daşınmaz əmlaka hüququn əmələ gəlməsi

 “DAŞINMAZ ƏMLAKA HÜQUQUN ƏMƏLƏ GƏLMƏSİ”ANLAYIŞI VƏ MÜLKİ QANUNVERİCİLİKDƏ BUNUNLA ƏLAQƏDAR MÖVCUT BƏZİ TƏNZİMLƏMƏLƏRİN ANALİZİ Sərvər Süleymanov Qafqaz Universiteti, Hüquq Fakultəsi, Beynəlxalq Hüquq Bölməsi Bakı – AZƏRBAYCAN [email protected] XÜLASƏ Məqalənin giriş hissəsində əşya hüququnda rəhbər tutulan başlıca prinsiplərdən olan “şəffaflıq” və “etimadın qorunmasıʺ prinsipləri və bunların əşya hüququnda oynadığı rol və yerinə yetirdikləri funksiya haqqında məlumat verilmişdir. Bundan sonra daşınmazlar ilə əlaqədar haqq (hüquq) anlayışı üzərində dayanılmış, əşya hüququ baxımından əsasən daşınmazlar ilə əlaqədar hər cür hüquqlar deyil, ancaq əşya hüquqlarının əhəmiyyət kəsb etdiyi açıqlanmış və mülki qanunvericiliyin əlaqədar müddəalarının ifadə tərzi bu yönü ilə tənqid edilmişdir. Bütün bunlardan sonra daşınmaz əşya üzərində əşya hüquqlarının əmələ gəlməsi ilə əlaqədar qanuni müddəalar tədqiq edilərək möcud çatışmamazlıqlar açıqca göstərilmişdir. Açar sözlər: Əşya hüququ, əşya haqqı, haq, daşınmaz əmlak, daşınmaz əşya, əqd, mülkiyyət haqqı, dövlət reysteri OBTAINING OF REAL RIGHTS ON IMMOVABLE PROPERTY AND ANALYZE OF SOME RELATED ARRANGEMENTS İN CIVIL CODEX ABSTRACT In the Introduction part of the article given information about such principles of the property law as `transparency` and `bono fides`, and their functions. Then stressed on the definition of the rights related with immobility. In spite of that Azerbaijani civil code focuced on the all kinds of rights related which is with immobility, the reality is that the main topic of property law is only closed with real rights rather than all others. So, from this point of view this code have been critisided and then attempted to analyse those articles which are related with gain of real rights to the immobility. Key words: Property law, real right, right, immobility, estate immobility, registration GİRİŞ 2
“Şəffaflıq” və “etimadın qorunmasıʺ prinsip‐
ləri əşya hüququnda rəhbər prinsiplərdən biridir1. Əşya hüquqları2, hərkəsə qarşı irəli 1
Anthony Hurndall (ed), Property Law in Europe, Butterworths, London 1998, s. 113; Oğuzman/Seliçi, Eşya Hukuku, İstanbul 1993, s. 23‐24; M.Ayan, Eşya Hukuku, Konya 2000, s. 30‐31. Number 18, 2006 Dilimizə ərəbcədən gəlmə olan “hüquq” kəliməsi, əslində “haqq” kəliməsinin cəm formasıdır. Bəzi xarici ölkələrdə haqqı ifadə edən kəlimə ilə hüququ ifadə edən kəlimə eynidir. Məsələn, Fransızcada “droit” , almancada “recht”, italyancada “dritto”, kəlimələrini bunlara misal olaraq göstərmək mümkündür. Bu ölkə‐
lərdə “hüquq” ilə “haqq”ı ayırmaq məqsədi ilə kəlimə‐
lərə obyektiv (hüququ ifadə etmək üçün ) və subyektiv (haqqı ifadə etmək üçün) sözləri əlavə edilir. Dilimizdə həm “haqq” kəliməsi, həm də “hüquq” kəliməsi oldu‐
43
Sərvər Süleymanov sürüləbilən mütləq hüquqlardır, yəni digər bir ifadə ilə hərkəs, başqalarına aid əşya hüquq‐
larına hörmət göstərməklə mükəlləfdir. Buna görə də, hərkəsin başqalarına aid əşya hü‐
quqlarına hörmət göstərəbilməsini təmin et‐
mək üçün, bu əşya hüquqlarının varlığını hər‐
kəsə açıqlayacaq bir təzahür şəklinə ehtiyac var. Çünkü əşya hüquqlarına hörmət göstər‐
mək mükəlləfiyyəti daşıyan digər bütün şəxs‐
lər, ancaq şəffaflığın bu şəkildə təmin edilmə‐
si sayəsində, əşya hüquqlarının möcudluğunu və onun kimə aid olduğunu anlaya bilər və ona hörmət göstərə bilərlər. Daşınar əşyalar üzərindəki əşya hüquqlarının şəffaflığı, əşya üzərindəki faktiki iqtidar və hakimiyyəti ifadə edən “sahiblik” sayəsində, daşınmaz əşyalar üzərindəki əşya hüquqlarının şəffaflığı isə, daşınmaz əşyaların dövlət reyestrindəki qeyd‐
lər sayəsində təmin edilir. Bu şəffaflıq prin‐
