içindekiler pdf

I
Dr. Ebubekir AYAN
KONUT
FİNANSMANI VE DEĞERLEMESİ
II
Yayın No
: 3090
İşletme-Ekonomi Dizisi : 653
1. Baskı – Nisan 2014 – İSTANBUL
ISBN 978 - 605 - 333 - 117 – 9
Copyright© Bu kitabın bu basısı için Türkiye’deki yayın hakları BETA Basım Yayım
Dağıtım A.Ş.’ye aittir. Her hakkı saklıdır. Hiçbir bölümü ve paragrafı kısmen veya
tamamen ya da özet halinde, fotokopi, faksimile veya başka herhangi bir şekilde
çoğaltılamaz, dağıtılamaz. Normal ölçüyü aşan iktibaslar yapılamaz. Normal ve kanunî
iktibaslarda kaynak gösterilmesi zorunludur.
Dizgi
Baskı-Cilt
: Ebubekir Ayan
: Net Kırtasiye Tan. ve Matbaa San. Tic. Ltd. Şti. (Sertifika No: 13723)
Taksim Cad. Yoğurtçu Faik Sok. No: 3 Beyoğlu/İstanbul
( 0212) 249 40 60
Kapak Tasarım : Gülgonca Çarpık
Beta Basım Yayım Dağıtım A.Ş. (Sertifika No: 16136)
Narlıbahçe Sok. Damga Binası No: 11
Cağaloğlu - İSTANBUL
Tel : (0-212) 511 54 32 - 519 01 77
Fax: (0-212) 513 87 05 - 511 36 50
www.betayayincilik.com
III
SUNUŞ
Konut açığı sorunu, uzun yıllardır Türkiye’nin önemli ekonomik ve sosyal
meseleleri arasında yer almaktadır. Yıllarca devam eden hızlı şehirleşme
sürecinin ivmelendirdiği bu önemli sorunun çözümüne yönelik olarak genel ve
etkili bir konut finansmanı sisteminin geliştirilememiş olması, nüfus artışıyla
birlikte bu sorununun giderek daha da büyümesine neden olmuştur.
2000’li yıllar, Türkiye’de hem konut hem de konut finansmanı piyasanın
oldukça canlı olduğu ve hızlı gelişim gösterdiği bir dönem olmuştur. 1999
Gölcük depremi sonrası mevcut konut stokunun depreme dayanıklılığı
konusunda ortaya çıkan tartışmalar sonucunda yeni ve daha dayanıklı konut
talebi artmış, ayrıca 2002 yılından itibaren yakalanan uzun soluklu ekonomik
büyüme sürecinin etkisiyle yaşanan sosyo-ekonomik değişimle birlikte nitelikli
konut talebi de hızla yükselmeye başlamıştır. Konut yatırımlarının hanehalkı
açısından geleneksel olarak önemli bir tasarruf değerlendirme aracı olması da,
konut piyasasında yaşanan canlılığı arttıran etkenlerden biri olmuştur. Bu
süreçte ekonomide sağlanan (göreli) istikrar ortamı ve özellikle enflasyon ve
faiz oranlarındaki düşüş seyri ve uluslararası likidite bolluğu, doğal olarak
konut finansmanı olanaklarını da genişletmiştir. 2007 yılında yürürlüğe giren
ipotekli konut finansmanı kanunu da, konut finansmanı piyasasındaki
büyümeye ayrı bir ivme kazandırmıştır. Türkiye’de konut finansmanı
sisteminde yaşanan bu gelişmeler, ipotekli konut kredisi sürecinin vazgeçilmez
bir aşaması olan konut değerlemesini de çok daha önemli hale getirmiştir.
Finans literatürünün önemli araştırma alanları olan konut finansmanı ve konut
değerlemesi konularının ve bu kapsamda Türkiye için bazı önerilerin ele
alındığı bu çalışmanın araştırmacılara ve öğrencilere katkı sağlamasını temenni
ediyorum. Bu vesileyle başta üzerimde emekleri bulunan değerli hocalarım
Prof. Dr. Gültekin Rodoplu ve Prof. Dr. Orhan Göker’e ve kitabın yayına
hazırlanması ve basımı sürecindeki özverili çalışmalarından dolayı Beta Basım
Yayın Dağıtım A.Ş. çalışanlarına gönülden teşekkür ederim.
Dr. Ebubekir AYAN
IV
V
İÇİNDEKİLER
SUNUŞ ------------------------------------------------------------------------------------------ III
İÇİNDEKİLER ---------------------------------------------------------------------------------- V
ŞEKİLLER VE TABLOLAR----------------------------------------------------------------- IX
KISALTMALAR------------------------------------------------------------------------------- XI
GİRİŞ ---------------------------------------------------------------------------------------------- 1
1.
