Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü

Türkiye Ticari Gayrimenkul
Pazarı Görünümü
Şubat 2016
İÇERİK
02
Ekonomik Görünüm
08
Perakende Pazarı Görünümü
16
Ofis Pazarı Görünümü
26
Lojistik Pazarı Görünümü
32
Otel Pazarı Görünümü
01
m
ü
n
ü
r
ö
G
ik
m
o
n
o
Ek
Politik Gündem
Yurt içindeki huzursuzluklar ve ikinci genel seçim kararının neden olduğu gergin geçen dört ayın ardından,
1 Kasım’da tekrar eden seçimin sonuçlarıyla birlikte siyasi
belirsizlik son bulmuş ve Türkiye’de hükümet bir kez daha
tek parti tarafından kurulmuştur.
Tek parti hükümeti siyasi istikrarın sağlanması için gerekli
tek etken değildir ve jeopolitik riskler küresel boyutta
artmaktadır. Ortadoğu’nun istikrarsız devletleri, Türk hava
sahasına giren bir Rus savaş uçağının düşürülmesinden
sonra bozulan Türk-Rus ilişkileri ve İran ile Suudi Arabistan arasında yükselen tansiyon siyasi belirsizliği Türkiye
ekonomisinin gündeminde yakın gelecekte de tutmaya
devam edecektir.
Ekonomik Gündem
Önümüzdeki iki yılın küresel ekonomi açısından zorlu
geçmesi beklenmektedir. FED’in parasal sıkılaştırma
kararı beklentisi, özellikle gelişmekte olan piyasaları yeni
bir ekonomik iklime hazırlanmaya zorlamaktadır. Güçlü
bir ABD ekonomisi, artan küresel politik riskler, Yuan’da
devalüasyon politikasına yönelik soru işaretleri ve Çin’de
ekonomik yavaşlama beklentisinin gelişmekte olan
piyasalara yönelik sermaye akışını zayıflatması, yatırım
ikliminin bozulması, dolayısıyla da bu ekonomilerdeki
durgunluk trendinin derinleşmesi beklenmektedir.
Diğer yandan, Avrupa Merkez Bankası (AMB) Euro bölgesindeki ekonomik büyümeyi desteklemek için FED’in
aksine parasal genişleme politikası uygulamaktadır.
Cari işlemler dengesine destek sağlayan düşük petrol
fiyatlarının yanı sıra, AMB’nin para politikası da Türkiye
ekonomisi için bir fırsat sunabilir. Rusya tarafından
02
uygulanan ekonomik yaptırımların Türkiye ekonomisine
ciddi bir negatif etkisinin olmadığı görülmektedir. Rus
doğalgazını yerine farklı alternatif arayışları, Türkiye’yi
enerji ihtiyaçlarının karşılanması noktasında bir çeşitlendirme sürecine yöneltebilir.
Güçlü mali politika ve düşük kamu borcu, yaklaşan
ekonomik fırtınada Türkiye’nin öne çıkan avantajları
olacaktır. Sonuç itibariyle, uzun bir süredir askıda olan AB
müzakere sürecinin yeniden canlanması daha da önem
kazanacaktır. Fakat Türkiye’nin hala, potansiyel büyüme
kapasitesini desteklemek için gerekli yapısal reformları
tamamlamaya ve uluslararası yatırımcıların Merkez
Bankası’nın bağımsızlığı gibi can alıcı konularda oluşan
soru işaretlerini gidermeye ihtiyaç duyduğu görülmektedir.
GSYİH Büyüme
Türkiye’nin GSYİH büyüme rakamları, genel olarak
yüksek hane halkı tüketimi ve iki seçim arasındaki kamu
harcamaları ile 2015 yılının ilk üç çeyreği için beklentileri
aşmıştır.
Hem IMF hem de Kalkınma Bakanlığı’nın 2016-2018 Orta
Vadeli Programı (OVP) 2015 yılı için büyüme rakamının
%3.0 seviyesinde gerçekleşmesini beklemektedir. Dünya
Bankası, Küresel Ekonomik Görünüm Raporu’nun 2016
Ocak versiyonunda, daha önce %3.0 olan 2015 yıllık
büyüme tahminini %4.2 olarak revize etmiştir. 2016-2018
OVP yıllık büyüme öngörüsü de revize edilmiş ve %4.0
oranında bir büyüme beklentisi açıklanmıştır.
GSYİH Büyüme Karşılaştırmaları
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2014
G7 Ekonomileri
Euro Bölgesi
Gelişmekte Olan Ülkeler
2015*
2016*
2017*
2018*
*Tahmini
Kaynak: IMF, Dünya Ekonomik Görünüm Raporu,
Ekim 2015
Gelişmekte Olan Ülkeler - Avrupa
Türkiye
03
Döviz Kurları
istikrarlı bir görünüme kavuşmuştur. Fakat FED’in faiz
oranında yaptığı %0.25’lik artış ve 2016 yılı boyunca faiz
artışının kademeli olarak devam edeceğinin sinyalleri ile
birlikte Türkiye ekonomisi için somut bir ekonomik reform
planının belirlenmemiş olmasından dolayı TL zayıflamaya
devam etmiştir.
Ağustos’ta alınan erken seçim kararı sonrasında Türk
Lirası (TL), Euro (EUR) ve Amerikan Doları (USD)
karşısında 1 Kasım’daki ikinci seçime kadar sırasıyla %12
ve %11 değer kaybına uğramıştır. TL erken seçimin
hemen ertesinde, siyasi belirsizliğin ortadan kalkması ile
birlikte hem USD hem de EUR karşısında yaklaşık %4
seviyesinde değer kazanmış ve iki ay süresince yeniden
Döviz Kurları
3,60 TL
3,40 TL
3,20 TL
EUR/TL
3,00 TL
USD/TL
2,80 TL
2,60 TL
2,40 TL
Aralık-15
Kasım-15
EKim-15
Eylül-15
Ağustos-15
Temmuz-15
Haziran-15
Mayıs-15
Nisan-15
Mart-15
Şubat-15
2,00 TL
Ocak-15
2,20 TL
Kaynak: TCMB
Enflasyon
Enflasyon Türkiye ekonomisinin başlıca sorunlarından biri olmaya devam etmektedir.
