elumatec-etiler projesi

Zekeriyaköy Köyü F-22-D6B1b pafta 1623 parsel üzerinde
2 Nolu B.B. Güncel Değer Tespiti
SARIYER / ĠSTANBUL
2010
1
ĠÇĠNDEKĠLER
BÖLÜM 1: RAPOR BĠLGĠLERĠ
1.1. Dayanak SözleĢme Tarihi
1.2. Değerleme Tarihi
1.3. Rapor Tarihi ve Numarası
1.4. Rapor Türü
1.5. Değerleme Süresi
1.6. Gizlilik Derecesi
1.7. Raporu Hazırlayanlar
1.8. Raporun kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla
Hazırlanıp, hazırlanmadığına iliĢkin açıklama
BÖLÜM 2: ġĠRKET – MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ, DEĞERLEMENĠN TANIMI VE KAPSAMI
2.1. ġirket Bilgileri
2.2. MüĢteri Bilgileri
2.3. Değerlemenin Tanımı ve Kapsamı
BÖLÜM 3: DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZLAR HAKKINDA GENEL BĠLGĠLER
3.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu Ve Çevre Özellikleri
3.2. Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri
3.3. Gayrimenkullerin Tapu Tetkiki
3.4. Gayrimenkullerin Ġmar Durumu, Kullanımına Dair Yasal Ġzinler ve Belgeler
3.5. Gayrimenkullere Ait Projelerin Denetimini Yapan Denetim KuruluĢu Ve
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller Ġle Ġlgili Olarak Yaptığı Denetimler
BÖLÜM 4: DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRIMENKULLERE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER
4.1. Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin Analizi
4.2. Mevcut Ekonomik KoĢullar ve Gayrimenkul Piyasasının Analizi
4.3. Gayrimenkullerin Değerine Etki eden Faktörler
4.4. Gayrimenkullerin Yapısal Ve ĠnĢaat Özellikleri
4.5. Değerleme ĠĢleminde Kullanılan Yöntemler, Varsayımlar ve Nedenleri
BÖLÜM 5: ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE SONUÇ
5.1. Analiz Sonuçlarının karĢılaĢtırılması ve iliĢkilendirilmesi
5.2. Sonuç
BÖLÜM 6: RAPOR EKLERĠ
BÖLÜM 7: ÖZGEÇMĠġLER
2
BÖLÜM 1: RAPOR BĠLGĠLERĠ
1.1. Dayanak SözleĢmesi
Bu değerleme raporu, Ģirketimiz ile MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA SANAYĠ VE TĠCARET
ANONĠM ġĠRKETĠ arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 21.07.2010 tarih
1206 Referans Numaralı Gayrimenkul Değerleme SözleĢmesi gereğince hazırlanmıĢtır.
1.2.Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporu, Ģirketimiz değerleme elemanlarından Kıvanç AYHAN, değerleme uzmanı
Abdullah KARAÇOROĞLU sorumlu değerleme uzmanı ġinasi ġIK tarafından 27.07.2010 ve
05.08.2010 tarihlerinde yapılan incelemeye istinaden hazırlanmıĢtır.
1.3.Rapor Tarihi ve Numarası
Bu rapor MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġĠRKETĠ’nin
26.07.2010 tarihli talep, 26.07.2010 tarih 1103 referans numaralı sözleĢmeye istinaden, Ģirketimiz
tarafından 05.08.2010 tarihinde, ĠST – 10 – 1567 – ÖZEL - 89 rapor numarası ile tanzim
edilmiĢtir.
1.4. Rapor Türü
Bu rapor, MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA ENERJĠ ĠNġAAT TURĠZM SANAYĠ VE TĠC.
A.ġ.
adına kayıtlı olan Ġstanbul Ġli, Sarıyer Ġlçesi, Zekeriyaköy köyü, 1623 parselde Ana
taĢınmazının niteliği; Havuzu ve Klüp Binası olan 3 adet Kargir Villa ve Bahçesi, Bağımsız Bölüm
niteliği; Lokanta, Blok no: 2, Bağımsız Bölüm no: 2 olan taĢınmazın günümüz piyasa koĢullarındaki
satıĢ değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.
1.5. Değerleme Süresi
Bu rapor MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġĠRKETĠ‟nin
talebi üzerine 26.07.2010 ve 05.08.2010 tarihleri arasında toplam 11 gün içerisinde
hazırlanmıĢtır.
1.6. Gizlilik Derecesi
Bu değerleme raporu MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA ENERJĠ ĠNġAAT TURĠZM SANAYĠ
VE TĠC. A.ġ dıĢında 3. Ģahıslara verilmeyecektir.
1.7. Raporu Hazırlayanlar
Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kiĢi, kurum
ve kuruluĢlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak emsal satıĢ karĢılaĢtırması yöntemiyle elde
edilen sonuçların bir arada yorumlanması sonucunda hazırlanmıĢtır. Bu rapor, Ģirketimiz değerleme
3
elemanlarından Kıvanç AYHAN, değerleme uzmanı Abdullah KARAÇOROĞLU sorumlu
değerleme uzmanı ġinasi ġIK tarafından hazırlanmıĢtır. Bu raporu hazırlayan değerleme elemanı,
değerleme uzmanı ve sorumlu değerleme uzmanına ait özgeçmiĢler rapor ekindedir.
1.8. Raporun kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla hazırlanıp,
hazırlanmadığına iliĢkin açıklama
Misis Apre Tekstil Boya Enerji ĠnĢaat Turizm Sanayi ve Ticaret Anonim ġirketi adına kayıtlı
olan Ġstanbul Ġli, Sarıyer Ġlçesi, Zekeriyaköy köyü, 1623 parselde Rumeli Konakları Sitesi içinde 2.
Blok 2 bağımsız bölüm numaralı Lokanta niteliğindeki taĢınmazın kurul düzenlemeleri kapsamında
değerini tespit etmek amacıyla hazırlanmıĢtır.
BÖLÜM 2: ġĠRKET - MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ, DEĞERLEMENĠN TANIMI VE
KAPSAMI
2.1. ġirket Bilgileri
ġirketimiz, 12.06.2001 tarihinde kurulmuĢ Ġstanbul Ticaret Sicilline 611315 no ile tescil
edilmiĢtir. Ana sözleĢmesinde belirtilen Gayrimenkul Değerleme ve MüĢavirlik olarak tanımlanan iĢ
ve hizmetleri vermek amacıyla kurulmuĢtur.
ġirketimiz, BaĢbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu‟nun (SPK) 04.03.2005 tarih ve
B.02,1.SPK.0.15 – 154 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek
Ģirketler listesine alınmıĢtır.
ġirketimiz, Ġstanbul Genel Müdürlük olmak üzere, Adana, Ġzmir ve Ankara Bölge
Müdürlüklerinde faaliyetini sürdürmektedir.
Ġstanbul Gen Müd. Adres: Nispetiye Cad. Toprakkale Sok. No:2 Kat:3
Etiler-BeĢiktaĢ /
ĠSTANBUL
Telefon: 0212 263 53 06
Fax: 0212 263 53 07
2.2. MüĢteri Bilgileri
ÜNVANI: MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA SAN. VE TĠC. A.ġ.
4
ADRES : Adana Hacı Sabancı Organize Sanayi Bölgesi Atatürk Bulvarı No:5/B Sarıçam
ADANA
ĠRTĠBAT BĠLGĠLERĠ :
Telefon: (0322) 394 44 10
Faks: (0322) 394 44 19
KURULUġ YILI: 2000
KAYITLI SERMAYE TABANI: 14.000.000 TL
ÖDENMĠġ SERMAYESĠ: 14.000.000-TL
ORTAKLIK YAPISI:
BiltaĢ Bilici Tekstil Turizm ĠnĢ. San. Ve Tic. A.ġ…: % 92
Bülent BĠLĠCĠ……………………………………...: % 2
Mehmet Fatih BĠLĠCĠ……………………………...: % 2
Mehmet Ali BĠLĠCĠ………………………………..:% 1
Ali Hikmet BĠLĠCĠ…………………………………:% 1
Süleyman BĠLĠCĠ…………………………………..:% 1
Tamer BĠLĠCĠ………………………………………:% 1
FAALĠYET KONUSU:
ġirket, kumaĢ boya ve apre , enerji, inĢaat, turizm alanlarında faaliyet göstermektedir.
5
2.3. Değerlemenin Tanımı ve Kapsamı
Bu değerleme raporu MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA ENERJĠ ĠNġAAT TURĠZM SANAYĠ VE
TĠC. A.ġ. adına kayıtlı olan Ġstanbul Ġli, Sarıyer Ġlçesi, Zekeriyaköy köyü, 1623 parselde Rumeli
Konakları Sitesi içinde 2. Blok 2 bağımsız bölüm numaralı Lokanta niteliğindeki taĢınmazın
günümüz piyasa koĢullarındaki satıĢ değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanmıĢtır.
Bu değerleme çalıĢmasında aĢağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
- Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
- Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami
faydayı sağlayacak Ģekilde hareket etmektedirler.
- Gayrimenkulun satıĢı için makul bir süre tanınmıĢtır.
- Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peĢin olarak yapılmaktadır.
- Gayrimenkulun alım - satım iĢlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları
üzerinden gerçekleĢtirilmektedir.
