KOCAELİ İLİ KÖRFEZ İLÇESİ YARIMCA MAHALLESİ

Transkript

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok.
Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST.
Tel
: (216) 474 03 44
Faks
: (216) 474 03 46
[email protected]
www.ygd.com.tr
11 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
İSTANBUL, ARALIK 2011
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
YETKİN GAYRİMENKUL
VE DANIŞMANLIK
EMLAK KONUT–10.11– 118 No.lu Rapor
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ
DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ
11 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU
DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN KURUM
YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK
A.Ş.
RAPOR TARİHİ 30.12.2011
DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ
TAPU BİLGİLERİ Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri Sayfa:8-16
MEVCUT KULLANIM BOŞ
İMAR DURUMU Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin İmar Durumları Sayfa:19-25
DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)
PROJENİN ARSA DEĞERİ
58.700.000,00 TL
EMLAK KONUT GYO A.Ş
HİSSESİNE DÜŞEN 58.500.000,00 TL
ARSA DEĞERİ
1
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
RAPOR BİLGİLERİ ................................................................................................................................... 4
Rapor Tarihi .....................................................................................................................................................4
Rapor Numarası ...............................................................................................................................................4
Rapor Türü .......................................................................................................................................................4
Rapor Türü .......................................................................................................................................................4
Şirket Bilgileri ...................................................................................................................................................4
Raporu Hazırlayanlar .......................................................................................................................................4
Sorumlu Değerleme Uzmanları .......................................................................................................................5
Müşteri Adı ve Bilgileri ....................................................................................................................................5
Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ............................................................................5
Değerleme Tarihi .............................................................................................................................................5
Dayanak Sözleşme Tarih ve Nosu ....................................................................................................................5
GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER .................................................................................... 6
Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu...................................................................................................................6
Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri ..............................................................................................8
Yarımca 1917 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı ...........................................................................................8
Yarımca 1924 Ada 10 No.lu Parselin Tapu Kaydı .........................................................................................9
Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri ..............................................................................................................17
Gayrimenkullerin İmar Durumu ....................................................................................................................19
2
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler. ...........................................................................25
İNCELEMEYE KONU ALANA İLİŞKİN ANALİZLER ................................................................................... 26
Bölge Analizi ..................................................................................................................................................26
Kocaeli İli....................................................................................................................................................26
Körfez İlçesi................................................................................................................................................26
Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ............................................................................................................27
Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi .............................................................................28
Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ............................................................29
GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ..................................................................................... 30
Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler .................................................................30
Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ..............................................................30
GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ................................................................................................... 31
Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ..........................................................................31
Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ..........................................................................................31
Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ..........................................................................................31
Gelir Yöntemi Yaklaşımı .............................................................................................................................32
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ..........................................................................32
NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ......................................................................................................................... 33
Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri ......................................................................................33
Çevrede Arsa Değeri Araştırması ...................................................................................................................34
Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri) ............................................................................................34
Gayrimenkuller Üzerinde Geliştirilebilecek Toplu Konut Projesinin Analizi ..................................................36
Yakın Çevrede Toplu Konut Emsali Araştırması .........................................................................................36
Yakın Çevrede Ticaret Emsali Araştırması .................................................................................................36
Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemine Göre Arsa Değeri ve Diğer Analizler ...........................................37
Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ............................................................................................40
RAPOR EKLERİ:..................................................................................................................................... 41
3
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
1. RAPOR BİLGİLERİ
1.1 Rapor Tarihi
30.12.2011
1.2 Rapor Numarası
EMLAKKONUT – 10.11 – 118
1.3 Rapor Türü
Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve
Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde
değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının
hazırlanması işi” kapsamındaki Kocaeli İli Körfez İlçesi Yarımca Mahallesinde bulunan 11 adet
parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç değerlerinin tespitine yönelik,
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve
kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul
Değerleme Raporudur.
1.4 Şirket Bilgileri
Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm
ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm
kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek
amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim
Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve
Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde
Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin
Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi
itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket
Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı
No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin
detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.
1.5 Raporu Hazırlayanlar
Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Ekonomist Kaan KIYMAÇ ve Değerleme Uzman
Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Elif ÖZEL ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR
tarafından hazırlanmış ve Harita Yüksek Mühendisi Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih PEKTAŞ
tarafından kontrol edilmiştir.
4
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları
Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve
Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik
hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada
Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.
1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri
Müşteri Unvanı
: EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.
Müşteri Adresi
: Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8
Ataşehir / İSTANBUL
1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)
“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul
değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki Kocaeli İli Körfez İlçesi Yarımca
Mahallesinde bulunan 11 adet parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı
başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin
tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.
1.9 Değerleme Tarihi : 30.12.2011
1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:
Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul
Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.
Değerleme Uzmanı
Sorumlu
Değerleme Uzmanı
Mustafa PINAR
Lisans No: 400550
Fatih PEKTAŞ
(Harita Yüksek Mühendisi)
Lisans No: 400375
5
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER
2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu
Rapora konu gayrimenkuller Kocaeli İli, Körfez İlçesi, Yarımca Mahallesinde bulunmaktadır.
Anadolu Otoyolu’nun kuzeyinde bulunan parsellerin toplam yüzölçümü 198.258,57 m² olup
Emlak Konut GYO A.Ş hissine düşen toplam alan 195.350,69 m² dir. Gayrimenkullerin yakın
çevresinde Körfezkent Konutları 1. Etap ve inşaatı devam eden Körfezkent Konutları 2. Etap
bulunmaktadır.
6
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Anadolu Otoyolu (0-4) üzerinden Kocaeli-İstanbul
istikametinde ilerlerken Körfez gişelerinden İstanbul-İzmit Yoluna (D-100) girilir. D-100 üzerinde
takribi 350 m devam edilir ve sağa Dumlupınar Sokağa dönülür. Dumlupınar Sokak üzerinde
takribi 600 m devam edilir ve sağa Yunus Emre Caddesine dönülerek cadde üzerinde takribi 1,1
km ilerlenir. Mevlana Bulvarı ile Seyda Caddesi olarak devam eden yol üzerinde takribi 460 m
gidilir ve sağa Leylak Sokağa dönülür. Leylak Sokağın sonundan sola dönülmesi ile Mevlana
Caddesine çıkılır. Mevlana Caddesi üzerinde takribi 400 m ilerlenmesi ile rapora konu
gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye gelinmiş olunur.
İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne takribi 80 km., Fatih
Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 85 km., Anadolu Otoyoluna takribi 0.5 km., D100 (E-5) takribi
2 km., İzmit Şehirlerarası Otobüs Terminaline takribi 20 km. uzaklıktadır.
