Spring/Summer 2015 İlkbahar/Yaz 2015 Newsletter

NEWS FROM THE REAL ESTATE MARKETS | GAYRİMENKUL PİYASALARınDAN HABERLER
Spring/Summer 2015
İlkbahar/Yaz 2015 Newsletter
BU SAYIDA / IN THIS ISSUE
-- 2015 Yılı 2. Çeyreğinde Gayrimenkul
Piyasasına Genel Bakış / Real Estate
Market 2015 Q.2 Outlook
-- Colliers International IQ Raporu Teknoloji, Medya ve Telekomünikasyon
/ Colliers International IQ
Report - Technology, Media and
Telecommunications
-- Aracılık Projeleri / Agency Projects
-- Son Zamanlarda Gerçekleştirilen
Danışmanlık Projeleri / Recent Advisory
Projects
-- İstanbul Ofis Piyasası 2. Ç. 2015 /
Istanbul Office Market Q.2 2015
Sevgili Müşterilerimiz ve Dostlarımız,
Dear Clients and Friends,
2015 yılının bu ilk sayısında sizlere
İstanbul A sınıfı ofis piyasası hakkındaki
en son bulguları sunmaktayız.
In the first issue of our newsletter for 2015
we present you with our latest findings on
the Istanbul A Class office market.
Piyasa durumu analizimiz, 2015 yılında
gayrimenkul sektörüne yönelik genel
bakışımızın yanı sıra arz, boşluk oranları, kira değerleri ve gelecek stoğu ele
almaktadır.
Our analysis of the current state of the market includes supply, vacancy, rental values
and future stock along with our Real Estate
Market 2015 Outlook.
Bültenimizde ayrıca Colliers International
tarafından yayınlanan Teknoloji, Medya
ve Telekomünikasyon konulu IQ raporuna yer verdik.
Colliers Ekibi olarak mutlu ve güzel bir
yaz geçirmenizi dileriz!
In our newsletter, we have also included the
IQ report by Colliers International regarding
Technology, Media and Telecommunications.
As Colliers International Team, we wish you
a nice summer!
2015 YILI İLK YARISINDA TÜRKİYE
GAYRİMENKUL PİYASASINA GENEL BAKIŞ
TURKEY REAL ESTATE MARKET OVERVIEW IN
THE FIRST HALF OF 2015
Türkiye’de; 2014 Mart ayından beri yapılan üç seçimin ve dünya
piyasalarındaki gelişmelerin sebep olduğu yerel finansal piyasalardaki dalgalanma, 2015 yılının ilk yarısında artarak devam
etmiş, en son olarak Haziran ayında gerçekleşen genel seçimlerden çıkan hükümet değişikliği ihtimali ile tavan yapmıştır.Bu
yıl, özellikle ilk 6 ay, gayrimenkul piyasalarında aşırı bir durgunluk ile geçmiştir. Buna yol açan; finansal piyasalardaki ve
ekonomideki negatife dönmeye başlayan görüntü beraberinde,
seçim beklentisi idi. 7 Haziranda yapılan genel seçimler sonrası
politik tablonun netleşmesinin zaman alabileceğini düşünüyoruz. Dolayısı ile bu yorumun yazıldığı tarih itibarı ile senenin
ikinci yarısında gayrimenkul piyasalarının nasıl etkileneceğine
dair politika bazlı bir yorum yapmak için çok erken olduğunu
düşünüyoruz.
The strong volatility in the local financial markets in Turkey; caused
mainly by three elections held since March 2014 and the developments
in the global markets, have continued to escalate during the first half
of 2015, and peaked by the results of the elections in June pointing to
the possibility of a government change. A general slowdown marked
the real estate markets in Turkey, especially in the first 6 months of
this year. This was the result of the negative outlook in the financial
markets and the overall economy in Turkey as well as the anticipation
for the elections. We think that, after the general elections on June 7,
the political outlook may take some time to settle. Hence, as of the date
this review, we believe it would be too soon to predict how the real
estate markets will be affected, based on the political outcome, in the
second half of the year.
Son sıcak politik gelişmelerden bağımsız olarak ise; 2014 yılınınbüyük bölümüne ve 2015’in ilk yarısının tamamına hakim
olan ekonomik yavaşlama, şirket karlılıklarının azalması, faiz
oranlarının düşmemesi, yüksek döviz kurları ve talepteki yavaşlama halen devam etmektedir. Bu gelişmelerden ister istemez
gayrimenkul piyasası da etkilenmiştir. 2015 yılının ilk yarısında tüm ticari alt segmentlerde talep azalması görülmüştür.
Özellikle İstanbul ofis piyasasındaki talep yavaşlaması kira fiyatlarına yansımaya başlamış, “kiracı piyasası”, yani kiracıların
mal sahiplerinden pazarlıklarla avantajlı şartlar alabildiği piyasa
türü, oluşmuştur. Ofis piyasasının; perakende veya endüstriyelpiyasalarla karşılaştırıldığında daha fazla etkilenmesinin sebebi,
diğer iki alt segmente göre daha yüksek bir yeni arza sahip olmasıdır. Son zamanlarda birçok geliştirici, özellikle İstanbul’da
ofis geliştirmeye ağırlık vermeye başlamıştır. Dolayısı ile olası
negatif bir ekonomik ortam ofis piyasasını daha fazla etkileyeceğine inanıyoruz.