BÖLÜM 3: DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZ HAKKINDA GENEL BĠLGĠLER
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri
Söz konusu gayrimenkulün içerisinde bulunduğu Ġstanbul Ġli 41° K, 29° D koordinatlarında Marmara
Bölgesinde yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluĢur. Kuzeyde
Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada Ġstanbul Boğazı'ndan oluĢan kent, kuzeybatıda
Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda
Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı
Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komĢudur. Ġstanbul‟u oluĢturan
yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki Ġstanbul
Boğazı ise bu iki kıtayı birleĢtirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki
yakasını birbirine bağlar. Ġstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek Ģekilde Türkiye'nin
kuzeybatısında kurulmuĢtur. Ġstanbul, Türkiye'nin en büyük Ģehri ve siyasi olarak eski baĢkentidir.
Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavĢağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de
ekonomik yaĢamın merkezi olmuĢtur. ġehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki
sanayi istihdamının %20'sini karĢılamaktadır. YaklaĢık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir.
Ġstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, Ġpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde
etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eĢya, deri, kimya, ilaç,
elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaĢım araçları, kağıt ve kağıt ürünleri ve
6
alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır. Ġstanbul'un toplam 39 ilçesi
vardır. Türkiye Ġstatistik Kurumu'nun (TÜĠK) hazırlamıĢ olduğu 2009 yılı Adrese Dayalı Nüfus
Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre Ġstanbul'un Toplam Nüfusu 12.915.158
kiĢidir.
TÜRKĠYE HARĠTASI
7
Değerleme konusu taĢınmazın sınırları içerisinde bulunduğu Sarıyer Ġlçesi yaklaĢık olarak 41derece
kuzey enlemi ile 29 derece doğu boylamının kesiĢtiği noktada bulunmakta, mücavir ve yoğun
yerleĢik alan toplamı 14,600 hektar‟dır. Ġstanbul Boğazı‟nın Avrupa yakasının kuzeyinde yer alan
Sarıyer, kuzeyde Karadeniz, batıda Eyüp, güneyde BeĢiktaĢ ve ġiĢli ilçeleri ile komĢudur. Ġlçe
Çatalca Yarımadası‟nın en doğu kesiminde yer alan sırtın, bir yandan Ġstanbul Boğazı‟na, öbür
yandan da kuzeyde Karadeniz‟e doğru alçalan bölümlerden oluĢmaktadır.
Karadeniz‟e ve Ġstanbul Boğazı‟na kıyıları olan Sarıyer‟de yerleĢim sahil boyunca uzanmaktadır.
Sahil sınırı AĢiyan‟dan baĢlayıp Karadeniz kıyılarına kadar uzanmaktadır. Sarıyer merkez olmasına
rağmen Boğaz‟da Rumelihisarı‟ndan baĢlayan sınır boyunca dizilen Emirgan, Ġstinye, Yeniköy,
Tarabya, Büyükdere önemli semtler arasındadır. Ġlçenin Karadeniz‟e bakan sahilleri dik yamaçlı ve
ormanlık olmakla birlikte plaja elveriĢli kumsalları da bulunmaktadır. Karadeniz kıyısı, Kumköy‟ün
doğusunda oldukça girintili çıkıntılı, batısında ise düzdür. Koylar daha çok dere ağızlarındadır.
Karadeniz‟den Ġstanbul Boğazı giriĢte, Garipçe ve Rumelifeneri kaleleri karĢılamaktadır. Boğaz
açıklarında yer alan kayalıklara Öreke Adaları denilmektedir. Boğaz kıyıları oldukça girintili
çıkıntılıdır. Sahildeki en önemli koylar Büyükdere, Tarabya ve Ġstinye; baĢlıca burun ise
Yeniköy‟dür. Mücavir alanda, Karadeniz kıyısında Kilyos (Kumköy), Kısırkaya, iç kesimlerde
GümüĢdere, Uskumruköy, Zekeriyaköy, Demirciköy ve Bahçeköy bulunmaktadır. Boğaz giriĢinde
ise Rumelifeneri, ön görünümde ise Garipçe Köyü yer almaktadır.
8
Değerleme
Konusu TaĢınmaz
Değerleme konusu taĢınmaz Zekeriyaköy köyü, Kilyos Caddesi üzerinde yer alan SinpaĢ Rumeli
Konakları Sitesi içinde, Kapı No‟su P1 olan villadır. Değerleme konusu taĢınmaza ulaĢabilmek için
Sarıyer Merkezinde ġehit Mithat Yılmaz Caddesi üzerinden kuzey batı istikametinde yaklaĢık 600 m
ilerlenir ve Kilyos Caddesine çıkılır. Kilyos Caddesi üzerinden Zekeriyaköy tabelaları takip edilerek,
yaklaĢık 4 km boyunca ilerlenir. Rumeli Konakları tabelasından sağa girilerek yaklaĢık 150 m
ilerlenince söz konusu taĢınmazın konumlu olduğu Rumeli Konakları sitesine ulaĢılır. Sitenin
9
bulunduğu bölgede Sarıyer merkezinden gelinirken sırasıyla Acarlar Sitesi, Uyum sitesi, Doğa Koleji
bulunmaktadır. Değerleme konusu taĢınmaz Site içine girildikten sonra Yönetim binası geçilince sağ
tarafta yer alan ilk binada konumludur. Değerleme konusu taĢınmazın konumlu olduğu Rumeli
Konakları Sitesi 2. Derece Doğal Sit alanında kalan 1623 parsel ve 3. Derece Doğal Sit alanında
kalan 1622 parsellerden oluĢmaktadır. Site içinde Manolya, Papatya, Frezya ve Lilyum tiplerinde
toplam 108 adet villa bulunmaktadır. Değerleme konusu 2 Nolu B.B. Papatya tipi olarak
adlandırılmıĢtır. Papatya ve Manolya tipleri birebir aynı özelliklere sahip olup müstakil tipte, Frezya
ve Lilyum tipleri ikiz villa Ģeklinde inĢa edilmiĢlerdir. Site içinde 24 saat güvenlik, kapalı otopark,
yüzme havuzları, tenis kortları, basketbol ve voleybol sahası bulunmaktadır.
TaĢınmaz Sarıyer merkezine 4.5 km, Koç Üniversitesi Kampus üne 2 km, Atatürk Havalimanına
yaklaĢık 40 km mesafededir.
3.2. Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri
SAHĠBĠ
MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA ENERJĠ ĠNġAAT TURĠZM
SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġĠRKETĠ
ĠLĠ-ĠLÇESĠ
ĠSTANBUL – SARIYER
BUCAĞI
-
MAHALLESĠ
-
KÖYÜ
ZEKERĠYAKÖY
SOKAĞI
-
MEVKĠ
-
PAFTA NO
F22D6B1b
ADA NO
-
PARSEL NO
1623
NĠTELĠĞĠ
HAVUZU VE KLÜP BĠNASI OLAN 3 ADET KARGĠR
VĠLLA VE BAHÇESĠ
ARSA ALANI
13.801,78 m2
ARSA PAYI
2378/13802
BLOK / KAT NO / BAĞIMSIZ BÖLÜM
NO
2/-/2
CĠNSĠ
LOKANTA
YEVMĠYE NO / CĠLT NO / SAHĠFE
NO / TAPU TARĠHĠ
8406/50//4915/18.06.2009
10
3.3.Gayrimenkulün Tapu Tetkiki
Ġstanbul Ġli, Sarıyer Ġlçesi Tapu Sicil Müdürlüğünde 27.07.2010 tarih saat 09.30 „da yapılan
araĢtırmamızda Gayrimenkulün ilgili Tapu kütüğünde;
ġERHLER HANESĠNDE:
-2942 Sayılı Yasanın 7. Maddesi gereğince istimlak Ģerhi (Sarıyer Belediyesi) 27.08.1997 tarih 2876
yevmiye no ile kayıtlıdır.
-Kira ġerhi: 4585 Nolu Trafo Merkezi ve Kablo ve GeçiĢ Yeri Ġçin Boğaz Ġçi Elektrik Dağıtım A.ġ.
lehine 14.09.2006 tarih 8098 yevmiye no ile kayıtlıdır.
BEYANLAR HANESĠNDE:
-Askeri Güvenlik Bölgesidir. 12.01.1999
-2. Derece Askeri Yasak Bölge sınırları dahilinde kalmaktadır. 02.02.1978 tarih 488 yevmiye no
kayıtlıdır.
-Askeri Güvenlik Bölgesidir. 29.02.1988 tarih 694 yevmiye no ile kayıtlıdır.
-Radar görüĢü açısından yüksek yapıların oluĢmaması amacıyla 1. Tak. Hava Kuv. K.lığı ile 15. Füze
Üs K.lığının GörüĢlerinin alınması gerekmektedir. 11.09.2003 tarih 5319 yevmiye no ile kayıtlıdır.
-Sosyal tesis alanıdır. 11.09.2003 tarih 5319 yevmiye no ile kayıtlıdır.
-Yönetim Planı DeğiĢikliği : 20.02.2009. 09.03.2009 tarih 3575 yevmiye no ile kayıtlıdır.
-Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine geçmiĢtir.08.04.2009 tarih 5188 yevmiye no ile
kayıtlıdır.
