mülkiyet hakkı olan bir dairede oturmak

MÜLKİYET HAKKI OLAN
BİR DAİREDE OTURMAK
– SAHİP OLMAK VE YÖNETMEK YA DA KİRALAMAK
Ditt eget boende – ditt eget val
BİR KAT SAHİPLERİ DERNEĞİ NEDİR?
Bu broşür; yakın zamanda kiralık daireden
(hyresrätt) mülkiyet hakkı olan daireye
(bostadsrätt) dönüştürülmüş gayrimenkullerde
(fastigheter) yaşayanlar için hazırlanmıştır.
Burada; hem bir kat sahibi olarak hem de
kiracı olarak bir Kat Sahipleri Derneğinin
(Bostadsrättsförening) ev sahibi olduğu bir
dairede oturmanın nasıl olduğuna ilişkin gerekli
temel bilgileri bulacaksınız. Broşürün sonunda
bulunan sözlük; değişik terim ve kavramlara
açıklık getirmektedir. Daha fazla açıklayıcı bilgiyi
www.bildabostad.se sitesinde bulabilirsiniz.
Bir Kat Sahipleri Derneği; ekonomik bir
dernek olup belli bir gayrimenkulün sahibi
ve yöneticisidir. İlgi Mülkiyet Hakkı Bulunan
Daireler Yasası (bostadsrättslagen) kat
sahipleri derneklerinin neleri yapma zorunda
oldukları ile neleri yapabileceklerini düzenler.
Yasada; Kat Sahipleri Derneğinin amacının;
sahibi oldukları gayrimenkulün dairelerini,
derneğin üyelerine mülkiyet hakkı olan
daireler olarak verme, olduğu yazılıdır.
ORTAK MÜLKİYET
Mülkiyet hakkı olan bir dairenin sahibi
olan kişi ”ägare till en bostadsrätt”
aynı zamanda gayrimenkulün sahibi
olan Kat Sahipleri Derneğinin de
(bostadsrättsförening) üyesidir. Bu da,
dernek üyelerinin dolaylı olarak derneğin
sahibi olduğu gayrimenkulde, hisse sahibi
oldukları anlamına gelmektedir. Başka
bir şekilde söylenecek olursa; her dernek
üyesi tek tek kendi dairesinin tam kat
mülkiyetine sahip değildir. Onun yerine
dernek üyeliği onlara, kendi dairelerinde
süresiz olarak oturma ile üyesi oldukları
Kat Sahipleri Derneğinin alacağı kararlara
katılma ve o kararları etkileme hakkını
vermektedir.
Bir Kat Sahipleri Derneğinin Ticaret Sicil
Dairesi ‘nde (Bolagsverket) kayıtlı olma
mecburiyeti vardır. Kayıt yapabilmek için
Ticaret Sicil Dairesi; derneğin en az üç
üyesinin, bir tüzüğünün ve bir yönetim
kurulu ile bir mali denetmen’ inin de
bulunmasını talep etmektedir.
Kat Sahipleri Derneği; sahibi oldukları
gayrimenkuldeki daireleri kiraya
verebilirler. Aynı şekilde Kat Sahipleri
Derneği gayrimenkulün sahibi ve ondan
sorumlu olduğu gibi kiracı olarak kalmayı
tercih edenlerin de ev sahibidir. Bu durum
derneğin, kiracılarına karşı bir ev sahibi
sorumluluğu olduğu anlamına gelmektedir.
Kiracı – ev sahibi (burada dernek)
koşulları (hyresgäst – hyresvärd
(föreningen)) ayrıntılı şekilde Kiraya Verme
Yasası’nda (hyreslagen) düzenlenmektedir
BİR KAT SAHİPLERİ DERNEĞİ
ŞÖYLE ÇALIŞIR
Derneğin yönetilmesini ve yapmakla görevli
olduğu işlerini derneğin yönetim kurulu
yerine getirir. Yönetim kurulu; derneğin en
yetkili organı olan, dernek genel kurulunda
seçilir. Üyeler genel kurulda; yönetim
kurulu üyelerini seçer, mali denetmeni atar,
Bilanço (balansräkning) ve Gelir ve gider
tablosu dökümünü (resultaträkning) belirler
ve üyelerin genel kurula vermiş oldukları
önergelere (motion) ilişkin tavrını ortaya
koyar. Kat Sahipleri Derneğinin yönetim
kurulunun nasıl çalışacağına ilişkin karar
da, genel kurulda alınır. Derneğin tüzüğü,
üyelerin ve yönetim kurulunun ortak
kararlarıyla alınmış olup, uyulması gerekli
temel kurallardır. Her üyenin genel kurula
katılma hakkı vardır. Derneğin tüzüğü
izin verirse derneğe üye olmayan ya da
gayrimenkulde oturmayan kişiler de Kat
Sahipleri Derneğinin yönetim kurulunda
görev alabilirler. Yürürlükte olan dernek
tüzüğünü ya Kat Sahipleri Derneğinden ya
da tüzüğün kendisinde kayıtlı olması koşulu
Otomatik olarak her şeyi düzgün olan bir
dernek yaratmak pek kolay değildir, bunun
olabilmesi hem katılımın hem de görev
sorumluluğunun olmasına bağlıdır.
bulunduğu için Ticaret Sicil Dairesi’nden de
(bolagsverket) elde edebilirsiniz.
