Türkçe - İstanbul Yatırım A.Ş.

Transkript

İÇİNDEKİLER I)
II)
III)
IV)
V)
VI)
MEKANSAL ANALİZLER 1) Çanakkale ili 2) Ayvacık İlçesi 3) Assos 4) Proje Alanının konumu 5) Proje Alanının Yakın Çevresi 6) Algılanabilirlik 7) Topografik ve Jeolojik Yapı 8) İmar Durumu 9) Altyapı Durumu 10) Proje Alanının Avantaj ve Dezavantajları SEKTÖR VE TALEP ARAŞTIRMALARI 1) Kullanılan Metodoloji 2) Assos – Tarihçesi ve Turizme Etkileri 3) Assos’ta Geçmişten Bugüne Sosyo‐Ekonomik Yapı 4) Çanakkale ve Assos’taki Turizm Tesisleri ile ilgili İstatistikler 5) İncelenen Turizm Tesisleri 6) Derinlemesine Görüşmeler 7) Assos, Küçükkuyu ve Yeşilyurt Köyü Arsa ve Konut Satış Fiyatları Analizi 8) Proje Alanı Yakın Çevresinde Yer Alan Gezi Rotaları 9) Assos’a Tur Düzenleyen Turizm Acenteleri PAZAR ARAŞTIRAMASI ÖZET BULGULARI HEDEF KİTLE SWOT ANALİZİ ARAZİ VE YAPI KULLANIM PROGRAMI 1) Proje Konsepti ve Planlaması ile ilgili Genel Yaklaşımlar 2) Mimari Konsept 3) Assos İdamaris Proje Yaklaşımı 4) İnşaat İşleri 5) M+E ve İşletme Ekipmanı 6) MALİYET TAHMİNLERİ 1. Genel Kabuller 2. Zemin Koşulları 3. Altyapı 7) Proje Genel Maliyet Tablosu 8) İş Kalemleri Bazında Maliyet Tahminleri 9) Yıllara Göre İş Kalemleri Bazında Maliyet Tahminleri GELİR TAHMİNLERİ YAPI RUHSATI – TAPULAR ve RÖLEVE ÖLÇÜ KROKİSİ 1 1‐3 3‐4 4 4‐6 6‐9 9 9 9‐21 21 21‐22 23‐24 24‐26 26 27‐32 33‐46 46‐57 58‐60 61‐63 64 65‐66 67‐68 69‐70 71 71‐73 73‐81 82‐84 85 85 86 86 86 86 86 87 88‐89 90‐92 I. MEKANSAL ANALİZLER
1. ÇANAKKALE İLİ
Çanakkele ili, Marmara Bölgesi'nde Asya ile Avrupa kıtaları arasında geçit özelliği taşıyan
iki boğazdan biri olan Çanakkale Boğazı üzerinde kuruludur. İlin doğusunda Balıkesir,
güneyinde Ege Denizi ve Balıkesir, batısında Ege Denizi, kuzeyinde ise Tekirdağ ve
Marmara Denizi bulunmaktadır. İki kıta arasında geçit özelliği taşımasına rağmen boğaz
üzerinde karayolu bağlantısı olmaması ve güvenlik sorunu nedeniyle İstanbul Boğazı ve
çevresi gibi gelişme göstermemiştir. İki kıta arasındaki ulaşım yolcu ve araba vapurları ile
sağlanmaktadır.
12 adet ilçesi bulunan Çanakkale ili yüzölçümü: 9.737 km², toplam nüfusu 2000 Yılı
Genel Nüfus Sayımı sonuçlarına göre 464.975’tir. 2000 Yılı Genel Nüfus Sayımı
Sonuçlarına göre ilçelerin şehir-köy itibarıyla nüfusları şu şekilde dağılmıştır.
İLÇE ADI
MERKEZ İLÇE
AYVACIK
BAYRAMİÇ
BİGA
BOZCAADA
ÇAN
ECEABAT
EZİNE
GELİBOLU
GÖKÇEADA
LAPSEKİ
YENİCE
TOPLAM
TOPLAM
NÜFUS
104,205
30,502
32,314
77,169
2,427
52,929
9,929
35,301
46,226
8,875
26,034
39,064
464,975
ŞEHİR
NÜFUSU
75,810
6,475
11,988
27,549
2,427
28,878
4,778
13,309
23,127
7,254
8,489
5,487
215,571
KÖY
NÜFUSU
28,395
24,027
20,326
49,620
24,051
5,151
21,992
23,099
1,621
17,545
33,577
249,404
KENTLEŞME
ORANI
73%
21%
37%
36%
100%
55%
48%
38%
50%
82%
33%
14%
46%
1
Çanakkale, DİE'nin iller arası gelişmişlik sıralamasında 24. sırada yer almaktadır. Ayrıca
kişi başına düşen GSYİH $ 2.335 mertebesindedir. Yukarıdaki tablodan şehirleşme
oranının da il genelinde ve ilçelerde düşük olduğu görülmektedir.
İl ekonomisinde tarım en önemli faaliyet olmakla beraber son yıllarda tarıma dayalı
sanayi kolları gelişme göstermekte ve buna bağlı olarak ekonomide sanayinin payı
artmaktadır. 2000 yılı Genel Nüfus Sayımı sonuçlarına göre istihdam edilen nüfusun
%56'sı tarım, %9'u sanayi, %4'ü inşaat ve %31'i hizmetler sektöründe çalışmaktadır. İl' de
25'in üzerinde işçi çalıştıran 57 adet sanayi tesisinde 8.500 civarında işçi çalışmaktadır.
İçdaş Çelik Enerji Tersane ve Ulaşım Sanayi A.Ş., Dardanel Gıda Sanayi, Kalebodur
Seramik Sanayi A.Ş., Doğtaş Mobilya, Akçansa Çimento Fabrikası ilin ve ülkemizin
önemli sanayi kuruluşları arasında yer almaktadır. (*) Yaklaşık 671 km kıyısı şeridinin
bulunması ve sahip olduğu doğal ve tarihi zenginlikler nedeniyle Çanakkale, yüksek bir
turizm potansiyeline de sahiptir. Proje Alanı'nın da Turizm Bölgesi olması nedeniyle
Çanakkale ili dahilinde turizm oluşturan bölgeler ve değerler hakkında genel olarak şu
bilgilerin verilmesi uygun görülmüştür.
*
Çanakkale Valiliği web sitesi
Gelibolu Yarımadası:
Adını Gelibolu Yarımadası’ndan alan 33.000 Hektarlık Milli Park sahası doğal ve kültürel
değerlerin yanı sıra Çanakkale Savaşları’nın izlerini ve anılarını korumak amacıyla 1973
yılında Milli Park ilan edilmiştir. Her yıl binlerce yerli ve yabancı turistin ziyaret ettiği bir
bölgedir.
Troia Antik Kenti:
İl merkezine 30 km uzaklıkta, Biga yarımadasının batı kıyısında, iki kıta arasında ticaret
yolu üzerinde yer alan bu antik yerleşim, tarihte birçok doğal afet ve savaşla
karşılaşmıştır. Hisarlık Höyüğü'nde yapılan arkeolojik araştırmalar sonucunda 9
yerleşim evresinin varlığı tespit edilmiştir. İlk yerleşim M.Ö. 3000'lere kadar
uzanmakta ve birbirini
izleyen
uygarlıklar
Roma
dönemine
kadar
devam
etmektedir. Özellikle yabancı turistlerin uğrak yeri olan bölgede bugün Kültür ve Turizm
Bakanlığının denetiminde kazı çalışmaları devam etmektedir.
Edremit Körfezi Kuzeyi:
Bölgedeki bir diğer antik yerleşim olan Assos, Ayvacık ilçesi Behramkale köyünde yer
almaktadır. M.Ö.Vll . yüzyılda kurulduğu sanılan kentin önemli bir ticari liman olmasının
yanında Aristo'nun Mantık Okulu açtığı akademik bir merkez olduğu da bilinmektedir.
Proje Alanı da deniz, tarih ve Kazdağları'nın doğal güzelliklerinin bir arada bulunduğu,
özellikle entelektüel kesimin tercih ettiği özel bir bölge olan Assos'ta konumlanmaktadır.
2
Ayrıca Kazdağları'nda yer alan Adakale ve Yeşilyurt yerleşimleri ile kıyıda yer alan
Babakale, Gülpınar, Sivrice - Sokakağzı gibi yerleşimler de bölgenin turizm potansiyeli
gösteren alanlarıdır.
2. AYVACIK İLÇESİ
Proje Alanı'nın konumlandığı Ayvacık ilçesi, Çanakkale ilinin güneyinde konumlanmıştır.
İlçenin doğusunda Balıkesir ili, kuzeyinde Ezine ve Bayramiç ilçeleri, güneyinde ve
batısında ise
Ege Denizi yer almaktadır. İlçenin yüzölçümü 874 km²'dir. Denizden
yüksekliği 270 m olan volkanik bir plato üzerinde bulunan ilçe, arazi yapısı bakımından
dağlık ve tepeliktir. Ayvacık ilçesine bağlı 64 köy ve 2 belde bulunmaktadır. İlçe genelinin
nüfusu 30.640 kişi, kentleşme oranı ise % 21 seviyesindedir.
Ayvacık ilçe ekonomisi önceleri zeytincilik, orman ürünleri, hayvancılık ve tarıma
dayanmaktadır. Son yıllarda, ilçenin yaklaşık 115 km.'ye ulaşan sahil şeridi, yörede
bulunan antik yerleşim merkezlerinin ve Kazdağları'nın doğasının de etkisiyle turizm
yatırımları artmış ve turizmin ilçe ekonomisine katkısı görülmeye başlamıştır.
Ayvacık ilçesinde mekansal organizasyon, coğrafi şartlar ve ulaşım imkanları
doğrultusunda gelişme göstermiştir. İlçe merkezi, kıyı yerleşimleri ve dağlık arazi
yerleşimleri olarak gruplandırabileceğimiz bir mekansal görünüme sahiptir.
Diğer ilçeler ve Çanakkale ile ulaşımın nispeten kolay olduğu, ana karayoluna yakın olan
kuzey kesiminde ilçe merkezi konumlanmıştır. Halıcılık ve ticaretin geçim kaynağı
olduğu ilçe merkezi diğer yerleşim bölgelerine oranla gelişmişlik göstermektedir.
Özellikle zeytincilik ve hayvancılığın geçim kaynağı olduğu dağlık arazi yerleşimleri taş
evlerden oluşan dağ köyleridir. Kazdağları'nda yer alan yerleşim yerleri (Adatepe,
Yeşilyurt gibi köyler) son yıllarda gözde alternatif turizm merkezleri arasında yer
almaktadır. Bu yerleşimlerde orijinal doku korunmuş, arazinin eğimine göre yerleşme ön
plana çıkmıştır.
Balıkçılık, turizmin ve zeytinciliğin özellikle geçim kaynağı olduğu kıyı yerleşimlerinin
Assos'un doğusunda ve batısında yer alan bölgeler olarak iki alanda gelişme gösterdiği
görülmektedir. Assos'un batısında yer alan Babakale, Gülpınar, Sivrice-Sokakağzı gibi
yöreler az gelişmiş ancak son yıllarda soft turizmin görüldüğü bakir yerleşmelerdir.
Assos'un doğusunda yer alan Küçükkuyu, Ahmetçe gibi yerleşmelerde ise genelde
3
2. konut turizminin görüldüğü gözlenmiştir. Küçükkuyu, limanın da etkisi ile gelişmiş bir
görünüme sahipken kentleşmenin plansız ilerlediği göze çarpmaktadır. Ahmetçe ise
yakın zamanda Ayvacık Belediyesi mücavir alan sınırları içerisine girmiş ve bu gelişme ile
birlikte yerleşmenin imar planlarına dahil edilmesi beklenmektedir. Assos Antik Liman ve
hemen yakınındaki Kadırga Koyu'nda ise butik otellerden oluşan turizm gelişmeleri
olduğu görülmektedir. Proje Alanı da bu kıyılardan biri olan Kadırga Burnu üzerinde yer
almaktadır.
3. ASSOS
Çanakkale ili, Ayvacık ilçesinin Edremit Körfezi kuzey kıyılarında yer alan 238 metre
yükseklikteki bir bazalt tepesi üzerine kurulmuş antik bir şehirdir. Günümüzde
Behramkale Köyü'nün konumlu olduğu tepenin denize bakan yamacında yer almıştır.
Kıyıda Antik Çağlar'da Ege'nin önemli merkezlerinden biri olan, günümüzde butik otellerin
bulunduğu liman yer almaktadır. 1950'li yıllara kadar aktif olan ve küçük bir ihraç iskelesi
durumunda bulunan limanda 2 fırın, 2 otel, palamut depoları ve gümrük binası bulunduğu
bilinmektedir. İhracat durduktan sonra ise 80'li yıllara kadar terkedilmiş, kazıların
başlaması ile bölge yeniden hareketlenmiştir. (*) Günümüzde, bu binalar restore edilerek
ve yeniden inşa edilerek butik oteller ve restoranlar açılmıştır. Çanakkale İli Bayındırlık ve
İskan Müdürlüğü'nün bölge için hazırladığı 1/25000 ve 1/5000 ölçekli planlarda bölgenin
Behramkale-Kadırga Turizm Gelişme Bölgesi olarak planlandığı görülmektedir..
(*) Behramkale Assos, Prof Dr. Ümit SERDAROĞLU
4. PROJE ALANININ KONUMU
*
Proje Alanı, Çanakkale ili, Ayvacık ilçesi, Behramkale (Assos) köyünde bulunan
Kadırga Burnu üzerinde yer almaktadır.
*
Kadırga Koyu ile Assos Antik Limanı arasında konumlanmaktadır.
*
Halihazırda arsa üzerinde kaba inşaatı bitmiş ve temeli atılmış bloklar, şantiye binası
ile zeytin ağaçları mevcuttur.
*
Kadırga Burnu üzerinde en uç noktada, Proje Alanı'na komşu konumda, 400 yatak
kapasiteli bir turistik tesis (La Route) mevcuttur.
*
Proje alanına ulaşım;
o
Kuzeyden (Çanakkale ya da Bandırma'dan); Ayvacık ilçesi üzerinden 17 km'lik
Behramkale yolu takip edilerek, Kadırga Koyu'ndan,
o
Güneyden ise Balıkesir'in Edremit ilçesi üzerinden sahil yolu takip edilerek
(Altınoluk, Güre, Küçükkuyu), Behramkale yolu ve Kadırga Koyu'ndan,
sağlanmaktadır.
4
*
Coğrafi koşulların zorluğu nedeniyle karayolu ulaşımı dar ve virajlı yollarla
sağlanmaktadır.
*
Ayvacık Belediyesi'nin Ayvacık Merkez'den ve Küçükkuyu'dan Behramkale'ye ulaşan
yeni yol inşaatı devam etmektedir. Böylece, halihazırda dar ve virajlı olan yollar
nedeniyle zor olan ulaşım rahatlayacaktır.
*
Proje Alanı'nın karşı kıyısında Yunanistan'ın Midilli Adası yer almaktadır.
*
Ayvacık Belediye'sinin Assos yakınlarında Sazlık bölgesinde bir gümrük kapısı
açılması için çalışmaları mevcuttur. Böylelikle yabancı gemilerin yanaşmasına imkan
verilerek bölgenin ticari ve turistik değerinin artması sağlanacaktır.
*
Proje Alanı'nın konumlandığı bölge, uzun bir kıyı şeridi olmasına rağmen denizciliğin
gelişmediği görülmektedir. Antik liman ve Küçükkuyu limanları genelde balıkçı
tekneleri tarafından kullanılmaktadır. Özellikle Küçükkuyu limanı ve çevresinin
yeniden planlanmaya ihtiyacı olduğu gözlemlenmiştir.
*
Proje Alanı Çanakkale ili Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü'nün 1/25000 ölçekli Çevre
Düzeni İmar Planı, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar
Planları'na göre Turizm Tesis Alanı içerisinde yer almaktadır
Assos Antik İskele
Proje Alanı
Kadırga Burnu
Kadırga Koyu
5
5. PROJE ALANININ YAKIN ÇEVRESİ
Proje Alanı yakın çevresi olarak, Edremit Körfezi'nin kuzeyinde yer alan kıyı yerleşimleri
ve Kazdağları eteklerindeki dağ köyleri inceleme alanına dahil edilmiştir.
5.1. PROJE ALANI YAKIN ÇEVRESİ TURİZM ALANLARI
Proje Alanı yakın çevresinde turizm yatırımlarını etkileyebilecek yapıdaki potansiyelleri
kıyı bölgeleri ve Kazdağları olarak sınıflandırmamız mümkündür.
Kıyı Bölgeleri
Proje Alanı yakın çevresinde kıyı bölgelerinde bulunan ve günümüzde turizm
yatırımlarına açık yerleşimler hakkında aşağıdaki bilgiler verilebilir.
*
Babakale
Proje Alanı'na uzaklığı yaklaşık 52 km'dir. Kalesi, tarihi çeşmeleri ve avcı bıçaklarıyla
ünlü Babakale aynı zamanda Asya'nın ve dolayısıyla Anadolu'nun en batı ucu olması
nedeniyle de turistlerin ilgisini çekebilecek yapıdadır. Köyde konaklama olanağı yoktur.
*
Sivrice - Sokakağzı
Proje Alanı'na uzaklığı yaklaşık 25 km'dir. Özellikle su altı güzellikleriyle dalış için tercih
edilen bir bölgedir. Bozulmamış doğası ve taş evleriyle ilgi çekicidir. Bölgede butik
konaklama olanakları mevcuttur.
*
Gülpınar
Proje Alanı'na uzaklığı yaklaşık 43 km'dir. Homeros'un İlyada Destanı'nda adı geçen
Chryse kenti; Gülpınarda'dır. Troalılar ve Akhalar arasında, güzel Helena uğruna yapılan
ve on yıl süren savaş anlatılırken, Chryse kentinden sık sık bahsedilir.Chryse antik
kentinin kalıntıları arasında, Apollon Smintheus Tapınağı, Roma Hamamı, kentin su
altyapısı ve diğer Bizans yapıları bulunmaktadır. Son yıllarda, barındırdığı doğal ve tarihi
güzellikler sebebiyle turizm alanında ilerleme kaydetmektedir. Bölgede butik konaklama
olanakları mevcuttur.
*
Assos - Kadırga Koyu
Proje Alanı'nın da konumlandığı bölgedir. Tarihi, bozulmamış doğası, mavi bayraklı plajı
ile Turizm Gelişme Bölgesi olarak belirlenmiş bir alandır. Bölgedeki mevcut yatırım
sahipleri yatırımlarını genişletmeyi düşünmekte, ancak yeni yatırımcılar için yeterince
yapı yapılabilecek alan bulunmamaktadır.
*
Assos - Antik Liman
Limanda yer alan mevcut yapıların orijinal mimarileri korunarak onarılarak konaklama
amaçlı tesisler oluşturulması ile limanın bir turizm merkezi haline dönüştürülmesi
6
sağlanmıştır. Limanda da Kadırga Koyu'nda olduğu gibi yeni yatırımlar için yapılaşma
alanı mevcut değildir.
*
Küçükkuyu
Proje Alanı'na uzaklığı yaklaşık 24 km'dir. Küçükkuyu Bölgesi de Turizm Gelişme Alanı
olarak belirlenmiştir. Ancak yapılan incelemeler sonucunda Küçükkuyu'nun ikinci konut
yerleşmelerinin yoğunlaştığı ve yoğun yapılaşma neticesinde dokusunun bozulduğu
görülmüştür.
*
Altınoluk
Balıkesir ili sınırları dahilinde kalan Altınoluk, Edremit Körfezi 'nde yer alan bir başka
2. konut turizm alanıdır. Küçükkuyu da olduğu gibi Altınoluk'ta da yapılaşmanın birbirini
tekrar eden ve doğal dokuyu bozan müstakil ve site içerisinde konutlardan oluştuğu
görülmektedir.
*
Midilli
Midilli Adası her ne kadar ülkemiz sınırlarına dahil olmamakla birlikte Proje Alanı'na yakın
konumu ve mevcut turist potansiyeli ile Proje Alanı'nda geliştirilecek proje için hedef kitle
barındırmaktadır. Özellikle Proje Alanı yakın çevresinde açılacak gümrük kapısı ile
bölgenin Midilli turisti tarafından talep görmesine neden olacaktır.
Kazdağları
Proje Alanı yakın çevresinde Kazdağları'nda bulunan ve günümüzde turizm yatırımlarına
açık yerleşimler hakkında aşağıdaki bilgiler verilebilir.
*
Yeşilyurt
Proje Alanı'na uzaklığı yaklaşık 28 km'dir. Sadece bu bölgede çıkarılan Nusratlı taşı ile
yapılmış taş konak ve evlerin güzel örneklerinin mevcut olduğu bir köydür. Köyde
betonarme yapı yapılmamakta, böylece doğal taş doku korunmaktadır. Ayrıca
Kazdağları'nın oksijeni, doğal dokusu, dağ ve deniz ahengi sayesinde soft turizm
açısından gelecek vaat etmektedir. Köyde butik tesisler her mevsim yüksek doluluk
oranları ile çalışmaktadır. Dışardan göç aldığı görülen köyde, konaklama tesislerinin de
birçoğu, Derinlemesine Görüşmeler bölümünde detaylı olarak bahsedileceği gibi,
dışardan gelerek köye yerleşmiş kişiler tarafından açılmıştır.
*
Adatepe
Proje Alanı'na uzaklığı yaklaşık 28 km'dir. Rum ve Türk kültürünün beraber yaşadığı ve
kaynaştığı eski bir köydür. Kültür Bakanlığı tarafından koruma altına alınan köy Rum ve
Türk kültür izlerini taşıması ve orijinal taş yapısıyla yerli ve yabancıların dikkatini
çekmektedir. Köyün yerli halkı, büyük yerleşim birimlerine göçerken büyük şehirlerden
gelenler de Adatepe’ye yerleşmeyi tercih etmektedir. Köyde butik konaklama imkanları
mevcuttur.
7
Yapılan incelemeler ve görüşmeler sonucunda Proje Alanı ve yakın çevresinin genellikle
entellektüel kesim tarafından tercih edildiği, bölgeyi tercih edenlerin kısa sürelerle de olsa
devamlı gelmek istedikleri tespit edilmiştir.
5.2.PROJE ALANI YAKIN ÇEVRESİ ULAŞIM GELİŞMELERİ
Proje Alanı ve yakın çevresinde geleceğe yönelik olarak turizm gelişmelerini
etkileyebilecek ulaşım yatırımlarını şu şekilde sıralayabiliriz.
Edremit Körfez Havaalanı
Edremit Körfez Havaalanı mevcutta iç hat trafiğine açık olup, yıllık yolcu kapasitesi
120.000 yolcu/yıl'dır. Kapasitesi yeterli olmadığı için atıl bir yatırım olarak bekleyen
havaalanı ile ilgili olumlu gelişmeler planlanmaktadır. Yakın gelecekte havaalanı pistinin
büyütülmesi ve taşıma gücünün artırılması çalışmalarının başlayacağı öğrenilmiştir. Bu
gelişme ile birlikte özellikle yurtdışından gelecek turistler için ulaşım kolaylığı sağlanmış
olacaktır. Henüz sefer tarifeleri belli olmamakla birlikte İstanbul ve Ankara'dan ulaşım da
uçakla sağlanabilecektir. Böylelikle bölgeye gelecek yerli ve yabancı turist sayısında
önemli oranda artış olacağı beklenmektedir.
Ayvacık - Küçükkuyu Karayolu Genişletme Çalışmaları
Halihazırda Assos ve Kadırga Burnu'na ulaşım için Ayvacık üzerinden ya da Küçükkuyu
üzerinden devam eden karayolu kullanılmaktadır. Ancak Ayvacık'tan bölgeye ulaşan
17 km uzunluğundaki yol çok virajlı ve dardır. Bu durum özellikle otobüsler için problem
olmakta ve bölgenin turizmini olumsuz yönde etkilemektedir. Ayvacık Belediyesi'nce
devam eden çalışmalar neticesinde yeni bir yol yapılmaya başlanmıştır. Bu yol daha
geniştir ve Ayvacık'tan Küçükkuyu'ya devam ederken Assos, Büyükhüsun, Kadırga Koyu
gibi yerleşimlere de ulaşımı büyük oranda rahatlatmaktadır. Bu gelişme ile karayolu ile
ulaşım rahatlayacağı için bireysel ve kafileli yerli ve yabancı turist sayısında artışa neden
olması beklenmektedir.
Gümrük Kapısı
Uzun bir kıyı şeridine sahip olmasına rağmen bölgede deniz ulaşımı ve limanların fazla
gelişme göstermediği gözlenmiştir. Bunun sebebi de kıyı güvenlik ve sit alanında
yapılaşma problemleri olduğu sanılmaktadır. Özellikle Midilli Adası'nın bölgeye çok yakın
olması (yaklaşık 5 mil) nedeniyle Midilli'den ve turizmcilerden bölgeye giriş çıkış
iyapabilmek için talepleri olduğu yetkililerden öğrenilmiştir. Ayvacık Belediyesi girişimleri
doğrultusunda Proje Alanı'na yaklaşık 10 km mesafe uzaklıkta Sazlık mevkiinde geçici bir
8
gümrük iskelesi açılması planlanmaktadır. Bu kapının açılmasıyla yabancı gemilerin
karaya yanaşması olanağı sağlanarak özellikle Midilli Adası için gelen turistin, bölgeye
kısa süreli (günübirlik) de olsa çekilmesi sağlanabilecektir. Ayrıca Midilli Adası'nda
bulunan uluslararası havaalanı da bölgeye gelmek isteyen yabancı turist için alternatif bir
ulaşım imkanı sağlayacaktır.
6. ALGILANABİLİRLİK
Proje Alanı'nın sahil şeridi üzerinde konumlanması, diğer yandan etrafında yapılaşma
bulunmaması, açık bir panoramaya sahip olması da algılanabilirliğini olumlu yönde
etkileyen
faktörlerdir.
Gerçekleştirilecek
projenin
ölçeği
ve
yerleşim
planı
de
algılanabilirliğini destekler nitelikte olması açısından önem taşımaktadır
Sahil yolundan, Antik Liman'ın olduğu kıyıdan ve Kadırga Koyu'ndan yüksek
algılanabilirliğe sahiptir. Ayrıca deniz tarafından (güneyden) bakıldığında da Kadırga
Burnu'nun üzerinde konumlanması Midilli Adası kuzey kıyılarından da algılanabilirliğini
olumlu etkilemektedir.
7. TOPOGRAFİK VE JEOLOJİK YAPI
Proje alanı eğimli bir topografyaya sahiptir. Eş yükselti eğrileri düzenli bir yapı
sergilememektedir. Bu yapısı, projelendirmede farklı kotların kullanımına imkan vermekte
ve cephelerde hareketliliğe yardımcı olmaktadır.
Assos bölgesi 1. derece deprem kuşağı üzerinde yer almaktadır. Arazinin yapısını daha
iyi anlayabilmek için detaylı geoteknik etütlerin yapılması ve zemin taşıma gücünün
belirlenmesi gerekmektedir. Bu etütler doğrultusunda yapılacak olan planlarda maliyet
hesaplarının daha net bir şekilde belirlenmesi mümkün olacaktır. Ancak yüksek katlı bir
yapılaşma planlanmadığı için maliyetleri büyük ölçüde etkilemesi beklememektedir.
8. İMAR DURUMU
Proje Alanı, Çanakkale ili, Ayvacık ilçesi, Behramkale köyü, Bekçitaşı mevkiinde yer alan
3 adet parselden oluşmaktadır. Ayvacık Belediyesi mücavir alan sınırları dışında yer
almaktadır. Proje alanı ile ilgili Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü tarafından hazırlanan
1/25000, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planları incelenmiştir.
1/25.000 Ölçekli Mevzi İmar Planı
Güney Çanakkale Behram Kadırga Koyu Turizm Gelişme Alanı 1/25.000 Ölçekli Mevzi
İmar Planı'na göre Behramkale - Kadırga Koyu ve Çanakkale Küçükkuyu Turizm Gelişme
9
Merkezleri belirlenmiştir. Plana göre bu alanlar, Turizm ve İkinci Konut gelişmelerine
açılmıştır. Proje Alanı da, 1/25000 plan doğrultusunda Behramkale - Kadırga Koyu
Turizm Gelişme Bölgesi içerisinde yer almaktadır.
Plan notlarına göre :
*
Bu alanlarda yapılacak tesislerin Turizm Bakanlığı'nın "Turizm Yatırım ve İşletmeleri
Niteliklerine İlişkin Yönetmeliği" zorunludur
*
Doğal sit alanlarında kalan turizm tesis kullanım alanlarında ilgili koruma kurulunun
olumlu görüşü alınmadan uygulamaya geçilemez.
*
Turizm Tesis Alanları2nda 1/5000 ölçekli nazım imar planlarına göre hazırlanan
171000 ölçekli uygulama imar planları yapılmadan ve 3194 Sayılı İmar Kanunu
uyarınca ilgili idarece onanmadan inşaat uygulaması yapılamaz.
*
1/5000 ölçekli nazım imar planlarda ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında ve
tesislerin mimari projelerinde topografya ve doğal bitki örtüsüne uygun çözümler
getirilecektir.
*
Turistik tesislerde renk, çatı kaplaması, cephede doluluk - boşluk oranları ve bina
birim ölçülerinde çevre karakteristiklerine uyulacaktır.
*
Turizm Tesis Alanları olarak planlanmış ve ilgili idarece imar planları onanmış
alanlarda yapılan Turizm Tesis ve Yapıları sonradan hiçbir biçimde başka bir amaç
için kullanılamazlar. Tapu kütüğünde beyanlar hanesine toplumun yararlanmasına
ayrılan yapı ve turizm tesisi olduğu yazılacak ayrıca tescil işlemi yapılmadan inşaat
ruhsatı verilmeyecektir.
*
Günübirlik tesis veya kamping tesisleri yapılabilir. Bu takdirde:
•
Günübirlik Kullanım Alanları'nda konaklama tesisleri yapılamaz.
•
Sadece günübirlik kullanıma dönük lokanta, gazino, çay bahçesi, diskotek,
plaj kabini vb. tesisler yapılabilir.
•
•
Bu alanlarda