*
Değerlemesi Yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (Devredilebilmesine
iliĢkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün
gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri
çerçevesinde engel teĢkil edip etmediği hakkındaki görüĢ:
 TaĢınmazın Son üç yıldaki Tapu kayıt değiĢiklikleri:
Değerleme konusu 1623 parsel üzerinde 28.09.2007 tarih 10462 yevmiye no ile SinpaĢ
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. lehine Kat Ġrtifakı kurulmuĢ olup, Değerleme konusu 2. Blok 2
Nolu bağımsız bölüm 08.04.2009 tarih 5188 yevmiye no ile Kat Mülkiyetine geçmiĢtir. 18.06.2009
tarih 8406 yevmiye no ile MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA ENERJĠ ĠNġAAT TURĠZM SANAYĠ VE
TĠCARET ANONĠM ġĠRKETĠ adına satıĢ iĢleminden tescil edilmiĢtir.
11
3.4.
Gayrimenkulün
Ġmar
Durumu,
Kullanımına
Dair
Yasal
Ġzinler
ve
Belgeler
Gayrimenkulün Ġmar Durumu:
Ġstanbul III Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıkları Kurulunun 22.07.1999 tarih 11104 sayılı
kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli Zekeriyaköy, 1521-1261-1262-1263 parseller Koruma Uygulama
Mevzi Ġmar Planı içinde II. Derece Doğal Sit (Sosyal Tesis Alanı) alanında kalmakta olduğu ve 1623
parsele ait sunulan vaziyet planı ve avan proje Ġstanbul III Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıkları
Kurulunun 29.07.2005 tarih 816 sayılı kararı ile uygun olduğuna karar verilmiĢ ve yapı izin belgesi
almıĢtır. Ancak Koruma Amaçlı Mevzii Ġmar Planının süresi Temmuz 2007 itibariyle sona ermiĢ
olup Yeni 1/1000 ölçekli Uygulama Ġmar Planı yapılmadan imar uygulaması yapılamamaktadır.
Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal Ġzinler ve Belgeler: Değerleme konusu taĢınmaz ile ilgili
Sarıyer Belediyesi Ġmar Müdürlüğünde yapılan araĢtırmada taĢınmaza ait 23.02.2006 tarihli Onaylı
Mimari Projesi, 28.03.2006 tarih 15 sayılı yeni yapı ruhsatı ve 22.05.2008 tarih 38/1 sayılı yenileme
amaçlı Yapı Ruhsatı, 31.12.2008 tarihli 147 sayılı Yapı Kullanma Ġzin Belgesi bulunmaktadır.
Yapılan incelemede taĢınmazın Yapı Ruhsatına ve Mimari Projesine göre Bodrum+ Zemin + 1
Normal kattan oluĢmaktadır. Yapı Kullanma Ġzin Belgesinde ve Yapı Ruhsatında toplam Brüt kapalı
alanı 214 m2 dir.
TaĢınmazın yerinde yapılan incelemede Bodrum + Zemin + 1 Normal kat + Çatı katından oluĢtuğu
görülmüĢtür. Bodrum katında brüt 20 m2 kullanım alanına sahip olup 2 wc ve 1 oda , zemin kat brüt
99 m2 kullanım alanına sahip olup Salon, Mutfak, antre ve hol bölümleri, 1. Normal kat brüt 96 m2
kullanım alanına sahip 3 oda, hol, Sauna ve banyo bölümleri, Çatı katında ise Onaylı Mimari
projesinde bulunmayan 1 oda, mutfak ve teras bölümleri bulunmaktadır. Bu katın yüzölçümü
yerinde 80 m2 olarak ölçülmüĢtür. Değerleme konusu taĢınmazın dosyasında yapılan
incelemede bu durumla ilgili herhangi bir tutanak bulunmamaktadır.
Yapı Düzeni
Ticari Amaçlı zemin kat yüksekliği
Max:0,75 m.
Kütle Düzeni
Su basman yüksekliği
Bodrum + Zemin+ 1 Asma kat ve yüksekliği
Yönetmelik
Kat Adedi
Normal Kat
T.A.K.S. (Taban Alanı)
Bina derinliği
0,12
5m
K.A.K.S.(Kat Alanı)
Ön bahçe mesafesi
3m
Bina Yüksekliği (En Max 6,5 m
KomĢu mesafesi
fazla)
3 m
Kat Yüksekliği
Arka bahçe mesafesi
Sosyal Tesis
12
TaĢınmazın Son üç yıldaki Ġmar Durumu değiĢiklikleri:
Değerleme konusu taĢınmazla ilgili yapılan araĢtırmada taĢınmazın Sarıyer Belediyesinin mücavir
alan sınırları içindedir. Ġstanbul III Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıkları Kurulunun 15.11.1995 tarih
7755 sayılı kararı ile tespit edilen Ġstanbul Kuzey Kesimi Karadeniz KuĢağı Doğal Sit Alanında,
22.07.1999 tarih 11104 sayılı kararı ile onaylanan 1/5000 ölçekli Zekeriyaköy 1521-1261-1262-1263
parseller Koruma Amaçlı Nazım Ġmar Planı ve 1/1000 ölçekli Zekeriyaköy, 1521-1261-1262-1263
parseller Koruma Uygulama Mevzi Ġmar Planı içinde II. Derece Doğal Sit (Sosyal Tesis Alanı)
alanında kalmakta olduğu ve 1623 parsele ait sunulan vaziyet planı ve avan proje Ġstanbul III
Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıkları Kurulunun 29.07.2005 tarih 816 sayılı kararı ile uygun
olduğuna karar verilmiĢ ve yapı izin belgesi almıĢtır. Ancak Koruma Amaçlı Mevzii Ġmar Planının
süresi Temmuz 2007 itibariyle sona ermiĢ olup Yeni 1/1000 ölçekli Uygulama Ġmar Planı
yapılmadan imar uygulaması yapılamamaktadır.
3.5. Gayrimenkule Ait Projenin Denetimini Yapan Denetim KuruluĢu ve Değerlemesi Yapılan
Gayrimenkul Ġle Ġlgili Olarak Yaptığı Denetimler
Değerleme konusu taĢınmaz ile ilgili dosyasında yapılan incelemede yapı denetimi Etkin ve Sürekli
Yapı Denetim Ltd. ġti. tarafından gerçekleĢtirilmiĢ olup, taĢınmazın dosyasında Seviye tespit
tutanakları ve Denetim Hizmet Bedeline ait HakediĢ Raporları bulunmaktadır.
- Değerlemesi yapılan Projeler ile ilgili olarak 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi
Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluĢu (Ticaret unvanı, adresi v.b.)
ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleĢtirdiği denetimler hakkında bilgi;
Denetimi yapan kuruluĢ
:
GerçekleĢtirilen Denetimler
:
Etkin ve Sürekli Yapı Denetim Ltd. ġti.
Fulya Mah. Ortaklar Cad. Emiroğlu Sok.
No:2/3 BeĢiktaĢ – Ġstanbul
-Proje Ġnceleme
-Kazı ve Temel Üst kotuna kadar olan
kısım
-TaĢıyıcı Sistem bölümü
-Çatı örtüsü, dolgu duvarları, kapı ve
pencere kasaları, tesisat alt yapısı dahil
yapının sıvaya kadar hali hazır duruma
getirilmiĢ bölümü
-Mekanik ve elektrik tesisat ile kalan yapı
bölümü
13
BÖLÜM 4: DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER
4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi
Değerleme konusu taĢınmazın konumlu olduğu Rumeli Konakları Sitesi 2. Derece Doğal Sit
alanında kalan 1623 parsel ve 3. Derece Doğal Sit alanında kalan 1622 parsellerden oluĢmaktadır.
Site içinde Manolya, Papatya, Frezya ve Lilyum tiplerinde toplam 108 adet villa bulunmaktadır.
Değerleme konusu 2 nolu B.B. Papatya tipi olarak adlandırılmıĢtır. Papatya ve Manolya tipleri
birebir aynı özelliklere sahip olup müstakil tipte, Frezya ve Lilyum tipleri ikiz villa Ģeklinde inĢa
edilmiĢlerdir. Site içinde 24 saat güvenlik, kapalı otopark, yüzme havuzları, tenis kortları, basketbol
ve voleybol sahası bulunmaktadır. TaĢınmazın yakın çevresinde kuzey ve kuzey batı kesimleri Özel
Orman niteliğinde olup herhangi bir yapılaĢma bulunmamaktadır. Doğu cephesinde ĠnĢaatı devam
eden Apartman dairelerinden oluĢan Terrace Bahçe Projesi ve Güney ve güney doğu cephesinde
Apartman dairelerinden oluĢan Pelikan Park Evleri sitesi konumludur. Kilyos caddesi üzerinden
taĢınmazın güney doğusuna doğru ilerlenirken 200 m mesafede villa tipi yapılaĢmaların bulunduğu
Gürgen Su evleri, villa ve apartman dairelerinde oluĢan Acarlar Uyum Sitesi ve Acarlar siteleri
bulunmaktadır. Bölge Ulus-Levent-Maslak aksında bulunan iĢ merkezi ve alıĢveriĢ merkezlerine
yakın olması nedeniyle bu bölgede çalıĢan ve üst gelir grubunda bulunan insanlar tarafından tercih
edilmektedir. Yakın zamanda güzergâhı açıklanan 3. Köprü Kuzey Marmara otobanı ve
Hacıosman-Taksim Metro hattının hizmete girmesiyle bölgede emlak değerlerinin artacağı
düĢünülmektedir.
