Mare Monte Otel ve Çevre Arazilerinin Turistik

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti
Sayıştay Başkanlığı
1983
1983
1983
SSSA
Y
AAY
TTA
YIIIŞ
ŞŞT
Y
AAYY
1978
1978
1978
SAYIŞTAY BAŞKANLIĞI
DENETİM RAPORU
MD 1/2015
12 Şubat, 2015
Mare Monte Otel Ve Çevre Arazilerinin Turis k
Tesis Ya rımı Maksatlı Kiralanmasına İlişkin
Vakıflar Örgütü ve Din İşleri Dairesi ile Net Turis k
Hizmetler Ltd. Arasında İmzalanan Sözleşmede
Değişiklik Yapılması Talebi İle İlgili Dene m Raporu
Bu rapor, 18/1978 sayılı Sayıştay Yasası'nın
3. maddesi uyarınca hazırlanmıştır.
12 Şubat, 2015
Raporu Hazırlayan
Kıdemli Denetçi
Tülay EREN
Bu rapora Sayıştay Başkanlığının
www.sayistay.gov.ct.tr
adresinden ulaşılabilir.
KKTC Sayıştayı, kamu gelir ve giderlerini denetleyen ve sonucu bir raporla Cumhuriyet
Meclisi'ne ve Bakanlar Kurulu'na bildiren, Anayasal bir organdır. Sayıştay Başkanı Osman
Korahan Sayıştay'ın en üst amiri olup; 2 üye, 35 denetçi, 22 de diğer personelden ve kurumun
genel çalışmasından sorumludur. Sayıştay, 18/1978 sayılı Sayıştay Yasası uyarınca, mali
denetim yapmaya yetkili olduğu alanlarda hesap verme sorumluluğu çerçevesinde kamu
kaynaklarımn verimli, etkin ve tutumlu kullanılıp kullanılmadığım denetlemekte ve sonucu
bir raporla Cumhuriyet Meclisi'ne sunmaktadır.
içindekiler
ÖZET....................................................................................................................................................
1
SONUÇ...............................................................................................................................................
6
1.GiRiş...................................................................................................................................................
9
2. DENETiMDE KULLANILANKAYNAKLAR......................................................................................
9
3. BULGULAR.......................................................................................................................................
9
3.1
Mare Monte Otel ve Çevre Arazilerinin Net Turistik
Hizmetler Ltd.'e kiralanması................................................................................................
3.2 Sözleşmede vurgulanması
gereken maddeler...................................................................
9
10
3.3 Sözleşme konusu arazinin özellikleri....................................................................................
11
3.4 Arazinin Net Ltd.'e teslim edilmesi......................................................................................
12
3.5
12
Proje için gerekli izinlerin alınması......................................................................................
3.6 Net Ltd.'in sunduğu genel vaziyet planlarındaki yatak kapasiteleri.................................
14
3.7 Net Ltd.'in kazı çalışmaları sırasında ortaya çıkan arkeolojik bulgular............................
14
3.8 Net Ltd. tarafından Vakıflar Örgütüne ödenen ve ödenmeyen
15
3.9 Net Ltd.'in kira bedelinin düşürülmesine
kira bedelleri...............
yönelik talebi...................................................
16
3.10 Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulunun 20 Mayıs 2014 tarih
ve K/171/2014 sayılı kararı...................................................................................................
4. SAYıŞTAYBAŞKANllGI TARAFINDAN GERÇEKLEŞTiRiLENÇALlŞMALAR............................
17
17
4.1 Sözleşme konusu araziyi oluşturan parsellerin yüzölçümleri ve mülkiyet
durumları..................................................................................................................................
4.2
inşaat faaliyeti yapılabilecek alan ve inşa edilecek tesisin kapasitesi............................
4.3
Mevcut
sözleşmeye
göre
elde
18
19
edilecek kira bedeli ile Taşınmaz Hazine
Malları Kira ve Değer Takdir Komisyonunun belirlediği rayiç kira bedelinin ve
öngörülen protokolle elde edilecek kira bedelinin karşılaştırılması................................
20
4.4 Yıllıknet kar üzerinden ödenecek kar payı.........................................................................
22
Rapor 22 sayfa, Ekler 87 sayfadan ibarettir.
ÖZET
GiRiŞ
1
Mare Monte Otel ve çevre arazilerinin turistik tesis yatırımı maksatlı kiralanmasına ilişkin
Vakıflar Örgütü ve Din işleri Dairesi (Vakıflar Örgütü) ile Net Turistik Hizmetler Ltd. (Net Ltd.)
arasında imzalanan sözleşmede değişiklik yapılması talebi ile ilgili denetim gerçekleştirilmiştir.
BULGULAR
Mare Monte Otel ve Çevre Arazilerinin Net Turistik Hizmetler Ud.'e kiralanması
2
Çıkılan ihale sonucunda Mare Monte
Otel ve çevre arazilerden
oluşan takriben
352 dönüm emlakın Net Holding AŞ.'ne kiralanmasına yönelik Vakıflar Örgütü ile Net Holding
A.Ş. arasında 30 Mart 2007 tarihinde Ön Anlaşma imzalanmıştır. K.K.T.C.Meclisi 9 Temmuz
2007 tarihli birleşiminde anılan emlakın 49 yıllığına Net Holding A.Ş.'ne aşağıdaki şartlarda
kiralanmasını onaylamıştır.
- 1.s00.000,-Stg Peşinat bedeli
-
Kira bedelleri: ilk 6 yll1s1.000,-Stg/yll,
7.yll 60.000,-Stg/ay, 8.-1s.yll yıllık artış oranı: Libor,
16.yll yıllık artış oranı: Libor +15, 17.-30.yll yıllık artış oranı: Libor, 31.yll yıllık artış oranı: Libor
+15, 32.-49.yll yıllık artış oranı: Libor
- 800 yataklı 5 yıldızlı otel, 684 yataklı bungalov, golf tesisleri, teleferik tesisi, alışveriş
merkezi, su parkı fonksiyonlarını içeren toplam 1484 yatak kapasiteli turistik tesis
- Yatırım süresi: ilk 1.5 yıl projelendirme süresi olmak üzere toplam 6 yıl
- Asgari yatırım tutarı: sO.OOO.OOO,-Stg.
-
Diğer hususlar: Yatırımın kara geçişinden itibaren yıllık net kar üzerinden % 1 oranında
Vakıflar Örgütüne kar payı.
3
Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında 21 Ağustos 2007 tarihinde sözleşme imzalanmıştır.
Sözleşmede vurgulanması gereken maddeler
4
21 Ağustos 2007 tarihli
sözleşmenin 3. maddesine göre Net Ltd. ödemiş olduğu
1.s00.000,-Stg peşinat bedelinin
herhangi bir şekilde Vakıflar Örgütü tarafından
iade
edilmeyeceğini ve Vakıflar Örgütünün geliri olduğunu kabul ve deruhte etmiştir.
5
Sözleşmenin 6(c). maddesine göre kira bedelinin zamanında ödenmemesi
halinde
Vakıflar Örgütünün kira sözleşmesini feshetmeye ve kiralanan emlakın tahliyesini talep
etmeye hakkı olacaktır. Anılan maddede bu gibi bir durum karşısında Net Ltd.'inı Vakıflar
Örgütünden herhangi bir zarar ziyan ve tazminat talep etmeye hakkı olmayacağı belirtilmiştir.
1
6
Sözleşmenin 7. maddesine göre Net Ltd. 1484 yatak kapasiteli yeni bir turistik tesis
inşasını gerçekleştirmekle
sorumludur.
Net Ltd. bu maddeye kısmen ve/veya tamamen
uymaması halinde, Vakıflar Örgütünün kira sözleşmesini feshetmeye hakkı olacağını ve bu
gibi bir fesihten dolayı herhangi bir zarar - ziyan ve tazminat talebinde bulunmayacağını kabul
etmiştir.
7
Sözleşmenin 10. maddesine göre Net Ltd. projenin KKTC'deki mevzuata göre ve ilgili
Bakanflklarm öngöreceği standartlara uygun olarak hazlrlanacağmı, Vakıflar Örgütünün onay
vereceği proje için KKTC resmi makamlarmdan gerekli her türlü onaym kendisi tarafmdan
almacağmı kabul ve taahhüt etmiştir. Sözleşmenin 13. maddesinde ise Vakıflar Örgütünün
proje için gerekli izinlerin verilmemesinden ve/veya almamamasmdan dolayı herhangi bir
şekilde sorumlu tutulamayacağı belirtilmiştir.
Sözleşme konusu arazinin özellikleri
8
Sözleşme konusu arazinin bir kısmı, 20 Aralık 1976 tarihinde alınan Bakanlar Kurulu kararı
ile onaylanan Eski Eserler ve Anıtlar listesinde yer alan Lambousa kalıntıları içerisinde yer
almaktadır. Taşınmaz Eski Eserler ve Anıtlar Yüksek Kurulu tarafından 2005 yılında alınan
karar ile Lambousa kalıntıları arkeolojik sit alanı ilan edilmiş ve derecelendirme yapılmıştır.