Emsal (E) : 0.05

Hmax : 4.50 m (1 kat) olacaktır.
Kamp alanlarında, konaklamanın gereksinmesini taşınabilir yapılarla sağlayan
turizm amaçlı tesisler yer alabilir. Bu alanlar için geçerli olacak yoğunluk 50
çadır/ hektar olarak belirlenmiştir. 2634 Sayılı Turizm Teşvik Kanunu ile
10
Turizm Yatırım ve İşletmeleri Niteliklerine İlişkin Yönetmelik'te tanımlanan
ortak kullanıma dönük sabit tesisler
•

Emsal (E) : 0.05

Hmax : 4.50 m (1 kat) olacaktır.
Doğal Sit Alanları'nda kalan kamp alanlarında ilgili Koruma kurulu'nun olumlu
görüşü alınmadan uygulamaya geçilemez.
*
Turistik Tesisler;
•
•
•
•
Oteller'de;

Emsal (E) : 0.30

Hmax : 3 kat olacaktır.
Tatil Köyleri'nde;

Emsal (E) : 0.15

Diğer Turistik Tesisler'de;

Emsal (E) : 0.30

Zemin katta yapılacak asma katları kat sayısına dahil edilmeyecek, emsal
hesabına dahil edilecektir.
•
Zemin kat iç yüksekliği en az 3.50 m olacaktır.
•
Zemin suyu ve yüksek olan yerlerde (-0.50 m) su basman kotu +1.50 m.'ye
kadar çıkabilir.
*
Turizm + II. Konut Alanları'nda leke bütününde hazırlanacak 1/5000 ölçekli nazım
imar ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planları ilgili idarece onanmadan inşaat
uygulaması yapılamaz.
*
Bu alanların Turizm Tesis Alanları olarak planlanması halinde, yukarıda belirtilen
turizm tesis koşulları geçerlidir.
*
II. Konut yerleşme alanları olarak planlanması halinde;
•
TAKS: 0.10
•
KAKS: 0.20
•
Hmax : 7 m. (2 kat ve 1 bağımsız ünite olacaktır)
•
Ayrıca çatı katı çekme kat yapılamaz.
11
•
II. Konut yerleşme alanlarında minimum ifraz şartı 500 m2'dir. Ancak ifraz
işlerinde kolaylık sağlamak amacıyla en fazla 10 m''lik azalmalar yapılabilir.
•
İfraz yapılacaksa parselde bir bina mevcut ise ifraz sonucunda bu binaya
ayrılacak parselin büyüklüğü, binanın toplam inşaat alanının 0.20 emsale
bölünmesinden çıkacak büyüklükten az olmayacağı gibi hiçbir şekilde 500
m2'nin altına düşürülmeyecektir.
•
Planlamada fiziki eşikler dikkate alınarak denize dik ulaşan yeşil akslar
düzenlenmesi şartı aranacaktır.
12
13
1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı
Ayvacık - Behramkale - Kadırga 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı'na göre Kadırga
Burnu'nun batısında kalan Antik Assos İskelesi'nin de içinde bulunduğu bölgenin kıyı
kesimleri Yapı Yasağı Olan Doğal Karakteri Korunacak Alan olarak belirlenmiştir. Proje
Alanı'nın kıyı şeridi de bu alana dahildir. Yapı Yasağı Olan Doğal Karakteri Korunacak
Alan aksının arkasındaki aks ise Turizm Tesis Alanı olarak, daha geride kalan ve
halihazırda zeytinliklerin bulunduğu aks ise Tarımsal Niteliği Korunacak alan olarak
belirlenmiştir. Bu ana akslara ek olarak yol alanları, yeşil alanlar, günübirlik tesis alanları
ve ağaçlandırılacak alanlarla ilgili planlamalarda yapılmıştır. Ekteki tablo ve grafikte planın
fonksiyonel dağılım oranları görülmektedir
ALAN ADI
Tarımsal Niteliği Korunacak Alan
Yapı Yasağı Olan Doğal Karakteri Korunacak Alan
Ağaçlandırılacak Alan
Turizm Tesis Alanı
Günübirlik Tesis Alanı
Onaylı İmar Planları
Yeşil Alanlar (Kıyı Şeridi)
Yol Alanları
Toplam
ALANI (Ha)
51.8
13.2
8.6
25.70,"
9.9
5.4
9
3.2
126.8
YÜZDESİ
41%
10%
7%
20%
8%
4%
7%
3%
İMAR PLANI FONKSİYONEL DAĞILIM GRAFİĞİ
Yeşil Alanlar ; 7%
Onaylı İmar
Planları; 4%
Yol Alanları; 3%
Günübirlik Tesis
Alanı; 8%
Tarımsal Niteliği
Korunacak Alan;
41%
Turizm Tesis
Alanı; 20%
Ağaçlandırılacak
Alan; 7%
Yapı Yasağı Olan
Doğal Karakteri
Korunacak Alan;
10%
14
Plan notlarına göre:
*
Turizm Tesis Alanları'nda turizm ve hizmete yönelik otel, motel, tatil köyü, pansiyon,
hostel, kamping, günübirlik tesisler vb. yapılabilmektedir. Bu alanlarda gerekli belge
(proje, ağaç rölövesi) bilgilerinin yanı sıra Çevre Bakanlığı, Turizm Bakanlığı,
Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ve alanın özelliğine göre Orman Genel Müdürlüğü'nün
görüşü alınır. Kullanıma açılacak alanların koruma ve kullanım koşulları ilgili koruma
kurulunca belirlenen koşullar doğrultusunda hazırlanacak uygulama imar planları,
vaziyet planları ve mimari projeleri ilgili koruma kurulunun onayı alındıktan sonra
uygulamaya geçilir.
*
Planlama alanlarında ifrazlardan sonra elde edilecek parseller 2.500 m2'den az
olamaz. Plan kararı ile herhangi bir kullanış için ayrılan alan 2.500 m2'den küçük ise
söz konusu parselin planda gösterildiği şekli ile ifrazına izin verilir.
*
Bedelsiz olarak kamuya terk edilen alanlar inşaat alanı hesabına dahil edilmez. İnşaat
alanı hesabı net alan üzerinden yapılır. Turistik tesislerin yüzme havuzu, açık geçitler,
hayat gibi açık kullanış alanları ve üstü gölgelikli etrafı açık alanlar inşaat emsaline
dahil değildir. Tüm bu tesislerde renk, çatı kaplaması, cephede doluluk boşluk oranları
ile bina birim ölçülerinde çevre karakteristikleri göz önüne alınacaktır.
*
Planlama alanında yer alacak turistik tesislerde yatak başına 7 m2 yeşil alan
düzenlemesi vaziyet planında belirtilecektir. Parseller üzerindeki araziye özellik veren
ağaç toplulukları korunacaktır. Bu ağaçların arazi üzerindeki rölöveleri, türleri
belirtilerek yapılacak ve korunacak ağaçların belirlendiği vaziyet planı Bayındırlık
Müdürlüğü'nce onaylanmadan inşaatı ruhsatı verilemez.
*
Turizm Tesis Alanları'nda arıtma tesisi yapılması zorunludur. Altyapı tesisleri
tamamlanmadan temel üstü vizesi verilemez.
*
Bu alanlarda yapılacak tesislerin kendi parsellerinde:
Lüks sınıf otellerde
1. sınıf otellerde
Motellerde
Tatil köylerinde
Hostellerde
Kampinglerde
Her 5 yatak için
Her 5 yatak için
Her 7 yatak için
Her 10 yatak için
Her 5 yatak için
Her 10 yatak için
Her 5 ünite için
Her 5 ünite için
1 otopark yerinin ayrılması ve bunun vaziyet planında gösterilmesi zorunludur.
Otopark alanının tespitinde bir oto için 25 m2, kamyon ve otobüs gibi araçlar için
15
50 m2 alan ayrılır. Bu ölçülerde giriş, çıkış ve manevra alanı dahil olup bu alanlar
toplam inşaat alanına dahil edilmez.
*
Bu alanlarda yürürlükteki kıyı kanunu hükümleri geçerlidir. Günübirlik tesis
alanlarında sabit olmayan sökülebilir yapılar yapılabilir. Bunlar lokanta, gazino, çay
bahçesi, yüzme havuzu vb. tesislerdir. Bu tesislerde
*
*
o
KAKS: 0.05
o
Hmax:
3,50 m'dir.
Konaklama tesis alanlarında yapılaşma koşulları:
o
Otellerde;
KAKS: 0.30
Hmax:
7,00 m
o
Tatil köyü;
KAKS: 0.15
Hmax:
3,50 m
o
Pansiyon;
KAKS: 0.30
Hmax:
7,00 m
o
Motel;
KAKS: 0.30
Hmax:
7,00 m
o
Hostel;
KAKS: 0.30
Hmax:
7,00 m
Tarımsal karakteri korunacak alanlarda minimum parsel büyüklüğü 10.000 m2 olmak
koşuluyla
o
KAKS: 0.05
o
Hmax:
o
Toplam inşaat alanı 250 m2'yi geçmemek üzere,
3,50 m
1 adet bağımsız bölümü olan tarımsal amaçlı bina yapılabilir.
.
1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı
Çanakkale Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü Ayvacık-Kadırga Koyu 1/1000 imar planına
gore imar durumu aşağıdaki tablodaki gibidir.
Pafta
Ada
72-43-III
72-43-III
72-43-III
-
Parsel
No
1411
1412
1413
Toplam
Parsel Alanı
(m2)
55.346,97
4.653,03
31.706
91.706
İmar Durumu
Turizm Tesis Alanı
Günübirlik Tesis Alanı
Yapılaşma Yasağı Olan Alan
Toplam
İnşaat Alanı
(m2)
16.604,09
232,65
16.836,74
Plan notlarına göre:
* Turistik tesislerde atık su arıtma tesisi kurulacaktır. Atık sular % 90 oranında
arıtılmadan deşarj yapılamaz, arıtma sistemi gerçekleştirilmeden iskan ruhsatı
verilemez.
16
* 2883 sayılı "Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu" ve ilgili yönetmeliklerin
hükümlerine uyulacaktır. Tüm mimari ve avan projelerde "Kültür ve Tabiat Varlıklarını
Koruma Kurulu" nun olumlu görüşü alınmadan uygulama yapılamaz.
*
11.07.1992 tarihinde resmi gazetede yayınlanan 3830 sayılı "Kıyı Kanunu" ve "Kıyı
Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik" hükümlerine uyulacaktır.
*
07.01.1991 tarih ve 20748 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan "Su Kirliliği Kontrolü
Yönetmeliği Teknik Usuller" tebliğinde belirtilen hususlara uyulacaktır.
*
"Otopark Yönetmeliği" hükümlerine uyulacaktır.
*
Planda sosyal ve teknik altyapı alanı olarak belirlenen alanlar kamuya terk edilmeden
inşaat uygulamasına geçilemez.
*
İnşaat emsali imar parseli üzerinden hesaplanacaktır. Kıyı kanunu kapsamına giren
alanlarda emsal hesapları, imar parsellerinde sahil şeridinin ikinci bölümü (günübirlik
tesis alanı) ile sahil şeridi gerisinde kalan alanların üzerinden yapılır. Kıyı alanları ile
sahil şeridinin 1. bölümü (yeşil alanlar) emsal hesabında dikkate alınmaz.
*
Binalara kot, binanın oturduğu tabi zemin ortalamasından verilecektir. Planda
belirtilen kot adetleri ve yapı yüksekliği dışında ayrıca çatı katı ve çekme kat
yapılamaz, eğimden kat kazanılamaz. Subasman kotu maksimum 0.50 m'dir. Yapı
yüksekliği binanın zemine oturduğu köşeleri birleştiren diyagonallerin kesiştiği
noktanın zemindeki izdüşümünde bina son kat tavan döşemesi üst seviyesine kadar
olan mesafedir.
*
Yapılarda renk, çatı kaplaması, cephe doluluk-boşluk oranları ve bina birim
ölçülerinde yöresel mimari karakteristiğe uyulacaktır.
*
Plan notlarında yer almayan hususlarda üst ölçek planların hükümleri geçerlidir.
*
Turizm Tesis Alanları'nda "Turizm Yatırım ve İşletmeleri Nitelikleri Yönetmeliği'nde
tanımlanan turizm tesisleri yapılabilir. Yapılacak tesislerin bu yönetmelikte belirtilen
niteliklere uygun olması ve Turizm Bakanlığı'ndan "Yatırım Belgesi" alınması
zorunludur. Tapu kütüğünün beyanlar hanesine toplumun yararlanmasına ayrılan
yapı ve turizm tesisi olduğu yazılacak, tescil işlemi yapılmadan inşaat ruhsatı
verilmeyecektir.
*
Yapılan turizm tesisleri sonradan hiçbir amaç için kullanılamazlar. Tesislerin faaliyet
gösterebilmeleri için Turizm Bakanlığı'ndan İşletme Belgesi alınması zorunludur.
17
*
*
Turizm Tesisleri'nde
o
Emsal (E) : 0,30
o
Hmax: 7,00 m (2 kat)
o
Zemin kat yüksekliği: min. 3,50 m'dir.
Zemin katta yapılacak asma katlar toplam kat sayısına dahil değildir, ancak emsal
hesabına dahil edilecektir.
*
İnşaat emsaline ışıklıklar, havalandırma bacaları, yangın merdivenleri, tesisat
mahalleri, açık çıkmalar ve yapıya mahreç verecek zemin kattaki açık koridorlar dahil
edilmez. Bunlar haricinde bodrumlarda iskan edilen alanların % 50'si ile asma kat
dahil iskanı mümkün (çalışmaya, dinlenmeye, eğlenmeye tahsis edilen) tüm alanlar
inşaat emsaline dahildir.
*
Turizm tesislerinde yatak başına 7 m2 yeşil alan düzenlenecektir. Kamuya terki
yapılması gerekmeyen bu alanlar tesislerin vaziyet planlarında gösterilecektir.
*
Turizm tesis alanlarında ifrazdan sonra elde dilecek minimum parsel büyüklüğü
2.500 m2'dir. 2.500 m2'den küçük alanların ise planda gösterildiği şekliyle ifrazına izin
verilir.
*
Günübirlik Tesis Alanları'nda konaklama içeren tesisler yapılamaz. Sadece günübirlik
kullanıma yönelik duş, gölgelik, soyunma kabini, WC, kafe, bar, pastane, lokanta,
çayhane, açık spor alanları, açık gösteri ve eğlence alanları, yüzme havuzu, özellik
taşıyan el sanatları ürünlerinin 20 m2'yi geçmeyen sergi ve satış ünitelerini içeren
yapı ve tesisler vb. yapılabilir.
*
*
Günübirlik Tesis Alanları'nda,
o
Emsal (E) : 0,05
o
Sahil şeridinin ilk 50 m'si tümü ile açık alanlar olarak düzenlenen yeşil alanlardır. Bu
alanlarda çocuk bahçesi, oyun ve spor alanları, yaya yolları, gezinti, dinlenme, açık
gösteri alanları, piknik alanları yapılabilir. Bu alanlar kamu yararına bedelsiz olarak
terk edilir.
*
Plan bütününde 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uygulanmadan inşaat
uygulamasına geçilemez.
9. ULAŞILABİLİRLİK
Proje Alanı'na günümüz koşullarında en uygun ulaşım karayolu ile sağlanmaktadır.
Güneyden (Ege kıyılarından), kuzeyden (Çanakkale ve İstanbul yönünden) ve doğudan
18
(Ankara, Bursa tarafından) ulaşım mümkündür. Ayrıca Assos'a özel araçla ulaşım
dışında otobüsle de ulaşım imkanları mevcuttur.
Proje Alanı'na karayolu ile 3 ana bölgeden ulaşım aksları belirlenmiştir.
*
Proje Alanı'na Ankara'dan Ulaşım
o
Proje Alanı ile İAnkara arasında yaklaşık 600 km mesafe vardır.
o
Özel Araç İle
Ankara'dan Eskişehir, Bursa, Balıkesir üzerinden Edremit'e ulaşılır. Edremit'ten
sonra Altınoluk, Küçükkuyu ve Behramkale istikametleri takip edilerek Proje
Alanı'na ulaşılabilir.
o
Otobüs İle
Kamil Koç ve Varan firmaları ile Küçükkuyu'ya gelen seferleri mevcuttur.
Küçükkuyu'dan da minibüslerle veya taksi ile Proje Alanı'na ulaşım mümkündür.
*
Proje Alanı'na İzmir'den Ulaşım
o
Proje Alanı ile İzmir arasında yaklaşık 290 km mesafe vardır.
19
o
Özel Araç İle
İzmir'den sırasıyla, Menemen, Aliağa, Dikili, Ayvalık, Gömeç, Burhaniye'den sonra
Edremit'e ulaşılır. .Edremit'ten sonra Altınoluk, Küçükkuyu ve Behramkale
istikametleri takip edilerek Proje Alanı'na ulaşılabilir.
o
Otobüs İle
Çanakkale Truva ve Kamil Koç firmaları ile Küçükkuyu'ya gelen seferleri
mevcuttur. Küçükkuyu'dan da minibüslerle veya taksi ile Proje Alanı'na ulaşım
mümkündür.
*
Proje Alanı'na İstanbul'dan Ulaşım
o
Proje Alanı ile İstanbul arasında kullanılan yola göre yaklaşık 400 km ve
225 km mesafe vardır.
o
Özel Araç İle
*
İstanbul'dan sırasıyla Tekirdağ, Keşan, Gelibolu ve Eceabat'tan sonra
feribotla karşı kıyıya geçilir. Buradan İzmir istikameti takip edilerek
Proje Alanı'na ulaşılır.
*
İstanbul'dan feribotla Bandırma'ya gidilerek, buradan Biga, Çan,
Bayramiç, Ezine ve Ayvacık'tan sonra Assos istikameti takip edilerek
Proje Alanı'na ulaşılır.
*
İstanbul'dan Yalova, Bursa ve Balıkesir2den sonra Edremit'e ulaşılır.
Edremit'ten sonra Altınoluk, Küçükkuyu ve Behramkale istikametleri
takip edilerek Proje Alanı'na ulaşılabilir.
o
Otobüs İle
Çanakkale Truva ve Kamil Koç firmaları ile Küçükkuyu'ya gelen seferleri
mevcuttur. Ayrıva Varan firması ile de Altınoluk'a ve servisle Küçükkuyu'ya ulaşım
20
sağlanmaktadır. Küçükkuyu'dan da minibüslerle veya taksi ile Proje Alanı'na
ulaşım mümkündür.
Bununla birlikte Assos'a en yakın iki havaalanı Çanakkale ve Edremit'te yer almaktadır.
Çanakkale Havaalanı, 1995 yılında açılmış, iç hat trafiğine açık olup yıllık yolcu
kapasitesi 150.000 yolcu/yıl'dır. Çanakkale Havaalanı 1800x30m. boyutlarında bir piste,
1 uçak kapasiteli aprona sahiptir. Proje Alanı, Çanakkale Havaalanı'na 90 km
uzaklıktadır.
Edremit-Körfez Havaalanı, 28 Haziran 1997 tarihinde açılmış olan Edremit-Körfez
Havaalanı iç hat trafiğine açık olup, yıllık yolcu kapasitesi 120.000 yolcu/yıl'dır.
2080x30m. boyutlarında bir piste sahip olup, 1 uçak kapasiteli apronu mevcuttur. Edremit
Körfez Havaalanı'nın pisti büyütülerek ve taşıma kapasitesi yükseltilerek daha geniş
kitlelere hizmet verebilmesi için çalışmalar yapılması planlanmaktadır. Proje Alanı,
Edremit Körfez Havaalanı'na 70 km uzaklıktadır.
Deniz kıyısında yer almasına rağmen, yakın yerde liman olmadığı için deniz ulaşımı
mümkün değildir.
9. ALTYAPI DURUMU
Atıksu/kanalizasyon: İmar durumu gereği turizm tesisi açılmadan önce arıtma tesisi
yapılması zorunludur. Proje Alanı'nı da içeren büyük bir kesimde kanalizasyon ve içme
suyu problemleri bulunmaktadır. Halihazırda Proje Alanı içerisinde bir su kuyusu
mevcuttur.
Elektrik: Mevcut durumda Proje Alanı ve çevresinde elektrik ulaşmış olmakla birlikte
zaman zaman kesintilerin olması nedeniyle problem yaşanmaktadır.
Doğalgaz: Mevcut durumda Doğalgaz hattı bulunmamaktadır. Çevrede, Isınma için
genellikle ucuz olması nedeniyle zeytinyağı artıkları kullanılmaktadır.
10. PROJE ALANININ AVANTAJ VE DEZAVANTAJLARI
Avantajları
* Proje Alanı'nın imar planlarında turizm alanı olarak planlanmış olması
* Sahip olduğu sahil şeridi
* Assos Antik Kenti ve Kazdağları'na yakın konumu (Bu alanlar marka olmuş durumda)
o Behramkale'ye uzaklığı 3 km
21
o Assos Antik Liman'a uzaklığı 4 km
o Dağ köylerine uzaklığı 29 km
* Edremit Havaalanı'nın büyütülmesi ve kullanıma açılması ile ulaşım imkanlarının
artması
* Sazlık civarında (Proje Alanı'na yaklaşık 10 km mesafede) gümrük kapısının açılacak
olması
* Ayvacık'tan ulaşımı rahatlatacak olan yeni yol çalışmalarının devam ediyor olması.
* Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın bölgeyi Alternatif Turizm Yatırım Alanı içerisinde ilan
etmesi
*
Edremit Körfezi'nde özgün bir yere sahip olması nedeniyle uluslar arası bir marka
olarak pazarlanabilirliğe sahip olması.
*
Midilli Adası ve Ayvalık tarafından desteklenebilir olması
*
Ayvacık Belediyesi mücavir alan sınırları dışında olması
*
Sakinlik ve dinginlik arayan, bohem ve entellektüel kesim tarafından tercih edilmesi
Dezavantajları
*
Deniz sezonunun kısa süreli olması (Temmuz, Ağustos)
