Spring/Summer 2013 İlkbahar/Yaz 2013 Newsletter

Transkript

NEWS FROM THE REAL ESTATE MARKETS | GAYRİMENKUL PİYASALARınDAN HABERLER
Spring/Summer 2013
İlkbahar/Yaz 2013 Newsletter
BU SAYIDA / IN THIS ISSUE
-- 2013 Yılı 2. Çeyreğinde Gayrimenkul
Piyasasına Genel Bakış /
Real Estate Market 2013 Q2 Outlook
-- Avrupa, Ortadoğu ve Afrika Bölgeleri
Ofis Raporu / EMEA Region Office Report
-- Proje: Torun Tower / Project: Torun
Tower
-- Son Zamanlarda Gerçekleştirilen
Danışmanlık Projeleri /
Recent Advisory Projects
-- İstanbul Ofis Piyasası 2 Ç. 2013 / Istanbul
Office Market Q2 2013
-- 2013 yılı için 21 öngörü / 21 predictions
for the year 2013.
-- EMEA Kira Haritası Uygulaması /
EMEA Rents Map Application
Sevgili Müşterilerimiz ve Dostlarımız,
Dear Clients and Friends,
2013 yılının bu ilk sayısında sizlere
İstanbul A sınıfı ofis piyasası hakkındaki
en son bulguları sunmaktayız.
In the first issue of our newsletter for 2013
we present you with our latest findings on
the Istanbul A Classs office market.
Piyasa durumu analizimiz, 2013 yılında
gayrimenkul sektörüne yönelik genel
bakışımızın yanısıra arz, boşluk oranları, kira değerleri ve gelecek stoku ele
almaktadır.
Our analysis of the current state of the market includes supply, vacancy, rental values
and future stock along with our Real Estate
Market 2013 Outlook.
Bültenimizde ayrıca Colliers International
tarafından yayınlanan Avrupa, Orta Doğu
ve Afrika Bölgesi (EMEA) Ofis Raporuna
yer vermekteyiz.
İlerleyen sayfalarda Colliers
International’ın 2013 Yılında dünya
lokasyonları için 21 öngörüsünü bulabilirsiniz.
Son olarak geçtiğimiz aylarda tanıtımı
gerçekleştirilen ‘‘Colliers International
EMEA (Avrupa, Orta Doğu ve Asya) Kira
Haritaları Mobil Uygulaması’’ ile ilgili
bölüme de göz atmanızı tavsiye ederiz.
Colliers Ekibi olarak mutlu ve güzel bir
yaz geçirmenizi dileriz!
In our newsletter, we have also included the
Colliers International Europe, Middle East
and Africa (EMEA) Office Report..
In the latter pages you will find Colliers
International’s 21 predictions for the year
2013.
Finally we suggest that you take a look
at our presentation of “EMEA Rents Map
Application”, which is released by Colliers
International in the past months.
As Colliers International Team, we wish you
a nice summer!
2013 YILI İLK YARISINDA TÜRKİYE
GAYRİMENKUL PİYASASINA GENEL BAKIŞ
REAL ESTATE MARKET
2013 OUTLOOK
Türkiye’deki gayrimenkul sektörü açısından oldukça zor bir yıl
olan 2012’yi takiben yeni bir yılın bu ilk yarısının sonuna yaklaştığımızda, genel olarak sektördeki uzmanların çoğunluğunun
2013’ün ikinci yarısı için iyimser yaklaştığını gözlemlemekteyiz.
In these early days of 2013 which has been a very difficult and challenging year for real estate sector in Turkey, we mostly observe an
optimistic approach towards 2013 by most professionals in the sector.
Esas olarak; Fitch’in Türkiye’nin notunun yatırım yapılabilir
ülke seviyesine yükseltmesiyle başlayan 2013 için iyimserliğe bir de içinde olduğumuz şu günlerde Moody’s kuruluşunun da not yükseltmesi eklenerek, yılın ikinci yarısında somut
iyileşme beklentileri iyice kuvvetlenmiştir. Bu iyimserliğin;
2012’nin dördüncü çeyreğinde düşen faiz oranlarına bir de
bugünlerdeki son faiz düşüşleri eklenince, konut sektöründeki
durağanlaşan talebi kolayca canlandıracak gibi görünmektedir.
Fitch’in kararı açıklandığından bu yana yabancı kurumsal yatırımcıların Türkiye’deki sabit getirili varlıklara olan ilgisinin giderek arttığını gözlemlenmektedir. Sağlam kira sözleşmeleriyle
gelir garantisi sunan kaliteli ticari yapılara yönelik bu ilgi, çoğunlukla İstanbul ve diğer bazı büyük ikincil piyasalar üzerinde
yoğunlaşmaktadır. Bu ilginin ülkenin kredi notu artışları devam
ettikçe artacağı şüphesizdir. Diğer yandan, içinde olduğumuz bu
yılın başında fiyatların daha fazla düşme eğilimine girebileceğini düşünenlerin sayısı da, bu beklenen fiyat düşüşleri somut
olarak gelmedikçe, ikinci yarıya doğru düşmeye başlamaktadır.
Colliers olarak biz, 2013 yılına ilişkin %4’lük GSYH büyüme
hedefinin, yakalanabildiği takdirde, başta gayrimenkul olmak
üzere birçok sektör açısından sorunlu geçen 2012 yılına na-
The optimism, mainly fuelled by the recent upgrading of Turkey to
investment grade level by Fitch, is felt heavily in the air. When coupled
by the dropping domestic interest rates during the 4th quarter of
2012, this optimism may easily wake the long sleeping demand for
the residential sector. Another expectation lies with the new legislation
of allowing 30+ new foreign countries’ nationals to buy real estate
freely in Turkey. This also makes developers anxious to see boosted
demand to their heavy supply of new product pipelines. Since Fitch’s
decision was published, we observe increasing interest from foreign
institutional investors into fixed income assets in Turkey. This interest
mainly concentrates to Istanbul and few other major submarkets for
quality commercial buildings with ready income secured by strong
covenants. Few recent closings, and ongoing negotiations, of multi city
shopping center portfolios by major international funds gives us the
indication that more to come in 2013 and beyond. We don’t expect to
see, however, an appetite for real estate development anytime soon by
international capital in Turkey
On the other hand, we must note that, a more bearish approach to
the coming year also exists. This view takes more into account the
ever growing current deficit and the rising unemployment, mainly
resulting from policies to cool off the economy after 2 years of robust
growth in 2010 and 2011. These pessimist, although few in numbers,
zaran bir rahatlama yaratacağı inancındayız. Yabancı ülke vatandaşlarının Türkiye’de gayrimenkul satın almasının yasayla
kolaylaştırılması ve finansman maliyetlerinin ucuzlaması gibi
gelişmelerin yanı sıra, Türkiye’nin yatırım açısından daha güvenilir bir piyasa olduğunun tescil edilmesi ile daha fazla uluslararası sermayenin Türkiye’de gayrimenkule yeniden yatırım
yapma isteğini ortaya koyan belirtileri göz önüne aldığımızda,
Türkiye’deki gayrimenkul sektörünün 2013 yılının kalan kısmında da olumlu bir görünüme sahip olacağı kanısındayız.
Kerim Cin
Yönetici Ortak
will easily argue that, the acute current deficit problem of Turkey
cannot be solved without further slowing down the economy thus
resulting in weak demand for real estate.
We, at Colliers, believe that, the economic policies of the current government will employ a bullish approach to boost the overall growth in
2013 as the projected 2.5% GDP growth in 2012 has already caused
big problems for many sectors, real estate being hit the hardest. When
we consider; Turkey confirmed a safer market to invest and a clear
indication of more international capital eager to invest into real estate
in Turkey again, together with the local developments such as eased
up legislation for foreigners to buy property and cheaper financing
available, we conclude that, we see a positive outlook for real estate
market in Turkey in 2013.
Kerim Cin
Managing Partner
P.3
www.colliers.com
COLLIERS AVRUPA, ORTA DOĞU
VE AFRİKA BÖLGESİ (EMEA)
OFİS RAPORU
COLLIERS EMEA OFFICE
REPORT
Güney Avrupa ülkelerinde krizin etkisinin ardından oluşan Euro
Bölgesinde dağılma endişesine rağmen 2012 yılı pozitif bir seyirde kapanmıştır. Bu iyileşmede kısmen Mario Draghi’nin “ne gerekiyorsa yaparız” açıklamasının, kısmen de Avrupa bankacılık
birliği kurulmasının tartışılmaya başlanmasının oluşturduğu
güvenin etkisi bulunmaktadır.
2012 ended on a positive note as fears over a break up of the eurozone
have receded following the fall in yields in many southern European
countries. This was partly on the back of Mario Draghi’s “whatever it
takes” statement and, possibly, the reassurance provided by the prospects of the creation of a European banking union.
Krizin en zor kısmı her ne kadar
atlatılmış görünse de iyileşme
süreci çok yakın görünmemektedir.
Although the worst of the crisis
seems over, a recovery is not yet
around the corner.
Finansal sistemde risk algısının değişmesi, yüksek işsizlik oranı,
ticari ve tüketici güveninde yaşanan zayıflık, rahatlatıcı para
politikalarına rağmen bir düzelmenin yaşanmasına engel yaratmaya devam etmektedir.Yılın ikinci yarısına doğru, ekonomik anlamda uzun zamandan beri bir canlanma bekleniyor olmasına
rağmen, birçok ekonomik gözlemci, bu yıl Kuzey Avrupa’da ekonomik büyümenin yavaş hatta durağan olacağı, güney Avrupa’da
da durgunluğun bir yıl daha süreceği yönünde görüş bildirmektedir.
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNDE BÜYÜYEN KUTUPLAŞMA
Avrupa’da yaşanmakta olan ekonomik durgunluk, belirgin bölgesel farklılıklara birlikte kiralama alanındaki büyümeyi engellemiştir.
Alman ofis piyasasında, ortalamanın üzerinde doluluk oranlarının
yaşanmasıyla kiralamada artış gözlemlenmiştir, Düsseldorf ve
Münih’te ofis piyasasında boşluk oranı son 10 yılın en düşük
noktasına ulaşmıştır. Moskova, Oslo ve Lyon gibi farklı pazarlarda
da büyüme gözlemlenmiştir. Madrid, Lizbon ve Cenevre gibi,
Euro krizinden doğrudan etkilenmiş olan pazarlardaysa bir düşüş
gözlemlenmektedir.
P.4
Deleveraging, high unemployment rates and weak business and consumer confidence will continue to hinder an upturn despite a very accommodating monetary policy. Many economic observers expect slow
or flat growth in northern Europe and another year of recession in
southern Europe, although with expectations of a long awaited revival
in economic activity towards the second-half of the year.
GROWING POLARISATION IN OCCUPIER MARKET
Economic stagnation in Europe continued to hold back rental growth,
although regional disparities remain well apparent. Rental increases, for
example, was registered in Dusseldorf and Munich, as the vacancy rate
in the German office market reached a 10-year low, driven by above
average take-up. Noticeable increases were seen, among others, in
Moscow, Oslo and Lyon. Unsurprisingly, declines continue to be prevalent in those markets most directly exposed to the effects of the euro
crisis, such as Madrid and Lisbon, but also in Geneva.
Londra Doğu
Oslo
Münih
Viyana
Stokholm
Moskova
Paris
Zurih
Amsterdam
Londra Merkez
Berlin
Frankfurt
Kopenhag
Brüksel
Lisbon
Varşova
Madrid
Averaj A Sınfı Net Kira Değişimi %
Kaynak: Colliers International, RCA
Kiralama alanında birçok şehirde yaşanan bu düşüş, daha kaliteli binalara, daha merkezi yerlere doğru bir eğilim ortaya
çıkarırken, maliyetleri azaltmak ve alan kullanımını optimize etmek isteyen şirketlerin etkisiyle piyasaya büyük ölçüde düşük
kaliteli mekânlar çıkmaktadır. Bu durumun piyasadaki en belirgin
etkisi, prime ve ikincil kiralamalar arasında büyüyen kutuplaşma
ve yeni gelişmelerde yaşanan zayıflık nedeniyle kaliteli binaların
arzındaki düşüklüktür.
Doluluğun kaynağına baktığımızda, geçekleşen işlemler, Londra
ve Frankfurt gibi finansal merkezlerde, talebin kriz öncesi düzeye
henüz ulaşmadığını göstermektedir. Bu eksiklik, Bilişim ve
Teknoloji firmalarının artan talepleriyle kısmen azalmaktadır. Son
yıllarda Teknoloji, Medya ve Telekom şirketlerinin artan talebine
rağmen bazı şehirlerde talebin durgunlaşacağı yönünde bir
endişe bulunmaktadır.
BAĞIMSIZ VARLIK FONLARININ YÜKSELEN İLGİSİ
2012 yılının son çeyreğinde, ofis gayrimenkul alanında
gerçekleşen yaklaşık 16,4 milyar Euro yatırımla, yıllık toplam bir
önceki yıla göre %7 azaltarak 56,4 milyar Euro seviyesinde
gerçekleşmiştir. Ofis yatırımları ve ticari gayrimenkul alanlarında,
genel olarak en güçlü ve yüksek likiditeli Kuzey Avrupa ve sorun
yaşamakta olan Güney Avrupa pazarları arasında yüksek bir
kutuplaşma yaşanmıştır. 2011 yılında 17,7 milyar Euro olarak
gerçekleşen Londra piyasasında ofis yatırımları, 2012 yılında üçte
bir oranında artış göstererek, güvenli liman pozisyonunu korumaya devam etmiştir. Orta ve Doğu Avrupa bölgelerinde, ofis
yatırımları daha çok Moskova ve Varşova’da yoğunlaşmıştır.
2012 yılı içerisinde gerçekleşen en dikkat çekici gayrimenkul
işlemi Credit Suisse Londra merkez binasının Katar Yatırım
İdaresi tarafından satın alınmasının ardından gerçekleşen Credit
Suisse’in Zürih’teki merkez binasının Norveçli NBIM’e satışı ve
geri kiralanması olmuştur. Bu tür işlemler, bankaların gayrimenkul alanına yatırım yaparak sermaye artırma konusundaki yükP.5
OFFICE RENTAL GROWTH 2012/2011
8.0%
6.0%
4.0%
2.0%
0.0%
-2.0%
-4.0%
-6.0%
London WE
Oslo
Munich
Vienna
Stockholm
Moscow
Paris
Zurich
Amsterdam
London City
Berlin
Frankfurt
Copenhagen
Brussels
Lisbon
Warsaw
Madrid
OFİS KİRALAMADA BÜYÜME 2012/2011
8.0%
6.0%
4.0%
2.0%
0.0%
-2.0%
-4.0%
-6.0%
Average class A net rent, % change
Source: Colliers International, RCA
The weakness of rents in many cities is continuing to fuel a flight to better quality buildings and more central locations, although this often involves a significant amount of lower quality space being released onto
the market as corporations seek to reduce costs and optimise space