sipinə bağlı olaraq, əşya hüquqlarının əldə edilməsi, bır qayda olaraq daşınar əşyalarda (dövlət qeydiyyatına alınması tələb olunanlar istisna olmaqla) sahibliyin əldə edilməsi, da‐
şınmaz əşyalarda (və dövlət qeydiyyatına alın‐
ması lazım gələn daşınar əşyalarda) isə, bu cür əşyaların dövlət reyestrindəki müvafiq qeydlərlə mümkün ola biləcəyi qəbul edilmiş və bu qaydaya ancaq qanunda açıqca və xüsusi olaraq nəzərdə tutulan hallarda istisna‐
lar gətirilmişdir. Beləliklə, qayda olaraq daşı‐
nar əşya baxımından əşya hüquqlarını sahib‐
lik, daşınmazlarla əlaqədar olan əşya hüquq‐
larını isə, daşınmazların dövlət reyestrindəki qeydlər nümayiş etdirir. Göstərilən bu xüsus‐
lar həqiqətə uyğun olmadıqda, məsələn, daşı‐
nar əşya üzərində faktiki iqtidar sahibinin bu daşınar əşya üzərində bir haqqı olmadıqda və ya daşınmazla əlaqədar rəsmi qeydiyyat əsas‐
sız olmasına baxmayaraq, sözü gedən bu daşı‐
ğundan biz, “hüqüq” kəliməsi ilə obyektiv sistemi və ya institutu, “haqq” kəliməsi ilə də hər hansı bir şəxsin bu obyektiv sistem (yəni hüquq sistemi və onun sahəsi) tərəfindən qorunan subyektiv mənfəətini nəzərdə tuturuq. Beləcə, həm kəlimələrin məna qarışıqlığının qarşısı alınmış olar, həm də ifadənin daha aydın olmasını təmin etmək üçün “obyektiv” və “subyektiv” sözlərinin istifadəsinə ehtiyac qalmaz. 44 nar və ya daşınmazlar üzərində görünüşə etimad edərək əşya hüququ əldə etmək istə‐
yən vicdanlı üçüncü şəxslərin etimadımı, yox‐
sa həqiqi haqq sahiblərimi qorunar? Mülki qanunvericiliyimzdə daşınmazlar baxımından üçüncü şəxslərin etimadı mütləq şəkildə qo‐
runmuş, ancaq daşınarlar baxımından isə, üçüncü şəxslərin etimadı qismən qorunmuş‐
dur. Daşınmazlar baxımından vicdanlı üçün‐
cü şəxslərin etimadının mütləq qaydada qo‐
runması fikri, bugün əsasən qlobal şəkildə qəbul edilən bir fikirdir, ancaq daşınarlar ba‐
xımından mülki qanunvericilkdə məsələ ilə əlaqədar mövcud tənzimləmələr bir qədər qa‐
rışıq və qənaətimizcə qeyri‐qənaətbəxşdir. Yalnız biz aşağıda ancaq daşınmazlarla əlaqə‐
dar əşya hüquqlarının əmələ gəlməsinə aid bəzi qanuni tənzimləmələri tədqiq etməyə ça‐
lışacağıq. Başqa bir tədqiqatın mövzusu oldu‐
ğuna görə, daşınar əşyalar ilə əlaqədar qanun müddəaları burada analiz edilməyəcək. I. “Daşınmaz Əmlaka Olan Hüquq” Anlayışı Bəri başdan qeyd etməliyik ki, mülki qanun‐
vericilikdə “daşınmaz əmlaka hüququn mey‐
dana gəlməsi” ifadəsi ilə daşınmaz əmlakla əlaqədar olan hər cür hüquqlar deyil, ancaq əşya hüquqları nəzərdə tutulur. Əşya hüquq‐
ları ancaq qanunda nəzərdə tutulanlardan ibarətdir, yəni miqdar olaraq məhduddur (numerus clausus)3 və mahiyyətləri də qa‐
nunla bir çərçəvəyə salınıb. Bu baxımdan da əşya hüquqları ilə öhdəliklər hüququndan irəli gələn tələb hüquqları arasında fərq var‐
dır. Çünkü öhdəliklər hüququ sahəsində mül‐
ki hüquq subyektləri iradə sərbəstliyi çərçi‐
vəsində saysız hesabsız tələb (alacaq) haqları meydana gətirə bildikləri kimi, meydana gə‐
tirdikləri bu tələb (alacaq) hüquqlarının ma‐
3
Azərbaycan Respublikası mülki qanunvericiliyində qəbul edilmiş olan əşya hüquqları bunlardır: mülkiyyət hüququ, tikintiyə vərəsəlik hüququ (MM.m. 250vd), servitut hüququ (MM.m. 255vd), uzufrukt hüququ (MM.m. 263vd), girov hüququ (MM.m. 269vd) və əşya yüklülüyü (MM.m. 323). Journal of Qafqaz University “Daşınmaz Əmlaka Hüququn Əmələ Gəlməsi”Anlayışı və Mülki Qanunvericilikdə Bununla Əlaqədar Mövcut Bəzi Tənzimləmələrin Analizi hiyyətini də ‐ məcburi (imperaitv) hüquq normalarına zidd olmamaq şərtilə ‐ istədkləri kimi müəyyənləşdirə bilirlər. Daşınmaz əmlak ilə əlaqədar haqlar, xarekteri etibarı ilə əşya hüquqları mahiyyətində ola biləcəyi kimi, tələb (alacaq) haqları mahiy‐
yətində də ola bilər. Məsələn, kirayəşinin ev ilə əlaqədar bağlanan kirayə müqaviləsindən irəli gələn kiraləyənən evdə qalma haqqı, diş həkiminin başqasına aid daşınmazın divarın‐