KONUT FİNANSMANI ---------------------------------------------------------------- 3
1.1. İpotekli Konut Kredileri (Mortgage) ---------------------------------------------- 5
1.1.1. İpotekli Konut Kredilerinde Risk Faktörleri ------------------------------ 6
1.1.1.1. Faiz Oranı Riski ---------------------------------------------------- 6
1.1.1.2. Erken Ödeme Riski ------------------------------------------------ 7
1.1.1.3. Kredi Riski (Ödenmeme Riski)----------------------------------- 8
1.1.2. Konut Finansmanı Piyasasında İpotekli Konut Kredisi Türleri --------- 9
1.1.2.1. Sabit Faizli (Sabit Ödemeli) Konut Kredileri ----------------- 10
1.1.2.2. Değişken (Ayarlanabilir) Faizli/Ödemeli Konut Kredileri -- 29
1.2. İpotekli Konut Kredilerinde Menkul Kıymetleştirme ve Sigorta ------------ 37
1.2.1. İpotekli Konut Kredilerinde Menkul Kıymetleştirme ve
İkincil Piyasa ---------------------------------------------------------------- 37
1.2.2. İkincil Piyasada İpotek Finansmanı Kuruluşlarının Önemi ----------- 44
1.2.3. İpotekli Konut Kredilerinde Sigorta İşlevi ------------------------------ 47
1.3. İpotekli Konut Kredisine Dayalı Menkul Kıymetler -------------------------- 50
1.3.1. Ödeme Aktarmalı İpotekli Menkul Kıymetler (MPTS)---------------- 52
1.3.2. İpotekli Krediye Dayalı Tahviller (MBB) ------------------------------- 53
1.3.3. Nakit Akımlı Tahviller (MPTB) ------------------------------------------ 54
1.3.4. Teminatlı İpotek Yükümlülükleri (CMO) ------------------------------- 55
2.
TÜRKİYE’DE KONUT FİNANSMANI ------------------------------------------- 59
2.1. Türkiye’de Konut Finansmanı Sisteminin Tarihi Gelişimi ------------------- 59
2.2. Türkiye’de Bankaların Konut Finansmanı Kaynakları ------------------------ 62
VI
2.3. Türkiye’de Konut Kredisi Talebi ------------------------------------------------ 64
2.4. Türkiye’de Konut Finansmanı Piyasasının Geleceği -------------------------- 72
3.
GAYRİMENKUL KAVRAMI VE KONUT DEĞERLEMESİ -------------- 77
3.1. Gayrimenkul Değerleme Süreci -------------------------------------------------- 79
3.2. Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) ---------------------------------- 80
3.2.1. Standart 1: Pazar Değeri Esaslı Değerleme ----------------------------- 80
3.2.2. Standart 2: Pazar Değeri Dışındaki Değerleme Esasları --------------- 82
3.2.3. Standart 3: Değerlemenin Raporlanması -------------------------------- 84
4.
KONUT DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI ------------------------------------- 87
4.1. Emsal (Satış) Karşılaştırma Yaklaşımı ------------------------------------------ 89
4.1.1. Emsal Karşılaştırma Yönteminin Temel Özellikleri ------------------- 91
4.1.2. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımında Karşılaştırma Unsurları ---------- 93
4.1.3. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımının Uygulanması----------------------- 94
4.2. Gelir Yaklaşımı-------------------------------------------------------------------- 103
4.2.1. Temel Kavramlar ---------------------------------------------------------- 103
4.2.1.1. Dönemlik Net Gelir ---------------------------------------------- 103
4.2.1.2. Kapitalizasyon Oranı -------------------------------------------- 107
4.2.1.3. İpotek Sabiti ------------------------------------------------------ 111
4.2.1.4. Borç Karşılama (Kapsama) Oranı------------------------------ 111
4.2.1.5. Başa-baş Oranı --------------------------------------------------- 112
4.2.1.6. Kredi Değer Oranı ----------------------------------------------- 112
4.2.1.7. Likidasyon Değeri ----------------------------------------------- 112
4.2.2. Paranın Zaman Değeri ve İskonto Hesaplamaları --------------------- 113
4.2.2.1. Bileşik Faiz Hesaplamaları------------------------------------- 114
4.2.2.2. Anüvite (Annuity) Hesaplamaları ----------------------------- 115
4.2.2.2.1. Sabit Tutarlı Anüvitelerde Bugünkü
Değer Hesaplamaları -------------------------------- 116
4.2.2.2.2.Sabit Tutarlı Anüvitelerde Gelecek
Değer Hesaplamaları -------------------------------- 116
4.2.2.2.3. Sabit Oranda Artan Anüvitelerde Bugünkü
Değer ve Gelecek Değer Hesaplamaları ---------- 117
4.2.2.2.4. Sabit Tutarda Artan Anüvitelerde Bugünkü
Değer ve Gelecek Değer Hesaplamaları ---------- 118
4.2.2.2.5. Sonsuza Dek Devam Eden Eşit Tutarlı
Anüviteler -------------------------------------------- 119
VII
4.2.2.2.6. Sonsuza Dek Devam Eden Sabit Oranlı
Artan Anüviteler ------------------------------------- 119
4.2.3. Gelir Yaklaşımında Kullanılan Değerleme Yöntemleri -------------- 120
4.2.3.1. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi ------------------------------- 120
4.2.3.2. Brüt Kira (Gelir) Çarpanı Yöntemi --------------------------- 122
4.2.3.3. İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemi ------------------------ 123
4.3. Maliyet Yaklaşımı ----------------------------------------------------------------- 125
4.4. Değerleme Yaklaşımlarının Karşılaştırılması ---------------------------------- 132
5.
