turkey real estate revıew

Transkript

FIRST HALF 2016 | İLK YARI 2016
TURKEY
REAL ESTATE REVIEW
CONTENTS | İÇERİK
TURKEY real estate review | FIRST HALF 2016 | İLK YARI 2016
TURKEY REAL ESTATE REVIEW
Economy 4
Ekonomi 4
Istanbul Office Market 7
İstanbul Ofis Piyasası 7
Greater Istanbul Area Industrial Market 12
İstanbul ve Yakın Çevresi Endüstriyel Piyasası 12
Hotel Market 18
Otel Piyasası 18
Istanbul Retail Market 20
İstanbul Perakende Piyasası 20
Istanbul Residential Market 23
İstanbul Konut Piyasası 23
Turkey Review | First Half 2016 | Colliers International
3
Economy
Ekonomi
Economic Outlook
Ekonomik Görünüm
In 2015, growth data for the first nine months of the year indicated
that the economy enjoyed a small upturn, this after 2014’s slump. In
the third quarter of 2015, the performance of the Turkish economy
exceeded expectations to record growth of 4%; the growth forecasts
for the end of 2015 had been revised upwards to 3.5%.
Yılın ilk dokuz ayındaki büyüme verilerine bakıldığında, 2014 yılında
yavaşlayan ekonominin 2015 yılında biraz daha canlandığı görülmektedir. Türkiye ekonomisi 2015 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı
dönemine göre %4 ile beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiş ve
2015 yılsonu için büyüme beklentileri yukarı doğru revize edilerek %3,5’a
çekilmiştir.
Temel Ekonomİk Göstergeler / KEY ECONOMIC INDICATORS
GDP (Current USD)
GSYİH (Cari ABD Doları)
GDP per Capita (Current U.S. $)
Kişi başına düşen GSYİH (Cari ABD Doları)
Growth
Büyüme
Inflation
Enflasyon
Current Account Deficit (Billion U.S. $)
Cari Açık (Milyar ABD Doları)
Current account deficit / GDP
Cari Açık/GSYİH
USD/ TL
ABD Doları/ TL
Unemployement Rate
İşsizlik Oranı
2013
2014
2015
2016
2017
$820 billion/
milyar
$800 billion/
milyar
$10.822
$10.404
$9.150*
$9.500*
$9.800*
4,0%
2,9%
3,5%*
3,5%*
3,5%*
7,4%
8,2%
8,8%
7,5%*
7%*
-$65,1
-$43,5
-$32,2
-$34,7*
-$38,2*
7,9%
5,8%
4,5*%
4,6%*
4,8%*
2,13
2,33
2,92
3.17*
3.25*
9,7%
10,4%
10,5%*
10,7%*
10,8%*
$720* billion/ $754* billion/ $795* billion/
milyar
milyar
milyar
Kaynak: TUIK, TCMB, Dünya Bankası / Source: TURKSTAT, Central Bank of Turkey, World Bank
* Henüz açıklanmadı, tahmini veriler / * Forecasted data, no public data announced yet
A continued break on imports, coupled with an easing of oil prices and
foreign currency expenditures in 2015, led to a significant decline in
the foreign trade deficit and the current account deficit. Last year the
current account deficit eased by 26% to US$ 32.2 billion. The value of
the Turkish Lira against the US$ helped to reduce the current account
deficit in 2015, it also exerted upward pressure on inflation.
2015 yılı içerisinde ithalatın sınırlı kalması, döviz giderlerinin azalması
ve petrol fiyatlarındaki düşüşle birlikte dış ticaret açığı ve cari açık önemli
düzeyde gerilemiştir. Geçtiğimiz yıl cari açık %26 oranında azalarak 32,2
milyar ABD Doları’na gerilemiştir. 2015 yılı içerisinde Türk Lirası’nın ABD
Doları’na karşı değer kaybı dış ticaret açığının azalmasına katkı yaparken,
enflasyonun artmasına sebep olmuştur.
The establishment of a stable government following the Turkish general elections in June and November 2015 helped to ease political
fears as well as concerns about Turkey’s domestic market. However,
increasing geopolitical events caused by developments in Turkey’s
close neighborhood have put the Turkish economy under pressure.
7 Haziran 2015 ve 1 Kasım 2015 tarihlerindeki seçimlerden sonra hükümetin kurulması Türkiye’de iç piyasa ve politika kaynaklı endişeleri azaltmıştır.
Ancak, yakın coğrafyadaki gelişmeler dolayısıyla artan jeopolitik riskler
ekonomi üzerinde baskı oluşturmaktadır.
Among developments in the global market that have impacted Turkey’s
economy and led to falls in forecasts for global economic growth in
2016 and 2017 are; the slowdown of the US economy’s strong growth
in the last quarter, the fragility of the Eurozone economy, and the continuing slowing of the Chinese economy. In the wake of developments
in the global market and the US economy, the speed of the Fed’s interest rate increases is now forecast to be less rapid than previously anticipated. This situation points to positive liquidity conditions in 2016,
representing a positive development in terms of capital inflows for
emerging markets such as Turkey.
Global piyasalardaki Türkiye ekonomisini etkileyecek gelişmelere bakacak
olursak; ABD ekonomisindeki güçlü büyümenin son çeyrekte yavaşlaması,
Euro bölgesindeki ekonominin kırılganlığı, Çin ekonomisinin yavaşlamaya
devam etmesi sonucunda 2016 ve 2017 yılına dair küresel ekonomik
büyüme tahminleri düşürülmüştür. Global piyasalarda ve ABD ekonomisinde son dönemdeki gelişmelerle beraber, Amerika Merkez Bankası’nın
(FED) daha önce öngörülenden daha yavaş faiz artırımına gideceği
düşünülmektedir. Bu durum piyasalarda likidite koşullarının 2016’da olumlu olacağına işaret etmekte olup, Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelere sermaye girişi sağlaması açısından pozitif bir gelişmedir.
4
GDP, Growth, Current Account Deficit GSYH, Büyüme, Cari Açık, İşsizlik
and Unemployment
Turkey’s GDP growth for the first three quarters of 2015 came in
above expectations at around 4%. A 0.9% growth in consumption
coupled with a rise of 2.3% in net exports offset the negative impact
of a 1% decline in private sector and public sector investment, according to official data.
In the US, strong economic data for the first three quarters of 2015
influenced a Fed hike of interest rates by 25 basis points in December
2015. However, in the US, weaker than expected growth and consumption data for the last quarter of 2015 and the first months of
2016 have led to widespread expectations that future hikes will be less
dramatic than previously forecast.
Turkey’s economic growth for 2015 is expected to come in at about
3.5%, outperforming 2014. Also, the current account deficit to GDP
ratio has eased to 4.5%. This trend is expected to continue, and forecasts for the end of the year remain around 4.6%.
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayınlanan verilere göre, Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYH) 2015’in ilk üç çeyreğinde geçen yılın aynı
dönemine göre %4 düzeyinde artarak beklentilerin üzerinde bir performans sergilemiştir. GSYH artışına, tüketim %0,9, net ihracat %2,3 katkı
sağlarken; özel sektör ve kamu yatırımlarının toplamda %1 oranında negatif etkisi olmuştur.
2015 yılı ilk üç çeyreğinde ABD’de açıklanan ekonomik verilerin olumlu
gelmesinin ardından 2015’in Aralık ayında FED gösterge faiz oranını 0,25
baz puan arttırmıştır. Ancak, son çeyrekte ve 2016 yılının ilk aylarında
büyüme ve tüketim verilerinin beklenenden daha olumsuz gelmesiyle beraber, faiz artırımının öngörülenden daha yavaş olacağı yorumu
yapılmaktadır.
2015 yılında ekonominin, 2014 yılına göre daha iyi bir performans
göstererek yaklaşık %3,5 oranında büyümesi beklenmektedir. Cari açığın
GSYH’ye oranının ise %4,5’e düşmesi, 2016 yılı boyunca da düşük seyrini
sürdürerek yılsonu itibariyle %4,6 olarak gerçekleşmesi öngörülmektedir.
The unemployment rate maintained its upward trend in October, with
official data for November indicating a rate of 10.5%. Year end data is
expected to show Turkey’s unemployment rate static at around 10.5%.
