Yükle - Besfin

Residence
Kü resel Piyasa Araştırması
İçindekiler
Rezidans Otelciliğinin Tanımı ............................................................................................. 2
Rezidans Otellerin Avantajları ............................................................................................ 3
Son Trendler ........................................................................................................................ 3
Turizm Sektörü ve Rezidans Piyasası ................................................................................ 4
Bölgesel Gelişmeler ............................................................................................................ 5
Afrika Bölgesi................................................................................................................... 5
Asya Bölgesi .................................................................................................................... 5
Avrupa Bölgesi ................................................................................................................ 6
Orta Doğu Bölgesi ........................................................................................................... 6
İşletme Stratejisi .................................................................................................................. 7
Marka Pozisyonu ............................................................................................................. 7
Operasyon Maliyetleri...................................................................................................... 7
Operasyonun Verimliliği .................................................................................................. 8
Talebin Benchmark Edilmesi .......................................................................................... 8
Ulusal Veriler ................................................................................................................ 8
Bölgesel veriler............................................................................................................. 9
İnşaat Maliyeti .................................................................................................................. 9
Açılacak Rezidanslar ..........................................................................................................10
İşletme Yapıları ...................................................................................................................11
Yönetim Anlaşması .........................................................................................................11
Kiralama ..........................................................................................................................12
Franchise.........................................................................................................................12
Rezidans Sahibi ve İşletme ............................................................................................12
Avrupa’da Yapılan Satış İşlemleri .....................................................................................12
Rezervasyon Arttırma Stratejileri ......................................................................................13
Devamlılığı Olan Müşterinin Ödüllendirilmesi ..............................................................13
Otel Web sitesinin optimize edilmesi ............................................................................13
Web Sitesinin Alt Sayfaları .............................................................................................13
Mobil Aplikasyonlar ve Ara yüzleri ................................................................................13
Beklenti ve Fikirlerin Kullanılması .................................................................................13
Hedef Kelimeler...............................................................................................................13
Müşteri Memnuniyeti ve Etkisi .......................................................................................14
Bölgelere Göre Oda Fiyatları ve Değişim Oranları ...........................................................15
Rezidans Pazarının Önemli Zincir Markaları .....................................................................16
1
Rezidans Otelciliğinin Tanımı
Günümüzde turizmcilik alanında yükselişte olan trendlerden biri rezidans tipi apartmanlarda
verilen hizmetli konaklama imkanlarıdır. Literatürde “Serviced Apatment” olarak geçen bu
terim 3 farklı başlığa ayrılmaktadır.
Turizmcilik sektöründe apart otel olarak tanımlanan bu hizmet genellikle 24 saat resepsiyon
hizmeti veren, şehir merkezlerinde bulunan müşterilerine evlerindeymiş hissi veren otel gibi
çalışıp bünyesinde mutfağı olan dairelerdir. Bu dairelerin ihtiyaca göre çeşitli büyüklükleri
bulunmakla beraber ortak noktaları lüks ve kaliteli olmalarıdır. Bu daireler stüdyo daireler
olduğu gibi 2 veya 3 yatak odalı ve mutfaklı yapılarken bünyesinde mutfak bulunması
dolayısıyla müşteriler yeme içme ihtiyaçlarını kendileri giderebilmekte ve böylece
harcamalarını kontrol altında tutabilmektedirler.
Diğer bir tanım ise “Corporate Housing” olarak adı geçen iş gezilerinde daha kısa ve paket
servisler sunulan konaklama tesisleridir. Şehir merkezlerinde bulunan bu konaklama tesisleri
iş bölgelerine yakın alanlarda hizmet vermektedir.
3’üncü tanım ise Markalı Rezidanslardır. Son 10 yılda otelcilik alanında yükselişe geçen
markalı rezidanslar lüks ve yaşam tarzı sunan belirli konseptlerde markaların bünyesinde
çalışmaktadır. Bu hizmetten faydalanan kişiler A Plus tüketici grubundan olup lüks tüketimi
seven, gün içinde yoğun çalışıp günlük ihtiyaçlarına çok vakit ayıramayan kişilerin ev
niteliğinde ihtiyaçlarını gidermektedirler.
Bu alanda en çok bilinen markalar Ritz-Carlton, Four Seasons, Jumeirah olup aynı zamanda
Bvlgari, Armani, Versace ve Missoni gibi lüks moda markalarının konseptleriyle oluşturulan
rezidanslarda dikkat çekmektedir.
Rezidans Oteller alanında standart otellere göre verilen daha büyük yaşam alanı, gizlilik ve
daha fazla konfor turistlerin son dönemde bu hizmet türünden faydalanmasında önemli bir
etkisi bulunmaktadır.
2
Rezidans Otellerin Avantajları
Rezidans otellerin sunduğu en önemli avantajlar arasında müşteriye sunulan gizlilik,
tesisleşmedir. Özellikle iş gezisinde bulunan kişiler için bu konaklama tipi evlerindeki gibi bir
konfor bulmaları yaptıkları iş gezilerinin kolaylaşmasını sağlamaktadır. Aynı zamanda
konaklanan dairelerin içinde bulunan mutfak ile genellikle otellere göre daha düşük
harcamalar yapılmaktadır.