Anılan karar yine aynı yılda ikinci kez onaylanmıştır.
Arazinin Net Ltd.'e teslim edilmesi
9
Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında teslim tutanağı düzenlenerek emlak 9 Şubat 2009
tarihinde anılan firmaya teslim edilmiştir.
Proje için gerekli izinlerin alınması
10 Net Ltd.'in 5 Aralık 2008 tarihinde Şehir Planlama Dairesine planlama onayına başvuruda
bulunması üzerine, Şehir Planlama Dairesi ilgili diğer daireler ile birlikte Eski Eserler ve
Müzeler Dairesinden görüş talep etmiştir. Anıtlar Yüksek Kurulu, Lambousa Arkeolojik Sit
Alanının i. ve ii. derece ile sınıflandırılan bölgelerine müdahale olması nedeniyle sunulan
projenin onaylanmamasına yönelik 13 Ocak 2009 tarihli kararı almış ve bu karar Eski Eserler
Dairesi tarafından Net Ltd.'e bildirilmiştir.
11
Şehir Planlama Dairesinin 10 Nisan 2009 tarihli yazısı ile Eski Eserler Dairesinden
değiştirilmiş
olan projeye
13 Temmuz 2009 tarihli
ilişkin görüş talep
yazısında projenin
gerektiğini belirtmiştir.
2
etmesi
üzerine, Anıtlar
düzeltilmesi
Yüksek Kurulu
ve yeniden onaya sunulması
12
Anıtlar Yüksek Kurulunun 28 Eylül 2010 tarihli kararı ile değiştirilen proje onaylanmıştır.
Net Ltd.'in sunduğu genel vaziyet planlarındaki yatak kapasiteleri
13 KKTCMeclisi tarafından onaylanan ön anlaşmada ve Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında
imzalanan sözleşmede turistik
tesisin toplam yatak kapasitesi 1484 olarak belirlenmiş
olmasına rağmen, Net Ltd.'in Şehir Planlama Dairesine sunduğu 2008 yılı Genel Vaziyet
Planında yatak kapasitesi 1.030, 2010 yılında 1.215,2011 yılında ise 1.011'dir.
Net Ltd.'in kazı çalışmaları sırasında ortaya çıkan arkeolojik bulgular
14
Net Ltd., Vakıflar Örgütüne hitap 26 Mart 2012 tarihli yazısında yatırımın yapılacağı
alanda gerçekleştirilen kazıda kırık seramik parçalarına rastlandığını ve bu durumun Anıtlar
Yüksek Kuruluna bildirildiğini belirtmiştir. Eski Eserler Dairesinin firmaya hitap 13 Mart 2012
tarihli yazısında ise, kazılan noktanın sit alanı kapsamında olmadığı, otel binasının inşa
edileceği bölgede yapılacak bir inşaat faaliyeti öncesinde arkeolojik sondaj çalışması yapılması
ve sondaj raporunun sonucuna göre hareket edilmesi gerektiği belirtilmiştir.
15 Eski Eserler Dairesinin Net Ltd.'e hitap 6 Eylül 2013 tarihli yazısında, kazı çalışmalarının
halen devam ettiği, ekte verilen haritada sarı renk boyalı bölgede herhangi bir arkeolojik
bulguya rastlanmadığı, sarı boyalı alanda yapılması planlanan imar kurallarına uygun her türlü
gelişmenin Anıtlar Yüksek Kuruluna sunulması gerektiği, bu bölge dışında kalan alanlar ile ilgili
olarak Kurulun karar vereceği belirtilmiştir.
Net Ltd. tarafından Vakıflar Örgütüne ödenen ve ödenmeyen kira bedelleri
16
Net Ltd. Vakıflar Örgütüne 1 Eylül 2007 - 31 Ağustos 2012 dönemi kira bedeli olan
755.000,-STG'nin tamamını,lEylül
2012 - 31 Ağustos 2013 dönemi kira bedeli olan 151.000,-
Stg'nin 50.333,3 Stg'ni ödemiştir.
Net Ltd. tarafından ödenmeyen kira bedeli ise, 1 Eylül 2012 - 31 Ağustos 2013 dönemine ait
kalan 100.666,7 Stg, 1 Eylül 2013 - 31 Ağustos 2014 dönemi kira bedeli olan 720.000,-Stg,
1 Eylül 2014 - 31 Ocak 2015 dönemi kira bedeli olan 303.143,25 Stg olmak üzere toplam
1.123.809,95Stq dir.
J
Net Ltd.'in kira bedellerinin düşürülmesine yönelik talebi
17 Net Ltd.'in kira bedellerinde indirim yapılmasına yönelik en son talebi anılan firmanın
Vakıflar Örgütüne hitap 8 Mayıs 2014 tarihli yazısında belirtilmiştir. Buna göre,
- 4 yıl devam edecek olan inşaat ve proje onay süresi için yılda 70.000,-Stg kira ödenmesi,
- inşaat tamamlandıktan sonra kira ayda 35.000,-Stg olması,
3
- Sözleşmenin başlangıç tarihi 1 Eylül 2013 tarihi olması talep edilmiştir.
Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulunun 20 Mayıs 2014 tarih ve K/171/2014 sayılı kararı
18 Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulu 20 Mayıs 2014 tarihinde, 21 Ağustos 2007 tarihli kira
sözleşmesinde değişiklikler içeren yeni bir protokol hazırlanmasına ve bu hususta Sayıştay
Başkanlığından görüş alınmasına ilişkin K/171/2014 sayılı kararı almıştır. Yönetim Kurulu
kararında belirtilen değişiklikler,
- kira bedelinin 1 Eylül 2012-1 Eylül 2017 döneminde 70.000,-Stg/yll, inşaat tamamlandıktan
sonra 3S.000,-Stg/ay,
- kar payının ilk 5 yıl % 2.5, 5 yıldan sonra % 3,
- yeni proje süresinin 1 Eylül 2012 tarihinden başlayıp 31 Ağustos 2061 tarihinde sona
ermek üzere 49 yıl,
olması şeklindedir.
SAYıŞTAY BAŞKANllGI TARAFINDAN GERÇEKLEŞTiRiLEN ÇALIŞMALAR
19 Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulu tarafından 20 Mayıs 2014 tarihinde alınan karara ilişkin
Başkanlığımızdan görüş talep edilmesi üzerine Vakıflar Örgütü, Tapu ve Kadastro Dairesi,
Şehir Planlama Dairesi, Eski Eserler Dairesi, Turizm Planlama Dairesi, Gelir ve Vergi Dairesi,
Devlet Emlak ve Malzeme Dairesi nezdinde çalışmalar gerçekleştirilmiştir.
Sözleşme konusu araziyi oluşturan parsellerin yüzölçümü ve mülkiyet durumları
20 Sayıştay Başkanlığı tarafından Tapu ve Kadastro Dairesinden alınan tapu kayıtlarına göre,
sözleşmede yer alan S, 4.1, 392/3, 2, 4B, 2/1, 4, 392A, 392/1/2A 392/4{kısmen} tapu
referanslı
parsellerin
G.Archerapietiou
mülkiyeti
Manastırı,
KKTC-Manastır,
Kıbrıs Cumhuriyeti,
Girne
Metropolitanlığına
K.K.T.C.-Manastır
bağlı
ve Kıbrıs Vakıflar
idaresindedir.
Konu arazinin toplam yüzölçümü ise 337 dönüm, 1 evlek 2400 ayak2'dir.
inşaat faaliyeti yapılabilecek alan ve inşa edilecek tesisin kapasitesi
21 Sayıştay Başkanlığının talebi üzerine Eski Eserler Dairesi ile Tapu ve Kadastro Dairesinin
inşaat faaliyetine izin verilecek alanın belirlenmesi için gerçekleştirdikleri
ortak çalışmada,
2
inşaat faaliyetine izin verilen alan 89 dönüm, 1600 ayak olarak belirlenmiştir.
22
inşaat faaliyeti yapılabilecek alanın yüzölçümünün
Başkanlığı tarafından,
belirlenmesinden
sonra Sayıştay
Şehir Planlama Dairesinden Turizm Planlama Dairesi ile birlikte
çalışılarak inşaat yapılabilecek alana kaç odah bir tesis inşa edilebileceği ne ilişkin bilgi talep
edilmiştir.
Anılan
dairelerin
ortak
çalışmaları sonucunda
4
inşaat yapılabilecek
alana
sözleşmede öngörülen 1484 yatak kapasiteli veya bodrum alanlarmm da dahil edilmesi
halinde çok daha fazla savıda yatak kapasitesine ulaşabilme potansiveli bulunan, yüksek
standartta,
yüksek konfora
sahip bir konaklama
tesisine vönelik
turizm
vatmmmm
gerçekleştirilmesinin mümkün olduğu sonucuna vanImıştir.
Mevcut sözleşmeye göre elde edilecek kira bedeli ile Taşmmaz Hazine Mallan Kira ve Değer
Takdir Komisyonunun belirlediği rayiç kira bedelinin ve öngörülen protokolle elde edilecek
kira bedelinin karşılaştırılması
23 Tarafımızdan yapılan hesaplamaya göre Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında 21 Ağustos
2007 tarihinde imzalanan sözleşmede herhangi bir değişiklik olmaması durumunda Vakıflar
Örgütünün elde edeceği kira bedeli yaklaşık olarak 47.824.686,-Stg'dir.