2015 yılının ikinci yarısındaki gayrimenkul piyasasından beklentilerimiz; ağırlıklı olarak politik ortama ve ekonomide acilen
uygulanması gereken reformların devreye alınmasına göre şekillenebilecektir. Olabilecek negatif gelişmeler; İstanbul ve diğer
şehirlerde, ofis piyasası gibi arz fazlası olmayan alt segmentlerde dahi, gözle görülür yavaşlama ve fiyat baskısı yaratabilecektir. Diğer yandan; orta ve uzun vadede gayrimenkul fiyatlarını etkileyebilecek en temel unsurun yeni kurulacak hükümetin
TOKİ ve Emlak Konut gibi piyasanın en büyük arsa geliştirici
yapılarının yeni iş stratejilerini belirlemesi olacağını düşünüyoruz. Zira bu iki oyuncunun arsa ve proje geliştirme politikalarının büyük şehirlerde arsa rayiçlerini belirlediğini düşünüyoruz.
Arsa maliyetleri ise tüm gayrimenkul son ürünlerinin fiyatlarını
etkileyen en büyük faktördür.
Kerim Cin
Yönetici Ortak
Apart from the latest political developments; the general economic
slowdown, which reigned during the entire 2014 and the first half
of 2015, decrease in corporate profitability, high interest rates, slowly
but continuously devaluing currency, and weakening demand, still
continues. The real estate market has been affected by these developments. In the first half of 2015, we have observed a slowdown
in demand in all commercial sub-segments. Especially; the softening
demand in Istanbul office market has started to reflect in the rental
terms significantly as the market became a “tenant market”, where
tenants have more negotiation power to obtain advantageous terms.
The main reason why the office market is more vulnerable to soft
demand, when compared to retail or industrial markets, is that it has
a much higher new pipeline supply than the other two sub-segments.
Most of the existing developers have lately been more focused in the
office development in Istanbul. Therefore we believe that a potential
negative economic Outlook would create a further negative impact in
the office market.
Our predictions on the real estate market in the second half of 2015
will be shaped depending on the political environment and implementation of reforms which are urgently needed in the economy. In
case of any negative developments; Istanbul and other major cities
could face further slowdown in demand and downward pressure on
prices, even in the sub-segments which don’t have excess supply as in
office market in Istanbul. On the other hand; we believe that, another
main factor which would affect the real estate prices in the medium
and long term, is how TOKI and Emlak Konut, the two largest land
developers in the market, would set new business strategies under
the new government to be formed. We believe that, land and project
development policies of these two players generally set the land prices
in major cities in Turkey. Land cost is the biggest factor that affects the
prices of all real estate end products.
Kerim Cin
Managing Partner
IQ RAPORU - TMT; TEKNOLOJİ,
MEDYA, TELEKOMÜNİKASYON
IQ REPORT - TMT; TECHNOLOGY,
MEDIA, TELECOMMUNICATIONS
Yönetici Özeti
Executive Summary
Geçtiğimiz sene içerisinde dokuz farklı Avrupa ofis piyasasında,
işlemlerden %22 pay alan teknoloji sektörü, ticari hizmetler sektörünün yanı sıra en aktif endüstri kolunu teşkil etmiştir. Londra,
Dublin, Amsterdam ve Almanya’nın büyük 6 şehrinden oluşan
bu dokuz pazara ait detaylı pazar verileri mevcuttur.
Last year, the tech sector was the most active industry along
with business services in the nine European office markets
for which data is available (London, Dublin, Amsterdam and
Germany’s Big6), with a 22% share of total office take-up.
TMT işlemlerinde 2013 yılına kıyasla %8 oranında bir artış
gözlemlenmiştir. Berlin’de çok başarılı bir yıl kayıtlara geçerken,
Londra pazarında bir düşüş yaşanmıştır. Ancak bu durumun
daha çok, birçok büyük ölçekli talebin karşılanmasını takiben
oluşan bir durgunluğu yansıttığı söylenebilir.
İncelediğimiz tüm şehirlerde, teknoloji sektöründe yaşanacak
istihdam artışının finansal hizmetler gibi tüm temel sektörleri
geride bırakması beklenmektedir. Bu gelişim hem gayrimenkul
sahipleri hem de inşaat sektörü geliştiricileri açısından, ürünlerini sektörün ihtiyacı doğrultusunda adapte etmeleri için bir
fırsat sunmaktadır. Yine de bu durumun ne kadar gerçekleşebilir
olduğu ve talebin ne derece hızla doyum noktasına ulaşabileceği
sonuçta yerel piyasa dinamikleri doğrultusunda belirlenecektir.
>> Teknoloji şirketlerinin lokasyon tercihi gün geçtikçe dış
çemberden uzaklaşmaktadır. Bu yaşanan gelişim döngüsü
içinde, Londra, Dublin, Münih ve Stokholm gibi bazı şehirlerde
merkezi lokasyonlarda yer alan kreatif iş kolları, gayrimenkul
sektörününün serbest gelişime yatkın doğasından etkilenerek
artan bir baskı ile karşı karşıya kalmaktadır.
Compared to 2013, TMT take-up increased by 8%. Amsterdam,
Dublin and Berlin had a great year, while London saw a decline;
however this looks more like a pause after several large-scale
requirements have been recently satisfied.
With employment growth in the tech sector expected to outpace
other key industries such as financial services across all the cities
examined, this presents opportunities for landlords and developers
to adapt their product to suit the sector’s needs. However, local
market dynamics will ultimately determine the extent to which this
is viable and demand can be swiftly satisfied.
>> While more peripheral locations appear to be increasingly out of
favour among tech companies, in some cities (particularly London,
Dublin, Munich and Stockholm) many creative businesses face
growing real estate pressures in central areas at this point of the
development cycle, which is stretching even further the footloose
nature of the sector.