dan və ya hasarından bir reklam löhvəsinin yaxud tanıtma işarəsinin asılması haqqında daşınmaz maliki ilə razılığa gəlməsi halında diş həkiminin sözü gedən divardan istifadə haqqı, qonşunun bizdən icazə alaraq gəlib evimizdən zəng eləməsi yaxud evimizin eyva‐
nından paltarlarını qurutmaq üçün istifadə etməsi hallarının hamısında daşınmaz əmlak ilə əlaqədar mahiyyətcə müxtəlif istifadə haqları meydana gəlməsinə baxmayaraq, bun‐
ların hamısı hüquqi mahiyyəti baxımından müqavilədən irəli gələn tələb (alacaq) haqları‐
dır, heç biri əşya hüququ deyildir. Tələb hü‐
quqları, əşya hüquqlarından fərqli olaraq, nis‐
bi hüquqlardır, çünkü tələb hüquqları ancaq onları yaradan hüquqi münasibətin tərəfinə qarşı irəli sürülə bilər (halbuki, əşya hüquq‐
ları mütləq haqlardır və yuxarıda da qeyd edildiyi kimi hərkəsə qarşı irəli sürülə bilər). Bundan başqa, tələb hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydi tələb olun‐
mur və əsasən bu cür tələb hüquqlarının da‐
şınmaz reyestrinə qeydiyyatı heç mümkün də deyildir. Çünkü ancaq qanunvericilikdə açıq şəkildə nəzərdə tutulan hüquqlar reyestrə qeyd oluna bilər (Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Haqqında Qanun m. 15.1.1). Qaldı ki, daşınmaz reyestrinə hər necəsə bu cür tələb hüquqları qeyd edilmiş olsa belə, bu qeydlər baxımından həm üçüncü şəxslərin etimadı qorunmaz, həm də bu cür qeydə istinad edə‐
rək üçüncü şəxslərə qarşı adı çəkilən tələblər irəli sürülə bilməz. Çünki, daşınmaz reyest‐
rinə belə bir qeyd düşməklə, həm sözügedən bu tələb hüquqları mahiyyət dəyişikliyinə mə‐
ruz qalaraq əşya hüquqlarına çevrilməz (vic‐
Number 18, 2006 danlı üçüncü şəxslərin etimadı, ancaq reyestr‐
dəki daşınmazla əlaqədar əşya hüquqları ba‐
xımından qoruna bilər), həm də ki, qanunda nəzərdə tutulmayan bir qeydə istinad edərək daşınmazlar üzərindəki əşya hüquqlarından fərqli olaraq daşınmazlarla bağlı nisbi mahiy‐
yətdəki tələb hüquqları üçüncü şəxslərə qarşı irəli sürülə bilməz. Nəticə etibari ilə mülki qanunvericilikdə, məsələn Mülki Məcəllədə (bundan sonra MM) və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Haq‐
qında Qanunda (bundan sonra DƏDRQ) tez‐
tez işlədilən “daşınmaz əmlaka olan hüquq‐
lar” ifadəsi ilə daşınmaz əmlakla əlaqədar olan hər cür hüquqlar deyil, əsasən əşya hü‐
quqları və qanunda müstəsna hal olaraq açıq‐
ca göstərilmiş olan hallarda isə (“icarə” kimi), bəzi tələb hüquqları nəzərdə tutulur. Nəhayət, qənaətimizcə, qanunvericilkdə bir qayda olaraq həmişə “daşınmaz əmlak” ifa‐
dəsindən istifadə edilməsi də məqsədə uyğun deyildir. Həqiqətən, “əmlak” ifadəsi, konkret bir əşyanı deyil, pulla ölçülə bilən hüquq və borclardan təşəkkül edən bir iqtisadi varlığı ifadə edir. “Daşınmaz əmlak” ifadəsi, konkret bir daşınmaz əşyanı deyil, bir şəxsə aid nə qədər daşınmaz varsa hamısını əhatə edir. Məsələn, bir şəxsə aid birdən çox daşınmaz varsa, “daşınmaz əmlak” ifadəsi, onun bütün daşınmazlarının hamısını əhatə edəcək. Hal‐
buki, əşya hüququ baxımından hər bir əşya4 ayrı bir mülkiyyət mövzusudur və bir əşya üzərində ancaq bir dənə mülkiyyət hüququ ola bilər5. Əşya hüququ baxımından əhəmiy‐
yət kəsb edən əşya və onun üzərində sahibinə 4
Fiziki mənadakı əşya məfhumu ilə hüquqi mənadakı əşya məfhumu birbirindən fərqlidir. Belə ki, hüquqi mənadakı əşya deyilərkən, hər cür maddi varlıqlar deyil, ancaq üzərində fərdi hakimiyyət qurula bilən və iqtisadi bir dəyər daşıyan maddi varlıqlar nəzərdə tutulur. 5
Birdən çox şəxsin bir əşya üzərində mülkiyyət haqqına sahib olması (yəni ümumi mülkiyyət) halında da, əşya üzərində yenə bir dənə mülkiyyət haqqı vardır, sadəcə olaraq bu halda sözü gedən bu bir dənə mülkiyyət haqqı eyni anda birdən çox şəxsə ya paylı şəkildə, ya da ki birgə formada mənsub olur. 45