24
Yapılmak istenen
değerlendirebilmesi
protokolle
düşürülmesi
öngörülen
kira bedelinin
daha sağlıklı
için Devlet Emlak ve Malzeme Dairesinden konu arazinin rayiç bedeli
talep edilmiştir. Taşınmaz Hazine Malları Kira ve Değer Takdir Komisyonu tarafından yapılan
değerlendirmede, arazinin bir bölümünün sit alam olması nedeniyle ortalama dönüm başı
rayiç değeri 100.000,-Stg, arazinin üzerinde bulunan binaların toplam rayiç bedeli 1.280.364,Stg olarak belirlenmiştir.
Bu veriler ile Tapu ve Kadastra Dairesinden alınan ve parsellerin
yüzölçümlerini
resmi veriler
gösteren
(337 dönüm)
kullanılarak tarafımızdan
yapılan
hesaplamada toplam kira bedeli 68.561.S3S,-Stg olarak hesaplanmıştır.
25 Net Ltd. ile protokol yapılması hakkındaki 20 Mayıs 2014 tarihli Yönetim Kurulu kararında
yer alan kira bedelleri dikkate alınarak yapılan hesaplamada ise, elde edilecek toplam kira
bedelinin 18.830.000,-Stg olacağı sonucuna ulaşılmıştır.
Yıllık net kar üzerinden ödenecek kar payı
26 Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında 21 Ağustos 2007 tarihinde imzalanan sözleşmede
yıllık net kar üzerinden % 1 oranında kar payı ödeneceğini belirten madde mevcuttur. Vakıflar
Örgütü Yönetim Kurulunun 20 Mayıs 2014 tarihli kararında ise, bu oran ilk 5 yıl % 2.5,
5 yıldan sonra % 3 olarak belirtilmiştir.
Gelir ve Vergi Dairesinden alınan yazıda ise Net
Holding A.Ş.'nin KKTC'de faaliyet gösteren bağlı firmalarının işletmesini yaptıkları otellerin
zarar beyan ettikleri görülmüştür.
5
SONUÇ
1
21 Ağustos 2007 tarihinde imzalanan sözleşmenin 10. maddesine göre Net Ltd. yatırım
projesinin KKTCdeki mevzuata uygun olarak hazırlanacağını kabul ve taahhüt etmiştir. Anılan
sözleşmenin imzalanmasından önce sözleşme konusu olan arazinin bir kısmını oluşturan
Lambousa kalıntıları ile ilgili ilk karar Bakanlar Kurulu tarafından 1976 tarihinde alınmış ve bu
karar 1979 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanmıştır.
Taşınmaz Eski Eserler ve Anıtlar Yüksek
Kurulunun 2005 yılında aldığı karar ile bu kalıntılar arkeolojik sit alanı ilan edilmiş ve aynı yıl
Resmi Gazetede yayınlanmıştır.
Bu karar Anıtlar Yüksek Kurulu tarafından
ikinci kez
onaylanmış ve yine aynı yılda Resmi Gazetede yayınlanmıştır.
2
Sözleşmenin 10. ve 13. maddelerine
makamlarından almakta sorumludur.
göre
Net
Ltd. gerekli
izinleri
KKTC ilgili
Vakıflar Örgütü bu gibi izinlerin verilmemesinden
ve/veya alınamamasından dolayı herhangi bir şekilde sorumlu tutulamaz.
3
21 Ağustos 2007 tarihli sözleşmenin 3. maddesine göre Net Ltd., Vakıflar Örgütüne
ödediği 1.500.000,-Stg peşinat bedelini anılan sözleşmenin fesh edilmesi de dahil olmak üzere
herhangi bir şekilde tarafına iade edilmeyeceğini, bu bedelin Vakıflar Örgütünün geliri
olduğunu kabul ve deruhte etmiştir. Anılan maddeden açıkça görüleceği üzere Net Ltd.
tarafından Vakıflar Örgütüne ödenen peşinat bedelinin firmaya iade edilmesi mümkün
değildir.
4
Sözleşmenin 6(c). maddesine göre kira bedelinin zamanında ödenmemesi
halinde
Vakıflar Örgütü anılan sözleşmeyi feshetme ve kiralanan emlakın tahliyesini talep etme
hakkına sahiptir. Raporumuzun bulgular bölümünde belirtildiği üzere Net Ltd. 1 Eylül 2012 31 Ağustos 2013 dönemine ait kira bedeli olan 100.666,7 Stg, 1 Eylül 2013 - 31 Ağustos 2014
dönemi kira bedeli olan 720.000,-Stg ve 1 Eylül 2014 - 31 Ocak 2015 dönemi kira bedeli olan
303.143,25 Stg olmak üzere toplam 1.123.809,95 Stg kira bedelini ödememiştir. Bu miktarın
sözleşmenin 6. maddesine göre tahsil edilmesi gerekmektedir.
5
Sözleşmenin 7. maddesine göre Net Ltd. toplamda 1484 yatak kapasiteli olan 800 yataklı
5 yıldızlı otel, 684 yataklı bungalov, goIf tesisleri, teleferik tesisleri, alışveriş merkezi, su parkı
fonksiyonlarını içeren yeni bir turistik tesis inşasını gerçekleştirmeyi kabul ve taahhüt etmiştir.
Ancak, KKTC Meclisi tarafından onaylanan ön anlaşma ile Vakıflar Örgütü ve Net. Ltd.
arasında imzalanan sözleşmede yatak kapasitesi 1484 olarak belirtilmesine rağmen, Net Ltd.
2008, 2010 ve 2011 yıllarında Şehir Planlama Dairesine sunduğu genel vaziyet planlarında
yatak kapasitelerini strasıvla 1.030, 1.215 ve 1.011 olarak belirtmis ve böylece sözlesmeye
sadık kalmamıstır.
6
Ayrıca,
Net Ltd. yukarıda
Vakıflar Örgütünün
anılan
maddeye
kısmen
ve/veya
sözleşmeyi 29. maddeye tabi olarak feshetme
bu gibi fesihten
dolayı Vakıflar
bulunmayacağını
sözleşmeyi imzalayarak kabul etmiştir.
6
A.Ş.'nin
Net Holding
otellerin
2008-2012
edebilecekleri
tarihinde
Örgütünden
KKTC'de faaliyet
döneminde
dikkate
imzalanan
herhangi
gösteren
alındığında,
Vakıflar
Örgütü
Örgütünün
hakkına sahip olduğunu ve
talebinde
bağlı firmalarının
işletmesini
yaptıkları
ve ilerleyen
yıllarda
ve Net Ltd. arasında
% 1 olarak belirlenen
Vakıflar
halinde
ve tazminat
da zarar beyan
21 Ağustos
kar payı oranının,
Vakıflar
2007
Örgütü
sayılı kararı ile ilk 5 yıl % 2.5, 5 yıldan
20 Mayıs 2014 tarih ve K/171/2014
% 3'e yükseltilmesi
uymaması
bir zarar-ziyan
zarar beyan etmeleri
sözleşmede
Yönetim Kurulunun
sonra
tamamen
gelirlerini
artırıcı
bir
düzenleme
olarak
görülmemektedir.
7
Vakıflar
Örgütü
düzenlemesi
sözleşmelerinde
yerine,
gelir
yer alan yıllık
üzerinden
net kar üzerinden
payalınması
kar payı alınması
düzenlemesinin
getirilmesini
değerlendirmelidir.
8
Vakıflar
Örgütü
sözleşmeye
göre
hesaplamalara
Malları
ile Net Ltd. arasında
Vakıflar
göre
Örgütünün
yaklaşık
olarak
elde
bulunan
100.000,-Stg
binaların
olarak
toplam
rayiç
tarih ve K/171/2014
Örgütünün
sayılı kararında
dönüm
bedeli
68.561.535,-Stg olacağı hesaplanmıştır.
kira
bedeli
dikkate
başı rayiç değeri
alındığında
belirlenen
kira bedelleri
mevcut
tarafımızdan
yapılan
Taşınmaz
arazinin bir bölümünün
üzerinde
kira
Kurulunun
Hazine
sit alanı olması
ile arazinin
toplam
Vakıflar Örgütü Yönetim
elde edeceği toplam kira bedelinin
imzalanan
686,-Stg'dir. Konu arazinin
tarafından
belirlenen
2007 tarihinde
edeceği
47.824.
Kira ve Değer Takdir Komisyonu
nedeniyle
21 Ağustos
bedelinin
20 Mayıs 2014
dikkate alındığında
ise Vakıflar
18.830.000,-Stg olacağı görülmektedir.
