SARAY GAYRİMENKUL YATIRIM A.Ş.

DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
DEĞERLEME RAPORU - 003
SARAY GAYRİMENKUL YATIRIM A.Ş.
“Bina ve Arsa, Çorlu, Tekirdağ”
05.03.2013
Kazımiye Mah.
Emlak Konutları girişi, Uygarlık Cad., No: 1 ÇORLU, /TEKİRDAĞ
Takdim:
Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş.
Atatürk Mah.Vedat Günyol Cad.No:13
Ataşehir/İSTANBUL
Hazırlayan:
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Dan. A. Ş.
Halk Sok. Ada İş Merkezi No:50 Kat:3 D:6-7
Sahrayıcedit, Kadıköy/İSTANBUL
05.03.2013
Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş.
Atatürk Mah.Vedat Günyol Cad.No:13
Ataşehir/İSTANBUL
Konu: Tekirdağ ili,Çorlu ilçesi, Kazımiye mahallesinde konumlu gayrimenkul değerleme çalışması
Sayın Yetkili,
Tekirdağ ili, Çorlu ilçesi, Kazımiye Mahallesi’nde yer alan 202 ada, 193 no’lu parsel için şirketimiz
tarafından hazırlanmış olan değerleme raporu ekte bilgilerinize sunulmaktadır. Söz konusu çalışma
kapsamında Değerleme Uzmanları Sn. Ahmet ARSLAN ve Değerleme Uzman Yardımcısı Sn. Hakan
BİLER tarafından bahse konu gayrimenkul ve çevreleri bizzat görülerek incelenmiştir.
Çalışmaya konu olan gayrimenkulün yakın civarı ile daha geniş ölçekte Bursa ili, Osmangazi ilçesi
genelinde yapmış olduğumuz araştırmalar neticesinde benzer kullanıma sahip, benzer özellikler taşıyan
emsaller incelemeye alınmış, içinde bulunduğumuz bugünkü ekonomik koşullar çerçevesinde söz
konusu arsa nitelikli gayrimenkul üzerinde geliştirilebilecek olan gayrimenkul projeleri analiz edilmiştir.
Taşınmaz halihazırda boş durumda olup değerlemede emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır.
İşbu rapor 05.03.2013 tarihi itibariyle geçerli olup, konu mülklerin değer tespiti ile ilgili çalışma
kapsamında civardaki gayrimenkul piyasası incelenmiş ve günümüz ekonomik koşulları dikkate
alınmıştır.
Saygılarımızla,
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş.
Ahmet ARSLAN
Genel Müdür Yardımcısı
Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376)
Baki BUDAKOĞLU
Genel Müdür
Lisanslı Değerleme Uzmanı (400159)
1
Bağlayıcı Ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname
1. Bu raporda sunulan bilgiler ve ifadeler gerçek ve doğrudur.
2. Raporda belirtilen analizler, fikirler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve şartlarla kısıtlıdır ve
bunlar benim kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analizlerim, fikirlerim ve sonuçlarımdır.
3. Bu raporun konusu olan mülke güncel ve geleceğe dönük hiçbir çıkarım yoktur. (veya belirtilen
biçimde vardır.) ve işin içindeki taraflarla hiçbir kişisel ilgim yoktur.
4. Bu raporun konusu olan mülke veya bu görevle ilgili taraflara karşı hiçbir önyargım yoktur.
5. Bu görevle ilgili olarak durumum önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine bağlı
değildir.
6. Bu görevin tamamlanması için aldığım/alacağım ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin
müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen
bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir
olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
7. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
8. Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü
konusunda daha önceden deneyimi vardır.
9. Bu raporun konusu olan mülkü kadastro, belediye, tapu kurumlarında durumuna bakılmış ve
yerinde şahsen görüp incelemiştir.
10. Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda
bulunmadığını beyan ederiz.
11. Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal
konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu
varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke
sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir.
Raporu Hazırlayan
Raporu Denetleyen
Ahmet ARSLAN
Baki BUDAKOĞLU
Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376)
Sorumlu Değerleme Uzmanı (400159)
2
- YÖNETİCİ ÖZETİ Raporun Geçerli Olduğu Tarih ve
Rapor Numarası
05.03.2013/003
DeğerlemeTürü ve Rapor Formatı
Açıklamalı Değerleme
İncelemenin Yapıldığı Tarih
15.02.2013
Değerlemesi Yapılan Mülk
202 Ada 193 parsel üzerinde konumlu bulunan 3
katlı bina ve arsası
Gayrimenkulün Adresi
Kazimiye Mah. Emlak Konutları girişi,Uygarlık
Cad.No:1 Çorlu/Tekirdağ
Hukuki Tanımı
Arsa
Mal Sahibi
Saray Gayrimenkul A.Ş.
Mevcut Kullanımı
Prekende satış mağazası
Mevcut Kullanıcı
Saray Halı
İmar Durumu
E:2.00,hmax:serbest ayrık nizam
şartlarında ticari alanda kalmaktadır.
Değerlemesi Yapılan Mülkün Arsa
Alanı
2.713,00 m2
Değerlemesi Yapılan Mülkün Yapı
Alanı
2.940,00 m2
Kullanılan Değerleme Yaklaşımları
Emsal karşılaştırma, Maliyet ve proje geliştirme
yaklaşımı
Tanımlanan Değer
5.550.000 TL+ KDV
Tanımlanan Değer KDV dahil
649.000.000 TL
Değerleme Uzmanı
Ahmet ARSLAN
yapılaşma
3
DEĞERLEMENİN DAYANDIĞI VARSAYIMLAR
Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar
Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir:
1. Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi
beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir.
2. Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir.
3. Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır.
4. Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu
için garanti verilmez.
5. Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim
malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir.
6. Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya
aşikar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya bunların ortaya çıkarılması için
gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz.
7. Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre
yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır.
8. Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate
alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına
uyduğu varsayılmıştır.
9. Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal
veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için,
elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır.
10. Arazi ve yapılandırmaların kullanımlarının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi
belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır.
11. Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin
mevcudiyeti değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiştir. Bu gibi malzemelerin mülkün içinde ve
dışındaki mevcudiyeti hakkında değerleme uzmanının herhangi bir bilgisi yoktur. Değerleme uzmanı bu
gibi maddeleri ortaya çıkarmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Asbest, üre formaldehit köpüklü
tecrit maddesi ve potansiyel olarak zararlı diğer maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Tahmin edilen
değer, değer kaybına neden olabilecek bu gibi maddelerin mülkün içinde ve dışında bulunmadığı
varsayımına dayalıdır. Bu gibi durumlar veya bunları ortaya çıkarmak için gerekli ekspertiz veya
mühendislik bilgisi için hiçbir sorumluluk üstlenilmez. Eğer arzu edilirse kullanıcının bu alanda bir
eksperin hizmetlerinden yararlanması önemle önerilir.
4
Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmıştır.
1. Bu raporda tahmin edilen toplam değerin arsa ve yapılandırmalar arasındaki paylaşım sadece belirtilen
kullanım programı için geçerlidir. Arazi ve yapılandırmalar için tahsis edilen ayrı değerler herhangi
başka bir değerleme için kullanılmamalıdır ve kullanıldığı takdirde geçersizdir.
2. Bu raporun veya kopyasını elde bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez.
3. Değerleme uzmanı önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde bu değerleme nedeniyle danışmanlık
yapmak konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir.
4. Değerleme uzmanının (yazılı) onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle
değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanının bağlı olduğu firma)
reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp, yayılamaz.
5. Önerilen yapılandırmaların aksi öngörülmediği takdirde projesine, ruhsatına, planına, imara ve diğer
yasal mevzuatlara uygun inşa edilmiş/edilmekte olduğu varsayılmıştır.
Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını
doğurmaz. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dışında
kullanılması, çoğaltılması ve/veya yayınlanması için Denge Gayrimenkul Değerleme ve
Danışmanlık A. Ş.’nin yazılı onayı gerekmektedir.
Bu değerleme çalışması UDES’e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve
ayrıca Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı
Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye
Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih
27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari
hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.