>> Urban regeneration will help alleviate these pressures and
provide fertile ground for tech companies’ expansion beyond their
traditional strongholds. It could also bring closer tech companies
to their talent pool – a young and tech savvy workforce - which
is being pushed out by rising housing costs.
Research &
Forecast Report
EMEA | White Paper
May 2015
TMT
P.3
Insight and intelligence on the key property
trends affecting the TMT sector
>> Kentsel dönüşüm bu baskıyı hafifletmeye yardımcı olacak
ve teknoloji şirketlerinin geleneksel lokasyonlarının ötesinde
sağlam bir zeminde gelişmelerine imkan sağlayacaktır.
Bu durum aynı zamanda, yükselen konut maliyetlerinden
etkilenen teknoloji şirketlerinin yetenek havuzunu teşkil eden
genç ve teknoloji meraklısı işgücüyle şirketleri yaklaştırmayı
da sağlayabilir.
>> Piyasaların birçoğunda, genç teknoloji şirketleri ve daha
oturmuş teknoloji şirketleri arasında, temel ihtiyaçlar ve
lokasyon seçimleri hususunda bir uçurum bulunmakla birlikte,
görünürlük, erişilebilirlik, yetenekli iş gücüne çekim ve elde
tutma merkezi sunabilme konularındaki tercihler ortak bir
çizgide seyretmektedir.
>> Çeşitli olumlu konjonktürel (ekonomik iyileşme ve girişim
sermayesinin dönüşü) ve yapısal faktörler (artan mevzuat
desteği ve şirketlerin “teknoloji açığı”), Avrupa’da teknoloji
sektörünün görünümünü desteklemektedir.
>> 2014 yılında Avrupa teknoloji işletmeleri için çıkış fırsatlarının
artması, sektörde güvenin gelişimini ve yatırımcı ilgisinin
artışını vurgulamaktadır.
Gözlemlenen çeşitli faktörler,
özellikle birleşme ve satın almaların devam edeceğine ve bu
durumun gayrimenkul sektöründe büyüme/konsolidasyon
yaratacak ilginç etkiler doğurabileceğine işaret etmektedir.
>> ABD teknoloji devleri ofis piyasasındaki hareketliliğin temel
kaynağı olmaya devam ederken, 2000’li yıllarda “evde”
kurulmuş yeni şirketlerin gün geçtikçe artan etkisi, talebin
gücünü ve derinliğini arttırmaktadır. Başlangıç döneminde
olan birçok Avrupalı şirketin, ekosistemlerinin henüz erken
aşamalarında bulunması gelecekteki talep
açısından olumlu bir işaret teşkil etmektedir.
>> Amazon
(ABD) ve Zalando (Almanya)
kiralamalarının vurguladığı depo alanına
büyüyen ilgi,
Avrupa ofis piyasalarında
e-ticaretin gelişen bir güç olduğunu
yansıtmaktadır.
>> Sektörün
sergilediği büyüme, ilerleyen
günlerde gayrimenkul sektörünün kendini
yeniden tanımlanmasına neden olabilecek bir
etki yaratabilir. Gelecekte mülk sahiplerinin
geleneksel rollerinden, gayrimenkul hizmetleri
sağlayıcısı veya teknoloji şirketlerine hisse
karşılığında ofis kiralaması yapan yatırım ortağı
gibi farklı durumları içeren hibrit rollere doğru
kaydığı bir tablo ile karşılaşabiliriz.
Raporun tamamı için lütfen şu sayfayı ziyaret ediniz:
http://www.colliers.com/en-gb/emea/insights/mediatech-iq#.VUtJFvlVhBf
Please visit our web site for the full report: http://
www.colliers.com/en-gb/emea/insights/media-techiq#.VUtJFvlVhBf
P.4
>> Across most markets, there is a divide between the specific
needs and locational choices of younger and more mature tech
occupiers, but with some common underlying drivers such as
visibility, accessibility and the ever important talent attraction and
retention.
>> A variety of favourable cyclical factors (economic recovery and
the return of venture capital) and structural factors (increased
policy support and corporates’ “technology deficit”) support the
tech sector’s outlook in Europe.
>> An increase in exit opportunities for European tech businesses
in 2014 underscores the growing confidence in the industry and
investors’ appetite. Several factors particularly suggest M&A will
continue with potentially interesting ramifications for real estate
markets in terms of expansion/consolidation demand.
>> While US tech giants remain a key source of activity, there are
more “home-grown” start-ups founded in the 2000’s making
an impact on office markets, adding strength and depth to the
demand emanating from this sector. Many European start-ups’
ecosystems are still in their early stages and this bodes well in
terms of future demand.
>> Mirroring its bourgeoning demand for warehouse space,
e-commerce particularly is emerging as a force in European
office markets, as highlighted by Amazon (US) and Zalando
(Germany) recent lettings.
>> In the future, capturing the sector’s growth might even redefine the
property industry itself. We could see a shift by landlords towards
hybrid roles between traditional ownership and real estate
services provider, or to situations involving equity participation in
tech businesses in return of office space.
PROJELER / PROJECTS
Ticari ve Konut İmarlı Arsa
İstanbul Beylikdüzü
Commercial and Residential Zoned Land
Istanbul Beylikdüzü
Gayrimenkul Beylikdüzü E-5 Karayolu üzerinde yer almaktadır. Güzelyurt metrobüs durağı arsadan 20 metre uzaklıktadır.