İşsizlik oranı, Ekim ayı itibariyle artma eğilimini sürdürmüş ve Türkiye İstatistik Kurumu’nun verilerine göre Kasım ayında %10,5 olarak
gerçekleşmiştir. Yılsonu için işsizlik oranının aynı oranda kalarak
açıklanması beklenmektedir.
Inflation
Enflasyon
At 8.81%, the headline inflation figure for the end of 2015 exceeded
forecasts, boosted by food price rises instigated by the fall in the value
of the Turkish Lira. This upward trend has continued in the first months
of 2016. Nonetheless, the downward inflationary impact of falling energy prices is expected to be maintained through 2016. Against this,
a continued fall in the value of the local currency will exert upward
pressure on the annual inflation rate.
Türk Lirası’ndaki değer kaybı ile beraber gıda fiyatlarındaki artışın etkisiyle
2015 yılında %8,81 oranıyla beklentilerin üzerinde artan enflasyon, 2016
yılının ilk aylarında da yüksek seyrini sürdürmüştür. 2016 yılında enerji
fiyatlarındaki düşüşün enflasyonu azaltıcı etkisinin devam edeceği tahmin
edilmektedir. Ancak, döviz kurlarındaki artışın devam etmesi, yıllık
enflasyon üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturmaktadır.
The next chart shows the inflation rate from 2007 to the present.
Arka sayfadaki grafik 2007’den bugüne kadar gerçekleşen ortalama
enflasyon oranlarını göstermektedir.
5
Yıllık Enflasyon Oranı
Inflation Average CPI
11 ,00%
10 ,45%
10 ,40%
9, 50%
8, 80%
8, 81%
8, 60%
8, 17%
8, 00%
7, 50%
7, 40%
6, 50%
6, 30%
7, 0 0%
6, 16%
5, 00%
3, 50%
2, 00%
200 7
200 8
200 9
20 10
20 11
20 12
20 13
20 14
20 15
20 16*
20 17*
Kaynak: Türkiye Merkez Bankası / Source: Central Bank of Turkey
* Henüz açıklanmadı, tahmini veriler / * Forecasted data, no public data announced yet
Interest Rates and Loans Faiz oranları ve krediler
In its January inflation report, the Central Bank of Turkey confirmed
its view that increased market volatility rendered premature the anticipated switch to a single benchmark interest rate in the framework of a
simplified interest rate policy. The benchmark, central bank, one-week
repo rate is on hold at 7.5%, no change is forecast for the first half of
the year.
TCMB’nin Ocak ayı enflasyon raporunda, önümüzdeki dönemde faiz
politikasının sadeleştirilerek, beklenen tek faiz uygulamasına geçiş için
piyasada artan oynaklıktan dolayı henüz erken olduğu belirtilmektedir.
Halihazırda %7,5 olan politika faiz oranında, yılın ilk yarısında herhangi
bir değişikliğe gidilmesi beklenmemektedir.
Growth and inflation in the coming period will have a significant impact
on the course of central bank interest rate policy through 2016. While
the price and minimum wage hikes implemented at the beginning of
2016 are viewed as inflationary, falling oil prices and declines in imports are having the opposite effect.
Önümüzdeki dönemde büyüme ve enflasyonun 2016 yılındaki seyri merkez
bankasının faiz politikasında etkili olacaktır. 2016 yılı başında yapılan
zamların ve asgari ücretteki artış, enflasyon üzerindeki olumsuz etkiler
olarak değerlendirilirken; petrol fiyatlarının düşük seyretmesi ve ithalat
rakamlarının azalması enflasyon üzerinde düşürücü etki yaratmaktadır.
Having risen by 3% in dollar terms in 2014, mortgage loan volume underperformed the previous year; an increase in Turkish Lira terms of
around 14% in 2015 represented a contraction of 10% in dollar terms.
The mortgage loan volume as of December 2015 stood at US$ 49.1
billion. This volume constitutes 9.5% of total loans.
2014 yılında bir önceki yıla göre dolar bazında %3 artış oranıyla düşük
bir performans gösteren konut kredi hacmi, 2015 yılında ise Türk Lirası
bazında yaklaşık %14 artmasına rağmen dolar bazında yaklaşık %10
oranında daralmıştır. Aralık 2015 itibariyle ülke genelinde yaklaşık 49,1
milyar ABD Doları konut kredisi bakiyesi bulunmaktadır. Bu rakam toplam
kredilerin %9,5’ini oluşturmaktadır
Construction Sector
İnşaat Sektörü
The construction sector’s rapid growth in terms of its share of GDP
witnessed in previous years slowed down in 2015. The sector grew
by 2.2% in 2014, underperforming GDP growth. With a growth rate
of 0.4% recorded in the first nine months of 2015, the share of the
construction sector in overall GDP in Turkey was 4.7%.
İnşaat sektörünün daha önceki yıllarda görülen GSYH’nin üzerinde hızlı
büyümesi 2015 yılında yavaşlamıştır. 2014 yılında %2,2 ile GSYH’nin
altında büyüyen sektör, 2015 yılının ilk dokuz ayında %0,4 büyüme
kaydetmiştir. İnşaat sektörünün GSYH içerisindeki payı %4,7 oranında
olmuştur.
Turkey’s construction sector constitutes a share of 10-12% in the global economy. Its potential for future growth and its increasing contribution to Turkey’s overall economy will continue hand in hand with urban
transformation works and large scale infrastructure projects.
İnşaat sektörünün küresel ekonomideki %10-12 payı olduğu göz önüne
alındığında, sektörün önümüzdeki dönemde, kentsel dönüşüm çalışmaları
ve büyük altyapı projeleri ile birlikte, büyüme ve ekonomide daha yüksek
bir paya sahip olma potansiyeli devam etmektedir.
6
Istanbul Office Market
İstanbul Ofis Piyasası
Office Regions
Ofis Bölgeleri
Our research is based on a division of the market into a total of 9 office
districts or regions, 5 on the Asian side, and 4 on the European side
of the city. These districts, together with average rents for each, are
highlighted on the map below:
İstanbul’da bulunan ofis alanları Anadolu Yakasında 5, Avrupa Yakasında
4 olmak üzere toplam 9 alt bölgede incelenmektedir. Bu bölgeler aşağıdaki
haritada görülmektedir:
Current Supply
Mevcut Durum
The total speculative office stock of Class A buildings in Istanbul, excluding owner occupied buildings, has risen by %3.20 compared to
the levels of the third quarter of 2015, to stand at 2,514,825 sqm; the
distribution of existing stock and average vacancy rates are as follows:
İstanbul’daki A sınıfı toplam spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2015 yılı
ikinci çeyreğinde yayınladığımız verilere göre %3,20 oranında artarak
2.514.825 m²’ye ulaşmıştır. Mevcut stokun dağılımı ve ortalama boşluk
oranları şöyledir:
Asya / Asia
Avrupa / Europe
İstanbul
Toplam / Total
Sınıf
Toplam Ofis Alanı (m2)
Ortalama Boşluk Oranı (%)
Ortalama Kira Değerleri (USD)
Class
Total Office Area (sqm)
Average Vacancy Rate (%)
Average Rent (USD)
A
791,527
22.50%
$22.01
B
275,221
11.56%
$14.42
A
1,723,298
26.48%
$31.70
B
474,636
16.51%
$18.51
A
2,514,825
25.23%
$25.24
B
749,857
14.69%
$15.78
Kaynak / Source: Colliers International
7
Rents
Kira Rakamları
Analysis of average rents in the first quarter of 2016 shows an increase in the Kavacık region, while rents in the Kağıthane/Cendere,
Maslak, Ümraniye, Istanbul-East, Kozyatağı/Ataşehir and Central
Business District (CBD) suffered a slight decrease. Rents in the
Altunizade and Istanbul West regions remained stable.
2015 yılı üçüncü çeyreğinden 2016 yılı birinci çeyreğine kadar olan
dönemde ortalama kira rakamlarına baktığımızda Kavacık bölgesinde
artış, Kağıthane/Cendere, Maslak, Ümraniye, İstanbul-Doğu, Kozyatağı/
Ataşehir, Maslak ve Merkezi İş Alanı (MİA) bölgelerinde düşük oranda
azalış görülmektedir. İstanbul Batı ve Altunizade bölgelerinde ise değişiklik
görülmemektedir.
