gayrimenkul değerleme raporu

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
İSTANBUL İLİ, GAZİOSMANPAŞA İLÇESİ, KÜÇÜKKÖY MAHALLESİ
3 PAFTA, 17863 PARSEL
VİAPORT VENEZIA PROJESİ
-STOKTA KALAN (VİA GYO HİSSESİ BULUNAN) AVM ÜNİTELERİNİSAN 2016
2015/400_193_04_01
GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
1
İÇİNDEKİLER
1.
UYGUNLUK BEYANI
3
2.
RAPOR BİLGİLERİ
4
3.
ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ
4
4.
GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER
5
4.1.
GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINA İLİŞKİN BİLGİLER ....................................................................... 5
4.2.
GAYRİMENKULÜN TAKYİDAT BİLGİLERİ.......................................................................................... 10
4.3.
GAYRİMENKULÜN SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN MÜLKİYET HAKKI DEĞİŞİKLİKLERİ ..................... 11
4.4.
GAYRİMENKULÜN İMAR BİLGİLERİ................................................................................................ 11
4.5.
GAYRİMENKULÜN MEVZUAT UYARINCA ALMIŞ OLDUĞU GEREKLİ İZİN VE BELGELER .................................. 15
4.6.
YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ ..................................................................... 16
4.7.
GAYRİMENKULÜN SON ÜÇ YIL İÇERİSİNDE HUKUKİ DURUMUNDA (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN
DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ VB.) MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER .............................................. 17
4.8.
DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINDA DEVRİNE İLİŞKİN BİR SINIRLAMA OLUP
OLMADIĞI, VARSA SÖZ KONUSU GAYRİMENKULÜN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASININ
SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE ANALİZİ................................................................. 18
5.
GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ
5.1.
5.2.
5.3.
5.4.
6.
DEMOGRAFİK VERİLER .............................................................................................................. 19
EKONOMİK VERİLER ................................................................................................................. 20
GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ ........................................................................................................... 26
BÖLGE VERİLERİ ..................................................................................................................... 32
DEĞERLEME TEKNİKLERİ
6.1.
6.2.
7.
GAYRİMENKULÜN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ
37
GAYRİMENKULÜN KONUMU, ULAŞIMI VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ .............................................................. 37
GAYRİMENKULÜN TANIMI .......................................................................................................... 38
GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEME SONUÇLARI
8.1.
8.2.
8.3.
9.
35
FİYAT, MALİYET VE DEĞER ........................................................................................................ 35
PAZAR VE PAZAR DIŞI ESASLI DEĞER ........................................................................................... 35
7.1.
7.2.
8.
19
49
GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER (SWOT ANALİZİ) ................................................... 49
EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ ..................................................................................... 49
DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE NEDENLERİ .................................................................... 50
GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
62
9.1.
ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI ................................................................................... 62
9.2.
DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN/GAYRİMENKUL PROJESİNİN VEYA GAYRİMENKULE BAĞLI HAK VE
FAYDALARIN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASININ SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ
ÇERÇEVESİNDE ANALİZİ ....................................................................................................................... 62
10. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ
63
11. RAPOR EKLERİ
65
11.1.
11.2.
11.3.
11.4.
GAYRİMENKULLERİN TAPU VE TAKYİDAT BELGELERİ...................................................................... 65
MAHAL FOTOĞRAFLARI ......................................................................................................... 65
YAPI RUHSATLARI................................................................................................................ 68
DİĞER BELGELER................................................................................................................. 70
12. SERTİFİKASYONLAR
73
2
FPS.02.04
15_400_193_04_01
1.
UYGUNLUK BEYANI
Bilgim ve inançlarım doğrultusunda aşağıdaki maddeleri onaylarım:

Raporda sunulan bulgular sahip olduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.

Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.

Rapor kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.

Raporun konusunu oluşturan gayrimenkul ile mevcut veya potansiyel hiçbir menfaatimiz ve
ilgimiz bulunmamaktadır.

Bu raporun konusunu oluşturan gayrimenkuller veya ilgili taraflarla ilgili hiçbir önyargımız
bulunmamaktadır.

Uzman olarak vermiş olduğumuz hizmet karşılığı ücret raporun herhangi bir bölümüne bağlı
değildir.

Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.

Değerleme uzmanı/uzmanları olarak mesleki eğitim şartlarına haiz bulunmaktayız.

Değerleme uzmanı/uzmanları olarak değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha
önceden deneyimiz bulunmaktadır.

Rapor konusu mülk kişisel olarak denetlenmiş ve ilgili resmi kurumlarda gerekli incelemeler
yapılmıştır.

Rapor içeriğinde belirtilen değerleme uzmanı/değerleme uzmanlarının haricinde hiç kimsenin bu
raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımı bulunmamaktadır.

Çalışma iş gereksinimlerinin kapsamına uygun olarak geliştirilmiş ve Uluslararası Değerleme
Standartlarına uygun olarak raporlanmıştır.

Değerleme konusu taşınmaz 25.03.2016 tarihinde incelenmiştir.