7
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri
Rapora konu gayrimenkullerin Tapu Kayıtları, Körfez Tapu Sicil Müdürlüğünden 03.10.2011
tarihinde ve saat 11:40 ta temin edilmiştir.
2.2.1 Yarımca 1917 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı
TAŞINMAZ BİLGİLERİ
İl
KOCAELİ
Ada
1917
İlçe
KÖRFEZ
Parsel
1
Mahalle
YARIMCA MAH.
Yüzölçümü
11.966,61 m²
Cilt/Sayfa
262/25787
Ana Taşınmaz Nitelik
ARSA
MÜLKİYET BİLGİLERİ
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. – TAM
Malik ve Hissesi
24.09.2011/6972
Tarih ve Yevmiye No
SATIŞ
Edinme Sebebi
TAKYİDAT BİLGİLERİ
Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet
YOKTUR.
Beyan
YOKTUR.
Son Üç Yıla İlişkin
Tapu Hareketleri
Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde
ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı
tespit edilmiştir.
İl
KOCAELİ
Ada
1919
İlçe
KÖRFEZ
Parsel
1
Mahalle
YARIMCA(ŞUYULANDIRMA) MAH.
Yüzölçümü
1.474,08 m²
Cilt/Sayfa
262/25789
ARSA
Malik ve Hissesi
Tarih ve Yevmiye No
24.09.2007/6972
Edinme Sebebi
SATIŞ
YOKTUR.
Beyan
YOKTUR.
Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri
Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içerisinde alım satım işlemlerinde
tespit edilmiştir.
8
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
İl
KOCAELİ
Ada
1924
İlçe
KÖRFEZ
Parsel
10
Mahalle
YARIMCA MAH.
Yüzölçümü
15.891,11 m²
Cilt/Sayfa
281/27663
ARSA
Malik ve Hissesi
Tarih ve Yevmiye No
20.09.2011/8054
Edinme Sebebi
Tevhid İşlemi (TSM)
YOKTUR.
Beyan
YOKTUR.
değişiklik bulunmamaktadır. 1924 ada 45 ve 5 no.lu parsellerin
20.09.2011 tarih 8054 yevmiye no.lu işlem ile tevhidi sonucu
oluşmuştur.
İl
KOCAELİ
Ada
1925
İlçe
KÖRFEZ
Parsel
2
Mahalle
Yüzölçümü
19.079,91 m²
Cilt/Sayfa
278/27318
ARSA
Malik ve Hissesi
Tarih ve Yevmiye No
03.08.2010/7703
Edinme Sebebi
İFRAZ İŞLEMİ
YOKTUR.
Beyan
YOKTUR.
değişiklik bulunmamaktadır. 1925 ada 1 no.lu parselin 03.08.2010 tarih
7703 yevmiye no ile ifraz edilmesi sonucu oluşmuştur.
9
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
İl
KOCAELİ
Ada
1925
İlçe
KÖRFEZ
Parsel
3
Mahalle
Yüzölçümü
20.000,00 m²
Cilt/Sayfa
278/27319
ARSA
Malik ve Hissesi
Tarih ve Yevmiye No
03.08.2010/7703
Edinme Sebebi
SATIŞ
YOKTUR.
Beyan
YOKTUR.
değişiklik bulunmamaktadır. 1925 ada 1 no.lu parselin 03.08.2010 tarih
7703 yevmiye no ile ifraz edilmesi sonucu oluşmuştur.
İl
KOCAELİ
Ada
1927
İlçe
KÖRFEZ
Parsel
2
Mahalle
Yüzölçümü
46.772,75 m²
Cilt/Sayfa
263/25811
ARSA
Malik ve Hissesi
Tarih ve Yevmiye No
24.09.2007/6972
Edinme Sebebi
SATIŞ
YOKTUR.
Beyan
YOKTUR.
tespit edilmiştir.
10
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
İl
KOCAELİ
Ada
1930
İlçe
KÖRFEZ
Parsel
1
Mahalle
Yüzölçümü
60.724,28 m²
Cilt/Sayfa
263/25817
ARSA
Malik ve Hissesi
Tarih ve Yevmiye No
Edinme Sebebi
24.09.2007/6972
SATIŞ
YOKTUR.
Beyan
YOKTUR.
Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde ve
hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit
edilmiştir.
İl
KOCAELİ
Ada
1921
İlçe
KÖRFEZ
Parsel
2
Mahalle
YARIMCA(ŞUYULANDIRMA)
MAH.
Yüzölçümü
5.742,04 m²
Cilt/Sayfa
263/25793
ARSA
Malik ve Hissesi
AYŞE ÜSTÜNER:YUSUF KIZI – 345/574204
BAYRAM ALİ ÜSTÜNER:YUSUF OĞLU – 345/574204
BEYTULLAH ÜSTÜNER:YUSUF OĞLU – 345/574204
CELİL KOÇLU:YUSUF OĞLU – 278/574204
CEMAL TÜRKOĞLU:HÜSEYİN OĞLU – 139/574204
COŞKUN DEMİREL:SELAHATTİN OĞLU – 37/574204
DURMUŞ ÇAKIR:İBRAHİM OĞLU – 297/574204
FAHRİ ÇAKIR:DURMUŞ OĞLU – 296/574204
FAİK ÇAKIR:DURMUŞ OĞLU – 296/574204
FATMA ÇAKIR:SADIK KIZI – 296/574204
HASAN ÇELİKSOYDAN:OSMAN OĞLU – 1037/574204
İSMAİL GEÇEL:HAKKI OĞLU-1036/574204
İSMAİL TANRIKULU:HASAN OĞLU-264/574204
KARAYOLLARI GENEL MÜDÜRLÜĞÜ-40500/574204
KÖRFEZ BELEDİYESİ-17207/574204
MALİYE HAZİNESİ-7522/574204
MEHMET KAYIHAN:ALİ OĞLU-528/574204
11
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
MELEK DEMİREL:SELAHATTİN KIZI-37/574204
MÜKERREM ŞİMŞEK:SELAHATTİN OĞLU-37/574204
MÜZEYYEN DEMİREL:MEHMET KIZI-63/574204
NEVRİYE ÇAKIR:DURMUŞ KIZI-296/574204
NEZAKET ACAR:SÜLEYMAN KIZI-1036/574204
RAHMİ ÇAKIR:DURMUŞ OĞLU-296/574204
SEMAHAT DEMİREL:SELAHATTİN KIZI-38/574204
ŞEREFİYE ÇAKIR:DURMUŞ KIZI-296/574204
YÜKSEL DEMİREL:SELAHATTİN OĞLU-38/574204
ZEHRA MEMİŞ:SEFER KIZI-264/574204
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş-499500/574204
Tarih ve Yevmiye
No
Edinme Sebebi
29.08.2007/6302
24.09.2007/6972 (EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş)
İMAR (TSM)
SATIŞ (EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş)
Haciz
Şerh
FAİK ÇAKIR:DURMUŞ OĞLU hissesi üzerinde 17.10.2002 tarih 2838 yevmiye no
ile “HACİZ” 9.İCRA MÜD.00/10379 sayılı yazısı ile Borç:81,086,00 TL,
MEHMET KAYIHAN :ALİ OĞLU hissesi üzerinde 05.03.1970 tarih 1364 yevmiye
no”HACİZ”,30.05.1973 tarih 3933 yevmiye no ile “Kamu Haczi: 1.İCRA
MEMURLUĞUNUN 29.05.1979 tarih 971/1221 sayılı yazısı ile. Borç: 304,456,86
TL haciz bulunmaktadır.