Rezidansların sunduğu odalar otellere göre %30 oranında daha büyük olmasından dolayı
müşterilerin yaşam alanlarının artması kendilerini daha konforlu bir ortamda hissetmelerini
sağlamaktadır. Bununla beraber otellerdeki gibi yemek saatlerinin belirli saatler arasında
olması durumu Rezidanslarda görülmediği için Rezidanslarda konaklayan müşterilerin günlük
faaliyetlerini yerine getirirken daha esnek davranabilmektedirler.
Son Trendler
Son dönemde turistlerin şehir merkezlerinde bulunan bu konaklama türünde hizmet veren
tesisleri tercih etmeleri dikkat çekmektedir. Otellere göre daha uygun fiyatlı ve daha büyük
odaların bulunması ziyaretçileri en çok tercih etme sebebi olarak görülürken şehir
merkezlerine olan yakınlıkları ziyaretçilerin gezi imkânlarını kolaylaştırmaktadır.
Otellere göre daha avantajlı görülen bu rezidanslar arasında ise CitizenM ve Yotel gibi
rakiplerine göre daha ufak odalar sunan ve daha ucuz olan rezidanslar ise öne çıkan
işletmelerdir.
Rezidansların otellere göre en büyük avantajı ise iş modellerinde düşük maliyet politikasını
benimsediklerinde fiyat konusunda otellere göre daha çok esnek davranabilmektedirler. Bu
sebeple küresel kriz döneminde rezidans tipinde bulunan konaklama tesisleri otellere göre
çok daha iyi bir süreç geçirmiştir. Son dönemde açılan yeni rezidanslarda dikkat çeken bir
yatak odalı stüdyo daire sayılarının artması oda fiyatlarını aşağı çekerken rezervasyon
sayıları artış göstermiştir.
3
Turizm Sektörü ve Rezidans Piyasası
Küresel kriz sonrası toparlanma sürecinde giren Turizm sektöründe özellikle Rezidans
Otelciliği önemli gelişmeler göstermektedir. Talep hızlı bir şekilde büyümese de odabaşına
düşen gelirlerdeki artış sektörün iyileşme sürecini hızlandırmaktadır.
Dünya genelinde artış gösteren altyapı çalışmaları ve şehirleşme projeleriyle şehir otelcilik
alanına yeni bir çehre kazandıran Rezidans Otelciliği hem turistik ziyarete gelen müşterilere
hem de iş gezisi yapan müşterilere hitap etmesi yatırımcıların ilgisini çekerken standart
otellere göre bina verimliliğinin bu yapılarda yüksek olması yatırımların karlılığını
yükseltmektedir.
Bu süreçte sektörün global oyuncuları yükseliş gösteren piyasalarda portföylerini
genişleterek hizmetlerindeki çeşitlilikle standartlaşan turizm sektörüne kattıkları farklılaşma
sonucu bu deneyimi yeni yaşayan tüketicileri peşinden sürüklemektedir. Tüketiciler artık
maliyetlerin düşük olduğu aynı zamanda lüks ve konforu bir arada sunan rezidans otelciliğine
ilgisini arttırarak daha önce edindikleri tecrübeleri gittikleri yeni yerlerde aramakta ve tanıdık
oldukları markaların işlettikleri rezidanslara yönelmektedirler.
En fazla yurtdışı çıkışı yapan bölgelere bakıldığında 2011 yılına göre ABD %12 oranında
artış gösterirken Afrika %9, Asya Pasifik ülkeleri ise %7 oranında artış göstermiştir. Bu artışın
en önemli sebepleri arasında Afrika bölgesindeki büyük atılım ve Asya Pasifik ülkelerinde
bulunan yatırımcıların artış gösterdiği yurtdışı yatırımlardır.
2011 yılında dünya genelinde 8.362 bölgede 599.187 adet ünitesi bulunan Rezidansların
2013 yılı beklentisinde 8.802 bölgede 655.911 adet üniteye ulaşarak bölge sayısında %18,
ünite sayısında ise %34 oranında artış beklenmektedir.
İş gezisi yapan turistler için en önemli etkenler gece başı maliyet, lokasyon ve geceleme
sayısıdır. Rezervasyon sürecinin kolaylığı ve gezi boyunca yapılan toplam maliyetler ise
müşteriler için diğer önemli etkenlerdir.
4
Bölgesel Gelişmeler
Afrika Bölgesi
Turizm sektörü Afrika’da 2011 yılı içinde 69 milyar USD’ye ulaşarak Kimya, Üretim, Otomotiv
ve Telekomünikasyon sektörlerini geride bırakmıştır. 14 milyonluk istihdam sayısı içinde
Turizm sektörünün Afrika’da 8 milyon istihdam sağladığı dikkat çekmektedir. Özellikle son
yıllarda Afrika ekonomisinin yükseliş göstermesi ve artan tüketim sebebiyle bölge
ekonomisinde önemli yere sahip olan sektörler doğrultusunda iş gezilerinin artacağı
beklenmektedir.
Asya Bölgesi
Asya ekonomisinin %8,4’ünün oluşturan Turizm Sektörü 2011 yılında 554 milyar USD’ye
ulaşmıştır. Asya ve Pasifik ülkelerinin son dönemde artış gösterdiği yurtdışı yatırımları ve
artan iş olanakları iş gezileri üstünde olumlu etki yaratmaktadır.
