Rapor TR.cdr

Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü
Temmuz 2014
1
Güven Ger Gel yor
Hükümet tarafından 2014 yılı için %4.0 olarak açıklanan büyüme tahminine
karşın, 1Ç 2014’te büyüme oranı beklenenden daha iyi gelişme göstererek %4.3
olarak gerçekleşmiştir. Bununla beraber, uluslararası beklentiler %2.3 ile %2.4
arasında değişmek üzere tedbirli olmaya devam etmektedir.
Türkiye’nin 102 pazar arasında “yarı şeffaf” kategorisinde yer alarak 34. olduğu
“Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi”nin sekizincisi Haziran 2014’te
.
JLL tarafından yayınlanmıştır.
.
Birincil gayrimenkullerin önemli ölçüde ilgi çekeceği beklentisine karşın, 2014
yılında Avrupa ve Amerikalı yatırımcıların Türkiye’ye olan ilgisinin sınırlı olması
.
beklenmektedir. Körfez Bölgesi yatırımcıları büyük ölçüde konut projelerine
.
olan ilgileriyle pazara geri dönmüşlerdir. Yerel yatırımcılar ise arsa satın
alımları ve mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı mülk satışları konusunda
istekli bir tutum sergilemeye devam etmişlerdir.
Kısa vadede, perakende pazarına olan yerel ve uluslararası talebin Orta
.
Doğu’daki gerginlikler sebebiyle azalması beklenmektedir. Öte yandan,
büyüme
rakamları ve Alışveriş Merkezi Endeksi değerlerindeki iyileşme olumlu havayı
yansıtmaktadır.
Verimlilik, esneklik ve yüksek konfor standartları ofis pazarında iş yeri stratejisi
açısından öne çıkan başlıca kavramlar olurken, kurumsallaşma eğilimi kat alanı
büyüklüklerinde artışı beraberinde getirmiştir.
Lojistik pazarına olan artan talebin ve yüksek kaliteli stokun kısıtlı olmasıyla
birlikte 2014 yılında yatırımcı güvenini yükseltmesi beklenmektedir.
2014 yılında otel performanslarındaki düşüşe rağmen, uzun vadade Türkiye
otel pazarı öngörülerinin pozitif olacağı beklenmektedir.
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 2
Ekonom k Görünüm
2014 yılının hükümeti hedef alan yolsuzluk soruşturmaları ile
başlaması ve yerel seçim süreci ile devam etmesi nedeniyle Türk
Lirası’nın (TL) Amerikan Doları (USD) ve Euro (EUR) karşısında
değer kaybı ve ekonomi üzerindeki genel baskı yılın başından beri
etkisini sürdürmektedir. Ancak 30 Mart Yerel Seçimleri’nden sonra
iktidar partisi olan AKP’nin bir önceki genel seçimlerde sağladığı
siyasi hakimiyetini korumasıyla birlikte, döviz kurları daha istikrarlı
bir görünüme kavuşmuştur. Yaklaşan Cumhurbaşkanlığı seçimleri
ve Ortadoğu Bölgesi’nde yayılmakta olan huzursuzlukla birlikte
Türkiye’nin politik durumunun başlıca risk faktörü olmaya devam
etmesi beklenmektedir.
.
Merkez Bankası’nın 2014-II Enflasyon Raporu’na göre, tüketici
fiyatlarındaki artışın temel nedenleri olarak, TL’deki değer kaybı ile
kötü hava koşulları dolayısıyla gıda fiyatlarındaki artış
gösterilmektedir. .
2013 yıl sonu enflasyon oranı %7.4 olarak açıklanırken, 2014
Haziran ayında %9.2 olan yıllık enflasyon oranı, 2013 yıl sonuna
göre artış kaydetmiştir. Bu durum TCMB’nin %6.6’dan %7.6’ya
revize etmiş olduğu 2014 yıl sonu enflasyon hedefi için ciddi bir risk
oluşturmaktadır. .
ÜFE & TÜFE (%)
% 16
% 14
% 12
% 10
%8
%6
%4
%2
%0
Haz-10
Ağu-10
Eki-10
Ara-10
Şub-11
Nis-11
Haz-11
Ağu-11
Eki-11
Ara-11
Şub-12
Nis-12
Haz-12
Ağu-12
Eki-12
Ara-12
Şub-13
Nis-13
Haz-13
Ağu-13
Eki-13
Ara-13
Şub-14
Nis-14
Haz-14
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB) 28 Ocak’ta haftalık
repo faiz oranına müdahale ederek %4.5’ten %10’a yükseltmiştir.
Artan fonlama maliyeti ve buna paralel olarak siyasi belirsizlikten
beslenen durgun iç talebin, Avrupa Birliği ekonomilerindeki
toparlanma potansiyeli ve rekabetçi döviz kurunun etkisi ile cari açık
oranının azalmasına neden olacağı öngörülmektedir. 2014 yılının ilk
dört ayı için Türkiye’nin ihracat hacmi, 2013 yılının aynı dönemine
göre %8.5 oranında artış gösterirken, ithalat hacminde ise %4.2
oranında düşüş yaşanmıştır.
Enflasyon
GSYİH Büyüme
TÜFE(Yıllık)
Hükümet 2013 yıl sonu büyüme hedefini %4.0’dan %3.6’ya
düşürerek revize etmiş, ancak gerçekleşen yıl sonu büyümesi %4.0
olmuştur. 1Ç 2014 büyüme rakamı %4.3 olarak açıklanırken, 20142016 Orta Vadeli Ekonomik Program (OVEP) 2014 yılı için büyüme
hedefinin %4.0 seviyesinde kalacağını öngörmektedir. Uluslararası
projeksiyonlar hala temkinli tahminler ortaya koymakta ve Türkiye
Ekonomisi için yavaşlama öngörüsünde bulunmaktadır. IMF ve
Dünya Bankası Türkiye’nin GSYİH büyümesini %2.3-%2.4
seviyesinde beklerken, OECD’nin tahminleri büyüme oranının %2.8
seviyesinde olacağını öngörmektedir.
GSYİH Büyüme (%)
% 14
%12,4
% 12
% 10
%9,3
%8,7
%8
%6
%5,3
%4,5 %4,3 %4,4 %4,3
%4
%3,1 %2,7
%2,9
%1,5 %1,3
%2
Kaynak: TÜİK
1Ç 2014
4Ç 2013
3Ç 2013
2Ç 2013
1Ç 2013
4Ç 2012
3Ç 2012
2Ç 2012
1Ç 2012
4Ç 2011
3Ç 2011
2Ç 2011
1Ç 2011
%0
ÜFE(Yıllık)
Kaynak: TÜİK
Tüketici Güveni
Tüketici Güven Endeksi, tüketicilerin gelecek 12 aylık süreçte genel
ekonomik görünüm, hane halkı finansal durumu ve işsizlik
oranlarına ilişkin beklentilerini ölçmektedir. Yerel seçimlerin neden
olduğu artan sosyal gerilimle birlikte endeks Ekim 2012’den beri en
düşük seviyeye gerilemiş ve Şubat 2014 için 69.2 olarak
ölçülmüştür. Seçim sürecinin sona ermesi ile birlikte 2014 Nisan
ayında 78.5 seviyesine yükselen endeksin, 2013 Temmuz ayındaki
seviyelere ulaştığı görülmüştür. Endeksin yükseliş eğilimini
sürdürürken, yılın ikinci yarısı gerçekleştirilecek olan
Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin etkisiyle dalgalı bir görünüme sahip
olacağı öngörülmektedir.
