Deepo Outlet Center / Antalya

S vP
STANDART GAYRĠMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.ġ.
TORUNLAR GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.
ANTALYA İLİ – KEPEZ İLÇESİ – SİNAN MAHALLESİ
O25-B-06-C-1 PAFTA - 28335 ADA
 96, 108, 109, 110, 117, 118, 119, 251 (43/96 Hissesi), 252
Numaralı Parseller ve Üzerinde Yer Alan DEEPO OUTLET
CENTER AVM‟ye İlişkin
Gayrimenkul Değerleme Raporu
 94, 95, 111, 112 Numaralı Parsellere İlişkin
Gayrimenkule Bağlı Hak (Kullanım Hakkı) Değerleme Raporu
27.02.2012
SvP_11_TRNGYO_14
S vP
ĠÇĠNDEKĠLER
1.
DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BĠLGĠLER ................................................................................................... 2
1.1.
Sözleşme Tarihi ve Numarası ............................................................................................................................. 2
1.2.
Değerleme Tarihi .............................................................................................................................................. 2
1.3.
Rapor Tarihi ve Numarası .................................................................................................................................. 2
1.4.
Rapor Türü ....................................................................................................................................................... 2
1.5.
Raporu Hazırlayanlar ......................................................................................................................................... 2
2.
ġĠRKET ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER ................................................................................................... 2
2.1.
Değerlemeyi Yapan Şirket Unvanı ve İletişim Bilgileri ........................................................................................... 2
2.2.
Değerleme Talebinde Bulunan Müşteri Unvanı ve İletişim Bilgileri ......................................................................... 2
3.
DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve ĠLKELERĠ ...................................................................................................... 3
3.1.
Değerleme Raporunun Amacı ............................................................................................................................ 3
3.2.
Sınırlayıcı Koşullar ............................................................................................................................................. 3
3.3.
Beyanlar ........................................................................................................................................................... 3
3.4.
Rapor‟da Kullanılan Kısaltmalar .......................................................................................................................... 4
3.5.
Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler .................................................................................................. 4
3.5.1.
Piyasa Değeri Yaklaşımı ......................................................................................................................... 4
3.5.2.
Maliyet Yaklaşımı ................................................................................................................................... 4
3.5.3.
Gelirlerin Kapitalizasyonu – İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi ...................................................................... 5
4.
EKONOMĠ, SEKTÖR VE BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER ................................................................................... 6
4.1.
Global Görünüm ................................................................................................................................................ 6
4.2.
Ulusal Ekonomik Görünüm ................................................................................................................................. 6
4.3.
Piyasalarda Son Durum ..................................................................................................................................... 8
4.4.
Sektörel Görünüm ........................................................................................................................................... 10
4.4.1.
Perakende Piyasası, ............................................................................................................................. 10
4.5.
Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler, ....................................................................... 15
5.
DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLER HAKKINDA BĠLGĠLER ve ANALĠZLER .......................................... 16
5.1.
Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler .............................................................. 16
5.1.1.
Gayrimenkullerin Yeri / Konumu ve Tanımı, ........................................................................................... 16
5.1.2.
Gayrimenkullerin Tanımı ve Yapısal Özellikleri, ....................................................................................... 17
5.1.3.
Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri, ............................................................................... 19
5.2.
Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Yasal Süreç Analizi .................................................................................... 19
5.2.1.
Gayrimenkullerin Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olduğu Alım-Satım İşlemleri, ............................................... 19
5.2.2.
Gayrimenkullere Ait Takyidat İncelemeleri, ............................................................................................ 20
5.2.3.
Gayrimenkullere Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri, ............................................................. 20
5.2.4.
Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri, ................................................................................................. 21
5.3.
Gayrimenkullere Ait Kiralama İşlemleri.............................................................................................................. 21
6.
DEĞERLEME ÇALIġMALARI ........................................................................................................................... 24
6.1.
Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler .............................................................. 24
6.2.
Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler .................................................................. 24
6.3.
Değerleme Çalışmalarında Kullanılan Yöntemler ve Varsayımlar .......................................................................... 24
6.4.
Ayrıştırma Metodu (Piyasa/Maliyet Yaklaşımı) .................................................................................................... 24
6.4.1.
Piyasa Yaklaşımı ile Parsellerin Değerinin Belirlenmesi, ........................................................................... 25
6.4.2.
Maliyet Yaklaşımı ile 96, 108, 109, 110, 117, 118, 119, 251 ve 252 numaralı parseller Üzerinde Yer
Alan Yapı Değerinin Belirlenmesi, .............................................................................................................................. 26
6.4.3.
Gayrimenkullerin Toplam(parsel +Yapı) Değerinin Belirlenmesi,............................................................. 27
6.5.
Kullanım Hakkının Değerinin Belirlenmesi .......................................................................................................... 28
6.5.1.
Değerden Türetme Yaklaşımıyla Parsel Adil Kira Bedelinin Belirlenmesi, ................................................. 28
6.5.2.
Parsel Kullanım Hakkının (Parselin sağlayacağı net kira gelirlerinin) Belirlenmesi ...................................... 29
6.6.
Gelirlerin Kapitalizasyonu–İNA Analizi ile 96, 108, 109, 110, 117, 118, 119, 251 ve 252 numaralı parseller
üzerinde yer alan gayrimenkullerin(Deepo Outlet Center AVM) Değerinin Belirlenmesi ..................................................... 30
6.6.1.
İNA Analizi, ......................................................................................................................................... 32
6.7.
Kullanılan Değerleme Analiz Yöntemlerini Açıklayıcı Bilgiler ve Bu Analizlerin Seçilme Nedenleri ............................ 32
6.7.1.
En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi, ..................................................................................................... 32
6.7.2.
Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi, .......................................................................... 33
6.7.3.
Gayrimenkul ve Bunlara Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi, ......................................................... 33
7.
ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ ........................................................................................... 34
7.1.
Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntem ve
Nedenlerinin Açıklanması ................................................................................................................................................ 34
7.2.
Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Niçin Yer Almadıklarının Gerekçeleri ............................................ 35
7.3.
Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam
Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüşler ............................................................................................. 35
7.4.
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün G.Y.O. Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde,
Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş .......................................................................................................................... 35
8.
SONUÇ........................................................................................................................................................... 37
8.1.
Nihai Değer Takdiri ......................................................................................................................................... 37
9.
RAPOR EKLERĠ .............................................................................................................................................. 38
10. DEĞERLEMEYĠ YAPAN DEĞERLEME UZMANLARININ DEĞERLEME LĠSANS BELGESĠ ÖRNEKLERĠ ............... 38
11. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLERĠN ġĠRKET TARAFINDAN DAHA ÖNCEKĠ TARĠHLERDE
DEĞERLEMESĠ YAPILMIġ ĠSE, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER............................................................ 38
SvP_11_TRNGYO_14
1
S vP
1. DEĞERLEME RAPORU HAKKINDA BĠLGĠLER
1.1. SözleĢme Tarihi ve Numarası
10.10.2011 / TRGYO-2011
1.2. Değerleme Tarihi
Bu değerleme raporuna konu olan gayrimenkuller hakkında, 01.12.2011 tarihinde ilgili
makamlar (tapu ve belediye) nezdinde çalışmalara başlanılmış ve değerleme çalışmalarına esas
teşkil edecek olan dökümanlar 31.12.2011 tarihine kadar hazır hale getirilmiştir.
1.3. Rapor Tarihi ve Numarası
27.02.2012/SvP_11_TRGYO_14
1.4. Rapor Türü
İş bu Rapor; TORUNLAR GYO. A.ġ. (MüĢteri)‟nin yazılı talebi üzerine,
 Mülkiyeti Müşteri İştiraki TRN AlıĢveriĢ Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.ġ.‟ye ait
olan ve tapuda; Antalya İli, Kepez İlçesi, Sinan Mahallesi, 025-B-06-C-1 pafta, 28335
ada,
o 96, 108, 109, 110, 117, 118, 119 ve 252 parsel numaralı tarla,
o 251 parsel numaralı ve 43/96 hisseli tarla,
vasıflı gayrimenkullerin yasal durumlarının irdelenmesi, adil piyasa değerlerinin tespiti ve
TRN AlıĢveriĢ Merkezleri Yatırım Ve Yönetim A.ġ. hisselerinin iştirak yoluyla Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı portföyünde yer almasında her hangi bir kısıt olup olmadığının,
Mülkiyeti Hastalya Motorlu Vasıtalar Ticaret Ve Sanayi A.ġ.‟ye, kullanım hakkı 21
yıl süre ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.‟ye ait olan ve tapuda;
Antalya İli, Kepez İlçesi, Sinan Mahallesi, 025-B-06-C-1 pafta, 28335 ada, 94, 95, 111,
112 parsel numaralı tarla
vasıflı gayrimenkullerin yasal durumlarının irdelenmesi, gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı
hak (kullanım hakkı) değerlerinin tespiti ve bu hakkın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
portföyünde yer almasında her hangi bir kısıt olup olmadığının,

