docüçüncülük ödülü
download 
Şikayet Transkript
üçüncülük ödülü
Yarýna bir ‘deðer’ býrak TURÝZM SEKTÖRÜ ÜÇÜNCÜLÜK ÖDÜLÜ Mehmet Kemal Dedeman Araþtýrma ve Geliþtirme ÝKÝNCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI - ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI HAZIRLAYANLAR PROF. DR. HURÝYE ÞULE KARAASLAN ARAÞ. GÖR. ÖZGE ERCOÞKUN 2005, ANKARA MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI ÝÇÝNDEKÝLER TABLOLAR LÝSTESÝ..................................................................................................................... ÞEKÝLLER LÝSTESÝ ..................................................................................................................... EKLER LÝSTESÝ............................................................................................................................ ÖNSÖZ......................................................................................................................................... ÇALIÞMANIN AMACI VE ÝZLENEN YÖNTEM............................................................................. 1. DÜNYADA VE TÜRKÝYE’DE ÝKÝNCÝ KONUT.......................................................................... 1.1. Dünyada Ýkinci Konut........................................................................................................ 1.2. Türkiye’de Ýkinci Konut...................................................................................................... 2. TURÝZMDE MEVCUT YATAK KAPASÝTESÝNÝN ARTTIRILMASI ÝÇÝN ÇÖZÜM ÖNERÝLERÝ................................................................................................................ 2.1. Ýnþaatý Baþlamamýþ veya Devam Eden Konutlarýn Turizme Kazandýrýlmasý.................... 2.2. Ýnþaatý Tamamlanmýþ ve Ýskan Almýþ Konutlarýn Turizme Kazandýrýlmasý....................... 3. ANTALYA ÝLÝNDE MEVCUT YATAK KAPASÝTESÝNÝN ARTTIRILMASINA DÖNÜK ÝKÝNCÝ KONUTLARIN TURÝZME KAZANDIRILMASI – PÝLOT BÖLGE ÝNCELEMESÝ.............................................................................................................. 3.1. Dönüþüm Modeli Uygulamasý Ýçin Seçilen Pilot Bölge...................................................... 3.1.1. Pilot Bölgenin Seçim Kriterleri................................................................................. 3.1.2. Seçilen Bölgenin Genel Özellikleri.......................................................................... 3.1.3. Bölgedeki Ýmar Uygulamalarý.................................................................................. 3.2. Boðazkent Beldesi Ýkinci Konut Alanýnda Yapýlan Çalýþmalar.......................................... 3.2.1. Ýskan Almýþ Kooperatiflerin Konut Sayýlarý, Ortalama Büyüklükleri, Ýnþaat Kalitesi ve Kullaným Durumlarý................................................................................ 3.2.2. Ýskan Almýþ Kooperatiflerin Konut Sayýlarý, Ortalama Konut Alanlarý ve Kullaným Özellikleri............................................................................................ 3.2.3. Ýskan Almýþ Kooperatiflerin Konut Sayýlarý, Konumlarý ve Konutlarýn El Deðiþtirme Sýklýðý............................................................................................... 3.2.4. Ýskan Almýþ Kooperatiflerin Kat Yükseklikleri......................................................... 3.2.5. Ýskan Almýþ Kooperatiflerin Ortak Kullaným Alanlarý............................................... 3.2.6. Ýskan Almýþ Kooperatiflerin Turizm Kullanýmýna Dönüþüm Eðilimi......................... 1 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI 4. DÖNÜÞÜM ÝÇÝN ÖRNEK MODEL ÜZERÝNDEKÝ FÝZÝBÝLÝTE ETÜDÜ..................................... 4.1.Yatýrýmýn Tanýmý....................................................................................................... 4.2. Finansal Analiz......................................................................................................... 4.2.1. Yatýrým Tahmini.............................................................................................. 4.2.2. Yatýrýmýn Finansmaný ...................................................................................... 4.2.3. Amortisman Giderleri....................................................................................... 4.3.Gelir Gider Tahminleri............................................................................................... 4.3.1. Gider Tahminleri............................................................................................. 4.3.2. Gelir Tahminleri.............................................................................................. 4.4. Projenin Nakit Akýmý................................................................................................. 4.5.Yatýrýmýn Mali Açýdan Deðerlendirilmesi...................................................................... 4.5.1. Geri Dönüþ Oraný........................................................................................... 4.5.2. Geri Dönüþ Süresi.......................................................................................... 4.5.3. Net Bugünkü Deðer ........................................................................................ SONUÇ.............................................................................................................................. KAYNAKLAR...................................................................................................................... EKLER............................................................................................................................... 2 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI TABLOLAR TABLO: 3.01 TABLO: 3.02 TABLO: 3.03 TABLO: 3.04 TABLO: 3.05 TABLO: 3.06 TABLO: 3.07 TABLO: 3.08 TABLO: 3.09 TABLO: 4.01 TABLO: 4.02 TABLO: 4.03 TABLO: 4.04 TABLO: 4.05 TABLO: 4.06 TABLO: 4.07 TABLO: 4.08 TABLO: 4.09 TABLO: 4.10 TABLO: 4.11 TABLO: 4.12 TABLO: 4.13 TABLO: 4.14 ÝSKAN RUHSATI ALMIÞ SÝTELER, KONUT SAYILARI VE UYGULANAN ANKET SAYISI........................................................................... BÖLGEDE ÝSKAN ALMIÞ KOOPERATÝFLERÝN ÖZELLÝKLERÝ....................... BÖLGEDE ÝSKAN ALMIÞ KOOPERATÝFLERÝN KONUM ÖZELLÝKLERÝ.................................................................................................... iSKAN ALMIÞ KOOPERATÝFLERÝN TOPLAM KONUT SAYILARI, KULLANILAN KONUT SAYISI, ORTALAMA KONUT ALANI VE KULLANILAN KONUT ORANI............................................ iSKAN ALMIÞ KOOPERATÝFLERÝN DOLULUK ORANLARI............................ ÝSKAN ALMIÞ KOOPERATÝFLERÝN KONUT SAYILARI, ORTALAMA KONUT ALANLARII VE KULLANIM ÖZELLÝKLERÝ.................................................................................................... ÝSKAN ALMIÞ KOOPERATÝFLERÝN TOPLAM KONUT SAYILARI, KONUMU VE EL DEÐÝÞTÝRME SIKLIÐI........................................................... ÝSKAN ALMIÞ KOOPERATÝFLERDEKÝ MEVCUT ORTAK KULLANIM ALANLARI....................................................................................... ÝSKAN ALMIÞ KOOPERATÝFLERDEKÝ TURÝZME DÖNÜÞÜM EÐÝLÝMÝ.............................................................................................................. YATAK BAÞINA YATIRIM TAHMÝNÝ (ABD Dolarý)............................................ YATIRIM TAHMÝNÝ (ABD Dolarý)....................................................................... YATIRIM TAKVÝMÝ (ABD Dolarý)....................................................................... YATIRIMIN FÝNANSMAN YAPISI (ABD Dolarý)................................................. KREDÝ KULLANIMI VE FAÝZ ÖDEMELERÝ (ABD Dolarý).................................. AMORTÝSMAN GÝDERLERÝ TAHMÝNÝ (ABD Dolarý)......................................... PERSONEL GÝDERLERÝ TAHMÝNÝ (ABD Dolarý).............................................. GÝDER TAHMÝNLERÝ (ABD Dolarý).................................................................... DOLULUK ORANI TAHMÝNLERÝ....................................................................... KONAKLAMA GELÝRLERÝ TAHMÝNÝ (ABD Dolarý)............................................ GELÝR TAHMÝNLERÝ (ABD DOLARI)................................................................ YATIRIMIN NAKÝT AKIMI (ABD DOLARI)......................................................... GERÝ DÖNÜÞ SÜRESÝ...................................................................................... NET BUGÜNKÜ DEÐER................................................................................... 3 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI ÞEKÝLLER Þekil 3.01 Þekil 3.02 Þekil 3.03 Boðazkent Belediyesi ve Çevre Baðlantýlarý.......................................................... 1/5000 Nazim Ýmar Planýnda (Özel Çevre Koruma Kurumu tarafýndan revize edilmiþ) Kaplumbaða Koruma Zonuna Ait Kararlar..................................... 1/5000 Ölçekli Nazým Ýmar Planý............................................................................ EKLER EK1: Pansiyon, Apart Otel, Kondominyum.............................................................................. EK2: Antalya ili Serik ilçesi Belek Özel Çevre Koruma Bölgesi’nin Uydu Görüntüsü........................................................................................................................ EK3: Sahil Þeridi ve Sulak Alanlar........................................................................................... EK4: Kuþ Cenneti ve Kanallar.................................................................................................. EK5: Hava Fotoðraflarýndan 2 Konut Alaný.............................................................................. EK6: Çalýþma Alanýnýn Sahilden Görünümü............................................................................ EK7: Denize Yakýn Siteler........................................................................................................ EK8: Denize Yakýn Siteler........................................................................................................ EK9: Bölgedeki Tamamlanmýþ ve Ýnþaatý Devam Eden Otel Yapýlarý..................................... EK10: Bölgedeki Tamamlanmýþ ve Ýnþaatý Devam Eden Otel Yapýlarý..................................... EK11: Sitelerin Kat Yükseklikleri............................................................................................... EK12: Sitelerin Kat Yükseklikleri............................................................................................... EK13: Ortak Kullaným Alanlarý................................................................................................... EK14: Ortak Kullaným Alanlarý................................................................................................... EK15: Çalýþma Alanýndaki Parsellerin Özellikleri...................................................................... EK16: Anket Formu................................................................................................................... 4 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI ÖNSÖZ Turizm sektörü, gerek yarattýðý katma deðer, gerekse ödemeler dengesine yaptýðý pozitif katkýsý nedeni ile ülke ekonomisinde aðýrlýðý olan sektörlerden biridir. Ülkemizin sahip olduðu zengin doðal ve kültürel deðerler nedeni ile dýþ turizm açýsýndan rekabet gücü yüksektir. Her yýl ülkeye gelen turist sayýsýndaki artýþ sektördeki hýzlý büyümenin göstergesidir. Turizm talebindeki hýzlý geliþmenin karþýlanabilmesi için yatak kapasitesinin de hýzla arttýrýlmasý gerekmektedir. Ülkemizin içinde bulunduðu ekonomik koþullar nedeni ile bütün sektörlerde olduðu gibi turizm sektöründe de yatýrýmlar yavaþlamýþtýr. Yeni kaynak ayrýlmadan yeni yatak kapasitesi yaratma imkaný araþtýrýlýrken ikinci konutlarýn turizme kazandýrýlmasý imkaný geçmiþ yýllarda da düþünülmüþ, ancak bu konuda bir ilerleme kaydedilememiþtir. Hatalý yerseçimi kararlarý nedeni ile turizm potansiyeli yüksek pek çok alan ikinci konut yerleþmelerine açýlmýþtýr. Bu alanlar ölü yatýrýmlar olup, yýlda birkaç ay kullanýlmaktadýr. Bir bölümünün de inþaatlarý yarým kalmýþ durumdadýr. Aþaðýda özetlenen nedenlerle bu konunun hayata geçirilmesi için zamanlamanýn uygun olduðu düþünülmektedir. o Turizm talebinin hýzla artmasýna karþýn yatak arzýndaki artýþ yetersizdir. o Yeni turizm alanlarýnýn açýlmasý, hem çok pahalý, hem de sürdürülebilir kalkýnma yaklaþýmý içinde tercih edilmemesi gerekir. o Bazý ikinci konut geliþme alanlarý yüksek turizm potansiyeline sahiptir. o Bazý ikinci konut kooperatifleri inþaatlarý ekonomik nedenlerle bitirilememektedir. Bunlarýn önemli bir bölümünün altyapýlarý tamamlanmýþtýr. Bu proje, ülkenin kýt kaynaklarýnýn deðerlendirilerek ekonomik açýdan üretken duruma getirilmesinin saðlayacaðý gibi, sürdürülebilir kalkýnmada rol oynayacak ve ikinci konutlarýn turizm amaçlý kullanýmýna yönelmesi ile doðal kaynaklarýn korunmasýnda, kültürlerarasý etkileþim ile sosyal deðiþim ve geliþiminde, yerel iþgücünün turizmde istihdamýnýn saðlanmasýnda, bölgenin kalkýnmasýnda, etkin rol oynayacaktýr. Bu proje ile ikinci konutun yoðun olarak geliþtiði Antalya Ýli kýyý bandýnda ikinci konut alanlarýnýn en yoðun olduðu Serik Boðazkent/Boðazak örnek alan olarak seçilmiþtir. Bu alanda ikinci konutlara ait fiziki araþtýrmalar yapýlmýþ olup, yapýlan inceleme sonucu alanda inþaatý bitmiþ ama iskan edilmeyen siteler olduðu gibi inþaatý bitmiþ ancak iskan edilen sitelerin de mevcut olduðu görülmüþtür. Ayrýca inþaatý tamamlanamamýþ siteler de mevcuttur. Ýskan edilmiþ ikinci konut sitelerinin turizme kazandýrýlmasýnda kullanýcýlarýn istekleri anket yoluyla elde edilmiþtir. Yapýlan anket sonucu ikamet edenlerin yaklaþýk %75’i konutlarýnýn 5 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI turizme kazandýrýlmasýna olumlu bakmýþlardýr. Geri kalan %25’i ise kendilerinin de tatil yapma imkanlarý saðlanmasý ve gerçek projelerin kendilerine sunulmasýyla fikir deðiþtirebileceklerini söylemiþlerdir. Araþtýrma yapýlan alanda ortalama konut sayýsý site baþýna 200 olarak tesbit edilmiþ. Bu nedenle 200 konutluk bir sitenin fizibilite etüdü yapýlarak, ekonomik olarak turizme açýlabileceði ortaya konmuþtur. Bu araþtýrma ile, Türkiye’de gün geçtikçe artan turist sayýsýna karþýn hýzla üretilemeyen yatak kapasitesinin, ekonomik biçimde ikinci konutlarla karþýlanabileceði ve böylece uzun süreli yabancý turistlerin Antalya kýyý bandýný kullanabilecekleri ortaya konmuþtur. Anahtar Sözcükler Sürdürülebilir Turizm, Turizm Planlamasý, Ýkinci Konut 6 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI ÇALIÞMANIN AMACI VE ÝZLENEN YÖNTEM Özellikle son 40 yýlda Türkiye’de ekonomik koþullarýn ortaya koyduðu sonuçlar ve kýyýlardaki plansýz geliþme, küçük tasarruf sahiplerini konut kooperatifleri kanalý ile geliþtirilen ikici konut yatýrýmlarýna yöneltmiþtir. Özellikle Ege ve Akdeniz kýyýlarýnda bu yolla binlerce konut üretilmiþtir. Böyle bir geliþmenin merkezi yönetim ve yerel yönetimlerin dikkatini çekmesi sonucu, turizm potansiyelinin yüksek olduðu kýyý kesimlerinde 1/25000 ölçekli çevre düzeni planlarý yapýlarak; çarpýk geliþmenin önlenmesi amaçlanmýþtýr. Ancak bu planlar sýk sýk spekülatif baskýlara dayanamayarak deðiþtirilmiþtir. Sonuçta, kýyýlarýmýzda yýlda 1- 2 ay kullanýlan binlerce ikinci konut stoðu oluþmuþtur. Bu geliþmelerin önemli bir bölümü turizm potansiyelinin yüksek olduðu kýyý kesimlerinde yer almaktadýr. Turizm sektörünün ve ikinci konut alanlarýnýn hýzlý bir þekilde geliþmesi sonucu kýyýlarda turizm geliþimine uygun alanlarýn azalmasýna ve kalan sýnýrlý alanlarýn fiatlarýnýn yükselmesine neden olmuþtur. Bu durum turizm geliþimini engelleyen en önemli etkenlerden biridir. Ölü yatýrým olan ikinci konutlarýn turizm sektörüne kazandýrýlmasý ile hem bölge hem de ülke ekonomisine büyük katký saðlanacaktýr. Geliþmiþ ülkelerde ikinci konut türü kullanýmlar yaygýn olup, eski bir geçmiþi vardýr. Bu ülkelerdeki ikinci konutlar turizm sektöründe bir konaklama türü olarak gerek iç gerek dýþ turizmde yaygýn olarak kullanýlmaktadýr. Bu ülkelerde refah düzeyinin yükselmesi, çalýþma sürelerinin kýsalarak tatil sürelerinin artmasý sonucunda giderek artan sayýda kiþi, baðýmsýz olarak kendi kararlarý ile belirlenmiþ yerlere seyahat etmeyi istemektedir. Kitle turizmine olan talep yavaþ yavaþ azalmaktadýr. Profesyonel biçimde pazarlanmalarý halinde ikinci konutlar uzun süreli tatil yapmak isteyen turist gruplarýnýn taleplerine cevap verebilir. Bu çalýþmada Türkiye’de ikinci konutlarýn turizme kazandýrýlmasý için neler yapýlabileceði, seçilen pilot bölge örneðinde incelenerek uygulamaya yönelik modeller ve bir model için de fizibilite geliþtirilmiþtir. Bu proje ile ülkenin kýt kaynaklarýnýn deðerlendirilmesi, doðal kaynaklarýn korunmasý, yörenin sürdürülebilir turizm ile kalkýnmasý, yeni isdihdam olanaklarýnýn yaratýlmasý mümkün olacaktýr. Bu çalýþmanýn amacý; ikinci konut alanlarýnýn turizme kazandýrýlmasýnýn ülke ekonomisine, turizmin geliþmesine olumlu etkisinin (katkýsýnýn) olup, olmadýðýnýn araþtýrýlmasýdýr. Araþtýrmanýn hipotezi “ikinci konut alanlarýnýn turizme etkisinin (katkýsýnýn)” ortaya konmasýdýr. Bu etki son derece kapsamlý olan konunun sýnýrlandýrýlmasýný gerekli kýlmýþtýr. Araþtýrma turizm açýsýndan çekici özellikleri olan ve ikinci konutlarýn yoðun bulunduðu Antalya’da Serik/Boðazkent Beldesi ile sýnýrlandýrýlmýþtýr. Pilot bölge olarak adlandýrýlan bu yörede yapýlan araþtýrma; turizm potansiyeli yüksek alanlardaki ikinci konutlarda kolaylýkla uygulanabileceði düþünülmüþtür. Araþtýrmanýn alt hipotezleri ise; 1. Boðazkent Beldesi’nde yer alan ikinci konutlarýn turizme açýlmasý; a) Kullanýcýlarý memnun edecektir. b) Uzun süreli tatil talebini karþýlayacaktýr. c) Yatýrýmcýlar açýsýndan ekonomik olarak yapýlabilirlik düzeyindedir (fizibýl). 2. Ýkinci konut sitelerinin turizme açýlmasý, belli dönemlerde sahiplerinin de yararlanmasýný mümkün kýlacaktýr. 7 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI Seçilen pilot bölge olan Boðazkent’te ortalama site büyüklüðü yaklaþýk 200 birim konut olarak belirlenmiþtir. Bu nedenle fizibilite 200 birim konutluk bir site için yapýlmýþtýr. Ýkinci konut sahiplerinin turizme geçme eðilimlerinin saptanmasý, Boðazkent ikinci konut geliþim alanýnda %5 örnekleme ile yapýlan anketle gerçekleþtirilmiþtir. Araþtýrmanýn birinci bölümünde dünyada ve Türkiye’de ikinci konut, Ýkinci bölümde turizmde mevcut yatak kapasitesinin arttýrýlmasýna yönelik olarak, inþaatý baþlamýþ ve devam eden konutlarýn pansiyon, apart otel veya kondominyuma çevrilme koþullarý ile, inþaatý tamamlanmýþ ve oturma izni almýþ konutlarýn turizme kazandýrýlmasý araþtýrýlmýþtýr. Üçüncü bölümde pilot bölge olarak seçilen Boðazkent’in seçilme nedenleri ortaya konmuþ ve özellikleri incelenmiþ, turizm potansiyelleri ortaya konmuþ, Dördüncü bölümde ise Boðazkentte yaklaþýk 200 konutluk bir sitenin turizme döndürülme koþullarýna ýþýk tutacak fizibilite etüdü sunulmuþtur. Sonuç bölümünde ise; araþtýrmanýn hipotezleri doðrultusunda ikinci konutlarýn turizme kazandýrýlabileceði, yurt dýþýndan geleceklerin daha uzun süreli tatil yapma olanaklarýnýn yaratýlabileceði, turizm geliþim potansiyeli yüksek olan Antalya Ýli sýnýrlarý içinde seçilen örnek alanda dönüþüm olasýlýðýnýn ekonomik ve mali açýdan mümkün olduðu, halkýn büyük çoðunluðunun bu dönüþümde olumlu görüþe sahip olduðu açýklanmýþtýr. 8 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI 1. DÜNYADA VE TÜRKÝYE’DE ÝKÝNCÝ KONUT 1.1. Dünyada Ýkinci Konut Ýkinci konutlarýn dünya ülkelerinde nasýl anlaþýldýðý incelenirse þu tanýmlar görülür: Örneðin Fransýz Ýstatistik Enstitüsü, “Ýkinci konutlarý yýlýn kýsa bir süresince kullanýlan konutlardýr. Turistlere günlük kiralanan mobilyalý konutlarý, tatil konutlarýný da kapsar” þeklinde açýklamaktadýr. Eðer ikinci konut, oturduðu kente yakýnsa haftasonu evi, hobi evi; eðer daha uzakta ise yazlýk, tatil evi þeklinde de adlandýrýlmaktadýr. Fransýz Ýstatistik Enstitüsü’nün tanýmýnda olduðu gibi ABD, Ýngiltere ve diðer ülkelerde de ikinci konutlarýn turizmle iliþkisi bulunmaktadýr (1). Geliþmiþ ülkelerde tatil konutlarý turizm tesisi türleri arasýnda önemli bir pazar payýna sahip bulunmaktadýr. 