Bütün hisseler üzerinde 17.10.1973 tarih 7626 yevmiye no ile,12.07.1974 tarih
5633-5635-5636 yevmiye no.ları ile “İSTİMLAK ŞERHİ” ve 19.12.1976 tarih 9716
yevmiye no ile ”6830 S.K. 16.Mad. gereğince 1/7 hisse üzerinde şerh tespit
edildi” şerhleri bulunmaktadır.
Rehin
17.03.1972 tarih 2602 yevmiye no ile TÜRKİYE EMLAK KREDİ BANKASI T.A.O.
MUK Faizli 1. Dereceden FBK süreli 70,000.00 ETL bedelinde ipotek
bulunmaktadır.
İpoteğin
konulduğu
Hisselerin
Bilgisi:
HASAN
ÇELİKSOYDAN:OSMAN OĞLU, İSMAİL GEÇEL:HAKKI OĞLU.
Hak ve Mükellefiyet
“ 04.04.1969 tarih 1800 yevmiye no ile 1999,35 m² si üzerinde Etibank lehine
irtifak hakkı” Bulunmaktadır.
Beyan
“SPOR ALANIDIR(KOP PARSELİ)” beyanı bulunmaktadır
Tapu Hareketleri
Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki
duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.
12
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
İl
KOCAELİ
Ada
1928
İlçe
KÖRFEZ
Parsel
1
Mahalle
YARIMCA(ŞUYULANDIR
MA) MAH.
Yüzölçümü
6.614,97 m²
Cilt/Sayfa
263/25812
ARSA
Malik ve Hissesi
Tarih ve Yevmiye No
Edinme Sebebi
29.08.2007/6302
İMAR (TSM)
Haciz
”MEHMET KAYIHAN:ALİ OĞLU 30.05.1973 tarih 3933 yevmiye no ile “Kamu
Haczi: 1.İCRA MEMURLUĞUNUN 29.05.1979 tarih 971/1221 sayılı yazısı ile.
bulunmaktadır.
Şerh
Bütün hisseler üzerinde 17.10.1973 tarih 7626 yevmiye no ile,12.07.1974
tarih 5633-5635-5636 yevmiye no.ları ile “İSTİMLAK ŞERHİ” şerhi
bulunmaktadır.
Rehin
17.03.1972 tarih 2602 yevmiye no ile TÜRKİYE EMLAK KREDİ BANKASI T.A.O.
MUK Faizli 1. Dereceden FBK süreli 70,000.00 ETL bedelinde ipotek
13
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
bulunmaktadır.
İpoteğin
konulduğu
Hisselerin
Bilgisi:
ÇELİKSOYDAN:OSMAN OĞLU, İSMAİL GEÇEL:HAKKI OĞLU.
HASAN
YOKTUR.
Beyan
“REKREASYON ALANIDIR(KOP PARSELİ)” beyanı bulunmaktadır
Tapu Hareketleri
edilmiştir.
İl
KOCAELİ
Ada
1928
İlçe
KÖRFEZ
Parsel
2
Mahalle
YARIMCA(ŞUYULANDIRMA)
MAH.
Yüzölçümü
5.043,25 m²
Cilt/Sayfa
263/25813
ARSA
Malik ve Hissesi
Tarih ve Yevmiye No
29.08.2007/6302
Edinme Sebebi
İMAR (TSM)
14
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
Haciz
FAİK ÇAKIR:DURMUŞ OĞLU hissesi üzerinde 17.10.2002 tarih 2838
yevmiye no ile “HACİZ” 9.İCRA MÜD.00/10379 sayılı yazısı ile
Borç:81,086,00 TL,
MEHMET KAYIHAN :ALİ OĞLU hissesi üzerinde 05.03.1970 tarih 1364
yevmiye no”HACİZ”,30.05.1973 tarih 3933 yevmiye no ile “Kamu Haczi:
1.İCRA MEMURLUĞUNUN 29.05.1979 tarih 971/1221 sayılı yazısı ile.
Borç:304,456,86 TL (Alacaklı:MALİYE HAZİNESİNDEN),
Bulunmaktadır.
Şerh
Bütün hisseler üzerinde 17.10.1973 tarih 7626 yevmiye no ile,12.07.1974
tarih 5633-5635-5636 yevmiye no.ları ile “İSTİMLAK ŞERHİ” ve 19.12.1976
tarih 9716 yevmiye no ile ”6830 S.K. 16.Mad. gereğince 1/7 hisse üzerinde
şerh tespit edildi” şerhi ve “2510 S.K’un 30.mad. gereğince 10 sene
taklitlidir” şerhleri bulunmaktadır.
Rehin
17.03.1972 tarih 2602 yevmiye no ile TÜRKİYE EMLAK KREDİ BANKASI
T.A.O. MUK Faizli 1. Dereceden FBK süreli 70,000.00 ETL bedelinde ipotek
bulunmaktadır. İpoteğin konulduğu Hisselerin Bilgisi: HASAN
ÇELİKSOYDAN: OSMAN OĞLU, İSMAİL GEÇEL:HAKKI OĞLU.
YOKTUR.
Beyan
“KENTSEL HİZMET ALANIDIR(KOP PARSELİ)” beyanı bulunmaktadır
Tapu Hareketleri
edilmiştir.
İl
KOCAELİ
Ada
1929
İlçe
KÖRFEZ
Parsel
3
Mahalle
Yüzölçümü
4.949,57 m²
Cilt/Sayfa
263/25816
ARSA
Malik ve Hissesi
EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş430559/494957
AYŞE
ÜSTÜNER:YUSUF KIZI – 297/494957
15
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
Tarih ve Yevmiye No
Edinme Sebebi
29.08.2007/6302
24.09.2007/6972 (EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI
A.Ş)
İMAR (TSM)
Haciz
” FAİK ÇAKIR: DURMUŞ OĞLU hissesi üzerinde 17.10.2002 tarih 2838
yevmiye no ile “HACİZ” 9.İCRA MÜD.00/10379 sayılı yazısı ile
Borç:81,086,00 TL,
MEHMET KAYIHAN: ALİ OĞLU 30.05.1973 tarih 3933 yevmiye no ile
“Kamu Haczi: 1.İCRA MEMURLUĞUNUN 29.05.1979 tarih 971/1221
sayılı yazısı ile Haciz bulunmaktadır.