use. The net effect on the market is a growing polarisation between
prime and secondary rents, and a shortage of good quality buildings
further accentuated by the weakness of new development.
Looking at the origin of take-up, transactional evidence suggests that
demand from the financial sector is still some way off pre-crisis levels
in many financial centres, such as London and Frankfurt. This gap
continues to be partly filled by stronger demand from IT and technology
companies, although after the flurry of TMT deals seen in recent years
there is concern that in some cities this demand may plateau.
SOVEREIGN WEALTH FUNDS INCREASINGLY ACTIVE INVESTORS
Approximately €16.4 billion was invested in European office property
in the last quarter of 2012, bringing the full year total to €56.7, down
approximately 7% on the previous year. The pattern of office investment, and commercialproperty in general, remains highly polarised,
with a preference for the strongest and most liquid markets of Northern
Europe over riskier assets in troubled Southern European economies. London, in particular, continued to benefit from its safe haven status, as office investment rose by nearly one third to €17.7 billion in 2012
from approximately €12.3 billion in 2011. In Central and Eastern Europe,
office investment was mainly concentrated in Moscow and Warsaw.
One of the most notable individual asset transactions completed in
2012 was the sale and lease back of the Credit Suisse global HQ in
Zurich to Norway’s NBIM, which followed the sale of the Credit Suisse
London HQ to the Qatar Investment Authority earlier in the year. These
types of transactions underscore many banks’ desire to boost equity
through real estate and the increasingly prominent role played by sov-
www.colliers.com
selen ilgilerini ve bağımsız yatırım fonlarının gayrimenkul
piyasasına artan ilgisini vurgulamaktadır. Aynı zamanda bu durum, genel olarak yatırım yapılabilir hisse senedi alanında bir
daralmanın yaşandığı bu dönemde, satış ve kiralama potansiyeline yönelmeyi teşvik eden itici bir güç olmaktadır.
Yılın ikinci yarısında Avrupa genelinde, prime ofis getirisi değişiklik
göstermemiştir. Bu durağan genel görünüme rağmen Frankfurt,
Stockholm ve Paris’te bir düşüş gözlemlenirken, Madrid ve
Amsterdam’da yükselme gözlemlenmiştir.
KİRALAMA ALANINDA BÜYÜK DEĞİŞİMLER YAŞANMAYA DEVAM EDECEK
Ekonomik ortamda yaşanan güvensizliğin, mukimi doğrudan etkilemesi nedeniyle, nihai tüketicinin davranışlarında radikal bir
değişim beklememekteyiz. Ancak, bu durumun gayrimenkul sektöründeki etkisi arzda yaşanan düşüş nedeniyle biraz etkisini
hafifletecektir. Sonuçta, genellikle en iyi binalar ve lokasyonlar
söz konusu olduğunda fiyatların sabit kalması, ikincil alanlarda ise
fiyatlar üzerinde aşağı doğru baskının yoğunlaşarak devam etmesi beklenmektedir.
Kiralama büyüme beklentisi piyasalar arasında önemli farklılıklar
göstermeye devam edecektir. Bazı Alman şehirlerinde ve Oslo’da
prime kiralama değerlerinde bir yükselme beklenirken, ekonomik
krizden yüksek oranda etkilenmiş veya arzda büyük artış yaşanan
şehirlerde düşüşlerin yaşanması kaçınılmaz olacaktır. Varşova bu
kategoride yer almaktadır.
Genel olarak, tüm coğrafyalarda, kiralama alanında, mukimin genel tercihi, iyi alt yapıya sahip, modern, fonksiyonel ofis alanlarına
yönelmektedir. Bu durum karşımıza, tercih edilmeyen gözden
düşmekte olan ve yeni yasal düzenlemeler neticesinde daha da
daralma riski taşıyan eski arz konusunu gündeme getirmektedir.
Yatırımcıların çoğunluğunun prime
gayrimenkullere odaklanması, risk almaya
istekli olan yatırımcılara fırsat sağlıyor.
Bazı gayrimenkuller için, yenileme veya kısmi/tam düzenlemeler
yeniden konumlandırma için yeterli olabilecekken, özellikle de
merkezlerde yer alan, yerel mercilerin değişim uygulamaya
çalıştığı, yüksek boşluk oranına sahip diğer alanlar için, daha radikal uygulamalar gerekebilecektir.
PRIME GAYRİMENKUL RİSK ALMAK İSTEMEYEN YATIRIMCILARIN ODAĞINDA KALACAK
Son yıllarda, Avrupa’da ticari gayrimenkul yatırım piyasalarında
eğilim, daha çok riskten kaçınma ve ana pazarlarda prime gayrimenkuller yönünde gerçekleşmiştir. Yatırım alanında yaşanan finansman eksikliğinin yanı sıra, yatırımcıların sermayeyi koruma
içgüdüleri bu alanda etken olmaktadır. Piyasalarda yaşanan
P.6
ereign wealth funds in the property market. More generally, it equally
illustrates the potential of sale-and-leaseback as a driver of investment
activity at a time when prime investable stock is in increasingly short
supply.
Prime office yields remained broadly unchanged throughout Europe
in the second half of the year. Against this stable backdrop, a modest downward shift was noticeable in Frankfurt, Stockholm and Paris,
while values took another hit in Madrid and Amsterdam.
WIDE VARIATIONS IN RENTAL GROWTH TO CONTINUE
Any improvement in occupier confidence has been counterbalanced
by continuing uncertainty around the economic outlook and we do not
expect a radical shift in end-users’ stance. However, the impact of this
on the leasing market will partly be cushioned by the weakness of new
supply. As a result, rental values are expected to remain broadly flat in
the majority of markets, but only for the best buildings and locations,
while downward pressure on rents for secondary space will probably remain steady or intensify.
There remains wide variations in rental growth prospects between
markets. While further rental appreciation in prime lease rates is still expected in some German cities and Oslo, reductions cannot be ruled out
in cities hardest hit by the economic crisis or dealing with quick supply
growth. Warsaw is one of the markets falling under this category.
More generally, across all geographies, the pattern of leasing activity
continues to highlight occupiers’ distinct preference for modern and
functional office space, typically in locations with good infrastructure.
This raises the issue of the obsolescence of older stock, which is no longer competitive in the market and might be further hit by a tightening
of environmental performance legislation.
Focus on prime properties by majority of
investors provides opportunity for
investors willing to take more risk
For some, repositioning assets through refurbishment or partial/full
redevelopment may be a viable option, while others may consider a
more radical change of use, especially in centres with structurally
high vacancy and where conversion is actively incentivised by public
authorities.
PRIME PROPERTIES REMAIN FOCUS OF RISK ADVERSE
INVESTORS
Over recent years, the direction and profile of investment into commercial property in Europe has been dominated by risk aversion and
investor preference for prime properties in core markets. The lack of
financing for stock that does not meet lenders’ more stringent criteria
has also been playing a role, as have investors’ capital preservation
instincts. Market polarization has also been accentuated by investors
moving out the bond market in search of higher returns, many of
whom have found a highly desirable investment alternative in prime,
PRIME CBD OFFICE YIELD, 2009-2012
12.0%
10.0%
10.0%
8.0%
8.0%
6.0%
6.0%
4.0%
4.0%
2.0%
2.0%
0.0%
0.0%
Brüksel
Madrid
Oslo
Londra Merkez
Frankfurt
Kopenhag
Berlin
Stokholm
Münih
Paris
L
12.0%
Moskova
Lizbon
Amsterdam
14.0%
14.0%
4. Çeyrek 2012
Kaynak: Colliers International, RCA
kutuplaşmanın ardında aynı zamanda, yatırımcıların daha yüksek
getiri arayışıyla sermaye piyasalarından farklı alanlara yönelmesi
ve prime, gelir üreten gayrimenkullerde birçoğunun aradığı
yatırım olanağını bulmuş olması yatmaktadır.
Bu etkenlerde yakın bir gelecekte değişiklik beklememekteyiz.
Aynı şekilde, yatırımcılarının odağında da radikal bir değişiklik
öngörülmemektedir. Her ne kadar, prime stokta yaşanan daralma
bir kısıtlayıcı etken olarak görülse de, kiralama yapmak isteyen
sayısındaki zayıflık ve ikincil mülklerin düşük kiralama performansı
birçok yatırımcının bu alandan uzak durmasına neden olmaktadır.
İkincil grupta yer alan mülklerdeki çeşitlilik sonucunda, bazı karakteristik özelliklere sahip olan mülkler ilgi toplamaktadır. Piyasadaki kutuplaşma, prime olmayan mülkleri, aktif varlık yönetimiyle
yeniden konumlandırarak getiri elde edilmesi için önemli fırsatlar
sunmaktadır. Bu açıdan baktığımızda, yatırımcıların daha fazla
getiri elde etmek için, prime gayrimenkul alanı dışında daha fazla
yatırım yapması gerekmektedir.
Avrupa’nın genelinde prime ofis getirisi durağan bir seviyededir.
Ancak, Paris, Almanya’nın önde gelen altı ofis pazarı gibi bölgelerde, yoğun rekabet nedeniyle ve Güney Avrupa ofis piyasalarında
yaşanan krizin etkisiyle fiyatlarda düşüş yaşanabileceği öngörülmektedir.
Moscow
Lisbon
Amsterdam
Warsaw
Brussels
Madrid
Oslo
London City
Frankfurt
Copenhagen
Berlin
Stockholm
Munich
Paris
London WE
, 2009-2012
High – Low
Q4 2012
Source: Colliers International, RCA
income producing properties.
We do not expect an imminent reversal in any of these drivers.
Likewise we believe that investors’ focus will not change radically
either. Although the growing shortage of prime stock is increasingly
regarded as a constraint, the weakness of occupier demand and
secondary properties’ poorer letting performance will continue to keep
many investors away from that segment of the market, although there
is a recognition that not all properties within this group are alike and
that secondary properties with particular characteristics are also starting to attract some interest.
The polarized nature of the market presents substantial opportunities
for opportunistic investors to generate value by repositioning nonprime assets through active asset management. Having said that, we
believe that a more certain economic outlook is a necessary requisite
for a return of greater risk appetite among investors and more transactions outside the prime end of the market.
Prime office yields have generally stabilized across most parts of
Europe. However, fierce competition for prime assets may lead to
further compression in some cities, such as Paris or the six largest
German office markets, while a further loosening is forecast in some
crisis-ridden Southern European office markets.
PİYASALARDAN GÖRÜNTÜLER
MARKET SNAPSHOTS
AMSTERDAM
AMSTERDAM
Yerel ofis piyasasında, büyük gereksinimlerde yaşanan sıkışıklık,
şirketlerin maliyet azaltma ve etkinlik odağı en önemli karakteristik özelliklerdir. Bu duruma rağmen, en iyi merkezi iş alanlarındaki
yerler için talep devamlılığını ve yüksek seviyesini korumaktadır.
The local office market remains characterized by the dearth of large
requirements and by a greater focus from corporates on costs and
efficiency. Despite this, demand for the best CBD locations has proven
resilient and remains high. Total supply edged down slightly on the
P.7
www.colliers.com
Sınırlı inşaat ve dönüşüm nedeniyle toplam arz hafif bir düşüş
gösterirken, merkezi iş alanlarındaki kiralamalar sabit durumunu
korumuştur ve korumaya devam etmesi beklenmektedir.
BRÜKSEL
2012’de yaşanan artış, her ne kadar uzun dönem ortalamalarının
altında kaldıysa da, kurumsal sektör belki de özel sektörde bir
canlanmanın göstergesi olarak, bir önceki yıla göre bu artışta
daha büyük rol almıştır. Spekülatif gelişmeler tarihte yaşan en
düşük seviyelere ulaşmıştır, bu durumun ilerleyen günlerde özellikle merkezi iş alanlarında arzı daha da düşürmesi beklenmektedir. Buna karşılık, fiyatlarda yükselme beklenmemektedir.
FRANKFURT
Yılın ilk yarısında A sınıfı ofis alanı ortalama kiraları değişiklik
göstermemiştir, ancak boşluk oranı, yeni kiralama ve düşük arz
nedeniyle %13.9 seviyelerine gerilemiştir – bir önceki yıla göre
yaklaşık 200 baz puan düşüş yaşanmıştır. Danışmanlık sektörü,
talebin en önemli kaynağını oluşturmuştur. Finansal sektörün
katılımı kriz öncesi düzeye ulaşmamıştır. 2013 içerisinde büyük
değişim beklenmemektedir.
LONDRA
back of limited construction and conversion activity, while prime CBD
rents remained steady and will remain so for the foreseeable future.
BRUSSELS
While take-up in 2012 was below the long term average, the corporate
sector accounted for a greater share of it than in the previous year,
signaling perhaps a revival in private sector demand. Speculative development is at historical lows, which should lead to further declines
in supply rates going forward, especially in the CBD. However, no
increase in rent is expected.
FRANKFURT
Average rent for class A office space remained roughly unchanged
on the previous half of the year, while the vacancy rate fell further to
13.9% – almost 200 bps down compared with the previous year –
driven by healthy take-up and low new supply levels. The consulting
sector was one of the main sources of demand, while the financial
services sector contribution has yet to return to pre-crisis levels. No big
changes are expected for 2013.
LONDON
Londra merkez ofis piyasasında yılsonuna doğru, artan arz ve yer
değiştiren kiracıların etkisiyle boşluk oranlarında yükselme