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 6
Perakende Pazarı Görünümü
Bu bölümde Türkiye perakende pazarındaki arz ve talep eğilimleri
incelenecektir.
Talep
Türkiye’deki siyasi istikrara ilişkin 2014 yılında var olan iki seçim
olumsuz bir görünüm oluştursa da, Türkiye’nin büyüme performansı
ve Alışveriş Merkezi Endeksi sonuçları perakende talebi bakımından
pozitif bir görünüm sergilemektedir. İç politikadaki gelişmeler,
Ortadoğu bölgesinde yayılmakta olan huzursuzluk ile birlikte
değerlendirildiğinde, yerel ve uluslararası perakende talebinin pozitif
görünümü kısa vadede zarar görme potansiyeline sahiptir.
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği tarafından yayınlanan
Alışveriş Merkezi Endeksi, ciro değerlerinde 2014’ün ilk 5 aylık
döneminin ortalaması olan 143 puanla, 2013 yılının aynı döneminin
137 puanlık performansına göre bir artış olduğunu işaret etmektedir.
İki dönemin ziyaretçi sayısı göstergelerinin karşılaştırması, ciro
endeksi kıyaslamasının sonuçlarına paraleldir. 2014 yılının
başlarında yürürlüğe giren kredi kartı taksit sayılarına sınırlama
getiren düzenlemeye rağmen, alışveriş merkezi satış rakamlarında
olumsuz bir etki gözlemlenmemiştir.
.
Türkiye’nin güçlü nüfus yapısı ve alım gücünde beklenen artış,
perakende talebi beklentilerini orta ve uzun vadede olumlu yönde
etkileyen başlıca faktörler arasında yer almaktadır. Oxford Economic
projeksiyonuna göre, Türkiye 2014 ve 2016 yılları arasında %2.4’lük
perakende satış büyüme oranına ulaşacaktır. Perakendedeki genel
büyüme eğiliminin yanı sıra, hazır giyim, yiyecek & içecek,
hobi & hediyelik eşya sektörleri özelinde yatay bir çizgide seyir eden
ilerleme eğilimi, kişisel bakım & aksesuar, mobilya,
kültür/sanat/eğlence sektörleri özelinde ise yukarı yönlü bir ivme
kazanmıştır. .
Carpisa, Fauchon, Hamley's, Crate & Barrel, Pandora 1Y 2014
içinde Türkiye pazarına ilk defa giriş yapmış olan uluslararası
markalar arasında yer almaktadırlar. Sıradışı bir durum olarak
kozmetik sektöründen bir marka Türkiye pazarından bu dönemde
çıkma kararı almıştır.
.
LCW, Koton, Simit Sarayı, Ramsey, Desa, Derimod, Paşabahçe,
Damat/Tween gibi bazı Türk markaları dış pazarlarda yeni fırsatlar
için arayışlarına ve agresif büyüme stratejilerini takip etmeye devam
etmektedirler. .
2014 yılının ilk yarısında, perakende pazarının uluslararası ve yerli
perakendecilerin Türkiye genelindeki büyüme hedefleri bakımından
oldukça aktif bir görüntü sergilediği gözlemlenmiştir ve söz konusu
eğilimin önümüzdeki dönemde de devam etmesi beklenmektedir.
Türkiye Ekonomi Politikaları Araştırma Vakfı (TEPAV) tarafından
gerçekleştirilen “Perakende Güven Endeksi” (TEPE) araştırmasına
göre, TEPE değeri Haziran 2014 için -11.6 puan olarak ölçülürken,
2014 yılının ilk altı ayının ortalaması -6.6 seviyesinde gerçekleşerek,
2010 yılından bu yana yılın ilk yarısındaki en düşük değerini almıştır.
Önümüzdeki döneme yönelik perakende sektörü sipariş, istihdam ve
satış beklentilerinde ciddi bir düşüşün yaşandığı görülmektedir.
Perakende Güven Endeksi (TEPE)
15
10
5
0
-5
-10
-15
Apple Mağazası, Zorlu Center
Mevsimsellikten Arındırılmamış Seri
Haz 14
Nis 14
May 14
Mar 14
Şub 14
Oca 14
Ara 13
Eki 13
Kas 13
Eyl 13
Ağu 13
Haz 13
Tem 13
May 13
Nis 13
Mar 13
Büyüme potansiyelinin farkındalığı ile uluslararası yatırımlar devam
etmektedir. Avrupa’nın en büyük outlet zinciri McArthurGlen, FİBA
Holding ile ortaklık anlaşması imzalamış ve bu girişimin ilk adımı
olarak İstanbul’da iki tane outlet merkezi geliştirileceği açıklanmıştır.
Kişisel bilgisayar ve tüketici elektroniği markası Apple Türkiye
pazarına Nisan 2014 itibariyle Zorlu Alışveriş Merkezi ile giriş
yapmıştır. .
Şub 13
-20
Mevsimsellikten Arındırılmış Seri
Kaynak: JLL
Perakende Arzı
1Y 2014 itibariyle, Türkiye’deki alışveriş merkezlerinin toplam
kiralanabilir alanı (TKA), 2013 yıl sonuna kıyasla 223,000 m² artış
göstererek 336 merkezde 9.7 milyon m²’ye ulaşmıştır. Mayıs 2014
itibariyle, alışveriş merkezi olma özelliğini kaybeden birimlerin
alışveriş merkezi veri tabanından çıkarılmasıyla yapılan düzeltme
nedeniyle, Türkiye’deki toplam alışveriş merkezi sayısı 353’ten
336’ya düşmüştür. Bölgesel merkezler TKA stokunun %38.6’sı ile
pazardaki en büyük paya sahip olan alışveriş merkezi türü
konumundadır. %22.2’lik oran ile mahalle merkezler, %20.9’luk oran
ile üst bölgesel merkezler ve %16.4’lük oran ile outlet merkezler
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 7
TKA stoku içerisinde en yüksek paylara sahip diğer önemli alışveriş
merkezi türleri olarak sıralanmaktadır.
Alışveriş Merkezi Dağılımı: Birim & TKA
Birim
İstanbul
TKA (m²)
Birim
Ankara
TKA (m²)
Birim
Diğer Şehirler
TKA (m²)
Türkiye
Birim
TKA (m²)
Aktif
99
3,692,116
34
1,305,166
203
4,720,061
336
9,717,343
İnşaat Halinde*
34
1,318,560
7
234,942
41
1,173,037
82
2,726,539
Toplam
133
5,010,676
41
1,540,108
244
5,893,098
418
12,443,882
*2017 sonu itibariyle tamamlanması beklenen
Kaynak: JLL
Gelecek üç yıl içinde tamamlanması planlanan inşaat halindeki stok
İstanbul dışında, Ankara, İzmir, Afyon, Bursa, Adana, Bolu, Isparta,
Diyarbakır ve Kocaeli gibi şehirleri kapsamaktadır. Bursa’da
74,250m² Mobilya Kent, Erzurum’da 65,000 m² MNG Alışveriş
Merkezi, Kocaeli’de 62,000 m² Symbol 262 ve 62,000 m² 41 Burda
İstanbul dışında inşaat halinde olan arzın önemli bir bölümünü
oluşturmaktadır.