Parsel büyüklüğü toplamı 18.472m²’dir.
The property is located in Beylikdüzü on the E-5 Highway. Metrobus
stop is 20 meters away from the land. Plot size is 18.472m² total.
Gayrimenkul; 1 adet parselden oluşmaktadır. Gayrimenkul’ün
tapu bilgileri aşağıdaki gibidir:
Real estate consists 1 parcel. Property deed information is as follows:
İLİ
İLÇE
MEVKİİ ADA
PARSEL
NİTELİĞİ YÜZÖLÇÜMÜ
CITY
TOWN
LOCATION
BLOCK
LAYOUT
TYPE AREA
İSTANBUL
BEYLİKDÜZÜ
YAKUPLU
19
4
ARSA
18.472m²
İSTANBUL
BEYLİKDÜZÜ
YAKUPLU
19
4
LAND
18.472sqm
İmar Durumu:
Development Status:
Gayrimenkul
“Ticaret+Hizmet
Alanı”nda
kalmaktadır.
Ticaret+Hizmet alanı için KAKS(Emsal):3,00 ve h:serbesttir.
Real Estate is in the “Trade + Service Area”. Dedicated Floor Area
Ratio is 3.00 and maximum height is free.
Plan notlarına göre Ticaret+Hizmet Alanlarında;
According to the plan notes in the Trade + Service Area;
• hizmet sektörüne ait bürolar,
• eğitim ve sağlık birimleri,
• gazino ve lokantalar,
• çarşı ve çok katlı mağazalar,
• sinema ve tiyatrolar,
• kültürel ve sosyal tesisler,
• açık ve kapalı spor alanları,
• yönetimle ilgili birimler,
• bankalar
• konaklama tesisleri,
• Service sector offices,
• Education and health units,
• Casinos and restaurants,
• Markets and department stores,
• Cinemas and theaters,
• Cultural and social facilities,
• Indoor and outdoor sports fields,
• Administrative units,
• Banks,
• Accommodation facilities,
yer alabilmektedir.
can take place.
Ayrıca, istenirse brüt yapı emsalinin %10’u kadar konut
kullanımı yapılabilmektedir.
Furthermore, if preferred up to 10% of the gross FAR can be used
for residential development.
Detaylar için yetkili danışmanlarımız ile temasa geçebilirsiniz.
Please contact with our agents for details.
P.5
İstanbul E-5 Karayoluna Cepheli
Ticari İmarlı Arsa
Commercially Zoned Land on the Front of
Istanbul E-5 Highway
Gayrimenkul toplamda 47.423,m² yüzölçümüne sahip olup,
Gebze - İstanbul E-5 karayolu üzerinde yer almaktadır.
The property is on total 43,423 sqm land area located on the
Gebze-Istanbul Highway.
Konu parsel üzerinde eski fabrika tesisine ait yapılar yer
almaktadır. Parsel üzerindeki yapılar genel olarak eski yapılar
olup betonarme ve kargir yapı sistemiyle inşa edilmiştir.
The subject lot holds the old manufacturing facilities. The
structures on the lot are generally old buildings made of
reinforced concrete and masonry system.
Gayrimenkul “2. Derece Ticaret Alanı” ve Kısmen “Yeşil Alan”
fonksiyonunda kalmaktadır.
The property is subject to “2. Degree Commercial Area” and
partially “Green Area” functions.
Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri:
İlçesi: Gebze Bucağı
Mahallesi: Osmanyılmaz Köyü
Yüzölçümü: 47.423,00 m2
Ada No - Parsel No: 1870 Ada - 3 Parsel
Information about the property:
District: Gebze Bucağı
Quarter: Osmanyılmaz Köyü
Area: 47.423,00 m2
Block No - Lot No: 1870 Ada - 3 Parsel
Konu Gayrimenkul’den Bazı Önemli Merkezlere Tespit
Edilmiş Uzaklıklar:
The distances from the property:
Gebze Kent Merkezi ~ 6,0 km.
TEM otoyolu ~ 5,0 km.
Eskihisar Limanı(Feribot) ~ 8,2 km.
Kocaeli İl Merkezi ~ 56,5 km.
Detaylar için yetkili danışmanımız ile temasa geçebilirsiniz.
P.6
Gebze city center ~ 6,0 km.
TEM highway ~ 5,0 km.
Eskihisar Port (Ferry) ~ 8,2 km.
Kocaeli city center ~ 56,5 km.
Please contact with our agent for more details.
SON ZAMANLARDA GERÇEKLEŞTİRİLEN DANIŞMANLIK PROJELERİ
RECENT ADVISORY PROJECTS
Çakırkaya Yapı / Ora İnşaat Çakırkaya Yapı / Ora İnşaat
Colliers International Türkiye, İstanbul Beşiktaş İlçesi, Balmumcu’da yer alan yaklaşık
4.000m² büyüklüğündeki arsaya yönelik olarak Çakırkaya Yapı ve Ora İnşaat için En İyi &
En Doğru Kullanım Analizi çalışması hazırlamıştır.
P.7
Colliers International Turkey, performed the
Highest and Best Use Analysis for the 4.000
sqm. land of Çakırkaya Yapı and Ora İnşaat in
Balmumcu area in Beşiktaş, Istanbul.
Li & Fung Properties
Li & Fung Properties
Colliers International Türkiye, Fung
Properties için İstanbul İli, Bahçelievler
İlçesi’nde, yer alan 9.538 m² kiralanabilir
Alana sahip ofis binasının Gayrimenkul
Değerleme çalışması hazırlamıştır.