4.2. Mevcut Ekonomik KoĢullar ve TaĢınmaz Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve
Dayanak Analizler
Gayrimenkul, ülkemizde uzun yıllardır güvenli ve popüler bir yatırım aracı olarak görülmektedir.
Son zamanlarda yapılan kamuoyu araĢtırmalarında nüfusumuzun yarıya yakınının ilk yatırım tercihi
olarak gayrimenkul yatırımını seçtiğini göstermektedir. Türkiye‟nin dinamik ekonomisi ve cazip
demografik özellikleri, gayrimenkul sektörünün geleceğinin parlak olduğuna iĢaret etmektedir.
Nüfusun %76‟sının 45 yaĢın altında olduğu Türkiye‟de,
%1,5‟lik nüfus artıĢ hızı, %2,7‟lik
ĢehirleĢme oranı ve %2,8‟lik hane halkı büyüme hızı, diğer ülkelerle karĢılaĢtırıldığında oldukça
yüksek seyretmektedir. Türkiye, hızlı nüfus artıĢı ve hızlı ĢehirleĢmenin birlikte yaĢandığı bir ülkedir.
Bu iki olgu, zaten hali hazırda mevcut olan konut açığı ile birleĢince imar ve iskâna aykırı
yapılaĢmalar gün geçtikçe artmaktadır. Bugün gelinen noktada, metropol kentlerimizde
gecekondulaĢma oranı %50‟ler civarına ulaĢmıĢtır. Türkiye‟de gayrimenkul konusu gerek sosyal,
gerekse ekonomik açıdan ele alındığında, esas sorunun arz ve talep arasındaki dengesizlikten
kaynaklandığı görülmektedir. Ayrıca, geliĢmekte olan bir ülke konumunda olan Türkiye‟de, konut
14
finansmanı kurumsal alanda tam olarak yerleĢmediği ve atılması gereken adımlar ekonomik sebepler
nedeniyle zamanında atılamadığı için gayrimenkul sektörü birçok ülkenin gerisinde kalmıĢtır.
Yıllara Göre TÜFE Enflasyon Oranları (1993-2009)
17 Ağustos depremi sonrasında emlak sektörü büyük bir durgunluğa girmiĢtir. Sektör,
1999 yılını % 12,5 küçülerek kapatmıĢtır. Bu dönemde gayrimenkul fiyatları da ciddi oranda düĢüĢ
göstermiĢtir. 2001 krizi ile sektör zor günler geçirmeye devam etmiĢtir. Sektör o yıl % 5,5 oranında
küçülmüĢtür. Sektör, 2002‟de % 5,6, 2003‟te de % 9 oranlarında küçülmeye devam etmiĢtir. 2004 ise
emlak sektöründe beklenen çıkıĢın yaĢandığı yıl olmuĢtur. Bu çıkıĢta, TOKĠ‟nin elindeki arsaları kat
karĢılığı sistemi yoluyla pazarlaması büyük rol oynamıĢtır. 2004 yılı gayrimenkul fiyatları 1997 ve
2000 yıllarında gördüğü en yüksek seviyelerin %10-15 kadar altında seyretmiĢtir. 2005 yılında bu
fark kapanmıĢ ve 2006 yılının ilk yarısında zirve yapmıĢtır. Bu artıĢın esas sebebi, 2001 yılı krizinin
ardından gelen ekonomik toparlanma ve baskı altındaki talep birikiminin hareketlenmesi olarak
görülebilir. Zira bu yıllarda enflasyon ve reel faizde kayda değer düĢüĢler, kiĢi baĢına satın alma
gücünde yükseliĢler gerçekleĢmiĢtir. Bunun sonucu olarak, emlak piyasası alternatif yatırım aracı
olarak yatırımcıların ilgisini çekmiĢtir.
2006 yılının mayıs ayında dövizde meydana gelen dalgalanma ve bankaların kredi faiz oranlarını
aylık %2 seviyelerine kadar çıkarması sonucunda gayrimenkul hareketlerinde yavaĢlama baĢlamıĢtır.
2007 yılında döviz ve kredi faizleri kısmen düĢmüĢtür. Ancak Temmuz 2007 tarihinde ABD‟de
baĢlayan subprime mortgage krizi hızla dünyaya yayılmıĢtır. 2008 yılı Eylül ayından itibaren Türkiye
ekonomik krizi bütün Ģiddetiyle yaĢamaya baĢlamıĢtır.
15
Türkiye, 2008 yılında ABD ve Avrupa‟da gayrimenkul sektörünün darboğaza girmesiyle
yatırımcıları ülkeye çekmeyi baĢarmıĢtır. Sektör, 2008 yılını uluslararası olumsuz havaya rağmen %
21 büyüme ile kapatmıĢtır. 2009‟da ise faizlerin düĢmesiyle konut fiyatları düĢmüĢ ama piyasa yine
de durgunlukla geçmiĢtir.
Bu süreçte, küresel krizin etkisi, mali belirsizlikler, döviz kurlarındaki gelgitler, enerji piyasasındaki
fiyat fonksiyonunun enflasyonist baskısı, siyasi çatıĢmalar, gayrimenkul piyasasındaki durağanlık
gibi nedenler ekonomide bir yavaĢlamayı ortaya çıkartmıĢtır.
Ekonomik Veriler
ĠĢsizlik oranı
Ġhracat
Ġthalat
DıĢ Ticaret açığı
2009'da gerçekleĢen
14%. 3.4 milyon kiĢi
102.1 milyar $
140.9 milyar $
38.8 milyar $
Yıllık enflasyon
6,53%
2010'da
öngörülen
16,00%
107,5 milyar $
153 milyar $
45.5 milyar $
%5,3 (%3,7%6,9)
26,5 milyon turist;
21.2 milyar $
7,6 milyar $
-4,70%
28 milyon turist;
22.5 milyar $
9,5 milyar $
1,50%
Net Turizm Geliri
Yabancı Yatırım
GSYĠH
Gayrimenkul fiyatlarında genel olarak %10 ile %30 arasında düĢüĢler olmuĢtur. Perakende
piyasasında %50‟ye yakın, ofis piyasasında %20-25 civarında, konut piyasasında %20 civarında
düĢüĢ olduğu görülmüĢtür.
16
Büyüme Oranları (2002-2010)
Sonuç olarak, Gayrimenkul piyasasının ülkemizdeki geleceğine baktığımızda kısa vadede yabancı
yatırımcıdan çok yerli yatırımcının sektörde aktif rol alacağı düĢünülmektedir. 2010 yılı ilk çeyreği
itibariyle yabancı yatırımcının yok denecek kadar azaldığı yerli yatırımcıda artıĢ olduğu görülmüĢtür.
Yerli yatırımcı da piyasadaki reel fiyatlar üzerinde
%10-20 aralığında iskontalarla satıĢ
gerçekleĢtirmektedir. Ayrıca, tek talep gören konut satıĢı olduğu görülmüĢtür. Bunun sebebi, banka
faiz oranlarının düĢürülmesi ve bunun yanı sıra konut projelerinin yapmıĢ olduğu ödeme
kolaylıklarıdır. Bunlar, piyasada kısmi bir hareketlenme sağlasa da, tüketicide henüz güven
endeksinin çok iyimser olmadığını görüyoruz.
*Ġstanbul, PW Coopers ve ULI tarafından yapılan araĢtırmalarda, tüm Ģehirler içinde 2006 yılında
toplam getirilerde birinci, 2007 yılında toplam getirilerde yine birinci, 2008 yılında yatırım ve
geliĢme öngörülerinde ikinci ve 2009 yılında geliĢme öngörülerinde birinci, yatırım öngörülerinde ise
üçüncü sırada yer aldı. 2010 yılı için ise geliĢme öngörülerinde yine birinci sıraya yerleĢti. Son
aylarda ekonomik büyüme oranlarında kısmi iyileĢmeler, Türkiye kredi notunun kredi
derecelendirme kuruluĢu Fitch tarafından BB ‟den BB+ „ya yükseltilmesi gibi geliĢmeler görülüyorsa
da, yeterli olmadığı kanaatindeyiz. 2010 yılında çok yavaĢ bir iyileĢme beklenmektedir. Türkiye‟nin
tasarruf açığı vardır. Bu açığı gidermenin en önemli unsurlarından biri doğrudan yabancı sermaye
yatırımlarıdır. * Yabancılara gayrimenkul satıĢı 555 milyon dolar, doğrudan yabancı sermaye
yatırımları ise 81 milyon dolar olmuĢtur. Yabancıların portföy yatırımları ise 84 milyar dolara
yükselmiĢtir. Yabancı yatırımcıların ilgi göstermelerini 2011 yılı ve devamında olması muhtemeldir.
Gayrimenkul piyasasına genel anlamda bakıldığında, Ġstanbul iĢ merkezlerinin yoğunluğundan
dolayı Anadolu‟ya nazaran daha fazla talep görmekte ve satıĢ fiyatları farklılıklar göstermektedir.
17
2009 yılında gayrimenkullerde yaĢanan düĢüĢ arsa nitelikli taĢınmazların pek etkilememiĢtir. Nitelikli
arsa sayısının az olması bunun baĢlıca nedenidir.
4.3. Gayrimenkulün Değerine Etki Eden Faktörler
OLUMLU
 Değerleme konusu taĢınmazın kat mülkiyetine geçmiĢ olması
 Çevresinin yeĢil alanla çevrili olması
 Güvenlikli, Sosyal tesisli site içinde, site merkezinde konumlu olması
 Prestijli bir proje içinde yer alması
OLUMSUZ
 TaĢınmazda onaylı mimari projesine aykırı imalatlar bulunması
4.4.