1974 yýlýnda Londra’da yapýlan Ýkinci Konut Sempozyumu’nda, Avrupa ve Kuzey Amerika’daki ikinci konutlarýn yerseçiminin üç önemli tercihe baðlý olduðu vurgulanmýþtýr (2): q Büyük kent merkezlerine kolay eriþim saðlayabilecek kýrsal alanlar, q Kýyý alanlarý, q Çekici ve iyi manzarasý olan yüksek alanlar. Dünyada, ikinci konut mülkiyetinin nerelerde fazla olduðunu belirtmek oldukça güçtür. Çünkü istatistikler zaman zaman yapýlmaktadýr. Ancak Rusya’da dahi bunun yaygýn olduðu, Moskova yakýnlarýnda pek çok geniþ bahçeli ikinci konutlarýn bulunduðu söylenebilir. En çok ikinci konut ABD’de bulunmaktadýr, özellikle kuzeydoðusundaki sahada 1970lerde 3 milyonu aþkýn ikinci konut bulunmaktaydý (2). Kanada’da ise en çok Ontario ve Quebec’te toplam konutlarýn 1/3’ü kadar ikinci konut varlýðý tespit edilmiþtir. Ýkinci konut varlýðý açýsýndan Kuzey Amerika’yý Batý Avrupa izlemektedir. Özellikle Fransa, 1960larýn sonunda 1,5 milyon ikinci konutla bu konuda üne ulaþmýþtýr (2). Ýsveç’te halkýn %22’sinin ikinci konuta sahip olduðu belirtilmektedir. Ýngiltere’de ve Galler Bölgesinde kýyý kentlerde toplam 19000 kadar ikinci konuta rastlanmaktadýr (3). Ýspanya’da da halkýn %17’si ikinci konuta sahiptir. Türkiye’de ise eskiden bu yana kýrsal alandaki yazlýk kulübeler, köylülerin hayvanlarýyla yazýn göçtükleri “yayla evleri”; ikinci konut anlamýnda hep bulunmaktaydý. “Yayla evi, dað evi” gibi ikinci konutlar hala sýcak bölgelerde yerli halkýn yazýn tercih ettiði, oturduklarý mekanlardýr. Son 30-40 yýlda Türkiye’de de ikinci konut sayýsýnda ve kooperatiflerinde büyük bir artýþ olmuþtur. 1.2. Türkiye’de Ýkinci Konut Sýcak yaz günlerinde Türkiye’de herkesin özlemi iyi bir yerde zamanýný geçirmek ve maddi imkanlarý ölçüsünde tatil yapmaktýr. Bu ihtiyaç ikinci konut kavramýný beraberinde getirmiþ olup; emlak piyasasýnda ikinci konutun önemli bir yer almasýný saðlamýþtýr. Yaz sezonuna girildiðinde büyük canlanma görülen bu piyasada artan talep karþýsýnda fiyatlar yükselmektedir. Türkiye’de 1950lerden önce Ýstanbul’da ve Ýzmir’de yazlýk sayfiye yerlerini teþkil eden Adalar, Yeþilköy, Florya, Küçükçekmece, Kartal, Pendik veya Çeþme gibi birçok alanlar, ulaþým sektöründeki geliþmeler, kentsel alanlarýn hýzla büyümesiyle ve konut alaný ihtiyacýnýn 9 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI artmasýyla günümüzde devamlý yerleþme yerleri halini almýþtýr (4). 1950lerden sonra sanayileþme paralelinde geliþen hýzlý kentleþme, 1960larda özellikle kýyý bölgelerinde ikinci konutun geliþmesini tetiklemiþtir. Bu yýllarda kýyýlarýn spekülatif amaçlarla kullanýlabilecek bir kaynak olarak görülmesi, ayrýca kalkýnmanýn turizme baðlanmasý ve bunun bir devlet politikasý haline gelmesiyle ikinci konut alanlarýnda hýzlý artýþ görülmüþtür. Daha sonra bu dönemde planlama kademeleri arasýnda tutarlýlýk ve eþgüdüm eksiklikleri, ikinci konutun belli bir plan içerisinde geliþimini destekleyememiþ, ikinci konut, doðal sit, orman alaný, tarýmsal niteliði korunacak alanlar, zeytinlik, narenciye gibi bitki örtüsü zengin yerlerde yerleþme þansýný elde edebilmiþtir. 1985-89 döneminde hazine arazilerinin ikinci konutlara tahsisi ve ikinci konutlara konut kredisi verilmesi yapýmý hýzlandýrmýþtýr. Yap-satçýlar ve kooperatif türü örgütlenmeler özendirilmiþtir. Ayrýca imar yasasýndaki deðiþikliklerle plan yapma yetkisi belediye sýnýrlarý ve mücavir alan içerisinde yerel yönetimlere devredimesi ikinci konutlarýn yapýmýna ivme kazandýrmýþtýr (5). Ýnsanlarýn denizle yakýn iliþkide olma isteði, ikinci konutu bir yatýrým aracý ve emeklilik yeri olarak görmeleriyle kýyýya paralel bir geliþme ortaya çýkmýþtýr. Ancak ikinci konut alanlarýnda sosyal donatý eksikliði de önemli bir sorundur. Alýþveriþin sýnýrlý olmasý, kimi alanlarda hiçbir saðlýk tesisinin bulunmamasý, en önemli sorundur. Kýrsal alanlara yakýn ikinci konut alanlarý da o kýrsal alandaki yöre halkýnýn süt, süt ürünleri, meyve-sebze satýþlarý, bahçevanlýk, temizlik, kýþ aylarýnda bekçilik gibi iþlerde çalýþmalarý dar çaplý bir ekonomi yaratýr. Yalnýzca yaz aylarýnda kullanýlýyor olmasý nedeniyle, yazlýklar kimi çevrelerce lüks ve ölü yatýrým olarak tanýmlanmaktadýr. Ayrýca özellikle ikinci konutlarýn kýyý þeridinde yapýlmýþ olmasý, ikinci konutlarýn kýyý yaðmacýlýðýnýn önemli nedenleri arasýnda sayýlmasýna neden olmaktadýr. Bütün bu eleþtirilere raðmen ikinci konuta olan talepte bir azalma görülmemektedir. Bunun altýnda yatan en önemli etken ise büyük þehirlerde bulunan çevre ve hava kirliliði ve stresten bunalýp imkanlarý olanlarýn belli bir süre için de olsa bulunduklarý ortamdan kaçma isteðidir. Öte yandan özellikle büyük þehirlerin olaðanüstü büyümesi ve denizinin kirlenerek girilemez hale gelmesi ile ikinci konuta talep yoðunlaþmaktadýr. Örneðin Ýstanbul, Ýzmir gibi büyük þehirlerde deniz kirliliði, Ankara’da yaþayanlarýn deniz özlemi, bu kiþileri, Marmara, Ege ve özellikle Akdeniz kýyýlarýndaki ikinci konut alanlarýna itmektedir. Ýkinci konut emlak piyasasýndaki fiyatlarýný birinci derecede etkileyen faktörler þöyle sýralanabilir (4): a) Ýkinci konutun bulunduðu bölgenin kente veya merkeze yakýn olmasý ve ulaþýmýn kolay olmasý fiyatý etkiler. b) Havalimanýna, karayoluna, limana yaklaþtýkca fiyatlarý artar. c) Denize olan mesafesi ikinci konutun fiyatýný yükseltir. d) Deniz suyunun temizliði, girilecek durumda olmasý, deniz manzaralý olmasý, bölgede su sýkýntýsýnýn olmamasý, alt yapýsýnýn durumu, çevrenin doðal durumu, ikinci konutun ve tesislerinin mimari özellikleri, kullanýlan malzemenin kalitesi, çevre düzeninin yapýlmýþ olmasý fiyatý önemli derecede etkiler. Ayrýca sosyolojik anlamda ikinci konut almak isteyenlerin doðum yerlerine yakýn veya göç ettiði yere yakýn inþa edilen ikinci konutlardan almayý talep etmesi görülen bir durumdur. Daha iyi ekonomik ve sosyal durum, çevreden etkilenip modayý izleme, rekreasyon faaliyetleriyle, bahçecilikle uðraþma arzusu, otomobil sahipliliðinin artmasý, ikinci konuta yönelmede önemli etkenlerdir. 10 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI Ýçme suyu, kýyýlardaki ikinci konut alanlarýnda baþlýca sorundur. Elektrik, kanalizasyon, çöp gibi altyapý hizmetleri oldukça maliyetli ve tam olarak çözümlenememiþtir. Yüzeysel ve yeraltý su kirliliði, deniz kirliliði insan saðlýðýný tehdit edici boyutlara varmýþtýr (5). Örneðin Silivri, Tekirdað ve Çanakkale’deki ikinci konut alanlarýnýn Marmara Denizi’ne olumsuz etkisi vardýr. Kentsel tasarým açýsýndan ikinci konut alanlarýnýn yerleþimlerin silüetini bozucu, topoðrafyaya kimi yerlerde kötü müdahale edici, manzara faktörünü etkileyici, hava koridorlarýný kapatýcý duvar etkileri bulunmaktadýr. Bu oluþuma Mersin - Gazipaþa kýyý hattý ikinci konut alanlarý örnek olarak gösterilebilir. Türkiye’deki ikinci konut alanlarý, büyüklük, yoðunluk, mimari stil açýsýndan tekdüzelik sergilerler. Yapý nizamý, parsel büyüklüðü, yapýlaþma katsayýlarý benzerdir. Kimi yerlerde Yalova sahillerinde olduðu gibi yapý kaliteleri oldukça düþüktür. Kent planlamada ikinci konutlar fiziksel anlamda kent makroformunun belirleyicilerinden biri olmasýnýn yanýsýra mevsimlik nüfus daðýlýmýnda belirleyici rol oynarlar. Yaz ve kýþ aylarýndaki nüfus farký, hareketlilik ve faaliyet farký, nüfus tahminlerinde kentsel donatý ve hizmetler konusunda sýkýntý yaratýrlar. Turizm Bakanlýðý’nýn 1992 yýlýnda yayýnladýðý ‘Ýkinci Konutlarýn Turizm Amaçlý Ýþletme Modelinin Tespiti Araþtýrmasýnda’ 17 ildeki 102.400 adet ikinci konut araþtýrma kapsamýna alýnmýþtýr (6). Bu konutlarýn yüzde 12’si tek katlý, yüzde 43’ü dubleks ve yüzde 45’i apartman katýdýr. Devremülk olarak kullanýlabilecek (baðýmsýz birim olarak) potansiyel de yüzde 55 dolayýnda, yani 50 bin konuttan fazladýr. Ýkinci konutlarýn en yoðun olduðu iller Muðla, Antalya, Aydýn ve Balýkesir þeklinde sýralanýrken, apartman katý olarak sahip olunan ikinci konutlarýn yüzde 25’i Mersin’de bulunmaktadýr. Devretatil için uygun konutlardan olan dubleks evlerin yüzde 40’ý da Muðla ve Antalya’dadýr. Tek katlý konut tipinin yüzde 40’ý Aydýn’da bulunmaktadýr (6). Bu konutlarý turizme açmayý düþünenlerin oraný yüzde 40 dolayýnda iken, ikinci konutlarýnda insanlar ortalama 1-3 ay arasýnda kalmaktadýr. Geri kalan dönemlerde konutlar boþ durmaktadýr. Diðer yandan konutlarýný turizme açmayý düþünen her yüz kiþiden 70’i kendisi kullandýktan sonra, 20’si tüm dönem için, 8’i diðer bölgelerdeki ikinci konutlarda veya turistik tesislerde tatil yapabilmek koþulunu aramaktadýr. Her 100 kiþiden 65’i, ikinci konutlarýný turizme açtýktan sonra, elde ettiði gelirle baþka bir turistik konaklama tesisinde kalacaðýný taahhüt etmektedir. 11 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI 2. TURÝZMDE MEVCUT YATAK KAPASÝTESÝNÝN ARTTIRILMASI ÝÇÝN ÇÖZÜM ÖNERÝLERÝ Genellikle yeni yatýrýmlarýn gerçekleþtirilmesiyle turizmde yatak kapasitesi artmaktadýr. Yeni yatýrýmlar büyük parasal kaynaklar gerektirdiði gibi, yeni alan ihtiyacý doðurmaktadýr. Özellikle kýyý kesimlerinde hýzlý turizm geliþimi sonucu turizm geliþimine uygun alanlar hýzla azalmaktadýr. Bunun yanýnda ülkemizde turizm potansiyelinin yüksek olduðu alanlarda yoðun ikinci konut geliþimi bulunmaktadýr. Ýkinci konut alanlarýnda inþaatý bitmiþ ve iskan izni almýþ konutlarýn yanýnda inþaatý yarým kalmýþ konutlar da bulunmaktadýr. Ýnþaatý bitmiþ konutlar yýlda 2-3 ay gibi kýsa süre kullanýlan ve ekonomik olarak ölü yatýrýmlar durumundadýr. Ýnþaatý yarým kalmýþ konutlar ise kullanýlmayan milli servettir. Bunlarýn az bir yatýrýmla turizme dönüþtürülmesi, ekonomiye hem ek istihdam saðlayacaðý gibi, hem de katma deðer yaratmasý açýsýndan önemlidir. Ýkinci konutlarýn turizme kazandýrýlmasý inþaatý tamamlanmýþ ve iskan almýþ konutlarda ve inþaatý baþlamamýþ veya devam eden konutlarda olmak üzere iki bölümde ele alýnmýþtýr. 