Colliers International Turkey, completed the
valuation study of an office project which has
9.538sqm leasable space located at Bahcelievler, Istanbul.
KEX Confectionery
KEX Confectionery
Colliers International Türkiye, İstanbul
Dolapdere’de yer alan 2.454m² arsa
üzerindeki 7.674m² inşaat alanlı endüstriyel yapıya yönelik En İyi & En Doğru
Kullanım Analizi ve Değerleme çalışması
hazırlamıştır.
Colliers International Turkey, performed
the Highest and Best Use Analysis for the
7.674sqm industrial building construction
over a 2.454 sqm. land at Dolapdere, Istanbul.
Maya Holding
Maya Holding
Colliers International Türkiye, Maya Holding A.Ş. için İstanbul İli, Kartal İlçesi’nde
yer alan 30.000 m² büyüklüğündeki arsa
üzerinde geliştirilmesi planlanan karma
kullanımlı projeye yönelik olarak En İyi ve
En Doğru Kullanım Analizi ve Finansal
Fizibilite çalışması hazırlamıştır.
Colliers International Turkey, performed
Highest and Best Use Analysis and Financial Feasibility for Maya Holding A.Ş.
for a mixed project which is planned to be
developed over 30.000sqm. land in Kartal,
Istanbul.
İSTANBUL OFİS PİYASASI
2.Ç. 2015
ISTANBUL OFFICE MARKET
Q.2 2015
İstanbul A sınıfı ofis piyasasında; 2015 yılı ikinci çeyreğinde, piyasa
verilerini geçtiğimiz çeyrek ile kıyasladığımızda; kira rakamlarında
az da olsa düşüş olduğunu görmekteyiz. Genel İstanbul boşluk
ortalamalarına baktığımızda ise yine önceki döneme kıyasla az da
olsa bir düşüş gözlemlemekteyiz. Tek tek bölge kira ortalamalarına
baktığımız zaman ise; en çok Asya Yakası’nda Ümraniye, Avrupa
Yakası’nda ise MİA bölgesinde bu düşüşün hissedilebilir olduğunu
görmekteyiz. Aşağıda bölge bazında da detaylarına gireceğimiz bu
kira ve boşuk oranlarındaki düşüşün ana nedeni olarak inşaat
halinde olan ofis binalarının mevcut stoka eklenmesini ve dolar
kurundaki artışa rağmen geliştiriciler tarafından talep edilen kira
rakamlarının revize edilmemiş olmasını gösterebiliriz.
An analysis of the market data of Istanbul A Class office market in the
second quarter of 2015 shows that the asking rents have slightly decreased compared to the previous quarter. We also observe a minor decline
as compared to previous period in the average vacancy rates in Istanbul.
An analysis of the asking rents in each individual region reveals that the
decline is more notable at Ümraniye on the Asian side and at the CBD
on the European side. The main reason behind this decrease in the
asking rents and the vacancy rates can be explained with the addition of
the office buildings under construction to the existing stock, and the
asking rates not being revised by the developers despite the increase in
the dollar exchange rate. A brief analysis of the changes for each individual region will be presented in the following section.
Arz
Supply
İstanbul’daki ofis stoklarının bölgesel dağılımı incelendiğinde; en
çok A sınıfı ofis stokuna sahip bölgelerin MİA (%34), Maslak (%16),
Ümraniye (%14) ve İstanbul Batı (%14) olduğu görülmektedir. Bu
dört bölgedeki toplam ofis stoku İstanbul genelinin %78’ini oluşturmaktadır. Altunizade bölgesi ofis stokunun toplam %1’lik kısmı ile
en düşük stoka sahip bölge olurken geri kalan 4 bölge (Kağıthane/
Cendere, Kozyatağı/Ataşehir, Kavacık, İstanbul Doğu) %3 ile %7
arasında değişen ofis stok oranları ile İstanbul’un kalan %21’lik kısmını oluşturmaktadır.
An analysis of the regional breakdown of the office stock indicates
that the regions with the highest A Class office stock are: CBD (34%),
Maslak (16%), Ümraniye (14%) and Istanbul West (14%). The total office stock offered in these four regions represents 78% of the overall
office stock in Istanbul. While Altunizade represents the lowest share
of the office market with 1%, the remaining 4 regions (Kağıthane/
Cendere, Kozyatağı/Ataşehir, Kavacık, Istanbul East), each ranging
between 3% and 7%, constitute 21% of the remaining market.
Aşağıdaki tabloda Avrupa ve Asya Yakası’ndaki A ve B Sınıfı ofis
stokunun dağılımı gösterilmektedir.
The following table shows the distribution of the A and B Class office
stock on the Asian and European sides.
A
B
AVRUPA
ASYA
AVRUPA & ASYA
1.556.325
474.636
740.695
274.871
2.297.020
749.507
A
B
EUROPE
ASIA
EUROPE & ASIA
1.556.325
474.636
740.695
274.871
2.297.020
749.507
* Kaynak: Colliers International
* Source: Colliers International
Boşluk Oranları
Vacancy Rate
Avrupa Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları 2015 yılının ilk çeyreğinde %21,67 iken bu oranın 2015 yılının ikinci çeyreğinde
%20,80’e gerilediğini görmekteyiz. Aynı dönemde Asya Yakası A
sınıfı ortalama boşluk oranları %20,19 iken bu oranın 2015 yılının
ikinci çeyreğinde %19,38’a gerilediğini görmekteyiz. Ümraniye ve
MİA bölgelerinde gözlemlediğimiz düşüşler genel ortalamaları da
etkilemiş fakat bazı bölgelerdeki hafif yükselişler ve bazı bölgelerde
boşluk oranlarının sabit kalması genel ortalamadaki bu düşüşe
ondalık rakamlarla etki etmiştir.