*
Assos’un 12 ay turizm potansiyelini kullanamaması
*
Karayolu ulaşım imkanlarının henüz gelişmemiş olması
*
Havaalanı ile ulaşılabilirliğinin olmaması
*
Gümrüğün henüz kurulma aşamasında olması
*
Küçük girişimcilere dayalı yapılanması
*
Büyük ölçekli turizm tesislerinin hedef kitleyi değiştirmesi
*
Altyapı maliyetlerinin görece yüksek olması
*
Mevcut projenin Assos’un turizm yapılanmasına göre daha büyük bir ölçekte olması
*
Projenin ruhsat işlemlerinde Anıtlar Kurulu ve diğer resmi kuruluşların onayının
gerekmesi
*
Yetersiz pazarlama kanalları (Tekrar eden kısıtlı müşteri potansiyeli)
22
II. SEKTÖR VE TALEP ARAŞTIRMALARI
1. KULLANILAN METODOLOJİ
Assos’ta geliştirilmesi planlanan “İdamaris Projesi” ile ilgili olarak yapılan Pazar
Araştırması’nda aşağıdaki metodoloji uygulanmıştır :
2. Assos’un tarihçesi incelenerek bölgenin algılanış biçimi ve pazarlanabilirliği analiz
edilmiştir.
3. Assos’taki sosyo-ekonomik yapının tarih boyunca gelişimi incelenmiştir.
4. Assos’ta faaliyet gösteren Turizm Tesisleri ile ilgili istatistiki veriler araştırılmıştır.
5. Assos, Yeşilyurt Köyü ve Adatepe Köyü’nde bulunan Oteller yatırımcı, yatak
kapasitesi, yıllık çalışma süreleri, doluluk oranları, fiyatları ve hedef kitleleri açısından
incelenmiştir.
6. Aşağıda belirtilen kişi ve kuruluşlarla derinlemesine görüşmeler yapılmış, Assos’ta
faaliyet gösteren turizm tesisleri, işletme özellikleri, yatak kapasiteleri, yıllık çalışma
süreleri ve turizm sezonları, fiyatları, fasiliteleri, doluluk oranları ve yerli-yabancı turist
oranları açısından incelemeye alınmıştır :
6.1. Behram İskele ve Kadırga Koyu’nda yer alan tesisler,
6.1.1. Bayram Cafer Erten - Grand Assos ve Kadırga Otelleri Sahibi
6.1.2. Metin Akdemir - De Luxe Assos Otel Müdürü
6.1.3. Pınar & Şevki Avcı - Hunter’s Otel Sahipleri
6.1.4. Gökhan Gürgan - Kapheros, La Route İşletme Müdürü
6.2 Ayvacık Belediyesi,
6.2.1 Mehmet Ünal Şahin - Ayvacık Belediye Başkanı
6.2.2 Mücahit Bostancı - Ayvacık Belediyesi Emlak İşleri
6.3. Yeşilyurt Köyü, Adatepe Köyü ve Edremit.
6.3.1. Rıfat Fahir İskit - Çetmihan Sahibi, Şair
6.3.2. Teslime Cura - Bam Teli Yol Konağı İşletmecisi, Tayfun Talipoğlu’nun
Asistanı
6.3.3. İbrahim Coşkun - Manici Kasrı Resepsiyon Görevlisi
6.3.4. Suna Kurucan - Erguvanlı Ev Sahibi ve İşletmecisi
6.3.5. Müberra Aytaç - Zeus Han Sahibi ve İşletmecisi
6.3.6. Fahri Molvalıoğlu - Rotary Üyesi, Assos Araştırmacısı
23
6.4. Devre Tatil Sistemleri ile ilgili derinlemesine görüşmeler,
6.4.1. Berrin Canbaz - RCI Devre Tatil ve Devre Mülk SistemleriTürkiye Satış
Müdürü
6.4.2. İlknur Tütken - Interval Türkiye Satış Müdürü
7. Kadırga, Küçükkuyu ve Yeşilyurt Köyü civarındaki arsa ve konut satış fiyatları analiz
edilmiştir.
8. Proje Alanı yakın çevresinde yer alan aşağıdaki lokasyonlarda
gezi rotaları
incelenmiştir.
8.1. Behramkale
8.2. Truva
8.3. Babakale (Lektos)
8.4. Sokakağzı
8.5. Tahta Kuşlar Müzesi
8.6. Yeşilyurt Köyü
8.7. Adatepe Köyü
8.8. Gülpınar
9. Turizm acentelerinin Assos’a düzenledikleri tur ve gezi alternatifleri araştırılmıştır.
2. ASSOS - TARİHÇESİ VE TURİZME ETKİLERİ
Assos’un bilinen 3000 yıllık tarihine göre kent, M.Ö. 7 Yüzyılda Levbos (Midilli)
Adası’ndaki Methymna şehri sakinleri tarafından kurulmuştur. Zaman içerisinde Assos,
Ege’nin birçok kentinde olduğu gibi farklı devletlerin istilasına uğramış, M.Ö. 6. Yüzyıl’da
Lidyalılar, ardından Persler tarafından işgal edilmiştir.
M.Ö. 560 Yılında Lidyalılar tarafından ele geçirildiğinde, Assos’un, Edremit Körfezi’ndeki
en varlıklı kent olduğu bilinmektedir. Geçmişten bu yana mineral ve maden yataklarına
sahip olan kentte, halen gümüş ve demir yataklarının bulunduğu tespit edilmiştir.
M.Ö. 5. Yüzyılda Atik- Delos Deniz Birliği’ne (M.Ö. V. Yüzyıl’da Atina Şehir Devleti’nin
önderliğinde kurulan ve Akdeniz çevresi şehirlerinden oluşan bir birlik) giren kent, bu
dönemde Pers Valileri tarafından yönetilmiş, sonrasında Büyük İskender ve ardından
Bergama Krallığı’nın yönetimine girmiştir. Kent, 133 yılında Roma İmparatorluğu’na
bağlanmış, Bizans döneminde piskoposluk merkezi olmuştur. Bu sebeple Hristiyanlık dini
açısından önemli bir yer kazanan Assos’a , St. Paul, St. Lukas gibi azizler ve dini liderler
gelmiştir. 14. Yüzyılda ise tüm Anadolu gibi Assos da Osmanlı topraklarına katılmıştır.
24
Assos
(solda
resmi
görülen
Behramköy ya da Behramkale), tarih, etnik
kültür ve manzara güzellikleri ile turizm
açısından bir sentez oluşturmaktadır.
Selçuklular ve Osmanlı zamanlarında meydana gelen küçük savaşlarla birlikte kentin
nüfusu ciddi biçimde azalmış ve Assos küçük bir köy haline dönüşmüştür.
Behram İskele ,1950’li yıllara kadar içinde fırın, iki otel ve palamut depolarının bulunduğu
bir ticari liman statüsünde kalmıştır. 1950’de bu limandan ihracatın durdurulmasıyla
birlikte içindeki binalar, kazı çalışmalarının başladığı 1980’li yıllara kadar boş kalmıştır.
Kazı çalışmaları, limana hareketlilik kazandırmış, boş alanlar, otel, restaurant, bar ve
camping alanları olarak yeniden hayata geçirilmiştir.
Günümüzde ise, İskele civarında bulunan Yıldız Saray, Behram Otel, Grand Assos,
Kervansaray ve Nazlıhan Otelleri ile ortalama 500 kişiye konaklama imkanı
sağlanmaktadır.
Tarihi dokusunu yansıtan kalıntıları, temiz havası ve denizi, görsel güzellikleri ile bir
cazibe merkezi olan Assos’ta, son yıllarda diğer tatil beldelerinden farklı bir yerli ve
yabancı turist kitlesi gözlemlenmektedir. Sanatçılar, felsefe yazarları, düşünürler, öğretim
üyeleri
gibi entelektüel kesime mensup olanlar, Assos’a yoğun ilgi göstermektedir.
Tarihte, Assos Kralı Hermias’ın ünlü filozof Aristo’yu kente davet ederek bir felsefe okulu
kurdurması ile birlikte Aristo’nun Hermias’ın kızkardeşi ile yaptığı evlilik, bugün halen
entelektüel kesimin kente ilgi göstermesinde büyük etkendir. M.Ö. 348- 345 Yılları
25
arasında Aristo 3 yıl boyunca Assos’ta felsefe dersleri vermiştir ve bu sebeple Assos
felsefenin doğduğu yer olarak tarihteki yerini almıştır.
Assos, özellikle Hıristiyanların kutsal saydığı haç yolu (Çanakkale-Truva-Zeus-İda DağıMeryem Ana) üzerinde olduğu için yabancı turistlerin de ilgisini çekmektedir. Antik
dönemlere ait kalıntıları görebilmek ve haç yolunu ziyaret edebilmek için her yıl Hıristiyan
kökenli yabancı turistler de Assos’a gelmektedir.
3. ASSOS’TA GEÇMİŞTEN BUGÜNE SOSYO- EKONOMİK YAPI
Assos, İdari yapı açısından köy statüsündedir ve 200 haneden oluşmaktadır.
Çevresindeki birçok yerleşim bölgesi gibi, geçmişten bugüne tarımsal alanların
yokluğuna bağlı olarak, geçimini buğday, şarap ve zeytin ile sağlamıştır. Ayrıca zengin
demir ve gümüş yataklarının bulunması, Assos’un varlıklı bir kent olmasına sebep
olmuştur.
Assos’un geçmişte yükleme limanı olarak da kullanıldığı bilinmektedir. Anadolu’dan
gelen bir çok tüketim malı, Assos limanına demirli gemilere yüklenerek Marmara’daki
limanlara ulaştırılmıştır. Ayrıca Baba Burnu ile Edremit Körfezi arasında seyreden
gemilerin seyir sırasındaki sert rüzgarlardan korunmak amacıyla Assos limanına
sığındıkları da bilinmektedir..
Denizcilik bilimi ve teknolojisindeki ilerlemelerle birlikte Assos, deniz ticaretindeki
nüfuzunu zamanla kaybetmiş olmasına karşın kıyı ticaret yolu üzerindeki önemini halen
korumaktadır.
Günümüz itibariyle Assos, tarihçesinin yarattığı katma değer ile birlikte marka
değeri kazanmış bir turizm kentidir. Özellikle son yıllarda, küçük ve orta ölçekli
birçok yatırımcı, Assos’ta önemli turizm yatırımları yapmaya başlanmıştır. Mevcut
veriler doğrultusunda Assos’ta faaliyet gösteren otellerin yatak kapasiteleri,
İskele’de 500, Kadırga’da 1.250 olmak üzere toplam 1.750 dir. Çanakkale
Boğazı’nın hemen akabinde yer alan stratejik konumu, askeri güvenlik açısından
önemi ve Sit alanı olması nedeniyle, Assos’ta ikinci konuta izin verilmemekte ve bu
sebeple turizm önemini korumaya devam etmektedir.
26
4. ÇANAKKALE VE ASSOS’TAKİ TURİZM TESİSLERİ İLE İLGİLİ
İSTATİSTİKLER
Aşağıdaki Tablo’da görülen ve Çanakkale ilinde Turizm İşletme Belgesi ile faaliyet
gösteren Turizm Tesisleri;
9 Belge Türü,
9 Oda / yatak kapasiteleri,
9 Yerli / yabancı konaklama verilerine göre incelenmiştir.
ÇANAKKALE İLİNDE TURİZM BELGELİ TESİSLERİN DAĞILIMI
Tesisin Adı
Kolin Çanakkale Oteli
Akol Oteli
Büyük Truva Oteli
İda Kale Resort Oteli
Çanak Oteli
İris Oteli
Helen Oteli
Tusan Oteli
Artur Oteli
Anafartalar Oteli
Anzak Oteli
Bakır Oteli
İlion Oteli
Mola Oteli
Kestanbol Oteli
Temizay Oteli
Assos Eden Gardens
Akarsu Oteli
Assos Eden Beach
Assos Kervansaray
Behram Oteli
Maytur Assos Oteli
Nazlıhan Oteli
Hünnap Oteli
Köşdere Oteli
MRG Oteli
Biga Köşdere Apart Oteli
Boncuk Oteli
İliada Oteli
Sergis Oteli
Lamsakos Oteli
Toplam
Konumu
Çanakkale Merkez
Çanakkale Merkez
Çanakkale Merkez
Güzelyalı
Çanakkale Merkez
Güzelyalı
Çanakkale Merkez
Güzelyalı
Çanakkale Merkez
Çanakkale Merkez
Çanakkale Merkez
Çanakkale Merkez
Çanakkale Merkez
Güzelyalı
Çanakkale Merkez
Çanakkale Merkez
Ayvacık
Küçükkuyu
Ayvacık
Ayvacık
Ayvacık
Ayvacık
Ayvacık
Ayvacık
Biga
Biga
Biga
Gelibolu
Yenice
Çan
Lapseki
Belgesinin Türü
*****
****
***
****
***
***
***
***
**
**
**
**
**
**
*
*
****
****
***
Özel Belge
Özel Belge
Özel Belge
Özel Belge
Özel Belge
***
**
Apart Otel
**
Özel Belge
**
**
Oda Sayısı
Yatak Sayısı
161
130
66
84
52
69
42
64
32
69
20
35
30
44
26
39
115
72
60
43
16
30
37
6
53
53
27
48
30
28
24
1,605
378
260
132
154
108
138
74
128
64
138
65
55
54
92
40
66
247
168
120
86
33
60
74
12
108
108
54
96
66
54
48
3,280
9 Çanakkale ilinde Turizm İşletme Belgesi ile faaliyet gösteren toplam 31 adet, Assos’ta
ise toplam 6 adet Turizm İşletmesi bulunmaktadır,
9 İl içerisinde maksimum yatak kapasitesi 378 ile Kolin Çanakkale Oteli’nde, Ayvacık
ilçesinde ise 247 yatak kapasitesi ile Assos Eden Gardens Oteli’nde mevcuttur,
9 Assos’ta Turizm İşletme Belgesi olan 6 otelin 4 tanesi Özel İşletme Belgeli dir.
27
Çanakkale İl’indeki Turizm Tesisleri’nin Belge Türlerine Göre Dağılımı
Tesis Türü
Tesis Sayısı
5 Yıldızlı
4 Yıldızlı
3 Yıldızlı
2 Yıldızlı
1 Yıldızlı
Ö zel Belgeli
Apart Otel
Toplam
%
1
4
7
10
2
6
1
31
Oda Sayısı
0.03
0.13
0.23
0.32
0.06
0.19
0.03
1.00
Yatak Sayısı
161
401
406
383
65
162
27
1605
378
829
808
774
106
331
54
3280
O rt. O da
O rt. Yatak
Sayısı / Tesis Sayısı / Tesis
161
378
100
207
58
115
38
77
33
53
27
55
27
54
KONAKLAMA TESİSLERİNİN BELGE TÜRLERİNE GÖRE DAĞILIMI
3%
3%
13%
19%
6%
23%
33%
5 Yıldızlı
4 Yıldızlı
3 Yıldızlı
2 Yıldızlı
1 Yıldızlı
Özel Belgeli
Apart Otel
9 Belge türlerine göre Çanakkale’de bulunan Turizm İşletmeleri arasında en fazla oran
% 32 ile 2 yıldızlı otellere aittir,
9 En az oranı % 3 ile 5 yıldızlı ve Apart Oteller oluşturmaktadır,
9 Ağırlıklı olarak Assos’ta bulunan Özel İşletme Belgesi olan otellerin Çanakkale ili
içerisindeki oranı % 19 dur.
Çanakkale İl’indeki Turizm Tesisleri’nin Yatak Sayılarına Göre Dağılımı
TOPLAM YATAK SAYISININ TESİS TÜRLERİNE
GÖRE DAĞILIMI
1000
829
800
600
400
200
808
774
378
331
106
54
0
5 Yıldızlı 4 Yıldızlı 3 Yıldızlı 2 Yıldızlı 1 Yıldızlı
Özel
Belgeli
Apart
Otel
28
YATAK SAYISININ TESİS TÜRLERİNE GÖRE
DAĞILIMI (%)
2%
10%
3%
12%
24%
24%
25%
5 Yıldızlı
4 Yıldızlı
3 Yıldızlı
1 Yıldızlı
Özel Belgeli
Apart Otel
2 Yıldızlı
TESİS BAŞINA ORT. ODA VE YATAK SAYISI
400
350
300
250
200
150
100
50
0
378
207
161
115
100
77
58
5 Yıldızlı
4 Yıldızlı
38
3 Yıldızlı
Tesis Başına Ort. Oda Sayısı
2 Yıldızlı
33 53
1 Yıldızlı
27
55
Özel
Belgeli
Tesis Başına Ort. yatak Sayısı
27 54
Apart
Otel
Seriler 3
9 4 Yıldızlı oteller, 829 yatak ile toplamda en fazla yatak kapasitesine sahiptir.
Çanakkale ilindeki
toplam
yatak
kapasitesinin
% 24’ü
4
yıldızlı otellerde
bulunmaktadır,
9 Minimum yatak kapasitesi % 2 ile Apart Otel’de yer almaktadır,
9 Tesis başına ortalama oda ve ortalama yatak oranları açısından ağırlık, 161 oda ve
378 yatak kapasitesi ile 5 yıldızlı oteldedir.
29
Çanakkale ve Assos’taki Turizm Tesisleri’nin Doluluk Oranlarına Göre Dağılımı
1. Çanakkale’deki Turizm Tesislerinin Doluluk Oranları- 2003
2003 YILI İTİBARİYLE TURİSTİK TESİSLERDE DOLULUK ORANLARI
Yatak (A) * İşlt.
Geceleme
İşletme (A) * 360
Belgeli Tesis Adı Kapasi
Gün
Sayısı
Süresi
Gün
tesi (A) Sayısı/Yıl
Yerli
Eden Gardens
Eden Beach
Behram Oteli
Nazlıhan Oteli
Hünnap Han
Köşdere Oteli
MRG Oteli
Sergis Oteli
Akol Oteli
Tusan Oteli
Büyük Truva
İris Oteli
Artur Oteli
Bakır Oteli
Anzac Oteli
Temizay Oteli
Kestanbol Oteli
İliada Oteli
Toplam
247
120
33
74
12
108
108
54
260
128
132
138
64
55
65
66
40
66
1770
88,920
21,600
990
26,640
1,800
38,880
38,880
19,440
85,800
46,080
47,520
41,400
23,040
19,800
23,400
23,760
10,800
23,760
582,510
12 ay
6 ay
1 ay
12 ay
5 ay
12 ay
12 ay
12 ay
11 ay
12 ay
12 ay
10 ay
12 ay
12 ay
12 ay
12 ay
9 ay
12 ay
88,920
43,200
11,880
26,640
4,320
38,880
38,880
19,440
93,600
46,080
47,520
49,680
23,040
19,800
23,400
23,760
14,400
23,760
637,200
Geceleme
Sayısı
Yabancı
31,115
7,607
42
11,815
1,082
12,484
7,998
3,360
23,786
3,207
14,687
3,307
6,172
4,598
10,646
10,649
3,665
1,324
157,544
10,431
4,808
114
341
1,925
5,860
17,871
9,981
7,201
6,181
2,806
427
2,754
729
84
1,507
73,020
Toplam
Doluluk
Geceleme Oranı - İşlt.
41,546
7,607
42
16,623
1,196
12,825
9,923
9,220
41,657
13,188
21,888
9,488
8,978
5,025
13,400
11,378
3,749
2,831
230,564
0.47
0.35
0.04
0.62
0.66
0.33
0.26
0.47
0.49
0.29
0.46
0.23
0.39
0.25
0.57
0.48
0.35
0.12
0.40
Doluluk
Oranı
Yıl
0.47
0.18
0.00
0.62
0.28
0.33
0.26
0.47
0.45
0.29
0.46
0.19
0.39
0.25
0.57
0.48
0.26
0.12
0.36
2. Assos’taki Turizm Tesislerinin Doluluk Oranları- 2003
AYLAR İTİBARİYLE DOLULUK ORANLARI (2003)
Belgeli Tesis
Doluluk Oranı
Oc/Şb Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık
Adı
İşlt.
Yıl
Eden Gardens
2492
2225
2477
3020
6433
6367 3063 3306 5775
2541
0.29
0.30
0.33
0.41
0.87
0.86 0.41
0.45
0.78
0.34
0.47
0.47
Eden Beach
0
406
1065
1210
2284
2329
313
0
0
0
0.00
0.11
0.30
0.34
0.63
0.65 0.09
0.00
0.00
0.00
0.35
0.18
Nazlıhan Oteli
1284
1006
1654
1824
1548
1280 1063 2005 2044
1108
0.46
0.45
0.75
0.82
0.70
0.58 0.48
0.90
0.92
0.50
0.62
0.62
Hünnap Han
0
171
272
156
254
343
0
0
0
0
0.00
0.48
0.76
0.43
0.71
0.95 0.00
0.00
0.00
0.00
0.66
0.28
30
3. Çanakkale’deki Turizm Tesislerinin Doluluk Oranları- 2004
2004 YILI İTİBARİYLE TURİSTİK TESİSLERDE DOLULUK ORANLARI
Belgeli Tesis Adı
Eden Gardens
Eden Beach
Behram Oteli
Nazlıhan Oteli
Kervansaray Oteli
Hünnap Han
Köşdere Oteli
MRG Oteli
Köşdere Apart Oteli
Sergis Oteli
Lam psakos
İDA Kale Resort
Akol Oteli
Helen Oteli
Tusan Oteli
Büyük Truva
İris Oteli
İlion Oteli
Anzac Oteli
Artur Oteli
Tem izay Oteli
Kestanbol Oteli
Yatak
Kapasitesi
(A)
247
120
33
74
86
12
108
108
54
54
48
154
260
74
128
132
138
54
65
64
66
40
İşletm e
Yerli
Doluluk Doluluk
Top. Kap. /
Yabancı
Toplam
Gün
Gecelem e
Oranı
Oranı
İşlt Kap. (Yıl)
Geceleme Geceleme
(İşlt.)
(Yıl)
Sayısı
Sayısı
300
0.83
26,902
15,524
42,426
0.57
0.48
8,371
180
0.50
8,038
333
0.39
0.19
589
330
0.92
498
91
0.05
0.05
300
0.83
12,984
1,225
14,209
0.64
0.53
180
0.50
1,518
662
2,180
0.14
0.07
1,772
150
0.42
1,185
587
0.98
0.41
12,292
300
0.83
11,453
839
0.38
0.32
300
0.83
7,898
2,434
10,332
0.32
0.27
636
300
0.83
485
151
0.04
0.03
1,611
90
0.25
1,009
602
0.33
0.08
1,605
270
0.75
1,380
225
0.12
0.09
270
0.75
10,661
3,095
13,756
0.33
0.25
42,820
300
0.83
27,064
15,756
0.55
0.46
3,540
270
0.75
3,275
265
0.18
0.13
270
0.75
3,172
9,465
12,637
0.37
0.27
11,896
240
0.67
8,553
3,343
0.38
0.25
8,608
180
0.50
3,900
4,708
0.35
0.17
4,371
300
0.83
3,984
387
0.27
0.22
300
0.83
8,421
2,064
10,485
0.54
0.45
5,514
300
0.83
4,351
1,163
0.29
0.24
9,770
300
0.83
9,160
610
0.49
0.41
300
0.83
4,622
0
4,622
0.39
0.32
4. Assos’taki Turizm Tesislerinin Doluluk Oranları- 2004
AYLAR İTİBARİYLE DOLULUK ORANLARI (2004)
BELGELİ
TESİS ADI
Doluluk Oranı
Ocak Şubat
Mart
Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ek/Ks/Ar Toplam
İşlt.
Eden Gardens
2110
0.28
Eden Beach
0
0.00
Behram Oteli
11
0.01
Nazlıhan Oteli
745
0.34
Kervansaray Ot
0
0.00
2992
0.40
0
0.00
17
0.02
1437
0.65
0
0.00
3528
0.48
0
0.00
40
0.04
1548
0.70
163
0.06
4323
0.58
918
0.26
57
0.06
2114
0.95
383
0.15
5470
0.74
1084
0.30
72
0.07
1664
0.75
266
0.10
5455
0.74
1248
0.35
52
0.05
1904
0.86
337
0.13
6623
0.89
2332
0.65
98
0.10
1598
0.72
388
0.15
6733
0.91
2376
0.66
102
0.10
1335
0.60
643
0.25
4312
0.58
413
0.11
41
0.04
1551
0.70
0
0.00
880
0.04
0
0.00
77
0.03
313
0.05
0
0.00
42426
Hünnap Han
0