Bu rapor Sorumlu Değerleme Uzmanlarından Aysel AKTAN yönetiminde ve Değerleme Uzmanı
Didem ÖZTÜRK kontörlünde Değerleme Uzmanı Berkay Okçuoğlu tarafından hazırlanmıştır.
3
FPS.02.04
15_400_193_04_01
2.
RAPOR BİLGİLERİ
RAPORUN TÜRÜ
:
RAPORUN KAPSAMI
:
Bu rapor Sermaye Piyasası kurulunun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında
yer alan “Değerleme Raporunda Bulunması Gereken Asgari Hususlar”
çerçevesinde hazırlanmış, gayrimenkul değerleme raporudur.
İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta, 17863 Parsel’de
yer alan “Arsa” nitelikli ana gayrimenkul üzerinde yer alan Viaport Venezia
Projesi’ndeki “A.V.M.” bloğunda stokta kalan, 14.10.2011 tarihli Kiptaş İstanbul
Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile yüklenici firma
*Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. & Güryapı İnşaat Taah. Tur. San. ve Dış
Tic. A.Ş. Ortak Girişimi arasında düzenlenen “İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi,
Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta; 22, 23, 24, 25, 26, 16519, 16520 ve 1/3-3/1 Pafta
17328 Parsellerin Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı İşine Ait Sözleşme”ne
istinaden düzenlenen tapularda VİA G.Y.O. A.Ş.’ye ait hissenin güncel satış
değerlerinin takdiri amacıyla Sermaye Piyasası Mevzuatı kapsamında
hazırlanmıştır.
*Müşteri firma ünvanı 28.08.2015 tarih, 8894 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi ilanıyla
VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir.
DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİH ve
NUMARASI
:
DEĞERLEME TARİHİ
:
25.03.2016
RAPORUN TARİHİ
:
01.04.2016
RAPOR NUMARASI
:
2015_400_193_04_01
01.12.2015
RAPORDA
YER
ALMASI
:
GEREKEN ASGARİ BİLGİLER
Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgede yetkili kurumlarda ulaşılan
resmi bilgiler doğrultusunda asgari bilgilerin tamamına raporda yer verilmiştir.
DEĞERLEME RAPORUNU OLUMSUZ
YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER
:
Değerleme çalışmasını
rastlanmamıştır.
DEĞERLEME KONUSU
GAYRİMENKULÜN DAHA ÖNCEKİ
TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ
DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER
:
Değerlemeye konu olan gayrimenkulle ilgili daha önce şirketimiz tarafından
31.12.2014 tarih, 14_400_161_04 sayılı ve 30.09.2015 tarih, 15_400_167_04
sayılı proje değerleme raporları düzenlenmiştir. Konu projeye 14_400_161_04
sayılı
değerleme
raporunda
toplam
951.500.000
TL
(DokuzyüzellibirmilyonbeşyüzbinTürkLirası), 15_400_167_04 sayılı değerleme
raporunda
toplam
1.193.500.000
TL
(BirmilyaryüzdoksanüçmilyonbeşyüzbinTürkLirası) değer takdir edilmiştir.
RAPORU HAZIRLAYANLAR
:
Berkay OKÇUOĞLU
Şehir Plancısı
Değerleme Uzmanı
S.P.K. Lisans No: 402578
3.
olumsuz
yönde
etkileyen
herhangi
bir
unsura
Aysel AKTAN
Şehir Plancısı – Harita Mühendisi
Sorumlu Değerleme Uzmanı
S.P.K. Lisans No: 400241
ŞİRKET - MÜŞTERİ BİLGİLERİ
ŞİRKETİN UNVANI
: HARMONİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ
: İdealtepe Mah. Rıfkı Tongsir Cad. Demirhan Plaza No:93/4 -34841
Maltepe / İSTANBUL
Tel: +90 (216) 388 05 09 Fax: +90 (212) 258 78 84
www.harmonigd.com.tr
E-mail: [email protected]
MÜŞTERİ UNVANI
: VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
MÜŞTERİ ADRESİ
: Yenişehir Mah. Dedepaşa Cad. No:19 Kurtköy-Pendik / İSTANBUL
MÜŞTERİ TALEBİNİN
KAPSAMI VE GETİRİLEN
SINIRLAMALAR
: İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta, 17863 Parsel’de yer alan
“Arsa” nitelikli ana gayrimenkul üzerinde yer alan Viaport Venezia Projesi’ndeki “A.V.M.”
bloğunda stokta kalan, 14.10.2011 tarihli Kiptaş İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım
Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile yüklenici firma *Bayraktar Kardeşler İnş. Taah. Tic. A.Ş. & Güryapı
İnşaat Taah. Tur. San. ve Dış Tic. A.Ş. Ortak Girişimi arasında düzenlenen “İstanbul İli,
Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta; 22, 23, 24, 25, 26, 16519, 16520 ve 1/33/1 Pafta 17328 Parsellerin Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımı İşine Ait Sözleşme”ne
istinaden düzenlenen tapularda VİA G.Y.O. A.Ş.’ye ait hissenin 31.12.2015 tarihi itibariyle
değer takdiri olup müşteri tarafından herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir.
4
FPS.02.04
15_400_193_04_01
4.
GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE İNCELEMELER
Gayrimenkullerin Tapu Kayıtları, İmar Durumu ve Son Üç Yıla İlişkin Bilgiler
Değerleme raporu; İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3 Pafta, 17863 Parsel’de
kayıtlı “Arsa” nitelikli ana gayrimenkul üzerinde yer alan “Viaport Venezia Projesi”nde yer alan müşterinin
stokunda bulunan AVM ünitelerinin güncel pazar değerinin takdiri amacıyla düzenlenmiş olup ayrıntılı
bilgiler alt başlıklarda tanımlanacaktır.
4.1.
Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarına İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin bilgiler aşağıdaki tabloda verilmiştir.
Tablo. 1 Konu Gayrimenkullerin Tesis Edildiği Ana Gayrimenkule Ait Tapu Bilgileri
ANA GAYRİMENKUL BİLGİLERİ
İLİ
: İSTANBUL
İLÇESİ
: GAZİOSMANPAŞA
MAHALLESİ / KÖYÜ
: KÜÇÜKKÖY
MEVKİİ
: ÇAMURLUHAN
PAFTA NO
: 3
ADA NO
: -
PARSEL NO
: 17863
YÜZÖLÇÜMÜ
: 73.083,16 m²
NİTELİĞİ
: ARSA
:
MALİKLER/HİSSE
KİPTAŞ İSTANBUL KONUT İMAR PLAN TURİZM ULAŞIM SANAYİ VE TİCARET A.Ş.-9/20
VİA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.-11/40
GÜRYAPI İNŞAAT TAAHHÜT TURİZM SANAYİ VE DIŞ TCARET A.Ş.-11/40
Tablo. 2 Bağımsız Bölümlere Ait Tapu Bilgileri (AVM – F BLOK)
BLOK
F
KAT
3.BODRUM
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO.
23
NİTELİK
MAĞAZA
CİLT
671
SAHİFE
66367
ARSA PAYI
48 / 361.687
F
3.BODRUM
24
MAĞAZA
671
66368
48
/
361.687
F
3.BODRUM
25
MAĞAZA
671
66369
48
/
361.687
F
3.BODRUM
26
MAĞAZA
671
66370
51
/
361.687
F
3.BODRUM
27
MAĞAZA
671
66371
55
/
361.687
F
3.BODRUM
28
MAĞAZA
671
66372
41
/
361.687
F
3.BODRUM
29
MAĞAZA
671
66373
37
/
361.687
F
3.BODRUM
30
MAĞAZA
671
66374
44
/
361.687
F
3.BODRUM
31
MAĞAZA
671
66375
410
/
361.687
F
3.BODRUM
32
MAĞAZA
671
66376
111
/
361.687
F
3.BODRUM
33
MAĞAZA
671
66377
60
/
361.687
F
3.BODRUM
34
MAĞAZA
671
66378
85
/
361.687
F
3.BODRUM
35
MAĞAZA
671
66379
89
/
361.687
F
3.BODRUM
36
MAĞAZA
671
66380
96
/
361.687
F
3.BODRUM
37
MAĞAZA
671
66381
123
/
361.687
F
3.BODRUM
38
MAĞAZA
671
66382
563
/
361.687
F
3.BODRUM
39
MAĞAZA
671
66383
77
/
361.687
F
3.BODRUM
40
MAĞAZA
671
66384
33
/
361.687
F
3.BODRUM
41
MAĞAZA
671
66385
174
/
361.687
F
3.BODRUM
42
MAĞAZA
671
66386
374
/
361.687
F
3.BODRUM
43
MAĞAZA
671
66387
181
/
361.687
F
2.BODRUM
44
MAĞAZA
671
66388
174
/
361.687
F
2.BODRUM
45
MAĞAZA
671
66389
474
/
361.687
5
FPS.02.04
15_400_193_04_01
BLOK
F
KAT
2.BODRUM
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO.
45
NİTELİK
MAĞAZA
CİLT
671
SAHİFE
66389
ARSA PAYI
474
/
361.687
F
2.BODRUM
46
MAĞAZA
671
66390
500
/
361.687
F
2.BODRUM
47
MAĞAZA
671
66391
615
/
361.687
F
2.BODRUM
48
MAĞAZA
671
66392
259
/
361.687
F
2.BODRUM
49
MAĞAZA
671
66393
341
/
361.687
F
2.BODRUM
50
MAĞAZA
671
66394
303
/
361.687
F
2.BODRUM
51
MAĞAZA
671
66395
164
/
361.687
F
2.BODRUM
52
MAĞAZA
671
66396
89
/
361.687
F
2.BODRUM
53
MAĞAZA
671
66397
104
/
361.687
F
2.BODRUM
54
MAĞAZA
671
66398
151
/
361.687
F
2.BODRUM
55
MAĞAZA
671
66399
163
/
361.687
F
2.BODRUM
56
MAĞAZA
671
66400
188
/
361.687
F
2.BODRUM
57
MAĞAZA
671
66401
292
/
361.687
F
2.BODRUM
58
MAĞAZA
671
66402
164
/
361.687
F
2.BODRUM
59
MAĞAZA
671
66403
148
/
361.687
F
2.BODRUM
60
MAĞAZA
671
66404
166
/
361.687
F
2.BODRUM
61
MAĞAZA
671
66405
307
/
361.687
F
2.BODRUM
62
MAĞAZA
671
66406
171
/
361.687
F
2.BODRUM
63
MAĞAZA
671
66407
166
/
361.687
F
2.BODRUM
64
MAĞAZA
671
66408
167
/
361.687
F
2.BODRUM
65
MAĞAZA
671
66409
148
/
361.687
F
2.BODRUM
66
MAĞAZA
671
66410
171
/
361.687
F
2.BODRUM
67
MAĞAZA
671
66411
12
/
361.687
F
2.BODRUM
68
MAĞAZA
671
66412
1.014
/
361.687
F
2.BODRUM
69
MAĞAZA
671
66413
73
/
361.687
F