Diğer Şehirlerdeki Başlıca Projeler - Gelecek Arz
Alışveriş Merkezi
Mobilya Kent
Isparta (Kül. & Tic. Merkezi)
Forum Diyarbakir
154,000 m² Mall of İstanbul ve 80,000 m² Akasya Acıbadem 2014
yılının ilk yarısında üst bölgesel merkez türünde İstanbul’da faaliyete
geçen başlıca alışveriş merkezleridir. 40,000 m² Canpark Ümraniye
bu dönemde açılışı yapılan bir diğer alışveriş merkezidir. .
Erzurum’da 660,000 m² Palerium, Diyarbakır’da 66,000 m² Ceylan
Karavil Park, Tokat’ta 28,000 m² Novada, Kırıkkale’de 26,000 m²
Podium ve Fethiye’de 20,000 m² Erasta son altı ay içinde diğer
şehirlerde tamamlanan önemli projeler olarak öne çıkmaktadır.
Lokasyon
TKA (m²)
Planlanan Açılış Tarihi
Bursa
74,250
2014
Isparta
60,000
2014
Diyarbakır
43,400
2014
Park Vera
Ankara
40,000
2014
Symbol 262
Kocaeli
62,000
2015
41 Burda
Kocaeli
62,000
2015
Podium AVM
Ankara
61,500
2015
Point Bornova*
İzmir
52,000
2015
Park Afyon
Afyon
42,000
2015
One Tower
Ankara
35,000
2015
14 Burda*
MNG Erzurum AVM
Forum Adana
Bolu
35,000
2015
Erzurum
65,000
2016
Adana
45,000
2016
*JLL tarafından hizmet verilen
Kaynak: JLL
1Y 2014 tarihi itibariyle inşaat halinde olan ve 2017 yıl sonuna kadar
tamamlanması beklenen alışveriş merkezi TKA’sı, 82 alışveriş
merkezinde 2.7 milyon m² olarak hesaplanmaktadır. İnşaat halindeki
projelerin tamamlanması ile birlikte toplam alışveriş merkezi arzının
418 alışveriş merkezinde 12.4 milyon m² ’ye ulaşacağı
öngörülmektedir. .
İstanbul’da inşaat halinde olan toplam arz, Türkiye’deki inşaat
halindeki TKA stokunun yaklaşık olarak %50’sini oluşturmaktadır.
Kira Görünümü
2014 yılının ilk yarısında tamamlanan inşaat halindeki proje stokuna
rağmen, birincil alışveriş merkezleri için güçlü perakendeci talebi
birincil kira oranlarını arttırmaya devam etmektedir. 2012 yılı
sonunda EUR 80 m²/ay olarak belirlenen ölçülen birincil kira
seviyesi, 2013 yıl sonu ve 1Y 2014 için sırasıyla EUR 85 m²/ay ve
EUR 90 m²/ay seviyelerine ulaşmıştır.
İnşaat halindeki stok, 150,000 m² Emaar Square ve 90,000 m²
Metropol İstanbul gibi üst bölgesel merkezleri kapsamaktadır.
İstanbuldaki Başlıca Projeler - Gelecek Arz
Alışveriş Merkezi
Özdilek AVM*
Viaport Venezia
Skyland
Atlas AVM
Akasya Park Ümraniye
Emaar Square*
Metropol İstanbul
Vadistanbul*
İstanbul Finans Merkezi*
Lokasyon
Levent
Küçükköy
Seyrantepe
Sultanbeyli
Ümraniye
Libadiye
Ataşehir
Ayazağa
Ataşehir
TKA (m² )
45,000
71,000
70,000
55,000
52,240
150,000
90,000
72,000
92,000
Planlanan Açılış Tarihi
2014
2015
2015
2015
2015
2016
2016
2016
2018
*JLL tarafından hizmet verilen
35,000 m²’nin üzerinde TKA’ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmıştır.
Kaynak: JLL
Özdilek AVM
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 8
Cadde Perakende Pazarı
Birincil Kira (EUR / m 2 / ay)
€ 95
€ 90
€ 90
€ 85
€ 80
€ 75
€ 70
€ 65
2007
Kaynak: JLL
2008
2009
2010
2011
2012
2013
1Y 2014
2013 yıl sonuna kıyasla, 2014’ün ilk yarısındaki cadde perakende
pazarına yönelik perakendeci talebi Bağdat Caddesi ve İstiklal
Caddesi’ne yönelik olarak artarken, Nişantaşı Bölgesi için talepte
değişiklik görülmemiştir.
.
Eski binaların renovasyon süreci ile kentsel dönüşüm projeleri,
özellikle Bağdat Caddesi ve Nişantaşı’nda uygun arzın geçici olarak
sınırlanmasına neden olmaktadır. Buna rağmen, yenilenen arzla
birlikte cadde perakende pazarı arzının kalitesi artacak ve
perakendeci ihtiyaçlarına uzun vadede daha iyi cevap verebilecektir.
Perakende Yoğunluğu
2014 yılının ilk yarısında Türkiye’deki perakende yoğunluğunun,
2013 yıl sonunda 126 m² olan 1,000 kişi başına düşen kiralanabilir
alana göre küçük bir artış göstererek, 127 m²’ye yükseldiği
görülmektedir. 1Y 2014 itibariyle İstanbul, 1,000 kişi başına düşen
261 m² TKA ile Türkiye’de perakende yoğunluğu bakımından bir kez
daha ilk sırayı almıştır. İnşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla,
İstanbul’un yoğunluk sıralamasındaki pozisyonunun güçlendiği
gözlemlenmektedir. 2017 sonuna kadar tamamlanması beklenen
perakende arzı ile birlikte, İstanbul’un perakende yoğunluğu en
yüksek şehir olmaya devam etmesi öngörülürken, Ankara ve
Bolu’nun öne çıkan diğer şehirler olması beklenmektedir. Yoğunluk
tablosunda yer almayan Isparta, Erzurum ve Kocaeli gibi şehirlerin
de tamamlanması beklenen arzla birlikte perakende yoğunluğu
bakımından üst sıralarda olacağı öngörülmektedir.
Perakende Yoğunluğu ( 1,000 kişi başına düşen m² )
2013 Sonu
2Ç 2014
2017 Sonu
İstanbul
Ankara
253
272
261
259
319
283
Karabük
215
210
206
Muğla
Kırıkkale
148
75
170
170
179
172
Bolu
Eskişehir
180
154
159
154
266
145
Antalya
160
152
136
Bursa
Gaziantep
147
142
147
142
190
138
Türkiye
126
127
153
İstiklal Caddesi’nde H&M, Bağdat Caddesi’nde Hello Kittty ve
Leman Kültür 1Ç 2014’ün tamamlanan kiralama işlemleri arasında
öne çıkmaktadır. İstiklal H&M, markanın Türkiye pazarındaki ilk
cadde mağazasıdır. Nespresso ikinci cadde mağazasını Bağdat
Caddesi’nde açacaktır. Mücevher markası Pandora, Bağdat
Caddesi ve Nişantaşı bölgesinde açılan iki yeni mağazasının yanı
sıra 2014 yılının ikinci yarısı itibariyle İstiklal Caddesi’nde bir
mağaza daha açacaktır. İstiklal Caddesi’nde Koton, Bağdat
Caddesi’nde Home Store, Nişantaşı’nda Jo Malone ve Armani
2Ç 2014’te tamamlanmış yeni kiralama işlemleridir.