5
Avrupa Bölgesi
2011 yılında Avrupa ekonomisinin %8’ini karşılayan Turizm sektörü direkt 10 milyon ve
dolaylı yoldan 28 milyon istihdam sağlamaktadır. 2013 yılı içerisinde Avrupa turizminin talebi
bölge içinden artış gösterirken iş gezilerinin artış göstermesi dikkat çekmektedir. İş gezisi
konusunda Almanya 2013 yılı içerisinde %5 oranında en yüksek artışı gösteren ülke olurken
İngiltere %2 oranında artmıştır. Fransa %1,4 İspanya %6 ve İtalya ise %3 oranında düşüş
gösteren ülkelerdir.
Orta Doğu Bölgesi
Orta Doğu Bölgesinde 2011 yılı için 72 milyar USD’ye ulaşan turizm sektörü 1,8 milyon
çalışan ile bölgenin en yüksek sayıda istihdamını sağlayan sektör olmuştur.
6
İşletme Stratejisi
Marka Pozisyonu
Rezidans otelciliğinde her markanın odaklandığı alanlar bulunmaktadır. Böylece işletmeler
hedef kitleri üstünde daha çok yoğunlaşıp operasyonda optimizasyonu sağlamaktadırlar.
Burada işletmeler hangi alana odaklanacaklarını tespit edip hedef kitleye yoğunlaşıp, ürün ve
hizmetlerini bu yönde geliştirmektedirler.
Operasyon Maliyetleri
Maliyetlerde esneklik turistlerin ihtiyaçlarına göre kişiselleştirebileceği hizmetlere olanak
sağlamaktadır.
Hava alanı transferi, araç kiralama gibi hizmetlerle başlayan kişiselleştirilebilir hizmetler
günümüzde artış göstererek ziyaretçiler için tatillerinde beklentilerini sağlama konusunda
daha başarılı adımlar başlamıştır. Burada rezidans yönetimleri dışardan temin ettikleri hizmet
sayısını arttırarak hem operasyon maliyetlerinde düşüş sağlar hem de ziyaretçilere
sunulacak alternatif hizmetlerle beklentiler fazlasıyla karşılanabilir.
Bu sebeplerden dolayı rezidans işletmeleri öncelikle hedef kitlesinin ihtiyaçlarını karşılamak
için müşterilerini iyi tanımalıdır. Iş gezisi için gelen müşterilerle turistik ziyaret için gelen
müşteriler arasındaki fark sunulacak hizmetler arasında farklılık göstermektedir.
Müşteri Profiller
Kurumsal
Turistik
Evinden Uzak
Evinden Uzak
Ürün Özelliği
Rahatlık & Konfor
Self servis
Çalışma Alanı
Eğlenme ve Dinlenme Alanı
Lokasyon
İş Alanlarına Yakınlık
Etkinliklere Yakınlık
Kiralık Araç
Diğer İhtiyaçlar
Esnek fiyatlar
Bilgilendirme: Gezi- Etkinlik
Bağımsızlık
Tesislerden faydalanma
7
Operasyonun Verimliliği
Avustralya’da yapılan araştırmada rezidans otelciliğinin standart otel hizmetlerine göre daha
düşük olan maliyetleri bu işletmelerin otellere göre daha karlı işletmeler olduğunu
göstermektedir. Rezidansların Brüt Kar Marjı %65 seviyesindeyken otellerin brüt kar marjı
%54 seviyesinde olması dikkat çekmektedir. Bu sebeple rezidans otelciliği yapan işletmelerin
maliyetlerini operasyon sırasında minimize etmesi karlılık konusunda önemli avantajlar
sunmaktadır.
Örnek Otel ve Rezidans Gelir Gider
Otel
USD
Oda Sayısı
148
Ortalama Doluluk Oranı
78%
Ortalama Günlük Oda Fiyatı
175
Oda Başına Gelir
136,5
Departman Gelirleri
Oda
7.373.730
Yeme&İçme
3.417.172
Telekomünikasyon
65.860
Diğer Operasyon Gelirleri
333.000
Kira ve Diğer Gelirler
153.476
Toplam Gelir
11.343.238
Departman Giderleri
Oda
2.027.628
Rezervasyon
200.283
Yeme&İçme
2.682.648
Telekomünikasyon
78.144
Diğer Operasyon Giderleri
200.392
Toplam Gider
5.189.095
Brüt Kar
6.154.143
Sabit Giderler
Genel Yönetim Giderleri
782.109
Pazarlama
516.038
Eşya Maliyeti
269.469
Bakım Onarım Maliyeti
465.513
Toplam Sabit Giderler
2.033.129
Yönetim Gideri Öncesi Gelir
4.121.014
Yönetim Gideri
253.661
Gelir
3.867.353
Kaynak: CBRE, Horwarth HTL, Rawlinsons
Tablosu Analizi
Rezidans
149
76%
176
133,76
Payı*
Payı*
65% 7.274.538 83%
30%
954.941 11%
1%
122.925
1%
3%
160.622
2%
1%
235.420
3%
100% 8.748.446 100%
Payı*
Payı*
18% 1.976.835 23%
2%
86.346
1%
24%
858.091 10%
1%
81.056
1%
2%
99.979
1%
46% 3.102.307
35%
54% 5.646.139
65%
Payı*
Payı*
7%
606.544
7%
5%
299.539
3%
2%
148.127
2%
4%
207.408
2%
18% 1.261.618
14%
36% 4.384.521
50%
2%
384.353
4%
34% 4.000.168
46%
* Toplam Gelire Payı
** Veriler Avustralya Turzim Sektöründe faaliyet gösteren Otel ve Rezidanslardan alınmıştır.
Talebin Benchmark Edilmesi
Talebin tanımlanması ve incelenmesi sonucunda işletmeler yapacakları planlamalar
konusunda daha iyi sonuçlar elde edebileceklerdir. Gelecek talep doğrultusunda iyi yapılmış
bir analiz işletmenin hedef kitlesine ulaşmada olumlu sonuçlar doğurmaktadır.