2.1. Ýnþaatý Baþlamamýþ veya Devam Eden Konutlarýn Turizme Kazandýrýlmasý Ýnþaatý devam eden ikinci konut sitelerinin pansiyon, apart otel ve kondominyum þeklinde turizme kazandýrýlma olanaklarý, Turizm Yatýrým ve Ýþletmelerinin Niteliði Yönetmeliði tanýmlarýnda belirtilen özelliklere göre aþaðýda incelenmektedir (11): Turizm Yatýrým ve Ýþletmelerinin Niteliði Yönetmeliði koþullarý dikkate alýndýðýnda çoðunluðu yaklaþýk 60-80 m 2 büyüklükte olan ikinci konutlarýn pansiyona dönüþtürülmesi mümkün görülmemektedir (Bkz EK1). Ýkinci konut kooperatifinin apart otele dönuþtürülmesi ve turizm iþletmesine kiralanmasý için bir takým deðiþikliklere ve ilavelere ihtiyaç vardýr. Bunlar yapýldýktan sonra, konut sahipleri tesislerin kiralanmasý aþamasýnda iþletmeci firma ile anlaþarak 15-30 günlük sürelerle hiç bir ücret ödemeden tesislerden yararlanabileceði gibi ayrýca iþletmecinin ödeyeceði kira bedelinden hisselerine düþen bölümünü alabilmeleri mümkün olabilir. 4. bölümde böyle bir uygulamanýn hipotetik modeli üzerinde bir ön fizibilite etüdü hazýrlanmýþtýr (Bkz Ek1). Avusturalya’da turizmde kullanýlan kondominyum örneði, Tükiye’de de uygulanabilir. Bu çok kullanýcýlý model, kat mülkiyeti kanununa, baðýmsýz bölüm tabir edilen daire sistemine uygundur. Türkiye’deki kooperatif yönetimleri de kondominyum yönetimleri gibi olabilir. Kooperatif yönetimleri sadece aidat ve inþaat iþleriyle deðil ayný zamanda turizm, tatil, internetten pazarlama gibi konularla ilgilenebilirler. Daire sahipleri ile kooperatif yönetimleri arasýnda sözleþme, komisyon vb. sistemler geliþtirilebilir. Önemli olan kiþilerin ve yönetimlerin yapýcý ve organize olarak bir arada çalýþmasý ve atýl duran ikinci konutlarýn kondominyum örneðiyle turizme kazandýrýlmasýdýr (Bkz Ek1). 2.2. Ýnþaatý Tamamlanmýþ ve Ýskan Almýþ Konutlarýn Turizme Kazandýrýlmasý Özellikle Kuzey Amerika ve Avrupa’da ikinci konutlarda tatil yapmayý tercih edenler, turizmin kendine özgü bir yönünü temsil etmelerine karþýn pek çok araþtýrmacý tarafýndan araþtýma alaný dýþýnda býrakýlmýþlardýr (14). 12 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI Dünyada yeni turizm eðilimleri dikkate alýndýðýnda ikinci konutlarýn turizm pazarýndaki payýnýn arttýðý görülmektedir. Türkiye’de ikinci konutlarýn uluslararasý turizm pazarýnda deðerlendirilmesi hem atýl kapasitelerin kullanýlmasý hem de turizmde yeni yatýrým ihtiyacýnýn azaltýlmasý ve doðal kaynaklarýn korunmasý açýsýndan önem taþýmaktadýr. Türkiye’de özellikle Ýstanbul ve Ýzmir, Antalya gibi büyük kentler yakýnýndaki ikinci konutlar uzun yýllardýr yerli turistler tarafýndan yazýn aylýk, üç aylýk gibi sürelerle kiralanmaktadýr. Yapýlaþmasý tamamlanmýþ ve iskan edilmiþ ikinci konut sitelerinde turizme dönüþüm, inþaatý devam eden sitelere oranla daha farklý bir organizasyon gerektirmektedir. Öncelikle konut sahiplerine konutlarýn kiralanmasýnýn özendirilmesi için bir çabanýn gösterilmesi gerekecektir. Ayrýca bunlarýn yurt dýþýnda pazarlanmasý, kiralacak konutlara gelecek turistlerin hava alanýndan transferi, konutlarýn turistlerin istekleri doðrultusunda düzenlenmesi gibi konular dikkate alýnarak, konutlar profesyonel bir þekilde düzenlenmelidir. Baþlangýçta, konut sitelerinin yöneticileri, yerel yöneticiler bu geliþmelere öncülük edebilirler. Turizm bölgelerinde kiralýk konut arzýnýn artmasý halinde seyehat acenteleri pazarlama ve organizasyon yönünü üslenmektedir. Türkiye’de çok yavaþ da olsa bu konuda geliþmeler bulunmaktadýr. Bu þekilde turizme dönüþüm bütüncül olmayýp turizm arzýný çok fazla etkileyemecektir. Mevcut ikinci konut sitelerinin turizm tesisine dönüþmesi halinde yeni ilave yatak kapasitelerinde büyük artýþlar olabilir. Özellikle düþük inþaat kailtesi nedeniyle ekonomik ömrünü doldurmuþ tatil sitelerinin plan deðiþiklikleri ile turizm tesisine dönüþmesi mümkün görülmektedir. Bu dönüþüm tatil köyü þeklinde olabileceði gibi otel yatýrýmýna da dönüþebilir. Böyle bir dönüþümün olasalýðý aþaðýdaki pilot bölge çalýþmasýnda incelenmiþtir. 13 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI 3. ANTALYA ÝLÝNDE MEVCUT YATAK KAPASÝTESÝNÝN ARTTIRILMASINA DÖNÜK ÝKÝNCÝ KONUTLARIN TURÝZME KAZANDIRILMASI – PÝLOT BÖLGE ÝNCELEMESÝ Türkiye’de turizmin en hýzlý geliþtiði il olan Antalya ayný zamanda ikinci konutlarýn da yoðun olarak bulunduðu bir bölgedir. Antalya ilinde mevcut yatak kapasitesinin arttýrýlmasý için çözüm olarak mevcut yapý stoðunun deðerlendirilmesi düþünülmektedir. Bu bölümde, hýzla artan turizm yatak talebininin karþýlanmasýnda önemli rol oynayacak olan ikinci konutlarýn turizme kazandýrýlmasý için örnek olarak seçilen Boðazkent Beldesi’nde dönüþüm modeli geliþtirilmiþ olup, ikinci konutlarýn turizme kazandýrýlmasýna yönelik yatýrým fizibilitesi hazýrlanmýþtýr. 3.1. Dönüþüm Modeli Uygulamasý Ýçin Seçilen Pilot Bölge Serik- Boðazkent Beldesi, Belek Özel Çevre Koruma Bölgesinde kalan Boðazkent Beldesi pilot proje bölgesi olarak seçilmiþtir. 3.1.1. Pilot Bölgenin Seçim Kriterleri q q q q q q q q q q q q q q q q q q Türkiye’nin en önemli turizm merkezi olan Antalya’ya yakýnlýðý, Havaalanýna ve devlet karayoluna, ayný zamanda Antalya-Alanya raylý sistem hattýna yakýnlýðý, Belek Turizm Bölgesine bitiþik olmasý, Turizm potansiyelinin çok yüksek olmasý, Geniþ bir alana sahip 2.konut bölgesinin varlýðý, Yüksek katlý yapýlaþmanýn yerine iki katlý müstakil, ayrýk veya sýra düzen sahil sitelerinin bulunmasý, Pekçok yerde olduðu gibi 2.konutlarýn yýlýn 1-2 ayý kullanýlmasý, Ýnþaatý tamamlanmamýþ veya boþ durumda pekçok 2.konutun varlýðý, 2.konut bölgesinde içmesuyu, elektrik kanalizasyon altyapýsýnýn bulunmasý, Bölgede arýtma tesisinin bulunmasý, Bölge içinde bir kuþ cenneti bulunmasý, kuþ gözlem noktalarýnýn olmasý, Ýki önemli çayýn denize döküldüðü iki noktanýn arasýnda deðerli bir alan olmasý, Pek çok su kanalýnýn varlýðý, Bölge içinde kaplumbaða koruma bölgesi olmasý, Ekolojik deðerlerin fazla olduðu nadir köþelerden biri olmasý, Uzun sahil þeridi ve açýk- temiz bir deniz ile kumsalýnýn bulunmasý, Yakýnýnda pek çok köyün bulunmasý ve bu köylerde tarým ve seracýlýk falliyetlerinin sürdürülmesi, Belde belediyesinin olmasý, 3.1.2. Seçilen Bölgenin Genel Özellikleri Serik-Boðazkent Beldesi, Belek Özel Çevre Koruma Bölgesi’nde kalan Ahmediye ve Boðazak köylerinin birleþmesi sonucu 1999 seçimlerinden sonra Belediye olmuþtur (Ek2)(15). Yerleþme Antalya’dan 50 km , Serik ilçesinden ise 12 km uzaklýktadýr. Bölge 1980-1995 14 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI yýllarý arasýnda Serik Belediyesi’nin , 1995-1999 yýllarý arasýnda Karadayý Belediyesi’nin mücavir alanýnda kalmýþtýr (Þekil 3.01). 1995 yýlý nüfus sayýmýna göre beldenin nüfusu 3100 kiþi ve 2000 yýlý nüfus sayýmýnda ise 2200 kiþidir. Fakat beldenin Boðazak mevkii olan kýyý kýsmý 1987 yýlýndan bu yana II.konut alaný olarak kullanýldýðý için Belediyenin yaz nüfusu yaklaþýk 10.000 kiþi olmaktadýr. Bölgedeki bütün inþaatlarýn bitmesi halinde bu nüfus 30.000 civarýnda olacaktýr (15). Boðazkent, iki çay arasýnda, Belek Turizm Bölgesi’ne bitiþiktir. Uzun sahili tümüyle kumsal olup bir caretta caretta türü kaplumbaða koruma bölgesidir (Þekil 3.02). Ayrýca Kocagöl Kuþ Cenneti burada yer almaktadýr (EK4). Bu noktada kuþ gözlem evleri bulunmaktadýr. Karadayý Beldesi’nden geçilerek veya Boðazkent Beldesi’nden Antalya’nýn Serik ilçesine baðlanan asfalt yollar ile ulaþým saðlanmaktadr. Boðazkent/Boðazak ikinci konut alaný sahile paralel olarak geliþmektedir. Sahil bandýnýn hemen arkasýnda kalan ilk kýsým turizm tesis alaný, daha sonraki kýsým ise daha büyük bir alan olup, sahil siteleri ile dolmuþ ikinci konut alanýdýr (Ek5). 15 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI 16 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI 3.1.3. Bölgedeki Ýmar Uygulamalarý Boðazkent Beldesi önceleri Turizm Merkezi kapsamýnda düþünülürken daha sonra bu kapsamdan çýkarýlmýþtýr. Beldenin 1/5000 ölçekli Nazým Ýmar Planý ilk olarak 1986 yýlýnda yapýlmýþtýr ve iki paftadan oluþmaktadýr (Þekil 3.03). Plan, Selçuk Üniversitesi MühendislikMimarlýk Fakültesi döner sermayesi tarafýndan hazýrlanmýþtýr. Planýn raporu bulunmamaktadýr (15). 1/5000 nazým imar planý incelediðinde tamamen ikinci konut aðýrlýklý olduðu görülmektedir. Yol þemasý ring sistemli olup ikinci konut bölgeleri içinde otoparklarla sonuçlandýrýlmýþtýr. Yeþil alanlar Kocagöl kýsmýnda rekreatif kullanýmlý olarak uzanmaktadýr. Ticari ve sosyal donatýlar planýn merkezindedir. Bu planda verilen yapýlaþma koþullarý þu þekildedir (15): Otel ve motellerde TAKS=0.18 hmax= 17.50 (5 kat) Ýkinci konut alanlarýnda TAKS=0.20 hmax=6.50 (2 kat) Ancak planda KAKS ya da emsal yazýlmasý gereken yerler TAKS olarak geçmiþ, yanlýþlýk yapýlmýþtýr (15). 1/1000 Ölçekli Boðazak Revizyon Ýmar Planý (1999 yýlýndan önce Boðazkent adý altýnda bir belde belediyesi bulunmamaktadýr.) 1991 yýlýda Özel Çevre Koruma Kurumu, 1988 yýlýnda ilk defa yapýlan Uygulama Ýmar Planýný revize etmeyi uygun görmüþtür. Sözkonusu plan, Serik Belediye Meclisi kararý ve Turizm Bakanlýðý onaylýdýr. O tarihte 18.madde uygulamasý yapýlmýþ ve bölgenin kýyý kesimi Turizm Tesis alaný olarak tanýmlanmýþtýr. 1991 yýlýnda onaylanan 17 adet 1/1000 ölçekli bu imar planýnýn kýyý kesiminde turistik tesis, arkasýnda ikinci konut ve tercihli kullaným alanlarý bulunmaktadýr (15). Tercihli kullaným alanlarý ikinci konut yönünde olmuþ ve Boðazkent’in kaderini tayin etmiþtir. Bu kullaným alanlarýnýn daðýlýmý þu þekildedir: 17 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI 18 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI 19 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI Ýkinci konut alaný=89.26 ha Tercihli konut alaný=90.79 ha Turistik tesis alaný=12.48 ha Diðer (rekreasyon, donatý, günübirlik alan vb.)