Gayrimenkulün Yapısal ve ĠnĢaat Özellikleri
Değerleme konusu taĢınmaz Bodrum + Zemin + 1 Normal kat + Çatı katından oluĢmaktadır.
TaĢınmazın giriĢi zemin kattan kuzey doğu cephede yer almaktadır. Bodrum katta 1 oda, hol ve 2
wc bölümleri, zemin katta Antre, Salon, Mutfak ve koridor bölümleri, 1. Katta 3 oda, hol, banyo
ve sauna bölümleri, çatı katında ise 1 oda, mutfak, hol ve teras bölümleri bulunmaktadır.
TaĢınmazın odalar, salon ve hol bölümlerinde zemin laminat parke kaplı olup, duvarlar saten alçı
üzeri saten boyalıdır. Islak hacimlerin zemin seramik kaplı olup duvarlar kısmen seramik kaplıdır.
Ġç kapılar ahĢaptan mamul, dıĢ kapı çelik kapıdır. Pencereler pvc doğrama ile düzenlenmiĢtir.
Mutfakta hazır mutfak dolapları ve ankastre beyaz eĢyalar, banyoda banyo dolapları vitrifiyeler
bulunmaktadır.
4.5. Değerleme ĠĢleminde Kullanılan Yöntemler, Varsayımlar ve Nedenleri
Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler
sırasıyla
1.“Emsal karĢılaĢtırma YaklaĢımı”,
2.“Gelir Kapitalizasyonu YaklaĢımı”,
3. “Maliyet OluĢumları YaklaĢımı” yöntemleridir.
Söz konusu taĢınmazın değerlemesinde bu yöntemlerden Gelir kapitalizasyonu yaklaĢımı ve Emsal
karĢılaĢtırma YaklaĢımı iledeğerleme yapılmıĢtır.
18
1. “Emsal karĢılaĢtırma YaklaĢımı” Varsayımları ve Nedenleri:
Günümüz piyasa Ģartlarında gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaĢım
“Emsal karĢılaĢtırma YaklaĢımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen
gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karĢılaĢtırılabilir örnekler incelenir. AĢağıdaki
varsayımlara dayanır.

Analiz edilen Gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peĢinen kabul
edilir.

Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkuller hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi
olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.

Gayrimenkullerin piyasada makul bir satıĢ fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.

Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklerin değerlemeye konu Gayrimenkuller ile ortak temel
özelliklere sahip olduğu kabul edilir.

Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz
sosyo-ekonomik koĢulların geçerli olduğu kabul edilir.
Değerleme konusu taĢınmazın bulunduğu bölgede yapmıĢ olduğumuz araĢtırmalarda satılık
veya satıĢı gerçekleĢmiĢ; arsa, zemin kat iĢyeri ve normal kat büroların fiyatları ve taĢınmazla ilgili
emlakçı görüĢleri, bilirkiĢi ve çevre sakinlerinin görüĢleri;
EMSALLER ( SatıĢ KarĢılaĢtırması )
E-1- Değerleme konusu taĢınmaz ile aynı site içinde sitenin güney batı sınırında yer alan Lilyum
tipinde (Ġkiz Villa) L-9 Blokta yer alan 262 m2 brüt kullanım alanına sahip natamam halde(%70)
bulunan villa için 980.000 TL (660.000 USD) talep edilmektedir. Altuner Emlak 0532 444 44 41
E-2- Değerleme konusu taĢınmaz ile aynı site içinde sitenin batı sınırında yer alan ormana cepheli,
321 m2 kullanım alanına sahip Frezya tipinde (Ġkiz Villa) için 1.263.000 TL ( 850.000 USD) talep
edilmektedir. 0506 699 31 21 Haluk Bey
E-3- Değerleme konusu taĢınmaz ile aynı site içinde deniz ve orman manzarası bulunan sitenin kuzey
– doğu sınırına yakın konumlu, brüt 294 m2 kullanım alanına sahip Manolya ( Müstakil Tip)
tipindeki natamam (%70) halde olan villa için 1.635.000 TL (1.100.000 USD) talep edilmektedir.
Ġdol Emlak Yetkilisi Nilgün Hanım 0532 592 36 32
19
E-4- Değerleme konusu taĢınmaz ile aynı site içinde Manolya tipinde M-7 Blokta konumlu deniz ve
orman manzaralı, 294 m2 kullanım alanına sahip natamam (%70 ) villa için 1.783.000 TL (1.200.000
USD) talep edilmektedir. Kentsel SinpaĢ Grup Önder Bey 0507 247 52 80
E-5- Değerleme konusu taĢınmaz ile aynı sitede Karadeniz ve orman manzaralı Manolya tipinde brüt
294 m2 kullanım alanına sahip Karadeniz ve orman manzaralı müstakil tipte villanın 2009 Temmuz
ayında 1.263.000 TL (850.000 USD) bedelle satıldığı bilgisi alınmıĢtır. Turyap Zekeriyaköy 0212
202 52 02
E-6- Değerleme konusu taĢınmazla aynı sitede Manolya tipinde %70 natamam halde bulunan 294 m2
kullanım alanına sahip villanın 1.250.000. USD bedelle satılmak istenildiği bilgisi alınmıĢtır. Kentsel
SinpaĢ Grup Önder Bey 0507 247 52 80
4.10 “Gelir kapitalizasyonu Yöntemi” Varsayımları ve Nedenleri :
Bu yöntem değerleme konusu taĢınmazın bulunduğu bölgede gayrimenkule talebin olması ve
gayrimenkullerin kiralanarak gelir getiren yatırım araçları olarak kullanılmasından dolayı „„Gelir
Kapitalizasyonu Yöntemi‟‟ kullanılmasının taĢınmazın değeri hakkında bilgi vereceği öngörülür. Bu
yöntem aĢağıdaki varsayımlara dayanır.

Analiz edilen Gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peĢinen kabul
edilir.

Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkuller hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi
olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.

Gayrimenkullerin piyasada makul bir kira fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.

Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklerin değerlemeye konu Gayrimenkuller ile ortak temel
özelliklere sahip olduğu kabul edilir.

Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz
sosyo-ekonomik koĢulların geçerli olduğu kabul edilir.
Değerleme konusu taĢınmazın bulunduğu bölgede yapmıĢ olduğumuz araĢtırmalarda kiralık veya
kiralanmıĢ; normal kat büroların fiyatları ve taĢınmazla ilgili emlakçı görüĢleri, bilirkiĢi ve çevre
sakinlerinin görüĢleri;
20
EMSALLER (Gelir Yöntemi )
E-1- Değerleme konusu taĢınmaz ile aynı site içinde sitenin güney batı sınırında yer alan Lilyum
tipinde (Ġkiz Villa) L-9 Blokta yer alan, 600 m2 arsa üzerinde 262 m2 brüt kullanım alanına sahip
bitmiĢ haldeki villa için ve yine aynı tipte sitenin doğu sınırında yer alan villa için aylık 4.000 TL
kira talep edilmektedir. Turyap Emlak Ofisi 0216 271 36 58
E-2-Değerleme konusu taĢınmazla aynı site sitenin güney batı kesiminde Lilyum tipte (Ġkiz Villa tipi)
600 m2 arsa üzerinde, 262 m2 brüt kullanım alanına sahip villanın aylık 5.200 TL (3.500 USD)
bedelle kiralanmak istenmektedir. Kentsel SinpaĢ Grup Önder Bey 0507 247 52 80
E-3- Değerleme konusu taĢınmaz ile aynı site içinde L-24 Blokta konumlu 262 m2 kullanım alanına
sahip Lilyum tipindeki içi masrafsız villa için aylık 4.830 TL (3.250 USD) kira talep edilmektedir.
Century 21 Yetkilisi 0212 323 38 38
E-4- Değerleme konusu taĢınmaz ile aynı site içinde Manolya tipinde 294 m2 kullanım alanına sahip
müstakil tipte villanın geçen sene 7.500 TL bedelle kiralandığı bilgisine ulaĢılmıĢtır. Kentsel SinpaĢ
Grup Önder Bey 0507 247 52 80
BÖLÜM 5: ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE SONUÇ
5.1. Analiz Sonuçlarının KarĢılaĢtırılması ve ĠliĢkilendirilmesi
Değerleme yapılmasında;

Bu bölgede yapmıĢ olduğumuz araĢtırmalarda emsal satılık, kiralık veya satıĢı
gerçekleĢmiĢ zemin kat iĢyeri ve büro olarak kullanılmakta olan mesken vasıflı taĢınmazların fiyatları
öğrenilmiĢ, olumlu ve olumsuz etkenlerde göz önünde bulundurularak fiyatlar değerleme konusu
taĢınmaza düzeltme yapılarak uygulanmıĢtır.

Ayrıca çevre sakinleri ve bölgeyi iyi bilen kiĢilerle bilgi alıĢveriĢinde bulunulmuĢ, bu
güne kadar yapmıĢ olduğumuz değerleme çalıĢmalarımızdan edinilmiĢ bilgi ve tecrübelerden de
yararlanılmıĢtır.