Sonuç olarak,
-
Tapu ve Kadastro Dairesi,
Eski Eserler Dairesi, Şehir Planlama Dairesi ile Turizm Planlama
Dairesinin ortak çalışmaları sonucunda, Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında 21 Ağustos 2007
tarihinde
imzalanan sözleşmede
bir turizm yatırımının
öngörülen
inşaat yapılabilecek
1484 veya çok daha fazla sayıda yatak kapasiteli
alana yapılabilmesinin
mümkün
olduğu sonucunun
ortaya çıkması,
-
Mevcut
sözleşmeye
göre
Vakıflar
Örgütünün
elde
edeceği
kira
bedelinin
yaklaşık
47.824.686,-Stg olması
-
Taşınmaz Hazine Malları Kira ve Değer Takdir Komisyonu tarafından
dikkati alınarak kira bedelinin
68.561.535,-Stg olarak tarafımızdan
7
belirlenen
hesaplanması,
rayiç bedel
nedenleriyle düzenlenmek istenen protokol ile mevcut sözleşmede belirlenen kira bedelinden
yaklaşık 30.000.000,-Stg indirim
yapılarak kira bedelinin 18.830.000,-Stg'e
düşürülmesi
mümkün görülmemektedir.
Bu bağlamda değiştirilrniş şekliyle 18/1978 sayılı Sayıştay Yasası'nın 22. maddesine muhatap
kalınmaması için Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulunun 20 Mayıs 2014 tarih ve K/171/2014 sayılı
kararının iptal edilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.
8
ı.
GiRiŞ
Sayıştay Başkanlığınca tevdi edilen görev çerçevesinde Mare Monte Otel ve çevre arazilerinin
turistik tesis yatırımı maksatlı kiralanmasına ilişkin Vakıflar Örgütü ve Din işleri Dairesi ile
Net Turistik Hizmetler Ltd. arasında imzalanan sözleşmede değişiklik yapılması talebi ile ilgili
denetim tarafımdan gerçekleştirilmiştir.
2. DENETiMDE KULLANILAN KAYNAKLAR
Aşağıda sunulan denetim kaynakları denetim raporunun hazırlanmasına dayanak teşkil eden
unsurlar olmuştur.
• Vakıflar Örgütü ve Din işleri Dairesi Yönetim Kurulu kararları,
• 30 Mart 2007 tarihli ön anlaşma ve 21 Ağustos 2007 tarihli sözleşme,
• K.K.T.C.Meclisinin 29/3/2007 sayı ve 9 Temmuz 2007 tarihli kararı,
• Değiştirilmiş şekliyle 60/1994 sayılı Eski Eserler Yasası,
• Taşınmaz Eski Eserler ve Anıtlar Yüksek Kurulunun kararları,
• Vakıflar Örgütü ve Din işleri Dairesi, Tapu ve Kadastro Dairesi, Şehir Planlama Dairesi,
Eski Eserler ve Müzeler Dairesi ile Turizm Planlama Dairesinden alınan belgeler,
• Tapu ve Kadastro Dairesi, Devlet Emlak ve Malzeme Dairesi, Şehir Planlama Dairesi,
Gelir ve Vergi Dairesi ile yapılan yazışmalar,
çerçevesinde ve değiştirilmiş şekliyle 18/1978 sayılı Sayıştay Yasası'nın 23. maddesinde
öngörülen yöntemle denetlenmiş ve gerekli hallerde yüz yüze görüşmeler yapılarak denetim
tamamlanmıştır.
3. BULGULAR
3.1
3.1.1
Mare Monte Otel ve Çevre Arazilerinin Net Turistik Hizmetler ltd.'el kiralanması
Vakıflar Örgütü ve Din işleri Dairesi (Vakıflar Örgütü) Yönetim Kurulu, çıkılan ihale
sonucunda Mare Monte Otel ve çevre arazilerden oluşan takriben 352 dönüm emlakın Net
Holding AŞ. 'ne kiralanmasına yönelik K/47/2007 sayı ve 12 Mart 2007 tarihli kararı üretmiştir
(Ek-l).
ı Mare Monte Yatırım Şartnamesinin 'Diger Hususlar' başlığı altmda yer alan ve 'ihaleye katılan ancak KKTC'de
kayıtlı olmayan şirketler, hissedarlar ve hisse oranlarını değiştirmeden KKTC'de kaydedecekleri denizaşırı şirket
adına kira sözleşmesini imzalayabileceklerdir.'
şeklinde olan ii. maddesine istinaden Net Turistik Hizmetler Ltd.
K.K.T.C.'nde kurulmuştur.
9
3.1.2
Vakıflar
imzalanmıştır
3.1.3
Örgütü
ile Net Holding A.Ş. arasında 30 Mart
Ön Anlaşma
(Ek-2).
K.K.T.C. Meclisi 9 Temmuz 2007 tarihli
ile takriben
2007 tarihinde
352 dönüm
emlakın
şartlarını yerine getirmek
birleşiminde,
49 yıllığına
29/3/2007
Net Holding
kaydı ile kiralanmasını
onaylamıştır
A.Ş.'ne
sayılı karar numarası
aşağıda belirtilen
kira
(Ek-3).
Kira şartları;
i.
Peşinat bedeli: l.SOO.OOO,-Stg,
ii.
Kira bedelleri:
iii.
ilk 6 yıl
lSL.000,-Stg
/ yıl
7.yll
60.000,-Stg / ay
a-ıs.çıı
Yıllık artış oranı: Libor
16.yll
Yıllık artış oranı: Libor +15
17.-30.yll
Yıllık artış oranı: Libor
31.yll
Yıllık artış oranı: Libor +15
32.-49.yll
Yıllık artış oranı: Libor
Yatırım türü: 800 yataklı 5 yıldızlı otel, 684 yataklı bungalov, golf tesisleri, teleferik
tesisi,
alışveriş merkezi, su parkı.
iv. Yatırım süresi: ilk 1.5 yıl projelendirme
süresi olmak üzere toplam 6 yıl.
v.
Asgari yatırım tutarı: SO.OOO.OOO,-Stg.
vi.
Diğer hususlar: Yatırımın kara geçişinden
oranında Vakıflar Örgütüne
3.1.4
Vakıflar
tarihinde
3.2
Örgütü
sözleşme imzalanmıştır
Sözleşmede vurgulanması
Hizmetler
gereken maddeler
peşinat
bedelini
herhangi
bir şekilde
sahibinin
geliri
mal sahibi
olduğunu
sahibinin
tarafından
kabul
6(c).
ve deruhte
maddesi
işbu kira sözleşmesini
emlakın tahliyesini
iş bu kira sözleşmesinin
(Bir milyon beş
imzalandığı
tarihte
işbu sözleşmenin fesih edilmesi de dahilolmak
edilemez ve depozit olarak kabul edilemez.'
Sözleşmenin
3. maddesi 'Kiracı, 1.S00.000,-Stg
mal
(Makbuz No: 6006/0211)
Kiracı, ödemiş olduğu peşinat bedelinin
3.2.2
Ltd. (Net Ltd.) arasında 21 Ağustos 2007
(Ek-4).
3.2.1 21 Ağustos 2007 tarihli sözleşmenin
sahibine ödemiştir.
% 1 (yüzde bir)
kar payı.
ile Net Turistik
yüz bin ingiliz Sterlini)
itibaren yıllık net kar üzerinden
talep etmeye
'Kira
iade edilmeyeceğini,
peşinat
eder.
kira borcuna
Peşinat
biçimindedir
bedelinin
bedeli
10
bedelinin
mal
mahsup
(Bkz.Ek-4)
zamanında
ödenmemesi
aşağıdaki 29. maddeye tabi olarak feshetmeye
hakkı olacaktır.
üzere
Bu gibi bir durum
halinde
mal
ve kiralanan
karşısında kiracının, mal
sahibinden herhangi bir zarar ziyan ve tazminat talep etmeye hakkı olmayacaktır.' şeklindedir
(Bkz.Ek-4).
3.2.3
Sözleşmenin 7. maddesi 'Kiracı, söz konusu emlak üzerinde mevcut tesisler yerine
asgari SO.OOO.OOO,-Stg
(Elli milyon ingiliz Sterlini) yatırım tutarı ile 1484 yatak kapasiteli
aşağıdaki fonksiyonları içeren yeni bir turistik tesis inşasını gerçekleştirmekle sorumludur.
i. 800 yataklı 5 yıldızlı otel
ii. 684 yataklı bungalov
iii. Golf tesisleri
iv. Teleferik tesisi
v. Alışveriş merkezi
vi. Su parkı
işbu maddeye kısmen ve/veya tamamen
uyu/maması halinde ma/ sahibinin işbu kira
sözlesmesini aşağıdaki 29. maddeye tabi olarak feshetmeye hakkı olacak ve kiracı bu gibi bir
fesihten dolayı herhangi bir zarar - ziyan ve tazminat talebinde bulunmayacaktır.' şeklindedir.
(Bkz. Ek-4)
3.2.4 Sözleşmenin 10. maddesi 'Kiracı yatırım projesinin hazırlanmasında aşağıda belirtilen
şartlara uygun davranacağını kabul ve taahhüt eder.
i. Proje, KKTC'deki mevzuata göre ve ilgili Bakanlıkların öngöreceği standartlara uygun olarak
hazırlanacaktır.
ii. Proje, çevre ile uyumlu olarak imar ve Şehireilik yasalarına uygun hazırlanacaktır.
iii. Hazırlanacak proje için öncelikle mal sahibinin onayı alınacaktır.
iv. Mal sahibinin onay vereceği proje icin KKTCresmi makamlaf/ndan gerekli her türlü onay
kira cı taraftndan almacaktır/
biçimindedir.