tespitine yönelik olarak hazırlanmış gayrimenkul değerleme raporudur.
1.5. Raporu Hazırlayanlar
Değerleme Uzmanı :
Güner ġAN - Değerleme Uzmanı
S.P.K. Lisans No.: 400288
Sorumlu Değerleme Uzmanı : Yusuf Yaşar TURAN - Sorumlu Değerleme Uzmanı
S.P.K. Lisans No.: 400471
2. ġĠRKET ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER
2.1. Değerlemeyi Yapan ġirket Unvanı ve ĠletiĢim Bilgileri
STANDART GAYRĠMENKUL DEĞERLEME UYGULAMALARI A.ġ.
Eski Büyükdere Caddesi İz Plaza Giz No:4 Kat:6/18 Maslak – İstanbul
T: 0-212-290 64 93; F: 0-212-290 64 91; W: www.standartgd.com
2.2. Değerleme Talebinde Bulunan
Bilgileri
MüĢteri Unvanı ve ĠletiĢim
TORUNLAR GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.
Rüzgarlı Bahçe 95. Sokak No: 6 - 34805 Kavacık / Beykoz / İstanbul
Tel: 0-216-425 20 07; Faks: 0-216-425 03 12; W: www.torunlargyo.com.tr
SvP_11_TRNGYO_14
2
S vP
3. DEĞERLEME AMAÇ, KAPSAM ve ĠLKELERĠ
3.1. Değerleme Raporunun Amacı
İş bu Rapor; Torunlar GYO A.ġ. (MüĢteri)‟nin yazılı talebi üzerine,
-
Mülkiyeti Müşteri iştiraki TRN AlıĢveriĢ Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.ġ.‟ye,
Mülkiyeti Hastalya Motorlu Vasıtalar Ticaret Ve Sanayi A.ġ.‟ye, kullanım hakkı
MüĢteri ġirket‟e
ait olan gayrimenkullerin yasal durumlarının irdelenmesi, adil piyasa değerlerinin ve
iştirak/gayrimenkule bağlı hak olarak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde yer
almalarında her hangi bir kısıt olup olmadığının tespiti amacıyla düzenlenmiştir.
3.2. Sınırlayıcı KoĢullar
İş bu Rapor, Standart tarafından, Müşteri‟nin yazılı talebi üzerine söz konusu gayrimenkulün fiili
değerleme tarihindeki adil (rayiç) piyasa değeri ile gayrimenkule bağlı hak ve iştirakin GYO
portföyünde yer almalarında herhangi bir kısıt olup olmadığının tespiti amacıyla hazırlanmış olan
gayrimenkul değerleme raporudur.
Müşteri tarafından Standart‟a sunulan belgeler esas alınarak ilgili makamlar nezdinde yapılan
inceleme ve araştırmalar ile ekonomi ve piyasa koşulları dikkate alınarak yapılan analizler, tüm
verilerin doğru olduğu kabulüne dayanarak gerçekleştirilmiştir. Rapor‟da nihai değeri ve analiz
sonuçlarını etkileyebilecek nitelikte eksik ve/veya yanlış, belge ve/veya bilgilerin olması
durumunda Standart sorumluluk kabul etmeyecektir.
Rapor‟da varlıkların adil (rayiç) piyasa değeri, fiili değerleme tarihi esas alınarak belirlenmiş olup
bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa koşullarının değişmesi halinde olabilecek maddi
değişikliklerden ve ilgili kuruluşlar nezdinde yapılan inceleme tarihinden sonra doğmuş hukuki
işlemlerden dolayı Standart sorumlu tutulamaz.
Rapor, Müşteri‟nin münhasır kullanımı için hazırlanmış olup, Müşteri Rapor‟u kamu kurum ve
kuruluşları ile mahkemeye sunabilir. Rapor‟un teslimi ile Müşteri, Rapor‟da yer verilen bilgilerin
kamu kurum ve kuruluşları ile mahkemeye sunulması haricinde gizli tutulacağını Standart‟a
taahhüt eder. Rapor hiçbir zaman Standart‟ın yazılı ön izni olmadan üçüncü şahıslara dağıtım
amacıyla kısmen veya tamamen çoğaltılamaz veya kopya edilemez.
3.3. Beyanlar
Tarafımızdan yapılan değerleme çalışmaları ile ilgili olarak;
- Raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu,
- Analizler ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu,
- Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi
olmadığını,
- Değerleme Uzmanı ücretinin, raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını,
- Değerlemenin ahlaki kural ve standartlara göre gerçekleştiğini,
- Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim şartlarına haiz olduğunu,
- Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve vasfı konusunda daha önceden
deneyimi olduğunu,
- Değerleme Uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediğini
- Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir
yardımda bulunmadığını,
beyan ederiz.
SvP_11_TRNGYO_14
3
S vP
3.4. Rapor‟da Kullanılan Kısaltmalar
RAPOR'DA KULLANILAN KISALTMALAR
SPK
Sermaye Piyasası Kurulu
Kurul
Sermaye Piyasası Kurulu
GYO
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
Müşteri
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
TRN/İştirak
TRN Alışveriş Yatırım ve Yönetim A.Ş.
Standart
Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş.
TAKS
Taban Alanı Kat Sayısı
KAKS
Kat Alanı Kat Sayısı
E
İnşaat Emsali
Hmax
Maksimum Yapı Yüksekliği
m2
Metrekare
İNA
İndirgenmiş Nakit Akımı
DED
Devam Eden Değer
Rf
Risksiz Getiri Oranı
Rp
Risk Primi
β
Beta Katsayısı
%
Yüzde
000
Bin
€
Euro
ABD $
ABD Doları
ABD $ / TL
30.12.2011 tarihli TCMB efektif satış kuru 1,9008 TL esas alınmıştır.
Euro/ TL
30.12.2011 tarihli TCMB efektif satış kuru 2,4593 TL esas alınmıştır.
EURO/ABD$
30.12.2011 tarihli çapraz kur 1.2939 olarak esas alınmıştır
3.5. Değerleme ÇalıĢmalarında Kullanılan Yöntemler
Gayrimenkul değerleme çalışmalarında yaygın olarak genel kabul görmüş 3 farklı yöntem
kullanılmaktadır.
- “Piyasa Değeri Yaklaşımı”
- “Maliyet Oluşumları Yaklaşımı” ve
- “Gelirlerin Kapitalizasyonu –İndirgenmiş Nakit Akımı Yaklaşımı” dır.
Bu yaklaşımlara ilişkin özet bilgiler aşağıda sunulmuştur.
3.5.1.
Piyasa Değeri Yaklaşımı
Piyasa Değeri Yaklaşımı, satışa konu olması beklenen gayrimenkullerin değerlemesinde en
güvenilir ve gerçekçi yaklaşımı sunmaktadır. Bu değerleme yönteminde, değerlemeye konu olan
gayrimenkulün bulunduğu bölgede, benzer nitelikleri bulunan emsal gayrimenkuller incelenir ve
gerekli düzeltmeler yapılarak gayrimenkulün tahmini değerine ulaşılır.
Piyasa Değeri Yaklaşımı‟nın uygulanabilmesi için aşağıdaki kriterlerin mevcudiyeti aranmalıdır:
- Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı (yani yeterli
sayıda alıcı ve satıcı) gereklidir.
- Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların, gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi
olduğu, kabul edilebilir düzeyde olmalıdır.
- Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için satışta kaldığı, talep
edenlerin, belirli bir fiyat ve satış özelliği konusunda bilgi alabilecekleri kabul
edilebilmelidir.
- Piyasada, değerlemeye konu olan gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip yeter
sayıda, makul bir zaman aralığında, satışı bekleyen veya gerçekleştirilmiş emsal mevcut
olmalıdır.
3.5.2.
Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımında esas, yeni bir mülk veya konu mülkle aynı yararı olan ikame bir mülk
geliştirme maliyetini belirlemektir. Maliyet yaklaşımında geçerli bir değer göstergesi türetmek için,
geliştirilen maliyet tahmininde, konu mülkle yaş, durum ve yarar farkları için düzeltmeler yapılır.
Maliyetle değer arasında bir ilişki olduğundan, maliyet yaklaşımının piyasanın düşünce tarzını
yansıttığı kabul edilmektedir.
SvP_11_TRNGYO_14
4
S vP
Maliyet Yaklaşımında, genellikle, maliyetin tahmini için iki farklı metod kullanılmaktadır.
- Yeniden İnşaa Maliyeti
- İkame Maliyeti
Bu yaklaşımla, değerleme tarihi itibari ile mülk yapılandırılmaları için belirlenen maliyetlerden
aşağıda belirtilen yöntemlerden uygun olanı kullanılmak ve hesaplanan amortisman miktarı
düşülmek suretiyle, mevcut yapı değerine ulaşılır.
- Piyasadan Çıkarma Yöntemi
- Yaş – Ömür Yöntemi
- Ayrıştırma Metodu
Yapılandırma maliyetinden türetilen mevcut yapı değerinden, amortisman değeri düşüldükten
sonra bulunan değere arazi değeri ilave edildiği zaman ulaşılan sonuç, tam mülkiyet hakkının bir
değer göstergesidir.
3.5.3.
Gelirlerin Kapitalizasyonu – İndirgenmiş Nakit Akımı Analizi
Yöntem, genellikle geliştirilen bir gayrimenkulün kiralama ve/veya işletilmesi ile elde edilmesi
planlanan gelirlerin esas alınması suretiyle kullanılmakla beraber, geliştirilecek projede satışın
planlanması halinde de kullanılabilmektedir.
Geliştirilen gayrimenkulün, belli bir süreçte (inşa halinde ve/veya sonrasında) tamamen /kısmen
satışı mümkün olup, planlanan duruma göre nakit akışlarının belirlenmesi çalışmaları da farklılıklar
gösterebilmektedir.
Bu yöntemde, değerlemesi yapılan gayrimenkule ait ve kiralanması düşünülen bölümlerin, işletme
giderleri için alınan katkı payları dahil olmak üzere, aylık toplam kira bedelleri, yıllık artışlar da
dikkate alınarak, nakit girişleri hesaplanır.
Yöntemde genel olarak, tahsil edilemeyen kiralar ve boş kalma yüzdeleri gibi hususlar da bu
gelirin hesaplanmasında dikkate alınır.
Buna karşılık eğer mevcut ise, otopark ve reklam panoları gibi ortak alanlardan elde edilen
gelirler, yönetim planında gösterildiği üzere hesaplanır ve diğer nakit girişleri olarak bağımsız
bölümlere dağıtımı yapılır.
İşletme hizmetleri kapsamında söz konusu gayrimenkule ait bulunan, kiralanması düşülen
bağımsız bölümler ile ortak alanlar için katlanılan işletme gider payları, vergiler, fiziki yatırımlar ve
işletme sermayesi ihtiyacı ise nakit çıkışı olarak dikkate alınır.
Özetle, analiz, yıllar itibariyle gayrimenkulün veya projenin kiralama ve/veya satıĢ
yoluyla elde edilmesi planlanan amortisman öncesi serbest net nakit akımlarının,
(Nakit giriĢ ve çıkıĢ farkları) ıskontolanarak bugünkü değerine indirgenmesidir.
SvP_11_TRNGYO_14
5
S vP
4. EKONOMĠ, SEKTÖR VE BÖLGEYE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER
4.1.
Global Görünüm
Küresel ekonomide kriz sonrasında, gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerin ekonomik
görünümlerinde önemli bir ayrışma yaşanmakla birlikte, kademeli bir toparlanma gözlenmektedir.
Krizin ardından geniş kapsamlı ve etkili kamusal müdahalelerin, efektif talebi canlandırması ve
finansal piyasalarda hüküm süren belirsizlik ve sistemik riskleri hafifletmesi ile yeniden ekonomik
büyüme sürecine girilmiştir.
Finansal piyasalardaki koşullar düzelmeye devam etmektedir, ancak esas olarak gelişmiş
ekonomilerden kaynaklanan riskler hala devam etmekte olup özellikle Avrupa‟daki bazı ülkelerin
bankacılık ve kamu kesimlerinde artarak süren sorunlar piyasaları olumsuz yönde etkilemektedir.
Özellikle bütçe dengesinde ciddi boyutta bozulmanın yaşandığı ve kamu borçluluk düzeyinin aşırı
yükseldiği gelişmiş ülkelerde mevcut kırılganlıklar önemini korumaktadır.
Kriz sonrası dönemde küresel düzeyde ortaya çıkan atıl kapasite ve özel tüketim ve yatırımın
azalması, tüm dünyada enflasyonu bir kaygı olmaktan çıkarmış, ekonomide öncelik finansal
istikrar, büyüme ve istihdama yönelmiştir. Bu çerçevede, ekonomileri canlandırmak amacıyla para
politikaları mümkün olduğunca gevşetilmiş, bütçe açıkları artırılmıştır. Uygulanan gevşek para
politikalarının sunduğu bu ortam bir yandan ekonomileri canlandırırken, diğer yandan da başta
gıda ve petrol olmak üzere emtia fiyatlarının, yüksek oranda artmasına imkan tanımıştır. Bu
koşullar altında krizin etkilerinin hafiflemesiyle birlikte enflasyon, özellikle gelişmekte olan
ülkelerde geleceğe dair en önemli risklerden biri haline gelmiştir.
Kamu maliyeleri, finansal yapıları ve büyüme potansiyelleri göreli olarak daha iyi durumda olan
gelişmekte olan ekonomiler, krizin etkilerini hızla atlatarak nispeten daha hızlı bir toparlanma
sürecine girmişlerdir. Ancak, küresel ekonominin bütünleşik yapısı dikkate alındığında, gelişmiş
ülkelerdeki sorunlar tam anlamıyla çözülmediği sürece, gelişmekte olan ülkelerde daha ziyade iç
talebe dayalı olan mevcut hızlı toparlanma eğiliminin ne kadar sürdürülebileceği konusu
belirsizliğini korumaktadır.
Gelişmiş ülkelerde kısa vadeli faiz oranlarının uzun süre düşük kalacağına yönelik beklentiler,
yatırımcıları yüksek getiri arayışına sevk etmiş ve gelişmekte olan ülkelerin yatırım araçlarına talep
artmıştır. Ancak özellikle EURO bölgesinde kamu borçlarını ödemekte zorlanan ülkelere ilişkin risk
algılamaları uluslararası piyasalarda kaygıların sürmesine neden olmaktadır.
4.2. Ulusal Ekonomik Görünüm
İktisadi faaliyetteki toparlanmanın beklenenden hızlı olması, orta vadeli programın mali disiplinin
süreceğine işaret etmesi, finansal sistemin istikrarı, kredi derecelendirme kuruluşlarının olumlu
değerlendirmeleri, risk primi göstergelerinin kriz öncesi seviyelerinin de altında seyretmesi
ülkemiz ekonomisi açısından olumlu bir görünüme işaret etmektedir. Önümüzdeki dönemde, kısa
vadeli sermaye akımlarındaki hızlanmanın yanı sıra, kredi kullanımının artarak devam etmesi ve
cari işlemler açığının artması finansal istikrar açısından önem taşımaktadır. Bu çerçevede, makro
riskleri azaltıcı önlemler, diğer ülkelerde olduğu gibi ülkemizin de gündeminde olacaktır.
Küresel risk iĢtahındaki artıĢ, ülkemizdeki yüksek büyüme oranı, kamu maliyesindeki
disiplin, sağlam finansal sistem ve göreceli yüksek faiz oranları nedeniyle ağırlıklı
olarak bankaların yurt dıĢı yükümlülükleri ve portföy yatırımlarından oluĢan sermaye
giriĢi yaĢanmaktadır. Küresel krizden çıkışla birlikte sermaye girişleri hızlanmış ve 2011 yılı
Ocak-Nisan döneminde net doğrudan uluslararası yatırım girişi (fiili giriş) 4.677 milyon ABD doları
düzeyinde gerçekleşmiştir. 1 Uluslararası doğrudan yatırım girişleri kaleminde yer alan sermaye
girişi 2011 yılının ilk dört ayında toplam 6.002 milyon ABD dolarına ulaşmıştır. 4.342 milyon doları
mali aracı kuruluşların faaliyetleri sektöründen kaynaklanmıştır. 2011 yılı Ocak-Nisan döneminde
nakit sermaye girişinin %88,6‟sı AB ülkeleri kaynaklıdır.
1
Hazine Müsteşarlığı, Uluslararası Doğrudan Yatırım Verileri Bülteni, Haziran 2011
SvP_11_TRNGYO_14
6
S vP
Ekonomide yurt içi talepteki artıĢın desteğiyle hızlı bir toparlanma gerçekleĢmektedir.
2010 yılının son çeyreğine ilişkin hesaplanan gayri safi yurtiçi hâsıla değeri bir önceki yıla göre
sabit fiyatlarla %9,2 artış göstererek 28.015 milyon TL olmuştur. 2010 yılı gayri safi yurtiçi hâsıla
değeri cari fiyatlarla %16,0‟lık artışla 1.105.101 milyon TL, sabit fiyatlarla % 8,9‟luk artışla
105.680 milyon TL olmuştur. 2010 yılında kişi başına gayri safi yurtiçi hâsıla değeri cari fiyatlarla
15.138 TL, ABD doları cinsinden 10.079 dolar olarak hesaplanmıştır.
ĠĢsizlik oranları kriz öncesi seviyelerine yaklaĢsa da, temel enflasyon göstergeleri
orta vadeli hedeflerle uyumlu seyrini sürdürmektedir. Küresel kriz ve ekonomideki
daralmayla birlikte artan işsizlik oranları mevsimsel etkilerden arındırılmış verilerle 2009 yılı ilk
çeyreğinden itibaren gerilemeye başlamış, 2011 yılı ilk çeyreğinden itibaren ise istihdamda
görülen güçlü artışların etkisiyle hızla azalarak kriz öncesi seviyelerine yaklaşmıştır. 2011 yılı Mart
döneminde %10,8‟e gerilemiştir 2 . İstihdam koşullarındaki iyileşmeye rağmen işsizlik oranları
halen yüksek seviyelerdedir. Dış talebin zayıf seyri nedeniyle kapasite kullanım oranlarının kriz
öncesi seviyelere ulaşmasının zaman alması, istihdam koşullarındaki iyileşmeye rağmen halen
yüksek seviyesini koruyan işsizlik oranı ve Türk Lirasının güçlü konumu temel enflasyon
göstergelerindeki düşük düzeylerin korunmasına destek vermektedir.
Cari iĢlemler açığı artmaya devam etmektedir. Küresel kriz sonucunda iktisadi faaliyetteki
durgunlaşma ve emtia fiyatlarındaki düşüş nedeniyle daralan ve 2009 yılı sonunda 38,8 milyar
ABD dolarına gerileyen dış ticaret açığı, ekonomideki canlanmayla birlikte tekrar artmaya
başlamış ve 2011 Nisan ayında 9,1 milyar dolar açık vermiştir. İhracattaki toparlanmaya rağmen
ithal mallara yönelik talebin ivmelenmesi sonucu, 2011 yılı Ocak-Nisan döneminde dış ticaret açığı
geçen yılın aynı dönemine göre %86,7 artarak 33,7 milyar ABD dolar olurken, 12 aylık kümülatif
dış ticaret açığı Mart‟taki 83,7 milyar ABD dolardan 87,2 milyar ABD dolara genişlemiş ve iç ve dış
talebin toparlanma hızlarındaki ayrışma daha belirgin hale gelmiştir. Nisan ayındaki ihracat,
Mart‟taki %19,5‟ten sonra yıllık bazda %26,5 artarak 11,9 milyar ABD dolara ulaşmıştır. Diğer
taraftan ithalat %40,2 artışla 21 milyar ABD dolar olarak gerçekleşerek, ilk çeyrek boyunca
görülen artış hızının altında kalmıştır. Diğer yandan mevsimsellik ve çalışılan işgünü etkisinden
arındırılmış verilere göre ihracat Nisan‟da önceki aya göre %9,2 yükselirken, bu yükseliş
ithalattaki %2,8 artışın oldukça üzerinde gerçekleşmiştir. Nisan ayı verileri ihracat ve ithalatın
büyüme oranlarının birbirine önemli oranda yakınlaşması nedeniyle cari açıktaki yavaşlama
konusunda ilk önemli işaret olabilir. Küresel kriz ve ekonomideki küçülmeyle birlikte 2009 yılı
sonunda milli gelirin %2,3‟üne kadar gerileyen cari işlemler açığı, iktisadi faaliyetteki canlanmayla
birlikte tekrar artmaya başlamış ve 2010 yılı sonu itibarıyla milli gelirin % 6,6‟sına ulaşmıştır.
Ocak-Nisan 2010 döneminde 13,9 milyar ABD dolar açık veren cari işlemler hesabı, 2011 yılı ilk
dört ayında %113,8 oranında artarak 29,6 milyar ABD dolara yükselmiştir.
Para politikası sıkı bir duruĢ sergilerken iktisadi faaliyetin öngörülenden hızlı
toparlanması, kontrol altında tutulan kamu harcamaları ve faiz giderlerindeki düĢüĢ
kamu maliyesi dengelerini olumlu yönde etkilemiĢtir. 2010 yılında bütçe gelirleri, iç
talepteki artışa bağlı olarak yükselmiş, faiz oranlarındaki düşüşle faiz giderleri azalmış ve faiz dışı
harcamalar görece sınırlı düzeyde artmıştır. Bu gelişmeler sonucunda bütçe performansı olumlu
bir seyir izlemiş ve 2009 yılı sonunda yıllık 440 milyon TL olan merkezi yönetim faiz dışı bütçe
fazlası, 2010 yılı sonunda 8,7 milyar TL‟ye yükselmiştir. Merkezi yönetim bütçe açığı ise 2009
yılında 52,8 milyar TL tutarındayken, 2010 yılında 39,6 milyar TL‟ye gerilemiştir. Böylece, 2009
yılında milli gelirin % 5,5‟ine ulaşan bütçe açığı, 2010 yılında milli gelirin % 3,6‟sına düşmüştür.
2011 yılının ilk dört aylık döneminde bütçe performansındaki iyileşme devam etmektedir. Bu
dönemde artan vergi gelirleri ve faiz harcamalarındaki gerileme bütçe gelişmelerine olumlu
katkıda bulunurken, faiz dışı harcamaların artış hızının yavaşlaması bütçe performansındaki
iyileşmeye destek vermiştir. 2011 yılı Ocak-Mart dönemine ilişkin bütçe açığı geçen yılın aynı
dönemine göre % 63,6 oranında azalarak 4,1 milyar TL olmuştur. Faiz dışı fazla ise geçen yılın
aynı dönemine göre 2,7 kat artarak 9,8 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Bütçe gelirleri bir önceki
yılın aynı dönemine göre %20,5 oranında artarak 68,7 milyar TL olmuştur. Bütçe giderleri ise
sadece % 6,6 oranında artarak 72,9 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Vergi gelirleri geçen yılın
2
TUİK
SvP_11_TRNGYO_14
7
S vP
aynı dönemine göre % 19,9 oranında artarak 57,5 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. Buna karşın
faiz hariç bütçe giderleri ise % 10,3 oranında artarak 58,9 milyar TL olmuştur. 3 Cari işlemler
açığının arttığı bir ortamda, kamu harcamalarının kontrol altında tutularak, kamu maliyesinde
gevşemeye gidilmemesinin finansal istikrar açısından gerekli olduğu düşünülmektedir.
Ekonomide görülen hızlı toparlanma, belirsizliklerin azalması, faiz oranlarında
yaĢanan düĢüĢ ve kredi kullandırma koĢullarında görülen iyileĢme sonucunda
firmaların borçluluğu artmakla birlikte yurt dıĢı kaynaklı borçların payı azalmaktadır.
Firmaların toplam finansal borçları 2009 yılında önemli bir değişim göstermezken, 2010 yılında
kademeli olarak artmış, 2011 yılı Şubat ayı itibarıyla 461 milyar TL seviyesinde gerçekleşmiştir.
Firmaların finansal borçlarının milli gelire oranı da 2010 yılı sonunda bir önceki yılsonuna göre 2,9
puan artarak % 39,1‟e yükselmiştir. 2011 yılı Şubat ayı itibarıyla firmaların finansal borçlarının %
59‟u yabancı para cinsinden olmakla birlikte, yabancı para borçlar ağırlıklı olarak uzun vadelidir.
Aynı dönemde yurt dışı kaynaklı kredilerin toplam krediler içindeki payı % 29,2 olup, Türk
bankalarının yurt içi ve yurt dışı şubeleri ile yurt dışı iştiraklerince reel sektöre kullandırdıkları
Türkiye kaynaklı kredilerin toplam krediler içindeki payı 2010 yılı Eylül ayına göre, 1,8 puan
artarak % 79,8‟e ulaşmıştır.
Firmaların kredi kullanımlarının yanı sıra satıĢ gelirlerinin arttığı ve kârlılık
performanslarının güçlü seyrettiği görülmektedir. İMKB‟de işlem gören firmaların satış
gelirleri 2011 yılı Mart döneminde geçen yıla göre % 25, faaliyet kârları % 28 artarken, dönem
kârları % 13,1 azalmıştır. Firmaların artan satış gelirleri ve faaliyet kârlarına rağmen kur farkı
giderlerindeki artışa bağlı olarak artan finansal giderler dönem kârındaki azalışta etkili olmuştur.
Bu gelişmeler sonucunda 2010 yılı Mart döneminde % 3,72 olan özkaynak kârlılığı, 2011 yılı Mart
döneminde yılında % 2,95‟e gerilemiştir. Firmaların gerileyen özkaynak kârlılığında özellikle kâr
marjındaki düşüş etkili olmuştur. Faaliyet kârı dışında tutulan finansal giderlerdeki artış firmaların
kâr marjlarını olumsuz etkilemiştir.
Firmaların yabancı para varlık ve yükümlülükleri incelendiğinde, yabancı para net
açık pozisyonunun arttığı ve kur riskinin firmalar için önemini koruduğu
görülmektedir. Küresel krizden sonra azalmaya başlayan reel sektörün net açık pozisyonu,
ekonomideki toparlanmayla birlikte artmaya başlamıştır. 2009 yılında bir önceki yıla göre % 2,5
azalan yabancı para açık pozisyonu, 2011 yılı Şubat ayında % 28,6 artarak 100,1 milyar ABD
dolarına ulaşmıştır. 2011 yılı Şubat ayında yabancı para varlıkların yükümlülükleri karşılama oranı
ise 2010 yılı son çeyreğinden itibaren 1,6 puan azalarak % 47‟ye gerilemiştir.