Ulusal Veriler
Ekonomik büyüme hızı, döviz kurları, faiz oranları, işsizlik oranı, tüketim harcamaları, dış
ticaret verileri, kongre ve fuar etkinlikleri
8
Bölgesel veriler
Yapılan altyapı çalışmaları ve bölgesel iyileştirmeler, ulusal ve uluslararası turizm rakamları,
ulaşım yollarına göre veriler (Hava ve kara yolu taşımacılığı)
İnşaat Maliyeti
Tüketicilerin ihtiyacı daire tipinde ürünlerle beraber esnek maliyet ve azaltılmış standart
hizmetlerdir.
Rezidans otelciliği yapan işletmelerin gelir sağlamasında direkt etkisi olmayan maliyetleri
azaltmasıyla verimlilikte önemli adımlar atmaktadır.
Geleneksel otelcilik anlayışında tam hizmet veren otellerin düşük gelir sağlayan hizmetleri ve
ortak alanları bulunmaktadır, büyük lobiler, yemek ve içme alanları gibi. Rezidanslarda ise bu
alanların minimum seviyede tutulması inşaat maliyetlerinde önemli avantaj sağlarken aynı
zamanda alanın verimli bir şekilde kullanılmasına olanak sağlamaktadır.
Avustralya’da yapılan araştırmalara göre rezidans ve oteller arasında yapılan karşılaştırmada
binaların verimlilik oranları otellerde %47 iken Rezidanslarda bu oran %60 seviyesindedir.
Binaların verimlilik oranı ortalama oda alanı ve oda sayısının birbiriyle çarpımından elde
edilen net bina alanının toplam bina alanına oranında hesaplanmaktadır.
İnşaat Maliyeti Analizi
Otel
Rezidans
Toplam İnşaat Alanı m²
10.000
10.000
Ortalama Oda Alanı m²
32
40
Oda Sayısı
148
149
Toplam Net Bina Alanı m²
4.736
5.960
Bina Verimlilik Oranı
47%
60%
İnşaat Maliyeti (Bina) USD
46.213.000 27.380.000
İnşaat Maliyeti / m²
4.621
2.738
9
Açılacak Rezidanslar
Zincir
Hilton
Hilton
Frasers Hospitality
Frasers Hospitality
Frasers Hospitality
Frasers Hospitality
Frasers Hospitality
The Ascott
CHI Residences
Marriott
Jumeirah
World Hotels
Adina Apartment
The Ascott
W Hotel
Shangri La
Bvlgari
GHM
W Hotel
InterContinental
Kempinski
Sans Souci Hotels & Resorts
Regent
Frasers Hospitality
Frasers Hospitality
Frasers Hospitality
The Ascott
Hyatt
Hyatt
Damac Properties
Four Seasons Hotels & Resorts
Frasers Hospitality
Frasers Hospitality
Frasers Hospitality
Rezidor
Emaar Properties
Frasers Hospitality
Swissotel
Fairmont
Mandarin Oriental
Frasers Hospitality
Viceroy Hotels & Resorts
Kaynak: The Apartment Service, HSV
Lokasyon
Irak
ABD
Çin
Malezya
Hindistan
Bahreyn
Çin
Malezya
Singapur
İskoçya
İngiltere
Filipinler
Galler
Fransa
İngiltere
İngiltere
İngiltere
İsviçre
İsviçre
İsviçre
İsviçre
Avustruya
Karadağ
Almanya
Çin
Çin
Umman
Çin
Çin
Dubai
İtalya
Endonezya
Dubai
Suudi Arabistan
Katar
Dubai
Endonezya
Dubai
Türkiye
Türkiye
Malezya
Türkiye
Marka
Doubletree
Home2Suites
Fraser Place
Fraser Place
Fraser Residence
Fraser Suites
Modena by Fraser
Somerset Residences
CHI
Residence Inn
Jumeriah Living
World Hotels
Toga Hospitality
Citadines
W Residences
The Shard London
Bvlgari Residences
The Chedi Andermatt
W Residences Verbier
InterContinental Residences Davos
Du Parc Kempinski Private Residences
The Residences at the Hotel Sans Souci Vienna
Regent Hotel & Residences
Capri by Fraser
Fraser Residence
Modena
Somerset Residences
Hyatt Place
Hyatt House
Palazzo Tornabuoni Florence
Capri by Fraser
Fraser Residence
Fraser Suites
Fraser Suites
Fairmont Residences Quasar
The Residences at Mandarin Oriental
Capri by Fraser
The Residences at Viceroy Bodrum
Açılış Tarihi
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2014
2014
2014
2014
2014
2014
2014
2014
2015
2015
2015
2015
2015
2016
2016
2016
2016
2017
*
10
İşletme Yapıları
Rezidans otelciliğinde işletme yapıları 4 farklı tipte bulunmaktadır. Bunlar bina işletmesinin
profesyonel bir kuruma verilmesi, binanın kiralanması, bina sahibi tarafından işletilmesi veya
franchise alınmasıdır. Dünya genelinde en çok başvurulan işletme yapıları ise Franchise ve
profesyonel bir kuruma işletmenin verilmesi olduğu dikkat çekmektedir.