TL üzerindeki aşağı yönlü baskı ve gıda fiyatlarında yaşanan dalgalanma, 2015 yılı
enflasyon oranındaki yükselme eğiliminin temel sebepleri olarak öne çıkmaktadır.
04
ÜFE & TÜFE
16 %
14 %
12 %
% 8.8
10 %
TÜFE (yıllık)
8%
% 5.7
6%
ÜFE (yıllık)
4%
Ara-15
Ağu-15
Nis-15
Ara-14
Ağu-14
Nis-14
Ara-13
Ağu-13
Nis-13
Ara-12
Ağu-12
Ara-11
0%
Nis-12
2%
Kaynak: TÜİK
Tüketici Güveni
Tüketici Güven Endeksi, tüketicilerin gelecek 12 aylık
süreçte genel ekonomik görünüm, hane halkı finansal
durumu ve işsizlik oranlarına ilişkin beklentilerini
ölçmektedir. Erken seçim kararının neden olduğu artan
siyasi belirsizlik dolayısıyla endeks Eylül 2015’te, 2009
yılının Ocak ayından bu yana en düşük seviye olan
58.5 seviyesine gerilemiştir. Siyasi belirsizliğin son
bulmasının hemen ardından endeks yükseliş göstererek Kasım 2015 için 77.1 olarak ölçülmüştür.
Tüketici Güven Endeksi
90
85
80
75
70
65
60
55
Ara-15
Kas-15
Eki-15
Eyl-15
Ağu-15
Tem-15
Haz-15
May-15
Nis-15
Mar-15
Şub-15
Oca-15
Ara-14
Kas-14
Eki-14
Ayl-14
Ağu-14
Tem-14
Haz-14
May-14
Nis-14
Mar-14
Şub-14
Oca-14
50
Kaynak: TÜİK
05
Yatırım Pazarı
İki genel seçim ve bölgesel çatışmalar nedeniyle oluşan
siyasi belirsizlik yatırım pazarını 2015 yılında önemli
ölçüde etkilemiştir. Bununla birlikte 1 Kasım’da tek parti
hükümetinin yeniden oluşturulması siyasi istikrarın
göstergesi olmuş ve bu durum yatırımcılar tarafından
olumlu karşılanmıştır. Yatırımlar bakımından ofis pazarı
en aktif sektör olmuştur, fakat gerçekleşen işlemlerin
büyük çoğunluğu mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı
yatırımlardan oluşmaktadır. Geliştirme/ yeniden geliştirme
projeleri ile perakende pazarı, yatırımcı iştahı açısından
ofis piyasasını takip etmiştir.
Allianz’ın A Sınıfı ve LEED Platinum sertifikası sahibi
Rönesans Tower’ı kendi kullanımı için satın alması 2015
yılında gerçekleşen en yüksek hacimli işlem olmuştur.
44,000 m2’lik kullanım alanına sahip 40 katlı binanın
yatırım işlemi EUR 170 milyonluk bir satış rakamı ile
tamamlanmıştır. Allianz, Kozyatağı’nda yer alan Rönesans Tower’ın satın alma işlemi üzerine, Altunizade’deki
eski genel merkez binası ile birlikte Levent bölgesindeki
Yapı Kredi Plaza’da bulunan ofis katlarını elden çıkarmaya karar vermiş ve iki mülk de kendi kullanımı için
arayışta olan alıcılara satılmıştır.
2015 yılında gerçekleşen ikinci en büyük yatırım işlemi,
Rönesans Holding’in İzmir Karşıyaka’da yer alan perakende yeniden geliştirme projesini CarrefourSA’dan birinci
çeyrekte satın alması olmuştur. Karşıyaka’nın birincil
konut bölgesinde yer alan 2. nesil alışveriş merkezi
alıcı tarafından yeniden geliştirilecek ve CarrefourSA perakende operasyonlarına yeni projede ana kiracı
olarak devam edecektir. Kamuyu Aydınlatma Platformu’nda açıklandığı üzere, işlem TL 223.6 milyon seviyesinde bir hacimle (işlemin gerçekleştiği tarihteki döviz
kuruna göre USD 90 milyon) gerçekleşmiştir.
Vadistanbul karma projesinde 19,000 m2’lik bir ofis bloğunun yabancı bir şirket tarafından satın alınması, ofis
piyasasında gerçekleşen bir başka işlem olmuştur.
06
Azerbaycan petrol şirketi olan SOCAR USD 63.5
milyonluk bir yatırım yapmıştır ve yeni genel merkezini
projenin tamamlanmasıyla birlikte Seyrantepe’ye
taşıma kararı almıştır. Esentepe’de yer alan Finansbank binasının USD 65 milyona, kendi kullanımı için
Fibabanka tarafından satın alınması ve Levent’te yer
alan Polat Plaza’nın yine kendi kullanımı amacıyla
Turkish Bank tarafından USD 28 milyona satın alınması ofis piyasasında gerçekleşen diğer işlemler olmuştur. 2015 son işlemi ise Mecidiyeköy’de yer alan Türk
Telekom binasının bireysel bir yatırımcı tarafından
satın alınması olmuştur.
2015 yılında caddelerde yer alan bazı mülkler de
satışa çıkmıştır ve söz konusu perakende portföyünün
satış süreci devam etmektedir. Ayrıca, önde gelen cam
ve cam ürünleri üreticisi Paşabahçe’nin İstiklal Caddesi
üzerinde sahibi olduğu bina, ünlü perakende markası
Koton’un da sahibi olan bir yatırımcı tarafından USD 25
milyona satın alınmıştır.
Gerçekleşen işlemlerin bir kısmının yeniden geliştirme
kapsamında olması ya da yatırımcıların kendi kullanımları amacıyla gerçekleştirilmiş olmaları nedeniyle,
hiçbiri getiri seviyeleri için tam bir gösterge olmamaktadır. Fakat piyasadaki kira seviyeleri baz alındığında,
getiri seviyelerinin birincil ofis alt pazarlarında
%7-%7.5 bandında olduğu öngörülmektedir ve ikincil
pazarlarda %8.5 seviyesine kadar çıkmaktadır.
Perakende pazarında mevcut mülkler için gerçekleşen
bir işlem olmamasından dolayı birincil getiri oranları
tahmini hesaplamaları yansıtmaktadır.