=198.68 ha Toplam planlanan alan=391.21 ha Ýkinci konut alanlarý yýlýn 1-2 ayý kullanýldýðý için ekonomik girdiyi azaltmakta, altyapý zorunluluðu getirdiðinden sýnýrlý kaynaklarýn fazlaca kullanýlmasýndan dolayý belediyeyi zora sokmaktadýr. Ayrýca ikinci konutlar belediyelere yerleþik nüfusa göre ayrýlan Ýller Bankasý payýnýn dengesiz kullanýmýna neden olmakta ve gelir getirici turizm ve ticari yatýrýmlarý engellemektedir. Boðazkent/Boðazak Bölgesi, 1995 yýlý öncesi Serik Belediyesi’ne baðlýyken yapýlan mevzi imar planlarýyla standartý oldukça düþük yapýlaþmaya yol açmýþtýr. En yüksek yapý yoðunluðu ve maksimum kar getiren bu mevzi planlar sayesinde doða gözetilmemiþtir. Mevcut alana 2 m’ye varan dolgular yapýlarak ancak inþaat yapýlabilmektedir. Çünkü ortam göl ve bataklýk ortamýdýr ve doðal yaðýþlardan ciddi zarar görmektedir (15). Sözkonusu 1/1000 Uygulama Ýmar Planý, Boðazkent Belediye Meclisi ve Özel Çevre Koruma Kurumu tarafýndan revizyonu yürütülmüþtür. 1/5000 Nazým Ýmar Planýnýn da revizyonu yapýlmýþtýr. 1/1000 Revizyon Ýmar Planýnýn en önemli kararlarýndan birisi de; henüz yapýlaþmamýþ büyük parsellerin olduðu adalarýn Turizm Tesis Alaný olarak deðiþtirilmesi ve böylece ikinci konut yapýmýnýn azaltýlmasýnýn teþvik edilmesidir. Bu kapsamda 5000m 2’den büyük parseller otel alanlarýna çevrilirken, ‘bu parsellerde konut yapmak Belediye iznine tabidir’ koþulu getirilmiþtir (15). Bu planda günübirlik kullanýmlar arttýrýlmýþ, önemli yol arterlerinde geniþletmeye gidilmiþ, denizden itibaren 40m’lik bir mesafe Kaplumbaða Yumurtlama Bandý ve ikinci 40 m’lik alan da koruma bölgesi olarak belirlenmiþ ve bundan sonrasý aðaçlandýrýlacak alana ayrýlmýþtýr. 1/1000 ölçekli (Boðazkent) Boðazak Revizyon Ýmar Planýnýn toplam planlama alaný 470 hektardýr. Bunun 49 hektarý turizm tesis alaný, 166 hektarý tercihli kullaným alaný, 135 hektarý yeþil, rekreasyon, aðaçlandýrýlacak alan vb.dir. Tercihli kullaným alanýnda konut veya belgeli turizm tesisi yapýlabilir. Ayrýca ticari kullanýmlar ihtiyaca cevap vermediðinden bu konuda da artýþa gidilmiþtir. Ýmar planý üzerinde gösterilen yoðunluklar deðiþtirilmemekte, Özel Çevre Koruma Kurumunun (ÖÇK) onayý zorunlu kýlýnmaktadýr. Yatýrýmcýlarýn ÖÇK’nun talep ettiði düzeyde çevre etki deðerlendirmesi raporu hazýrlamasý da zorunludur. Kýyý bandýnda yoðun bitkilendirme yapýlmasý uygun görülmektedir (15). Planýn özel hükümleri deðerlendirildiðinde, bu revizyon planda yerleþik alanda, fonksiyon deðiþikliði olmadan yýkýlýp yeniden yapýlcak alanlarda TAKS=0.15 ÝAKS=0.30 hmax=6.50 verilmiþtir. Tercihli kullaným alanlarýnda eðer konut yapýlacak ise TAKS=0.15 ÝAKS=0.30 hmax=6.50 en az parsel cephesi 16 m, Tatil köyü yapýlmasý halinde; TAKS=0.15 ÝAKS=0.30 hmax=6.50 en az parsel cephesi 40 m, komþu parsel sýnýrlarýndan çekme mesafesi 10 m olacaktýr. 20 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI Pansiyon ise, TAKS=0.15 ÝAKS=0.30 hmax=6.50 en az parsel cephesi 25 m, komþu parsel sýnýrlarýndan çekme mesafesi 5 m olacaktýr. Otel ise, ÝAKS=0.60 hmax=9.50 en az parsel cephesi 40 m, komþu parsel sýnýrlarýndan çekme mesafesi 10 m olacaktýr. Sahil þeridindeki nokta günübirlik alanlarda sökülüp takýlabilir wc, büfe, kabin, güvenlik ve saðlýk birimi yapýlabilecektir (15). 3.2. Boðazkent Beldesi Ýkinci Konut Alanýnda Yapýlan Çalýþmalar Çalýþma alanýnda 172 parsel üzerinde araþtýrma yapýlmýþtýr (EK6). Alan çalýþmasý, arazi kullaným çalýþmasý, görsel malzeme toplama, ilgili kurumlarla görüþme, iskan ruhsatý almýþ kooperatif baþkanlarý ile birebir görüþme ve iskan almýþ konutlarda uygulanan anketlerden oluþmuþtur (Ek 16). Uygulanan anketlerde toplam konut sayýsý 2925 olup; % 5 örnekleme ile anket uygulanmýþtýr. Site baþýna düþen anket uygulanmýþtýr. Örnek sayýsý aþaðýda Tablo 3.01’de verilmiþtir. Boðazkent ikinci konut alanlarýnda 32 adet kooperatifin inþaatý bitmiþ ve iskan ruhsatý almýþtýr. En eski iskan ruhsatý 1986 yýlýnda verilmiþtir. Bölgede iskan almýþ kooperatiflerin özellikleri Tablo 3.02 ve 3.03’de verilmiþtir. 21 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI TABLO: 3.01. ÝSKAN RUHSATI ALMIÞ SÝTELER, KONUT SAYILARI VE UYGULANAN ANKET SAYISI 22 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI TABLO: 3.02: BÖLGEDE ÝSKAN ALMIÞ KOOPERATÝFLERÝN ÖZELLÝKLERÝ SA Spor alaný, P Park, ÇB Çocuk Bahçesi, AM Alýþveriþ merkezi, YH Yüzme Havuzu Kaynak: 2004 yýlý haziran ayýnda yapýlan anket çalýþmasýndan elde edilen veriler. 3.2.1. Ýskan Almýþ Kooperatiflerin Konut Sayýlarý, Ortalama Büyüklükleri, Ýnþaat Kalitesi ve Kullaným Durumlarý 2004 yýlý haziran ayýna kadar iskan almýþ 32 adet kooperatifteki toplam konut sayýsý 2925’dir. Ýskan almýþ kooperatifler içinde yalnýz 4’ünde inþaat kalitesi iyi ise de çoðunun inþaat kalitesi orta düzeydedir. 23 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI TABLO: 3.03 BÖLGEDE ÝSKAN ALMIÞ KOOPERATÝFLERÝN KONUM ÖZELLÝKLERÝ Kaynak: 2004 yýlý haziran ayýnda yapýlan anket çalýþmasýndan elde edilen veriler. 2004 yýlý haziran ayýna kadar en fazla sayýda iskan ruhsatý 1995-1999 yýllarý arasýnda alýnmýþtýr. 1985-1989 arasýnda 3, 1990-1994 arasýnda 6, 1995-1999 arasýnda 16, 20002004 arasýnda 7 kooperatife iskan izni verilmiþtir (Tablo 3.04) . Ýskan almýþ kooperatiflerin m 2 konut alaný 60 ile 100 m 2 arasýda deðiþmektedir. Ortalama konut büyüklükleri iskan müsaadesi alýþ tarihlerine göre 1985-1989 arasýnda 61 m 2 , 19901994 arasýnda 72 m2, 1995-1999 arasýnda 78 m 2, 2000-2004 arasýnda 66 m 2 ‘dir. Ortalama konut alanlarý 1999 yýlýna kadar büyümüþ. 2000 yýlýndan sonra azalmýþtýr (Tablo 3.04). 24 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI TABLO: 3.04 iSKAN ALMIÞ KOOPERATÝFLERÝN TOPLAM KONUT SAYILARI, KULLANILAN KONUT SAYISI, ORTALAMA KONUT ALANI VE KULLANILAN KONUT ORANI Ýskan almýþ konutlarýn toplam % 87’sinde oturulmaktadýr. Toplam konut sayýsý 527 olan 16 sitede doluluk oraný % 100’dür. Mevcut tatil sitelerinin doluluk oranlarý Tablo 3.05 verilmiþtir. 3.2.2. Ýskan Almýþ Kooperatiflerin Konut Sayýlarý, Ortalama Konut Alanlarý ve Kullaným Özellikleri Araþtýrma kapsamýna giren toplam 32 kooperatif içindeki 2925 konutun % 32.9’u 40-69 m 2, %24’ü 70-79 m 2 ve % 43,1’i 80-100 m 2 büyüklüktedir. 70 m 2’den küçük konutlar, 2 oda bir salona sahip iken, 70 m 2 ’den büyük konutlar 3 oda bir salona sahip bulunmaktadýr. Bütün konutlarda bir WC ve banyo bulunmaktadýr. 70 m 2 ’den küçük konutlarýn müstakil mutfak ve müstakil bahçeleri yokken 70 m 2 ’den büyük konutlarýn müstakil mutfak ve müstakil bahçeleri bulunmaktadýr (Tablo 3.06). 25 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI TABLO: 3.05 iSKAN ALMIÞ KOOPERATÝFLERÝN DOLULUK ORANLARI Kaynak: 2004 yýlý haziran ayýnda yapýlan saha çalýþmasýndan elde edilen veriler. 26 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI TABLO: 3.06 ÝSKAN ALMIÞ KOOPERATÝFLERÝN KONUT SAYILARI, ORTALAMA KONUT ALANLARI VE KULLANIM ÖZELLÝKLERÝ Kaynak: 2004 yýlý Haziran ayýnda yapýlan saha çalýþmasýndan elde edilen veriler. 3.2.3. Ýskan Almýþ Kooperatiflerin Konut Sayýlarý, Konumlarý ve Konutlarýn El Deðiþtirme Sýklýðý Boðazkent beldesi ikinci konut alanlarý sahilden itibaren yaklaþýk 1,5 kilometre geniþliðinde ve 5 kilometre uzunluðunda bir alan içinde yer almaktadýr. Konutlarýn denize, alýþveriþ merkezleri ve kuþ cennetine yakýnlýklarý turistik açýdan cazibelerini arttýrmaktadýr. Tablo 3.07’de kooperatiflerin, iskan ruhsatý aldýklarý tarihe göre konumlarý incelenmiþtir. Denize ve alýþveriþ merkezine en yakýn kooperatifler 1985-1989 yýllarý arasýnda iskan izni almýþ olanlardýr (EK7, EK8). 1990-1994 yýllarý arasýnda iskan izni almýþ kooperatiflerin denize yakýnlýklarý ikinci derecededir. Ýlk iki gruptaki kooperatiflerin alýþveriþ merkezlerine ve kuþ cennetine en yakýn olanlardýr. TABLO: 3.07 ÝSKAN ALMIÞ KOOPERATÝFLERÝN TOPLAM KONUT SAYILARI, KONUMU VE EL DEÐÝÞTÝRME SIKLIÐI Ýlk iki grupta yer alan kooperatiflerin yýllýk el deðiþtirme oranlarý diðerlerine oranlarý daha yüksektir. Bu kooperatiflerde devamlý oturulan konutlarýn oraný da düþüktür (Tablo 3.07). Ýlk iki grupta yer alan kooperatiflerin turizme dönüþme potansiyeli yüksek görülmektedir. 3.2.4. Ýskan Almýþ Kooperatiflerin Kat Yükseklikleri Mevcut imar planý koþullarýna göre maksimum kat yüksekliði ikinci konutlarda 2 kat, otellerde 5 kattýr (EK9, EK10, Ek11, Ek12). Bu alan Serik Belediyesi mücavir alaný içinde iken imar planý tasdik olunmuþ bir kooperatifin kat yüksekliði 3 kat olup, diðerlerinin 2 kattýr (Tablo 3.02). Kooperatiflere ait bilgiler Ek 15’de bulunmaktadýr. 27 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI 3.2.5. Ýskan Almýþ Kooperatiflerin Ortak Kullaným Alanlarý Mevcut tatil sitelerinin bazýlarýnda; çocuk bahçesi, parklar, spor tesisleri ve yüzme havuzu gibi ortak kullaným alanlarý bulunmaktadýr. Genellikle konut sayýsý çok az olanlarda hiç ortak kullaným alaný bulunmamaktadýr. Toplam 32 tatil sitesinde 5 adet çocuk bahçesi, 4 adet park, 5 adet alýþveriþ merkezi, 11 yüzme havuzu bulunmaktadýr (EK13,EK14). Tatil sitelerindeki mevcut ortak kullaným alanlarý aþaðýda Tablo 3.08’de verilmiþtir. TABLO: 3.08 ÝSKAN ALMIÞ KOOPERATÝFLERDEKÝ MEVCUT ORTAK KULLANIM ALANLARI Kaynak: 2004 yýlý haziran ayýnda yapýlan saha çalýþmasýndan elde edilen veriler. 28 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI 3.2.6. Ýskan Almýþ Kooperatiflerin Turizm Kullanýmýna Dönüþüm Eðilimi Ýskan almýþ tatil sitelerindeki konutlarýn turizm kullanýmýna dönüþüm eðilimleri sahada yapýlan anketlerle tespit edilmiþtir. Anket uygulanan 150 kiþiden 44’ü turizm dönüþümüne hayýr, 106’sý evet demiþlerdir. Evet ve hayýr diyenle arasýnda m 2 konut büyüklüðü aynýdýr. Turizm dönüþümüne hayýr diyenler (5 ay), evet diyenlerden (2 ay) 2,5 kat daha uzun bir süre konutu kullanmaktadýr. Konutu kullanan ortalama kiþi sayýsý olarak turizm dönüþümüne hayýr diyenler (3 kiþi), evet diyenlerden (2 kiþi) daha kalabalýktýr. Evet ve hayýr diyenler arasýnda anketi cevaplayanlarýn ortalama yaþý birbirine yakýndýr (Tablo 3.09) TABLO: 3.09 ÝSKAN ALMIÞ KOOPERATÝFLERDEKÝ TURÝZME DÖNÜÞÜM EÐÝLÝMÝ Turizm Dönüþümüne Hayýr Turizm Dönüþümüne Evet Turizm dönüþümüne evet diyenlerin oranýnýn yüksekliði gözönüne alýnarak 4. bölümde bu dönüþümün ekonomik açýdan uygulanabilirliði bir hipotetik örnekle fizibilite etüdü yapýlarak test edilmiþtir. 