Hane halkı yükümlülükleri içinde ihtiyaç kredileri ile konut kredilerinin payı artmaya
devam ederken, taĢıt kredilerinin payı sınırlı bir artıĢ, kredi kartlarının payı ise düĢüĢ
göstermiĢtir. Hane halkı yükümlülüklerinin gelişimi türlerine göre incelendiğinde, 2011 yılı Mart
ayı itibarıyla 2009 yılı sonuna göre ihtiyaç kredileri % 53, konut kredileri % 42, taşıt kredileri %
43,6, kredi kartları ise % 18,4 artış göstermektedir. Bu gelişmeler sonucunda hane halkı
yükümlülükleri içinde ihtiyaç kredileri, konut kredileri ve taşıt kredilerinin payı artarken, kredi
kartının payı gerilemiştir. 2010 ve 2011 yıllarında kredi kartı bakiyeleri artışını sürdürmekle
birlikte, faize tabi bakiyelerin toplam kredi kartı bakiyelerine oranı 2009 yılı sonuna kıyasla
gerilemiştir.
4.3. Piyasalarda Son D urum
2011 Ağustos ayı baĢı itibariyle, piyasalarda, ABD ekonomisinin ikinci dibe girebileceğine
ilişkin endişelerle TCMB‟den gelen sürpriz kararlar etkili olmuştur. Bunlarla birlikte, İtalya ve
İspanya‟nın 10 yıllık tahvillerinin Alman tahvilleri ile arasındaki getiri farkının açılması, borç krizinin
önümüzdeki dönemde bu ülkelerde daha sert hissedileceği yönündeki endişeleri
güçlendirmektedir.
3
Maliye Bakanlığı, Makro Ekonomik Görünüm Raporu, Nisan 2011
SvP_11_TRNGYO_14
8
S vP
En önemli gelişmelerden birisi, kredi derecelendirme kuruluşu S&P‟nin ABD‟nin kredi notunu
düşürmesi olmuştur. S&P ABD‟nin “AAA” olan kredi notunun “AA+”ya düşürüldüğünü, kredi notu
görünümünün ise negatif izlemeye alındığını açıklanmıştır.
Gelişmiş ekonomilerde ve Çin‟de son dönemde büyümede görülen yavaşlama Ağustos‟ta yeniden
belirsizlik dalgasını, dolayısıyla uluslararası piyasalardaki dalgalanmayı güçlendirmiş durumdadır.
Avrupa‟da yaşanan borç sorunlarına ABD kaynaklı endişelerin de eklenmesi, politika çözümlerinde
geç kalınması ve yeterli adım atılmamasının Amerika‟nın not düşüşüne neden olması, G7 ve G20
ülkelerinde politika yapıcıları yeniden koordineli bir çare arayışına itmiş gibi görünmektedir.
Temel olarak bakıldığında yılın ikinci yarısında Amerikan ekonomisinin daha iyi bir performans
göstermesi olasılığı hala güçlü olmakla beraber, bunun için piyasalardaki satış ve panik havasının
kontrol altına alınması gerektiği belirtilmektedir. G7 veya G20‟den gelecek açıklamaların bu
nedenle önemli olması beklenmektedir.
Yurtiçinde, yaşanan gelişmeler üzerine TCMB, gelişmiş ülkelerdeki sorunların artması ve
yurtiçinde iktisadi faaliyetteki yavaşlamanın beklenenden daha sert olması halinde para politikası
araçlarının genişletici yönde kullanılabileceğinin sinyalini vermiştir. TCMB, küresel ekonomiye
ilişkin giderek artan sorunların yurtiçi iktisadi faaliyet üzerinde “durgunluğa yol açma riskini”
azaltmak amacıyla politika faiz oranını beklenmedik bir şekilde 50 baz puan indirerek %5,75
düzeyine çektiğini açıklamıştır. Ayrıca, kısa vadeli faizlerde oluşabilecek aşağı yönlü oynaklığı
azaltmak amacıyla gecelik borçlanma faiz oranını %1,50 seviyesinden %5 düzeyine yükselttiğini
duyurmuştur. Bunun yanında, 5 Ağustos‟tan itibaren gerek gördüğü günlerde piyasaya döviz
likiditesi sağlamak amacıyla döviz satım ihalelerine başlayacağını açıklamış, taraftan yabancı para
cinsinden zorunlu karşılık oranlarında da tüm vadeler için 0,5 puan indirim yapmıştır.
Enflasyon verileri beklentilere kıyasla daha olumlu bir seyir izlemektedir. Temmuz 2011‟de bir
önceki aya göre TÜFE %0,41, ÜFE %0,03 gerilemiştir. Piyasanın aylık enflasyon beklentisi
TÜFE‟nin %0,07 düşeceği, ÜFE‟nin ise %0,80 artacağı yönünde iken, TÜFE, aylık bazda Haziran
2011‟de kaydettiği hızlı düşüşün ardından Temmuz 2011‟de gerilemiş, yıllık artış ise hafif yükseliş
kaydederek %6,3 seviyesinde gerçekleşmiştir. Yıllık ÜFE artışı da benzer bir seyir izleyerek
%10,3‟e yükselmiştir. Temmuz 2011 itibariyle TÜFE‟deki gerilemenin beklentilerin üzerinde
gerçekleşmesinde, giyim ve ayakkabı ile gıda ve alkolsüz içecekler grubundaki fiyat gelişmeleri
etkili olmuştur.
Bu ortamda bir süredir Türkiye‟de sinyalini aldığımız büyümeye odaklı para politikası tercihinin ise
Ağustos ayında TL‟nin değerine istikrar kazandırma arayışı sırasında sürpriz bir faiz indiriminin
eşlik etmesiyle yeni bir boyut kazanmıştır. Bu gelişme bize mevcut para politikasını enflasyon
hedeflemesi çerçevesinde değerlendirmenin, diğer bir deyişle mevcut beklentilerle hedefler
arasındaki farkı dikkate alarak temkinli bir duruş beklemenin yanıltıcı olduğunu göstermiştir.
Önümüzdeki döneme dair görünüm değerlendirilirken, bunun dikkate alınması faydalı olacaktır.
Ülkelerin çok uzun süre yüksek cari açıkla yaşayamayacağı, çünkü yüksek cari açığın o ülkede
döviz arzı eksikliği yaratacağı, bu da zaman içinde o ülkenin para biriminin değer kaybetmesine,
dolayısıyla cari dengeye ulaşılmasına neden olacağı hipotezi, bu resme cari açığın finansmanını
yani sermaye hareketlerini de eklendiğinde ve sermaye hareketlerinin cari açıktan daha güçlü
olduğu zamanlarda bu tezi çürütmektedir. Bugün Türkiye‟de izlenen para politikasının özünü de
bu oluşturmaktadır. Yüksek cari açığı olan bir ülkede sermaye girişi güçlü kalmaya devam
ediyorsa faizleri yükselterek ekonomiyi soğutmak bir çözüm olmaktan çok sorunu büyütebilir.
Çünkü yüksek faiz dünyanın içinde bulunduğu konjonktür itibarıyla ülkeye sermaye girişini (daha
çok da portföy yatırımları girişini) güçlendirebilecek, bu da para biriminde gereken düzeltmeyi
geciktirecek (aksine değerlenmeyi güçlendirebilecek) Ve cari açık sorununu daha da
büyütebilecektir.
2009 krizine yüksek faiz ortamında giren TCMB‟nin küresel belirsizlikleri dikkate alarak olası bir
sermaye hareketi oynaklığına karşı benzer bir durumda kalmak istemediği açıkça görülmektedir.
2010 sonundan bu yana uygulanan para politikasının sermaye hareketlerinde bir kırılganlık
yaratmamış olması da (ki bunu da Türkiye ekonomisinin yapısal güçlü tarafları ve genel olarak
SvP_11_TRNGYO_14
9
S vP
gelişmekte olan ülkelere olan ilgi ile açıklamak mümkün) bu duruşu desteklemektedir. Burada
alınan en temel riskin ise kura istikrar kazandırmak ve enflasyon görünümüne ilişkin olduğu
düşünülmektedir. Bu ortamda rezervlerin kullanılıyor olması kredi derecelendirme kuruluşlarından
gelebilecek negatif bir tepki olasılığını arttırmış olsa da, buna kısa vadeli borç stokunun
düşüşünün (özellikle bankaların) eşlik edebileceği ve görünümü rahatlatabileceği
düşünülmektedir. Temel güven unsurunun ise, enflasyonun baz etkisinin desteğiyle gerilemesi,
önümüzdeki iki ayda verilerin ekonomideki yavaşlamayı teyit etmesi ve maliye politikasında
beklenen sıkılaştırmanın açıklanmasının olacağı düşünülmektedir.
4.4. Sektörel Görünüm
4.4.1.
-
Perakende Piyasası,
Tüketici Güven Endeksi;
2011 yılının ilk iki çeyrek döneminde tüketicinin satın alma eğilimleri kuvvetli seyretmiştir.
Ekonomideki soğutma önlemlerine rağmen 2011 yılının birinci ve ikinci çeyreklerinde tüketicilerin
satın alma eğilimleri hızlı ekonomik büyüme yaşanan 2010 yılı genelinin üzerinde gerçekleşmiştir.
Fakat küresel ekonomideki belirsizliklerin etkisiyle yerel para biriminin USD ve AVRO karşısında
%25 -%30 bandında değer kaybettiği ve bunun da endekste düşüşe neden olduğu
gözlemlenmiştir. Endeks Kasım 2011 itibariyle tekrar %91‟e gerilemiştir.
TÜKETĠCĠ GÜVEN ENDEKSĠ (2009-2011), %
100
96,42
90
88,04
85,27
80
70
80,75
81,92
81,3
84,74
87,35
91,34
93,56
93,7
91,74
89,73
78,38
71,56
60
50
Kaynak: TUĠK
2009-2011 inceleme döneminde birkaç ay hariç endekste yetersiz de olsa bir artış trendinden
bahsetmek mümkündür. Nisan 2008‟den beri 80‟li değerlerin altında seyretmeye başlayan endeks
değerinin, 2009 yılı Nisan ayından itibaren tekrar 80‟lerin üzerinde değerler almaya başladığı, son
iki yıldan bu yana ise kriz öncesi seviyelere ulaştığı görülmektedir. 2009-2010-2011 yıllarının tüm
aylarında tüketici güven endeksinde endeks sayısının 100‟ün altındaki değerlerde kalması, tüketici
güvenindeki kötümser durumu göstermektedir.
-
Türkiye Hanehalkı Tüketim Harcamaları;
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) 2011 Yılı 2. Dönem Gayri Safi Yurtiçi Hasıla verilerine göre,
yerleşik ve yerleşik olmayan hane halklarının yurtiçi tüketimi harcamaları yılın ikinci
çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 8,5 artışla 19 milyar 961 milyon TL‟ye
yükselirken, bunun 5 milyar 332 milyon TL‟lik en büyük bölümünü gıda, içki ve tütün harcamaları
oluşturmuştur.
SvP_11_TRNGYO_14
10
S vP
2011 2. Çeyrek Tüketici Harcamaları,Milyon TL
Giyim-Ayakkabı
8%
Konut-Su-ElektrikDiğer Yakıtlar
14%
Gıda-Ġçki-Tütün
36%
UlaĢtırmaHaberleĢme
24%
Mobilya-Ev Bakımı
18%
Kaynak: TUĠK
2011 yılının ikinci çeyreğinde ulaştırma ve haberleşme için 3 milyar 573 milyon TL; mobilya, ev
aletleri ve ev bakımı için 2 milyar 617 milyon TL, konut, su, elektrik, gaz ve diğer yakıtlar için 2
milyar 64 milyon TL, giyim ve ayakkabı için 1 milyar 272 milyon TL harcama yapıldığı
kaydedilmiştir. Tüketicilerin yılın ikinci çeyreğinde yaptığı sağlık harcamaları 1 milyar TL‟yi
aşarken, eğitime 156 milyon TL, eğlence ve kültüre 897 milyon TL, lokanta ve otellere ise 710
milyon TL olmuştur.
- Perakende Ciroları;
Tüketici algısındaki olumlu değişimin etkisi ile perakende cirolarında artış gözlenmektedir. AMPD
verilerine göre; Kasım 2011'de aylık %7 düşüş göstermesine rağmen, 2011'in ilk 11 ayında, 2010
ilk 11 ayına göre %9 büyüme ile önemli bir ivme yakalamıĢtır.
Perakende Ciroları Yıllık Büyüme
30%
27%
25%
22%
20%
16%
15%
10%
7%
4%
5%
18%
2007-2008
13%
11%
9%
8%
18%
2%
2009-2010
2010-2011*
8%
5% 4%
2008-2009
3%
0%
Genel
Gıda
Gıda DıĢı
Hazır Giyim
Kaynak: AlıĢveriĢ Merkezleri ve Perakendeciler Derneği (AMPD)
*2011 yılı 11 ayına ilişkin değişimi ifade etmektedir.
2011 Kasım ayında, Ekim ayındaki mevsimsel yükseliĢten sonra cirolar normal
seyrine dönmüĢtür. Yılın ilk 11 ayındaki büyüme, yılsonu büyüme oranlarının 2010'un
üzerinde olacağına iĢaret etmektedir.
-
AlıĢveriĢ Merkezleri Perakende Endeksi;
AlıĢveriĢ Merkezleri Perakende Endeksi 2005=100
DÖNEMLER
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
TOPLAM CĠRO ENDEKSĠ
133
155
168
127
SvP_11_TRNGYO_14
KĠRALANABĠLĠR ALAN
M2 ENDEKSĠ
176
183
192
195
M2 BAġINA CĠRO ENDEKSĠ
97
109
116
90
11
S vP
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
2011 Q1
2011 Q2
2011 Q3
2011 Q4*
142
153
151
141
151
137
152
203
205
218
221
236
242
244
96
101
99
92
95
91
98
KAYNAK: AMPD
*12 Aralık
2011 yılı ilk çeyreğinde AVM ciroları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 11,9 artmıştır. 2010
yılının son çeyreğine göre ise mevsimsellik etkisi ile gerilemiştir. Kiralanabilir alan endeksi yılın ilk
çeyreğinde yüzde 1,4 oranında genişleme göstermiştir. M2 başına ciro endeksi ise mevsimsellik
etkisi ile bir önceki çeyreğe göre gerilemişken, geçen yılın aynı çeyrek dönemine kıyasla yüzde 2
artış göstermiştir. 2011 yılının ikinci çeyrek döneminde ise AVM ciroları geçen yılın aynı
dönemine göre %6,3 oranında artmıĢtır. Kiralanabilir alan endeksi de yılın ikinci
çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %6,8 oranında artıĢ göstermiĢtir. M2 baĢına ciro
endeksi ise 95 ile geçen yılın aynı dönemine göre 1 puan gerilemiĢtir. 2011 yılı
üçüncü çeyrek döneminde mevsimsellik etkisi ile Eylül ayı sonunda toplam ciro
endeksi 137 ile yılın en düĢük seviyesine inmiĢtir. Kiralanabilir alan m 2 endeksinde ise
artıĢ devam etmektedir. M2 baĢına ciro endeksi de bu geliĢmelere bağlı olarak üçüncü
çeyrek son ayı itibari ile 91 puanla yılın en düĢük seviyesine gerilemiĢtir. Yine
mevsimsellik etkisi ile Ekim ayında ise hem toplam cirolarda hem de m2 baĢına ciro
endeksinde kuvvetli bir toparlanma görülmektedir.
- Türkiye AVM Piyasası;
İlk modern alışveriş merkezi olan Galeria Ġstanbul Ataköy‟de 1988 yılında, açılmıştır. Bunu
sırasıyla, Karum(1991), Carrefour(1991), Akmerkez(1993), Capitol(1993), Carousel(1995),
Kipa(1995), Migros(1998), Profilo(1998) takip etmiştir. Alışveriş tutkusu Anadolu'ya yayıldığında
ilk adımı ise Konya'da Adesa(1993) atmıştır. Organize Perakendecilik bu dönemden sonra bir
patlama yapmıştır. Bu dikkat çekici büyümede hayat tarzlarındaki değişim, tüketici kredisi ve
kredi kartının yaygınlaşması, otomobil sayısının artması ve kadınların çalışma hayatına katılması
gibi çok değişik faktör rol oynamıştır.
Türkiyede AVM‟lerin GeliĢimi
Kaynak: AlıĢveriĢ Merkezi Yatırımcıları Derneği(AYD)
Ekonomide hızlı büyüme ve perakende sektöründeki gelişmeye bağlı olarak AVM yatırımları yılın
üçüncü çeyrek döneminde de canlı kalmayı sürdürmüştür.Yerli ve yabancı yatırımcıların İstanbul
ve diğer illerde AVM yatırımları ve yeni proje girişimleri artmaktadır. Perakende sektöründeki
gelişme, yabancı markaların da Türkiye'ye ilgisini arttırmakta ve girişini hızlandırmaktadır. Büyük
şehirlerin yanı sıra diğer şehirlerde de ilave AVM yatırımları başlanmakta ve planlanmaktadır.
SvP_11_TRNGYO_14
12
S vP
Satın alma gücündeki genişleme ve yeni orta sınıfın tüketici tercihleriyle birlikte diğer illerde de
AVM yatırımlarının genişlemesi organize perakendenin payının artmasına destek olmaktadır.
2011 yılında açılan yeni AVM yatırımlarına ek olarak yaklaşık 2.0 milyon m2 kiralanabilir alana
sahip AVM inşaatı devam etmektedir. Yılın üçüncü çeyreğinde birincil kiralarda bir değişiklik
olmamıştır. Ancak döviz kurlarındaki artış nedeniyle AVM yatırımcıları ile perakendeciler arasında
kira tartışmaları yaşanmaktadır. Döviz kurlarındaki artış nedeni ile döviz cinsi kiralarda artış
beklenmemektedir.
Türkiye Genelinde AlıĢveriĢ Merkezleri
DÖNEMLER
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
2011 Q1
2011 Q2
2011 Q3
2011 Q4*
AÇILAN AVM
KĠRALANABĠLĠR
ALAN M2
55.700
129.000
251.000
368.700
122.000
148.280
174.000
250.000
236.900
350.725
281.880
178.640
AÇILAN AVM
SAYISI
5
5
7
7
3
7
6
7
6
11
8
6
TOPLAM
KĠRALANABĠLĠR
ALAN M2
4.458.258
4.587.258
4.852.758*
5.221.458
5.343.458
5.491.738
5.665.738
6.285.271
6.522.171
6.872.896
7.154.776
7.333.416
TOPLAM AVM
SAYISI
194
199
206
213
216
223
226
261
267
278
286
292
KAYNAK: TUĠK-AYD
*12 Aralık
GYODER‟den yapılan açıklamaya göre, Türkiye genelinde 2011 yılının üçüncü ve
dördüncü çeyrek dönemlerinde yeni AVM açılıĢları devam etmiĢtir. Üçüncü çeyrekte 8
yeni AVM, 12 Aralık itibari ile dördüncü çeyrekte ise 6 yeni AVM açılmıĢtır. Üçüncü ve
dördüncü çeyrekte açılan AVM‟ler ile toplam AVM sayısı 292‟ye, toplam kiralanabilir
alan ise 7.33 milyon m2‟ye ulaĢmıĢtır.
Ġllere göre bakıldığında Ġstanbul 104 aktif alıĢveriĢ merkezi ile ilk sırada yer alırken,
Ankara 33, Ġzmir 19 alıĢveriĢ merkezi ile Ġstanbul'u takip etmektedir.
Türkiye Geneli AVM Dağılımı
Diğer
47%
İstanbul
36%
İzmir
6%
Ankara
11%
2011 Ġlk Üç Çeyreğinde Açılan
AVM'lerin Kiralanabilir Alanlarına
Göre Dağılımı
İstanbul
30%
Diğer
56%
Türkiye Geneli AVM Dağılımı
Diğer
44%
İstanbul
36%
Ankara
14%
Ankara
14%
İzmir
6%
KAYNAK: AYD
SvP_11_TRNGYO_14
13
S vP
Türkiye‟de henüz 81 ilin 48‟inde AVM bulunmaktadır. Isparta, Artvin ve Hatay illerinde
2010 yılında ilk AVM' ler açılmışken, Mardin Kızıltepe, Siirt ve Kırıkkale illerinde ise yakında
açılacak AVM‟ler yatırımların küçük şehirlere doğru kaydığının bir göstergesidir. Adapazarı, Bursa,
Düzce, Adana, Edirne, Antakya, Balıkesir, Antalya ve Diyarbakır AVM‟lerin yeni adresleri olarak
ortaya çıkmaktadır. 2013‟te AVM yatırım potansiyeli taşıyan illerin arasında Kilis, Sinop, Kars,
Iğdır, Kahramanmaraş ve Afyon yer alırken, Mersin, Sakarya, Nevşehir, Gaziantep ve Van
doygunluğu devam edecek iller olarak sıralanmaktadır.
Türkiye‟de, 2011 sonu itibariyle 1000 kiĢi baĢına 103 m²‟lik kiralanabilir alan ile
birçok Avrupa ülkesinin gerisinde kalmaktadır. Fransa‟da bu sayı her 1000 kişiye yaklaşık
252,9 m² iken İngiltere‟de 258 m², Almanya‟da ise 153,6 m²‟dir. Ankara ve Ġstanbul sırasıyla
236 m2 ve 232 m2 ile, 1.000 kiĢi baĢına düĢen kiralanabilir alan bazında, en yoğun
pazarlar olarak öne çıkmaktadır. İstanbul ve Ankara‟yı Karabük, Bolu, Trabzon ve Bursa takip
etmektedir. Bolu, Karabük ve Trabzon gibi ikincil şehirlerde yüksek perakende yoğunluğunun
arkasındaki temel sebep, pazarın gelişmişliği değil, şehir nüfuslarının azlığıdır. Bu nedenle, ikincil
şehirlerin perakende yoğunlukları ile öne çıkmaları sıkça görülen bir durumdur ve bazen ikincil
şehirlerde orta ölçekli bir alışveriş merkezinin açılışı, o şehrin 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir
alanını iki katına çıkartabilmektedir. İnşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla, 2013 sonunda
İstanbul‟un perakende yoğunluğunun 257,-m2‟ye ulaşarak, Ankara‟yı geride bırakması ve tekrar
en yoğun şehir haline gelmesi beklenmektedir.
ġehir
Ankara
İstanbul
Karabük
Bolu
Trabzon
Bursa
Tekirdağ
Denizli
Türkiye
KAYNAK: Jones Lang LaSalle
SvP_11_TRNGYO_14
1.000 KiĢi BaĢına DüĢen TKA, 2011
2010 Q4
207 m2
210 m2
65 m2
25 m2
142 m2
134 m2
139 m2
119 m2
90 m2
2011 Q4
236 m2
232 m2
179 m2
148 m2
143 m2
143 m2
139 m2
130 m2
103 m2
14
S vP
4.5. Gayrimenkulün
Veriler 4,
Bulunduğu
Bölgenin
Analizi
Ve
Kullanılan
ANTALYA: Antalya ili Anadolu'nun güneybatısında yer almaktadır. Yüzölçümü 20.723 km² olup,
Türkiye yüzölçümünün %2.6'sı kadardır. İlin kara sınırlarını Toros Dağları meydana getirmektedir.
İlin güneyinde Akdeniz, doğusunda Mersin, Konya ve Karaman, kuzeyinde Isparta ve Burdur,
batısında ise Muğla illeri vardır.
Antalya Türkiye'de bugüne kadar bilinen en eski yerleşmelerin bulunduğu en önde gelen illerden
biridir. Antalya'ya 20 km uzaklıkta ve Toroslar'ın Akdeniz'e bakan yamaçlarında yer alan Karain
Mağarası'nda yapılan kazılarda Antalya ilinde Paleolitik yerleşmenin varlığını ortaya çıkartmış ve
bölgenin tarihini M.Ö. 220 bin yılına kadar indirmiştir.Antalya İli, doğası, palmiyelerle sıralanmış
bulvarları, geleneksel mimarisini korumuş merkezi Kaleiçi ve büyük ölçekli turizm yatırımları ile
Türkiye'nin en önemli turizm merkezlerinden biridir. Antalya aynı zamanda, Türkiye'nin büyük
ölçekli göç alan kentlerinden biridir.
Antalya İli‟nin; Akseki, Aksu, Alanya, Demre, Döşemealtı, Elmalı, Finike, Gazipaşa, Gündoğmuş,
İbradı, Kaş, Kemer, Kepez, Konyaaltı, Korkuteli, Kumluca, Manavgat, Muratpaşa, Serik olmak
üzere 19 adet ilçesi bulunmaktadır.
Kepez: Kepez İlçesi Antalya'nın kuzey bölgesinde bulunur. Güney sınırı halk arasında Çevre
Yolu olarak bilinen Gazi Bulvarı ve Çakırlar yolu ile başlamakta olup kuzey il sınırına kadar devam
eder. İlçenin doğusunda Aksu İlçesi, güneyinde Muratpaşa İlçesi, güney batısında Konyaltı İlçesi,
kuzey ve kuzey batısında Döşemealtı İlçesi bulunmaktadır. İlçenin tamamı Büyük Şehir sınırları
içerisinde yer almaktadır.
İlçenin toplam yüzölçümü 39786.9 Hektardır. İlçede 6 köy ve 60 mahalle bulunmaktadır.
Kepez İlçesinde Akdeniz İklimi
hüküm sürer. Yazlar sıcak ve
kurak; kışlar ılık ve bol yağışlıdır.
Yaz aylarında sıcaklık yüksektir.
Kuraklık kendini hissettirir. En fazla
yağış kışın, en az yağış yazın düşer.
Kış aylarında ise sıcaklık aşırı
derecede
düşmez.
Denizden
yüksekliği ortalama 20-39 metre
arasındadır.
Antalya İli deprem haritasına göre Kepez İlçesi 2‟nci derece deprem bölgesinde yer almaktadır.
2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) nüfus sayımı sonuçlarına göre, Kepez
İlçesinin nüfusu aşağıdaki tabloda gösterilmiştir;
Kepez
Antalya
4
Toplam
406.819
1.919.729
Erkek
206.686
973.554
Kadın
200.133
946.175
Bölge analizinde yer alan bilgiler için, İlgili Belediye Başkanlığı ve Valilik WEB sayfalarından faydanılmıştır.
SvP_11_TRNGYO_14
15
S vP
5. DEĞERLEME
KONUSU
BĠLGĠLER ve ANALĠZLER
5.1. Gayrimenkullerin
ĠliĢkin Bilgiler
5.1.1.
Yeri,
GAYRĠMENKULLER
Konumu,
Tanımı,
Tapu
HAKKINDA
Kayıtlarına
Gayrimenkullerin Yeri / Konumu ve Tanımı,
Değerleme konusu varlıklar, Alanya Yolu üzerinde, Havaalanı Karşısında, Sinan Mahallesi,
Altınova/Antalya açık adresinde; tapuda, Antalya İli, Kepez İlçesi, Sinan Mahallesi, 025-B-06-C-1
pafta, 28335 ada üzerinde kayıtlı,
 Mülkiyeti Müşteri İştirakı TRN‟ye ait olan, 96, 108, 109, 110, 117, 118, 119, 252 parsel
numaralı tarla vasıflı gayrimenkuller ile 43/96 hissesi TRN‟ye ait olan 251 numaralı tarla
ve
üzerinde konumlanmış olan Deepo Outlet Center AVM olarak bilinen
gayrimenkul ile,
 Hastalya Motorlu Vasıtalar San. ve Tic. A.Ş‟den, tapuya tescilli üst hakkına istinaden 21
yıl süre ile kiralanmış olan 94, 95, 111, 112 numaralı parsellerin üst hakkına bağlı
kullanım hakkı değeridir.
(EK : 1 : Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar)
Değerleme konusu gayrimenkuller, Kepez Belediyesi, Sinan Mahallesi sınırları içerisinde AntalyaAlanya Karayolu üzerinde Antalya istikametinde yer almaktadır. Gayrimenkullerin yakın
çevresinde Opel ve Fiat otomotiv satış mağazaları, Yenigün Şekerleme, Antalya Havaalanı,
Antalya EXPO Center, D-400 Karayolu, orta ve küçük işletmelere ait fabrika ve depo alanları ile
boş parseller yer almaktadır.
Gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin bazı önemli merkezlere uzaklığı;
Antalya Havaalanı
Kepez
Antalya Şehir Merkezi
SvP_11_TRNGYO_14
: ~2,-km.
: ~11,-km.
: ~8,-km
Belek
Serik
Alanya
: ~25,-km.
: ~29,-km.
: ~100,km
16
S vP
5.1.2.
Gayrimenkullerin Tanımı ve Yapısal Özellikleri,
Değerleme konusu;

