤›z. Ama bizim
dünyan›n önümüzdeki 5-6 y›ll›k büyüme sürecine.
gibi ülkeler liderli¤e soyunacaklar ve çok da h›zl› büyüyecekler.
4- Sadece ekonomik aktivite de¤il finansal aktivitede geliflmekte
Burada da konufltunuz 6-8 aral›¤›nda bir büyüme trendi, çok
olan ülkelere yo¤unlaflacak. 2010 y›l›n›n halka arzlara döktü
önemli bir faktör büyümenin motoru geçmifl y›llardan farkl›
benim Denizbank’taki araflt›rma ekibindeki arkadafllar›m, bak›n
olarak iç tüketim olacak bizim gibi ülkelerde. ‹hracattan ziyade,
hangi ülkelerin piyasalar›nda halka arz yap›l›yor. Art›k bir Türk
çünkü ihracat› nereye yap›yorlard› ki zaten? Büyüme
flirketi Türkiye’de halka arz edilirken gidip New York’ta halka
potansiyelinin darald›¤› geliflmifl ülkelerde. O nedenle iç tüketime
arz edilip esas para orada diye oradan tasarruflar› çekmeye
do¤ru kayacak. Türkiye’de de bunun zaten sinyallerini çok
çal›flm›yor, art›k Çin’e gidiyorlar, Hong Kong’a gidiyorlar,
güzel al›yoruz. Ve bizim gibi 31 tane geliflmekte olan ülkenin
geliflmekte olan ülkelerde halka aç›l›yor, üstelik geliflmifl ülke
bugün bak›n tüketim gücü Amerika’n›n üzerinde. Dünyan›n
flirketleri. Neden tasarruflar orada, paralar art›k orada oldu¤u
en çok tüketim yap›lan grubu da bugün biliyorsunuz otomobil
için. Ve çok önemli bir trend bu. Listede gayet aç›k ve net
sat›fllar›na bakt›¤›n›z zaman, Çin dünyan›n en büyük otomobil
ortam›zda. Bak›n global piyasalardaki pay›na bakt›¤›m›zda
pazar› art›k, Amerika de¤il. En çok otomobil Çin’de sat›l›yor.
zaman BRIC ülkelerinin Brezilya, Rusça, Hindistan ve Çin
Amerika’da de¤il art›k, dünyan›n en büyük pazar›, eskiden
dörtlüsünün %6’dan 2011 y›l›nda %20’ye ç›kt›¤›n› görüyoruz,
oradayd› ve geliflmekte olan ülkelerde süratle tüketim taraf›nda
2011 y›l› bafl›nda. Bu da zaten yat›r›mc›lar›n bu finansal aktivite
bu ifli yakal›yorlar.
taraf›nda bunu ödüllendirdi¤ini gösteriyor.
3- Ortado¤u ve Kuzey Afrika ‹ngilizcesinde MENA dedi¤imiz
5- Çok çok önem verdi¤im benim flahsen bir konu geliflmekte
Middle Eastern Northern Africa dedi¤imiz o bölge dünya
olan ülkelere giden sermayenin amac› art›k farkl›lafl›yor de¤erli
ekonomisine çok daha fazla entegre edilecek. fiimdi bu konuda
kat›l›mc›lar. “Ben oraya gideyim de 3-5 tane hisse senedi alay›m,
GYODER 21
2 tane tahvil alay›m, s›cak para, spekülasyona para kazanay›m”
tablosuydu, bu aktif büyüklü¤ü tablosu bankalar›n. Ve bu
dan ziyade art›k reel sektör bak›fl aç›s›n› oradaki tüketim gücüne
ekme¤i de pek yedirmek niyetinde de¤il geliflmekte olan
çevirmifl durumda. Çok net bu benim gözümde, bir çok büyük
ülkelerin bankalar›. Kendi ülkelerindeki ekonomik aktiviteyi
global firman›n iflte Volvo’su, BMW’si, HSBC’si, Santander’i
yabanc› bankalara, geliflmifl ülke bankalar›na pek yedirmeye
burada çok üzerine girmeyece¤im bilançolar›n›n, sat›fllar›n›n,
niyetli de¤il. Çok flükür Çin bankas›n› ilk 10’a soktuk orada,
karlar›n›n belli süreçlerde art›k geliflmekte olan ülkelere çok
geliflmekte olan ülkelerin abisi olarak. Tabii hala BNP, Deutsche
ba¤›ml› hale gelmeye bafllad›¤›n› görüyoruz. Bunu onlar da
gibi bankalar aktif büyüklü¤ü aç›s›ndan ilk 10’u zorluyor, ama
görüyorlar ve aktivitelerini, stratejilerini, buna göre
yönlendirmeye bafllad›lar. Bu kal›c› bir trend. Bu finansal
spekülasyon gibi 1y›lda 2 y›lda geri dönebilecek bir trend de¤il.
Yat›r›mc›lar geliflmekte olan ülkelerinin potansiyellerinin çok
fark›nda neden? Buyurunuz size 2000 y›l›ndaki dünyan›n en
de¤erli banka listesi, di¤eri de Nisan 2011 itibar›yla dünyan›n
en de¤erli 10 banka listesi. Yat›r›mc›lar gelecekteki ifl
potansiyelini bugüne indirger demek. Bankalar yerel sektörün
belki bir 2-3 sene sonra tekrar ben size burada bir konuflmac›
olursam, böyle bir konferansta bu sa¤ taraf›mda 5-6 tanesinin
o zaman geliflmekte olan ülke bankalar› oldu¤unda büyük
olas›l›kla görece¤iz, o ifl potansiyelini aktiflere yans›tm›fl olduklar›n›
görece¤iz. Ben sabr›n›z için teflekkür ediyorum, genel trendlerimiz
de bunlard›, vakti de çok aflmad›m ümit ediyorum. ‹lginiz için
de çok teflekkür ediyorum.
aynas› oldu¤una göre, bak›n ekonomik aktivite nerelere geçiyor.
Ve bu ilk 10 listesinde art›k bir Brezilya bankas› var. Türk
Bankas› maalesef yok, tabii ki olmal›. Ama böyle tabii %25’lerle
bu ifllere kalk›fl›rsan›z tabii olmas› da kolay de¤il.
Son size verece¤im resim de deminki bir piyasa de¤eri
Oturum Baflkan› : Cüneyt Baflaran
Dr. Saruhan Özel’e çok teflekkür ediyoruz. Felaket ve kriz bekleyenlerin yüre¤ine su serpti. Klasik bir krizden ç›k›fl
dönemine girdik, uzun süreli bir büyüme dönemindeyiz ama zigzaglara ve inifllere ç›k›fllara dikkat diyor Say›n Özel.
fiimdi Avusturya eski Baflbakan› Dr.Alfred Gusenbauer bizimle birlikte olacak. Kendisi de bu sunumun üzerine,
önümüzdeki dönemde dünya ekonomilerini bekleyen en büyük riskin politik riskler özellikle durulmayan Avrupa’daki
sular oldu¤unu belirtmiflti, bununla ilgili yapacak görüflmesini.
Dr. Alfred Gusenbauer
Avusturya Eski Baflbakan›
Ladies and gentlemen it’s a great pleasure to address this
audience, especially following up my colleague after his brilliant
presentation on the prevailing trends in the world economy.
And I want to emphasize one line, that he made very very
clearly, we do not have to worry about the world economy,
but both growth, investment and employment will be very
unequally distributed and very unequal distribution might
lead to major at least political if not also economic turbulences.
He was talking about some of the squeezes that worry him.
And of course one of the most important squeezes is the
22 GYODER
highly indebtedness of both the member countries of The
And the later the resolution of the crisis of Greece and other
European Union and
countries happens, the more difficult it becomes and also the
the United States of America.
And this underlines the importance of politics in that context.
more expensive it becomes.
Because in the United States rather soon they will reach
And if we now in each of the cases fortunately yesterday the
deconstitutionally guaranteed highest debt level. So if in
finance ministers could agree on the Portugal rescue package,
congress republicans and democrats can not agree to increase
but if we are in each case that is necessary to be saved, are
that level based of course on a package of different measures
dependent on very very small politics within one of the member
this will create enormous difficulties mainly for the American
countries this will tremendously limit the capacity of crisis
economy, but also have some effects on the global economy.
resolution of the European Union.
And as you know they’re going to presidential elections next
And this comes together with effect that was underlined in
year so there is a lot of politics in these negotiations that are
the presentation, that growth is their, but quite modest both
going on right now. And what is true for the United States
in Europe in the United States. Which means that in those
is even more true for the European Union. Where the
parts of the world where growth anyhow is quite modest the
management of the financial crisis showed first of all the
political risk at the same time is the highest. And this might
limitations that are in the construction of the Euro and the
of course create additional imbalances in the world economy,
economic and monetary union and at the same time showed
that are not really a safe bet of from nowadays onwards.
the vulnerability, the political vulnerability.
There are of course not only political risks on the downside,
I give you just one example: When there was the Greek crisis
but there are political risks also on the up side, which will turn
coming up and everybody knew in which direction this would
and I am convinced by that in to something very positive. So
had, it was not possible to take the necessary decisions at the
the Arab spring that is happening right now, I think will give
most appropriate point in time, because there were elections
to the world economy at least the same boost, then the fall
in a German state which was North Rhine Westphalia and the
of the Berlin Wall in 1989, because it offers the possibility,
German government and the German chancellor at that time
that a major region of the world not only in terms of the
didn’t want to take the risk to distract part of their electorate
wealth in natural resources, but also in wealth counted by the
in the elections of this key state.
number of young people in that area, that this area will become
So what we can observe is that political let’s call it necessities
gradually fully integrated into the world economy will drop
or conditions in a certain part of one of the member states
some of the limitations that are still there and this of course
can codetermine the entire resolution mechanism of the
will contribute to let’s say period number 2 in your description
European Union.
and will enforce the growth perspective of the world economy.
GYODER 23
So you have political risks on the down side which are mainly
we know if something is going in Shanghai, if something is
in Europe and in the United States of America and you have
going on in Beijing, but in the more remote parts of the area
political risks in the upside which means positive developments
the level of information is not of course as high as for instance
as for instance the Arab Spring.
concerning the situation in Cairo or in Tripoli’s or in Tunis and
Nobody of course can predict what is going to happen in
other places. And this of course is a major question: Will there
China. This is maybe one of the most debated questions
be political stability in China, that is accompanying the economic
nowadays. Will it be possible to combine the type of political
development and whatever happens can that happen in
rule, in their understanding political stability with the economic
peaceful transitory manner. Because as the Chinese economy
development, that China enjoyed now already for a long time
sooner or later will be the largest economy in the world with
or -will- is that a possibility of a spill over of movement that
the highest reserves in the world this will have a detrimental
are now happening in the Arab area, but that are mainly
effect on the world economy.
mentioned against authoritarian rule also into China.
So to summarize general prospects are optimistic, general
You know that, the Chinese Communist party is engaged in
prospects are especially optimistic for what you call emerging
a very let’s say interesting experiment, which means that even
countries which I think is already a misleading term, so I prefer
if they recognize that in a developing economy they will have
to differentiate between dynamic and stagnating economies,
a middle class, they will have social and economic
because what has been allocated to emerging markets in the
differentiations and that there’ll be a social and economic
past was that the risk level in emerging markets is higher than
pluralism, that even if that pluralism in a society is expressed
in mature markets. I think one can not maintain this
by different interests and opinions that they do not need a
differentiation anymore with that levels in some countries of
multi party system for that purpose, but that this entire
the European Union that are beyond of 100% GDP and with
pluralism can happen within a single party. Which in a single
spread levels like the one of Greece or Portugal and others, so
party that pretends to be the main organizer of political
the main differentiation is not anymore emerging and mature
power there. As I mentioned we have no historic presidents
economies. I would differentiate between dynamic and
that this could function. That an emerging –and- even stronger
stagnating economies their very clearly in the general picture
economic and social political pluralism is not translating into
the dynamic economies are of course China and India and
different political forces, but will be kept within one ruling
Brazil and Turkey and the economies in the southern rim of
force.
the Mediterranean if they have gone through their political
So I am not convinced by the strategy, but so far they were
able to con to pursuit this way of development. We are not
always very well informed about the extend of opposition and
the extend of clashes that are happening nowadays in China,
24 GYODER
transition and of course other parties, other countries in the
south in addition that are not yet in the spotlight of the
international attention if you look to southeast Asia to Indonesia
and to other places, so these are the places where the good
part of the story will happen and the problematic part of the
story will happen in the areas of decadence which is mainly
happen in Europe sooner or later, how this will be designed
the United States and the European Union and my
and which effects that would have, but we can not escape
understanding the United States are better positioned at the
from the hard medicine that has to be taken, which is we have
moment to face the challenge, because they have a political
to consolidate our national budgets sooner or later and you
system, that can respond for the entire country. In Europe we
can design it one or the other way, but it will have a decreasing
have the problem of the unfinished design of European Union.
effect on the domestic demand.
We are facing increasing nationalism in some of the member
So if emerging markets and their underlined what you said
countries which makes it even more difficult to come to proper
want to continue, their growth pattern, it means to switch
solutions and therefore what you will hear from Europe for
from export orientation more to domestic consumption and
the years to come will be a dance on the ice for quite some
demand, because the consumer of last resort which has been
time, where each or every two weeks the question of, the
the European and the American consumer will not be in such
future of the European Union and the Euro will be on the
a good position in the years to come in order to serve this
brink and the question will be if all the members countries
export orientation. And therefore I think when concluding the
can reach an agreement on basis of consensus.
channel prospect is better here in Turkey and in China and in
I do not see that the European Union will get now the huge
Brazil than it is nowadays in London, in Berlin, in Rome not
breakthrough for a more integrated Europe. The danger is
talking about Athens, but in addition one has to understand,
bigger that there is stronger disintegration, but my guess
that also emerging markets can not isolate themselves
would be that Europe is doing what it really can perform best
completely from what is going on in what you call mature
and this is muddling through in one or the other way. I think
markets in the world, so there can be some repercussions and
one doesn’t have to be a great prophet when saying that
therefore we have in my understanding the joint task trying
there will be increased inflation, because part of the debt
to sort out some of the major problems that are under table
problem they will try to inflate away in addition to the inflation
right now, because the integrated global economy does not
tendencies that you mentioned concerning the emerging
allow a free lunch for anyone.
markets. We will see how a debt restructuring that has to
Thank you.
Evet, Dr. Alfred Gusenbauer’e teflekkür ediyoruz, anlafl›lan o ki bundan sonra Avrupa ve Amerika’n›n da daralan
pastadan daha fazla pay almak için yaratacaklar› çaba bir politik istikrars›zl›¤a yol açabilir, önemli bir noktaya
de¤indi Alfred Gusenbauer de. fiimdi son konuflmac›m›z Sabah gazetesi köfle yazar› ve ekonomist Dr. Süleyman
Yaflar’› kürsüye davet ediyorum.
Dr. Süleyman Yaflar
Sabah Gazetesi, Ekonomist, Köfle Yazar›
Efendim tüm kat›l›mc›lar› sayg›yla selaml›yorum. Ben son
konuflmac› olarak sizi fazla s›kmak istemiyorum.
2008 dünya krizinin ard›ndan Türkiye’ye gelen d›fl oklar›n
etkileri, bunun yan›nda Türkiye ekonomisinin sa¤lam yönleri
ve riskli yönlerini k›saca belirtmek istiyorum. Ve bu konuda da
kendi flahsi görüfllerimi yorum olarak size sunaca¤›m.
Evet flimdi, önce krizle gelen kötülükler neler, onlar› k›saca
belirteyim. Bu özellikle Amerika’da Jeffrey Frankel Harvard
Üniversitesi’nden onun yapt›¤› araflt›rma, 23 ülkede al›nan
sonuçlar, özellikle konut fiyatlar›yla ilgili bir tespit var. Konut
fiyatlar› reel olarak %35 oran›nda düflüyor, bu krizlerin ard›ndan.
GYODER 25
Hisse senedi fiyatlar› %55 oran›nda düflüyor. Burada tabii
IMF vesayetinin kalkmas› da Türkiye ekonomisi için bir iyilik
konutun fiyat›n›n hisse senedine göre daha istikrarl› oldu¤unu
olarak alg›lanmal›.
görüyoruz bu araflt›rman›n sonuçlar›na göre. ‹flsizlik %7
Bunun yan›nda tüketici güveni yüksek, bu da biliyorsunuz
oran›nda art›yor, fert bafl›na gelir %9,3 oran›nda azal›yor,
devlet borçlar› %86 oran›nda art›yor. Yani krizle beraber ülkeler
bu olumsuz durumlar› yafl›yorlar.
son dönemde yükseliyor. Bunun yan›nda anayasa
referandumuyla askeri vesayetin k›smen kalkmas›, bu da
Türkiye ekonomisi için ve gelece¤i için olumlu bir katk›
Evet, flimdi Türkiye’den ben hemen bahsetmek istiyorum.
yapt›. Çünkü askeri vesayetin politik sistemde ve genel
fiimdi Türkiye ekonomik olarak tart›fl›l›yor, iyi mi kötü mü?
siyasal hayat›m›zda devam etmesi özellikle ekonomiyi de
Niye iyi önce onlar› bir s›ralamak istiyorum:
olumsuz etkiliyordu, kaynaklar›n bir k›sm›n›n askeri yat›r›mlara
1. Türkiye’nin bütçe aç›¤› düflük. Biliyorsunuz bütçe aç›¤› %3
ayr›lmas›na neden oluyordu. Bu da bir anlamda k›smen
seviyesinin alt›nda cereyan ediyor. Dolay›s›yla bu 2000’li
kalkt›. Yarg› vesayetinin kalkmas›, bu da biliyorsunuz ideolojik
y›llar›n bafl›nda afla¤› yukar› %19-20 seviyesindeydi bütçe
gerekçelerle yat›r›mlar›n art›k durdurulamayaca¤›n› gösteriyor.
aç›¤›n›n milli gelire oran›, flu anda y›l hedefi %3,8 olarak
Bu da özellikle yap-ifllet-devlet projelerinin yeniden h›zla
al›nd› ama %2’nin alt›na do¤ru bir hedefleme var herhalde
devreye girmesi, Türkiye ekonomisini bana göre
bu da bir hata yap›lmad›¤› takdirde gerçekleflecek gibi
canland›racak. Özellikle yarg› vesayetinin kalkmas›,
görünüyor.
özellefltirmenin ve yabanc› sermaye girifllerinin artaca¤›n›
2. Kamu borç yükü düflük. Türkiye’de yine 2000’li y›llar›n
gösteriyor diye düflünebiliriz.
bafl›nda kamu borç yükü yaklafl›k %94’tü biliyorsunuz,
Bunun yan›nda komflularla s›f›r sorun politikas›, vizelerin
yani kamu borçlar›n›n milli gelirlere oran›. fiu anda bu %41
kalkmas›, ticaret hacminin geliflmesi, bu da Türkiye’de
seviyesinde, y›l hedefi olarak da iflte %40-39 civar›
özellikle yat›r›mlar› ço¤altan bir araç olarak görülmeli.
hedefleniyor.
3. Bunun yan›nda yine Türkiye ekonomisinin güçlü yönü,
banka sermayeleri yeterli.
Türkiye için risklerin bafl›nda geliflmekte olan ülkelere olan s›cak
para ak›fl› geliyor. Bu da tabii Amerikan Merkez Bankas›’n›n
gevflek para politikas› ve düflük faiz politikas›yla da ba¤l› olarak
4. Konu : Türkiye IMF hastanesinden bu da IMF vesayetinin
de¤erlendirilebilir. Bu, tabii Türk paras›n›n de¤erlenmesine
bize kalkt›¤›n› gösteriyor. Bütçe halk›n yarar›na tasarlan›yor.
neden oluyor. Bu da afl›r› de¤erli Lira ve yüksek cari aç›¤a neden
Yine bunu bu flekilde söylüyorum. Çünkü IMF vesayeti
oluyor. Yüksek iflsizlik oran›, bu da dünyayla beraber Türkiye’de
alt›nda haz›rlanan bütçelerde özellikle halk›n yarar›na olacak
de iflsizlik oran›n›n yüksek geliflmesine neden oluyor. Bunun
bir tak›m kararlar› alman›z zorlafl›yor. Yüksek oranla faiz
tabii detaylar› da özellikle Türkiye’de izlenen belki yüksek faiz-
d›fl› fazla ay›rman›z bir yerde bu halk yarar›na yat›r›mlar›
düflük kur politikas›n›n yüksek cari aç›k ve beraberinde iflsizli¤i
da engelliyor. Bunun yan›nda IMF’nin klasik reçetesini de
getirdi¤i fleklinde de yorumlamak mümkün. Bunun yan›nda
biliyorsunuz. D›fl ödemeler dengesi ve düflük enflasyon
petrol fiyatlar›ndaki h›zl› yükselifl son dönemde Türkiye ekonomisi
hedefleniyor. Büyüme ve istihdam 2. plana at›l›yor, dolay›s›yla
için yine bir risk faktörü oluflturuyor. Küresel g›da fiyatlar›ndaki
bu da program uygulayan ülkeleri zora sokuyor. Bu anlamda
h›zl› yükselifl bu da Türkiye ekonomisi için bir politik risk faktörü
26 GYODER
olarak dikkate al›nabilir. Bunun yan›nda Avrupa Para Birli¤i’ne
ve d›fl floklara karfl› Merkez Bankas›n›n yeterli dövizi oldu¤unu
üye ülkelerin kamu borcu riskleri, bu da son dönemde özellikle
söyleyebiliriz. Gerçi dalgal› kur rejiminde biliyorsunuz rezervlere
son dönemle çevre ülkelerde, yani AB’ye üye çevre ülkelerde
etkisi pek fazla olmuyor ama özellikle ithalat üzerinde bu rezerv
görülen kamu borcu yüksekli¤inden kaynaklanan piyasadaki
bir güvence veriyor. Sanayi üretim endeksi yine fiubat ay›nda
oynakl›k Türkiye için de bir risk olarak alg›lanmal›. Bunun
geçen y›l ayn› aya göre %13,9 oran›nda artt›. Bu da olumlu
yan›nda yine Arap ülkelerinde yaflanan geliflmeler de bir risk
bir geliflmeye iflaret ediyor. Büyüme rakamlar›na gelince büyüme
olarak Türkiye ekonomisinde görülebilir.
biliyorsunuz 2010 y›l›nda beklentinin üzerinde %8.9 olarak
fiimdi peki Türkiye ekonomisinde son durum ne? Bu aç›dan
gerçekleflti, bu da tabii Türkiye için olumlu bir gösterge. Bunun
da bakt›¤›m›zda özellikle dolarizasyon oran›na bakt›¤›m›zda
yan›nda IMF’nin en son yapt›¤› tahminlere göre Türkiye
2002 y›l›nda dolarizasyon oran› %55 seviyesinde, 2010 y›l›
ekonomisinin durumu nedir? Dünya ekonomisinin %4.4
sonunda bu oran %27’ye geriliyor. Ne demek dolarizasyon?
büyüyece¤ini 2011 y›l›nda tahmin ediyor IMF, 2012’de %4,5.
Dolarizasyon flu : E¤er o ülkenin halk› yöneticilerine
Dünya gelirinde 68,6 trilyon dolar, 2012’de de 72,4 trilyon
güvenmiyorsa, milli para birimi üzerinden tasarruf yapm›yor,
dolar olarak tahmin ediyor. Bunun yan›nda Türkiye rakamlar›
veya onu kullanm›yor. Yabanc› para birimlerini, güvendikleri
ise büyümeyi 2011’de %4,6, 2012’de 4,5 olarak al›yor. Cari
ülkelerin para birimlerini kullan›yorlar. Türkiye’de bu 2002’de
aç›¤›, tabii bu bir risk faktörü olarak görülüyor ve %8-8,2 olarak
%55 ve 2010 y›l› sonunda %27’ye gerilemesi burada demek
görüyor. Bu da hakikaten bir risk faktörü. Enflasyon 2011’de
ki Türkiye’de ekonomi yönetimine olan güveni gösteriyor.
%7, 2012’de ise %5,4 olarak ele al›n›yor.
Tüketici güven endeksine bakt›¤›m›zda en son iflte dün aç›kland›
fiimdi burada Türkiye’de çok tart›fl›lan konulardan bir tanesi
biliyorsunuz, 93-46 bu Ocak ay›nda 2010 y›l›nda 79-24’tü, bu
de ekonominin ›s›n›p ›s›nmad›¤› ve banka kredilerinin ne
da tüketici güveninin yükseldi¤ini gösteriyor. Bunun yan›nda
durumda oldu¤u, banka kredilerinin artt›¤› tart›flmas› yap›l›yor.
Türk paras›n›n de¤eri konusunda tabii devaml› tart›fl›l›yor.
Do¤ru banka kredilerinde hakikaten 2010 y›l› Türkiye’de dünyada
Burada hakikaten Türk paras› TÜFE bazl› reel kur endeksine
en h›zl› art›fl›n yafland›¤› ülke olarak görülüyor. Fakat bakt›¤›m›zda
göre Merkez Bankas›n›n %19 oran›nda de¤erli seyrediyor. Bu
tabii milli gelire oran› al›nd›¤›nda oldukça düflük… fiimdi hane
da özellikle Türkiye’nin ihracatta rekabet gücünü kaybetmesine,
halk› borcunu ele al›rsak ABD’de %117 yani milli gelir oran›
ithalatta ise bir yerde art›fla neden oluyor. Bu da Merkez
%117, ‹spanya’da %80, Portekiz’de %80, ‹rlanda’da %80,
Bankas›n›n herhalde bundan sonraki politikalar›nda nas›l
Almanya’da %60, Yunanistan’da %42, Türkiye’de %17. Demek
düzeltme yap›laca¤› konusunda tart›flma yap›lacak bir konu.
ki Türkiye’de hane halk› borcu çok düflük. Bu bir anlamda
Bunun yan›nda Merkez Bankas›’n›n rezervlerine bakt›¤›m›zda
risklere karfl› Türkiye ekonomisinin dayan›kl› oldu¤unu gösteriyor.
döviz rezervi olarak 89,9 milyar dolar düzeyinde döviz rezervi
Hatta hane halk›n›n yabanc› para cinsinden borcu %2. Dolay›s›yla
var, alt›n dahil 95,2 milyar dolar. Bu da bakt›¤›m›z zaman
bu da herhangi bir iç ve d›fl flokta Türkiye’de hane halk›n›n çok
Türkiye ekonomisinin 2 ayl›k ithalat›n›- yani IMF ölçüsü
fazla etkilenmeyece¤ini gösteriyor. Tabii bu floklara karfl›
biliyorsunuz rezervlerin 2 ayl›k ithalat›n› karfl›lamas› olarak
dayan›kl›l›k gösterirken, ekonominin geliflme düzeyi aç›s›ndan
al›n›yor- burada da karfl›layacak düzeyde görünüyor. Yani iç
bakt›¤›m›zda da çok olumlu bir gösterge de¤il. Yani bunun
GYODER 27
artmas› gerekiyor. Refah›n artmas› için hane halk› borç miktar›n›n
kullanm›yor, borç yükünü düflürmüfl ve bütçe aç›¤› da küçük.
artmas›nda fayda var.
Dolay›s›yla bu cari aç›k kimin aç›¤›? Özel sektörün aç›¤›.
Bunun yan›nda kredilere bakt›¤›m›zda krediler yani toplam
Özel sektörde bunun bir k›sm›n› kambiyo rejiminin liberal olmas›
banka kredilerinin milli gelir oran›na bakt›¤›m›zda. ‹rlanda’da
gere¤i paras›n› yurtd›fl›nda tuttu¤undan yani back to back
% 250, Portekiz’de %160, ‹talya’da %150, Yunanistan’da
dedi¤imiz bir cepten bir cebe kredilerle finanse ediyor. Bunu
%100, Türkiye’de %45. Dolay›s›yla Türkiye’de hakikaten
niye yap›yor diyeceksiniz. Bunu niye yap›yor? Çünkü vergi
kredilerin milli gelirlere oran›n›n çok düflük oldu¤unu görüyoruz.
avantaj› var. fiirketini borçlu gösteriyor, dolay›s›yla bir de siyasal
Bu da özellikle konut sektörü ve di¤er dayan›kl› tüketim mallar›
olarak bir güven krizi varsa yine kambiyo rejiminin getirmifl
aç›s›ndan Türkiye’nin çok zay›f kredilendirildi¤ini gösteriyor
oldu¤u bu imkandan faydalan›yor. Bir de küresel ekonominin
yani bunun di¤er ülke seviyelerine ç›kmas› konut sektöründe
gerekleri olarak baz› sektörler mecburen yurtd›fl›nda büyük
ve di¤er sektörlerde önemli bir sat›n alma gücü yarataca¤›n›
miktarda döviz tutuyorlar. Çin’de yine cari fazla var. Çin’de
bize gösteriyor. Yani Türkiye’de flu anda bofl alan›n çok yüksek
kambiyo rejimi Türkiye gibi liberal de¤il. Bireylerin Çin d›fl›na
oldu¤unu söyleyebiliriz.
para ç›karmas› yasak, flirketlerin Çin d›fl›na para ç›karmas› ise
fiimdi cari aç›k konusuna gelince: Cari aç›k biliyorsunuz 2011
izne tabi. Türkiye’de ise böyle bir k›s›tlama söz konusu de¤il.
y›l›n›n ilk 3 ay›nda 22,1 milyar dolar oldu, 2010 y›l›n›n ilk 3
Serbestçe paran›z› yurtd›fl›na ç›karabiliyorsunuz. Dolay›s›yla cari
ay›nda 12,1 milyar dolard›. Yani bu önemli bir art›fl olarak
aç›¤›n finansman›nda bir k›s›m bu “back to back” kredilerden
de¤erlendirilmeli. fiimdi cari aç›¤›n risk yarat›p yaratmad›¤›
geliyor, di¤eri de özel sektörün, bankalar›n ald›¤› krediler.
konusunda gelince de orada da flöyle bir tart›flmay› yapmak
Bankalar›n kredilerine bak›yoruz, bunlar›n pozisyon aç›¤›n›,
gerekiyor. fiimdi cari aç›k nedir? Cari aç›k üretti¤inden fazla
döviz pozisyon aç›¤›n› hedge etmifl durumda. Dolay›s›yla burada
harcamak anlam›na geliyor. Yani bir ülke üretti¤inden fazla
da bir risk görünmüyor, hedge etti¤ine göre. Özel sektörün
harc›yorsa cari aç›k verir, bu aç›¤›n› da borçla finanse eder.
imalat sanayine bakt›¤›m›zda onlar›n ald›¤› krediler risklidir
Di¤er ülkelerden borç al›r. Veya di¤er tasarrufçulardan, ülke
diyebiliriz. Ama o da bu toplam %8’e ulaflacak olan tahmin
d›fl› tasarrufçulardan borç al›r. fiimdi Türkiye’nin cari aç›¤›na
cari aç›¤›n belli bir miktar›n› oluflturdu¤u için bu da önemli bir
bakt›¤›m›zda, risk yaratma aç›s›nda özellikle 1994 ve 2001
risk faktörü de¤il. Çünkü özel sektör bakt›¤›n›z zaman kendi
krizlerinde bütçe aç›¤›yla paralel bir cari aç›k varsa bu Türkiye’de
riskini devletten çok iyi yönetiyor. Ama flunu söyleyeyim ama
risk yarat›yor. 1994 krizi öncesi cari aç›k %3,4 , bütçe aç›¤›
bu aç›k, cari aç›k, kamu finansman aç›¤›ndan kaynaklansayd›
%6,5 civar›ndayd›. 2001 krizinde bütçe aç›¤› %10,5, cari aç›k
o zaman hakikaten karfl›m›zda çok büyük bir tehlike vard›. Ama
5,5-5 civar›ndayd›. fiimdi bakt›¤›n›zda e¤er cari aç›k kamu
flu anda ben kamu aç›¤› düflük oldu¤u için bunu bir tehlike
bütçesi aç›s›ndan kaynaklan›yorsa bu Türkiye için bir risktir.
olarak görmüyorum, özel sektörün kendi riskini yönetece¤ini
Ama flu anda bakt›¤›m›zda Türkiye’deki cari aç›k bütçe aç›¤›n›n
düflünüyorum. 2008 krizinde d›fl floklar geldi¤inde de pek çok
finansman›ndan kaynaklanm›yor. Çünkü kamunun borç yükü
ifladam› Türkiye’de biz bu borcu ödeyemeyiz dediler, fakat
%40 civar›nda ve bütçe aç›¤› da %3’ün alt›na do¤ru geriliyor.
hepsi ödedi, her ay 4,5-5 milyar dolarl›k borç çevirme ifllemini
fiimdi bu durumda demek ki kamu çok fazla d›fl finansman
çok rahat yapt›lar. E¤er bunlar hakikaten yönetilemeyecek
28 GYODER
düzeyde olsayd› o zaman ödemeleri mümkün olmazd›.
büyümesine de önemli katk› yapaca¤›n› tahmin ediyorum. Beni
fiimdi bütçe dengesine de geldi¤imizde Türkiye’nin bence flu
dinledi¤iniz için hepinize çok teflekkür ediyorum.
anda en sa¤lam ve en iyi yönetilen kalemi olan bütçe dengesi
burada da bakt›¤›m›zda Ocak, Nisan döneminde bütçe aç›¤›
Sabah gazetesi köfle yazar› ve ekonomist Dr. Süleyman Yaflar’›
3 milyar lira oluyor, bu geçen Ocak dönemi 15,7 milyar lirayd›.
da dinledik. 2011 y›l› içerisinde iç ve d›fl floklar olmazsa Türkiye
Faiz d›fl› fazla, Türkiye’nin asl›nda bana göre çok fazla faiz d›fl›
ekonomisi için bir sorun öngörmedi¤ini söyledi. 3 de¤erli
fazla ay›rmas›na gerek yok. Çünkü borç yükü %40’lara
konuflmac›m›zdan de¤erli fikirlerini ald›k, dünya ekonomisinde
geriledi¤ine döne, siz %94’ten %40’a gerilettiyseniz %5,5-
bir ç›k›fl dönemine girdi¤imizden bahsedildi. Ayn› zamanda
6 civar›nda faiz d›fl› fazlalar› ay›rd›ysan›z art›k bundan sonra
önümüzdeki dönemde siyasi risklerin özellikle Avrupa ve Amerika
çok fazla faiz d›fl› fazla ay›rman›za gerek yok. Ama yine faiz
genelinde ortaya ç›kabilece¤i noktas› öne ç›kt›. Ve Türkiye
d›fl› fazla ayr›l›yor ve burada da Ocak-Nisan döneminde 13,7
özelinde de 2011 y›l›nda cari aç›k riskinin olmas›na ra¤men
milyar lira faiz d›fl› fazla var. Ayn› dönemin geçmifl y›l›na
bunun sürdürebilece¤i ve büyük bir iç ve d›fl flok olmaz ise ciddi
bakt›¤›m›zda da 6,2 milyar lira. Demek ki faiz d›fl› fazlada da
bir risk öngörmedi konuflmac›lar›m›z.
bir art›fl var. Faiz d›fl› fazla ne anlama geliyor? Faiz d›fl› fazla,
birikmifl borçlar›m›z yani borç stokunuzu eritmekte
kullan›yorsunuz, bu anlamda da demek ki borç stokunu daha
Süremizin sonuna geldik, çok da fazla zaman›n›z› almak
istemiyoruz. K›sa bir soru-cevap yapaca¤›z..
h›zla afla¤›ya çekme imkan› bu bütçe görülüyor, e¤er tabii
‹lk sorumu Dr. Alfred Gusenbauer’e soraca¤›m. Ben konuflman›z›
bozulmad›¤› takdirde.
dinlerken Sn. Gusenbauer, özellikle geliflmekte olan ülkelerin
Hedefe bakt›¤›m›zda da 2011 y›l› bütçe aç›¤› 33,5 milyar lira
civar›nda, geçen y›l 39,6 milyar lira tutuyordu. Bu 33,5 milyar›n
daha afla¤›ya düflmesi de söz konusu olacak neden? Çünkü
bu iflte borç yenilen yap›land›rmas› bir yerde biliyorsunuz
tek bafl›na gitmemeleri gerekti¤i ve bu büyümeyi mutlak suretle
bütün dünya ekonomileri ile paylafl›lmas› gerekti¤ini sorgulad›n›z,
bu olmazsa nas›l bir politik istikrars›zl›k beklersiniz özellikle
Avrupa’da?
ödenek olarak konmad›¤› için bütçeye bunlar ilave bir kaynak
Dr. Alfred Gusenbauer
olarak gündeme gelecek. Özellefltirmenin yap›lamamas›,
Well, the European situation is characterized by the fact that
aksamas› bir risk fakat bakt›¤›n›z zaman oradan da 13,7 milyar
we have a strong, export oriented economy which is the
liral›k bir gelir bekleniyordu. Bunun bir k›sm› gelmeyebilir, ama
German one and some of the economies are quite similar like
bu da dedi¤im gibi bu borç yeniden yap›land›rmas›ndan
the Austrian and also to the French, but then we have other
karfl›lanarak bütçe aç›¤›n› daha da afla¤›ya çekebilir.
economies that are not following the German example whose
O aç›dan ben 2011 y›l›nda ve 2012 y›l›nda Türkiye için bir risk
growth model was mainly based on their domestic demand
görmüyorum ekonomide. Yani iç ve d›fl flok olmad›¤› takdirde
and on construction as for instance in the Spanish example
ekonomide geliflmelerin olumlu gidece¤ini düflünüyorum. Ve
and therefore you’ll have a different effect on some of the
flu andaki mali disiplinin sürdürülmesinin Türkiye ekonomisinin
member states of the European Union by the international
GYODER 29
development. Of course the present boom of the German
the member states that have such a low productivity growth,
economy is a clear result of the enormously quiddity that is
that in competitive terms can not be measured against Germany,
in the markets and of course the enormous demand that is
Austria, but for sure also can not be measured against the
coming from the emerging markets. Everybody is hoping that
emerging markets.
this will be sustained and therefore good news is if emerging
markets and our focus in more on domestic demand and on
consumption, because this is also good news for the exporting
nations in Europe. On the other hand it clearly indicates that
Gayrimenkul Zirvesi’nde ilk platforma ekonomik platformunun
sonuna geldik. Konuflmac›lar›m›za tekrar çok teflekkür ediyoruz.
those countries that are not competitive at the moment that
they have to do their homework, because we have some of
De¤erli Kat›l›mc›lar,
‹lk oturumumuzun sonuna geldik, oturum baflkanl›¤›n› üstlenen Bloomberg HT Araflt›rma Müdürü Say›n Cüneyt
Baflaran’ a teflekkür ediyoruz. Konuklar›m›z, kat›l›mc›lar›m›z Avusturya Eski Baflbakan› Dr. Alfred Gusenbauer,
Denizbank Bafl Ekonomisti Dr. Saruhan Özel ve Sabah gazetesi köfle yazar› ekonomist Dr. Süleyman Yaflar’›
teflekkürlerimizle u¤urluyoruz. Ve 2 gün boyunca Rumeli Salonu’nda devam edecek fuar› da hat›rlatmak istiyorum.
ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuar›’n› da ziyaret edebilirsiniz.
3.sünü düzenledi¤imiz Gayrimenkul Zirve’mizin 2. bölümüne hofl geldiniz. Oturum öncesi konuk konuflmac›m›z
Uzman ekolog, sanatç› Say›n Ediz Hun’u sahneye davet ediyorum efendim.
Ediz Hun
Uzman Ekolog
Teflekkür ederim, sa¤ olun.
Her fleyden önce tabii sizi sevgiyle, sayg›yla, muhabbetle
selaml›yorum. Bu arada yabanc› ülkelerden gelmifl
konuklar›m›z da var, onlara da en içten sevgilerimi sunuyorum.
Bana ayr›lan yar›m saatlik müddet içinde benim uzmanl›k
alan›m olan do¤al de¤erler, çevre konusunda size hitap etmek
istiyorum. Tabiat›yla sevgili bas›n mensubu kardefllerimle de
bana hat›rlatm›fl olduklar› gibi gayrimenkul sektörü Türkiye’de
çok h›zl› bir büyüme tandans› içinde ama bu arada mutlaka,
hiç flüphe etmiyorum ki çevre konusunda da gerekli hassasiyeti
göstermekteler. Çünkü çevrenin korunmas› günümüzde en
sadece çevre kirlili¤i olarak alg›lana gelmifl olan ama günümüzde
önemli unsurlardan bir tanesi.
çevre kavram›n›n önemini benimsemifl olan bir unsur bizim için
Ça¤dafl yönetim anlay›fl›nda, global de¤erler sisteminde en
çok büyük önem arz ediyor.