Şerh
Bütün hisseler üzerinde 17.10.1973 tarih 7626 yevmiye no
ile,12.07.1974 tarih 5633-5635-5636 yevmiye no.ları ile “İSTİMLAK
ŞERHİ”, 19.12.1976 tarih 9716 yevmiye no ile ”6830 S.K. 16.Mad.
gereğince 1/7 hisse üzerinde şerh tespit edildi “ şerhi ve “2510
S.K’un 30.mad. gereğince 10 sene taklitlidir” şerhleri bulunmaktadır.
Rehin
17.03.1972 tarih 2602 yevmiye no ile TÜRKİYE EMLAK KREDİ
BANKASI T.A.O. MUK Faizli 1. Dereceden FBK süreli 70,000.00 ETL
bedelinde ipotek bulunmaktadır. İpoteğin konulduğu Hisselerin
Bilgisi: HASAN ÇELİKSOYDAN: OSMAN OĞLU, İSMAİL GEÇEL: HAKKI
OĞLU.
YOKTUR.
Beyan
“SAĞLIK TESİS ALANIDIR(KOP PARSELİ)” beyanı bulunmaktadır
tespit edilmiştir.
16
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri
Rapora konu gayrimenkuller Kocaeli İli, Körfez İlçesi, Yarımca Mahallesi 1917 Ada 1 no.lu,
1919 Ada 1 no.lu, 1924 Ada 10 no.lu, 1925 Ada 2 ve 3 no.lu, 1927 Ada 2 no.lu, 1930 Ada 1
no.lu, 1921 Ada 2 no.lu, 1928 Ada 1 ve 2 no.lu, 1929 Ada 3 no.lu parsellere kayıtlıdır.
17
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
18
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu
Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin üst ölçekli planı 15.10.2010 tarih 562 sayılı
karar ile 1/5000 Ölçekli Körfez Revizyon Nazım İmar Planı’dır.
18.08.2006 tasdik tarihli 554 sayılı ve 16.08.2007 tarih 552 sayılı 1/1.000 Ölçekli TOKİ –
Gecekondu Dönüşüm Alanı Revizyon Uygulama İmar Planı belediye tarafından onaylanmıştır.
Kocaeli İli, Körfez İlçesi, Tütünçiftlik Mevkii, Gecekondu Dönüşüm Alanı sınırları içinde yer alan
1924 ada, 1925 ada, 1927 ada 2 parsel, 1928 ada 1 parsel, 1929 ada 2 ve 3 parseller ile 1930
adaları kapsayan alanlarda 5793 sayılı Kanunun 7. Maddesi uyarınca 23.11.2010 tarih ve 5696
sayılı Başkanlık Olur’u ile onaylanan plan tadilatının Kocaeli Büyükşehir Belediye Başkanlığı’na
gönderildiği, 14.01.2011 tarih ve 47 sayılı Belediye Meclis Kararı ile tadilen onaylandığı,
07.03.2011-06.04.2011 tarihleri arasında askıya çıkarıldığı, askı süresi içerisinde Emlak Konut
GYO tarafından plana itiraz edildiği, itirazların 15.06.2011 tarih 3339 sayılı Başkanlık Oluru ile
kısmen kabul edildiği belirtilerek itiraza yönelik hazırlanan plan paftalarının askı işlemlerinin
takip edilmesi istenmiştir.
İtiraza yönelik olarak hazırlanan planların 08.07.2011 tarihinden itibaren 1 ay süreyle Kocaeli
Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nda askıya çıkarılmasının talep edildiği, ilgi yazı ile askı süresi
içerisinde Kocaeli Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nca plana itiraz edilerek yapılan tüm
değişikliklerin iptal edilerek Belediye tarafından onaylanmış hali ile kalmasının talep edildiği, ilgi
yazı ile Kocaeli Büyükşehir Belediyesi’nin itirazının Emlak Konut GYO’ya iletildiği, ilgi cevabi
yazıda gerekçeleri ile birlikte itirazın reddedilmesinin talep edildiği, ilgi yazı ile planların
08.07.2011-08.08.2011 tarihleri arasında askıya çıkarıldığı belirtilerek, bu planlara Belediye
Başkanlığınca yapılan itiraz ile askı tutanakları İstanbul Emlak Dairesi Başkanlığı tarafından
değerlendirilerek Toplu Konut İdaresi Başkanlığına iletilmiştir.
Plana ilişkin itiraz konularının İstanbul Emlak Dairesi Başkanlığı tarından yapılan
değerlendirilmeler neticesinde bahse konu alana ilişkin 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar
Planı ve 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planlarının 5793 sayılı kanunun 7. Maddesi
gereğince onaylanmasının uygun olduğu görüşü Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından
belirtilmiştir.
19
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
Değerlendirmelere göre rapora konu gayrimenkullerin tabi olduğu 14.01.2011 onan tarihli imar
planı plan notlarında yapılan değişiklikler;
 Rekreasyon Alanlarında yapılaşma şartları max KAKS=0.10, Hmax=6,50 dir.
 Konut alanlarında 1924, 1925, 1927 ve 1930 adalarda toplam inşaat alanının %20 sine
kadar ticaret alanı yapılabilir. Bu tür ticaret kullanımları emsal hesabına dahil değildir.
Buna göre gayrimenkullerin imar fonksiyonları ve yapılaşma koşulları aşağıdaki gibidir;
Ada
Parsel
Fonksiyon
Yapılaşma Koşulları
1917
1
Ticaret Alanı
E=1.50 Hmax=Serbest
1919
1
Konut Alanı
E=1.50 Hmax=30.50
1924
10
Konut Alanı
E=1.50 Hmax=30.50
1925
2
Konut Alanı
E=1.50 Hmax=30.50
1925
3
Konut Alanı
E=1.50 Hmax=30.50
1927
2
Konut Alanı
E=1.50 Hmax=30.50
1930
1
Konut Alanı
E=1.50 Hmax=30.50
1921
2
Spor Alanı
E=0.15
1928
1
Sağlık Tesis Alanı
E=1.00
1928
2
Kentsel Hizmet Alanı
E=1.00
1929
3
Rekreasyon Alanı
E=0.10
20
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
21
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
22
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
23
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
24
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
Değerleme konusu taşınmazların, fonksiyonlarına göre ve imar planındaki yapılaşma şartlarında
belirtilen emsallerine göre toplam inşaat alanları aşağıdaki tablolarda gösterilmiştir.