2.BODRUM
70
MAĞAZA
671
66414
55
/
361.687
F
2.BODRUM
71
MAĞAZA
671
66415
74
/
361.687
F
2.BODRUM
72
MAĞAZA
671
66416
70
/
361.687
F
2.BODRUM
73
MAĞAZA
671
66417
1.078
/
361.687
F
2.BODRUM
74
MAĞAZA
671
66418
778
/
361.687
F
2.BODRUM
75
MAĞAZA
671
66419
686
/
361.687
F
2.BODRUM
76
MAĞAZA
672
66420
285
/
361.687
F
2.BODRUM
77
MAĞAZA
672
66421
390
/
361.687
F
2.BODRUM
78
MAĞAZA
672
66422
374
/
361.687
F
2.BODRUM
79
MAĞAZA
672
66423
338
/
361.687
F
2.BODRUM
80
MAĞAZA
672
66424
337
/
361.687
F
2.BODRUM
81
MAĞAZA
672
66425
585
/
361.687
F
2.BODRUM
82
MAĞAZA
672
66426
342
/
361.687
F
2.BODRUM
83
MAĞAZA
672
66427
333
/
361.687
F
2.BODRUM
84
MAĞAZA
672
66428
364
/
361.687
F
2.BODRUM
85
MAĞAZA
672
66429
1.826
/
361.687
F
2.BODRUM
86
MAĞAZA
672
66430
5.940
/
361.687
F
2.BODRUM
87
MAĞAZA
672
66431
1.870
/
361.687
F
2.BODRUM
88
MAĞAZA
672
66432
762
/
361.687
F
2.BODRUM
89
MAĞAZA
672
66433
1.390
/
361.687
F
2.BODRUM
90
MAĞAZA
672
66434
996
/
361.687
F
2.BODRUM
91
MAĞAZA
672
66435
77
/
361.687
F
2.BODRUM
92
MAĞAZA
672
66436
55
/
361.687
F
2.BODRUM
93
MAĞAZA
672
66437
137
/
361.687
F
2.BODRUM
94
MAĞAZA
672
66438
137
/
361.687
F
2.BODRUM
95
MAĞAZA
672
66439
186
/
361.687
F
2.BODRUM
96
MAĞAZA
672
66440
149
/
361.687
F
2.BODRUM
97
MAĞAZA
672
66441
90
/
361.687
F
2.BODRUM
98
MAĞAZA
672
66442
104
/
361.687
F
2.BODRUM
99
MAĞAZA
672
66443
167
/
361.687
F
2.BODRUM
100
MAĞAZA
672
66444
123
/
361.687
6
FPS.02.04
15_400_193_04_01
BLOK
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
KAT
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
2.BODRUM
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO.
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
118
119
120
121
122
123
124
125
126
127
128
129
130
131
132
133
134
135
136
137
138
139
140
141
142
143
144
145
146
147
148
149
150
151
152
153
154
155
156
157
158
159
160
NİTELİK
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
CİLT
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
SAHİFE
66445
66446
66447
66448
66449
66450
66451
66452
66453
66454
66455
66456
66457
66458
66459
66460
66461
66462
66463
66464
66465
66466
66467
66468
66469
66470
66471
66472
66473
66474
66475
66476
66477
66478
66479
66480
66481
66482
66483
66484
66485
66486
66487
66488
66489
66490
66491
66492
66493
66494
66495
66496
66497
66498
66499
66500
66501
66502
66503
66504
ARSA PAYI
274
/
361.687
285
/
361.687
56
/
361.687
111
/
361.687
122
/
361.687
56
/
361.687
77
/
361.687
78
/
361.687
207
/
361.687
200
/
361.687
126
/
361.687
81
/
361.687
82
/
361.687
40
/
361.687
130
/
361.687
207
/
361.687
223
/
361.687
207
/
361.687
77
/
361.687
74
/
361.687
82
/
361.687
185
/
361.687
245
/
361.687
252
/
361.687
60
/
361.687
78
/
361.687
88
/
361.687
63
/
361.687
230
/
361.687
222
/
361.687
170
/
361.687
174
/
361.687
156
/
361.687
77
/
361.687
81
/
361.687
55
/
361.687
125
/
361.687
74
/
361.687
73
/
361.687
81
/
361.687
107
/
361.687
148
/
361.687
152
/
361.687
78
/
361.687
78
/
361.687
60
/
361.687
74
/
361.687
59
/
361.687
71
/
361.687
63
/
361.687
55
/
361.687
77
/
361.687
70
/
361.687
108
/
361.687
96
/
361.687
188
/
361.687
145
/
361.687
118
/
361.687
96
/
361.687
166
/
361.687
7
FPS.02.04
15_400_193_04_01
BLOK
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
KAT
2.BODRUM
2.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO.
161
162
163
164
165
166
167
168
169
170
171
172
173
174
175
176
177
178
179
180
181
182
183
184
185
186
187
188
189
190
191
192
193
194
195
196
197
198
199
200
201
202
203
204
205
206
207
208
209
210
211
212
213
214
215
216
217
218
219
220
NİTELİK
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
CİLT
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
672
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
SAHİFE
66505
66506
66507
66508
66509
66510
66511
66512
66513
66514
66515
66516
66517
66518
66519
66520
66521
66522
66523
66524
66525
66526
66527
66528
66529
66530
66531
66532
66533
66534
66535
66536
66537
66538