önemli unsurlar pek tabii demokratikleflme, bununla paralellik
fiöyle bir 1970’lere döndü¤ümüz zaman özellikle kalk›nm›fl
arz eden hak ve hukuk kavramlar› ve flimdiye dek geçen süreçte
olan ülkelerde filizlenen çevre duyarl›l›¤› 1980’li y›llar›n 2.
30 GYODER
yar›s›ndan itibaren globalleflmeye bafllam›flt›r. Bunun en önemli
k›saca do¤aya hangi ölçüde at›k b›rak›yoruz, buna mukabil
örne¤ini 1987’de o zamanki Norveç Han›m Baflkan› Gro Harlem
do¤adan ne boyutta kaynak kullan›yoruz. Bunlar›n aras›ndaki
Bruntland’›n haz›rlad›¤› “Bruntland Raporu”nda görüyoruz.
denge bugün çok önem arz ediyor. Özellikle de¤erli bas›n
Orada sürdürülebilir kalk›nman›n en önemli unsurlar›ndan bir
mensuplar›na seslenmek istiyorum. Çünkü bunlar telaffuz
tanesinin çevre oldu¤unu izledik, o günler zarf›nda. 1970’lerde
edilmiyor. Özellikle ‹stanbul’umuzda. ‹stanbul bugün
Avrupa’da en önemli baflbakanlardan biri mutlaka Bat› Alman
megalapolisin merkezidir. Bu megalapolis do¤uda Adapazar›’n›
Baflbakan› Willy Brandt idi. Willy Brandt, sürdürülebilir kalk›nmay›
çoktan aflm›fl, bat›da da Tekirda¤’› zorlayan 19,5 milyon insan›n
yani ‹ngilizcesi sustainable development’i geliflmifllik ve refah
yaflad›¤›n› büyük bir megapol merkezidir ‹stanbul. ‹stanbul’da
aç›s›ndan ele alarak ifllemifltir. Çok önemli bir baflbakand›r.
bugün 17 milyona yak›n insan yaflamaktad›r. Ama biz ortalama
Daha sonraki bir dönemde bir 5-10 senelik periyot sonunda
olarak 15 milyon insan› kabul edecek olursak gene bilimsel
maalesef bir sinema ç›k›fl›nda menfur bir sald›r›ya u¤rayarak
bir veriye göre bir insandan yafl›na, yeme içme al›flkanl›klar›na,
hayat›n› kaybetmifl, Olof Palme’yi ‹sveç Baflbakan›’n›
fiziksel durumuna göre 5 ila 8 lt. hacim de¤eri olarak at›k
an›ms›yorum. ‹sveç Baflbakan› da 1986’da hayat›n› kaybetti,
ç›kmaktad›r. Kat› at›k ve likit at›k olmak üzere. Biz normal
ondan önceki çal›flmalar›nda sürdürülebilirli¤i bar›fl ve güvenlik
minimum seviyede 5lt yi alacak olursak 15 milyon nüfus ile
aç›s›ndan ele alm›flt›r. Bunlar çok önemli baflbakanlar Avrupa
çarpacak olursak 75 milyon lt. at›k sadece restroom dedi¤imiz
siyasi platformunda. Gro Harlem Bruntland da sa¤l›kl› bir çevre
belirli meskenlerimizin bölümlerinden kanalizasyonlara
aç›s›nda sürdürülebilirli¤in önemini bize vurgulam›flt›r. Ondan
akmaktad›r. Dolay›s›yla çevre çok çok önemlidir, yeflil alanlar›n
sonraki birkaç sene içinde geliflen bu kavram 1992’nin 3
korunmas›.
Haziran-14 Haziran aras›nda Rio de Janeiro’da toplanan 170’i
AB’ye girmek üzere olan ülkelerden biriyiz. Belirli direktifleri
aflk›n ülkenin cumhurbaflkan›, baflkan› ve baflbakan›ndan
var. Bunlar›n içinde en önemlilerinden biri çevrenin korunmas›d›r.
teflekkür eden gruplarla bu konu çok derinlemesine ifllenmifltir.
Çevre yoksa yaflam yoktur. Ben yaln›z tabii zaman çok k›s›tl›
Hiç flüphesiz bu demokrasi anlay›fl›, hak hukuk kavramlar›,
fiziksel, kimyasal - fiziksel, kimyasal ve biyolojik kavramlar›
hatta bugün yaln›z insan haklar› de¤il, hayvan haklar› da çok
burada süratle dile getirirken ayn› zamanda bir de iflin felsefi
önemli bir flekilde ele al›nmaktad›r. Hatta Norveçli felsefeci,
taraf› var. Ozanlar›m›z Afl›k Veysel, Mevlana çevrenin önemini
filozof Arne Næss'in deep ecology-derin ekoloji kavram›
bize eserlerinde hat›rlat›yorlar.
hepimizi düflündürtmektedir. K›saca özetle bir cümle ile ifade
Çevre kirleniyor, inan›n›z. Yeflil alanlar daral›yor. Art›k afl›r›
etmem gerekiyorsa deep ecology-derin ekoloji flu felsefeyi bize
atmosferde bulunan karbondioksit CO2 hepiniz biliyorsunuz
hat›rlat›r: Bütün yaflayan canl›lar ortak yaflam hakk›na sahiptir.
veya metan CH4 afl›r› derecede artm›fl vaziyette. Dolay›s›yla
Bu flekilde geliflmeler devam ederken flunu görüyoruz :
da iklimlerde büyük bir bask› olufluyor ve kaotik bir durum
kaynaklar. Tabii kaynaklar çok önemli bugün birleflmifl milletler
ortaya ç›k›yor. ‹stanbul’u an›msay›n, bir hafta öncesi 11-12
yaln›z matematiksel rakamlardan oluflan bütçeleri telaffuz
derece iken birdenbire bugün 27 oC lere 26 oC lere ulaflm›fl
etmiyor. Biyofiziksel bütçeler konufluluyor. Biyofiziksel bütçe
vaziyette. Bir dengesizlik hakim. Bunun sebebi afl›r› derecede
GYODER 31
fosil yak›tlar›n›n kullan›lmas›, baca gazlar›n›n filtrelizasyonunun
Türkiye 8333 km. k›y›ya sahip. Çok önemli hem jeopolitik hem
yap›lamamas› flimdiye dek geçen sürede her tarafta mümkün
de co¤rafi özelliklere sahip bulunan bir ülkede yafl›yoruz.
olamamas›ndan kaynaklan›yor. Tabiat›yla dünyan›n ekseninin
Karadeniz, Schwarzmeer tamamen biyotop olarak çok farkl›
yörünge düzlemine olan aç›s›ndaki periyodik de¤iflikliklerden
binde 16’l›k bir tuzlulukla salinite ile son derece az tuzlu de¤iflik,
de bu olufluyor. Yani dünya, normalde 23,5 derecelik bir aç›yla
Almanlar›n “brackwasser” dedikleri bir su sistemi. Ege ise
güneflin etraf›ndaki 1 y›ll›k seyahatini tamaml›yor. Bu 23,5
Akdeniz’den biraz daha az tuza sahip binde 26-27’lik tuzlulukla
derecelik aç›da çok küçük de olsa 0,000001’lik bir sapma dahi
gene özel bir deniz ve Akdeniz de binde 37’lik bir tuzlulukla çok
olsa baz› enlemlerde afl›r› iklim de¤ifliklikleri söz konusu
de¤iflik bir biyotop. Dolay›s›yla bunlar›n k›ymetini bilmemiz laz›m.
olabiliyor.
‹nflaat sektörümüzün ben biraz önce yemek salonunda da
Ben özellikle bir çok önemli sayd›¤›m konuya de¤inmek
de¤erli kardefllerime ifade etti¤im gibi çok büyük bir aflama
istiyorum. H›zl› gidiyorum, tabiat›yla zihnimdeki cümleler nas›l
yapt›¤›n› ben iftiharla görmekteyim. Hakikaten Türkiye’de inflaat
dökülüyorsa, nas›l ben size hitap edebiliyorsam an›nda spontane
sektörü yani 1. s›rada denebilir. Çok mükemmel inflaatlar
o flekilde konuflmaya devam edece¤im.
yap›l›yor, çok bilimsel inflaatlar meydana getiriliyor. Ama bu
Su rezervlerimiz çok kirleniyor. Türkiye söylenenin aksine su
arada tabiat›yla yeflili de, çevreyi de korumak durumunda
fakiri bir ülke de¤il bir kere onu belirteyim. Norveç’ten sonra
oldu¤umuzu unutmamam›z laz›m. Yani büyüyen ekonominin
Avrupa ülkelerinin içinde en yüksek su seviyesinde nehirlere,
çevre maliyeti üretimden elde edilen kazançtan ne yaz›k ki bu
göllere bir sahip ülke Türkiye… Gölleri, nehirleri saymaya gerek
gün daha çok… Çevre maliyeti çok pahal›ya mal oluyor
yok hepiniz biliyorsunuz, do¤uda bat›da güneyde kuzeyde
Avrupa’da, ben de Avusturya’y›, Almanya’y› çok iyi bilen bir
birçok akarsuyumuz var. Fakat ne yaz›k ki çok kirlenmifl,
insan›m. Ama yani orada her mahallede bir yeflil alan vard›r,
kirletilmifl durumda. fiöyle bir dünyadaki su rezervlerine
bir park vard›r. Bunu ihmal etmememiz laz›m. Bugün Türkiye
bakt›¤›m›z zaman %97,4’ ü okyanuslar, deniz suyu. Akdeniz,
nüfus art›fl›nda Avrupa’n›n çok önünde, h›zl› bir nüfus art›fl›na
Ege gibi küçük denizler tabii okyanuslar›n içine dahil ediliyor.
sahibiz. Her ne kadar 1,6’ya çekilmifl ise de bu yeterli de¤il. Bir
Okyanuslar %97,4, karasal buzullar özellikle Antarktika’ da,
Almanya’ya bakt›¤›n›z zaman 1,2-1,2 buçuk seviyesinde bugün
güney kutbunda ve k›smen Sibirya Platosu, Kanada Platosu
ve Kuzey Kutbunun civar›ndaki karaya merbut ba¤l› buzlar
%2, geriye kald› sadece %0,6. Bu 0,6’n›n sadece 0,5’i akarsular
ve göller ve %0,1’i de biz canl›lar›n içinde bulunan sistemi
devam ettiren su. Dolay›s›yla tatl› su rezervi dedi¤imiz zaman
%2 buzullar-karasal buzullara ba¤l› tatl› su, donmufl tatl› su
ve %0,5 yani toplam %2,5’luk bir tatl› su rezervimiz var
dünyada. Dolay›s›yla bunu kirletti¤imiz takdirde yar›nlarda çok
zorluk çekebilece¤iz. Zaten AB’nin önemli direktiflerinden biri
su rezervlerinin en iyi flekilde korunmas›d›r.
32 GYODER
nüfus art›fl›, stabil. Avrupa’da Almanya’dan sonra en kalabal›k
ülke Türkiye. Almanya bugün 82,5 milyondur, Türkiye 74
milyon. Avusturya ile Macaristan’›n ikisinin toplam› san›yorum
16 buçuk milyon. Biri 8.200.000, di¤eri de 8 milyon, ‹stanbul’un
nüfusundan daha az. Dolay›s›yla tabii ki nüfus problemleri de
göz ard› edilmemesi gereken çok önemli bir konu. Ama bu
nüfusun ihtiyac›n› karfl›layacak tabiat›yla inflaatlar›n en iyi flekilde
devam› gerekiyor.
Do¤a söyledi¤im gibi yaln›z bilimsel metotlarla, bilimsel
yok vakit kaybetmek için. Homo kabis , homo ergaster, homo
yaklafl›mlarla korunam›yor ne yaz›k ki. Bu gün bütün üniversite
habilis ve 1.200.000 y›l önce homo erectus ilk 2 aya¤› üzerine
mezunlar›, yüksek tahsil yapm›fl insanlar da istemeyerek de
kalkan canl›, insan›ms›. Anlaflma yavafl yavafl beyin gelifltikçe
olsa çevrenin kirletilmesine vesile olabiliyorlar. Sevgi çok önemli,
konuflma da geliflti, onun beyin hacmi 800 cm3 tü, bizim ki
baflta da söyledi¤im gibi. Sevgi, do¤ay› sevmek, do¤an›n o en
1500 cm3. ‹nsan çok kamil bir varl›k, dolay›s›yla da kendisine
mükemmel varl›¤› insan› saymak sevmek çok çok önemli. E¤er
yak›flan bir davran›fl sergilemeli diyoruz. Bilgisayarlar›n›za
biz birbirimizi seversek do¤ay› koruma imkan›n› bulabiliriz.
bak›yorsunuz, Jüpiter’in uydusundan çekilmifl bir dünya resmi.
Demek ki, demek ki sevgi, teflekkür ederim.
fiu kadar bir pinpon topu kadar masmavi bir gezegen, onun
Demek ki sevgi hakikaten hayat›n t›ls›m›. Bedenler birer araç,
amaç nedir amaç tekamül etmek, birbirimizi sevgiyle din, dil,
›rk, mezhep ay›r›m› yapmaks›z›n kucaklayabilmek. E¤er bunu
baflarabilirsek, o zaman gerçek insanl›¤a ulaflm›fl olaca¤›z.
üstünde 7.100.000.000 insan yafl›yor, 7,1 milyar insan yafl›yor
flu anda. 1850’de sadece 1 milyard›. 1932’de 2 milyar, 1975’te
4 milyar, 1996’da 5,6 milyar, 2000’de 6,2 milyar, flu anda 7.1
milyar. Bize yak›flan davran›fl ise çevreyi korumak. Çevreyi
koruyamazsak nerede yaflayaca¤›z? Bu ald›¤›m›z oksijen bitkilerin
Biraz sorular sorabilirsiniz zaman›m›z var.
üretimi, dolay›s› ile onu korumak, bütün canl›lar› korumak bize
E.H: Buyurun efendim buyurun isminizi lütfedin.
yar›nlara, çocuklar›m›za, çocuklar›m›z›n çocuklar›na mutluluk
B.B: Teflekkür ederim. Benim ad›m Bengü Bildik.
getirecektir. Gerçek insanl›k hazz› gelecek nesillerin mutlulu¤unu
flimdiden haz›rlamakla tad›labilir. Teflekkür ederim.
Malta’ya da beraber odaklanm›flt›k bir ara. Ediz Bey do¤ay›
koruma sevme gibi ama ben bir ad›m daha sizin bir uzman
duayen uzmana sormak istiyorum.
E.H: Teflekkür ederim.
B.B: Acaba korkmam›z, çekinmemiz ve çok da sayg› duymam›z
daha gerekmiyor mu?
E.H: Tabii
B.B: Yani biz kimiz ki çevreyi koruyaca¤›z, o muktedir. Teflekkür
ediyorum.
E.H: Tabii, yani insan olarak söyledi¤im gibi çok düflünen
düflündükçe de zaman› ve mekan› elde eden, geçmiflle gelece¤i
birlefltiren çok önemli bir canl›y›z biz. Evrim süresince bu insan
E.H: Buyurun efendim.
T.T: Merhabalar. Taner Tula ad›m. Sormak istedi¤im konu flu:
Siz de az da olsa dile getirdiniz. Ben yurtd›fl› ziyaretlerimde,
marketten naylon pofletleri paramla sat›n al›yorum. Burada
avuçla ücretsiz veriliyor. Ayn› zamanda o pofletler geri dönüflüme
uygun flekilde imal ediliyor.
E.H: Re-cycling process e girebilen pofletler.
T.T: Aynen öyle, evet. Her evin önünde 2 tane konteyn›r var
geri dönüflüme ait olmak üzere. Süt içiliyorsa o sütün içi y›kan›p
onun içine o ayr› konteyn›rlara at›l›yor,
E.H: Aynen öyle.
hüviyetine ulaflmam›z milyonlarca y›l ald›. Ben o kadar teferruata
T.T: Maalesef ülkemizde bu anlamda bir bilinç yok. Sizin
girmek istemiyorum. Yedi milyon y›l önce bafllad› bu serüven.
ülkemizde bu bilinci oluflturmaya dair yaklafl›mlar›n›z,
Ramapitekus, ardipitekus, afrikanus, yani bunlar› saymak gere¤i
çal›flmalar›n›z var m›? En az›ndan bu konuyla ilgili birkaç fley
GYODER 33
söyleseniz faydal› olur diye düflünüyorum.
E.H: Rica ederim.
E.H: Teflekkür ederim. Taner Bey. fiöyle söyleyeyim: O
R.B: Seslerini yükselterek, bu do¤all›¤›, do¤ay› ve do¤all›¤›m›z›
söyledi¤im 17 milyon 15 milyon x 5 lt at›k 75 milyon bitmedi
korumam›z gerekece¤ini vurgulasalar. Bu sadece bir soru de¤il,
75 milyonda. Mutfaklar›m›za girdi¤imiz zaman evyelerimize
yorum, o anlamda çok sayg› duyuyorum.
dökülen ya¤lar var. Ben tabii biraz önce sevgili bas›n mensubu
kardefllerim ile de konufltu¤um gibi hep pozitif konuflmaya
E.H: Sayg› karfl›l›kl›.
gayret ediyorum. Negatif cümlelerden kaç›n›yorum. Ama
R.B: Sorum da flu: Do¤ay›, do¤an›n do¤all›¤›n› koruyal›m diye
gönül arzu ediyor ki belediye baflkanlar›m›z, çal›flanlar hepsi
çaba sarf ederken aç›kças› eski jönümüz Ediz Hun hala
bilgili insanlar, art›k bunlar›n da toplanmas› ve re-cycling
jönlü¤ünü koruyor, görüntü anlam›nda.
process e daha önceden girebilecek flekilde, pet flifleleri, di¤er
plastik kutular bir konteyn›rda, cam ve porselen di¤er
konteyn›rda, ka¤›t ve karton di¤er bir konteyn›rda, renkleri
ayr› olmak üzere. Avrupa’da böyle, her ülkede böyle. Belirli
R.B: Bunun s›rr› nedir efendim, bunu da ö¤renebilir miyiz?
Sorum böyle olsun.
günlerde bunlar toplans›n ve evimizde piflen yemeklerin sular›
E.H: Yani sa¤ olun eksik olmay›n. Ben de sizin gibi bir insan›m,
art›k demeyelim onlar›n likit mayileri de evyeye veya herhangi
kendime bakmaya çal›fl›yorum, onun haricinde herhangi bir
bir klozete dökülmektense onlar depolans›n, onlar› da ayr›
özel bir fleyim, yaflam›m, mazbut bir insan›m.Hobilerim var.
als›nlar. Ama bunu yapan birkaç tane büyükflehir var, birkaç
Kaktüs koleksiyonum var, Avrupa’da bugün ilk 15’in aras›na
tane de ilçemiz var, ‹stanbul ve d›fl›nda. Gönül arzu ediyor ki
girer. Amatör koleksiyon, sat›fl ile ilgili de¤il, benim. 3000’i
art›k bütün bunlar› bu flekilde hem ev halk›n› sakinlerini
aflk›n kaktüsüm var. Hobilerim var, insan› severim, insanlarla
rahatlatacak hem de kirlilik yaratmayacak flekilde toplayabilelim.
iyi iliflki kurar›m, onlara bütün gönlümle ba¤lan›r›m. Baba
Teflekkür ediyorum, tabii ki o pofletlerin de re-cycling durumuna
taraf›m Kafkas-Çerkez, anne taraf›m Balkan. E Balkanlar›n da
girebilecek, yeniden kazan›ma sa¤l›kl› bir flekilde,
genleri fena de¤il, Kafkaslar›n da genleri fena de¤il. O bak›mdan
yönlendirilebilecek flekilde haz›rlanmas› gerekiyor. Teflekkür
flimdilik böyle gidiyorum. Yafl›m› merak ediyorsan›z 70 buçuk.
ederim.
Onu da söyleyeyim. Çünkü merak etmifl olman›z muhtemeldir.
R.B: ‹lk sorumu ben sorabilir miyim efendim?
Bu adam yani eskiden beri sinemalarda, tabii yabanc› dostlar›m›z
bilmeyebilirler, sinemada da çal›flt›m. Ben onu da söyleyeyim
Ad›m Reflat Budak, ‹zmir’den geliyorum.
arkadafllar›m›za. Dolay›s›yla epey bir zaman var, yani 1963’te
E.H: Reflat Bey, buyurun efendim
girdim sinemaya. 63-75 aras› sinema, 75-76’dan sonra Norveç’te
R.B: Konuyu anlat›fl tarz›n›zda bile aç›kças› kimseyi incitmeden
üniversite, 83’te tekrar döndüm, baya¤› bir hayat, baya¤› bir
anlat›fl›n›zdan dolay› çok tebrik ediyorum. Ama bence de bu
hayat, flu anda da böyle devam ediyor. Çok çok teflekkür
zirvenin can al›c› bölümlerinden biri.
ederim size, sayg›lar, sevgiler hepinize yolunuz aç›k olsun. Her
R.B: Çünkü gerçekten do¤adan koptukça, yapayl›¤a gittikçe
yaflam›n da bir anlam› olmayaca¤› gerçe¤i var. Bence flöyle
yani o kibarl›¤›n›zdan kaynaklanan daha cesurca, daha birçok
sizin gibi beyinlerin ortaya ç›karak,
zaman mutlu olun, gerek kendi ülkemizde gerek her tarafta
bütün insanlar› severim. Ay›r›m yapmayal›m, discrimination,
mobbing gibi fleylerden uzak dural›m. Gerçek insan yan›ndaki
insan› kucaklar, nereli olursa olsun, hangi dinden olursa olsun.
Bu duygularla tekrar hoflçakal›n diyorum, sa¤ olun, var olun.
Uzman ekolog, sanatç›, Ediz Hun’a bu güzel sohbet için teflekkür ediyoruz.
De¤erli kat›l›mc›lar, sayg›de¤er konuklar art›k ikinci oturuma geçebiliriz. Gayrimenkul sektöründe ve flehirleflmede
yeni trendlerin ele al›naca¤› bu oturumun baflkanl›¤›n› GYODER Yönetim Kurulu Üyesi Say›n M. Emre Çaml›bel
yapacak. Kendisini sahneye davet ediyorum. Oturumunun kat›l›mc›lar› s›ras›yla; Dr. Brian Anthony CIOCHETTI,
MIT Gayrimenkul Bölümü Baflkan› ve Akademik Direktör. Jemma GREEN, JP Morgan Çevre ve Sosyal Risk Bölümü
Baflkan Yard›mc›s›, Prof. Hüseyin KAPTAN, Atelye 70 Planlama ve Tasar›m Grubu Kurucu ve Yönetici, Murat
TABANLIO⁄LU, Tabanl›o¤lu Mimarl›k, Mimar. Tüm kat›l›mc› konuklar›m›z› ve oturum baflkan›m›z› sahnedeki
yerlerini almaya davet ediyorum.
34 GYODER
Gayrimenkul Sektöründe
ve fiehirleflmede
Yeni Trendler
M. Emre Çaml›bel
GYODER, Yönetim Kurulu Üyesi
De¤erli konuklar sizleri sayg›yla selaml›yorum. Panelimize
bafllamadan önce konuk konuflmac›m›z Say›n Ediz Hun’a
teflekkür ediyoruz. Çok güzel, ayd›nlat›c› ve etkileyici bir
konuflma yapt›. Say›n Ediz Hun’un bu panelden önce konuflmas›
bir tesadüf de¤il. Çünkü panelimizin ismi “Gelece¤in fiehirleri”
veya “fiehirlerin Gelece¤i” de diyebilirsiniz. fiehirlerin
gelece¤inden ya da gelece¤in flehirlerinden bahsediyorsak
tabii ki yeflil, ekolojik, çevre dostu binalar, enerji verimli binalar
önemli rol oynuyor. Biliyoruz ki, enerjinin ve karbonun neredeyse
yar›s› binalar taraf›ndan sarfediliyor. Bütün bunlar› bir araya
koydu¤umuzda gelece¤in yaflam alanlar›n›n çevre dostu
olmas›n›n ne kadar önemli oldu¤u ortaya ç›k›yor. Bu sebeple
çevresel ve at›k yönetimi ve bunlar›n oluflturdu¤u riskler ve bu
bu panelde flehirlerin gelece¤i ve gelece¤in flehirlerini bir nebze
risklerin nas›l yönetilece¤i aç›s›ndan ele almaya çal›flaca¤›z.
de olsun ekolojik bak›fl aç›s›yla de¤erlendirmeye çal›flaca¤›z.
fiehirlerin nas›l planlanmas› gerekti¤ine dair kriterleri ortaya
Çevre Dostu Binalar Derne¤i taraf›ndan oluflturulan konsey
koyarak bunlar› tart›flaca¤›z. Ve do¤al olarak planlanan
birkaç sene evvel kuruldu. Biz GYODER olarak, ÇEDB‹K’in
flehirlerde infla edilecek olan, tasarlanacak olan binalar›n hangi
kurucu üyeleri aras›nday›z. ÇEDB‹K ile ilgili bir iki kelime tan›t›c›
vas›flara ve kriterlere sahip olmas› gerekti¤ine dair fikirleri
birfleyler söylemek istiyorum. Çevre Dostu Binalar Derne¤i
ortaya koymaya çal›flaca¤›z. ‹lk konuflmac›m›z Say›n Murat
yada Konseyi; amaç olarak Türkiye’de ve ba¤lant›lar› vesilesiyle
Tabanl›o¤lu. Kendisini hepimiz tan›yoruz. Bugün Türkiye’nin
dünyada infla edilen binalar›n daha ekolojik, daha yeflil, daha
önde gelen, en önemli, en bilinen, en be¤enilen binalar›n›n
çevre dostu, daha enerji verimli, daha az enerji ve at›k sarfeden,
mimar›. Kendisi sadece bina mimar› de¤il ayn› zamanda bölge
daha az karbon salan binalar olmas› için gerekli kamuoyunun
planlamas›, flehir planlamas› da yap›yor. Ve bizimle gelece¤in
bilgilendirilmesi ve ayd›nlat›lmas›, bu konudaki alg›laman›n
flehirlerinde binalar›n nas›l tasarlanacabilece¤i, gelece¤in
yükselmesi, bu konuda gönüllü ve zorunlu flartname ve yasalar›n
flehirlerinin nas›l planlanabilece¤i konusunda görüfllerini ve
oluflturulmas› yönünde faaliyet gösteren önemli bir dernektir.
birikimlerini paylaflacak. ‹stanbul’da kendisinin bizzat üzerinde
Bugün flehirleri, gelece¤in flehirlerini birkaç aç›dan ele almaya
çal›flt›¤› birtak›m bölgelerin planlamalar›nda nelere dikkat
çal›flaca¤›z. Örne¤in finansal yat›r›m aç›s›ndan ele alaca¤›z,
etti¤ini paylaflacak.
GYODER 35
Murat Tabanl›o¤lu
Tabanl›o¤lu Mimarl›k, Mimar
Hepinize iyi günler. Say›n Ediz Hun’dan sonra konuflmak çok
zor. Çok güzel bir konuflma yapt› kendisi. Esas›nda bize ço¤u
fleyi tekrar hat›rlatt›. Çünkü esas›nda çevreye en büyük, ilk
günah› iflleyen mimarlar›z yapt›¤›m›z çizimlerle. Bir kere
Londra’ya girerken hat›rlar›m. Pasaporttaki memur sordu, ne
yapmaya geliyorsunuz? dedi. Mühendislerle toplanmaya
gidiyorum dedim. Londra’da bina m› tasarlayacaks›n›z? Bina
m› yapacaks›n›z? Aman buraya gelip bina yapmay›n dedi.
Bilhassa Avrupa’da ve Amerika’da, flimdi de bizde bafllayan
bina yap›lmas›na karfl› tepkiler var. Peki biz mimarlar olarak
ne yapabiliriz? Bunun reçeteleri nedir? Çünkü mimarlar, flehir
planc›lar› ki ben onlar› art›k pek ayr› da görmüyorum. Zaten
ayr›l›yorlar. Baz›lar› evleniyor, baz›lar› çocuk sahibi oluyor, daha
Hüseyin Kaptan’da bunu Türkiye’de ‹stanbul’da bafllatt›, kendisi
büyük bir yere geçiyorlar. Ve böylelikle o beton kütle 150 kiflilik
de belki anlatacakt›r birazdan. Eskiden flehir planc›lar› planlar
bir mahalleye dönüfltü. Alt›nda bir lokanta oldu, bu esas›nda
yapar, mimarlar da onlar›n b›rakt›¤› yerlere binalar›n› yaparlard›.
bildi¤imiz bir apartmandan çok daha farkl›. Yani flehirde
Ben o yüzden bugün sizlere baz›lar›n›z›n bildi¤iniz, baz›lar›n›z›n
yaflayanlar da o binan›n içerisine girebilmeye bafllad›lar. Buradaki
ise belki duydu¤unuz fakat bilmedi¤iniz baz› projeleri anlatmak
yaflam esas›nda belki de bir ilkti. Bu projenin iyi gitmesi sebebiyle
istiyorum. Mimar›n önüne flehirde bazen belli bir arsa gelebilir.
hemen arkas›ndaki arsay› Akfen ve Ülker Holding sat›n ald›lar.
O arsan›n flartlar› belirlenmifl olur ve ‹stanbul’da bence
Ve arkas›na da bunun devam› olarak bir bina yapt›k. Bu da
Türkiye’deki hala güzel kalabilen flehirlerden biri. Hatta
geçen sene bitti ve buraya da yaklafl›k 100 tane hane girdi.
Newsweek bundan seneler önce ‹stanbul’u tekrar bafll›k yap›p,
Yani buras› 250 kiflilik bir yaflam mekan› haline geldi. Burada
ne kadar önemli oldu¤unu söylemiflti. Nüfus artt›, binalar
en önemli özellik ise, bu tip yeni yap›lan binalarda genellikle
ço¤ald› ama ‹stanbul hala güzel. ‹stanbul ortada eski flehirle
kap›lar›n ve pencerelerin aç›lmamas›na karfl›, biz mimar olarak
bafllayan konumundan sonra havaliman›na do¤ru geniflledi.
burada herkesin bir teras›n›n olmas›n›, bunun olabildikçe
Asya taraf›n› ‹stanbul’un yatakhanesi olarak adland›r›yorum.
korunakl› olmas›n› önermifltik. Ve burada iç ile d›fl›n beraber
‹nsanlar hergün oradan buraya çal›flmaya geliyorlar. ‹stanbul’da
olmas› ve ‹stanbul’da esas›nda yeni bir yaflam alan› oluflturulmas›
60’l› y›llarda esas›nda o zaman›n Baflbakan› Say›n Adnan
önerildi. Daha önce Levent’te bir villada yaflamak veya Ba¤dat
Menderes’in açt›¤› bulvarla bafllayan ve belki de ‹stanbul’un
Caddesi’nde bir apartmanda oturmak veya Niflantafl›’nda
eski flehrinin bozulmamas›n› sa¤layan, flu anda da Türkiye’nin
Yeflilköy’de oturmak yerine esas›nda burada yeni bir yaflam
en önemli bulvarlar›ndan biri ortaya ç›kt›. ‹lk önce bankalar
tarz› olufltu. Hemen bu projenin arkas›ndan yine buna çok
buraya geldi. Daha sonra al›flverifl merkezleri, konutlar ve
yak›n bir arsada bu sefer daha farkl›, daha küçük bir arsada,
burada çeflitli projeler yap›lmaya bafllad›. Biz de 2000’li y›llarda
dikdörtgen bir arsada, daha yüksekte farkl› bir yaflam nas›l
burada Eczac›bafl› ve ‹fl GYO’ya Kanyon projesini yapt›ktan
olabilir diye düflündük. Burada ilk ana düflünce esas›nda hala
sonra bu bulvar›n üzerinde farkl› projeler yapmaya bafllad›k.
konut ölçe¤inde yaflamay› bilmek. Tabiiki bütün ‹stanbul’u
Mesela bazen öyle bir durum oluyordu ki senelerce dolu
olabildi¤ince görmek. Nas›l olabilir dedik? 200 metrede hala
durdu¤u gibi, senelerce bofl duran, büro amaçl› yap›lm›fl bir
kap› veya pencere nas›l aç›labilir? Balkona ç›k›labilir? Bunun
bina, böyle önemli bir bulvar›n önünde duruyor ve ne yap›laca¤›
için asl›nda binan›n etraf›na cam bir manto tasarlad›k ve
bilinmiyordu. ‹flte mimar olarak buradaki reçetemiz bu binan›n
böylelikle de bunun deneylerini yapt›k mühendislerle. Buras›
farkl› olarak nas›l dönüflebilece¤ini ortaya koymakt›. Ve bunlar›n
taze olarak hava al›nan bir yer olmal›yd›. Mühendisler bize
o zamanlar için piyasada olmayan -flimdi esas›nda binlercesi
dediler ki böyle birfley yapt›¤›m›z için %30 tasarruf yapacakiler
yap›lmaya bafllad› ve ilk defa bir loft kavram› da ortaya ç›kt›,
de ayn› zamanda. Ve bina flu anda iflletmeye aç›ld› ve bu
yani küçük dairede oturmak - burada olufltu. Ve flu anda bu
tasarrufun da bafllad›¤›n› görüyoruz. Yani bu bir yaflam tarz›n›n
binada örne¤in 5 mimar, çeflitli gazete ve köfle yazarlar›,
farkl› bir flekilde yorumu, ayn› zamanda binan›n % 30 verimli
sanatç›lar, ifl adamlar› belirli sürelerde oturup sonra buradan
olmas›n› sa¤layan bir mimari ad›md› esas›nda. Buradaki ara
36 GYODER
zone’lar, öndeki bahçeler, yaklafl›k 200-250 metrelerde olan
konumlar›, yüksekli¤i ve beraber olarak hareket etmeleri. Ayn›
teraslar hem olabildi¤ince do¤al olmay› sa¤l›yor, ayn› zamanda
trafoyu kullanmalar›, ayn› enerji kayna¤›n› kullanmalar›,
da farkl› bir yaflam sunuyor. Bu da tabii pazarlaman›n da farkl›
kanalizasyonun beraber olmas›, at›k çöp sisteminin beraber
bir unsuru oldu. Bu en üst kattaki daireler mesela. fiu anda
olmas› ve ortak hareket etmeleri. Bu flu anda zor gibi gözükse
da Türkiye’nin en pahal› konutlar›ndan biri oldu bu sayede.
bile flu anda bütün buraya gelecek bankalar ve bence özel
Biz binan›n en üstünde bir seyir teras› yaparak ilk defa Türkiye’de
sektörün - buraya bir ad›m sonra müteahhitler gelecekler-
230 metrelere ç›k›p ‹stanbul’u seyretmek imkan› sunduk
birleflmesiyle bu master plan gerçekleflebilir. Arka tarafta binalar›
insanlara da. fiimdi bu iki yap›lm›fl projeden sonra, belki
görüyoruz yani as›l banka binalar›n›, orta k›s›mda ise bulvarlar
bas›ndan biraz duydunuz. ‹ki tane önemli master plan›n› çok
yani bu binalar›n etekleri esas›nda tüm bu bankalar› birlefltiriyor.
k›sa aç›klamak istiyorum. Burada biliyorsunuz Say›n Baflbakan
Ortak bir kültür merkezi, sosyal merkez olufluyor. Bu bulvarlar
seneler önce ‹stanbul’u finans merkezi ilan etti ve esas›nda bir
iç içe giriyor ve hepsi de alttan bir metroyla birlefliyorlar. Esas›nda
genel planlamada bu var. Ama bir de Ankara’daki bankalar›n
bu bizim icat etti¤imiz birfley de¤il. Amsterdam’da Canary
‹stanbul’a gelmesi söz konusu oldu. Bunun için de Ataflehir’in
Wharf’da ve di¤erlerinde oldu¤u gibi bütün dünyada yap›lan
kenar›nda bir arsa düflünüldü. Ve biz 5 tane mimari grup
bir sistem. Son olarak daha çok yeni, flu anda esas›nda tam
birleflerek bu master plan› gönüllü olarak yapmay› talep ettik.
kesinleflmemifl olsa da, bence önemli projelerden birini göstermek
Ve bu flu anda resmileflmek üzere. Buradaki amaç fluydu;
istiyorum. Bu ç›lg›n de¤il, do¤ru bir proje çünkü zaten olan bir
bizden önce herkes müstakil olarak binalar›n› yapacakt›. Biz
dere var orda. Hepimizin bildi¤i Ka¤›thane deresi. Ve bu
biraz önce k›saca üzerinden geçtik Londra’daki Canary Wharf
senelerdir Haliç’e akar. Bazen kurur, bazen vahflileflir. Ve bunun
örne¤ini vererek, buran›n yaln›zca banka büro binalar›ndan
etraf› senelerdir sanayi ile doludur. Bunun bir k›sm› Ka¤›thane
oluflan bir yer de¤il, ‹stanbul’un bir ifl merkezi ayn› zamanda
k›sm›, Haliç’e olan k›sm› belli bir flekilde belediyenin katk›lar›yla
bir sosyal ve ticaret merkeziyle birleflmesini istedik. Yani art›k
düzenlenmifl olsa bile, kuzey k›s›mlar›nda ileri senelerde oradaki
‹fl Bankas› örne¤inde oldu¤u gibi çitlerin arkas›nda olan bir
Evyap, Fako gibi fabrikalar›n flehir d›fl›na ç›kmas›yla esas›nda
banka binas› ve kompleksi de¤il bütün bankalar›n beraber
benim için ikinci bir bo¤az oluflacak. Ve Avrupa’daki nehir
hareket etmesi. ‹flte ilk ald›¤›m›z arsa flekli bu. Daha sonra biz
kenarlar›gibi ayn› zamanda burada da ormanlar›n olmas›yla
burada ihtiyaçlar› ö¤renerek, program› ö¤renerek bu binalar›n
farkl› bir yaflam merkezi oluflabilir diye hayal ettik. fiu andaki
tek bir master planda nas›l birleflebilece¤ini ortaya koyduk.
foto¤raf bu. Arka tarafta yeflil tepeler, önlerinde ise silolar ve
Ortada çeflitli bulvarlar, metronun, hepsinin birbirine ba¤lanmas›
fabrika binalar› var. Bu bölge kuzeyden güneye do¤ru nehrin
ve tek bina olarak bir binan›n baflkas›na gölge yapmamas›,
akmas›, yeflilin flehre do¤ru hafifçe do¤rulmas›yla oluflan bir
rüzgar yapmamas›, ki bence sürdürülebilirli¤inin en önemli
bölge. Burada e¤er klasik yöntemde bu fabrikalar y›k›l›p yerlerine,
ilkeleri bunlar. Ortak hareket etti¤inizde bunu planlarsan›z
bulvarda yap›ld›¤› gibi, yani nas›l Eczac›bafl›’n›n yerine Kanyon
zaten do¤ru ad›m atm›fl oluyorsunuz. Ve bunlar tabii ki bitti¤i
yap›ld›, iflte Fako’nun yerine baflkas› yap›lacak, herkes kendine
zaman bu binalar›n hepsi böyle olmayacak ama dünyada da
göre hareket edecekti. Burada flöyle bir flans ortaya ç›kt›. Oran›n
örneklerinde oldu¤u gibi burada önemli olan bu binalar›n
toprak sahipleri birlefltiler ve Hüseyin Kaptan’›n da kurdu¤u
GYODER 37
‹MP’nin de baflkanl›¤›nda, yani belediye ile de bir flekilde ortak
bir master. Yani bizim art›k emsallerden, KAKS’lardan kurtulup
olarak planlamaya gittiler. Buraya befl farkl› bir mimar ça¤›rd›lar.
burada dondurulmufl tabiiki esnekleri olan, ilerde bunun hepsini
Biz bu ortadaki bölgeyi yap›yoruz. Hem stadyumun alt›ndaki
yapmayaca¤›z çeflitli mimarlar gelip yapacaklar. Bunun
bölgeyi. Ve aynen Kartal’da Dragos’ta yap›ld›¤› gibi burada
tasarlanmas› gerekli. Bunu tasarlarken de biraz önce bahsetti¤im
da bence beraber hareket edilerek, yani projenin bafl›ndan
gibi sadece mimar olarak de¤il, trafikçilerle, trafik uzmanlar›,
itibaren ‹SK‹’yle, Orman Bakanl›¤›’yla, fiiflli Belediyesi ile,
dere uzmanlar›, ekoloji uzmanlar›, mekanik mühendisler, statik
Büyükflehir Belediyesi’yle tek bir masada toplan›l›p, bütün
mühendisleri ile beraber oturarak bu master plan› haz›rlad›k.
sorunlar konufluluyor ve ona göre planlama yap›l›yor. Bu bence
Esas›nda bu bir lego sistemi. Güzelli¤i asl›nda burada bir nehrin
zaten dünyada yap›lan ama Türkiye’de yap›lmayand›. Bu belki
akmas›, hemen orman›n olmas› ve burada en önemli fleylerden
Türkiye’nin yapt›¤› 3. örnek Ve burada biraz örnek verecek
biri de, sadece buran›n kapal› bir konut sitesi, yan›nda
olursak, Hamburg HafenCity bundan 10 sene önce böyle
süpermarketi olan de¤il, ‹stanbul’un hemen Galatasaray
bafllam›flt› ve flu anda %70’i bitmifl durumda. Onun için demek
stadyumundan afla¤› inebilen finikülerle ba¤lanarak yeni bir
ki böyle bir master plan›n bu ölçeklerde gerçekleflebildi¤ini
merkez oluflmas›. Ve bu merkezde de konut, ticaret, e¤itim,
görüyorsunuz. Burada gösterdi¤im binalar yaklafl›k 1milyon
hastaneler, biliflimin karma olarak normal bir zaten bildi¤imiz
metrekare. Karfl›laflt›rma yap›l›rsa flu anda yap›lan Zorlu Center
flehir yaflam›nda unsurlar›n buraya tasarlanmas›. Yani kapal›
600 bin metrekare. Yani bu ortak çekirdek bir 5 ile 10 sene
siteler yerine, yeni bir cenderede merkezin oluflmas›. Bu onun
aras›nda yap›labilir durumda. Peki buraya nas›l birfley yapmak
için bence çok önemli bir master plan, inflallah gerçekleflebilir.
laz›m? Bunun için de bence 3 boyutlu tasar›m gerekli. 3 boyutlu
Ben burada bitirmek istiyorum.