Sözleşmenin 13. maddesi 'Mal sahibi tarafından onaylanmış proje için gerekli izinleri kiracı,
KKTC ilgili makamlarından almakta sorumlu olup bunlar için gerekli ücretleri ödemek
zorundadır. Mal sahibi bu gibi izinlerin verilmemesinden ve/veya altnamamastndan dolayı
herhangi bir şekilde sorumlu tutulamaz, ancak bu gibi izinlerin altnmastnda gerekli belgeleri
imzalamak sureti ile kiracıva yardımcı olur.' şeklindedir (Bkz. Ek-4).
3.3 Sözleşme konusu arazinin özellikleri
3.3.1 Sözleşme konusu arazinin bir kısmı, 20 Aralık 1976 tarih ve 9229 sayılı Bakanlar Kurulu
kararı ile onaylanan Eski Eserler ve Anıtlar listesinde yer alan Lambousa kalıntıları içerisinde
11
yer almaktadır. Anılan Bakanlar Kurulu kararı 5 Nisan 1979 tarih ve 29 sayılı Resmi Gazetede
yayınlanmıştır (Ek-S).
3.3.2 Taşınmaz Eski Eserler ve Anıtlar Yüksek Kurulunun (Anıtlar Yüksek Kurulu) 05/14 nolu ve
6 Aralık 2005 tarihli kararı ile Lambousa kalıntıları arkeolojik sit alanı ilan edilmiş ve
derecelendirme yapılmıştır. Anılan kararın 'Derecelendirme Bölgeleri, Bu Bölgelerdeki Eski
Eserler ile Gelişme ve Geliştirme ilkeleri' başlıklı 3. maddesi altında i. ve ii. dereceyle
sınıflandırılan bölgeler tanımlanmış ve tanımlanan bu bölgeler anılan kararın ekinde bulunan
harita üzerinde gösterilmiştir. Anılan karar 214 sayı ve 13 Aralık 2005 tarihli Resmi Gazetede
yayınlanmıştır (Ek-6).
Yukarıda anılan 3. maddede;
i. Bölgelerdeki eski eserler,
ii. Bölgelerin kullanım biçimi ve öngörülen gelişme ve geliştirme ilkeleri,
iii. Çevre düzenlemesine yönelik gelişmeler,
iv. Altyapıya yönelik gelişmeler,
v. Üstyapıya yönelik gelişmeler,
düzenlenmiştir.
3.3.3 Anıtlar Yüksek Kurulunun 05/14 nolu ve 6 Aralık 2005 tarihli kararı Eski Eserler Yasası
uyarınca Anıtlar Yüksek Kurulu tarafından ikinci kez onaylanmış ve bu karar 104 sayı ve
15 Haziran 2006 tarihli Resmi Gazetede yayınlanmıştır (Ek-7).
3.4 Arazinin Net Ltd.'e teslim edilmesi
3.4.1 Vakıflar Örgütünün Net Ltd.'i sözleşmeyi imzalamaya davet etmesi üzerine, anılan firma
Vakıflar Örgütüne hitap 13 Temmuz 2007 tarihli yazısı ile kira sözleşmesinin imzalanmasıyla
birlikte tesisin kendilerine teslimini talep etmiştir. 21 Ağustos 2007 tarihinde imzalanan
sözleşmenin
ıı.
maddesinde kiralanan emlakın mal sahibi tarafından kiracıya tesliminin,
proje süresi sonunda (28 Şubat 2009 tarihinde) resmi makamlara onaylı projenin mal sahibine
sunulmasına
müteakiben
yapılacağı belirtilmiştir.
Sözleşmenin imzalanmasından sonra
firmanın talebi Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulu tarafından uygun bulunmuş ve K.K.T.C.Hukuk
Dairesinin görüşü alınarak, emlakın Net Ltd.'e teslim edilmesine yönelik K/12/2008 sayı ve
31 Ocak 2008 tarihli Yönetim Kurulu kararı alınmıştır. Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında
teslim tutanağı düzenlenerek emlak 9 Şubat 2009 tarihinde teslim edilmiştir (Ek-8).
3.5
Proje için gerekli izinlerin alınması
3.5.1 Net Ltd.'in 5 Aralık 2008 tarihinde Şehir Planlama Dairesine anılan emlakta turistik tesis
amaçlı gelişme için planlama onayına başvuruda bulunması üzerine, Şehir Planlama Dairesi
ilgili diğer daireler ile birlikte Eski Eserler ve Müzeler Dairesinden (Eski Eserler Dairesi)
12
planlama onayına yapılan başvuru ile ilgili olarak 23 Aralık 2008 tarihinde görüş talep etmiştir
(Ek-9). Talep edilen görüşe atfen Anıtlar Yüksek Kurulunun Şehir Planlama Dairesine hitap
6 Şubat 2009 tarihli yazısında, sunulan projede Lambousa Arkeolojik Sit Alanının i. ve ii.
derece ile sınıflandırılan
bölgelerine
müdahale olması nedeniyle söz konusu projenin
onaylanmaması kararının alındığı belirtilmiştir.
Anılan yazının ekinde 23 sayılı ve 30 Ocak
2009 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan Anıtlar Yüksek Kurulunun 09/02 nolu ve 13 Ocak
2009 tarihli kararı mevcuttur (Ek-lO).
3.5.2 Şehir Planlama Dairesinin Eski Eserler Dairesine hitap 10 Nisan 2009 tarihli yazısı ile
değiştirilmiş olan projeyi yeniden değerlendiren görüşlerinin kendilerine iletilmesinin talep
edilmesi
üzerine
(Ek-ll),
Anıtlar
Yüksek Kurulunun
Şehir Planlama Dairesine hitap
13 Temmuz 2009 tarihli yazısında Eski Eserler Dairesine bağlı Kazı işleri Şube Amirliği ile
istişare edilerek
projenin
düzeltilmesi
ve yeniden onaya sunulması kararının alındığı
belirtilmiştir (Ek-12).
3.5.3 Vakıflar Örgütünün 2 Mart 2010 tarihli yazısı ile Eski Eserler Dairesinden yapılan
çalışmalar hakkında bilgi talep edilmesi üzerine (Ek-13), anılan dairenin 11 Mart 2010 tarihli
cevap yazısında;
- Bahse konu arazi ile ilgili olarak Şehir Planlama Dairesinin 23 Aralık 2008 tarihinde
Müdürlüklerinden görüş talep etmesi üzerine konunun Anıtlar Yüksek Kurulunda görüşüldüğü
ve ilgili yatırım projesinin Lambousa Arkeolojik Sit Alanı i. ve II. derece ile sınıflandırılan
bölgelerine müdahale etmesinden dolayı onaylanmadığı,
- Turizm Planlama Dairesi Müdürü
başkanlığında gerçekleştirilen
toplantıda,
projenin
Lambousa sit alanı dışında kalacak şekilde düzeltilmesi halinde konunun tekrar Kurulun
gündemine alınacağının firma temsilcilerine iletiidiği,
-
10 Nisan 2009 tarihli Şehir Planlama Dairesi yazısı ile Anıtlar Yüksek Kuruluna yeni bir proje
sunulduğu ancak değiştirilerek sunulan projede Lambousa sit alanı dışına çıkılmış olsa da
ii. dereceyle (yeşil alan) sınıflandırılan bölgeden yol geçtiğinin görülmesi üzerine firma
yetkililerinden bu yolun kaldırılmasını talep ettikleri ancak Net Ltd. 'in Nisan 2009 tarihinden
beri Müdürlüklerine tekrar bir başvuruda bulunmadığı,
belirtilmiştir (Ek-14).
3.5.4
Anıtlar Yüksek Kurulunun 169 sayı ve 4 Ekim 2010 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan
10/71 nolu ve 28 Eylül 2010 tarihli kararıyla aşağıda verilen şartların yerine getirilmesi koşulu
ile değiştirilen proje onaylanmış (Ek-lS) ve bu durum 13 Ekim 2010 tarihli yazı ile Şehir
Planlama Dairesine iletiimiştir (Ek-16).
13
Belirtilen şartlar aşağıda özet olarak verilmektedir.
i. Lambousa Arkeolojik sit alanı i. derece içerisinde yer alan alanda hiçbir şekilde fiziki ve
inşai faaliyette bulunulmaması,
ii. Lambousa Arkeolojik sit alanı ii. derece içerisinde yer alan alanda çevre düzenlemesine
yönelik faaliyetler yapılabileceği,
iii. Lambousa i. ve ii. derece sit alanına komşu olan ve mevcut Mare Monte Otel Tesislerinin
yer aldığı alanda Eski Eserler Dairesinin göstereceği alanlarda ve denetiminde
sondaj
çalışması yapılması ve tüm sondaj masraflarının firma tarafından karşılanması,
iv. Projenin kısmen arkeolojik sit alanı içinde yer alması nedeni ile uygulama süresince zemin
ile ilgili yapılacak tüm çalışmaların Eski Eserler Dairesi tarafından gözlenip denetlenmesi.