66539
66540
66541
66542
66543
66544
66545
66546
66547
66548
66549
66550
66551
66552
66553
66554
66555
66556
66557
66558
66559
66560
66561
66562
66563
66564
ARSA PAYI
126
/
361.687
214
/
361.687
44
/
361.687
189
/
361.687
222
/
361.687
215
/
361.687
226
/
361.687
323
/
361.687
44
/
361.687
22
/
361.687
171
/
361.687
214
/
361.687
221
/
361.687
225
/
361.687
266
/
361.687
22
/
361.687
381
/
361.687
440
/
361.687
22
/
361.687
389
/
361.687
221
/
361.687
114
/
361.687
319
/
361.687
225
/
361.687
22
/
361.687
311
/
361.687
233
/
361.687
123
/
361.687
377
/
361.687
252
/
361.687
204
/
361.687
22
/
361.687
437
/
361.687
100
/
361.687
901
/
361.687
185
/
361.687
214
/
361.687
275
/
361.687
3.388
/
361.687
70
/
361.687
308
/
361.687
196
/
361.687
590
/
361.687
288
/
361.687
214
/
361.687
541
/
361.687
511
/
361.687
440
/
361.687
359
/
361.687
41
/
361.687
188
/
361.687
326
/
361.687
490
/
361.687
786
/
361.687
1.437
/
361.687
1.496
/
361.687
1.503
/
361.687
456
/
361.687
704
/
361.687
227
/
361.687
8
FPS.02.04
15_400_193_04_01
BLOK
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
F
KAT
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
1.BODRUM
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO.
221
222
223
224
225
226
227
228
229
230
231
232
233
234
235
236
237
238
239
240
241
242
243
244
245
246
247
248
249
250
251
252
253
254
255
256
257
258
259
260
261
262
263
264
265
266
267
268
269
270
271
272
273
274
275
276
277
278
279
280
NİTELİK
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
MAĞAZA
CİLT
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
673
674
674
674
674
674
674
674
SAHİFE
66565
66566
66567
66568
66569
66570
66571
66572
66573
66574
66575
66576
66577
66578
66579
66580
66581
66582
66583
66584
66585
66586
66587
66588
66589
66590
66591
66592
66593
66594
66595
66596
66597
66598
66599
66600
66601
66602
66603
66604
66605
66606
66607
66608
66609
66610
66611
66612
66613
66614
66615
66616
66617
66618
66619
66620
66621
66622
66623
66624
185
174
263
103
71
70
97
84
75
78
126
74
73
77
82
71
63
26
60
59
78
152
170
174
300
244
190
77
74
47
104
66
81
100
122
148
107
78
134
125
56
90
133
107
125
130
134
126
149
166
166
166
166
171
126
111
41
152
108
111
ARSA PAYI
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
/
361.687
9
FPS.02.04
15_400_193_04_01
BLOK
KAT
BAĞIMSIZ BÖLÜM NO.
NİTELİK
CİLT
SAHİFE
F
1.BODRUM
281
MAĞAZA
674
66625
130
/
361.687
F
1.BODRUM
282
MAĞAZA
674
66626
101
/
361.687
F
1.BODRUM
283
MAĞAZA
674
66627
497
/
361.687
F
1.BODRUM
284
MAĞAZA
674
66628
85
/
361.687
F
1.BODRUM
285
MAĞAZA
674
66629
82
/
361.687
F
1.BODRUM
286
MAĞAZA
674
66630
89
/
361.687
F
1.BODRUM
287
MAĞAZA
674
66631
237
/
361.687
F
1.BODRUM
288
MAĞAZA
674
66632
155
/
361.687
F
1.BODRUM
289
MAĞAZA
674
66633
155
/
361.687
F
1.BODRUM
290
MAĞAZA
674
66634
155
/
361.687
F
1.BODRUM
291
MAĞAZA
674
66635
186
/
361.687
F
1.BODRUM
292
MAĞAZA
674
66636
230
/
361.687
F
1.BODRUM
293
MAĞAZA
674
66637
204
/
361.687
F
1.BODRUM
294
MAĞAZA
674
66638
200
/
361.687
F
1.BODRUM
295
MAĞAZA
674
66639
81
/
361.687
F
1.BODRUM
296
MAĞAZA
674
66640
92
/
361.687
F
1.BODRUM
297
MAĞAZA
674
66641
85
/
361.687
F
1.BODRUM
298
MAĞAZA
674
66642
211
/
361.687
F
1.BODRUM
299
MAĞAZA
674
66643
204
/
361.687
F
1.BODRUM
300
MAĞAZA
674
66644
233
/
361.687
F
1.BODRUM
301
MAĞAZA
674
66645
134
/
361.687
F
1.BODRUM
302
MAĞAZA
674
66646
64
/
361.687
F
ZEMİN
303
MAĞAZA
674
66647
360
/
361.687
F
ZEMİN
304
MAĞAZA
674
66648
223
/
361.687
F
ZEMİN
305
MAĞAZA
674
66649
288
/
361.687
F
ZEMİN
306
MAĞAZA
674
66650
500
/
361.687
F
ZEMİN
307
MAĞAZA
674
66651
162
/
361.687
F
ZEMİN
308
MAĞAZA
674
66652
312
/
361.687
F
ZEMİN
309
MAĞAZA
674
66653
303
/
361.687
F
ZEMİN
310
MAĞAZA
674
66654
459
/
361.687
F
ZEMİN
311
MAĞAZA
674
66655
274
/
361.687
F
ZEMİN
312
MAĞAZA
674
66656
293
/
361.687
F
ZEMİN
313
MAĞAZA
674
66657
308
/
361.687
F
ZEMİN
314
MAĞAZA
674
66658
371
/
361.687
F
ZEMİN
315
MAĞAZA
674
66659
378
/
361.687
F
ZEMİN