Yönetim Anlaşması
Bina sahibi ve profesyonel kurum arasında yapılan bu anlaşmayla rezidans işletmesinin
profesyonel kurum tarafından yapılması bina sahibi olan yatırımcının riskini düşürmektedir.
Bu anlaşma çeşidinde profesyonel yönetim firması elde edilen gelir veya brüt kar üstünden
yönetim payını almaktadır. Yönetim firması daha fazla gelir elde etmek için rezidansın
yönetiminde yapacağı iyileştirmelerle işletme hem daha kazançlı hale gelir hem de bina
sahibinin yatırım riski düşer.
11
Kiralama
Kira anlaşmalarının tercih edilmesindeki en önemli sebep sorumluluklar ve riskin tanımları
baştan yapılıp kiracı ve mal sahibi arasında rollerin ayırımı net bir şekilde yapılmaktadır.
Mal sahibi için bu tip yapılan anlaşmalarda alacağı kira ücretiyle riskin büyük bir bölümünü
kiracı tarafına yüklerken kiracının operasyonda sağlayacağı başarılarda mal sahibi standart
bir yönetimi anlaşmasındaki gibi yatırımından gelir elde etmemektedir.
Franchise
Franchise anlaşmasıyla rezidans sahibinin belirli bir markanın altında rezidans yönetimini
sürdürürken buradan elde edeceği pazarlama ve yönetim tecrübesi önemli avantajlar
sağlamaktadır. Franchise veren kurumun standartları ve prosedürlerine göre hareket eden
işletme yönetimi kendi yaptığı yatırımda yapacağı çalışmalarla elde edeceği başarıda önemli
bir rol oynarken aynı zamanda kazancıda daha yüksek olacaktır.
Rezidans Sahibi ve İşletme
İşletme yapıları arasında en basit yönetim biçimi olan rezidans sahibi tarafından yönetilen
işletmede yönetimin sektör hakkında tecrübesi ve yönetim kabiliyeti önemli unsurlardır. Bu
yapıda yatırım riskinin tamamen işletme sahibinde olmasından dolayı işletmenin yönetimi
konusunda baskı yaratırken hizmet sektörünün en üst limitlerinden biri olan bu konseptin
yönetimlerin oldukça vaktini almaktadır.
Avrupa’da Yapılan Satış İşlemleri
Tarih
Eyl.12
Tem.12
Mar.12
Nis.11
Oca.11
Bina
Madison Hamburg
The Cavendish, Londra
Suite Novotel Hamburg
Citadines Messe Frankfurt
Citadines St. Michaelis
Avrupa'da Yapılan Satış İşlemleri
Oda Sayısı İşlem Tutarı - EUR
Oda Başına Düşen Değer - EUR
166
37.500.000
225.904
200.000.000
869.565
230
186
18.000.000
96.774
165
28.000.000
169.697
128
19.800.000
154.688
Alıcı
Ascott
Ascott
Deka Immobilien
Ascott
Ascott
Satıcı
AXA Immo Select
Ellerman Investment
iii-Investment
GBI Erlangen
GBI Erlangen
Kaynak: HSV
12
Rezervasyon Arttırma Stratejileri
Devamlılığı Olan Müşterinin Ödüllendirilmesi
Sezonlara göre oda fiyatlarının değişmesiyle beraber yapılacak promosyonlar rezervasyon
sayısını arttırırken aynı zamanda devamlılığı olan müşterilere sunulacak özel indirim ve
promosyonlar olumlu etki yaratmaktadır.
Otel Web sitesinin optimize edilmesi
Kullanışlı ve açıklayıcı olan otel web siteleri online rezervasyonların sayısını arttırmaktadır.
Web Sitesinin Alt Sayfaları
Google gibi çeşitli arama motorlarında otelin ulaşılabilirliğini arttırmak adına alt sayfa
“backlink” sayısının artması internette yapılan aramalarda otelin web sitesi ziyaretçi sayısını
arttırırken Google+ ve TripAdvisor gibi sosyal alanlarda otelin bulunması avantaj
sağlamaktadır. Çeşitli sosyal medya araçlarında bulunan otellerin yaygınlığı artış gösterirken
bu araçlar vasıtasıyla duyurusu yapılan promosyonlar daha etkili olmaktadır.
Mobil Aplikasyonlar ve Ara yüzleri
Akıllı telefon ve tablet kullanımının artış gösterdiği günümüzde tatil planı yapan kişilerin bu
cihazlar üstünden rezervasyon yaptıkları dikkat çekmektedir. Otel web sitelerinin mobil
cihazlara uyumluluğu ve rezervasyon sürecini kolaylaştıracak aplikasyonlar geliştirilmesi bu
cihazları kullanan hedef kitleye ulaşılması için önemli bir etkendir. Google araştırmalarına
göre turistik gezi yapanların %40’ı iş gezisi yapanların ise %36’sı rezervasyonlarını bu tip
cihazlar üstünden yapması dikkat çekmektedir.