Sərvər Süleymanov birbaşa hakimiyyəti təmin edən haqlardır, yoxsa bu əşyaların meydana gətirdiyi iqtisadi bir təşəkkül(lər) deyildir. Buna görə də, daşın‐
maz üzərindəki bir hüququn (haqqın) hüquqi tənzimlənməsindən bəhs edilərkən, ümumi olaraq əmlak üzərindəki bir hüququn (haq‐
qın) yox, konkret olaraq bir daşınmaz əşya üzərindəki hüququn (haqqın) tənzimlənməsi nəzərdə tutulur. II. Daşınmaz Əmlak Üzərində Əşya hüquqlarının Əmələ Gəlməsini Tənzimləyən Bəzi Müddəaların Analizi Daşınmaz əşya üzərində əşya hüquqlarının əmələ gəlməsi ilə əlaqədar qanuni müddəa‐
larla, mülki qanunverciliyin olduqca müxtəlif yerlərində qarşılaşmaq mümkündür. Ancaq biz bu başlıq altında daşınmaz əşyalar üzərin‐
də əşya hüquqlarının əmələ gəlməsini birbaşa tənzimləyən MM‐nin 146‐cı maddəsini, bu maddədə tənzimlənilməsi nəzərədə tutulan mövzu ilə ən yaxından və birbaşa əlaqəsi olan mülki qanunvericiliyin digər müddəalarını da nəzərə alaraq tədqiq eləməyə çalışacağıq. 17 iyun 2003 tarixində MM‐yə dəyişiklik edil‐
məzdən əvvəl, MM‐nin “Daşınmaz əmlaka hüququn əmələ gəlməsi” başlıqlı 146‐cı mad‐
dəsində daşınmaz əşyalar üzərində əşya hü‐
quqlarının (haqlarının) dövlət reyestrindəki qeydiyyat tarixindən etibarən əmələ gələcəyi nəzərdə tutulurdu. Ancaq 2003‐cü ilin iyu‐
nunda MM‐yə dəyişiklik edilərkən sözü ge‐
dən 146‐cı maddənin başlığı eyni şəkildə sax‐
lanıldığı halda, onun mətni tamami ilə dəyiş‐
dirilmiş və daşınmaz əşyalar üzərində əşya haqlarının dövlət reysterindəki qeydiyyat ta‐
rixindən etibarən əmələ gələcəyini nəzərdə tutan müddəa çıxarılmışdır. MM‐nin 146‐cı maddəsinin yeni mətni bir çox cəhətdən qeyri‐qənaətbəxşdir. Bunu aşağıdakı kimi izah etmək mümkündür: 1‐ Yeni 146.1. maddənin müddəası ilə “daşın‐
maz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq 46 edildiyi andan əmələ gəlir” şəklində bir tən‐
zimləmə gətirilmişdir. Bu şəkildəki bir tən‐
zimləmə qənaətimizcə, mənfəətlər müvazinə‐
sinə, MM‐nin və ən geniş mənada mülki qa‐
nunvericliyimizin sisteminə tamamən yaddır. Həqiqətən, MM‐nin 146.1. müddəasından belə bir məna çıxır ki, daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə haqqı (hüququ), bunların daşın‐
mazların dövlət reyestrində qeydiyyata alın‐
dığı andan deyil, bunlara yönəlik əqdin nota‐
riat qaydasında təsdiq edildiyi, yəni əslində bu əqdlərin hüquqa uyğun bir şəkildə bağ‐
landığı andan etibarən meydana gəlir. 29 İyun 2004 tarixli “Daşınmaz əmlakın dövlət reyest‐
ri haqqında” (bundan sonra DƏDRQ) qanu‐
nun 10.1 maddəsində yer alan “Hüquqların dövlət qeydiyyatı bu Qanunla müəyyən olun‐
muş qaydada hüquq əldə edənin ərizəsi əsa‐
sında aparılır” müddəası da daşınmazlarla bağlı bütün (əşya) hüquqların bunlar barəsin‐
də müvafiq əqdin bağlandığı andan meydana gələcəyi təsəvvürünü oyadır. Çünki, bu barə‐
də əqd bağlananda daşınmazını yüklü edən və ya onun alqı‐satqısı müqaviləsini bağlayan malik, daşınmaz üzərində hər hansı bir yeni hüquq (haqq) əldə etmir, burada olsa‐olsa sö‐
zü gedən əqdin qarşı tərəfi “hüquq əldə edən” olaraq nəzərdə tutulmuş ola bilər. Doöurdan da, MM‐nin 146‐cı maddəsindəki daşınmaz əşyalar üzərində əşya hüquqlarının (haqları‐
nın) dövlət reyestrindəki qeydiyyat tarixindən etibarən əmələ gələcəyini nəzərdə tutan müd‐
dəa qüvvədən düşürüldükdən sonra DƏDRQ‐
də belə bir müddəaya yer verilmiş olduğunu da nəzərə alsaq, belə bir mənanın avtomatik olaraq meydana çıxdığını zənn etmək olar. Halbuki, daşınmazlar üzərindəki əşya hüquq‐
larının bu yolla əldə edilə biləcəyi fikri hal hazırda qüvvədə olan mülki hüquq sistemi‐
miz baxımından mümkün deyildir. Bu cür bir qayda (yəni əqdin notariatda təsdiqi ilə bir‐
likdə daşınmaz üzərindəki əşya hüquqlarının keçəcəyini nəzərdə tutan müddəa) mülki qa‐
nunvericiliyimizin qəbul etdiyi sistem çərçi‐
vəsində nəzərdə tutulan daşınmazların qey‐
diyyatı orqanının varlıq səbəbinə, onun funk‐