Yukarıda belirtilen 13 Ekim 2010 tarihli yazı, Vakıflar Örgütünün 11 Kasım 2010 tarihli yazısı
ile Net Ltd.'e iletiimiştir (Ek-17).
3.6
Net Ltd.'in sunduğu genel vaziyet planlarındaki yatak kapasiteleri
3.6.1 KKTC Meclisi tarafından onaylanan ön anlaşmada ve Vakıflar Örgütü ile Net Ltd.
arasında imzalanan sözleşmede 800 yataklı 5 yıldızlı otel ve 684 yataklı bungalov olmak üzere
turistik tesisin toplam yatak kapasitesi 1484 olarak belirlenmiştir. Net Ltd.'in Şehir Planlama
Dairesine sunduğu
Mare
Monte
Turistik
Tesisleri Genel Vaziyet Planlarındaki yatak
kapasiteleri ise aşağıdaki gibidir.
i. 2008 yılı Genel Vaziyet Planı: Otel ana bloğu 720 yatak, viIIalar 180 yatak, bungolov 130
yatak olmak üzere toplam yatak kapasitesi 1.030 (Ek-18),
ii. 2010 yılı Genel Vaziyet Planı: Otel ana bloğu 818 yatak, viIIalar 162 yatak, stüdyo daireler
55 yatak, otel gelişme alanı 180 yatak olmak üzere toplam yatak kapasitesi 1.215 (Ek-ıg),
iii.2011 yılı Genel Vaziyet Planı: Otel ana bloğu 661 yatak, viiialar 170 yatak, otel gelişme
alanı 180 yatak olmak üzere toplam yatak kapasitesi 1.011'dir (Ek-20).
3.7 Net Ltd.'in kazı çalışmaları sırasında ortaya çıkan arkeolojik bulgular
3.7.1 Net Ltd.'in Vakıflar Örgütüne hitap 26 Mart 2012 tarihli yazısında, yatırımın yapılacağı
alanda elektrik hattı çekmek için yapılan kazıda kırık seramik parçalarına rastlandığı ve bu
durumun 2 Şubat 2012 tarihli yazı ile Anıtlar Yüksek Kuruluna bildirildiği belirtilmiştir (Ek-21).
Eski Eserler Dairesinin firmaya hitap 13 Mart 2012 tarihli yazısında ise, kazılan noktanın sit
alanı kapsamında olmadığı, yapılan incelemede bu alanda seramik kırıklarının tespit edildiği,
bu alanın doğu ve güneyinde i. ve ii. derece sit alanlarının bulunduğu dikkate alındığında otel
binasının inşa edileceği bölgede yapılacak bir inşaat faaliyeti öncesinde arkeolojik sondaj
14
çalışması yapılması ve sondaj
belirtilmiştir
raporunun
sonucuna göre hareket
edilmesi
gerektiği
(Ek-22). Eski Eserler Dairesi bu durumu 29 Mart 2012 tarihli yazısı ile Vakıflar
Örgütüne (Ek-23), Anıtlar Yüksek Kurulu 12 Nisan 2012 tarihli yazısı ile Şehir Planlama
Dairesine bildirmiştir (Ek-24).
3.7.2
Vakıflar Örgütünün 20 Haziran 2012 tarihli yazısı ile arkeolojik kazının ne kadar süre
devam edeceğine ilişkin Eski Eserler Dairesinden bilgi talep etmesi üzerine anılan dairenin
5 Temmuz 2012 tarihli yazısında, sondaj kazılarına 24 Mayıs 2012 tarihinde başlandığı, kazı
çalışmalarında izlerine rastlanılan mimari kalıntıların niteliğinin sağlıklı olarak incelenebilmesi
ve yayılım alanının anlaşılabilmesi için çalışmaların devamına karar verildiği belirtilmiştir
(Ek-25). Yine Vakıflar Örgütünün 16 Ocak 2013 tarihli yazısı ile bilgi talep etmesi üzerine Eski
Eserler Dairesi 31 Ocak 2013 tarihli yazısında, mimari kalıntıların geniş bir alana yayılma
olasılığı nedeniyle kazı alanının doğu ve kuzeyinde de sondaj yapılmasına karar verildiği
belirtilmiştir (Ek-26).
3.7.3
Eski Eserler Dairesinin Net Ltd.'e hitap 6 Eylül 2013 tarihli yazısında, kazı çalışmalarının
halen devam ettiği, ekte verilen haritada sarı renk boyalı bölgede herhangi bir arkeolojik
bulguya rastlanmadığı, sarı boyalı alanda yapılması planlanan imar kurallarına uygun her türlü
gelişmenin Anıtlar Yüksek Kuruluna sunulması gerektiği, bu bölge dışında kalan alanlar ile ilgili
olarak Kurulun karar vereceği belirtilmiştir (Ek-27).
3.8 Net Ltd. tarafından Vakıflar Örgütüne ödenen ve ödenmeyen kira bedelleri
3.8.1 Vakıflar Örgütü tarafından Net Ltd.'den tahsil edilen kira bedelleri ile gecikme zammı
Tablo-1'de verilmiştir.
Tablo-l
Tarih
Makbuz No
Kira Bedeli (Stg)
G/Z (Stg)
Toplam
21 Ağustos 2007
3452
151.000.-
151.000.-
9 Eylül 2008
7876
151.000.-
151.000.-
31 Ağustos 2009
12579
151.000.-
151.000.-
27 Ağustos 2010
18347
151.000.-
151.000.-
30 Eylül 2011
947
75.500.-
75.500.-
30 Nisan 2012
1203
37.750.-
37.750.-
3 Ağustos 2012
5960
37.750.-
31 Ekim 2012
1403
50.333,3
Toplam
805.333,3
755,-
38.505.50.333,3
755,-
806.088,3
Sözleşmede belirlenen kira bedelleri ile Net Ltd.'den tahsil edilen ve Tablo-l'de görülen kira
bedelleri karşılaştırıldığında,
15
- 1 Eylül 2007 - 31 Ağustos 2008 dönemi kira bedeli olan 151.000,-Stg'nin ödendiği,
- 1 Eylül 2008 - 31 Ağustos 2009 dönemi kira bedeli olan 151.000,- Stg'nin ödendiği,
- 1 Eylül 2009 - 31 Ağustos 2010 dönemi kira bedeli olan 151.000,- Stg'nin ödendiği,
- 1 Eylül 2010 - 31 Ağustos 2011 dönemi kira bedeli olan 151.000,- Stg'nin ödendiği,
- 1 Eylül 2011- 31 Ağustos 2012 dönemi kira bedeli olan 151.000,- Stg'nin ödendiği,
(75.500,-Stg + 37.750,-Stg + 37.750,-Stg
-
= 151.000,-Stg)
1 Eylül 2012 - 31 Ağustos 2013 dönemi kira bedeli olan 151.000,-Stg'in 50.333,3 Stg'nin
ödendiği görülmektedir.
3.8.2 Net Ltd. yıllık kira bedeli ödemelerini durdurduğunu
Vakıflar Örgütüne bildirmiştir
8 Mart 2013 tarihli yazısı ile
(Ek-28). 31 Ekim 2012 tarihinde yapılan ödemeden sonra
firmanın Vakıflar Örgütüne herhangi bir ödemesi mevcut değildir.
Bu durumda,
- 1 Eylül 2012 - 31 Ağustos 2013 dönemine ait kalan 100.666,7 Stg (151.000,-Stg - 50.333,3
Stg),
- 1 Eylül 2013 - 31 Ağustos 2014 dönemi kira bedeli olan 720.000,-Stg (12 ay *60.000,-Stg),
- 1 Eylül 2014 - 31 Ocak 2015 dönemi kira bedeli olan 303.143,25 Stg (60.000,-Stg *
Libor oranı * 5 ay) olmak üzere toplamda 1.123.809,95 Stg ödenmemiştir.
Yapılan hesaplamada 1 Eylül 2014 tarihindeki 12 aylık Libor oranr' olan % 1,04775 alınmıştır.
3.9 Net Ltd.'in kira bedelinin düşürülmesine yönelik talebi
3.9.1 Net Ltd.'in Vakıflar Örgütüne hitap 7 Nisan 2014 tarihli yazısında aşağıda verilen
öneriler belirtilmiştir.
i. Kira sözleşmesi başlangıç tarihi olarak Eski Eserler Dairesinin ön kazı çalışmalarının kısmen
tamamlandığı 1 Eylül 2013 tarihinin esas alınması, proje ve/veya projelerin yetkili makamlar
tarafından onaylanma süresi dikkate alınarak 49 yılın bu tarih esas alınarak başlaması,
ii. Kira bedellerinin arazinin de küçüldüğü dikkate alınarak yılda 15.000,-Stg olarak yeniden
düzenlenmesi
ve otel
inşaatının en geç 3 yıl içinde tamamlanması,
otel
inşaatının
tamamlanmasına müteakip ödenecek kira bedelinin ayda 30.000,-Stg olması,
iii. Eski Eserler Dairesinin görüşleri doğrultusunda arazinin değerlendirileceği
cihetle 352
dönüm olan arazinin sadece 100 + dönümü üzerinde inşaat yapılacağı cihetle oteloda
kapasitesinin 320 olarak düzenlenmesi (Ek-29).