Beklenti ve Fikirlerin Kullanılması
Otele gelen ziyaretçilerden alınacak bilgilerle otel yönetimi müşteri hizmetlerini iyileştirebilir
ve hedef kitlesi hakkında daha fazla bilgi sahibi olabilirler. Burada müşterilere sorulması
gereken bu tatili planlarken hangi bilgilerin kendilerine faydalı olduğu, oteli tercih
etmelerindeki asıl etken, beklentileri nasıldı gibi sorular olduğu uzmanlar tarafından tavsiye
edilmektedir.
Hedef Kelimeler
Arama motorlarının verimli bir şekilde kullanılması için otelin kısa ve anlaşılır bir şekilde
açıklayacak, hedef kitlesine erişebilecek stratejik kelimelerin belirlenmesi gerekmektedir.
Google aramalarında yazılan kelimeler arasında otelin çıkabilmesi için çok geniş bir kitleye
hitap edecek ama aynı zamanda Otelin konsepti hakkında fikir verecek kelimeler olmalıdır.
13
Müşteri Memnuniyeti ve Etkisi
Markanın korunması için müşteri ilişkileri çok önemli bir paya sahiptir. Müşterilerin memnun
olması sonucunda izlenimlerini ve tecrübelerini paylaşan müşterilerin oteller üstünde olumlu
etkileri görülmektedir. Bu sebeple müşteri ilişkileri otel hizmetlerinde çok önemli bir noktadır.
Özellikle yabancı müşterilerin tatillerini daha rahat ve güvenli bir şekilde geçirmelerini
sağlayan hizmetler yabancı ziyaretçiler için çok önemlidir. Burada otellerin müşteri hizmetleri
ziyaretçilerin turistik gezilerinde onlara yol göstermesi ve ulaşım konusunda alternatifler
sunması önemli görülen hizmetler arasındadır. Ayrıca otel içinde müşterilerin günlük
ihtiyaçlarını kolay bir şekilde sağlaması, otelde gidebilecekleri yerleri zorlanmadan
ulaşabilmeleri diğer bir önemli konudur.
Otelcilik alanında tatiller 5 bölümden oluşmaktadır.
1.
2.
3.
4.
5.
Hayal etme
Araştırma
Rezervasyon
Tecrübe etme
Tecrübeleri paylaşma
Aksiyon hamleleri;
Otel işletmecileri öncelikle müşterilerin otellerini nerden ve nasıl ulaştığını öğrenip bu alanda
kendilerini geliştirmelidir. Markanın optimize edilmesi için belirlenmesi gereken stratejide 4
sorunun cevabı verilmelidir.
1.
2.
3.
4.
Otele gelen hedef kitle kimdir?
Otele nereden ve hangi kanallardan müşteriler gelmektedir?
Gelen müşterilerin beklentileri nedir?
Müşterilerin beklentileri karşılanmakta mıdır bu beklentilerin fazlasıyla karşılanması
için neler yapılmalı?
14
Kaynak: The Apartment Service
Afrika (ZAR)
1-6 Gece (Gecelik Fiyatı)
7 Gece + (Gecelik Fiyatı)
1 Ay + (Aylık Fiyatı)
Asya (USD)
1-6 Gece (Gecelik Fiyatı)
7 Gece + (Gecelik Fiyatı)
1 Ay + (Aylık Fiyatı)
Hindistan (INR)
1-6 Gece (Gecelik Fiyatı)
7 Gece + (Gecelik Fiyatı)
1 Ay + (Aylık Fiyatı)
Avustralya (AUD)
1-6 Gece (Gecelik Fiyatı)
7 Gece + (Gecelik Fiyatı)
1 Ay + (Aylık Fiyatı)
Avrupa (EUR)
1-6 Gece (Gecelik Fiyatı)
7 Gece + (Gecelik Fiyatı)
1 Ay + (Aylık Fiyatı)
Orta Doğu (AED)
1-6 Gece (Gecelik Fiyatı)
7 Gece + (Gecelik Fiyatı)
1 Ay + (Aylık Fiyatı)
ABD / Kanada (USD)
1-6 Gece (Gecelik Fiyatı)
7 Gece + (Gecelik Fiyatı)
1 Ay + (Aylık Fiyatı)
Orta & Güney Amerika (USD)
1-6 Gece (Gecelik Fiyatı)
7 Gece + (Gecelik Fiyatı)
1 Ay + (Aylık Fiyatı)
275
245
4.700
4.750
4.750
75.000
215
200
4.750
2.350 4.500 2.500
2.200 4.750 2.400
50.000 72.500 52.000
110
85
2.300
285
300
4.600
2.000
1.800
45.000
210
200
3.300
180
150
2.400
70
60
1.400
300
275
9.000
85
75
1.800
60
55
1.700
190
170
4.450
275
280
4.500
160
145
2.325
65
55
1.300
280 1.800
265 1.600
8.000 42.500
200
205
3.200
100
80
2.125
85
70
1.750
60
55
1.650
250
230