İstiklal Caddesi ve Bağdat Caddesi’nde birincil kiralar 1Ç 2014 için
EUR 225 m²/ay olarak ölçülmüştür ve 2013 yıl sonuna kıyasla kira
seviyelerinde herhangi bir değişim gözlemlenmemiştir. Nişantaşı
bölgesindeki birincil kira oranları da değişiklik göstermemiş ve
1Ç 2014 için, 2013 yıl sonunda olduğu gibi EUR 200 m²/ay
seviyesinde sabit kalmıştır. 2Ç 2014 itibariyle, İstiklal Caddesi ve
Bağdat Caddesi’nde birincil kiralar EUR 240 m²/ay seviyesine
ulaşırken, Nişantaşı bölgesinde EUR 200 m²/ay olan kira
seviyelerinde değişiklik görülmemiştir.
.
Kaynak: JLL
İstiklal Caddesi
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 9
Ofis Pazarı Görünümü
Bu bölümde, talep, arz ve son eğilimler açısından en gelişmiş
ve en çok tercih edilen ofis pazarı olan İstanbul incelenecektir.
Talep
Yaklaşık 3.6 milyon m²’lik A sınıfı ofis stokuna sahip olan İstanbul,
Türkiye’nin en gelişmiş ve aktif ofis pazarı olmaya devam
etmektedir. İstanbul, ülkeye giriş yapmak isteyen yatırımcılar ve ofis
kullanıcıları için listenin başında yer almakta ve pazar büyümeye
devam etmektedir. Örneğin, uluslararası bir kuruluş Avrupa ve Orta
Asya genel merkezlerini kısa süre önce Merkezi İş Alanı’na (MİA)
taşıma kararı almıştır. 2014 yılının ilk yarı yılında MİA’da Levent,
MİA dışı Avrupa’da Kağıthane ve Seyrantepe, Asya yakasında
Ümraniye, Ataşehir, Kozyatağı, Küçükyalı, Maltepe ve Kartal
yerel ve uluslararası ofis kullanıcıları tarafından en çok tercih edilen
bölgeler olarak öne çıkmaktadır.
.
2014 yılının ilk yarısı itibariyle tamamlanan yeni A sınıfı ofis arzına
rağmen, MİA için hala güçlü olan ofis kullanıcısı talebine bağlı olarak
birincil kira oranının dengeli pazar koşullarını yansıtarak
EUR 35 m²/ay seviyesinde sabit kaldığı görülmektedir. Gelecek
dönemde birincil kira oranında artış beklenmemektedir.
Birincil Kira Oranı (EUR / m 2 / ay)
Türkiye’deki ofis kullanıcıları, dünyadaki değişen eğilimlerle uyumlu
şekilde, çalışma alanı stratejilerini oluştururken çalışanlarını odak
olarak kabul etmektedir. Yer seçimi konusunda çalışan verimliliği ile
ofis alanlarının verimli kullanımı birlikte değerlendirilerek karar
verilmektedir. Günümüz eğilimleri, işbirliği ve konsantrasyon
kavramlarının çalışanların verimliliği için ayrılmaz bir ikili olarak ön
plana çıktığını göstermektedir. Ofislerde çalışanların kullandığı özel
alanlar azalırken; kullanıcı dostu, yüksek teknoloji ile desteklenmiş
toplantı odaları ve kafeteryalarla, çalışanların bir araya gelerek
iletişim ve işbirlikleri geliştirebilecekleri ya da konsantrasyon isteyen
işlerde yalnız kalabilecekleri alanların oranında artış olduğu
gözlemlenmektedir. .
2014 yılının ilk yarısında, kurumsal firmalar tarafından en çok tercih
edilen ofisler en fazla ortalama kat büyüklüğüne sahip olanlar ile
1,000 m²’den büyük kiralanabilir alana sahip ofis alanları olmuştur.
Ayrıca gelişen verimlilik ve yüksek konfor standartlarına yönelik
talebin, gerçekleşen ofis kiralama işlemlerini şekillendirdiği
görülmektedir. Bu kapsamda, dikey olarak tasarlanmış ofislerle
kıyaslandığında, aynı orandaki kiralanabilir alanda daha fazla
çalışanın yerleştirilmesine olanak tanıyan ve böylece ofis alanlarının
daha verimli kullanılmasını sağlayan yatay-açık ofislerin, 2014
yılının ilk yarısında daha çok tercih edildiği ortaya çıkmaktadır.
€ 39
Ofis kullanıcılarına perakende alanı, restoran, kültürel aktivite ve
spor kulüpleri gibi olanaklar sunan prestijli ofis binalarının, 2014
yılının ilk yarısında çok yoğun talep gördükleri gözlemlenmiştir. Bu
nedenle, farklı ihtiyaçları olan daha geniş ofis kullanıcılarına talep
yaratılabilmesi için yeni ofis projelerinde ek hizmet alanlarına yer
verilmektedir.
€ 37
€ 35
€ 33
€ 31
€ 29
1Ç 2014
2Ç 2014
3Ç 2013
4Ç 2013
1Ç 2013
2Ç 2013
4Ç 2012
3Ç 2012
1Ç 2012
2Ç 2012
4Ç 2011
3Ç 2011
2Ç 2011
4Ç 2010
1Ç 2011
3Ç 2010
2Ç 2010
1Ç 2010
4Ç 2009
2Ç 2009
3Ç 2009
€ 25
1Ç 2009
€ 27
Kaynak: JLL
Günümüz çalışma koşullarında artan çalışan hareketliliğine bağlı
olarak, ofis alanlarının verimli kullanımı ve esnek çalışma
koşullarına ilişkin bazı çözümler gündeme gelmiştir. Geçmişte home
ofis uygulamaları çalışanların verimliliğini ve memnuniyetini
arttırmak için uygun bir çözüm olarak algılanırken, ortaya çıkan
sonuçlar, çalışanlar arasındaki işbirliği ve bağlılık ile ilgili
olumsuz etkisi olduğunu göstermektedir. Örneğin, Yahoo home ofis
uygulamasını söz konusu deneyime dayandırarak sonlandırmış ve
çalışanların ofis ortamında yarattığı katma değerin daha fazla
olduğu görüldüğü için ofise geri dönüş sürecini başlatmıştır.
Boşluk Oranı
MİA’daki boşluk oranı, tamamlanan projelere bağlı olarak ilk yarı
yılda %12.6’ya yükselmiştir. 50,000 m² TKA’ya sahip Kristal Kule,
37,000 m² TKA’ya sahip River Plaza ve 12,000 m² TKA’ya sahip
Astoria Podyum’un da dahil olduğu 135,000 m²’lik ofis stoku 2014
yılının ilk yarısında pazara sunulmuştur.
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 10
Kiralama İşlem Hacmi (m²)
Boşluk Oranı(%), MİA
% 16
300,000
% 14
241,189
250,000
% 12
% 10
200,000
%8
150,000
196,752
137,544
112,000 111,495
85,486
100,000
65,450
Kiralama İşlemleri
1Ç 2013 ve 1Ç 2014 dönemleri karşılaştığında 44,000 m²’den
85,000 m²’ye çıkan A sınıfı ofis kiralama işlem hacmi, 1Ç 2014’te
A sınıfı ofis kiralamaları bakımından önemli bir artış göstermiştir.
2013 yılındaki eğilimle benzer bir şekilde, 1Y 2104’te Asya
Yakası’nda Ümraniye ve MİA’da Levent yoğun talep görmeye devam
etmişlerdir. Özellikle finansal kuruluşlarfinans kuruluşları MİA’da
konumlanmayı tercih etmektedirler. Önümüzdeki 12 ay boyunca,
Levent, Ataşehir ve Kozyatağı’nın İstanbul’da en çok tercih edilen
ofis alt pazarları olması beklenmektedir.