Alan (m²)
Emsal
Değeri
Ticaret
Fonksiyonu
İçin Emsal
Dışı İnşaat
Alanı (m²)
Toplam İnşaat
Alanı (m²)
Ada
Parsel
1919
1
1.474,08
Konut Alanı
1,50
2.211,12
-
2.211,12
1924
10
15.891,11
Toplu Konut
Alanı
1,50
23.836,67
4.767,33
28.604,00
1925
2
19.079,91
Toplu Konut
Alanı
1,50
28.619,87
5.723,97
34.343,84
1925
3
20.000,00
Toplu Konut
Alanı
1,50
30.000,00
6.000,00
36.000,00
1927
2
46.772,75
Toplu Konut
Alanı
1,50
70.159,13
14.031,83
84.190,95
1930
1
60.724,28
Toplu Konut
Alanı
1,50
91.086,42
18.217,28
109.303,70
TOPLAM (m²)
245.913,20
48.740,42
294.653,61
163.942,13
TOPLAM (m²)
Ada
Parsel
Alan (m²)
1917
1
11.966,61
Ada
Parsel
Alan (m²)
1921
2
5.742,04
1928
1
1928
1929
Fonksiyon
Emsale Dahil
İnşaat Alanı
Alanı (m²)
Fonksiyon
Emsal Değeri
Toplam İnşaat Alanı (m²)
1,50
17.949,92
Emsal Değeri
Spor Tesis Alanı
0,15
861,31
6.614,97
1,00
6.614,97
2
5.043,25
1,00
5.043,25
3
4.949,57
Rekreasyon Alanı
0,10
494,96
TOPLAM (m²)
22.349,83
TOPLAM (m²)
13.014,48
Ticaret Alanı
Fonksiyon
2.5 Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler
Kocaeli İli, Körfez İlçesi, Yarımca Mahallesinde bulunan 11 adet parselin kamusal terkleri
gerçekleştirilmiştir. Arsa niteliğindeki gayrimenkuller için Körfez Belediyesi İmar ve Şehircilik
Müdürlüğünde yapılan araştırmada gayrimenkullere ait imar durum belgeleri edinilmiştir.
25
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
3 GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER
3.1 Bölge Analizi
3.1.1 Kocaeli İli
Kocaeli ili, kuzeyde Karadeniz, güneyde Bursa, batıda Yalova, kuzeybatıda İstanbul, doğuda
Sakarya illeriyle çevrilidir. Kuzeyde Kocaeli Platosu, üzerinde az sayıda tepe vardır. Dağlar
Kocaeli ili topraklarının yüzde 18,8’ini kaplar. İlin kuzey kesiminde tek tek kütleler halinde
tepeler, güney kesiminde ise Samanlı Dağları yer alır.
Kocaeli önemli bir göl olan Sapanca'nın büyük bir bölümü Sakarya ili sınırları içinde kalmaktadır.
Genel anlamda Karadeniz ile Akdeniz ikliminin kesiştiği bir iklim tipi bölgede egemendir. Yazlar
sıcak ve az yağışlı, kışlar yağışlı ve Türkiye'nin pek çok yöresine oranla ılık geçer. İlin kuzey
kesimlerinde Karadeniz kıyılarında yaşanan yaz mevsimi, ilin güney bölümlerinde yaşanan yaza
oranla daha serindir.
5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda
Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 5 ilçe ile birlikte Kocaeli ili; Başiskele,
Çayırova, Darıca, Derince, Dilovası, Gebze, Gölcük, İzmit, Kandıra, Karamürsel, Kartepe ve
Körfez olmak üzere toplam 12 ilçeden oluşmaktadır. Kocaeli nüfusu 2010 yılı Adrese Dayalı
Nüfus Kayıt Sistemine göre 1.560.138 kişidir.
3.1.2
Körfez İlçesi
Körfez ilçesi; Kocaeli’nin batı sahilinde kara ve demir yolu üzerinde yer almaktadır. İlçe kuzeyde
İstanbul İli Şile İlçesi, doğuda Derince, batıda Gebze ve Dilovası, güneyde ise İzmit körfezi ile
sınırlanmaktadır. İzmit'e 20 km uzaklıktaki ilçede Tüpraş, Petkim, İgsaş gibi büyük sanayi
kuruluşları bulunmaktadır. Otomobil Yarış Pisti, Kirazı, sahili ve çay bahçeleri ile günübirlik
dinlenme merkezidir. 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemine göre 132.779 nüfusu
bulunan ilçe Kocaeli'nin beşinci büyük ilçesidir. Körfez'e bağlı Hereke beldesi meşhur halıları ile
ün yapmış bir yöredir. Alman İmparatoru Wilhelm Kaiser'in Osmanlı İmparatorluğunu ziyareti
için özel olarak Yıldız Sarayının minyatürü olarak yapılan Köşk'de Hereke'de yer almaktadır.
26
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi
Rapora konu gayrimenkullerin yakın çevresinde tamamlanmış olan Körfezkent 1. Etap
Konutları, inşaat halinde olan Körfezkent 2. Etap Konutları, Türkiye Petrol Rafinerileri A.Ş. ,
Tüpraş İzmit Rafinerisi, Kocaeli SGK Araştırma Hastanesi, Anadolu Otoyolu, Kocaeli, Spor Tesisleri,
Derince Ticaret ve Anadolu Lisesi, Hacer Demirören Çok Programlı Lisesi, Halide Edip Adıvar İ.Ö.O,
Özel Körfezim İ.Ö.O., Mevlana İlköğretim Okulu, Yenikent Merkez Cami ve 90 Evler Sitesi
bulunmaktadır.
27
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi
Rapora konu gayrimenkuller Kocaeli İli, Körfez İlçesi, Yarımca Mahallesinde bulunan ve tapu
siciline göre toplam yüzölçümleri 198.258,57 m² olan 11 adet parseldir. Gayrimenkullerden
1921 ada 2 no.lu, 1928 ada 1 ve 2 no.lu, 1929 ada 3 no.lu parseller Hisseli (Kamusal kullanım
için ayrılmış Parseller) olup Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin gayrimenkuller
üzerindeki toplam mülkiyet hakkı 195.350,69 m² büyüklüğe karşılık gelmektedir.
Tahsise konu yapılaşma fonksiyonuna haiz gayrimenkullerin planda belirtilen emsal kriterlerine
ve “Konut alanlarında 1924, 1925, 1927 ve 1930 adalarda toplam inşaat alanının %20 sine
kadar ticaret alanı yapılabilir. Bu tür ticaret kullanımları emsal hesabına dahil değildir.”
plan notuna göre toplam yapılaşma alanları aşağıda listelenmiştir.