İstanbul Ortalama A Sınıfı Ofis Kira Rakamları ($/m2/ay)
Istanbul Average Class A Office Rental Rates ($/sqm/month)
1. Çeyrek / Q.1 2016
$40.00
$35.27
$35.00
$28.21
$30.00
$25.00
$24.58
$22.67
$22.00
$20.00
$18.79
$17.68
$17.56
$15.00
$13.43
$10.00
$5.00
$0.00
Vacancy Rates
Boşluk Oranları
In Q3 2015, Class A office vacancy rates on the Asian and European
sides stood at %20.19 and %25.88 respectively. By Q1 2016 vacancy
rates have risen to %22.50 and %26.48. The rise in vacancy rates
was mainly attributable to increased stock.
2015 yılı üçüncü çeyreğinde Asya ve Avrupa yakalarında sırasıyla %21,22
ve %25,88 olan A sınıfı ofis boşluk oranları 2016 yılı birinci çeyreğinde
%22,50 ve %26,48’e yükselmiştir. Genel olarak boşluk oranlarının artması
kiralama işlemlerinin kısıtlı olması ve stoktaki artıştan kaynaklanmaktadır.
8
900 .000
İstanbul Ofis Piyasası A Sınıfı Ortalama Boşluk Oranları
Istanbul Office Market Class A Average Vacancy Rate
1. Çeyrek / Q.1 2016
21, 12%
8 00.000
700 .000
6 00.000
500 .000
36, 57%
4 00.000
40 , 29%
2 00.000
100 .000
0
19, 34%
21, 07%
300 .000
13,01%
3, 14%
49, 40%
0 , 00%
BOŞ ALAN
VACANT SPACE
DOLU ALAN
OCCUPIED SPACE
The Ümraniye district vacancy rate has fallen from 21.59% to 21.07%
due to the leasing out of the remaining office space in Buyaka.
Ümraniye bölgesinde kiralaması yapılan Buyaka’daki son kalan ofis
alanlarının kiralanması nedeniyle bölgede boşluk oranı %21,59’dan
%21,07’ye düşmüştür.
The recent coming on stream of the Mermerler Plaza has led to a
rise in the vacancy rate in the Kozyatağı / Ataşehir districts, from
36.642% to 40.29%.
Kozyatağı/Ataşehir bölgesine yeni eklenen Mermerler Plaza boşluk
oranının %36,62’den %40,29’a yükselmesine sebep olmuştur.
Driven by the addition of further office space supply in the Maslak
district, its vacancy rate rose from 25.86% in Q3 2015, to 36.57% in
Q1 2016.
Maslak bölgesinin ofis arzına yeni ofis binalarının eklenmesiyle, 2015
3. çeyrekteki %25,86 olan boşluk oranı, 2016 1. çeyrekte %36,57’ye
yükselmiştir.
In the absence of any major changes, the CBD’s vacancy rate has declined from 22.43% to 21.12% on the back of the conclusion of various
leasing deals.
MİA’da çok büyük değişiklikler olmasa da gerçekleşen bazı kiralamalar sonucunda boşluk oranı, %22,43’ten %21,12’ye düşmüştür.
The Güney Plaza has boosted office space supply in the Kağıthane /
Cendere districts. This, coupled with other leasings, has seen an easing in the districts vacancy rate, from 53.22% to 49.40%.
Vacancy rates in Altunizade, Kavacık, Istanbul East and Istanbul West
remained unchanged.
Kağıthane/Cendere bölgesinde Güney Plaza ofis arzına eklenmiştir.
Bunun yanında gerçekleşen kiralamalar boşluk oranının %53,22’den
%49,40’a inmesine sebep olmuştur.
Altunizade, Kavacık, İstanbul Doğu ve İstanbul Batı bölgelerindeki
boşluk oranlarında bir değişiklik gözlenmemiştir.
Future Stock
Gelecek Stok
A further 1,275,329 m² of office space is due to be added to stock
within the coming two years. Of this, 37% will be in the Kozyatağı/
Ataşehir region, 26% in Kağıthane/Cendere, 18% in the CBD, 11% in
Ümraniye, 4% in Maslak, and 3% in Altunizade.
The next table depicts ongoing and planned future office stock construction:
Önümüzdeki iki yıl içerisinde İstanbul A sınıfı kiralanabilir ofis arzına
eklenecek 1.275.329 m² ofis alanının %37’si Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde, %26’sı Kağıthane/Cendere’de, %18’i MİA’da, %11’i Ümraniye’de, %4’ü
Maslak’ta, %3’ü Altunizade bölgesinde inşa edilecektir.
Yapımı devam eden ve planlama aşamasında olan gelecek ofis stoku bir
sonraki grafikte gösterilmektedir:
9
Bölgelere Göre İstanbul A Sınıfı Ofis Stoku Gelecek Stok Dağılımı (m2)
Istanbul Class A Office Future Stock by Regions (sqm)
6 00.000
476.330
400.000
33 1.000
300 .000
235.000
200.000
135.720
100 .000
44 .000
53.279
0
Asya/Asia
M as lak
Ümraniye
Al t unizade
0
-West
500 .000
Avrupa/Europe
The next chart shows future office stock in Istanbul under construction or in the planning phase:
İstanbul’da gelecek stoka eklenecek ofislerin tamamlanma yıllarına göre
dağılımı aşağıda gösterilmiştir.
İstanbul Gelecek Stok’a Eklenecek A Sınıfı Ofis Binaları
Breakdown of Class A Office Pipeline in Istanbul by Years
27%
2016
2017
73%
10
The Istanbul International Finance Center
İstanbul Uluslararası Finans Merkezi
The completion of the Istanbul International Finance Center, which
began in 2012, is set to boost the Asian side of the city’s standing in
Istanbul’s office market. As of 2016, the Istanbul International Finance
Center will represent no less than 62% of the overall ongoing construction of office stock in Istanbul.
2012 yılında inşaatı başlamış olan İstanbul Uluslararası Finans Merkezi
projesi tamamlandığında, İstanbul ofis piyasası için Anadolu Yakası’nın
önemi artacaktır. 2016 yılı itibariyle İstanbul genelinde inşaat aşamasında
olan ofis stokunun %62’si İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nde yer
alacaktır.
In addition to the project’s office space, it also encapsulates a shopping
center, residences, congress center and associated services. Slated for
completion in 2018, the Finance Center will house
25% the Headquarters of
the Banking Regulation and Supervision Agency (BDDK), the Central
Bank, the Capital Markets Agency, Ziraat Bank, Halkbank, Vakıfbank
and other institutions.
Proje kapsamında ofis alanının yanı sıra; AVM, otel, rezidans, kongre
merkezi ve hizmet servisleri yer alacaktır. 2018’de inşaatın tamamlanması
planlanan Finans Merkezi; Bankacılık Düzenleme ve Denetleme
Kurumu(BDDK), Merkez Bankası, Sermaye Piyasası Kurulu, Ziraat
Bankası, Halkbank ve Vakıfbank gibi kurumların genel merkezlerine ev
sahipliği yapacaktır.
The completion and the attractiveness of the Istanbul Finance Center
complement the district and area’s existing accessibility and advanced
infrastructure advantages. Additionally, Kozyatağı – Ataşehir has begun to gain prominence as one of the Asian side’s leading office markets. This is expected to have an imminent positive impact on demand
for office and residential space in the Istanbul Office Market and environs.
44%
Kozyatağı-Ataşehir bölgesi mevcut ulaşılabilirliği, gelişmiş altyapısı ve
İstanbul Finans Merkezi’nin yarattığı çekim gücüyle Anadolu Yakası’nın en
önemli ofis bölgelerinden biri haline gelmeye başlamıştır. Yakın gelecekte
bölgede artacak ofis ve konut talebinin yakın çevreyi de etkilemesi beklenmektedir.