.
2013 Sonu
2012 Sonu
2011 Sonu
2010 Sonu
2009 Sonu
Kaynak: JLL
2008 Sonu
2Ç 2014
1Ç 2014
4Ç 2013
3Ç 2013
2Ç 2013
4Ç 2012
1Ç 2013
3Ç 2012
2Ç 2012
4Ç 2011
1Ç 2012
3Ç 2011
2Ç 2011
1Ç 2011
4Ç 2010
3Ç 2010
2Ç 2010
1Ç 2010
0
2007 Sonu
50,000 33,347
%2
%0
44,584
1Ç 2014
%4
1Ç 2013
%6
Kaynak: JLL
2014 yılının birinci yarısında gerçekleşen başlıca kiralama işlemleri
arasında; 60,000 m² alanın Denizbank tarafından Esentepe’de,
4,200 m² alanın AIG tarafından Maslak’ta, 3,900 m² alanın MSD ve
1,900 m² alanın Multi Development–Qubicon tarafından Levent’te,
3,000 m² alanın Delloite tarafından Maslak’ta, 2,500 m² alanın
Cargill ve 2,600 m² alanın Daikin tarafından Ataşehir’de kiralanması
işlemleri yer almaktadır.
Alt Pazarlara Göre Kiralama İşlem Hacmi (m²)
90,000
78,385
80,000
70,000
Asya Yakası’nda Kadıköy-Kartal metro hattının açılması ile birlikte
bölgenin ulaşılabilirliğinin artmasıyla, birçok yerel ve uluslararası
şirketin Asya Yakası’na taşındığı ve bölgenin cazibesinin önemli
ölçüde arttığı görülmektedir. Ayrıca Asya Yakası, yüksek kaliteye
sahip ofis stokunun göreceli olarak daha düşük kira seviyeleri ile
sunulmasından dolayı da tercih edilmektedir. Üretim alanlarına
yakınlık, Asya Yakası’na taşınmayı tercih eden şirketler açısından
önemli bir faktör olarak öne çıkmaktadır.
.
60,000
50,000
40,000
28,083
30,000
20,000
10,000
8,961
7,540
1,517
5,584
0
MİA
MİA Dışı
Avrupa
Asya
1Ç 2013 1Ç 2014
Kaynak: JLL, 1Ç 2014
Mevcut Arz ve Geliştirme Pazarı
MİA’da ise, yüksek kira bedellerine karşı yetersiz ve bina yaşı
nedeniyle daha niteliksiz bina özelliklerine sahip ofislerden, aynı
bölgede pazara yeni giren nitelikli ofis binalarına taşınma gibi bir
pazar eğilimi oluştuğu gözlemlenmektedir. Özellikle finans,
sigortacılık ve bankacılık sektörleri MİA’da konumlanmayı tercih
etmektedir. .
1Ç 2014 döneminde gerçekleşen toplam kiralama işleminin %92 gibi
önemli çoğunluğunun MİA’da gerçekleşmiş olması, İstanbul ofis
pazarında bölgeye olan yüksek talebin göstergesi olarak ortaya
çıkmaktadır. .
1Y 2014 itibariyle, İstanbul’daki mevcut A sınıfı ofis stoku 2013 yıl
sonu ile kıyaslandığında, 220,000 m²’lik bir artış göstererek,
3.6 milyon m²’ye ulaşmıştır. Asya Yakası’nda bazı binaların yaşlarına
bağlı olarak niteliklerini kaybetmelerine nedeniyle A sınıfı ofis
stokundan çıkarılması ve MİA’da tamamlanan yeni projeler
dolayısıyla Asya Yakası’nın payı %38’den %35’e düşmüştür. MİA,
2014 yılının birinci yarısında %34’lük pay ile neredeyse Asya’nın
seviyesine ulaşmıştır.
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 11
Levent’te 50,000 m²’lik Kristal Kule ile 37,000 m²’lik River Plaza,
Esentepe’de 12,000 m²’lik Astoria Podyum ve Maslak’ta 30,000m²’lik
Orjin Maslak 1Y 2014 içinde MİA’da tamamlanan başlıca ofis
projeleridir. Kağıthane’de 50,000 m²’lik Nef Kağıthane 03 MİA dışı
Avrupa’da tamamlanan en büyük proje olurken, Pendik’te
21,000 m²’lik Varyap Plaza Asya Yakası’nda faaliyete geçen en
yüksek kiralanabilir alana sahip ofis projesi olmuştur.
Mevcut A Tipi Ofis Arzı
Alt Pazar
TKA (m²) ('000)
MİA
1,269
MİA Dışı
1,114
Avrupa
Asya
1,279
Toplam
3,661
Kaynak: JLL, 1Y 2014
MİA’da Levent ve Maslak, MİA dışı Avrupa’da Kağıthane ve
Seyrantepe, Asya’da ise Ümraniye mevcut A sınıfı ofis arzları ile
dikkat çekmektedirler. İnşaat halindeki stok bakımından, MİA’da
Mecidiyeköy, MİA dışı Avrupa’da Seyrantepe ve Asya’da Ataşehir
söz konusu arzın önemli bir kısmına ev sahipliği yapmaktadır.
Ataşehir’de yaklaşık 1 milyon m²’lik İstanbul Finans Merkezi,
72,000 m²’lik Nidakule, 55,000 m² Palladium Tower ve 43,000 m²
Rönesans Tower; Seyrantepe’de 180,000 m²’lik Vadistanbul ve
90,000 m²’lik Skyland Ümraniye; 2017 yılı sonuna kadar
tamamlanması beklenen başlıca inşaat halindeki projeler
arasındadır. Levent’te bulunan 50,000 m² Levent 199 projesinin ise
3Ç 2014' te açılması beklenmektedir. İstanbul Finans Merkezinin
tamamlanması ile birlikte Asya Yakası’ndaki A sınıfı ofis
stokunda önemli bir artış olacaktır. İstanbul Finans Merkezi’nin
başlıca ofis kullanıcıları genel müdürlüklerini Ankara’dan İstanbul’a
taşıyan kamu bankaları olacaktır, ancak proje diğer kurumsal ve
bireysel ofis kullanıcılarının da merkezde konumlanmasına olanak
sağlayacaktır.
Geliştirme Pazarı
İstanbul’da 2017 yıl sonuna kadar tamamlanacak olan yaklaşık
2.7 milyon m²’lik halihazırda inşaat halinde ofis stoku bulunmaktadır.
Alt pazarlar bakımından Asya Yakası, yeni projelerin %63’üne denk
gelen 1.7 milyon m²’lik toplam kiralanabilir alan ile inşaat halindeki
stokun büyük çoğunluğuna ev sahipliği yapmaktadır. Asya
Yakası’nın payı, İstanbul Finans Merkezi inşaatına bağlı olarak
önemli ölçüde artmıştır. MİA dışı Avrupa sadece %19’luk bir payla
Asya Yakası’nı takip etmektedir. Toplam stokun %17’sini temsil
eden 461,000 m²’lik inşaat halindeki proje ile MİA, üç bölge arasında
en düşük paya sahiptir. İnşaat halindeki arzın tamamlanması ile
toplam A sınıfı ofis arzının 2017 yıl sonunda 6.3 milyon m²’ye
ulaşması beklenmektedir.