29 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI 4. DÖNÜÞÜM ÝÇÝN ÖRNEK MODEL ÜZERÝNDEKÝ FÝZÝBÝLÝTE ETÜDÜ Bu araþtýrmada fizibilite raporu hazýrlanýrken, araþtýrma alaný olarak seçilen Boðazkent Beldesi içersinde yer alan ikinci konutlarýn turizme dönüþümü amacýyla hipotetik bir site seçilmiþtir. Ön araþtýrmada bölgedeki tatil siteleri genellikle 200 konut civarýnda olduðu tesbit edildiðinden, bu sitenin 200 konut kapasiteli olacaðý varsayýlmýþtýr. Fizibilitesi hazýrlanan sitenin þu andaki kullanýmýnýn yazlýk konut olduðu ve dönüþüm sonucunda turizmde apart otel olarak yer alacaðý düþünülerek, hesaplamalar yapýlmýþtýr. 4.1. Yatýrýmýn Tanýmý Apart otel yatýrýmý, 200 konut kapasiteli olarak planlanmýþ bir tatil sitesinin dönüþüm modeli olarak ele alýnmýþ, hesaplamalar bu kabule göre yapýlmýþtýr. Konutlarýn parsel büyüklüðü Boðazkent beldesindeki kooperatiflerin ortalama parsel büyüklüklerinden hareketle 200 m 2 olarak kabul edilmiþtir. Yapý alanlarýnýn hesaplanmasýnda imar planý koþulu olan TAKS 0.15, KAKS 0.30 olarak aynen kabul edilmiþtir. Apart otel yatýrýmýnýn fiziki özellikleri Turizm Bakanlýðý; Turizm Yatýrým ve Ýþletmeleri Nitelikleri Yönetmeliði’nin (14.10.1993 tarih ve 21728 sayýlý Resmi Gazete) belirlemiþ olduðu koþullar dikkate alýnmýþtýr. Apart oteller, baðýmsýz apartman veya villa tipinde konut olarak inþa ve tefriþ edilmiþ, fakat otel gibi iþletilen konaklama tesisleridir. Müstakil apart otellerde aþaðýda belirtilen nitelikler aranýr: - Ayný iþletmeye dahil ünitelerin standart tefriþ ve dekorasyon beraberliðinin saðlanmasý, - Müþterilere hizmet veren bir resepsiyon, bekleme ve idare bölümünün olmasý, - Evlerin elektrik kullanma suyu ve atýk su sistemlerinde meydana gelecek arýzalarýn en kýsa zamanda tamiri için iþletme içinde gerekli tedbirler alýnmasý veya konuya iliþkin hizmet anlaþmasý yapýlmasý, - Müþterilerin çeþitli ihtiyaçlarýný karþýlayan bir satýþ ünitesi bulunmasý, - Ýþletmede müstakil 100 kiþilik yeme – içme ünitesi bulunmasý, - Müstakil apart otellerde günlük temizlik ve düzenleme hizmetlerinin müþteriye býrakýlmasý ve iþletmece her müþteri çýkýþýnda veya haftada bir kez temizlik ile çarþaf ve örtüler deðiþtirilmesi, - Her gün çöp toplama hizmeti verilmesi, gereklidir. Yukarýda sýralanan özelliklere baðlý olarak, 200 konutluk ikinci konutun apart otele dönüþtürülmesinde, her bir konut farklý kullanýmlara tahsis edilebilir. Bu anlayýþtan yola çýkarak, ortalama parsel büyüklüðü 200 m 2 olan ve TAKS=0.15 ve KAKS=0.30‘a göre iki kat inþa edilmiþ 60 m2‘lik konut bulunan bir sitede 10 adet konutun ortak kullanýma ayrýlacaðý kabul edilmiþtir. Bu on konut aþaðýdaki kullanýmlara daðýtýlacaktýr: 1 konut 2 konut 1 konut 1 konut Müdür Lojmaný Lokanta Market Resepsiyon 2 konut 2 konut 1 konut Ýþci yatakhanesi Çalýþanlar için yemekhane ve ofis Yönetim binasý 30 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI Geri kalan 190 konut konaklama ünitesi olarak hesap edilecektir. Böylece yatak sayýsý 190x4 = 760 olacaktýr. 4.2. Finansal Analiz 4.2.1. Yatýrým Tahmini Apart otel yatýrým tahmini için benzer iþletmeler yatak baþýna yatýrým tahminleri dikkate alýnmýþtýr (Tablo 4.01). Turizm Bakanlýðý, Turizm Ýþletmeleri Nitelikleri Yönetmeliði koþullarý dikkate alýnarak her ünitede 4 yatak kabulü ile 760 yatak kapasitesi üzerinden yatýrým maliyeti hesaplanmýþtýr. Toplam yatak baþýna maliyet 10.000 Dolar kabul edilmiþtir. TABLO 4.01. YATAK BAÞINA YATIRIM TAHMÝNÝ Toplam yatýrým tahmini aþaðýda Tablo 4.02’de, yatýrýmýn takvimi Tablo 4.03’de verilmiþtir. TABLO: 4.02. YATIRIM TAHMÝNÝ (ABD Dolarý) 31 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI Yatýrým zamanlama tahmini aþaðýda verilmiþtir: TABLO: 4.03 YATIRIM TAKVÝMÝ (ABD Dolarý) 4.2.2. Yatýrýmýn Finansmaný Yatýrýmýn fýnansman yapýsý aþaðýda verilmiþtir. Yatýrýmýn %60 kredi ve %40 özkaynak ile yapýlacaðý varsayýlmýþtýr. 8.123.998 ABD dolarý olan toplam yatýrýmýn %40’ý (3.249.599$) özkaynaktan, %60’ý (4.874.399$) kredi kullanýlarak yatýrým gerçekleþtirilecektir. TABLO: 4.04. YATIRIMIN FÝNASMAN YAPISI (ABD Dolarý) Kredinin özellikleri: Toplam Kredi 4.874.399 $ Vade 5 yýl Ödemesiz Dönem 2 yýl Geri Ödeme 5 yýl, 10 eþit taksit Faiz % 5 (Libor + 6) Kredi kullanýmý, faiz ve anapara ödemeleri Tablo: 4.05’de verilmistir. 32 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI TABLO: 4.05 KREDÝ KULLANIMI VE FAÝZ ÖDEMELERÝ (ABD Dolarý) 4.2.3. Amortisman Giderleri Uygulanacak amortisman oranlarý ve yýllara göre amortisman giderleri TABLO: 4.06’da verilmiþtir. TABLO: 4.06 AMORTÝSMAN GÝDERLERÝ TAHMÝNÝ (ABD Dolarý) 33 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI 4.3. Gelir Gider Tahminleri 4.3.1. Gider Tahminleri Satýþ Giderleri: Benzer iþletmelerdeki oranlar dikkate alýnarak gelirlerin %2’si, gider olarak alýnmýþtýr. Bakým Onarým Giderleri: Bakým onarým giderleri binanýn bakým, güvenlik, ýsýtma, temizlik ve mekanik kýsýmlarýnýn iþletilmesi, giderleri olup, finansman giderleri hariç toplam yatýrým maliyetinin % 0,1’i olarak kabul edilmiþtir. Personel Giderleri : Ýþletmeye iliþkin personel giderleri de bu kalem içinde hesaplanmýþtýr.Gider tahminleri Tablo 5.07’de verilmiþtir. Genel Giderler: Genel giderler yýllýk satýþ gelirlerinin % 1’i olarak alýnmýþtýr. Kira Giderleri: Konut sahiplerine yýllýk 1000 Dolar kira ödeneceði kabul edilerek yýllýk toplam 200.000 Dolar kira bedeli gider olarak alýnmýþtýr. TABLO: 4.07 PERSONEL GÝDERLERÝ TAHMÝNÝ (ABD Dolarý) Gider toplamlarý Tablo 4.08’de verilmiþtir TABLO: 4.08 GÝDER TAHMÝNLERÝ (ABD Dolarý) 34 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI 4.3.2. Gelir Tahminleri Yatýrýmýn gelirleri kira ve satýþ gelirlerinden oluþmaktadýr (Tablo 4.09, 4.10 ve 4.11). Kira Gelirleri : Binanýn aþaðýda verilen bölümlerinin kiralanmasý düþünülmektedir. Aylýk kira tutarý m² baþýna 25 Dolar olarak hesaplanmýþtýr. Satýþ Gelirleri: Apart otel ünitelerinin sezon içi ve sezon dýþý günlük fiyatlarý aþaðýda verilmiþtir. Grup satýþlarýnda bu fiyatlardan % 10 indirim yapýlacaðý, ve satýþlarýn % 50’sinin grup, % 50’sinin münferit olacaðý kabul edilmiþtir. Kooperatif üyelerinin 15 gün sezon içinde, 15 gün sezon dýþýnda tesisten yaralanacaklarý dikkate alýnarak toplam kapasitenin yanýnda pazarlanan kapasite ayrýca hesaplanmýþtýr. Ünite Baþýna Günlük fiyatlar 1 Nisan-30 May. 50 $ 1 Haz- 31 Aðus. 65 $ 1 Ey. - 31 Ekim 50 $ 35 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI TABLO: 4.09 DOLULUK ORANI TAHMÝNLERÝ TABLO : 4.10. KONAKLAMA GELÝRLERÝ TAHMÝNÝ (ABD Dolarý) TABLO: 4.11 GELÝR TAHMÝNLERÝ (ABD DOLARI) 4.4. Projenin Nakit Akýmý Projenin nakit akýmý Tablo 4.12’de verilmiþtir. 36 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI 37 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI 4.5. Yatýrýmýn Mali Açýdan Deðerlendirilmesi 4.5.1. Geri Dönüþ Oraný Yatýrýmýn geri dönüþ oraný normal bir yýldaki net karýn ilk yatýrýma bölünmesi ile bulunur. F + NK GDO = -------TY GDO F NK TY = Geri dönüþ oraný, = Faiz, = Net kar, = Toplam yatýrým. Net Kar 579.066 Faiz Net Kar + Faiz Toplam Yat. GDO 255.906 834.972 8.143.998 0,10 Geri dönüþ oraný faiz oranýnýn üzerindedir. 4.5.2. Geri Dönüþ Süresi Geri dönüþ süresi metodu, yatýrýmýn net nakit akýmý ile ne kadar süre içinde geri döneceðinin hesaplanmasýdýr (Tablo 4.13). TABLO: 4.13 GERÝ DÖNÜÞ SÜRESÝ Net Kar + Geri Dönüþ Süresi: Kümülatif Süre 5 Yýl 5 Ay 38 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI 4.5.3. Net Bugünkü Deðer Net bugünkü deðer yatýrým projesinin bu günkü ve gelecekteki nakit akýmý arasýndaki farkýn belirlenmesidir. Net bugünkü deðerin hesaplanýþ formülü aþaðýda verilmiþtir (Tablo 4.14): NBD = NNA0 + (NNA1 x a1) + (NNA2x a2)+ …….+ ( NNAn x an ) NBD = Yatýrýmýn net bugünkü deðeri NNA = Projenin 0, 1, 2, ….n yýlýndaki net nakit akýþý a = 0, 1, 2, ….n yýlýndaki indirgeme faktörü TABLO: 4.14 NET BUGÜNKÜ DEÐER 39 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI SONUÇ Dünyada refah düzeyinin artmasý, çalýþma sürelerinin azalmasý ve ulaþým olanaklarýnýn geliþmesine paralel olarak turizm sektörü hýzla büyümekte ve en hýzlý geliþen sektörlerden biri durumuna gelmektedir. Dünya Turizm Örgütü’nün yaptýðý araþtýrmaya göre 1990-2002 yýllarý arasýnda dünyada turist sayýsýnda ortalama yýllýk %4,6 artýþla turist sayýsý 714 milyon kiþiye, turizm geliri ise yüzde %7,7’lik bir artýþla 480 milyar dolara ulaþacaðý tahmin edilmektedir. Dünya Turizm Örgütü tarafýndan yapýlan tahminlerde, 2010 yýlýnda dünyadaki turist sayýsýnýn 1 milyarýn üzerine çýkacaðý ve turizm gelirinin 1,5 trilyon dolara, 2020 yýlýnda ise turizm gelirinin 2 trilyon dolara ulaþacaðý tahmin edilmektedir. Türkiye’de turizm sektörü son yýllarda hýzlý bir geliþim göstermiþtir. 1963 yýlýnda ülkeye gelen yabancý sayýsý 198 841 iken 2000 yýlýnda 10 428 153’e ulaþmýþtýr. Ayný dönem içinde turizm gelirleri 7.700.000 ABD dolarýndan 7.636.000.000 ABD dolarýna yükselmiþtir. 1963 yýlýnda turizm gelirlerinin GSMH içindeki payý % 0,1 iken 2002 yýlýnda % 4,7’e yükselmiþtir. Ayrýca Türkiye ihracat gelirleri içindeki payý da ayný dönem için %2,1 den % 24,6 ya yükselmiþtir. Türkiye’ye gelen yabancýlarýn giriþ kapýlarýnýn bulunduðu illere göre daðýlýmý incelendiðinde en büyük payý % 31,7 oraný ile Antalya ilinin aldýðý görülmektedir. Turist giriþi açýsýndan Antalya ilinin aðýrlýðý giderek artmaktadýr. 