Politik ve bölgesel sorunlara bağlı olarak güney sahillerindeki turizm piyasası ile İstanbul’daki iş otellerini de
olumsuz etkileyen gelişmeler nedeniyle, otel piyasası
zor bir süreçten geçmektedir. Bu durum aynı zamanda
fırsatçı yatırımcıların yararlanabileceği iyi olanaklar da
yaratmaktadır.
Yatırım İşlemleri, 2015
2015 Yılında Tamamlanan Ofis İşlemleri
ALAN
(m2)
SATIŞ
FİYATI (USD)
Mecidiyeköy
8,300
28,300,000 Bireysel Yatırımcı Türk Telekom
Levent
4,930
21,750,000
Yapı Kredi
Allianz
Allianz Eski G. Merk. Binası* Altunizade
16,000
38,000,000
Hayat Holding
Allianz
Polat Polaza A Blok
Levent
6,635
28,000,000
Turkish Bank
Finansbank
Rönesans Tower
Kozyatağı
44,000
192,100,000
Allianz
Rönesans
Vadistanbul Blok
Seyrantepe
19,000
63,500,000
Socar
Artaş-AydınlıKeleşoğlu
MÜLK
Türk Telekom*
Allianz YKP*
LOKASYON
ALICI
SATICI
2015 Yılında Tamamlanan Perakende İşlemleri
MÜLK
Paşabahçe Binası
CarrefourSA
Karşıyaka AVM*
SATIŞ
FİYATI (USD)
LOKASYON
ALAN
(m2)
Beyoğlu
2,800
25,000,000
İzmir
43,000
90,000,000
ALICI
SATICI
Bireysel Yatırımcı Paşabahçe
Rönesans
CarrefourSA
*JLL tarafından tamamlanan işlemler
Kaynak: JLL
07
ı
r
a
z
a
P
e
d
n
e
k
a
r
e
P
ü
m
ü
n
ü
r
ö
G
AYD tarafından yayımlanan Ciro Verimlilik Endeksi’ne
göre İstanbul ve Anadolu’da yer alan alışveriş merkezlerinin m2
başına satış oranı 4Ç 2015’te en yüksek seviyeye ulaşmıştır. Alışveriş
merkezi TKA büyüklüklerinin ağırlıklı ortalaması ile hesaplanan
verimlilik oranı, Ekim 2015 itibariyle İstanbul’da 893 TL, Anadolu’da
691 TL olarak kaydedilmiştir.
Özellikle hipermarketler, elektronik marketler
ve yapı marketler için m2 başına en yüksek
satış yoğunluğunu elde etme çerçevesinde
doğru boyutlandırma pazarda öne
çıkan eğilimlerden biri olmaya devam etmiştir.
Perakendecilerin 2015 yılında aksiyon alma
konusuna ihtiyatlı yaklaştığı gözlenirken,
La Senza, Habitat ve Industrie Denim gibi bazı markalar söz
konusu pazar koşulları nedeniyle Türkiye’deki ticari
faaliyetlerine son verme kararı almıştır.
İlave ithalat vergileri, özel gümrük
uygulamaları ve TL’nin değerindeki
önemli düşüş mevcut perakendeciler için pazar
koşullarını zorlaştırırken, pazara giriş yapmayı planlayan
perakendecileri giriş kararını gözden geçirmeye sevk
etmiştir.
08
2015
Pazar
Notları
Politik belirsizlik &
döviz kuru dalgalanmaları:
Perakendecilerin operasyonel maliyetleri
Tüketici Güven Endeksi
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD)
tarafından yayımlanan AVM Endeksi, Ekim 2015
itibariyle 2014’ün aynı dönemine kıyasla perakende
talebinde pozitif bir görünümün altını çizerek, ciro
rakamlarındaki artışa vurgu yapmaktadır.
Güçlü iç talep:
• Tüketici alışkanlıklarının modernleşmesi
• Kayda değer orandaki genç nüfus
JLL tarafından yayımlanan ‘Destination Europe 2015’ raporunda
tanımlanan, aralarında Zara, Hugo Boss ile Louis Vuitton gibi ‘ana
akım’, ‘seçkin’ ve ‘lüks’ markaların da bulunduğu dünyaca ünlü
‘İlk 25 Ana Perakendecinin’ büyük çoğunluğu
Türkiye’deki ticari faaliyetlerini sürdürmeye devam etmektedir.
09
Perakende Arzı
Alışveriş Merkezi Gelişimi: TKA & Birim
AKTİF
İNŞAAT
HALİNDE*
TOPLAM
108
4,001,323
32
1,400,666
140
5,401,989
38
1,484,659
10
453,712
48
1,938,371
Diğer Şehirler
222
5,403,644
32
993,768
254
6,397,412
Türkiye
368
10,889,626
74
2,848,146
442
13,737,772
İstanbul
BİRİM
Ankara
TKA (m2)
*2018’in sonu itibariyle tamamlanması beklenen
Kaynak: JLL
10
2015 Yılındaki Başlıca Açılışlar
ALIŞVERİŞ MERKEZİ
LOKASYON
TKA (m2)
AÇILIŞ TARİHİ
Mobilya Kent - 1. Faz
Bursa
88,350
2Ç 2015
Symbol
Kocaeli
62,000
2Ç 2015
Diyarbakir
51,000
2Ç 2015
İstanbul
45,000
2Ç 2015
Çanakkale
35,000
2Ç 2015
Konya
33,000
2Ç 2015
Agora Adapazarı AVM
Sakarya
31,000
2Ç 2015
Viaport Venezia
İstanbul
68,000
3Ç 2015
Atlaspark*
İstanbul
50,908
3Ç 2015
Park Afyon
Afyon
45,000
3Ç 2015
Podium*
Ankara
71,200
4Ç 2015
Mavi Bahçe AVM
İzmir
55,000
4Ç 2015
Point Bornova*
İzmir
50,000
4Ç 2015
Ankara
40,000
4Ç 2015
14 Burda*
Bolu
35,000
4Ç 2015
Van AVM*
Van
30,000
4Ç 2015
Forum Diyarbakir
Viaport Marina
17 Burda*
Novada Outlet
Ankara Oran - One Tower
*JLL tarafından hizmet verilen
2
30,000 m üzerinde TKA’ya sahip alışveriş merkezleri
dikkate alınmıştır.