Oturum Baflkan› : Emre Çaml›bel
Teflekkür ederiz Murat bey. Bir sonraki konuflmac›m›z Dr. Brian Antony Ciochetti. Kendisi dünyan›n önemli
üniversitelerinden MIT’de Gayrimenkul Bölümü Baflkan› ve ayn› zamanda sürdürülebilirlik dersi hocas›d›r. fiimdi
Anthony’i sahneye davet ediyorum, kendisi sürdürülebilirlik üzerine global bir perspektiften bakacak ve konuyu
özetleyecek. Enerji verimli binalar, dar gelirliler için konut...Gelece¤in flehirlerine örnekler verecek, önümüzde
büyük problemler olarak duran Hindistan ve Çin’deki flehirleflmenin unsurlar›ndan bahsedecek. fiehirlerin gelecekte
neye göre s›n›fland›r›laca¤›n›, hangi kriterlere göre birbirlerine üstünlük sa¤layaca¤›na dair bir tak›m kantitatif
endeksler, yöntemler anlatacak bize. Biraz konunun finansman boyutuna da girecek, bütün bunlar nas›l finanse
edilebilir? Bunlar›n finansal sonuçlar› neler olacakt›r? Gelece¤in flehirlerini infla ederken karfl›m›za hangi finansal
handikaplar ç›kacak ve onlar› nas›l aflabiliriz özetleyecek.
Dr. Biran Anthony CIOCHETTI
MIT Gayrimenkul Bölümü, Baflkan ve
Akademik Direktör
Thank you Emre, pleasure to be here.
I’d like to thank GYODER for inviting us here. It’s my pleasure
to be back here again this year. It’s exciting to come back
to ‹stanbul and to see all the growth in the real estate sector,
but the city level as well.
Today I’d like to talk to you, just for a few minutes and share
some thought on urban competitiveness Real estate and a
few stories on the role of technology in real estate and its
urban environment. It might be best to start with a quick
summary and explanation about what’s happening globally
38 GYODER
with population statistics. I think most people know that the
around the world.
world is growing at a pretty rapid rate. The United Nations
So how do cities compete in an increasingly and more
suggest by the year 2050, our population will be somewhere
competitive environment?
between 7,5 and 11,5 billion inhabitance.
Next month, we’ll actually pass the 7 billion mark so you
can see that we’re on our way rather quickly to appear a
large global population.
What is interesting though is to think about the speed of
our population growth. It has taken us almost eighteen
hundred years to get to the first billion in population.
Subsequent to that, it took about a hundred and thirty years
for us to get to the second billion and noticed the third
billion took us 30 years, forth billion 14 years and now we
One, we’re now globally integrated market around the world
and it’s increasing.
Two, the advent of technology means, that we can grow and
we can have this integration in a much more rapid pace than
we had in the past.
Three, that results in more transparency across markets. So
in the past, it would take us years to understand local markets,
now we can learn that in a short period of time, because of
this transparency.
are moving into a raid of expansion that’s taking us
And we have mobility. I came in two days ago took me eight
approximately 12 or 13 years to add every billion in population.
hours to fly from Boston to Istanbul. A hundred years ago
So we’re seeing a very rapid advance in our next levels to
it’d take me three months to get here. So as the economy
the billions. We’re also seeing a very rapid advance on
gets more global, as we have more technology, more
urbanization. We’re now experiencing a very unique situation,
transparency and more mobility, it means people are going
where more than half of the world’s population lives in
to move around more in the world today.
urban centers. And by the year 2030, this is expected to
A lot of ways that we can think about definitions of cities
grow on a global basis to nearly 60%. And most of that
but if this is an interesting one, it came out of a recent study
growth as you can see from this graph, is happening in Africa
that, I’m going to share some facts with you about, which
and Asia. Where the growth numbers from world to urban
the cities or people drawn together. Today and ever increasing
areas are expected to go up by a level of 13 to 15%, well
densities in numbers to work as a community and I think
on mean, in the other markets around the world that’s
that’s the key distinction in this study from other studies I’ve
expected to grow somewhere in the 6% to 8% range.
seen about city competitiveness. It’s about working as a
What does that mean? It means we have more big cities.
community.
In 1950’s, we only had one city that was larger than 10
It’s called The Çaif. That’s Hebrew for “life force”. So it’s
million in size and that was New York. This year we have
another way to think about how cities will interact in their
26. From the medium city stand point, cities size of 1 to 10
future around the globe. These are not cities of growth, these
million people and in 1950’s we had 83 of those. Today we
are not cities of capital, these are not cities of fun. This is a
have 507. So obviously the urban growth is a major issue
study done by Price-Waterhouse Coopers that just came out
GYODER 39
recently, that’s about cities of opportunity. And what I find
the US National Statistics in the US Census Bureau and a
interesting about this study is that it discusses the idea, that
number of other commercial data providers. So, this is not
successful cities in the future will balance both social and
rocket science, this is publically available data that helps
economic factors and strengths to the people, so that
describe cities in our environment today.
infrastructure can provide support for one another. It’s about
What are these key factors? In electoral capital innovation
balanced cities and their metamorphosis. That’s why I like
which is something you don’t hear much about, when you
this word Çaif Cities or the life force of the cities going
hear talking about cities. Technology readiness, transportation
forward.
and infrastructure, health, safety and security, sustainability,
So what does this study do?
economic cloud- we hear a lot about economic props of cities
Looks at 26 cities, 16 of those are mature, 10 are emerging
around the world, ease of doing business. And; cost and
cities. And hypothesis is; we want to understand the make
demographics and livability, so livability comes in to this survey
up of the cities around the world and find cities with well
pretty heavily and I find that quite interesting. And last is the
rounded economies, forward looking policies and actions
lifestyle assets. What is it about particular location makes it
over the long run, that provide the best for business and
a wonderful place to live and it’s culturally inviting?
residence. So notice that; it’s not just about business, it’s
So I’m just going to take a couple of views to give you a
about how we live and how we interact, and i think that’s
flavor for the study, because it’s publicly available and you
a key component to how we’re going to see cities emerging
can look at it in leisure, but let’s just take one category called
the future.
sustainability. What do they look at sustainability?
The study has ten major factors, that they look at. And within
“How do cities recycle their waste?”
those ten major factors, there are sixty six data variables.
“How do cities work with renewable energy?”
These are the cities in the study that represents most cities
around the world and now I’m gonna show you new cities
“How do they deal of air pollution?”
that were added in this year’s study, which includes Abu-
“How do they deal of a carbon footprint of the city?”
Dhabi, Istanbul, Moscow and San Francisco. Houston re-
And these are the results of that particular factor. So, if you
joins the study this year so it rounds up the top 26 cities that
look on the map here. You can see that the ranking is
are studied.
somewhat untrue, because you think number one means the
Now what happens is they want to make this a very
best city but it’s actually in reverse order. So there are 26
transparence study, so that they don’t want it to be
cities, so number 26 represents the top scoring city which in
academically over everyone’s head, so the data come from
this case is Berlin. Notice number two as Sydney and you see
publically available sources of the end of 2010. There is
some of the cities you might expect like Chicago or other
global multilateral development organizations like the World
places like Johannesburg, Shanghai are not in the top group.
Bank and IMF, there’s national statistic organizations like
Also notice that, New York is not in the top group. So you’re
40 GYODER
starting to see that sustainability features for cities very quite
And then we look at some of the lifestyle factors. Disasters,
dramatically across the world.
comfort, working age population, housing, commute time,
How about economic cloud? What would you think would
quality of living, life satisfaction is big and where would you
be the major economic cloud cities in the world? Well, it’s
guess where people want to live? Stockholm ranks top.
what we talk about a lot. All these factors that deals business
Toronto ranks number two, Madrid. So you can get a sense
activities around the world and how we measure those are,
of where these cities are that come in the play with these
the individual variables for this category. And when we look
different factors and the variables within these factors.
at the results, as we might expect London is rank number
Finally, the competitive ranking summary and what comes
one. Paris is rank two, New York is rank three, but notice
out of this is New York ranks numbers one. And you can see
Hong Kong and Singapore are the next now. So you see
that New York ranks highest in two of the categories across
different business factors moving around globally what
the ten potential categories. Stockholm ranks top in three of
respect to different cities in the world.
them, but look at number two and number three, that’s
Technology readiness, internet access in schools, broadband
Toronto and San Francisco, that individually don’t take top
quality, digital economy scores, software multimedia
owners in any of the categories, but they have a well rounded
developement and design... So, it’s a whole different field
set of scores across all categories. And that’s the point, I
of business that’s going on in the world today and now
think we’ll find instructive here. Now let’s go to the bottom
we’re measuring that across this global cities.
of the list here and we’ll see some of the cities that you might
How does this rank?
say, those are areas that were told growth in real estate as
occurring. In fact, it’s instructive to think about these cities,
Well, New York ranks one, San Francisco ranks in the top
because their areas where there is room for lots of
group, Singapore look at Seoul- Korea ranks number two in
improvement and in the real estate sector. That’s why, we
terms of digital and technology readiness. And then ease of
build product in many of these locations. We need better
doing business, how easy is it that to do business in different
housing, we need new schools, we need retail, we need
cities around the world? Starting to business, hiring, hours
office, we need capital to invest in these markets. So, it’s not
of work, entry and exit, flexibility, visa, foreign embassies,
all together counter intuitive that some of the cities towards
operational risks, work force management risks.
to bottom of the competitive rankings are also places that
Normal factors about doing business in different cities around
real estate activity is preferred. Because, there’s more potential
the world. Hong Kong ranks number one, Singapore ranks
for growth in these areas across these dimensions.
number two. So again it’s instructive to look at different
We also find a few of these factors that are very highly
parts of the world and find out how easy it is to do business
correlated in electoral capital, health, safety, technology, ease
and how attractive it is in those cities to conduct business.
of doing business. That really suggest that the city is creative,
GYODER 41
innovative, productive people have the choice of cities in
lead platinum bio-tech building built in the world, about 8
which they can live, that goes back to my earlier comment
years ago. What makes this unique? If you look at the graph
about mobility. Well educated, knowledgeable, productive
on the left you can see that there are those little yellow
business people have the ability to live almost in anywhere
things, those are heliostats, which are mirrors to track the
in the world and that’s gonna make cities of the future
movement and angle of the sun, and then shine light to
competitive in a different way than they are today.
another set of parabolic mirrors, and that brings light in to
So, what’s the role of real estate and role of technology in
all these?
the interior of this open building. So it has constant day light
all the time sun is out. It has a green roof that just doesn’t
have vegetation on it, it has the ability to produce food for
Well, most of us live in cities, but what are cities gonna look like?
the people that live and work in this facility.
How about this city? This is Masdar. The new zero energy
Genzyme has this amazingly open floor plan, they have four
city that’s being proposed under construction in Abu-Dhabi.
international chefs that cook different cuisines for the
These represent cities that will have high levels of technology
employees from an international perspective. They have full-
in them, but let’s look at the cities we live in now.
time day care as part of their package to employees. And
Is this a super sustainable city? This is Mumbai and this is
you know what the upshot of all this is, that people in the
Darvi. One of the largest slums with over a million people
bio-tech sector want to work for Genzyme, because the
in it. Are these technologically advanced? How do we think
quality of life in the building that they work all day in is
about how we’re going to change these cities going forward
unsurmountable, it’s just absolutely amazing. So that’s what’s
to be more competitive? Or we look in the US. This is
happening in the technology on the building side.
Denver. Home of the suburbs. How will we change places
What about the building material side? This is a work being
like Denver to be more competitive from an urban perspective?
done by one of my colleagues in MIT named Prof. Franz Ohm,
So most of us live in cities. But, real estate also consumes
who works in the construction engineering department in
resources. How do we deal of that?
the labs group, where they’re doing high performance concrete
In the US, in the EU real estate consumes nearly %40 of all
energy and emits nearly 41% of all carbon emissions. That
dominates not only the transportation sector, but also the
industrial sector. That’s a fact that’s not well known by many
people in the real estate business.
analysis where they are going down to the molecular level
of concrete particles to rearrange structure of concrete, so
that they can create something called ultra-high performance
concrete. They’re building test bridges in Georgia right now,
that have a depth of the floor planking of three inches for
a bridge that cars drive over. High density concrete, ultra
Let’s take an example of a building right in our backyard in
high density. That compares to bridges that currently have
Massachusetts. This is the Genzyme headquarters, their new
36 inches deep of concrete. So this are amazing technological
world headquarters located near MIT campus. It’s the first
changes, that are happing, that impact real estate, that will
42 GYODER
impact the way that we use in operate real estate.
in the way that people invest. From a corporate social
We also invest in real estate. So, at the center for real estate
responsibility perspective and that get you to the green line,
were creating some of newest indices that track the
which you can see has a better performance than the red
performance of commercial real estate.
line. Then we went in another step in set wall, what if we
Why do we care about tracking the performance? Because
we want to invest in it. We want to know what the return
profile is? And what the price appreciation is, if commercial
buildings around world? So here is an example of a
performance index that was created many years ago. It shows
that the peak occurred in commercial real estate in the late
2006 period which was about 77%, higher than the average
long run returns and then we dropped about 28% and we’ve
come back to a recovery about 6%.
Well that doesn’t really mean much to us, but now there’s
more data and more sources of information for which we
can track returns and now you can see three different types
track buildings that had simply transit access in other words
you could only walk to the buildings but you couldn’t drive
cars, drive cars to those buildings and the performance on
those buildings was even better. And in the top line that you
see here are buildings that are transit accessible. So what
this tells us is that mixed used projects that have local
transportation access perform better than all other types of
buildings in a metropolitan area.
Now this is very preliminarian nature, but what it suggests
is that because we have the performance of commercial real
estate we can now drill down and learn more about the
different matrix of where and how we want to invest.
of returns here, based on different types of real estate data.
So these cities around the world begin to capture this kind
So, now investors have choice of choosing three sources of
of information for their markets, it means that more investors
data to understand performance of commercial real estate
around the world will be interested in investing in those
rather than one. We can now, use that data to go down
markets once they can better understand the performance
and track markets. This is an example of Boston; compared
of the asset class.
to the metropolis of New York and compared to Manhattan.
So what are our couple take a ways from this short
So Manhattan is in the red line and you can see the
presentation? One, the world is getting smaller, but it also
performance got higher, returns were better then they
is getting bigger. Two, cities will increasingly compete for
dropped further and they’d come back. The blue line is the
human talent, and the talent is now becoming more mobile.
overall metropolitan performance for New York and the
So we’re gonna see a real change in where talent goes and
green line is Boston. So, you can now compare directly
where people go around in the future. Three, technology will
performance of Boston and New York. And who might that
help improve our lives, I’m sure everybody sitting here probably
by be interesting to all the institutional investors around the
has a Blackberry or iPhone in their pocket right now. And we
world that say should I invest money in Boston or New York.
like to say that it improves our lives, but it also complicates
We now know the performance matrix of these various cities.
our lives doesn’t it?
And finally; we’re looking at some of the locational attributes
And then last, real estate capital is now global. There is both
of real estate and this is a rather complicated graph, but the
debt and equally searching out investment opportunities all
red line on the bottom is normal commercial real estate
around the world. But we should be reminded of our lessons
returns and then we thought what if we segment it out
about risk and return.
those kinds of buildings that are more sustainably oriented
Thank you very much.
Bir sonraki konuflmac›m›z dünyaca ünlü finans ve de¤erlendirme kuruluflu JP Morgan’›n baflkan yard›mc›lar›ndan
biri Sn. Jemma Green. Kendisi sürekli artan bir flekilde dünyadaki bütün flehirlerin ama özellikle büyük flehirlerin
karfl› karfl›ya kald›¤› çevresel problemler, at›kla ilgili problemler ve bu problemlerin finansal risklerinin ne flekilde
bertaraf edilebilece¤i konusunda bizi ayd›nlatacak.. Gelecekte global, çevresel ve sosyal risklerin nas›l yönetilebilece¤i,
sürdürülebilir flehirlerin nas›l finansa edilebilece¤i üzerine yapt›¤› çal›flmalardan örnekler sunacak.
GYODER 43
Jemma Green
JP Morgan, Çevre ve Sosyal Risk Bölümü
Baflkan Yard›mc›s›
Good afternoon, Thank you Emre, thank you to GYODER for
inviting me to Istanbul.
It's a pleasure to be back. My name is Jemma Green, I work
at J.P Morgan. An American Investment bank - you're probably
aware. I'm from Australia. But I've been living in London for
10 years - just a little bit of background on myself. So what
I'd like to talk to you about today is, how we assess the
environment and social risks from our financing and then talk
to you a little bit about trends in the commodity market, both
in the demand side and the pricing side. Then to talk to you
a little bit further around, how this relates to the real estate
market through the underlying use of resources used in the
construction of real estate but also in the operation of buildings.
commodities market, if anyone's looking at the price of
commodities over the past couple of years, it’s fairly obvious
the price is going up. There are lots of speculations as to
whether that's a structural shift upwards in the price or its just
So a little bit about what my team does. Effectively our role
driven by speculation but certainly there is a very big trend in
is to look at our financing and underwriting activities from an
the resource sector for extractor resources and these graphs
environmental perspective. So we focus mainly in emerging
show a number of different commodities and the amount of
countries and we look at sectors like mining, oil and gas,
extraction that's happening in the trend upwards.
power, heavy manufacturing, some real estate and the kind
of finance we look at (loans and bonds). So the capital
markets, IPO’s in companies on the stock exchange, some
M&A and commodities.
The next slide just talks about the comparison between the
amount that's being extracted and the amount that's being
consumed. So, the graph shows the dark column is how much
is being extracted and on the lighter color, shows the amount
And effectively what we're looking at is; we benchmark this
that's being consumed. And you can see they're on par, with
environmental and social standards of projects against the
the exception of a couple where the extraction is slightly higher,
world bank's IFC performance standards, so we use that as
but if you look at that graph, over time the amount that's
a proxy.
being extracted and consumed - the amount that's being
So; I want to talk to you a little about the trends in the
extracted and consumed is trending towards parity.
44 GYODER
So what does that mean? It means that the amount that we're
extreme incidents but anything in the medium sense of an
using and the amount that's available nearing to be the same,
environmental issue, is not very well understood in an
so by extension the prices have to go up.
environmental context. But I think that situation is changing.
So, the big issue that I find working in the environmental field
Last year Bloomberg released basically data on 3000 listed
in a bank, is that the bankers speak about numbers and the
companies.
environmental people speak about environmental issues, and
Environmental data covering all manner of things such as
sometimes it s not very well understood. The bankers will say
energy use, the amount of megawatts and the amount of
things like " I can see that these environmental issues are
money that's spent on power, similarly for water. How much
important, but I really don't know how to think about them
water is being consumed by companies in cubic meters and
in financial terms" and I would imagine sometimes it's similar
also how much they're spending on water and a whole range
in the real estate sector.
of other metrics as well.
So what I want to talk to you about now is; how some of
So; this was the first time this kind of data has been available
these environmental factors can be quantified in money terms,
across the breadth of companies listed on stock exchanges
and thought about in the financial context and add value to
globally.
a financial analysis. This is a study done by Union Credit Bank;
So; if you look at those environmental resources things like
which looked at environmental issues that occurred in the
energy, water..How much a company will spend on
press on listed companies and the response in the capital
transportation? How much they will spend disposing of waste?
markets and if something positive about the company's
And how much they have to spend on carbon tax as well,
environmental performance happened, they looked at whether
you can start to quantify these environmental issues in number
that affected the share price and also if something negative
terms and then you can look at a range of sectors which is
about the company’s environmental performance happened,
what this graph shows here and understand of those sectors
they looked at whether that affected the share price.
which ones use a lot of these resources? So, the ones
So what the study shows is that there's very little correlation.
highlighted in blue are the sectors that use a great deal - so
So the red line shows positive events and you can see in some
it is no surprise - chemicals, minerals are basic resources, oil
instances the market responded in a positive fashion but
& gas and utilities and I think the ones that are of relevance
equally 50% of the time they responded in a negative fashion.
to real estate sectors are the basic resources and oil & gas and
Similarly; for negative events sometimes the prices went up,
uhh, to a certain extent chemicals.
sometimes went down.
I mean, if we'll just pick out one - basic resources is the
So what does that tell us? The markets don't really know how
extraction of minerals so mining and up to 52% of the cost
to respond to this kind of data with the exception of some
base of a company in that sector rely on the use of these
really big incidents like the BP oil spill or the Fukushima nuclear
resources - so half of their costs are made up of those 5 factors
incident. The market knows how to respond to these very
so it is very material. Traditional financial analysis looks at these
GYODER 45
costs anyway, so it looks at how much you spend on power
every year, but what it doesn't look at is how intensively you're
using power, so it will look at an increase in dollar terms, but
it won't look at the amount of power using compared against
your revenue, so that could be expressed as intensity.
So the rest of the presentation I'm going to talk you through
now is something that's not happening in the marketplace at
the moment - there are a few equity analysts that are starting
to look at intensity of usage of these resources, but it is not
actually in the market. I'm in the process of doing a master's
on this subject on this subject to understand how these factors
can be incorporated into credit ratings for companies. But just
to talk you through actually what mean by all that - if you
think about a company that uses - spends a million pounds
a year on power and then one and a half million pounds, and
then two million pounds, you'd expect that the next year they
are going spend two and a half million pounds. But if you
look at the underlying data behind it and you understand
how much they're consuming powers in megawatt-hours, as
a percentage of their sales and revenue you may show a trend
that's actually trending upwards even faster than that, and
if you look at intensity of usage it may show that you're going
to spend three million dollars on power the following year
rather than two and a half.
So that's the basic premise of it - looking at the intensity
model not just the dollar model to understand the trends in
the future, and to project what the expenses are going to be.
So, if you think about that with a steel producer, they may
have projections where they are going to increase their sales
over the next few years by 20% per year, so you'd expect
expenses to go up by 20%. But if in order to do that they
need to re-open an old steel plant that's not anywhere near
as efficient they may start to consume more power and water
So basically the formula or the recipe is to understand the
amount of resources used, and then you need to look at the
ratio as a percentage of sales or revenue, and then you add
a pricing factor to that.
So the price of a megawatt-hour of power or of a cubic meter
of water, and then you add this additional cost or saving into
the cash cost projection for company and basically that will
show effectively an environmental cost yield curve and if you
analyze that in sectors where they use a lot of these resources
its actually very material, and in the analysis I’ve looked at so
far it can impact earnings per share between 2% and 18% so
it is a very significant shift.
So for some companies it has no impact because there's a 1
to 1 ratio between increasing revenue and increasing costs of
these things but not for all companies. So intensity accounting
effectively disaggregates the internal accounts to show these
trends in usage. So; for the real estate factor, how is this
relevant? I think for the developers they're already in the
construction of the building. I think this has less relevant, but
for the asset owners that own the assets or are operating
them. I think it has some relevance.
For example, if you've got an energy efficient or water efficient
building, the cost embedded in operating that asset is intrinsically
lower, but I don't see this actually being used in financial
analysis for the real estate sector at the moment, but I think
it's something interesting to look at.
Tony talked about this in his presentation as well - there are
trends towards changes in pricing models for greener buildings
versus traditional buildings. So I just wanted to leave you with
this final comment - and a question perhaps - so I think that
this kind of analysis can actually impact the valuation of a
company and its projections of earnings and by extension, its
credit rating as well.
be going down if the company is implementing efficiency
And as power and water consumption and the other resources
become more transparent, I believe that asset owners that
have lower intensity of usage will be seen differently by investors
in the capital market and I think that better quality data that's
out there and is becoming more available is going to make
that kind of impact.
programs.
Thank you very much.
for that matter than, if they had a very new and modern
plant.
So projections of sales and expenses may be disproportionate
in some way - equally the expenses or intensity of use could
Bir sonraki konuflmac›m›z, Say›n Prof. Hüseyin Kaptan. Kendisi hem planc›, hem de planc›lar›n hocas›. Hem mimar,
hem ‹stanbul’un flu anda geçerli olan 1/100.000 stratejik plan›n›n yap›mc›s›, yöneticisi, lideri. Uzun zamand›r da
özellikle Türkiye’de, Türkiye’nin farkl› flehirlerinde planlama üzerine çal›fl›yor. Birçok flehri planlad›. Geçmiflte
Türkiye’nin flehirleri, ekolojik anlamda, yaflam kalitesi anlam›nda hangi seviyedeydi, ne tür planlama flartlar›yla
bugüne geldik ve bundan sonra nas›l bir planlama yaklafl›m›yla özellikle de ‹stanbul’da neler olacak, “neler olabilir”i
Say›n Profesör Kaptan’dan dinleyece¤iz.
46 GYODER
Hasan Kaptan
Atelye 70 Planlama ve Tasar›m Grubu,
Kurucu – Yönetici
Teflekkür ederim. Efendim, dostlara merhaba diyorum.
Misafirlere de hoflgeldiniz diyorum.
Bugüne kadar GYODER’in toplant›lar›nda yapm›fl oldu¤um
konuflmalar ‹stanbul Metropolitan Planlama ve Kentsel Tasar›m
Merkezi’nde üretilen bilgilerin sizlere aktar›lmas› fleklindeydi.
O zaman baflkan dan›flman› ve Metropol Planlaman›n Baflkan›
olarak burada size hitap ediyordum. Arkamda çok zengin bir
planc› kadro vard›. Bugün, o zaman, o makama davet edilme
ve seçilmemin sebebi; geçmifl meslek hayat›mdaki söylemlerimdi.
Oradan ayr›lmam›n sebebi de ayn› söylemler oldu. Bundan
sonraki size anlatacaklar›m da, o söylemlerin devam› fleklinde
bu iflte aktif rol almak gibi bir teklifimiz oldu. Ve Türkiye’de ilk
olacak. Bu çizgide herhangi bir sapma oradayken ve orada
defa planlamadan sorumlu Ankara Merkezi Yönetimi örgütünün,
de¤ilken olmad›. Ben yine parametrelerden, trendlerden, ifl
aktörlerinin ‹stanbul’da planlanan alanlarda yerel aktörlerle
gücünün sektörel da¤›l›m›ndan, altyap›, ulafl›m gibi elime
karar üretmesi gibi karara var›ld›. Lütfü K›rdar’›n o¤lu Erdem
kalemi al›p bafllad›¤›m zaman bugün geldi¤imiz noktada
K›rdar’›n yaklafl›m›yla bütün Ankara Metropolitan planlamalar›
bunlar›n art›k tart›fl›lamayaca¤›n›, bunlar› size anlatt›¤›m takdirde
bürolar›, bölge planlama bürolar›, devlet planlamadan temsilciler
komik bir duruma düflece¤imi anlad›m. O yüzden bu toplant›ya
fiehir Planlama Daire Baflkanl›¤› ‹ller Bankas› kadrosuyla özellikle
baflka planlama perspektifinde, baflka bir yaklafl›mla geldim.
Marmara ve Bo¤azlar Birli¤i’nin örgütü içinde yerel siyasi
Ben 1961 senesinde I¤d›r’› planl›yordum. Demek ki bu sene
örgütler, sivil toplum örgütleri, teknisyenler, akademisyenler
50. y›l oldu. 1978 senesinde üniversitemdeki Yerleflme Bilimleri
bir çat› alt›nda bulufltuk. Do¤u yakas›nda 5 belediyenin
Enstitüsü’nün genel sekreteriydim. O zaman 3194 say›l› yasa
planlamas› söz konusuydu. ‹stanbul’un di¤er belediyeleri de
ç›kmam›flt›, bütün yetki bakanl›ktayd›. Bunun için belediyeden
bu süreci izlemekteydi. Devlet yurttaflla yüz yüzeydi. Siyasetle
bakanl›¤a gönderdi¤iniz mektubun, 2 sene sonra cevab›
bürokrasi iç içeydi. Sorular çok basit, sorular çok basit. Ormanlar›
geliyordu. O zaman ‹stanbul’un ormanlar›, su havzalar›
keselim, ormanlar›n kesilmemesi ve iflgal edilmemesi üzerine
parsellenmeye bafllam›flt›. ‹stanbul’un nüfusu daha 3 milyon
toplumda müthifl bir konsensus do¤du. Peki su havzalar›n› iflgal
civarlar›ndayd›. Daha ‹stanbul’un Naz›m plan› onaylanm›fl
edelim mi? Etmeyelim. Peki bu fabrika art›klar› sular› zehirlesin
de¤ildi merkezi hükümet taraf›ndan, belediyeler vard›. ‹ller
mi? Çocuklara oyun bahçeleri olsun mu? Peki k›y›lar› iflgal
Bankas›’nda rahmetli Ahmet Menderes’in yönlendirmesiyle
etsinler mi? K›y›lar halka aç›k olsun mu? Gibi çok basit, hayat›n
GYODER 47
vazgeçilmez olan sorular›yd› gündemde tart›fl›lan fleyler. Bu
okudum. Türkiye’nin entelektüel birikimine hayran oldum. Ve
basit olaylar› çözdü¤ünüz zaman yaflam›n vazgeçilmezi, o
de o toplant›lar› sonuna kadar dinledim, panel konuflmas›nda
zaman planlamay› da yapm›fl oluyoruz. Orada o kurul 2,5 sene
de¤erlendirmeci konuflmac› olarak, de¤erlendiren konuflma
çal›flt›. Orada parsel ölçe¤inin de karar›n› verdi, sanayi ölçe¤inin
olarak bu ifadeleri kulland›m. Her bir bafll›k oyland›. Ben siyasilere
de karar›n› verdi, lojistik sistemler üzerine karar›n› verdi ve
de bakt›m. Siyasiler de ellerini kald›r›yorlard›. Bunlar›n bir tanesi
tart›flt›. Planlama çok zor bir ifl de¤ildir. Planlama tabiat nas›lsa
bence çok önemliydi. Bölgesel Stratejik Planlama Bürolar›. O
o kadar do¤al bir olayd›r. O zaman biz aram›zda flunu
ne diyordu? O diyordu ki; Kentin yerel organlar› vard›r. Seçilmifl
tart›fl›yorduk, ‹stanbul halk› ortak akl›n› buldu. Yani bu basitli¤i
demokratik meclisleri, meclislerin komisyonlar› vard›r. Kentin
yakalamak ‹stanbul halk›n›n ortak akl› buldu¤u anlam›nda
yaflayan kedileri koruma cemiyetinden bafllayarak yüzlerce sivil
yorumland›. Ve biz bunu planc›lar olarak kendi aram›zda
toplum örgütü vard›r. Bunlar bu kentin sahibidir. Kentte yaflayan
kutlad›k. Aradan zaman geçti, bizi izleyen 18 belediye daha
akademisyenler vard›r, profesyoneller vard›r, teknisyenler
vard›. Onlarla da ayn› örgütlenmeye bafllam›flt›k ki, Marmara
vard›r.Bunlar baflta siyasi aktörleri olmak üzere bu kentin
Bo¤azlar Belediyeler Birli¤i, Do¤u Karadeniz Belediyeler Birli¤i
sahibidir. Ama o kentte hak sahibi olan tasarrufu olan merkezi
süreci orada da bafllatmam›z› istedi. Bizim oraya gitti¤imiz
yönetimde vard›r. Merkezi yönetimin Turizm Bakanl›¤› vard›r,
gün, 1980 Askeri Darbesi oldu. Sistem bitti, s›r yeniden geri
Sanayi Bakanl›¤› vard›r, Ulaflt›rma Bakanl›¤› vard›r, Çevre ve
döndü ve vatandafl tekrar ormanlara sald›rd›. ‹flte bugünkü
Orman Bakanl›¤› vard›r, Bay›nd›rl›k ve ‹skan Bakanl›¤› vard›r,
geldi¤imiz nokta budur. Aradan epey bir zaman geçti, 30
Köy ‹flleri Bakanl›¤› vard›r.O diyordu ki buradan olmaz,
seneye yak›n. 2009’da Ankara’dan bir davet ald›m. Bay›nd›rl›k
planlad›¤›n›z yere gideceksiniz orada aktörlerin kat›l›m›yla fleffaf
ve ‹skan Bakanl›¤› Kentleflme fiuras›n› gerçeklefltiriyordu. 4
bir sistematik içerisinde karar vereceksiniz. Makro ölçekli kararlar›
gün süren fluray›, 4 gün müddetle bafl›ndan sonuna izledim.
da vereceksiniz, parsel ölçe¤inde kararlar› da vereceksiniz. Ve
fiuran›n böyle bafll›k yaz›s›nda yine o yaz›yordu, o müthifl
bu fleffaf olacak ve tart›fl›lacak. Oy birli¤iyle o da onayland›. ‹ki
cümle: ”Türkiye ortak akl›n› ar›yor”. Otuz sene sonra müthifl
sene önce tam bu ayd›. ‹stanbul Belediyesi Türkiye’nin tarihinde
etkin bir slogand›. Türkiye ortak akl›n› ar›yor. Evet, bu hususta
yap›lmad›k bir ifli yapt›. Bilim adamlar›n› davet etti ilk olarak.
tebrik etmek laz›m zaman›n bakan› Faruk Özak’›n
‹stanbul’un ekolojisi, ekolo¤u ne kadar bilim dünyas›n›n gücü
yönlendirmesinde 10 komisyon kurulmufl, bu komisyonlarda
varsa burada çal›flt›. Planlar üretti, bunu ‹stanbul’un sivil toplum
ellifler uzman var. Bu ellifler uzman; üst düzey bürokratlar,
örgütleriyle ve ‹stanbul’un siyasi organlar›yla birlikte yapt›.
akademisyenler, sivil toplum örgütleri. Ve bu uzmanlar 10
Onlar›n bu sistem içinde bürolar› vard›. Ve uzun uzun, y›llarca
kitap ortaya koymufllar. Bunlar ülke, bölge ölçe¤inden bafll›yor
tart›flt›ktan sonra oy birli¤iyle onayland›. fiimdi bizim gibi 50
ötekileflmifl insanlar kentte nas›l yaflar, körler, handikap insanlar
senesini bu ifle vermifl insanlar ve her defas›nda yenik düflen
kentte nas›l yaflayabilir gibi sosyolojik olaya kadar olan
insanlar için bunlar çok önemli olaylard›r ülkenin gelece¤i için.
mükemmel de¤erlendirmelerdi. Ben o kitaplar›n hepsini
Biz sadece teknisyeniz. Bizi ideolojik çizgide görenler var ama
48 GYODER
bizim yapt›¤›m›z ifller bir laboratuarda doktorun yapt›¤› gibidir.
alt›nda olan adama böyle yeni zenginlikler, yeni mutluluklar
Bir mikrobu analiz ederiz mikroskopla. Röntgenini çekeriz,
de¤il üzüntü vaad edeceksin. Ve o üzüntüyü de devlet flefkatinle
tomografisini yapar›z. Laboratuarda kan tahlilini yapar›z. Bizim
alacaks›n. fiimdi bunun için biz, 4 sene kanun haz›rlad›k. Dedik
iflimiz budur. Sonra deriz ki, bunlar› bunlar› yapma, bunlar›
ki, vatandafllar asla ve asla incinmesin. Bu iflten hiç zarar etmesin.
yaparsan hasta olursun. Yani bizim bilgimiz budur. Biz siyaseti
Sermaye piyasas›ndan akredite olan de¤erlendirme gruplar›,
üst kurul olarak kabul etmifliz, kendimizi teknisyen diye kabul
bürolar› bunlar› de¤erlendirsin. Bunun uzmanlar› var art›k.
etmifliz. Yani her türlü siyasete biz tabiat ölçe¤inde bakar›z.
Bunun sat›fl bedeli nedir? Bütün bu hesaplar› yapt›k, tam 4
Kentleflme sistemati¤i üzerine her kentin bir modeli vard›r.
sene. Bunu kanun tasla¤› olarak yapt›k. Y›llar›m›z geçti
Ben bunu inceledim. Kazak kifli Kurkova Kazakistan’da bir
komisyonlarda. Nihayet bu komisyonlarda kabul edildi. Ve
flehir yapm›fl. Bir tanesi Dubai’yi yapm›fl. Önce ‹stanbul’da
nihayet ama ne yaz›k ki parlamentonun bafl›ndayken seçim
oldu¤umuzu bilelim. Bu topraklarda 13 bin sene önce dünyan›n
geldi ve komisyonlar› da ald›, milletvekilleri de¤iflti ve bitti.
ilk medeniyeti vard›. Bu flehir tam 8500 yafl›nda. Burada her
fiimdi bu yasa ç›kt›. Bu yasa böyle ç›kmad›, belediyeler yasas›n›n
yerde gezdi¤in gibi gezemezsin. Burada aya¤›n›n ucuna basarak
73. maddesine flöyle bir cümle eklendi: Evet bu dönüflüm olur,
gezeceksin. fiimdi ‹stanbul’un çok önemli zannetti¤im iki tane
yap›l›r ama kifli r›zas›yla yap›l›r. Arkadafllar kifli r›zas›yla dönüflüm
konusuna geldim. ‹stanbul’da deprem riski var. Dehfletli deprem
olabilir mi? Yani bir adaya gidiyorsunuz herkes evet diyecek.
riski var. ‹stanbul metropolitan›n bir kanad› da altyap›c›yd›,
O zaman olur. O zaman dönüflür. Ve hiçbir fley olmad›, hiçbir
ekologdu, jeologdu, yerbilimciydi. Onlar›n verdi¤i rakamlar
fleyde olmaz. Yani hiçbir tedbir almad›k, Allah ne isterse o
ürkütücü. ‹stanbul Belediyesi dört senesini harcad›. Bu depremsel
olacak. Gayet tabii Allah ne isterse o olur. Ama o sana der ki;
performanslar›n› ölçtü binalar›n. Mikro bölgeleme yapt›. ‹kiyüz
bunlar› biliyorsun, bir tedbir al bafl›na geleceklere. Bu çok vahim
elli metrede bir bütün ‹stanbul’un yerin alt›ndaki olaylar›
bir olayd›r. Bu bütün Türk halk›n›n bilmesi gereken bir olayd›r.
inceledi. Durumun vahim oldu¤unu herkes biliyor. Ama halk
Ve gelelim, ‹stanbul’un yüzünü güldürecek en önemli projelere.
bilmiyor. 11 sene geçti, belki bu halka söylesen bunu,
‹stanbul’un yüzünü güldürecek en önemli projeler köhnemifl
belgelesen, göndersen imzal› olarak sat›fllar durur belki, mülkler
sanayi alanlar›n›n flehir d›fl›na tafl›nmalar›yla, oralardaki
yeni de¤er kazan›r, insanlar ailesiyle daha baflka programlar
potansiyellerin de¤erlendirilmesidir. Bu çok büyük bir olayd›r
yapabilir. Daha küçük evlere, daha sa¤lam yerlere tafl›n›rlar.
ve sizi do¤rudan ilgilendiren bir olayd›r. ‹flte bunlar›n birincisi
Depremi baz› düflünceler, baz› politikac›lar sanki f›rsatm›fl gibi
Mecidiyeköy aks›d›r. Orada görüyorsunuz Türkiye La Defence
gösteriyor. Yani sanki Zeytinburnu’nda insanlar nas›l
ile yar›flan bir enerji harcad›. Yani O enerji Potsdaf’dan, Canary
gecekondular› ald›lar devletin arsas›n›. Sonra devlet onlara bir
Wharf’dan, Paddington’dan daha güçlü bir enerjidir. Ama
de imar durumu verdi. Sonra tekrar onlar› kat karfl›l›¤› verdiler.
nerede bir kamusal yap›t nerede bir meydan? Nerede nerede
Yani bir gömlek daha giydirdiler yasal planlara. ‹nsanlar› bu
bir promenade? Binalar›n kap›s› bulanabiliyor mu? ‹flte budur
beklentilere sokmayacaks›n. ‹nsan deprem alt›ndaysa, deprem
planlama. Yani ben ilk büromu açt›¤›m zaman orada ilk çald›¤›m
GYODER 49
kap› Ticaret Odas›’n›n sonra da Sanayi Odas›’n›n kap›s›yd›.