Journal of Qafqaz University “Daşınmaz Əmlaka Hüququn Əmələ Gəlməsi”Anlayışı və Mülki Qanunvericilikdə Bununla Əlaqədar Mövcut Bəzi Tənzimləmələrin Analizi siyasına, daşınmazlar üzərindəki əşya hüquq‐
larının (haqlarının) dövlət tərəfindən qeydiy‐
yata alınmasında güdülən məqsədə və daha da dərinə gedərək hüququn (haqqın) sahiblik əsasında ehtimal edilməsi əsasına, sahibliklə və əşya üzərindəki hüquqların (haqların) əldə edilməsi ilə əlaqədar MM‐də qəbul edilmiş prinsip və qaydalara və beləcə bütövlükdə MM‐nin sisteminə tamamən yaddır və onu zədələyir. Bundan əlavə, dəyişdirilən 146‐cı maddənin yeni mətni, elə özü öz içərisində belə tam tu‐
tarlı deyildir. Həqiqətən, deyək ki, bir kimsə malik olduğu daşınmaz ilə əlaqədar müxtəlif şəxslərlə birdən çox birbiri ilə bir araya sığmayan birdən çox müqavilə bağlayarsa, sözü gedən daşınmazın hüquqi müqəddəratı baxımından vəziyyətin necə olacağı 146‐cı maddənin yeni mətnindən tam aydın olmur. Məsələn deyək ki, daşınmaz maliki M, 10.09.04 tarixində X1 notariatında A lehinə, 11.9.04 ta‐
rixində isə, X2 notariatında B lehinə öz daşın‐
mazı üzərində uzufrukt verilməsi barəsində sözü gedən şəxslərlə müqavilə bağlamışdır. Burada, A lehinə uzufruktun qeydə alınması barəsində notarial ərizənin 12.9.04‐də, B lehi‐
nə uzufruktun qeydə alınması barəsində nota‐
rial ərizənin isə dərhal, elə 11.9.04 tarixində daşınmaz əmlakın dövlət reysterinə daxil ol‐
duğunu fərz edək. MM‐nin m.146.7. müddə‐
asına (və DƏDRQ.m.9.3‐ə) əsasən, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində daşınmaz əmlakın və ya ona dair hüquqların qeydiyyatı notarial ərizənin daxil olduğu tarix üzrə aparılacağına görə, misalımızda daşınmaz üzərində uzuf‐
rukt hüququnun, B‐nin adına qeyd edilməsi lazımdır. Diqqət edilərsə, bu zaman belə çıxır ki, MM.m. 146.1‐ə görə daşınmaz üzərindəki uzufrukt hüququ A’ya aid olduğu halda, yenə də eyni qanunun eyni maddəsinə istinad edilərək daşınmaz ilə əlaqədar bu hüququn (haqqın) A‐ya aid olduğu diqqətə alınmadan daşınmaz üzərindəki uzufrukt, B’nin adına geyd edilməli olacaq6. 6
Eyni hal daşınmazın alqı‐satqısı müqaviləsində də qar‐
şımıza çıxar. Belə ki, yuxarıdakı mısalda M, A və B ilə Number 18, 2006 Bundan başqa və hamısından əhəmiyyətlisi, daşınar əşyalarda belə, sırf müqavilələrin bağlanmış olması, o daşınar əşya üzərindəki mülkiyyət haqqının əldə edilməsini bir qayda olaraq təmin edə bilmədiyi halda, çox daha böyük əhəmiyyət kəsb edən daşınmazlar ba‐
xımından sadəcə müqavilələrin bağlanmış ol‐
ması ilə birlikdə mülkiyyət vs. əşya hüquq‐
larının əldə edildiyinin qəbul edilməsi, həm hüquqi məntiqə sığmır, həm yuxarıda izahı verilən və mülki qanunvericiliyimizdə də öz əksini tapan (MM.m.148, DƏDRQ.m.5) əşya hüququnun əsas prinsiplərindən biri olan şəffaflıq prinsipinə ziddir, həm də əşya hüqu‐
qunun digər bir prinsipi olan etimadın qorun‐
ması prinsipini zədəliyir. Eyni problem, digər əşya hüquqlarının, məsələn, tikintiyə vərəsə‐
lik haqqının (hüququ) əldə edilməsi baxımın‐
dan da özünü biruzə verir. Çünkü, məsələn deyək ki, M öz torpağı üzərində A lehinə ti‐
kintiyə vərəsəlik haqqı verəcəyi barəsində onunla notariatda müqavilə bağladıqdan son‐
ra, amma hələ daşınmaz reyestrində bu ba‐
rədə qeydiyyat aparılmadan əvvəl, bu evini notairatda təsdiqlənən başqa bir müqavilə ilə B‐yə satması və hətta B‐nin adına qeydiyyata salınması halında (və ya tam tərsinə, daha əvvəl B‐yə satıb amma hələ B‐nin adına qey‐
diyyat edilmədən, A lehinə tikintiyə vərəsəlik hüququnu notariatda təsdiqlənmiş müqavilə əsasında daşınmaz reyestrində qeydiyatdan keçirildikdə) kimin həqiqətdə hüquq (haqq) sahibi olduğunun daşınmaz retysterindən iz‐
lənilməsi, mümkün olabilməyəcək. Bunun da daşınmazlar baxımından xüsusi bir qeydiyyat orqanının təşkil edilməsini tənzimləyən hüqu‐