yaşanmıştır. Önceden kiralama faaliyeti 15 ayın en yüksek seviyesine ulaşırken, önceden alınan taahhütler 2013 ilk çeyreğinde,
son beş yılın en yüksek seviyesine ulaşmıştır. Teknoloji sektörü
piyasada %40’a varan oranıyla, talebin en önemli kaynağını
oluşturmuştur. Prime kiralama, Batı Yakasında yükselmeye devam ederken, Şehir’de A sınıfı ürünler tercih edilmiştir.
The Central London office market saw vacancy rising towards the end
of the year, driven by significant levels of new supply and the release
of surplus space by relocating occupiers. Pre-letting activity reached
a 15 month-high, with new pre- commitments set to raise levels to a
five year high in Q1 2013. The tech sector remained the main source
of demand and accounts for nearly 40% of active requirements across
the whole market. Prime rents continued to increase in the West
End, with rents in the City likely to follow as further quality Grade A
product is absorbed.
MADRİD
MADRID
İspanya ekonomisinin geleceğine dair endişeler artarken,
Madrid’de 2012’nin son yarısında kiralamalar 2009’dan günümüze en düşük seviyede gerçekleşmiştir. Kiralama faaliyetleri
genellikle, kira maliyetlerini dolayısıyla kiralanan alanı düşürmek
isteyen firmalar nedeniyle gerçekleşmiştir. Bu nedenle, doluluk
oranları ve kira fiyatları negatif olarak etkilenmiştir. Yine de,
Merkezi iş alanlarında gelecek 12 ayda bir dengelenme beklenmektedir.
Amid growing concerns over the prospects for the Spanish economy,
gross take-up in Madrid in the second half of 2012 was the weakest on record since the beginning of 2009. Leasing activity is mainly
driven by companies’ desire to reduce occupational costs and, hence,
occupied space, with negative repercussions on vacancy and lease
rates. However, at least in the CBD, a stabilization is expected over the
next 12 months.
MOSKOVA
Moskova ofis piyasasında gerçekleşen talepte daha çok, bankalar
ve finans sektörü, BT ve ilaç sektörleri öne çıkmıştır. Arz
değerlendirildiğinde, 2009 yılında %16’dan %8,3’e yaşanan
düşüşten sonra dengeye geldiği yönünde belirtiler bulunmaktadır.
Kira fiyatlarının da aynı şekilde dengede kalması beklenmektedir.
P.8
MOSCOW
Demand in the Moscow office market was driven primarily by banks
and the financial sector, as well as by the IT and pharmaceutical
sectors. On the supply side, there are signs that vacancy levels may
stabilize after the steady fall since 2009, from above 16% to 8.3%.
Similarly, rents are expected to remain stable.
MÜNİH
MUNICH
Prime ortalama merkezi iş alanlarında kira fiyatları arka arkaya
üç çeyrektir düşüş yaşayan ve %6’lar seviyesinde gerçekleşen
arz sebebiyle büyük oranda artış göstermiştir. İleriye dönük
olarak, arzın düşük olması ve yüksek önceden kiralama fiyatları,
ekonomik belirsizlik nedeniyle büyük alanlarda talebin azalmasına
rağmen, kaliteli alanlarda talebin karşılanmasında sıkıntıya neden
olarak, fiyatların daha da yükselmesine neden olabilecektir.
Prime and average CBD rents rose marginally as supply fell for the
third consecutive semester to just above 6%. Looking forward, the
weakness of the speculative pipeline and high pre-let rates might give
rise to a shortage of high quality space and produce further appreciation in rents, despite a recent decline in larger space demands due
probably to the heightened economic uncertainty.
PARİS
2012’de 2,3 milyon metrekare kiralama, uzun dönem ortalaması
2,1 milyon metrekarenin kısmen üzerinde gerçekleşmiştir. Bu
toplamın yaklaşık %50’si, endüstriyel ve kamusal sektörde 5.000
metrekarenin üzerinde alanları kapsamaktadır. Finansal
hizmetlerin talebinde açık bir daralma gözlemlenmektedir. Boş
alan oranı %7 seviyesinde istikrarını korumuştur, ancak yeni arz
olacak yapılar ve büyük ölçekli alanlardan kiracıların çıkması sebebiyle bu oranda artış yaşanması ihtimali bulunmaktadır. Prime
alanların kiralarında değişme beklenmemektedir.
STOKHOLM
Mevcut yatırımların daha çok dış bölgelere yapılmakta olması
nedeniyle, merkezi iş alanlarında arz kısıtlıdır. Bazı bankaların,
merkezi iş alanlarından, dış bölgelere taşınması planı boşluk
oranını arttıracaktır ancak boşalan bu alanların bir kısmının tekrar
arz edilmemesi söz konusudur. Şirketlerin daha temkinli
duruşlarını da göz önüne aldığımızda, kiralama alanında bu durumun negatif bir etkisi söz konusu olabilecektir.
VARŞOVA
Yılın ikinci yarısında, BT sektörünün önemli katkılarıyla, kiralama
oranları 2009 yılından bu yana, en yüksek düzeyine ulaşmış olmakla birlikte, sürdürülebilir kalkınma faaliyetleri nedeniyle,
boşluk oranları yükselmeye devam etmiştir. Önümüzdeki birkaç
sene içinde tamamlanacak projelerde, birden fazla ofise sahip
olan kiracıların, operasyonlarını tek merkezde toplayacağını ön
görmekteyiz. Bu nedenle önceden kiralama faaliyetlerinin devam
etmesini beklemekteyiz.
PRAG
Prag 5, Prag 8 ve Prag 4 bölgelerinde yoğunlaşan, kiralama faaliyetleri, bir önceki yıla göre düşük seviyede kalmakla birlikte, yine
de cesaretlendirici bir seviyede seyretmiştir. Birkaç büyük
anlaşma çerçevesinde gerçekleşen müzakereler piyasadaki en
önemli itici gücü teşkil etmektedir. Son 18 ay içerisinde
tamamlanmış olan büyük önceden kiralama anlaşmalarını takiben,
boşalan ofisler üzerinde kira fiyatlarının test edildiği gözlemleyebiliriz.
P.9
PARIS
At 2.3 million sq m, take-up in 2012 was slightly above the long-term
average of 2.1 million sq m, with almost 50% of the total accounted
for by deals larger than 5,000 sq m and by the industrial and public
sector, while demand from financial services clearly weakened. Vacant
space remained stable under 7% but an increase is possible due to
new deliveries and the release of space by large occupiers. Prime
headline rents will remain stable.
STOCKHOLM
Supply conditions in the CBD remain tight as the bulk of development
underway is concentrated in the suburbs. The planned relocation of
some banks from the CBD will, however, drive a probable increase in vacancy but part of the vacated stock might not be returned
to the market. Combined with corporates’ more cautious stance, this
is likely to have a negative effect on the letting market.
WARSAW
Vacancy rates have continued to trend upward, driven by sustained
development activity, despite take-up in H2 being the second highest
since 2009, with the IT sector as the main contributor. We anticipate
that tenants with multiple office locations will consolidate their operations, most likely in new construction delivered in next few years.
Therefore, we expect pre-leasing activity to continue.
PRAGUE
Leasing activity in 2012 was lower than the record levels achieved
in the previous year, but remained at encouraging levels and mainly
concentrated in Prague 5, Prague 8 and Prague 4. Renegotiations
remain one of the primary drivers as highlighted by a number of
large deals. Following several large pre-leases finalized over the last
18 months, we may see current headline rents for vacant offices being
tested.
www.colliers.com
TORUN TOWER’IN PAZARLAMASI DEVAM
EDİYOR.
Colliers, Torun Tower’ın Tek Yetkili Kiralama Danışmanı
olarak pazarlama faaliyetlerine devam ediyor.
2014’de A+ bir ofis projesi olarak hizmete girmesi planlanan
iş dünyasının merkezi Esentepe’de yükselen Torun Tower,
Torunlar GYO tarafından geliştirilmekte olup 66.000 m2 kiralanabilir ofis alanına sahip bulunmaktadır.
Bölgedeki tek A+ Sınıfı ofis projesi olma özelline sahip olan
Torun Tower, teknik donanımı, lokasyonu ve hedef kitlesi ile
diğer ofis binalarından ayrılacak ve piyasaya yeni bir yön verecektir.
Esentepe/Zincirlikuyu bölgesi yerli ve uluslararası şirketlerin
İstanbul’da en çok tercih ettikleri merkezi iş bölgelerinden biri
olup, A sınıfı ofis boşluk oranı oldukça düşüktür. HSBC, Aygaz,
Shell, Superonline, Lufthansa, PriceWaterHouseCoopers ve
Denizbank Esentepe’de konumlanan şirketlerden yalnızca birkaçıdır.
Güncel verilerimize göre, bölgede planlama veya inşa safhasında olan A Sınıfı ofis projelerinin sınırlı sayıda olması ve bunun
sonucunda 2014 sonuna kadar bu bölgede yüksek kalitede ofis
ihtiyacı olacak şirketlerin alternatiflerinin birkaç binayı geçmeyecek olması sebebiyle, Torun Tower, Esentepe/Zincirlikuyu
bölgesinde acil olarak en yüksek kalitede ofislere ihtiyaç duyan
şirketlerin önümüzdeki kısa vadede tek seçeneğidir.
“2014 yılında Esentepe bölgesine en yüksek kalitede ofis alanları
sunacak Torun Tower’a oldukça yüksek talep beklemekteyiz.
Projenin merkezi konumu ve kolay ulaşılabilirliğinin yanı sıra
sahip olduğu avantajlardan bir tanesi de, bölgedeki tek A+ sınıfı
ofis projesi olmasıdır.” diyen Colliers International Türkiye
Yönetici Ortağı Kerim Cin, sözlerine “Türkiye’de kiracılar genelde
proje tamamlanmadan ofislerini kiralamazlar fakat bu örnekte
mal sahibinin Torunlar GYO gibi Türkiye’nin tanınmış geliştiricilerinden biri olması, ofislerin en iyi kalitede tamamlanacağının
garantisidir. Dahası, henüz inşaatın erken safhalarında ve pazarlamaya başlamadan önce dahi, bölgede büyük boyutlu genel
merkez ofisi ihtiyacında olan şirketlerden projeye yönelik talep
görmeye başladık” diyerek devam etmiştir.
P.10
MARKETING OF TORUN TOWER CONTINUES.
Colliers, as the exclusive consultant of Torun Tower, continues
the marketing activities.
Expected to be completed in 2014 as A+ office building in Esentepe,
the business centre of Istanbul, Torun Tower has been developed by
Torunlar GYO and will offer 66,000 sqm. of leasable office space in
total.
Torun Tower, the only A+ Class office project in the whole region, will
be unique with its technical hardware, attractive location and target
tenant group and will offer a fresh perspective to the market.
Having a very low A Class office vacancy rate, the Esentepe/
Zincirlikuyu region is one of the most favoured business centres
for both local and international businesses in Istanbul. Among the
companies seated in Esentepe are HSBC, Aygaz, Shell, Superonline,
Lufthansa, PriceWaterHouseCoopers and Denizbank.
According to our updated data, since the number of new A Class office projects, whether planned or under construction, in the region is
limited, only a few options will be left for companies needing high-end
office space by the end of 2014. Therefore, Torun Tower will become,
in the near future, the only option available for those companies urgently needing high quality offices in the Esentepe/Zincirlikuyu region.
Colliers International Turkey’s Managing Partner Kerim Cin said,
“We are expecting great demand for Torun Tower, which will offer
high-end office spaces in Esentepe in 2014. In addition to its numerous advantages, such as central location and convenient accessibility,
the project will be the only A+ Class office project in the region in the
near future. In Turkey, companies generally do not rent offices before
their completion. However, this project will be an exception because
it has been developed by Torunlar GYO, one of the most renowned
property developers in Turkey and hence the brand itself is a guarantee of the project’s high quality. It should also be noted that we have
already received demand from businesses seeking large high-end
office space in the region, even in the early phases of the project and
before we actually started marketing it.”
P.11
www.colliers.com
SON ZAMANLARDA GERÇEKLEŞTİRİLEN DANIŞMANLIK PROJELERİ
RECENT ADVISORY PROJECTS
Forum İstanbul
Forum Ankara
Hypotekenbank Frankfurt
Colliers International Türkiye,
Hypothekenbank Frankfurt AG firmasına
Forum Ankara ve Forum İstanbul alışveriş merkezlerine yönelik olarak Kapsamlı
Değerleme çalışmaları gerçekleştirmiştir.
P.12
Forum İstanbul
Forum Ankara
Hypotekenbank Frankfurt
Colliers International Turkey completed
the comprehensive valution reports of
Forum Ankara and Forum Istanbul on
behalf of Hypotekenbank Frankfurt AG.
KFC - Pizza Hut
KFC - Pizza Hut
Turkent Gıda (KFC ve Pizza Hut Türkiye
Franchise Firması) için yürüttüğümüz
çalışma kapsamında İstanbul, Ankara
ve İzmir’deki 13 adet mağazaya yönelik
Kira Değer Tespiti ve Kiralama Sözleşme
Şartları Analizi çalışması gerçekleştirilmiştir.
Colliers International Turkey performed
Rental Value Assessment and Lease
Agreement Terms Analysis for 13 stores
in Istanbul, Ankara and Izmir on behalf
of Turkent Gıda (Franchisee of KFC and
Pizza Hut in Turkey).
Alarko
Alarko
Colliers International Türkiye, Galataport
olarak da bilinen yaklaşık 110.000 m²
büyüklüğündeki Salıpazarı arsasına
yönelik olarak Alarko firması için En İyi
ve En Doğru Kullanım Analizi, Konsept
Belirleme ve Finansal Fizibilite Analizi
çalışmaları yürütmüştür.
Colliers International Turkey performed
the Highest and Best Use, Concept
Generation and Financial Feasibility
Analysis for the 110.000 m² gross development site at Salı Pazarı, also known
as Galataport, on behalf of Alarko.
İSTANBUL OFİS PİYASASI
2.Ç. 2013
ISTANBUL OFFICE MARKET
Q2 2013
İstanbul A sınıfı ofis piyasasında, 2013 yılı ilk iki çeyreğinde, ortalama kira rakamları ve boşluk oranlarına baktığımızda 2012 yılı