Ada
Parsel
Emsal Değeri
1917
1
11.966,61
Ticaret Alanı
1,50
17.949,92
1919
1
1.474,08
Konut Alanı
1,50
2.211,12
1924
10
15.891,11
Toplu Konut Alanı
1,50
28.604,00
1925
2
19.079,91
Toplu Konut Alanı
1,50
34.343,84
1925
3
20.000,00
Toplu Konut Alanı
1,50
36.000,00
1927
2
46.772,75
Toplu Konut Alanı
1,50
84.190,95
1930
1
60.724,28
Toplu Konut Alanı
1,50
109.303,70
1921
2
5.742,04
Spor Tesis Alanı
0,15
861,31
1928
1
6.614,97
1,00
6.614,97
1928
2
5.043,25
1,00
5.043,25
1929
3
4.949,57
Rekreasyon Alanı
0,10
494,96
TOPLAM (m²)
325.618,01
TOPLAM (m²)
Alan (m²)
198.258,57
Fonksiyon
28
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi
Rapora konu gayrimenkullerin Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar planı plan şartlarına uygun
olarak inşa edilecek yapılar için uygun olduğu düşünülmektedir.
Rapora konu gayrimenkuller tapu siciline göre toplam yüzölçümleri 198.258,57 m² olan 10 adet
parseldir. Gayrimenkullerden 1921 ada 2 no.lu, 1928 ada 1 ve 2 no.lu, 1929 ada 3 no.lu
parseller Hisseli (Kamusal kullanım için ayrılmış Parseller) olup Emlak Konut Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin gayrimenkuller üzerindeki toplam mülkiyet hakkı 195.350,69 m²
büyüklüğe karşılık gelmektedir.
29
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
4 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ
4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler
 1/1000 Ölçekli İmar Planına göre, rapora konu Gayrimenkullerden 1917 ada 1 no.lu, 1919
ada 1 no.lu, 1924 ada 10 no.lu, 1925 ada 2 no.lu, 1927 ada 2 no.lu ve 1930 ada 1 no.lu
parsellerin ticaret+konut alanı olarak planlanmış olmaları.
 Rapora konu gayrimenkullerin Avrupa Otoyolu Körfez gişelerine yakın konumlu olmaları,
 Rapora konu gayrimenkullerin D-100 ve Anadolu Otoyoluna erişiminin kolay olmaları,
 Rapora konu gayrimenkul üzerinde herhangi bir yapı bulunmamasının inşai açıdan kolaylık ve
maliyet avantajı sağlaması,
 Bölgede sanayi yapılanmasının yoğun olmasından dolayı iş potansiyelinin yüksek olması,
 Bölgede altyapının tamamlanmış olması.
4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler
 1/1000 Ölçekli İmar Planına göre, rapora konu gayrimenkullerden 1921 ada 2 no.lu parselin
Spor Alanı, 1928 ada 1 no.lu parselin Sağlık Tesis Alanı ve 1928 ada 2 no.lu parselin
Rekreasyon Alanı olarak planlanmış olması.
 Bölgenin Kocaeli kent merkezine uzak olması.
30
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ
5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar
5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi
Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller
ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece sözkonusu
gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki
farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak
gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile
birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak
yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir
konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.
Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı
temeli oluşturur.
Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından
bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya
çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart
sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer
tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım,
kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu
ya da olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.
5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme
maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana
ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa
veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu
yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul
edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan
demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir
gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı
kabul edilir.
31
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı
Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için
muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle
karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya
diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün,
tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine
yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır.
Sözkonusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira
konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik
faktörler dikkate alınır.
Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal
bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel
formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru
tespit edilmesine dayanmaktadır.
5.2
Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri
Rapora konu gayrimenkullerin değerlemesinde; arsalar için yeterli sayıda emsal bulunmuş
olması nedeniyle “Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi” ile piyasa koşullarında
geliştirilebilecek bir projenin muhtemel satış hâsılatı ve inşa maliyetleri hesap edilerek
“Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi” kullanılmıştır.
32
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ
6.1 Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri
Körfez Belediyesinde yapılan araştırmaya göre 2011 yılı için Emlak Vergi Beyanına Esas ilan
edilen arsa asgari (m²) birim değerleri aşağıdaki gibidir;
Alan (m²)
Rayiç m² Fiyatı
(TL/m²)
Rayiç Değer
(TL)
Ada
Parsel
1917
1
11.966,61
93,46
1.118.454,00
1919
1
1.474,08
93,47
137.775,00
1924
10
15.891,11
93,46
342.135,60
1925
2
19.079,91
93,47
1.783.304,00
1925
3
20.000,00
93,47
1.869.400,00
1927
2
46.772,75
148,09
6.926.522,00
1930
1
60.724,28
93,47
5.675.595,00
1921
2
5.742,04
81,31
466.858,00
1928
1
6.614,97
81,44
538.750,00
1928
2
5.043,25
81,31
410.047,00
1929
3
4.949,57
81,30
402.422,00
Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Toplam Arsa Değeri = 19.671.262,60 TL’dir.
33
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
6.2 Çevrede Arsa Değeri Araştırması
İlgili İletişim
Bilgileri
ALPER DÜNDAR
0 531 242 93 90
EVİM EMLAK
0 262 527 15 16
EVİM EMLAK
0 262 527 15 16
EVİM EMLAK
0 262 527 15 16
EVİM EMLAK
0 262 527 15 16
ADDRESS EMLAK
0 262 526 01 61
ADDRESS EMLAK
0 262 526 01 61
Konum ve Niteliği
Körfez Yavuz Sultan
Selim Mahallesinde
arsa niteliğinde
Selim Mahallesinde
arsa niteliğinde
Selim Mahallesinde
arsa niteliğinde
Selim Mahallesinde
arsa niteliğinde
Selim Mahallesinde
arsa niteliğinde
Selim Mahallesinde
arsa niteliğinde
Selim Mahallesinde
arsa niteliğinde
İmar Durumu
Fiyat (TL)
Alan(m²)
Birim Değeri (TL/m²)
Konut Alanı İmarlı
Emsal=1,50
100.000,00
397,00
251,89
49.000,00
228,00
214,91
75.000,00
336,00
223,21
105.000,00
341,00
307,92
150.000,00
550,00
272,73
Ticari Alanı İmarlı
75.000,00
317,00
236,59
120.000,00
330,00
363,64
6.3 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri)
Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkullerin
emsallerine göre konumu, gelişme alanında bulunmaları imar durumu, olumlu ve olumsuz
nitelikleri gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde arsa m² birim değerleri, toplam değerleri ve
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. hisselerine düşen alanların toplam değerleri
aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.