Bizim hayal etti¤imiz iki ‹stanbul var. Do¤udaki ‹stanbul ve
Çünkü enerji birikimi oradayd›, bizim görevimiz o enerjiyi
bat›daki ‹stanbul. Çünkü onaylanm›fl, temelleri at›lm›fl 600 bin
pozitif anlamda kanalize etmek. E¤er o enerjiyi pozitive
kiflinin çal›flaca¤› organize sanayi alanlar› vard›r do¤uda,
edemezsen, o enerji patlar zaten. T›pk› o derelerin patlad›¤›
Gebze’yle beraber. Ortadan bir çizgi geçer ama onlar tek
gibi, t›rlar› yüzdürdü¤ü gibi. O da bir beceriksizli¤in, bir enerjinin
flehirdir. Havaalan› vard›r, lojistik sistemleri vard›r, üniversiteleri
kullan›lamamas›n›n sonucudur. Depremle de gelir, selle de
vard›r ama otorite farklar› vard›r. Biri Kocaeli’ne ba¤l›d›r, biri
gelir, her türlü felaketle gelir. fiimdi demek ki yeni yerler vard›r,
‹stanbul’a ba¤l›d›r. Bunu örgütleyecek merkezi bir güce ihtiyaç
Kartal projesi. Yeni yerler vard›r mesela, havaalan› yolu.
vard›r. Mesele budur. Bu flehrin büyüklü¤ü tam 5 milyon
Havaalan› yolunda müthifl kaliteli binalar yap›yorlar. Ama sizin
olacakt›r. Di¤erinin ise 4 milyon olacakt›r. Orada da Çorlu’da
eserlerinizi görüyorum ben. Sizin eserleriniz bir taraftan böyle
500 bin kifli çal›flacakt›r, temeller at›lm›fl, sahiplenilmifl sanayi
ya bir sanayi, periflan bir sanayi alan›n›n ortas›ndan ç›k›yor ya
bölgeleri vard›r. Onun da havaalan› vard›r, mia alanlar› vard›r,
bir gecekondu hisseli ifraz alan›n›n ortas›ndan geçiyor. Halbuki
lojistik sistemleri vard›r, limanlar› vard›r. Budur ‹stanbul’un iki
bunlar kentsel tasar›m ölçe¤inde yap›lacak olan planlard›r ve
tane büyük flehri. Karayol tafl›mac›l›¤›, denize inecektir. ‹nmesi
onu da yönlendirecek olan kanundur. 18. madde buna yetmez.
laz›md›r. Limanlara inmesi laz›md›r. Yani ‹stanbul t›r
‹flte deprem kanunu da ‹stanbul için ekonominin yar›s› gibidir.
imparatorlu¤una teslimdir.
Tabii merkezi yönetimimizin birinci hedefi ‹stanbul’da yeni 3
milyon, 5 milyon flehirler kurmak de¤ildir. Cumhuriyet’in
kuruluflundan beri ülkenin dengeli kalk›nmas› stratejileri esasd›r.
Ortak ak›l böyle söyler. Benim zaman›mda yap›lm›fl olan befl
y›ll›k planlar›n hepsi bu zamana kadar Samsun bölgesel kalk›nma
merkezidir, Erzurum bölgesel kalk›nma merkezidir. Sivas öyledir,
Urfa öyledir. Bugün Erzurum’un kap›s›nda 300 bin yaz›yor.
Halbuki 1,5 milyon olmal›yd›. Yani bu fluna benzeyen bir
olayd›r. Band›rma’da bir gemi sa¤ omuz bafl›na çok yüklendi
ve takla att›. ‹stanbul’u böyle Avrupa’ya giden bir gemi olarak
görerek, bat›ya giden olarak tüm sa¤ üst bafl›na yüklendiler.
Yüklerseniz tüm yükü, o birgün batar.
50 GYODER
Hocam teflekkür ederiz. De¤erli izleyiciler ben flimdi çok h›zl› bir flekilde konuflulanlar›, çok k›sa
özetleyece¤im. Kaç›rm›fl oldu¤unuz önemli hususlar olabilir. Belki not almak isteyebilirsiniz. Daha
sonra da iki tane soru alaca¤›z ve panelimizi sonland›raca¤›z. Murat Bey dedi ki; Mimarl›k ve flehir
planlama art›k iç içe geçti, beraber çal›fl›yorlar, beraber düflünülmeliler. ‹stanbul’un önemini ve
geçmiflteki geliflim sürecini özetledi k›saca. Levent Loft’un ofisten konuta dönüflümünün hikayesini
bizimle paylaflt›. Teraslar›n ve aç›lan camlar›n neden önemli oldu¤unu, bunlar›n sa¤lad›¤› konforu
hat›rlatt›. Safir gibi yüksek bir binada ayn› imkan› sa¤lamak için nas›l bir cephe sistemi çözdüklerini
anlatt›. ‹stanbul Finans Merkezi’nin master planlama ve haz›rlama sürecini bizimle paylaflt›. Önemli
olan›n ayn› görülen binalar de¤il, ama yekpare bir siluet ve ortak hareket eden binalar yaratmak
oldu¤unu söyledi. Sadece ofis olarak de¤il, karma kullan›mlar›n verimlili¤i, oradaki yaflam verimlili¤ini
artt›rd›¤›n› iflaret etti. Cendere Vadisi ve Haliç’in ikinci bir bo¤az ve yeni bir yaflam merkezi olaca¤›n›
hat›rlatt›, iflaret etti. Mülk sahipleri, planc›lar›n ve idarecilerin orada beraber hareket etmesinin önemini
vurgulad›. Art›k 3 boyutlu master plan çal›flmas› yap›lmas› gerekti¤ini ve kendisinin de bu yöntemi
uygulad›¤›n› söyledi. Kapal› siteler yerine, insanlar›n ortaklafla kullanabilecekleri, paylaflabilece¤i
alanlar yaratman›n önemini iflaret etti. Tony küresel olarak en temel dinamiklerden birinin nüfus
art›fl› ve flehirleflmenin h›z› oldu¤unu iflaret etti. fiehirlerin nüfuslar›n müthifl bir h›zla artt›¤›n› söyledi.
Asl›nda teorik olarak flehirlerin komün yaflam alanlar› oldu¤unu hat›rlatt›. Price Waterhouse’un bir
çal›flmas›n› özetledi. O çal›flmada flehirler, dünyan›n önde gelen 30 büyük flehri birbirleriyle mukayese
edilmifl ve s›raland›r›lm›fl ve ‹stanbul bu 30 flehir aras›nda baz› kriterlere göre altlarda, baz› kriterlere
göre ortalarda yer alm›fl. Ve bu kriterler, yani gelecekte flehirleri s›ralayacak kriterler nelerdir diye
bakt›¤›m›zda karfl›m›za sürdürülebilirlik, yarat›lan ekonomik de¤er, ifl yapma, yaflam kolayl›¤›, yaflam
kalitesi, teknoloji ve belki de en önemlisi -bence en önemlisi- o flehirlerde yaflayan, çal›flan insanlar›n
niteli¤inin öneminden bahsetti. Önümüzdeki dönemde gelecekte flehirlerin daha nitelikli insanlar›
kapmak için, birbirleri ile yar›flaca¤›n› söyledi. Sürdürülebilir binalara örnek olarak, Boston’daki
dünyan›n ilk LEED Platinum binas› Genzyme’› bizimle paylaflt›. Sürdürülebilir flehirler, sürdürülebilir
binalar ve sürdürülebilirlik üzerine innonative teknolojiler gerektirir dedi. Mesela yüksek performansl›
betonun binalar›n ve flehirlerin sürdürülebilirli¤ine katk›da bulunaca¤›n› söyledi. Gayrimenkule dair
endekslerin gelecekte daha da önemli olaca¤›n› söyledi. Garanti Mortgage deste¤iyle GYODER ve
Reidin.com taraf›ndan haz›rlanan endekslerin önümüzdeki dönemde daha da önemli olaca¤›n›
anlad›k. fiehirlerin gelecekte performanslar›n›n bu endekslere göre mukayese edilece¤ini ve özetle
gelecekte dünyan›n küçüldü¤ünü, flehirlerin birbirleriyle daha nitelikli insan için yar›flaca¤›n› ve
teknolojinin önemli olaca¤›n› söyledi. Jemma, çal›flt›¤› flirketteki departman›n›n finansal ifllemlere,
yani yat›r›m ve getiri hesab›na baz olacak çevresel riskleri de¤erlendirme departman› oldu¤unu anlatt›.
Dünyan›n do¤al kaynaklar›n›n h›zla ç›kar›l›p, yerlerinden al›n›p tüketildi¤ini bizimle paylaflt›. Çevresel
konular›n finansal unsurlara etkilerinin art›k çok daha fazla oldu¤unu, finansal piyasalar›n bugüne
GYODER 51
kadar sadece büyük çevre felaketleriyle ilgilendiklerini ama bundan sonra çok daha duyarl› olacaklar›n›
ve getiri ve yat›r›m hesaplar›n› çevresel unsurlar› gözönünde bulundurarak yapacaklar›n› ve özellikle
firmalar›n ve projelerin kredibilitelerinin önemli unsurlar›ndan birinin çevresel unsurlar olaca¤›n› iflaret
etti. Projenin yaflam döngüsünün de bu hesap çerçevesinde dikkatli ele al›nmas›n› vurgulad›. Hüseyin
Bey 1961’den itibaren bugüne kadar kendisinin Türkiye’de planlama deneyimini bizimle paylaflt›.
Bu seyahatin 1961’de I¤d›r’›n planlanmas›yla bafllad›¤›n›, daha sonra 70’lerde ‹stanbul’un do¤u
yakas›n›n yerel unsurlarla beraber ilk defa planlamas›yla devam etti¤ini, o zaman yap›lan çeflitli
toplant›larda ormanlar›n, su havzalar›n›n, at›k yönetiminin, k›y›lar›n korunmas›n›n, bunlar›n öneminin
üzerine toplumsal konsensüs sa¤lad›¤›n› bize hat›rlatt›. Ve buna dayal› olarak o zamanlar planlama
yap›ld›¤›n› anlatt›. Bu çal›flmalar›n 80’lerde Türkiye’nin geneline yay›laca¤›n› ama askeri darbe
nedeniyle yay›lamad›¤›n›, orada kesildi¤ini aç›klad›. 1990’larda yap›lan flurada yerel kat›l›ml› fleffaf
bölgesel stratejik planlaman›n öneminin ortaya ç›kt›¤›n›, vurguland›¤›n› ve buna dayal› olarak
‹stanbul’un 1/100.000 stratejik imar plan›n›n bu anlay›flla haz›rland›¤›n›, yerel unsurlarla beraber
kat›l›ml› ve fleffaf bir planlama fleklinde iflaret etti. ‹stanbul için planlanan ve flu anda kamuoyunda
tart›fl›lan iki yeni flehir projesinin bu anlay›fla uygun düflmedi¤ini düflündü¤ünü vurgulad›. Deprem
ve di¤er faktörler gözönünde bulundurularak vatandafl›n rant beklentisinin do¤ru yönetilmesi
gerekti¤ini, yasalar›n dönüflümü destekleyecek flekilde yeniden ele al›nmas› gerekti¤ini, ‹stanbul’un
gelece¤inin flu anda sanayi alanlar› olan ama ilerde dönüflecek olan alanlarda oldu¤unu, ‹stanbul’un
enerjisinin iyi yönetilmesi gerekti¤inin, bu iyi yönetilirse Canary Wharf gibi birçok dünyaca ünlü
bölgeleri ‹stanbul’un geçebilece¤ini,18. madde uygulamas›n›n yeterli olmad›¤›n›, özel kanunlar
ç›kar›lmas› gerekti¤ini, dönüflümü destekleyecek, ulafl›m a¤›n›n kentin geliflimine en önemli etki eden
unsurlardan biri oldu¤unu hat›rlatt›. Ve su havzalar›nda uygulanmas› planlanan bir projenin görsellerini
bizimle paylaflt›. ‹stanbul’un hali haz›rda planlanm›fl iki yeni flehri oldu¤unu, bunlardan birinin KartalPendik-Gebze taraf›, di¤erinin ise Büyükçekmece, Silivri, Çorlu taraf› oldu¤unu bize hat›rlatt›. Bu
durumda hocam, 4 flehir mi oluyor? ‹ki sizin, iki yeni aç›klanan 4 flehir. 4 flehre do¤ru, bir de merkez
5 flehirli ‹stanbul’umuz olabilir. Bütün konuflmac›lar›m›za teflekkür ediyorum.
Gayrimenkul Sektöründe ve fiehirleflmede Yeni Trendlerbafll›kl› ikinci oturumumuz sona erdi. De¤erli konuklar,
de¤erli kat›l›mc›lar kahve molas›n›n ard›ndan yine birlikte olaca¤›z.
52 GYODER
Küresel Kriz
Sonras› Y›ld›z›
Parlayan Ülkeler
Rona Y›rcal›
DE‹K, ‹cra Kurulu Baflkan›
De¤erli Baflkan Say›n Ifl›k Gökkaya, de¤erli kat›l›mc›lar “Küresel
Kriz Sonras› Y›ld›z› Parlayan Ülkeler” bafll›kl› bu oturuma
hoflgeldiniz diyorum. Hepinizi sevgi ve sayg›yla selaml›yorum.
De¤erli arkadafllar›m benim ismim Rona Y›rcal›. Ben DE‹K’in
‹cra Kurulu Baflkan›y›m. Ayn› zamanda WCF’in Dünya Odalar
Federasyonu’nun da baflkanl›¤›n› yürütmekteyim. Bu zirveyi
tertip ettikleri ve bizim de sizlerle bu konular› paylaflmam›z›
sa¤lad›klar› için GYODER’e, Say›n Baflkan Ifl›k Bey’e ve onun
flahs›ndaki bütün arkadafllara teflekkür ediyorum. Sizlere
da¤›t›lm›fl olan programda sektörün sorunlar›n›, yeni ifl
imkanlar›n›, bu sektörü etkileyen Türkiye içinde ve d›fl›ndaki
küresel daha çok ekonomik etkileri tabiiki di¤er finansman ve
politik etkiler de olmak üzere paylaflmaya çal›flaca¤›z. 2008
y›l›nda bat›da bafllayan ekonomik kriz flartlar› içinde daha
tesirlerini devam ettiriyor. Ve bunun neticesi olarak da bilhassa
bat› dünyas›nda gayrimenkul fiyatlar›nda afl›r› de¤er kay›plar›
yafland›¤›n› ve sektörün de bu konular› halen halletmekte
oldu¤unu biliyorsunuz. Ben belki biraz daha genifl manada
olacak ama bir iki kelime söylemek istiyorum. 2008 kriziyle,
hassasiyette oldu¤unu da hep beraber görüyoruz. Art›k
Türkiye’deki müteahhitlerin, yat›r›m yapanlar›n, dünyada ikinci
s›rada oldu¤unu ve bunun bizim ekonomimiz için de son derece
önemli oldu¤unu hep beraber biliyoruz. Yaln›z ‹stanbul gibi
Avrupa’n›n ve hatta dünyan›n önemli flehirlerinde de¤il art›k
ülkemizdeki birçok flehirde gayrimenkul yat›r›mlar›n›n son
derece önemli oldu¤unu bilmekteyiz. De¤erli arkadafllar, ben
burada bu fikirleri sizlerle paylaflt›ktan sonra arkadafllar›m›zla
beraber burada gayrimenkulde ›fl›k nereden yükseliyor, geliflen
ekonomik a¤›rl›klar›n bat›dan do¤uya do¤ru, bat›daki ülke ve
ülkelerin sundu¤u ifl ve yat›r›m potansiyelleri neler, geliflen
flehirlerden do¤udaki ülke ve flehirlere kayd›¤›n› görmekteyiz.
ülkelerdeki ticari gayrimenkul talebini tetikleyen büyük cazibe
Bu eminim sizlerin daha yak›ndan bildi¤i, benim çok fazla
nedir, nihayet y›ld›z› parlayan ülkelerde yaflanan, dikkat çeken
yak›ndan bilmedi¤im gayrimenkul konular›nda da böyledir.
baflar› hikayeleri nelerdir, bunlar› konuflup tart›flaca¤›z.
Yani 2008 krizinden sonra genel manada bizim gördü¤ümüz
Gördü¤ünüz gibi befl k›ymetli konuflmac›m›z var. ‹lk
D›fl Ekonomik ‹liflkiler Kurulu olarak da, ekonomik hareketlerin
konuflmac›m›z Dr. Can Fuat Gürlesel, kendisi 1965 do¤umlu,
bat›dan do¤uya gittikçe daha h›zland›¤› ve bunun bir paralelinde
‹stanbul Üniversitesi ‹ktisat Fakültesinde Ekonomi alan›nda
orada 2008 krizinden ç›k›fl›n daha h›zl› oldu¤u görülüyor. Tabii
yüksek lisans ve doktoras›n› yapt›ktan sonra 1991 y›l›ndan beri
bunun gayrimenkul konular›na da tesir etti¤i muhakkakt›r.
yöneticisi oldu¤u Ekonomi ve Strateji Dan›flmanl›k Hizmetleri
Bunun yan›nda tabiat›yla küresel ›s›nma gibi, iklim de¤ifliklikleri
flirketinde, baflkanl›k ve yöneticilik yap›yor. Ve 2003 y›l›ndan
gibi birçok konular›n gayrimenkul yap›m›na, yat›r›mlar›na da
bu tarafa Stratejik Araflt›rmalar Enstitüsü’nün hem kurucusu
tesir etti¤ini biliyoruz. Art›k yeflil konutlar›n, otellerin, yeflil
hem de baflkanl›¤›n› yürütmektedir. Çeflitli kitaplar› ve bu
al›flverifl merkezlerinin hatta flehirlerin yat›r›mlarda öncelik
konularda da yay›nlanm›fl eserleri bulunmaktad›r. Say›n Gürlesel,
ald›¤›n› da dolay›s›yla çevre konutlar›n›n art›k daha bir
buyurun efendim.
GYODER 53
Dr. Can Fuat GÜRLESEL
Ekonomi ve Strateji Danıflmanl›k Hizmetleri,
Baflkan ve Kurucu Ortak
Teflekkürler Say›n Y›rcal›. De¤erli kat›l›mc›lar bu oturum içinde
sizlere GYODER için haz›rlam›fl oldu¤umuz Geliflen Ülkeler ve
Türkiye’de Gayrimenkul Sektörü De¤erlendirme ve Öngörüler
raporumuzun önemli ç›kt›lar›n› paylaflmaya çal›flaca¤›m.
Biliyorsunuz biz yaklafl›k 6 senedir GYODER için gayrimenkul
sektörüne yönelik araflt›rma raporlar› ve y›ll›klar haz›rl›yoruz.
Bu sene de hem konferans›n konusuna uyumlu olmas› itibariyle
hem de geliflen çerçevede Türkiye’yi di¤er ülkelerin gayrimenkul
sektörleriyle mukayese etmesi aç›s›ndan böyle bir araflt›rma
çal›flmas› haz›rlayal›m diye düflündük. Ve bu çerçevede haz›rlam›fl
oldu¤umuz raporun önemli sonuçlar›n› flimdi sizlerle
karfl›laflt›rmalar› var ama burada özellikle bu alt› ülkeyi öne
paylaflaca¤›m. Raporun ve çal›flman›n içeri¤i sizlerle yaklafl›k
ç›kartt›k. Ekonomik performans aç›s›ndan burada yer alan
10 dakika sürecek olan sunumumun içeri¤inde seçilmifl ülkelerin
hemen hemen tüm ülkelerin önemli performansa sahip
ekonomik performanslar› ve öngörülerini, gayrimenkul
oldu¤unu görüyoruz. Yani bu ülkeler gayrimenkul sektörleri
sektörlerinin özelliklerini, sonra konut sektörü için
için uygun koflullar yarat›yorlar. Ama Çin, Hindistan, Endonezya
de¤erlendirmeleri, daha sonra dört gruptaki ticari
ve Katar’›n %8-10 aras›ndaki ekonomik büyümeleriyle %5
gayrimenkullerde de¤erlendirme ve öngörüleri, gayrimenkul
büyüyen Türkiye, Rusya ve Brezilya’ya göre bir ad›m önde
yat›r›mlar›n›, getirilerini ve genel bir karfl›laflt›rma ve öngörüleri
oldu¤unu ekonomik büyüme h›z› için söyleyebiliriz. Milli gelir
sizlerle paylaflaca¤›m.
büyüklü¤ü 1trilyon dolar›n üstünde olan dört tane ülke var.
Çal›flmada hangi ülkeleri seçtik? Dört k›tadan ülkeleri Türkiye’nin
Bunlar özellikle yine büyüme performans› aç›s›ndan güçlü. Kifli
d›fl›nda seçtik. Orta ve do¤u Avrupa’dan, Asya’dan, Körfez’den
bafl› gelir de gayrimenkul sektörü için talep taraf›nda önemli.
ve Güney Amerika’dan ülkeler var. Bu çal›flmada zaman zaman
Orada da Katar çok yüksek. Türkiye’yi, Rusya’y› ve Brezilya’y›
ülkeleri zaman zaman da bu ülkelerin gayrimenkul piyasas›na
10.000 dolarla orta seviyede, di¤er ülkeleri de düflük seviyede
sahip flehirlerini karfl›laflt›rd›k. Türkiye’den de ‹stanbul bu
yer alan ülkeler olarak de¤erlendiriyoruz. Böyle bir ekonomik
de¤erlendirmenin çerçevesinde yer ald›. Öncelikle ekonomik
performans var. Hemen hemen tüm ülkeler için kendi içlerinde
performanstan bafllayal›m. Çünkü ekonomideki geliflmeler
uygun ekonomik performanslar oldu¤unu söylemek mümkün.
gayrimenkul sektörleri için uygun koflullar veya k›s›tlar yarat›yor.
Gayrimenkul pazarlar›n›n özelliklerinde bugün sizlerle
Ve biz 18 tane ülkeyi seçmifl olmakla birlikte, özellikle 6 ülkeyle
paylaflaca¤›m›z bilgi pazar olgunluklar› ve piyasa fleffafl›¤›. Ben
Türkiye’yi karfl›laflt›rd›k. Bunlar Rusya, Katar, Çin, Hindistan,
konuyu biraz daha Türkiye odakl› anlatmak istiyorum. Pazar
Endonezya ve Brezilya. Di¤er tüm ülkelerin de göstergeleri ve
olgunlu¤u s›ralamas›nda di¤er karfl›laflt›rd›¤›m›z ülkeler itibariyle
54 GYODER
Türkiye 18. s›rada, daha sonra Shangai ve Pekin sonra Moskova
ülkelerde görüyorsunuz. Global perakende geliflme endeksinde
geliyor. Türkiye 18. s›rada, demek ki halen bir yat›r›m
biliyorsunuz bunu bir 30 ülkeyi kapsayacak flekilde AT Courtney
kapasitesine sahip pazar olgunlu¤u s›ralamas› itibariyle. Piyasa
firmas› yay›nl›yor. Çin birinci s›rada 2010 itibariyle, Türkiye
fleffafl›¤›nda da Türkiye özellikle son iki senede önemli geliflme
onsekizinci s›rada. Burada da bir geliflme alan›m›z oldu¤unu
gösterdi, 27 s›ra yükselerek. Yar› fleffaf ve 36. s›rada. Bizim
görüyoruz. Türkiye aç›s›ndan avantajl›.1000 kifli bafl›na AVM
üstümüzde sadece Rusya yer al›yor. Ama bu fleffafl›k özellikle
yat›r›mlar›n› karfl›laflt›rd›¤›m›zda, Türkiye ve Rusya önde, Katar
yabanc›lar›n yat›r›m yapabilirli¤i aç›s›ndan son derece önemli
nüfusu düflük oldu¤u için yüksek rakamlara sahip. AVM pazar›
bir gösterge oldu¤u için Türkiye’nin bu konuda hem pazar
beklentileri itibariyle de, Türkiye ve Rusya’n›n giderek
olgunlu¤u s›ras› hem de fleffafl›ktaki ilerlemesiyle birlikte
doygunlaflt›¤›n› görüyoruz. Ve di¤er ülkelerde ise, yeni büyüme
karfl›laflt›rd›¤›m›z ülkeler aras›nda önemli bir yer ald›¤›n›
ve h›zl› büyüme var. O nedenle di¤er ülkelerin perakende ve
söylememiz mümkün. fiimdi buradan biraz daha konut ve
AVM yat›r›mlar›n›n bizden bir ad›m önde oldu¤unu söylemek
ticari gayrimenkul bafll›klar› alt›nda de¤erlendirmelerde ne
mümkün bu alanda. Ofisler için öncelikle flehirlerin konumuna
sonuçlar ç›kt› bunlara k›saca bakmak istiyorum. Konut sektörüyle
bakt›k. Burada flehirlerin küresel konut s›ralamas› ve finans
ilgili olarak hemen hemen her ülkenin kendi konut dinamikleri
merkezi s›ralamas› ile bu flehirlerde yer almayan ama en çok
var. Özellikle kentleflme ve nüfus art›fl›na ba¤l› konut ihtiyac›
yer almak isteyen ülkelerin s›ralamas›nda, ‹stanbul’un 27. s›rada
burada son derece önemli. Bu anlamda, Çin ve Hindistan’›n
oldu¤unu görüyoruz. Pekin 8, Shangai 18, Moskova 21 ile
çok yüksek konut ihtiyac› oldu¤unu görüyoruz. Ancak bu
bizim üstümüzdeler. ‹stanbul 4. s›rada. Ancak ‹stanbul özellikle
de¤erlendirme yapt›¤›m›z ülkelerin önemli bir bölümünde,
finans merkezi, kültür merkezi, bir ticaret ve ifl merkezi anlam›yla
sosyal ve alt orta s›n›f›n konut ihtiyac› var. Türkiye burada orta
geliflme gösterdi¤i için ofis merkezi olarak bölgesinde di¤er
ve orta üst segmentin konut geliflme alan› olarak yine önemli
ülkelerle karfl›laflt›rd›¤›m›zda ‹stanbul’un avantajl› bir konumda
bir yat›r›m f›rsat› sunuyor. Lüks konut rezidans pazar› olarak
oldu¤unu söyleyebiliriz. Biraz da bu anlamda ofis piyasas›ndaki
da, Katar yeni bir sürece girmifl durumda. Rusya’da ve Çin’de
göstergeleri sizlerle karfl›laflt›rmak istiyorum. Burada ofis stoklar›n›
çok h›zl› geliflme var. Çin’de afl›r› fiyatlar var, afl›r› ›s›nma var.
bu flehirlerde yer alan ofis inflaatlar›n› görüyoruz. Bir de kiralama
Bu çerçevede Türkiye’nin gösterdi¤i istikrarl› geliflmenin
fiyat de¤erleri ve sat›n alma fiyatlar› var. Bu karfl›laflt›rmalar
karfl›laflt›rd›¤›m›z ülkeler aras›nda, Türkiye’ye avantaj sa¤lad›¤›n›
‹stanbul’un konumunu bizlere gösteriyor. Di¤er tüm flehirlerde
düflünüyoruz. Ve yine orta üst segment konut geliflme alan›
dikkat edecek olursan›z, bizden çok daha yüksek ofis stokunun
ve de konut finansman sisteminin de gelifliyor olmas› da önemli
yer ald›¤›n› görüyoruz. Moskova 12,500.000 metrekareye sahip
bir avantaj. Ticari gayrimenkullerde perakende ofis endüstri
ve Moskova ve Shangai çok ciddi yat›r›m yap›lan iki flehir. Sao
alanlar› ve otellere k›saca bakaca¤›z. Öncellikle perakende
Paulo’da öyle devam ediyor. Kiralar ve fiyatlarda da
sektörü ve al›flverifl merkezleri. Burada tabi karfl›laflt›rma
karfl›laflt›rd›¤›m›zda burada özellikle bizim görebildi¤imiz
yapt›¤›m›z tüm ülkelerin perakende sektörleri çok h›zl› gelifliyor.
kadar›yla, Moskova, Shangai ve Sao Paulo ofis piyasas› aç›s›ndan
Özellikle perakende harcama büyümede Katar, Çin, Hindistan
son derece kuvvetli geliflme gösterecek flehirler. Ama ‹stanbul’u
çok yüksek potansiyele sahip. Biz Rusya ve Brezilya’da orta
da istikrarl› geliflme gösterecek flehir olarak nitelendirdik biz.
yüksek potansiyele sahibiz. Yeni orta s›n›f›n geliflimini di¤er
Bu anlamda talep görecek flehir olarak de¤erlendirebiliriz.
GYODER 55
Endüstri alanlar›, ekonomik büyüme, sanayileflmeyle tabi çok
çal›flmaya konu olan karfl›laflt›rd›¤›m›z flehirlerin otellerinde oda
yak›ndan iliflkili. Burada de¤erlendirme yapt›¤›m›z hemen
bafl› gelirlerin hepsinde art›fl var. Buna ba¤l› olarak uluslararas›
hemen tüm ülkelerde çok h›zl› bir sanayi büyümesi oldu¤unu
alanda otel sat›n alma e¤ilimi için özellikle Sao Paulo, Delhi,
görüyoruz. Rusya’da orta düzeyde. Katar’da sanayileflme çok
Mumbai, Shangai ve Pekin sat›lmaz fleklinde de¤erlendiriliyor.
yok, onun için düflük dedik. Türkiye’de de yüksek. Bu nedenle
Moskova, ‹stanbul ve Çin için ise seçici mal uluslararas›
lojistik alan ihtiyac› özellikle Asya-Pasifik’teki ülkeler için oldukça
de¤erlendirmenin yap›ld›¤›n› görüyoruz. Biraz da bu ülkelerin
yüksek. Türkiye’yi de orta yüksek diye de¤erlendirdik. Bir de
yat›r›mlar›yla ilgili bilgi verece¤im. Burada özellikle yerli ve
lojistik performans endeksi s›ralamas›ndaki yerimizi burada
yabanc›lar›n gayrimenkul yat›r›mlar› bir fiziki yat›r›mlar, bir de
paylaflmak istiyorum. Çin’den sonra Türkiye 39. s›rada. Yani
sat›nalmalar. Uluslararas› alanda sat›n almalar daha da önemli
lojistik sektöründe hizmet verme ve alt yap› olarak
biliyorsunuz. Burada Pramerica kurumunun bir araflt›rma
karfl›laflt›rd›¤›m›zda Çin’den sonra geliyoruz. Lojistik geliflme
çal›flmas›n›n verilerini kulland›k. Ülkelerde yat›r›m yap›labilir
a¤›rl›¤› da di¤er ülkelerin iç ekonomik geliflmesi nedeniyle
gayrimenkul stokunda geliflme öngörüleri. Türkiye 239 milyar
ço¤unlukla yurtiçi. Rusya biraz Avrupa Asya aras› oldu¤u için
dolarl›k bir stok oldu¤unu çal›flma ortaya koymufl. 2020
uluslararas›. Türkiye’de hem yurtiçi hem bölgesel o anlamda.
verilerinde de görüyoruz. Dikkat edecek olursan›z burada, Çin,
‹stanbul’u burada piyasa olarak de¤erlendirdi¤imizde, ayl›k A
Rusya ve Hindistan’da ama özellikle Çin’de yat›r›m yap›labilir
s›n›f› uluslararas› standartlar kiralarda 7,5 dolar. Burada bizim
stoktaki art›fl çok ola¤anüstü. Çin’i çok ayr› bir yere koymak
endüstri piyasas›nda uluslararas› yat›r›m yap›labilir stok eksi¤imiz
laz›m. Bu tabii önemli ölçüde uluslararas› sat›n alma yat›r›mlar›n›n
bir handikap gibi gözüküyor. Bu nedenle de kiralar›n ortalamas›
Çin’e yine gidece¤i fleklinde de¤erlendirebilir. Rusya çok önemli,
biraz yüksek ama özellikle Rusya ve Brezilya yat›r›m getirileri
bize yak›n bir rakip olmas› itibariyle. Hindistan’da da oldukça
aç›s›ndan endüstri alanlar› konusunda önemli ülkeler. Son
yüksek. Türkiye’de de göreceli olarak kendi içinde 582 milyar
olarakta otel piyasas›n› k›saca paylaflaca¤›m. Burada da çeflitli
dolarl›k bir sto¤a ulaflaca¤› ve 343 milyar dolarl›k bir yeni bir
göstergeleri karfl›laflt›r›yoruz. Bu sefer önemli otel piyasas›na
stok ilave edilece¤i öngörülmüfl. Peki buna ba¤l› olarak yabanc›
sahip olan flehirlere geldik. Dikkat edecek olursan›z ‹stanbul
yat›r›mc›lar geliflen ülkelerde hangi ülkelerin gayrimenkullerini
2010 verileridir. Tüm bu karfl›laflt›rd›¤›m›z ülkeler içerisinde en
tercih ediyorlar? Burada ticari ve rezidans apartmanlar var.
çok turist gelen flehir konumunda. Önümüzdeki y›llardaki
Konutlar yoktur. Yine dikkat edecek olursan›z, Hindistan çok
öngörüler içinde de gelmeye devam edecek. Daha do¤rusu
farkl› flekilde 198 milyar dolarla 2010 verileriyle birinci s›rada.
ilk s›ray› koruyacak diye ön görüyoruz. Dört befl y›ld›zl› ve
Çin’i ayr› koymak gerekiyor. Ondan sonra di¤er ülkeler diye
uluslararas› anlamda yat›r›m yap›labilir, oda say›s› da kapasiteyi
bakmak laz›m. ‹kinci s›rada Brezilya, onu Hindistan takip ediyor.
gösteriyor tabi bize. ‹stanbul 28.600 odaya sahip. Moskova
Rusya ve daha sonra Türkiye geliyor. Brezilya, Hindistan bizden
bu konuda yan›lm›yorsam ilk s›rada. Shangai, Pekin ve Sao
bir kademe yukar›da.Yani Çin’in d›fl›ndaki ülkeler aras›nda
Paulo önemli. Burada yat›r›m aç›s›ndan özellikle oda
birbirimize yak›n bir sat›n alma e¤ilimi oldu¤unu söylemek
gelirlerindeki geliflme performans› çok önemli, yak›ndan takip
mümkün. Türkiye’nin potansiyeline göre bir hayli düflük oldu¤u
ediliyor. ‹stanbul ve Moskova’n›n yan› s›ra, Jakarta ve Sao
fleklinde ben kendi içimde yorumlayabilirim aç›kças›. Gayrimenkul
Paulo’da yükselme var. Pekin’de de var. Dikkat edecek olursan›z
yat›r›mlar›n›n sat›n alma getirileri tabi yat›r›mlar konusunda
56 GYODER
belirleyici olan çok önemli bir unsur. Bu krizin etkisiyle biraz
gördük. Fakat Türkiye’nin önündeki önemli bir engel, mevzuat
dalgalanma yaflad›k 2008’den sonra, 2009-2010‘da. Bu verilerin
engeli. Yabanc›lar›n gayrimenkul alma ve sat›n alma konusunda.
hepsi 2010’daki fiili gerçekleflmeler üzerinedir. ‹stanbul ve
Biz çal›flmam›zda hem karfl›l›kl›l›k ilkesine hem de yat›r›mlarda
di¤er flehirleri görüyorsunuz, ben tek tek yorum yapmayaca¤›m
kamudan izin almaya mümkün oldu¤unca detayl› bakmaya
ama ‹stanbul için yapabilece¤imiz bir yorum burada
çal›flt›k. Belki eksikliklerimiz olabilir ama karfl›l›kl›l›k ilkesinin
karfl›laflt›rd›¤›m›z zaman, ‹stanbul’un getirilerinin giderek kendi
sadece Türkiye’de oldu¤unu gördük. Kamudan izin konusunda
içinde yat›r›m riskinin de düflmesiyle birlikte doygunlaflan pazar,
da merkezi otoriteden bir ön izin gerekiyor bizim mevzuat›m›z
bizim maturity pazar dedi¤imiz pazarlar›n getirilerine giderek
nedeniyle. Rusya’da ve Çin’de yerel otoritenin sadece bir izni
yaklaflmakta oldu¤unu söylemek mümkün. Her alanda di¤er
var, onun d›fl›nda yat›r›mlar konusunda daha liberal bir
flehirlerin yüksek getiriler sa¤layan alanlar› oldu¤unu görüyoruz.
düzenleme çerçevesi oldu¤unu mukayese etti¤imiz ülkelerde
Raporun tamam›na GYODER’den ulaflman›z mümkündür. Biz
görüyoruz. Türkiye bu konuda da gerekli ad›mlar› att›¤› takdirde,
aç›kças› mukayese etti¤imiz zaman, bölgesinde Türkiye’nin
yat›r›m konusundaki avantajlar›n› artt›r›r diye düflünüyoruz.
hala gayrimenkul yat›r›mlar› aç›s›ndan avantajlar›n›n oldu¤unu
Çok teflekkür ediyorum.
Oturum Baflkan› : Rona Y›rcal›
Say›n Gürlesel’e teflekkür ediyoruz. ‹kinci konuflmac›m›z de¤erli dostum Cefi Kamhi. Kendisinin uzun bir çal›flma
hayat› var. En son 1978 y›l›nda Master of Business Administration From The Staff College Henley’den mezun
oldu. DE‹K’te çok önemli çal›flmalar› var. Tabiat›yla ço¤unuzun bildi¤i gibi 95-99 y›llar› aras›nda ‹stanbul milletvekili
olarak Parlamento’da hizmet vermifl ve orada da birçok uluslararas› kuruluflun ve parlamento heyetlerinin de
bafl›nda bulunmufltur. Kendisi daha çok Hindistan ve o bölge a¤›rl›kl› baz› konular› bizimle paylaflacak. Say›n
Kamhi, buyurun efendim.
Cefi Kamhi
DE‹K Türk – Hindistan ‹fl Konseyi Baflkan›
‹yi günler say›n misafirler. fiimdi bir ifl adam›na bir konuda
konuflmak üzere bu görev verildi¤inde herfleyle beraber o
konuda ehil mi, o konuda birfleyler söyleyebilecek birikimi veya
kabiliyeti var m› diye sorgularlar. Bana bu teklif geldi¤inde
geliflmekte olan ülkelerle, Hindistan ile ilgili bir konuflma yapar
m›s›n›z dedikleri vakit ben de oturdum düflündüm. Dedim ki,
DE‹K olarak biz belli ülkelerde Türk yat›r›mc›lar›na ve ortaklar›na
yolu açmak, do¤ru hedefi vermek ve do¤ru bilgiyi paylaflmak
ve mümkün oldu¤u kadar da o yolda yanlar›nda olmak gayreti
içinde oldu¤umuz için gayrimenkul sektörü dendi¤inde
heyecanland›m. Neden heyecanland›m? Çünkü biraz evvel
sevgili kardeflim Gürlesel bilgilendirme paylafl›m›n› yaparken,
bafllatt›lar ve yap›yorlar. Bu neyi bir gayrimenkul gelifltiricisine
Hindistan’›n rakamlar›na ve endekslerine bakt›m. Ve hakikaten
iflaretliyor? Bir, insan hareketi bafllayacak. ‹kincisi arazi üretmenin
benim söyleyece¤im ço¤u bafll›k orada yer ald›. Bu sebeple
pahal› oldu¤u flehirlerde, flehir d›fl›nda satellite flehirler
sizlerle baflka fleyler paylaflaca¤›m. fiimdi bir milyar üç yüz
oluflabilecek, daha ucuz imkanlarla. Bak›yorsunuz, ifl hayat›ndaki
küsur nüfuslu bir ülkeden bahsediyoruz, bu ülkenin fluan 2008-
geliflim her sene milyonlarca metrekare ofis alan› gerektiriyor,
2009 rakamlar›na göre 360 milyonu flehirlerde yafl›yor. Ve
depo alan› gerektiriyor ve bu insanlar›n yaflayaca¤› yerleri
2025 senesine bakt›¤›n›z vakit, 590-600 milyonu flehirlerde
hedefliyor. Bir bak›yorsunuz, önümüzdeki 5 sene içerisinde
yaflayacak. Fakat bir baflka geliflime de dikkat etmemiz laz›m.
veya 6 sene içerisinde 10 milyon konuta ihtiyaçlar› var flehirlerde.