0.00
0
0.00
253
0.70
281
0.78
326
0.91
439
1.22
473
1.31
0
0.00
0
0.00
1772
0
0.00
Yıl
0.57 0.48
8371
0.39 0.19
589
0.05 0.05
14209
0.64 0.53
2180
0.14 0.07
0.98 0.41
9 Yukarıdaki veriler, Kültür ve Turizm Bakanlığı’na kayıtlı olan oteller üzerinde yapılan
anket çalışması sonucunda elde edilmiş olan verilerdir,
9 Elde edilmiş olan bilgiler beyana dayalı olduğundan, reel rakamların bu verilerin
üstünde olduğu tahmin edilmektedir,
9 Assos’ta Kültür ve Turizm Bakanlığı’na kayıtlı olmayan oteller ile ilgili verilere de
ulaşılmış ve Assos için toplam yatak kapasitesinin 1,820 olduğu tespit edilmiştir.
Bunun 500 adedi İskele, 1,320 adedi Kadırga Koyu’nda yer almaktadır,
31
9 Doluluk oranları, hem yıl bazında hem de işletmede kalınan gün sayısı bazında
hesaplanmıştır,
9 Çanakkale İndeki Turizm Tesisleri’nin 2003 Yılı Doluluk Oranları sıralamasında
“İşletmede Kalınan Gün Sayısı” na göre Nazlıhan Otel % 62 ile Hülnap Han’dan
sonra ikinci sırada yer alırken, “Yıllık Ortalama Doluluk Oranı” na göre ise % 62 ile
birinci sırada yer almıştır. Hülnap Han’ın Adatepe’de konumlu olmasından dolayı,
Assos için değerlendirildiğinde Nazlıhan Otel her iki kategoride birinci konumdadır,
9 Çanakkale İndeki Turizm Tesisleri’nin 2004 Yılı Doluluk Oranları sıralamasında
“İşletmede Kalınan Gün Sayısı” na göre Nazlıhan Otel % 64 ile Hülnap Han’dan
sonra ikinci sırada yer alırken, “Yıllık Ortalama Doluluk Oranı” na göre ise % 53 ile
birinci sırada yer almıştır. Hülnap Han’ın Adatepe’de konumlu olmasından dolayı,
Assos için değerlendirildiğinde 2004 yılında da Nazlıhan Otel her iki kategoride birinci
konumdadır.
32
5. İNCELENEN TURİZM TESİSLERİ
5.1 BEHRAM İSKELE
¾ GRAND ASSOS HOTEL
1
Otelin Adı
Grand Assos
2
Konumu
Behram İskele
3
Yatırımcı/ İşletmeci
Bayram Cafer Erten
Lokal X
Yabancı
4
Kaç Yıllık İşletme
17
5
Oda Sayısı
36
6
Yatak Sayısı
95
7
Personel Sayısı
10 ila 15
8
Yıllık Çalışma Süresi
12 Ay
9
Yoğun Olduğu Tarihler
Temmuz ve Ağustos
Fiyatlar ve Fiyatlara Dahil
10 Olan Hizmetler
50 YTL , Yarım Pansiyon (Oda+Kahvaltı)
11 Fasiliteler ve Yeterlilik Düzeyi
Spor ve Rekreasyon Yok
Eğlence Yok
12 Doluluk Oranları
13
Aylık Temmuz ve Ağustos'da 100 %
14
Yıllık 50 % - 60 %
15
Şener Şen, Üniversite Hocaları (Yeditepe,
Boğaziçi, Ankara İletişim)
Sürekli Müşteri Varlığı
16 Sürekli Müşteri Oranı
Yerli-Yabancı Turist Oranı
17
18
% 90 Yerli, % 10 Yabancı.
14 ülkeden misafirler var. Gelibolu'dan Anzaklar
geliyor.
Yabancı Turistlerin Ülkeleri
19 Konaklayan Profil (Hedef Kitle)
Her profilden konaklayan var.
20 Pazarlama Yöntemleri
Internet X
Seyahat Acenteleri X
E-mailing/ Mailing
21 Gereksinim Duyulan Altyapı Yatırımları
Yol, Su.
22 Bölgede Turizm Yaratan Unsurlar
Tarihi Doku, Deniz ve Güneş
33
¾ ASSOS HOTEL DE LUXE
1 Otelin Adı
Assos Hotel De Luxe
2 Konumu
Behram İskele
3 Yatırımcı/ İşletmeci
Mustafa Hoca
Lokal
Yabancı
X
4 Kaç Yıllık İşletme
1
5 Oda Sayısı
15 Oda + 1 VIP olmak üzere 16 oda
6 Yatak Sayısı
82
7 Personel Sayısı
28
8 Yıllık Çalışma Süresi
12 ay
9
Değişken ancak, Temmuz ve Ağustos ile bayramlar
ve Sevgililer Günü'nde 100 % dolu.
Fiyatlar ve Fiyatlara Dahil Olan
10 Hizmetler
Kişibaşı 75 YTL Yarım Pansiyon
Suit Oda 200 YTL Yarım Pansiyon
Eğlence Pinpon, Tenis, Bilardo, Konferans ve Sinema Salonları
13
Mayıs - Nisan 40 %, Temmuz-Ağustos 100 %, Eylül-Ekim 60
Aylık %.
14
Yıllık 45- 50 %
15 Sürekli Müşteri Varlığı
Mevcut
17
Belirlenemiyor.
85 % Yerli, 15 % Yabancı.
18 Yabancı Turistlerin Ülkeleri
Avusturalya, Norveç, Almanya, İngiltere.
Her kesimden misafir gelebiliyor.
Internet
Seyahat Acenteleri İstanbul'da bir merkez ofis açarak acentelerle buradan
çalışmak istiyorlar. Şu anda ciddi bir aktivite yok.
E-mailing/ Mailing Yerel Gazeteler ile haberleşme.
22
Bölgede Turizm Yaratan Önemli
Unsurlar
Su, elektrik ve yol konusunda yatırıma ihtiyaç var.
Özellikle yabancı turist için tarihsel doku ve haç yolu
oluşu.Yerli turist için deniz ve güneşi.
34
¾ YILDIZ SARAY
1
Otelin Adı
Yıldız Saray
2
Konumu
Assos İskele
3
Hayrettin YILDIZ
Lokal X
Yabancı
4
39
5
Oda Sayısı
8
6
Yatak Sayısı
20
7
Personel Sayısı
10 (sezonda)
8
12 ay
9
Temmuz-Ağustos
Fiyatlar ve Dahil Olan Hizmetler
100,-YTL (2 kişi, YP) sıcak su, ısıtma sistemi,
odalarda TV, sıcak su, ısıtma sistemi
10
Yok
Spor ve Rekreasyon
Eğlence
13
Aylık Haziran %60, Temmuz-Ağustos %80
14
Yıllık %50-60
Mevcut
40%
17 Yerli-Yabancı Turist Oranı
%80 yerli
Her ülkeden olabiliyor
Belli bir profil yok
Internet X
Seyahat Acenteleri X (Kadırga kouyundaki otel için)
E-mailing/ Mailing
Arıtma ihtiyacı, işlem yapmak için prosedür çok
22 Bölgede Turizm Yaratan Önemli Unsurlar
Deniz, tarih
35
5.2 KADIRGA KOYU
¾ HUNTERS OTEL
1 Otelin Adı
Hunters Otel
2 Konumu
Kadırga Koyu
Şevket AVCI
Lokal
Yabancı X
17
5 Oda Sayısı
17
6 Yatak Sayısı
40
7 Personel Sayısı
5
12 ay
9 Yoğun Olduğu Tarihler
Temmuz-Ağustos
10 Fiyatlar ve Fiyatlara Dahil Olan Hizmetler
50-YTL (1 kişi, YP) Odalarda, sıcak su,
TV, kalorifer, fön makinesi
Yok
Spor ve Rekreasyon
Eğlence
13
14
Yıllık 50%
Mevcut
Bilinemiyor
%80 yerli
Internet X
Seyahat Acenteleri
E-mailing/ Mailing
Yol
Deniz, tarih, temiz hava, nem oranı
36
¾ KADIRGA OTEL
1 Otelin Adı
Kadırga Otel
2 Konumu
Kadırga Koyu
Bayram Bey
Lokal X
Yabancı
25
5 Oda Sayısı
38
6 Yatak Sayısı
140
7 Personel Sayısı
10 ila 15
12 Ay
Temmuz ve Ağustos
50 YTL , Yarım Pansiyon (Oda+Kahvaltı)
12
13
Eğlence Yok
15
Aylık Temmuz ve Ağustos'da 100 %
16
Yıllık 50 % - 60 %
Sürekli Müşteri mevcut
19
% 90 Yerli, % 10 Yabancı.
14 ülkeden misafirler var. Gelibolu'dan Anzaklar
geliyor.
Yabancı Turistlerin Ülkeleri
20
Her profilden konaklayan var.
Internet X
E-mailing/ Mailing
Yol, Su.
22 Bölgede Turizm Yaratan Önemli Unsurlar Tarihi Doku, Deniz ve Güneş
37
¾ KAPHEROS, LA ROUTE
1 Otelin Adı
La Route (Kapheros)
2 Konumu
Kadırga Koyu
Kadir MUMCU (Yatırımcı), Yöntur (İşletmeci)
Lokal
Yabancı X
6
5 Oda Sayısı
128
6 Yatak Sayısı
334 + 74(ilave)
7 Personel Sayısı
50 (sezonda)
12 ay
Temmuz-Ağustos, bayramlar, kısa tatiller
75,-YTL Mayıs-Haziran, 90,YTL Temmuz-Ağustos, sıcak
su, ısıtma sistemi, fasilitelerden yararlanma olanağı
10
Spor ve Rekreasyon Açık-kapalı havuz, sauna, iskele
Eğlence Animasyonlar, canlı müzik (sezonda)
13
Aylık Temmuz-Ağustos %80
14
Yıllık 40%
Mevcut
17
%10-15
Avustralya ve Yeni Zelanda'dan (özellikle mart ayında)
Orta ve üst gelir grubu
%99 yerli
Internet x
Seyahat Acenteleri x
E-mailing/ Mailing
22 Unsurlar
Yol, su, elektrik
Deniz, tarih, temiz hava
38
¾ YILDIZ SARAY 2 ,KADIRGA
1 Otelin Adı
Yıldız Saray Kadırga
2 Konumu
Kadırga Koyu
Hayrettin YILDIZ
Lokal X
Yabancı
-
5 Oda Sayısı
34
6 Yatak Sayısı
80
7 Personel Sayısı
5 ila 10
12 ay
Temmuz-Ağustos
10
60 YTL (Kişbaşı, YP) sıcak su, ısıtma sistemi,
odalarda TV
Yok
Spor ve Rekreasyon
Eğlence
13
14
Yıllık %50-60
Mevcut
40%
%80 yerli
Internet X
E-mailing/ Mailing
-
Deniz, tarih
39
5.3 YEŞİLYURT KÖYÜ
¾ ÇETMİHAN
1 Otelin Adı
Çetmi Han
2 Konumu
Yeşilyurt
Fahir İSKİT
Lokal
Yabancı X
12
5 Oda Sayısı
16
6 Yatak Sayısı
35
7 Personel Sayısı
6
12 ay
10 Hizmetler
160,-YTL (2 kişi, YP)
Yok
Temmuz-Ağustos, bayramlar, kısa tatiller, haftasonları
Spor ve Rekreasyon
Eğlence
13
14
Yıllık 50%
Mevcut
5%
%99 yerli
Orta ve üst gelir grubu
Internet X
Seyahat Acenteleri
E-mailing/ Mailing
Gereksinim Duyulan Altyapı
21 Yatırımları
Yol, su, elektrik
22 Unsurlar
Tarih, temiz hava, sakinlik
40
¾ MANİCİ KASRI
1
Otelin Adı
Manici Kasrı
2
Konumu
Yeşilyurt Köyü
3
Tarık Ulusoy
Lokal
Yabancı
X
4
5
5
Oda Sayısı
10
6
Yatak Sayısı
10 (20 kişi kapasiteli)
7
Personel Sayısı
10
8
12 Ay
9
Temmuz ve Ağustos ile yıl boyu hafta sonları
250 YTL , İki kişi Yarım Pansiyon
(Oda+Kahvaltı)
Eğlence Kış aylaında özel fasıl ekibi getiriliyor.
13
Aylık -
14
Yıllık -
Mevcut
17
Belirlenemiyor.
80 % İstanbul, 20 % İzmir, Yabancı çok az.
ABD ve İngiltere.
Fiyatlar itibariyle A ve B gelir grubu.
Internet X
Seyahat Acenteleri X (Acentelere 10 % indirim veriliyor)
E-mailing/ Mailing 21 Gereksinim Duyulan Altyapı Yatırımları
Altyapı tesis için yeterli.
Doğa unsuru, sessizlik, dinlenme imkanı.
41
¾ ERGUVANLI EV
1
Otelin Adı
Erguvanlı Ev
2
Konumu
Yeşilyurt
3
Suna KURUCAN
Lokal
Yabancı X
4
1
5
Oda Sayısı
6
6
Yatak Sayısı
17
7
Personel Sayısı
4
8
12 ay
9
Temmuz-Ağustos, bayramlar, kısa tatiller
10 Fiyatlar ve Dahil Olan Hizmetler
150,-YTL (2 kişi, YP)
Spor ve Rekreasyon Yoga salonu mevcut
Eğlence
13
Aylık Belli değil
14
Yıllık Belli değil
Belli değil
17
Belli değil
% 100 yerli
Internet x
Seyahat Acenteleri
E-mailing/ Mailing
Yol, su, elektrik
Deniz, tarih, temiz hava, doğa
42
¾ BAM TELİ YOL KONAĞI ŞARAP EVİ
1 Otelin Adı
Bamteli Yol Konağı
2 Konumu
Yeşilyurt
Tayfun TALİPOĞLU
Lokal
Yabancı X
1
5 Oda Sayısı
3
6 Yatak Sayısı
6
7 Personel Sayısı
2
12 ay
10 Hizmetler
Temmuz-Ağustos, bayramlar, kısa tatiller, haftasonları
Yok
80,-YTL (1 kişi, YP) ortak duş-WC, ortak mekanlar
Spor ve Rekreasyon
Eğlence
13
14
Yıllık 50%
Mevcut
Belli değil
% 100 yerli
Belli değil
Internet
Seyahat Acenteleri
E-mailing/ Mailing
Gereksinim Duyulan Altyapı
21 Yatırımları
Yeterli
22 Unsurlar
Tarih, temiz hava, sakinlik
43
5.4 ADATEPE KÖYÜ
¾ ZEUS HAN
1 Otelin Adı
Zeus Han
2 Konumu
Adatep Köyü
Müberra Aytaç
Lokal X
Yabancı
6 Aylık
5 Oda Sayısı
7
6 Yatak Sayısı
13
7 Personel Sayısı
3
12 Ay
Henüz sezon geçirilmemiş
120 YTL Odabaşı YP
Eğlence Yok
-
13
Aylık -
14
Yıllık -
Var.
17
15%
% 80 Yerli, % 20 Yabancı Turist
İngiltere, Italya, Fransa
Her kesimden müşterileri var.
Internet X
Seyahat Acenteleri
E-mailing/ Mailing
Su ve Elektrik
Doğal ve Sessiz Ortam
44
¾ HÜNNAP HAN
1 Otelin Adı
2 Konumu
Adatepe Köyü
Muzaffer- Şükran Bayraktar
Lokal
Yabancı
X
8
5 Oda Sayısı
21
6 Yatak Sayısı
50
7 Personel Sayısı
-
12 ay
Temmuz-Ağustos
120 YTL (Tek kişi YP), 150 YTL (Çift Kişi YP)
Spor ve Rekreasyon Eğlence 12 Doluluk Oranları
-
13
Aylık -
14
Yıllık -
Var
17
15%
% 80 Yerli, % 20 Yabancı Turist
İngiltere, Italya, Fransa
Internet X
Seyahat Acenteleri
X
E-mailing/ Mailing
Kaz Dağları, Tarihi doku ve oksijen
45
6. DERİNLEMESİNE GÖRÜŞMELER
6.1. BEHRAM VE KADIRGA KOYLARI
6.1.1. Bayram Cafer Erten - Grand Assos ve Kadırga Otelleri Sahibi
¾
‘’ Assos, hem yerli hem de yabancı ziyaretçiler açısından tercih edilen bir
turizm alanı.
¾
Edremit Havaalanı’nı 80 m uzatıp seneye açmayı düşünüyorlar. Eğer bu
mümkün olursa buraya gelen turist sayısında oldukça fazla artış olur.
¾
Sezonumuz Nisan’da grupların gelmesiyle başlamakta, maksimum ziyaretçi
sayısına Temmuz ve Ağustos aylarında ulaşılmaktadır.
Grand Assos Otel’den görünüm
¾
Pazarlama anlamında özel bir şey yapmıyoruz. Genellikle müşteri bizi buluyor.
Kadırga Otel için sadece Internet sitemiz var.
¾
Isınmamız merkezi prinalı sistem. Bu sistem zeytinyağı küspesi ile ısınmayı
sağlıyor. Hem hesaplı hem de yeterli oluyor.
¾
Kadırga Mavi Bayraklı bir koy. Bizanslılar’dan kalma eski eserler ve denizin
temizliği turisti buraya çeken en önemli faktörler. Ayrıca Temmuz başında
burada felsefe toplantıları düzenleniyor.
¾
Burada büyük işletme olması için havaalanı şart.
¾
Bazı tesisler ulaşımın yarattığı kapasite boşluğunu turlarla çözüyor. Eden
Gardens bunlardan biri .
¾
Biz Grand Assos için Turizm İşletme Belgesi almadık. Çok gerekli bulmuyoruz
açıkçası. Buradaki tesislerin çoğu da henüz bu belgeyi almış değil.’’
6.1.2. Metin Akdemir -De Luxe Assos İşletme Müdürü
¾
De Luxe Assos Mustafa Hoca’nın otelidir. Mustafa Bey’e ait Assos’ta 3 otel
bulunmaktadır : Kipos, De Luxe ve Assos Otel. Hepsi yılın 12 ayı açık. De
46
Luxe ile Assos’un fiyatları aynı seviyede, Kipos’un fiyatları ise biraz daha
düşüktür.
¾
‘’ Kışın çok yoğun olmuyoruz. Müşterimiz daha ziyade Yaz aylarında geliyor.
Maksimuma ulaştığımız aylar hep Temmuz ve Ağustos ayları oluyor.
De Luxe Otel’den görünüm
¾
Assos hristiyanların hac yolu üzerinde. Yabancı turist çoğunlukla bu sebepten
buraya geliyor ve tarihsel her şey ile ilgileniyor. Assos için ayrıca düzenlenen
kültür gezileri ve kültür turları var.
¾
Yabancı turistlere tesislerin yaklaşımı farklı. Yerli turist burada yeterli hizmeti
alamıyor. Buna rağmen yerli turist sayısı yabancı turist sayısına göre daha
fazla.
¾
Pazarlama anlamında faaliyet ihtiyacımız var. Bu sebeple İstanbul’a bir
Merkez Ofis açmayı ve ajanslarla çalışarak pazarlama faaliyetleri yürütmeyi
düşünüyoruz. ‘’
6.1.3 Şevki Avcı- Hunters Otel Sahibi
¾ ‘’ 17 odalı, 45 yataklı bir aile işletmesiyiz.
¾
17 sene önce tesisin bulunduğu araziyi 875,000 TL’ye yarısı peşin, yarısı 1 yıl
vadeli satın aldım.
Hunters Otel’den görünüm
47
¾
Assos 1981 yılında Ayvacık Belediyesi mücavir alanına girdi. Ancak
sıkıyönetim zamanında bütün yetki İl Bayındırlık Müdürlüğü’ne geçti. 1995
yılında da bir Turizm Merkezi olarak tescili yapıldı.
¾
Bayındırlık Müdürlüğü bir Nazım Plan yaptı ve kıyı şeridi 20 m’den 100 m. ye
çekildi.
¾
Yapılaşma ile ilgili kontroller ve kanuni yaptırımlar oldukça sıkı durumda.
¾
Kadırga Koyu’nda rüzgar Biga Yarımadası ve Kaz Dağları üzerinden gelir ve
kurudur. Bu sebeple nem yoktur. Temiz hava ve rutubet olmaması Assos’u
turizm yönünden avantajlı kılıyor.
¾
Şu anda Assos’a yatırım yapmanın tam zamanı.
¾
Yapılaşma % 30. İki kattan fazlasına izin verilmiyor. Malzeme olarak taş ve
ahşap kullanılması gerekiyor. Yatırım yaparken kıyı kanununa uyulması ve
projenin tasdiklenmesi gerekiyor.
¾
Sezon genellikle Temmuz ve Ağustos aylarıdır. Buradaki otellerin birçoğu bu
aylarda maksimum doluluk oranını yakalar.’’
6.1.4. Gökhan Gürgan - Kapheros, La Route İşletme Müdürü
Kapheros, La Route’dan görünüm
¾
‘’ Kapheros’un sahibi Emmim Restaurantları sahibi Kadir Mumcu Bey dir.
¾
Tesis 1999 yılında açıldı. Ancak 3 yıl önce işletmesi 5 + 5 yıl anlaşma ile
Yöntur’a devredildi. (5 yıl süreyle deneme, devamında mutabık kalınırsa süreyi
5 yıl uzatma).
¾
Yöntur tesis sahibinin kendi acentesi ve Merkez Ofisi Bursa’da.
¾
Yaklaşık 50 personelimiz var ve 12 ay açığız.
¾
Sezonun en kalabalık olduğu devre tesisimizde Temmuz ve Ağustos ayları. Bu
dönemde doluluk oranımız bu aylarda % 80’in üzerine çıkıyor.
¾
Isınmamız merkezi sistem. Kömür ve likit gaz kullanılmakta.
48
¾
Sezon dışındaki dönemlerde de yoğun olduğumuz resmi tatil günleri ve
haftalar olabiliyor. Örneğin 19 Mayıs’ta tesisimizde 350 kişi konakladı.
¾
Tesisimizde konaklayanlara yönelik animasyon grupları, müzisyenler, açıkkapalı havuz, kaydırak, bilardo masaları gibi rekreasyon ve eğlence imkanları
mevcut.
¾
Konaklama sayısını arttırmaya yönelik dönemsel faaliyetlerde bulunuyoruz.
Örneğin geçen yıl “7 gece kal 5 gece öde” şeklinde bir kampanya düzenledik
ve sonucu oldukça başarılı oldu.
¾
Bölgenin en büyük sorunlarından biri sivrisinekle mücadele. Konuklar bu
problemden dolayı çok rahatsızlık yaşadılar. Çöplerin atıldıktan bir gün sonra
muhtarlık tarafından toplanması buna sebep teşkil ediyor. ‘’
6.2. AYVACIK BELEDİYESİ
6.2.1.
¾
Mehmet Ünal Şahin -Ayvacık Belediye Başkanı
‘’ Assos Ayvacık Belediyesi mücavir alan sınırları dışında yer almaktadır.
Buna rağmen Belediye’mizin Assos Beldesi ile ilgili yapmak istediği çalışmalar
bulunmaktadır. Özellikle Antik Liman'ı yeniden canlandırmak amacıyla
girişimlerimiz olmuş, ancak yakın tarihte olumsuz sonuçlanmıştır.
¾
Ayvacık - Assos yolunun sahil yolu ile birleştiği noktada yer alan Kozlu
Sapağı’na bağlı Sazlık Mevkii’nde, haftanın belirli günlerinde açılacak bir
gümrük tesis edilmesi gündemimizde. Gümrük için önce Liman’ı düşünmüştük.
Ancak Koruma Kurulu’ndan onay alamadık.
¾
Limandaki yapılanma ile ilgili Koruma Kurulu çok katı bir tutum içinde.
¾
Çevrede acenteler kanalıyla Yunan yolcu taşıyan gezi gemileri mevcut. Ancak
bu gemiler gümrük olmadan, Assos, Truva gibi tarihi mekanlara ziyaretçi
getirmek istediklerinde ya Çanakkale'ye uğradıktan sonra otobüslerle Truva
üzerinden Assos'a ulaştırılıyor, ya da Ayvalık'a gelerek buradan dağılım
yapılıyor. Ancak süre, ulaşım zorluğu (dar yollar) ve yol uzunluğu nedeniyle
sıkıntı yaşanıyor. Bu sebeple gümrük için kararlı bir şekilde çalışıyoruz.
¾
Midilli Belediyesi ile karşılıklı iyi ilişkilerimiz ve planlarımız var. Adaya gelen
turistin belirli bir süre adanın üstünde tutulması için Assos’a da gezi
düzenlemek istiyorlar. Gümrük, bu ihtiyaca da cevap verecek.
¾
Midilli’de büyük bir uluslararası havaalanı mevcuttur. Bu havaalanı bölgede
açılacak gümrükle birlikte yurt dışından gelecek turisti de çekebilecektir.
49
¾
Midilli ile ilişkilerimizi geliştirmek istiyoruz. Karşılıklı girişimler var. Örneğin