HAKLAR VE SORUMLULUKLAR
Tekrar yapılandırılma sonucunda kişi,
çoğu kez yalnızca kendi oturduğu daireden
sorumlu olma yerine tüm gayrimenkulün
hem iç tarafından hem dış tarafından da
sorumlu olma durumuyla karşılaşmaktadır.
Başka bir deyişle mülkiyet hakkı olan
daire sahibi olarak sizin oturduğunuz yerle
ilgili yaşamınızı daha fazla etkileyebilme
olanağınız artarken bu durum aynı zamanda
sizin sorumluluğunuzu da artırmaktadır.
Bir örnek verilecek olursa mülkiyet
hakkı olan daire sahibinin dairesinde daha
fazla değişiklikler yapma olanağı varken
aynı durum kiracı olarak oturulan daire
için söz konusu değildir. Mülkiyet hakkı
olan dairede oturanların, örneğin bozulmuş
olan buzdolabını değiştirmek gibi, ortaya
çıkan sorunları da kendilerinin çözmesi
gerekmektedir.
Mülkiyet hakkı olan dairede oturanların
ayrıca, derneklerine karşı, içeriği
derneğin tüzüğünde belirtilen belli bazı
sorumlulukları da vardır. Kendi derneklerine
karşı olan hak ve sorumlulukların yanı sıra
mülkiyet hakkı olan dairede oturanların
ayrıca Mülkiyet Hakkı Olan Daireler
Yasası’nın (Bostadsrättslagen) ve Kiraya
Verme Yasası’nın (eğer kiraya verme
söz konusu ise) gereklerine de uyma
zorunlulukları da bulunmaktadır. Kiraya
Verme Yasası da (hyreslagen) kiracı ile ev
sahibi arasındaki ilişkiyi düzenlemektedir.
İLGİLİ YASALARI VE KURALLARI BULMAK
Mülkiyet Hakkı Olan Daireler
Yasasını, Kiraya Verme Yasasını ve
Kat Sahipleri Derneğini ilgilendiren diğer
yasa ve kuralları www.bildabostad.se
sitesi ile Parlamento’nun ana sayfası
olan www.riksdagen.se yoluyla İsveç
Yasa Derleme Dergisine (Svensk
författningssamling) girerek bulabilirsiniz.
Ayrıca dilediğiniz yasanın basılmış
kopyalarını 08-587 671 00.numaraya
telefon ederek
“ Karnov Group”, kanalıyla da sipariş
edebilirsiniz.
KATILIM FARK YAPAR
Otomatik olarak her şeyi düzgün olan
bir derneği oluşturmak ve derneğin
dairelerinde oturanların da bundan
memnun olabilmesi, zaman ister. Bunu elde
edebilmek dairelerde oturanların katılımı
ile dernek yönetim kurulunun aldıkları
görevle ne kadar ilgilendiklerine bağlıdır.
Mülkiyet hakkı olan bir daire sahibi olarak
siz de gerektiğinde yönetim kurulunda
görev alarak Kat Sahipleri Derneğinin
yönetiminin ve sorumluluğunun bir
bölümünü üstlenmeye hazır olmalısınız.
MÜLKİYET HAKKI OLAN BİR DAİREYE SAHİP OLAN SİZE
Mülkiyet hakkı olan bir daireye sahip
olan birisi olarak Kat Sahipleri Derneğine
üye olmak, hem özgürlüğünüzü hem
de sorumluluğunuzu artırmaktadır.
Üyesi olarak derneğin sahip olduğu
gayrimenkulde hisse sahibi olduğunuz için
oturduğunuz yer ile ilgili yaşam şeklinizi
daha fazla etkileme olanağına da sahipsiniz.
ÖZGÜRLÜKLER VE SINIRLAR
Mülkiyet hakkı olan daireye sahip olmanız
nedeniyle oturduğunuz yer ile ilgili
onarım ve donatım gibi konuları doğrudan
etkileme hakkına sahipsiniz ancak bu, her
istediğinizi yapma hakkını size vermez.
Bu hakların bir kısmı Mülkiyet Hakkı
Olan Daireler Yasasınca düzenlenirken,
diğerleri de her derneğin kendi tüzüğünde
düzenlenmektedir. Ne yapılabileceği,
nelerin yapılamayacağı dernekten derneğe
değişmektedir. Kat Sahipleri Derneklerinin
birçoğu üyelerinin oturdukları
dairelerin duvar kâğıtlarını kendilerinin
değiştirmesine, kendilerinin boya
yapmasına ya da buzdolabı ya da derin
buzluklarını kendilerinin değiştirmelerine
izin vermektedir.
Eğer temelden yapılacak bir onarım
ya da değişiklik söz konusuysa bu
durumu işe başlamadan önce yönetim
kuruluna bildirmeniz ve onların onayını
almanız gerekir. Hatta söz konusu
değişikliğe ilişkin olarak yönetim kuruluyla
anlaştığınız konuları kâğıda dökerek ileride
olabilecek anlaşmazlıkların da önüne
geçmelisiniz. Yönetim kurulunun onayını
almak, dairenizi başka birisine kiralamak
istediğinizde de geçerlidir.
OLANAKLAR VE TEHLİKELER
Gayrimenkul fiyatları artarsa ve siz de
mülkiyet hakkı olan dairenizi (başka
bir deyişle dernekteki hissenizi) satacak
olursanız bu satıştan karınızın olması
ihtimali fazladır. Dairenize temelden
yaptırdığınız bir onarım da dairenin
değerini yükseltir. Bir satışta bu durum
size kar getirici olabilir. Ancak bir mülkiyet
hakkı olan daireyi satın almanın, piyasa
fiyatlarının düşmesi sonucu satışta para
kaybetmeye neden olacak bir tehlikesi
de bulunmaktadır.