5
İÇİNDEKİLER
1.
RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ ..................................................................................7
2.
Rapor Tarihi ve Numarası ........................................................................................................7
3.
Raporun Türünün Tanımlanması ..............................................................................................7
4.
Raporu Hazırlayanlar ...............................................................................................................7
5.
Değerleme Tarihi ....................................................................................................................7
6.
Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası................................................................................7
7.
Şirket Bilgileri ..........................................................................................................................7
8.
Müşteri Bilgileri .......................................................................................................................7
9.
Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar ...............................................................7
2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı ...........................................................................8
2.2. Değerin Tanımı .......................................................................................................................8
2.2.1. Piyasa Değeri ........................................................................................................................8
2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları ....................................................................................................8
2.4. İşin Kapsamı ...........................................................................................................................8
3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri ..........................................................9
3.2. KONU TAŞINMAZA AİT BİLGİLER ........................................................................................... 11
3.2.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri ........................................................................................... 11
3.3. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç ................................... 11
3.4. Taşınmazın Tanıtılması .......................................................................................................... 12
3.4.1. Ulaşım Özellikleri ................................................................................................................. 12
3.4.2. Fiziksel Özellikler ................................................................................................................. 12
4.
PİYASA ARAŞTIRMASI ........................................................................................................... 14
4.1. Emsal Araştırması .................................................................................................................. 14
4.1.1. Satılık Arsa Emsali Araştırması ............................................................................................................... 14
4.1.2. Satılık Dükkan Emsali Araştırması ......................................................................................................... 14
5. VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR ................................................................................................. 16
5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler ................................................................................................. 16
5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi ....................................................................................... 16
5.3. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler .......................................................... 16
5.3.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler .......................................................................... 16
5.3.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı ............................................................................................ 16
5.3.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı .................................................................................................. 16
5.3.1.3. Maliyet Yaklaşımı .............................................................................................................. 17
5.3.1.4. Geliştirme Yaklaşımı .......................................................................................................... 17
5.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ...................................................................................... 17
5.4.1. Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri ..................................... 17
6.
SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması) ......................................................................... 18
7.
EKLER VE FOTOĞRAFLAR ...................................................................................................... 19
6
BÖLÜM 1
1.
RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ
2.
Rapor Tarihi ve Numarası
RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bu rapor, Saray Halı A.Ş’ in 08.02.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 05.03.2013
tarihli, 003 numaralı rapor olarak tanzim edilmiştir.
3.
Raporun Türünün Tanımlanması
Değerleme çalışmasına konu olan rapor türü “Açıklamalı Değerleme” raporudur. Bu tür bir raporda
elde edilen veriler kapsamlı şekilde açıklanmakta ve analizleri ve finansal hesapları sebepleri ile takdim
edilmektedir.
4.
Raporu Hazırlayanlar
Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi ve kuruluşlardan
elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, değerleme uzmanı Sn. Ahmet ARSLAN
tarafından hazırlanmıştır. İnşaat Mühendisi değerleme uzman yardımcısı Hakan BİLER çalışmalar
sırasında destek vermiştir.
5.
Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 14.02.2013 tarihinde çalışmalara başlamış
ve 05.03.2013 tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi
dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
6.
Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası
Bu değerleme raporu şirketimiz ile Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. arasında tarafların hak ve
yükümlülüklerini belirleyen 18.01.2013 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak
hazırlanmıştır.
Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde
Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar
Hakkında Tebliğ” hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme
raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.
7.
Şirket Bilgileri
Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Şirketimiz Denge Varlık Değerleme ve Danışmanlık Limited Şirketi ünvanıyla, 26.00.2005 tarih ve 6354
sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, gayrimenkul (taşınmaz)
değerlemesi olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 460.000 Türk Lirası sermaye ile
kurulmuştur.
8.
Müşteri Bilgileri
Bu değerleme raporu, Atatürk Mah.Vedat Günyol Cad., No: 13, Ataşehir/İSTANBUL adresinde ikamet
eden Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş. için hazırlanmıştır.
9.
Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar
Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
7
BÖLÜM 2
DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR
2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR
2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı
Söz konusu değerleme çalışması Tekirdağ ili, Çorlu İlçesi, Kazımiye mahallesinde, konumlu
gayrimenkulün 25.02.2012 tarihi itibariyle piyasa değerlerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu
raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu
irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa ve acil satış değerleri araştırılıp tespit
edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde
değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.
2.2.
Değerin Tanımı
2.2.1. Piyasa Değeri
Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir başka etki
altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satışı
gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satışın belirlenen bir tarihte
tamamlanması ve tapunun satıcıdan alıcıya aşağıdaki şartlar altında devredilmesidir:

Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir.

Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak
şekilde hareket etmektedirler.

Gayrimenkulün satışı için açık piyasada makul bir süre tanınmıştır.

Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.

Gayrimenkulün alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları
üzerinden gerçekleştirilmektedir.
2.3.
Değerlendirilen Mülk Halkları
Raporda değerlendirilen mülkiyet hakkı tam mülkiyet hakkıdır.
2.4.
İşin Kapsamı
Bu çalışma kapsamında çalışmayı gerçekleştiren değerleme uzmanı bir takım araştırmalarda ve
analizlerde bulunmuştur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalışmakta olduğu ofis ortamından sürekli
güncellenen verilerden temin edilmiştir. Diğer veriler ise;

Yaptığı çalışmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, İl Özel İdaresi, Kadastro
Müdürlüğü v.b. resmi kurumlarda incelemelerde bulunulmuştur.

Demografik veriler TUİK’ ten (Türkiye İstatistik Kurumu) temin edilmiştir.

Arz talep ilişkisi ve fiyat araştırmaları bölgedeki emlak ofislerinden araştırılmıştır.

Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiş ve fotoğraflanmıştır.
8
BÖLÜM 3
GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
3. GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
3.1.
Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri
3.1.1. Çorlu İlçesi Genel Veriler
Çorlu, Tekirdağ iline bağlı ilçedir. İstanbul'dan sonra Türkiye Trakyası'ndaki en büyük ikinci yerleşim
yeridir.
Çorlu, elverişli doğal yapısı, güçlü ulaşım bağlantıları, önemli sanayisi, iş olanakları ve stratejik önemi
ile Tekirdağ'ın en büyük ilçesi olan Çorlu, Türkiye'nin de en gelişmiş ilçelerindendir. Çorlu günümüzde
Türkiye'nin en büyük 5 ilçesinden biridir. Kuzeyden Kırklareli'nin Lüleburgaz ilçesiyle, Tekirdağ'ın Saray
ve Çerkezköy ilçeleri, doğudan İstanbul'un Silivri ilçesi, batıdan Tekirdağ Merkez ve Muratlı ilçeleri,
güneyden Marmara Ereğlisi ilçesi ve Marmara Denizi ile çevrilidir. İl merkezine 37 km uzaklıkta olan
ilçenin yüzölçümü 949 km²'dir. Şehrin nüfusu 2010 yılına göre 215.293'dür.
İlçede Sağlık Grup Başkanlığı ile birlikte 22 Sağlık Ocağı ve 1 Verem Savaş Dispanseri bulunmaktadır.
Bunun yanında ticaret, hizmet sektörü ve sanayinin geliştiğini görmekteyiz. İlçede çok sayıda büyük
ölçekli ve orta ölçekli fabrika bulunmaktadır.
3.1.1.1.
Demografik Veriler
İlçelere göre il/ilçe merkezi ve belde/köy nüfusu - 2012
İl/İlçe merkezi
Tekirdağ Toplam Erkek Kadın
Çorlu
Belde/Köy
Toplam
Toplam Erkek Kadın Toplam Erkek
Kadın
235.354 120.975 114.379 38.008 19.758 18.250 273.362 140.733 132.629
Tablo. 1. İstatistik Kurumu Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçları (2012)
3.1.1.2.
Ekonomik Veriler
Çorlu İlçesi Ekonomisi sanayiye ve tarıma dayalıdır. Hayvancılık eskiye nazaran önemini kaybetmiştir.
Çorlu ve çevresi ülkemizde sanayileşmenin en hızlı geliştiği bölgelerin başında gelir. İlçede (21) Adet
Banka bulunmakta olup, bazı bankaların ikinci şubelerinin açılmasıyla şube sayısı (36) adet olmuştur.
Ticaret ve Sanayi Odasına kayıtlı Gayri Sıhhi Müesseseler.
Tekstil Fabrikası
Deri Fabrikası
Un Fabrikası
Yağ Fabrikası
Kağıt Fabrikası
Kimya Fabrikası
Otomotiv Yan Sanayi
Avrupa Serbest Bölgesi
TOPLAM
: 273
: 121
: 15
: 10
: 27
: 99
: 84
: 110
: 739
GSM sayısı (739), Gerçek ve Tüzelkişi sayısı (4.867) olmak üzere toplam (5.606) üye kaydı
bulunmaktadır. İlçede D-100 Karayolu üzerinde (954.286) m² lik alana sahip olan Yeni Sanayi Sitesinin
yerleşim planlarına göre 1.216 adet işyeri ve sosyal tesis alanları olarak planlanmıştır.Halen faaliyette
bulunan (590) işyerinde ikibin civarında kişi çalışmaktadır. İkinci etap (626) adet işyeri faaliyete
geçtiğinde (8.000-10.000) kişiye iş imkanı sağlanmış olacaktır.
9
BÖLÜM 3
3.1.1.3.
GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
Sektörel Veriler
Ticaret ve Sanayi
Çorlu İlçesinde (739) adet Gayri Sıhhi Müessese faaliyette bulunmakta olup, bunlar yaptıkları
üretimle ilçe ve yurt ekonomisine büyük katkıda bulunmakta ve binlerce kişiye iş imkanı sağlamaktadır.
Tekirdağ bölgesinin bazı sektörlerdeki üretiminin, ülke toplam üretim veya tüketim içindeki paylarına
baktığımızda, İlçemiz Rafine Ayçiçek Yağı ülke üretimin %13 ünü, Margarin Yağı ülke üretiminin % 42
sini, Ambalaj Kağıdı ülke üretiminin % 40 ını, İşlenmiş Deri ülke üretiminin % 26 sını ve Değişik