316
MAĞAZA
674
66660
175
/
361.687
F
ZEMİN
317
MAĞAZA
674
66661
396
/
361.687
F
ZEMİN
318
MAĞAZA
674
66662
367
/
361.687
F
ZEMİN
319
MAĞAZA
674
66663
326
/
361.687
F
ZEMİN
320
MAĞAZA
674
66664
3.027
/
361.687
F
ZEMİN
321
MAĞAZA
674
66665
1.845
/
361.687
4.2.
ARSA PAYI
Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri
Gaziosmanpaşa Tapu Müdürlüğü’nden alınan bilgilere göre değerleme konusu F Blok 23-321 arasında
yer alan tüm A.V.M. ünitelerine ait takyidat bilgileri aşağıdaki gibidir:
(F BLOK: 23-321 Nolu Bağımsız Bölümler İçin Müşterek):
İrtifak Hanesi: 15472 ve 15473 parseller lehine geçit hakkı vardır: 04.11.1996 tarih, 7089 yevmiye no.
Beyanlar Hanesi: Yönetim Planı: 13.10.2015. (20/10/2015 tarih, 18088 yevmiye no)
10
FPS.02.04
15_400_193_04_01
Şerhler Hanesinde: 1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (99 yıllığı 1.-TL’den 99 yıl müddetle
Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. Genel Müdürlüğü lehine Kira Şerhi): 17.06.2014 tarih, 10407 yevmiye no.
(F BLOK: 23-321 Nolu Bağımsız Bölümler İçin Müşterek-320 Nolu B.B. Hariç):
Rehinler Hanesinde:
-
Burgan Bank A.Ş. lehine, 30.12.2015 tarih, 22589 yevmiye no ile, 1.dereceden, %15 değişken
faiz oranlı, 170.000.000.-Euro müşterek ipotek bulunmaktadır.
Borçlu: Güryapı İnşaat Taahhüt Turizm Sanayi ve Dış Ticaret A.Ş. – VİA Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığı A.Ş.
4.3.
Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Mülkiyet Hakkı Değişiklikleri
Son üç yıllık dönemde gayrimenkullerin mülkiyetinde herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir.
4.4.
Gayrimenkulün İmar Bilgileri
Değerleme konusu stokta kalan AVM ünitelerinin konumlu olduğu 17863 parsel; 19.03.2010/14.06.2014
tasdik tarihli 1/1000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı’na göre maksTAKS:0,60,
Emsal:3, Hmaks: Zemin Kat+24 Kat yapılaşma koşullarına sahip Ö.P.A. (Özel Proje Alanı) alanında
kalmaktadır.
Plan Notları:
- Tasdik sınırı 3 pafta, yeni 17863 parseldir.
- Özel Proje Alanı’nda:
MaksTAKS: 0,60
KAKS: 3,00
Hmaks: Maksimum yükseklik zemin kat+24 kattır. Ancak mevcut ruhsat doğrultusunda gelinen
seviyedeki müktesep haklar korunacaktır.
- Özel proje alanında ticaret, otel, konaklama, rezidans, konut, sosyal ve kültürel tesis, özel sağlık tesisi,
özel eğitim tesisi, kent meydanı, park, yönetim birimleri, kreş, cami, mescit, sağlık tesisi, spor tesisi,
otopark, transfer merkezi, çeşitli hizmet birimleri, vb yer alabilir.
- Özel proje alanında emsal net parsel üzerinden alınacaktır.
- Planlama alanında blok boyut ve şekli serbest olup, bitişik, ayrık, ikiz ve sıralı blok yapılabilir.
- Bina köşe kotları ve kot alınacak nokta avan projede belirlenecek olup uygulama bu doğrultuda
yapılacaktır.
- Yönetmeliğe bakılmaksızın ifraz yapılabilir.
- Subasman kotu serbesttir.
- Bodrum katlar iskan edilebilir, iskan edilen bodrum katlar KAKS’a dahil değildir.
- Çatı şekli serbest olup avan projede belirlenecektir.
- Planlama alanında KAKS’a dahil olmak üzere asma kat yapılabilir.
11
FPS.02.04
15_400_193_04_01
- Arazi kazı ve dolgu yapılarak düzenlenebilir. Düzenlenmiş zemin tabi zemin olarak kabul edilecektir.
- Çekme mesafeleri zorunluluğu yoktur.
- Parselde birden çok fonksiyonlar ayrı ayrı kullanılabileceği gibi tanımlanan lejantlardan yalnızca bir
tanesi de kullanılabilir.
- Otopark yönetmeliğine uyulacaktır.
- Uygulama aşamasında jeolojik ve jeoteknik zemin etüt raporları yaptırılacaktır.
- Uygulama 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’na göre yapılacaktır.
- Bahsedilmeyen hususlarda İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır.
- Bu alan üzerinde verilecek fonksiyonlar avan projeye göre düzenlenecektir. Avan proje, Ulaşım Daire
Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü ve ilgilileri arasında (alansal kullanımlar, yaya-taşıt-toplu taşıma
araçları bağlantı ve giriş-çıkış, bina ve otopark işletme planı ile Transfer Merkezi kullanım protokolü