KİM, NEDEN SORUMLUDUR?
Artık kiracı olmadığınız için belli bir
ev sahibine kira ödemezsiniz. Bunun
yerine Kat Sahipleri Derneğine belli bir
ücret ödersiniz. Ödediğiniz ücret, Kat
Sahipleri Derneğinin giderlerini karşılar ve
gayrimenkulün işletme ve bakım masrafları
için kullanılır. Mülkiyet hakkı olan bir
dairenin sahibi olarak siz de kendi dairenizin
içinin bakımından sorumlusunuz. Mülkiyet
Hakkı Olan Daireler Yasası gereğince,
mülkiyet hakkı olan dairenin sahibinin, eğer
dernek tüzüğünde başka bir gerekçe yoksa
kendi dairesine kendisinin iyi bir bakım
vermesi gerekmektedir.
Mülkiyet hakkı olan bir dairenin
sahibi olarak o dairenin (örneğin ocak
ve buzdolabı gibi) demirbaşlarının,
duvarlarının, taban ve diğer yüzeylerinin
gerekli olan bakımından artık siz
sorumlusunuz. Mülkiyet hakkı olan bir
dairenin sahibi olarak bağlı olduğunuz
derneğinizin tüzüğünü özenle okuyunuz
tüzükte doğal olarak hangi konularda sizin
sorumlu olacağınız ayrıntılı bir şekilde
yazılmıştır. Örneğin siz yalnızca dairenin
içinden değil de dairenin dışında ama
daireye bağlı olan (balkon kapısı ya da
bir pencerenin dış tarafları gibi) başka
konularda da sorumlu olabilirsiniz.
Diğer dernek üyeleri ile birlikte ortak
kullanım alanlarından (örneğin çamaşırhane
ya da merdivenler gibi) elektrik hatlarından,
ısınma, su ve lağım gibi konularda da siz
sorumlusunuz. Dikkatsizliğiniz, örneğin
dairenizde oluşan su kaçağını bildirmemeniz
nedeniyle ortak kullanılan yerlerde oluşan
hasarların telafi edilmesinden ekonomik
olarak siz sorumlu olursunuz.
Ortak kullanılan yerler söz konusu
olduğunda derneklerin belli hizmetleri
düzenli olarak satın alması, örneğin
merdivenlerin süpürülüp silinmesi gibi,
olağandır. Bazı derneklerde ise bu süpürme
ve silme işini dönerli bir şemayla dernek
üyelerinin yapması beklenmektedir.
Ne yapılacağına ve nasıl yapılacağına
derneğiniz sizinle birlikte karar verir.
DOĞRU SİGORTA YAPTIRINIZ
Mülkiyet hakkı olan bir dairenin sahibi
olarak daireniz için gerekli olan ek sigortayı
yaptırınız. Mülkiyet hakkı olan bir daire için
yaptırılan ek sigorta; daire sahibinin sorumlu
olduğu taşınmaz malda olabilecek hasarları
karşılar. Birçok dernek sizin böyle bir ek
sigortanızın olmasını sizden talep eder.
İKİNCİ ELDEN KİRAYA VERMEK
Mülkiyet hakkı olan bir dairenin sahibi
olarak dairesini ikinci elden başkasına
kiraya vermek Kat Sahipleri Derneğinin
ya da ev sahibinin kiraya verme
işlemlerinden değişiktir. Eğer daireyi
size dernek kiralıyorsa, kiracının o
dairede süresiz kalma hakkı ve daireyi
kendisine kiralayana karşı da sorumluluğu
bulunmaktadır. Daireyi ikinci elden kiraya
verenler genellikle daireyi belli süreyle
sınırlayarak kiralarlar. Siz kendi dairenizi
ikinci elden başkasına kiralıyorsanız o
zaman dairenin kiralama sorumluluğu sizin
üzerinizdedir.
İkinci elden kiralama kuralları, kiracı ya
da mülkiyet hakkı olan bir dairenin sahibi
olmanıza bağlı olmayıp, aynıdır. Dairenizi
ikinci elden kiraya vermeyi planlıyorsanız,
daima ilk önce Kat Sahipleri Derneğinin
yönetim kuruluyla ilişkiye geçiniz.
Dairenizi başkasına kiraya vermeden önce
derneğinizin onayını almak zorundasınız.
Hangi şekilde ikinci elden kiraya
verilebileceği konusu tüzükte ele alınmış
ve kurallara bağlanmış olabilir. Belki de
örneğin dairenizi bir tüzel kişiye (juridisk
person) kiralama hakkınız yoktur.
Dairenizi ikinci elden kiraya verebilmek
için sizin dikkate alınmaya değer bir nedeni
de (beaktansvärda skäl) ileri sürmeniz
gerekmektedir. Bu örneğin; ya hastalığınız
nedeniyle veya geçici süreli bir iş bulmanız
ya da eğitim nedeniyle başka bir kentte
olma zorunda olmanız olabilir
Kat Sahipleri Derneğinin sizin dairenizi
kiraya vermek istediğiniz kiracınızın daha
önceden düzenli birisi olup olmadığını
kontrol etme hakkı bulunmaktadır. Siz ister
derneğin kiracısı, isterse derneğin üyesi
olun bu kontrol yine de yapılır.