Kaynak: JLL
11
İstanbul’daki Başlıca Projeler - Gelecek Arz
ALIŞVERİŞ MERKEZİ
LOKASYON
TKA (m2)
AÇILIŞ TARİHİ
Emaar Square*
Üsküdar
150,000
2016
Vadistanbul*
Sarıyer
102,500
2016
Ağaoğlu Maslak 1453
Şişli
89,000
2016
Skyland*
Şişli
70,000
2016
TEM Point*
Gaziosmanpaşa
54,000
2016
Akasya Park
Ümraniye
51,000
2016
Watergarden Ataşehir
Ataşehir
49,000
2016
Eyüp
40,000
2016
City Center Esenyurt
Esenyurt
40,000
2016
Galleria Ataköy 2. Faz*
Bakırköy
120,000
2017
İstanbul Finans Merkezi
Ümraniye
95,000
2017
Metropol Istanbul
(Doğu Ataşehir Gardens)
Ataşehir
75,000
2017
Kartal
48,000
2017
Florentia Village*
Büyükçekmece
45,000
2017
Pearl Of Istanbul - Güzelce
Büyükçekmece
50,000
2018
Axis İstanbul
İstmarina*
*JLL tarafından hizmet verilen
2
40,000 m üzerinde TKA’ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır.
Kaynak: JLL
12
Diğer Şehirlerdeki Başlıca Projeler - Gelecek Arz
LOKASYON
TKA (m2)
AÇILIŞ TARİHİ
Nata Delta
Ankara
175,000
2016
MNG Erzurum AVM
Erzurum
70,000
2016
41 Burda
Kocaeli
62,000
2016
Isparta Kültür ve Ticaret
Merkezi
Isparta
54,700
2016
Novada Manavgat
Antalya
38,500
2016
Mobilya Kent - 2. Faz
Bursa
35,000
2016
Primemall Sivaspark
Sivas
35,000
2016
Metromall
Ankara
67,300
2017
Durmazlar AVM*
Bursa
65,000
2017
Sur Yapı Marka AVM
Bursa
65,000
2017
Rönesans Turan
İzmir
55,000
2017
Northgate Ankara*
Ankara
55,000
2017
Forum Çorum
Çorum
42,000
2017
Timeless İskenderun*
Hatay
40,000
2017
ALIŞVERİŞ MERKEZİ
*JLL tarafından hizmet verilen
2
35,000 m üzerinde TKA’ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır.
Kaynak: JLL
13
Kira Görünümü
Birincil Kira (EUR / m2 / ay)
95 €
90 €
85 €
80 €
70 €
Q1 2008
Q2 2008
Q3 2008
Q4 2008
Q1 2009
Q2 2009
Q3 2009
Q4 2009
Q1 2010
Q2 2010
Q3 2010
Q4 2010
Q1 2011
Q2 2011
Q3 2011
Q4 2011
Q1 2012
Q2 2012
Q3 2012
Q4 2012
Q1 2013
Q2 2013
Q3 2013
Q4 2013
Q1 2014
Q2 2014
Q3 2014
Q4 2014
Q1 2015
Q2 2015
Q3 2015
Q4 2015
75 €
Perakende Yoğunluğu
Perakende Yoğunluğu (1,000 kişi başında düşen m2)
2014 SONU
2015 SONU
2018 SONU
Ankara
270
288
347
İstanbul
268
278
344
Bolu
155
278
267
Karabük
210
210
196
Kırıkkale
173
179
182
Türkiye
129
140
167
Kaynak: JLL
14
Kaynak: JLL
2016 Görünüm
• Kentsel dönüşüm projeleri ve eski binaların
yenilenmesi sürecinin, özellikle Bağdat Caddesi ve
Nişantaşı başta olmak üzere caddelerdeki perakendecilerin modern ihtiyaçlarını orta ve uzun vadede daha
iyi karşılayarak, ana alışveriş caddelerindeki sınırlı
perakende arzı sorununa çözüm olması beklenmektedir.
Geçmiş 10 yıllık süreçte gastronomi alanlarının alışveriş
merkezlerinde kapladığı alanların oranı kayda değer
bir artış gösterirken, bu eğilim son dönemde ortaya
çıkan açık hava kafeleri ile caddelerle doğrudan
bağlantısı olan restoranlar gibi konseptler sayesinde
önümüzdeki dönemde de varlığını sürdürecektir.
• Tüketici alışkanlıklarındaki değişim, alışveriş merkezlerindeki “Alışveriş Merkezi Yönetimi” yerine “Deneyim
Yönetimi” konseptinin ortaya çıkmasında etkili olmaktadır. Tüketiciler sadece alışveriş fırsatlarını değil, aynı
zamanda alışveriş merkezlerinde kaliteli vakit geçirmeyi de talep etmektedir ve alışveriş merkezlerini açık
alanlar, restoranlar ve çocuk oyun alanları gibi olanaklar
bakımından karşılaştırmaktadır.
• Yerli ve uluslararası moda markalarının kadın, erkek
ve çocuk reyonlarını birleştirerek daha büyük alana
sahip mağazalar talep ettiği görülmektedir. Moda
perakendecilerinin, daha büyük net satış alanları ile
genişleme stratejilerini sürdürmesi beklenmektedir.
• Alışveriş merkezlerinin kiralama süreçlerini ve mimari
tasarımlarını etkileyen yeme içme konseptinin öneminin
2016 yılında artarak devam etmesi beklenmektedir.
• Oxford Economics projeksiyonu Türkiye’deki
perakende satışların 2015-2017 yılları arasında %3.5
ile birçok Avrupa pazarlarından daha yüksek oranda
büyüyeceğini öngörmektedir.