Levent 199
Gelecek A Tipi Ofis Arzı
Alt Pazar
TKA (m²) ('000)
MİA
461
MİA Dışı
513
Avrupa
Asya
1,683
Toplam
2,658
*2017 sonu itibariyle tamamlanması beklenen
Kaynak: JLL, 1Y 2014
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 12
Loj st k Pazarı Görünümü
Nisan 2014’te yayınladığımız “Avrupa Lojistik ve Sanayi Eğilimleri
Kullanıcı Araştırması” raporuna göre, Türkiye EMEA Bölgesi’nde
(Avrupa, Orta Doğu ve Afrika) gelişmiş Batı Avrupa pazarları
araştırmanın dışında bırakıldığında, Rusya’dan sonra ikinci en fazla
büyüyen lojistik ve endüstriyel pazar olmuştur. Türkiye lojistik ve
endüstriyel pazarlarının önümüzdeki beş yıl için büyüme beklentileri
sırasıyla %48 ve %26’dır. Göreceli ekonomik büyüme, gelişen
ulaşım altyapısı ve büyüyen orta sınıf Türkiye’nin sıralamadaki yerini
yükselten faktörler olmuştur.
EMEA Bölges’ inde En Fazla Büyüyen Pazarlar
Talep
Birincil lojistik pazarları olan İstanbul ve Kocaeli bölgelerinin önemi,
A sınıfı lojistik arzına olan büyüyen talep ile birlikte 1Y 2014’te daha
da artmıştır. İlk yarıyıl boyunca en çok tercih edilen lojistik alt
pazarları Avrupa Yakası’nda Hadımköy ve Esenyurt, Asya
Yakası’nda ise Tuzla ve Kocaeli’nde Gebze olmuştur ve bu
pazarlara yönelik talebin önümüzdeki on iki ay boyunca da devam
etmesi beklenmektedir. Aşağıdaki harita lojistik ve lojistikle ilgili
hizmetleri sağlayacak alanlar olarak tasarlanan lojistik köyler ile
Marmara Bölgesi ve çevresinde büyümekte olan lojistik alt
pazarlarını göstermektedir.
Rusya
Lojistik
%64
Endüstriyel %41
Türkiye
Lojistik
%48
Endüstriyel %26
Polonya
Türkiye’ de Büyüyen Lojistik Alt Pazarları
Lojistik
%43
Endüstriyel %24
Kaynak: JLL
Dış Ticaret ve Deniz Yolları
Araştırmaya göre, önümüzdeki beş yıl boyunca lojistik pazarını
yönlendirmesi beklenen üç ana eğilim; e-ticaret ve çok kanallı
perakendecilik, yeni gelişen pazarlar ve yeni teknoloji
uygulamalarıdır. Bu beş yılda özellikle e-ticaret gelişmeyi tetikleyen
başlıca eğilim olarak öne çıkacaktır. Araştırma aynı zamanda tedarik
zincirlerinin en büyük probleminin artan ulaşım maliyetleri olduğunu
ve buna bağlı olarak çok fonksiyonlu ulaşım merkezleri yakınında
konumlanmanın öneminin arttığını vurgulamaktadır.
.
Tesis büyüklüğü açısından 30,000 m² ile 50,000 m² arasında alan
sağlayan binalar, Türkiye lojistik pazarı kiralama işlemleri eğilimleri
ile uyumlu olarak en fazla tercih edilen tesis türü olmuşlardır.
Sürdürülebilirlik açısından ise, pazarda şu anda yüksek
sürdürebilirlik standartlarının belirlendiği ve yeni geliştirilen projelerin
rekabetçi olmak için bu sürdürülebilirlik standartlarını benimsemeleri
gerekeceği vurgulanmaktadır. Günümüzde ısıtma enerjisi tasarrufu
hali hazırda büyük ölçüde uygulanmaktadır ve elektrik enerjisi
tasarrufu önümüzdeki üç yıl boyunca yükselen eğilim olacaktır.
Komşu Ülkelerle Karayolu ve Raylı Sistemlerle
Dış Ticaret
Havayolu Taşımacılığı
TCDD Lojistik Köyleri
Yurt İçi Lojistik Merkez Projeleri
Transit ticaret/taşımacılık
Yurt İçi Ticaret Transfer Merkezleri
BALO-Büyük Anadolu
Lojistik Organizasyonlar Aksı
İstanbul-Kars-Tiflis Bakü Projesi
Kaynak: JLL
Endüstriyel üretimdeki artış ve e-ticaretin büyümesi lojistik pazarına
olan talebi arttırmaktadır. Konsolidasyon ve kurum içi lojistik
çözümlerinin sonucu olarak, lojistik tesislerinin boyutlarındaki artış
İstanbul ve Kocaeli lojistik pazarını şekillendiren başlıca eğilimler
olmuştur. 5,000 m² ile 10,000 m² arasında değişen küçük tesisler ve
20,000 m² ile 40,000 m² arasında değişen büyük dağıtım merkezleri
1Y 2014’te en çok talep edilen lojistik tesisleri olmuşlardır.
Önümüzdeki on iki ay boyunca 5,000 m² ile 15,000 m² arasındaki
lojistik tesislerinin tercih edilmesi beklenmektedir.
.
Pazardaki kullanılabilir stoka ve kur dalgalanmalarına rağmen,
lojistik sektörü birincil kira değerleri 1Y 2014’te USD 7 m²/ay
seviyesinde sabit kalmıştır. Lojistik pazarına olan talep güçlü olmaya
devam ederek birincil kiraları dengede tutmuştur. 1Ç 2009 ve
1Y 2014 arasındaki birincil kira seviyesi değişimi sonraki sayfadaki
grafikte gösterilmektedir.
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 13
Arz
Birincil Kira (USD / m² / ay)
$7.0
$6.9
$6.8
$6.7
$6.6
$6.5
$6.4
$6.3
2Ç 2014
1Ç 2014
4Ç 2013
3Ç 2013
2Ç 2013
1Ç 2013
4Ç 2012
3Ç 2012
2Ç 2012
1Ç 2012
4Ç 2011
3Ç 2011
2Ç 2011
1Ç 2011
4Ç 2010
3Ç 2010
2Ç 2010
1Ç 2010
4Ç 2009
3Ç 2009
2Ç 2009
1Ç 2009
$6.2
Kaynak: JLL
Kiralama İşlemleri
1Y 2014’te gerçekleşen kiralama işlem hacmi, 1Y 2013’e kıyasla
%29’luk bir artış göstermiştir. Eğer 2Y 2014’te benzer işlem hacmine
erişilmesi halinde, 2014 yılının kiralama işlemleri açısından,
2010 yılından beri en aktif yıl olarak ölçülen 2013’ü geçme ihtimali
bulunmaktadır.
Kiralama İşlemleri (m²)
600,000
500,000
400,000
300,000
200,000
1Y 2014’te, İstanbul ve Kocaeli bölgeleri yeni ulaşım projeleri ile
ulaşılabilirliklerinin artmasıyla, Türkiye’nin en çok tercih edilen lojistik
pazarları olma özelliklerini korumuşlardır. 3. Köprü ve bağlantı
yollarının tamamlanması ile Gebze-Hadımköy aksının daha da
güçlenmesi beklenmektedir. Gebze’nin aynı zamanda mevcut
durumda planlanmakta olan liman projesi ile lojistik altyapısı
açısından daha da önem kazanacağı öngörülmektedir. Ek olarak,
Ro-Ro taşımacılığına hizmet ederek kargo taşımacılığında küresel
lider olmayı hedefleyen Limankent Projesi, 3. Havaalanı’na komşu
olacak şekilde planlanmaktadır. Limankent Projesi’nin 2018 yılında
tamamlanması beklenirken, 3. Köprü’nün teslim tarihi ise 2015
olarak beklenmektedir. .