96, 108, 109, 110, 119 numaralı parsellerin üzerinde konumlu Deepo Outlet Center
AVM yer almaktadır.

251 numaralı parselin bir bölümü (Müşteri İştiraki Şirketin 43/96 hissesine karşılık)
üzerinde ise Deepo Outlet Center AVM bünyesinde kullanılan Go-Kart alanı bulunmaktadır.

117, 118 ve 252 numaralı parseller ise halihazırda boş durumda olup açık otopark olarak
kullanılmaktadır.

94, 95, 111 ve 112 numaralı parseller Deepo Outlet Center AVM‟nin yanında yer almakta
olup Torunlar GYO A.ġ. tarafından kiralanmıştır. Kiralanan parseller üzerinde 78,-m2, 797,m2, 1.515,-m2, 170,-m2 alanlı tek katlı ve 428,-m2 iki katlı olmak üzere toplam 2.988,-m2
kapalı alanlı yapılar mevcuttur. Müşteri şirketten alınan bilgiler doğrultusunda bu parsellerin,
büyüme projesi çerçevesinde Deepo Outlet Center AVM‟ye dahil edileceği bunun için imar
planı çalışmasının bitmesinin beklendiği öğrenilmiştir. Parseller üzerinde bulunan yapıların
mevcut durumda kullanılmayacağı için raporun ilgili bölümlerinde sadece parsellere değer
verilmiştir.
Deepo Outlet Center:
1 bodrum kat + zemin kat + 1 normal kat olmak üzere toplam 3 kattan oluşmaktka olup brüt
38.980,-m2 alanlıdır.

Bodrum katta, 311 araçlık kapalı otopark, depolar, sığınak, makina dairesi ve jeneratör
odası,

Zemin katta, 3 adet ofis, soyunma odaları, mutfak, yemekhane ve bay-bayan WC‟nin
bulunduğu idari bölüm, mağazalar, stand alanları, yeme-içme alanları, atm‟ler, sinema girişi,
teknik alanlar, revir, bay-bayan mescit, bebek emzirme odası, 1 adet çocuk ve 2 adet engelli
WC, 3 adet bay-bayan WC, sinemaya hizmet veren 1 adet asansör ve 2‟si önden, 1‟si
arkadan olmak üzere 3 adet giriş,

1. Normal katta, sinema fuayesi ve salonları, bay-bayan WC, muhasebe odası, müdür
odaları, toplantı odaları ve ofislerden oluşan idari bölüm bulunmaktadır.
Depo Outlet Center AVM‟nin dışında 466 araçlık ve 89 araçlık olmak üzere toplam 555 araçlık
açık otopark alanı ve Go-Kart alanı bulunmaktadır.
Alışveriş merkezinin koridorlarının ve yeme-içme alanlarının üstü temperli cam, diğer kısımlar
poliüretanlı trapez panel kaplıdır. Koridorlar pamarit renkli mermer, doğal parke taşı ve cilalı masif
ahşap parke kaplıdır. Koridorların tavanlarında spot ışıklandırma, havalandırma tünelleri, sprinkler
sistem, ses yayın tesisatı ve duman detektörleri mevcuttur.
Mağazaların içi kullanış amacına göre kiracılar tarafından dekore edilmiştir. Mağaza tavanlarında
havalandırma kanalları ve menfezleri ile yangın sprinkler sistemi mevcuttur.
Umumi müşteri lavabo ve WC‟lerinin döşeme ve duvarları seramiktir. Hilton lavabolu duvara
ankastre rezervuarlı ve konsol klozet taşlıdır.
Yönetim-ofis bölümünün döşemeleri laminant parke, duvarları plastik boyalıdır. Ara bölmeleri
camlı renkli alüminyum. Tavanları taş yünü kaplı ve pencere doğramaları alüminyumdur.
SvP_11_TRNGYO_14
17
S vP
DEEPO OUTLET CENTER TANITIMI
Ġlçe/Semt
Yer Seçimi
Parsel Sahibi
Parsel Yüzölçümü,m2 (*)
Mimari Tasarım
AçılıĢ Tarihi
Toplam ĠnĢaat Alanı,m2
Kiralanabilir Alan,m2 (**)
Kat Sayısı
:
Kepez/Sinan Mahallesi
:
Antalya Havaalanı Karşısı, D-400 Karayolu üzeri
:
Trn Alışveriş Merkezleri Yatırım Ve Yönetim A.Ş.
:
67.319,78-m2
:
DNA Mimarlık
:
2011/Mart
:
38.980
:
17.485,36-m2
:
3 Kat (1 Bodrum + Zemin + 1 Normal Kat)
:
555 Araçlık Açık
Toplam Otopark Kapasitesi
:
311 Araçlık Kapalı
:
Doluluk Oranı
% 98
* Deepo Outlet Center AVM toplam parsel alanı hesaplanırken, Go-Kart alanı ve açık otopark alanı olarak kullanılan parsel
alanları toplamı, AVM‟nin üzerine kurulu olduğu parsellerin toplam alanına ilave edilerek hesaplanmıştır.
** Toplam kiralanabilir alanlara stand ve atm alanları dahil edilmemiştir.
Gayrimenkulün değerlemesinde baz alınacak
almaktadır.
yapısal özellikleri aĢağıda yer
GAYRĠMENKULÜN YAPISAL ÖZELLĠKLERĠ
Yapı Tarzı
Yapı Nizamı
Kat Adedi
Brüt Kullanım Alanı,m2
Kullanım Amacı
ĠnĢaat Kalitesi
Malzeme Kalitesi
Fiziksel Eskime
Betonerme Karkas + Çelik Karkas
Ayrık
3 Kat (1 Bodrum + Zemin + 1 Normal Kat)
38.980,-m2
Alışveriş Merkezi
Çok iyi
Çok iyi
Yok
GAYRĠMENKULÜN MEVCUT TESĠSATI
Su-Kanalizasyon
Elektrik
Asansör
Yangın Merdineni
Hidrofor
Otopark
Şebeke
Şebeke
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Kapalı/Açık
Su Deposu
Jeneratör
Yangın Tesisatı
Yangın Ġhbar Sistemi
Sığınak
Isıtma Sistemi
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Mevcut
Alışveriş Merkezi‟nin kat kullanımları, brüt alan ve kiralanabilir alan bilgileri aşağıda ki tabloda
sunulmuştur.
Brüt ĠnĢaat
Alanı,m2
Kat
Bodrum Kat
11.587,00
Zemin Kat
25.143,00
1. Kat
TOPLAM
2.250,00
38.980,-
Kapalı
Otopark
Alanı, m2
8.285,00
-
8.285,-
Toplam Kiralanabilir Alan,m2
Mağaza
Alanı, m2
Yeme-Ġçme
Alanı, m2
-
-
15.070,60
-
15.070,60
1.760,00
-
1.760,-
Depo
Alanı, m2
654,76
Diğer
Alanlar, m2
2.647.24
-
8.312.40
-
2.250,00
654,76
13.209,64
AVM bütününde kat irtifakı tesis edilmemiş ve bağımsız bölüm sınırları oluşturulmamış olmakla
beraber, mevcut proje ve fiili duruma göre oluşturulan alanlar aşağıda sunulmuştur:
Bodrum kat; 311 adet kapalı otopark, 31 ayrı depo alanı , bay-bayan ve engelli WC,
sığınak, makina dairesi ve jeneratör odası,
Zemin kat; sinema bölümüne ait depo, arşiv, gişeler ve asansör, 67‟si dolu 1‟i boş
toplam 68 mağaza, 14‟ü dolu 2‟si boş toplam 16 yeme-içme alanı, 17 adet stand, 14 adet
ATM, eğlence alanları, bay-bayan, çocuk ve engelli WC, bebek emzirme odası, revir, baybayan mescit, 3 adet bina girişi,
SvP_11_TRNGYO_14
18
S vP
1. kat; toplantı odaları, muhasebe ve ofis alanlarından oluşan idari bölüm, sinema
bölümüne ait 5 adet salon, fuaye alanı ve bay-bayan WC
bölümlerinden oluşmaktadır.
Ayrıca Alışveriş Merkezi bünyesinde yer alan Go-Kart alanı, 555 araçlık açık otopark, taksi durağı
ve baz istasyonları bulunmaktadır.
5.1.3.
Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri,
Mahalle
Mevkii
Pafta No.
Ada
No.
Parsel
No.
Parsel
Alanı, m2
Hisse
Oranı
Nitelik
Cilt
No.
Sahif
e No.
Sinan
-
025-B-06-C-1 28335
96
12.094,99
Tam
Tarla
2
116
Sinan
Karahayıt 025-B-06-C-1 28335
108
2.967,93
Tam
Tarla
2
120
Sinan
Karahayıt 025-B-06-C-1 28335
109
4.085,06
Tam
Tarla
2
130
Sinan
Karahayıt 025-B-06-C-1 28335
110
16.091,53
Tam
Tarla
2
131
Sinan
Karahayıt 025-B-06-C-1 28335
117
7.259,33
Tam
Tarla
2
138
Sinan
Karahayıt 025-B-06-C-1 28335
118
2.661,19
Tam
Tarla
2
139
Sinan
Karahayıt 025-B-06-C-1 28335
119
7.230,13
Tam
Tarla
2
140
Sinan
Zeytinköy 025-B-06-C-1 28335
251
16.281,99
43/96
Tarla
3
274
Sinan
Zeytinköy 025-B-06-C-1 28335
252
7.636,65
Tam
Tarla
3
275
Sinan
-
025-B-06-C-1 28335
94
6.329,79
Tam
Tarla
2
114
Sinan
-
025-B-06-C-1 28335
95
2.852,84
Tam
Tarla
2
115
Sinan
Karahayıt 025-B-06-C-1 28335
111
3.785,70
Tam
Tarla
2
132
Sinan
Karahayıt 025-B-06-C-1 28335
(EK: 2 : Gayrimenkullere Ait Tapu Belgeleri)
112
8.262,72
Tam
Tarla
2
133
Edinme
Tarihi/
Yevmiye No
Malik
14.07.2011/
20170
14.07.2011/
20170
14.07.2011/
20170
Trn
14.07.2011/
20170 Alışveriş
Merkezleri
14.07.2011/
Yatırım
20170
Ve
14.07.2011/ Yönetim
20170
A.Ş.
14.07.2011/
20170
14.07.2011/
20170
14.07.2011/
20170
14.07.2011/
20170 Hastalya
14.07.2011/ Motorlu
20170 Vasıtalar
14.07.2011/ Ticaret Ve
Sanayi
20170
A.Ş.
14.07.2011/
20170
5.2. Değerleme Konusu Gayrimenkul lerin Yasal Süreç Analizi
06.12.2011 tarih ve saat 16.40 itibari ile, Kepez Tapu Sicil Müdürlüğü ve Kepez Belediyesi‟nde
yapılan incelemeler sonucunda tespit edilen hususlar aşağıda sunulmuştur.
5.2.1.
Gayrimenkullerin Son Üç Yıl İçerisinde Konu Olduğu Alım-Satım İşlemleri,
Değerleme konusu;