Midilli’den bir papaz Assos’a yüzerek geçti. Midilli Belediyesi bizden
kendilerine gelen turistin adada uzun müddetli kalması için karşılıklı günübirlik
gezi talep ediyor. Bunu gerçekleştirmek için gümrük planlıyoruz.
¾
Halihazırda Ayvalık- Midilli arasında feribot seferleri var. Ancak Ayvalık -Midilli
arasında seyahat 1,5 saat sürerken ,
Assos - Midilli arasında 20 dakika
olacak. Dolayısı ile Assos ulaşım zamanlaması açısından çok daha avantajlı
konumda.
¾
Edremit, Akçay, Babakale gibi bölgelerin de gümrük konusunda benzer
talepleri vardır. Akçay'da girişimler başlatılmıştır, AB'den fon kullanılarak
yapılması planlanmaktadır. Ancak seyahat süresi itibariyle Assos avantajlıdır.
¾
Edremit Körfezi’nde Midilli’den gelecek turiste sadece Assos ve Ayvalık ilçeleri
hitap etmektedir.
¾
Ayrıca turistler dışında Midilli halkının da talebi mevcuttur. Çünkü halk bu
bölgede panayırlardan ve pazarlardan faydalanmak istemektedir. Bölgede
dünyada başka yerde bulunamayan 17 çeşit ot mevcuttur. Ayrıca Pazar
yerlerinde sergilenen ürünler de çok ucuzdur.
¾
Midilli'de büyük bir uluslararası havaalanı mevcuttur. Bu havaalanı, bölgede
açılacak gümrükle birlikte yurt dışından gelecek turisti de çekebilecektir.
¾
Edremit Körfezi’nde Midilli’den gelecek turiste bir tek Assos ve Ayvalık hitap
etmektedir.
¾
Belediyemiz tarafından yeni yol çalışmalarına başlanmıştır. Buna göre
Ayvacık'tan Assos'a gidiş Edremit yönüne giderken Küçükkuyu'dan önce bir
sapakla sağlanacaktır. Aradaki mesafe daha kısa olmamıştır ancak eski yola
göre daha geniş ve az virajlıdır böylelikle büyük araçların ulaşımı
kolaylaşacaktır.’’
6.2.2. Mücahit Bostancı -Ayvacık Belediyesi Emlak İşleri
¾
‘’ Assos, Ayvacık Belediyesi mücavir alan sınırları dışındadır.
¾
Yabancıların konut sahipliliği anlamında oldukça rağbet ettiği bir bölgedir.
Ancak SİT alanı olması sebebiyle ikinci konut yapılaşması mümkün
olmamaktadır.
¾
Assos, İmar yönünde Bayındırlık Bakanlığı’na bağlıdır.
¾
Babakale Gürpınar Belediyesi, Ahmetçe ise Ayvacık Belediyesi mücavir alan
sınırlarına dahil edilmiştir.
¾
Assos sadece emlak vergileri anlamında Ayvacık Belediyesi’ne bağlıdır.’’
50
6.3. YEŞİLYURT KÖYÜ, ADATEPE KÖYÜ VE EDREMİT
6.3.1. Rıfat Fahir İskit- Çetmihan Sahibi, Şair
¾
‘’ Çetmihan’ı, 1993 yılında kurduk. Yeşilyurt Köyü’nde kurulan ilk tesis
Çetmihan’dır.
¾
Assos civarında yapılacak bir tesis yatırımının, bir marka değeri olan, Club
Med ve Patara gibi tesislerin örnek alındığı bir yatırım olmasında yatırımcı
açısından büyük fayda var .
¾
Eğer devre tatil sistemi düşünülecekse, insanların ucuz gözle bakmamaları
için , bir teması olan, hikayesi ve konsepti ile farklılık yaratan ve üst gelir
grubuna hitap eden bir yatırım olmalıdır.
Çetmihan’dan görünüm
¾
Planlamalarda “4 mevsim hayat “ hedeflenirse başarı daha yüksek düzeyde
olacaktır.
¾
Tesis içerisinde, şarap kursu, felsefe kursu, yoga kursu gibi entelektüel düzeye
hitap eden aktiviteler ciddi pazarlama aracı olabilir.
¾
Dağda apart otel rağbet görür, ancak deniz kenarı apart otel rağbet
görmeyecektir.’’
6.3.2 Teslime Cura- Bam Teli Yol Konağı İşletmecisi
Bam Teli Yol Konağı’nın sahibi Tayfun Talipoğlu’dur. Tesis 29 Ekim 2004’te
faaliyete geçmiş, ilk sezonunu kış aylarında yaşamıştır. İşletme Müdürü Teslime
Cura aşağıdaki bilgileri aktarmıştır :
¾
‘’ Kışın hafta sonları doluluk oranımız % 100 oldu.
51
¾
Altınoluk, Assos ve İstanbul’dan sürekli müşterilerimiz mevcut.
¾
İlk başladığımızda turlarla çalıştık ancak çok kalabalık geldikleri ve
müşterilerinden memnun kalmadığımız için şu anda bu tür çalışmalarımız
devam etmiyor.
Bam Teli Yol Konağı’ndan görünüm
6.3.3 İbrahim Coşkun- Manici Kasrı Resepsiyon Görevlisi
¾
‘’ Manici Kasrı olarak Lüks Butik Otel formatında bir turizm işletmesiyiz ve
kurucumuz Tarık Ulusoy’dur.
¾
Sürekli müşterilerimiz arasında Sezen Aksu, Tarkan, Erdal İnönü, Zeynep
Tunuslu, Nez gibi isimler yer alıyor. Fiyatlarımız, civardaki tesislerden farklı.
(Odabaşı 250 YTL ve Yarım Pansiyon).
Manici Kasrı’ndan görünüm
¾ Pazarlamayı web sitemiz kanalıyla yapmaktayız.
¾ Tesisimizde 10 oda bulunmaktadır.
¾ Tahta Kuşlar Köyü ve Kaz Dağları’na trekking turları düzenlemekteyiz.
¾ Kış aylarında özel bir fasıl ekibimiz var. ‘’
52
6.3.4
Suna Kurucan - Erguvanlı Ev Sahibi ve İşletmecisi
¾
‘’ Açılışımızı Eylül 2004’te yaptık. Butik bir pansiyon işletmesiyiz.
¾
6 çift, 1 adet tek kişilik odamız ve alt katta bir yoga salonumuz var.
¾
Yoga pazarlama araçlarımızdan birisi. Çok talep görüyor.
Erguvanlı Ev’den görünüm
¾
Bu yıl ikinci sezonu geçiriyoruz. İlk sezonumuzda, hafta sonu ve bayramlarda
100 % doluluk yakaladık.
¾
Nisan 2005’te 3 günlük bir meditasyon kursu düzenledik ve tam doluluk
sağladık.
¾
Tavsiye üzerine gelen müşteri sayımız oldukça fazla.
¾
Geçen yıl köyde su ve elektrik sıkıntısı vardı. Yapılan çalışmalarla su sıkıntısı
giderildi ancak voltaj düşüklükleri ve elektrik kesintileri devam ediyor.’’
6.3.5
Müberra Aytaç- Zeus Han’ın sahibi ve İşletmecisi
¾
‘’ Tesisimiz Kasım 2004’te açıldı.
¾
Bir aile işletmesiyiz.
Zeus Han’dan görünüm
¾
Yeni açıldığımız için ilk sezonumuz 2005 Yazı olacak.
¾
Isınmayı şömineye bağlı kalorifer yöntemiyle gerçekleştiriyoruz.
¾
Kışın elektrik problemi yaşıyoruz. ‘’
53
6.3.6
Fahri Molvalıoğlu- Rotary Üyesi, Assos Araştırmacısı
¾
‘’ Assos’un 4,000- 5,000 yıllık bir geçmişi var.
¾
Yapılanma 1990 senesinden sonra başladı.
¾
Baba Burnu’na kadar SİT alanı. Sadece taş yapı yapılabiliyor.
¾
Behram’ın, dışarı çıkarılması yasak olan ve sadece o bölgede toprak altından
çıkan kendine özgü bir taşı vardır (Behram Taşı).
¾
Assos, tarihte Bergama’ya kadar olan ticaret yolu üzerinde, Finike ve
Cenevizliler’in ticaret merkeziydi.
¾
Nazlıhan ve diğer otellerin bulunduğu bölgedede 1950’li yıllara kadar fırın, iki
otel ve palamut depoları vardı. Palamut ö dönemde boya ve deri sanayinde
kullanılıyordu.
¾
Assos’ta turizm sezonu mevsim olarak geç başlar. Temmuz ve Ağustos ayları
en yoğun sezonlardır.
¾
Kadırga koyu genellikle kayalıktır. Eden Beach Otel’e doğru kısıtlı bir alan
kumluktur.
¾
Babakale tarafında devre tatil sistemi uygulayan ve parça parça yapılan
kooperatifler mevcut.
¾
Yeni yolun Edremit’i Çanakkale’ye bağlaması öngörülüyor. Bu yola bir süre
önce Vatikan da yatırım yapmış ancak yol halen bitirilemedi.
¾
Edremit’teki havaalanının yapımı edindiğim bilgilere göre kesinleşmiş. Devlet
tarafından ihale edilme kararı alınmış. Asfalt 10 cm yükseltip, uzunluğu 100 m
çıkarılarak pisti 2007 senesinde faaliyete geçirmeyi ve büyük uçakların inişine
uygun hale getirmeyi planlıyorlar.
¾
Edremit Havaalanı’nın Assos’a uzaklığı 80 km.
¾
Proje Alanı’na marina yapılması planlanırsa Midilli Adası büyük bir engel teşkil
edebilir. Çünkü güvenlik açısından adanın kuzeyi askeri ve yasak bölge. Orada
yat turizminin olması için güneyden (Bodrum, Kuşadası) gelen tekneler olması
gerekiyor. Ancak Edremit Körfezi’nde böyle bir potansiyel yok.
¾
Ayvalık’ta Setur’un işlettiği bir Marina mevcut. Ama işletmesi yetersiz.
Altınoluk’ta da bir Yelken Spor Klubü ve yatların bağlandığı bir balıkçı barınağı
var ancak çekek yeri yok. Bir de Bozcaada’da bir marina var. Fakat orası hem
işletme olarak çok yetersiz hem de çok pahalı kalıyor.
¾
Akçay’daki iskeleye Avrupa Birliği’nden 25,000,000 Euro tutarında bütçe onayı
çıkmış, buraya gemi limanı ve gümrük yapılacağı da söyleniyor.’’
54
6.4 DEVRE TATİL SİSTEMLERİ İLE İLGİLİ DERİNLEMESİNE GÖRÜŞMELER
6.4.1 Berrin Canbaz - RCI Türkiye Satış Müdürü
¾
‘’ RCI 1972’de kurulmuş bir devre tatil sistemidir. Devre tatil sistemlerinde,
turizm işletmesi sahipleri, tesislerini haftalık olarak 25, 50, 100 yıl için
kiralamaktadırlar.
¾
Üye, her sene sahibi olduğu haftada tesisine gelir. Ancak gelmeden önce
senelik tesis onarım bedelini tesise ödemek zorundadır. Türkiye’de bu bedel
ortalama usd 100- usd 350 arasında değişmektedir.
¾
Üye, sahibi olduğu haftada eğer kendi ünitesinden değil de RCI ya ait başka
bir tesisten faydalanmak isterse, kendi ünitesini RCI’ya “space bank” yapar ve
değişim programı ile kendisi için en uygun başka bir tesisten değişim ücreti
karşılığı faydalandırılır. Değişim Ücreti, Türkiye için 85 pound, Avrupa için 109
pound, Amerika ve diğer kıtalar için 159 pound olarak belirlenmiştir.
¾
Üye, farklı bir mekanda sahibi olduğu hafta sayısını arttırarak tatil yapma
olanağına da sahiptir. Hafta sayısını arttırmak için yıllık 50 pound ile 450
pound arasında bir ücret öder.
¾
Üye, 2 yıl öncesi ve sonrasına kadar haftalarını biriktirebilmekte ya da
öncesinde kullanabilmektedir.
¾
RCI Sistemi değişimlerden para kazanmaktadır. Dolayısı ile tesisler arasında
müşteri hareketliliği, tesisin gelir kaynağını oluşturan en önemli etkenlerden
biridir.
¾
RCI Üyelik sistemine RCI’ın genel kurulu yaklaşık 1 aylık bir değerlendirme ve
araştırma süresi içinde karar vermektedir. Affiliation Stage dediğimiz, RCI
Sistemine Bağlı Tesis Olabilmek İçin ;
¾ RCI Türkiye Temsilcisi’ne yasal Evraklar dahil, istediği tüm belgeler
gönderilmektedir.
(Tapu,
Proje
Planları,
Sözleşmeler,
Imza
Sirküleri, Sicil Gazetesi).
¾ Temsilci, anlaşmalı çalıştığı Türk Avukat’a bu evrakları verir ve tüm
sonuçlar İngiltere’deki RCI Avukatı’na raporlanır.
¾ RCI Avukatı’ndan onay geldiği takdirde başvuru Genel Kurul’da
değerlendirilerek onaylanır.
¾ Onaylanma gerçekleştiği takdirde Tesis’e bir ID numarası verilir ve
tesis kiralama faaliyetlerine başlar.
¾
RCI’ya Bağlanan Kuruluşun Yükümlülükleri aşağıdadır :
¾ Sisteme kayıt olabilmek için, başlangıç aşamasında yatırımcı
tarafından RCI’ya 10.000 pound ödenmelidir,
55
¾ İşletmeci ya da yatırımcı, sisteme bağladığı ünitelerin % 90’ı
satılana kadar , her hafta 2 ekstra üniteyi RCI’ya tahsis etmekle
mükelleftir,
¾ Tesis, devre tatil satışı yaptığı her üyesini, RCI’ya minimum 2,
maksimum 5 yıl üye yapacaktır. 2 Yıllık üyelik bedeli usd 239, 5
yıllık üyelik bedeli 269 pound olarak belirlenmiştir. Üyeliğin
devamından üyenin kendisi sorumludur. 3 Yıllık uzatma bedeli 167
pound, 5 yıllık uzatma bedeli 269 pounddur.
¾
¾
RCI, kendisine bağlı tesisleri aşağıdaki şekilde sınıflandırmaktadır :
¾
Standart Tesis
¾
RID (Uluslararası Tesis)
¾
Gold Crown (En Üst Seviye)
¾
Hospitality Reward (Konukseverlik Ölçen bir seviyedir)
RCI’ya minimum 20 ünite ile dahil olunmaktadır. RCI, kendisine katılan
tesislerin fasilitelerine olduğu kadar ünitelerine de çok önem vermektedir.
¾
RCI tarafından Pazarlama için kullanılan yöntemler ;
¾
Çıkarılan kataloglarda yeni tesislerin tanıtımını yapmak,
¾
www.rci.com ve www.community.com gibi web sayfalarında
detaylı bilgiler ve üye görüşlerine yer vemek,
Yılda 3 kez basılan ve dünyanın her yerinde aynı standartta
¾
basılan Holiday dergisi.
¾
RCI, devre tatil pazarının % 80’ini elinde tutmaktadır. % 20’lik kısım
Interval’dedir.
¾
Pazarlama yapılabilmesi için farklı yapılarda bir çok işbirliğine RCI açıktır.’’
6.4.2
İlknur Tütken - Interval Türkiye Satış Müdürü
¾ ‘’ Interval 1976’da kurulmuştur.Türkiye’de 96-99 yılları arasında faaliyet
göstermiştir.1997’de İstanbul ofisinde 6 çalışan ve 1 müdür vardı. Ancak zaman
geçtikçe kendini döndürmemeye başladı. Almanya’da akıllı bir sistem
oluşturuldu. Almanlar’la aynı ofiste daire paylaşımı yöntemine gidildi. Çalışan
sayısı düşürüldü. Tüm irtibat bilgileri aynı kaldı. Sadece adres değiştirildi.
¾ Interval, turizm alanında yatırımcı olarak yer almamaktar. Bitmiş veya başlamış
tesisleri devre mülk ya da devre tatil sistemi konusunda yönlendirmekte.
¾ Armonia, Flipper, Patara, Martı Tatil Köyü, Marriott, Hyatt ve Four Seasons,
Interval’in
üyeleri
arasındadır.
Bunlardan
Marriott
sadece
Interval
ile
çalışmaktadır. RCI ile bir işbirliği yapmamıştır.
56
¾
Interval, Amerikan kökenli bir sistem. Avrupa kontakt ofisi İngiltere, Türkiye
kontakt ofis Almanya, Merkez Ofisi ise Miami’dedir. Türkiye ofisi Almanya’da
halen Türk telefon hatlarını kullanıyor ve Türkçe konuşuyor. Interval’in Almanya,
Finlandiya, Fransa ve İspanya ofisleri Londra’ya bağlı olarak çalışmakta,
Londra dahil tüm ofisler ise Miami’ye bağlıdırlar.
¾
Devre Mülk yılda 2 haftalığına üye tarafından kiralanan ve tapusu verilen bir
sistemdir. Devre tatil ise yılda genellikle 1 haftalık 49 ile 99 yıllığına
kiralanabilen bir üyelik sistemidir.
¾
Türkiye’de time-shahe (devre tatil) sezonu Mayıs - Ekim arasındadır. Yatırımcı
açısından time share sistemi avantajlı bir sistemdir. Interval açısından ise
değişim yapılması önemlidir. Çünkü Interval bundan kazanmaktadır.
¾
Interval bünyesinde şu anda yaklaşık 1700 tesis ve 2.000.000 civarında üye
bulunmaktadır.
¾
Almanlar, İngilizler ve Amerikalılar turistik değişim ve gezilere katılımcı
milletlerdir.
¾
Üyeler değişim yapmak isterlerse Türkiye ve Avrupa içi değişimler için 130
Euro, kıtalararası değişimler için 155 Euro ödemektedirler. Sisteme ilk giren üye
239 Euro Üyelik ücreti ödemekte ve 1-3-5 yıl için üyeliğini yenileme hakkına
sahip olmaktadır. Üyelik yenileme ücreti 1 yıl için 99 Euro, 3 yıl için 220 Euro, 5
yıl için 338 Euro’dur.
¾
Interval ile devre tatil sisteminde çalışacak olan yatırımcının gelen her üyeyi en
az üç yıl sisteme üye yapması gerekmektedir. Yatırımcı sisteme giriş için
15.000
Euro
ödemektedir.
Ancak
Interval
ödeme
ile
ilgili
kolaylıklar
sağlamaktadır. Tesis, en az 20 ünite Interval’e bağlanmalıdır.
¾
Değişim sistemine Türkler’in % 10’u katılmaktadır. Dünyadaki finansal krizlere
bağlı olarak son yıllarda değişimlerde azalma gözlemlenmektedir.
¾
Üyelerden gelen formlarla tesisin yıldızı değişmektedir.
¾
İlk Flipper üyeleri artık dışarı gitmektedir.
¾
Zengin kitle ünitesini bırakmakta, sonbahar döneminde bu tip insanların yerlei
başkalarına verilmekte, böylece tesisi ve sistem yaşamaya devam etmektedir.
¾
Türkiye’deki üyelerin % 17’si dışarı gitmektedir.’’
57
7. ASSOS, KÜÇÜKKUYU VE YEŞİLYURT KÖYÜ ARSA VE KONUT SATIŞ
FİYATLARI ANALİZİ
ARSA SATIŞ FİYATLARI
ASSOS, YEŞİLYURT, KÜÇÜKKUYU ARSA FİYAT RAYİÇLERİ
FİYAT/M2
LOKASYON
M2
İMAR
DURUMU
Arıklı Köyü
2,907
-
41,106
14
Arıklı Köyü'nde asfalt yola cepheli.
Babakale
550
-
14,500
26
Babakale'de imarlı ve müstakil tapulu.
Ahmetçe
6,000
5%
156,950
26
Denize 100 m mesafede.
Ahmetçe
1,194
5%
104,633
88
Denize sıfır.
Ahmetçe
5,014
5%
298,953
60
1,266 m2'si yolun altında.
FİYAT (USD)
(USD)
ÖZELLİKLER
8 bina ruhsatı var, denize bağlantısı
yok. 55 metre yola
6,000
5%
194,319
32
Ahmetçe
3,500
5%
448,430
128
cepheli.
Denize sıfır, 3 dönüm yolun altı, kalan
kısım yolun üstünde. Ayvacık
Belediyesi mücavir alanına yeni
girmiş. İmar % 30'a çıkacak.
ASSOS
Ahmetçe
Ahmetçe-Kadırga arası. 5440 m2 lik
kısım yolun
üstünde. Ayvacık Belediyesi mücavir
alanına yeni
girmiş ve imarı % 5'ten %30'a çıkmak
üzere.
Ahmetçe
5,940
5%
11,000
Behram İskele
Ahmetçe
205,530
35
560,538
51
34,379
29
Behram'da.Denize sıfır, 3. derece Sit
alanı, turizm tesisine uygun.
5%
1,184
5%
Ahmetçe. Yolun üst tarafında.
58
YEŞİLYURT KÖYÜ
KÜÇÜKKUYU
LOKASYON
M2
İMAR
DURUMU
FİYAT (USD)
FİYAT/M2
Yeşilyurt
420
40%
60,351
144
Yeşilyurt Köyü'nde.
Yeşilyurt
1,600
40%
93,423
58
Yeşilyurt
1,500
40%
71,000
47
Yeşilyurt
1,300
40%
115,844
89
Yeşilyurt
5,000
5%
67,264
13
Yeşilyurt
3,000
5%
119,581
40
Yeşilyurt
800
40%
119,581
149
Küçükkuyu
900
Yok
93,423
104
Küçükkuyu
300
Var
29,895
100
1,200
5%
37,369
31
Küçükkuyu
3,336
5%
48,579
15
Küçükkuyu
Denize 300 m, zeytinbağı
evi imarlı.
Büykhusun. Denize 100 m.
Küçükkuyu
1,000
Var
33,632
34
3,340
Var
48,579
15
Küçükkuyu
Küçükkuyu
ÖZELLİKLER
Denize 160 m mesafede.
Büyükhusun'da zeytinlik. Denize 100
m.
KONUT SATIŞ FİYATLARI
ASSOS, YEŞİLYURT, KÜÇÜKKUYU KONUT FİYAT RAYİÇLERİ
YEŞİLYURT KÖYÜ
ASSOS
LOKASYON
M2
KAT SAYISI
FİYAT (USD)
FİYAT/M2 (USD)
ÖZELLİKLER
105
2
56,053
534
Kayalar Köyü, Karya
Sütesi'nde.
172
3
45,000
262
Behramkale'de 40 Dönüm
zeytinlik içinde sitede.
125
3
33,632
269
3+1 Oda, sobalı, kat mülkiyeti
tapulu, denize 25 m, sitede
170
2
224,215
1,319
120
2
56,053
467
200 m2 arsa alanı var.
120
2
115,845
965
50 m2 Bahçe alanı var.
100
2
59,790
598
120
2
67,264
561
140
2
171,900
1,228
1360 m2 Arsa alanı var.
40
1
41,106
1,028
35
1
29,895
854
40
1
37,369
934
100
1
89,686
897
1350 m2 zeytinlik içinde,
denize
200 m mesafede.
59
KÜÇÜKKUYU
LOKASYON
M2
KAT SAYISI
FİYAT (USD)
FİYAT/M2 (USD)
ÖZELLİKLER
160
3
134,529
841
4+1 Oda, 20 m2 bahçe, denize
sıfır.
70
1
67,264
961
Daire, 2+1 oda
110
2
127,055
706
110 m2, 4+1 odalı, teraslı ve
denize 30 m. 70 m2 daire 2+1