qi normaların və daşınmazlarla əlaqədar əşya hüquqlarının qeydiyyatı ilə bağlı qanuni müd‐
X1 və X2 notariatında uzufrukt barəsində deyil, daşın‐
mazın alqı‐satqısı barəsində müqavilə bağlamış olsay‐
dı, alqı‐satqı müqaviləsinin notariatda təsdiqlənməsi ilə birlikdə A‐nın o daşınmaz üzərində sahiblik və istifadə hüququ MM.m.146.1‐ə görə əmələ gəlmiş olacaq amma, MM.m.146.7 və DƏDRQ.m.9.3 əsasən A‐
nın bu hüququ dəqqətə alınmadan daşınmaz (notarial ərizə daha əvvəlki tarixdə daxil olduğuna görə) B‐nin mülkiyyəti olaraq qeydiyyata alınacaq. 47
Sərvər Süleymanov dəaların məqsədinə zidd olduğu aşkardır7. Halbuki, mülki qanunvericiliyimizdə hələ də daşınmazlar üzərində əşya hüquqlarının əsa‐
sən aidiyyatı üzrə reyestrdə qeydiyyatın apa‐
rılması surətiylə əldə edilə biləcəyini nəzərdə tutan bir çox müddəalar (MM.m.178.1, İpotek Haqqında Azərbaycan Respublikasının Qanu‐
nu m. 11.2) mövcuddur. Nəticə etibariylə, MM‐nin 146.1 maddəsindəki yeni tənzimləmə mülki qanuvericliyin sisteminə və ondakı bir çox müddəalara uyğun deyildir. 2‐ “Sahiblik” və “istifadə” hüququnun əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan meydana gəldiyini nəzərdə tutan müddəa (m. 146.1), məqsədi aşan bir şəkildə ifadə qələmə alınıb və əksər hallarda “sahiblik” və “istifa‐
də” hüququ anlayışının mahiyyətinə belə uy‐
ğun gəlmir. Diqqət yetirilsə, burada daşınmaz üzərində konkret bir hüquq, məsələn hər hansı bir əşya hüququnun və ya digər hər hansı bir hüququn konkret olaraq adı və ya mənsub olduğu qrupu göstərilməyib. Bilin‐
diyi kimi, MM‐də “sahiblik” deyə ifadə edilən əşya üzərindəki faktiki hakimiyyət halı, qanu‐
na görə əşya üzərindəki hakimiyyət sahibinə tanınmış bir mənfəət mənasında hüquq deyil‐
dir. Bu hüquqi bir hal və ya vəziyyətdir və buna görə də sahib (məsələn, oğrunun oğur‐
ladığı əşyanı öz malı kimi istifadə etməsi) haqsız da ola bilər. Yəni haqlı olub olmadı‐
ğına baxmadan müəyyən şərtlər daxilində sa‐
hib qanunən qorunur. Əşyanı əldə tutan şəxs olaraq sahibin haqlı olub olmadığına baxıl‐
madan qanunən qorunmasının səbəbi, şəxslə‐
rin özbaşına hərəkətləri nəticəsində cəmiyyət‐
dəki asayişin və əmin‐amanlığın pozulması‐
nın qarşısını almaqdır. 7
Nəzərə almaq lazımdır ki, MM.m.146.2‐də daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək hüququnun həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ərazilər üzrə qeydiyyatı tarixindən əmələ gələcəyini nəzərdə tutulmasının əsas səbəbi də heç şübhəsiz daşınmaz reyesterindəki qeydiyyatın etibarlı olmasını və bununla da 3‐cü şəxslərin bu qeydiiyata olan etimadını təmin etməkdir. 48 İstifadə hüququ anlayışı isə, sahibinə isti‐
fadə imkanını tanıması baxımından sözü ge‐
dən hüququn (haqqın) mahiyyətini və xa‐
rekterini deyil, bu hüququn (haqqın) isti‐
qamətləndiyi məqsədi ifadə edir. Belə ki, məsələn əvəzsiz isitfadə, kirayə və lizing mü‐
qavilələrindən irəli gələn hüquqlar da əşyanın istifadə edilməsinə yönəlik hüquqlar olduğu kimi, daşınmaz üzərində təsis edilən servitut və uzufrukt kimi əşya hüquqları da istifadəyə yönəlik hüquqlardır. Yəni bu misalda göstəri‐
lən hüquqların hamısının ortaq cəhəti əşyanın istifadəsinə yönəlik olmalarıdır. Halbuki, hamımızın yaxşı bildiyi kimi bu hüquqların hamısı hüquqi mahiyyəti baxımından bir bir‐
lərindən fərqli haqlardır və tabe tutulduqları hüquqi rejim də bir birlərindən çox fərqlidir. Hətta yuxarıda misal olaraq göstərilən əvəzsiz istifadə, kirayə və lizing müqavilələrindən irəli gələn və məzmunca, aid olduqları əşya üzərində sahiblərinə istifadə imkanı verən bu hüquqlar (haqlar), əşya hüquqlarından (haq‐
larından) fərqli olaraq aid olduqları əşya üzə‐
rində sahiblərinə əşya üzərində birbaşa ha‐
kimiyyət təmin edə bilmədikləri kimi8, ma‐
hiyyətləri etibariylə də nisbi haqlardır. Çün‐