son çeyreğine nazaran çok büyük değişiklikler olmadığını söyleyebiliriz. Fakat genel ortalamalar değişmese de her iki yakada da
belirgin değişikliğe uğrayan bölgeler olmuştur. Değişiklik gösteren
bu bölgeleri Asya Yakasında Kozyatağı, Altunizade ve Kavacık,
Avrupa Yakasında ise Kağıthane-Şişli olarak verebiliriz. Bu bölgelere baktığımız zaman Kozyatağı ve Kağıthane-Şişli’de boşluk
oranlarının arttığını kira rakamlarının ise gerilediğini görüyoruz.
Bu değişimin ana nedeni olarak 2012 yılında geliştirilmeye başlanan ofis binalarının birçoğunun tamamlanması ve bu binaların
büyük kısmının henüz kiralanamamasını gösterebiliriz. Özellikle
Kâğıthane bölgesinde tamamlanan projelerin henüz yüksek doluluk oranlarına ulaşamamasının bu bölgedeki kiralar üzerinde baskı
yarattığını rahatlıkla söyleyebiliriz. Ayrıca bu iki bölgedeki boşluk
oranlarının ortalamayı etkileyerek İstanbul Avrupa ve Asya A sınıfı
boşluk oranlarını da bir miktar arttığını belirtmeliyiz.
No significant variations in the average asking rents and vacancy
rates in the Istanbul A Class office market were observed during
the first two quarters of 2013. However, some distinctive changes
were detected in certain regions of the city, including Kozyatağı,
Altunizade and Kavacık on the Asian side and Kağıthane-Şişli on
the European side. The asking rents and vacancy rates decreased
in Kozyatağı and Kağıthane-Şişli. The main reason for these
changes is that many office buildings projects started in 2012
have been launched and but many are not yet rented out.
Especially the vacancy rate of the recently launched projects in
Kağıthane is causing a pressure on the asking rates of the region.
In addition, the vacancy rates in these two regions are affecting
the average rate and slightly increasing A Class vacancy rates on
European and Asian parts of Istanbul.
Arz
Ofis stoklarının bölgesel dağılımı incelendiğinde en çok A sınıfı
ofis stokuna sahip bölgelerin halen Avrupa Havaalanı (%18),
Ümraniye (%17), Levent (%16) ve Maslak (%14) olduğu görülmektedir. Bu üç bölgedeki toplam ofis stoku İstanbul genelinin %65’ini
oluşturmaktadır. Kağıthane-Şişli (%9), Kozyatağı (%8) ve Kavacık
(%5) bölgeleri ofis stokunun toplam %22’lik kısmını oluştururken
geri kalan 5 bölge (Altuni¬zade, Taksim - Haliç, Gayrettepe,
Beşiktaş, Etiler) %1 ile %4 arasında değişen ofis stok oranları ile
İstanbul’un kalan %13’lük kısmını oluşturmaktadır.
Boşluk Oranları
Avrupa Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları 2012 yılının son
çeyreğinde %8,92 iken bu oranın 2013 yılının ilk iki çeyreğinde
%13,33’e çıktığını görmekteyiz. Aynı dönemde Asya Yakası A sınıfı
ortalama boşluk oranları 2012 yılının son çeyreğinde %18,48 iken
bu oranın 2013 yılının ilk iki çeyreğinde %17,00’ye düştüğünü görmekteyiz. 2013 yılının ilk iki çeyreğini bir önceki çeyrek ile kıyasladığımız zaman bu dönemde Avrupa Yakası’ndaki boşluk oranlarında artış Asya Yakası’ndaki boşluk oranlarında ise gerileme
olduğunu gözlemlemekteyiz. Avrupa Yakası’na kıyasla Asya
Yakası’ndaki boş ofis alanlarındaki ufak da olsa gerilemenin
nedeni Asya Yakası’nda 2012 yılında da gözlemlediğimiz gibi piyaP.13
Supply
An analysis of the regional breakdown of office stocks indicates
that the regions with the highest A Class office stock are: the
Airport area on the European side (18%), Ümraniye (17%), Levent
(16%) and Maslak (14%). The total office stock offered in these
regions represents 65% of the overall office stock in Istanbul.
While the combined shares of Kağıthane-Şişli (9%), Kozyatağı
(8%) and Kavacık (5%) account for 22% of the city’s office market, the remaining five regions (Altunizade, Taksim - Haliç,
Gayrettepe, Beşiktaş, Etiler), each ranging between 1% and 4%,
constitute only 13% of the remaining market.
Vacancy Rate
The average vacancy rate for A Class offices on the European
side increased from 8.92% in the last quarter of 2012 to 13.33%
in the first two quarters of 2013. While during the same period
the average vacancy rate for A Class offices on the Asian side
decreased from 18.48% in the last quarter of 2012 to 17.00% in
the first two quarters of 2013. Hence, when comparing the two
quarters of 2013 to the last quarter of 2012, we observe an
increase in the vacancy rates on the European side while there
has been a decrease on the Asian side. The main reason that
caused a slight decline on the vacancy rates on the Asian side, as
observed in 2012, is related to the continuing lease activity of the
newly supplied offices despite the slowdown compared to 2011
and 2012. To be exact, in the first half of 2013 the largest sqm
www.colliers.com
saya yeni giren ofis binalarındaki kiralamaların, 2011 ve 2012’e
göre daha yavaşlamış da olsa, devam etmesini gösterebiliriz.
Şöyle ki 2013 yılının ilk yarısında piyasanın en büyük metrajlı kiralama işlemleri Kavacık ve Ümraniye bölgelerinde gerçekleşmiştir.
Avrupa Yakası genel boşluk oranlarındaki artışın ana nedenini ise;
özellikle Şişli-Kâğıthane bölgesinde bu dönem stoka giren bazı
ofis binalarının kiralamasının daha yavaş gitmesi olarak gösterebiliriz.
lease transactions of the market occurred in Kavacık and Ümraniye
regions. The vacancy rate increase observed on the European side
is mainly due to the relatively slow lease of the newly added stock
mainly in Şişli – Kağıthane region.
Istanbul Office Market Average Vacancy Rates*
A Class Offices
Q2 2013
İstanbul Ofis Piyasası Ortalama Boşluk Oranları*
1,250,000
A Sınıfı
2. Çeyrek 2013
1,000,000
500,000
1,250,000
13,33%
1,000,000
750,000
500,000
750,000
0
ASIA
17,00%
OCCUPIED SPACE
EUROPE
VACANT SPACE
* Source: Colliers International
ASYA
DOLU ALAN
AVRUPA
BOŞ ALAN
* Kaynak: Colliers International
Tek tek bölgelere baktığımızda boşluk oranlarındaki en dikkat çekici
değişiklikler şu bölgelerde karşımıza çıkmaktadır:
Kağıthane-Şişli bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2012
yılının son çeyreğinde %27,46 iken bu oranın 2013 yılının ilk yarıyılında %53,06’ya çıktığını görüyoruz. Bu yüksek oranlı artışın
nedeni; bölgedeki ofis stokunun neredeyse yarısı kadar bir alanın
bu dönemde stoka girmesinden kaynaklanmaktadır. Şöyle ki
Şişli’de Rönesans Biz ve Key Plaza, Kağıthane’de ise Papirus
Plaza ve Ofishane projeleri inşaat süreçlerini tamamlayarak bu
dönemde stoka dahil olmuşlardır. Bir önceki dönemde de gözlemlediğimiz üzere bu bölgede fazla A sınıfı ofis binası olmamasından
dolayı stoka dahil edilen binalar ve bu ofis binalarında gerçekleşen
veya gerçekleşmeyen kiralamalar dönemsel ortalamaların yüksek
oranlarda değişime uğramasına yol açmaktadır.
P.14
17,00%
250,000
250,000
0
13,33%
An analysis of each individual region reveals that the following districts have experienced the most notable changes in vacancy
rates:
The A Class office vacancy rate in Kağıthane-Şişli increased from
27.46% in the last quarter of 2012 to 53.06% in the first half of
2013. This considerable increase can be explained by the fact of
the newly supplied office space that is almost as much as the half
of the currently available stock. During this period, Rönesans Biz
and Key Plaza in Şişli, Papirus Plaza and Ofishane in Kağıthane
projects were launched and added to the stock. As observed in the
preceding period, the increase in the stock and the realized or
unrealized leasing of these newly added office spaces lead to significant changes in periodic averages, due to the lack of sufficient
A Class office supply in the region.
400,000
400,000
200,000
100,000
%12
%12
300,000
%0
%37
%8
%12
%0
%5
%1 %3,0
%53
0
200,000
100,000
%0
%37
%1
%12
%8
%0
%1 %3,0
%5
%53
0
DOLU ALAN
%12
%12
300,000
%1
OCCUPIED SPACE
VACANT SPACE
Kavacık bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2012 yılının
son çeyreğinde %25,63 iken bu yılın ilk yarıyılında bu oranın
%7,75’e düştüğünü görüyoruz. Bu düşüşün ana nedeni olarak bölgedeki büyük ofis stokuna sahip projelerde (özellikle Smart
Plaza’nın bir bloğunun tek kullanıcıya kiralanması) bu dönemde
gerçekleşen kiralamaları gösterebiliriz.
In Kavacık area the A Class office vacancy rate decreased from
2013. This decrease was due mainly to the fact that some projects with abundant office stocks in the area, such as one of the
Smart Plaza buildings was rented out to one tenant during the
subject period.
Kozyatağı bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2012 yılının
son çeyreğinde %29,93 iken yine 2013 yılının ilk yarıyılında bu oranın %36,67’e çıktığını görüyoruz. Bu artışın ana nedeni, piyasaya
girdiği 2012 yılının ikinci yarıyılından içinde bulunduğumuz
döneme kadar bölgenin en büyük ofis stokuna sahip olan E-5
hattı üzerinde yer alan bir ofis binasının henüz yeteri kadarıyla
kiralama işlemi görmemesidir. Ayrıca bu dönemde piyasaya giren
bir başka büyük alana sahip olan ofis binasında da kiralamaların
istenilen seviyelere ulaşamaması boşluk oranlarını önemli seviyede etkilemiştir.
In Kozyatağı area we observe that the A Class office vacancy rate
increased from 29.93% in the last quarter of 2012 to 36.67% in
the first half of 2013. This increase is mainly due to the low number of rented space in the largest project of the region located on
E-5 highway line that was included in the stock during the second
half of 2012.
Altunizade bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2012 yılının
son çeyreğinde % 5,37 iken 2013 yılının ilk yarıyılında bu bölgede
kiralanabilir A sınıfı ofis alanın olmadığını görüyoruz. Bunun ana
nedeni olarak bölgedeki ofis binalarının yalnızca iki tanesinin A
sınıfı ofis kriterlerine uygun olması dolayısıyla A sınıfı ofis stoğunun çok kısıtlı olmasını ve bu binalarda boşalan alanlarından çok
kısa sürelerde kiralanmasını gösterebiliriz.
Ümraniye bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2012 yılının
son çeyreğinde %13,24 iken 2013 yılının ilk yarıyılında bu oranın
%12,15’e düştüğünü görüyoruz. 2013 yılının ilk yarıyılında piyasanın önemli metrajlı kiralamaları bu bölgede gerçekleşmesine rağmen Sanovel Plaza’nın stoka girmesi ile birlikte bölgenin A sınıfı
boşluk oranlarında büyük bir değişim yaşanmamıştır.
P.15
In Altunizade area while in the last quarter of 2012 the A Class
office vacancy rate was 5.37%, in the first half of 2013 there were
no availability of A Class office in the area. The situation is mainly
caused by the fact that the supply of A Class office buildings in the
area is very limited. And the vacant spaces of the only two office
buildings in the area that meet the criteria for A Class office were
rented out in a very short period of time.
In Ümraniye area the A Class office vacancy rate dropped from
2013. Even though the major leasing transactions with the largest
leased area occurred in this region in the first half of the year, a
major change in the A Class office vacancy was not observed due
to the addition of Sanovel Plaza to the stock
www.colliers.com
Kira Değerleri
Rental Values
2013 yılı ilk yarıyılında ortalama kira rakamlarının Avrupa
Yakası’nda Maslak, Gayrettepe, Beşiktaş ve Havaalanı Asya
Yakası’nda ise Ümraniye bölgesinde stabil kaldığını diğer 7 bölgede
ise belirgin değişiklikler olduğunu görmekteyiz. Avrupa Yakası’nda
Taksim, Etiler ve Levent Asya Yakası’nda ise Kavacık bölgesinde
kira rakamlarının arttığını net bir şekilde görebiliyoruz. Şişli ve
Altunizade bölgelerinde ise bu dönemde kira rakamlarının düşüş
eğiliminde olduğunu belirtmeliyiz. Bu değişimlerin bölgeler
bazındaki nedenlerine aşağıda kısaca değineceğiz.
While the average asking rents during the first half year of 2013
remained stable in Maslak, Gayrettepe, Beşiktaş and Airport region
on the European side, and in Ümraniye on the Asian side, we
observed significant fluctuations in the other 7 regions. The
asking rents in Taksim, Etiler and Levent on the European region
and in Kavacık on the Asian side showed a remarkable increase
despite the decline on the asking rents in Şişli and Altunizade
regions during the subject period. The facts that caused the fluctuations in different regions will be described below.
2013 yılının ilk yarıyılında A sınıfı ofislerin ortalama kira
değerlerinin önceki döneme göre artış/düşüş durumları aşağıdaki
tabloda verilmiştir:
The following table shows the increase/decrease in the average
asking rents for A Class offices in different regions during the first
half year of 2013 in comparison to the precedent period:
İSTANBUL A SINIFI OFİSLER İÇİN İSTENEN
ISTANBUL ASKING RENTAL RATES FOR
KİRA DEĞERLERİ
A CLASS OFFICES
1. Çeyrek 2013
Maslak*
▲
Taksim
▲
Etiler
▲
Kozyatağı*
▼
Şişli
▼
Beşiktaş
▲
Levent
▲
Havaalanı
▼
Ümraniye
▼
Gayrettepe*
▲
Altunizade
▼
Kavacık
▲
* Belirtmek isteriz ki; bu üç bölgedeki kira rakamlarının
tablolarımızda gösterdiği yükseliş veya düşüş metrekare birim kira
rakamlarındaki ondalık birimlerle sınırlıdır. Örnek olarak; Gayrettepe
bölgesindeki A sınıfı ofislerin ortalama kirası bir önceki dönem $26/
m2/ay iken 2013 ilk yarı yılında bu rakam $26,27/m2/ay olarak