hazırlanması vb. hususlar için) sağlanacak koordinasyon doğrultusunda hazırlanacak olup İstanbul
Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü uygun görüşü ve İmar Müdürlüğü onayından
sonra uygulama yapılacaktır.
12
FPS.02.04
15_400_193_04_01
-İmar Durumu Örneği-
13
FPS.02.04
15_400_193_04_01
-Çap Örneği-
14
FPS.02.04
15_400_193_04_01
4.5.
Gayrimenkulün Mevzuat Uyarınca Almış Olduğu Gerekli İzin ve Belgeler
Değerlemesi Yapılan Projelerin İlgili Mevzuat Uyarınca Gerekli Tüm İzinlerinin Alınıp Alınmadığı, Projesinin Hazır ve Onaylanmış,
İnşaata Başlanması İçin Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı, 29/6/2001 Tarih ve
4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) ve
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi
Konu taşınmazların konumlu olduğu 17863 parsel; 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu’nun 1.maddesine
göre yapı denetimi’ne tabii değildir. (3194 sayılı imar kanunun 26. Maddesi kapsamındadır. “Madde 26 –
Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve
mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi
ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir.”)
Mevcut parsel; 3 pafta 22-23-24-25-26-16519-16520 parseller ile 1/3-3/1 pafta 17328 parselin tevhidi
ile oluşmuştur. Tevhid öncesinde toplam 82.033,90 m² alana sahip olan parseller, tevhid sonrasında
01.12.2011 tarih, 1034-1035 sayılı Encümen Kararı ile 22-26 ve 17328 parsellerde yapılan kamuya ait
alanlar için yapılan terkler sonrasında, toplam 73.083,16 m² net alana sahip olmuştur.
-Parsellerin Tevhid Öncesindeki KonumlarıDeğerleme konusu proje kapsamında ruhsatlandırılan yapılar İmar Kanunun 26. Maddesinde “Kamuya
Ait Yapı ve Tesisler İle Sanayi Tesislerinde Ruhsat” kapsamında inşa edilmiş olup, ilgili maddede;
Madde 26: Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak,
plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca
üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir…..” denmektedir.
Değerleme konusu proje kapsamında düzenlenen Tadilat/Yeni Yapı Ruhsatları aşağıdaki tabloda
gösterilmiştir:
15
FPS.02.04
15_400_193_04_01
Tablo. 3 Yapı Ruhsatı Bilgileri
YENİ YAPI RUHSATLARI
VERİLİŞ
AMACI
BLOK
RUHSAT TARİH
RUHSAT
NO
FONKSİYON
TOPLAM
ÜNİTE
ADEDİ
YAPI
SINFI
YOL KOTU
ALTI KAT
SAYISI
YOL KOTU
ÜSTÜ KAT
SAYISI
YENİ YAPI
A BLOK
19.03.2013
91
Rezidans Daire
636
VA
0
52
52
71.315,48
YENİ YAPI
B BLOK
19.03.2013
92
Rezidans Daire
411
VA
0
50
50
49.663,00
YENİ YAPI
C BLOK
19.03.2013
93
Rezidans Daire
411
VA
0
50
50
49.663,00
YENİ YAPI
D BLOK
19.03.2013
94
Rezidans Daire
384
VA
0
46
46
45.224,21
YENİ YAPI
E BLOK
19.03.2013
95
Rezidans Daire
357
VA
0
46
46
TOPLAM
TOPLAM
YÜZÖLÇÜMÜ,
KAT SAYISI
m²
45.224,87
261.090,56
2.199
TADİLAT/YENİ YAPI RUHSATLARI
RUHSAT
NO
FONKSİYON
TOPLAM
ÜNİTE
ADEDİ
YAPI
SINFI
YOL KOTU
ALTI KAT
SAYISI
YOL KOTU
ÜSTÜ KAT
SAYISI
26.02.2015
38
Rezidans Daire
362
IVA
5
25
30
45.855,04
26.02.2015
39
Rezidans Daire
184
IVA
5
25
30
29.449,59
C BLOK
26.02.2015
40
Rezidans Daire
183
IVA
5
25
30
29.512,00
D BLOK
26.02.2015
41
Rezidans Daire
187
IVA
5
25
30
29.233,39
TADİLAT
E BLOK
26.02.2015
42
Rezidans Daire
184
IVA
5
27
32
31.271,34
YENİ YAPI
F BLOK
26.02.2015
43
Ofis ve İşyeri
210
IVA
5
0
5
337.277,52
YENİ YAPI G BLOK
26.02.2015
50
Mesken
877
IVA
5
21
26
106.166,60
YENİ YAPI H BLOK
26.02.2015
46
Ofis ve İşyeri
110
IVA
0
2
2
11.828,32
YENİ YAPI
J BLOK
26.02.2015
44
Ofis ve İşyeri
111
IVA
0
3
3
12.975,54
YENİ YAPI
K BLOK
26.02.2015
45
Otel
1
IVA
0
2
2
VERİLİŞ
AMACI
BLOK RUHSAT TARİH
TADİLAT
A BLOK
TADİLAT
B BLOK
TADİLAT
TADİLAT
TOPLAM
TOPLAM
YÜZÖLÇÜMÜ,
KAT SAYISI
m²
4.863,24
638.432,58
2.409
TADİLAT YAPI RUHSATLARI
BLOK
RUHSAT TARİH
RUHSAT
NO
FONKSİYON
TOPLAM
ÜNİTE
ADEDİ
YAPI
SINFI
YOL KOTU
ALTI KAT
SAYISI
TADİLAT
F BLOK
29.07.2015
208
Ofis ve İşyeri
321
IVA
5
2
7
337.277,52
TADİLAT
G BLOK
24.08.2015
231
Mesken
877
IVA
5
21
26
106.849,60
TADİLAT
H BLOK
24.08.2015
229
Ofis ve İşyeri
114
IVA
0
2