11
Greater Istanbul Area
Industrial Market
İstanbul ve Yakın Çevresi
Endüstriyel Piyasası
Industrial Regions
Endüstriyel Bölgeler
Our industrial market research is based on an examination of Istanbul,
Greater Istanbul and 11 neighboring sub-regions. The sub-regions
under analysis are Dudullu, Samandıra and Tuzla on the Asian side
of the city and Silivri, Çatalca, Hadımköy and Beylikdüzü-EsenyurtHaramidere on the European side. Neighboring sub-regions included
in our market research are in Gebze-Şekerpınar-Çayırova and Dilovası
(in the Province of Kocaeli), as well as Çerkezköy and Çorlu (in the
Province of Tekirdağ).
Endüstriyel piyasa araştırmamız, İstanbul ve yakın çevresinde 11 alt
bölgede incelenmektedir. İncelenen bölgeler Asya Yakası’nda Dudullu,
Samandıra, Tuzla, Avrupa Yakası’nda da Silivri, Çatalca, Hadımköy ve
Beylikdüzü-Esenyurt-Haramidere bölgeleridir. İstanbul yakın çevresinde
Gebze-Şekerpınar-Çayırova ve Dilovası bölgelerini içeren Kocaeli İli ile
Çerkezköy ve Çorlu ilçelerini içeren Tekirdağ İli de endüstriyel bölgeler
içinde incelenmektedir.
Current Market
Mevcut Durum
Analysis of current industrial market supply reveals that 82% constitutes existing leasable / sellable stock, 12% are projects under construction, and 6% are projects currently in the planning phase.
İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasının mevcut durumuna baktığımızda toplam arzın %82’sini mevcut kiralanabilir/satılabilir stok,
%12’sini inşaat aşamasındaki projeler ve %6’sını planlama aşamasındaki
projeler oluşturmaktadır.
Endüstriyel Piyasası (m²) / Industrial Market (sqm)
Toplam Mevcut Arz / Total Current Supply
%
Boş Alan / Vacant Space
1.470.215
Dolu Alan / Occupied Space
6.391.364
82%
İnşaat Halindeki Projeler / Under Construction Projects
1.130.712
12%
Planlama Aşamasındaki Projeler / Planned Projects
552.859
6%
9.545.150
100%
Toplam / Total
Vacancy Rates
Boşluk Oranları
Vacant space in Istanbul and the surrounding region stands at
1,450,861 sqm out of a total supply of 7,861,579 sqm a vacancy rate
of around 18%. The next chart shows total current supply and under
construction supply, by region:
İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasında mevcut arz 7.861.579 m²,
boş alanlar 1.470.215 m² ve boşluk oranı %19 seviyesindedir. Mevcut arz ve
inşaat halindeki arz toplamının bölgelere göre dağılımı ve ortalama boşluk
oranları yandaki sayfada sunulmuştur:
12
Ortalama Boşluk Oranları
Average Vacancy Rates
3.000.000
20%
2.500.000
2.000.000
21%
1.500.000
20%
1.000.000
41%
10%
13%
20%
3%
26%
10%
Çorlu
12%
Çerkezköy
500.000
Gebze-
Beylikdüzü-Esenyurt-Haramidere
Çatalca
silivri (Ortaköy-
Tuzla
-sancaktepe
Kartal-
Dudullu-
0
Kocaeli
Dolu Alan / Occupied Space
Rents and Sales Prices
Kira ve Satış Rakamları
A general 2-5% decline in rents is observed when comparing the second half of 2015 with the first half of 2016. The chief cause for this
fall is the fact that rents are generally priced in US dollars; the fall in
the value of the Turkish Lira has induced property owners to lower
prices. With no change in prices, Kartal-Samandıra-Sancaktepe region
commands the highest rents. With demand bolstered by its favorable
location, this region has been immune from the impact of the easing in
rents observed elsewhere.
2016 ilk yarısında, 2015 ikinci yarı verileriyle kıyasladığımızda genel olarak
kiralarda %2 ile %5 arasında bir düşüş gözlenmektedir. Bu durumun en
büyük nedeni genellikle kiralamaların ABD Dolar kuru üzerinden yapılması ve kurun artması ile fiyatların mal sahipleri tarafından aşağı çekilmesidir. Öte yandan Kartal-Samandıra-Sancaktepe bölgesinin kira rakamı
değişmemiş olup, bölge en yüksek kira rakamına sahiptir. Konumunun
etkisiyle talep gören bu bölge, arzın kısıtlı olması nedeniyle kiralardaki
düşüşten etkilenmemiştir.
13
Ortalama Tesis Kira Rakamları ($/m2/ay)
Average Rental Rates for Facilities ($/sqm/month)
8,00
7,00
7,00
6,15
6,05
5,85
6,00
5,85
5,65
5,20
4,60
5,00
4,30
4,00
3,50
2,60
3,00
2,00
1,00
Çorlu
Çerkezköy
-Gebze-
Çatalca
silivri
Tuzla
Kartal-
Dudullu-
-sancaktepe
0,00
Kaynak / Source:
Colliers International
Kocaeli
Analysis of average land sale prices per sqm show similar levels to
those prevailing in the second half of 2015. Unlike industrial facility
rents, land sales are priced in Turkish Lira; currency fluctuations have
therefore not impacted sales prices.
Ortalama birim metrekare arsa satış fiyatlarına baktığımızda 2015 ikinci
yarı verilerine benzer fiyatlar görülmektedir. Tesis kiralamalarının aksine arsa satışları TL para birimi cinsinden yapıldığı için $/TL oranının
değişmesi arsa fiyatlarını etkilememiştir.
Bolstered by the North Marmara Highway Project and its connecting
roads, prices in Hadımköy and Beylikdüzü-Esenyurt-Haramidere on
the European side, and Hadımköy on the Asian side, have increased.
Avrupa yakasında Hadımköy ve Beylikdüzü-Esenyurt-Haramidere bölgeleri ile Asya Yakası’nda Hadımköy bölgesinde özellikle Kuzey Marmara
Otoyol Projesi ve bağlantı yolları üzerinde olmaları sebebiyle fiyat artışı
yaşamıştır.
Ortalama Arsa Satış Rakamları ($/m2)
Average Sales Prices for Land ($/sqm)
1.800
1.600
1.590
1.400
1.200
1.000
605
55 0
600
650
450
400
310
400
235
200
155
95
Çorlu
800
Çerkezköy
1.000
-Gebze-
Ça talca
s i livri
Tuzla
-sancaktepe
Ka rtal-
Dudullu-
0
Kaynak / Source:
Colliers International
Kocaeli
14
15
4
$4.30
$310
$5.85
$650
5
$4.60
$235
MARMARA DENİZİ / MARMARA SEA
E-5 Karayolu /
E-5 Motorway
Tem Otoyolu /
Tem Highway
$2.60
$95
$6.05
$605
$6.15
$1,590
1
A Sınıfı Endüstriyel Tesis Ortalama Kira Rakamları ($/m²)/Average Rental Rates for Industrial Facilities ($/sqm)
2
$7.00
$1,000
3
$5.85
$550
8
$5.65
$450
Kuzey Marmara Otoyol Projesi /
North Marmara Highway Project
3. Köprü Projesi / 3rd Bridge Project
Sabiha Gökçen Havaalanı /
Sabiha Gökçen Airport
Tuzla Limanı / Tuzla Port
Haydarpaşa
Limanı /
Ambarlı Limanı / Uluslararası
Ambarlı Port Atatürk Havaalanı / Haydarpaşa
Port
International
Atatürk Airport
7
6
Kuzey Marmara
Otoyol Projesi /
North Marmara
Highway Project
Yeni Havaalanı Proje Alanı /
New Airport Project Area
Ortalama Endüstriyel Arsa Satış Fiyatları ($/m²)/Average Industrial Land Sales Prices ($/sqm)
11
10
$155
$3.50
KARADENİZ / BLACK SEA
9
$5.20
$400
BÖLGELER / DISTRICTS
1- Dudullu- Alemdağ
2- Samandıra
3- Tuzla
4- Silivri
5- Çatalca
6- Hadımköy
7- Beylikdüzü- Esenyurt
Haramidere
8- Gebze- ŞekerpınarÇayırova
9- Dilovası
10- Çerkezköy
11- Çorlu
İSTANBUL VE YAKIN ÇEVRESİ ENDÜSTRİYEL HARİTASI / GREATER ISTANBUL AREA INDUSTRIAL MAP
Major Lease Transactions
Önemli Kiralama İşlemleri
The table below details major lease transactions carried out at the end
of 2015 and January 2016. These transactions were realized in Gebze,
in the Province of Kocaeli.