Hindistan ulafl›m fakiri bir ülke yani yollar›, flehirler aras›ndaki
Yani köyde, kasabada veya k›rsal yerlerde. Bir de 2002’ye kadar
ba¤lant›lar› oldukça zay›f bir ülke ve geçti¤imiz seneden itibaren
koruyucu maddeler vard›. Yani yabanc› sermayenin ülkeye
oldukça yüksek hedefli günde 20 km yol yapma projesi
gelip, yat›r›m yapmas›n› frenleyen. Bunlar gün geçtikçe rahatlad›,
GYODER 57
gün geçtikçe ferahlad›. fiimdi Hindistan’a neden Türk yat›r›mc›lar›
kimya bunlar için AVM yat›r›mlar› oldukça h›zla geliflmekte ve
diyorum. Çünkü do¤ru zaman, do¤ru flartlar. Bankac›l›k
dikkat ettiysek biraz evvelki tabloda metrekare bafl› rakamlar
zeminindeki kredilendirme bafllad›. En büyük flikayetimiz Türk
ve AVM’lerdeki rakamlar oldukça heyecan verici. Hindistan’›n
bankalar›yla Hint bankalar› aras›ndaki muhabir iliflkisiydi, onlar
en büyük eksikli¤i 4 ve 6 y›ld›zl› turizm yat›r›m› olmay›fl›. Hindistan
da bafllad›. Ve çok önemli bir göç pazar› var. Bu pazarda
senede 5 milyon turist al›yor, ufak bir rakam ama ciro olarak
Hindistan d›fl›nda yaflayan Hintlilerin belli bir ekonomik refaha
da oldukça büyük bir rakam elde ediyor. Turizm sektöründe
gelmesinden dolay›, aram›fl olduklar› yat›r›m niteli¤i tafl›yan
de büyük yat›r›m imkanlar› var orada. Bizim konsey olarak
yat›r›mlar var. Bunlar içinde bölgeler oldukça hareketli bir
görevimiz Hindistan pazar›na girmeyi düflünen Türk
flekilde geliflmekte. Yani 10 y›lda, kriz zaman› dahil Hindistan
yat›r›mc›lar›na ortaklar›yla konsorsiyumlar›yla yard›mc› olmakt›r.
hep büyüdü. Yaln›z üniversitelerden her sene 2-3 milyon kifli
Hindistan hakikaten geliflmekte olan ekonomisiyle, nüfusuyla
mezun oluyor. Bu hesapla y›lda 100 milyon metrekare ofis ve
ve bankac›l›k sistemiyle yat›r›mc›ya oldukça cazip bir Pazar.
endüstriyel alana ihtiyaç var demektir. Herfleyden evel sektörel
Yani Türkiye kadar heyecanl› bir Pazar oldu¤una inan›yorum.
geliflmeler oto yedek parça, biliflim, tekstil, ça¤r› merkezi,
Teflekkür ediyorum.
Say›n Kamhi’ye teflekkür ediyoruz. fiimdi Mustafa Noyan Rona Bey’e sözü vermek istiyorum. Kendisinin Ankara
Üniversitesi Dil,Tarih, Co¤rafya Fakültesi Sinoloji lisans›ndan sonra Wuhan Üniversitesi Tarih Fakültesinden Master
derecesi vard›r. ‹lk önce Çin’de Pekin Büyükelçili¤i’nde çal›flm›flt›r. Daha sonra da 1999’dan bu yana Türkiye
Garanti Bankas› Shangai Bafl temsilcisi olarak özel sektörde çal›flmalar›na devam ediyor. Çin ile ilgili yay›nlar› ve
çal›flmalar› var. fiimdi ise yaflad›¤› Shangai ile ilgili gerek kamuya yönelik gerekse ifl hayat›na yönelik çal›flmalar
yap›yor. Dolay›s›yla Çin a¤›rl›kl› bir görüfl kendisinden almaya çal›flaca¤›z. Buyrun Say›n Rona.
M. Noyan RONA
T. Garanti Bankas›, fiangay Bafl Temsilcisi
Say›n Baflkan, teflekkür ederim. Ben Çin’deki gayrimenkul sektörü
hakk›nda böyle biraz tarihsel bir perspektiften bilgi sunmak
istedim. Bildi¤iniz gibi Çin Halk Cumhuriyeti 1949 y›l›nda kuruldu.
Ve bu kuruluflundan 78 y›l›na kadar uygulanmaya bafllanan d›fla
aç›lma ve reform politikalar› süresince devletin bütün sektörlere
hakim oldu¤u bir dönem yafland›. Bu ba¤lamda konut ve
gayrimenkulde devletin tamamen hakim oldu¤u, her fleyi
belirledi¤i ve planl› ekonominin gere¤i olarak insanlara konut
yapma görevini üstlendi¤i bir süreç olarak yafland›. Ve bu süreçte
insanlar da devletten kendilerine konut yapmas›n› beklediler.
O konutlar da herkesin statüsüne göre gayet detayland›r›lm›fl
planlamayla insanlara da¤›t›l›yordu. Fakat 1978’den sonra bu
olan Guandong eyaletine ba¤l› Hainan adas› al›nan bir kararla
politikalar terkedildi, planl› ekonomiden pazar ekonomisine
eyalet statüsüne getirildi ve emlak sektörüne aç›ld›. Fakat emlak
do¤ru bir geçifl süreci bafllad›. Bu süreçte de gayrimenkul de
firmalar›n›n spekülatif yat›r›mlar› nedeniyle bir y›l sonra bu adada
art›k ticari bir ürün gibi kabul edilmeye baflland›. Ve bununla
bütün emlak sektörü çöktü. Bunun etkisiyle, Hainan adas›nda
ilgili politikalar da yavafl yavafl gündeme gelmeye bafllad›. Bu
yaflanan tecrübenin de ›fl›¤›yla 1998’deki finans krizine kadar
ba¤lamda 1980 y›l›nda Pekin’de ilk defa Çin konut inflaat firmas›
uzanan dönemde, sektör küçük ölçekli ve s›n›rl› flekilde
kuruldu. 1982 y›l›nda da Çin’in en yüksek yönetim organ›ilk
uygulanmaya konulan tedbirlerle rehabilite edilmeye baflland›.
defa konut sat›fl›n› dört kentte pilot uygulama olarak yürürlülü¤e
Bu ba¤lamda sektörde büyük ve ani dalgalanmalara meydan
koydu. 1988 y›l›na geldi¤imizde güneyde HongKong’a komflu
verilmemesine dikkat edildi. 1991 y›l›nda Devlet Konseyi bu kez
58 GYODER
daha önce yapt›¤› dört kentteki pilot uygulamaya ilave olarak
art›fllar›na ve spekülatif al›mlara ilk y›llarda belli ölçüde göz
24 eyalette gayrimenkul reformunu onaylad›. Buna göre devletin
yumulmufltur. Ancak 2005 y›l›nda emlak sektörünün enflasyonu
çal›flanlar›na konut edinmesi uygulamas› baki kal›yor. Ancak,
körükler hale gelmesi ve halk›n bu konudaki huzursuzlu¤unu
öte yandan sat›lmak üzere konut inflaat› teflvik edilmeye
daha fazla dile getirmesi karfl›s›nda hükümet daha radikal tedbirler
bafllan›yordu. Ancak bu tip binalar Çin vatandafl› olmayanlara
almak zorunda kalm›fl, bu ba¤lamda emlak fiyatlar›n›n piyasa
yönelik olarak infla edildi ve sat›fla sunuldu. O zaman bunu
koflullar›nda belirlenmesi uygulamas›ndan vazgeçilmifl ve k›s›tlay›c›
yabanc› yat›r›mc›lar veya yabanc› ülke vatandafllar› sat›n
ve cezai nitelikteki baz› tedbirler yürürlülü¤e konmufltur. Fiyat
alabiliyordu. Al›nan reform tedbirleri sonucunda 1978 y›l›nda
art›fllar›nda ve spekülatif al›mlarda esasen fazl› pay› bulunmayan
Çin’de kifli bafl›na ortalama konut alan› 6.7 metrekare iken,
yabanc› sermayeli gerçek ve tüzel kifliler söz konusu tedbirlerin
1998 y›l›nda bu miktar yaklafl›k iki kat artarak 18.7 metrekareye
ilk hedefi olmufllard›r. Ancak bu tedbirlerin fazla etki göstermemesi
yükseliyordu. Bugün için kifli bafl›na düflen metrekare 30.6
üzerine 2007 y›l›nda Çinli ve gerçek ve tüzel kiflilerle bu kapsama
metrekaredir. 1998’de gayrimenkul yat›r›mlar›n›n 2.2 trilyon
al›narak bu tedbirler gelifltirilmifltir. Ama ayn› y›l, di¤er bir kararla
yuan de¤erinde oldu¤unu biliyoruz. Bugün yuan dolar kuru,
da düflük gelirlilere konut sa¤lanmas› ilk kez devletin görevi
yani 1 dolar 6,5 yuan olarak düflünebilirsiniz. 1998 y›l› Asya
haline getirilmifltir. 2008 y›l›na gelindi¤inde yaflanan finans krizini
finans krizinin de etkisiyle Çin gayrimenkul sektöründe önemli
en az tedbirle aflmak amac›yla Çin Hükümeti bir dizi önlem
bir yere sahiptir. Devlet Konseyi y›l içinde ald›¤› kararla çal›flanlara
alm›flt›r.Bu tedbirler içerisinde 3 y›ll›k dönem içerisinde 3.8 milyar
konut sa¤lamay› terk ederek, konutu tamamen ticari bir ürün
dolarl›k bir teflhir paketini yürürlülü¤e koymufltur. Bu paketin
olarak tan›m›flt›r. Çin Merkez Bankas› da %30 peflinat
büyük bölümü emlak sektörüne gitmifltir. 2009 y›l›n›n sonunda
ödendi¤inde konut sat›fllar›nda uzun vadeli kredi sistemini
gayrimenkul fiyatlar›n›n art›fl h›z›nda beklenen düflüflün
devreye sokmufltur. Nihayetinde 1998-2007 döneminde
gerçekleflmedi¤i buna karfl›n, düflük gelirlilerin konut edinme
gayrimenkul sektörü h›zl› bir geliflme sürecine girmifl ve Çin’in
imkanlar›n›n darald›¤› görülmüfltür. Bunun üzerine devlet konseyi
ayn› dönemdeki ekonomik kalk›nma h›z›n›n iki kat›ndan fazla
bu kez yeni bir kararla düflük gelirliler için konut inflas›n› belirli
büyümüfltür. 2000 y›l›nda gayrimenkul sektöründeki toplam
alanlarda zorunlu k›lan uygulamay› kabul etmifltir. 1998 y›l›nda
yat›r›mlar 498 milyar yuan iken 2007 y›l›nda bu rakam yaklafl›k
düflük gelirliler için 27 milyar yuan yat›r›mla 30 milyon metrekare
4 kat artarak 2,5 trilyon yuan› aflm›flt›r. Gayrimenkul sektörüne
konut üretilmiflken, 2009 y›l›nda 113 milyar yuan yat›r›m yap›larak
yap›lan yat›r›mlardan konutlar›n ald›¤› pay %66’dan % 70’e
53 milyon metrekare konut üretilmifltir. 2010 y›l›nda al›nan
yükselmifltir. Bu dönemde yürürlülü¤e konulan ana tedbirler
kararlarla ise de 2015 y›l›na kadar düflük gelirli ailelere verilmek
incelendi¤inde flu tespitleri yapmam›z mümkündür. 2003 y›l›nda
üzere 36 milyon metrekare konut infla edilecek ve bu amaçla
konut yap›m› için küçük ve orta büyüklükteki inflaat flirketlerine
197 milyar dolar yat›r›m yap›lacakt›r. Bu çerçevede bu y›l, 2011
sa¤lanan kredi flartlar› devlet konseyi taraf›ndan a¤›rlaflt›r›lm›flt›r.
y›l›nda 10 milyon metrekare konutun yap›lmas› hedeflenmifltir.
Bu karar, küçük ve orta ölçekli firmalar›n büyük firmalar taraf›ndan
2010 y›l›ndaki sektöre bakt›¤›m›zda, 2010 y›l›nda gayrimenkul
sat›n al›nmalar›n› ve dolay›s›yla sektörde tekelleflmeyi
sektöründe fiyat art›fllar›n›n önlenmesine yönelik olarak önceki
h›zland›rm›flt›r. 2004 y›l›nda toprak sat›fllar›n›n ihale, aç›k artt›rma
y›llarda benzeri bulunmayan tedbirlerin uygulamaya konuldu¤u
ve ilan yoluyla yap›lmas› için devlet konseyi karar› emlak fiyatlar›n›n
bir y›l olmufltur. Bunlar›n etkisiyle genel olarak fiyatlar, fiyatlar›n
afl›r› yükselmesinde etkili olmufltur. Emlak sektöründe afl›r› fiyat
art›fl h›z›nda yavafllama, konut ve ticari emlak sat›fllar›nda gerileme,
GYODER 59
imara aç›lan toprak yüzölçümünde düflüfl, tamamlanan emlak
yanda ise birden fazla konut al›m›n› cayd›rmaya yani spekülasyonu
alan›nda yavafllama ve emlak sektörüne yönelik yat›r›mlarda
kontrol alt›na almaya yönelik tedbirler olmufltur. Al›nan tedbirlerin
gerileme kaydedilmifltir. Buna mukabil düflük gelirliler için konut
etkisiyle geçti¤imiz y›l gayrimenkul sektöründe belli ölçüde
yap›m› ve toprak al›mlar›nda art›fl sa¤lanm›flt›r. 2010 y›l› içerisinde
so¤uma sa¤lanm›flt›r. Ancak bu baflar›n›n sürdürülebilir olup
al›nan tedbirler beyan›nda, konut al›mlar›nda de¤iflik vergi
olmayaca¤›n› görmek için biraz daha beklemek gerekmektedir.
oranlar› uygulamaya bafllanm›flt›r. Bu ba¤lamda sat›n al›nan ilk
Zira Çin insan› için gayrimenkul en önemli tasarruf veya yat›r›m
ve ikinci el konutlara farkl› ön ödeme koflullar› ve banka kredi
arac›d›r. Burada Çin finans piyasas›n›n hali haz›rdaki k›r›lgan
faizlerinde de¤iflik faiz oranlar› uygulanmaya bafllanm›flt›r. Ayr›ca
yap›s›, mevduat faizlerinin düflüklü¤ü, dar bir borsaya sahip
imar izni verilen projelerde toplam alan›n asgari %70’inin düflük
olmas› yani tasarruflar›n›n yönlenebilece¤i baflka güvenilir bir
gelirliler için konut inflas›na ayr›lmas› istenmektedir. Bu tedbirler
yat›r›m arac›n›n bulunmay›fl› da etkilidir. Dolay›s›yla konut edinimi
fiyat kontrolünde etkili olmufltur. Ayr›ca bu tedbirlerin
cayd›ran tedbirlerin en az›ndan k›sa vadede s›n›rl› etkiyi do¤uraca¤›
uygulanmas› yerel hükümetlerin bafll›ca kriterleri aras›na al›nm›flt›r.
yönünde tahminler yap›lmaktad›r. Topra¤›n halen devlete ait
Eskiden böyle bir kriter yoktu, onun için merkezi hükümet bir
olmas› ve tek tarafl› olarak fiyatland›r›lmas› sektörün sa¤l›kl›
karar al›yor ama yerel hükümette kendi menfaatine göre,
gelifliminin önündeki olumsuz etkenlerden biri olmay›
beklentilerine göre toprak politikas›n› tespit ediyordu. Bu tedbirle
sürdürmektedir. Keza 1982 y›l›nda kabul edilen ve hala
yerel hükümetlerin baflar› kriterleri aras›na bu tedbiri uygulama
yürürlülükte olan Çin anayasas›nda y›llar itibariyle gerekli
flart› da getirildi. Bu nedenle daha önce hiç olmad›¤› oranda,
de¤ifliklikler yap›larak, kiflilerin mülkiyet hakk› garanti alt›na
yerel hükümetler merkezi hükümetin kararlar›na uymak
al›nm›flt›r. Bununla birlikte konutlar›n ancak 50 veya 70 y›l
durumunda kald›lar. Sonuçta da, 2010 y›l›nda gayrimenkul
aras›nda kullan›m hakk›yla sat›n al›nabilmesi bu sürenin sonunda
sektöründe yat›r›m toplam› bir önceki y›la göre, %33.2 art›flla
nas›l bir ifllem yap›laca¤›n›n bilinmemesi de yan›t bulmas› gereken
4.8 trilyon yuan olmufltur. Konut yat›r›m› ise %32 art›flla 3.4
sorular aras›ndad›r. Çin gayrimenkul sektörünün gelece¤i aç›s›ndan
trilyon yuan olmufltur. Bu toplam sektörün % 70.5’ine tekabül
önem arz eden hususlardan birisi de inflaat kalitesidir.
etmektedir. Sonuç olarak özetlemek gerekirse, Çin gayrimenkul
Spekülasyonun yo¤un olmas›, büyük flehirlerde çok katl› gökdelen
sektörü y›llar boyunca kaydetti¤i yüksek büyüme h›z›yla dikkat
niteli¤inde yap›laflmay› teflvik etmifltir. Buna mukabil yap›lan
çekmektedir. Sektör bugün de h›zl› bir geliflme süreci geçirmekte
binalar›n kalitesi hayli düflüktür. Bu durum karfl›m›za bir yanda
ve ülkenin gayrisafi yurtd›fl› has›las› içerisinde önemli bir yer
yeni inflaatlarla flantiye görünümünü azleden, di¤er yanda ise
tutmay› sürdürmektedir. Toplam sabit sermaye yat›r›mlar›n›n
h›zla yap›lanarak köhne bir görünüme bürünen yüksek binalarla
içinde de giderek artan paya sahibidir. Öte yandan 2000’li
dolu flehirler ç›karmaktad›r. Yap› kalitesini nas›l yükselece¤i ve
y›llardan itibaren sektörde tekelleflmeyi h›zland›ran ve toprak
yeni say›labilecek olmas›na ra¤men, y›pranan binalar›n sonuna
sat›fllar›n›n aç›k artt›rma yoluyla gerçeklefltirilmesine imkan
nas›l çözüm bulunaca¤› ise Çin yönetiminin en üst somut
tan›yan tedbirlerin de etkisiyle sektör yo¤un spekülatif
politikalar›n› aç›klamad›¤› aland›r. Çin, ekonomik gelifliminin
hareketlerden ve giderek yükselen fiyatlardan muzdariptir. Bu
do¤al sonucu olarak, h›zla flehirleflmektedir. Dünya Bankas›’n›n
durum sektöre devletin sürekli müdahalesini zorunlu k›lmaktad›r.
tahminlerine göre 2020 y›l›nda Çin’deki flehirleflme oran› %50‘nin
Emlak fiyatlar›n›n yüksekli¤inden toplumun her kesimi flikayetçidir.
üzerine ç›kacak. Bunun getirdi¤i ekonomik yeterli ve kaliteli
Fiyatlar›n düflürülmesi, en az›ndan fiyat art›fl h›z›n›n yavafllamas›
konut ve ofis ihtiyac›n› karfl›lamak için, Çin yönetiminin vergi
büyük bir beklentidir. Devletin son 2 y›ldaki temel önceli¤i bir
ayarlamalar›na dayal› tedbirlerden daha fazla gereksinim
yanda düflük gelirlilerin konut edinmesini kolaylaflt›rmaya, di¤er
duyaca¤›n› söylemek yanl›fl olmayacakt›r.
Say›n Terzio¤lu 1954 y›l›nda Robert Kolejden sonra Pacific Institute of California’da lisans, Cost Üniversitesinde
doktoras›n› tamamlam›flt›r. Film dünyas›nda gerek ulusal gerek uluslararas› çapta prodüktör olarak çal›flmalar
yapm›flt›r ve Motion Pictures of America’dan Merit of Spirit sahibidir. 42 y›ld›r Cannes Film Festivaline devaml›
kat›ld›¤› için ödülle onurland›r›lm›flt›r. 1987’den bu tarafa kendisi, American Chamber’in bir parças› olan Turkish
American Business Association’›n 3. dönemdir baflkanl›¤›n› yürütmektedir. Sanayi ve ticaret bak›m›ndan da
Uluslararas› Astaldi inflaat flirketinin 25 y›ld›r Türkiye koordinasyonunu yürütmekte olan genel koordinatörüdür.
Gerek ‹talya gerekse Frans›z hükümetlerinde CHEVALIER niflanlar›yla ödüllendirilmifltir. Ayn› zamanda Leaders
Association’›n Business Leader ödülünün de sahibidir. Kendisi gayrimenkul konusundaki fikirlerini bizimle paylaflabilir.
U¤ur Bey buyurun ....
60 GYODER
U¤ur TERZ‹O⁄LU
Türk Amerikan ‹fl Adamlar› Derne¤i, Baflkan
Gayrimenkul tabi her ailenin, her ferdin almak istedi¤i bir
nesne. Özellikle Türkiye’de her aile mutlak surette bir mülk
edinmek ister. fiimdi flu dakikada Türkiye’nin durumuna
bakarsak dünyada bir numaraya kofluyor.
Amerikal›
dostlar›m›zla konufltu¤umuzda, gayrimenkul sektöründe,
Türkiye’nin durumuna hepsi g›ptayla bak›yorlar. Çünkü onlar›n
4 sene evvel yapt›klar› gayrimenkul sat›fl politikas› hepimizin
bildi¤i gibi bir fiyasko ile neticelendi. Herkes boyundan büyük
gayrimenkulleri al›p sonra taksitlerini ödeyemediler. Bizde bir
aile gayrimenkulü seçti¤i zaman kar› koca ikisi de biz bunu
nas›l öderiz diye düflünüyor. Ayaklar›n› yorgana göre uzat›yorlar.
O bak›m›ndan Türkiye’deki gayrimenkul sat›fl politikas› çok
kadar ihracat yapam›yoruz. Çünkü rekabet yok. Çin mallar›na,
do¤ru ve güzel gidiyor. Bankalarda bunu a¤›rl›kl› olarak daha
Hindistan mallar›na, Meksika mallar›na rakip olam›yoruz. Ne
temkinli götürerek hem al›c›y› hem de kendilerini korumufl
yap›yoruz buna mukabil? Birdenbire otomobil satmaya bafllad›k;
oluyor. fiimdi tabii Amerikan Ticaret Odalar›n› temsilen burada
çok güzel mermer satmaya bafllad›k; zeytinya¤› satmaya bafllad›k.
konuflurken flunu belirtmeliyim ki; Amerikan ticaret odalar›
Geçenlerde bir firma 1 litrelik fliflelerde 1 milyon adet zeytinya¤›
sanayiyle beraber birçok fleye bak›yor. Çok genifl bir teflkilat
istedi. Tan›d›¤›m›z zeytinya¤c›lara sorduk, 1 milyon flifleyi
olan Türkiye –Amerikan ticaret hacmini nas›l gelifltiririz? Baflkan
verebilirim diyen kimse ç›kmad›. fiimdi biz ticaretimizi Amerika’yla
Obama’n›n ilk yurtd›fl› seyahati Türkiye’ye olmufltu; sonradan
art›ral›m diyoruz ama Amerika büyük konsomasyonu olan bir
Say›n Baflbakan’la Washington’daki mutabakatlar›nda bir
ülke ve biz onlar›n ihtiyac›n›n yüzde birini bile karfl›layam›yoruz.
stratejik ortakl›k komitesi kurulmas› ve bununda en üst düzeyde
Peki nas›l art›raca¤›z biz ticaret hacmimizi; nas›l mal sataca¤›z;
yap›lmas› kararlaflt›r›ld›. Ekim ay›nda ATC toplant›lar›nda biz
neyle sataca¤›z; neyi sataca¤›z biraz bunu düflünmek laz›m ve
daha bir komiteyi ç›karamad›k dedim. Neticede bir komite
o yönde üretimi art›rmak laz›m.
ç›kt› ama galiba onikinci ayda ç›kt›. fiimdi beflinci ayday›z daha
markalaflmam›z laz›m ve markay› da kolay telaffuz edilen bir
komitenin bir toplant› yapt›¤›n› duymad›m. ‹stanbul olarak
kelimeyle tan›tmam›z laz›m . Amerikal› kad›n evden ç›k›p da
da o komiteye 2 temsilci verdik ama hiçbir flekilde yürümüyor.
al›flverifle gitti¤i zaman ç’li, fl’li, ü’lü bir markay› akl›nda bile
Tabii komiteler ne kadar çal›fl›rsa çal›fls›n ticaret erbab› tabiriyle
tutam›yor. Gayet basit tek heceli bir marka; reklam ve devaml›l›k
karfl›l›kl› anlaflmalar› ve karfl›l›kl› flörtleri gelifltiremezlerse ticaret
- kalite devaml›l›¤›, ambalaj devaml›l›¤› ve mal›n devaml›l›¤› en
hacmi hiçbir yere gelmez. fiimdi Türkiye’nin Amerika’ya ne
önemli 3 ünsur. fiimdi Türkiye ile Amerika’n›n ticaret hacminin
sataca¤›n› düflünürsek; flimdi kotalar kalkt› ama kotalar varkenki
artmas› bir mand›ra ifli de¤il; hep üretim ve onun yan› s›ra da
Üretimi art›r›rken de
GYODER 61
kalite; ondan sonrada mal veriminin devaml›l›¤› ile sa¤lanabilir
Di¤erleri de hala devam ediyorlar. Bu arada tabii heyetler
bir ifltir. fiimdi Amerika’ya bak›n iflsizli¤i gidermek için altyap›da
geliyor gidiyor. Eskiden 10 eyalete 1 haftada gidiyorduk.10
bir hamle yapmaya bafllad›. Baflkan Obama 150 milyar dolar
eyalet, valiz kapa, valiz ç›kar veya vizit al ver. fiimdi öyle de¤il
bir ek bütçe koydu. Bununla ne yapacak? Yeniden yollar
art›k. fiimdi bir haftal›k bir seyahatte en fazla 2 eyalet
yap›yor, yeniden altyap›y› veriyor, o kadar iflçi istihdam edecek
hedefleniyor. Onlarda Türkiye’ye geldikleri zaman ‹stanbul’un
ve ona göre ifl hacmini yükseltecek. Geçenlerde hem Hillary
yan› s›ra gidip ‹zmit’i de görelim; gidip Bursa’y› da görelim;
Clinton’›n yard›mc›s› hem de Ticaret Bakan› Locke’nin yard›mc›s›
Kayseri’yi de görelim ama bunu her geliflimizde ayr› ayr› yapal›m
bir konferansa geldiler. Dediler ki: “Amerika yeniden keflfedilmez
birden yapmayal›m diyorlar. Geçenlerde Chicago’dan bir eyalet
ama Türkiye, Afrika’y› ve komflu ülkeleri keflfetmifl bir ülke”.
temsilcisi ile beraberdik. Belediye Reisi sanki Ticaret Bakan› gibi,
Biz Amerikan inflaat sektörüne diyoruz ki gidin Türkiye’de
Sanayi Bakan› gibi dedi ki: “Benim eyaletimde yat›r›m yapmak
ortak bulun; hem Türkiye de çal›fl›n hem de civar ülkelere
isteyen Türk ifladam› varsa, ben ona 5.000m2 kapal› saha veya
bak›n; her tarafta Türk müteahhitleri varken niye u¤rafl›yorsunuz
10.000 m2 aç›k sahay› bedava veririm; bir sene elektrik paras›
tek bafl›n›za ifli almaya. Dikkat etti¤imizde Amerikan flirketlerinin
almam; bankalardan istedi¤i kadar krediye ben kefil olurum,
hiçbiri bu dedi¤imiz ülkelerde do¤ru dürüst ifl alam›yorlar.
verdirtirim; bütün ailesine de oturma izni veririm”. fiimdi biz
Türk müteahhit firmalar› ile beraber gittiklerinde sonuç
buna karfl›l›k bu han›mefendiye hiçbir fley söyleyemedik. Ancak
alacaklar›na eminiz biz. Onun d›fl›nda bu nokta çok önemli.
mevcut imkanlar›m›zla size her türlü kolayl›¤› yapar›zdan ileriye
Baflkan bilir; Amerika’n›n en büyük flirketleri büyük tazyik
gidemedik. Tabii insan üzülüyor buna. Bir tarihte bir batakç›¤›
ettiler, senatörlere büyük lobilerde bulundular. Türkiye lehinde
verdik diye insanlar mahkum edilmek istendi. O batakç›¤›n
Amerika’yla iliflkilerimizde lobileflme çok büyük bir aflama
de¤erinden 10 misli kadar sadece KDV al›yor devlet. Bir de
gösterdi. Türkiye bak›m›ndan flimdi orada 3. 4. jenerasyonu
Anadolu’da bir mera yeri vard›r. Bu mera yerlerine bakt›¤›n›z
yaflayan ülkeler temsilcileri var. Biz daha belki 2. jenerasyonday›z
zamanda birço¤u çorakt›r. Burada bir damla ot ç›kmaz, bir
ama çok çabuk süratle biz onlara eriflme noktas›na gelmekteyiz.
hayvan otlamaz ama oras› baz› insanlar›n kullan›m› için öyle
O da her bak›mdan bizim için güzel birfley. Bölgedeki di¤er
mera yeri diye geçer gider. Benim memleketime bir ‹ngiliz
ülkeler için Türkiye’de bir s›çrama yeri. Biraz evvel inflaat
müteflflebis heyet geldi. Dedilerki: “Biz buraya büyük bir yat›r›m
sektöründen bahsettik ama bu di¤er konularda da böyle. 3
yapaca¤›z ama flurdaki elli dönüm ve yandaki 500 dönüm
sene evvel Amerikan ticaret müsteflarl›¤›yla orta boy flirketleri
meray› da alal›m”. Alamad›k ve çektiler gittiler. O meran›n
getirelim ve bunu 12 eyaletten seçelim dedik. 12 eyaletten
önünden geçiyorum her zaman. Bodrum’da, çingeneler çad›r
yaklafl›k 100 tane firma Türkiye’ye geldi. Orada bizim
kurmufllar; turistlerin arabalar›na cam at›yorlar arabalar›n›n
öngördü¤ümüz Avrupa’daki Amerikan ticaret müsteflarlar›n›
lastikleri patl›yor. Ama kimse birfley diyemiyor. Kaymakam ne
da davet etmek istedik. Bunda benim amac›m fluydu; Amerikan
yaps›n, her dakika oraya asker dikemezsiniz. fiimdi bütün
imalatç›s› Türkiye’de ortak bulup Türkiye’de imalat›n› yaparsa,
bunlar› niye size anlatt›m; biz yat›r›mc›y› Türkiye’ye çekmek
Avrupa’ya bunu gümrüksüz ihraç edebilecek. Bunu da ancak
istiyorsak her türlü kolayl›¤› göstermemiz laz›m. Baflbakanl›k
kimden duyacak; benden de¤il, Amerika’daki Amerikal› ticaret
ve teflvik ajans› var ama bürokrasi her fleyi frenliyor. Maalesef
ataflesinden duyacak. Onun için ilk günkü toplant›y› onlar
bunu aflt›¤›m›z zaman herhalde bu çal›flkanl›¤›m›zla, bu
aralar›nda yapt›lar. 107 tane firman›n 36 tanesi Türk flirketleriyle
azmimizle 2023’de 10 veya onun alt›na da inmifl yükselmifl
evlendi ve imalata bafllad›lar. Bugün çal›fl›yorlar; imalat yap›yorlar.
oluruz yani. Çok teflekkürler.
Say›n Terzio¤lu’na teflekkür ediyoruz. Now our last speaker is from Vienna. He has the degree of doctorate of
Business Economics from the Karl Franzes University in Graz. He received this degree in 2003 and he is working
in real estate company Vienna based Immofinanz AG Vienna as a member of the executive board and the responsible
for the Investment Management, Asset Management and the Transactions of the standing portfolio
commercials so the floor is yours Mr. Wiltschnigg if the pronunciation is really correct . Thank you very much Sir.
62 GYODER
Dr. Manfred WILTSCHNIGG
Immofinanz AG, Yönetim Kurulu Üyesi
Thank you so much for your kind introduction. Ladies and
gentlemen don’t be afraid I will keep it really short. First of
all I would like to introduce my company a little bit to you
because I think you all know Immofinanz Group. Immofinanz
Group is one of the 5 big real estate companies in Europe.
We are stock listed in Vienna. The company has been founded
in 1990 and we have seen a huge increase of business and
we had a lot of success over, more than 15 years. Unfortunately
when the crisis came in 2008 we, the company has been hit
very hard. We had to re-organize everything that you can
imagine at this time. We had a portfolio of approximately 13
billion Euros standing investments and development buy plan
of nearly 7 billion Euro residual value. So value of the finalization
of the construction works. In the moment when the crisis
came, we had to cope with it. We had to re-structure the
company. The whole management board left because
unfortunately we haven’t only the external economical crisis
but an internal management crisis so everything has to be reorganized. The company is now operating in Central Eastern
Europe. We have 6 of our core markets in this area, going
down from Poland, Czech Republic, Slovakia, Hungary, Romania
and I would say most important at the moment Russia and
we are operating on the Western European markets. Our
asset is almost everything I would say it’s residential. We are,
I think the biggest owner of residents, not state owned,
owner of residential in all stock with portfolio of 34 thousand
apartments. We have a huge retail portfolio and an office
portfolio in all the capital cities or markets. And we invested
in logistics.
So we have heard a lot about India. We have heard a lot about
China. Even we have heard a lot about the United States and
of course a lot about Turkey. What happened during the crisis?
I think we all agree that it was not an economical crisis but it
was mainly a financial crisis. Cheap money we all needed was
no longer available. Crisis strategies did no longer work and
the market entries did no longer happen. The consumer
expenditure just decreased rapidly. Saving money, privately
and state owned was the reaction of households and of the
officials. In the meanwhile and I’m focusing on the red tape
and on the guideline with the program. What happened in
the meanwhile? In the meanwhile people got used to live with
the crisis and I would even say most of the population of
Europe is after being in the crisis already over. Some countries
never saw a recession. For example Poland kept growing over
the crisis and it’s really booming at the moment and a lot of
people are going to Poland. And looking for investment
opportunities in this, in this state. Some countries recover
extremely fast. For example Germany, I would say Austria.
GYODER 63
They came back very quickly and now followed by France, of
to mature markets. There is demand, that’s pretty simple.
course Switzerland, stable always over the years. And what
There is a lot of support from the officials. It’s much easier to
is very important from my point of view that demand for retail
get permits from the administration in brackets if “corruption”
space, for residential projects, for leisure real estate and for
is not prohibiting success. It’s an increasing purchase power
consumer goods never ended. It’s still existing and it’s just I
which helps and there are a lot of young, well educated and
would say there was a slow down but it’s accelerating very
ambitious people waiting for their chance. So we can see in
very fast. And most important I would say the confidence is
those developing countries have wide field of opportunities.
back. At the moment a huge amount of money, for example
There is no need to look for a specific niche where you can
pension funds, Western European money, money from Israel,
probably place your product. The question is not whom can I
money from the United States, even of course from India and
replace or what kind of artificial demand can I create. That's
before that the spring in Northern Africa, from Libya is waiting
because that’s the question we have to ask ourselves if we are
for attractive investment opportunities. So during the last
operating on the mature markets. Know that the question is
twelve years we saw a lot of transactions happening. We even
have heard a very specific word which we haven’t heard for
two years. The Word is “yield compression”. Yield compression
is back. At the beginning of crisis noone would have bought
an office building at the yield of 8%, now we are back at 6.6
and I would call this 140 basics points yield compression. And
developments re-opened a lot of real estate developments.
So if we are talking about Central Eastern Europe and we are
running very quickly through the markets I would say Poland
strong, Russia our most important market at the moment,
very strong, Czech stable, Germany very strong, Austria strong,
Hungary recovering, Romania hopefully once recovering, not
at the moment, and coming to Turkey, very strong. Where
are the advantages offered by developing countries? That’s
pretty simple. What do they need? And what can I offer? And
the risk, is it really less risky to compete with international
chains in matured markets? Where, in best case if you survive
the returns are pretty low. I wouldn’t agree. I would say, take
a little bit of risk and try to make your money. So summarizing
success stories for upcoming countries. There have been a lot
of success stories for developing countries beginning with the
United States, recovering of the beaten economies of Japan
and Germany after the Second World War. The upturn of the
sea countries after the fall of the Iron Curtain and the powerful
development of countries like China, India, Brazil and Turkey.
What will come next noone knows but the potential for
economic growth in the Eastern European countries in Russia,
pretty easy to answer this question. It’s of course growth,
Ukraine, Turkey is enormous and I can say from my company,
earning, risk diversification, the market shares in developing
for the Immofinanz Group that we will keep our eyes open
countries are much cheaper and much easier liable compared
not to miss any chances and opportunities coming.
Thank you very much Mr. Wiltschnigg was our last speaker, our last panelist. Kahve molas›ndan birkaç dakika
çalmak imkan›m›z olursa, 5-10 dakika içinde sorular› almaya çal›flal›m.
Bu arada ben bir sual sormak istiyorum Say›n Gürlesel’e. Sizin gösterdi¤iniz sunumda galiba 1. veya 2. slayt’ta
Türkiye’deki büyüme h›z›n› orta büyüklükte gösterdiniz. Bizim rakamlar›m›za göre 8.9 büyümemiz var ve bu
büyüme, geliflmifl ülkeler aras›nda yüzde 2’ler civar›nda olan, geliflmekte olan ülkelerde %5’ler civar›nda olan
rakamlara göre oldukça yüksek bir büyüme. Burada özel bir ekonominin özel bir k›sm› al›nd›¤› için mi böyle
görünüyor yoksa ekonominin genelinde mi böyle? Bunu bir paylaflabilir miyiz?
64 GYODER
Dr. Can Fuat GÜRLESEL
Burada karfl›laflt›rma yapt›¤›m›z ülkelerle de¤erlendirdi¤imizde
üzerinde büyüyerek geldi. O önümüzdeki y›llarda çift haneli
geçmifl y›l performans›na bak›larak önümüzdeki 5 y›l içinde
rakamlardan tek haneli rakamlara düflerek büyüyecek. Çin,
Türkiye’nin yaklafl›k ortalama büyümesi IMF, Dünya Bankas›,
Hindistan ve Endonezya için ise %8-10 aras›nda büyümeyi
OECD ve Avrupa Birli¤i Komisyonunun en son yay›nlad›¤› bir
önümüzdeki 2016’ya kadar olan dönem içinde de devam
rapora göre %5-5.5 aras›nda olaca¤› fleklinde. Rusya ve Brezilya
ettirece¤i fleklinde öngörüler var. Onun için biz orada bu 3
için uluslaras› kurumlar›n ortalama büyüme beklentileri %.5-
ülkeyi Katar dahil yüksek büyüme h›z›, göreceli olarak bizi de
6 aras›nda. Buna mukabil Katar son birkaç y›ld›r %20’lerin
orta büyüme h›z› olarak de¤erlendirdik.
Tabii do¤rudur da bizim ilk çeyrekte büyümemiz bu 5.5’in çok üstünde ama herhalde belki ondan sonra biraz
daha yavafllayaca¤› düflünülüyor. Tabii olabilir. Peki teflekkür ederim. Efendim herhangi baflka bir katk› veya bir
sual olmad›¤›n› görüyorum. O zaman panelistlere hepsine ayr› ayr› teflekkür ediyorum. Toplant›m›z› sona erdiriyorum.
Hepinize kat›ld›¤›n›z için teflekkür ediyorum. Thank you very much.
Küresel kriz sonras› y›ld›z› parlayan ülkeler konusunun ele al›nd›¤› 3. oturumumuzun sonuna geldik. Oturum
Baflkan› Sn. Rona Y›rcal› flahs›nda tüm kat›l›mc›lara teflekkür ediyoruz. Çok k›sa bir kahve molas› sonras›nda hem
bir konuk konuflmac›m›z var; hem de zirvenin son oturumunu gerçeklefltirece¤iz. Gayrimenkule sosyolojik bak›fl
aç›s›n›n ele al›naca¤› bir oturum olacak bu. ‹lginizi çekece¤ini umuyoruz. Teflekkürler.