kü, bu hüquqların sahibləri tərəfindən həyata keçirilə bilməsi, ancaq əqdin qarşı tərəfindən tələb etmək surətilə mümkündür. Yəni əqd‐
dən irəli gələn bu növ hüquqların yönəlmiş olduğu mənfəətin (misalımızda konkret ola‐
raq əşyadan istifadə imkanının) təmin olun‐
ması, birbaşa sahiblərinin tək tərəfli hərəkət‐
lərinə deyil, bir başqasının (yəni bu tələbin yerinə yetirilməsi öhdəliyini daşıyan borclu‐
nun) bu tələb hüququnun (haqqının) yönəl‐
diyi istiqamət doğrultusunda hərəkət etməsi‐
nə bağlıdır. Tələb hüququ sahibi, bu cür bir hərəkətin yerinə yetirilməsini ancaq bu haqqı meydana gətirən əqdin qarşı tərəfindən, digər 8
Əşya üzərində hüququn məqsədinə uyğun bir şəkildə birbaşa hakimiyyət təmin edən və bu səbəblə də hərkəsə qarşı irəli sürülə bilən hüquqlara (haqlara) əşya hüquqları (haqları) deyilir. Əşya haqları, demək olar ki, bütün ölkə hüquqlarında mütləq hüquq olaraq qəbul edilir (bu barədə baxınız. Anthony Hurndall (ed), Property Law in Europe, s. 5 vd). Journal of Qafqaz University “Daşınmaz Əmlaka Hüququn Əmələ Gəlməsi”Anlayışı və Mülki Qanunvericilikdə Bununla Əlaqədar Mövcut Bəzi Tənzimləmələrin Analizi bir ifadə ilə sözü gedən əqdlə öhdəlik daşıyan kimsədən tələb edə bilər. Halbuki, əşya hüqu‐
qu (haqqı) sahibinin (məsələn, mülkiyyət və ya servitut hüququna sahib olanlar) öz hüqu‐
qundan istifadə edəbilməsi, bir başqasının de‐
yil, ancaq birbaşa özünün hərəkətinə bağlıdır. Nəticə etibari ilə, MM‐nin 146.1‐ci maddəsin‐
dəki “istifadə hüququ” ifadəsi ilə (hər nə qə‐
dər açıq şəkildə göstərilməyibsə də), istifadə imkanı verən hər cür hüquqlar deyil, ancaq əşya hüquqları nəzərdə tutulmuşdur. Fəqət burada sırf əşya hüquqlarının nəzərdə tutul‐
duğunu qəbul etsək belə, yenə də qanuni ifa‐
dənin məqsədə uyğun tərzdə qələmə alınma‐
dığı aşkardır. MM.146.6‐cı maddədə qabaqcadan qeydiyya‐
tın aparılması ilə əlaqədar olaraq deyilir ki, daşınmaz əşya və ya onunla bağlı hüquqların dövlət reyestrində aparılabilməsi üçün lazımi sənədlərdə natamamlıq varsa, “mülkiyyətçi‐
nin razılığı ilə” qabaqcadan qeydiyyat aparıla bilər. İndi belə olan halda, madəm ki müqa‐
vələnin bağlanması ilə birlikdə mülkiyyətçi alıcı qismində iştirak edən kimsədir, bəs nəyə görə sənədlərdə nöqsanlıq olanda qabaqcadan qeydiyyatın ediləbilməsi üçün ondan razılıq alınmalıdır?! Məgər daşınmazın alqı‐satqı mü‐
qaviləsində alıcının ən əsas və ümdə mənfəəti və məqsədi daşınmazı öz adına rəsmi re‐
yestrdə qeydə aldırmaq deyilmi ki? Ən əhə‐
miyyətli nüans isə budur ki, qabaqcadan qey‐
diyyat tələbi, onsuzda ancaq alıcı tərəfindən edilir. Yəni qanun müddəalarının hərfi məna‐
sına bağlı qalsaq, onda belə çıxır ki, həm alıcı qabqacadan qeydiyyat tələbini edəcək, həm də (alqı‐satqı müqaviləsinin notariatda təsdiq‐
lənməsi, yəni əslində hüquqən etibarlı bir şə‐
kildə bağlanması ilə bərabər mülkiyyət hü‐
ququnun MM 146.1 və DƏDRQ.m.10.1‐ə görə, alıcıya keçmiş olduğu halda) belə qabqacadan qeydiyyatın aparılabilməsi üçün onun razılı‐
ğının alınması lazım gələcək? Belə bir tənzim‐
ləmə hansı hüquqi və hətta adi bir məntiqə sığar ki? Belə bir razılıq şərtinin qanuni bir müddəa olaraq ifadə edilməsinin məna və funksiyası nə ola bilər ki? Burada olsa olsa Number 18, 2006 daşınmazın rəsmi reyestrində mülkiyyət hü‐
ququ (haqqı) sahibi olaraq görsənən satıcının (ki həqiqi mülkiyetçi əslində o sayılmalıdır, çünki bu halda hələ də daşınmaz reyestrində mülkiyyət hüququnun maliki olaraq qeydiy‐
yat onun adınadır) razılığının tələb olunduğu‐
nu qəbul etmək lazım gəlir, çünki ancaq belə olan halda əlaqədar qanun müddəasının bir anlamı olar. 3‐ MM‐nin 146‐cı maddədəsində heç bir fərq qoyulmadan, ümumi olaraq daşınmazlarla əlaqədar əqdlərdən söz edilib. Belə bir ifadə ilə də, güya bu əqdlərin hamısının mütləq notariat qaydasında təsdiqlənməsi məcburiy‐