4.500
85
75
2.200
80
70
2.000
2.800
2.600
61.500
630 2.500
650
530 2.400
560
14.000 60.000 15.200
0%
0%
3%
0%
7%
3%
7%
4%
13%
8%
9%
8%
10%
6%
8%
6%
9%
4%
6%
7%
10%
3%
6%
9%
USD
-
13%
3%
3%
5%
-2%
3%
-
-
11% 82 - 545
13% 75 - 490
6% 2.450 - 12.252
4% 91 - 372
7% 78 - 392
2% 1.829 - 6.011
13% 114 - 222
18% 88 - 207
7% 2.376 - 4.908
6%
46 - 88
0%
44 - 88
3% 962 - 1.388
10%
7%
4%
300
270
4.600
170
155
2.800
325
280
4.700
400
375
5.000
245
230
5.000
90
80
1.650
130
130
1.850
190
180
3.125
350
330
4.000
500 2.000
450 1.650
7.750 44.000
90
80
2.000
140
125
3.000
85
85
1.700
135
125
1.850
500
475
8.000
90
82
2.050
145
128
3.100
210
200
3.200
400
360
4.300
2.500
1.800
45.000
425
385
5.300
260
240
5.200
2.900 9.000 3.100
9.200
2.700 7.450 2.750
7.700
60.000 116.000 59.500 117.000
170
150
2.725
3.900
3.700
78.000
-6%
6%
3%
4%
-4%
0%
0%
6%
3%
0%
2%
2%
4%
2%
3%
7%
2%
-1%
0%
3%
3%
2%
1%
1%
USD
-
215
200
3.500
430
400
5.000
215
200
3.600
435
400
500
4.600
4.550
74.500
11%
11%
2%
14%
9%
8%
-
-
25% 136 - 681
9% 129 - 490
2% 2.178 - 12.252
6% 118 - 555
3% 107 - 503
6% 2.679 - 6.926
6% 150 - 269
4% 132 - 248
4% 3.203 - 5.372
550
550
5.500
300
265
5.500
130
120
2.000
175
170
2.250
300
350
4.000
450
400
4.750
600 2.400
550 2.200
8.500 60.000
135
90
2.500
180
165
3.100
135
125
2.050
170
160
2.000
615
550
8.000
135
95
2.600
180
165
3.150
325
375
4.150
475
395
4.500
2.500
2.300
59.500
560
550
5.500
325
275
6.000
2% 57 - 170
4.000 16.000 4.050 16.100
3% 51 - 142
3.500 13.000 3.700 13.200
1% 1.101 - 2.165 61.000 110.000 60.000 113.000
8%
4%
2%
2 Yatak Odası
4%
4%
2%
-3%
-6%
-11%
2%
0%
-6%
0%
6%
4%
0%
0%
2%
1%
6%
-2%
0%
0%
3%
0%
3%
-2%
USD
-
8%
7%
4%
6%
-1%
-5%
-
-
4% 167 - 681
5% 150 - 626
-1% 2.178 - 16.200
2% 176 - 732
0% 124 - 719
0% 3.397 - 7.186
8% 186 - 336
4% 170 - 284
9% 3.253 - 6.196
1% 75 - 298
2% 68 - 244
3% 1.110 - 2.091
1%
0%
-90%
0% 98 - 503
-5% 90 - 498
-1% 2.407 - 8.149
2010 Ortalaması 2012 Ortalaması Değişim Oranı
Düşük Yüksek Düşük Yüksek Düşük Yüksek
5% 72 - 427
900 4.600
900
3% 66 - 405
800 4.800
825
1% 1.773 - 8.537 22.500 75.000 22.000
2010 Ortalaması 2012 Ortalaması Değişim Oranı
Düşük Yüksek Düşük Yüksek Düşük Yüksek
Bölgelere Göre Oda Fiyatları ve Değişimleri
1 Yatak Odası
12% 71 - 306
645 3.700
655
8% 61 - 285
600 3.600
605
2% 1.664 - 6.731 16.000 77.500 16.200
2010 Ortalaması 2012 Ortalaması Değişim Oranı
Düşük Yüksek Düşük Yüksek Düşük Yüksek
Stüdyo
Bölgelere Göre Oda Fiyatları ve Değişim Oranları
15
Rezidans Pazarının Önemli Zincir Markaları
Zincir Markalar
Nitelikleri
Aysa ve Avrupa’da toplam 6 oteli bulunan Kempinski Residence
lüks rezidanslar işletmektedir.
Kempinski Residences
1984 yılında Singapur’da faaliyete başlayan Ascott; Asya ve
Avrupa’da 21 oteli bulunmaktadır.
Ascott
Lanson Place
Doğu Asya’da 7 oteli bulunmaktadır.
Singapur merkezli Frasers; Asya ve Avrupa’da 45 oteli
bulunmaktadır. 3 farklı markayla hizmet veren Frasers 22’si
Frasers Suites, 12’si Fraser Place, 11’i Fraser Residence ayrıca
Modena ve Capri adında 2 yeni markayla piyasaya giriş yapmıştır.
Frasers
Bangkok ve Çin’de toplam 13 oteli bulunmaktadır.
Shama
Doğu Avrupa’da 5 oteli bulunmaktadır.
Mamaison
Accor Grup’un ortağı olan Grand Mercure Avustralya, Yeni
Zelanda, Bangalore ve Bangkok’ta toplam 20 oteli bulunmaktadır.
Grand Mercure
Oakwood
1969 yılında kurulan ABD’li rezidans işletmecisi Oakwood’un
Asya ve Avrupa’da 26 oteli bulunmaktadır.