96, 108, 109, 110, 117, 118, 119, 252 numaralı parsellerin tamamı ve 251 numaralı
parselin 43/96 hissesi;
o 19.04.2010 tarih ve 10886 yevmiye numarası ile Torunlar Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı A.ġ. adına kayıtlı iken, Trn AlıĢveriĢ Merkezleri Yatırım
Ve Yönetim A.ġ. adına, ticaret Ģirketlerine aynı sermaye konulması
iĢleminden,
o 25.03.2011 tarihinde, 3402 Sayılı Kadastro Kanunu‟nun 22-a5 madde uygulaması
işleminden,
5
22-a uygulaması; tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan
kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen
veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi ve tapu
sicilinde gerekli düzeltmelerin sağlanması işlemidir.
SvP_11_TRNGYO_14
19
S vP
14.07.2011 tarih ve 20170 yevmiye numarası ile yeni mahalle oluĢması
durumunda yenilemenin tescili işleminden
tescil edilmiştir.
o

94, 95, 111 ve 112 numaralı parsellerin tamamı 14.07.2011 tarih ve 20170 yevmiye
numrası ile yeni mahalle oluĢması durumunda yenilemenin tescili işleminden
Hastalya Motorlu Vasıtalar Ticaret ve Sanayi A.Ş. adına tescil edilmiştir.
5.2.2.
Gayrimenkullere Ait Takyidat İncelemeleri,

108, 109 ve 119 numaralı parsellerin;
Beyanlar
Hanesi‟nde

:
21.02.1983 tarih ve 618 yevmiye numarası ile Teferruat için
evraki musbitesine müracaat
beyanı mevcuttur.
-
96 ve 110 numaralı parsellerin;
An Kon Antalya Konsantre Sebze Meyve İşleme Sanayi T.A.Ş.‟ye
ait malzeme ve teçhizat döküm listesidir. Narenciye suyu hattı,
2 adet (Değeri:100.000.000 ETL) (Sistem no:151333),
- Berrak meyve suyu hattı, 2 adet (Değeri:25.000.000 ETL)
(Sistem no:151334),
- Meyve pulpu hattı, 2 adet (Değeri:1.000.000 ETL) (Sistem
no:151335),
- Vişne sap atma hattı, 2 adet (Değeri:2.000.000 ETL) (Sistem
no:151336),
- Domates salçası hattı, 2 adet (Değeri:76.000.000 ETL) (Sistem
Teferruat Bilgileri
:
no:151337),
Hanesi‟nde(*)
- Soğutma sistemi, 12 adet (Değeri:12.000.000 ETL) (Sistem
no:151338),
- Isıtma sistemi, 2 adet (Değeri:14.000.000 ETL)
(Sistem
no:151339),
- Elektrik sistemi, 2 adet (Değeri:6.000.000 ETL)
(Sistem
no:151340),
- Su sistemi, 2 adet (Değeri:4.000.000 ETL) (Sistem no:151341),
- Diğer sistemler, 2 adet (Değeri:10.000.000 ETL)
(Sistem
no:151342)
teferruat bilgileri mevcuttur.
-
*TRN Alışveriş Merkezi Yönetim ve Yatırım A.Ş. hissesi üzerindeki takyidatlar dikkate alınmıştır.
94, 95, 111, 112 numaralı parsellerin;
- Beyoğlu 39. Noterliği‟nden; 03.02.2009 tarih ve 3923 sayı ile,
01.01.2009 tarihinden itibaren TORUNLAR GYO A.Ş. lehine, 21
ġerhler
:
yıl süreli, 3.234.161,-TL bedel karşılığında yapılan kira
Hanesi‟nde
sözleşmesine göre, 30.06.2010 tarih ve 17463 yevmiye
numaralı kira şerhi bulunmaktadır.

(EK: 3 : Gayrimenkullere Ait Yazılı Takyidat Belgeleri)
5.2.3.
Gayrimenkullere Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri,
04.03.2010/60 tasdik tarih ve sayılı, 1/1000 ölçekli, Antalya Merkez Kepez Doğu Gelişme Aksı
Altınova Bölgesi Uygulama İmar Planı Revizyonu‟na göre
o
o
28335 ada, 96, 108 numaralı parseller; E=0,80 olan serbest katlı ticaret alanında,
28335 ada, 109, 110, 117, 118, 119 numaralı parseller; bir kısmı otopark alanında bir
kısmı ise E=0,80 olan serbest katlı ticaret alanında,
SvP_11_TRNGYO_14
20
S vP
o
28335 ada, 251 numaralı parsel; bir kısmı 45 metrelik imar yolu ile otopark
alanında bir kısmı ise E=0,80 olan serbest katlı ticaret alanında,
o 28335 ada, 252 numaralı parsel; bir kısmı 45 metrelik imar yolunda bir kısmı ise
otopark alanında
kalmaktadır.
Ancak Kepez Belediyesi‟nden alınan bilgilere göre; 1/1000 ölçekli Antalya Merkez Kepez Doğu
Gelişme Aksı Altınova Bölgesi Uygulama İmar Planı Revizyonu‟nun 18. Madde uygulamasının
henüz gerçekleştirilmemiş olması nedeniyle; DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) ve KOP (Kamusal
Ortaklık Payı) kesintileri, parselasyon ve dağıtım işlemlerinin henüz tamamlanmadığı öğrenilmiştir.
Bu nedenle değerleme konusu gayrimenkul maliklerinin uygulama sonucu kazanacakları net imar
parseli alanları ve dağıtım sonunda alacakları imar parsellerinin konumları bilinmemektedir.
Mimari Proje, Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma Ġzin Belgesi: Değerleme konusu 96, 108,
109, 110, 117, 118, 119, 251(43/96 hissesi) ve 252 parseller üzerinde yer alan yapılara
ilişkin belediyede yapılan incelemelerde herhangi bir onaylı mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı
kullanma izin belgesinin olmadığı anlaşılmıştır.
Kiralanan 94, 95, 111, 112 numaralı parseller üzerinde yer alan yapılar ise mevcutta
kullanılmadığından dikkate alınmamıştır.
(Ek : 4 : Gayrimenkulere Ait İmar Yazısı)
(Ek : 5 : Gayrimenkule Ait Mimari Avan Proje Ve Kat Planları)
5.2.4.
Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri,
Değerleme konusu 96, 108, 109, 110, 117, 118, 119, 251(43/96 hissesi) ve 252
numaralı parseller üzerinde yer alan yapının, yapı ruhsatı ve yapı kullanım belgesi olmaması
nedeniyle resmi olarak yapı denetimide yapılmamıştır.
5.3.
Gayrimenkullere Ait Kiralama ĠĢlemleri
a) 96, 108, 109, 110, 117, 118, 119, 251, 252 numaralı parseller üzerinde yer alan
DEEPO OUTLET CENTER AVM‟yi oluşturan mahallerin, Müşteri iştiraki TRN Alışveriş Yatırım ve
Yönetim A.Ş. tarafından yapılan kiralama işlemleri sonucunda;
- Toplam kiralanabilir alan miktarı,
- Mevcut kiralanan alan miktarı,
- Doluluk oranı,
- Mahal bazında kira bedellerini gösteren veriler aşağıda sunulmuştur.
i. AlıĢveriĢ Merkezi bazında toplam kiralanabilir alan ve mevcut kiralanan alanlar
ile doluluk oranını gösterir tablo aĢağıda yer almaktadır;
Σ Toplam Alan(*), m2
Σ Mevcut KiralanmıĢ
Alan(**),m2
17.096,90
Kiralanabilir BoĢ Alan,m2
17.485
* Projeden hesaplanan alan.
** Mağaza, depo ve yeme-içme alanları dahil edilmiştir.