2Y 2013 itibariyle 7 milyon m² olan İstanbul ve Kocaeli bölgesindeki
toplam lojistik arzının, 1Y 2014’e 7.6 milyon m²’ye ulaştığı ve
Türkiye’deki toplam lojistik arzının %40’ını oluşturduğu
görülmektedir. 1Y 2014’te lojistik arzının alt bölge dağılımı ise az
oranda bir değişim göstermiştir. İstanbul’un Avrupa Yakası’ndaki
payı %39’dan %40’a yükselirken; İstanbul Asya Yakası’nın payı
%24’ten %23’e, Kocaeli’nin payı ise %37’den %36’ya düşmüştür.
İnşaat halinde olan 563,000 m² stokun %51’i ise Asya Yakası’nda
bulunmaktadır. İnşaat halinde olan arza ek olarak, 2017 yıl sonunda
tamamlanması beklenen yaklaşık 2.5 milyon m² planlanan arz
bulunduğu tahmin edilmektedir.
.
İstanbul ve Kocaeli’ndeki Başlıca Lojistik Alt Pazarları
100,000
0
2010
2011
2012
2013
1Y 2013
4,000,000
%14
3,500,000
%12
1Y 2014
3,000,000
Kaynak: JLL
%10
2,500,000
Lojistik, elektronik, perakende ve tekstil firmaları 1Y 2014’te
kiralama işlem hacmi açısından en aktif firmalar olmuşlardır.
1Y 2014’te gerçekleşen önemli kiralama işlemleri arasında 28,000m²
alanın Ekol Lojistik, 23,500 m² alanın Bimeks, 11,500 m² alanın
Bernardo, 10,000 m² alanın Galata Taşımacılık ve 10,000 m² alanın
Nextlines Tekstil tarafından kiralanması işlemleri yer almaktadır.
%8
2,000,000
%6
1,500,000
%4
1,000,000
%2
500,000
0
%0
İstanbul Avrupa
Mevcut Stok
Kaynak: JLL,1Y 2014
Önemli Kiralama İşlemleri (m²)
Şehir
Bölge
Kiracı
Kocaeli
Çayırova
Ekol
28,000
Kocaeli
Şekerpınar
Bimeks
23,500
Kocaeli
Şekerpınar
Bernardo
11,500
İstanbul
Hadımköy
Galata Taşımacılık
10,000
İstanbul
Tuzla
Nextlines Tekstil
10,000
İstanbul
Esenyurt
Ege Ulaşım
9,000
Kocaeli
Çayırova
GEFCO
9,000
İstanbul
Hadımköy
Borusan Lojistik
4,800
Kaynak: JLL, 1Y 2014
Kiralanan Alan (m²)
İstanbul Asya
Gelecek Stok
Kocaeli
Boşluk Oranı
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 14
Otel Pazarı Görünümü
Gelen Yolcu: Sabiha Gökçen ve İstanbul Atatürk Havalimanları
60,000
51,298
50,000
Yolcu Gelişleri (000)
Son yılların gözde turizm merkezlerinden olan İstanbul’un, bütün bir
yıla yayılan istikrarlı otel doluluk oranları, dengeli bir şekilde iş, tatil
ve firmaların çalışanlarını motive etmek için düzenledikleri ziyaretler
ile desteklenmiştir. Ancak Haziran 2013’ten bu yana süregelen
politik ve ekonomik gelişmelere bağlı olarak turizm sektörü olumsuz
olarak etkilenmiş ve talepte önemli bir düşüş yaşanmıştır.
Talep
Türkiye’ ye Gelen Yabancı Ziyaretçiler
40,000
34,910
Yabancı Turist Gelişleri (000)
35,000
30,000
31,456
26,337
27,077
31,783
28,632
37,395
40,000
29,813
32,144
30,000
19,957
18,522
20,000
11,190
10,000
Zayıflayan otel performansı trendine rağmen, yabancı ziyaretçi
sayılarında artış gözlemlenmektedir. Türkiye’ye gelen yabancı
ziyaretçi sayısı Ocak-Mayıs 2014 itibariyle, 2013 yılının aynı
döneme kıyasla %4.1 oranında bir artışla, 10.9 milyona ulaşmıştır.
İstanbul’a gelen yabancı ziyaretçi sayısı da, %8’lik bir büyüme
göstererek yaklaşık 4.3 milyona yükselmiştir.
45,092
13,125
22,080
14,686
6,517
6,312
8,615
0
2009
2010
2011
2012
Sabiha Gökçen Havalimanı
2013
OcakMayıs
2013
Ocak Mayıs
2014
İstanbul Atatürk Havalimanı
Kaynak: Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğü
İstanbul Atatürk Havalimanı’nın yanı sıra, İstanbul’un Asya
Yakası’nda konumlanan Sabiha Gökçen Havalimanı da önemli bir
büyüme eğilimi göstermiştir. Havalimanı 2013 yılında 18.5 milyon
yolcuya hizmet ederek, dünyanın ve Avrupa’nın en hızlı büyüyen
havalimanlarında biri olmuştur. Ocak-Mayıs 2014 itibariyle toplam
yolcu sayısı %36 artarak 8.6 milyona ulaşmıştır.
.
25,000
20,000
İstanbul Uluslararası Konferans ve Sergi Talebi
15,000
10,476
10,903
10,000
160
5,000
140
120
0
2009
2010
2011
2012
2013
Ocak Mayıs
2013
Ocak Mayıs
2014
Kaynak: T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı
Son yıllarda, İstanbul uluslararası yolcular için önemli bir aktarma
merkezi haline gelmiştir. Örneğin, İstanbul Atatürk Havalimanı,
Avrupa’nın üçüncü en yoğun havalimanı olma yolunda
ilerlemektedir. İstanbul Atatürk Havalimanı aynı zamanda 20 yeni
varış noktası ile Euro Annies 2014 yarışmasında “En Fazla Yeni
Rotaya Sahip Havalimanı” ödülünü almıştır. Ocak-Mayıs 2014
itibariyle toplam yolcu sayısı ise %11 artarak, yaklaşık 22.1
milyon seviyesine ulaşmıştır.
Wyndham Grand İstanbul Levent
100
E t k in lik S a y ı s ı
2008
80
60
40
20
0
2010
2011
2012
2013
Ocak Mayıs
2014
2015*
2016*
Kesinleşen Kesinleşen
Kaynak: İstanbul Kongre ve Ziyaretçi Bürosu
İstanbul aynı zamanda dünyanın önde gelen kongre merkezlerinden
biridir. International Congress and Convention Association
(ICCA)’ya göre bu talepteki artış, kongre turizmi açısından Türkiye’yi
dünyada en çok tercih edilen 18. ülke haline getirirken, İstanbul
8. sıradadır. İstanbul Kongre ve Ziyaretçi Bürosu’na göre ise 2012
yılında şehir çapında 128 konferans organize edilmiş olup, bu
rakam 2013 yılında %14 artış göstererek 146’ya ulaşmıştır.
Artan turizm talebini desteklemek için, İstanbul Büyükşehir
Belediyesi geçtiğimiz yıllarda tamamlanan ve devam eden
yatırımlarla şehrin altyapısını geliştirmektedir. 3. Havalimanı,
3. Köprü, İstanbul Finans Merkezi, hızlı tren ve Kuzey Marmara
Otoyolu gibi projelerin ziyaretçi sayılarını olumlu yönde etkilemesi
beklenmektedir.