oda.İkisi birlikte satılıyor.
3+1 Oda.Troya Evleri'nde
denize
100 m.
Altınoluk'da 3+1 oda. Site
içinde.
70
1
240
3
112107
467
160
2
78475
490
60
8. PROJE ALANI YAKIN ÇEVRESİNDE YER ALAN GEZİ ROTALARI
8.1. Behramkale Köyü
¾ Kuruluşu M.Ö. 7 yüzyıla dayanan Assos Antik kentini barındırmaktadır,
¾ Assos Akropolü, Athena Tapınağı ve Antik Tiyatro gibi tarihi mekanlar
turistlerin ilgisini çekmektedir,
¾ İki yılda bir Eylül ayının son haftasında müzisyen, tasarımcı, plastik ve
görüntü sanatçılarını bir araya getireren Assos Festivali düzenlenmektedir.
8.2. Truva
¾ Çanakkale’ye 30 km. mesafede Truva kenti ve kalıntıları gezilebilmektedir,
¾ Truva Savaşları’nın simgesi olan Tahta At sergilenmekte ve turistik geziler
için ideal bir gezi rutu olarak gözlemlenmektedir.
61
8.3. Babakale (Lektos)
¾ Asya’nın en Batı ucu olması sebebiyle ilgi çekmektedir,
¾ Gelen turistlere Asya’nın en batı ucunu ziyaret ettiklerine dair bir Sertifika
verilmektedir.
¾ Eski bir Osmanlı köyüdür.
8.4. Sokakağzı Köyü
¾ Assos- Geyikli güzergahı üzerinde bir sahil köyüdür,
¾ Dalgıç klüpleri tarafından oldukça tercih edilmektedir.
¾ Son yıllarda özellikle soft turizm konusunda adınlar atılmaktadır.
8.5. Tahta Kuşlar Müzesi (Kaz Dağı)
¾ Türkiye’nin ilk özel Etnografya Müzesidir,
¾ Assos’a 27 km uzaklıktadır,
¾ Türkiye’de ilk kez bir köyde kurulan sanat galerisidir,
¾ Galeri'de Orta Asya'dan Türkiye'ye göç eden Konar-Göçer Türk boylarının
ilginç ve özgün kültür varlıkları, giyim eşyaları, aletleri, halıları ve çadırları
sanat galerisinde her tür sanat yapıtları yıl boyunca sergilenmektedir.
8.6. Yeşilyurt Köyü
¾ Soft Turizm konusunda ilerlemiş bir dağ köyüdür,
¾ Mevcut Konaklama tesisilerinden bazıları zaman zaman çok ünlü isimleri
ağırlamaktadır,
¾ Dağ, deniz ve doğal doku sebebiyle, hem konaklamalar hem de
gayrimenkul yatırımları açısından gelecek vaat etmektedir.
8.7. Adatepe Köyü (Kaz Dağları)
¾ İşgal yıllarında çok sayıda Rum ailenin gelip yerleşmesiyle Rum ve Türk
kültürünün beraber yaşadığı en eski köy olma özelliğine sahiptir,
62
¾ Kültür Bakanlığı tarafından koruma altına alınmış olması ve kozmopolit
yapısı sebebiyle turistik açıdan ilgi çekmektedir.
¾ Eski Yunan kültürüne göre tanrılara kurban sunmak üzere yapılmış bulunan
Zeus Altarı Adatepe Köyü’ndedir.
8.8. Gülpınar (Chryse)
¾ Biga Yarımadası’nın güneybatısında yer alan ve volkanik platodan oluşan
bir köydür.
¾ Yaz Ayları’nda turistler tarafından rağbet görmektedir.
¾ Homeros’un İlyada Destanı’nda ünlü Truva Savaşları anlatılırken en çok adı
geçen kentlerden biridir ve antik kalıntılar barındırmaktadır.
¾ Helenistik çağda yığıldığı öne sürülen ve İlyada Destanı’nda adı geçen
Tanrı Apollon’un ünlü Apollo Smintheus Tapınağı Gülpınar’da yer
almaktadır.
63
9. ASSOS’A TUR DÜZENLEYEN TURİZM ACENTELERİ
TUR
ŞİRKETİ
KONAKLANAN
OTELLER
FİYATA DAHİL
OLAN HİZMETLER
FİYAT /
ÖDEME KOŞULLARI
Peşin
: 155 YTL
Kredi Kartı :162 YTL (Tek Çekim)
171 YTL (3 Taksit)
179 YTL (6 Taksit)
Kamp Ateşi
Her Hafta
Sonu
Kapheros Resort
Ulaşım
+ YP Konaklama
+ Rehberlik
Geziciyak
Her Hafta
Sonu
Assos Park Otel
Dedeoğlu Otel
Manastır Otel
Ulaşım
+ Çevre Gezileri
+ YP Konaklama
+ Rehberlik
Kapheros Resort
Ulaşım
+ Çevre Gezileri
+ YP Konaklama
+ Rehberlik
Sivrice Kabile
Motel
Ulaşım
+ Çevre Gezileri
+ YP Konaklama
+ Rehberlik
Peşin
:135 YTL
159 YTL (3 Taksit)
168 YTL (6 Taksit)
180 YTL (10 Taksit)
Lembos
Bungalowlar
Ulaşım
+ Çevre Gezileri
+ YP Konaklama
+ Rehberlik
Peşin
:135 YTL
159 YTL (3 Taksit)
168 YTL (6 Taksit)
180 YTL (10 Taksit)
Arnika
¾
TUR
PERİODU
Her Hafta
Sonu
Peşin
: 155 YTL
Kredi Kartı : 2 Aydan 12 Ay'a
kadar taksit olanağı.
Peşin
:175 YTL
192 YTL (3 Taksit)
204 YTL (6 Taksit)
210 YTL (10 Taksit)
Belirtilen Tur Şirketleri, müşteri kapasitelerine göre otellerden % 10 - % 15
arasında iskonto almaktadırlar.
64
HEDEF KİTLE
BUTİK OTELLER - GENEL HEDEF KİTLE
¾ B - A sosyo-ekonomik gruba mensup, üst orta ve üst gelir düzeyine sahip kişiler,
¾ Yazarlar, sanatçılar, sanat tarihçileri,
¾ Üst-orta ve üst düzey yöneticiler, uzmanlık gerektiren mühendislik, avukatlık, doktorluk ve
benzeri meslek gruplarından profesyoneller,
¾ İş adamları,
¾ Elçilik ve konsolosluk mensupları,
¾ Felsefe ile ilgilenen entellektüel kesim,
¾ Bohem yaşam tarzına sahip kişiler,
¾ Alternatif turizm tarzını benimseyenler / arayışı içinde olanlar,
¾ Dinlenme / wellness / yenilenme amaçlı tatil yapanlar,
¾ Yoga, shiseido, zen vb. Uzak Doğu felsefesine ilgi duyan ve uygulamak isteyenler,
¾ Yeşilyurt ve Adatepe müdavimleri,
¾ Yabancı turistler,
¾ Konaklama amaçlı gelenler.
A GRUBU DELUX OTELLER
¾ Üst düzey profesyoneller, sanayiciler ve işadamları
¾ Kamu kuruluşlarının üst düzey yöneticileri,
¾ Hristiyan kökenli işadamları,
¾ Bilim adamları,
¾ Akademisyenler,
¾ Sanatkarlar,
¾ Gazete yazarları,
¾ Mimarlar,
¾ Şairler,
¾ İstanbul ve İzmir’de yaşayan A ve B sosyo ekonomik gelir grubu mensubu çocuklu aileler,
¾ Alternatif tıbbı uygulayanlar ve uygulatanlar,
¾ 30-50 yaş grubu,
¾ Üniversite mezunları,
¾ Master ve doktora öğrencileri.
67
B GRUBU OTELLER
¾ Özel sektörde çalışan orta ve üst-orta düzey profesyoneller ve yöneticiler,
¾ Orta ölçekli girişimci işadamları,
¾ Kamu kuruluşlarının orta ve üst-orta düzey yöneticileri,
¾ Hristiyan aileler,
¾ 28-35 yaş grubu mensupları,
¾ Lise ve üniversite mezunları,
¾ Alternatif yaşam tarzı arayışında olanlar,
¾ Tarihi mekan ve gezi fonksiyonlarına ilgi duyanlar,
¾ B sosyo-ekonomik gelir grubuna mensup yeni evli , küçük çocukları olan aileler,
¾ Meslek hayatına yeni atılmış genç yazarlar, şairler ve sanatkarlar.
C GRUBU OTELLER
¾ Özel sektörde çalışan orta düzey profesyoneller,
¾ Kamu kuruluşlarının personelleri,
¾ 20- 25 yaş grubu mensupları,
¾ Lise ve üniversite öğrencileri,
¾ Grup halinde seyahat edenler,
¾ Tur şirketleri ile Assos’a gelenler,
¾ Fiyat anlamında düşük ancak servis olarak kaliteli tatil arayışında olanlar.
MERKEZ VE PLAJ
¾ A,B ve C Tipi otellerde konaklayanlar,
¾ Assos’ta yaşayanlar,
¾ Assos’a konaklama amacıyla gelenler,
¾ Yakın çevredeki otellerde konaklayanlar,
¾ Midilli Adası’nda yaşayanlar,
¾ Yunan adalarından gelen yolcu gemilerinde seyahat edenler,
¾ Midilli adasına turist olarak gelenler,
¾ Yabancı turistler,
¾ Yeşilyurt ve Adatepe köylerinde konaklayanlar veya günübirlik gelenler.
68
PAZAR ARAŞTIRMASI ÖZET BULGULARI
¾
Mevcut yolu fiziki yapısına bağlı olarak ulaşımın zor olması sebebiyle, Assos’ta doğal
yapı bozulmamıştır. Bu, Proje Alanı açısından bir avantajdır.
¾
Yeni yol inşaatı devam etmektedir. Bu yol ile Ayvacık- Edremit istikametinde
Küçükkuyu’dan önce bir sapakla Assos’a ulaşım sağlanacaktır.
¾
Assos, Ayvacık Belediyesi mücavir alan sınırları dışındadır. Bu, Proje Alanı açısından
bir avantajdır.
¾
Turizm sezonu Nisan ayından Eylül ayına kadar olan bir zamana yayılmakta,
tesislerde maksimum doluluk Temmuz ve Ağustos aylarında gerçekleşmektedir.
¾
Assos’ta turizm yatırımları 1980’li yıllarda kazı çalışmalarıyla birlikte başlarken,
Yeşilyurt ve Adatepe’de 1990’lı yıllarda başlamıştır.
¾
Assos’un, Altınoluk ve Küçükkuyu’dan oldukça farklı bir hedef kitlesi vardır.
¾
Eğlence mekanlarının azlığı, Assos’un doğal sakinliğini korumakta, bu da dinlenme
turizmi açısından avantaj yaratmaktadır.
¾
Edremit Havalimanı’nın açılacağı kesinleşmiştir. Asfalt 20 cm yükseltilip, pist 100 m
uzatılacaktır . Faaliyete geçişi için 2007 yılı hedeflenmektedir.
¾
Midilli ile ilişkiler ılımlı ve olumludur. Adadan gelen taleple gümrük kapısı açılma
ihtimali çok yüksektir.
¾
Gümrük olması durumunda feribot seferleri konulabilecek ve ortalama 20 dk
sürecektir, Ayvalık- Midilli arası feribot seferleri yapılmaktadır ve süre 1,5 saattir.
¾
Yeşilyurt ve Adatepe’de soft turizm oldukça gelişmiştir. Buradaki tesisler A&B gelir
gruplarını hedeflemektedirler. Konuklar İstanbul ve İzmir ağırlıklıdır. Assos deniz
kenarı konumuyla avantajlıdır.
¾
Assos’ta felsefe toplantıları ile birlikte küçük otellerin kemikleşmiş bir sürekli müşteri
kitlesi vardır. Bu kitle aynı zamanda Proje Alanı için hedeflenen kitlenin de bir kısmını
oluşturmaktadır.
¾
Tesislerin yıllık çalışma süreleri 12 aydır.
¾
Yabancı turist oranı genellikle % 10 dur.
¾
Tesislerin yıllık doluluk ortalaması genellikle % 50’dir.
¾
Bayramlarda ve resmi tatillerde doluluk oranı % 80 - % 100 civarındadır.
¾
Assos, kendi başına bir marka konumunda,
¾
Tesislerin hemen hiçbirinde rekreasyon, spa, wellness,eğlence gibi fasiliteler
bulunmamaktadır,
65
¾
İstanbul kökenliler hariç, hiçbir tesis sahibi profesyonel pazarlama teknikleri
kullanmamaktadır. Park Otel, Eden Gardens gibi otellerin sahipleri İstanbul
kökenlidirler ve acentelerle de işbirliği yaparak profesyonel pazarlama tekniği
kullanmaktadırlar,
¾
Tesis konaklama fiyatları kişibaşı 50 YTL ile 75 YTL arasında Yarım Pansiyon
uygulamasıyla değişmektedir.
¾
Stratejik konumu ikinci konuta izin vermediği için Assos’ta turizm gelişmeye devam
etmektedir,
¾
Küçük işletmeciler ağırlıkla Temmuz ve Ağustos aylarını hedef almaktadırlar,
¾
Edremit Körfezi genelinde Ayvalık Setur dışında marina bulunmamaktadır. Setur’un
işletmesi yeterli değildir,
¾
Özellikle Yeşilyurt ve Adatepecivarında ikinci konuta talep fazladır,
¾
Proje Alanı’nda geliştirilecek Turizm Tesisi’nin temalı olması, marka kullanması ve
doğru pazarlama teknikleri kullanması, rakiplerin önüne geçmesinde etken olacaktır,
¾
Acenteler Gelibolu ve Truva’yı da kapsayan bir programla Nisan ayından başlayarak
Assos’a gruplar getirmektedir. Ancak hedef kitle değildir,
¾
İskele’de 500, Kadırga’da 1.320 olmak üzere 1.820 yatak kapasiteli Turizm Tesisi
bulunmaktadır.
¾
Devre Tatil sistemi Türkiye’de talep görmemektedir. RCI ve Interval’in daha önceden
Türkiye’deki bazı tesisler ile ilgili yaşadıkları tecrübelerle de ilintili olarak sistemin
tüketici gözünde değeri olumsuzdur. Yabancılar açısından da turlarla Türkiye
seyahatleri çok daha ekonomik kalmaktadır.
66
VI. SWOT ANALİZİ
ÜSTÜNLÜKLER
¾ Proje Alanı’nın Imar Planı’nda Turizm Tesis Alanı olarak yer alması,
¾ Hem İskele hem de Kadırga Koyu yönünden kolay ve kısa sürede ulaşılabilir olması,
¾ Konumun yüksek algılanabilirliği,
¾ Ayvacık, Altınoluk ve Edremit gibi merkezi bölgelere yakınlığı,
¾ Pazarlama açısından avantaj yaratan Antik Kent ve Kaz Dağları’na yakın olması,
¾ Sahil şeridine sahip olması,
¾ Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın bölgeyi Alternatif Turizm Yatırım Alanı ilan etmesi,
¾ Ayvacık Belediyesi mücavir alan sınırları dışında olması,
¾ Tasarım açısından avantaj yaratan eğimli topoğrafyaya sahip olması ,
¾ İskele ve Kadırga Koyu yönünde çift taraflı manzara avantajı,
¾ Fiziki anlamda rekabet edebilecek nitelikte olması,
¾ Midilli Adası’na yakın olması,
¾ Sahil şeridinin her an açılabilir olması ve potansiyel müşteri yaratabilme imkanı,
¾ Proje Konseptinin Assos için bir ilk olması,
¾ Assos ve yakın çevresinde Proje Miksine emsal teşkil edebilecek bir örnek bulunmaması,
¾ Proje’nin tarihi ve korunmuş bir alan içinde yer alması.
ZAYIFLIKLAR
¾ Maliyetleri yükselten alt yapı yetersizlikleri,
¾ Proje Alanı’nın metraj olarak büyük olması,
¾ Sahil şeridinde yapılaşma yasağı,
¾ Sahil şeridinin taşlık olması,
¾ Iskele ile Kadırga Koyu arasında kalan burunda ve yüksek kotta konumlanması sebebiyle
rüzgara açık olması,
¾ Sahil şeridine yürüme mesafelerinin uzun olması.
FIRSATLAR
¾ Edremit Havaalanı’nın 2006’da yapılacak düzenlemelerle kullanıma açılacak olması,
¾ Ayvacık Belediyesi tarafından çalışmaları yürütülen Gümrük Kapısı’nın açılacak olması,
¾ Ulaşım yollarını genişletme çalışmaları,
69
¾ Bölgenin sahip olduğu turizm potansiyeli ile marka adayı olması,
¾ Midilli ve Ayvalık’tan bölgeye olan talep,
¾ Entellektüel kesimin düzenli ziyaretleri ve ilgileri,
¾ İklim koşulları itibariyle rutubetten uzak olması ve temiz havası,
¾ Deniz suyu serinliğinin tercih edilir olması,
¾ Haç Yolu üzerinde olması sebebiyle hristiyanlar için önemli bir bölge olması,
¾ Antik kalıntılar ve tarihi ile turizme yarattığı katma değer,
¾ Profesyonel anlamda işletilen bir otel bulunmaması,
¾ Mevcut otellerin genellikle birbirini tekrar eden yapıları,
¾ Otellerde oda ve yeme- içme dışında herhangi biri fasilitenin bulunmaması,
¾ Otellerin Pazarlama anlamında profesyonel çalışma yapmamaları,
¾ Konsept olarak farklı ve yeni bir otel yatırımının bulunmaması,
¾ Küçük girişimciler,
TEHDİTLER
¾ Haziran, Temmuz ve Ağustos aylarına yayılan ve kısa olan Turizm sezonu,
¾ 12 Aylık Turizm potansiyelinin kullanılamaması,
¾ Toplu ulaşım imkanlarının gelişmemiş olması,
¾ Halihazırda havaalanı imkanının bulunmaması,
¾ Gümrük kapısının henüz açılmamış olması,
¾ Tekrar eden kısıtlı müşteri potansiyeli,
¾ Yetersiz bölgesel pazarlama,
¾ İzin ve onayların zaman alması,
¾ Koruma Kurulu’nun bölge ile ilgili tutumu,
¾ Kapheros’un fiyat kırma politikası,
¾ Büyük ölçekli işletmelerin Butik Otel konseptini bozmaları (Eden Gardens, Kapheros),
¾ Benzer anlamda emsal olabilecek bir yatırım bulunmaması.
70
V. ARAZİ VE YAPI KULLANIM PROGRAMI
1. PROJE
KONSEPTİ
VE
PLANLAMASI
İLE
İLGİLİ
GENEL
YAKLAŞIMLAR
İdamaris Projesi ile ilgili öneri konsept ve planlama çalışmalarında önemli stratejik
unsurlar aşağıda sıralandığı gibi dikkate alınmıştır:
•
Proje Alanı yakın çevresinde yapılan mekansal incelemeler ve pazar analizleri
sonrası, Alan'ın imar planlarında belirlendiği gibi Turizm Tesis Alanı olarak
değerlendirildiği bir geliştirme projesi önerilmektedir.
•
Proje Alanı'nın büyüklüğü ve imar durumu itibariyle büyük bir tatil köyü geliştirilmesine
elverişli olmasına karşılık farklı bir konsept düşünülerek bir Turizm Tesis Kompleksi
geliştirilmiştir.
•
Oluşturulan bu miksin,
o
Birbirinden farklı konsept, işletmeci ve oda kapasitesine sahip, 3 kategoriden
(A,B,C tiplerinden) oluşan Butik Oteller,
o
Kompleksin eğlence alanları, restoranları, restoranları vb. fonksiyonlarını
barındıran bir Kent Merkezi,
o
Otel müşterilerinin ortak kullanımına açık Spor ve Dinlenme Alanları,
o
Dışarıdan kullanıma da açık Plaj (Beach),
o
Anfi Tiyatro,
fonksiyonlarını barındırması öngörülmektedir.
•
Proje Alanı ile ilgili zonlama yapılarak, genel konsept önerileri bu doğrultuda
yerleştirilmektedir.
•
Kompleksin içerisinde mümkün olduğunca az araç dolaşması, ulaşımın yaya olarak
ya da gerektiğinde golf arabaları ile sağlanması planlanmaktadır.
•
Kompleksin çevresini dolaşan bir yol planlanmıştır. Bu yol ile tesis dışından gelerek
plajdan ve merkezden faydalanmak isteyen müşterilerin ulaşımı sağlanmakta, tesis
için sınır oluşturulmakta ve otellerin mahremiyeti için plajla bağlantısının koparılması
amaçlanmaktadır.
•
Planlanan bu çevre yolu aynı zamanda açık otopark olarak da kullanılması
düşünülmüş,
ayrıca
merkezde
ve
plaj
girişinde
otopark
düzenlemeleri
düşünülmektedir.
•
Otoparkların açık olmasına rağmen peyzaj ile gölgelendirilmesi önerilmektedir.
71
•
Proje Alanı'nın eğimli olmasından faydalanılarak konaklama birimlerinin deniz ya da
orman manzarasına sahip olacak şekilde yerleştirilmesi düşünülmektedir.
•
Otellerin ve merkezin tasarımlarında doğal doku göz önünde bulundurulması
önerilmiştir. Topografya gereği yükselip alçalan bloklar, yapıların ileri geri hareketleri
ile oluşan sokaklar, birbirinden farklı cephe renk ve dokuları, cephelerde farklı
oranlarda doluluk - boşluklar ile farklı tarzların oluşturulması planlanmaktadır.
•
Otellerin Konak tipi, birbirinden bağımsız, birden fazla ya da 1 konaklama ünitesi
barındıran küçük Villalar, sokak dokusu içerisinde yer alan Köy Evleri vb. biçiminde
tasarlanması önerilmektedir.
•
Birimlerin
Assos'un
dokusunu
bozmayacak,
aksine
destekleyecek
biçimde
tasarlanması gerekmektedir.
•
Çatılarda kırma çatı kullanılabileceği gibi yer yer teras çatı kullanımı da
önerilmektedir.
•
Kompleksin
müşterilerinin
plaj
olanaklarından
ücretsiz
olarak
yaralanması
•
Otellerin tasarımında bağımsız mekanik birimler (ısıtma-soğutma vb) düşünülmesi
gerekmektedir.
•
Otellerin ve merkezdeki restoranların farklı temalarda tasarlanması ve bu farklılıklar
için aşağıdaki temaların kullanılması önerilmektedir.
o
Şarap , Bağbozumu Teması
o
Ege Yemekleri ve Bitkileri Teması
72
o
Tarih ve Kültür Teması
o
Zeytin Teması
o
Felsefe ve Aristo Teması
o
İda Dağı Teması
o
Sirtaki Teması
o
Romantizm Teması
o
Deniz ve Denizaltı Dünyası Temaları
o
Doğa Teması
o
Wellness Teması
o
Yoga Teması
o
Meditasyon Teması
o
Yenilenme Teması
o
Spa Teması
o