dallardan Tekstil Üretiminin % 10 unu karşılamaktadır.
Özellikle 1970 lerde başlayan sanayileşme süreci ile birlikte tarihsel olarak tarımın egemen olduğu
ilçemizde sanayi öne fırlamıştır. Çorlu’da İşgücü bakımından tekstil ve boya fabrikaları çoğunlukta olup,
ilk sırayı aldığı görülmektedir. Bu tüm fabrikalarda çalışanların % 53.86 sını teşkil etmektedir.
İkinci sırayı deri, deri konfeksiyon, ve ayakkabı fabrikaları almaktadır. Tabakhaneler Çorlu’ nun Kuzey
Batısında Çorlu Deresinin kenarında toplanmışlardır. Bu işletmelerde yılda ortalama (25.000.000) adet
Küçükbaş, (50.000) ton Büyükbaş hayvan derisi işlenmektedir. Ülkemizde yapılan ihracatın % 37si
buradan gerçekleştirilmektedir. Ayrıca Kürk-Süet üretiminin Türkiye’deki merkezinin Çorlu olması bu
bölgeye başka bir özellik katmaktadır.
Tekstil-Boyama Fabrikaları, Deri ve Deri Konfeksiyon, Ayakkabı fabrikalarıyla birlikte ele alındığında bu
iki sektörün toplam sanayi işgücünün % 65.32 sini çalıştırdığını ortaya koymaktadır. Halen mevcut olan
büyük kapasiteli tesisler, bölgede üretilen ayçiçeğinin tamamını işleyecek seviyededir. Aynı durum
kağıt fabrikaları, un fabrikaları ve elektronik fabrikaları içinde geçerlidir. Otomotiv sanayi kollarının
önümüzdeki yıllarda yükseleceği verilerden anlaşılmaktadır.
Velimeşe ile Karamehmet köyü arasında iki bin dönümlük arazi üzerinde kurulu bulunan Avrupa
Serbest Bölgesinde tamamının bitmesi halinde yaklaşık (200) fabrika ile 25.000 kişiye iş istihdamı
sağlanacak olup, halen (110) fabrika üretim faaliyeti göstermekte olup (2350) kişi istihdam
edilmektedir.
1980 li yılların başından itibaren fabrikaların yoğun olarak yer aldığı İstanbul-Edirne D-100 Karayolu
üzerinde sağlı ve sollu olarak yeni fabrika inşaatları yerleşmiş durumdadır. Bu bölgede özellikle Tekstil,
Boyama, Deri, Ayçiçek Yağı, Kağıt, Makine imalatı, Dondurma fabrikaları. Çorlu-Tekirdağ Yolu
bölgesinde (Karatepe) Taşocakları ve Ayçiçek yağı işleyen fabrikalar, Çorlu-Çerkezköy yolu bölgesinde,
Tekstil, Boyama, Kablo, Meşrubat, Kazan fabrikaları, Türkgücü Köyü Yolu üzerindeki bölgede ise tekstil
fabrikaları faaliyette bulunmaktadır.
Tarım ve Hayvancılık
Çorlu halkın başlıca geçim kaynağı tarımdır. Bunda arazinin düz ve toprakların verimli olması en önemli
etkendir. En fazla ayçiçeği, buğday, şeker pancarı, üzüm, tütün, pirinç ve patates yetiştirilir. Türkiye
ayçiçeği ve üzüm üretiminde bölüm çok önemlidir. Bölümde ahır hayvancılığı da gelişmiştir.
10
BÖLÜM 3
GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
3.2.
KONU TAŞINMAZA AİT BİLGİLER
3.2.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri
İLİ
TEKİRDAĞ
İLÇESİ
ÇORLU
BUCAĞI
MAHALLESİ
KAZIMİYE
KÖYÜ
SOKAĞI
MEVKİ
BABADAĞLI
PAFTA
ADA
PARSEL
ALANI
VASFI
MALİKLERİ
29N - 2
202
103
2713,00 m²
ARSA
SARAY GAYRİMENKUL YATIRIM
A.Ş.
3.2.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
22.02.2013 tarihinde ilgili tapu sicil müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan araştırmada;
ekspertize konu taşınmaz üzerinde rehinler hanesinde:
08.10.2010 tarih 18133 yev. ile Türkiye İş Bankası A.Ş lehine 1,700.000.00 EUR bedelle ipotek
bulunmaktadır.
3.2.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri
22.02.2012 Tarihinde Çorlu Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan incelemelerde taşınmaz Saray Halı A.Ş
adına kayıtlı iken 26.12.2012 tarihinde Saray Gayrimenkul Yatırım A.Ş lehine satışından tescil olmuştur.
3.3.
Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç
İmar Durumu: Konu rapor kapsamında İmar Bilgisi çalışması yapılmamış olup 13.05.2011 tarih 26
no.lu raporda belirtilen İmar Bilgisi ; “1/1000 ölçekli Çorlu Uygulama İmar Planına göre; ticari alanda
kalmakta, hmax:serbest ve E:2.00 ayrık nizam yapılaşma koşulları bulunmaktadır. Son 3 yıl içerisinde
imar durumunda değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.” şeklindedir.
Yapı Ruhsat : Ana gayrimenkulle ilgili olarak ada/parsel bazında yerinin doğruluğu parselasyon
planından, kat planlarının doğruluğu Çorlu Belediyesi’nde bulunan bila tarih ve bila sayılı Mimari
Uygulama Projesi incelenmek suretiyle tespit edilmiştir. Ekspertize konu taşınmazın bodrum,zemin ve
1.normal katının projesi ile uyumlu olduğu görülmüştür.
Binanın bodrum,zemin,1.2.3.4.5.6.7.8.9.10. ve 11. Katları için 03.04.1997 tarih ve 97/160 sayılı yapı