388,46
Doluluk
Oranı,%
98%
Alışveriş Merkezi toplam kiralanabilir kapalı alanı mimari avan projeye göre 17.485,m2‟dir.
Şirket yetkililerince tarafımıza sunulan kiralama verilerine göre, kiralanmış alanların
toplamı 16.272,44,-m2‟dir.
Alışveriş Merkezi toplam doluluk oranı % 98 olarak tespit edilmiştir.
Ayrıca Alışveriş Merkezi bünyesinde bulunan tüm kiralanmış bölümlerin toplam alanlarını ve sabit
kira gelirlerini gösteren tablo aşağıda yer almaktadır.
Kiralanan Bölüm
Mağazalar(*)
Toplam Alan,
m2
15.070,60
SvP_11_TRNGYO_14
SABĠT KĠRA GELĠRLERĠ
BoĢ Alan,
Kiralanan
m2
Alan, m2
175
14.895,60
Aylık Kira
Bedeli,TL
805.421
M2 Kira
Bedeli,TL
54,07
M2 Kira
Bedeli, €
21,99
21
S vP
Yeme-İçme
Alanları(*)
Depo Alanları
Stand Alanları
ATM Alanları
Eğlence Alanları
Baz İstasyonu
Go-Kart Alanı
Taksi Durağı
TOPLAM
1.760,00
155
1.605,00
125.215
78,02
31,72
654,76
304,00
28,00
725,00
1.599,00
20.141,36
58,46
388,46
596,30
304,00
28,00
725,00
1.599,00
19.752,90
13.101
42.357
247.197
19.433
68.538
2.083
954
1.324.298,62
21,97
139,33
8.828,45
26,80
1,30
9.149,94
8,93
56,65
3.589,82
10,90
0,53
3.720,55
Yukarıda verilen tablo yalnızca sabit kira gelirlerini göstermektedir. Ancak kira sözleşmelerine
göre;
 Yalnızca ATM alanlarından, baz istasyonlarından, depolardan, 67 mağaznın 6‟sından,
stand alanlarından, Techno Eğlence Merkezi‟nden, taksi durağı ve Go-Kart alanından
sabit kira alındığı,
 Diğer 67 mağazanın 61‟inden, 14 yeme–içme mekanın tamamından, eğlence alanında
bulunan 5D Funtime sinemasyon bölümünden ve sinema salonlarından her ayın başında
sabit kira alındığı, ay sonunda ise ciro üzerinden (anlaşmaya göre) belirli oranda pay
hesaplandığı, hesaplanan bu pay ile her ayın başında alınan sabit kira bedelinin
karşılaştırıldığı ve yüksek olan bedelin o ayın kirası olarak kabul edildiği
 Ve eğlence alanında bulunan Star Park‟tan (Luna Park) sabit kira alınmadığı yalnızca ciro
üzerinden %25 oranında pay alındığı öğrenilmiştir.
Edinilen bu bilgiler ışığında ve şirket yetkililerinden alınan muhasebe kayıtlarına göre 2011 yılı
toplam net geliri ve aylık ortalama net geliri gösteren tablo aşağıda verilmiştir.
Gelir Kalemleri
Sabit Kira Geliri, €
Ciro Kira Geliri, €
Stand Kira Geliri, €
Depo Kira Geliri, €
2011 Yılı ∑ AVM Geliri(*), €
Ortalama Aylık Gelir, €
362.153
66.315
15.104
5.240
448.813
∑ Yıllık Gelir, €
4.345.837
795.780
181.251
62.884
5.385.752
* 2011 yılı toplam AVM gelirinin hesaplanmasında her aya ait TL bazlı gelirler, o aya ait AVRO /TL kuru değerine
bölünerek Avro bazlı olarak elde edilmiş olup bu değerler toplanarak 2011 Yılı ∑ AVM Geliri elde edilmiştir.
b) Hastalya Motorlu Vasıtalar Ticaret ve Sanayi A.Ş.‟den, Torunlar GYO A.Ş. adına kiralanan 94,
95, 111, 112 numaralı parsellere ait 03.02.2009 tarih ve 3923 sayılı üst hakkına dayalı
kira sözleşmesi detaylarına aşağıda yer verilmiştir.
Madde 1- SözleĢme Tarafları
1.1. Kiralayan : Hastalya Motorlu vasıtalar Ticaret ve Sanayi A.Ş.
1.2. Kiracı : Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Madde 2-Kiralanan Yer ve Kullanım Amacı
2.1. Kiralanan yer, Kiralayana ait olan Sinan Mah. Serik Cad. No:381 Altınova/Antalya adresindeki
Antalya İli, Merkez ilçesi, Koyunlar Köyü, 100-103 Parseller ile 1990-1992 parsellerde toplam
21.595,-m2‟lik arsa ve tarafların birlikte ölçümünü yaptıkları arsa üzerindeki toplam 2.800,-m2
büyüklüğünde yapılardır.
2.2. Kiracı, Kiralanan yerde bulunan arsa, bina ya da yeniden inşaa edilecek yapıları, maliki
oılduğu ve halen işlettiği komşu parseldeki Alışveriş Merkezinin bir eklentisi gibi kullanacak olup,
sözleşme konusu yerdeki mevcut yapılarda dilediği tadil, tamir ve inşaatı yaparak ya da
mevcutları yıkıp imar mevzuatına uygun olmak ve hazırlayacağı plan ve projeleri kiralayana
onaylatmak kaydıyla kullanma amacı doğrultusunda yeniden inşaa edeceği binanın tamamını ya
da bir kısmını işyeri amacıyla kullanılmak üzere dilediği kişilere kiraya verecek, ya da ihtiyacı
doğrultusunda açık ve kapalı alanlardan bir kısmını otopark olarak kullanabilecektir. Kiralayan,
SvP_11_TRNGYO_14
22
S vP
kendisince onaylanan plan ve projeler dahilinde Kiracının iş bu kullanma peşinen muvafakat
etmektedir.
Ancak Kiralayanın onay vermesi gereken plan ve projeler sadece belediyeye sunulacak ana
yapınıya ilişkin plan ve projelerdir. Kiracı iş bu sözleşmenin eki bulunan teknik şartnamede
belirtilen özellikler ve malzemeler ile kiralanan yer üzerinde bina inşa edecektir. Kiracı binanının
dış kısmı ile ilgili olarak bu teknik şartnameye göre inşaat yapacak olmasına karşın; Kiralayan
hiçbir şekilde yapıların iç kısmında kullanacağımalzemenin cinsine, kalitesine, şekline ya da alt
kiracıların dekorasyon plan ve projelerine, malzemelerine karışmayacaktır. Ayrıca kiralayan,
kiracının belediyeye sunacağı plan ve projelerin imar mevzuatına uygun olması ve binanın tahliye
anında kiralayan tarafından bağımsız/münferit olarak kullanılabilecek şekilde olması hallerinde
keyfi olarak onay vermekten kaçınmayacaktır.
Madde 4-Kira süresi ve Kira BaĢlangıç Tarihi
4.1. ĠĢ bu kira sözleĢmesinin süresi 21 yıldır. Kira süresinin başlangıç tarihi “Kira
BaĢlangıç Tarihi”dir. Kiracının Kira ödeme yükümlülüğü bu tarihte teslim şartına bağlı
olmaksızın Kira başlangıç tarihinde başlar.
Kira BaĢlangıç Tarihi : 01.01.2009
Kira Süresi BitiĢ Tarihi: 31.12.2029
Madde 4-Kira Bedeli
5.1. iş bu kira sözleşmesinde tespit edilen kira bedelleri fatura mukabili tahsil edileceğinden iş bu
faturalar aylık kira bedeli + KDV dahil olarak düzenlenecek ve fatura bedelinin tamamı kiracı
tarafından ödeme gününde def‟aten kiracıya ödenecektir. Bu konuda mevcut sözleşme hükmü
ileride mevzuatta yapılabilecek değişikliklerden once gelmekte olup taraflar arasında iş bu
sözleşmenin hükümleri uygulanacaktır.
5.2. Aylık Kira Bedeli
Kira Dönemleri
01.01.2009 - 31.12.2009
01.01.2010 - 31.12.2010
01.01.2011 - 31.12.2011
01.01.2012 - 31.12.2012
01.01.2013 - 31.12.2013
01.01.2013 - 31.12.2014
01.01.2014 - 31.12.2015
01.01.2015 - 31.12.2016
01.01.2016 - 31.12.2017
01.01.2017 - 31.12.2018
01.01.2018 - 31.12.2019
01.01.2019 - 31.12.2020
01.01.2020 - 31.12.2021
01.01.2021 - 31.12.2022
01.01.2022 - 31.12.2023
01.01.2023 - 31.12.2024
01.01.2024 - 31.12.2025
01.01.2025 - 31.12.2026
01.01.2026 - 31.12.2027
01.01.2027 - 31.12.2028
01.01.2028 - 31.12.2029
SvP_11_TRNGYO_14
Uygulanacak ArtıĢ Oranı
1.Yıl
2.Yıl
3.Yıl
4.Yıl
5.Yıl
6.Yıl
7.Yıl
8.Yıl
9.Yıl
10.Yıl
11.Yıl
12.Yıl
13.Yıl
14.Yıl
15.Yıl
16.Yıl
17.Yıl
18.Yıl
19.Yıl
20.Yıl
21.Yıl
3%
5%
3%
Aylık Kira Bedelleri
23.500,00 USD +
24.205,00 USD +
24.931,15 USD +
25.679,08 USD +
26.449,45 USD +
27.242,94 USD +
28.060,22 USD +
28.902,03 USD +
29.769,09 USD +
30.662,16 USD +
32.195,27 USD +
33.161,12 USD +
34.155,96 USD +
35.180,64 USD +
36.236,06 USD +
37.323,14 USD +
38.442,83 USD +
39.596,12 USD +
40.784,00 USD +
42.007,52 USD +
43.267,74 USD +
KDV
KDV
KDV
KDV
KDV
KDV
KDV
KDV
KDV
KDV
KDV
KDV
KDV
KDV
KDV
KDV
KDV
KDV
KDV
KDV
KDV
23
S vP
6. DEĞERLEME ÇALIġMALARI
6.1. Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan
Faktörler
Değerleme konusu gayrimenkulle ilgili değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya
sınırlayan her hangi bir faktör bulunmamaktadır.
6.2. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan
Veriler
Değerleme konusu gayrimenkule ait teknik özellikler ve değerleme çalışmasında baz alınan
verilere Rapor‟un 5.1.2.„nci bölümünde detaylı olarak yer verilmiştir.
6.3. Değerleme
Varsayımlar
ÇalıĢmalarında
Kullanılan
Yöntemler
ve
Raporun 3.5‟inci bölümünde, ana hatlarıyla belirtilen analiz ve değerleme yöntemlerinden,
Rapor‟a konu olan gayrimenkullerin özellikleri dikkate alınmak suretiyle kullanılabilir olanlar tercih
edilerek değerleme çalışmaları gerçekleştirilmiştir.
Buna göre;
a) Mülkiyeti müşteri iştiraki şirkette (TRN Alışveriş Merkezi Yatırım ve Yönetim A.Ş.) bulunan 96,
108, 109, 110, 117, 118, 119, 251(43/96 hissesi) ve 252 numaralı parseller için;
o AyrıĢtırma Yöntemi (Piyasa/Maliyet YaklaĢımı) çerçevesinde, Piyasa Yaklaşımı
(Emsal Değer) ile elde edilen parsel değerine, Maliyet Yaklaşımı ile değerleme konusu
parselin üzerinde yer alan yapının yapı özellikleri dikkate alınarak hesaplanan inşaat
maliyetleri ilave edilmek suretiyle gayrimenkullerin toplam değerine ulaşılmıştır.
o Ayrıca, Piyasa/Maliyet Yaklaşımı kullanılarak hesaplanan gayrimenkullerin toplam
değerinin, farklı bir yöntem kullanılarak teyit edilmesi ve tespit edilen değerlerin
aykırılık teşkil edip etmediğinin belirlenmesi amacına yönelik olarak Gelirlerin
Kapitalizasyonu - ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi çalışmasına da yer
verilmiştir.
b) Mülkiyeti Hastalya Motorlu Vasıtalar Tic. ve San. A.Ş.‟ye ait olan ve Torunlar GYO A.Ş.
tarafından kiralanan 94, 95, 111, 112 numaralı parsellerin kullanım hakkı değeri;
(piyasada benzer kiralamalara konu olmuş parsel emsalleri bulunamadığından) Değerden
Türetme YaklaĢımı‟yla tespit edilmeye çalışılmıştır.
o Değerden Türetme YaklaĢımı ile, satılık emsal parsel değerleri esas
alınmak suretiyle gayrimenkul değeri belirlenmiş, ardından Değer/Kira ilişkisinden
yola çıkılarak belirlenen kira gelirleri ile kullanım bedeline ilişkin olarak sözleĢme
hükümlerine göre ödenmesi gereken bedeller dikkate alınarak, hakkın
kullanım değeri tespit edilmeye çalışılmıştır.
o Gayrimenkullerin bulunduğu bölgede yapılan imar çalışmalarının henüz
tamamlanmamış olmasından dolayı parsel üzerinde herhangi bir proje
geliştirilememiş olmasından dolayı
AyrıĢtırma Yöntemi (Piyasa/Maliyet
YaklaĢımı) ve Gelirlerin Kapitalizasyonu – ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi
yöntemleri kullanılamamıştır.
6.4.
AyrıĢtırma Metodu (Piyasa/Maliyet Y aklaĢımı)
AyrıĢtırma Metodu, söz konusu Parsel Değeri ile Yapı Değerinin ayrı ayrı yöntemlerle
hesaplanarak toplanması ile gayrimenkulün değerinin bulunması işlemidir.
Değerleme konusu gayrimenkullerin parsel değerleri, yakın çevresinde bulunan ve
Antalya Merkez Kepez Doğu Gelişme Aksı Altınova Bölgesi Uygulama İmar Planı
SvP_11_TRNGYO_14
24
S vP
Revizyonu alanında kalan parsellerin değeri emsal olarak alınmak suretiyle, Piyasa
Değeri YaklaĢımı ile belirlenmeye çalışılmıştır.
Üzerinde yapılaşma olan parsellerin yapı değerlerinin belirlenmesinde, öncelikle yapının
özellikleri dikkate alınarak Maliyet Analizi YaklaĢımı ile yeniden yapım maliyeti
bulunmuş
ve yıpranma payının düşülmesi
suretiyle Mevcut
Yapı Değerine
ulaĢılmıĢtır.
Bu iki farklı yöntemle elde edilen değerlerin toplanması ile de değerlemesi yapılan
gayrimenkulün toplam değerine ulaşılmıştır.
6.4.1.
Piyasa Yaklaşımı ile Parsellerin Değerinin Belirlenmesi,
Değerleme konusu gayrimenkullerin konumları ve imar durumundaki belirsizlik dikkate alınarak,
yakın zamanda alım - satıma konu olmuş / fiili değerleme tarihi itibari ile piyasada satılık arazi
emsalleri araştırılmış olup, yapılan araştırmaların değerlendirmeleri aşağıda sunulmuştur;
PĠYASA YAKLAġIMI
Açıklama
Yüzölçümü,
m²
SatıĢ
Değeri, TL
m² SatıĢ
Değeri, TL
SatıĢ
Değeri,
ABD $
mM²
SatıĢ
Değeri,
ABD $
Emsal#1
Sinan Mahallesi'nde, Havaalanı Yolu
üzerinde, yola cepheli 17.000,-m2 brüt
alana sahip gayrimenkul satılıktır.
17.000
19.740.000
1.161
10.385.101
611
Emsal#2
Sinan Mahallesi'nde, Havaalanı Yolu
üzerinde 2.830,-m2 brüt alana sahip
gayrimenkul satılıktır.
2.830
2.850.000
1.007
1.499.369
530
Emsal#3
Altınova Mahallesi'nde Metro AVM
yanında yer alan cadde üstü, 23.700,m2 brüt alana sahip, köşe konumda
bulunan gayrimenkul satılıktır.
23.700
23.700.000
1.000
12.468.434
526
Emsal#4
Altınova Mahallesi'nde Havaalanı Yolu
üzerinde yer alan ve yola cepheli,
5.300,-m2 brüt alanlı gayrimenkul
satılıktır.
5.300
6.170.000
1.164
3.246.002
612
Emsal#5
Sinan Mahallesi'nde, Havaalanı Yolu
üzerinde yer alan ve yola cepheli,
14.601,-m2
brüt
alana
sahip
gayrimenkul satılıktır.
14.601
18.000.000
1.233
9.469.697
649
Tabloda verilen emsallerin irdelenmesi sonucunda;
-
Emsallerin tamamının Antalya Merkez Kepez Doğu Gelişme Aksı Altınova Bölgesi
Uygulama İmar Planı Revizyonu alanında kaldıkları,
- Bu bölgede bulunan emsallerin fiyatlarının 1.000,-TL/m2 ile 1.233,-TL/m2 arasında
değiştiği,
- Fiyattaki bu değişim parselin yola olan cephesi ve yüzölçümüne bağlı olduğu,
- Havaalanı bölgesine yakın olan parsellerin ticari açıdan daha çok tercih edildiği,
- 3 numaralı emsalin havaalanı yolu üzerinde olmamasından, 2 numaralı emsalin ise daha
küçük yüzölüçüme sahip olmasından dolayı birim fiyatının düşük olduğu,
tespitleri yapılmıştır.
Bu tespitler ışığında değerleme konusu gayrimenkullerden; 96, 108, 109, 110, 117, 118, 119,
251(43/96 hissesi) ve 252 numaralı parsellerin tamamının DEEPO OUTLET CENTER AVM
tarafından kullanılması sebebiyle, tek bir parsel gibi düşünülerek her bir parselin birim satış
bedelinin aynı alınmasının; 94, 95, 111, 112 nolu parsellerin ise diğer parsellerle benzer
nitelikte olmasından dolayı aynı birim m2 satış değerine sahip olacağı düşüncesi ile her bir
parselin birim m2 satış değerlerinin 1.200,-TL olarak alınmasının uygun olacağı kanaatine
varılmıştır.
SvP_11_TRNGYO_14
25
S vP
Bu birim emsal değer esas alınarak hesaplanan toplam parsel rayiç değeleri aşağıdaki tabloda
sunulmuştur.
Parsel No
96
108
109
110
117
118
119
251(*)
252
94
95
111
112
Parsel Alanı,
m2
12.094,99
2.967,93
4.085,06
16.091,53
7.259,33
2.661,19
7.230,13
7.292,97
7.636,65
6.329,79
2.852,84
3.785,70
8.262,72
PĠYASA YAKLAġIMI/PARSEL DEĞERĠ
m2 Birim
Toplam Parsel Değeri,
Değeri
TL
1.200
14.513.988,1.200
3.561.516,1.200
4.902.072,1.200
19.309.836,1.200
8.711.196,1.200
3.193.428,1.200
8.676.156,1.200
8.751.564,1.200
9.163.980,1.200
7.595.748,1.200
3.423.408,1.200
4.542.840,1.200
9.915.264,-
Toplam Parsel Değeri,
ABD $
7.713.232,1.892.712,2.605.129,10.261.910,4.629.429,1.697.097,4.610.807,4.650.882,4.870.054,4.036.641,1.819.317,2.414.221,5.269.312,-
* Müşteri iştiraki şirketin (TRN Alışveriş Yatırım ve Yönetim A.Ş) hisse oranı dikkate alınmıştır.
Sonuç olarak, Piyasa (Emsal Değer) Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu parsellerden;