The average vacancy rate for A Class offices on the European side
decreased from 21.67% in the first quarter of 2015 to 20.80% in the
second quarter of 2015. While during the same period the average
vacancy rate for A Class offices on the Asian side declined from
20.19% in the first quarter of 2015 to 19.38% in the second quarter of
2015. Although the decrease in Ümraniye and the CBD have affected
the average, due to the increase in other regions and the stability in
some regions, the change in the overall average is limited to decimals.
P.8
2. Çeyrek 2015 / Q.2 2015
1.750.000
20,80%
1.500.000
1.250.000
1.000.0 00
750.000
19,38%
500.000
250.000
0
ASYA / ASIA
AVRUPA / EUROPE
DOLU ALAN / OCCUPIED SPACE
* Kaynak / Source Colliers International
2015 yılının ikinci çeyreğinde boşluk oranlarının; Avrupa Yakası’nda
Maslak ve MİA bölgelerinde düştüğünü Kağıthane/Cendere bölgesinde yükseldiğini ve İstanbul Batı’da bariz bir değişiklik olmadığını
görmekteyiz. Asya Yakası’nda ise boşluk oranlarının Altunizade
bölgesinde sabit kaldığını ve İstanbul Doğu’da bariz bir değişiklik
olmadığını görmekteyiz. Kavacık ve Kozyatağı/Ataşehir bölgelerinde boşluk oranlarının yükseldiğini ve Ümraniye bölgesinde ise
düştüğünü görmekteyiz. İstanbul genelinde; Kağıthane/Cendere
bölgesinde boşluk oranlarında ciddi bir artış, Ümraniye bölgesinde
ise ciddi bir düşüş olduğunu gözlemlemekteyiz.
Tek tek bölgelere baktığımızda boşluk oranlarındaki en dikkat çekici
değişiklikler şu bölgelerde karşımıza çıkmaktadır:
Ümraniye bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2015 yılının
ilk çeyreğinde %24,37 iken 2015 yılının ikinci çeyreğinde bu oranın
%21,72’ye düştüğünü görüyoruz. Bu düşüşün ana nedeni uzun
süredir boş olan A4 Plaza’nın Türk Telekom tarafından kiralanmış
olmasıdır.
Kağıthane/Cendere bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları
2015 yılının ilk çeyreğinde %43,79 iken bu oranın 2015 yılının ikinci
çeyreğinde %51,94’e çıktığını görüyoruz. Bu artış; bölgede yeni bir
ofis binasının stoka dahil olmasından kaynaklanmaktadır. Henüz
bölgede kiralamaların isteyen seviyelerde olmaması da boşluk
oranlarındaki artışı desteklemiştir.
P.9
In the second quarter of 2015, we observed a decrease in the vacancy
rates in Maslak and the CBD on the European side, a rise in
Kağıthane/Cendere and Non-CBD West regions, while there have
been no significant changes in Istanbul West. During the same period,
the vacancy rates of the Asian side remained stable in Altunizade
region, and no significant changes were observed in Istanbul East.
While the vacancy rates in Kavacık and Kozyatağı/Ataşehir regions
have increased, we observed a significant decrease in Ümraniye. The
regions that had the most significant vacancy changes throughout
Istanbul include Kağıthane/Cendere that showed noteworthy increase
and Ümraniye that registered a major decrease.
An analysis of each individual region reveals that the following districts have experienced the most notable changes in vacancy rates:
In Ümraniye area, we observe that the A Class office vacancy rate
decreased from 24.37% in the first quarter of 2015 to 21.72% in the
second quarter of 2015. This decrease is due to the rental of A4 Plaza,
which had been vacant over a long period, by Türk Telekom during
the subject period.
In Kağıthane/Cendere area, we observe that the A Class office
vacancy rate increased from 43.79% in the second quarter of 2015 to
51.94% in the fourth quarter of 2015. The main reason of this increase
is due to a project that was recently added to the stock in the region.
The rental performance of the region, which had not reached the
desired levels, assisted to the increase in the vacancy rates.
İstanbul Ofis Piyasası Ortalama Boşluk Oranları
Istanbul Office Market Average Vacancy Rate
A Sınıfı
2. Çeyrek 2015
900.000
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
16,47%
20,18%
21,72%
30,96%
0,00%
12,24%
VACANT SPACE
4,16%
23,97%
51,94%
OCCUPIED SPACE
* Kaynak / Source Colliers International
Maslak bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2015 yılının ilk
çeyreğinde %25,86 iken 2015 yılının ikinci çeyreğinde bu oranın
%23,97’ye gerilediğini görüyoruz. Hala MİA bölgesinden sonra en
fazla talep gören bölgelerin başında gelen Maslak bölgesinde hem
stoka dahil olan yeni binalarda gerçekleşen hem de mevcut stokta
bulunan binalardaki kiralamalar boşluk oranlarındaki düşüşün ana
nedenini oluşturmaktadır.
MİA bölgesinde A Sınıfı boşluk oranlarının 2015 yılının ilk çeyreğinde %18,08 iken bu oranın 2015 yılının ikinci çeyreğinde
%16,47’ye gerilediğini görüyoruz. MİA bölgesinde de talebin hala
canlı olması ve gerçekleşen kiralamalar bir önceki dönemegöre
boşluk oranın gerilemesine neden olmuştur.