Aşağıdaki tabloda 2015 yılsonu ve 2016 yılı Ocak ayı itibariyle gerçekleşen
önemli kiralama işlemleri görülmektedir. Söz konusu işlemler Kocaeli İli
Gebze ilçesinde gerçekleşmiştir.
İşlemler
Transactions
Kiralama İşlemleri
Lease Transactions
Şehir
City
Bölge
Region
Kocaeli
Gebze
Kocaeli
Gebze-GOSB
Durumu
Type
Kullanıcıya özgü bina
Built to suilt
Hazır
Existing
Kiracı-Alıcı
Tenant-Buyer
Alan (m²)
Area (sqm)
Michelin
27.000
Klöckner
25.000
Investments boost development in Dilovası Dilovası bölgesi yatırımlarla gelişiyor
Kuzey Marmara Otoyol Projesi
Istanbul’s 3rd Bridge will connect the village of Garipçe on the
European side of Istanbul to Poyrazköy on the Asian side. When
completed, the 3rd Bridge will be integrated into the North Marmara
Highway Project; this will greatly reduce journey times from Istanbul
and increase accessibility to Gebze, Kocaeli, Bursa and Izmir.
3. Köprü, Avrupa Yakası’nda Garipçe Köyü ile Asya Yakası’nda Poyrazköy’ü
birbirine bağlayacaktır. Köprü ile entegre olacak Kuzey Marmara Otoyol
projesi, İstanbul ile Gebze, Kocaeli, Bursa ve İzmir arasındaki ulaşılabilirliği
artıracak ve seyahat süresini kısaltacaktır.
The North Marmara Highway Project is a development stretching from
Poyrazköy to Ballıca and continuing towards Gebze. Running parallel
to the TEM Highway, the project will reach to the Izmir road junction between Gebze and Dilovası, at which point it runs towards Izmit
across Dilovası’s villages of Çerkeşli and Demirciler, then towards the
townships of the Bay of Izmit. The North Marmara Highway will incorporate connections to Paşaköy, Gebze and Izmit on the Asian side. The
3rd Bridge is projected for completion by the end of 2016.
16
Kuzey Marmara Otoyol projesi Poyrazköy’den Ballıca’ya, oradan da
Gebze’ye doğru ilerlemektedir. TEM Otoyoluna paralel ilerleyen proje,
Gebze ile Dilovası arasındaki İzmir yolu ayrımına ulaşacaktır. Yol ayrımından İzmit’e doğru ilerleyen yol, Dilovası’nın Çerkeşli, Demirciler köyleri
sınırlarından geçecektir. Bu iki köyden geçen yol Körfez’in köylerine doğru ilerleyecektir. Kuzey Marmara Otoyol’un, Anadolu yakasında Paşaköy,
Gebze ve İzmit Bağlantıları bulunmaktadır. 3. Köprü’nün 2016 yılsonuna
kadar tamamlanması planlanmaktadır.
Gebze-Orhangazi-Izmir Highway Project
Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu Projesi
Increasing traffic congestion in the Istanbul – Kocaeli region led to
the development of a project to redirect traffic from Istanbul to the
direction of Bursa without having to go around the Bay of Izmit, over a
transit bridge between Gebze and Yalova connecting to the D-130 main
road. The Bay of Izmit Suspension Bridge and the Gebze – Gemlik and
Kemalpaşa – Izmir sections are due for completion within 2016.
İstanbul-Kocaeli bölgesindeki trafik yoğunluğunun artması nedeniyle,
İstanbul – Bursa yönündeki trafiğin, İzmit Körfezi’ni dolaşmadan, Gebze
ile Yalova arasında yapılacak bir geçiş köprüsüyle D-130 karayoluna bağlamayı sağlayacak bir proje geliştirilmiştir. 2016 yılı itibariyle İzmit Körfez
Geçişi Asma Köprüsü, Gebze-Gemlik kesimi ve Kemalpaşa-İzmir kesimindeki yapım çalışmalarının tamamlanması planlanmaktadır.
The key section of the Gebze-Orhangazi-Izmir Project is the Bay of
Izmit Suspension Bridge connecting the two sides of the bay at its
narrowest point between Dil İskelesi, a jetty in the township of Dilovası
(in Gebze, an administrative district in the Province of Kocaeli), and
Hersek Burnu, a headland in the Province of Yalova’s Altınova district.
İzmit Körfez Köprüsü, Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu Projesinin en
önemli bölümüdür. İzmit Körfezi’ne kurulmakta olan asma köprü, körfezin
en dar kısmını oluşturan Kocaeli’nin Gebze ilçesine bağlı Dilovası beldesi
sınırları içindeki Dil İskelesi ile Yalova’nın Altınova ilçesine bağlı Hersek
Burnu arasında yer almaktadır.
Otoyol A.Ş. is realizing the project on a Build – Operate – Transfer
basis. The Gebze – Orhangzi – Izmir Highway will start in Kocaeli
(Gebze), stretching across the Bay of Izmit via the new bridge to reach
Orhangazi and Gemlik. The highway will connect to the Bursa Ring
Road to end in Izmir via Bursa and Balıkesir. The project, which began
in October 2010, is projected to be completed at the end of 2018.
Otoyol A.Ş. projeyi yap-işlet-devret modeliyle gerçekleştirmektedir. GebzeOrhangazi-İzmir Otoyolu Kocaeli, Gebze bölgesinde başlayacak ve yeni
köprü İzmit körfezi üzerinden geçip Orhangazi ve Gemlik tarafına uzanacaktır. Otoyol Bursa Çevreyoluna bağlanıp Bursa ve Balıkesir üzerinden
İzmir’de sonlanacaktır. Proje yapım çalışmaları Ekim, 2010 tarihinde başlamış olup 2018 yılsonunda tamamlanması planlanmaktadır.
New Building Supply in Dilovası OIZ (Organized Industrial Zone)
Dilovası OSB’deki Yeni Bina Arzı
Investors’ desire to limit their risk means that most new investments
in buildings for lease are for 10.000 sqm and above. On the other
hand, industrial and warehouse users have a preference for smaller
spaces between 1.500 sqm and 5.000 sqm. Smaller scale buildings
that had previously been in short supply have recently begun to be
leased in Makinacılar OIZ, Gebze VI Makine Sanayi İhtisas (IMES) OIZ,
and Gebze V Kimya İhtisas (GEBKIM) OIZ.
Genel olarak yeni kiralık bina yatırımları, yatırımcıların daha az risk almak
istemesi nedeniyle 10.000 m² ve üstü metrekarelerde yapılmaktadır. Ancak
sanayi ve depolama kullanıcılarının talepleri daha çok ortalama 1.500 m²
ile 5.000 m² arası küçük alanlı binalara yöneliktir. Önceki dönemlerde
sınırlı olarak bulunan küçük alanlı binalar, son zamanlarda Makinacılar
OSB, Gebze VI. Makine Sanayi İhtisas (IMES) OSB, Gebze V. Kimya İhtisas
(GEBKIM) OSB’de kiralanmaya başlamıştır.
BLACK SEA
3rd Bridge Project
Paşaköy Connection
Tem Otoyolu /
Tem Highway
E-5 Karayolu /
E-5 Motorway
Kocaeli
Sabiha Gökçen Airport
Gebze Connection
Makinacılar OIZ,
IMES OIZ,
GEBKIM OIZ
MARMARA SEA
Yalova
İzmit Connection
Gebze- Orhangazi- Izmir Highway Project
17
Hotel Market
Otel Piyasası
Tourism - Visitor Statistics
Turizm Ziyaretçi Oranları
Official data issued in 2015 by the Turkish Ministry of Culture and
Tourism reflects an overall slowing in visitor numbers from neighboring countries, however, 2015 also reflects an increase in visitors from
Asian countries. Historically popular and a top international destination, Istanbul, Turkey’s largest city with a population of 11 million plus,
showed an increase of 5% in the same timeframe as the overall figure
of foreign visitors to Turkey showed a decrease of 2% for the year
2015.