PERAKENDE PAZARI
ALIŞVERİŞ MERKEZİ
2016
GÖRÜNÜM
Perakendeci Talebi
Arz
Birincil Kira
Perakende Yoğunluğu
15
ı
r
a
z
fis Pa
O
ü
m
ü
n
ü
r
ö
G
İstanbul Ofis Alt Pazarı
SARIYER
ŞİŞLİ
Seyrantepe
rant pe
SULTANGAZİ
TEM
ESENLER
BEYKOZ
KUZEY MAR. OTO YOLU
Ka ıthane
K
G.O.P
Kavacık
Levent
Be ikta
Ba ak ehir
Basın Express
KÜÇÜKÇEKMECE
E5
Ba cılar
Beyo lu
GÜNGÖREN
FATİH
Airport Area
NBURNU
ZEYTİNBURNU
Ümraniye
Üsküdar
Altunizade
E5
BAHÇELİEVLER
BAKIRKÖY
ÇEKMEKÖY
TEM
Zincirlikuyu
i li Mecidiyeköy
B.PAŞA
AVCILAR
Maslak
Göztepe
KADIKÖY
SANCAKTEPE
Ata ehir
Kozyata ı
SULTANBEYLİ
Maltepe
Kartal
MİA
Avrupa MİA Dışı
Asya
2015 Pazar Notları
Mülk sahibi ile kiracılar arasındaki pazarlık süreçlerinin
siyasi ve ekonomik koşullar sebebiyle 2015 yılında uzadığı
görülmektedir. 2014 yılında tamamlanan birçok yeni proje
ile önemli bir artış gösteren ofis arzı ve boşluk oranında,
2015 yılında kayda değer bir artış gözlenmemiştir.
16
Pendik
1
ADALAR
Tuzla- Kurtköy
Kaynak: JLL
Değişmeyen ofis arzına bağlı olarak, mülk sahiplerinin
kararlı bir şekilde kira seviyelerini sabit tutması dolayısıyla
döviz kurundaki dalgalanmalar yıl boyunca kiracıların
gündeminde yer almıştır.
Birincil Kira (USD / m2 / ay)
50 $
45 $
40 $
35 $
30 $
4Ç 2015
3Ç 2015
2Ç 2015
1Ç 2015
4Ç 2014
3Ç 2014
2Ç 2014
1Ç 2014
4Ç 2013
3Ç 2013
2Ç 2013
1Ç 2013
4Ç 2012
3Ç 2012
2Ç 2012
1Ç 2012
Kaynak: JLL
Başta metro hatları olmak üzere toplu
taşımaya, şehir merkezine ve Boğaz’da yer
alan köprülere yakın konumdaki bölgeler;
MİA, Ataşehir ve Ümraniye’ye
yönelik kiracı talebi 2015 yılı
boyunca güçlü bir seyir izlemiştir.
Kalifiye işgücüne cazip gelen ve kurumsal
imajı yükselten üst sınıf semtler;
Perakende alanları, restoranlar, kültür
tesisleri ve spor kulüpleri gibi olanaklar
sunan ofis binaları.
17
Boşluk Oranı (%), MİA, A Sınıfı
% 18
% 16
% 14
% 12
% 10
%8
%6
%4
%2
4Ç 2015
3Ç 2015
2Ç 2015
1Ç 2015
4Ç 2014
3Ç 2014
2Ç 2014
1Ç 2014
4Ç 2013
3Ç 2013
2Ç 2013
1Ç 2013
4Ç 2012
3Ç 2012
2Ç 2012
1Ç 2012
4Ç 2011
3Ç 2011
2Ç 2011
1Ç 2011
%0
Kaynak: JLL
Kiralama İşlemleri
Asya yakasında Ataşehir ve Kartal ile Avrupa yakasındaki Büyükdere Caddesi ekseninde yer alan MİA, 2015
yılında kiralama işlemi bakımından öne çıkan ofis alt
pazarlarıdır.
MİA’da kayda değer sayıda kiralama işlemi olsa da,
işlemlerin TKA hacmi kiralama yapan şirketlerin tercihi
dolayısıyla düşük seviyede kalmıştır. Yükselen bir alt
pazar olan Asya alt pazarında ise Ataşehir’e yönelik
18
güçlü bir kiracı talebi 2015’te de devam etmiştir ve
inşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla ofis arzında önemli bir artış öngörülmektedir. Kartal bölgesi
kiralama işlemlerinin sayısı bakımından önemli bir
seviyeye ulaşsa da, kiracı talebinin 200 m2’den az
TKA’ya olan ofis alanlarında yoğunlaştığı görülmektedir.
Kiralama İşlem Hacmi (m2)
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
2014 Sonu
2015 Sonu
0
Kaynak: JLL
Avrupa MİA
Avrupa MİA
Dışı
Asya
Toplam
Başlıca Kiralama İşlemleri, 2015
KİRACI
LOKASYON
TKA (m2)
Türk Telekom
Ümraniye
20,000
Türk Telekom
Gayrettepe
12,200
Procter & Gamble
Ataşehir
5,800
Anadolu Sigorta
Kavacık
3,900
Cigna
Ataşehir
3,300
Dupont
Ataşehir
2,800
EPİAŞ*
Levent
2,700
Apple*
Levent
2,600
Kuehne + Nagel
Başakşehir
2,600
Dow Chemical
Kozyatağı
2,600
IMS Health
Maslak
2,200
Urban Station*
Levent
2,000
*JLL tarafından hizmet verilen
2,000 m2 ve üzerindeki işlemler dikkate alınmıştır.