Eğer dernek yönetim kurulu sizin
ikinci elden kiraya vermenize onay
vermeyecek olursa o zaman siz bu
konuyu Kira Kuruluna (hyresnämnden,)
götürüp başvurunuzun onlar tarafından ele
alınmasını talep edebilirsiniz. Kira Kurulu
sizin dikkate alınmaya değer bir nedeniniz
varsa ve yönetim kurulunun da haklı bir
reddetme nedeni yoksa size dairenizi ikinci
elden kiralama iznini verir.
Eğer dairenizi ikinci elden kiraya
verecekseniz o zaman sizinle kiraya
vereceğiniz kişi arasında yapılmış ve
tarafların kabul ettikleri tüm kiralama
ayrıntılarının yer aldığı (dernek yönetim
kurulunun onaylayacağı) yazılı bir
sözleşme hazırlamalısınız.
Kat Sahipleri Derneğine karşı
sorumlusunuz. Örneğin sizin dairenizde
geçici olarak başka birisi oturuyorsa,
derneğe ödenen aylık ücretin vaktinde
ödenmesinden de sizin sorumlu
olduğunuzu unutmayın.
MÜLKİYET HAKKI OLAN BİR DAİRENİN SAHİBİ OLARAK ŞUNLARI
BİLİYOR MUSUNUZ:
• Kat Sahipleri Derneği bir tüzel kişidir (en juridisk person) Bunun anlamı
ise, derneğin üyesi olarak sizin derneğin yaptığı anlaşmalar ve diğer hukuki
konularda kişisel sorumluluğunuzun olmamasıdır. Eğer dernek kötü
yönetilirse bu durum, mülkiyet hakkı olan daire sahibi olarak sizi de etkiler.
• Bir yönetim kurulu üyesi kasıtlı olarak (uppsåtligen) ya da dikkatsizlik
nedeniyle (genom oaktsamhet) derneğe zarar verirse o üye yaptıklarından
sorumlu olur.
• Mülkiyet hakkı olan daire sahibi olarak siz, adına (bostadsrättstillägg)
denilen ek ev sigortasını yaptırmalısınız. Bu yaptırılacak ek sigorta ile daire
sahibinin sorumlu olduğu taşınmaz malda olabilecek hasarlar karşılanır.
Birçok dernek sizin böyle bir ek sigorta yaptırmanızı sizden ister.
• Bu konuda sorularınız varsa bunlara ya 020-657080 numarada bulunan
BildaBostad ile ilişki kurarak ya da [email protected] ile ilişki kurarak
yanıt arayabilirsiniz.
GAYRİMENKULÜN YÖNETİMİNDEN
KİM SORUMLUDUR?
Mülkiyet hakkı olan bir dairenin sahibi
olarak siz aynı zamanda derneğinizin sahibi
olduğu gayrimenkulde de hisse sahisiniz.
Bunun anlamı, derneğinizin diğer üyeleriyle
birlikte sizin gayrimenkulün yönetimi ve
bakımından ortak bir sorumluluğunuz
bulunduğudur. Bu nedenle de derneğin nasıl
yönetildiği ile neler yapıldığı konusunda
olabildiğince bilgi sahibi olmanız önemlidir.
İKİ AYRI YÖNETİM ŞEKLİ
İki ayrı türde yönetim şekli bulunmaktadır.
Bunlar teknik yönetim ile mali yönetimdir
(teknisk förvaltning och ekonomisk
förvaltning). Teknik yönetim; merdivenlerin
süpürülüp silinmesinden acil olarak
ortaya çıkan hataların giderilmesi gibi
gayrimenkulün bakımı ile ilgilidir. Mali
yönetim ise derneğin ekonomik açıdan
alması gerekli olan aylık ve yıllık ücretlerden,
gerekli faturaların ve diğer ödemelerin
yapılması ve dernek bütçesi ile ilgilidir.
Gayrimenkul sahibi olarak neleri
yapmanızın sizden talep edildiğini ve sizin
bunları nasıl karşılayabileceğinizi öğreniniz.
Çoğu Kat Sahipleri Derneği başlangıcında
tüm bu işleri profesyonel olarak yapan
yöneticilere bırakmaktadır.
Kat Sahipleri Derneği, burada sözü edilen
ve gayrimenkulün kısa ve uzun vadedeki
yapılacak olan yönetim işlerini olabildiğince
erkenden ve iyi bir şekilde planlamalıdır.
Planlanmış bir yönetim şekli genelde
çok uzun yıllık bir dönemi kapsar. Bu da
yönetimin hem derneğin ekonomisinin hem
de derneğin dairelerinde yaşamakta olan
üyelerinin yararınadır.
DAHA İYİ KOŞULLAR YARATMAK
Yeni bir dernek için, Kat Sahipleri
Dernekleri için oluşmuş “Aynı çıkarları
koruma derneklerine” (intresseförening) üye
olmak akıllı bir işitir. O zaman yeni dernek
için gerekli olan hukuki konularda yardım
alma olanaklarına ulaşmak, dernek yönetim
kurulunda nasıl çalışılacağı konusunda
kurslar ve gayrimenkulün bakımı ve benzeri
başka hizmetleri bu “Aynı çıkarları koruma
dernekleri “yoluyla elde etmek olasıdır.