2000 yýlýnda Türkiye’ye gelen yabancýlar açýsýndan Antalya ilinin payý % 31,7 iken, 2002 yýlýnda % 35,8 e yükselmiþtir. Önümüzdeki yýllarda da bu eðilimin devam edeceði tahmin edilmektedir. Dünyada olduðu gibi Türkiye’de de ikinci konut sayýsý hýzla artmaktadýr. Bunlarýn içinde kýyýlarda yer alan yazlýklarýn yalnýzca yaz aylarýnda kullanýlýyor olmasý nedeniyle, kimi çevrelerce lüks ve ölü yatýrým olarak tanýmlanmýþtýr. Özellikle ikinci konutlarýn kýyý þeridinde yapýlmýþ olmasý, ikinci konutlarýn kýyý yaðmacýlýðýnýn önemli nedenleri arasýnda sayýlmýþtýr. Türkiye’de ikinci konutlarýn en fazla olduðu illerden biri de Antalya ilidir. Ayný zamanda Antalya ili yabancý turistlerin ülkemizde en fazla giriþ yaptýklarý ve konakladýklarý il olarak görülmektedir. Antalya iline yoðun talep nedeniyle mevcut turistik tesislerin kapasiteleri çok yakýn bir süre içinde yetersiz kalacaktýr. Diðer taraftan yörede çok kýsa süre kullanýlan tatil konutlarý bulunmaktadýr, bunlarýn ülke ekonomisine kazandýrýlmasý büyük önem taþýmaktadýr. Bu bilinçle ikinci konutlarýn turizme kazandýrýlmasý konulu bu bilimsel araþtýrma projesinde Antalya ilinde yoðun ikinci konut geliþimi olan Serik ilçesi Boðazkent Beldesi turizme dönüþüm modeli için pilot bölge olarak seçilmiþtir. Boðazkent, iki çay arasýnda, Belek Turizm Bölgesi’ne bitiþiktir. Uzun sahili tümüyle kumsal olup, caretta caretta türü kaplumbaða koruma bölgesidir. Boðazkent / Boðazak ikinci konut alaný sahile paralel olarak geliþmektedir. Sahil bandýnýn hemen arkasýnda kalan ilk kýsým turizm tesis alaný, daha sonra yeralan ve alan büyüklüðü fazla olan kýsým ise sahil siteleri ile dolmuþ ikinci konut alanýdýr. Alan çalýþmasý yapýlan Boðazkent / Boðazak ikinci konut alanýnda, öncelikle görsel malzeme toplanmýþ, ikinci konutlara anket uygulanmýþ, ilgili kurumlarla görüþmeler yapýlarak sonuçlar analiz paftalarýna iþlenmiþ, anket dökümleri tablolar halinde sunulmuþtur. Buna göre özet olarak; 40 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI Boðazkent/Boðazak ikinci konut bölgesinde, yapýlaþmasý tamamlanmýþ ve iskan edilmiþ ikinci konut siteleri yanýnda, inþaatý henüz baþlamamýþ veya inþaatý devam eden tatil siteleri bulunmaktadýr. Ýnþaatý henüz baþlamamýþ veya inþaatý devam eden tatil sitelerinin turizme dönüþümü daha kolay olacaktýr. Bu inþaatlar genellikle ekonomik zorluklar nedeni ile uzun yýllara yayýlmakta yine ayný nedenlerden dolayý çok sýk el deðiþtirmektedir. Antalya bölgesinde turizm yatýrýmlarýnýn büyük çoðunluðu yatýrýmcýlara tahsis edilen kamu arazileri üzerinde yapýlmýþtýr. Ancak kamu arazisi stoðu giderek azalmaktadýr. Bundan sonra yapýlacak yatýrýmlar özel mülkiyet üzerinde gerçekleþtirilebilecektir. Ýnþaatý henüz baþlamamýþ veya inþaatý devam eden tatil siteleri turizm yatýrýmlarý için önemli bir potansiyel oluþturmaktadýr. Yapýlaþmasý tamamlanmýþ ve iskan edilmiþ ikinci konut sitelerinin turizme dönüþüm alternatifi de incelenmiþtir. Bu siteler, inþaatý devam eden sitelere oranla daha farklý bir organizasyon gerektirmektedir. Öncelikle konut sahiplerine konutlarýn kiralanmasýnýn özendirilmesi için bir çabanýn gösterilmesi gerekecektir. Ayrýca bunlarýn yurt dýþýnda pazarlanmasý, kiralanacak konutlara gelecek turistlerin hava alanýndan transferi, konutlarýn turistlerin istekleri doðrultusunda düzenlenmesi gibi konular profesyonel bir þekilde ele alýnmak zorundadýr. Boðazkent Beldesi’nde genellikle konutlarýn inþaat kalitesi orta düzeydedir. Ýskan aldýðý halde hiç kullanýlmayan konutlarýn çoðu harap haldedir. Sahada yapýlan görüþmelerde, 2003 yýlýna kadar yapýmcýnýn teslim ettiði þekilde el deðiþtiren konutlarda satýþ fiyatlarý arsa ve kaba inþaat maliyetini karþýlayan düzeyde olmuþtur. 2003 yýlýndan itibaren yörede izlenen hýzlý turizm geliþmesi ve yol, su, kanalizasyon gibi altyapýlarýn tamamlanmasý konut fiyatlarýnýn artmasýna neden olmuþtur. Yapýmcýlarýn tamamlayarak teslim ettiði konutlarda oturmak için mutlaka ilave yatýrým yapýlmasý gerekmektedir. Konutlarýn bir çoðunun boþ olmasýnýn en önemli nedeni, ilave yatýrým maliyetidir. Yapýlan tespitlere göre toplam iskan almýþ konutlarýn %12’si bugüne kadar hiç kullanýlmamýþtýr. 32 adet sitede oturanlara uygulanan anket sonuçlarýna göre ankete katýlanlarýn %29’u turizm dönüþümüne hayýr, %71’i evet demektedir. Anket sonuçlarýna göre hayýr diyenlerin çoðunluðu konutlarýný uzun süre kullananlardýr. Ancak turizme dönüþüme iliþkin hiçbir somut öneri olmadýðýndan, hayýr diyenlerin bir bölümü de somut öneriler karþýsýnda fikirlerini deðiþtirecekleri tahmin edilmektedir. Denize en yakýn konutlarýn turizme dönüþüm potansiyeli yüksek olup bunlarýn çoðunluðu 19851989 yýllarý arasýnda ruhsat almýþlardýr. Bunlar 15-20 yýllýk konutlar olup, denize yakýn olanlarýn pek çoðu bakýlamadýklarý için bir hayli yýpranmýþ durumdadýr. Bu grup konut en sýk el deðiþtiren konular arasýndadýr. Kýyýda yer alan siteler tercihli konut alaný içinde olup, otel ve motel kullanýmýna dönüþmesi halinde yapýlaþma koþullarý; TAKS=0.18 hmax= 17.50 (5 kat), olmaktadýr. Yapýlan bu araþtýrma ile Türkiye’de turizm potansiyeli yüksek yerlerde ikinci konutlarýn yaklaþýk ¾’ünün turizme kazandýrýlmasýnýn kesin olarak mümkün olabileceði ortaya konmuþtur. Geri kalan kesim ise uygun ve gerçekleþtirilebilecek somut projelerle fikirlerini deðiþtirebileceklerini söylemiþlerdir. Böylece ölü bir yatýrým olan deniz kýyýsýndaki ikinci konutlarýn turizme dönüþme potansiyeli çok yüksektir. Araþtýrmanýn yapýldýðý Boðazkent/Boðazak ikinci konut alanýnda bir fizibilite çalýþmasý da 41 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI yapýlmýþtýr. Örnek fizibilite çalýþmasý sonuçlarýna göre mevcut bir sitenin turizme dönüþüm yatýrýmý ekonomik açýdan yapýlabilir bulunmuþtur. 200 ünitelik bir apart otel yatýrýmýnýn yýllýk net geliri ortalama 438500 ABD dolarý olmakta ve 70 kiþilik bir istihdam yaratýlmaktadýr. Çalýþanlara ödenen ücret de net kara ilave edildiðinde 550000 ABD dolarý katma deðer yaratacaðý sonucuna varýlmýþtýr. Bu araþtýrma ile, öncelikle ana hipotez olan “ikinci konutlarýn turizme etkisinin olup, olmayacaðý” sýnanmýþtýr. Yapýlan bu araþtýrma ile, ikinci konutlarýn turizmin geliþmesine olumlu bir katkýsýnýn olacaðý, ortaya konmuþtur. Alt hipotez olarak belirlenen Boðazkent Beldesi’nde yer alan ikinci konutlarýn turizme açýlmasýnýn, þu andaki sahiplerini memnun edip, etmeyeceði araþtýrýlmýþ, bunda da büyük çoðunluðun taleplerini de karþýlamak koþuluyla, sitelerinin turizme açýlmasýna sýcak baktýklarý ortaya çýkmýþtýr. Diðer bir alt hipotez de “ikinci konutlarýn turizme açýlmasýnýn yatýrýmcýlar açýsýndan ekonomik olarak yapýlabilirlik (fizibýl) düzeyinde olup, olmadýðýnýn” araþtýrýlmasýdýr. Yapýlan fizibilite etüdü sonucu yapýlabilirlik düzeyinde olduðu ortaya çýkmýþtýr. Sonuç olarak; ikinci konutlarýn turizme açýlmasý ile, yýl boyunca uzun süreli tatil talebinin karþýlanmasýnda önemli bir rol oynayacaðý, ortaya konmuþtur. 42 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI KAYNAKLAR (1) Tokuç, K. (1990), “Ýkinci Konut Olgusunun Neden Olduðu Çevresel Etkiler ve Silivri Alt Bölgesinde Ýkinci Konutlar”, basýlmamýþ Lisans Bitirme Ödevi, MSÜ Þehir ve Bölge Planlama Bölümü, Ýstanbul (2) Yamak Kadýoðlu, S. (1990), “Use of Second Homes in Domestic and International Tourism”, basýlmamýþ Yüksek Lisans Tezi, B.Ü. Kamu Yönetimi Bölümü, Ýstanbul (3) Gallent N., Mave A., Tewdwr-Jones, M. (2003), “Dispelling a myth? Second homes in rural Wales”, Area, Vol.35, Iss. 3, syf.271-284 (4) http://www.superonline.com/superilanlar/uzman/yazlikemlak.htm, ziyaret tarihi: 15/11/2003 (5) Mizan, G. (1994), Turizm ve Ýkinci Konut Geliþiminin Doðal Çevre Üzerindeki Etkilerinin Ýncelenmesi: Dilek Yarýmadasý ve Yakýn Çevresi Örneði, Yüksek Lisans Tezi, ÝTÜ, Þehir ve Bölge Planlama Bölümü (6) http://www.baracudatour.com/secimler/3-IKINCI%20KONUTLAR%20AGIR%20 VERGILENDIRILSIN%20!!!.html , ziyaret tarihi: 15/11/2003 (7) T.C. Baþbakanlýk DPT. VIII. Beþ Yýllýk Kalkýnma Planý, Turizm Özel Ýhtisas Raporu (8) DPT Turizm Sektörü 1993 yýlý yayýnlanmamýþ çalýþma raporu, Ankara (9) http//:www.Kullturturizm.gov.tr., istatistikler, turizm istatistikleri 15,12,2003-12-16, ziyaret tarihi: 15/11/2003 (10) Kültür ve Turizm Bakanlýðý, Turizm Yatýrýmlarý Genel Müdürlüðü, Haziran 2003 istatistiki döküman (11) Turizm ve Yatýrým ve Ýþletmeleri Nitelikleri Yönetmeliði Resmi Gazete 14.10.1993–21728 (12) Wall, G. ; J. Marsh. Recreational Land Use: Perspectives on its Evolution in Canada , Ottawa Carleton University Press (1982) (13) http://www.shuswaphomes.com/buying/housing-ownership.htm/ ziyaret tarihi 20.11. 2003. (14) Warnken, J., Russel, R., Faulkner, B., “Condominium developments in maturing destinations: potentials and problems of long-term sustainability”, Tourism Management, Vol. 24, Iss. 2, April 2003, pages 155-168 (15) T.C. Çevre Bakanlýðý, Özel Çevre Koruma Kurumu Antalya Müdürlüðü, 2000 yýlý Belek Özel Çevre Koruma Bölgesi ve Boðazkent Beldesi Araþtýrma ve Plan Raporu, Antalya (16) Karaaslan,Þ.,Yalçýner Özge. Ýkinci Konutlarýn Turizme Kazandýrýlmasý: Antalya/SerikBoðazkent Örneði,(2005), GÜ BAP Projesi. 43 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI EKLER EK1:Pansiyon, Apart Otel, Kondominyum Pansiyon Turizm Yatýrým ve Ýþletmelerinin Niteliði Yönetmeliði’ne Göre Pansiyonlarýn Tanýmý: Turizm Yatýrým ve Ýþletmelerinin Niteliði Yönetmeliði pansiyonlarý þöyle tanýmlamaktadýr (11): Pansiyonlar konaklama tesisis olarak planlanýp inþa edilmiþ olan, yönetimi basit, müþteriye yeme-içme hizmeti veren veya müþterilerin kendi yemeklerini bizzat hazýrlayabilmeleri imkaný olan en az 5 odalý konaklama tesisleridir (Madde 85). Pansiyonlar aþaðýda belirtilen þekilde düzenlenir: Giriþ holü, idare ünitesi ve emanet hizmeti, Oturma, yemek ve kahvaltý ihtiyacýný karþýlayabilecek, yeterli kapasitede bir salon, (Yazlýk tesislerde gölgelikli ve kýsmen açýk olabilir.) Çamaþýr yýkama, kurutma ve ütüleme imkaný. (Madde 86) Yeme-içme hizmetinin pansiyon iþletmecisi tarafýndan karþýlanmasý halinde, 122 maddede asgari nitelikleri belirtilen nitelikte mutfak tesisi gereklidir. Pansiyonlar konaklama tesisis olarak planlanýp inþa edilmiþ olan, yönetimi basit, müþteriye kendi yeme-içme hizmeti veren veya müþterilerin kendi yemeklerini bizzat hazýrlayabilmelerine imkan saðlayan en az 5 odalý konaklama tesisleridir (Madde 85). Apart Otel Turizm Yatýrým ve Ýþletmelerinin Niteliði Yönetmeliði’ne Göre Apart Otellerin Tanýmý Turizm Yatýrým ve Ýþletmelerinin Niteliði Yönetmeliði apart otelleri þöyle tanýmlamaktadýr (11): Apart oteller, baðýmsýz apartman veya villa tipinde konut olarak inþa ve tefriþ edilmiþ, fakat otel gibi iþletilen konaklama tesisleridir. (Madde 97) Yatýrým belgesi verilmeden imar planýna uygun olarak inþaati tamamlanan en az 10 ünite apartman dairesi ve/veya villadan oluþan apart otellere turizm iþletme belgesi verilebilir. Yatýrým Belgesi verilmeyen, sadece iþletme turizm belgesi verilen bu uygulamada, ayný yapýlaþma içinde olmasý þartýyla, ünitelerin kýsmen veya tamamen üçüncü þahýslarýn bünyesinde olmasý mümkündür (Madde 100). Apart otellerin kapasitesinin hesaplanmasýnda oturma alanýnýn dýþýndaký odalar iki yataklý kabul edilir. 