gerçekleşmiştir.
2012 yılının son çeyreğinde Avrupa Yakası A sınıfı ofislerin
ortalama kirası $28,67/ m2/ay iken 2013 yılının ilk yarıyılında bu
rakam $30,12/ m2 /ay’a yükselmiştir, 2012 yılının son çeyreğinde
Asya Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $20,85/m2/ay iken
013 yılının ilk yarıyılında bu rakam $20,23/m2/ay’a gerilemiştir.
P.16
Q1 2013
Maslak*
▲
Taksim
▲
Etiler
▲
Kozyatağı*
▼
Şişli
▼
Beşiktaş
▲
Levent
▲
Havaalanı
▼
Ümraniye
▼
Gayrettepe*
▲
Altunizade
▼
Kavacık
▲
* It should be noted that the increase or decrease represented by the
asking rents in these five regions is limited to decimals in the asking
rent figures per square meters. For example, the average rent paid
for A Class offices in Gayrettepe in the first half of 2013 increased
from $26/sqm/month in the last quarter of the previous year to
$26.27/sqm/month.
The average asking rent for A Class offices on the European side
increased from $28.67/sqm/month in the last quarter of 2012 to
$30.12/sqm/month in the first half year of 2013. On the contrary,
the average asking rent for A Class offices on the Asian side fell
from $20.85/sqm/month in the last quarter of 2012 to $20.23/
sqm/month in the half year of 2013.
Istanbul Average Rental Rates* ($/sqm/month)
İstanbul Ortalama Kira Rakamları* ($/m²/ay)
A Class Offices
Q2 2013
A Sınıfı Ofis
2. Çeyrek 2013
$40
40 $
30 $
20 $
$30,12
$20,23
$20
$30,12
$20,23
$10
10 $
$0
0$
ASYA
ASIA
AVRUPA
ASYA
Ortalama kira rakamlarına bölgeler özelinde baktığımızda ise değişimlerde en öne çıkan bölgeler:
Altunizade bölgesinde ortalama kiralar 2012 yılı son çeyreğinde
$22/m2/ay iken 2013 yılı ilk yarıyılında bu rakam $20/m2/ay’a
gerilemiştir. Bu düşüşün ana nedeni olarak istenilen kira rakamı
ile gerçekleşen kira rakamı arasında bulunan marjı gösterebiliriz.
Bu bölgede A sınıfı ofis stokunun oldukça yetersiz olması dolayısıyla kiralanabilir tek bir ofis alanın bu dönemde kiralanması direkt
olarak ortalamaya etki etmiştir.
Kavacık bölgesinde ortalama kiralar 2012 yılı son çeyreğinde
$17,6/m2/ay iken 2013 ilk yarıyılında bu rakam $19,03/m2/ay’a
yükselmiştir. Kira rakamlarındaki bu bariz artışın nedeni 2013 ilk
yarıyılında en büyük metrajlı kiralama işleminin bölgede bulunan
EUROPE
ASIA
AVRUPA
P.17
$30
EUROPE
An analysis of the average asking rents on a regional basis
reveals that some notable changes have occurred in the following
areas:
The average asking rates decreased in Altunizade region from
$22/sqm/month in the last quarter of 2012 to $20/sqm/month in
the first half year of 2013. The main reason behind the decrease
can be explained by the margin between the asking rates and the
realized rental rates. The fact that the number of A Class office
buildings in the region is very limited and that the only offered
space during the period had been rented, created an impact on
the average rates.
www.colliers.com
$47
45
$38
40
30
20
$20
$20
$21
$23
$19
$37
$26
$38
40
$36
$22
$11
10
$47
45
30
20
$20
$20
$21
$36
$26
$23
$19
$37
$22
$11
10
0
0
RENT
*Kaynak: Colliers International
Smart Plaza’da yapılması ve bu kiralama işleminin stokun büyük
bir kısmının azaltması ile bölgede kiralanabilir ofis alanlarının azal
masıdır. Arz ve talep dengesindeki bu değişim fiyatların yukarıya
doğru realize edilmesine etki etmiştir.
Levent bölgesinde ortalama kiralar $33,5/m2/ay’dan $36,91/m2/
ay’a, Etiler bölgesinde ise $34,8/m2/ay’dan $38,44/m2/ay’a yükselmiştir. Her dönem talebin yoğun olduğu bu bölgelerde 2013 ilk
yarıyılında da arzın kısıtlı olması bu artışın önemli bir nedenidir.
Ayrıca Levent özelinde bölgenin en prestijli ofis binalarından
birinde 2012 son çeyreğinde piyasa çıkan 2 ofis alanının yüksek
rakamlardan kiralanması bu bölgenin rakamlarının daha yukarıya
doğru hareket etmesine neden teşkil etmiştir.
Taksim bölgesinde ortalama kiralar 2012 yılı son çeyreğinde $41/
m2/ay iken 2013 ilk yarıyılında bu rakam $47/m2/ay’a yükselmiştir. 2013 ilk yarıyılında bölgenin tek A sınıfı ofis binası olan Süzer
P.18
*Source: Colliers International
The average asking rents in Kavacık increased from $17.6/sqm/
month in the last quarter of 2012 to $19.03/sqm/month in the first
half year of 2013. The increase in asking rents can be explained
by the largest office space rental that occurred in Smart Plaza
which reduced the rentable office stock. This shift in the supply
demand balance had an impact that increased the average asking
rents.
The average asking rents in Levent increased from $33.5/sqm/
month to $36.91/sqm/month, while the rents in Etiler increased
from $34.8/sqm/month to $38.44/sqm/month. The increase in
asking rents can be explained by the fact that during the last
quarter of 2012, the only 2 office space offered at one of the most
highly demanded office buildings of Levent were rented at a high
rate causing an upward shift in the prices.
Plaza’da küçük metrajlı bir ofis alanın bu seviyeden kiralanması bu
artışın nedenini açıklamaktadır. Ayrıca önümüzdeki 1-2 aylık
dönemde boşalacak küçük metrajlı ofis alanları için de bu fiyatların
telaffuz edilmesi bölge rakamının bu fiyatlara oturacağını gösterrnektedir.
Kağıthane-Şişli bölgesinde ise; Kağıthane bölgesindeki kira rakamlarının Şişli merkeze göre daha düşük olması ve bu dönemde
Kağıthane’deki kiralamaların daha çok ön plana çıkmasından dolayı
ortalama kiraların $24,2/m2/ay’dan $21,8/m2/ay’a gerilemiştir.
Ayrıca Kağıthane-Şişli bölgesinde 2013 ilk yarıyılında toplam
65.000 m2 ofis alanının stoka dahil olması da fiyatlar üzerinde
baskı yaratmıştır.
The average asking rates decreased in Taksim region from $41/
sqm/month in the last quarter of 2012 to $47/sqm/month in the
first half year of 2013. A small office rented in the first half of
2013 at this asking rate at Süzer Plaza describes the reason of
this increase. In addition, the demand of similar asking rates for
the office spaces that will become available within the next 1-2
months indicates that the prices of the region will settle around
the current average rate.
The average asking rates decreased in the Kağıthane-Şişli region
from $24.2/sqm/month to $21.8/sqm/month. The decrease was
due to the fact that the average asking rents in Kağıthane are
lower than those in Şişli and that in the first half of 2013 the
additional office stock of 65.000sqm added to the supply put
pressure on the prices.
Gelecek Stok
Önümüzdeki 3 yıl içerisinde Asya ve Avrupa yakasında piyasaya
çıkacak 1.500.000 metrekarenin üzerinde ofis stoğu, inşaat ve
planlama aşamasındadır. Önümüzdeki 3 yıl içerisinde piyasaya
çıkacak inşaat ve planlama aşamasındaki bu ofis stokunun, yaklaşık %70’lik kısmı sadece Avrupa Yakası’nda gerçekleşecektir.
1.200.000
1.084.379
Future Stock
The new office stock expected to be added to the city’s existing
stock during the next three years is 1.5 million sqm, with some
under construction and some in the planning stage on both the
European and the Asian sides. 70% of this future stock will be
located on the European side.
1.000.000
1.200.000
800.000
1.084.379
1.000.000
600.000
474.994
800.000
400.000
600.000
474.994
200.000
400.000
2
m
0
AVRUPA
ASYA
200.000
2
m
0
EUROPE
Planlanan ve inşa halindeki yakın gelecekteki stokun büyük kısmı
Levent, Maslak, Gayrettepe, Ataşehir gibi merkezi iş akslarında yer
almaktadır. Mevcut ekonomik konjonktür dahilinde, önümüzdeki
kısa vadede, bu bölgedeki kiracı talebinin bu boyutta bir arzı destekleyemeyeceği öngörüsü ile, söz konusu stok artışının MİA bölgesindeki kira rakamlarını aşağı çekebileceği görüşündeyiz. Eğer MİA
bölgesindeki kira seviyelerinde bu öngörümüz doğru çıkarsa, önümüzdeki kısa ve orta vade dönemde kiracı tercihlerin yeniden oluşan avantajlı kira şartları sonucunda birincil bölgelere kayabileceğini söyleyebiliriz.
Diğer yandan Kâğıthane, Ümraniye, Kartal gibi yeni gelişen ve yeni
toplu taşıma yatırımlarıyla desteklenen ofis bölgelerinde ise, MİA
bölgesinin orta vadede alçalacağını öngördüğümüz kira seviyeleri
P.19
ASIA
A major portion of these new office buildings being planned or
under construction is situated in the city’s central business districts, such as Levent, Maslak, Gayrettepe, and Ataşehir. Given the
prevailing economic circumstances, we believe that the current
tenant demand in these districts may fall short of such heavy
supply in the short run and the mentioned increase in supply
could drive the current asking rents downwards in the CBD. If this
projection proves right, then we should expect tenants to shift to
prime office districts, offering more advantageous rental rates, in
the next short to medium term.
On the other hand, even when compared with the projected level
of lower asking rents in the CDB, we believe that the newly
www.colliers.com
ile dahi karşılaştırıldığında, halen avantajlı kira koşulları dolayısıyla
ekonomik şartları her zaman konumun önünde tutan kiracı adayları
tarafında ağırlıklı tercih edileceğini öngörmekteyiz.
Gelecek 3 yıl içerisinde İstanbul A sınıfı ofis stokuna girecek planlama ve inşaat aşamasındaki ofis binalarının alan dağılımı bölgeler
bazında aşağıdaki tabloda verilmiştir:
emerging office districts, such as Kağıthane, Ümraniye and Kartal,
supported by new investments in public transportation will be
more heavily preferred by prospective tenants who always prioritize low rents over location.
Below table shows the regional distribution of the future stock of
A Class office in Istanbul that will be launched in the next 3 years
and that are currently in planning and construction phase.
Bölgelere Göre İstanbul A Sınıfı Gelecek Ofis Stoğu Dağılımı
400.000
362.670
350.000
300.000
335.676
294.912
İstanbul
Istanbul AFuture
Sınıfı Ofis
A Class
Projeleri
OfficeGelecek
Stock byStok
Region
Dağılımı
296.660
400.000
362.670
250.000
m2
350.000
200.000
300.000
150.000
335.676
294.912
296.660
133.414
250.000
103.910
50.000
0
m2
100.000
23.717
8.414
200.000
150.000
133.414
103.910
100.000
50.000
0
P.20
23.717
8.414
COLLIERS INTERNATIONAL’ın 2013 yılı
İçİn 21 öngörüsü
COLLIERS INTERNATIONAL’S 21 PREDICTIONS
FOR 2013
Dünya çapında yatırımcılarda ihtiyatlı bir iyimserlik eğilimi görülmektedir. Colliers Küresel Yatırımcı Görüşleri Anketi’ne göre gayrimenkul yatırımcıları kendilerini düşük – orta seviyede risk almaya
eğilimli olarak tanımlamaktadır. Yatırımcıların istikrarlı ekonomik
gelişme beklentileriyle bağlantılı olarak, sene için pozitif bir yaklaşım söz konusudur. Bu görüşe katılmakla birlikte, küresel ekonominin Avrupa’da yaşanan durgunluk ve yavaşlayan küresel talepten
etkilenmeye devam edeceği ve 2013 yılının %1,5-2 seviyelerinde
bir küresel GSYİH büyüme oranı ile tamamlanacağı görüşündeyiz.
General investor mood is one of cautious optimism around the globe.
Colliers’ Global Investor Sentiment Survey revealed that most property
investors now classify themselves as low to moderate risk-takers. Yet,
there is much to be positive about in the coming year, with investors
expecting steady economic improvement. We favor this sentiment and
believe that while the global economy will face headwinds from recession in Europe and moderating global demand for commodities, 2013
will end with a respectable 1.5% to 2% global GDP growth rate.
Londra ve New York gibi küresel güvenli piyasalarda, Panama
Kanalı’nın genişletilmesi projesiyle bağlantılı hazırlıklar çerçevesinde altyapı çalışmalarının yürütüldüğü, A.B.D. Doğu Sahilinin
Baltimore, Charleston ve Miami gibi liman şehirlerinde, endüstriyel
gayrimenkul alanında yatırımda bulunanlar mevcut ortamdan en
büyük faydayı sağlayacaktır.
KÜRESEL
1 — ENTELLEKTÜEL SERMAYE, ENERJİ VE EĞİTİM SEKTÖRLERİ
GELİŞMİŞ PAZARLARDA EKONOMİK BÜYÜMEYİ SÜRDÜRECEK
Gelişmiş ülkelerde ekonomik büyümeyi Entellektüel Sermaye,
Enerji ve Eğitim (ICEE) sektörleri teşvik edecektir. Teknolojik
gelişmeler neticesinde San Francisco, Tel Aviv, Dublin, Londra gibi
pazarlarda Finans, Sigorta ve Gayrimenkul (FIRE) sektörlerinden
talep artıracaktır.
› İngiltere ve Kuzey Amerika’da, olgunlaşmakta olan e-ticaret ağı,
lojistik pazarında dağıtım stratejilerinin yeniden şekillenmesine
neden olacaktır.
For the commercial property sector, beneficiaries of the current environment will include office properties in global safe-haven cities such as
London and New York and industrial properties in global transportation
centers that have enacted infrastructure investments, such as U.S. East
Coast ports including Baltimore, Charleston and Miami, which have
invested the capital to prepare for the widening of the Panama Canal.
GLOBAL
1 — ICEE INDUSTRIES WILL DRIVE FIRST WORLD ECONOMIC
GROWTH
Intellectual Capital, Energy and Education (ICEE) industries will drive economic growth in the developed world. Tech growth will continue to support FIRE (Finance, Insurance and Real Estate) demand in markets such
as San Francisco, Tel Aviv, Dublin and London.
› In the U.K. and North America, maturing e-commerce networks will
reshape distribution strategies in the logistics market.
› Tech companies will generate further demand for office space,