ruhsatı bulunmaktadır. Zemin ve 1 katta konumlu dükkan bölümüne ait 24.02.1999 tarih, 1999/119
sayılı yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. Mevzuat gereği alınması gereken yasal izin ve belgelerin
alındığı görülmektedir.
Yapı Denetim:Değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığından dolayı
29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a tabi değildir.
11
BÖLÜM 3
GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
3.4.
Taşınmazın Tanıtılması
3.4.1. Ulaşım Özellikleri
Çalışmaya konu olan gayrimenkuller ulaşım açısından oldukça avantajlı konumdadır. Omurtak Caddesi,
bağlantı noktalarına ve kavşaklara olan yakınlığı ulaşım açısından çok avantajlı bir konumda olduğunun
göstergesidir. Konu gayrimenkullerin bulunduğu 193 parsele olan erişim doğrudan Uygarlık
Caddesi’nden sağlanmaktadır. Uygarlık Caddesi yerleşim yerine erişimi sağlayan ana arterlerden birisi
olan Adnan Doğu Caddesi’ne dik olarak bağlanmaktadır.
Konu gayrimenkullerden Salih Omurtak Caddesi’ne erişim Adnan Doğu Caddesi ile sağlanabilmektedir.
Orion Alışveriş merkezi’ne olan mesafe yaklaşık 0,5 kmdir.
Konu gayrimenkullerin önemli noktalara olan erişim mesafeleri aşağıdaki tablodadır.
Önemli Merkezler
Orion Alışveriş Merkezi
Çorlu İlçe Emniyet Müdürlüğü
BÖLÜM 3
Mesafe (km.)
0,5
0,7
GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
3.4.2. Fiziksel Özellikler
Ekspertize konu bina; 2713,00 m² alanlı arsası üzerinde, ayrık nizamda, betonarme karkas inşaat
tarzında, bodrum+zemin + 1 normal katlı inşa edilmiştir. Değerleme konusu taşınmaz projesine göre
bodrum+zemin+12 normal katlı olup, mahallinde bodrum+zemin+1 normal katlı olarak inşa edilmiştir.
Ayrık nizamda inşa edilmiş olan binada sahanlıklar, merdivenler, asansör ve yangın merdiveni ortak
kullanım alanındadır. Binanın ana giriş kapısı Uygarlık Caddesi üzerinden Zemin kattan sağlanmaktadır.
2713,00 m² alana sahip kabaca yamuk formundaki arsa düz bir yüzeye sahiptir. Üzerinde
Bodrum+Zemin+1 Normal Katlı betonarme tarzda toplam 2.940 m2 brüt alanlı yapı bulunmaktadır.
Çorlu Belediyesi’nde incelenen bila tarih bila sayılı onaylı mimari projesi incelenmek suretiyle
taşınmazın bodrum,zemin ve 1. normal katının projesi ile uyumlu olduğu görülmüştür.Taşınmaz
projesine göre bodrum+zemin+11 normal katlı olup,mahallinde bodrum+zemin+1.normal kattan
12
BÖLÜM 3
GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI
oluşan dükkan bölümünün inşa edildiği görülmüştür.Taşınmazın projesine göre bodrum katında
sığınak,otopark ve kapıcı dairesi,zemin ve 1.normal katta 1 adet dükkan, diğer normal katlarda 2’er
adet mesken bulunmaktadır. Söz konusu binada asansör bulunmamakta olup, binanın ısınma sistemi
merkezi kalorifer sistemidir. Bina genelinde merdiven ve sahanlıklar mermer kaplama olup, duvarlar
yağlı boyalıdır. Taşınmaza ait katlar aşağıda sırayla anlatılmaktadır:
Bodrum kat:
Brüt alanı yaklaşık 980 m² olan bodrum kat onaylı mimari projesine göre otopark,sığınak,kapıcı dairesi
ve kazan dairesi olarak planlanmış olup,mahallinde depo olarak kullanılmaktadır.Zeminleri beton
mozaik kaplama olup,duvarları plastik boyalıdır.Aydınlatma florasan sistemi ile sağlanmaktadır.
Otopark girişi buradan sağlanmaktadır.
Zemin Kat:
Bina ana girişinin bulunduğu, brüt yaklaşık 980 m2 olan zemin kat onaylı mimari projesine göre işyeri
olarak planlanmış olup, bina ana giriş kapısı ve işyeri girişi burada bulunmaktadır. 4 adet ofis, mağaza
ve WC bölümlerinden oluşmakta olup 1. Normal katla merdiven ile içeriden bağlantı kurulmuştur.
Zeminler; ofis,wc ve mağaza bölümü seramik kaplamadır. Duvarlar; ofis ve mağaza bölümleri saten
boyalı olup, WC seramik kaplıdır. İç kapılar alüminyum doğrama, işyeri giriş kapısı ve pencereleri
alüminyum doğramadır. Aydınlatma florasan ile sağlanmaktadır.
1.Normal Kat:
Brüt alanı yaklaşık 980 m2 olan 1. Normal kat onaylı mimari projesine göre işyeri olarak planlanmış
olup, mevcut kullanımıyla uyumludur. Girişi, zemin kattan geçiş ile sağlanmaktadır. 2 adet ofis, mutfak
ve WC bölümlerinden oluşmaktadır. Zeminler şap kaplamadır. Duvarlar; plastik saten boyalıdır. İç
kapıları takılmamış olup, pencereler alüminyum doğramadır.Mahallinde boş olup kullanılmamaktadır.
2.3.4.5.6.7.8.9.10. ve 11 normal katlar projesine göre brüt 334’er m² alanlı olup,her katta 2’er adet
mesken bulunmaktadır.Mahallinde 2.3.4.5.6.7.8.9.10. ve 11. normal katların yapılmadığı görülmüştür.