Mevcut ekonomik koĢullar neticesinde, gayrimenkul piyasasında kiralık fiyatların
dalgalanmalar göstermesi ve sağlıklı bilgi vermemesinden dolayı „„ Nakit AkıĢı(Gelir) Yöntemi‟‟
kullanılmamıĢ, değerlemede günümüz piyasa Ģartlarında gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve
21
gerçekçi yaklaĢım olan “Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı” kullanılarak taĢınmazın değerine etkileri
yorumlanarak nihai değerleme yapılmıĢtır.
EMSALLERĠN KARġILAġTIRILMASI(Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi)
Emsal-1’de Değerleme konusu taĢınmaza göre site içinde konum ve manzara açısından daha
kötü durumda bulunmakta olup, ikiz villa tipindedir. TaĢınmazın içi yüklenici firma tarafından %70
natamam halde teslim edildiği gibidir.
Emsal-2’de Değerleme konusu taĢınmaza göre site içinde konum açısından benzer durumda,
ikiz villa tipindedir. (%70) Natamam halde bulunmaktadır.
Emsal-3’de Değerleme konusu taĢınmaza konum ve manzara açısından benzer ve müstakil
tiptedir. TaĢınmaza En uygun emsal olup, %70 natamam halde bulunmaktadır.
Emsal-4’de Değerleme konusu taĢınmaza göre konum ve manzara açısından daha iyi site
içinde tepeye hakim bölgede yer almaktadır.%70 natamam halde bulunmaktadır.
Emsal-5’da Değerleme konusu taĢınmaz ile ilgili Zekeriyaköy Turyap Emlak ofisi ile yapılan
görüĢmede Emsal 9‟ da 2009 yılı temmuz ayında Manolya tipinde 294 m2 brüt kullanım alanı olan
villanın 850.000 USD bedelle içi yapılı Ģekilde satıldığı öğrenilmiĢtir. Ancak satıĢın gerçekleĢtiği
zamanda sitede yaĢamın baĢlamadığı, çevre düzenleme iĢlerinin devam ettiği sırada satıldığı için
daha uygun fiyata satıldığı bilgisi alınmıĢtır.
Emsal-6’da Değerleme konusu taĢınmaza benzer özelliklere sahip %70 natamam halde
satılmaya çalıĢılmaktadır. Site içinde konum ve manzara açısından benzer durumdadır.
Emsal Analizi; Değerleme konusu taĢınmazın konumlu olduğu Rumeli Konakları sitesinde
Lilyum, Frezya, Papatya ve Manolya olmak üzere 4 tip villa bulunmaktadır. Manolya ve Papatya
tipleri Rumeli Konakları sitesinin SatıĢ Ofisi tarafından ve yaptığımız incelemelerde birebir aynı tipte
olduğu görülmüĢtür. Yapılan araĢtırmada SatıĢ ofisi tarafından Lilyum tip 291 m2, Manolya ve
Papatya tipler 359 m2, Frezya tipler ise 369 m2 olarak pazarlanmaktadır. Yaptığımız incelemede
villaların alan hesaplarına Havuz, Teras ve otopark bölümleri katılmıĢ Ģekilde hesaplandığı tespit
edilmiĢtir. Ancak Papatya tipinde olan değerleme konusu taĢınmaz ve Manolya tipi villaların brüt
inĢaat alanı 294 m2, Frezya tipi villaların 321 m2 , Lilyum tipi villaların 262 m2 olduğu yapılan
incelemede anlaĢılmıĢtır. Emsal çalıĢmalarında bu alanlar kullanılmıĢtır.
Değerleme konusu taĢınmaz P1 blokta sitenin orta kesiminde bulunduğu tepenin güney batı
cepheye bakan tarafında konumludur. Emsal 1-2 Değerleme konusu taĢınmazın bulunduğu noktadan
sitenin güney batı sınırına doğru konumlu olup ormana cepheli ve Ġkiz villa tipindedirler, bu nedenle
22
fiyatları daha düĢüktür. Emsal 3 ve 4 Değerleme konusu taĢınmaza yakın mesafede bulunmakta olup
birebir aynı fiziksel özelliklere sahip Manolya bloklarındadır ve Değerleme konusu taĢınmaza göre
konum ve manzara açısından daha iyi, site içinde hakim tepede Karadeniz ve Orman manzaralı
villalardır. Emsal 5 de geçen sene satılmıĢ olup Turyap Zekeriyaköy yetkilisi ile yapılan görüĢmede
taĢınmazın sitenin içinde konumunun iyi olduğu Karadeniz ve orman manzaralı tarafında bulunduğu
beyan edilmiĢtir. Ancak satıĢın gerçekleĢtiği sırada sitenin çevre düzenleme iĢlerinin bitmediği ve
sitede yaĢam baĢlamadığından daha uygun fiyata satılmıĢtır. Emsal 3, Emsal 4 ve Emsal 6 değerleme
konusu taĢınmaza konum ve manzara açısından benzer durumda olan müstakil villalardır.
Emsal 1
SatıĢ Değeri: 3.740 TL/m2
Emsal 1 %70 natamam haldedir.
Tamamlanması halinde oluĢabilecek değer: 980.000 TL + 45.000 TL = 1.025.000 TL
1.025.000 / 262 m2 = 3.912 TL/m2
ġerefiyesi: %35 düĢük  3.912 TL/m2 x 1,35 = 5.218 TL/m2
Amorti Yılı: 18 Yıl
Emsal 2
SatıĢ Değeri: 3.934 TL/m2
Emsal 3 %70 natamam haldedir.
Tamamlanması halinde oluĢabilecek değer: 1.263.000 TL + 55.000 TL = 1.318.000 TL
1.318.000 TL / 321 m2 = 4.105 TL/m2
ġerefiyesi: %30 düĢük  4.105 TL/m2 x 1,3 = 5.336 TL/m2
Amorti Yılı: 19 Yıl
Emsal 3
SatıĢ Değeri: 5.561 TL/m2
Emsal 4 %70 natamam haldedir.
Tamamlanması halinde oluĢabilecek değer: 1.635.000 TL + 50.000 TL = 1.685.000 TL
1.685.000 TL / 294 m2 = 5.731 TL/m2
Amorti Yılı: 16 yıl
Emsal 4
SatıĢ Değeri: 5.911 TL/m2
23
Emsal 5 %70 natamam haldedir.
Tamamlanması halinde oluĢabilecek değer: 1.738.000 TL + 50.000 TL = 1.788.000 TL
1.788.000 TL / 294 m2 = 6.081 TL/m2
Amorti Yılı: 17 yıl
Emsal 5
SatıĢ Değeri: 4.295 TL/m2
2009 Temmuz – 2010 Haziran Tüfe: %7,38
M2 birim fiyatı (2010) : 4.610 TL/m2
ġerefiyesi: %20 düĢük  4.610 TL/m2 x 1.2 = 5.532 TL/m2
Amorti Yılı: 16 Yıl
Emsal 6
SatıĢ Değeri: 6.377 TL/m2
Emsal 7 %70 natamam haldedir.
Tamamlanması halinde oluĢabilecek değer: 1.875.000 TL + 55.000 TL = 1.930.000 TL
1.930.000 TL / 294 m2 = 6.564 TL/m2
Amorti Yılı: 18 yıl
EMSAL-1
5,281.00 TL
EMSAL-2
5,336.00 TL
EMSAL-3
5,731.00 TL
EMSAL-4
6,081.00 TL
EMSAL-5
5,532.00 TL
EMSAL-6
6,564.00 TL
TOPLAM
34,525.00 TL
ORTALAMA
5,754.17 TL
EMSALLERĠN KARġILAġTIRILMASI (Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi)
Emsal-1’de Değerleme konusu taĢınmaza göre site içinde konum ve manzara açısından daha
kötü konumda bulunmakta olup, ikiz villa tipindedir.
Emsal–2’de Değerleme konusu taĢınmaza göre manzara ve konum açısından daha iyi noktada
yer almaktadır. Ancak Ġkiz tipi villa Ģeklinde inĢa edilmiĢtir.
Emsal-3’de Değerleme konusu taĢınmazın kuzeyinde sitenin kuzey sınırında yer alan blokta
konumludur. Ġkiz tipte inĢa edilen Lilyum tip villadır.
Emsal-4’de Değerleme konusu taĢınmazla aynı site içinde geçen sene kiralanmıĢ, benzer
konumda, müstakil tipinde (Manolya) villa.
24
Emsal Analizi; Değerleme konusu taĢınmazın konumlu olduğu Rumeli Konakları sitesinde
Lilyum, Frezya, Papatya ve Manolya olmak üzere 4 tip villa bulunmaktadır. Manolya ve Papatya
tipleri Rumeli Konakları sitesinin SatıĢ Ofisi tarafından ve yaptığımız incelemelerde birebir aynı tipte
olduğu görülmüĢtür. Yapılan araĢtırmada SatıĢ Ofisi tarafından Lilyum tip 291 m2, Manolya ve
Papatya tipler 359 m2, Frezya tipler ise 369 m2 olarak pazarlanmaktadır. Yaptığımız incelemede
villaların alan hesaplarına Havuz, Teras ve otopark bölümleri katılmıĢ Ģekilde hesaplandığı tespit
edilmiĢtir. Ancak Papatya tipinde olan değerleme konusu taĢınmaz ve Manolya tipi villaların brüt
inĢaat alanı 294 m2, Frezya tipi villaların 321 m2 , Lilyum tipi villaların 262 m2 olduğu yapılan
incelemede anlaĢılmıĢtır. Emsal çalıĢmalarında bu alanlar kullanılmıĢtır.