2Kaynak:http://www.global-rates.comlinterest-rates/Libor/british-pound-sterlinglbritish-pound-sterling.aspx
16
3.9.2 Net Ltd.'in Vakıflar Örgütüne hitap 8 Mayıs 2014 tarihli yazısında, Vakıflar Örgütü
yetkilileri
ile firma yetkililerinin
katıldığı 6 Mayıs 2014 tarihli toplantıda mutabık kalınan
hususların ek bir sözleşme ile ve imzalanan sözleşmede izlenen yönteme bağlı olarak aşağıda
verildiği gibi sonuçlandırılmasına karar verildiği belirtilmiştir.
i. Net Ltd. inşaat ve kullanım alanı küçüldüğü için 4 yıl devam edecek olan inşaat ve proje
onay süresi için kiralanan araziye karşılık yılda 70.000,-Stg kira ödeyecektir. Sözleşmenin
başlangıç tarihi Eski Eserler Dairesinin verdiği inşaat iznine bağlı olarak 1 Eylül 2013 tarihi
olacaktır.
ii. Otel Projesinin küçülmesi nedeni ile kira ayda 3S.000,-Stg olacaktır (Ek-30).
3.10
Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulunun 20 Mayıs 2014 tarih ve K/171/2014 sayılı kararı
3.10.1 Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulu 20 Mayıs 2014 tarihinde, Mare Monte Otel ve çevre
arazilerinin kiralanması ile ilgili 21 Ağustos 2007 tarihli kira sözleşmesinde değişiklikler içeren
yeni bir protokol hazırlanmasına ve bu hususta Başkanlığımızdan görüş alınmasına ilişkin
K/171/2014 sayılı kararı almıştır (Ek-31).
Yönetim Kurulu kararında belirtilen değişiklikler,
i. Kira bedelinin
1 Eylül 2012 - 1 Eylül 2017 döneminde
70.000,-Stg/yll,
inşaat
tamamlandıktan sonra 3S.000,-Stg/ay olması,
ii. Kar payının ilk 5 yıl % 2.5, 5 yıldan sonra % 3 olması,
iii. Yeni proje süresinin 1 Eylül 2012 tarihinden başlayıp 31 Ağustos 2061 tarihinde sona
ermek üzere 49 yılolması şeklindedir.
Yukarıda belirtilen Yönetim Kurulu Kararında öngörülen protokol maddeleri incelendiğinde,
KKTC Meclisi tarafından onaylanan ön anlaşmanın kira bedelleri, kar payı ve kira süresi
maddelerinde değişiklik öngörüldüğü görülmektedir. Ayrıca Vakıflar Örgütü ile anılan firma
arasında gerçekleştirilen yazışmalardan yatırımın türünün de değiştirileceği bilgisi edinilmiştir.
4. SAYıŞTAY BAŞKANllGI TARAFINDAN GERÇEKLEŞTiRiLENÇALIŞMALAR
Vakıflar Örgütü Yönetim Kurulu tarafından alınan 20 Mayıs 2014 tarih ve K/171/2014 sayılı
karara ilişkin Başkanlığımızdan görüş talep edilmesi üzerine Vakıflar Örgütü, Tapu ve Kadastro
Dairesi, Şehir Planlama Dairesi, Eski Eserler Dairesi, Turizm Planlama Dairesi, Gelir ve Vergi
Dairesi,
Devlet Emlak ve Malzeme Dairesi nezdinde çalışmalar gerçekleştirtlmiş ve bu
çalışmalar sonucunda aşağıda başlıklar halinde verilen bilgi ve belgelere ulaşılmıştır.
17
4.1 Sözleşme konusu araziyi oluşturan
4.1.2 Vakıflar
belgeler
bilgilerini
talep
Örgütünden
edilmiş
içermediği
Mare
Monte
ancak tarafımıza
görülmüştür.
yer alan parsellerin
parsellerin
mülkiyet
yüzölçümleri
ve mülkiyet
Otel ve çevre arazilerinin
sunulan
belgelerin
mülkiyetlerini
arazinin
bilgileri
talep
edilmiştir.
Talebimiz
üzerine
sayı ve 23 Ekim 2014 tarihli yazısı ile tarafımıza
(Ek-32) ile tarafımızdan
Girne Kaza Tapu Amirliğinden
yer alan parsellerin
yüzölçümleri
gösteren
tamamının
Bunun üzerine Tapu ve Kadastro Dairesinden
TK36/6/13-38-14/2564
ve sözleşmede
durumları
mülkiyet
sözleşmede
anılan
sunduğu tapu kayıtları
alınan tapu kayıtları incelenmiş
ve mülkiyet
dairenin
durumlarını
gösteren
(Ek-33)
Tablo-2
hazırlanmıştır.
Tablo-2
Parsel
Dönüm
Evlek
392/3
119
2
1000
KKTC-Manastır
74
3
1500
KKTC-Manastır
392/4/1/1/1
Kayıtlı mal sahibi
Girne Metropolitanlığına
26
2
3
1900
G.Archerapietiou
Manastırı
Girne Metropolitanlığına
4
2/1
500
G.Archerapietiou
300
4.1
5/1/1
10
5/1/2
65
5/1/3
14
Toplam (1)
316
Parsel
Dönüm
G.Archerapietiou
3500
Kıbrıs Vakıflar idaresi
2
2900
Kıbrıs Vakıflar idaresi
1700
Kıbrıs Vakıflar idaresi
100
Kıbrıs Vakıflar idaresi
2600
Evlek
Ayak2
Kayıtlı mal sahibi
4/1
2
2
200
Kıbrıs Cumhuriyeti
4/2
10
1
1200
Kıbrıs Cumhuriyeti
2
3500
Kıbrıs Cumhuriyeti
6
3
3500
Kıbrıs Cumhuriyeti
20
2
1200
392A
392/A/l/2
Toplam (2)
bağlı
Manastırı
2
1
bağlı
Manastırı
Girne Metropolitanlığına
4B
bağlı
Yine Tapu ve Kadastro Dairesinin tarafımıza sunduğu tapu kayıtları incelendiğinde,
verilen parsellerin
Tablo-3'de
ön anlaşma ve sözleşme ekinde yer alan harita üzerinde kiraya verilen alan
içerisinde gösterildikleri
halde sözleşmede mevcut olmadıkları
IS
tespit edilmiştir.
Tablo-3
Parsel
Dönüm
2/1A
Evlek
Ayak2
Kayıtlı mal sahibi
2
2000
KıbrısCumhuriyeti
200
3
Toplam (3)
2
K.K.T.C.Malı
2200
Yukarıda verilen Tablo-2 ve Tablo-S'de yer alan parsellerin yüzölçümlerinin genel toplamı ise
aşağıda verilmiştir.
Genel Toplam (1+2+3)
Dönüm
Evlek
337
1
2400
Tablo-2 ve Tablo-S'de yer alan verilere ilişkin açıklamalar;
i. Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında imzalanan sözleşmede sehven 292/4 (kısmen) olarak
yazılan parselin tapu kayıtlarındaki numarası 392/4/dür. 'Kısmen' olarak kiralanan alanın
yüzölçümünün belli olmaması nedeniyle SAY.0.00-B:ı.13.102-14/575 sayı ve 30 Eylül 2014
tarihli yazımız ile Tapu ve Kadastra Dairesinden bu alanın yüzölçümü talep edilmiştir (Ek-34).
Tapu ve Kadastra Dairesi tarafından ölçüm ve taksim işlemleri gerçekleştirilerek 'kısmen'
olarak tanımlanan alan 392/4/1/1/1
olarak numaralandırılmıştır.
ii. Anılan sözleşmede kiralanan parseller içerisinde yer alan parsel 5 Sayıştay Başkanlığının
talebi üzerine Eski Eserler Dairesi ile Tapu ve Kadastra Dairesi tarafından gerçekleştirilen
ortak çalışma sonucunda 5/1/1
(ı' derece sit alanı), 5/1/2
(ii. derece sit alanı ile kazı
çalışmaları yapılan alan) ve 5/1/3 (inşaat yapılabilecek alan) olarak taksim edilmiştir.
iii. Yine sözleşmede kiralanan parseller içerisinde yer alan parsel 4/ün bir kısmını teşkil eden
ı. derece sit alanının yüzölçümünün hesaplanması için bu parsel Tapu ve Kadastra Dairesince
4/1 ve 4/2 olarak taksim edilmiştir. (Bkz.Ek-32)
4.2 inşaat faaliyeti yapılabilecek alan ve inşa edilecek tesisin kapasitesi
4.2.1 Raporumuzun 4.1.2 maddesinde açıklandığı üzere Sayıştay Başkanlığının talebi üzerine
Eski Eserler Dairesi ile Tapu ve Kadastra Dairesi inşaat faaliyetine izin verilecek alanın
belirlenmesi için ortak bir çalışma başlatmışlardır. Yapılan bu çalışma sonucunda parsel 5/1/3
ve parsel 392/4/1/1/1/in
toplamı olan 89 dönüm 1600 ayak2 büyüklüğündeki alan inşaat
faaliyetine
izin verilen alan olarak belirlenmiştir.
verilmiştir.