13
BÖLÜM 4
PİYASA ARAŞTIRMASI
4. PİYASA ARAŞTIRMASI
Arz ve talep dengesi genel itibariyle dengeli olan bölgede yapılan araştırmaya göre işyeri
kiraları/fiyatları donanım standartlarına bağlı olarak benzer imarlı arsa m² birim fiyatlarının 1200.-TL ile
1300.-TL arasında değiştiği tespit edilmiştir.
Arz ve talep dengesi genel itibariyle dengeli olan bölgede yapılan araştırmaya göre ofis kiraları/fiyatları
donanım standartlarına bağlı olarak m² başına 4500 .-TL ile 5000 .-TL arasında değiştiği tespit
edilmiştir.
4.1. Emsal Araştırması
4.1.1. Satılık Arsa Emsali Araştırması
Emsal 1: Aşiyan Emlak Ofisi, 0282 650 18 01
Değerleme konusu binaya yakın konumlu, 3160 m² alanlı Emsal 2:00,h:serbest konut imarlı arsanın
3.500.000 TL bedelle satılıktır (m² birim fiyatı: 1107.-TL)
Brüt Alan: 3160 m²
Pazarlık Payı: % 10
Şerefiyesi: % 20 şerefiyesi az
Gayrimenkulün birim değeri: 3.500.000 TL*0,9*1,2/ 3160 = 1196 TL/m²
Emsal 2: Sonsel Emlak Ofisi, 0282 653 82 02
Değerleme konusu binaya yakın konumlu, 3905 m² alanlı aynı imar özelliklerine sahip arsanın
5.500.000-TL fiyatla satılıktır. (m² birim fiyatı:1408 .-TL)
Brüt Alan: 3905 m²
Pazarlık Payı: % 10
Şerefiyesi: %5 şerefiyesi fazla
Gayrimenkulün birim değeri: 5.500.000 TL*0,9*0,95/ 3905 = 1,204 TL/m²
4.1.2. Satılık Dükkan Emsali Araştırması
Emsal 1: Exper Emlak Ofisi, 0282 650 18 18
Değerleme konusu binaya yakın konumlu, 85 m² kullanım alanlı dükkan 420.000-TL fiyatla satılıktır.
(m² birim fiyatı:4941 .-TL)
Pazarlık Payı: % 10
Şerefiyesi: Eşit
Satılık değeri: 425.000 TL
Gayrimenkulün değeri: 425.000*0,90=382.500-TL
Gayrimenkulün birim değeri: 382.500-TL / 85 m² = 4500.-TL/m²
Emsal 2: Remlax Emlak Ofisi, 0282 673 33 99
Değerleme konusu binaya yakın konumlu, 340 m² kullanım alanlı dükkan 1.850.000-TL fiyatla satılıktır.
(m² birim fiyatı: .-TL)
Pazarlık Payı: % 10
Şerefiyesi: Eşit
Satılık değeri: 1.850.000 TL
14
BÖLÜM 4
PİYASA ARAŞTIRMASI
Gayrimenkulün değeri: 1.850.000-TL x 0,90 = 1.665.000-TL
Gayrimenkulün birim değeri: 1.665.00.-TL / 340 m² = 4897.-TL/m²
Proje Geliştirme yaklaşımı:
Çalışma kapsamında inşa edilebilecek maksimum kapalı alan hesaplanmış ve bu alandan ortak alanlar
çıkarılarak satılabilir alan tespit edilmiştir. Emsaller doğrultusunda işyeri m2 birim satış fiyatları tespit
edilmiş olup, arsa m2 birim fiyatı hesaplanmıştır
PROJE GELİŞTİRME
AÇIKLAMA
İnşa edilebilecek kapalı alan (KAKS)
Ortak alan (KAKS x %)
Satılabilir alan
İnşa edilebilecek konut sayısı ve alanı,
İnşa edilebilecek işyeri sayısı ve alanı,
Konut m² satış fiyatı
İşyeri m² satış fiyatı
TOPLAM TUTAR
Kat Karşılığı Hesabı
Kat karşılığı oranı
Arsa alanı (m²)
İnşaatın 24 Ay içinde tamamlanabileceği
kabul edildiğinde yıllık indirgeme oranı
TOPLAM DEĞER
6,280.00m²
879.20m²
5,400.80m²
20konut
1İşyeri
24.0 Ay
14%
167.00m²
1,960.00m²
1,200 TL/m²
3,700 TL/m²
40%
2,713.00m²
1.167%
Arsa m² birim fiyatı Net Bugünkü Değeri
3,340.00m²
1,960.00m²
4,008,000 TL
7,252,000 TL
11,260,000 TL
4,504,000 TL
1,660.15 TL
1,257 TL
1,256.65 TL
Proje geliştirme yaklaşımı ve arsa emsallerinden elde edilen arsa m 2 birim fiyatları doğrultusunda, konu
taşınmaz için arsa m2 birim fiyatı 1.200-TL/ m2 olarak tespit edilmiştir. Maliyet yaklaşımında
hesaplamalar yapılırken binalar için Bayındırlık ve İskân Bakanlığı’nın hazırlamış olduğu 2012 yılı yapı
yaklaşık birim maliyetleri birim fiyatları listesi ile piyasa rayiç inşaat birim fiyatlarından yararlanılmıştır.
AÇIKLAMA
ALAN
BİRİM FİYAT
193 Nolu Parsel Arsa Değeri
2.713 m²
1.200.-TL/m2
TOPLAM
DEĞER
3.255.600.-TL
Bina Maliyeti
2.940 m²
550.-TL/m²
1.617.000.- TL
Yapılmamış yapı alanının Şerefiyesi
TOPLAM ADİL PİYASA DEĞERİ
427.400.- TL
5.300.000.- TL
Emsal Yaklaşımı:
Konu gayrimenkul emsallerden daha fazla kullanım alanına sahip olması nedeniyle ortalama birim
bedel zemin katta 3700 TL/m2, 1.normal katta 1.480 TL/m2, bodrum katta 740 TL/m2 olarak takdir
edilmiştir.
Bodrum Kat Adil piyasa değeri : 740 TL/m² x 980 m² = 725.200-TL
Zemin kat Adil piyasa değeri
: 3.700 TL/m² x 980 m²= 3.626.000-TL
1.Normal kat Adil piyasa değeri :1.480 TL/m² x 980 m² = 1.450.400-TL
Toplam =5.801.600-TL
15
BÖLÜM 5
5.
VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR
VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR
5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler
Olumlu Özellikler;