Kaynak: JLL
19
Avrupa Ofis Saati, 4Ç 2015
Lyon, Oslo
Köln
Frankfurt
Hamburg
Stuttgart
Münih
Londra
Berlin, Dublin, Londra Şehir Merkezi,
Lüksemburg, Stockholm
Kira Artışı
Yavaşlıyor
Kiralar
Düşüyor
Kira Artışı
Hızlanıyor
Kiralar
Dipten Dönüyor
Kopenhag
Manchester
Edinburgh
Amsterdam, Barselona, Madrid
Budapeşte, Milano
Lizbon, Paris MİA
Brüksel
Kaynak: JLL
20
Moskova
Varşova
Cenevre, St Petersburg
Kiev
Atina, Bükreş, Düsseldorf, Helsinki,
İstanbul, Prag, Roma, Zürih
İstanbul Ofis Saati, 4Ç 2015
Şişli, Zincirlikuyu, Beşiktaş
Etiler, Levent
Maslak
Kira Artışı
Yavaşlıyor
Kira
Düşüyor
Kira Artışı
Hızlanıyor
Kiralar
Dipten Dönüyor
Kavacık, Kartal, Kağıthane
Ümraniye
Küçükyalı, Maltepe
Kozyatağı, İçerenköy
Kaynak: JLL
21
Mevcut Arz ve Geliştirme Pazarı
Mevcut ve Gelecek A Sınıfı Ofis Arzı
ASYA
AVRUPA
TOPLAM
95
BİRİM
1,970,323 m2
MİA
136
BİRİM
3,112,223 m2
86
BİRİM
1,729,703 m2
60
BİRİM
1,770,460 m2
MİA DIŞI
48
BİRİM
1,204,821 m2
*2017’nin sonu itibariyle tamamlanması beklenen
Kaynak: JLL, 4Ç 2015
22
291
BİRİM
6,853,006 m2
119
BİRİM
1,558,410 m2
253
BİRİM
4,492,934 m2
İstanbul’da Tamamlanan Başlıca Ofis Projeleri, 2015
PROJE
LOKASYON
TKA (m )
AÇILIŞ TARİHİ
42 Maslak
Maslak
48,000
1Ç 2015
Allianz Tower*
Ataşehir
45,000
1Ç 2015
Nef 09
Levent
28,100
1Ç 2015
Eclipse Business
Maslak
34,000
3Ç 2015
Viaport Venezia
Gaziosmanpaşa
25,000
3Ç 2015
Şeker Kule
Levent
43,000
4Ç 2015
AND Plaza
Kozyatağı
35,400
4Ç 2015
Kuriş Kule
Kartal
20,000
4Ç 2015
2
*JLL tarafından hizmet verilen
20,000 m2 ve üzerinde TKA’ya sahip ofis projeleri dikkate alınmıştır.
Kaynak: JLL
23
İstanbul’da İnşaat Halindeki Başlıca Projeler
PROJE
LOKASYON
TKA (m )
AÇILIŞ TARİHİ
2
Tuzla İŞ GYO
Pendik
184,500
1Ç 2016
Torun Center
Mecidiyeköy
77,300
1Ç 2016
Akasya Park Ümraniye
Ümraniye
75,000
1Ç 2016
Premier Kampüs Ofis
Kağıthane
58,000
1Ç 2016
Nef Kağıthane 03
Kağıthane
50,000
1Ç 2016
Vadistanbul*
Ayazağa
182,000
2Ç 2016
Carrefour Katırcıoğlu Projesi
Ümraniye
50,000
2Ç 2016
Emaar Square*
Altunizade
47,800
2Ç 2016
Skyland İstanbul
Ayazağa
90,000
3Ç 2016
Nidakule Ataşehir
Ataşehir
72,400
3Ç 2016
Ferko Signature
Levent
57,400
4Ç 2016
Seba Office Boulevard
Ayazağa
66,800
2Ç 2017
İstanbul Finans Merkezi
Ataşehir
1,032,300
4Ç 2017
*JLL tarafından hizmet verilen
30,000 m2 üzerinde TKA’ya sahip ofis projeleri dikkate alınmıştır.
Kaynak: JLL
2016 Görünüm
• 2016 yılında İstanbul’un Asya yakasında kayda değer bir ofis stoku artışı söz konusu olması ve özellikle E-5
otoyolunun çevresinde yer alan alt pazarların orta vadede ön plana çıkması öngörülmektedir.
• Hızlı büyüyen ofis stokunun pazardaki kira seviyeleri ve kiralama işlemlerini şekillendirmesi beklenmektedir. Arz
fazlasının sonucunda ortaya çıkacak kira seviyelerinin aşağı yönlü hareketi sayesinde 2016 yılında daha çok
kiralama işleminin gerçekleşmesi öngörülmektedir.
24
‘Mobil çalışma’ ve ‘açık
planlı ofisler’ öne çıkan
trendlerdir!
Nedenleri:
- Modern ofis arzına uygulanabilirlik;
- Verimlilik kavramının bilincinde olan kiracılar;
- Y Kuşağının birlikte çalışma kültürü ve yüksek
çalışma alanı uyumluluğu
Sonuçları:
- 8,000–10,000 m2’den 5,000–8,000 m2’ye TKA;
- Bölünebilir ve esnek kullanım alanı;
- Çalışanları mobil çalışma ve açık ofis uygulamaları konusunda
daha rahat hissettirmek için ‘değişim yönetimi’ stratejileri;
- 1,000–1,200 m2 net kat alanı, hatta 900–1,000 m2 aralığı bazı
kiracılar tarafından talep görmektedir.
• 1990’ların başında geliştirilen MİA’daki ofis stokunun uluslararası ofis standartlarını orta vadede karşılayamayacağı
düşünülmektedir. Dolayısıyla önümüzdeki yıllarda bu binalar için yenileme ve yeniden geliştirme süreçlerinin söz
konusu olması beklenmektedir. Bu binalardaki çoklu sahiplik yapısı eski ofis stokunun yenilenmesi sürecinin yönetimi
açısından soru işareti oluşturmaktadır.
• Ofis binalarındaki enerji ve işgücü maliyetlerini içeren operasyonel giderlerin hükümetin asgari ücretlerin artışına
ilişkin düzenlemesi sebebiyle artması öngörülmektedir.
2016 Görünüm
OFİS
PAZARI
2016
GÖRÜNÜM
Kiralama İşlemleri
Boşluk Oranı
Arz
Birincil Kira
Kaynak: JLL
25
ü
m
ü
n
ü
r
ö
G
ı
r
a
z
a
P
k
i
t
Lojis
İstanbul ve Kocaeli illerini kapsayan Marmara Bölgesi
Türkiye’nin birincil lojistik pazarıdır. İstanbul Avrupa
yakasında Hadımköy ve Esenyurt, Asya yakasında Tuzla,
Kocaeli’de ise Gebze, Çayırova ile Dilovası Marmara
Bölgesi’nin başlıca lojistik alt pazarlarıdır.
Başlıca Lojistik Alt Pazarları
Atatürk Havalimanı
Sabiha Gökçen Havalimanı
3. Havalimanı
Limanlar
Boğaziçi Köprüsü
FSM Köprüsü
3. Köprü
E5 Karayolu
TEM Karayolu
İnşaat Halindeki Yollar
Birincil Pazarlar
İkincil Pazarlar
Üçüncül Pazarlar
Alt Pazarlar
2015 Pazar Notları
Siyasi belirsizlik, özellikle 2015 yılının ikinci yarısında
lojistik pazarının durgun bir seyir izlemesine ve sanayi
yatırımlarının yavaşlamasına yol açmıştır. Ekonomik ve
siyasi koşulların yön verdiği ticaret hacmi ile lojistik talebi
arasındaki doğrudan ilişki sebebiyle lojistik pazarı söz
konusu koşullardan daha çok etkilenmiştir.