Kat Sahipleri Derneklerinin yapılmış
olan dönüşümden sonra hem iyi bir
ev sahibi hem de iyi bir gayrimenkul
sahibi olabilmelerine yardımcı olacak
birçok konuyu ele alan birçok bilgi
malzemesi ”BildaBostad” tarafından
hazırlanmıştır. Bu konudaki bilgilere
ya www.bildabostad.se sitesinden ya
da 020 656 70 80 numaraya telefon
ederek ulaşabilirsiniz.
Yapılan dönüşümde kiracı
olarak sizin haklarınız ya da
sorumluluklarınız değişmemektedir
BİR KAT SAHİPLERİ DERNEĞİNİN
KİRACISI OLMAK
Mülkiyet hakkı olan daireye dönüştürülmüş
olsa bile kiracı olarak var olan haklarınız
ve sorumluluklarınızda bir değişiklik
olmaz. Aradaki fark kiranızı Kat Sahipleri
Derneğine ödersiniz ve gayrimenkulün
bakımı ve onarım işlerinden artık Kat
Sahipleri Derneği sorumludur. Dairenizde
acilen ortaya çıkacak olan hasarların ya da
tamir işlerinden de Kat Sahipleri Derneği
sorumludur.
KİRA VE KİRA SÖZLEŞMESİ
Kiraların düzeyini adına “kullanım değeri
sistemi” (bruksvärdessystemet) denilen
bir sistem yönlendirmektedir. Kiralar ev
sahipleriyle kiracılar derneklerinin yaptıkları
anlaşma ile saptanır. Sizin dairenizin bir
Kat Sahipleri Derneğine ait olması kira
düzeyinizin başka bir şekilde saptanacağını
göstermez. Kiranız aynen dairenizin
dönüşümü yapılmadan önceki geçerli olan
koşullara göre saptanır. Dairenizde dönüşüm
olmuş olmasına rağmen kiralamaya ilişkin
(Hyreslagstiftning) yasa sizin için de
geçerlidir.
Ev sahibinizle başka şekilde
anlaşmadıysanız kira sözleşmeniz
süresizdir. Kiracı olarak yaptığınız kira
sözleşmesini en fazla üç ay öncesinden
iptal edebilirsiniz. Bir işyeri lokali
kiralayanlar için kira sözleşmesini iptal
etme süresi normalde dokuz aydır.
KİRACI OLARAK HAKLARINIZ VE
SORUMLULUKLARINIZ
Kiracı olarak hem oturduğunuz dairenizi
hem de ortak kullanım bölgelerini dikkatli
kullanmak zorundasınız. Bir hasar olduğunu
saptayacak olursanız bunu Kat Sahipleri
Derneğine bildirmekle yükümlüsünüz.
Böylece Kat Sahipleri Derneğinin hasarı
tamir ettirebilmesini sağlayacaksınız.
Kiracı birey olarak yalnızca sizin kendi
sorumluluğunuz olmayıp aynı dairede
yaşayan diğer aile fertleriniz ile sizi ziyaret
eden misafirlerinizin de ne yaptıklarından
siz sorumlusunuz.
Dairenizi kiraya vermek istiyorsanız
o zaman aynen daha önce de ev
sahibinizden onay alma zorunluluğunuz
olduğu gibi, Kat Sahipleri Derneğinden
de onay almanız gerekmektedir.
Kiracı olarak oturduğunuz daireyi
ipotek ettiremez, başka birisine
devredemez ve miras olarak bırakamaz ya
da dairenizi, satamazdınız ama tüm bunlar
mülkiyet hakkı olan daireniz için geçerli
değildir. Kiracı olarak yalnızca dairenizi,
dairesini değiştirmek isteyen başka bir
kiracının dairesi ile değiştirebilirsiniz.
Aynı durum mülkiyet hakkı olan dairenizi
değiştirmede de Kat Sahipleri Derneğinin
bulduğunuz yeni kiracıyı kabul edip
onaylaması gereklidir.
Ev sahibini dairenizde olan eksiklikleri ve
hataları düzeltmekle yükümlüdür. Örneğin
buzdolabınız bozulursa bunun tamiri ev
sahibiniz tarafından yapılır. Çoğu kez ev
sahibinizden her on ya da onbeş yılda bir
evinizin duvar kağıtlarını değiştirmesini ya
da duvarlarını boyamasını isteyebilirsiniz.
Bu durum duvar kâğıtlarınızda ya da
duvarlarınızın boyasında doğrudan bir hata
ya da bozukluk yoksa bile geçerlidir. Eğer
ev sahibiniz büyük bir tamirat ve onarıma
girişirse o zaman size tamirat bitinceye
kadar oturacağınız bir başka daireyi kendisi
göstermek zorundadır. Tamirat ve onarım
bittikten sonra eski dairenize geri taşınmak
sizin hakkınızdır.
Daha evvelden olduğu gibi kendi
dairenizde kendi isteğinize göre bazı
değişiklikleri yapma hakkınız vardır.
Örneğin bu kendi duvar kâğıtlarınızın
yenilenmesi ya da kendi istediğiniz renkte
boyama olabilir. Bu gibi durumlarda ev
sahibinizden bu yaptıklarınızın masrafını
karşılamasını isteme hakkınız yoktur.