GYODER 65
Gayrimenkul Sektörüne
Sosyolojik Bak›fl
Can PAKER
TESEV Baflkan›
Çok teflekkürler k›ymetli konuklar. Bütün gün gayrimenkulle
u¤raflt›ktan sonra sizleri biraz baflka bir yöne yöneltmeye
çal›flaca¤›m zaten bana verilen konuda o. Türkiye’deki siyasal
yap› geçmifli ve onun muhtemel gelece¤i ne olabilir? Yani ilk
önce biraz geçmifli anlat›p sonrada biraz spekülasyon yapaca¤›z
ileriyle ilgili. Fakat çok ilginç olan benden hemen sonraki çok
k›ymetli panelin gayrimenkul dünyas› ve sosyoloji ile ilgili olmas›
çünkü bence konuflmam›n temelinde siyaseti siyaset yapan
partiler veya siyasetçilerin kifliliklerinden öte toplumun sosyal
yap›s› sosyal dinamiklerdir. Bu dinamiklerin nereye gitti¤ine
bakman›n daha do¤ru oldu¤unu siyasetçilerin kifliliklerinin çok
önemli olmad›¤›n› çünkü eninde sonunda toplumun onlara
rey verece¤i için toplumun taleplerini yerine getirmek
geldi. Hem küreselleflmenin getirdi¤i kapitalin dünyada serbest
durumunda olduklar›n› tabiki demokrasi var ise tez olarak
çal›flmas› ve h›zl› dolaflmas› art› Türkiye’nin de buna ayak
koyuyorum ve bunu tabiki içinde oldu¤um kurum TESEV’de
uydurmas› hem de Anadolu’da yap›lan sanayi bölgeleri yani
ayn› flekilde görüyor. Dolay›s›yla flimdi size anlatmaya
altyap› yeni bir giriflimci hareketine yol açt›. Sermaye var,
çal›flacaklar›m daha çok sosyolojik altyap› ve sosyolojik
altyap› var dolay›s›yla yeni bir sermayeci s›n›f› Anadolu’da yavafl
dinamiklerle ile ilgili olacak onun neticesinde siyasetin nas›l
yavafl yükselmeye bafllad›. Bu sermaye s›n›f›n›n etraf›nda da
olufltu¤u ile ilgili bir iki gözlem. Türkiye Cumhuriyeti
tabiki onla beraber çal›flan ayn› flekilde bir orta s›n›f olufltu.
kuruldu¤unda yukardan afla¤› kurulmufltur. Daha do¤rusu
Bunun bat›da pek misali yoktur. Zaten bat› sosyolojisiyle Türkiye'yi
asker ve sivil bürokrasinin kurdu¤u bir cumhuriyettir. Toplumun
araflt›rman›n çok do¤ru oldu¤una inanmayan birisiyim.
büyük k›sm› köylüdür ve böyle bir yap› tabiki merkeziyetçi
Türkiye'nin kendine mahsus bir sosyolojisi var. Dolay›s›yla
hiyerarflik ve otokratiktir. Yani yap› yukar›dan tayin edilir. Bu
Türkiye'de bat›da olmayan 2 türlü giriflimci orta s›n›f olufltu.
yap› afla¤› yukar› kendisine bir giriflimci s›n›f yaratm›flt›r. Devletin
Onun bir tanesine klasik eski elit diyelim; benim de üyesi
imkanlar›yla korunan bir giriflimci s›n›f ve onun etraf›nda oluflan
oldu¤um TÜS‹AD mesela. Di¤eri de dünya liberalleflmesinden
bir orta s›n›f. Buradaki önemli faktör devletin bu s›n›flar›
dolay›, para hareketinin art›fl›ndan dolay› ve Türkiye'nin
korumas›d›r. Türkiye y›llar y›l› gümrük korumas›yla ekonomisini
sanayileflme desteklerinden dolay› ortaya ç›km›fl eski köylü olup
ayakta tutmufl ve giriflimciler bu gümrük kalkan› alt›nda ayakta
sonradan giriflimci olan ve onlarla beraber çal›flan mühendisler,
durabilmifllerdir. Fakat tabiki dünyada da Türkiye’de de zaman
doktorlar veyahut finansç›lardan oluflan bir orta s›n›f. Bu iki
de¤iflti. Özellikle küreselleflmenin dünyaya yayg›n oldu¤u bir
yap› birbiriyle rekabet haline girdi. Hem iç ve d›fl pazarda hem
dönem bafllad›¤› zaman ve Türkiye’de de Turgut Özal dönemi
de yaflam flekli olarak bir rekabet bafllad›. Tabiki eski giriflimciler
geldi¤inde Türkiye bir liberalleflme politikas›na girdi ve çok
böyle bir paylafl›mc›l›¤a ilk önce direndiler ve bir ölçüde flu anda
önemli olan kapitalin serbest dolafl›m› Türkiye’de imkan haline
da hala direniyorlar. Çünkü Türkiye’de onlar devlet taraf›ndan
66 GYODER
korunuyordu ama flimdi devlet taraf›ndan korunmayan yeni
özelli¤i insanlar›n birbirlerinden farkl› olmamas›d›r. Bilmem
bir yap› ortaya ç›kt› ve onla rekabet ediyor. Bunun için de
dikkatinizi hiç çekti mi, çekmemifl olabilir, 1950 seçimlerinde
dedi¤im gibi yaflam flekilleri de tart›flmaya aç›ld›. Bence laiklikle
Demokrat Partinin seçim mitinglerine bakt›¤›m›z zaman hemen
ilgili tart›flma bu s›n›fsal yap›n›n birbirleriyle olan rekabetinin
hemen herkes birbirine benzemektedir. Giyiniflleri, durufllar›…
bir sonucudur . Sen laiksin, de¤ilsin, muhafazakars›n, ‹slamc›s›n,
Halbuki flimdiki seçim mitinglerine bakt›¤›m›z zaman inan›lmaz
de¤ilsin gibi fleyin bir ideolojik meseleden öte sosyo-ekonomik
farkl›l›klar ortaya ç›kmaktad›r. Zaten orta s›n›f›n temel özelli¤i
altyap›n›n aksetmesi fleklinde oldu¤unu düflünüyorum.
ve köylü toplumundan temel farkl›l›¤›, farkl› olan bireylerden
Anadolu’dan ç›kan yeni giriflimciler ve onun etraf›ndaki orta
oluflmas›d›r. Bu da ekonomideki ifl bölümüyle ilgilidir. Çünkü
s›n›f, köylülükten dönüfltü¤ü için dinle ilgili hiçbir zorlu¤u
köylü toplumunda herkes köylüdür ama orta s›n›fta kimi
olmam›flt›r. Çünkü dini kendisine siyasi bir rakip olarak
doktordur, kimi mühendistir, kimi edebiyatç›d›r, kimi eczac›d›r.
görmemektedir. Halbuki ilk oluflum bir ölçüde dini kendine
Bunlar›n hepsi kendi ekonomik durufllar›na göre ve sosyolojik
siyasi rakip olarak görmüfltür. Tabiki bu iki s›n›f›n yaflam
durufllar›na göre farkl› insanlar olurlar ve farkl›l›klar› yaflamak
flekillerinde ve dünyaya bak›fl›nda farkl›l›k olacakt›r .En önemlisi
isterler. Bu da temel olarak o anda demokratik talepleri
tabiki art›k devletin korumas› yoktur. Böyle bakt›¤›m›zda Türkiye
beraberinde getirir. Yani Kopenhag Kriterlerinin tahminden
bir din devletine mi gidiyor gibi sualler hergün ortaya at›ld›.
daha kolayl›kla gelebilmesi iflte bu geliflen orta s›n›flar›n
Ben bunu dedi¤im gibi sosyolojik rekabetin sonucu olarak
demokrasi talebinden dolay›d›r. Yoksa iktidarda olanlar›n çok
görüyorum çünkü yapt›¤›m›z araflt›rmalarda görüyoruz ki
iyi niyetinden, Türkiye’yi çok sevmelerinden ziyade halk›n
Türkiye’de hemen hemen halk›n %90’u kesinlikle bir din
taleplerinin bu yönde olmas› ve tabiki dünyan›n bat› dünyas›n›n
devleti istemiyor. Kesinlikle fleriat devleti isteyenlerin Tükiye’deki
da bu yönde telkinde bulunmas›ndan dolay›d›r. Bizim bugüne
oran› %9. Yaln›z fleriat›n koflullar›n› fleriattan bahsetmeksizin
kadar yapt›¤›m›z ölçülerin bir sonucu flu: Türk seçmeni hiçbir
söyledi¤iniz zaman; mesela k›z çocuklar› erkek çocuklar›n›n
ideolojiye rey vermiyor. Ne dine, ne milliyetçili¤e veriyor. Türk
miras›n›n yar›s›n› als›n m› dedi¤iniz zaman; bu %9 luk oran
seçmeninin temel seçim yönü siyasi iktidar› kendi lehinde
yüzde yar›ma düflüyor. Dolay›s›yla meselenin bir din meselesi
kullanaca¤›n› zannetti¤i partiye veriyor. Bu zanda yan›l›r ise
de¤il, sosyolojik bir mesele oldu¤unu burada da görüyoruz.
yani daha do¤rusu rey verdi¤i parti siyasi iktidar› onun lehinde
Örne¤in TESEV Türkiye’de sosyolojik anlamda bir din tehlikesi
kullanmaz ise derhal onu iktidardan indiriyor. Bu nedenle bat›da
olmad›¤›n› söyleyen kurumdur. Zaten önemli olan Türkiye’de
görmedi¤imiz kadar h›zl› iktidar kayb› oluyor. Düflünün ki Bülent
iki tane orta s›n›f›n hangi kültürde olursa olsun geliflmifl
Ecevit %42 gibi bir reyle tek bafl›na iktidar oldu; sonra taa
olmas›d›r. Bence bu 2 orta s›n›f ekonomik dinamiklerle
%2’lere kadar düfltü; sonra tekrar %20’lerin üzerine ç›kt›.
önümüzdeki y›llarda birbirine al›flacak; birbirlerini tolere edecek
Buna benzer Turgut Özal çok büyük reyler ald›; sonunda çok
yap›ya geleceklerdir. Baflka çaresi yok çünkü bunlar birbirleriyle
afla¤› düfltü. Süleyman Demirel %56 veyahut %54 gibi bir rey
al›flverifl yap›yorlar; birbirleriyle ifl yap›yorlar yani ekonomi onlar›
al›p sonradan çok afla¤›lara düfltü. Demokrat Parti yok oldu.
beraber yaflamaya zaten zorluyor. Dolay›s›yla bu nevi ideolojik
Yani Türk seçmeni siyasi iktidar› kendi lehinde kullanmayan›
farkl›l›klar önümüzdeki y›llar içinde ortadan kalkacak ve Türkiye
derhal cezaland›r›yor ve siyasi iktidar› kendi lehinde kullananlar›
bir senteze do¤ru gidecektir. Yaln›z orta s›n›f›n bu kadar
da devam ettiriyor. Bu ayr›m çok önemli. Hiçbir zaman bunu
yayg›nlaflmas›n›n önemli bir de¤iflikli¤i vard›r. Köylü toplumunun
halk›n cehaletine ba¤lamamak laz›m .Genellikle o söyleniyor
GYODER 67
iflte efendim “Halk›m›z cahil zaten kime rey verdi¤ini bilmiyor”
sorunudur. Türkiye’de Kürt sorunu bir sorun. Çözüm veya
gibi argumanlar›n sosyolojik olarak yanl›fl oldu¤unu
çözüme yak›nl›k gelmez ise bundan sonraki seçime kadar o
düflünüyorum. 1950’den itibaren bütün seçimleri analiz edin
bunu beceremeyen iktidar veya bunu geciktiren, yapt›rmayan
hepsinde halk çok bilinçli, tamamen kendine dönük, tamamen
muhalefet seçmen taraf›ndan bence ciddi flekilde
kendi menfaatleriyle ilgili rey verdi¤ini görüyorsunuz. fiimdi
cezaland›r›lacakt›r. Üçüncü konu Avrupa Birli¤idir. Her ne kadar
Türk ekonomisinin yap›s›n› veya Türk siyasetinin yap›s›n› bu
Avrupa Birli¤i ile çok iniflli ç›k›fll› durumdaysak da her ne kadar
flekilde objektif olarak bakmam›z›n yarar›na çok inan›yorum.
Avrupa Birli¤i bize ikili standartlar göstermifl ise de Türkiye’nin
Yoksa falan lider kabiliyetli, öbürü kabiliyetsiz, iflte bunun
sosyolojik ve ekonomik geliflmesi Avrupa Birli¤i yönündeki
zaten kiflili¤i flöyle, öbürünün kiflili¤i böyle, inan›n ki benim
reformlar›n yap›lmas›na ba¤l›d›r. ‹leride gireriz, girmeyiz ayr›
görüflüme göre siyasi dedikodudan baflka bir yere götürmez.
mesele Türk halk› karar verecektir. 10 sene sonra ben bu kadar
Ama meseleye sosyolojik bakt›¤›n›z zaman yani orta s›n›flar
yavafl bir topluma girmem de diyebilir ama önemli olan o yolu
aç›s›ndan, onlar›n talepleri aç›s›ndan bakt›¤›m›z zaman gerçek
tamamlamakt›r. Bu yolda ilerleme olmassa bunu yapmayan
siyasi sonuçlara varabiliyorsunuz. fiunu söyleyip son k›s›ma
iktidar veya bunu köstekleyen muhalefet, bundan sonraki
geçece¤im bu orta s›n›f bütün dünyada esasen çok tehlikeli
seçimde ciddi cezaland›r›lacakt›r. Son olarak da biraz evvel
bir yap›dad›r. E¤er gelecekten umutluysa, e¤er çal›flt›kça onun
bahsetti¤im toplum ve dinsel yap› aras›ndaki farkl›l›klar› ve
karfl›l›¤›n› al›yorsa, e¤er dünyaya müspet pozitif bak›yorsa
bunlar› beraber yaflatacak çözümleri iktidar gündeme getirip
fevkalade demokrat olur, fevkalade bireyselci olur, fevkalade
kanunlaflt›rmazsa veya bunu yapmaya çal›flan iktidara muhalefet
özgürlükçü olur. Ama tam tersi Nazi Almanya’s›n› kastediyorum;
taraf›ndan tafl konarsa, ayn› flekilde bundan sonraki seçimde
e¤er gelece¤i karanl›k görüyorsa, e¤er kendisinde bir ilerleme
cezaland›r›lacaklar›n› düflünüyorum. Yani özetle Türkiye’nin
flans› görmüyorsa, e¤er yapt›klar›n›n karfl›l›¤›n› almad›¤›
siyaseti, esas›nda sosyolojisine ve sosyo-ekonomik altyap›s›na
fikrindeyse derhal otoriter rejime meyleder. Dolay›s›yla siyaseti
ba¤l›d›r. Ona bakarak yorum yapmam›z daha do¤ru olur. Ona
de bir ölçüde orta s›n›f›n gelece¤e nas›l bakt›¤›yla ilgili analiz
bakmak biraz daha zordur çünkü araflt›rma yapman›z laz›m;
etmekte yarar var diyorum. fiimdi biliyorsunuz yeni bir seçimin
okuman›z laz›m; ciddi sosyolojik yaklafl›m laz›m. Halbuki öbürü
arifesindeyiz. Bu seçime de, seçimin sonuçlar›na da bu s›n›fsal
biraz daha siyasi dedikodu oldu¤u için daha kolay olur. Ama
aç›dan bakarsak daha do¤ru bir yere gelece¤imizi düflünüyorum.
do¤ru netice vermez birinci tezim bu. ‹kincisi ise kim iktidar
Yaln›z bu yeni seçimden sonra kim iktidar olacaksa veya kim
olacaksa veya kim muhalefet olacaksa; sayd›¤›m bu 4 konuyu
muhalefet olacaksa; e¤er yeni bir anayasa yap›p Türkiye’deki
da - anayasa, kürt meselesi, avrupa birli¤i ve laiklik- çözüme
devleti koruyan anayasa yerine bireyi koruyan anayasa getirmez
götürmeyen iktidarlar cezaland›r›lacakt›r. Bunu durdurmaya
ise hem bunu yapmayan iktidar, hem de buna tafl koyan
çal›flan muhalefetler de bundan sonraki seçimde
muhalefet bundan sonraki seçimde ciddi ceza görecektir. ‹kinci
cezaland›r›lacakt›r diye düflünüyorum. Çok teflekkür ediyorum
konu yine yapmad›klar› takdirde ceza görecekleri Kürt
e¤er vaktimiz varsa suallerinize aç›¤›m. Çok teflekkür ederim.
68 GYODER
Konuflmalar› için TESEV Baflkan› Say›n Can Paker’e teflekkür ediyoruz. De¤erli konuklar sayg›de¤er kat›l›mc›lar
gayrimenkul zirvemizin son oturumuna geldi s›ra. Bugünün belki de en ilgi çekecek konu bafll›¤›: “Gayrimenkul
sektörüne sosyolojik bak›fl” ele al›nacak bu oturumda. Öncelikle oturum baflkan›m›z› ve sonras›nda di¤er kat›l›mc›lar›
sahneye davet etmek istiyorum. Tavit Köletavito¤lu Atlas Proje ve Arazi Gelifltirme Baflkan›. Say›n Baflkan ve
kat›l›mc›lar›m›z› s›ras›yla davet etmek istiyorum Ömer Faruk Çelik Sinpafl GYO ‹cra Kurulu Baflkan›; Dr. Didem
Dan›fl Galatasaray Üniversitesi Sosyoloji Bölümü Ö¤retim Görevlisi; Hakan Kodal Al›flveris Merkezi Yat›r›mc›lar›
Derne¤i Baflkan›; Cemal Onaran Garanti Mortgage Genel Müdürü; Jean François Perouse Galatasaray Üniversitesi
Sosyolog; Bülent Tanla Araflt›rmac›; ve son kat›l›mc›m›z Ahmet Misbah Demircan Beyo¤lu Belediye Baflkan›.
Hoflgeldiniz bugünlerde s›k görüflüyoruz. Say›n Köletavito¤lu mikrofon sizin efendim buyurun.
Tavit KÖLETAV‹TO⁄LU
Atlas Proje ve Arazi Gelifltirme, Baflkan
De¤erli konuklar, günün son oturumunda bizim görevimiz
öncelikle sizin sabr›n›z›n son kertelerini kullanarak uyutmamak
uyan›k tutmak. ‹kinci görevimizde gayrimenkul çal›flmalar›n›n
içerisinde en az›ndan 15 y›ld›r buna benzer yap›lan toplant›lar›n
hiçbirisinde ele al›nmam›fl bir konuyu sosyolojik bak›fl aç›s›
konusunu bir bafllang›ç olarak ele almak, irdelemek ve de
hakikaten gayrimenkulle etle kemik oldu¤una inand›¤›m›z
sosyolojik bak›fl aç›s›n›n bir miktar analiz edilmesini sa¤lamak.
fiu kadar nüfusun üstü falan diye kent kabul edilen yerleflmelerin
toplam nüfusunun bir ülkedeki toplam nüfusa oran›na biz
kentleflme diyoruz. Böylelikle kolayl›kla bu nüfus artt›kça
gayrisafi milli has›lan›n %80’ini üretti. Daha da detayl› bakt›klar›
kentleflme de flu kadar artt› diyoruz. Bildi¤iniz gibi arkadafllar,
zaman dünya çap›nda ilk 600 mega kent bu dünya nüfusunun
kentleflme oran› bir anlamda kentin çekmesi ve de k›r›n itmesiyle
tamam›n›n sadece %20’sini bünyesinde bulundurdu¤u halde
hayata geçiyor; d›fla vurmaya bafll›yor. Veya klasik ö¤retinin
küresel ekonomi içerisinde gayri safi milli has›lan›n %60’›n›
biraz daha detayl› alt bafll›klar›na bakt›¤›m›z zaman tar›mda
üretti. Demek ki kentler bir tarafta büyümeye devam ediyor
mekanizasyon ve kentte sanayileflme ile böyle bir kentleflme
di¤er taraftan büyümesinden daha h›zl› bir oranda küresel
oran›n artt›¤›n› görüyoruz. Oysa bizim ülkemiz bu flablona
anlamda gayri safi milli has›la üretme görevlerini yerine getiriyor.
tam olarak uymuyor. Biraz önce konuflan Can Paker’in de
Burada flafl›lacak birfley yok. Gelecek on y›llarda da bu süreç
söyledi¤i gibi her ülkenin kendi sosyolojik tan›mlar› var; sosyolojik
devam edecek ve kentler hem birbirleriyle yar›flacaklar hem de
gerçekleri var. Bizim ülkemizde de tar›mda mekanizasyon
ülkeler mega kentleri üzerinden birbirleriyle yar›flmaya devam
olmadan k›r itiyor. Kentte sanayileflme kente gelenleri tam
edecekler. ‹nsan yerleflimlerini bir sahne, gayrimenkul
olarak içine bünyesine almadan da kent büyümeye devam
faaliyetlerini de onbinlerce y›ll›k bir oyun olarak kabul ediyorum
ediyor. Böylelikle çok da uluslararas› tan›mlara uymayan ama
ben. Ve de bu çerçeve içerisinde gayrimenkul sektörü asl›nda
realite olarak kentte yaflayanlar›n k›rda yaflayanlara oranla
son iki as›r›n en büyük sektörü. K›rsal insan yerleflimleri esas
say›s›n›n artt›¤› bir süreci yaflamaya devam ediyoruz. Bu sene
itibariyle daha çok geleneklerle kendisini belli ediyor. Buna
yap›lan bir çal›flma Mckinsey’nin çal›flmas›: Global Institute
karfl›l›k kentsel yerleflimlerde aristokrat tercihleri, burjuva
Raporu’na göre bu sene toplam kentsel nüfus ilk kez dünyada
e¤ilimleri, orta s›n›f›n de¤erleri ve de yönetici s›n›f›n kararlar›
2011 y›l› bafl›nda k›rsal alana eflit oldu. ‹lk kez kentsel nüfus
bunlar›n hepsi bir harmanlan›yor ve de gelene¤in karfl›s›na
k›rsal alanla eflitledi, yar› yar›ya oldu. Kentler küresel gayrisafi
kentsel alanda baflka birfley devreye giriyor. Habire kentlefliyoruz
milli has›lan›n %80’ini üretti. Bu çok önemli yar› nüfus ama
dolay›s›yla devaml› kent nüfuslar› art›yor ama acaba kentlefliyoruz
GYODER 69
da ne kadar kentlilefliyoruz? Yani bir anlamda köyden ç›kt›¤›
sosyolojilerini burada konuflmaya çal›flaca¤›z. Ben sahne insan
için art›k asla köylü say›lmayan ama kentte de al›flkanl›klar›n›
yerleflimleri, oyunda gayrimenkul faaliyetleri demifltim. Gerçekte
tam olarak terkedememifl insanlar›n ço¤unlu¤undan dolay›
ben bu çerçeve içerisinde herkesin hem oyuncu hem seyirci
kentli de¤er sisteminin tam olarak ortaya ç›kmad›¤›n› görüyoruz.
oldu¤unu düflünüyorum. Ve bu çerçeve içerisinde gayrimenkul
Demokratik olarak y›¤›lmalar ve de¤iflmeler sa¤l›kl› olsun veya
faaliyetlerini kentli için varolan, kentliye göre tav›r alan,
olmas›n sosyal dönüflümü de tetikliyor. Burada özetle sosyoloji
kentlinin tercihlerini yönlendiren ve kentlinin tercihlerini yöneten
aç›s›ndan bu dönüflümlerin neler oldu¤unu ve bunun
bir sektör olarak görüyorum. fiimdi bu bireysel ve toplumsal
gayrimenkule yans›malar›n› konuflmaya çal›flaca¤›z. Bu kurallar
boyutta analizleri arkadafllar›ma b›rakmak üzere paneli
dünyas›nda AVM’lerin ve yahut korunmufl sitelerin yönetim
planlar› ne kadar bir rol al›yor, bu tür kurallar kentli olmam›z
konusunda bize ne kadar yön veriyor, bu çerçeve içerisinde
arkadafllar›mla bir miktar bu yeni oluflumlar›, eski kentlerin
eski huylar›n›, eski kentlerin yeni huylar›n›, yeni kentlerin eskiye
öykünen huylar›n›, yeni kentlerin kendi oluflturduklar› huylar›n›,
bafllat›yorum arkadafllar. Panelimizdeki arkadafllar›m›z›n kimler
oldu¤unu kendileri bir iki cümleyle anlatacaklar ‹lk konuflmay›
Say›n Dan›fl yapacaklar. Bize sosyolojik aç›dan konuyu bir
aç›klayacaklar daha sonra di¤er arkadafllar›m›za geçece¤iz.
Hepinize tekrar hoflgeldiniz diyorum.
Doç. Dr. A. Didem DANIfi
Galatasaray Üniversitesi, Sosyoloji Bölümü
Ö¤retim Görevlisi
Herkese hofl geldiniz diyorum. Ayn› zamanda Gayrimenkul
Yat›r›m Ortakl›¤› Derne¤i’ne de, sosyolojik bak›fl› katarak bu
son oturumu düzenledi¤i için teflekkür ediyorum. Benim ismim
Didem Dan›fl Galatasaray Üniversitesi Sosyoloji Bölümünde
doçent olarak çal›flmalar›ma devam ediyorum. Uzun y›llard›r
hem flehir sosyolojisi hem de göç alan›nda çal›fl›yorum . Zaten
öncelikle çal›flt›¤›m konulardan bir tanesi de kapal› güvenlikli
özel sitelerdi. Bugün yaln›z yapaca¤›m konuflmada Türkiye’deki
gayrimenkul piyasas›n› anlayabilmek için Türkiye’nin, demin
sosyolojik olarak
166 milyardan 735 milyar dolara ç›kt›. Yabanc› yat›r›mlar artt›,
dönüflümünün sonuçlar›ndan flöyle bir h›zl›ca bahsetmek
ihracat geliflti, gayrimenkul sektörü önemli bir geliflim kaydetti
istiyorum. Son 15 y›ld›r Türkiye muazzam bir ekonomik de¤iflim
vs. bu parlak tabloyu uzatmama hiç gerek yok zaten. Buradaki
yafl›yor. En basitinden gayrisafi milli has›lam›z 1995’den bu yana
herkes bunu kabaca biliyor. Bu geliflimin do¤rudan Türkiye
Can Bey’in de bahsetti¤i anlamda,
70 GYODER
kentlerinde hem sosyal anlamda hem de emlak ve konut
k›r›lmas›n› sa¤lad›. O say› belki biraz tart›fl›l›r TÜ‹K verilerine göre
sektörleri aç›s›ndan önemli etkileri oldu¤unu düflünüyorum.
817.000 yeni konut ruhsat› deniyor ama her halükarda 2010
Burada biraz bunlar› ele alaca¤›m. ‹lk olarak söyleyece¤im fley
y›l›n›n ve geçti¤imiz flu son dönemin yeni konut arz› aç›s›ndan
‹stanbul baflta olmak üzere ‹zmir, Ankara gibi kentlerimizde
dikkate de¤er bir dönem oldu¤u ortada. Ama konutun d›fl›nda
gördü¤ümüz sanayinin flehir d›fl›na ç›kmas› süreci. San›yorum
mesela yeme-içme kültüründe de görüyoruz bu yeni toplumsal
son 15 seneyi tan›mlayabilecek en temel fley sanayinin yerini
grubun etkisini. 10-15 sene önce gündemimizde hiç olmayan
hizmetler sektörünün almas› oldu. Bunu zaten bugün eski
bir Pazar kahvalt›s›-brunch-meselesi. Pazar günü sahil kesimine
fabrikalar›n yerini plazalar›n, al›flverifl merkezlerinin, kültür-
ç›kt›¤›n›zda bu yeni orta s›n›f›n tüketim al›flkanl›klar›nda daha
e¤itim-sa¤l›k kurumlar›n›n almas›yla da gözleyebiliyoruz. Çok
önce görmedi¤imiz yeni aray›fllar içinde oldu¤unu bize gösteren
basit bir örnek olarak Maslak-Levent hatt›ndan bahsedebiliriz.
örneklerden biri. ‹stanbul’da özellikle ‹zmir ve Ankara’da sanayi
Bir dönemler kentin d›fl› say›lan hatta fabrikalar›n imalat
ile hizmetlerin yer de¤ifltirmesi ve yeni bir s›n›fsal konfigürasyonun
merkezlerinin bulundu¤u yer flimdi finans sektörünün
ortaya ç›kmas›yla gördü¤ümüz tablo ama ben resmi bununla
konuflland›¤› bir ifl merkezi halinde. Ayn› flekilde Haliç bölgesi
s›n›rlamak istemiyorum. ‹stanbul’da yaflayan ve çal›flan ve ‹stanbullu
çok net bir sanayiden hizmetlere geçiflin örne¤i. Eski Cibali
olanlar›n hep bir ‹stanbul merkezli köylülü¤ü vard›r. Jean-
Tütün fabrikas›, eski tarihi elektrik santralinin bugün özel
François’da bahseder bundan s›k s›k. Biraz da ‹stanbul’un d›fl›nda
üniversite kampüslerine veya di¤er bölgelerin kongre ve kültür
da yaflanan önemli ekonomik de¤iflimden bahsetmek laz›m
merkezlerine, müzelere dönüflmesi kentteki hizmetlerin ifllevlerin
çünkü sanayi bu 3 büyük kenti terkederken Türkiye’nin baflka
çok ciddi anlamda de¤iflti¤ini gösteriyor bize. fiimdi bu ekonomik
flehirleri sanayi üzerinden önemli bir dönüflüm yaflad› bu süreçte.
de¤iflim mekanda kendini böyle gösteriyor. Sosyolojik olarak
Bunlar›n bafl›nda bu üç kentin hinterland›nda yer alan ve sanayi
en önemli özelliklerinden bir tanesi demin Can Bey’in biraz
faaliyetlerinin son dönemde yo¤unlaflt›¤› Tekirda¤, Manisa,
bahsetti¤i gibi yeni bir orta s›n›f›n ortaya ç›kmas›. Bugün art›k
Kocaeli gibi kentlerden bahsetmek gerekiyor. Buralar art›k 1970-
hizmetler sektöründe çal›flan, san›yorum bu salondaki baz›lar›m›z›n
1980’lerde, ‹stanbul’un sahip oldu¤u sanayi kenti görünümlü,
da üyesi oldu¤u, yeni orta s›n›ftan bahsetmemiz gerekiyor. Bu
mavi yakal› iflçi nüfusunun yay›lmas›yla da yeni ve tabii bir göçü
kesimin özelli¤i, daha önceki ço¤unlu¤u devlet sektöründe
çeken önemli merkezler . ‹kinci grup ki san›yorum o da çok
kamuda çal›flan, daha içe dönük, ulusal düflünen bir s›n›fsal
üzerinde durulmas› gerekiyor medyada da Anadolu kaplanlar›
konfigürasyona göre daha d›fla aç›k kelime tan›mlamas› dünyayla
olarak geçen Denizli, Antep, Kayseri gibi yerel kaynaklara dayal›
ba¤lant›l› tan›mlamas› ve bunu da kendi yaflam tarzlar›nda kimlik
olarak ve baz› sektörel uzmanlaflmalar üzerinden ortaya ç›kan,
ve statü kurgusunda s›k s›k gündeme getirmesi. Mesela al›flverifl
yeni yerel sanayi odaklar›. Bu Anadolu kentlerinde de yeni bir
merkezleri olarak klasik semt çarfl›lar›ndan AVM’lere geçifl
giriflimci s›n›f›n, yeni zenginleflen bir nüfusun önem kazand›¤›n›
veyahut da konut bölgelerinde giderek güvenlikli kapal› sitelerin
görüyoruz. Ve son grupta da yine bir zenginleflme ve yeni bir
tercih edilmesi bu tan›mlad›¤›m›z yeni orta s›n›f›n asl›nda
orta s›n›flaflma süreci aç›s›ndan dikkat çekici olan, turizme dayal›
taleplerinin de¤iflmesi üzerinden önemli bir örnek veriyor.
h›zl› geliflme süreci yaflayan Antalya gibi, Mu¤la, Mersin gibi
Gerçektende yeni orta s›n›f kendini farkl›laflt›rmaya, ayr›flt›rmaya
kentler. fiimdi bu Anadolu kentlerindeki yeni zenginleflen kesimde
çal›fl›yor. Burada da mevcut konut sto¤unun bu talebe cevap
gördü¤ümüz fley daha çok tabiki onlarda da bir yeni yaflam tarz›
vermemesi, geçti¤imiz y›l yeni konut ruhsatlar›nda ciddi bir rekor
aray›fl› var. Fakat ço¤u zaman ‹stanbul’da üretilen modellerin
GYODER 71
tekrar edildi¤ini, taklit edildi¤ini, benimsendi¤ini görüyoruz
kadar›yla bir sosyal gerilimi her zaman içinde bar›nd›r›yor. Bir
mesela al›flverifl merkezi trendleri, kapal› site apartmanlaflma
örnek olarak 2005 y›l›nda Frans›z banliyölerinde yaflanan,
gibi konut veya emlak tercihlerinde ço¤u zaman ‹stanbul’da
san›yorum ço¤unuzun medyadan izledi¤i, patlamalar veya daha
üretilen modellerin nerdeyse birebir benimsendi¤ini, hatta belki
önce California’da yaflanan siyahlar›n, daha çok yoksul siyahlar›n,
de o anlamda yereldeki baz› geleneklerin mesela konut alan›ndaki
önayak oldu¤u ayaklanmalardan bahsedebiliriz. Türkiye’de hala
geleneklerin terkedildi¤ini görebiliyoruz. fiimdi bu tablo bence
aile sistemi önemli bir koruyucu. Bu tür gelir eflitsizli¤i veya konut
çok genel olarak Türkiye’nin son 10 y›lda yaflad›¤› de¤iflimin
alan›ndaki daha do¤rusu kentin mekanlar›n›n kullan›m›ndaki
gerçektende olumlu yönü. Fakat benim, bir sosyolog olarak,
ayr›mlar›n çok henüz sertleflmedi¤ini gösteriyor. Son y›llarda
olas› ve mevcut risklerden de bahsetmem gerekiyor. Bunlardan
‹stanbul baflta olmak üzere h›zla büyüyen önemli sektörlerden
bir tanesi, böyle ciddi bir zenginleflme yaflamam›za ra¤men ne
birinin özel güvenlik flirketleri olmas›, yaflam›n eflitsizli¤inin içinde
yaz›k ki eflitsiz gelir da¤›l›m› tablosunda çok ciddi bir iyileflme
bir huzursuzluk, bir gerilim bar›nd›rd›¤›n› gösteriyor.
olmamas› ve yoksullu¤un hala toplumun dar bir kesimi için olsa
bile ciddi bir mesele olmas›. Mesela bu gelir eflitsizli¤ini ölçen
Soru:
gini katsay›s›nda herhangi bir düzelme olmamas› son 15 senede,
fiimdi özellikle bahsetti¤iniz eflitsizlik meselesinin Oscar Lewis’in
hatta zaman zaman daha da kötüye gitmesi Türkiye’de
bahsetti¤i yoksulluk kültürüne yol açmas› gibi birfley söz konusu
zenginlerin, asl›nda zenginli¤in, çok eflit bir flekilde da¤›lmad›¤›n›
mu? Az önce söyledi¤iniz eflitsizli¤i, sürekli giden bir iflsizlik, ifl
gösteriyor. Çok basit bir örnek mesela bugün Türkiye’deki
bulanlar›n ifl sendikalar›n olmamas› veya sendikalar›n etkisiz
nüfusun en zengin %20’si toplam gelirin yüzde 55’ini elinde
kalmas› gibi süreçler ile birlefltirdi¤imiz zaman bunun bir reaksiyona
tutuyor san›yorum. Bu da bu salonda bulunan pek çok müteahhit
dönüflmesi, hoflnutsuzlu¤a dönüflmesi gibi bir belirti var m›
firman›n ancak en üst gelir segmentine yönelik konut üretimi
Türkiye’de? Onu da bir paylaflabilir misiniz bizimle.
yapmas›n›n arkas›ndaki sebeplerden biri. Çünkü alt ve alt-orta
Didem Dan›fl
grubundakilerin konuta eriflebilecek, kendi konutunu sat›n
alabilecek bir ekonomik gücü yok. TOK‹’nin üretti¤i konutlar›nda
bu alt gelir gruplar›n›n formel konut piyasas›na girmekte çok
kolaylaflt›r›c› bir etki sa¤layamad›¤›n› biz yapt›¤›m›z araflt›rmalardan
Mesela Türkiye’nin bat› ülkelerinden en büyük fark› ve art›s›
flimdiye kadar alt kesimlerinin, alt gelir gruplar›n›n, yoksullar›n
her zaman yukar›ya do¤ru hareketleri için bir umudunun olmas›yd›
görüyoruz. Burada birde flunu söylemem gerekir bir baflka sorun
fakat son 10 senede yoksullu¤un afla¤›da dura¤anlaflt›¤›n›
evet nüfusun önemli bir k›sm› zenginlefliyor ve buna yönelik
kat›laflt›¤›n› görüyoruz. Bu biraz Avrupa toplumlar›nda da olan
yeni bir yaflam tarz› gelifltiriyor fakat beraberinde kurdu¤u yaflam
birfley, yukar› do¤ru hareketlilik imkanlar› daha k›s›tl›. Türkiye’de
tarz› giderek daha içe kapanmac›, kendine izole etmeye yönelik
gecekondu bölgelerinde yapt›¤›m›z araflt›rmalarda hep
bir yaflam. Mesela kapal› siteler bunun bir örne¤i ama herkesin
gördü¤ümüz bir fley: Mesela adam 1970’lerde gelmifl yerleflmifl;
kendi kapal› otopark›n› veya kendine ait havuzunu istemesi,
kendisi tekstilde, orada burada çeflitli ifllerde çal›flm›fl ama
giderek o bireysel taleplerin mikro ölçekte içine kapanmas› bu
çocuklar›n› okutmufl, bir çocu¤u ö¤retmen olmufl, bir çocu¤u
yeni toplumsal resmin bütününe bakt›¤›m›zda gruplar aras›
iflte mühendis olmufl vs. yani toplumsal bir hareketlilik durumunu
s›n›rlar›n fazla sertleflti¤ini bize gösteriyor. Henüz Türkiye’de
iyilefltirmeyi gerçeklefltirebilmifl. San›yorum içine girdi¤imiz
olmasa da bu tür tablolar dünyada örneklerinden bildi¤imiz
dönemdeki s›k›nt› flu olacak alttakilerin en az›ndan bir %15’lik
72 GYODER
kesimin giderek yukar› do¤ru ç›kabilme flans› azal›yor yeni
ekonomik sosyo-ekonomik programla beraber. O anlamda
her zaman ›srarl›, çal›flkan ve hatta kurnaz da diyebilece¤imiz
yoksulluk kültürü san›r›m daha çok bat› toplumlar› için geçerli
flekilde her zaman durumunu iyilefltirmeye yönelik bir kesimin
çünkü verilen yard›mlara al›fl›p tembelleflmeyi kastediyor orada
önünün t›kanmas› olabilir.
Oscar Lewis. Bizim Türkiye için daha çok geçerli olan gerçekten
fiimdi bu noktadan hareketle ben konuya Hakan Kodal’› almak istiyorum. Arkas›ndan Ömer Faruk Çelik ve Cemal
Onaran konuflacaklar. Niye böyle birfley yapt›k flimdi Didem Han›m’›n anlatt›klar›ndan hareketle biz böyle bir
sosyal ortam içerisinde acaba iki temel kent sektörünün AVMlerin ve konutun nas›l reaksiyonlar içerisinde oldu¤unu
daha sonrada zevkle konut gibi çok temel bar›nmay› esas alan bir sektörün finansal aya¤›n›n mortgage aç›s›ndan
nas›l oldu¤unu bu üç arkadafl›m›zdan bir dinleyelim daha sonra tekrar yerel yönetimlere geçece¤iz flimdi konuflma
s›ras› Hakan Kodal’da.