ÖRNEK UYGULAMA --------------------------------------------------------------- 133
5.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı ile Konut Değerlemesi ---------------------- 133
5.2. Gelir Yaklaşımı ile Konut Değerlemesi ---------------------------------------- 143
5.3. Sonuçların Değerlendirilmesi---------------------------------------------------- 148
YARARLANILAN KAYNAKLAR ------------------------------------------------------ 151
VIII
IX
ŞEKİLLER VE TABLOLAR
Şekil-1
: Kredi Geri Ödemelerinin Gerçek Değeri------------------------------------- 11
Şekil-2
: Geri Ödeme Planındaki Anapara Faiz Bileşenlerinin Dağılımı ----------- 15
Şekil-3
: İpotekli Konut Kredisi Piyasasının İşleyişi ---------------------------------- 42
Tablo-1 : Sabit Ödemeli Konut Kredilerinde Tam Amortizasyon -------------------- 17
Tablo-2 : Sabit Ödemeli Konut Kredilerinde Kısmi Amortizasyon ------------------ 23
Tablo-3 : Sabit Ödemeli Konut Kredilerinde Sıfır Amortizasyon -------------------- 25
Tablo-4 : Sabit Ödemeli Konut Kredilerinde Negatif Amortizasyon ---------------- 27
Tablo-5 : Sabit Ödemeli Konut Kredilerinde Eşit Amortizasyon --------------------- 28
Tablo-6 : ABD’de İpotekli Konut Kredisi Yıllık Ortalama Faiz Oranları ----------- 31
Tablo-7 : Değişken Faizli Konut Kredilerinde Amortizasyon ------------------------ 36
Tablo-8 : ABD’de İpotekli Kredi Kaynaklı Menkul Kıymetler ----------------------- 51
Tablo-9 : Türkiye’de Konut Kredisi Miktarının Yıllık Gelişimi (Yıllık) ------------ 65
Tablo-10 : Türkiye’de Konut Kredisi Miktarının Yıllık Gelişimi (Bakiye) ---------- 66
Tablo-11 : Türkiye’de Konut Kredilerinin Toplam Aktifler İçindeki Payı ----------- 67
Tablo-12 : Türkiye’de Konut Kredilerinin GSYH İçindeki Payı ----------------------- 68
Tablo-13 : Türkiye’de ve Dünyada Kişi Başı Konut Kredisi Borcu ------------------- 69
Tablo-14 : Türkiye’de ve Dünyada Konut Kredilerinin GSYH İçindeki Payı -------- 71
X
XI
KISALTMALAR
CDO
: Collateralized
Debt
Yükümlülükleri)
Obligations
CMO
: Collateralized Mortgage Obligations (Teminatlı İpotek Yükümlülükleri)
FHA
: Federal Housing Administration (Federal Konut İdaresi)
FHLB
: Freddie Mac, Federal Home Loan Banks (Federal Konut Kredisi
Bankaları)
FHLMC
: Federal Home Loan Mortgage Corporation (Federal Konut Kredisi
Şirketi)
FNMA
: Fannie Mae, Federal National Mortgage Association (Federal Ulusal
İpotek Birliği)
GNMA
: Ginnie Mae, Government National Mortgage Association (Kamu Ulusal
İpotek Birliği)
İDMK
: İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler
İTMK
: İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler
KAKS
: Kat Alanı Katsayısı
LIBOR
: London Interbank Offered Rate (Londra Bankalararası Faiz Oranı)
MBB
: Mortgage Backed Bonds (İpotekli Krediye Dayalı Tahviller)
MBS
: Mortgage Backed Securities (İpotekli Kredilere Dayalı Menkul kıymetler)
MPTB
: Mortgage Pay-Through Bonds (Nakit Ödemeli Tahviller)
MPTS
: Mortgage Pass-Through Securities (Ödeme Aktarmalı Menkul Kıymetler)
SIFMA
: Securities Industry and Financial Markets Association (Menkul Kıymet
Sektörü ve Finansal Piyasalar Birliği)
TAKS
: Taban Alanı Katsayısı
TRLİBOR : Türk Lirası Referans Faiz Oranı
UDES
: Uluslararası Değerleme Standartları
VA
: Veterans Administration (Emekliler İdaresi)
(Teminatlandırılmış
Borç
XII