Bunun yanı sıra yaptığınız boyama ya da
duvar kağıdı kaplama işlerinde daireye
zarar verecek bir hata yaptıysanız ya da
dairenin kullanım değerini düşürecek bir
hata yapılmışsa , ev sahibinizin bunun
düzeltme masrafını sizden alma hakkı
bulunmaktadır. Tamamen daha önce de
olduğu gibi kendi dikkatsizliğiniz nedeniyle
oturduğunuz dairede oluşmuş hasarları sizin
ödeme yükümlülüğünüz vardır.
Kiraya veren ev sahibi ile kiralayan kiracı
arasındaki koşulları düzenleyen yasanın adı
Kiraya Verme Yasasıdır (hyreslagen).
Dairenizde yapılması gereken onarım
ve bakımı işlerinde ev sahibiniz ile
anlaşamıyorsanız kiracı olarak Kira
Kuruluna (hyresnämnden) başvurmalısınız.
Kira Kurulu, ev sahibinizin verdiği kararı
incelemeye alabilir. Ev sahibiniz ile ne
istediğiniz konusunu karşılıklı konuşmanız
hatta gerektiğinde bu görüşmenizi kâğıda
dökmeniz, ileride olabilecek yanlış
anlamaları önleyecektir.
DAİRELERİNİN MÜLKİYET HAKKI OLAN BİR GAYRİMENKULDE KİRACI
OLARAK OTURDUĞUNUZU BİLİYOR MUSUNUZ:
• Kat Sahipleri Derneği gayrimenkulü satın almadan önce siz de bu
gayrimenkulde kiracı olarak oturuyorsanız, kendi dairenizi diğer üyelerinki
gibi aynı fiyata (artı faiz) mülkiyet hakkı olan daireye dönüştürebilirsiniz!
Bu hakkınız gayrimenkulün mülkiyet hakkı olan dairelere dönüştürüldüğü
günden (tillträdesdagen) itibaren altı ay süreyle geçerlidir. İlk altı aylık sürenin
üzerine dairenizi mülkiyet hakkı olan daireye dönüştürebilmeniz için sizin
yeniden bir altı aylık süreniz daha vardır ancak bu kez Kat Sahipleri Derneği
sizden piyasada geçerli olan fiyatı ödemenizi isteyebilir.
• Dairenizde hatalı bir şey varsa bu konuda Kat Sahipleri Derneğine
başvuracaksınız?
• Dairenizde olan hatalı bir durumu bildirmek zorundasınız Örneğin su
nedeniyle oluşmuş hasar (vattenskada) gibi?
• Ev sahibinizle aranızda olan ve çözemediğiniz bir sorunu Kiracılar Derneği
(Hyresgästföreningen) ya da Kira Kurulundan (hyresnämnden) gerekli yardımı
alarak çözebilirsiniz?
• Sorularınız varsa 020 67 50 80 numaraya telefon ederek “BildaBostad”
ile ilişki kurabilir ya da sorularınızın yanıtını [email protected] sitesinde
bulabilirsiniz?
SÖZLÜK
BALANSRÄKNING (Bilanço) derneğin
gelir ve giderlerinin toplu dökümü.
BOLAGSVERKET (Ticaret Sicil Dairesi)
Şirketlerin ya da Kat Sahipleri Derneği
gibi mali kuruluşların sicil kayıtlarından
sorumlu resmi kurum.
BOSTADSRÄTT (Mülkiyet hakkı olan daire)
bir dairede oturma ve onu süresiz kullanma
şekli. Mülkiyet hakkı olan bir daire; satın
alınabilir, satılabilir, hibe edilebilir, ipotek
edilebilir ya da miras bırakılabilir. Mülkiyet
hakkı olan dairenin sahibi, bir Kat Sahipleri
Derneğinin de üyesidir.
BOSTADSRÄTTSFÖRENING (Kat Sahipleri
Derneği) Üyelerine mülkiyet hakkı olan
daireleri verme görevi olan mali bir kuruluş.
BOSTADSRÄTTSLAGEN (Mülkiyet Hakkı
Olan Daireler Yasası) Yasa mülkiyet hakkı
olan dairelere ilişkin konuları düzenler.
Örneğin; mülkiyet hakkı olan bir daire
sahibinin ne gibi hakları ve sorumlulukları
vardır. Bu yasayı www.bildabostad.se
sitesi ile Parlamento’nun ana sayfası olan
www.riksdagen.se yoluyla bulabilirsiniz.
BOSTADSRÄTTSTILLÄGG (Mülkiyet
hakkı olan daireler için ek sigorta) Bu ek
sigorta ile daire sahibinin hem sahibi ya da
/sorumlu olduğu taşınmaz malda olabilecek
hasarlar karşılanır.
BRUKSVÄRDESsYSTEMET (Kullanım
değeri sistemi) Kiraların seviyesini
saptamak için kullanılan bir sistemdir.
Bu sistemde dairenin ve gayrimenkulün
standardı, dairenin içindeki donanım, ortak
kullanıma açık olan çamaşırhane, merdiven
boşlukları, bahçelerin konumu kira düzeyini
etkiler. Dairenin alış veriş merkezine,
dükkânlara, çocuk yuvalarına yakın olması
ve iyi bir toplu taşıma olanağının bulunması
da kira düzeyini etkilemektedir.
EKONOMISK FÖRENING (Mali
kuruluş, Ekonomik dernek) Bu tür bir
derneğin ana amacı üyelerinin ekonomik
çıkarlarını desteklemek ve korumaktır.
Bu tür kuruluşların konumu ilgi Mali
Kuruluşlar yasası (Lagen om ekonomiska
föreningar) ile düzenlenmektedir.