Ruhsatlı ve iskanlı yapı olması,

İmarlı parsel üzerinde yer alması,

Ana yola cepheli olması,

Ticari olarak tercih edilen bölgede yer alması.
Olumsuz Özellikler

Yaşanan ekonomik kriz nedeniyle emlak piyasasında durgunluk gözlemlenmektedir.
5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi
En iyi ve en verimli kullanım boş bir arazinin veya yapılandırılmış bir mülkün fiziksel olarak mümkün,
uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir
biçimde olası ve yasal kullanımıdır. En iyi ve en verimli kullanım dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir.
Ancak bu kriterler sağlandıktan ve çeşitli alternatif kullanımlar elendikten sonra sonuçlandırılır.

Fiziksel olarak kullanımı mümkün,

Yasal mevzuata uygun,

Ekonomik açıdan faydalı,

Önerilen kullanım azami düzeyde verimli olmalıdır.
Tüm soruların kriterleri sağlayan kullanım en iyi ve en verimli kullanımdır. Bu çalışma kapsamında
değerleme konusu taşınmazın mevcut imar planı koşulları ve çevresindeki yapılaşmalar ile uyumlu
olarak, en iyi ve en verimli kullanımının “işyeri” olduğu düşünülmektedir.
5.3. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler
5.3.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler
Yapılan değerleme çalışmalarında dört farklı değer yaklaşım yöntemleri bulunmaktadır. bu yöntemler
“Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı”, “Gelir İndirgeme Yaklaşımı”, “Maliyet Yaklaşımı” Ve “Geliştirme
Yaklaşımı” dır.
5.3.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Emsal karşılaştırma yaklaşımı değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış olan
gayrimenkullerin satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak gerekli düzeltme işlemleri
yapılarak gayrimenkulün değerinin tespit edildiği yaklaşımdır.
5.3.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı
Gelir indirgeme yaklaşımında değerlemesi yapılan ve gelir getiren mülke ait gelir ve harcama verileri
dikkate alınarak değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (net gelir
rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir.
16
BÖLÜM 5
VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR
5.3.1.3. Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımı, piyasada alım satımı pek olmayan özel amaçlı genel olarak fabrika, otel, tatil köyleri,
fabrika, işhanı vb. gibi kira geliri bilinmeyen gayrimenkuller için kullanılır. Muhtemel bir alıcının, belli bir
gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır.
Yıpranma, plan eksiklikleri ve komşuluk çevresi etkilerinden kaynaklanan değer kaybı yeniden inşa
maliyetlerinden düşülür. Amorti edilmiş yapıların maliyet tahminine arazi değeri tahmini ilave edilerek
maliyet yaklaşımıyla belirlenen değere ulaşılır.
5.3.1.4.
Geliştirme Yaklaşımı
Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla
modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak
azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır.
Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik
beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak
harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate
alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda
sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve
beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin
performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı
yapılır.
5.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi
5.4.1. Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri
Söz konusu raporlamada, değerlemesi yapılan taşınmazın ticari kullanımlı bina olması nedeniyle, SPK
mevzuatınca hazırlanan rapor formatında yer alması gerekliliği bulunan 4. Maddenin i - j - m - n, 5.
Maddenin d bendi yer almamaktadır.
Bu maddeler sırasıyla;
(4. Maddenin i - j - m - n bentleri)
i) Nakit / Gelir akımları analizi,
j) Maliyet oluşumları analizi,
m) Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi,
n) Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar,
(5. Maddenin d bendi)
d) Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve
faydaların, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında sermaye piyasası mevzuatı
çerçevesinde, bir engel olup olmadığı hakkında görüş.
17
BÖLÜM 6
6.
SONUÇ
SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması)
Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
Söz konusu değerleme çalışması Tekirdağ ili, Çorlu İlçesi, Kazımiye mahallesinde, konumlu
gayrimenkulün 24.02.2013 tarihi itibariyle piyasa değerini belirleme amacıyla hazırlanmış olup,
31.12.2012 tarihi itibariyle değer değişikliği bulunmadığı tespit edilmiştir. Bu raporda resmi kurum
araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa
koşullarına uygun olarak adil piyasa ve acil satış değerleri araştırılıp tespit edilmiştir.
DEĞER TABLOSU
KULLANILAN DEĞERLEME YAKLAŞIMI
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YAKLAŞIMI
MALİYET YAKLAŞIMI
UZLAŞTIRILAN DEĞERLER
TAKDİR EDİLEN DEĞER
TL
USD
EURO
5.801.600 TL
3.223.111.-USD
2.458.305.-EUR
5.300.000 TL
2.960.232.-USD
2.242.342.-EUR
5.550.000 TL
3.083.000.-USD
2.350.000.-EUR
Konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma ve maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır.
Rapor tarihi itibariyle 1 USD 1,80.-TL; 1 EUR 2,36.-TL olarak esas alınmıştır.
Konumuz taşınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik
koşulları, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki özellikleri, emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi
dışsal etkenler dikkate alınarak emsal ve maliyet yaklaşımı ile bulunan değerin ortalaması alınarak
rapor tarihindeki Toplam Adil Piyasa Değerinin
5.550.00.-TL+%18 KDV Yazıyla: (BeşmilyonbeşyüzellibinTL),
olabileceği tahmin ve takdir edilmiştir.
İşbu rapor, tarihi itibariyle muteberdir.
18
BÖLÜM 7
7.
EKLER VE FOTOĞRAFLAR
EKLER VE FOTOĞRAFLAR
19
20
21
22
BÖLÜM 8
RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER
BAKİ BUDAKOĞLU
Eğitim
Gazi Üniversitesi İ.İ.B.F İşletme Bölümü
ANKARA
1986
Okan Üniversitesi Kentsel Dönüşüm Yüksek Lisans Programı
2012-……
Kurs ve Seminer
British Council İngilizce Lisan Kursu
1997
Mağazacılık Konusunda İnceleme (Almanya)
1991
Fanatik Müşteriler Eğitim Semineri
2000
Pareto Analizi
2000
Zaman Yönetimi
2000
Stres Çalışması
2000
Fiziksel konseptin oluşturulması çalışmaları kapsamında
Mağazacılık konusunda İnceleme (İngiltere)
2000
Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (Bilgi Üni.)
2003
Uygulamaya Yönelik Tapu İşlemleri (DUD)
2004
İleri Değerleme Teknikleri (DUD)
Yabancı Dil
İngilizce
Bilgisayar
MS Office ve AutoCAD programları
2004
Deneyim
Kurucu Ortak - Genel Müdür - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400159)
01.08.2005- .... DENGE Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Şirket Yöneticisi - Lisanslı Değerleme Uzmanı
07.07.2004 – 31.07.2005 Yeditepe Gay. ve Sabit Kıy. Eksp. ve Değ. Hiz. A.Ş.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
Sermaye Piyasası Kurulu Lisanslı 17/11/2003
Lisans No: 400159
Proje-Geliştirme (Yatırım) Müdürü
23.09.1998 – .31.07.2003
OYPA Oyak Büyük Mağ.Tic. A.Ş. İST.
23
BÖLÜM 8
RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER
Müdür Yardımcısı
15 .09.1995 – 23.09.1998 OYAK Ordu Pazarları
ANKARA
Araştırmacı
04.04.1990 – 05.09.1995OYAK Ordu Pazarları
Üye Olunan
Değerleme Uzmanları Derneği-Denetleme Kurulu Üyesi
Dernekler
İstanbul Proje Yöneticileri Derneği
ANKARA
Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler :
 Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul-tesis ekspertiz raporlarının
hazırlanması,