Kültür ve Turizm Bakanlığı verilerine göre, 2015 yılında Türkiye’ye komşu ülkelerden gelen yabancı ziyaretçi sayılarında bir önceki yıla göre düşüş gösterirken Asya ülkelerinden gelen ziyaretçi sayıları yükselmiştir.
Türkiye’ye gelen yabancı ziyaretçi sayısı %2 oranında bir düşüş gösterirken
uluslararası popüler destinasyonlar arasında üst sıralarda yer alan, 17 milyon nüfusuyla Türkiye’nin en büyük kenti İstanbul’a gelen ziyaretçi sayıları
ise %5 oranında artış göstermiştir.
Turkey continues to invest in infrastructure, urban transportation, easy
access to cultural sites and improving urban and coastal attractions;
however, due to a variety of economic and political trends the numbers
reflect a sluggish or slow start to 2016. Fluctuations in currency will
continue to affect room rates.
Türkiye altyapı, kentsel ulaşım, kültürel merkezlere kolay erişim, kentsel
ve kıyı alanlarında etkinliklerle ilgili yatırımlarını sürdürürken ekonomik
ve politik trendler sebebiyle 2016 yılına fiyatlarda yavaşlamayla girilmiştir.
Kur değerlerindeki düzensiz değişimlerin oda fiyatlarını etkilemeye devam
etmesi beklenmektedir.
The number of Russian visitors to Turkey decreased 4% in 2015.
Tourism agencies and hotel operators are cautious anticipating fewer
foreign visitors in 2016 as tensions in the region have continued.
Rusya’nın ülkemize gelen toplam ziyaretçi sayısı içindeki payı 2015 yılında
%4’e gerilemiştir. Turizm acenteleri ve otel işletmeleri ziyaretçi sayısının
2016 yılında daha da azalmasından endişe etmektedir.
In 2015 approximately 34% of all visitors to Turkey visited Istanbul. In
terms of country of origin as a proportion of overall visitors to Istanbul;
Germany topped the list at 10%, followed by Iran at 6%, and the United
States at 5%. Visitor numbers to Istanbul during the summer months
of 2015 were up 8% over the same period in 2014.
2015 yılında Türkiye’ye gelen toplam ziyaretçinin yaklaşık %34’ü İstanbul’u
ziyaret etmiştir. 2015 yılı boyunca İstanbul’u ziyaret eden yabancıların içinde en yüksek pay %10 ile Almanya ve %6 ile İran ve %5 ile Amerika Birleşik
Devletleri’nindir. 2015 yılı yaz ayları boyunca İstanbul’a gelen yabancı ziyaretçilerin sayısı bir önceki yıla göre %8 oranında artış göstermiştir.
Prices and Occupancy Rate
Fiyatlar ve Doluluk Oranları
Occupancy rates for 5-star hotels, upscale hotels and upper midscale hotels in Istanbul in 2015 decreased by 4% compared to 2014.
However, the average daily room rate (ADR) in 2015 underperformed
by 10% compared to 2014. The main negative impact on decreasing
room rates was the Turkish liras’ depreciation against the euro.
2015 yılında İstanbul’daki 5 yıldızlı oteller ile üst ve üst-orta sınıf otellerde
gerçekleşen doluluk oranları 2014 yılına göre %4 oranında azalmışken ortalama oda fiyatları %10 oranında gerileme göstermiştir. Oda fiyatlarındaki
gerileme büyük oranda Türk Lirası’nın Euro karşısında değer kaybetmesinden kaynaklanmaktadır.
İstanbul 5 Yıldızlı Otel Doluluk Oranları ve Ortalama Oda Fiyatları *
5 Star Hotels Occupancy Rates and Average Daily Room Rates (ADR) *
Yıllar
Years
Doluluk Oranları %
Occupancy Rates
(%)
Ortalama Oda Fiyatı - (€)
ADR - (€)
Revpar (€)
2008
76
160
122
2009
70
155
109
2010
72
155
112
2011
71
161
114
2012
73
163
119
2013
69
167
115
2014
69
140
97
2015
66
126
83
(*) İstanbul’da yer alan 5 yıldızlı oteller ile üst ve üst-orta sınıf otellerden oluşmaktadır.
(*) Consist of 5-Star Hotels And Upscale & Upper Midscale Hotels in Istanbul.
18
Hotel Capacity in Istanbul
İstanbul Otel Kapasiteleri
According to 2015 statistics, there are 47,936 rooms and 98,498 beds
in facilities licensed by the Turkish Ministry of Culture and Tourism. In
addition, there are approximately 88,000 beds in properties licensed
by the Istanbul Municipality. Istanbul’s total bed capacity is in the region of 186,484. In the near future, a further capacity of 47,407 beds
will supplement supply coming on stream in facilities with Investment
Certification from the Turkish Ministry of Culture and Tourism.
2015 yılı istatistiklerine göre İstanbul’da Kültür ve Turizm Bakanlığı
İşletme Belgeli tesislerde toplam 47.936 oda ve 98.498 yatak bulunmaktadır. Bunlara ek olarak Belediye Belgeli tesislerde bulunan yaklaşık 88.000
yatakla birlikte İstanbul’da toplam yatak kapasitesi 186.484 civarındadır.
Yakın gelecekte bu arza eklenmesi beklenen Kültür ve Turizm Bakanlığı
Yatırım Belgesine sahip 47.407 yatak kapasitesi daha bulunmaktadır.
2015 YILI İSTANBUL OTEL KATEGORİLERİNE GÖRE ODA SAYILARI
ISTANBUL HOTEL ROOMS BY CATEGORY - 2015
Tesis Sayısı
Number of Hotels
Kategori / Category
Oda Sayısı
Number of Rooms
Oda Sayısı Oranı(%)
Avrupa Yakası
Avrupa Yakası
Anadolu Yakası
Anadolu Yakası (%) of Total Room Number
European
European
Asian Side
Asian Side
Side
Side
5 yıldızlı oteller - 5 star hotels
70
18
18.044
4.701
47%
96
10
11.197
927
25%
93
14
5.433
725
13%
38
5
1.329
170
3%
7
1
222
19
1%
104
9
3.845
359
9%
Butik oteller - Boutique hotels
13
2
639
42
1%
Apart oteller - Apart hotels
2
1
58
36
0%
Pansiyonlar - Pensions
3
1
26
9
0%
Moteller - Motels
1
0
32
0
0%
Hosteller - Hostels
1
0
123
0
0%
Özel kategori oteller - Special category hotels
TOPLAM / TOTAL
489
Kaynak: İstanbul Kültür ve Turizm Müdürlüğü
Source: Istanbul Directorate of Culture and Tourism
19
47.936
100%
Istanbul Retail Market
İstanbul Perakende Piyasası
Colliers International Turkey reports a continued growth in the shopping center sector across the country. As of the first quarter of 2016
there are currently 29 provinces lacking retail shopping and entertainment centers. Expectations for 2016 include 36 new shopping centers
to open in 15 provinces by the end of the year.
Colliers International olarak Türkiye genelinde gelişmeye devam eden perakende sektörüne yönelik raporumuzu güncelledik. Yapılan araştırmalara
göre 2016 yılı ilk çeyrek itibariyle 29 ilde hiçbir alışveriş bulunmazken,
2016 yılı içinde toplam 15 ilde, 36 yeni alışveriş merkezi açılması beklenmektedir.
Our analysis incorporates shopping centers that have a tenant mix of
at least 25 retailers and a total leasable area in excess of 5.000 sqm.
Yapılan analizlere, Türkiye genelindeki en az 25 mağazası bulunan ve
toplam kiralanabilir alanı 5.000 m2’nin üzerinde olan alışveriş merkezleri
dâhil edilmiştir.
As of the 1st quarter of 2016, there were 344 shopping centers throughout Turkey, with a total leasable area of 10,426,174 sqm. with this
figure forecast to reach 11,811,986 sqm. by the end of 2016. The two
most populous cities, Istanbul and Ankara, together supporting 26%
of Turkey’s population, account for43% of the country’s total shopping
center leasable area.