6.4.2.
Mülkiyeti müşteri iştiraki şirkette (TRN Alışveriş Yatırım ve Yönetim A.Ş.) bulunan 96,
108, 109, 110, 117, 118, 119, 251 ve 252 numaralı parsellerin toplam değeri
80.783.736,-TL,
Mülkiyeti Hastalya Motorlu Vasıtalar Tic. Ve San. A.Ş.‟ye ait olan ve Torunlar GYO A.Ş.
tarafından kiralanan 94, 95, 111,112 numaralı parsellerin toplam değeri
25.477.260,-TL olarak hesaplanmıştır.
Maliyet Yaklaşımı ile 96, 108, 109, 110, 117, 118, 119, 251 ve 252 numaralı parseller
Üzerinde Yer Alan Yapı Değerinin Belirlenmesi,
Değerleme konusu 96, 108, 109, 110, 117, 118, 119, 251 ve 252 numaralı parseller üzerinde yer
alan gayrimenkulün Alışveriş Merkezi olması dikkate alınarak yeniden yapım maliyeti
hesaplanırken 5-A yapı sınıfına ait birim yapı değerleri esas alınmıştır.
Mağaza ve Ortak Alanlar için, 56 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği Eki olan,
2011 Yılı Binaların Metrekare İnşaat Maliyet Bedellerini Gösterir Cetvele göre,
Ticarethane ve işyerleri için lüks inşaat birim maliyeti olan 1.398,36 TL/m2 esas
alınmış, ancak 2011 yılı üçüncü dönem TUİK tarafından açıklanan, bir önceki yılın son
dönemine göre inşaat malzemeleri ve işçilik endeksi artış oranında (%12,76) eskale
edilerek hesaplamalara dahil edilmiştir.
Belirlenen birim değerlere Mimari ve Mühendislik Bedeli, Koordinasyon, Genel ve Diğer
Giderler bedeli ilave edilmiştir.
Çevre düzenleme maliyeti yapı inşaat maliyetinin %5 oranında olduğu varsayılmıştır.
Ayrıca binalar üzerinde yerinde yapılan gözlemler ve yapının yaşı dikkate alınarak %5
oranında yıpranma alınmasının uygun olacağı kanatine varılmıştır.
Mimari ve Mühendislik Maliyetleri
:
Mimarlık ve Mühendislik giderleri toplam inşaat maliyetinin % 3‟ü oranında varsayılmıştır.
Koordinasyon ve Genel Giderler
:
Kordinasyon ve Genel Yönetim Giderleri toplam inşaat maliyetinin % 3‟ü oranında varsayılmıştır.
Diğer Maliyetler
:
Muhtelif giderler, toplam kaba inşaat maliyeti ve teknik bölüm maliyet giderlerinin % 3‟üoranında varsayılmıştır.
SvP_11_TRNGYO_14
0,03
0,03
0,03
26
S vP
MALĠYET YAKLAġIMI ĠLE YAPI MALĠYET DEĞERĠNĠN HESAPLANMASI
Bina ∑ Kapalı Alanı,m²
38.900
·
Birim Maliyet,TL
1.577,00
·
Mimarlık Ve Mühendislik Maliyeti, TL
47
·
Koordinasyon Ve Yönetim Maliyeti,TL
49
·
Diğer Maliyetler, TL
·
Giydirilmiş Birim Maliyet, TL
50
1- Bina Kapalı Alan Maliyeti,-TL
2- Çevre Düzenleme Maliyeti,TL
∑ ĠnĢaat Maliyeti, TL (1+2)
·
1.723
67.024.770,3.351.239,70.376.009,-
Yıpranma Bedeli,-TL
3.518.800,-
Mevcut Yapı Değeri,-TL
66.857.209,-
ABD $/TL
1,9008,-
Mevcut Yapı Değeri, ABD $
35.173.195,-
Sonuç olarak, maliyet yaklaĢımı ile Mülkiyeti TRN AlıĢveriĢ Yatırım ve Yönetim A.ġ.‟ne
ait bulunan 96, 108, 109, 110, 117, 118, 119, 251 ve 252 numaralı parseller üzerinde
yer alan gayrimenkulün yapı değeri toplamı 66.857.209,-TL olarak hesaplanmıĢtır.
6.4.3.
Gayrimenkullerin Toplam(parsel +Yapı) Değerinin Belirlenmesi,
a) Mülkiyeti Hastalya Motorlu Vasıtalar Tic. Ve San. A.Ş.‟ye ait olan ve Torunlar GYO A.Ş.
tarafından üst hakkına dayalı olarak kiralanan 94, 95, 111,112 numaralı parsellerin
toplam değeri 25.477.260,-TL olarak hesaplanmış ve üzerinde yer alan yapılara
(parsel beklenen imar değişikliğini müteakip AVM‟nin genişletilmesi amacıyla
geliştirileceğinden)
herhangi bir değer atfedilmemiştir. Bu sebeple, bulunan parsel
değeri gayrimenkulün değerini temsil etmektedir. Ayrıca, bulunan bu değer kullanım
hakkının bağlı olduğu gayrimenkul değerini ifade etmekte olup, kullanım hakkının
değerini ifade etmemektedir. Kullanım hakkı değeri, gayrimenkul değerinden yola
çıkılarak ayrıca belirlenecektir.
b) Mülkiyeti TRN AlıĢveriĢ Yatırım ve Yönetim A.ġ.‟ne ait bulunan 96, 108, 109,
110, 117, 118, 119, 251 ve 252 numaralı parseller üzerinde yer alan
gayrimenkulün toplam değeri ise, piyasa (emsal) yaklaşımı sonucunda ulaşılan parsel
değerine, maliyet yaklaşımı ile hesaplanan yapının bugünkü değeri ilave edilmek
suretiyle belirlenmiş olup olup, aşağıda tablo olarak sunulmuştur;
Değerleme Konusu TaĢınmazın Toplam Değeri
1- Parsel Değeri, TL
2- Yapı Değeri, TL
DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZIN TOPLAM (1+2) DEĞERĠ, TL
DEĞERLEME KONUSU TAġINMAZIN TOPLAM (1+2) DEĞERĠ, ABD $
80.783.736,66.857.209,147.640.945,77.673.056,-
Sonuç olarak, ayrıştırma metotları çerçevesinde piyasa/maliyet yaklaşımı ile, Mülkiyeti TRN
AlıĢveriĢ Yatırım ve Yönetim A.ġ.‟ne ait bulunan 96, 108, 109, 110, 117, 118, 119,
251 ve 252 numaralı parseller üzerinde yer alan gayrimenkullerin parsel ve yapı
değerlerinden oluĢan
toplam
değeri 147.640.945,-TL (değerleme tarihi itibariyle
77.673.056,-ABD$) olarak hesaplanmıştır.
SvP_11_TRNGYO_14
27
S vP
6.5. Kullanım Hakkının Değerinin Belirlenmesi
Mülkiyeti Hastalya Motorlu Vasıtalar Tic. Ve San. A.Ş.‟ye ait olan ve Torunlar GYO A.Ş. tarafından
üst hakkına dayalı olarak kiralanan 94, 95, 111,112 numaralı parsellerin kullanım hakkı
değeri belirlenirken;
-
-
6.5.1.
Değerden Türetme yaklaĢımıyla, piyasa(emsal) yaklaşımıyla belirlenen parselin,
mevcut piyasa koşullarında olması gereken (adil) kira bedeli (hakkın kullanıcısına
sağlayacağı faydaların değeri, gayrimenkulün yaratabileceği nakit giriĢleri)
belirlenmiş,
Mevcut kiralama sözleşmesi hükümleri dikkate alınarak, Gelir Yaklaşımı da
kullanılmak suretiyle kiralama hakkının yaratacağı nakit çıkıĢları belirlenmiş,
Adil kira bedeli ile kiralama hakkına ilişkin olarak ödenecek kira bedeli arasındaki
farkların, hakkın süresi ve piyasa koşulları dikkate alınarak belirlenmiş net bugünkü
değeri belirlenmiş ve bulunan bu değer “parsel kullanım hakkı değeri” olarak
kabul edilmiştir.
Değerden Türetme Yaklaşımıyla Parsel Adil Kira Bedelinin Belirlenmesi,
Mülkiyeti, Hastalya Motorlu Vasıtalar Tic. Ve San. A.Ş.‟ye ait olan ve Torunlar GYO A.Ş. tarafından
kiralanan 94, 95, 111, 112 numaralı parsellerin kullanım hakkı değerinin tespiti için; piyasada,
benzer nitelikte kiralamaya konu olmuş arazi emsalleri bulunamadığından, Değerden Türetme
YaklaĢımı kullanılmıştır.
Bu amaçla öncelikli olarak raporun 6.4.1‟inci bölümünde emsal yaklaşımıyla gayrimenkullerin
değeri belirlenmiş, ardından Değer/Kira ilişkisinden yola çıkılarak belirlenen kira gelirleri ile
kullanım bedeline ilişkin olarak sözleĢme hükümlerine göre ödenmesi gereken bedeller
dikkate alınarak, hakkın kullanım değeri tespit edilmeye calışılmıştır.
PĠYASA YAKLAġIMI/PARSEL DEĞERĠ
Parsel No
Parsel
Alanı, m2
m2 birim
değeri
94
6.329,79
1.200
7.595.748
3.996.080
3.088.581
95
2.852,84
1.200
3.423.408
1.801.035
1.392.025
111
3.785,70
1.200
4.542.840
2.389.962
1.847.209
112
8.262,72
1.200
9.915.264
5.216.364
4.031.742
25.477.260
13.403.441
10.359.558
Toplam Değer
Toplam Parsel
değeri, TL
Toplam Parsel
Değeri, ABD $
Toplam Parsel
Değeri, €
Değer/kira bedeli ilişkisinden yola çıkılarak, parsellerin emsal değerlerinden kira bedeli
türetilmiştir. Ticari mülklerde, mevcut piyasa risk ve getiri oranlarında, gelecekte yaratması
beklenen nakit akımlarının EURO € bazlı net bugünkü değerinin hesaplanmasında kullanılan
ıskonto oranı aşağıda ki şekilde hesaplanmaktadır.
Iskonto Oranı
10,1%
Risksiz Getiri Oranı(*)
5,4%
Piyasa Risk Primi
2,7%
Sektör Risk Primi
2,0%
(*) Risksiz getiri oranı, T.C.„nin uzun dönemli (2020 vadeli) Euro bazlı Eurobondların verim oranı baz alınmıştır.
Diğer bir ifadeyle % 2 CPI altında mülklerin geri dönüş süresi yaklaşık 12,35 yıl olarak
hesaplanmaktadır. Bu sebeple gayrimenkulün piyasa yaklaşımıyla hesaplanan 10.359.558,-€
(25.477.260,-TL) değerinin bugünkü değerle yıllık ~839.124,-€ kira getirisi sağlaması
beklenmektedir.
SvP_11_TRNGYO_14
28
S vP
Piyasa Değeri, €
Iskonto Oranı
Büyüme Oranı
Yıllık Kira Bedeli, €
Aylık Kira Bedeli, €
Aylık Kira Bedeli, TL
10.359.558
0,101
0,02
839.124,69.927,132.917,-
Rapor‟un 5.3‟üncü bölümünde detayları verildiği üzere, Torunlar GYO A.Ş. yetkililerince Hastalya
Motorlu Vasıtalar San. Ve Tic. A.Ş, 2009 yılı için aylık 23.500,-ABD$ (18.163,22 €) kira bedeli
ödemekte olup, kiralama süresi boyunca hakkın ileride sağlayacağı faydaların bugünkü değeri
aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır.
Kira SözleĢmelerde belirtildiği üzere, hak sahibi MüĢteri ġirket‟in ödeyeceği üzere
kira bedelleri (kullanım hakkı bedeli);
- 01.01.2009 – 31.12.2018 yılı arasında geçen 10 yıllık dilimde her yıl %3,
- 01.01.2019 yılında bir defaya mahsus olmak üzere %5,
- 01.01.2020 – 31.12.2029 yılı arasında geçen 10 yıllık dilimde her yıl %3
oranında artarak değişmektedir.
Buna göre 2012 yılı kira bedeli, 2009 yılı kira bedeli olan 23.500,-ABD $ (18.163,22 €)
başlangıç değerinin her yıl %3 artırılmasıyla 25.679,08-ABD $ (19.847,43 €) olarak
hesaplanmış ve aşağıdaki analize dahil edilmiştir.
6.5.2.
Parsel Kullanım Hakkının (Parselin sağlayacağı net kira gelirlerinin) Belirlenmesi
Belirlenen rayiç (adil) yıllık kira bedeli ile sözleşmeye bağlı kullanım hakkı bedeli dikkate alınarak,
kiralama süresi boyunca hakların ileride sağlayacağı faydaların net bugünkü değeri aşağıdaki
şekilde hesaplanmıştır.
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
DED
839.124
855.907
873.025
890.485
908.295
926.461
944.990
963.890
-308.149
-314.312
-320.598
-327.010
-333.550
-340.221
-347.026
-364.377
530.975
541.595
552.427
563.475
574.745
586.240
597.964
4.632.988
İskonto Oranı
0,101
0,101
0,101
0,101
0,101
0,101
0,101
0,101
İskonto Faktörü
1,101
1,212
1,335
1,469
1,618
1,781
1,961
2,159
0,91
0,82
0,75
0,68
0,62
0,56
0,51
0,46
Kira Bedeli, €
Ödenen Kira bedeli, €
Net Nakit Akımı, €
1 / İskonto Faktörü
Nakit Akımlarının NBD,€
482.266 446.786 413.916 383.465
Nakit Akımlarının Toplam NBD,€
€ /TL
Nakit Akımlarının Toplam NBD,TL
355.253 329.118 304.905 2.145.668
4.861.378
2,4593
11.955.587
Sonuç olarak, Hastalya Motorlu Vasıtalar Tic. Ve San. A.Ş.‟den kiralanmış parsellerin kullanım
hakkı değerinin belirlenmesi için Değer/Kira ilişkisinden yola çıkılarak belirlenen kira gelirleri
ile kullanım bedeline ilişkin olarak sözleĢme hükümlerine göre ödenmesi gereken bedeller
dikkate alınarak, hakkın kullanım değeri 11.955.587,-TL (değerleme tarihi itibariyle
4.861.378,-€) olarak hesaplanmıştır.
SvP_11_TRNGYO_14
29
S vP
6.6. Gelirlerin Kapitalizasyonu – ĠNA Analizi ile 96, 108, 109, 110,
117, 118, 119, 251 ve 252 numaralı parseller üzerinde yer
alan gayrimenkullerin (Deepo Outlet Center AVM) Değerinin
Belirlenmesi
Piyasa Yaklaşımı ile hesaplanan değerin, mevcut piyasa (risk ve getiri oranları) koşullarında
gayrimenkulün gelecekte yaratacağı nakit akımlarının (kira gelirlerinin) toplamına eşit olacağı
varsayılmış olup değerleme konusu olan bölgede yapılan emsal araştırmaları sonucunda türetilen
kira bedeli esas alınarak hesaplanan değerin, Piyasa Yaklaşımı sonucunda bulunan değeri
destekleyip desteklemediği test edilmiştir.
Bu çalışmada; İki husus önem arz etmektedir.
- Iskonto Oranı: Bu oran, gayrimenkulün gelecekte yaratması beklenen nakit
akımlarının günümüz değerlerine indirgenmesinde kullanılmakta olup gerçekçi
tahmini çok önemlidir.
- Büyüme Oranı: Bu oran, gayrimenkulün gelecekte yaratması beklenen nakit
akımlarının dönemsel (yıllık) ve nominal olarak büyüme oranını ifade etmekte olup,
genelde kullanılan para birimi ile ilgili enflasyon oranı olarak kabul edilmektedir.
Iskonto Oranı
10,1%
Risksiz Getiri Oranı(*)
5,4%
Piyasa Risk Primi
2,7%
Sektör Risk Primi
2,0%
(*) Risksiz getiri oranı, T.C.„nin uzun dönemli (2020 vadeli) Euro bazlı Eurobondların verim oranı baz alınmıştır.
-
Yıl ortası düzeltme faktörü: Proje gelir ve giderlerinin yıl içerisinde normal
dağılacağı varsayımıyla, net proje gelirleri yıl ortası düzeltme faktörüyle düzeltilmiştir.
Iskonto oranı bileşik olarak düşünüldüğünden, yıl ortası düzeltme faktörünün
belirlenmesinde yıllık ıskonto faktörünün karekökü kullanılmıĢtır.
Yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde, kiralama konusu mülklerin büyük ölçüde € cinsinden
kiralamaya konu edilmiş olmaları sebebiyle, bu çalışmada TL olarak hesaplamalardan
kaynaklanan sapmaların önlenmesi amacı da güdülerek analizlerin EURO (€) bazlı yapılması
uygun görülmüştür.
Gayrimenkulün Bulunduğu Antalya İlinde Bulunan AVM‟lere İlişkin Analizler
Kira Bedellerine Göre: Değerleme konusu gayrimenkulün konumlandığı Antalya Bölgesi‟nde
gerçekleştirilen AVM araştırmaları sonuçları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
AVM ANALĠZĠ
AlıĢveriĢ Merkezi
AçılıĢ Tarihi
Kapalı Alan,
m2
Kiralanabilir
Alan, m2
Mağaza Ort.
Kira Bedeli, €
Yeme-Ġçme Alanı
Ort. Kira Bedeli, €
Shemall AVM
2008
16.500
10.500
10-25
20-35
Özdilek PARK AVM
2010
108.000
40.200
20-30
30-35
LAURA AVM
2004
24.112
20.000
10-20
20-25
Antalya MİGROS AVM
2001
50.000
28.662
35-40
45-55
Yukarıda yer alan emsallerin irdelenmesi sonucu;
 Shemall AVM, 2008 yılında faaliyete geçmiş olup, toplam 16.500,-m2 kapalı alanlıdır.
Outlet tipi AVM içerisinde 69 adet mağaza, açık ve kapalı otopark alanları bulunmaktadır.
Mağaza alanlarının 10-25,-€/m2 bedel ile, Yeme - Ġçme alanlarının ise, 2035,-€/m2 bedelle kiralanmakta olduğu,
 Özdilek PARK AVM; 2009 yılı sonlarında faaliyete geçmiştir. Toplam 108.000,-m2
kapalı alanlıdır. 110 adet mağaza, açık ve kapalı otopark alanlarına sahiptir. AVM‟de
konumlu mağaza alanlarının 20-30,-€/m2 bedel ile, Yeme - Ġçme alanlarının
ise, 30-35,-€/m2 bedelle kiralanmakta olduğu,
SvP_11_TRNGYO_14
30
S vP
LAURA AVM, 2004 yılında faaliyete geçmiştir. Toplam 24.112,-m2 kapalı alanlıdır. 80
adet mağaza, açık ve kapalı otopark alanlarına sahiptir. AVM‟de konumlu mağaza
alanlarının 10-20,-€/m2 bedel ile, Yeme - Ġçme alanlarının ise, 20-25,-€/m2
bedelle kiralanmakta olduğu,
 Antalya MĠGROS AVM, 2001 yılında faaliyete geçmiştir. Toplam 50.000,-m2 kapalı
alanlıdır. 128 adet mağaza, açık ve kapalı otopark alanlarına sahiptir. AVM‟de konumlu
mağaza alanlarının 35-40,-€/m2 bedel ile, Yeme - Ġçme alanlarının ise, 4555,-€/m2 bedelle kiralanmakta olduğu
tespitleri yapılmıştır.