Değerleme konusu taĢınmaz P1 blokta sitenin orta kesiminde bulunduğu tepenin güney batı
cepheye bakan tarafında konumludur. Emsal 1 Değerleme konusu taĢınmazın bulunduğu noktadan
sitenin güney batı sınırına doğru konumlu olup ormana cepheli ve Ġkiz villa tipindedirler bu nedenle
fiyatları daha düĢüktür. Emsal 2 sitenin kuzey sınırında konumlu Lilyum (Ġkiz) tipte orman manzaralı
villalardır. Emsal 4 ise değerleme konusu taĢınmaza en benzer emsal olup söz konusu taĢınmaza göre
konum açısından da benzer durumdadır. Emsal 1, Emsal 2 ve Emsal 3 ikiz tipte değerleme konusu
taĢınmaza göre konum açısından daha az avantajlı olan sitenin güney batı sınırında yer almaktadır.
Bu nedenle Emsal 1, Emsal 2 ve Emsal 3‟ de kira m² birim fiyatlarında Ģerefiye düzeltmeleri
yapılmıĢtır.
EMSAL 1Yıllık Kira bedeli: 48.000 TL
Pazarlık payı:%5
Gerçekçi Yıllık Kira Bedeli:45.600 TL
SatıĢ Bedeli:912.000 TL
Kullanım Alanı:262 m²
Kira M² birim fiyatı: 174 TL/m²/yıl
ġerefiyesi %30 düĢük 174 TL/m²/yıl x 1,3 = 226 TL/m²/yıl
Kapitalizasyon oranı: 45.600 TL/ 912.000 TL=%5
EMSAL 2Yıllık Kira bedeli: 62.400 TL
Pazarlık payı:%10
Gerçekçi Yıllık Kira Bedeli:56.000 TL
SatıĢ Bedeli:1.008.000 TL
Kullanım Alanı:262 m²
25
Kira M² birim fiyatı: 213,7 TL/m²/yıl
ġerefiyesi %35 düĢük 213,7 x 1,35 = 288,45 TL/m²/yıl
Kapitalizasyon oranı: 56000 TL/1.008.000 TL=%5,5
EMSAL 3Yıllık Kira bedeli: 58.000 TL
Pazarlık payı:%10
Gerçekçi Yıllık Kira Bedeli:52.200 TL
SatıĢ Bedeli:180.000 TL
Kullanım Alanı:262 m²
Kira M² birim fiyatı: 199 TL/m²/yıl
ġerefiyesi %35 düĢük 199 x 1,35 = 268,65 TL/m²/yıl
Kapitalizasyon oranı: 52.200 TL/939.000 TL=%5,5
EMSAL 4Yıllık Kira bedeli: 90.000 TL
Gerçekçi Yıllık Kira Bedeli:90.000 TL
SatıĢ Bedeli:1.620.000 TL
Kullanım Alanı:294 m²
Kira M² birim fiyatı: 306,1 TL/m²/yıl
Kapitalizasyon oranı: 90.000 TL/1.620.000 TL=%5,5
EMSAL-1
kapitalizasyon
oranı
5.0%
KAPĠTALĠZASYON ORANI TESPĠTĠ
EMSAL-2
EMSAL-3
EMSAL-4
kapitalizasyon
kapitalizasyon
kapitalizasyon
oranı
oranı
oranı
5.5%
5.5%
%5,5
ORTALAMA
kapitalizasyon
oranı
5.3%
KĠRA GELĠRĠ TESPĠTĠ
EMSAL-1
m² kira bedeli
226,00 TL
EMSAL-2
m² kira bedeli
288,40 TL
EMSAL-3
m² kira bedeli
268,6
EMSAL-4
m² kira bedeli
306,10 TL
ORTALAMA ORTALAMA
m² kira
m² kira
bedeli (KDV bedeli (KDV
272,27 TL
231 TL
TaĢınmaz için uygulanan Gelir kapitalizasyonu Yöntemi göre taĢınmazın amortisman süresi
18 yıl olup bu süreye göre kapitalizasyon oranı 0,053 olup taĢınmazın değeri NET
GELĠR/KAPĠTALĠSYON ORANI=DEĞER formülünde hesaplanmıĢtır.
26
5.2. Sonuç
TaĢınmazın bulunduğu bölgede satıĢı gerçekleĢmiĢ ve pazara sunulmuĢ olan benzer
gayrimenkullerle ilgili emsaller bulunduğundan taĢınmazın „‟Emsal KarĢılaĢtırması Yöntem‟‟ile
değerlemesinin daha uygun olacağı sonuç ve kanaatine varılmıĢtır. Emsal satıĢ ortalaması ile değere
ulaĢılmıĢ emsal ortalaması fiyatı 5.754 TL/m2 olarak takdir edilmiĢtir.
GELİR KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE
27
1623 PARSEL 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN KDV HARİÇ YASAL DEĞERİ
KDV HARİÇ DEĞER
2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ
ALAN(M²)
BİRİM KİRA
FİYATI(TL/m²/yıl)
214
231,00
GELİR KAPİTALİZASYONU YÖNTEMİNE GÖRE DEĞERİ
V=İ/R (DEĞER=YILLIK NET GELİR/KAPİTALİZASYON ORANI)
KAPİTALİZASY
YILLIK KİRA
ON ORANI
BEDELİ
2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ
5,3%
49.434,00
YILLIK KİRA BEDELİ
49.434,00 TL
DEĞER
932.716,98
TOPLAM (KDV hariç)
932.716,98 TL
Düzeltme
283,02 TL
TOPLAM
933.000,00 TL
933.000,00 TL
TAŞINMAZIN KDV HARİÇ DEĞERİ
627.860,03 USD
474.640,08 EUR
RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE
1,4860
1,9657
1,00 USD
1,00 EUR
GELİR KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE
1623 PARSEL 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN
KDV DAHİL YASAL DEĞERİ
KDV DAHİL DEĞER
2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ
ALAN(M²)
BİRİM KİRA
FİYATI(TL/m²/yıl)
214
272,27
GELİR KAPİTALİZASYONU YÖNTEMİNE GÖRE DEĞERİ
V=İ/R (DEĞER=YILLIK NET GELİR/KAPİTALİZASYON ORANI)
KAPİTALİZASY
YILLIK KİRA
ON ORANI
BEDELİ
2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ
5,3%
YILLIK KİRA BEDELİ
58.265,78 TL
DEĞER
58.265,78
1.099.354,34 TL
TOPLAM (KDV hariç)
931.656,22 TL
KDV(%18)
167.698,12 TL
Düzeltme
645,66 TL
TOPLAM
1.100.000,00 TL
1.100.000,00 TL
TAŞINMAZIN KDV DAHİL DEĞERİ
740.242,26 USD
559.597,09 EUR
RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE
1,00 USD
1,00 EUR
1,4860
1,9657
GELİR KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE
28
1623 PARSEL 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN
KDV HARİÇ MEVCUT DURUM DEĞERİ
KDV HARİÇ DEĞER
2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ
ALAN(M²)
BİRİM KİRA
FİYATI(TL/m²/yıl)
294
231,00
YILLIK KİRA BEDELİ
67.914,00 TL
GELİR KAPİTALİZASYONU YÖNTEMİNE GÖRE DEĞERİ
V=İ/R (DEĞER=YILLIK NET GELİR/KAPİTALİZASYON ORANI)
KAPİTALİZASY
YILLIK KİRA
ON ORANI
BEDELİ
2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ
5,3%
67.914,00
DEĞER
1.281.396,23
TOPLAM (KDV hariç)
1.281.396,23 TL
Düzeltme
603,77 TL
TOPLAM
1.282.000,00 TL
1.282.000,00 TL
TAŞINMAZIN KDV HARİÇ DEĞERİ
862.718,71 USD
652.184,97 EUR
RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE
1,4860
1,9657
1,00 USD
1,00 EUR
GELİR KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE
1623 PARSEL 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN
KDV DAHİL MEVCUT DURUM DEĞERİ
KDV DAHİL DEĞER
2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ
ALAN(M²)
BİRİM KİRA
FİYATI(TL/m²/yıl)
294
272,27
GELİR KAPİTALİZASYONU YÖNTEMİNE GÖRE DEĞERİ
V=İ/R (DEĞER=YILLIK NET GELİR/KAPİTALİZASYON ORANI)
KAPİTALİZASY
YILLIK KİRA
ON ORANI
BEDELİ
2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ
5,3%
YILLIK KİRA BEDELİ
80.047,38 TL
DEĞER
80.047,38
1.510.327,92 TL
TOPLAM (KDV hariç)
1.279.938,92 TL
KDV(%18)
230.389,01 TL
Düzeltme
672,08 TL
TOPLAM
1.511.000,00 TL
1.511.000,00 TL
TAŞINMAZIN KDV DAHİL DEĞERİ
1.016.823,69 USD
768.682,91 EUR
RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE
1,00 USD
1,00 EUR
1,4860
1,9657