19
Bu parsellere ait bilgiler Table-q'de
Tablo-4
Parsel
Dönüm
Evlek Ayak2
392/4/1/1/1
74
3
1500
5/1/3
14
1
100
Toplam
89
1600
4.2.2 inşaat faaliyeti yapılabilecek alanın yüzölçümünün belirlenmesinden sonra tarafımızca
Tablo-2, Tablo-3 ve Tablo-4'de yer alan veriler Şehir Planlama Dairesine iletiimiştir. Ayrıca
Eski Eserler Dairesi hazırladığı inşaat faaliyetine izin verilen alanları gösteren bir haritayı Şehir
Planlama Dairesine iletmiştir. Verilerin Şehir Planlama Dairesine iletilmesinden sonra anılan
daireden Turizm Planlama Dairesi ile birlikte çalışılarak inşaat yapılabilecek alana kaç odalı bir
tesis inşa edilebileceğine ilişkin bilgi talep edilmiştir. Talep edilen bilgi Şehir Planlama
Dairesinin ŞPD.0.00.107/00-14/585 sayı ve 18 Aralık 2014 tarihli yazısı ile Başkanlığımıza
ulaştırılmıştır.
Şehir Planlama Dairesi ve Turizm Planlama Dairesinin ortak çalışmalarında,
sözleşmede öngörülen 1484 yatak kapasiteli veya bodrum alanlarının da dahil edilmesi
halinde çok daha fazla sayıda yatak kapasitesine ulasabilme potansiyeli bulunan, yüksek
standartta,
yüksek konfora
sahip bir
konaklama tesisine
yönelik
turizm
yatırımının
gerçekleştirilmesinin mümkün olduğu sonucuna varılmıştır (Ek-35).
4.3 Mevcut sözleşmeye göre elde edilecek kira bedeli ile Taşınmaz Hazine Malları Kira ve
Değer Takdir Komisyonunun belirlediği rayiç kira bedelinin ve öngörülen protokolle elde
edilecek kira bedelinin karşılaştırılması
4.3.1 Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında 21 Ağustos 2007 tarihinde imzalanan sözleşmede
herhangi bir değişiklik olmaması durumunda Vakıflar Örgütünün elde edeceği kira bedelini
belirleyebilmek
amacı ile anılan sözleşmede belirlenen
kira bedelleri dikkate alınarak
tarafımızca hesaplama yapılmıştır. Yapılan bu hesaplamada 1 Eylül 2014 tarihindeki
ıı aylık
Libor oranı olan % 1,04775 almmış" ve bu oran kullanılarak Vakıflar Örgütünün elde edeceği
kira bedelinin
47.824.686,-Stg
olacağı hesaplanmıştır
gerçekleşecek Libor oranının bilinmesinin
mümkün
(Ek-36). 2015-2056
olmaması nedeniyle
döneminde
kira bedelleri
hesaplanırken anılan dönemde de aynı Libor oranı kullanılmıştır.
4.3.2 Yapılmak istenen protokolle
düşürülmesi öngörülen
kira bedelinin
daha sağlıklı
değerlendirebilmesi için, Devlet Emlak ve Malzeme Dairesinden Mare Monte Otel ve çevre
arazisinin rayiç bedeli ve rayiç kira rakamı SAY.0.00-B.0.18.106-14/363 sayı ve 2 Haziran 2014
tarihli yazımız ile talep edilmiştir (Ek-37). Anılan dairenin DEM.0.00-63/93-Genel-1353 sayı ve
10 Temmuz 2014 tarihli yazısında aşağıda belirtilen ifadeler yer almaktadır.
3
http://www.global-rates.com/interest-rates/Libor/british-pound-sterling/british-pound-sterling.aspx
20
Taşınmaz Hazine Malları
Kira ve Değer Takdir Komisyonunda yapılan değerlendirme
sonucunda;
i. Konu arazinin bir bölümünün sit alanı olduğu dikkate alınarak ortalama dönüm başı rayiç
değeri 100.000,-Stg olarak takdir edilmiştir.
ii. Planlama inşaat Dairesinin belirlemiş olduğu bina m2 birim fiyatları dikkate alınarak ve
% 30 yıpranma uygulanarak arazinin üzerinde bulunan binaların (otel, bungalov, restoran.
lojman ve hizmet binası) toplam rayiç bedeli 1.280.364,-Stg olarak belirlenmiştir (Ek-38).
Ek-38'de görüleceği üzere Devlet Emlak ve Malzeme Dairesi, Vakıflar Örgütü tarafından
verilen bilgi doğrultusunda hesaplamasını 314,S dönüm üzerinden yapmıştır. Vakıflar Örgütü
yetkilileri ile yapılan görüşmede, bu rakama sözleşmede yer alan 3S2 dönümden I. derece sit
alanının yüzölçümü olan 37,S (Vakıflar Örgütünde bu yüzölçümünü gösterir herhangi bir
resmi belge mevcut değildir) dönümün çıkarılmasıyla ulaşıldığı ifade edilmiştir.
Tablo-S'de görülen hesaplamalar ise Tapu ve Kadastro Dairesinden alınan ve parsellerin
yüzölçümlerini gösteren resmi veriler kullanılarak tarafımızdan yapılmıştır. Hesaplamamız
mülkiyet durumlarına bakılmaksızın sözleşmede yer alan parseller ile kullanım alanı içerisinde
olduğu halde sözleşmede mevcut olmayan parsellerin toplamı olan 337 dönüm dikkate
alınarak yapılmıştır.
Tablo-S
Arazinin rayiç bedeli (337 dönüm x 100.000,-Stg/dönüm)
Binaların rayiç bedeli
1.280.364,-Stg
Toplam rayiç bedel
Yıllık rayiç kira (34.980.364,-Stg
33.700.000,-Stg
34.980.364,-Stg
* 4) /100)
1.399.21S,-Stg
68.561.S3S,-Stg
Toplam kira bedeli (1.399.21S,-Stg x 49 yıl)
4.3.3 Net Ltd. ile protokol yapılması hakkında 20 Mayıs 2014 tarih ve K/171/2014 sayılı
Yönetim Kurulu kararında yer alan kira bedelleri dikkate alınarak bir hesaplama yapıldığında
Tablo-6'da görülen rakamlara ulaşılmıştır.
Tablo-6
1 Eylül 2012- 1 Eylül 2017 döneminde 70.000,-Stg/yll (S yıl)
3S0.000,-Stg
inşaat tamamlandıktan sonra 3S.000,-Stg/ay (S28 ay)
18.480.000,-Stg
Toplam kira bedeli (49 yıl)
18.830.000,-Stg
21
4.4 Yıllık net kar üzerinden ödenecek kar payı
4.4.1 Vakıflar Örgütü ile Net Ltd. arasında 21 Ağustos 2007 tarihinde imzalanan sözleşmede
kiracının yatırımın kara geçişinden itibaren yıllık net kar üzerinden % 1 oranında kar payı
ödeyeceğini
belirten
madde
mevcuttur.
Vakıflar
Örgütü
Yönetim
Kurulunun
anılan
sözleşmede değişiklikler içeren yeni bir protokol hazırlanmasına ilişkin 20 Mayıs 2014 tarih ve
K/171/2014 sayılı kararında ise, bu oran ilk 5 yıl % 2.5, 5 yıldan sonra % 3 olarak belirtilmiştir.
Düzenlenecek protokol ile artırılması öngörülen kar payının Vakıflar Örgütüne gelir getirecek
bir uygulama olup olmayacağını belirleyebilmek için Net Holding A.Ş.'nin KKTC'de faaliyet
gösteren bağlı firmalarının işletmesini yaptıkları otellerin kar/zarar rakamları Gelir ve Vergi
Dairesinden SAY.0.00-B.0.18.106-14/36S sayı ve 4 Haziran 2014 tarihli yazımız ile talep
edilmiştir (Ek-39). Anılan dairenin GVD.0.00-S-14-863 sayı ve 9 Haziran 2014 tarihli yazı
ekinde tarafımıza sunduğu 2008-2012 dönemini gösteren kar/zarar tabloları incelendiğinde,
Net Holding A.Ş.'nin KKTC'de faaliyet gösteren bağlı firmalarının
işletmesini yaptıkları
otellerin zarar beyan ettikleri görülmüştür (Ek-40). Yine anılan yazımız ile kar payı yerine
kullanılabilecek otel gelirleri (hasılat) Gelir ve Vergi Dairesinden talep edilmiş ve bu bilgiler
tarafımıza sunulmuştur (Bkz.Ek-39-40).
Bilgilerinize saygı ile arz olunur.
tV~
l~iV1
Tül~REN
Kıdemli Denetçi
22