Bu tespitler ışığında,
- Mağazaların farklı bölgelerde konumlanmış olması,
- Yıllık ziyaretçi sayısı ve hitap ettiği kesimlerin farklılığı,
- AVM içerisinde yer alan mağazaların birim fiyatlarının konumlarına göre değişmesi
gibi etkenler dikkate alındığında gerçekleştirilecek İNA Analizi‟nde kira bedelleri için, Deepo Outlet
Center AVM‟nin mevcut kira gelirlerinin alınmasının uygun olacağı düşünülmüştür.
Buna öngörülere dayalı olarak gerçekleştirilen hesaplamalar aşağıda sunulmuştur.
I.
KiralanmıĢ Alanlara ĠliĢkin Öngörülen Kira Bedelleri ve ArtıĢ Oranları;
Şirket yetkililerince tarafımıza sunulan 2011 yılı dönemini içeren kira verileri aşağıdaki tabloda
sunulmuştur.
2011 Yılına Ait
Ortalama Aylık Net Gelir, €
∑ Yıllık Net Gelir, €
362.153
66.315
15.104
5.240
448.813
4.345.837
795.780
181.251
62.884
5.385.752
Sabit Kira Geliri, €
Ciro Kira Geliri, €
Stand Kira Geliri, €
Depo Kira Geliri, €
2011 Yılı ∑ AVM Geliri, €
Rapor‟un ilgili bölümlerinde yer verildiği üzere kiralama işlemlerinin „sabit kira bedeli‟ ve „ciro
üzerinden pay alma‟ olmak üzere iki farklı şekilde yapıldığı öğrenilmiştir.
Buna göre;
- Kira kontratları hükümleri (sabit kira bedelleri, ciro payları, artış oranları),
- Mevcut piyasa koşulları,
- Gayrimenkulün bulunduğu bölgede benzer nitelikte başka bir yapı bulunmaması ve
DEEPO OUTLET CENTER AVM‟nin Türkiye‟de bulunan sayılı OUTLET AVM‟lerden biri
olması,
- Ve müşteri gelir beklentisi
gibi tüm argümanlar göz önünde bulundurulduğunda 2012 ve sonraki yıllarda öngörülen artış
oranlarının 2016 yılına kadar % 5, izleyen yıllar ve sonsuza kadar %2 olarak alınmasının uygun
olacağı kanaatine varılmıştır.
II.
Kiralanabilir BoĢ Alanlara ĠliĢkin Öngörüler;
Rapor‟un ilgili bölümlerinde belirtildiği üzere mevcut durumda mağazanın kiralanabilir alanlarının
(mağaza, yeme-içme alanı ve depo alanları) doluluk oranlarının %98 olduğu ve 388,46-m2
kiralanabilir boş alan olduğu tespitleri yapılmıştır.
Yapılan çalışmalarda yıl bazlı ortalama doluluk oranının %100‟e ulaşamayacağı, bu oranın mevcut
durumda olduğu gibi %98 olarak kalacağı düşüncesiyle yapılan İNA Analizi yönteminde mağaza
doluluk oranlarında artış öngörülmemiş, 2011 yılı kira gelirleri varsayılan oranlarda büyütülerek
analize konu edilmiştir.
SvP_11_TRNGYO_14
31
S vP
III.
Yıllar Ġtibariyle Öngörülen Toplam Kira Gelirleri;
Yukarıda açıklandığı üzere, mevcut kiralanmış alanlar ve doluluk oranın yıl bazlı olarak %98
olarak kalacağı ve kira gelirlerinin mevcut sözleşmeler gereği 2016 yılına kadar % 5, izleyen yıllar
ve sonsuza kadar %2 büyüme ile artarak devam edeceği varsayımıyla beklenen toplam AVM kira
gelirleri aşağıda ki tabloda sunulmuştur.
Toplam AVM Geliri
Sabit Kira Geliri
2012
2013
2014
2015
2016
DED
5.655.040
5.937.792
6.234.681
6.546.415
6.873.736
7.011.211
4.563.129
4.791.286
5.030.850
5.282.392
5.546.512
5.657.442
Ciro Kira Geliri
835.569
877.347
921.215
967.276
1.015.639
1.035.952
Stand Kira Geliri
190.313
199.829
209.820
220.311
231.327
235.953
Depo Kira Geliri
66.028
69.330
72.796
76.436
80.258
81.863
Sabit kira gelirleri, kiralamaya konu olmuş mağaza, yeme-içme alanları, eğlence alanları ve baz
istasyonlarından elde edilen kira gelirlerini ifade etmektedir.
Ciro kira gelirleri, mağaza, yeme-içme alanları ve eğlence alanlarının bir bölümünden, ciro
üzerinden alınan bedelleri göstermektedir.
6.6.1.
İNA Analizi,
Yukarıdaki tablolarda yer alan varsayımlar doğrultusunda
Kapitalizasyonu-İNA Analizi hesaplamaları aşağıda sunulmuştur.
gerçekleştirilen
Gelirlerin
Toplam AVM Geliri
Sabit Kira Geliri
Ciro Kira Geliri
Stand Kira Geliri
Depo Kira Geliri
2012
5.655.040
4.563.129
835.569
190.313
66.028
2013
5.937.792
4.791.286
877.347
199.829
69.330
2014
6.234.681
5.030.850
921.215
209.820
72.796
2015
6.546.415
5.282.392
967.276
220.311
76.436
2016
6.873.736
5.546.512
1.015.639
231.327
80.258
Net Nakit Akımı
5.655.040
5.937.792
6.234.681
6.546.415
6.873.736 86.558.156
0,101
1,101
0,91
0,101
1,212
0,82
0,101
1,335
0,75
0,101
1,469
0,68
5.136.276
4.898.356
4.671.456
4.455.067
İskonto Oranı
İskonto Faktörü
1 / İskonto Faktörü
Nakit Akımlarının NBD, €
Nakit Akımlarının Toplam NBD,€
Yıl Ortası Düzeltme Faktörü
DüzeltilmiĢ Net Bugünkü Değer,€
€ /TL
DüzeltilmiĢ Net Bugünkü Değer,TL
0,101
1,618
0,62
DED
7.011.211
5.657.442
1.035.952
235.953
81.863
0,101
1,781
0,56
4.248.702 48.594.160
72.004.017
1,0493
75.552.769
2,4593
185.806.924
Sonuç olarak, İNA Analizi sonucu hesaplanan 96, 108, 109, 110, 117, 118, 119, 251 ve 252
numaralı parseller üzerinde yer alan gayrimenkullerin (Deepo Outlet Center AVM) toplam değeri
185.806.924,-TL (değerleme tarihi itibariyle 75.552.769,-€) olarak hesaplanmıştır.
6.7. Kullanılan Değerleme Analiz Yöntemlerini Açıklayıcı Bilgiler
ve Bu Analizlerin Seçilme Nedenleri
6.7.1.
En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi,
Değerleme konusu parselin mevcut durumunun “En Etkin ve Verimli Kullanımı” teşkil ettiği
düşüncesiyle, bu değerleme çalışmasında “En Etkin Ve Verimli Kullanım Analizi” kullanılmamıştır.
SvP_11_TRNGYO_14
32
S vP
6.7.2.
Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi,
Değerleme konusu gayrimenkullerin değer tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalarda
müşterek veya bölünmüş kısımları bulunan gayrimenkullerde bu bölümler dikkate alınmıştır.
6.7.3.
Gayrimenkul ve Bunlara Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi,
Rapor‟un 5.2‟nci bölümünde, değerleme konusu gayrimenkulün Yasal Süreç Analizi‟nde detayları
verildiği üzere; 94, 95, 111, 112 numaralı parseller üzerinde, MüĢteri ġirket lehine kira
Ģerhi bulunmaktadır.
ġerhler
Hanesi‟nde
SvP_11_TRNGYO_14
:
Beyoğlu 39. Noterliği‟nden; 03.02.2009 tarih ve 3923 sayı ile,
01.01.2009 tarihinden itibaren TORUNLAR GYO A.Ş. lehine, 21
yıl süreli, 3.234.161,-TL bedel karşılığında yapılan kira
sözleşmesine göre, 30.06.2010 tarih ve 17463 yevmiye
numaralı kira şerhi bulunmaktadır.
33
S vP
7. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ
7.1. Farklı
Değerleme
Metotlarının
Ve
Analiz
UyumlaĢtırılması
Ve
Bu
Amaçla
Ġzlenen
Nedenlerinin Açıklanması
Sonuçlarının
Yöntem
ve
Konu gayrimenkulün değerleme çalışmasında;
- Piyasa Yaklaşımı,
- Piyasa / Maliyet Yaklaşımı ve
- Gelirlerin Kapitalizasyonu – İNA Analizi
yöntemleri dikkate alınmış olup, uygulanabilirlikleri değerleme konusu gayrimenkulün niteliklerine
göre değişmiştir.
a) Mülkiyeti müşteri iştiraki şirket TRN Alışveriş Merkezi Yatırım ve Yönetim A.Ş.‟ne ait
bulunan 96, 108, 109, 110, 117, 118, 119, 251(43/96 hissesi) ve 252 numaralı parseller
için;
o AyrıĢtırma Yöntemi (Piyasa/Maliyet YaklaĢımı) çerçevesinde, Piyasa Yaklaşımı
(Emsal Değer) ile elde edilen parsel değerine, Maliyet Yaklaşımı ile konu parseller
üzerinde yer alan binaların yapısal özellikleri dikkate alınarak hesaplanan mevcut yapı
değeri ilave edilmek suretiyle gayrimenkullerin toplam değerine ulaşılmıştır.
o Ayrıca, Piyasa/Maliyet Yaklaşımı kullanılarak hesaplanan gayrimenkullerin toplam
değerinin, farklı bir yöntem kullanılarak belirlenmesi amacına yönelik olarak
Gelirlerin Kapitalizasyonu - ĠndirgenmiĢ Nakit Akımı Analizi çalışmasına da
yer verilmiştir.
b) Mülkiyeti Hastalya Motorlu Vasıtalar Tic. ve San. A.Ş.‟ye ait olan ve Torunlar GYO A.Ş.
tarafından kiralanan 94, 95, 111, 112 numaralı parsellerin kullanım hakkı değeri;
(piyasada benzer kiralamalara konu olmuş parsel emsalleri bulunamadığından)
Değerden Türetme YaklaĢımı‟yla tespit edilmeye çalışılmıştır.
o Değerden Türetme YaklaĢımı ile, piyasa yöntemiyle (satılık emsal parsel
değerleri esas alınmak suretiyle) belirlenen gayrimenkul değerinden yola
çıkılarak belirlenen adil (rayiç) kira gelirleri ile kullanım bedeline ilişkin olarak
sözleĢme hükümlerine göre ödenmesi gereken bedeller dikkate alınarak,
hakkın kullanım değeri tespit edilmiştir.
Parsel No
Değerden Türetme
YaklaĢımı, TL
ÖZET TABLO
AyrıĢtırma Metodu (Piyasa/Maliyet
YaklaĢımı), TL
96
108
109
110
117
147.640.945,118
119
251*
252
94
95
11.955.587,111
112
*İştrak şirket (TRN Alışveriş Yatırım ve Yönetim A.Ş.) hissesi baz alınmıştır.
ĠNA Analizi, TL
185.806.924,-
-
Sonuç olarak;
 96, 108, 109, 110, 117, 118, 119, 251 (43/96 hissesi) ve 252 numaralı
parseller ve üzerinde yer alan, Deepo Outlet Center olarak bilinen gayrimenkul için;
- Farklı değerleme yöntemleriyle bulunan değerlerin birbirleriyle örtüşmediği ancak
tutarlı olduğu,
SvP_11_TRNGYO_14
34
S vP
-
Ayrıştırma yöntemi ile bulunan değerin, gayrimenkulün bulunduğu bölgede imar
çalışmalarının tamamlanmamış olması sebebiyle “daha düĢük parsel
değerleri” esas alınmak suretiyle belirlendiği, dolayısıyla bu yöntem kullanılmak
suretiyle hesaplanan gayrimenkul değerinin daha düşük bulunduğu,
- Değerleme konusu gayrimenkulün, ticari gelir (kira geliri) elde etme amacına
yönelik olarak geliştirilmiş mülk olması ve fiilen gelir yaratıyor olması sebebiyle,
değer tespitinde “gelir yaklaĢımı” esaslı yöntemlerin daha doğru sonuçlara
ulaşılmasını sağlayacağı,
- Açıklanan sebeplerle, Gelirlerin Kapitalizasyonu - İNA Analizi sonucu bulunan
değerin gayrimenkulün rayiç değerini daha doğru bir şekilde yansıtacağı,
- İNA yaklaşımıyla hesaplanan, 185.806.924,-TL değerin, gayrimenkulün
rayiç (adil) değeri olarak kabul edilmesinin uygun olacağı,
tespitleri yapılmıĢtır.

94, 95, 111 ve 112 numaralı parsellerin, çevrede benzer nitelikte kiralamaya konu
olmuş parsel bulunamaması sebebiyle piyasa yaklaşımı çerçevesinde “Gayrimenkul
Değerinden Türetme Yaklaşımıyla Kullanım Hakkı Değerinin Belirlenmesi” yöntemi ile
bulunan 11.955.587,-TL değerin adil (rayiç) kullanım hakkı değeri olarak
alınmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır.
7.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Ve rilmeyenlerin Niçin Yer
Almadıklarının Gerekçeleri
Bu değerleme çalışmasında, asgari bilgilerden raporda yer verilmeyen herhangi bir husus
bulunmamaktadır.
7.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat
Uyarınca Alınması Gerek en Ġzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz
Olarak Me vcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢler
Rapor‟un 5.2.3. Gayrimenkule Ait İmar Planı/Kamulaştırma İşleri v.s. Bilgileri bölümünde detayları
verildiği üzere;
 Mülkiyetinde müşteri iştiraki şirkette bulunan parseller üzerinde konumlanmış alışveriş
merkezi ve buna ait diğer yapıların herhangi bir onaylı mimari projesinin, yapı
ruhsatının, yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığı öğrenilmiş olup, eksik olan
bu belgelerin imar uygulamasının tamamlanmasının ardından kesinleşen imar
durumlarına uygun olarak almaları gerekmektedir.
 Kullanım hakkı Torunlar GYO A.Ş.‟de bulunan parsellerin henüz yapılaşma hakkına sahip
olmadığı ve beklenen imar uygulaması sonrası oluşacak yeni imar durumuna göre
geliştirilmesinin planlandığı,
anlaşılmaktadır.
7.4. Değerlemesi
Yapılan
Gayrimenkulün
G.Y.O.
Portföyüne
Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir
Engel Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ
Raporu‟nun 5.2.‟nci bölümünde yer alan Yasal Süreç Analizi ve 6.6.3‟üncü Gayrimenkul ve Buna
Bağlı Haklara İlişkin Hukuki Analiz bölümünde de detayları verildiği üzere;
a) 96, 108, 109, 110, 117, 118, 119, 251 (43/96 hissesi) ve 252 numaralı parsellerin
TRN AlıĢveriĢ Yatırım ve Yönetim A.ġ. aktifinde yer aldığı ve Torunlar GYO
A.ġ.‟nin TRN AlıĢveriĢ Yatırım ve Yönetim A.ġ.‟ye %99.997 oranında iĢtirak ettiği
anlaĢılmaktadır.
Bu sebeple analiz, değerleme konusu gayrimenkullerin değil, bu gayrimenkullerin Maliki olan TRN
AlıĢveriĢ Yatırım ve Yönetim A.ġ. hisselerinin (iĢtirak yoluyla) GYO portföyünde yer alıp
alamayacağına yönelik olarak gerçekleştirilmiştir.
SvP_11_TRNGYO_14
35
S vP
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları;
Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yayımlanmış bulunan “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına
İlişkin Esaslar Tebliği (Tebliğ)”nin, Seri: VI, No: 29 sayılı Tebliğ ile değişik, “iştirak” başlıklı 32/A
maddesinin “e” bendinde;
Ġktisap tarihinde gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların
ekspertiz değerinin, iĢtirak edilecek Ģirketin bilanço aktifinin en az % 75‟ini
oluĢturduğu Türkiye‟de kurulu Ģirketlere,
İştirak edebileceği hükmü yer almaktadır.
Diğer taraftan, Tebliğ‟in Seri: VI, No: 21 sayılı Tebliğ ile değişik “yatırımlara iliĢkin yasaklar”
başlıklı 26‟nci maddesinin “a” ve “c” bendlerinde,
Ortaklıklar, hiç bir şekilde paylarını satın aldıkları şirketlerin sermayesine ve yönetimlerine
hakim olma amacı güdemez ve hiç bir şirkette sermaye veya oy haklarının %5‟inden
fazlasına sahip olamazlar,
Yatırım fonları payları hariç, Borsada veya Borsa dışı teşkilatlanmış piyasalarda işlem
görmeyen sermaye piyasası araçlarına yatırım yapamazlar, sermaye piyasası araçlarının
alım satımlarının Borsa kanalıyla yapılması zorunludur,
denmek suretiyle yapılacak İştirak yatırımlarına, ancak belirli nitelikteki Şirketlere ve
sermayelerinin %5‟ini aşmayacak oranlarda yapılması yönünde kısıtlama getirilmiş,
Ancak, Tebliğ‟in 32/A maddesinin Seri: VI, No: 29 sayılı Tebliğ ile değiĢik son fıkrası, son
cümlesinde
Bu maddede belirtilen iĢtiraklerde 26‟ncı maddenin birinci fıkrasının (a) ve (c)
bentleri uygulanmaz.
denmek suretiyle, 32‟nci madde kapsamındaki iĢtiraklerde, Borsalarda işlem görmeyen
Şirketlere de yatırım yapma imkanı tanınmış, ayrıca bu Şirketlere yapılacak iştiraklerde
sermayelerinin %5‟ini aĢmalarına imkan tanınmıştır.
Özetle, yukarıda yer alan düzenlemeler uyarınca; ġirket‟in TRN AlıĢveriĢ Yatırım ve
Yönetim A.ġ.‟ye %99,997 oranındaki iĢtirakinin, GYO portföyünde yer almasında bir
sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıĢtır.
Ancak; Tebliğ‟in “ĠĢtirak edilecek Ģirketin, iktisap tarihinde, gayrimenkullerin ya da
gayrimenkule dayalı hakların ekspertiz değerinin bilanço aktifinin en az %75‟inin
oluĢturması”
hükmüne
uygunluğu
hususlarında
tarafımızca
bir
çalıĢma
gerçekleĢtirilmemiĢtir.
b) Mülkiyeti Hastalya Motorlu Vasıtalar Tic. Ve San A.ġ.‟ye, kullanım hakkı Torunlar GYO
A.ġ.‟ye ait olan 94, 95, 111, 112 numaralı parsellerin kullanım hakkının, GYO
portföyünde yer almasında herhangi bir sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
SvP_11_TRNGYO_14
36
S vP
8. SONUÇ
8.1. Nihai Değer Takdiri
İş bu Rapor; Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (MüĢteri)‟nin yazılı talebi
üzerine;
 Mülkiyeti Müşteri İştiraki TRN AlıĢveriĢ Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.ġ.‟ye ait
olan ve tapuda; Antalya İli, Kepez İlçesi, Sinan Mahallesi, 025-B-06-C-1 pafta, 28335
ada,
o 96, 108, 109, 110, 117, 118, 119 ve 252 parsel numaralı tarla,
o 251 parsel numaralı ve 43/96 hisseli tarla,
vasıflı gayrimenkullerin yasal durumlarının irdelenmesi, adil piyasa değerlerinin tespiti ve
TRN AlıĢveriĢ Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.ġ. hisselerinin iştirak yoluyla Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı portföyünde yer almasında her hangi bir kısıt olup olmadığının,

Mülkiyeti Hastalya Motorlu Vasıtalar Ticaret Ve Sanayi A.ġ.‟ye, kullanım hakkı ise
21 yıl süre ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.‟ye ait olan ve tapuda;
Antalya İli, Kepez İlçesi, Sinan Mahallesi, 025-B-06-C-1 pafta, 28335 ada, 94, 95, 111,
112 parsel numaralı tarla vasıflı gayrimenkullere bağlı hak olarak olarak tesis edilmiş
“kullanım hakkı” değerinin tespiti ve bu hakkın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
portföyünde yer almasında her hangi bir kısıt olup olmadığının tespitine yönelik yapılan
çalışmalar sonucunda,
Kullanım hakkının bağlı olduğu Gayrimenkul ile ĠĢtirak bünyesinde yer alan
gayrimenkullerin GYO portföyünde yer almalarına
iliĢkin hususlar dikkate
alınmaksızın,
a) 96, 108, 109, 110, 117, 118, 119, 251 (43/96 hissesi), 252 numaralı parseller
ve üzerinde yer alan Deepo Outlet Center isimli Alışveriş Merkezi‟ne ilişkin,
o TRN AlıĢveriĢ Yatırım ve Yönetim A.ġ. hisselerinin iştirak olarak GYO
portföyünde yer almasında herhangi bir sakınca olmadığı,
o Adil piyasa değerinin, fiili değerleme tarihi itibariyle ve peĢin değer
esasına göre;


KDV Hariç 185.806.924,-TL
KDV Dahil 219.252.170,32 TL
b) 95, 96, 111, 112 numaralı parsellerin kullanım hakkı değerinin;
o GYO portföyünde yer almasında herhangi bir sakınca olmadığı,
o Adil piyasa değerinin, fiili değerleme tarihi itibariyle ve peĢin değer
esasına göre;


KDV Hariç 11.955.587,-TL
KDV Dahil 14.107.592,66 TL
olduğu kanaatine varılmıştır.
Saygılarımızla
Güner ġAN
Değerleme Uzmanı
SPK Lisans No.: 400288
Yusuf Yaşar TURAN
Sorumlu Değerleme Uzmanı
SPK Lisans No.: 400471
İşbu rapor, Standart Gayrimenkul Değerleme Uygulamaları A.Ş. tarafından TORUNLAR GYO. A.ġ.‟nin yazılı talebi üzerine üçnüsha ve
orijinal olarak düzenlenmiş olup, kopyaların kullanımı halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan Şirketimiz sorumlu değildir.
SvP_11_TRNGYO_14
37
S vP
9. RAPOR EKLERĠ
10.
DEĞERLEMEYĠ
YAPAN
DEĞERLEME
DEĞERLEME LĠSANS BELGESĠ ÖRNEKLERĠ
UZMAN LARININ
11.
DEĞERLEME
KONUSU
GAYRĠMENKUL LERĠN
ġĠRKET
TARAFINDAN DAHA ÖNCEKĠ TARĠHLERDE DEĞERLEMESĠ
YAPILMIġ ĠSE, SON ÜÇ DEĞERLEMEYE ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER
Rapor‟a konu gayrimenkule ilişkin olarak Şirket tarafından daha önce herhangi bir değerleme
raporu hazırlanmamıştır.
SvP_11_TRNGYO_14
38