EMSAL KARŞILALTIRMA YÖNTEMİNE GÖRE
1623 PARSEL 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN
29
KDV HARİÇ YASAL DEĞERİ
KDV HARİÇ DEĞER
2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ
ALAN(M²)
BİRİM
FİYATI(TL/m²)
214
4876
DEĞERİ
1.043.464,00 TL
TOPLAM (KDV hariç)
1.043.464,00 TL
Düzeltme
-464,00 TL
TOPLAM
1.043.000,00 TL
1.043.000,00 TL
TAŞINMAZIN KDV HARİÇ DEĞERİ
701.884,25 USD
530.599,79 EUR
RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE
1,4860
1,9657
1,00 USD
1,00 EUR
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİNE GÖRE
1623 PARSEL 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN
KDV DAHİL YASAL DEĞERİ
KDV DAHİL YASAL DEĞER
2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERİ
ALAN(M²)
BİRİM FİYATI
DEĞERİ
214
4876
1.043.464,00 TL
TOPLAM
1.043.464,00 TL
KDV %18
187.823,52 TL
Düzeltme
-287,52 TL
TOPLAM
1.231.000,00 TL
1.231.000,00 TL
TAŞINMAZIN KDV DAHİL DEĞERİ
828.398,38 USD
626.240,02 EUR
RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE
1,00 USD
1,00 EUR
1,4860
1,9657
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİNE GÖRE
1623 PARSEL 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN
30
KDV HARİÇ MEVCUT DEĞERİ
KDV HARİÇ DEĞER
2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEĞERİ
ALAN(M²)
BİRİM
FİYATI(TL/m²)
294
4876
DEĞERİ
1.433.544,00 TL
TOPLAM (KDV hariç)
1.433.544,00 TL
Düzeltme
-544,00 TL
TOPLAM
1.433.000,00 TL
1.433.000,00 TL
TAŞINMAZIN KDV HARİÇ DEĞERİ
964.333,78 USD
729.002,39 EUR
RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE
1,4860
1,9657
1,00 USD
1,00 EUR
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİNE GÖRE
1623 PARSEL 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN
KDV DAHİL MEVCUT DEĞERİ
KDV DAHİL DEĞER
2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERİ
ALAN(M²)
BİRİM FİYATI
DEĞERİ
294
4876
1.433.544,00 TL
TOPLAM
1.433.544,00 TL
KDV %18
258.037,92 TL
Düzeltme
-581,92 TL
TOPLAM
1.691.000,00 TL
1.691.000,00 TL
TAŞINMAZIN KDV DAHİL DEĞERİ
1.137.954,24 USD
860.253,34 EUR
RAPOR TARİHİ İTİBARİYLE
1,00 USD
1,00 EUR
1,4860
1,9657
Yapılan araĢtırma ve analizler sonucunda değerleme konusu MĠSĠS APRE TEKSTĠL BOYA
ENERJĠ ĠNġAAT TURĠZM SANAYĠ VE TĠCARET ANONĠM ġĠRKETĠ adına kayıtlı, Lokanta
31
vasıflı Ġstanbul ili Sarıyer Ġlçesi Zekeriyaköy köyü, 1623 parselde 2. Blok 2 bağımsız bölüm no‟lu
taĢınmazın arsa payı dahil günümüz koĢullarında 05.08.2010 tarihi itibariyle, emsal karĢılaĢtırma
yöntemi ile bulunan değerinin 1.043.000 TL (BirmilyonkırküçbinTürkLirası) + %18 (KDV)
TL
188.000
(YüzseksensekizbinTürkLirası)
=
1.231.000
TL
(BirmilyonikiyüzotuzbirbinTürkLirası) edebileceği kanaatine varılmıĢtır.
RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANLARI
Kıvanç AYHAN
Jeofizik Müh.
Değerleme Elemanı
Abdullah KARAÇOROĞLU
Sorumlu Değerleme Uzmanı
Lisans No: 400320
SORUMLU DEĞERLEME UZMANI
ġinasi ġIK
Sorumlu Değerleme Uzmanı
Lisans No: 400211
BÖLÜM 6: EKLER
EK – 1 : Resimler
EK – 2 : Tapu Fotokopisi
EK – 3 : Takbis‟den alınan Tapu Kaydı
EK – 4 : Harita Plan Örneği
EK – 5 : Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu Kararı
EK – 6 : Ġmar Durumu
EK – 7 : Mimari Proje
EK – 8 :Yapı Ruhsatları ve Yapı Kullanma Ġzin Belgesi
EK – 9 : Yapı Denetim Belgeleri
EK – 10: Emsal Krokisi
EK -1
RESĠMLER
32
Site GiriĢi
Değerleme konusu 2
Nolu B.B.
33
34
35
36
EK-2 TAPU FOTOKOPĠSĠ
37
38
Ek-3 TAKBĠS ‘den alınan Tapu Kaydı
1
EK-4 HARĠTA PLAN ÖRNEĞĠ
1
EK-5 KÜLTÜR VE TABĠAT VARLIKLARINI KORUMA KURULU KARARI
2
EK-6 ĠMAR DURUMU
3
1623
PARSEL
4
5
EK-7 MĠMARĠ PROJE
6
BAĞIMSIZ BÖLÜM LĠSTESĠ
7
VAZĠYET PLANI
2 NOLU B.B.
1
BODRUM KAT PLANI
1
ZEMĠN KAT PLANI
2
1. NORMAL KAT PLANI
3
BĠNA KESĠTLERĠ
4
5
EK -8 YAPI RUHSATLARI VE YAPI KULLANMA ĠZĠN BELGESĠ
1
2
YAPI KULLANMA ĠZĠN BELGESĠ
3
EK-9 YAPI DENETĠM BELGELERĠ
4
5
6
7
EK-10 EMSAL KROKĠSĠ (Satılık Emsaller)
E-2
E-3
Değerleme
konusu taĢınmaz
E-4
E-5
E-6
E-1
1
ÖZGEÇMĠġ
Adı soyadı................: ġinasi ġIK
Doğum yeri ve tarihi: MALATYA / 02.03.1952
Öğrenim durumu….:
ALMANYA
1972-1977 Bielefeld Teknik Üniversitesi ĠnĢaat Fak.
Üyesi bulunduğu kuruluĢlar: ĠnĢaat müh. Odası.
Mesleği…………………....: ĠnĢaat Yüksek Mühendisi, Değerleme Uzmanı
Yabancı dil………………...: Ġyi derecede Almanca ve Ġngilizce
MESLEKĠ TECRÜBE:
21.04.2002 - ………… .: TADEM A.ġ. Yönetim Kurulu Üyesi - ADANA.
01.06.2001 - 30.11.2001:
POYRAZ ĠNġ. A.ġ. deprem konutları proje müdürü -
YALOVA.
10.12.1999 - 20.05.2000:
ALARKO HOLDĠNG hava alanı inĢaatı proje müd. -
ÖZBEKĠSTAN.
01.01.1998 - 28.02.1999: D-YAPI LTD. ġTĠ. konut inĢaatı Ģantiye Ģefi - ALMANYA.
01.06.1997 - 01.04.1998: DELKA ĠNġ. A.ġ. Sasa fabrikası Ģantiye Ģefi - ADANA.
20.03.1987 - 20.09.1996: ÇUKUROVA ELEKTRĠK A.ġ. de kontrol müh. - ADANA.
01.02.1985 - 15.09.1986: ÖZDEMĠR ĠNġAAT A.ġ. 200 konut inĢaatı Ģantiye Ģefi LĠBYA.
01.07.1982 - 25.09.1984: ANO ĠnĢaat A.ġ. 200 konut + 300 konut inĢaatı Ģantiye Ģefi LĠBYA.
20.03.1978 - 05.09.1980: ÇESTAġ Fabrika inĢaatında saha mühendisi - ADANA.
1
ÖZGEÇMĠġ
Adı soyadı................: Abdullah KARAÇOROĞLU
Doğum yeri ve tarihi: CEYHAN - ADANA / 15.01.1958
Öğrenim durumu….: 1980 – 1982 Tapu ve Kadastro Eğitim Merkezi - ANKARA
1984 – 1988 Anadolu Üniversitesi A.Ö.F. ĠĢ Ġdaresi Bölümü - ESKĠġEHĠR
Mesleği…………...: Gayrimenkul Değerleme Uzmanı/Gayrimenkul MüĢaviri
MESLEKĠ TECRÜBE:
01.07.2005 – ………….: TADEM TaĢınmaz Değerleme MüĢavirlik A.ġ. Bölge Müdürü
ADANA
20.07.2001 – 01.07.2005: 2 Bölge Tapu Müdürü – Tarsus/MERSĠN
20.05.1999 – 20.07.2001: Tapu Sicil Müdürü – Serik/ANTALYA
08.05.1996 – 20.05.1999: 3. Bölge Tapu Sicil Müdür Yardımcısı - Seyhan/ADANA.
20.05.1986 – 08.05.1996: Tapu Sicil Müdürlüğü - Tarsus/MERSĠN
16.07.1981 – 20.05.1986: Tapulama Müdürlüğünde teknisyen – KAYSERĠ
2
Adı soyadı.................: KIVANÇ AYHAN
Doğum yeri ve tarihi.: ĠSTANBUL / 04.02.1983
Öğrenim durumu…...: 2001 – 2007 Ġstanbul Üniversitesi- Mühendislik FakültesiJeofizik Mühendisliği Bölümü - ĠSTANBUL
Mesleği….….…...: Değerleme uzmanı
MESLEKĠ TECRÜBE:
01.07.2009 – ………: TADEM TaĢınmaz Değerleme MüĢavirlik A.ġ. -ĠSTANBUL
3