although many will be sophisticated users with lighter-than-traditional
office footprints.
› Teknoloji şirketlerinin, geleneksel ofis tarzından uzak daha sofistike alanlar yönünde olsa da ofis alanı talepleri devam edecektir.
2 — LABOR DISPUTES WILL CAUSE TRADE DISRUPTIONS
2 — İŞGÜCÜ İLE YAŞANAN SIKINTILAR TİCARETTE
AKSAMALARA YOL AÇACAK
Disagreement between management and labor, for a variety of causes,
will affect economic growth in the coming year. Port labor strife is likely
to be a dominant global threat through 2014.
Yönetim ve iş gücü arasında, birçok farklı nedenden kaynakalanabilecek uyuşmazlıklar, gelecek yıl içerisinde ekonomik büyümeye
etki edecektir. 2014 yılı içerisinde, liman içi çekişmelerin baskın bir
küresel tehdit oluşturması muhtemel görünmektedir.
› Uluslararası Liman İşçileri Derneği’nin greve gitmesi, her iki
sahilde en önemli A.B.D. limanlarının kapanmasına, perakende
tedarik zincirinin etkilenmesine, nakliye ve depolama hizmetlerinin
aksamasına neden olacaktır. Nakliyeciler ve perakendeciler
Kanada, Meksika veya A.B.D.’de çalışmaya uygun diğer eyaletlerle
yeni liman işbirlikleri geliştirmeye yöneleceklerdir.
P.21
› Strikes by the International Longshoremen’s Association could close
down major ports on both U.S. coasts, backing up retail supply chains
and disrupting transportation and warehousing. Shippers and retailers
will look to expand redundancy in their port-related supply chains and
also grow port relationships in Canada, Mexico and U.S. right-to-work
states.
› Europe can expect labor flare-ups in struggling Spain and Greece. In
France, new austerity measures could also spark public sector workers
to strike.
www.colliers.com
› Avrupa’da sıkıntılı bir dönem geçirmekte olan İspanya ve
Yunanistan’da işverenle işgücü karşı karşıya kalabilir. Fransa’da
uygulamaya konulan yeni tasarruf önlemleri kamu çalışanlarının
grev yapmasına yol açabilir.
› Panama Kanalı çerçevesinde gerçekleşen ücret tartışmaları,
çalışmalara sekte vurabilir ve taşımacılık trafiğini yavaşlatabilir.
3 — A.B.D. BANKALARININ BEKLEMEDE OLMASI SEBEBİYLE
TİCARİ İPOTEK DESTEKLİ KREDİLER DÖRDÜNCÜ YILDIR YAVAŞ
SEYİR GÖSTERECEK
A.B.D. bankalarının yeni federal düzenlemeler karşısındaki bekle
ve gör yaklaşımı, ticari ipotek destekli güvenlik kredilerinde yavaş
büyümenin devam etmesine neden olacaktır. Amerikan Merkez
Bankası FED, banka sermaye karşılıklarıyla ilgili açıklamanın
zamanlamasıyla ilgili bilgi vermemiştir. Kuralların netleşmesiyle,
A.B.D.’de ticari ipotek destekli krediler de artış gösterecektir.
Avrupa’da ticari ipotek destekli güvenlik kredilerindeki yavaş seyir,
düzenlemelerdeki eksiklikten değil, Avrupa’da genel ekonomik
durum nedeniyle oluşan gerginliğin yarattığı talep eksikliğinden
kaynaklanmaktadır. Bunun yanı sıra önemli sayıda sorunlu kredi
düzenleme veya bekleme aşamasında bulunmaktadır.
ASYA
4 —ISINAN ASYA GAYRİMENKUL PİYASASINDA ENFLASYON
BASKI OLUŞTURACAK
2013 yılında uygulanmaya başlanan ekonomik politikalar neticesinde, çoğu Asya ülkesinde özel tüketimde bir artış gözlemlenmesini beklemekteyiz. Yaşanan jeopolitik gerginlikler, küresel petrol
stoklarının ve rezervlerin düşük seviyede olması, petrol fiyatlarında ani yükselmelere neden olabilir. Zorlu hava koşulları üretimde aksaklıklara ve bu sebeple fiyatların yükselmesine sebep
olabilir. Enflasyon beklentisi neticesinde gayrimenkul yatırımları
daha cazip hale gelecektir ancak bu durum ısınmış olan Asya gayrimenkul piyasaları üzerinde daha da baskı yaratacaktır.
5 — ASYA’DA GAYRİMENKUL GETİRİSİ TARİHİ DÜŞÜK
SEVİYELERE ULAŞACAK
Sınırlı kaynağa sahip Asya gayrimenkul piyasasında, yüksek
sayıda büyük sermayenin yatırım fırsatlarını gözlüyor olması, gayrimenkul fonlarında düşük kredi değer oranının oluşmasına neden
olacaktır. Bu durum verilecek yeni ana kredilerle ve yüksek faizli
ek kredilerle (mezzanine) desteklenecektir.
6 — ASYADA UYGULANAN RAHATLATICI UYGULAMALAR
KALICI OLACAK
Paranın değer kazanacağı ve Asya’ya sürekli sermaye akışının
süreceği beklentileriyle, konut piyasasında uygulanan rahatlatıcı
P.22
› Wage disputes at the Panama Canal could halt or slow both expansion
work and cargo traffic.
3 — CMBS WILL BE SUBDUED FOR A FOURTH YEAR AS U.S.
BANKS PLAY THE WAITING GAME
CMBS loan growth will continue its sluggish recovery as U.S. banks take
a wait-and-see approach to new federal regulations. The Fed has
announced no timeline for the release of bank capital hold requirements.
When the rules are made clear, CMBS issuance in the U.S. will rise. In
Europe, CMBS issuance remains subdued not for lack of rule clarity but
rather a lack of demand due to nervousness about the general state of
the European economy and the fact that a significant number of legacy
loans are still in work-out or standstill mode.
ASIA
4 — PRICE INFLATION WILL PRESSURE HEATED ASIAN REAL
ESTATE
We expect most Asian economies to foster private consumption growth
through a variety of policy initiatives in 2013. Meanwhile, geopolitical
tensions could push oil prices sharply higher given low global inventories
and spare capacity. Extreme weather conditions may lead to harvest
disruption and also inflate prices. Real estate investment will be especially attractive amid expectations of price inflation, but it will add pressure to the already heated Asian real estate markets.
5 — PROPERTY YIELDS IN ASIA WILL COMPRESS TO HISTORIC
LOWS
The continued high volume of capital seeking investment in a limited
supply of Asian real estate will combine with the growing risk appetite of
real estate funds with newly loosened loan-to-value ratios. This will be
supported by new lending on both core and mezzanine loans.
6 — ASIAN COOLING MEASURES ARE HERE TO STAY
In anticipation of currency appreciation and sustained capital flow into
Asia, most of the restrictive residential market cooling measures will
remain intact throughout 2013. Governments will stabilize markets to
avoid social unrest caused by soaring residential prices. The new
Chinese leadership is expected to adopt a more conservative approach to
growth and economic reform. Non-residential real estate assets will be
increasingly popular among a wider group of buyers including private
equities, end users and real estate funds.
7 — JAPAN’S ECONOMY WILL IMPROVE
With the Liberal Democratic Party back in power after the December
election, a new prime minister will enact economic stimulus measures
meant to hold down inflation, making for a cheaper yen to support an
export-led economy.
uygulamalar 2013 yılında da devam edecektir. Hükümetler yükselen konut fiyatlarından kaynaklanan toplumsal huzursuzluğu önlemek için piyasaları stabilize edecektir. Çin’de yeni hükümet,
büyüme ve ekonomik reform adına daha muhafazakar bir yaklaşım
benimseyecektir. Konut dışı gayrimenkuller, girişim sermayesi,
son kullanıcı ve gayrimenkul fonlarının da dahil olduğu daha geniş
bir grubun ilgi odağında olacaktır.
7 — JAPON EKONOMİSİNDE İYİLEŞME YAŞANACAK
Aralık ayında yapılan seçimlerden sonra Liberal Demokratik
Parti’nin tekrar iktidara gelmesiyle, yeni başbakan enflasyonu baskılayacak ve ihracat odaklı bir ekonomi için, ucuz yen politikası
uygulayarak ekonomiyi canlandıracak ekonomik önlemler uygulayacaktır.
8 — CHINA WILL SEE RISING DEMAND FOR LOGISTICS
Relatively little land in China has been designated for development into
logistics property. This constrained new supply, combined with several
other factors, will make Chinese logistics facilities star performers in
2013.
› A growing roster of small to medium enterprises will outsource their
logistics operations to save costs.
› Intra-regional trade flows in Asia will continue to perform well, compared to total exports to the western economies.
› Inflation fears in countries including China, Indonesia, the Philippines
and Thailand will foster retail sales of foodstuffs and consumer goods, as
well as the logistics required to deliver them to the marketplace.
8 — ÇİN LOJİSTİK ALANINDA TALEPTE ARTIŞ YAŞAYACAK
9 — INDIA’S GDP WILL BEAT FORECASTER EXPECTATIONS
Çin’de oransal olarak ufak bir alan, lojistik sektörüne yönelik gayrimenkul yatırımları için ayrılmıştır. Bu limitli yeni arz başka faktörlerin de etkisiyle 2013 yılında lojistik tesisleri Çin’ın yıldız oyuncusu
olarak öne çıkaracaktır.
India’s GDP growth will reach 6.5% in 2013. Past growth forecasts have
suffered from downward revision owing to the lack of implemented
reform measures expected from the current government. However, the
government has recently displayed a keen resolve to introduce numerous
fiscal and economic measures, including allowing foreign direct investment in multi-brand retail; introduction of a uniform goods and service
tax; capping subsidies on LPG, diesel, petrol and fertilizers; pilot programs for direct cash transfer; reducing the budget deficit; and increasing
investment in infrastructure. India’s central bank is expected to slash bank
rates in the first quarter of 2013, which will further foster growth.
› Ufak ve orta ölçekli işletmeler, maliyetlerini kontrol etmek üzere
lojistik hizmetleri dışarıdan tedarik etmeye yönelecektir.
› Asya’da, batı ülkelerine yapılan toplam ihracatla karşılaştırıldığında bölgeler arası ticaret olumlu seyrini sürdürecektir.
› Çin, Endonezya, Filipinler ve Tayland gibi enflasyon endişesi taşıyan ülkelerde, harcama eğiliminin gıda ve kişisel tüketime yönelmesi neticesinde lojistik ihtiyaçlarda da artış olacaktır.
9 — HİNDİSTAN’IN GSYİH’SI BEKLENTİLERİ AŞACAK
2013 yılında, Hindistan GSYİH artışı %6,5 seviyelerine ulaşacaktır.
Mevcut hükümetin beklenen reformları gerçekleştirememesi sebebiyle, geçmişte yapılan büyüme tahminleri aşağı doğru revize edilmiştir. Ancak, hükümet son olarak uygulamaya koyduğu, çokmarkalı perakendecilikte doğrudan yabancı yatırıma izin verilmesi;
ürün ve hizmetler için tek tip vergi uygulanması; LPG, dizel, benzin
ve gübre sübvansiyonlarının sınırlandırılması; doğrudan para
transferi pilot uygulamaları; bütçe açığının azaltılması ve altyapı
yatırımlarının arttırılması, gibi mali ve ekonomik önlemlerle, büyümeyi destekleme konusunda kararlılığını sergilemektedir.
10 — HİNDİSTAN’DA DÜŞÜK TALEP VE YÜKSEK BOŞLUK
ORANLARI NEDENİYLE KİRA RAKAMLARINA DÜŞÜŞ
YAŞANACAK
2012 yılının üçüncü çeyreğinde ticari ofis alanı talep oranı, 2011
yılı aynı dönemine göre yaklaşık %40 daha düşük seviyede gerçekleşmiştir. 2013 yılı talep bekletilerimizde aynı düşük seviyede
kalınacağı yönündedir. Düşük talep ve yüksek boşluk oranı sebeP.23
10 — INDIAN RENTAL RATES WILL DROP ON THE BACK OF LOW
DEMAND AND HIGH VACANCY
The year-to-date absorption of commercial office space in the third
quarter of 2012 was approximately 40% lower than the same period in
2011. Our expectations for demand for office space in 2013 are also low.
Rental values will face downward pressure on the back of low demand
and vacant stock. Bangalore—India’s IT hub—will be the most resilient
market. Its current 14% vacancy is lower than other Indian cities. On the
other hand, cities like Chennai, Mumbai and Delhi will face moderate
downward pressure on rental values.
AUSTRALIA & NEW ZEALAND
11 — AUSTRALIAN DOLLAR WILL REMAIN HIGH
The two-speed nature of Australia’s economic growth will continue,
however slowing economic growth in China and a stalling of several
major mining projects means that mining growth is set to moderate.
While there is some hope that this will lead to a depreciation of the
Australian dollar and a corresponding resurgence in the larger, non-mining states of New South Wales and Victoria, this has not yet occurred. We
www.colliers.com
biyle kira değerlerinde bir düşüş baskısı oluşacaktır. Hindistan’ın
bilişim sektörü merkezi olan Bangalore, diğer şehirlere kıyasla
%14 ile en düşük boşluk oranına ve en fazla esnekliğe sahip olan
pazardır. Chennai, Mumbai ve Delhi’de kira değerlerinde hafif bir
düşüş beklenmektedir.
AVUSTRALYA & YENİ ZELLENDA
11 — AVUSTRALYA DOLARI YÜKSEK DEĞERİNİ KORUYACAK
Avustralya ekonomisinin hızlı büyüme eğilimi devam edecektir,
ancak Çin’de ekonomik büyümenin yavaşlaması ve birkaç önemli
madencilik projesinin durdurulması, büyümenin orta seviyede kalmasına neden olacaktır. Bu durumun, Avustralya dolarının değerini
düşürmesi ve madencilik yapılmayan Yeni Güney Galler ve
Viktorya şehirlerinde bir canlanmaya olanak tanıması umulmaktadır, ancak henüz bu yönde bir gelişme gözlemlenmemiştir. Avrupa,
ABD ve Japonya’da uygulanan gevşek para politikalarının etkisiyle
gelecek 12 ay boyunca Avustralya dolarının yüksek seviyesini
korumasını beklemekteyiz.
12 — YERLİ YATIRIMCILAR AVUSTRALYA’DA REKABETİ
ARTIRACAK
2011 ve 2012 yılında, Avustralya gayrimenkul piyasasının şeffaflığından, güçlü ekonomik büyümeden ve en önemlisi diğer yatırım
araçlarına kıyasla yüksek getirisinden etkilenen yabancı yatırımcıların 5 milyon Avustralya doları (5,24 milyon Amerikan doları)