7 – 9 metrekare arasý büyüklükte odalar tek yataklý sayýlýr. Bu yönetmeliðe gore; baðýmsýz apartman veya villa tipinde konut olarak, imar planýna uygun olarak inþa edilmiþ, en az 10 ünite apartman dairesi ve/veya villadan oluþan apart otellere turizm iþletme belgesi verilebilir. Yalnýzca iþletme turizm belgesi verilen bu uygulamada, ayný yapýlaþma içinde olmasý þartýyla, ünitelerin kýsmen veya tamamen üçüncü þahýslarýn mülkiyetinde olmasý mümkündür. Ýkinci konut kooperatifleri üyeleri anlaþmalarý halinde mevcut 44 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI yapýlarý apart otele dönüþtürerek, iþletme kooperatifine dönüþtürülerek veya bir iþletmeciye kiralanarak turizm iþletme belgesi alabilir. Ýkinci konutlarýn apart otel iþletmesine dönüþtürülmesi halinde, yönetmeliðe göre aþaðýda belirtilen fiziki dönüþümlerin yapýlmasý gerekmektedir: Müstakil apart otellerde aþaðýda belirtilen nitelikler aranýr: Ayný iþletmeye dahil ünitelerin tefriþ ve dekorasyonunda standart beraberliði. Yatak odalarýnda; yatak, komidin, gece lambasý, elbise dolabý ile, yataklar çarþaf ve kýlýflý yastýklar, iklim þartlarýna uygun pike ve battaniye, Oturma–yemek odasýnda, kapasiteye uygun koltuk, yemek masasý, iskemle ve sehpalar, Pencerelerde tül ve kalýn perdeler, Mutfakta; kulanýlmaya hazýr fýrýn, ocak, buzdolabý, yeterince tabak, bardak, fincan, çatal, býçak, kaþýk, dolaplar ve kapalý çöp kutusu, Çamaþýr yýkama hizmeti verilmemesi halinde banyoda otomatik çamaþýr makinasý, 55. maddede öngörülen þartlarý taþýyan banyo, Günlük temizlik yapýlmayan iþletmelerde, temizlik gereçleri. (Madde 101) Asli konaklama tesislerinin bünyesinde bulunmayan apart otel iþletmelerinde, müþterilere hizmet veren bir resepsiyon, bekleme ve idare bölümü oluþturulur. Evlerin elektrik kullanma suyu ve atýksu sistemlerinde meydana gelecek arýzalarýn en kýsa zamanda tamiri için iþletme içinde gerekli tedbirler alýnýr veya konuya iliþkin hizmet anlaþmasý yapýlýr. Yerleþme merkezlerinden uzak apart otellerde müþterilerin çeþitli ihtiyaçlarýný karþýlayan bir satýþ ünitesi gerçekleþtirilir. (Madde 102) Müstakil apart otellerde günlük temizlik ve düzenleme hizmetlerinin müþteriye býrakýlmasý halinde, iþletmece her müþteri çýkýþýnda veya haftada bir kez temizlik ile çarþaf ve örtüler deðiþtirilir. Her gün çöp toplama hizmeti verilir. (Madde 103) Ýkinci konut kooperatifinin apart otele dönuþtürülmesi ve turizm iþletmesine kiralanmasý halinde, konut sahipleri tesislerin kiralanmasý aþamasýnda iþletmeci firma ile anlaþarak 1530 günlük sürelerle hiç bir ücret ödemeden tesislerden yararlanabileceði gibi ayrýca iþletmecinin ödeyeceði kira bedelinden hisselerine düþen bölümü alabilmeleri mümkün olabilir. Kondominyum Kondominyum apartmanýn özel, tüzel kiþiler ve devletin ayrý ayrý mülkiyetinde olduðu, onlarýn mülkiyet paylarýna göre sahiplendiði ortak mülkü bir bütün mülk olarak gösteren gayrimenkul mülkiyet hakkýdýr. Tanýmýndan da anlaþýldýðý gibi kondominyum bir konut iskan formu deðil, mülkiyetin biçimidir. Bu nedenle kondominyum farklý konut tipinde, farklý kullanýcý gruplarýna hitap edebilmektedir. Kondominyumlar kimi zaman çok katlý dikeyde geliþme gösteren apartman bloklarý, kimi zaman ayrýk, az katlý yada kýrsal nitelikli teras evler, dubleks yapýlar olarak biçimlenebilmektedir (12). Bireysel bir yaþam tarzýndan ziyade daha komünal bir 45 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI yaþam sunan kondominyumlarýn doðasý, ev kiralamak veya satýn almaktan farklý olarak çift karakterlidir. Bir birime sahip olurken ayný yapý veya yapý kompleksi içinde diðer aktivitelerden (spor, ticaret, rekreasyon vb.) yararlanma ve bu ortak aktivitelerden gelir elde etme esastýr. Avusturalya’da Sidney’den ayrý olarak, Queensland eyaletinin baþkenti Brisbane’e 70km uzaklýkta olan Gold Coast yerleþimi, Avusturalya’nýn kitle turizmini çeken, deðiþik turizm alternatiflerini içinde barýndýran önemli bir noktadýr (13). 1950lerde çadýr, karavancýlýk gibi faaliyetler bu bölgede yoðunken daha sonra alçak katlý kondominyumlar yapýlmaya baþlanmýþtýr. Gold Coast’ta da kondominyumlarýn bir kýsmý villa þeklinde, diðer bir kýsmý az katlý apartmanlar þeklindedir. Coðrafi konumunun avantajlarý, rekreasyonel fýrsatlarýn çeþitliliði, önemli kent merkezlerine yakýnlýðý yatýrýmcýlarý bu bölgeye çekmiþ, 1980lerden sonra bu alana yüksek katlý kondominyumlar da yapýlmaya baþlanmýþtýr. 500 ile 900 m 2 parseller içersinde yapýlan bu yapýlar, içinde stüdyo tipi dairelerden daha geniþ dairelere kadat çeþitlilik göstermekte ve ucuz tatil imkanýný tatilcilere sunmaktadýr. Giriþimciler, kondominyum sahipleri ve yönetimleri turizmi kýsa günün karý þeklinde deðil uzun vadeli bir döngü olarak görmektedirler. Bu döngüde, bu yerleþimdeki yapýlarýn sürdürülebilirlikleri saðlanmaktadýr. Kondominyumlar, bir kondominyum yönetimine baðlýdýr. Bu yönetim, yapýlarýn finansal konularýndan sorumludur. Giderler, bakýmonarým masraflarý, site içi ve dairelerin içindeki temizlik hizmetleri vb. tüm konular kondominyum sahiplerince deðil bu yönetimce idare edilir ve ödenir. Gelirler ise turizimden elde edilen gelirlerdir ve kondominyum sahipleri ile yönetim arasýnda bölüþülür. Bu gibi konular ve detaylar eyaletin koyduðu kondominyum yasalarýnda tek tek yazýlmýþtýr. Buradaki kondominyumlarýn bir kýsmý, o yönetimce, tatilcilere kýsa dönem içinde, haftalýk, onbeþ günlük sürelerde internet sayfalarý ve önemli turizm kataloglarý sayesinde pazarlanmaktadýr. Diðer bir kýsmý daha uzun tatil yapmak isteyen tatilcilere kiralanmaktadýr. Bazýlarý ise turizm iþinde sezonluk çalýþanlara barýnma imkaný saðlamaktadýr. Böylelikle kondominyum kompleksleri, farklý kullanýcýlara, Avusturalya’nýn klasik deniz-kum-güneþ-sörf tadýný tattýrýrken o yapý stoðunu, kondominyum kompleksi içinde deðerlendirip yýlýn 12 ayý hizmete sokmaktadýr. Avusturalya’da kondominyumlar artan turizm eðilimlerinin fiziksel sembolleri halini almýþtýr. Ayný yaþta ve stilde olan bina gruplarýný kullanarak çok kullanýcýlý bir sistem içine sokmak turizm yönetimi stratejilerinin baþlýca odaðý olmuþtur. Gold Coast yerleþimi, pazarlama, hizmetler, yönetim döngüsü içinde ve yapý stoðunun deðerlendirilip bu döngüye katýlmasýna en önemli örneklerdendir (13). 46 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI EK2: Antalya ili Serik ilçesi Belek Özel Çevre Koruma Bölgesi’nin Uydu Görüntüsü (15). EK3: Sahil Þeridi ve Sulak Alanlar 47 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI EK4: Kuþ Cenneti ve Kanallar EK5: Hava Fotoðraflarýndan 2.Konut Alaný (15) 48 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI EK6: Çalýþma alanýnýn sahilden görünümü (15) EK7: Denize Yakýn Siteler 49 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI EK8: Denize Yakýn Siteler EK9: Bölgedeki Tamamlanmýþ ve Ýnþaatý Devam Eden Otel Yapýlarý 50 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI EK10: Bölgedeki Tamamlanmýþ ve Ýnþaatý Devam Eden Otel Yapýlarý EK11: Sitelerin Kat Yükseklikleri 51 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI EK12: Sitelerin Kat Yükseklikleri EK13: Ortak Kullaným Alanlarý 52 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI EK14: Ortak Kullaným Alanlarý 53 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI 54 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI 55 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI 56 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI EK16 Uygulanan Anket Formu ÝKÝNCÝ KONUTUN TURÝZME DÖNÜÞÜMÜ ANKETÝ 1. Sitenin adý ...................................................... 2. Konut sayýsý • 1-10 • 11-35 • 36-50 • 50 üstü 3. Ýskan müsadesini aldýðý tarih • 1980 öncesi • 1980-1990 • 1991-1996 4. Kullanýlan konut sayýsý • 1-10 • 11-35 • 36-50 • 50 üstü •1997 sonrasý 5. Konutlarýn inþaat kalitesi Lüks • Vasat • Kalitesiz • 6. Konutun M2 alaný • <60 • 61-80 • 80-120 • 120 üstü 7. Konutun oda sayýsý 1oda+salon • 2 oda+salon • 3 oda+salon • 8. Konutun ýslak hacim sayýsý 1wc+ banyo • 2wc+banyo • 9. Ayrý mutfak var mý ? Evet • Hayýr • 10. Konutun mustakil bahçesi var mý ? Evet • Hayýr • 11. Dýþ mekanda oturma alaný var mý ? Evet • Hayýr • 57 MEHMET KEMAL DEDEMAN ARAÞTIRMA VE GELÝÞTÝRME PROJE YARIÞMASI - 2005 ÝKINCÝ KONUT ALANLARININ TURÝZME DÖNÜÞTÜRÜLEBÝLME KOÞULLARI-ÖRNEK ALAN FÝZÝBÝLÝTE ÇALIÞMASI 12. Sitenin ortak kullamýma açýk alanlarý 1. Çocuk Bahcesi….................. m2 2. Parklar……………………..... m2 3. Spor alanlarý ……………….. m2 4. Alýþveriþ merkezi ………..… m2 5. Yüzme Havuzu ………….… m2 13. Konutlarýn kullanýþ yoðunluðu yaklaþýk ay 1. Yaz aylarýnda % 2. Devamlý % 14. Konutu devamlý kullanan kiþi sayýsý • <2 • 3-4 • 5-6 • 6 üstü 15. Konutunuzu bir turizm þirketine apart otel yapýlmak üzere kiralamak istermisiniz? 1. Hayýr • 2. Evet • 16. Cevabýnýz evet ise aþaðidaki sorulara cevap veriniz. 1. Evimin yeniden restore edilmesini istiyorum. • 2. Evimi eþyasýz kiralýyorum. • 3. Kurulacak Apart otelde Mayýs- Eylül aylarý arasýnda 1 ay ücretsiz olarak tatil yapmak istiyorum. • 4. Yýllýk kira bedeli olarak …… Euro kira talep ediyorum. • 5. Site yönetimince ortak karara varýlmak kosulu ile evimi (10 yýl) (15 yýl) süre ile kiramayý düsünürüm. • 6. Kiralama süresi sonunda yeni bir anlaþma yapýlmamasý halinde evin eþyalarý ile birlikte bakýmlý bir þekilde geri verilmesini istiyorum • 17. Anketini cevaplayanýn yaþý • 10-20 • 21-30 • 31-45 • 46-60 • 60 üstü Anketi yapanýn adý, soyadý: 58 TURÝZM SEKTÖRÜ ÜÇÜNCÜLÜK ÖDÜLÜ