Yeni açılacak mağazalar için bina ve arsa araştırması ile fizibilite çalışmalarının koordinesi,

Yatırım Programlarının hazırlanması,

Yeni açılacak yada tadilat görecek olan mağazaların mimari yerleşim projelerinin hazırlanması,
Kullanılacak olan malzemelerin seçimi, müteahhidin belirlenmesi, proje yönetimi,
Reyon donatı, soğutucu, jeneratör, ups, yazarkasa vb. ekipman ile malzemelerin satın alınması,
Mağaza açılışlarının koordine edilmesi,
OYPA Fiziksel konseptinin danışmanlık firması ile koordineli olarak belirlenmesi ve uygulaması,
24
BÖLÜM 8
RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER
25
BÖLÜM 8
RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER
AHMET ARSLAN
Kişisel Bilgiler
Doğum Yeri - Tarihi :Kırıkkale – 04.12.1977
Medeni Hali
: Evli
Ehliyet
: B sınıfı sürücü ehliyeti
Elektronik Posta
: [email protected]
Adres: Halk Sk. No:50/7 Sahrayıcedid-Kadıköy / İSTANBUL
Eğitim
Y. T. Ü. Jeo. ve Fot. Müh. Lisans İSTANBUL
1996 – 1999
G.Y.T.E Jeo. ve Fot. Müh. Yüksek Lisans
2003 - 2006
Kurs ve Seminer
Visual Basic programlama eğitimi
2000
Microsoft Word, Excel, Power Point Programları
2001
Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (HKMO)
2002
Yabancı Dil
İngilizce
Bilgisayar
MS Office, Windows, NetCAD,
PowerBuilder, VB, Sybase
Deneyim
( C prog. derneği)
KartoCAD,
MapINFO,
ArcGIS,
AutoCAD
Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400376)
02.10.2006- .... DENGE Varlık Değerleme ve Danışmanlık Ltd. Şti.
İSTANBUL
Harita Mühendisi – Değerleme Uzmanı
2002 – 2006
Milli Emlak Genel Müdürlüğü
BURSA-ANKARA
Harita Etüd Şefi
2000 – 2001
Evren Holding
KOCAELİ
Öğrenci asistan
1999
YTÜ Emlak Vergi Değerleri CBS kurulumu
İSTANBUL
Üye Olunan Dernekler Değerleme Uzmanları Derneği - Har. ve Kad. Müh. Odası.
Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler :

Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul ekspertiz raporu hazırlanması,

Satışa yönelik hazine parsellerinin değerlemesi, rapoların hazırlanması

Sorunlu hazine taşınmazlarının değerlemesine yönelik proje geliştirme

Bursa iline ait beyana esas emlak vergi kaçaklarının tespiti, vergi oranlarının hesabı

Ankara Çankaya İlçesine ait Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesine yönelik CBS oluşturuldu.
26
BÖLÜM 8
RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER
27