değerine ulaşan yatırımları, gerçekleşen toplam işlemlerin yarısından fazlasını oluşturmaktadır. Getirinin yüksek seviyede gerçekleşmesinin en önemli sebebi yabancı yatırımcının yüksek ilgisine rağmen bu dönemde Avustrayalı yatırımcıların faal olmamasıdır. Bu
durum son altı ay içerisinde bir grup gayrimenkul yatırımın fonunun yeniden faaliyete geçmesiyle ve Avustralyalı bazı emeklilik
fonlarının yatırımlarını gayrimenkul alanına yönlendireceğini
duyurmasıyla değişmeye başlamıştır. 2013 yılında özellikle birincil
stok için getirinin olgunlaşması ve yatırımcıların büyük getiri için
daha fazla risk alması gereksinimi söz konusu olacaktır.
KANADA
13 — KANADA’DA TALEP BÖLÜNMESİ YAŞANMAYA DEVAM
EDECEK
Kanada’da, Alberta, Saskatchewan ve İngiliz Kolombiyası’nda
enerji ve madencilik alanlarının artan ticari gayrimenkul talepleriyle doğu ve batı arasındaki bölünme daha belirginleşecektir.
Doğuda, ihracatta ve üretimde yaşanan düşüş nedeniyle endüstriyel sektörün talepleri daha düşük seviyede kalacaktır. Kanada’da
ofis kiralamalarında Calgary ve Edmonton hariç diğer bölgelerde
bir düşüş beklenmektedir.
P.24
expect that quantitative easing in Europe, U.S. and Japan will keep the
Australian dollar high for at least the next 12 months.
12 — DOMESTIC INVESTORS WILL RAMP UP COMPETITION IN
AUSTRALIA
Offshore investors account for more than half of all transactions in
excess of AU$5 million (US$5.24 million) in 2011 and 2012, attracted by
the transparency of Australian property markets, strong economic
growth and, most importantly, the high yields of Australian property relative to other investment opportunities. One of the main reasons that
yields remained high despite strong interest from offshore groups is that
Australian investors have
been relatively inactive. This has started to change over the past six
months with a number of domestic REITS acquiring properties once
again, as well as several Australian pension funds stating that they
would be increasing their allocations to direct property. Expect a firming
of yields in 2013, particularly for prime stock, and investors moving up
the risk curve to achieve superior returns.
CANADA
13 — CANADIAN DEMAND DIVIDE WILL CONTINUE
In Canada, the divide between the east and west is firmly entrenched,
with the energy and mining sectors driving stronger commercial property demand in Alberta, Saskatchewan and British Columbia. Industrial
demand will be moderate in the East, as export and goods pro- duction
activity flattens. Canadian office space demand will soften in major markets with the exception of Calgary and Edmonton.
EUROPE, MIDDLE EAST &
AFRICA
14 - EUROPEAN BIFURCATION: EURO AREA WILL SEE A FURTHER
NORTH/SOUTH SPLIT
Northern countries in the eurozone will continue to see stronger economic growth than their southern and peripheral counterparts, which
will remain weak with local recessions.
The eurozone as a whole will post marginal 0.25% GDP growth in
2013, with business investment and occupier demand gaining traction
in the second half of the year.
15 — EMEA PROPERTY TRANSACTIONS WILL GROW BY UP TO 10%
We expect transaction velocity to struggle in early 2013, but gain
momentum through a modest economic recovery in the second half of
the year. New lending sources such as insurance companies and mezzanine funds will continue to develop and partly ease the challenging
AVRUPA, ORTADOĞU & AFRİKA
lending environment. The year will end with transaction volume as
much as 10% greater than in 2012.
14 – AVRUPADA BÖLÜNME: EURO BÖLGESİNDE KUZEY /
GÜNEY AYRILIĞI BÜYÜYECEK
16 — EUROPEAN ELECTIONS WILL NOT THREATEN THE EUROZONE
Euro bölgesinde yer alan kuzey ülkelerinde daha güçlü ekonomik
büyüme yaşanırken, güney ülkelerde yerel durgunluk devam edecektir. 2013 yılında, Euro bölgesinde GSYİH %0,25 seviyesinde
gerçekleşmesi ve yılın ikinci yarısında iş yatırımlarının ve kiracı
taleplerinin artması beklenmektedir.
15 — AVRUPA, ORTADOĞU & AFRİKA BÖLGESİNDE
GAYRİMENKUL İŞLEMLERİ %10 ARTACAK
2013 yılının başlarında işlem hızının yavaş seyir göstereceğini ve
ekonomik iyileşmeyle birlikte hız kazanmaya başlayacağını düşünüyoruz. Sigorta şirketleri, yüksek faizli finans kurumları (mezzanine fund) gibi yeni kredi kaynaklarının ortaya çıkması zorlu kredi
ortamını kısmen rahatlatacaktır. Yılın 2012 yılına göre %10 artışla
kapanması beklenmektedir.
16 — AVRUPA SEÇİMLERİ EURO BÖLGESİ ÜZERİNDE TEHDİT
OLUŞTURMAYACAK
Almanya ve İtalya’da yaklaşan seçimler, piyasalarda belirsizliğin
uzamasına ve yatırım alanında dalgalanmaların yaşanmasına
sebep olacaksa da gerçek bir tehdit oluşturmamaktadır.
Seçimlerden sonra da Almaya’nın Euro bölgesine desteği devam
edecektir. Nisan ayında İtalya’da yapılacak seçimlerden sonra
kurulacak hükümetin reformları sürdürmemesi bir risk oluşturabilir. Mario Monti’nin İtalya’ya sağladığı istikrar ve güven ortamından
sonra, Berlusconi’nin iktidara dönme olasılığı oldukça düşüktür.
İtalya’da hükümeti merkez sol partinin kuracağı ve reformlara
devam edileceği görüşündeyiz.
17 — SERMAYE LONDRA’DA GÜVEN ARAYACAK
Colliers International’ın Avrupa, Orta Doğu ve Afrika bölgesindeki
yatırımcıların yarısından fazlasının (%56) katıldığı 2013 Küresel
Yatırımcı Görüşleri Anketi’ne göre, bu bölgeye yatırım için son
derece uygun bir zaman. Ankete katılanların %59’u portföylerini
geliştirmeyi hedeflediklerini belirtmiştir. Yatırımcıların çoğu, sermayenin korunması adına Paris, Almanya’nın önde gelen şehirleri
ve Londra’yı güvenli piyasalar olarak seçeceklerini belirtmektedirler. Bölgedeki yatırımcılar likiditesi yüksek, şefaf ve kaliteli gayrimenkul stoğunun mevcut olduğu pazarları tercih etmektedir.
Londra piyasası, belirsizliğin hakim olduğu Euro bölgesinin dışında
kalması sebebiyle de ayrıca cazip hale gelmektedir. Yatırımcılar
nispeten düşük getiriyle daha güvenli yatırımları terich etmektedirler.
P.25
While upcoming elections in Germany and Italy will prolong uncertainty
and potentially create volatility in investment markets, they do not pose a
true threat. Germany’s support of the eurozone will continue post-election. The risk that Italy’s April elections will fail to produce a government
willing to continue on the reform path is also low. Mario Monti has
brought stability and confidence back to Italy and it is unlikely that
Berlusconi will return to power. We expect a center-left government in
Italy’s future and with it a continuation on the reform path.
17 — CAPITAL WILL SEEK SAFETY IN LONDON
Colliers International’s 2013 Global Investor Sentiment reported that
more than half (56%) of EMEA investors surveyed think it a good time to
invest in the region and 59% plan to expand their portfolios. For most of
these investors, Paris, German core cities and especially London are safe
havens they will choose for capital protection. EMEA investors seek liquid
and trans- parent markets with a quality stock of investment properties.
Because London is outside the eurozone, it is especially attractive in
these times of euro uncertainty. Investors are willing to trade relative
security for lower yields.
LATIN AMERICA
18 — MEXICAN ECONOMIC GROWTH WILL OUTPACE THE U.S. AND
CANADA
Mexico has seen three years of continuous growth and we expect this
emerging market to beat out its northern neighbors in terms of percentage of GDP growth in 2013. Mexico’s GDP will grow by 3.56%, with
economic stability through President Enrique Peña Nieto’s transition into
power.
UNITED STATES
19 — U.S. GDP GROWTH WILL STUMBLE, THEN RECOVER
In the United States, 2013 will be the third consecutive year of 2% to
2.5% GDP growth. The majority of growth will occur in the second half
of the year, when the fiscal cliff threat and ILA East Coast port strike are
in our rear-view mirrors.
20 — U.S. HOUSING RECOVERY WILL SOLIDIFY
The U.S. single-family housing market is finally in recovery. The National
Association of Home Builders/First American Improving Markets Index
shows 201 housing markets now in recovery— a post-recession high.
This trend will continue in 2013.
www.colliers.com
LATİN AMERİKA
18 — MEKSİKA EKONOMİK BÜYÜMESİ A.B.D. VE KANADA’YI
GERİDE BIRAKACAK
Meksika’nın üç yıldır sürdürdüğü büyüme trendinin ardından, 2013
yılında da GSYİH artışında komşu ülkelerini geçeceği görüşündeyiz. Başkan Enrique Peña Nieto’nun iktidara gelmesiyle, ekonomik
istikrarı sağlayacak olan Meksika’nın GSYİH %3,56 oranında büyüyecektir.
21 — U.S. INDUSTRIAL WILL BE A TOP INVESTOR TARGET
With the expansion of the Panama Canal and the emergence of new
Post-Panamax routes to the East Coast, demand for modern industrial
property will rise surrounding port cities. We expect strong investor interest in the entire U.S. warehouse sector, thanks to several ongoing trends:
› Industrial yields remain higher than for other commercial property
types.
› Despite growing demand, industrial construction remains low.
AMERİKA BİRLEŞİK DEVLETLERİ
› Industrial properties experienced less distress than other commercial
property types.
19 — A.B.D. GSYİH BÜYÜMESİ YAVAŞLAMADAN SONRA
İYİLEŞECEK
› As U.S. trade with global emerging markets grows, so too will the
demand for warehouse space to store traded goods.
2013 yılı Amerika’da %2-%2,5 arasında GSYİH artışının yaşanacağı üçüncü yıl olacaktır. Büyümenin büyük bir kısmı, gözlerin mali
uçurum tehlikesi ve liman grevleri gibi konulara da kayacağı yılın
ikinci yarısında gerçekleşecektir.
20 — A.B.D. KONUT PİYASASINDA DÜZELME GÜÇLENECEK
Amerika pazarında bekar-aile konut pazarı nihayet iyileşme sürecine girmiştir. Ulusal İnşaatçılar/ İlk İyileşme Gösteren Pazarlar
Endeksi 201 konut piyasasının iyileşme gösterdiğini – durgunluk
öncesi seviyelere ulaştığını göstermektedir. Bu trend 2013 yılında
da devam edecektir.
21 — A.B.D. ENDÜSTRİSİ YATIRIMCILARIN GÖZDESİ OLACAK
Panama Kanalı’nın genişletilmesi projesi ve buna bağlı olarak
doğu yakasına yeni Panamax yolların oluşmasıyla, liman şehirlerde
endüstriyel gayrimenkul talebinde artış yaşanacaktır. Yatırımcıların,
gelişmekte olan bazı trendlerden etkilenerek, A.B.D. depolama
sektörüne yoğun ilgisi göstereceğini öngörmekteyiz:
› Diğer gayrimenkul türlerine göre endüstriyel gayrimenkül getirisinin yüksek performans göstermesi.
› Artan talebe rağmen, yeni arzın düşük seviyede kalması.
› Geçmişte endüstriyel gayrimenkül alanında diğer ticari gayrimenkul türlerine göre daha az sıkıntı yaşanmış olması.
› A.B.D.’nin gelişen ekonomilerle artan ticaretinin neticesinde üretilecek mallar için yeni depo alanlarına ihtiyaç duyulacak olması.
P.26
482 offices in
62 countries on
6 continents
482 ofisle
62 ülkede
6 kıtadayız
Contact | İletişim
EMEA bÖLGESİ KİRA
RAKAMLARI HARİTASI
UYGULAMASI
Colliers International, EMEA (Avrupa, Orta
Doğu ve Asya) Kira Haritaları Mobil
Uygulaması’nı tanıtmaktan gurur duymaktadır. Piyasada bir ilk olarak nitelendirilen
bu yeni Colliers Mobil Uygulaması, kullanıcılarına ofis, perakende, endüstriyel ve
lojistik sektörlerine yönelik güncel piyasa
göstergelerini inceleme ve karşılaştırma
olanağının yanı sıra aşağıdaki konularda
önemli bilgiler sunmaktadır:
• Ortalama Kira Rakamları
• Boşluk Oranları
• Kira Getirileri
• Geleceğe İlişkin Trendler
EMEA bölgesindeki 60’dan fazla pazara
yönelik piyasa verileri sunan bu uygulama,
akıllı telefonlara ve mobil cihazlara indirilebilmekte ve veriler her üç ayda bir güncellenmektedir.
Uygulamayı aşağıdaki bağlantı üzerinden
indirebilirsiniz:
http://m.colliersemea.com/#qr
EMEA RENTS MAP
APPLICATION
Colliers International is pleased to announce
the release of our new EMEA app. At the
touch of your fingertips, you can view and
compare current market indicators for the
office, retail, industrial and logistics sectors,
including:
• Average rents
• Vacancy rates
• Yields
• Future trends
KERİM CiN
Managing Partner
[email protected]
NESLİHAN KURTULUŞ
Head of Advisory Services Department
[email protected]
LARA GEZGİN
Marketing & PR Manager
[email protected]
Tel. +90 212 288 62 62
Fax. +90 212 347 07 94
Büyükdere Cad. No: 108
Enka Binası Kat: 6/A
34 394 Esentepe, Şişli
Istanbul, Turkey
The app provides market data for over 60
markets throughout the EMEA region and is
available for download on smartphones and
mobile devices and the data will be updated
quarterly.
Visit the following link to download the app:
http://m.colliersemea.com/#qr
This document has been prepared by Colliers
International for advertising and general information
only. Colliers International makes no guarantees,
representations or warranties of any kind, expressed
or implied, regarding the information including, but
not limited to, warranties of content, accuracy and
reliability. Any interested party should undertake
their own inquiries as to the accuracy of the
information. Colliers International excludes
unequivocally all inferred or implied terms, conditions
and warranties arising out of this document and
excludes all liability for loss and damages arising there
from. This publication is the copyrighted property of
Colliers International and/or its licensor(s). ©2013. All
rights reserved.
Accelerating success.