The A Class office vacancy rates in Maslak dropped from 25.86% in
the first quarter of 2015 to 23.97% in the second quarter of 2015. The
main reason of this decrease in Maslak region, which is one the most
preferred districts after the CBD, can be explained by the rental transactions that occurred in the existing stock as well as in the buildings
that were recently added to the stock.
In the CBD, we observe that the A Class office vacancy rate decreased from 18.08% in the first quarter of 2015 to 16.47% in the second
quarter of 2015. The high demand to the CBD and rental transactions
that occurred during the subject period had led to a decline in the
vacancy rate of the region.
Kira Değerleri
Rental Values
2015 yılının ikinci çeyreğinde ortalama kira rakamlarının tüm bölgelerde az da olsa düştüğünü görmekteyiz. Fakat kira rakamlarındaki bu gerilemenin çok sert olduğunu söyleyemeyiz. Asya
Yakası’nda ise aynı şekilde kira rakamlarının Altunizade bölgesi
hariç tüm bölgelerde düştüğünü görmekteyiz. Asya Yakası’nda
kira rakamlarındaki bu gerileme Avrupa Yakası’na nazaran daha
hissedilebilir boyutlardadır. Bu değişimlerin bölgeler bazındaki
nedenlerine aşağıda kısaca değineceğiz.
During the second quarter of 2015, we observe that the average
asking rents decreased to some extent in all regions. However we
can’t state that this decline is very notable. With the exception of
Altunizade region, we observed a decrease in all regions on the
Asian side. The incline in the rental values in the Asian side is more
remarkable when compared to the European side. In the following
section a brief analysis of the changes for each individual region will
be presented.
P.10
2015 yılının ikinci çeyreğinde A sınıfı ofislerin ortalama kira değerlerinin önceki döneme göre artış/düşüş durumları aşağıdaki tabloda verilmiştir:
The following table shows the increase/decrease in the average
asking rents for A Class offices during the second quarter of 2015 in
comparison to the previous quarter of the same year:
A SINIFI OFİSLER İÇİN İSTENEN KİRA DEĞERLERİ
ISTANBUL ASKING RENTAL RATES FOR
2. Çeyrek 2015
A CLASS OFFICES - Q2 2015
Maslak*
▼
Maslak*
▼
MİA
▼
CBD
▼
Kağıthane / Cendere*
▼
Kağıthane / Cendere*
▼
İstanbul Batı*
▼
İstanbul West*
▼
Altunizade
-
Altunizade
-
Ümraniye*
▼
Ümraniye*
▼
Kozyatağı / Ataşehir*
▼
Kozyatağı / Ataşehir*
▼
Kavacık*
▼
Kavacık*
▼
İstanbul Doğu*
▼
Istanbul East*
▼
* Source: Colliers International
* Kaynak: Colliers International
* Yukarıda da belirttiğimiz üzere; bu bölgelerdeki kira rakamlarının
tablolarımızda gösterdiği gerileme küçük düşüşlerle gerçekleşmiştir. Örnek
olarak; Kozyatağı/Ataşehir bölgesindeki A sınıfı ofislerin ortalama kirası bir
önceki dönem $24,7/m2/ay iken 2015’in ikinci çeyreğinde bu rakam $24,53/
m2/ay olarak gerçekleşmiştir.
2015 yılının ilk çeyreğinde Avrupa Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $33,50/m2/ay iken 2015 yılının ikinci çeyreğinde bu
rakam $33,22/m2/ay’a gerilemiştir, 2015 yılının ilk çeyreğinde
Asya Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $22,51/m2/ay iken
2015 yılının ikinci çeyreğinde bu rakam $22,13/m2/ay’a gerilemiştir.
*It should be noted that the decrease represented by the asking rents in these
regions corresponds to a minor decline in the asking rent figures per square
meters. For example, the average rent paid for A Class offices in Kozyatağı/
Ataşehir was $24.70/sqm/month in the previous quarter where as in the second quarter of 2015 this figure decreased to $24.53.
The average asking rent of A Class offices on the European side
decreased from $33.50/sqm/month in the first quarter of 2015 to
$33.22/sqm/ month in the second quarter of the same year. During
the same period, the asking rent of A Class offices on the Asian side
decreased from $22.51/sqm/ month in the first quarter of 2015 to
$22.13/sqm/ month in the second quarter.
2. Çeyrek / Q.2 2015
$40,00
$35,00
$33 ,22
$30,00
$25,00
$22 ,13
$20,00
$15,00
$10,00
$5,00
$0,00
ASYA / A SIA
AVRUPA / EUROPE
* Kaynak / Source: Colliers International
P.11
Ortalama kira rakamlarına bölgeler özelinde baktığımızda ise
değişimlerde en öne çıkan bölgeler:
An analysis of the average asking rents on a regional basis reveals
that some notable changes have occurred in the following areas:
Ümraniye bölgesinde ortalama kiralar 2015 yılı ilk çeyreğinde
$21,20/m2/ay iken 2015 yılının ikinci çeyreğinde bu rakam
$20,03/m2/ay’a gerilemiştir. Uzun zamandır bölgede boş olan
bazı binaların liste rakamlarındaki ufak düşüşler bu gerilemenin
en önemli nedeni olmuştur. Bir önceki döneme göre boşluk oranlarındaki düşüşe rağmen kira rakamlarının da gerilemiş olması
her ne kadar arz talep dengeleri içerisinde açıklanamaz olarak
görünse de boşluk oranındaki gerilemenin ana nedeni bölgenin
büyük stokuna sahip A4 Plaza’nın tamamının Türk Telekom tarafından bu çeyrek içerisinde kiralanmasıdır.