KOP parselleri olan 1921 ada 2 no.lu, 1928 ada 1 ve 2 no.lu, 1929 ada 3 no.lu parsellerin 2011
yılı için Emlak Vergi Beyanına Esas ilan edilen arsa asgari (m²) birim değerleri esas alınmıştır.
34
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
Emsal
Değeri
Hisse Karşılığı
Brüt Arsa Değeri
(TL)
Aylık m²
Birim Kira
Bedeli
(TL/m²)
Hisse Alanı
(m²)
400,00
4.786.644,00
11.966,61
4.786.644,00
0,95
1,20
345,00
508.557,60
1.474,08
508.557,60
0,82
1,50
325,00
5.164.610,75
15.891,11
5.164.610,75
0,77
1,50
300,00
5.723.973,00
19.079,91
5.723.973,00
0,71
1,50
300,00
6.000.000,00
20.000,00
6.000.000,00
0,71
1,50
320,00
14.967.280,00
46.772,75
14.967.280,00
0,76
1,50
325,00
19.735.391,00
60.724,28
19.735.391,00
0,77
TOPLAM DEĞER (TL)
56.886.456,35
Parsel
Alan (m²)
Fonksiyon
1917
1
11.966,61
Ticaret Alanı
1,50
1919
1
1.474,08
Konut Alanı
1924
10
15.891,11
1925
2
19.079,91
1925
3
20.000,00
1927
2
46.772,75
1930
1
60.724,28
Toplu Konut
Alanı
Toplu Konut
Alanı
Toplu Konut
Alanı
Toplu Konut
Alanı
Toplu Konut
Alanı
KDV siz
Arsa m²
Birim
Değeri
Brüt Arsa Değeri
(TL)
Ada
56.886.456,35
1921
2
5.742,04
Spor Tesis
Alanı
0,15
81,31
466.885,27
4.995,00
406.143,45
0,19
1928
1
6.614,97
Sağlık Tesis
Alanı
1,00
81,44
538.723,16
5.754,19
468.621,23
0,19
1928
2
5.043,25
Kentsel
Hizmet Alanı
1,00
81,31
410.066,66
4.387,17
356.720,79
0,19
1929
3
4.949,57
Rekreasyon
Alanı
0,03
81,30
402.400,04
4.305,59
350.044,47
0,19
TOPLAM DEĞER (TL)
1.818.075,13
1.581.529,94
TOPLAM DEĞER (TL)
58.704.531,48
58.467.986,29
Arsanın kiraya verilmesi durumunda; 35 yıllık kira getirisinin değerine karşılık geleceği
düşünülmektedir.
Kira Birim m² Değeri = Toplam Değer/Yıl/12/alan
Bu değerlere KDV Dahil değildir.
35
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
6.4 Gayrimenkuller Üzerinde Geliştirilebilecek Proje Analizi
6.4.1 Yakın Çevrede Toplu Konut Emsali Araştırması
İlgili İletişim Bilgileri
Konum ve Özellikleri
Fiyat (TL) Alan(m²) Birim Değeri (TL/m²)
İLKER OMURTAĞ
0 539 876 27 29
Körfezkent Sitesinde, 8. katta, 3+1 daire 125.000,00
115,00
1.086,96
FİDAN YAĞMUR
0 535 617 70 76
87,00
1.034,48
ONUR ÇETİN
0 555 996 18 99
90,00
944,44
ZEKİ ÖZDEMİR
0 533 527 27 33
98,00
1.224,49
BARIŞ KILIÇ
0 262 526 70 01
110,00
954,55
6.4.2 Yakın Çevrede Ticaret Emsali Araştırması
İlgili İletişim Bilgileri
Konum ve Özellikleri
Fiyat (TL)
ÇAĞDAŞ ÇETİN
0 505 8612657
Körfez Yenikent Mahallesinde,
dükkan
70.000,00
35,00
2.000,00
dükkan
300.000,00
150,00
2.000,00
dükkan
50.000,00
20,00
2.500,00
REFERANS
GAYRİMENKUL
0 262 3254363
REFERANS
GAYRİMENKUL
0 262 3254364
Alan(m²) Birim Değeri (TL/m²)
36
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
6.4.3 Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemine Göre Arsa Değeri ve Diğer Analizler
Rapora konu gayrimenkullerden Konut İmarlı olanların toplam alanı 1.474,08 m², Ticaret
İmarlı olanların toplam alanı 11.966,61 m², Konu + Ticaret imarlı olanların toplam alanı
162.468,05 m² dir.
Konut alanları için;
Birim m² yapım maliyetinin ortalama 650,00 TL/m² olacağı kabul edilmiştir.
Konut projesi geliştirilmesi halinde; gayrimenkuller üzerinde imar planına uygun inşa edilecek,
kat mülkiyetli, yeni yapılmış konutların ortalama satış m² birim değerinin 1.000,00 TL olabileceği
Ticaret alanları için;
Birim m² yapım maliyetinin ortalama 650,00 TL/m² olacağı kabul edilmiştir.
Ticari proje geliştirilmesi halinde; gayrimenkuller üzerinde imar planına uygun inşa edilecek, kat
mülkiyetli, yeni yapılmış dükkanların ortalama satış m² birim değerinin 1.500,00 TL olabileceği
Konut Fonksiyonlu Alanların Toplam İnşaat Alanı=163.942,13 m² x 1,50 =245.913,20 m²
Ticaret Fonksiyonlu Alanların Toplam İnşaat Alanı;
=(11.966,61 m² x 1,50) + 48.740,42 m² = 66.690,33 m²
Toplam İnşaat Alanı (m²) = 245.913,20 m²+ 66.690,33 m²=312.603,53 m²
Toplam Satılabilir Konut Alanı (m²)=245.913,20 + 49.182,60 m²(Toplam İnşaat Alanının %20 si)
= 295.095,83 m²
Toplam Satılabilir Ticaret Alanı (m²)=66.690,33 m² + 13.338,07 m²(Toplam İnşaat Alanının %20
si)
= 80.028,40 m²
Toplam Satılabilir Alan (m²) = 295.095,83 m² + 80.028,40 m² =375.124,23 m²
Toplam İnşaat Alanı = Emsal Alanı + Emsal Alanının % 20’si (satılabilir alanlar) + Emsal Alanının
%5’i (emsal dışı alanlar)
= 312.603,53 m² + 62.520,71 m² + 15.630,18 m² =390.754,41 m²
37
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
Yapım Maliyeti = Toplam İnşaat Alanı x Konut m² Birim Maliyet Değeri olduğundan;
Yapım Maliyeti = 390.754,41 m² x 650,00 TL/m²= 253.990.368,13 TL
Toplam satış hasılatı bulunurken;
Toplam Konut İnşaat Alanı x Konut Satış Birim m² Değeri;
= 295.095,84 TL x 1.000,00 TL/m² = 295.095.840,00 TL
Toplam Ticaret İnşaat Alanı x Ticaret Satış Birim m² Değeri;
= 80.028,41 TL x 1.500,00 TL/m² =120.042.455,00 TL
Toplam Satış Hasılatı = 295.095.840,00 TL + 120.042.455,00 TL = 415.138.455,00 TL
Bölgesel Proje Karı Oranı= % 24,50
Tahmini Proje Karı (TL) =Toplam Satış Hasılatı (TL) X Bölgesel Proje Karı Oranı (%)
Tahmini Proje Karı (TL) = 415.138.455,00 TL x % 24,50 =101.708.914,86 TL
Arsa Değeri;
Toplam Satış Hasılatı – (Toplam Proje Maliyeti + Proje Karı ) olarak hesaplanır.