ABD merkezli otel zinciri markasının Avrupa, Asya, Panama ve
Sao Paulo’da 23 oteli bulunmaktadır.
Marriott Executive Apartments
16
Avustralya merkezli
bulunmaktadır.
işletmenin
Avustralya’da
10
oteli
Meriton Serviced Apartments
House of Fisher
Üst gelir grubuna hitap eden zincirin İngiltere’de 12 oteli
bulunmaktadır.
İngiltere’de 6 oteli bulunan Go Narite 1997 yılında kurulmuştur.
Go Native Apartments
Ascott’un ortağı olduğu Somerset’in Asya ve Avustralya’da 42
oteli bulunmaktadır.
Somerset Serviced Residences
Abu Dabi merkezli işletmenin BAE’de 11 oteli bulunmaktadır.
Arjaan by Rotana
SACO (The Serviced Apartment
Company)
Adina
1997 yılında
bulunmaktadır.
kurulan
işletmenin
İngiltere’de
31
oteli
Toga Hospitality’nin ortağı olan markanın Avustralya, Almanya
Budapeşte ve Kopenhag’da toplam 25 oteli bulunmaktadır.
Suudi Arabistan ve Kuveyt’te toplam 7 oteli bulunmaktadır.
Boudl
Avustralya, Yeni
bulunmaktadır.
Zelanda
ve
Dubai’de
toplam
39
oteli
Oaks
Avustralya, Yeni Zelanda ve Japonya’da 140’ın üzerinde otelleri
bulunmaktadır.
Quest
Citadines Apart'hotels
Lindner Boardinghouse
2002 yılında Ascott Grup’un ortağı olan markanın Avrupa ve
Asya’da toplam 60 oteli bulunmaktadır. 2015 yılına kadar Asya’da
ve Almanya’da toplam 15 otel yatırımı yapacaktır.
Almanya’da 6 oteli bulunmaktadır.
17
Pierre & Vacance
Fransa ve İspanya’da toplam 98 oteli bulunmaktadır.
Groupe Reside Etudes’in ortağı olan markanın Fransa’da 20 oteli
bulunmaktadır.
Residhome Apparthotel
Bahreyn ve BAE’de toplam 10 oteli bulunmaktadır.
Ramee
Derag Livinghotels
1982 yılında faaliyete başlayan markanın Almanya’da 11,
Avusturya’da 2 oteli bulunmaktadır.
Fransa ve Belçika’da 60’ın üzerinde oteli bulunmaktadır.
Appart'City
2010 yılında faaliyete başlayan markanın Fransa’da 50 oteli
bulunmaktadır.
Park & Suites
Sercotel
1994 yılında faaliyete başlayan markanın İspanya ve Andorra’da
14 oteli bulunmaktadır.
Brezilya’da 51 oteli bulunan marka Accor’un ortakları arasındadır.
Mercure Apartments
Pierre & Vacances Center Parcs Group ve Accor arasında 2007
yılında yapılan ortaklıkla kurulan markanın ağırlıklı olarak
Fransa’da ve Avrupa’da toplam 37 oteli bulunmaktadır. bunun
dışında Abu Dabi’de 1 oteli bulunan markanın 2014 yılında
Brezilya’da yatırım yapacaktır.
Adagio
Maeva
Pierre & Vacances Centre Parcs’ın ortağı olan markanın Fransa
ve İspanya’da 166 oteli bulunmaktadır.
18
Besfin Finansal Hizmetler
Danışmanlık ve Tic. A.Ş.
Avrupa Residence
Karayolları Mah. Abdi İpekçi Cad. No:30 Kat:27
Küçükköy, Gaziosmanpaşa / İstanbul
Tel: +90 212 609 83 50
Fax: +90 212 609 83 49
www.besfin.com
[email protected]
Finansal
Check-Up
Yönetim
Kurulu ve İcra
Kurulu
Danışmanlığı
Kaynak Yapısı
Yönetimi
Banka
İlişkileri ve
Kredi
Yönetimi
Şirket
Değerleme
Kurumsal Finans
Uzmanı
Finansal
Değerlendirme
ve Rating
Raporu
Satınalma ve
Birleşme
Danışmanlığı
Yatırım
Projeleri
Analizi ve
Finansal
Modelleme
Uzun ve Kısa
Dönem
Finansal
Planlama
Bu makale, Besfin tarafından özel olarak hazırlanmıştır. Çalışmanın niteliği bilgilendirme amaçlı olup rapor Besfin’in bilgisi dışında
kopyalanıp yayınlanamaz. Besfin rapordaki bilgilerin kesinliği ve güvenilirliği ile ilgili olarak herhangi bir beyan, garanti ve taahhüt altına
girmemektedir. Raporun kapsadığı görüşler ve yorumlar genel kabul görmüş teorik yaklaşımlar olup, gerçekleşmeleri koşullara bağlıdır.
Rapor ile ilgili tüm sorumluluk kullanıcılara ait olup ilgili tüm taraflar bilgilerin doğruluğu ile ilgili olarak kendi araştırmalarını
gerçekleştirmelidirler. Raporun direkt kullanımından doğacak olan zararlardan Besfin ve çalışanları sorumlu tutulamaz.
©2013 Besfin Finansal Hizmetler Danışmanlık ve Tic. A.Ş.
19