Buyrun Say›n Kodal
Hakan KODAL
AYD, Baflkan
Tavit özellikle tabii son oturumun bafll›¤› böyle sosyoloji falan
olunca iki fley düflündüm. Birincisi benim bu panelde ne iflim
var bir AVM yat›r›mc›s› gayrimenkul yat›r›mc›s› olarak neler
söyleyece¤im ikincisi de yahu bu son oturuma da sosyoloji
bafll›¤› alt›nda bu kadar adam kal›r m›? Dolay›s›yla ikisinde de
yan›ld›¤›m› düflünüyorum en az›ndan flu anda görüntüye
bakarak. Cidden bakt›¤›n›z zaman gayrimenkul yat›r›mc›s› veya
iflte al›flverifl merkezi konut yat›r›mc›s› oldu¤unuzda tabii belli
sektörlere bakt›¤›n›zda cidden sosyolojinin en az›ndan yani
müflteriyi toplumu toplumsal tercihleri bireysel tercihleri
anlaman›n ne kadar önemli oldu¤unu görüyorsunuz. Ve tabiki
sonraki bölüme de ›fl›k tutar. AVM ziyaretçisi büyüteç alt›nda
lojistik,ofis gibi gayrimenkul yat›r›mlar›nda toplumsal etkiden
diye yap›lan her sene yapt›¤›m›z bir araflt›rma. Çok enteresan
daha çok flirketleri ve ekonomiyi anlamak daha önemliyken
istatistikler var ama o istatistiklere geçmeden önce Can Paker’in
al›flverifl merkezleri ve konut sektöründe birebir bireyleri ve
konuflmas›ndan iki tane al›nt› yapmak istiyorum. Birincisi dedi
toplumsal tercihleri çok iyi anlaman›z laz›m. Buradan yola
ki “halk herfleyi anl›yor biliyor yani hiç onlar› saf falan diye
ç›kt›¤›n›zda tabiki geçmiflim benim önce konut yat›r›mlar›yla
alg›lamayal›m” gerçekten öyle, müflteri herfleyi biliyor. “‹fline
bafllad›¤› için gerçekten müflteriyi anlaman›n ne kadar önemli
gelmeyeni bir sonraki seçimde cezaland›r›r” dedi yine Can
oldu¤unu alg›lam›flt›m ama al›flverifl merkezleri sektörüne
Paker. Bu da çok do¤ru yani müflteri çok bilinçli. Biz e¤er onu
girdikten sonra gördümki ya bu bireyselle de olmuyor cidden
bir tak›m olmayacak vaatlerle kand›r›p bir flekilde ona birfley
toplumsal tercihleri anlamak çok önemliymifl o yüzden de
sat›yorsak veya sat›fl ofisimize al›flverifl merkezimize getiriyorsak
sadece sosyolog de¤il psikolog da olmak laz›m. Al›flverifl
e¤er ona birfley katm›yorsak bir sonraki seçiminde baflka bir
merkezlerinde bir projeyi bitirip teslim etmekle bitmiyor o
al›flverifl merkezine veya baflka konut projesine gidiyor o yüzden
projeyi yani o al›flverifl merkezlerini canl› tutman›z müflteriyi
de müflteriyi alg›lamak bir yat›r›mc› aç›s›ndan inan›lmaz önemli.
avucunuzda tutman›z› da gerektiriyor. ‹flte buradan yola ç›karak
Buradan yola ç›karsak biz bu araflt›rmadan bir tak›m fleyler
biz AYD olarak bir araflt›rma yapt›rd›k oradan çok enteresan
ç›kard›k. Örne¤in, al›flverifle kimlerle geliyor müflterilerimiz,
bir tak›m istatistikleri sizlerle paylaflaca¤›m. Belki bundan
ziyaretçilerimiz diye ve flu ç›kt›. %56’s› ailesiyle geliyor, yani
GYODER 73
gerisi arkadafllar›yla veya yaln›z geliyor. Gelenlerin üçte ikisi
yap›yor çünkü çok kapal› ve yer döflemelerinin alt›ndan kablolar
kad›nlar. Türkiye’de Türk halk›nda toplumun kad›na bak›fl aç›s›
geçiyor negatif bir enerji veriyor bana. fiimdi 40 y›l düflünsem
kad›n›n yeriyle ilgili esas›nda nas›l bir kulvar açt›¤›n› gösteriyor
akl›ma gelmez.Yorgunlu¤a sebep oluyor demifl. Birisi de demifl
bu istatistik. Ve bu kad›nlardan üçte biri tek bafl›na geliyor
ki, gezmeye de gitsen, dolaflmaya da gitsen elin kolun dolu
yani orada kendisini güvenli hissediyor demek ki bizim
geliyorsun insan herfleyi almak istiyor. fiimdi enteresan burada
kentlerimizde olmayan bir unsur AVM’ler için avantaj olabiliyor.
yine toplumsal etkilerine bakt›k tabiki dolayl› olarak bireyselden
Neden gittiklerini sorduk gidenlerin ço¤u tabiki toplu cevaptan
çok toplumsal tepkiler bizi ilgilendiriyor diye. Bölgesel kalk›nma
yola ç›karsak %79’u dediki al›flverifl yapmak için gidiyorum
gerçekten bölgesel kalk›nmaya etkisinin ne kadar önemli
ama önemli bir bölümü , %45’i dedi ki ben gezmek, vakit
oldu¤unu bütün istatistikler veriyor. fiehrimiz art›k gelifliyor,
geçirmek için geliyorum, dörtte biri ise yemek yemek için
AVM’ler çok fley katt›, özellikle Anadolu’da hani bu ‹stanbul’un
gitti¤ini söyledi. Vitrinlere sadece vitrinlere bakmak için gitmek
kopyalanmas› konusunu bahsetmifltiniz gerçekten çok do¤ru.
isteyenlerin oran› %17. fiimdi buradan yola ç›kt›¤›m›zda flunlar›
Tabi biz büyük bir yanl›fl da orada yapt›k. Nas›l ‹stanbul’da
da sorduk. AVM denilince ilk akla ne geliyor diye yüzde, yani
iflliyor, ayn›s›n› Anadolu’da da yapal›m. Bu Akmerkez orada
bu tek cevap istedi¤imiz bir istatistikti %23’ü al›flverifl dedi.
iflliyor, Akmerkezi Konya’da yapal›m falan, tabii yok böyle
Bu çok enteresan yani biz bu kadar al›flverifl merkezi yap›yoruz
birfley. Do¤al olarak kopyalama ifllemedi. Bölgeye istihdam
insanlar al›flverifl yapmaya gelmiyormufl mesela bunu ö¤rendik
olana¤› yani ifl yaratmas› perakendenin olumlu etkileri yani
bir AVM yat›r›mc›s› olarak. Niye geliyormufl? Huzurlu dolaflacak
rekabet, ürün avantaj›, fiyat avantaj›, ürün kalitesi, garanti
ortam, e¤lence alan›, iflte genifl uygun fiyatl› ürünler, markalar,
hizmet vs. konularda olumlu yönleri var ama hiç akl›n›za
rahatl›k, vakit geçirmek vs. yani esas›nda al›flverifl merkezleri;
gelmeyecek birfley pozitif toplumsal etkilerin önemli bir maddesi
kentlerin eksik olan meydanlar›n›, yeflil alanlar›n› otoparklar›n›,
mahalle bask›s›n›n olmamas›. Bu akl›n›za gelir miydi bir yat›r›mc›
sosyal imkanlar›n› sa¤l›yor. Yine sorduk örne¤in al›flverifl yani
olarak? Mesela birisi demiflki ben eflimi AVM’ye b›rak›r›m içim
AVM’lerde al›flverifl yapman›n olumlu yönleri nedir diye?
daha rahat sokakta dolaflmas›n› istemem , ama biri de demiflki
Ço¤unluk ürün çeflitlili¤ini söylemifl yani fiyat avantaj› kadar
oruç tutmayanlar rahatl›kla orada yer, ihtiyac›m›z vard› buna.
bir sürü ürünü birarada bulabilme ya da aras›ndaki rekabet
Tabii negatif etkilerine de bakal›m. AVM’ler sadece olumlu bir
avantaj›n› k›yaslay›p ona göre karar almay› öngörmüfl demekki
katk› m› yap›yor? Hay›r. Küçük esnaf›n yokolmas› mesela. Birisi
bizim müflterimiz, konutta da bu böyle çok geziyor herfleyi
demifl ki, küçük esnaf yok oluyor, kültürümüz yok oluyor,
k›yasl›yor, fiyat›n› k›yasl›yor, lokasyonunu k›yasl›yor, ürününü
flehrin trafi¤ini art›r›yor vs. insanlar› yaln›zlaflt›r›yor, sermayenin
k›yasl›yor dolay›s›yla bu da yine enteresan denen sonuçlardan
tek elde toplanmas›n› yani böyle rant vard›r ya böyle yat›r›mc›
biri. Sonra esas bu konumuzu ilgilendirecek bir tak›m sorular
deyince negatif etki gibi. fiimdi buradan ba¤layaca¤›m ki di¤er
sormufltuk. AVM’lerin bireysel ve toplumsal etkilerini sorduk
konuflmac›lara da yer b›rakal›m gerçekten AVM’lerin olumlu
müflterilere. 18 ilde yap›ld› bu araflt›rma yani Türkiye bütününde
etkileri inan›lmaz ama özellikle toplumsal etkileri aç›s›ndan
yap›lan bu araflt›rmada bireysel negatif etkilerde flunlar ç›kt›
sosyalleflme aç›s›ndan getirdi¤i iki, üç fley var ki bu yads›namaz
enteresand›r; kalabal›k- mesela birisi demiflki insan seli gibi ne
ki, bunu konut sektöründe de görüyoruz ama özellikle AVM
yöne gitsem dolu 2 dakika oturacak yer bile bulam›yorsun
sektöründe sürekli ayn› mekana geldikleri için farkl› gelir
demifl mesela-kapal› alan- birisi demifl ki AVM’ler yorgunluk
grubundan, sosyo-ekonomik gruptan flunlar› görüyoruz. Birincisi
74 GYODER
gelme sebebi sosyalleflme, yani yaln›zlaflma, esas söylemi bir
gelip dolaflabiliyorlar ama bizim kentlerimiz bunu sunam›yor
tepki ancak gerçekte niye geliyor sosyalleflmek için geliyor,
o yüzdende zaten bu kadar al›flverifl merkezi aç›lmas›na ra¤men
birilerini görmek için geliyor, bir buluflma noktas›, bir vakit
kendi kitlesini yarat›yor. O yüzden de , burada sözümü
geçirme noktas›nda esas›nda kentlerimizin onlara sa¤layamad›¤›
noktalamak istiyorum, Cidden gayrimenkul sektörüne yat›r›m
bir tak›m fleyleri aramaya geliyor. ‹ki; kad›n›m›z kendini güvende
yap›yorsan›z hem sosyolog hem psikolog olman›z laz›m özellikle
hissediyor yani arabas›n› çok rahat park edebiliyor bir kapkaç
araflt›rmalar ve bundan sonras› için rekabet art›yor unutmay›n
sorunu yok bir taciz yok vs. bu kontrollü ortamda dolaflmaya
hepimiz için rekabet art›yor daha fazla yat›r›m geliyor o zaman
geliyor demek ki bizim kentlerimiz bunlar› veremiyor halbuki
ne yapaca¤›z kendimizi farkl›laflt›raca¤›z müflteriyi veya toplumu
Avrupa’ya bakt›¤›m›zda Avrupada al›flverifl caddeleri var
daha iyi alg›layaca¤›z ki düzgün yat›r›mlar yapal›m. Evet
Londra’n›n Oxford Street’i var. Bu yollara çok rahat kad›nlar
teflekkürler.
Oturum Baflkan› : Tavit Köletavito¤lu
Teflekkürler Hakan. fiimdi konunun a¤›rl›kl› konut aya¤›n› konuflmak üzere Ömer Faruk Çelik’e mikrofonu veriyoruz.
Buyurun Ömer Bey.
Ömer Faruk ÇEL‹K
Sinpafl GYO, ‹cra Kurulu Baflkan›
Ben Faruk Çelik. K›saca anlatay›m. Sinpafl Gayrimenkul GYO
‹cra Kurulu Baflkan›y›m. Herhalde bu masada da konut
sektörünün oyuncular›ndan bir tanesi de benim. Arkadafllar
akademik dille anlatt›lar ben akademik dille anlatamayaca¤›m
bunu. Hakan Bey AVM araflt›rmalar›ndan bahsetti ama bizim
sektör olarak böyle bir yap›m›z yok sadece kendi yaflad›¤›m›z
fleyleri anlatmak istiyorum ben. Can Bey de söyledi, siz de
biraz bahsettiniz. Toplum de¤ifliyor, toplum de¤iflirken iflte
tar›m toplumuyken, sanayilefltik ama bu arada insanlar da
zenginleflmeye bafllad›lar. Özellikle 2000’den sonra bunu çok
daha fazla hissetmeye bafllad›k. Milli gelir kifli bafl› 2000
dolardan bafllad›, 10000 dolara do¤ru ilerledi. fiimdi 80’li
y›llarda biz konut satarken insanlar flunu istiyordu. Diyordu ki
dünyay› görmüyoruz ama 90’dan sonra Türkiye globalleflmeye
bafl›m› sokacak bir evim olsun. Niye bafl›m› sokacak bir evim
bafllad›, dünyaya aç›lmaya bafllad› ve insanlar›n da gelir seviyesi
olsun? Yar›n iflsiz kal›r›m, yar›n para kazanamam, kira
artt›kça kendi statülerine uygun yaflam yerleri aramaya bafllad›lar.
ödeyemem, bu kiray› ödemek bafl›ma dert olur. Bir evim olsun,
Onun için de siteler böyle olufltu diye düflünüyorum yani kapal›
bafl›m› sokay›m, baflka hiçbir fley istemiyorum diyordu. Bir süre
siteler böyle olufltu. Kapal› sitelerde, insanlar sadece güvenlik
sonra insanlar dediler ki art›k bafl›m› sokacak bir evim olmas›n,
nedeniyle oturmuyorlar. Kapal› sitelerde insanlar sadece havuz
biraz da flöyle 2 oda 3 oda birfley olsun, çocuklarda rahat etsin,
için de oturmuyorlar, ayn› statüdeki insanlar› bir araya getiren
bir çocuk odas› filan olsun dediler. Fakat 2000’den sonra
bir özellik oldu sanki. Geçenlerde Üstün Dökmen hoca güzel
birdenbire insanlar›n al›m kararlar› de¤iflmeye bafllad› dediler
bir hikaye anlatm›flt›. Anlatay›m tam yeri. Diyor ki eskiden
ki sosyal alanlar olsun. Hakan Bey’in de dedi¤i gibi
evlerde babalar için çal›flma odalar› vard›. Babalar girerdi orada
sosyalleflece¤imiz mekanlar olsun, bunun yan›nda ne olsun.
çal›fl›rd› aileden hiç kimse rahats›z etmezdi. Bir süre sonra evler
fitness olsun, yüzme havuzu olsun hatta SPA’s› olsun derken
de¤iflti baba koltuklar› olmaya bafllad› . Odalar kalkt› ve flimdi
nitelik de¤iflmeye bafllad›. Bunu da ben flöyle yorumlamaya
bu baba koltu¤unda kediler oturuyor babalar oturacak yer
bafllad›m . 80’li y›llarda da biz bu sektörde ifl yap›yorduk. 80’li
bulam›yor diyor. fiimdi toplum yap›s› da de¤ifliyor gene 90’l›
y›llarda bir toplum daha kapal›. Kendi içimizde yafl›yoruz,
y›llar, 80’li y›llar Anadolu yap›s›na bakarsan›z Anadolu’da flu
GYODER 75
var bir evde nine var, babaanne de var. 3-5 tanede çocuk
kalacaksa müflteri potansiyeli de buralarda kalacak. Fakat
var böyle bir aile yap›m›z var, bir süre sonra dedelerle nineler
tak›ld›¤›m birfley var. Can Bey de bunu anlatt›. Akademisyenler
ayr›lmaya bafllad›. Çocuklar evlendi kendilerine yeni ev açmaya
de bunu söylüyor tak›ld›¤›m birfley flu. Acaba bu süre içerisinde
bafllad›lar. Toplumun yap›s› da de¤ifliyor bir süre sonra flimdi
orta s›n›f de¤ifliyor ve zenginlefliyor mu yoksa bir k›s›m kesim
görmeye bafllad›k ya art›k gençlerde evlenmeden evi
orta s›n›f haline mi geldi? Bunu bilemiyoruz. E¤er tüm orta
terketmeye bafllad›lar. Ne istiyorlar art›k 1 oda 1 salon bir ev
s›n›f büyümeye zenginleflmeye bafllam›flsa de¤iflim devam
istiyorlar. Kendi gelirleri var, bu gelirleriylede hem kendilerini
etmeye ve sürmeye devam edecektir. Önümüzdeki süreçte
daha güvende, daha özgür hissediyorlar. Hem de kendi
de bu sektörde baflka boyutlar ortaya ç›kacakt›r ama orta
gelirleriyle bir yat›r›m yapmak istiyorlar. E¤er toplum bundan
s›n›f›n zenginleflmesi bu seviyede kalacaksa bundan sonra
sonra geliflmeye devam edecekse, e¤er milli gelir artmaya
ileride ne görece¤iz onu bilmiyorum onu da akademisyen
devam edecekse, yap›lar bundan sonrada gelire ba¤l› olarak
arkadafllar söyleyecektir.
de¤iflecektir diye düflünüyorum ama e¤er gelirimiz bu seviyede
Tabii orta s›n›f bir flekilde yap›s›n› korurken çan e¤risi yap›s›n› korurken herhalde genel bir yükselme var diye bir
varsay›m içerisinde bulunuyoruz. Gayri safi milli has›la 2.000 dolarlardan 10.000 dolarlara gelirken tabi bu da
çok da ayn› flekilde olmuyor çünkü eflitsizlik bu sistemi parçal›yor ben flimdi Cemal Onaran’a konuyu vermeden
bir soruyla girmek istiyorum. Acaba yeni orta s›n›f bütün bir yaflam boyunca ne kadar s›kl›kla ev de¤ifltiriyor ve
bu ev de¤ifltirmesi s›kl›¤›n›n içerisinde banka sistemiyle mortgage sistemiyle buluflmas› ne flekilde oluyor buna
bir parantez açarak konunuza girer misiniz?
Cemal ONARAN
Garanti Mortgage, Genel Müdür
Evet teflekkür ederim. Tabii biz bankac›lar biraz sunumu
sevdi¤imiz için bundan sonraki bölümde ben birkaç tane slide
ile presentationa bafllayaca¤›m. Öncelikle sorunuza cevap
vereyim. Amerika’da veya geliflmifl ülkelerde insanlar yaflamlar›
boyunca yedi kez ev de¤ifltiriyorlar, yap›lan istatistiklere göre.
Yani ilk baflta küçük bir ev al›yor daha sonra zenginlefltikçe,
onu daha iyi bir evle de¤ifltiriyor. Çocuklar› oluyor bir tane
daha odas› fazla evle de¤ifltiriyor. ABD ortalamas›n› söylüyorum
fakat Türkiye’ye bakt›¤›n›z zaman Türk insan›n›n geçmiflteki
kültürü hayat› boyunca yaflayaca¤› evi almaya dayal› bir
kültürümüz vard›, gideyim iflte 3 oda, 1 salon, 150m2 ev alay›m
hayat›m›n sonuna kadar da burada oturay›m felsefesi vard›.
faaliyetlerinden sorumlu Garanti Mortgage flirketinin genel
Fakat günümüzde bu de¤iflmeye bafllad› son dönemdeki
müdürü olarak görev yap›yorum. Sizlere burada bende Hakan
trendlere bakt›¤›m›z zaman zaten 1+1, 2+1, 3+1 fleklinde,
Bey gibi sosyoloji ile beraber psikolojiye dayal› bir sunum
insanlar›n y›llar itibariyle evlerini de¤ifltirdiklerini görüyoruz.
gerçeklefltirece¤im. Çünkü bizim iflimizin büyük bölümü de
Bunu gören zaten proje firmalar› ve inflaat firmalar› da zaten
psikolojiye dayal›. fiimdi, inflaat firmalar›ndaki tapu da¤›tmak
pozisyonlar›n› veya projelerini buna göre ayarl›yorlar. Dikkat
falan denilen ki Ömer Bey çok iyi bilir, sevinen insanlar›, ayn›
ederseniz birçok projede 1+1, 2+1daire say›s›, 3+1 ve 4+1
flekilde flubede ifllemleri bitti¤i zaman havalara uçan insanlar›
daire say›s›ndan daha fazla olmaya bafllad›. Dolay›s›yla böyle
gerçekten biz çok fazla görmekteyiz. Bunun nedenini
bir trend var. fiimdi sunumuma devam edecek olursam,
irdeledi¤imizde insanlar›n en temeldeki hayallerinin gerçekten
öncelikle ismim Cemal Onaran Garanti Bankas›’nda mortgage
bir ev sahibi olmak oldu¤unu görüyoruz. Yani bugün flu salonda
76 GYODER
herhalde 300-400 kifli var çok küçük bir anket yapsak tek bir
hareketlilik var. Konut stoklar›m›za bakt›¤›n›z zaman en temel
soru sorsak 5 y›l içerisinde ev almak isteyen kaç kifli vard›r
kriter, konutlar›m›z›n ortalama bina yafl› 21. Yani bizler çok
desek inan›n %50’sinin cevab› evet ev almak istiyorum fleklinde
yafll› evlerde oturuyoruz. Her ne kadar ev sahibi olsak da
olacak. Dolay›s›yla inan›lmaz bir talep var. Kimisinin gelifltirme
oturdu¤umuz evlerden çok da memnun de¤iliz. Bunlar›
yönünde talep var, kimisinin ilk evini alma yolunda talebi var.
de¤ifltirmek istiyoruz. Neden de¤ifltirmek istiyoruz? Çünkü
Bunla beraber tabii bir sürü araflt›rma yap›l›yor. Türkiye’de
bakt›¤›n›z zaman, mevcut konut sto¤umuzun yaklafl›k %40’›
nedir konut ihtiyac› , ki GYODER bunun en bafllar›nda geliyor.
tadilat istiyor. Yani tadilat isteyen konut demek, insanlar›n
GYODER’in yapt›¤› araflt›rmaya göre her y›l yaklafl›k 650-700
kendisininkini yeni bir konutla de¤ifltirme ihtiyac›. Ve bütün
bin adet kifli ev de¤ifltirmek, ev almak istiyor yani konut
bunlar› toplad›¤›n›z zaman da iflte o senelik 650-700 bin konut
ihtiyac› var. fiimdi bunu neden istiyor? ‹rdeledi¤imiz zaman
istatisti¤ine ulafl›yoruz. Bunu gören tabiki inflaat firmalar› da
bunun çeflitli faktörleri var en önemlilerinden bir tanesi nüfus
ne yap›yor? Bu talebi yerine getirebilmek için, arz taraf›n›
yani yetmifl milyonun üzerinde bir nüfusa sahip Türkiye ve bu
karfl›lamak için ruhsatlar taraf›nda ciddi anlamda hareketlenip,
nüfusun %50’lik bölümü 0-29 yafl aras›nda. Yani inan›lmaz
yeni bina infla etmeye bafll›yorlar. Didem Han›m da dedi. Evet
derecede genç bir nüfusumuz var ve bu nüfusta gerçekten de
biraz tart›flmal› bir rakamd›r ama 2010 y›l›nda 823.000 gibi
tabii konut taraf›nda talep yönünde büyük bir beklenti içindeler.
inan›lmaz say›da yap› ruhsat› al›nd›. Evet, burada çok az
Sadece nüfusumuzun %50’sinin, 29 yafl› alt› olmas› de¤il bir
sapma pay› olsa da, yani Türkiye’de bu arz aç›¤›n› gören inflaat
de büyüyen bir nüfusumuz var. Yani, 2025’e kadar yaklafl›k
firmalar›nda çok yo¤un bir hareketlilik var. Bu sadece büyük
Türkiye nüfusunun %17 oran›nda büyüyece¤i öngörülüyor.
flehirlerde de¤il tekrar alt›n› çiziyorum Kayseri’de, Konya’da,
Dolay›s›yla bu zaten beraberinde bir konut ihtiyac›n› getiriyor.
her yerde biz bu hareketlili¤i görmekteyiz. fiimdi tabii bu kadar
fiimdi Ömer Bey bahsetti, hane halk› büyüklükleri eskiden iflte
konut ifli gündemde olunca bunlar›n finansman› taraf›nda
nineler, dedeler, anneler, babalar, gelinler hep bir evde yaflard›k.
bankac›l›kta da ifltah art›yor. 2004 y›l› öncesinde bizler hiç
fiimdi art›k onlar kalmad›. ‹nsanlar gitgide, bekar bile olsa
konut kredisi vermezken, rakam›m›z yok denecek kadar azken,
kendi evlerine gitmek istiyorlar. 2000 y›l›n›n en son veri ama
bugün sene sonu itibariyle 2010 y›l›nda 60.7 milyarla kapatt›k.
ben yeni verileri de öngörülerimize göre paylaflabilirim sizle.
23 katl›k yaklafl›k bir art›fl gerçekleflti sektörde. 2011’e de çok
5.68’lerden 2000 y›l›nda 4.5’e geldik hane bafl›na kifli olarak
h›zl› bafllad› sektör yaklafl›k %11’lik bir art›fl var flu an. O 60.7
bakt›¤›m›z zaman. Bugün bu veri 4’lerin alt›nda 3.8’ler
rakam› 63.7milyar TL olarak gerçekleflmifl durumda ve geçen
civar›ndad›r . Dolay›s›yla hane halklar›m›z küçülüyor, insanlar
sene 430.000 adet konut kredisine biz bankac›l›k sisteminde
yeni ev ihtiyac›ndalar. fiehirleflme bugün yine çok konufluldu.
imza att›k. Bundan önceki y›llara bakt›¤›m›zda zamanda 300-
fiehirleflme Çin’de %50’lerden bahsetti Noyan Bey bizim
350 bin adetler seviyesindeydik. Bu kadar büyüdük, 23 kat,
tablomuza bakacak olursan›z 1980 y›l›nda %44 idi flehirleflme
çok mu iyi noktaday›z? Hay›r de¤iliz iflte bu grafik bunu çok
oran›m›z. 2010 y›l›na geldi¤imiz zaman flehirleflmeler %76’ya
güzel gösteriyor. GSMH içerisinde konut kredisinin pay›na
ç›kt› yani köyden kente inan›lmaz bir göç var. Bu sadece büyük
bakt›¤›n›z zaman Türkiye gele gele %5.5 seviyelerine geldi.
kentlere de¤il yani bakt›¤›n›z zaman Anadolu’nun her yerine,
Avrupa ortalamas›n›n %50 oldu¤unu, AB’ye sonradan giren
Gaziantep’e, Diyarbak›r’a bak›n. Trabzon’a, Samsun’a,
ülkelerin de %12’ler-%15’ler seviyesinde oldu¤unu
Edirne’ye, Tekirda¤’a. Heryerde ciddi bir flehirleflme taraf›nda
düflündü¤ümüzde, Türkiye’de hala gidecek çok yolun oldu¤unu
GYODER 77
görmekteyiz. Kritik nokta, faiz oranlar›. Faiz oranlar›n›n
Kötü taraf› daha fazla müflteriye kredi vermemiz istenirken bir
geliflimine bakt›¤›m›z zaman konut kredisi ile faiz oranlar›n›n
flekilde veremiyoruz ama iyi taraf› da bütün dünyada
iliflkisinde inan›lmaz derecede ters bir iliflki vard›r. Faiz oranlar›
gördü¤ümüz o sorunlu kredi oranlar›na bakt›¤›m›z zaman
düfltü¤ü zaman konut kredisi hacimlerinde inan›lmaz derecede
Türkiye bu aç›dan çok flansl›. 2010 y›l› sonu geldi¤inde, 1.41
yükselifller olur. 2010 y›l›nda da en dip noktalar› gördü¤ümüz
gibi bir oran vard› ve bu gün itibariyle 1.20’lere düfltü. Yani
senede de en yüksek büyümeyi gerçeklefltirdi¤imiz bir y›l oldu.
Türkiye’de konut kredisinde sorumluluk oran› bir bileflen olarak
Bu grafik bence üzerinde çok konuflmam›z gereken bir grafik.
ç›km›flt›r. Birazda bir profile iliflkin bilgi vermek istiyorum. Profile
Didem Han›m›n bahsetti¤i, flimdi bizler 2005-2006-2007
iliflkin sektörde bilgi yok. Bu yüzden ben Garanti Bankas›
y›llar›nda yüksek faiz döneminde, genelde A segment, gelir
verilerini paylaflmak istiyorum ki sektörün en büyü¤üz. Pazar
seviyesi yüksek, yani Türkiye’nin ilk %20’lik dilimindeki
pay›nda lider bankay›z dolay›s›yla bu veriler bir flekilde sektöre
tüketicilere kredi verirken, geçen sene itibariyle yaklafl›k
%40’l›k dilimine kredi verir hale geldik. Yani gerek faiz
oranlar›na ba¤l› olarak taksitlerin düflmesi, tüketicilerin art›k
bir flekilde taksitleri tolere edebilir duruma gelmesi bankac›lar›n
o kesimdeki müflterilere kredi verebilir hale gelmesi ki bizim
bir rasyomuz vard›r, tüm bankac›l›kta kullan›r›z. Gelirinin
%40’›ndan daha fazla borçlanmas› istemez genelde bankac›l›k
sektörü. Onun için bu dönemde biz iflte polistir, askerdir,
ö¤retmendir, memurdur ne bileyim iflte beyaz yakal› fabrikalarda
çal›flanlard›r, k›smen mavi yakal›lar, bu tarz kiflilere de faiz
de yans›yacakt›r. Evleri kad›nlar be¤eniyor erkekler al›yor yani
konut kredisi kullanan müflterilerin %25’i kad›n, %75’lik k›sm›
erkekler. Bakt›¤›m›z zaman yafl ortalamas›na, 40 ve 49 yafl,
30 ila 39 yafl dilimi yaklafl›k bizim toplam kulland›rmalar›m›z›n
%75’ine tekabül etmekte. Ö¤renim durumuna bakt›¤›m›z
zaman yine %75’lik k›sm› lise ve üzeri bir ö¤renim seviyesine
sahipler. Çal›flma flekillerine bakt›¤›m›z zaman ücretliler, kamu
olsun, özel sektör olsun yine büyük bir pastay› al›yor . %70’lik
bölüm bunlara ait. Bunlar› hem dedi¤im gibi bankac› olarak
oranlar›n›n düflmesiyle beraber krediyi verir hale geldik. Ama
biz seviyoruz hem de flu dönem onlar için ev almak için gerçekten
görüyorsunuz hala %60’l›k dilimde konut kredisini
güzel bir dönem ki ço¤unlukla ilk ev kredisi veriyoruz. Yani
konuflam›yoruz yani bugün aile geliri dedi¤imiz 2500 liral›k
Türkiye’deki toplam kredilere bakt›¤›m›z zaman %90 üzeri bir
bir geliri olan vatandafl bankalardan 70-80 bin liral›k krediyi
oran ilk ev dedi¤imiz bizzat kiradan ç›k›p da kendi evine oturmak
tolere edecek flekilde kredisini alabiliyor. Fakat asgari ücretli
istedi¤i rakamlard›r. Dolay›s›yla o kesim flu an çok kredi kullan›yor
kar›-koca çal›flan birinin daha flu an Türkiye’de konut kredisi
ve bakt›¤›m›zda da sektörde bu anlamda hala gidilecek çok
kullanabilecek maalesef herhangi bir imkan› bulunmamakta.
yol var. Bankac›l›k sektöründe e¤er do¤ru ad›mlar att›¤›m›z
Onun için ya gelir seviyeleri artacak ya faiz oranlar› afla¤›
takdirde bizler gitmemiz gereken mortgage taraf›nda uzunca
gelecek ya da devletin bir tak›m sübvansiyonlar yapmas›
bir yol var. Yeter ki inflaat firmalar›yla finans sektörü bir arada
gerekecek. Tabii bu beraberinde, bu kadar A segment, B
bulunsunlar, ortak bir yolda düz bir yolda yürümeye devam
segment müflteriye kredi vermemizin bir iyi bir kötü taraf› var.
etsinler. Teflekkür ederim.
78 GYODER
Oturum Baflkan›: Tavit Köletavito¤lu
ikinci piyasa ifllemlerinin daha efektif flekilde çal›flmas› ve bu
Ben çok teflekkür ediyorum. Rakamlar› verdi¤inizde yanl›fl
anlamda daha alt gelir seviyesi bak›m›ndan, daha alt kesimdeki
alg›lamad›msa konut ihtiyac›n› istatistik olarak hesapl›yoruz
kiflilerin de kredilendirilmesi sürecine nas›l dahil olaca¤› veya
iflte 650-700 bin gibi bir rakam ç›k›yor. Buna karfl›l›k ihtiyac›n
nas›l konut alabilece¤ine yönelik çal›flmalar yap›l›yor. ‹nflallah
talebe dönüflmesi oran›nda ancak yar›lar ç›k›yor. Arz 2010 y›l›
bunlardan da çok k›sa zamanda olumlu sonuçlar› alaca¤›z.
için yan›lt›c›, çünkü 2009’da birfley yok yani, evet 823.000
ruhsat arz› var ama 2009’da birfley olmad›¤› için ortalamay›
ald›¤›n›zda o da herhalde yar›lar ya da %60’lar› ancak bulur.
Evet ben bunun sosyolojik yans›mas›n›n alt kesimlerdeki
hoflnutsuzlu¤un, isyan de¤ilse bile, bir flekilde banka kredilerine
Cemal Onaran
ulaflabilmek mortgage’a ulaflabilmek ve de oradan birinci evi
Bu sektörde, ruhsatlar al›nd›ktan sonra 2-3 y›ll›k bir süreçtir.
alabilir hale gelmekle dengelenece¤ini varsay›yorum. Orada
Yani kimi firma 2 y›lda bitirir kimi firma 3 y›lda. 2007’de çok
sosyolojik bir huzursuzluk var.
yüksek bir s›çrama kaydetmifltik, 2010’da kaydettik. Mesela
Cemal Onaran
2011 y›l›nda bu kadar çok ruhsat seviyesini göremeyece¤iz.
Ama tabii arz taraf›nda inflaat firmalar›nda ciddi bir heyecan
var.
Var ama gitgide biraz atefl söndürüyoruz biz. Mesela vadelerin
uzamas›. Geçmiflte bakt›¤›m›z zaman ortalama konut kredisi
vadelerinde 5 y›llar› konuflurken, flimdi ortalama vadeler 8 y›llar›
konufluyoruz, 20 y›llar›, 30 y›llar› konufluyoruz. Dolay›s›yla bu
Sorum fluydu. Yani ihtiyac›n ancak yar›s›n›n talebe dönüflmesi
anlamda o alt gelir grubundaki tüketicilerin de kredilendirmesi
arz›nda o seviyelerde arza paralel veya arza yak›n olarak gitmesi,
yönünde bankac›l›k cephesinde en az›ndan bir çaba var.
mesafenin devaml›, makas›n devaml› aç›lmas› anlam›na geliyor.
Türk bankac›l›k sistemi kamuyla destekli veya desteksiz. Biraz
önce sübvansiyondan bahsettiniz, herhangi bir flekilde bu
ak›fl› radikal bir flekilde kapatmak için herhangi bir gayretin
yetti¤i bir politikas› bir stratejisi var m›?
Çok teflekkürler Cemal Bey. Efendim flu andaki konuflmac›m›z.
Ahmet Misbah Demircan.Biliyorsunuz Beyo¤lu Belediyesi Baflkan›.
Kendisiyle biraz önce, Hakan konuflurken bir konuda hemen
hem fikir oluverdik. Ben bir soru not etmifltim soru aynen
Cemal Onaran
flöyleydi. Yerel yönetimler, kamusal alan ve kamusal mekan
fiimdi ikinci piyasa ifllemleri dedi¤imiz konu çok kritik. Yani
yaratam›yor. Bu benim tespitim. AVM’lerin varl›k nedeni bu
bugün sektörde mortgage yasas› ç›kt›ktan sonraki 2007 y›l›ndan
eksi¤e dayan›yor mu? Konseptini buna m› göre mi gelifltiriyorlar?
iflin bir baca¤› eksik gitti. Yani yasada her türlü düzenlemeler
diyebir soru sormufltum tam da o s›rada Hakan bunun cevab›n›
yap›ld›, ondan sonra ç›kt›¤› an tebli¤lerde her tür düzenlemeler
verdi, bu böyledir dedi. Say›n Baflkan da benim de asl›nda as›l
yap›ld› ama uygulamaya hala geçilemedi bu noktada. Dolay›s›yla
konum bu dedi. fiimdi buradan bafllayarak sizin konuflman›z›
gerek GYODER nezninde, gerekse Bankalar Birli¤i nezninde,
bir alal›m efendim.
GYODER 79
Ahmet Misbah DEM‹RCAN
Beyo¤lu Belediye Baflkan›
Efendim ben burada bulunmaktan çok mutluyum çok teflekkür
ediyorum. Hakan Bey’e sonuna kadar kendisine kat›l›yorum.
Çok do¤ru tespitleri var ve bu yönden bak›ld›¤›nda AVM’lerin
gelece¤inin çok parlak olmad›¤›n› düflünüyorum ve flu tespitede
de kat›l›yorum. Belediyeler flehirleflme mant›klar›nda
planlamalar›nda belli problemleri yaflad›lar. O problemleri
yaflad›klar› için bu insanlar de¤iflik aray›fllara gittiler ve çok
güzel ifade ettikleri gibi, bir park gibi, bir gezi alan› gibi, bir
e¤lence alan› gibi görüyor ama gitmiflken de al›flverifl yap›yor.
Ama flehirleflme iyi trendlere do¤ru gitti¤inde o müflteriler o
AVM’lerde s›k›lmaya bafllayacak. Örne¤i ‹stiklal Caddesi’dir.
Gerçekten de ‹stiklal Caddesi son 7 y›lda bizim ald›¤›m›z
noktadan nereye geldi¤ini, hangi konseptlerle Beyo¤lu’nu
daha fazla çekim alan›na kavuflturdu¤umuzu yaflayarak gördük
ve bu anlamda trendimizde çok iyi bir yere do¤ru gidiyor.
fiimdi ben oraya gelece¤im ama buradan madem yönlendirdiniz
girdi¤imde rahat gideyim, çolu¤um çocu¤um emniyette olsun.
Bunu mahallede sa¤lad›¤›n›zda, mahalleye geri dönmez mi?
Geri döner. Bak›n Galata da geri dönmeye bafllad›. Tophane
de geri dönmeye bafllad›. Yeniflehir de geri dönmeye bafllad›.
Ne yapt›k? Ben 7 y›ld›r baflkan›m. Semt konaklar›, eski halkevleri,
beni konuflmam› tamamen altüst ediyorum bir örnekten
Osmanl› döneminde de baflka baflka adlar alt›nda flehrin
bafllayarak biraz da bu noktaya dayanarak sürdürece¤im
dinamiklerini oluflturan yap›lar vard›. Osmanl› da, ben tabii
konuflmam›. Beyo¤lu belediyesine baflkan olduktan sonra, belli
eski bir kentin belediye baflkan› oldu¤um için atf›m ister istemez
mahalleler vard›. Benim yaflad›¤›m mahalleler; Galata gibi,
oraya. Mesela Kanuni Sultan Süleyman o¤lu Mustafa’n›n
Kas›mpafla gibi, Yeniflehir mahallemiz gibi. O kadar güzel
hocas›na bir mahalle kurdurmufl. Sururi Mehmet Efendi. Bu
mahalleler ki, sokaklar› harika. Eski binalar›n mimarileri
adam bir yaflam koçu gibi oraya gelmifl, bir yaflam merkezi
yenilendi¤inde, ne kadar da güzel olacaklar›n› görebiliyorsunuz
oluflturmufl kültür merkezi gibi ve o çevrede insanlar
ve hemen flu soruyu soruyorsunuz. fiehrin bu kadar merkezinde,
konufllanm›fllar. T›pk› bugün ‹stanbul’un d›fl semtlerinde bizim
her yere bu kadar yak›n bir mekana niye insanlar teveccüh
kurdu¤umuz o sitelerdeki gibi, biz site kurduk ve siz ordas›n›z.
etmez? Burada niye yaflamazlar? Burada bir terslik var, oysa
Biz diyoruz ki, siz buran›n yöneticisi olun size inan›yoruz, siz
buray› tercih etmesi laz›m giderek terkediyor, gidiyor. Ben
bizim vizyonumuzu açar çocu¤umuza bir art› de¤er getirirsiniz
Kas›mpafla’da do¤dum. 20 yafl›na kadar orada oturduk, sonra
yani bizim kurdu¤umuz mahalle, mahalle muhtar› varya mahalle,
babamda gitti oradan bir parça para kazand› ve oradan gitti.