Thalasso Terapi

Aroma Terapi

Balneo Terapi
Sanat Teması (Resim, heykel atölyeleri vb)
2. MİMARİ KONSEPT
•
Yatırımın 2 etapta gerçekleştirilmesi öngörülmektedir.
•
Etapların oluşturulmasında, konaklama birimlerinin kullanıma açılması durumunda
inşaatın müşterileri rahatsız etmemesi, konaklama birimlerinin hedef kitle, kapasite ve
kapalı inşaat alanları gibi kriterler göz önüne alınmaktadır.
•
1. etapta B ve C Tipi oteller, plajın ve merkezin bir bölümünün tamamlanması,
2. etapta ise A Tipi Oteller ile merkezin tamamlanması düşünülmektedir.
•
Önerilen arazi ve yapı kullanım programında aşağıdaki imar plan notları göz önünde
bulundurulmaktadır;
o
Deprem Yönetmeliği hükümleri geçerlidir.
o
Otopark Yönetmeliği hükümleri geçerlidir.
o
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve ilgili yönetmeliklerin hükümleri
geçerlidir.
o
Kıyı Kanunu" ve Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik hükümleri
geçerlidir.
o
Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği Teknik Usuller tebliğinde belirtilen hususlar
geçerlidir.
73
o
Çanakkale Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü Ayvacık-Kadırga Koyu 1/1000
ölçekli imar planında belirtilen,