miş kimi yanlış bir təsəvvürün meydana gəl‐
məsinə səbəb olur. Halbuki, daşınmazlarla əlaqədar əqdlərin hamısının mütləq notariat qaydasında təsdiqlənməsinin məcburi olma‐
dığı aşkardır. Evlərimizə dost, qonşuların gi‐
rib çıxmasına, evin sınan şüşəsinin yerinə ye‐
nisinin quraşdırılması üçün və ya tarlamızın şumlanması, bağımıza hasar hörülməsi və ya ağac əkilməsi və s. barəsində bağlamaqda ol‐
duğumuz bu kimi saysız hesabsız əqdlərin hamısının notariat qaydasında təsdiqlənməsi‐
nin tələb olunduğunu düşünmək əlbəttə ki, absurd olardı. Bu baxımdan da daşınmazlarla bağlı bütün hər növ (yəni daşınmazlarla bağlı əşya hüquqları və tələb hüquqları arasında bir fərq qpymadan) sahiblik və istifadə hüquqla‐
rının (haqlarının) qanuni bir məcburiyyət ola‐
raq ancaq notariatda təsdiqlənməsi tələb olu‐
nan müqavilələrdən irəli gələ biləcəyini dü‐
şünmək doğru deyildir. Mövzuya daha da ay‐
dınlıq gətirmək üçün yenə misal vermək la‐
zımdırsa, məsələn bir şəxsin öz evini bir yaxı‐
nına (deyək ki, oğlun ataya və ya atanın oğ‐
luna) bir müddət (məsələn, 2‐3 günlüyünə və ya həftəyliyinə) əvəssiz olaraq istifadəsinə ve‐
rərək evinin açarlarını ona təslim etməsi barə‐
sində öz aralarında razılığa gələndə, bu razı‐
lığı ifadə edən müqavilənin notariat tərəfin‐
dən təsdiqlənməsində hüquqi bir zərurət ol‐
duğunun irəli sürülməsi həm hüquqa, həm həyatın ehtiyaclarına ziddir. Buna görə də MM 146‐cı maddəsində ifadə edilən “əqdlər” 49
Sərvər Süleymanov kəliməsi ilə daşınmazlar ilə əlaqədar olan hər cür əqdləri deyil, ancaq daşınmazlar üzərin‐
dəki əşya hüquqları ilə bağlı sərəncam veril‐
məsinin hüquqi əsasını təşkil edən əqdlər nə‐
zərədə tutulur. Qanun maddəsində bunun ay‐
dın bir şəkildə ifadə edilməməsi, əlaqədar müddəalara məqsədi aşan mənaların verilmə‐
sinə səbəb ola bilər və bu baxımdan da yuxa‐
rıda bəhs edilən qanun normalarının ifadə tərzi məqsədə uyğun deyildir. NƏTİCƏ 1‐ “Daşınmaz əmlaka hüququn meydana gə‐
ləməsi” ifadəsi ilə daşınmaz əmlakla əlaqədar olan hər cür hüquqlar (haqlar) deyil, ancaq əşya hüquqları (haqları) başa düşülməlidir. aidiyyatı reyestrdə qeydiyyatın aparılması su‐
rəti ilə, yəni belə bir qeydiyyatın aparıldığı andan etibarən əldə edilər. Əksi halın qəbulu mülki qanunvericiliyimizin sisteminə ziddir. ƏDƏBİYYAT −
Azərbaycan Mülki Məcəlləsi, −
Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reysteri Haqqında Qanun −
Anthony Hurndall (ed), Property Law in Europe, Butterworths, London 1998 −
Oğuzman/Seliçi, Əşya Hukuku, İstanbul 1993 −
M.Ayan, Əşya Hukuku, Konya 2000 2‐ Mülki Məcəllənin 146 və mülki qanunve‐
riciliyin digər əlaqədar müddəlarında “daşın‐
maz əmlaka hüququn əmələ gəlməsi” ifadə‐
sinin işlədilməsi məqsədə uyğun deyildir, bu‐
nun yerinə “daşınmaz əşya üzərində əşya hü‐
quqlarının (haqlarının) əmələ gəlməsi” ifadə‐
sinin işlədilməsi işin mahiyyətinə və qanun‐
vericiliyin sistematikasına daha uyğundur. Belə ki, əlaqədar qanun müddəlarında həm əslində sadəcə əşya hüquqları (haqları) nəzər‐
də tutulub, həm də ki, bütöv olaraq əmlak üzərində deyil, əmlaka daxil olan konkret bir əşya üzərində hüququn (qanuni ifadə ilə desək) meydana gəlməsi nəzərdə tutulur. 3‐ MM‐nin 146‐cı maddəsində ifadə edilən “əqdlər” kəliməsi ilə daşınmazlar ilə əlaqədar olan hər cür əqdlər deyil, ancaq daşınmazlar üzərindəki əşya hüquqları ilə əlaqədar sərən‐
cam verilməsinin hüquqi əsasını təşkil edən əqdlər nəzərədə tutulmuşdur. 4‐ MM‐nin 146‐cı maddəsində “daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ” ifadəsi ilə bu cür imkanı təmin edən hər növ hüquq və tələblər deyil, ancaq əşya hüquqları (haq‐
ları) nəzərdə tutulmuşdur. “Daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüqu‐
qu onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan” deyil, qayda olaraq 50 Journal of Qafqaz University