Bu yasayı www.bildabostad.se sitesi
ile Parlamento’nun ana sayfası olan
www.riksdagen.se yoluyla bulabilirsiniz.
FASTIGHET (Gayrimenkul) Belli bir arsa
ve üzerindeki o arsaya ait binalar.
FÖRENINGSSTÄMMA (Dernek genel
kurulu) Derneğin her yıl genel kurul
toplantısı yapma yükümlülüğü vardır.
Genel kurul derneğin en yetkili karar verme
organıdır. Her üyenin genel kurula katılma
hakkı vardır. Üyeler genel kurulda; yönetim
kurulu üyelerini seçer, tüzük maddeleri
değişecekse değiştirir. Bir maddi kayıp
ya da maddi kazanç durumunda da ne
yapılacağına karar verir.
FÖRVALTNING (Yönetim) Bir
gayrimenkulün işletilmesi, bakımı ve
mali yönetimidir. Mülkiyet hakkı olan
dairelerin bulunduğu bir gayrimenkulün
yönetim işleri genelde derneğin güvendiği
bir Yönetim şirketi (förvaltningsbolag)
tarafından yönetilir.
dairelerini, mülkiyet hakkı olan daire haline
getirebilmek için ilk kez ödedikleri katkı
payı. Bu katkı payı aynı zamanda mülkiyet
hakkı olan daire sahibinin deneğine
yaptığı yatırımdır. Bu yatırım sanki bir üye
aidatıymış gibi diğer derneklerin aidatları
ile karşılaştırılabilinir. Üyelerin derneği terk
ettiklerinde yatırdıkları bu katkı payını geri
alma hakları yoktur. Bunun yerine mülkiyet
hakkı olan dairenin satışından elde edilen
gelir bir tür üyenin ilk yatırdığı katkı payının
geri alınması olarak algılanabilir.
JURIDISK PERSON (Tüzel kişilik) Hem
hakları hem de yükümlülükleri bulunan
bir birlik örneğin bir dernek. Bir tüzel kişi
sözleşme imzalayabilir, mali kaynakların
sahibi olabilir ve sözleşme yapabilir.
HYRESLAGEN (Kiraya verme yasası)
Bu yasa kiraya veren ile kiralayan
arasındaki koşulları düzenler. Bu
yasayı www.bildabostad.se sitesi
ile Parlamento’nun ana sayfası olan
www.riksdagen.se yoluyla bulabilirsiniz.
LOKALHYRESGÄST (Bir işyeri kiracısı)
Bir gayrimenkulde bulunan işyerini
kiralayan ve kullanan ama orada
yaşamayan bir kişi .
HYRESRÄTT (Kiralık evde oturma hakkı)
Bir ev sahibine ait olan bir dairede oturup
o ev sahibine aylık kira ödemektir.
MOTION (Önerge) Kat Sahipleri
derneğinin toplantısında verilen bir öneri.
Bu öneri dernek üyelerinden gelen bir
öneri olup temizlik masraflarını kısıtlamak
için temizlik işlerini dernek üyelerinin
kendilerinin yapması şeklinde olabilir.
INSATS (Katkı payı) Kat Sahipleri
Derneği üyelerinin, kirada oturdukları
MARKNADSPRIS (Piyasa fiyatı) Arz ve
talebe göre saptanan fiyat.
OMBILDNING (Yeniden kurma,
dönüştürme) Kiralık daireleri olan bir
gayrimenkulü satın alan Kat sahipleri
Derneğinin satın aldığı daireleri mülkiyet
hakkı olan dairelere dönüştürmesi.
RESULTATRÄKNING (Gelir ve gider
tablosu dökümü) Derneğin gelir ve
giderlerinin toplu olarak dökümü. Gelir
ve gider tablosu dökümü derneğin kar mı
yoksa zarar mı ettiğini belirtir.
REVISOR (Mali denetmen) Derneğin
defterlerini, faaliyetini ve mali durumunu
denetleyen kişi.
RÄNTA (Faiz) Alınan borcun fiyatı, başka bir
deyişle alınan belli miktar borç için bankaya
ödenen fiyat. Alınan borcun faizi yüzde (%)
olarak hesap edilir. Faiz belli bir süre için
sabit (sabit ve bağlı faiz) olabileceği gibi
halen geçerli olan faiz durumuna göre değişen
(değişken faiz) de olabilir. Daha fazla bilgi
için bir banka ya da “Borç verme enstitüsü –
låneinstitut” ile görüşülebilir.
STADGAR (Tüzük) Bir derneğin, dernek
içi kurallarının tanımı. Dernek, Ticaret Sicil
Dairesine (Bolagsverket) kayıtlı olmalıdır.
STYRELSE (Yönetim Kurulu) Derneğin
yönetimi ve faaliyetlerinin yapılabilmesi için
seçilmiş bir grup insan. Derneğin kendisinden
ve derneğe ait olan gayrimenkulden yönetim
kurulu sorumludur.
UPPLÅTELSEAVGIFT (İlk kez kullanma aidatı)
Derneğin mülkiyet hakkı olan daireyi ilk
kez kullanmaya açarken aldığı katkı payı ile
birlikte üyelerinden alabileceği özel bir aidattır.
ÅRSAVGIFT (Yıllık aidat) Derneğin masraf
ve giderleri için kullanılmak üzere üyelerin
derneğe ödediği yıllık aidat. Bu aidatın
ne kadar olacağına dernek tüzüğüne göre
yönetim kurulu karar verir. Yıllık aidat aylık
taksitlerle ödenir.