• On Point • Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü • Temmuz 2014 • 15
Otel Performansı İstanbul
Geçmişten bu yana İstanbul otel pazarı değişken dinamiklere sahip
olmuştur ve ülkenin politik gündeminden doğrudan etkilenmiştir. Son
yıllarda sektörde görülen güçlü ve istikrarlı büyüme eğilimleri,
Haziran 2013’ten bu yana inişe geçmiştir. Bütün bunlara ek olarak,
son yıllarda otel arzındaki dikkate değer artışın, otel doluluk ve
performanslarını olumsuz etkilediği gözlemlenmektedir.
.
ve planlanmakta olan tüm otel projeleri tamamlanırsa, İstanbul’daki
toplam otel arzının 2016 yılsonu itibariyle %12 artması
beklenmektedir. .
İstanbul: Mevcut ve Gelecek Arz
60,000
50,000
Oda Sayısı
40,000
İstanbul Genel Set Otel Performansı
Euro Bazında Otel Performansı - Genel Set
180
30,000
20,000
80%
160
10,000
140
0
120
2010
60%
2011
Mevcut
2012
2013
2014
2015
2016
İnşaat Halinde & Planlanan
Kaynak: JLL
100
80
60
40%
2009
2010
2011
Ortalama Oda Fiyatları (EUR)
2012
2013
Ocak-Mayıs Ocak-Mayıs
2014
2013
Oda Başına Gelir (EUR)
Doluluk Oranı (%)
Kaynak: STR Global
Mayıs 2013 ile karşılaştırıldığında, İstanbul genel set otel pazarı üç
performans ölçütünde de düşüş göstermiştir. Ocak-Mayıs 2014
itibariyle oda başına gelir %21.1’lik bir düşüşle EUR 82.6’ya
gerilerken, doluluk oranları %10.8 düşerek %62.9 seviyesine
ulaşmıştır. .
İstanbul Lüks Set Otel Performansı
Geçtiğimiz yıllarda, İstanbul’daki otel yatırımları oldukça aktif
olmuştur. Gelişmiş ve rekabetçi pazar koşullarına bağlı olarak
özellikle uluslararası otel markalarının yatırımcılar tarafından daha
fazla tercih edilir hale geldiği görülmektedir. Başlıca uluslararası
operatörler, üst segmenteki lüks otel markalarının yanı sıra, diğer
segmentlerdeki otel markalarıyla da pazarda büyümektedirler.
Buna rağmen pazarda halen ‘marka otel’ kategorisinde özellikle orta
ve ekonomi segmentlerinde arzın kısıtlı olduğu görülmektedir. Ek
olarak, ‘uzun süreli konaklama sağlayan otel’ segmentinin, İstanbul
ile birlikte ikincil şehirlerde de başarılı olma potansiyelinin olduğu
düşünülmektedir.
.
Euro Bazında Otel Performansı - Lüks Set
1Y 2014’ deki Başlıca Hotel Açılışları
250
230
210
190
170
150
130
110
90
70
50
100%
2009
2010
2011
Ortalama Oda Fiyatları (EUR)
2012
2013
Ocak-Mayıs Ocak-Mayıs
2014
2013
Oda Başına Gelir (EUR)
Oda Sayısı
Lokasyon
Hilton Istanbul Bomonti Hotel
829
Bomonti
Radisson Blu Hotel Spa&Tuzla
249
Tuzla
40%
Radisson Blu Şişli
291
Şişli
20%
Marriott Hotel Şişli
259
Şişli
0%
Dedeman Bostancı
252
Bostancı
Mercure Hotel Taksim
137
Gümüşsuyu
80%
60%
Doluluk Oranı (%)
Kaynak: STR Global
İstanbul lüks otel pazarında ise Ocak-Mayıs 2014 itibariyle oda
başına gelir %20.3 düşerek EUR 129.7 seviyesine, doluluk oranları
ise %11.4 düşüş yaşayarak %62.6 seviyesine gerilemiştir.
Arz
Mayıs 2014 itibariyle, 5 yıldızlı otellerin oda sayısının, İstanbul’daki
toplam arz içerisinde %41’lik bir paya sahip olduğu görülmektedir.
Asya Yakası’ndaki oteller ise oteller ise İstanbul’ daki toplam arzının
%12’sini temsil etmektedir. Eğer, mevcut durumda inşaat halinde
.
Otel
Kaynak: JLL
Görünüm
Genel olarak 2014 yılında otel performanslarında kısmi oranda
düşüş yaşanması beklenmektedir. Bununla birlikte otel yatırımcı ve
işletmecilerinin doluluk oranlarından ziyade, ortalama oda fiyatlarına
odaklanacakları öngörülmektedir. Otel performanslarındaki düşüşe
rağmen, uzun vadede Türkiye otel pazarı öngörülerinin pozitif
olacağı beklenmektedir. İstanbul makro-ekonomik görünümü
ümit verici olurken, yabancı ve yerli yatırımcılar yeni projelerde yer
almak ve pazardaki turizm ve konaklama potansiyelinden
faydalanma eğilimi beklenmektedir..
1
JLL Türkiye
İstanbul
MM Plaza Nispetiye Mah. Başlık Sok.
No: 3 Kat 1 34340 Levent - İstanbul, Türkiye
Avi Alkaş, MRICS, CSM, CMD, CLS, CRX
Volkan Müller
Ülke Başkanı
Tel + 90 (212) 350 0882
[email protected]
COO, CFO
İcra Kurulu Üyesi
Tel + 90 (212) 350 0808
[email protected]
Burçin Yıldıran Sezen, MRICS
Yardımcı Direktör, Danışmanlık Hizmetleri
Tel + 90 (212) 350 0823
[email protected]
Ece Sert Özcan
Yavuz Can Parlar
Kıdemli Analist, Danışmanlık Hizmetleri
Tel +90 (212) 350 0874
[email protected]
Analist, Danışmanlık Hizmetleri
Tel + 90 (212) 350 0808
[email protected]
İdil Hamzadi
Sayat Delice
Nevzat Yavan
Direktör, Sermaye Piyasaları
Tel + 90 (212) 350 0821
[email protected]
Direktör, Perakende Hizmetleri
Tel + 90 (212) 350 0881
[email protected]
Direktör, Mülk Yönetimi
Tel + 90 (212) 350 0861
[email protected]
Elif İzgi Topbaş, MRICS, DipSCM
Gün Gökkaya
Ayşe Nur Teker
Yardımcı Direktör, Danışmanlık Hizmetleri
Tel + 90 (212) 350 0826
[email protected]
Yardımcı Direktör, Ofis ve Lojistik
Tel + 90 (212) 350 08 57
[email protected]
Müdür, Otel ve Ağırlama Grubu
Tel + 90 (212) 350 0892
[email protected]
Ümit Kurt, MRICS
Direktör, Kurumsal Çözümler
Tel + 90 (212) 350 0866
[email protected]
Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı - Temmuz 2014
JLL tarafından yayınlanan OnPoint raporları, gayrimenkul sektörüne dair, her yan yıldaki önemli noktalar, uzmanlaşmış
araştırmalar ve yükselen trendler ile ilgili öngörüleri ortaya çıkaran bilgiler sunar.
www.jll.com.tr
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of
Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We
would like to be told of any such errors in order to correct them.
Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.