Turizm Tesis Alanı'nda
•
Emsal (E) : 0,30
•
•
Zemin kat yüksekliği: min. 3,50 m'dir.
Günübirlik Tesis Alanları'nda,
•
Emsal (E) : 0,05
•
hükümler geçerlidir.
o
Binalara kot, binanın oturduğu tabi zemin ortalamasından verilecektir. Planda
belirtilen kot adetleri ve yapı yüksekliği dışında ayrıca çatı katı ve çekme kat
yapılamaz, eğimden kat kazanılamaz. Subasman kotu maksimum 0.50 m'dir.
Yapı yüksekliği binanın zemine oturduğu köşeleri birleştiren diyagonallerin
kesiştiği noktanın zemindeki izdüşümünde bina son kat tavan döşemesi üst
seviyesine kadar olan mesafedir.
o
Tasdik hududu içinde imar uygulaması yapılırken (ifraz, terk vb. işlemlerden
sonra) inşaat emsali 55.346,97 m2 üzerinden hesaplanarak düzenlemeye
gidilmiştir.
•
OTEL TİPİ
A Tipi (De luxe)
B Tipi
C Tipi
TOPLAM
Açık Otopark
Merkez
TOPLAM
Toplam inşaat alanı aşağıdaki tablodaki gibidir.
ADET
2
2
3
3
1
4
15
(150 araçlık)
ODA SAYISI
10
15
15
20
35
5
TOPLAM ODA TOPLAM YATAK S% ORANI
İNŞ. ALANI (M2)
20
40
10%
1,500
30
60
14%
2,100
45
90
21%
2,700
60
120
29%
3,600
35
70
17%
1,925
20
110
10%
1,100
210
490
100%
12,925
3,750
3,650
20,325
2.1. KENT MERKEZİ
74
•
Merkez küçük bir Köy Meydanı niteliğinde planlanması önerilmektedir.
•
Meydan etkisi yaratabilmesi için yapıların mekansal organizasyonu yanında peyzaj
elemanlarının da kullanılması önerilmiştir. Böylelikle, denizden, Antik İskele'den,
Behramkale'den ya da Kadırga Koyu'ndan bakışta yapıların taş yığını olarak
görülmesinin de engellenmesi amaçlanmaktadır.
•
Farklı fonksiyonların, farklı tasarlanmış yapılarda yer alması ve bu farklılığın, renk,
doku, malzeme, cephedeki doluluk - boşluklar vb. elemanlarla sağlanması
önerilmektedir.
•
Merkezin, kompleksin ana girişinde yer alması planlanmaktadır.
•
Girişin bulunduğu bölümde, peyzaj ile gölgelendirilmiş, açık otopark alanı yer alması
•
Merkezde aşağıdaki tabloda yer alan fonksiyonların bulunması önerilmektedir.
FONKSİYONLAR
Temalı Restoranlar
Cafeler
Mağazalar
Wellness, Spa, Fitness
Atölye, Galeri ve Toplantı Salonları
Hizmet Birimleri
TOPLAM
•
TOPLAM İNŞ. ALANI
(M2)
1,050
400
1,000
750
250
200
3,650
Yukarıdaki tabloda yer alan bilgiler fizibilite çalışmalarına baz oluşturması ve genel
tasarım yaklaşımlarına katkıda bulunması için önerilmiş, alanlarda farklılığa gidilmesi
imkanı esnek bırakılmaktadır.
•
Merkez fonksiyonları, kompleksin müşterileri tarafından kullanılacağı gibi, aynı
zamanda Antik İskele ve Kadırga Koyu'nda konaklayan müşteriler ile tekne ile gelen
yerli ve yabancı turistlerin kullanımına da yönelik hizmet vermesi önerilmektedir.
•
Merkez, mekansal ve fonksiyonel organizasyonu ile kompleksin diğer fonksiyonlarına
destek olurken, aynı zamanda çekim merkezi olarak pazarlama faaliyetlerine de
destek olacak şekilde tasarlanması önerilmektedir.
•
Temalı restoranlarda genel yaklaşımlarda belirtilen genel temalardan faydalanılabilir.
•
Restoranların farklı kapasite ve alanlara da sahip olması çeşitliliğe neden olarak
çekim gücünü artıracaktır.
•
Cafeler ve restoranlar gerektiğinde sokağa da taşarak merkeze canlılık getirmelidir.
•
Mağazalarda,
o
Hediyelik eşya,
o
Giyim,
o
Yöresel sanatlar,
75
•
o
Antika,
o
Halı,
o
Zeytin, zeytinyağı,
o
Şarap vb. ürünlerin satışı yapılabilecektir.
Wellness, Spa ve Fitness Merkezi ise su ile terapi ve masajların yapılacağı, Assos
gibi temiz hava ve temiz denize sahip bir bölgede sağlık ve güzelliğe ulaşma
temasının öne çıkacağı bir çekim merkezi olarak düşünülmektedir.
•
Atölye, Galeri ve Toplantı Salonları'nın ise özellikle festivaller, eğitimler, kazılar,
araştırmalar vb. amaçlarla kullanılması, bu imkanların komplekste sunularak turizm
sezonunun
sadece
deniz,
güneş,
gibi
faktörlere
bağlılığının
engellenmesi
amaçlanmaktadır.
•
•
Hizmet birimlerinin ise,
o
Kuru temizleme,
o
Kuaför,
o
Gazete bayii,
o
Araç kiralama,
o
GSM Kart Satış Noktası,
o
Turizm Acentesi,
o
Döviz Bürosu,
o
Fotoğrafçı,
o
Bankamatik vb. ünitelerden oluşması planlanmaktadır.
Gerekli izinler alınabildiği takdirde,
içerisinde fonksiyon barındıran ya da
barındırmayan heykel niteliğinde bir fener, yel değirmeni, saat kulesi vb. anıtsal
nitelikte bir simge elaman yer alması önerilmektedir.
2.2. BUTİK OTELLER
•
Genel yaklaşımlarda belirtilen tasarım kriterlerinin kullanılması önerilmektedir.
•
Genel yaklaşımlarda belirtilen temaların kullanılması önerilmektedir.
76
•
Ortak Spor ve Dinlenme Alanları'ndan bütün otel müşterilerinin faydalanması
•
Ortak Spor ve Dinlenme Alanları, gerektiğinde üstü kapatılabilen açık havuz, tenis
kortları, basketbol sahası, yeşillendirilmiş dinlenme terasları (Yoga, Jimnastik,
Meditasyon
vb
etkinliklerin
de
yapılabileceği)
gibi
alanların
yer
alması
planlanmaktadır.
•
Bu alanlar açık alan düzenlemesi olduğu için emsal hesabına katılmamışlardır.
•
Otellerin girişlerinin merkezden yaya ya da golf arabaları ile sağlanması
düşünülmektedir. Ancak güvenlik problemi çözüldüğü takdirde çevre yolundan farklı
girişlerin de verilebilmesi imkanı göz önünde bulundurulmaktadır.
•
Butik Oteller'in fizibilite çalışmalarına baz olarak kullanılmak üzere
belirtilen
sayılarında, inşaat alanında büyük değişikliklere gidilmeden, tasarıma göre değişiklik
yapılması olanakları mevcuttur.
2.2.1. A Tipi Butik Oteller
•
A Tipi Butik Oteller'in 2. etapta yapılması önerilmektedir. Böylece hedef kitlesi yüksek
gelir seviyesi olan deluxe otellerin pazara girerken kompleksin daha önce hizmete
girmesi ile pazarlanmasının sağlanması düşünülmektedir.
•
Toplam 4 adet A Tipi Butik Otel yer alması önerilmektedir.
•
A Tipi Butik Otellerin konum olarak, kompleksin uzak bölgesinde, Proje Alanı'nın daha
yalıtımlı kuzey-batı kısmında yerleşmesi uygun görülmektedir.
77
•
Hedef kitleleri diğer otellerden farklı olduğu için yalıtılmış olması gerektiği
düşünülmektedir. Ancak, bu yalıtımın peyzaj elemanları ve otel kitlelerinin vaziyet
planında yerleştirilme biçimleri ile sağlanması gerekmektedir.
•
Müşterilerin aynı zamanda Plaj ile Ortak Spor ve Dinlenme alanlarından
faydalanmaları da mümkün olmasına karşılık yine yalıtılmışlık duygusu amacı ile,
A Tipi Butik Oteller'in yalnızca kendi müşterilerinin kullanımına açık olan, yüzme
havuzu ve açık spor alanları bulunması önerilmektedir.
•
Tasarımda, Proje Alanı'nın topografik özelliklerinden de faydalanarak konaklama
birimlerinin
deniz
manzarasına
sahip
olmasının
sağlanması
gerektiği
2.2.2. B Tipi Butik Oteller
•
B Tipi Butik Oteller'in 1. etapta yapılması önerilmektedir.
•
Toplam 6 adet B Tipi Butik Otel yer alması önerilmektedir.
•
B Tipi Butik Otellerin, hem merkeze hem de ortak kullanıma açık alanlara yakın
olarak konumlanması önerilmektedir. Böylece otellerin kendi fasilitelerinin yetersiz
kaldığı konularda müşterilerin rahatlıkla bu bölgelere ulaşması sağlanmış olacaktır.
•
birimlerinin deniz ya da orman manzarasına sahip olmasının sağlanması gerektiği
2.2.3. C Tipi Butik Oteller
•
C Tipi Butik Oteller'in 1. etapta yapılması önerilmektedir.
•
Toplam 5 adet C Tipi Butik Otel yer alması önerilmektedir.
•
C Tipi Butik Oteller, Merkez ile bütünleşmiş biçimde düşünülmektedir. Büyük
(35 odalı) otel dışında diğer otellerin Merkez'in birer birimi şeklinde planlanması
önerilmektedir. Böylece farklı temalarda C tipi Oteller oluşturulmuş ve başka mekan
ve fonksiyonlarla entegre edilmiş olacaktır.
•
C Tipi Butik Otellerin, merkezle bütünleşmiş olması ve ortak kullanıma açık alanlara
yakın olarak konumlanması önerilmektedir. Böylece otellerin kendi fasilitelerinin
yetersiz kaldığı konularda müşterilerin rahatlıkla bu bölgelere ulaşması sağlanmış
olacaktır.
•
birimlerinin mümkün olduğunca deniz ya da orman manzarasına sahip olmasının
sağlanması gerektiği düşünülmektedir.
78
2.3. PLAJ (BEACH)
•
Plaj düzenlemesinin, yapılaşma yasağı olan bölgede yapılması gerekmektedir.
•
Bu alanda kaldırılabilir, taşınabilir elemanlarla oluşturulacak teraslar, ve yarı açık
alanların yer alması planlanmaktadır.
•
Son yıllarda özellikle Ege ve Akdeniz'de görülen beach konseptine benzer bir
gelişme planlanmaktadır.
•
Burada;
o
Güneşlenme terasları (ahşap teraslar, çim teraslar vb.)
o
Güneşlenme teraslarında şezlonglar, minderler, şemsiyeleri, gölgelikler vb.
elemanların kullanılması önerilmektedir.
o
Hizmet kalitesi yüksek olmalıdır.
o
Ahşap taşıyıcılı, çelik taşıcılı üzeri tekstil, bambu, gibi hafif malzemelerle
örtülmüş bar, mutfak ve terası, (Bu yarı açık alan gündüz güneşlenme terası
olarak, gece ise restoran ya da gece kulübü olarak da kullanılabilir.)
o
İskele (Bu iskeleye Antik Liman'dan, gümrük kapısından ve çevredeki diğer
turistik tesislerden gelecek yerli ve yabancı turistleri taşıyan tekneler geçici
olarak yanaşabilecektir), (*)
o
Anfi tiyatro (Bu alanda festivaller düzenlenebilir, konserler ve toplantılar
düzenlenebilir),
yer alması planlanmaktadır.
•
Genel yaklaşımlarda belirtilen temaların kullanılması önerilmektedir.
(*) Seyir, Hidrografi ve Oşinografi Dairesi Başkanlığı'ndan Müsellim Geçidi'ne ait derinlik haritası
elde edilmiştir. Haritaya göre Proje Alanı sahilinde deniz derinliği kısa mesafede 37 m'ye
ulaşmaktadır. Bunun yanında bölge güney rüzgarlarına karşı korunaksızdır. Aska Marine firması
yetkilileri ve Ataköy Marina Genel Müdürü Vekili Yalçın Dülger ile yapılan görüşmeler
sonucunda derin denizler için önerilen yüzer dalgakıranların korunaklı limanlar için uygun
olduğu, bu derinliklerde kaya dolgu dalgakıran sisteminin ise maliyetinin çok yüksek olacağı
bilgileri edinilmiştir. Bu şartlar altında marina yerine geçici olarak tekne bağlama imkanı veren
bir kazıklı iskele yapılması önerilmektedir.
79
İDAMARİS PROJESİ ARAZİ KULLANIM ÖNERİSİ
B TİPİ
OTOPARK
A TİPİ
ORTAK ALANLAR
OTOPARK
C TİPİ
REKREASYON
MERKEZ
PLAJ
(BEACH)
ANFİ TİYATRO
İSKELE
OTOPARK
80
ANTİK İSKELE
İSKELE
A TİPİ
OTOPARK
B TİPİ
ORTAK ALANLAR
C TİPİ
PLAJ
MERKEZ
YOL
OTOPARK
KADIRGA KOYU
81
3. ASSOS İDAMARİS PROJE YAKLAŞIMI
Bu bölümdeki çalışma, olup proje konsepti ile ilgili işveren yaklaşımını tasarım ve
mimarlık firmaları ile potansiyel yatırımcılara açıklama ve bilgilendirme amacıyla
Kovankaya
&
Direk
Yapı
Endüstrisi
ve
Ticaret
Ltd.
Şti.
yöneticilerinden
Sayın Emin KOVANKAYA tarafından hazırlanmıştır.
3.1. GENEL YAKLAŞIM
Antik temalı kırsal yerleşim şeması üzerine kurgulanmış, kendiliğinden gelişmişçesine
yalın, okunaklı ve değişik işlevlerle yüklü yapıların, ucuz ve monoton tekrarlardan uzak,
algılama şaşırtmaları ile zenginleştirilmiş sokaklardan oluşan dolaşım ağına sahip bir
tasarım yaklaşımı.
Assos antik kentinin bir prototipi olma düşüncesinden hareketle konaklama ve destek
ünitelerinin imar planı koşullarına uygun olarak geliştiği ana yapı adası yeşil bir kuşakla
çerçevelenmiş ve alt yapı adalarına farklı işlevlerin önerildiği bir tasarım anlayışı
öngörülmüştür.
3.2. TASARIM KRİTERLERİ
Proje Alanı Yapılaşma Alanı ve Yapılaşma Dışı Alan olmak üzere iki bölgeye
ayrılmaktadır.
Yapılaşma Alanı :
Topoğrafik yapıya göre analizi yapılan arazi kıymetlendirme çalışması (Bkz. Topografik
harita) sonucunda arazinin sırtı olarak kabul edeceğimiz iki taraflı manzaraya hakim yapı
adalarına A tipi butik oteller yerleştirilmiştir. Havuz, yeme-içme ve diğer mekanları ile
tamamıyla içe dönük bir yapılanma önerilmektedir.
İkinci dereceden manzaraya hakim yapı adalarına B Tipi Butik oteller yerleştirilmiştir.
Daha yoğun bir yapılaşmaya sahip C Tipi konaklama üniteleri ise kendi iç mekanlarıyla
kendi özgün manzaralarını
yaratırken ortak bir sosyal merkezden yararlanan bir
planlama anlayışıyla düşünülmüştür.
Tüm bu yapı adaları birbirinden organik sokak dokusu ile ayrılmıştır. Tüm yollar kent
merkezi olarak algılayabileceğimiz bir meydana ulaşmaktadır.
82
Meydan değişik işlevlerle yüklü yapıların birbirlerine merdiven ve köprülerle birleştiği bir
mekan anlayışıyla oluşmuş ve heykel, çeşme gibi noktasal şehir mobilyaları ile
desteklenmiş bir toplanma alanı ve aynı zamanda çevredeki yapıların taşıdığı yemeiçme, konaklama, eğlence ve alışveriş işlevlerine yönlendiren bir dağılım alanı olarak da
Yapılaşma Dışı Alan :
Midilli Adası’na bakan ve Müsellim boğazı üzerinde 300 metrelik bir sahil bandına sahip
Yapılaşma Dışı Alan’da ise Organik Tarım yöntemleri kullanılarak Bağ ve sebze
bahçelerinden oluşan doğal bir çevre yaratılması ve oluşturulan antik meydanda bu
eylemlerin paylaşıldığı ve değerlendirildiği bir mekan düzenlemesi öngörülmektedir.
Bu meydan Yapılaşma Alanı ile Yapılaşma Dışı Alan arasında bir bağlantı köprüsü teşkil
etmektedir ve taş, ahşap, çelik gibi yapı elemanlarıyla oluşturulmuş patikalarla sahile
inilirken kırılma noktalarında
yeme-içme, eğlence gibi işlevler barındıran basit seyir
mekanlarının yer aldığı ve sahile ulaştığı noktada farklı yapı ve dokulara sahip beachler
(plajlar) ve bunların devamında bir Balık Restaurantı ile başlayan ve ufak bir marinayı
andıran bir Balıkçı Barınağı önerilmektedir.
83
84
VI. MALİYET TAHMİNLERİ
Assos Projesi maliyet tahmin çalışmaları, aşağıda maddeler halinde sıralanan kriterlere
uygun olarak, rayiç inşaat maliyetleri ve firma arşivleri ve proje kapsamında görev alan
uzmanların mesleki deneyimleri ışığında hazırlanmıştır.
1. GENEL KABULLER
İnşaat Birim Maliyet Tahminlerine,
%15 Yüklenici Karı
%18 KDV dahil edilmiştir.
Zemin etüdü / tasarım / mühendislik giderleri olarak yapı maliyetinin %5, ve projelerin
onay ve ruhsat giderleri için %5, proje yönetimi ve yapı denetimi maliyeti olarak %5,
pazarlama ve satış giderleri olarak %5 oranları öngörülmüştür.
2. ZEMİN KOŞULLARI
Projenin yapılacağı arazide zemin sondajı yapılmamıştır. Bununla birlikte Proje Alanı'nda
inşa edilecek yapıların az katlı olması nedeniyle zemin taşıma gücünün sorun
oluşturmayacağı ancak arazinin eğimli yapısı nedeniyle istinat ve hafriyat maliyetlerinin
en aza indirilmesi için topografyaya uygun yerleşim yapılması gereğine dikkat
çekilmektedir.
3. ALTYAPI
Elektrik: Proje Alanı'nda elektrik mevcuttur ancak bölgedeki otel işletmecilerinin şifahi
bilgilerine göre kesintiler olmaktadır. Uzak mesafeden yedek enerji getirilmesi ve
jeneratör kullanılması gerekecektir.
Su: Mevcut su kuyusuna ilave kuyu açılması gerekebilir. Şehir şebekesine bağlantı için
de çalışmalar yapılmalıdır.
Kanalizasyon: Halihazırda bölgede kanalizasyon mevcut değildir. Atıklar için de arıtma
tesisi yapılması gerekmektedir.
Altyapı maliyetinin inşaat maliyetlerinin yaklaşık %35'i mertebesinde olacağı düşünülerek
hesaplamalara gidilmiştir.
84
4. İNŞAAT İŞLERİ
Kaba İnşaat: Assos Projesi'nde yapıların taş duvar ve betonarme yapılması kriteri göz
önüne alınarak maliyet tahminlerine gidilmiştir. İmar planları gereği kat yükseklikleri max.
2'dir. Yapıların az katlı olmaları nedeniyle maliyetleri de artırmamak için yapılarda kısmen
bodrum kat yapılması önerilmiştir. Kazan dairesi, depo vb hacimlerin bu bodrumlarda yer
alması önerilmektedir. Maliyetler bu kriterler doğrultusunda geliştirilmiştir.
Komplekste kapalı otopark alanı yer almamaktadır. Açık otopark düzenleme maliyetleri
ise peyzaj düzenlemesi dışında tutulmuştur.
Altyapı ve çevre düzenleme maliyetlerinin, inşaat maliyetlerinin %35'i oranında olacağı
tahmin edilmiştir.
İnce İnşaat: İnce inşaat işlerinin, genel konsept temaları belirlendikten sonra bu
temaların dışına çıkılmadan farklı işletmecilerin kendi dekorasyon uygulamalarına olanak
sağlayacak şekilde teslimi öngörülmüştür. Maliyet tahminleri bu yönde geliştirilmiştir.
5. M+E VE İŞLETME EKİPMANI
Sıcak, soğuk ve atık su tesisatları standartlara uygun olarak seçilip döşenecektir. Vitrifiye
malzemesinin konsepte uygun yöresel nitelikler taşıması ancak maliyetleri optimum
düzeyin üstünde etkilememesi amaçlanmıştır.
Otellerde birbirinden bağımsız merkezi ısıtma - soğutma sistemi olacaktır. Otel oda
sayıları belli bir seviyede tutulmuştur. Böylece düşük doluluğun olduğu dönemlerde
ısıtma - soğutma giderleri işletmeleri olumsuz etkilemeyecek seviyede tutulmuş olacaktır.
Aydınlatmalar, telefon ve TV sistemleri, yangın ikaz sistemleri proje ve yönetmelik
ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde öngörülmüştür. Ayrıca jeneratör kullanımı önerilmiştir.
85
7. PROJE GENEL MALİYET TABLOSU
FONKSİYONLAR
TOPLAM İNŞ.
BİRİM MALİYET
ALANI (M2)
3,600
$900
6,300
$800
3,025
$700
3,650
$500
30,000
$33
3,750
$40
50,325
ADET
A Tipi (De luxe)
B Tipi
C Tipi
Merkez Tesis
Sahil Düzenlemesi
Otopark (Açık)
TOPLAM
4
6
5
TOPLAM
MALİYET
$3,240,000
$5,040,000
$2,117,500
$1,825,000
$990,000
$150,000
$13,362,500
Otopark
(Açık)
Sahil
Düzenlemesi
Merkez Tesis
C Tipi
B Tipi
6,000,000
5,000,000
4,000,000
3,000,000
2,000,000
1,000,000
0
A Tipi (De
luxe)
MALİYETLER
MALİYETLERİN FONKSİYONLARA GÖRE DAĞILIMI
FONKSİYONLAR
86
8. İŞ KALEMLERİ BAZINDA MALİYET TAHMİNLERİ
8.1. A Tipi Butik Oteller
İŞ KALEMLERİ
Zemin Etüdü/Tasarım/Mühendislik
Ruhsat, izin, onay vb.
Kaba İnşaat
İnce İnşaat
Mekanik, Elektrik
Altyapı, Çevre Düzeni
Proje Yönetimi/Yapı Denetimi
Pazarlama ve Satış
TOPLAM
MALİYET
218,700
162,000
810,000
1,296,000
1,134,000
1,134,000
162,000
162,000
5,078,700
8.2. B Tipi Butik Oteller
İŞ KALEMLERİ
Kaba İnşaat
İnce İnşaat
Mekanik, Elektrik
TOPLAM
MALİYET
340,200
252,000
1,260,000
2,016,000
1,764,000
1,764,000
252,000
252,000
7,900,200
8.3. C Tipi Butik Oteller
İŞ KALEMLERİ
Kaba İnşaat
İnce İnşaat
Mekanik, Elektrik
TOPLAM
MALİYET
142,931
105,875
529,375
741,125
847,000
741,125
105,875
105,875
3,319,181
İŞ KALEMLERİ
Kaba İnşaat
İnce İnşaat
Mekanik, Elektrik
TOPLAM
MALİYET
133,313
98,750
493,750
730,000
691,250
691,250
98,750
98,750
3,035,813
8.4. Merkez
87
9. YILLARA GÖRE İŞ KALEMLERİ BAZINDA MALİYET TAHMİNLERİ
9.1. A Tipi Butik Oteller
YILLAR
A TİPİ BUTİK OTELLER
Kaba İnşaat
İnce İnşaat
Mekanik, Elektrik
YIL BAZINDA TOPLAM
TOPLAM
YIL 1 (2006)
I
YIL 2 (2007)
II
218,700
97,200
I
YIL 3 (2008)
II
I
YIL 4 (2009)
II
I
II
64,800
283,500
315,900
64,800
380,700
0
680,400
40,500
32,400
1,036,800
1,036,800
283,500
259,200
226,800
113,400
40,500
32,400
955,800
243,000
259,200
340,200
113,400
40,500
32,400
1,028,700
1,984,500
777,600
567,000
226,800
40,500
48,600
1,660,500
16,200
16,200
1,676,700
9.2. B Tipi Butik Oteller
YILLAR
B TİPİ BUTİK OTELLER
Kaba İnşaat
İnce İnşaat
Mekanik, Elektrik
YIL BAZINDA TOPLAM
TOPLAM
YIL 1 (2006)
I
YIL 2 (2007)
II
340,200
151,200
I
II
I
II
100,800
378,000
617,400
63,000
491,400
YIL 3 (2008)
100,800
592,200
1,058,400
630,000
403,200
352,800
705,600
63,000
88,200
2,242,800
3,301,200
252,000
907,200
793,800
176,400
63,000
50,400
2,242,800
705,600
617,400
264,600
63,000
113,400
1,764,000
4,006,800
88
9.3. C Tipi Butik Oteller
YILLAR
C TİPİ BUTİK OTELLER
Kaba İnşaat
İnce İnşaat
Mekanik, Elektrik
YIL BAZINDA TOPLAM
TOPLAM
YIL 1 (2006)
I
YIL 2 (2007)
II
142,931
63,525
I
YIL 3 (2008)
II
I
II
42,350
158,813
259,394
26,469
206,456
42,350
248,806
444,675
264,688
148,225
169,400
296,450
26,469
37,056
942,288
1,386,963
105,875
333,506
381,150
74,113
26,469
21,175
942,288
259,394
296,450
111,169
26,469
47,644
741,125
1,683,413
9.4. Merkez
YILLAR
MERKEZ
Kaba İnşaat
İnce İnşaat
Mekanik, Elektrik
YIL BAZINDA TOPLAM
TOPLAM
YIL 1 (2006)
I
YIL 2 (2007)
II
133,313
59,250
I
YIL 3 (2008)
II
YIL 4 (2009)
II
I
II
39,500
246,875
192,563
I
39,500
232,063
414,750
24,688
24,688
711,000
711,000
0
98,750
146,000
138,250
103,688
24,688
24,688
536,063
148,125
146,000
138,250
103,688
24,688
24,688
585,438
1,121,500
438,000
414,750
69,125
24,688
24,688
971,250
971,250
9.5. Plaj
YILLAR
PLAJ
Plaj Çevre Düzenleme
YIL BAZINDA TOPLAM
TOPLAM
YIL 1 (2006)
I
700,000
700,000
II
290,000
290,000
990,000
89
90
VII. GELİR TAHMİNLERİ
Assos’ta geliştirilecek Turizm Projesi gelir tahminleri aşağıdaki temalar üzerine kurulmuştur :
9 Assos’taki mevcut otel fiyatları, doluluk oranları, sezon uzunlukları, işletme günü sayıları,
9 Yakın çevrede yer alan Yeşilköy ve Adatepe Köyleri’ndeki otel ve pansiyonların .fiyatları,
doluluk oranları, sezon uzunlukları, işletme günü sayıları,
9 Assos, Yeşilyurt ve Adatepe’ye konaklama amacıyla gelen sosyo-ekonomik gruplar ve
gelir düzeyleri,
1. A TİPİ OTELLER (DELUX OTELLER)
Varsayımlar
9 Tahmini açılış tarihi Mayıs 2009’dur,
9 Açıldığı yıl 180 işletme günü servis vermesi planlanmaktadır,
9 İlk yıldaki doluluk oranı % 40 olarak belirlenmiştir,
9 İşletmecinin payı % 15 tir,
9 Bütün yatırım maliyetlerinin yatırımcı tarafından yüklenildiği varsayılmıştır,
2. B TİPİ OTELLER
Varsayımlar
9 Tahmini açılış tarihi Ocak 2009’dur,
3. C TİPİ OTELLER
Varsayımlar
9 Tahmini açılış tarihi Ocak 2009’dur,
90
A,B VE C TİPİ OTELLERİN ODA FİYATLARI VE DOLULUK ORANLARI
DOLULUK ORANLARI
A TİPİ
B TİPİ
C TİPİ
2008
-
-
-
2009
40%
45%
50%
2010
2011
45%
50%
50%
55%
50%
55%
55%
60%
A TİPİ
55%
60%
B TİPİ
60%
60%
C TİPİ
2008
2009
150
120
80
2010
2011
160
175
125
130
85
90
2012
2013
175
175
130
130
90
90
2012
2013
ODA FİYATLARI
** NOT : Tatil amaçlı konaklama tesisi olması amacıyla oda başına ortalama 2 kişi kalacağı
öngörülmüş ve doluluk katsayısı % 1.80 alınmıştır.
4. MERKEZ
Varsayımlar
9 Tahmini açılış tarihi Haziran 2009’dir,
9 Merkezde aşağıdaki fonksiyonların yer alması planlanmıştır :
o
Temalı restaurantlar, cafeler,
o
Mağazalar, Wellness, Spa, Fitness Bölümleri,
o
Atölye, Galeri ve Toplantı Salonları ve Hizmet Birimleri,
9 Yıllık kira, 2009 yılından 6 ayı kapsamaktadır, deposit önerilmemektedir,
9 Yıl başına ortalama kira geliri $ 294/m2 olarak belirlenmiştir,
9 Öneri kira fiyatları aşağıda sunulmuştur :
Tablo 2: ALIŞVERİŞ MERKEZİ ÖNERİ KİRA GELİRLERİ
m2
m2 (%)
MONTHLY
RENT ($/M2)
MONTHLY
RENT ($)
YEARLY
RENT ($/M2)
YEARLY
RENT ($)
Temalı Restoranlar / Cafeler
1050
28.8%
21
22,050
252
264,600
Cafeler
400
11.0%
24
9,600
288
115,200
1,000
27.4%
35
35,000
420
420,000
Wellness, Spa, Fitness
750
20.5%
15
11,250
180
135,000
Atölye, Galeri ve Toplantı Salonları
Hizmet Birimleri
250
200
6.8%
5.5%
17
36
4,250
7,200
204
432
51,000
86,400
3,650
100.0%
89,350
1,776
1,072,200
SHOP MIX
Mağazalar
Total
ORTALAMA KİRA GELİRİ / M2 / YEAR
$294
5. PLAJ
91
Varsayımlar
9 2007 Yılında hizmete girmesi planlanmaktadır,
9 Turizm Tesisi devreye girene kadar giriş ücreti ve F&B satışları yoluyla gelir elde etmesi
planlanmaktadır,,
9 İlk yıldaki kullanıcı kapasitesi 2,000 kişi olarak belirlenmiştir (5 m2/ kişi),
9 Yıllık çalışılan gün sayısı 120’dir,
GİDERLER
GELİRLER
2007
2008
2009
2010
TOPLAM
$576,000
$960,000
$960,000
$1,152,000
$3,648,000
F&B GELİRLERİ
$960,000
$1,200,000
$1,200,000
$1,440,000
$4,800,000
TOP. GELİRLER
$1,536,000
$2,160,000
$2,160,000
$2,592,000
$8,448,000
GENEL GİDERLER
$614,400
$864,000
$864,000
$1,036,800
$3,379,200
PAZARLAMA GİD.
$153,600
$216,000
$216,000
$259,200
$844,800
SATIŞLARIN MALY.
$288,000
$360,000
$360,000
$432,000
$1,440,000
$1,056,000
$1,440,000
$1,440,000
$1,728,000
$5,664,000
GİRİŞ GELİRLERİ
TOP. GİDERLER
FARK
480,000
720,000
720,000
864,000
92
93