26
Kaynak: JLL
Ancak 1 Kasım’da gerçekleştirilen ikinci genel seçimin
siyasi belirsizliği gidermesinin ardından lojistik pazarı ve
sanayi yatırımlarında toparlanma gözlenmeye başlamıştır.
Konsolidasyon, yıl boyunca çok sayıda şirketin gündeminde yer almıştır.
Nedenler:
- Dağınık şekilde konumlanmış orta ölçekli depoların verimsizliği;
- Asgari ücret artışı ile FED’in faiz kararı sebebiyle ortaya çıkan
maliyet artışı beklentisi
Çeşitli Modeller:
- In-house lojistik: Üçüncü parti lojistik şirketleri,
depo kirasını karşılayan ve depo sözleşmesinin tarafı konumdaki
bir şirketin şemsiyesi altında operasyonel hizmetleri sağlamaktadır.
- Outsource: Bir şirket, depo sözleşmesi ve kirasını üstlenen üçüncü
parti lojistik şirketinden bir lojistik hizmeti almaktadır.
Konsolidasyon, yıl boyunca
çok sayıda şirketin gündeminde
yer almıştır.
Son dönemde depo portföy çeşitlenmesi; kişisel kullanım için 200-1,000 m2
ve konsolidasyon eğilimi doğrultusunda 100,000 m2’ye kadar uzanan iki yeni
depo çeşidi ile ön plana çıkmaktadır.
Depo Portföyü:
- 200–1,000 m2: Kişisel kullanım deposu
- 5,000–8,000 m2: Şehir içi dağıtım deposu
- 10,000–30,000 m2: Şehir dışı ana depo
- 100,000 m2’ye kadar: Konsolide edilmiş depo
Birincil Kira (USD / m2 / ay)
7.0 $
6.9 $
6.8 $
6.7 $
6.6 $
6.5 $
6.4 $
6.3 $
3Ç 2015
1Ç 2015
3Ç 2014
1Ç 2014
3Ç 2013
1Ç 2013
3Ç 2012
1Ç 2012
3Ç 2011
1Ç 2011
3Ç 2010
1Ç 2010
3Ç 2009
6.2 $
Kaynak: JLL, 4Ç 2015
27
Kiralama İşlemleri
Lojistik kiralama işlemleri 2015 yıl sonu itibariyle bir önceki yıla oranla %11 oranında artmıştır.
Kiralama İşlemleri (m2)
800,000
600,000
400,000
200,000
0
2011
2012
2013
2014
2015
Kaynak: JLL,
4Ç 2015
Kiralama İşlemleri Bakımından En Aktif Sektörler
100 %
TKA Payı
80 %
60 %
40 %
20 %
0%
%73
Lojistik
28
%19
Perakende
%3
Gıda
Kaynak: JLL
Başlıca Kiralama İşlemleri (m2)
ŞEHİR
BÖLGE
KİRACI
KİRALANAN
ALAN (m2)
Kocaeli
Çayırova
Ekol Lojistik
210,000
İstanbul
Esenyurt
Ceva Lojistik
55,500
Kocaeli
Gebze
Michelin
27,000
İstanbul
Esenyurt
Horoz Lojistik
24,000
İstanbul
Kurtköy
Mars Lojistik
18,800
Kocaeli
Çayırova
Mars Lojistik
12,100
İstanbul
Arnavutköy
Pan Lojistik
10,200
İstanbul
Arnavutköy
Ulusal Lojistik
10,000
İstanbul
Esenyurt
BTA*
6,500
İstanbul
Esenyurt
İstanbulogistics, NTG Türkiye
5,400
*JLL tarafından hizmet verilen
Kaynak: JLL, 4Ç 2015
29
Arz
İstanbul-Kocaeli Başlıca Lojistik Alt Pazarları
3,500,000
3,000,000
2,500,000
2,000,000
1,500,000
1,000,000
500,000
0
Avrupa
Mevcut Stok
Asya
Kocaeli
İstanbul
*2018’in sonunda tamamlanması beklenmektedir
Kaynak: JLL, 4Ç 2015
İnşaat Halinde*
Proje Halinde
Boşluk Oranlarının Bölgesel Dağılımı
%3
%3
%4
İstanbul Avrupa
%90
İstanbul Asya
Kocaeli
Kullanılan Alan
Kaynak: JLL, 4Ç 2015
30
2016 Görünüm
• İstanbul Büyükşehir Belediyesi Şehir Planlama Müdürlüğü’nün dönüşüm planları sanayi üretim ve lojistik merkezlerinin şehrin dışına taşınmasını hedeflemektedir. Ancak
tüm lojistik merkezlerinin şehir dışına taşınması sonrasında, 15 milyon insanın ihtiyaçlarının tedariki için şehir içi
dağıtım kanallarının nasıl yapılandırılacağı konusu
belirsizliğini korumaktadır.
• Yatırımcıların Türkiye lojistik pazarına orta vadedeki
bakış açısı, Türkiye’nin kurumsallaşma ve yüksek kalite-
LOJİSTİK
PAZARI
deki arz standartları ile ekonomik istikrarı temin edip
edemeyeceğine bağlı olarak şekillenecektir.
• 3. Havalimanı, 3. Köprü ve Organize Liman Bölgesi gibi
başlıca altyapı projeleri, İstanbul’un kuzeyi ile Kocaeli gibi
lojistik alt pazarlarını doğrudan etkileyecektir. İzmit Körfez
Köprüsü’nün tamamlanması ile birlikte Yalova’nın yeni bir
alt pazar olarak öne çıkması öngörülmektedir.
2016
GÖRÜNÜM
Talep
Arz
Arsa Değeri
Birincil Kira
Kiralama İşlemleri
Boşluk Oranı (A Sınıfı Arz)
Kaynak: JLL
31
ı
r
a
z
tel Pa
O
ü
m
ü
n
ü
r
ö
G
2015 Pazar Notları
İstanbul’da turizm ve otel pazarı 2015 yılında yavaşlama trendine girmiştir. Temel performans parametrelerinde meydana
gelen düşüş genel olarak istikrarsız ekonomik ve jeopolitik koşullar ile büyük ölçüde artan otel arzından kaynaklanmıştır.