2016 yılı 1.çeyrek itibariyle Türkiye genelinde hizmet vermekte olan 344
alışveriş merkezi bulunmaktadır. Türkiye’deki mevcut alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanı 10.426.174 m2 olup bu rakamın 2016 yılsonunda 11.811.986 m2’yi bulması beklenmektedir. Toplam nüfusun %26’sını
oluşturan İstanbul ve Ankara’nın kiralanabilir alanlarının toplamı, Türkiye
toplamının %43’ünü oluşturmaktadır.
İllere Göre 1.000 Kişi Başına Düşen Toplam Kiralanabilir Alana (m²/1.000 kişi)
Cities According to Gross Leasable Area (GLA) sqm/1,000 persons
İller
Nüfus
Cities
Population
1
Bolu
2
İstanbul
14.657.434
3
Ankara
4
Kocaeli
5
AVM Sayısı
No of Shopping
Centers
%
Gross Leasable Area
(GLA) m²/1,000
persons
88.268
0,85%
303
117
34,01%
4.093.753
39,26%
279
5.270.575
33
9,59%
1.430.442
13,72%
271
1.780.055
11
3,20%
319.049
3,06%
179
Muğla
908.877
10
2,91%
151.921
1,46%
167
6
Karabük
236.978
2
0,58%
39.448
0,38%
166
7
Kırıkkale
270.271
3
0,87%
44.039
0,42%
163
8
Gaziantep
1.931.836
7
2,03%
279.393
2,68%
145
9
Antalya
2.288.456
13
3,78%
327.912
3,15%
143
10
Kayseri
1.341.056
7
2,03%
191.590
1,84%
143
Türkiye Toplam
78.741.053
10.426.174 100,00%
132
Avrupa / Europe
4
%
Toplam Kiralabilir
Alan (m²)
Total Leasable
Area (sqm)
1,16%
Turkey Total
291.095
Bürüt Kiralanabilir
Alan (BKA)
m²/1.000 kişi
Mevcut Stok / Current Stock
344
100,00%
268
20
21
TÜRKİYE PERAKENDE HARİTASI / RETAIL MAP OF TURKEY
The city of Bolu, an important midpoint between the capital, Ankara
and the largest city in the country, Istanbul, tops the rankings for total
leasable area per head, with a rate of 303 sqm. per 1,000 inhabitants.
This reflects an increase of 58% according to the previous year. The
main reasons for Bolu to supplant Istanbul in the top spot are; Bolu’s
increased leasable area at a rate of 63% and a population growth of
2%.
This is followed by the provinces of Istanbul and Ankara, with 279
and 271 sqm per 1,000 people respectively. The figure for Turkey as a
whole is 132 sqm. per 1,000 people.
Three provinces with populations of less than 500,000 – Bolu, Karabük
and Kırıkkale– are in the top 10 rankings. Izmir, Turkey’s third largest
province in terms of population, ranks 16th place in terms of leasable
area per 1,000 people.
As a result of investments made in recent years, the shopping center
supply is strong in Turkey. Therefore, all details including location, design, concept and shop-mix of the project should be evaluated when
making shopping center investments in these cities. It should be noted
that well-developed and well-designed shopping centers are always
in demand by customers and new developments should be executed
with a strategic approach.
Ankara ve İstanbul arasında orta nokta konumunda olan Bolu kişi başına
düşen toplam kiralanabilir alan verisine göre bir önceki yıla göre % 58 oranında artarak iller sıralamasında birinciliğe yükselmiştir. Bu artışın nedeni
%2 oranında artış gösteren Bolu nüfusuna karşılık açılan yeni alışveriş
merkeziyle birlikte %63 oranında artan toplam kiralanabilir alan olmuştur.
Bolu ilini, 279 m2 ile İstanbul ve 271 m2 ile Ankara illeri takip etmektedir.
1.000 kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan, Türkiye geneli için ortalama 132 m2’dir.
Yukarıdaki tabloda nüfusu 500.000’in altında olup ilk 10’a giren Bolu,
Karabük ve Kırıkkale illeri dikkat çekmektedir. Türkiye’nin üçüncü büyük ili
olan İzmir 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan bakımından 16. sırada
yer almaktadır.
Ülke genelinde alışveriş merkezi arzı son yıllardaki yatırımlarla önemli derecede artmıştır. Bu sebeple alışveriş merkezi yatırımı yaparken, projenin
lokasyon seçiminden tasarımına; konseptinden mağaza karmasına kadar
her detay titizlikle düşünülmelidir. Müşterilerin, iyi geliştirilmiş ve iyi tasarlanmış alışveriş merkezlerine her zaman ihtiyacı olduğu unutulmamalı
ve yeni projelerin konumlanmasında stratejik davranılmalıdır.
22
Istanbul Residential Market İstanbul Konut Piyasası
According to the Housing Price Index for Turkey (THPI 2010=100)
data, Turkey’s residential prices have increased 93% in the last five
years and the Istanbul Residential market stands out with a 140%
increase. Published by the Central Bank of Turkey, the THPI has been
calculated by using the appraised values of houses compiled from
valuation reports prepared at the stage of approval of individual housing loans extended by banks published by the Central Bank of Turkey.
Currently the THPI increased 17% in November 2015 and Istanbul
ranked first with a 24% increase.
The table below demonstrates the inflation and TL versus USD exchange rates, nominal and real changes in the TKFE and construction
costs over the last five years.
Konut Fiyat Endeksi (KFE 2010=100) verilerine göre geçtiğimiz beş yılda
konut fiyatları Türkiye’de %92, İstanbul’da %140 oranlarında artış göstermiştir. Merkez Bankası’nın yayınladığı KFE, konut kredisi kullandıran
bankalar tarafından bireysel konut kredisi kullandırılması aşamasında
hazırlanan değerleme raporlarından derlenen veriler kullanılarak hazırlanmaktadır.
Kasım 2015 itibariyle KFE %17 artış kaydetmiş olup, İstanbul %24 oranında artışla birinci sırada yer almıştır.
Aşağıdaki tabloda son beş yılda enflasyon ve ABD Doları/TL kurundaki
değişimler ile, KFE ve inşaat maliyet endeksindeki reel ve nominal değişimler sunulmuştur:
Years / Yıllar
CPI-Annual
TÜFE Yıllık
USD/TL Change
ABD $/TL Değişim
THPI
Turkey
TKFE
Türkiye
THPI
Istanbul
TKFE
İstanbul
Construction Cost
Index Change
İnşaat Maliyet
Endeksi Değişim
2011
10,5%
11,3%
11,3%
13,4%
12,4%
2012
6,2%
7,1%
11,5%
13,0%
5,4%
2013
7,4%
6,1%
13,8%
20,4%
5,1%
2014
8,2%
14,7%
16,1%
25,6%
10,7%
2015
8,8%
24,2%
17,4%
24,1%
5,9%
Nominal Change 2011-2015
48,2%
80,1%
92,7%
140,2%
46,0%
44,5%
91,9%
-2,3%
Real Change 2011-2015
Kaynak/Source: TUIK/TURKSTAT
As it can be seen from the table above, the housing prices in Istanbul
have increased significantly in real terms while the real construction
costs did not change much during this period.
23
Yukarıdaki tabloda görüldüğü gibi İstanbul’da reel konut fiyatları önemli
ölçüde artış göstermişken aynı dönemde reel inşaat maliyetlerinde önemli
bir değişiklik kaydedilmemiştir.
Despite the changes over the years, the ratio of the mortgage sales in
Istanbul to the mortgage sales in the entire country has been decreasing over the years. The decline in this ratio shows that there has been
an increase in the number of qualified housing projects in other cities
throughout Turkey.
Yıllar içinde değişim göstermekle birlikte İstanbul’da kredi ile alınan konutların tüm ülkede kredi ile alınan konutlara oranı yıllar içinde düşüş göstermektedir. Bu orandaki düşüş Türkiye’nin diğer şehirlerinde de nitelikli
konut ve proje sayısının attığını göstermektedir.