Spring/Summer 2013 İlkbahar/Yaz 2013 Newsletter

Transkript

Benzer belgeler

TERİMLER SÖZLÜĞÜ (YENİ)

Spring/Summer 2015 İlkbahar/Yaz 2015 Newsletter

Yaz 2010 Newsletter - Colliers International

Autumn/Winter 2013 Sonbahar/Kış 2013 Newsletter

Avrupa`daki en iyi Lojistik Merkezleri

turkey real estate revıew

My Magazine 5

Dosyayı indirmek için tıklayınız

Remark Ofis Optik Okuma Tanıtım Broşürü

EMF Endüstri TR Katalog

Office 365 Temel Kurulum ve Yapılandırma

neden türkiye

West Wall Marina Villaları`nın Rezidans Yönetimi İspanyol Gruba

KÜÇÜK OFİS veya EV KULLANICISI İNTERNET GÜVENLİĞİ

Makalenin Tümünü indirmek için tıklayın.

T.C. A D A L E T B A K A N L I Ğ I EĞĠTĠM DAĠRESĠ BAġKANLIĞI

KİRALIK AİLE KONUTLARINDA KİRA SÖZLEŞMESİNE TARAF

şüpheli alacak karşılığı uygulaması

2013-2014 Faaliyet Raporunu İndirmek İçin

Gücüne güç kat - Zorlu Holding