Bununla birlikte, MasterCard Küresel Destinasyon Endeksi 2015’te İstanbul yerini sağlamlaştırmış; Avrupa’da en çok ziyaret
edilen 3. şehir olurken, dünya genelinde 5. sırada yer almıştır. İstanbul’un konumu, şehrin uluslararası bir aktarma merkezi
haline gelmesi ve 2015 yılı yolcu sayılarında %11.8 oranında bir artış gösteren Türkiye’nin ulusal havayolu şirketinin dikkat
çeken büyümesiyle desteklenmektedir.
Turizm
Uluslararası ziyaretçi sayısı 2015 yılında, 2014 yıl sonuna kıyasla %5 artış göstererek 12.4 milyonu aşmıştır.
İstanbul’a Gelen Yabancı Ziyaretçi Sayısı
2014
2015
12.4 MİLYON
%5
Kaynak: Kültür ve Turizm Bakanlığı
32
Talep
Geçmiş on yılda havalimanı gelişleri istikrarlı bir şekilde
artmıştır. 2015 yılında Atatürk Havalimanı ve Sabiha
Gökçen Havalimanı’nı kullanarak İstanbul’a gelen yolcu
sayısı 2014 yılına kıyasla %11.5 artarak 89.4 milyona
ulaşmıştır.
Gelen Yolcu: İstanbul Sabiha Gökçen ve Atatürk Havalimanları
80,000
60,000
40,000
20,000
0
2010
2011
2012
Sabiha Gökçen Havalimanı
2013
2014
2015
Kaynak: Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğü
Atatürk Havalimanı
Performans
İstanbul’daki otel işletme performansı jeopolitik gelişmelerle güçlü bir korelasyon göstererek dalgalı bir seyir
izlemiştir. 2015 yıl sonu itibariyle İstanbul Otel Pazarı
doluluk oranı %0.2 düşüşle %69.4 seviyesine inmiş,
ortalama günlük oda fiyatı %6.6 oranında düşerek
EUR 121.38 olmuş ve oda başına düşen gelir 2014 yılına
kıyasla %6.9 oranında azalmıştır.
Arz
İstanbul, 489 adet lisanslı otelde 48,000’in üzerinde
odaya ev sahipliği yapmaktadır. Pazara lüks ve üst sınıf
otellerin hakim olduğu görülmektedir. 5 yıldızlı oteller
%48.5’in üzerinde bir pazar payına sahiptir. Otel arzındaki
hızlı artış İstanbul’daki oda sayısını yükseltirken inşaat
halindeki otellerle otel projelerinin tamamlanması
durumunda 2017 yıl sonu itibariyle İstanbul’daki toplam
oda arzının %15 artacağı öngörülmektedir.
33
34
Yatırım
2016 Görünüm
2015 yılında dikkate değer bir otel işlemi görülmemiştir;
fakat İstanbul, yatırım iştahı yüksek ve pazardaki fırsatlar
ile güçlü turizmin sunduğu olanaklardan faydalanma
amacındaki yerli ve yabancı yatırımcılar için cazibesini
koruyacaktır.
Otel performansının 2016 ilk çeyreğinde daha fazla
yavaşlayacağı öngörülmektedir. Bununla birlikte Türkiye
ve komşu ülkeleri ilgilendiren güncel jeopolitik koşulların
tekrar istikrara kavuşması beklentisi dolayısıyla orta
vadede pazarın daha dirençli bir yapıya kavuşması olası
görülmektedir.
TAMAMLANAN PROJELER
İNŞAAT HALİNDEKİ PROJELER
Four Points by Sheraton İstanbul Dudullu
182 oda, Temmuz 2015
Pullman İstanbul Airport and Convention Center
403 oda, 1Ç 2016
Double Tree by Hilton İstanbul Piyalepaşa
203 oda, Ağustos 2015
Novotel İstanbul Bosphorus
200 oda, 1Ç 2016
Four Points by Sheraton İstanbul Batışehir
144 oda, Ekim 2015
Dedeman Park Bostancı
110 oda, 2Ç 2016
Sheraton İstanbul Ataşehir
160 oda, Aralık 2015
Radisson Blu Residence İstanbul Batışehir
171 oda, 2Ç 2016
ÖNEMLİ GÖSTERGELER
%5
%11.5
12.4 MİLYON
YABANCI
ZİYARETÇİ
SAYISI
89.4 MİLYON
IST & SAW TOPLAM YOLCU SAYISI
%0.2
%64.9
DOLULUK
%6.6
EUR 121.4
ORTALAMA GÜNLÜK
ODA FİYATI
EUR 78.7
%6.9
ODA BAŞINA
GELİR
% Değişim, 2014-2015
35
İletişim
JLL Türkiye
İstanbul
MM Plaza Nispetiye Mah. Başlık Sok. No:3 Kat:1
34340 Levent - Istanbul, Türkiye
Tel: +90 (212) 350 0800
Faks: +90 (212) 350 0806
Ülke Yönetimi
Avi Alkaş, MRICS, CSM, CLS, CRX
Ülke Başkanı
+90 (212) 350 0710
[email protected]
Volkan Müller
COO, CFO
Yönetim Kurulu Üyesi
+90 (212) 350 0857
[email protected]
Aydın Yurdum
Bölge Direktörü
Yönetim Kurulu Üyesi
+90 (212) 350 0800
[email protected]
Dora Şahintürk
Bölge Direktörü
Yönetim Kurulu Üyesi
+90 (212) 350 0740
[email protected]
Tarkan Ander
Bölge Direktörü
Yönetim Kurulu Üyesi
+90 (212) 350 0850
[email protected]
Yavuz Can Parlar
Kıdemli Analist
Danışmanlık Hizmetleri
+90 (212) 350 0808
[email protected]
Serhat Çetin
Analist
Danışmanlık Hizmetleri
+90 (212) 350 0816
[email protected]
Yazarlar
Burçin Yıldıran Sezen, MRICS
Yardımcı Direktör
Danışmanlık Hizmetleri
+90 (212) 350 0823
[email protected]
www.jll.com.tr
JLL Türkiye
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2016.
@jllturkiye
@jllturkey
JLL Türkiye