ÖVERLÅTELSEAVGIFT (Devretme aidatı)
Mülkiyet hakkı olan dairenin başkasına devri
sırasında derneğin, daireyi satan satıcıdan
ya da alıcıdan alabileceği bir aidat. Bu aidat
devir işlemleri ile ilgili olarak derneğin
yapacağı giderleri karşılamak üzere alınır.
Böyle bir aidat alabilme durumu derneğin
tüzüğünde belirtilmiş olmalıdır.
6+6 MÅNADER (6+6 aylık süre) Kendi
kiralık dairesini, mülkiyet hakkı olan daireye
dönüştürmeyenler için verilmiş bir tür pişman
olma süresidir. İlk altı ay içinde dönüştürmeyi
kabul edenlere yapılan satın alma planı
gereğince saptanmış fiyat (artı faiz) ile satın
alım işi yapılır. Bundan sonra gelen ikinci
altı aylık süre içinde ise dairesini mülkiyet
hakkı olan daire haline getirmek isteyen kiracı
piyasada o an için geçerli olan fiyatı öder.
English
This brochure is for those who live in a
property that has just been converted from
a rental apartment (hyresrätt) to a condominium (bostadsrätt). Here you can read
the basic facts about living in a condominium
association, both as a renter and as a condominium owner.
You can find this brochure in English at
www.bildabostad.se
Srpski, bosanski, hrvatski
Ova brošura je namenjena vama koji
stanujete u zgradi koja je nedavno reorganizovana iz stanarskog prava bez vlasništva
u stanarsko pravo. Ova brošura je namenjena vama koji stanujete u zgradi koja je
nedavno reorganizovana iz stanarskog prava
bez vlasništva (hyresrätt) u stanarsko pravo
(bostadsrätt).
Ovu brošuru prevedenu na srpski, bosanski,
hrvatski (sbh) možete naći na
www.bildabostad.se
Türkçe
Bu broşür, kiralık daireden (hyresrätt) mülkiyet hakkı bulunan daireye (bostadsrätt)
yeni dönüştürülmüş apartmanda oturan sizler
için hazırlanmıştır. Burada, hem kiracı hem
de ev sahibi olarak, Kat Sahipleri Derneğinin
(bostadsrättsförening) sahibi olduğu bir
apartmanda oturmanın gerektirdikleri
konusunda temel bilgileri okuyabilirsiniz.
Bu broşürü Türkçeye çevrilmiş olarak
www.bildabostad.se adresinde bulabilirsiniz.
información básica sobre cómo es vivir en
una asociación de pisos de propiedad, tanto
como inquilino como propietario de un
piso de propiedad.
El folleto se encuentra traducido al español
en www.bildabostad.se
Soomaali
Buugan yarka ah wuxuu ku habboonyahay
qofkii deggan guri mar dhaw dib u habeyn
lagu sameeyay gurigaas oo marka hore ahaan
jiray xuquuqda kireysashada (hyresrätt)
oo laakiin hadda laga dhigay xuquuqda
lahaanshaha (bostadsrätt). Halkaan waxaad
ka akhrisan kartaa warbixin aasaasi ah oo
ku saabsan sida ay tahay in la degganaado
ururka guryaha badh iibsada, adiga oo ah
guri kirayste ama adiga oo ah mulkiilaha
xuquuqda lahaanshaha.
Waxaad ka heli kartaa buugan yarka ah oo
ku turjuman Soomaali www.bildabostad.se.
‫موجه ألولئك الذين يعيشون في عقارات أعيد‬
ّ ‫هذا الكتيب‬
‫ إلى حق‬hyresrätt ‫تشكيلها مؤخراً من حق اإلستئجار‬
‫ هنا يمكنك أن تقرأ حقائق أساسية‬.bostadsrätt ‫السكن‬
ً‫ سواءا‬،”‫عن كيفية العيش في مسكن طبقاً لـ ”حق السكن‬
‫ يمكنك أن تجد هذا‬.‫كمستأجر أو كصاحب لحق السكن‬
‫الكتيب مترجماً إلى اللغة العربية في موقع الويب‬
www.bildabostad.se
Español
Este folleto es para aquellos que viven en
un edificio que recientemente fue convertido
de pisos de alquiler (hyresrätt) a pisos de
propiedad (bostadsrätt). Aquí encontrará
)Arabiska( ‫العربية‬
)Persiska( ‫فارسی‬
‫این بروشور برای شماست که یک در واحد مسکونی زندگی‬
‫) به‬Hyresrätt( ‫می‌کنید که به تازگی از خانه اجاره‌ای‬
)Bostadsrätt( ‫واحد مسکونی با آپارتمان‌های سرقفلی‬
‫ شما هم به عنوان‬،‫ در این بروشور‬.‫تبدیل شده است‬
‫ می‌توانید‬،‫مستاجر و هم به عنوان مالک آپارتمان سرقفلی‬
‫اطالعات بنیادی در باره چگونگی زندگی کردن در یک‬
‫ برگردان فارسی‬.‫انجمن آپارتمان‌های سرقفلی را بخوانید‬
.‫این بروشور را در سایت اینترنتی زیر خواهید یافت‬
www.bildabostad.se
Telefon: 020 657080
E-posta: [email protected]
Ana sayfamızı ziyaret ediniz www.bildabostad.se