Arsa Değeri = 415.138.455,00 TL– (253.990.368,13 TL + 101.708.914,86 TL)
= 59.439.149,08 TL bulunmaktadır.
Proje analizinde kamusal alanların maliyet ve satış hasılatları dikkate alınmamıştır.
38
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
Proje Analizi Tablosu
Proje Analizi İçin Öngörüler
Konut Fonksiyonlu Arsa Alanı (m²)
163.942,13
Ticaret Fonksiyonlu Arsa Alanı (m²)
11.966,61
Konut Fonksiyonlu Toplam İnşaat Alanı (m²)
245.913,20
Konut Satılabilir Alan (m²) (Toplam İnşaat Alanının %20 si ile birlikte)
295.095,83
Ticaret Fonksiyonlu Toplam İnşaat Alanı (m²)
66.690,33
Ticaret Satılabilir Alan (m²) (Toplam İnşaat Alanının %20 si ile birlikte)
80.028,40
312.603,53
Toplam Satılabilir Alan (m²)
375.124,23
Toplam İnşaat Alanının %5'i (Emsal Dışı İnşaat Alanları) (m²)
15.630,18
TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²)
390.754,41
Maliyetler
Alan
(m²)
Maliyet Türü
Toplam Proje İnşa Maliyeti (TL)
Birim Değeri
(TL/m²)
390.754,41
Değer
(TL)
650,00 253.990.364,06
Toplam Proje Maliyeti (TL)
253.990.364,06
Satış Hasılatı
Alan
(m²)
Hasılat Türü
Birim Değeri
(TL/m²)
Değer
(TL)
Konut Satış Hasılatı (TL)
295.095,83
1.000,00 295.095.834,00
Ticaret Satış Hasılatı (TL)
80.028,40
1.500,00 120.042.594,00
415.138.428,00
Bölgesel Proje Kar Oranı
24,50%
Tahmini Proje Karı
101.708.914,86
Arsa Değeri
Arsa Değeri
59.439.149,08
Yukarıdaki kabuller uyarınca geliştirilen örnek projede arsa değeri;
59.439.149,08 TL ≈ 59.500.000,00 TL (Ellidokuzmilyonbeşyüzbin Türk Lirası) olarak hesap ve
takdir edilmiştir.
39
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
6.5 En Verimli Kullanım Analizi
Rapora konu gayrimenkullerin tabi oldukları plan şartları doğrultusunda inşa edilecek Toplu
Konut Alanının gayrimenkuller için en verimli kullanım olduğu düşünülmektedir.
6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
Değerleme raporuna konu alan, Kocaeli İli, Körfez İlçesi, Yarımca Mahallesinde bulunan ve tapu
siciline göre toplam yüzölçümleri 198.258,57 m² olan 11 adet parseldir. Gayrimenkullerden
1921 ada 2 no.lu, 1928 ada 1 ve 2 no.lu, 1929 ada 3 no.lu parseller Hisseli (Kamusal kullanım
için ayrılmış Parseller) olup Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin gayrimenkuller
üzerindeki toplam mülkiyet hakkı 195.350,69 m² büyüklüğe karşılık gelmektedir.
Arsa Değeri;
 Emsallerine göre konumu, imar durumu, teknik ve sosyal altyapı, ulaşım vb. özellikleri,
emsallerine göre olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar dikkate alınarak “Emsal
Karşılaştırma Yöntemi”
 İmar durumu dikkate alınarak üzerinde inşa edilebilecek konut ve ticari yapıların pazar
fiyatları araştırılarak Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi
olmak üzere iki farklı yöntemle hesaplanmıştır. İnşaat maliyetlerindeki artışlar, piyasa şartları,
ekonomik veriler ve geliştirilecek projede gayrimenkullerin kullanımının getirebileceği riskler vb.
etkenler sebebiyle Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemindeki kabullerin ve verilerin değişmesi
ihtimali bulunduğundan güncel koşullar altında nihaî Pazar değeri olarak Emsal Karşılaştırma
Yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Sonuç olarak takdir edilen nihai pazar değerleri;
Toplam 198.258,57 m ² alan için takdir edilen nihai değer;
58.704.531,48 TL ≈ 58.700.000,00 (Ellisekizmilyonyediyüzbin Türk Lirası),
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş hissesine düşen toplam 195.350,69
m² alan için takdir edilen nihai değer;
58.467.986,29 TL ≈ 58.500.000,00 TL (Ellisekizmilyonbeşyüzbin Türk Lirası) olarak
hesap ve takdir edilmiştir.
Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.
40
YETKİNDEĞERLEME
GAYRİMENKUL
DEĞERLEME VEA.Ş.
DANIŞMANLIK A.Ş.
VE DANIŞMANLIK
Rapora konu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir
sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünde
bulunmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel oluşturmadığı
İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin
edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme
Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun
olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek
değişimlerden rapor etkilenebilir.
İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor
Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan
şirketimiz sorumlu değildir.
Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve
tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.
Değerleme Uzmanı
Mustafa PINAR
Lisans No: 400550
Sorumlu
Değerleme Uzmanı
Fatih PEKTAŞ
(Harita Yüksek Mühendisi)
Lisans No: 400375
RAPOR EKLERİ:
 Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar
 Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri
 Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Kayıtları
 Rapora Konu Gayrimenkullere İlişkin İmar Durum Belgeleri
41

KOCAELİ İLİ KÖRFEZ İLÇESİ YARIMCA MAHALLESİ

Transkript

Benzer belgeler

RE/MAX Turkey - RE/MAX Brasil

Dosyayı indirmek için tıklayınız

nurbanu akşit çiçekdağı