Turkey / Türkiye
İstanbul
Years
Seneler
Housing Sales
Konut Satışları
(1)
Mortgage Sales
Kredili Satışlar
(2)
(%)
(2/1)
2009
555.184
22.726
4%
140.573
9.423
7%
2010
607.098
246.741
41%
153.897
76.176
49%
2011
708.275
289.275
41%
169.015
85.161
50%
2012
701.621
270.136
39%
167.110
79.626
48%
2013
1.157.190
460.112
40%
234.789
106.977
46%
2014
1.165.381
389.689
33%
225.454
87.757
39%
2015
1.289.320
434.388
34%
239.767
93.564
39%
Housing Sales Mortgage Sales
Konut Satışları Kredili Satışlar
(1)
(2)
(%)
(2/1)
Kaynak / Source: TUIK/TURKSTAT
The recent data of housing loans in Turkey shows that there is a direct relationship between the interest rates and the volume of housing
loans. Interest rates on housing loans have increased through 2015
and reached about 1.10% (per month) and correspondingly the volume
of loans has decreased.
Türkiye’de verilen toplam konut kredilerinin son yıllardaki seyrine
baktığımızda, konut kredisi faiz oranlarıyla kullanılan konut kredileri
arasında doğrudan bir ilişki olduğunu söylemek mümkündür. 2015 yılı
içerisinde konut kredisi faiz oranları aylık %1,10 seviyesine kadar artmış,
buna bağlı olarak da kredi hacmi düşmüştür.
As of December 2015, there was a housing loan balance of US$ 49.2
billion throughout Turkey. This figure represents 9.5% of total loans.
Aralık 2015 itibariyle konut kredisi hacmi 49,2 milyar ABD Doları seviyesindedir. Bu oran toplam kredilerin %9,5’ini teşkil etmektedir.
Konut Kredileri ve Oranlar
Outstanding Housing Loans and Rates
60.000
1,20%
55.000
1,00%
50.000
0,80%
45.000
40.000
0,60%
35.000
0,40%
30.000
0,20%
25.000
20.000
0,00%
Outsta nding Housing loans(Million UsD)
Monthly Rates (%)
Kaynak/Source: TUIK/TURKSTAT
24
Despite the slowdown facing Istanbul’s residential market, demand for
residential projects targeting lower-middle and middle income groups
remains strong. According to TUIK’s data, in 2015, 17% of the residential units sold in Istanbul are in Esenyurt, followed by 5% in Beylikdüzü
and 4% in Pendik and Sancaktepe, the regions catering mostly to
middle and lower-middle income groups. On the other hand, the data
shows the Beşiktaş, Şişli, Sarıyer and Beyoğlu districts, which cater to
higher income groups, adds up to only 5%.
Due to the scarcity and high price of developable land in Istanbul’s city
center, projects targeting middle income groups are often developed in
the suburban areas, much of which has been determined by highway
development projects. With the construction of the 3rd Bridge and the
connecting North Marmara Highway project; Sancaktepe, Sultanbeyli,
Pendik and Tuzla districts on the Asian side, and Başakşehir,
Arnavutköy on the European Side of Istanbul present opportunities
for developments targeting the lower-middle, middle and upper-middle
income groups.
Forward looking; in addition, the urban renewal projects in Istanbul’s
residential market offer new opportunities for investors. In the near
future, Piyalepaşa, Sütlüce and Gaziosmanpaşa on the European Side
of Istanbul will be the highlights in terms of urban renewal and renovation.
25
İstanbul konut piyasasında görülen yavaşlamaya rağmen, alt-orta ve orta
gelir gruplarını hedefleyen konut projelerine olan güçlü talep devam etmektedir. TUİK tarafından açıklanan verilere göre İstanbul’da, Esenyurt %17
ve Beylikdüzü %5 oranlarla en fazla satışın gerçekleştiği ilçeler olmuştur.
Bu ilçeleri %4 ile Pendik ve Sancaktepe izlemektedir. Satışların öne çıktığı
bu bölgelerde konut stoku çoğunlukla alt-orta, orta gelir gruplarını hedeflemektedir. Öte yandan genellikle daha üst gelir gruplarını hedefleyen
projelerin yer aldığı Beşiktaş, Şişli, Sarıyer ve Beyoğlu ilçelerindeki
satışların toplamı, İstanbul’daki toplam satışların %5’i seviyesindedir.
İstanbul’daki geliştirilebilir arazi eksikliği ve fiyatlarının yüksek olmasından
dolayı, üst-orta ve orta gelir grubuna hitap eden projelerin çoğu karayolu
gelişimi ile belirlenen kent dışı alanlarda geliştirilmektedir. Üçüncü köprü
ve bağlantılı Kuzey Marmara Otoyol inşaatı ile birlikte Anadolu yakasında
Sancaktepe, Sultanbeyli, Pendik ve Tuzla bölgeleri ile Avrupa yakasında
Başakşehir ve Arnavutköy bölgeleri alt-orta ve orta gelir gruplarını
hedefleyen yatırımlar için fırsatlar sunmaktadır.
Bunlara ek olarak, İstanbul’daki kentsel dönüşüm projeleri de yatırımcılar
için yeni fırsatlar yaratmaktadır. Önümüzdeki dönemde Avrupa yakasında
Piyalepaşa, Sütlüce ve Gaziosmanpaşa kentsel dönüşüm ve yenilemede
öne çıkan bölgeler olacaktır.
502 offices in
67 countries on
6 continents
United States: 140
Canada: 31
Latin America: 24
Asia Pacific: 199
EMEA: 108
€1.75
billion in
annual revenue
Market Contact:
Kerim Cin
Managing Partner I Turkey
[email protected]
Neslihan Kurtuluş
Director, Valuation and Advisory Services I Turkey
[email protected]
Lara Gezgin
Director, Marketing and PR I Turkey
[email protected]
Colliers International | Turkey
Büyükdere Cad. No: 108
Enka Binası Kat: 6
34394 Esentepe, Şişli
Istanbul, Turkey
Main +90 212 288 62 62
Fax +90 212 347 07 94
www.colliers.com
160
mln sq m
under management
16,300
professionals
and staff
About Colliers International Group Inc.
Colliers International Group Inc. (NASDAQ: CIGI; TSX: CIG) is a global leader in commercial real estate services
with more than 16,300 professionals operating from 502 offices in 67 countries. With an enterprising culture
and significant insider ownership, Colliers professionals provide a full range of services to real estate occupiers,
owners and investors worldwide. Services include brokerage, global corporate solutions, investment sales and
capital markets, project management and workplace solutions, property and asset management, consulting,
valuation and appraisal services, and customized research and thought leadership. Colliers International has
been ranked among the top 100 outsourcing firms by the International Association of Outsourcing Professionals’
Global Outsourcing for 10 consecutive years, more than any other real estate services firm.
colliers.com
Copyright © 2016 Colliers International.
The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to
ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult
their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.
This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties of
any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their own
inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and
excludes all liability for loss and damages arising there from. This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s). ©2016. All rights reserved.
Bu belge sadece tanıtım ve genel bilgi verme amaçlı olarak Colliers International tarafından hazırlanmıştır. Colliers International, içerik, doğruluk ve güvenilirlik teminatı dahil ancak
bunlarla sınırlı olmamak kaydıyla söz konusu bilgi bakımından doğrudan veya dolaylı herhangi bir taahhüt, beyan ya da güvence vermemektedir. Konuyla ilgilenen herhangi bir şahsın
bilginin doğruluğuna ilişkin olarak araştırmayı şahsen yürütmesi gerekir. Colliers International mevcut belge ile ima edilen ya da ortaya çıkan her türlü koşul, şart ve teminatı kati
surette reddetmektedir ve bunlardan kaynaklanan hasar ve zarara ait sorumluluğu da üstlenmemektedir. Bu yayın, Colliers International ve/veya lisans sahibinin telifli malıdır. ©2016
Tüm hakları saklıdır.
2

turkey real estate revıew

Transkript

Benzer belgeler

Jewel of the Seas - Cruises in Turkey

Sergi Katalog Dosyası

turkey real estate revıew

turkey real estate revıew

TURKEY REAL ESTATE REVIEW

Digital Forensics Education in Turkey

Yaz 2010 Newsletter - Colliers International

PSIR - Siyaset Bilimi ve Uluslararası İlişkiler