The average asking rates decreased in Altunizade region from
$21.20/sqm/month in the first quarter of 2015 to $20.03/sqm/
month in the second quarter of the same year. The main reason
behind the decrease can be explained by the rental value revisions of
the office buildings in the region that have been vacant over a long
period. Although the decrease on the average asking rates despite the
decline in the vacancy rates contradicts with the supply and demand
equilibrium, the main reason behind this decrease is the rental of A4
Plaza, which represents the largest stock in the region, by Türk
Telekom.
İstanbul Doğu bölgesinde ise ortalama kiralar 2015 yılı ilk çeyreğinde $18,9/m2/ay iken 2015 yılının ikinci çeyreğinde bu rakam
$17,49/m2/ay’a gerilemiştir. Bu düşüşün de Ümraniye bölgesi ile
benzer bir durumdan kaynaklandığını söyleyebiliriz.
The average asking rates in Istanbul East region decreased from
$18.90/sqm/month in the first quarter of 2015 to $17.49/sqm/ month
in the second quarter of the same year. We can state that this
decrease also represents a similar characteristic to the Ümraniye
region.
2. Çeyrek 2015
Q.2 2015
$36,9
40
30
20
$22,0
$20,0
$29,5
$24,5
$17,5
$21,9
$13,4
10
0
* Kaynak / Source: Colliers International
P.12
$17,0
Gelecek Stok
Future Stock
Önümüzdeki 3 yıl içerisinde Asya ve Avrupa yakasında piyasaya
çıkacak yaklaşık 1.500.000 metrekare ofis stoku, inşaat ve planlama aşamasındadır. Önümüzdeki 3 yıl içerisinde piyasaya çıkacak
inşaat ve planlama aşamasındaki bu ofis stokunun dağılımını incelediğimizde Avrupa yakasının Asya yakasına göre biraz daha fazla
stok ortaya çıkaracağını görüyoruz. Daha önce ki döneme baktığımızda iki bölge arasında eşitlik olduğunu anımsıyoruz. Dengenin
az da olsa değişmesinin nedeni ise; bu dönemde, Asya Yakası’nda
bazı projelerin inşaatlarının tamamlanarak stoka dahil olmasından
kaynaklanmaktadır.
The new office stock expected to be added to the city’s existing stock
during the next three years is 1.5 million sqm, with some under construction and some in the planning stage on both the European and
the Asian sides. The distribution of this future stock shows that the
greater portion will be located on the European side. Looking at the
previous period, we recall that the future stock development in the
two regions was equivalent. The slight change in balance is mainly
due to the new addition in the stock which has resulted from the
completion of the constructions of some office projects that were previously under development on the Asian side.
-m
2
-s qm
900 .000
813.802
8 00 .000
700 .000
650.890
6 00 .000
5 00 .000
400 .000
300 .000
200 .000
100 .000
0
AVRUPA / EUROPE
ASYA / ASIA
* Kaynak / Source: Colliers International
Planlanan ve inşa halindeki yakın gelecekteki stokun büyük kısmı
Kozyatağı/Ataşehir ve Kağıthane/Cendere gibi merkezi iş akslarına alternatif bölgelerde yer almaktadır.
A major portion of these new office buildings being planned or under
construction is situated in the city’s central business districts, such as
Kozyatağı/Ataşehir and Kağıthane/Cendere.
Gelecek 3 yıl içerisinde İstanbul A sınıfı ofis stokuna girecek planlama ve inşaat aşamasındaki ofis binalarının alan dağılımı bölgeler
bazında aşağıdaki tabloda verilmiştir:
The following chart presents the regional distribution of the future
stock of A Class offices in Istanbul that will be launched within the
next 3 years and that are currently in planning and construction
phase:
P.13
-m
2
-s qm
60 0.000
50 0.000
480.330
379.694
40 0.000
273.340
30 0.000
20 0.000
15 3.519
1 00.000
44 .000
7. 249
0
* Kaynak / Source: Colliers International
P.14
126.560
502 ofis / offices
67 ülke / countries
6 kıta / continents
A.B.D. / U.S.A.: 140
Kanada / Canada: 31
Latin Amerika / Latin America: 24
Asya Pasifik / Asia Pasific: 199
Avrupa, Orta Doğu, Africa / EMEA: 108
CONTACTS
KERİM CiN
Managing Partner
[email protected]
NESLİHAN KURTULUŞ
Director, Head of Valuation and Advisory Services [email protected]
LARA GEZGİN
Director, Marketing & PR
[email protected]
Tel. +90 212 288 62 62
Fax. +90 212 347 07 94
Büyükdere Cad. No: 108
Enka Binası Kat: 6/A
34394 Esentepe, Şişli
Istanbul, Turkey
$2.3
milyar senelik gelir
billion annual revenue
1.7
milyar metrekare yönetimi
billion square meter
16,300
profesyonel
professional
About Colliers International
Colliers International is a global leader in commercial real estate services, with more than 16,300
professionals operating out of 502 offices in 67 countries. Colliers International delivers a full range of
services to real estate occupiers, owners and investors worldwide, including global corporate solutions,
brokerage, property and asset management, hotel investment sales and consulting, valuation, consulting and
appraisal services, mortgage banking and insightful research. Colliers International has been recognized
and ranked by the International Association of Outsourcing Professionals’ Global Outsourcing 100 for 10
consecutive years, more than any other real estate services firm.
colliers.com
Copyright © 2015 Colliers International.
The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to
ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult
their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.