Amerika’da bu bir okul çevresi olarak tarif ediliyor. Bizde ise,
Sebebi ne? Bunu araya araya flunu bulduk, flu ç›kt› ortaya.
mahalle ve mahalle muhtarl›¤› ve mahalle ihtiyar heyeti olarak
Biz 30 sene evveline kadar flehirlerimize bakt›¤›m›zda,
tespit ediliyor. Fakat bizim burada ihmal etti¤imiz belediyecilik
mahallemizi asl›nda biz seviyoruz ama bizim suyumuz akm›yor,
hizmeti. Belediyeci hizmetini, e¤er suyunu ak›tamad›ysan›z,
ama bizim yollar›m›za adam gibi bak›lm›yor, biz çevreyi ihmal
e¤er temizli¤ini yapamad›ysan›z, yoluna bakamad›ysan›z ve
etmifliz. fiimdi eski mahallere bir bakt›¤›n›zda, Osmanl› dönemini
onun ihtiyaçlar› olan flu mekanizmalar› çözemediyseniz adam
ve Cumhuriyet dönemi, mahallesinde ne var? Bak›n okul var,
buray› terkediyor ve gidiyor. Ama e¤er siz bunlar› verirseniz
cami var, halkevi var, sa¤l›k oca¤› var, çarfl›s› var, aç›k hava
geri dönüfl bafll›yor. Beyo¤lu’nda hiç site yoktur. Hep
sinemas› var. Bunlar› çekip ald›¤›n›zda, e¤er elektri¤ini
mahallelerdir. Biz mahallelerimizi semtlere kendi kafam›zda
veremediyseniz,
temizli¤ini
böldük. 14 tane semt kona¤› kurduk. Yeniflehir mahallesinde
veremediyseniz, insanlar buradan göç ediyor. Nereye göç
6 katl› bir semt kona¤›m›z var. Bir kat› tamamen sosyal
ediyor? fiehrin d›fl›nda bir gettolaflmaya do¤ru gidiyor. Homojen
belediyecilik yap›yor ve fakiri hem yediriyor, hem y›k›yor , hem
yap›lara, o homojen yap›lar›n içerisinde fakir ve zengin yok.
de elbisesini y›k›yor. Bir kat› anaokulu, bir kat›nda internet
Hep ayn› grubun insanlar› var. ‹nsanlar›n oraya gidifl sebeplerine
cafemiz var. Çocuklar ders yaps›n diye. Bir odas›na PTT’yi
bakt›¤›n›zda flunu görüyorsunuz. ‹nsanlar diyorlar ki, ben
ça¤›rd›k. Bir kat›na sa¤l›k oca¤›n› kurduk. ASM’ler flu anda
buraya flunun için geldim, evim güzel olsun, temiz olsun,
çok önemli bir proje. ‹stanbul’da olanlar buradaki gelir grubu,
suyum aks›n, kap›mda bir bekçi olsun, buraya arabamla
bunun ne kadar fark›nda bunu bilmiyorum. Ama her 3000
80 GYODER
suyunu veremediyseniz,
kifliye doktor var. 800 aile ediyor bu ve bu doktor 4000 lira
‹stiklal Caddesine geliyorlar. Mutlu de¤iller orada. Hele mesela
maafl al›yor. 2000 lira destek al›yor, mekan› biz veriyoruz
zenginler bir yere toplanm›flt› belki mahallede bir fakirin ihtiyac›n›
belediye olarak. Yeter ki gelsin diye ve bu 800 aileyi tek tek
görme duygusundan uzak yafl›yordu. Oysa insanlar genç yaflta
ar›yor. E¤er bir kad›n hamileyse veya çocu¤u olduysa onun
fakir, zengin bir arada yaflarlarsa mutlular. Bugün bizim flehir
afl›s›n› ona hat›rlat›yor, e¤er vatandafl ondan mutlu de¤ilse
d›fl›nda kent kuranlar, flehir kursalar anlar›m ama site kuruyorlar.
doktorunu de¤ifltiriyor. Bunlara da yeni geldik. Halkevi dedi¤im,
O siteler sadece konut üretiyor, yaflam üretmiyor. ‹flin bu
demin son birimini söylemedim. ‹ki kat›m›z daha var. Bu
taraflar›na bakm›yorlar. Mesela y›llarca turizmcilik yapt›m ve
katlardan bir tanesinde büyük bir salon var. 200 kiflilik bir
müflteri bir otelde neyi arar sorusunun cevab›n› arad›m . 5
salon, o mahalleli dü¤ününü derne¤ini orada yaps›n diye.
y›ld›zl› bir otelde 4 y›ld›zl› bir otelde, bir tatil köyünde müflteri
Akflamda 150 liraya oray› tutuyor, Bir kat›nda en az dört
önce güzel bir salonu var m› aktivitesi var m› diye ortak alanlar›
s›n›f›m›z var. Kad›nlar, okuma-yazma kursundan herhangi bir
soruyor, sonra odas›n›n kalitesini analiz ediyor. Odas›n›n kalitesi
kursa kadar, ki bu kuaförlük te olabilir, çünkü hayat devam
çok iyi de, ortak alanlar› yoksa o otelde yaflanmaz. Oraya tatile
ediyor. ‹nsanlar, hele bizim toplumuzda erkek, d›flar›da,
gidilmez. Bir mahalle de ortak alanlar› ile vard›r. Biz hep
kahvede, camide, flurada burada, çarfl›da ve kad›n evde
metrekare art› metrekare konufluyoruz ve bunu da anlat›rken
çal›flm›yorsa, ona biraz sosyal alan oluflturmakta zorlan›yoruz.
asl›nda flöyle söylüyoruz; Türkiye toplumu gelifle gelifle buraya
Mahalle konaklar›nda öyle büyük talepler var ki ben böyle
geldi. Hay›r. 100 sene evvel mahalleler tam da bu mant›kla
büyük toplant›lara kat›l›r›m Beyo¤lu’nda kad›nlar›n oldu¤u
kuruluydu. ‹stanbul’da Beyo¤lu’nun bütün mahallelerinin ortak
yerde e¤er mahalle ya da semt kona¤› yoksa, kad›nlar orada
mekanlar› vard›r. O kadar ortak bir hayat vard›r ki, bir bekçi bir
pankart açarlar. 70 yafl›nda bir anne bana flunu demiflti;’’ Bak
düdükle oran›n emniyetini sa¤lar çünkü herkes birbirinden
evlad›m. Ben buraya bir derse geliyorum ama seneye baflka
haberdard›r o mahallede. fiimdi flu günlerde Galata ve
bir kurs alaca¤›m. Buraya gelip dedikodu yap›yoruz, çevremiz
Tophane’de geri dönüfl var. Bunun restorasyonlar› falan çok
gelifliyor. fiimdi mahallerimizin içinde meydanc›klar yap›yoruz.
iyi oldu¤uyla izah edebilirsiniz ama yetmez. Ortak alanlar›
Kas›mpafla’da meydan yapt›k. Eski Tabakhane meydan›. Oraya
güçlendirdi¤imiz için yaflam oraya geri döndü¤ünden dolay›
araba giriyordu, yasaklad›m. 5 dönüm trafi¤e kapatt›m. ‹lk
restorasyon bafllad› ve oras› iyiye gidiyor. Bu sadece Galata’da
zaman insanlar tepki gösterdiler ama flimdi meydan›n etraf›nda
böyle de¤il bu Yeniflehir’de Kas›mpafla’da Sütlüce’de de böyle.
kafeler, restaurantlar ve kad›nlarla çocuklar oray› teslim ald›lar.
Tabii asl›nda ben konuflmama bafllarken, flöyle bafllamay› tercih
Oray› dolduruyorlar, al›flverifli orada yap›yorlar ve art›k ‹stiklal
ederdim; dünyada bütün uluslararas› toplant›lara gitti¤imizde
caddesine ç›kma ihtiyaçlar› yok. Konutlar 700 lira’dan bafllad›,
iki kavram› çok duyuyoruz. Birisi globalleflen dünya, bundan
flimdi 2.000 liralara ç›kt›. Kas›mpafla’n›n içi, Yeniflehir mahallesi
anlad›¤›m›z fludur; twitterlar, facebooklar ve insanlar birbirinden
art›k gözden ç›kart›lm›fl bir mahalleydi. Ben zaman zaman
haberdar, e¤er burada bir imalat yap›yorsan›z benzer imalat
flunu düflünüyorum. fiehrin merkezinden, flehrin d›fl›na giden
Güney Amerika’da falanca fabrikadaysa onu dikkate almak
insanlar hangi gerekçelerle gitmifllerdi? Bu olanaklar› yok diye
zorundas›n›z. ‹letiflim güçlü globalleflen dünyada ama hemen
gitmifllerdi ama ak›llar› Beyo¤lu’ndayd›. Yine kahve içmeye
yan›nda bir kavram daha var. Eflde¤erli. O da yerelleflen dünya.
GYODER 81
Yani hem globallefliyorsun hem yerellefliyorsun. Niye? Çünkü
bak›ld›¤›nda, insanlar bir etkinlik yap›yor diye alg›l›yor olabilir.
bu flehre Anadolu’dan ç›km›fl gelmifl bir hemflehri grubunun
Hay›r. Biz diyoruz ki bizim vizyonumuz belli konularda
dayan›flmas›na benziyor. ‹insanlar kümelefliyorlar dünyada.
yo¤unlafl›yor. Lütfen yat›r›mc› buraya böyle gir. 6.000 yata¤›m›z
Kümelefliyorlar o globalleflen dünyada varl›klar›n› göstermek
vard›, 22.000 den fazla yata¤›m›z var ve bu demektir ki
için ve flehirlefliyorlar. fiehirlere ak›fl var ve bir kavram daha
14.000 yeni yatak, 7.000 yeni iflgücü. Son 7 y›lda biraz da
var. fiehirler yar›fl›yor kavram› var. Bugün AB’nin büyük
reklama giriyor, biraz kendimizi anlat›yoruz ama. Yat›r›mc›lar›n
kurulunun alt komitelerine bakt›¤›n›zda, yerel parlamentolar›n
gözüne bu anlamda Beyo¤lu’na istikamet vermifl oluyorum,
güçlü oldu¤unu görüyorsunuz. Yerel orada güçlü ve de¤iflik.
yat›r›mlar devam etsin gelsin diye.
De¤iflik organizasyonlar var. Eurocities gibi.. Dünyada yerel
800 iflletmemiz vard›. 3.000 turistik iflletme. Bir mahallemiz
politikalar, flehirlerin politikalar›, devletlerin politikalar› kadar
var. Sütlüce Örnektepe Mahallesi. Hilton yat›r›m yapmak istedi.
k›ymetli ve insanlar ‹stanbul’u Türkiye kavram›ndan önce biliyor
Her türlü kolayl›¤› sa¤lad›k. 220 oda oraya bir otel yapt›. Ama
ve tan›yor. Biz bazen flehirleri ülkelerden daha evvel tan›yoruz
onlar› zorluyorum, sertifikasyon program› açacaks›n›z ve bu
ve iflte tam bu noktada flehirleri flehirleri flehir yapan vizyonlar›d›r.
mahalleden her y›l 40 ö¤renciyi yetifltireceksiniz. En az 10
Hangi vizyon ile vars›n›z flimdi? Mesela bize yabanc›lar geliyor.
tanesine ifl garantisi vereceksiniz. Kabul ettiler. Bugünlerde ayn›
Tam seçim arifesi belki politik bulabilirsiniz bu benzetmeyi
teklifi Alman Konsoloslu¤unun yan›ndaki yap›ya yap›yorum.
ama bir gerçe¤i teslim etmek ad›na söylüyorum. Kanal ‹stanbul
Park Otel. 450 oda yap›yor. Yat›r›mc›s›na bir flart›m oldu.
bir heyecan yaratt› çünkü d›flar›dan bakan adam buran›n 30
Burada en az 100 ö¤renciyi, bu mahallerden al›p yetifltirmenizi
y›ll›k perspektifiyle ilgili birfley düflünüyor flehir vizyonu
rica ediyorum. Sertifikasyon program›na tabi tutacaks›n›z.
anlam›nda.
Çünkü flehirlerde, zenginle fakir gelece¤ini, planlayanla yat›r›mc›
Beyo¤lu’nda flimdi ‹stanbul bir memleket gibidir. Say›n
aras›nda sosyolojik ba¤› kurmazsan›z orada düflmanlar ürer
Baflkan›m›z bir memleket yönetiyor. 13 milyonluk bir kent.
ve adam der ki kendine yat›r›m yap›yor, zenginlefliyor bana
Onun içinde flehirler varsa ki bu kavram biliyorsunuz ‹stanbul’da
faydas› ne? Oysa Sütlüce mahallesindeki Hilton Oteli’ni oraya
iki yeni flehir.
yapt›r›rken; ona flunu da söyledik. Buradaki çamafl›rhane
Beyo¤lu. Beyo¤lu’nun vizyonu ne? E¤er bunu do¤ru tarif
hizmetlerini bu mahalledeki bir adama vereceksin. Adam flöyle
edemediysek o zaman kurdu¤umuz mahallede de mutlu
düflünecek ancak buraya müflteri gelirse ben ekmek kazan›yorum
olamay›z. fiehirler, yani yaflam birimleri, vizyonlar›nda do¤ru
onu düflman bellemeyecek beraber yaflayacaklar. Bu bir
tarif edilmeli.
planlama. Burada problem sanki flehir planlamac›lar› ve mimarlar
Beyo¤lu’nun vizyonu nedir? Beyo¤lu’nun vizyonu belli. Turizm
aras›nda. Ayr› ayr› dünyalarda çal›fl›yorlar gibi duruyor.
ve hizmet sektörü, kültür sanat endüstrisi ve bu net. Alt›n› her
Son olarak, flunu söylüyorum. Gelecekte siteler üretmek yerine
defas›nda çiziyoruz. Nas›l çiziyoruz? Saha festivali yaparak.
minik minik mahalleler ve flehirler kurman›z gerekiyor. Aksi
Klasik müzik ödülleri vererek ne yap›yoruz? Yeflilçam ödülü
takdirde müflteri sizin kap›n›z› çalmayacak diye düflünüyorum.
vererek, Galata Moda Festivali yaparak… Bunlara d›flar›dan
82 GYODER
Ben de tam bu noktada, Jean François’ya dönmek istiyorum. Jean François’›n kitab›nda sosyal baflkal›k diye bir tabir
gördüm ve o bana kontrollü siteleri hat›rlatt›. Kontrollü siteler kent sosyolojisinin neresinde? Oradan bir bafllayal›m
ve de birde ikinci bir sorum daha var konuflman›z› yaparken bu, ‘’TOK‹ Türkleri kavram›’’ üzerine bir görüflünüz var
m› ö¤renmek istiyorum. TOK‹ Türkleri yani Toplu Konut ‹daresi Türkleri. Bu Emre Aköz’ün bir tabiri. Onun köflesinde
okudum. TOK‹ Türkleri. Kim bunlar diyor. Ben de uzmana soruyorum kim bunlar?
Jean François PEROUSE
Galatasaray Üniversitesi, Sosyolog
Bu kadar k›s›tl› zaman› ve bozuk Türkçemi bahane ederek,
çok k›saca iflte o mühim olan noktaya de¤inmek istiyorum.
Sosyoloji’nin ilk görevi, bana kal›rsa genifl, önceden ayr›m
yapmadan, eflit bir inceleme yürütmeden, genel kabul edilene
karfl› bir sorgulama makinas› olmakt›r. Bu sorgulanmam›fl savlar
aras›nda ‹stabul’daki konut aç›¤› mitosu var önce. Sosyolojinin
tespit etmesi gereken belki, belli gruplar taraf›ndan yorulmadan
söz edilen ‹stanbul’daki konut aç›¤› bence ciddi bir flekilde
tart›fl›lmas› gereken bir husustur. Ve TOK‹ bu gruplar aras›nda.
O söylem tafl›yor. Neden? Bana göre befl nedenden dolay›
‹stanbul’daki konut aç›¤› mitosundan bahsedebiliriz. Bir;
bugünkü emlak piyasas›n›n parçalanmas›ndan dolay›. Bu
piyasay› üst-orta-alt diye sadece üç segmente bölecek olursak
e¤er, her düzlemde arz-talep meselesi çok farkl› ve bu yüzden
bir segment için geçerli olabilen bir tespit, bu konut aç›¤›,
kesinlikle genellefltirilemez. O aç›dan; sosyolojik bir bak›fl varsa
e¤er ve o bak›fl›n bütünsel ve iliflkisel olmas› laz›m. ‹kinci
sebep; ciddi bir flekilde durumu analiz yapman›n, araçlar ve
yöntemlerinin yetersizli¤inden dolay› ve itiraf etmemiz laz›m;
sosyolog olarak, koskocaman bir bilinmeyen mevzuyla
u¤rafl›yoruz. ‹stanbul’daki gerçek mevcut konut stoku bilinmiyor.
Aç›kças› bir muamma gibi duruyor karfl›m›zda. Gerçek toplam
y›ll›k konut üretimi de bilinmiyor. E¤er bütünsel bir flekilde
meseleye bakacak olursak ki say›labilecek, oturabilir konut
tan›m› çok mu¤lakt›r. Özetlemek gerekirse, elimizde olan
etmektir. Bunun için, hane halklar›n›n genifl bir k›sm›n›n ayl›k
aidat ödeyebilecek hiç düzenli gelirleri olmamas› kuflkusuz
dikkate al›nmas› gereken bir husustur ve çok fazla dile
getirilmemifl, küçümsenmeyecek bu talebe karfl› flu ana kadar
hiçbir arz ortaya ç›kmam›flt›r. Sonuç olarak baflkan gitti ama
bu çerçevede kamunun görevini hat›rlatmakta yarar var diye
düflünüyorum. Kamu’nun konut sektöründe söz sahibi olmas›
laz›m. Dört yönde mekansal adalet sa¤lamak için. ‹ki; mümkün
oldu¤u kadar sosyal adalet sa¤lamak için ve sosyal tutarl›l›k.
Üçüncüsü toplumsal bellek sa¤lamak için. Çok çok h›zl›
de¤iflimler var ki; toplumsal tehdit ediyor bence. Ve son olarak;
kentsel sürdürülebilirlik temin etmek için. Bu dört yönde
kamunun görevini konufltu¤umuz çerçeve içerisinde hat›rlatm›fl
olal›m.
veriler, çok parçal› ve hiç güvenilir de¤il. Üçüncü sebep,
aralar›nda Toplu Konut ‹daresi var, bu söylemi tafl›yan sosyal
Bir minik soruyla bunu tamamlayal›m. Bu dört tane konu tamamen
aktörlerin özelli¤i ve bu söylemin neye, kime yarad›¤› henüz
kamudan beklentileriniz olarak tan›mlad›n›z de¤il mi?
incelenmifl de¤ildir. Dördüncü sebep ise, ‹stanbul konut
piyasas›n›n, daha çok arz taraf›ndan flekillendirildi¤ine dair
Jean François Perouse
varsay›m henüz yeterince araflt›r›lmam›flt›r. Keza, sosyal arzular
Evet
yaratmaya çal›flan konut art›fl› söyleminin, pazarlama ve
kamuoyunu ikna etme stratejisi de çok fazla incelenmemifltir.
Beflinci sebep ise; toplam arz bilinmedi¤i gibi, gerçek talep de
Kamu derken kendi içinde yerel yönetimlerde var.
hiç bilinmiyor. Bu aflamada sosyolojinin rolü, hayali taleplerle,
Jean François Perouse
genifl talep flekilleri aras›nda çarp›c› uçurum yada farka iflaret
Ama kamuyu da devlete de indirgememiz laz›m.
GYODER 83
Kamuyu hem yerel yönetimler, hem de merkezi hükümet
Ben; kendisinin hem donan›m›, hem de araflt›rmac› kimli¤iyle,
birlikteli¤i olarak, yasama ve yürütmenin birlikteli¤i anlam›nda
bu alt› konuflmac›y› dinledikten sonra yapaca¤› konuflmay›
tan›mlad›n›z. Size çok teflekkür ediyorum. Gerçekten çok
birazc›k sentez gibi yapmas›n› rica edece¤im. Buyrun Say›n
de¤erli bir katk›. Efendim günün son konuflmac›s› Bülent Tanla.
Tanla.
Bülent TANLA
Araflt›rmac›
Çok teflekkür ederim. Bir kere ben mümkün mertebe k›sa
konuflay›m daha fazla vaktinizi almayay›m ve günün bu
saatlerinde gerçekten izlemekten yoruldu¤unuz semineri ve
toplant›y› biran evvel bitirelim düflüncesindeydim. Bir kere
bafllang›çta GYODER’e çok teflekkür ediyorum. Böyle hofl ve
güzel bir toplant›y› yapt›¤› için. Arkadafllar›ma ve size de de¤erli
katk›lar›ndan dolay›, izleyicilere de, izledikleri için çok teflekkür
ediyorum. Ben bir araflt›rmac›yd›m, daha sonrada siyasetçi
oldum. Bildi¤iniz gibi bir araflt›rmac› siyasete girince araflt›rma
yapm›yor, yasak geliyor. Ben, Türkiye Avrupa Araflt›rmac›lar
Birli¤i EZOMAR’›n bir üyesiyim. Bu konuda, ben ve Vasiliu,
ciddi bir yasak gelmiflti bize. fiimdi siyaseti uzaktan yap›yorum.
söyleyece¤im fley flu. E¤er %42’yi, %2’ye indirdiyse, bir
Art›k daha rahat yapaca¤›m ama dolay›s›yla araflt›rma yapmam
aldat›lm›fll›k var demektir seçmende. Demek ki bir dönem sonra
yasakland›¤› için, bu vurgular ve alt› çizilen konu da araflt›rmac›
gitmiyor oraya, gitmiyorsa bunu birçok sektöre yaymak mümkün.
oldu¤u için, ben yine burada araflt›rmac› flapkamla sizin
Siyasete de¤il, birçok ürüne yaymak mümkün. Ben flimdi burada
dostlu¤unuza s›¤›narak ifade etmek istiyorum. Bir kere ben
örnek vermeyece¤im. Dolay›s›yla sosyal verileri iyi okumak
‹stanbul do¤umluyum. ‹smim Bülent Tanla. CHP 22. dönem
laz›m. TÜ‹K verileri iyi okunabilir. O daha kolay. Ama kalitatif
milletvekiliyim. Bu dönem milletvekili aday› olmad›m, dolay›s›yla
veriler iyi okunmal› hatta, daha baflka birfley söyleyece¤im,
bunu aç›klayarak, de¤erlendirmeleri buna göre izlemenizde
araflt›rmalar bir insan› ya da bir firmay› hem vezir yapar, hem
yarar olaca¤›n› belirtmek istiyorum . Bir kere ben ‹stanbulluyum
rezil eder. Yani vezir de yapabilir rezil de edebilir ama baflka
dedim ve Vefal›y›m. fiehzadebafl›l›y›m. Say›n Baflkan burada
marjlar vard›r onlar› kullan›yorsundur. Mesela flunu söyleyece¤im.
olsayd› söyleyecektim. Bizde, bizim mahallede bofl tabak geri
Yine Say›n Baflkan çok do¤ru. Bundan evvelki oturumlardan
verilmezdi. Komfludan bir tabak gelirdi ve mutlaka evde yap›lan
bir tanesinde de Çin örne¤i verildi. Çin örne¤inde tabii zenginle,
bir yemek, de¤iflik bir yemek, o taba¤a konarak verilirdi. fiimdi
fakir bir arada yaflamal› dedi. Osmanl›’dan gelen bir sosyolojik
tabii bu al›flkanl›klar›n çok fazla kald›¤›n› söyleyemem ama
veri. Konfiçyus da böyle demifl. Yin Yang diye felsefesi var. Yin-
Türkiye’de baz› konularda al›flkanl›klar de¤iflti, yaflam biçimi
Yang felsefesi bugün Çin’de Bir milyar üçyüz altm›fl milyon kifli
de¤iflti. Yani sizin farkl› farkl› aç›klad›¤›n›z ve baz›s›nda do¤ru,
yafl›yormufl. Tabii isyan ç›kmamas›n›n sebebi, 400 milyon kifli
baz›s›nda do¤ru olmayan aç›klamalar. Mesela; Türkiye
çal›fl›yor ve ald›¤› yuanlar da, ben 12 defa hem özel hem
nüfusunun %50’si 30 yafl›n alt›nda ama sizden kredi alanlar›n
partiden Çin’e giden gelen bir arkadafl›n›z olarak, Çin’deki
30 yafl›n üstünde olanlar›n oran› %75. Dolay›s›yla, yani say›sal
meseleleri iyi bildi¤imi san›yorum. Dolay›s›yla Yin-Yang
veriler daha rahat okunuyor ama ondan evvel konuflmac›n›n
felsefesinin en önemli özelli¤i flunu söylüyor. Farkl›l›klar›n bir
baz› söyledi¤i sosyal veriler, sosyolojik veriler ise do¤ru
arada bütün içinde yaflamas›. Osmanl›’da bunu gerçeklefltirmifl
okunam›yor.
Do¤ru okunmad›¤› için de bir felakete
zaten. Yani zenginle fakiri bir arada yaflatmak ve o konaklardan
götürebiliyor. Mesela bir örnek verdi. Türkiye’de baz› sonuçlar
bahsetmesi, bir felsefeye veri olmufl. Yani bugün Çin’i ayakta
do¤ruydu, baz› gözlemler do¤ruydu ama o örneklerle do¤ru
tutan yani Çin’in bugün 3 trilyon dolar alt›n› bir daha çiziyorum
olmuyor sonuçta. Burada da onlar konufluldu. fiimdi
kasas›nda para yat›yor. Hiç borcu yok ama milli geliri 600 dolar.
84 GYODER
Yani 1.000 dolar bile de¤il. Dolay›s›yla herfley para de¤il herfley
söyleyece¤im fley budur. Siyasetten uzaklafl›n. Siyasetçiden de
ölçüde de¤il. Mesela bugün Hollanda’n›n borcu 1 triyon 500
uzaklafl›n. Sizin önünüz çok aç›k. Çok çok aç›k çünkü dünyadaki
milyar dolar. ‹talya’n›n ki 1 trilyon. Siz bankac›s›n›z bilirsiniz
ekonomik geliflme, benim söyleyece¤im bu. Yani siyaset ve
bunlar›. 1 trilyon 600 milyar dolar ama bir ‹talyan’›n veya bir
siyasetçileri zorlamay›n, zorlama yapmay›n, zorlatmay›n. Siz
Hollandal›’n›n milli geliri 30.000 dolar›n üzerinde veya 25.000
çok parlaks›n›z. Siz zaten partnerlerinizi bulmuflsunuz. Önünüz
dolar›n üzerinde. fiimdi; bu orta s›n›f yaratmak bir yaflam
çok aç›k. Dünyada da aç›k, Türkiye’de de aç›k ve b›rak›n orta
biçimidir. Parasal bir de¤er de¤ildir. Sosyolog arkadafllar›ma
s›n›f do¤mas›n›, siz yürür gidersiniz. fiimdi birinci söylemek
söylüyorum ve buradaki yat›r›c›mlara söylüyorum, alt›n›
istedi¤im fley bu. ‹kincisi, tabii yanl›fl anlafl›lmas›n, siyasi de¤il
çiziyorum. Sosyal orta s›n›f yaratmak sadece parayla olmaz,
ama ‹stanbul demin de söylendi. 2-3 oturumu izledim. Yaklafl›k
veriyle de olmaz. Tabii gelir da¤›l›m› bozuk ama flak›r flak›r
20 milyon kifli giriyor ç›k›yor bu flehire günde. 15 milyon kifli
konutlar sat›l›yor, gayrimenkul piyasas› büyüyor ve bundan
yafl›yor. ‹stanbul’a yeni flehirler yerine, ‹stanbul’daki konut
sonra gelece¤i de çok parlak. Bundan evvel görüflmemizde
stoku eski dayan›ks›z ve çürük. fiimdi, eski bir araflt›rmac› olarak,
bankac›lar da bundan çok para kazanacak. Ne kadar
Say›n Ömer Çelik’in baz› bulgular› do¤ru olmas›na ra¤men ç›k›fl
kazanm›yoruz deselerde bilançolar ortada. Verdikleri vergiler
yolu ve yönü pek do¤ru gelmedi bana. Mesela Türk insan› çok
ortada. Dolay›s›yla; yani siz kazanmazsan›z baflka departman
geç benimser, çok geç b›rak›r ama temkinlidir. Bakar kimler
kazan›yordur onu bilmem ama kazanacaklar bu sektörde.
benimsemifl, güvendi¤i insanlar m› bunlar? Ondan sonra çok
fiimdi burada önemli iki tane konunun alt›n› çizerek baz›
süratli davran›r ve geç b›rak›r. Dolay›s›yla flimdi yap› sektörü,
verilere gelmek istiyorum. fiimdi kalk›nma ve ekonomik büyüme,
Türk insan›n gerçekten be¤enisini tutkusunu ve bir tak›m sorular
Türkiye’de konut sektörünün, inflaat sektörünün
sorulmas›n›, bir tak›m sorularla yaklaflmas›n› ve ev konut almas›n›
lokomotifli¤inde benimsendi veya bu politik olarak benimsendi.
benimsedi. Dolay›s›yla bunu zaman içinde oluflturdu ve bundan
Dolay›s›yla bu dünyaya da rol ve örnek model oldu. Türkiye
sonrada çok geç terkeder. Dolay›s›yla baz› istekleri ve size gelen
%8.9 büyüdü ve büyümeye devam ediyor. ‹lk çeyrekte %15
kafam› sokacak bir evim olsun yeter dedi¤i flimdi 100 m2 yerine
büyüdü. Yani bunlar ola¤anüstü büyümeler. Bunlar› bilen
60 m2 aramas› da bundand›r. Eskiden hat›rlayanlar›n›z vard›r,
biliyor. Ama bu yap› sektörüne ve bankalara, finans sektörüne
benim yafl›mda olanlar›n›z , SSK 100 m2 net, 115 m2 brüte
çok ciddi yükümlülükler ve sorumluluklar yüklüyor. Yani siz
kredi verirdi. Çünkü insanlar daha büyük evi olsun isterdi ve
dediniz ki, devlet baz› tedbir almak zorunda. Herfleyi devletten
115 m2 evde, balkonlar› kapat›p aç›l›rlard›. Yani benim ilk evim
beklemeyin. Madem serbest piyasa, beklemeyin. Özel sektör
SSK kredisiyle al›nm›fl, eflimin kredisiyle al›nm›fl. Pirelli’den
özel giriflimcili¤ini yaps›n. Yani devlet hiç olmazsa, flimdi yeni
al›nm›fl bir sosyal konuttur. Sonra sonra orta s›n›f olduk bilmem
yeni konuflulmaya bafllad›, Cari aç›¤› finanse ediyor. Bu cari
hangi s›n›fa geçtik ve bilmem siyasetçi s›n›f›na geçtik de efendim
aç›k bizim de¤il, özel sektörün diyor. Yani ben devlet adam›y›m,
daha de¤iflik konutlarda oturmaya bafllad›k. fiimdi bu geliflimi
devlette çal›flt›m ama özel sektörden geliyorum. Firmam vard›.
izlemek laz›m. Dolay›s›yla, bence birincisi Türk insan›n
Bir araflt›rma flirketinin sahibiydim. Dolay›s›yla siyasete
al›flkanl›klar› de¤ifliyor, bu al›flkanl›klar› de¤ifltirirken. Tabii Say›n
s›¤›nmamak, siyasetten kopmak gerekir. Yap› sektörüne
Tabanl›o¤lu’nun ifade etti¤i gibi sadece mimarlara b›rakmay›n,
GYODER 85
sade yat›r›mc›lara, finansmanc›lara b›rakmay›n, çünkü onlar
böyle gidiyorlarm›fl, vakit geçirmek için gidiyorlarm›fl veyahut
kar maksimizasyonu yüksek olsun diye para kazanmaya
da baflka niyetleri var da söylemiyorlar. Tabii mesela fleriat
bakarlar ve mümkün mertebe belli bir arazi üzerine çok daha
devleti olmak anket’te ç›kmaz. Anket’te böyle bir soru sorulmaz.
fazla say›da konut yapmaya bakarlar.
‹nançlarla ilgili soru sorulmaz bu bütün dünyada kurald›r. Gelirle
Dolay›s›yla Say›n Tabanl›o¤lu’nun yeflil alan ihtiyac› da bu
ilgili ve inançlarla ilgili sorulara cevap veren insanlarda mutlaka
toplumun k›rsal alandan geldi¤i ve bir tak›m fleylere, renklere
bir sapma olur. Dolay›s›yla; alg›lama ile gerçek aras›ndaki fark
karfl› özel ilgisi olmas›ndan dolay› geliyor. ‹kincisi ve son olarak
veyahut da bunu oturtman›z bize iktisatta ö¤retilen, okulda
söylemek istedi¤im fley, Yap› sektöründe az evvelki arkadafllar
ö¤retilen talep ile ihtiyaç aras›ndaki farkt›r. Talep ola¤and›r.
da söyledi. Ço¤u konusunda kat›lm›yorum ama alg›lamayla
‹htiyaç ise yarat›land›r. fiimdi Say›n Tabanl›o¤lu’nun ve 5
gerçe¤i yerlefltirmeniz laz›m. Türkiye’de hala konut dahil %100
arkadafl›m›n çizdi¤i bir tak›m meselelerle, Türk insan›na
de¤il ama yavafl yavafl yükseliyor. AVM’ler dahil. Mesela bugün
alg›lamalar› de¤il gerçekleri göstermek ve önünüzün daha
bir araflt›rma yay›nland›. Yafl› 25 olan kad›nlar›n veya han›mlar›n
devaml› olmas› ve bu sektörün ve devletimizin ve ekonomimizin
vakit geçirmek için %75’nin gitti¤i bir yer olarak, televizyonlarda
daha yukar›ya do¤ru gitmesi için mutlaka efendim gerçeklere
söylendi. Yani o araflt›rman›z do¤rudur ama bu kad›nlar da
do¤ru yürümemiz gerekir kan›s›nday›m. Teflekkür ederim.
De¤erli konuklar. Toplant›da hakikaten akl›n›za gelen gelmeyen pek çok konuyu konufltuk, tart›flt›k. fiimdi çok
fazla sabr›n›z› zorlamak istemiyorum. Sadece küçük bir kavram› sizlerle paylaflmak istiyorum. Esas itibariyle ekonomi
gibi bir istatistik kavram. Buna karfl›l›k, kalk›nma bir sosyolojik kavram. Özellikle Özal üç tane sektörü lokomotif
sektör olarak seçti ve onlar›n önlerini açt›. Toplu konut fonunu kurarak, inflaat›n önünü açt›, inflaat üretiminin
önünü açt›. Di¤er iki sektör de turizm ve tekstildi. Birisini ihracat teflvikleriyle, birisini turizm teflviklerle, yat›r›m
teflviklerle yapt›. Bu üç küheylan koflunca, ekonomi kalk›nd›, ekonomi büyüdü, büyüttü. Ama kalk›nma aç›s›ndan
bir tak›m fleyleri verdi, ana hatlar› verdi ama yeteri kadar olmad›. Yani bir bugünkü konumuz gayrimenkulse e¤er,
Türkiye’de bundan 15 sene öncesine kadar sistem hep, servete dayal› gayrimenkul edinme üzerine kurgulanm›flt›.
‹ster ofis al›n›z, ister dükkan al›n›z, ister ev al›n›z, bir servete dayal›yd›. fiimdi gelire dayal› bir konut politikas›, gelire
dayal› bir gayrimenkul alma politikas› var. Bunun içerisine dedi¤im gibi ofis te dahil, dükkanlar da dahil veya
lojistik bir yer almak veya bir endüstri alan› da almak; hepsi gelire dayal›, kazanca dayal›, bilançoya dayal› sistemlere
geçti. Servetten buna geçtik. ‹flte servetten gelire, yani gelecekte kazan›laca¤a yönelik olarak bir sisteme geçilmesi
ister istemez hem h›zl› bir yayg›nlaflmay›, hem ihtiyac›n içinde talep oran›n›n daha yüksek olmas›n›, hem de bu
talebi yaratamayan, yani afford edemedi¤i için, karfl›l›¤›n› veremedi¤i için eylemsiz kalan kesimlerin gizli kalm›fl
isyanlar›n› ve hoflnutsuzluklar›n› azaltacak bir durumdur. Ben bu aç›dan bakt›¤›mda, Gayrimenkulün sosyolojik
olarak yorumlamas›n› bugünlerde yapt›¤›mda, gelecekten oldukça ümitliyim. Gerçekten oldukça ümitliyim. Ve
bunu her segment baz›nda; a,b,c sektörler baz›nda görüyorum. Elbette c alt› sektörler için biraz daha çal›fl›lmas›
laz›m. Say›n Onaran da söyledi devlet destekli baz› konular›n yap›lmas› laz›m. Ama esas itibariyle gayrimenkul
art›k sadece servetle elde edilen herhangi birfley olmaktan ç›km›fl, gelire dayal›, gelece¤e dayal›, gelecek kazançlar›yla
afford edilen bir meta haline dönüflmüfltür ve kalk›nman›n bir temeli, yaflam biçiminin ana alt unsuru haline
gelmeye bafllam›flt›r. Bu da Türkiye için gerçekten önemli bir ufuk çizgisidir. Ben e¤er do¤ru yorumluyorsam,
hepimize hay›rl› olsun diyorum. Ve toplant›y› sonland›r›yorum.
86 GYODER
ISTANBUL REstate
Gayrimenkul Zirvesi 11 ve Gayrimenkul Fuar›
11. Gayrimenkul Zirvesi ve dünyan›n en büyük fuar organizatörü Reed Exhibitions iflbirli¤i ile
gerçeklefltirilen Türkiye’nin ilk uluslararas› kat›l›ml› bölgesel gayrimenkul fuar› ISTANBUL REstate
17-18 May›s 2011 tarihlerinde düzenlendi.
ISTANBUL REstate’e, Türkiye, ABD, Almanya, Avusturya, BAE, Belçika, Çin, Fransa, Hollanda, ‹ngiltere,
‹spanya, ‹sviçre, ‹talya, Katar, Kuveyt, Luxemburg, Polonya, Yunanistan gibi 18 ülkeden kat›l›m sa¤land›.
ISTANBUL REstate’de kat›l›mc› firma standlar›nda toplam de¤eri 18 milyar dolar› aflan proje sergilendi.
ISTANBUL REstate yerli ve yabanc› 1100’ün üzerinde yat›r›mc›, finansör, proje gelifltirici, de¤erleme ve
dan›flmanl›k flirketleri, gayrimenkul yönetim flirketleri, yerel yönetimler, perakendeci-bayiler ve bas›n
mensuplar›ndan oluflan kurumsal ziyaretçilere ev sahipli¤i yapt›.
ISTANBUL REstate, Aareal Bank, Akfen GYO, Corio, Doha Bank, Dumankaya, Ero¤lu Yap›, Eurohypo AG,
EPOS Gayrimenkul, Extensa, Garanti Mortgage, ING Bank, IMS Project Management, ‹fl GYO, Krea, Nef,
Nurol GYO, Soyak, Tepe ‹nflaat, TSKB, TSKB GYO, Servotel, PKF hotelexperts, Tekfen Emlak Gelifltirme,
Turkmall, Yeflil GYO, Yorum ‹nflaat gibi ulusal ve uluslararas› sektörün önde gelen firmalar›n› ayn› çat› alt›nda
buluflturdu.
ISTANBUL REstate kapsam›nda gerçeklefltirilen panellerde, konular›nda uzman yerli, yabanc› yaklafl›k 100
konuflmac›, sektörün gündemindeki konular› 12 ayr› panelde ele ald›. Panellerde:
• Konut Yat›r›mlar›
• Türkiye'deki Yeni Proje Yat›r›mlar›
• Kentleri Yenileyerek Canland›rmak - Eski ile Yeni Nas›l Birleflir?
• Tesis Yönetimi Gayrimenkul Sektörüne Nas›l Daha Fazla Sürdürülebilirlik Sa¤lar?
• Türkiye'de Yat›r›m Yapmak: AVM, Ofis veya?
• Krizin Gayrimenkul De¤erleri Üzerindeki Etkileri
• Kriz Sonras› Gayrimenkul Piyasalar› Nereye Yöneliyor?
• Otel & Turizm
• Kafkasya Otel Pazar›
• Türkiye Otel Pazar›
• Türkiye'de Otel Yat›r›mlar›n›n Zorluklar› - Hangi Otel Yat›r›mlar› Daha Mant›kl›?
• Bölgenin Merkezi Türkiye – Lübnan, Suriye, ‹ran, Kafkasya Otel Yat›r›mlar›
GYODER 87

Zirve Eki - ISTANBUL REstate

Transkript

Benzer belgeler

direkt 2 / 2003 TR

portre

yap› 296 Temmuz 2006

1 BASYAZI.indd

Jacob Stevens - New Left Review

Hillsider 70 TURKCEL01

içindekiler - EN / Bilkent University