2
12.561,60
TADİLAT
J BLOK
24.08.2015
230
Ofis ve İşyeri
111
IVA
0
3
3
12.975,54
TADİLAT
K BLOK
24.08.2015
228/1
Ofis ve İşyeri
30
IVA
0
2
2
VERİLİŞ
AMACI
TOPLAM
YOL KOTU
ÜSTÜ KAT
SAYISI
TOPLAM
YÜZÖLÇÜMÜ,
KAT SAYISI
m²
4.129,96
473.794,22
1.453
Gaziosmanpaşa Belediyesi’nde konu parsele ait arşiv dosyası incelenmiş ve AVM ünitelerinin yer aldığı F
bloğa ait 24.08.2015 tarihli onaylı mimari tadilat projeleri incelenmiştir. Tadilat projesine göre F Bloğun
kat sayıları ve brüt inşaat alanı hesapları aşağıdaki gibidir;
F Blok: 6 Bodrum+Teknik(Asma Kat)+Zemin katlı olarak projelendirilmiştir. 6. Bodrum kat kısmi
bodrum kattır. Onaylı projesine göre; 337.277,52 m² toplam inşaat alanı bulunmaktadır.
4.6.
Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği
Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak
Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Konu proje için 19.03.2013 tarih, 91-92-93-94-95 sayılı, toplam 261.090,56 m² yüzölçümlü konut
blokları olan A-B-C-D-E bloklar için 5 ayrı yapı ruhsatı belgesi düzenlenmiştir.
15.11.2013 tarihinde mevcut ruhsatların temel dayanağını oluşturan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda
tadilat yapılmıştır. 1/5000 ölçekli plan tadilatı doğrultusunda İlçe Belediyesince düzenlenen 1/1000
ölçekli uygulama imar plan tadilatı teklifi 14.06.2014 tarihinde Büyükşehir Belediyesi’nce onaylanmış ve
rapor tarihinde onay prosedürü tamamlanmıştır. Uygulama imar plan teklifi onaylandıktan sonra A-B-C16
FPS.02.04
15_400_193_04_01
D-E bloklar için tadilat yapı ruhsatları, G, F, H, J ve K bloklar için ise yeni yapı ruhsatları düzenlenmiştir.
Sonrasında G, F, H, J ve K bloklar için de tadilat yapı ruhsatları düzenlenmiştir.
Blokların inşaatının tamamlanmasını takiben Yapı Kullanma İzin Belgelerinin de düzenlenmesiyle konu
taşınmazın imar mevzuatı gereği yasal süreci tamamlanmış olacaktır.
4.7.
Gayrimenkulün Son Üç Yıl İçerisinde Hukuki Durumunda (İmar Planında Meydana
Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb.) Meydana Gelen Değişiklikler
17863 parsel; 19.03.2010/14.06.2014 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon Uygulama İmar
Planı’na göre maksTAKS:0,60, Emsal:3, Hmaks: Zemin Kat+24 Kat yapılaşma koşullarına sahip Ö.P.A.
(Özel Proje Alanı) alanında kalmaktadır.
14.06.2014 tarihinde 1/1000 ölçekli Tadilat Uygulama İmar Planı onaylanmadan önce taşınmaz
19.03.2010 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon Uygulama İmar Planı’na göre
maksTAKS:0,40, Emsal:3, Hmaks: Serbest yapılaşma koşullarına sahip Ö.P.A. (Özel Proje Alanı) alanında
kalmakta iken;
“Tarihi kent merkezi görünümünü (silüetini) etkileyen alanlarda olumsuz yapılaşma koşullarının
engellenmesine yönelik 1/5000 ölçekli plan notu ilavesinin kabul edilerek tekrar değerlenmesine ilişkin
1/5000 ölçekli plan değişiklii teklifi 12.11.2013 tarih ve 2096 sayılı İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclis
Kararı ile uygun görülerek 15.11.2013 tarihinde İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nce aynen onanmıştır.
17863 parsel; 07.08.2006/19.03.2010 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon Uygulama İmar
Planı’na göre maksTAKS:0,40, Emsal:3, Hmaks: Serbest yapılaşma koşullarına sahip Ö.P.A. (Özel Proje
Alanı) alanında kalmaktadır. 1/5000 ölçekli nazım imar planı notlarının;
- Plan tadilatının açıklama kısmında ve plan notlarının 1.maddesinde yer alan parsellere “Yeni 17863
parsel” ibaresinin eklenmesi,
- Plan notlarının 2.maddesinde yer alan “maksTAKS:0,40” ibaresinin “maksTAKS:0,60” olarak
düzenlenmesi,
- Plan notlarının 2.maddesinde yer alan “Hmaks: serbest olmak üzere uygulama avan projeye göre
yapılır” ibaresinin kaldırılarak yerine “Maksimum yükseklik zemin kat+24 kattır. Ancak mevcut ruhsat
doğrultusunda gelinen seviyedeki müktesep haklar korunacaktır.” ibaresinin eklenmesi,
- Plan notlarının 4.maddesinde yer alan “…emsal brüt parsel üzerinden alınacaktır.” ibaresinin “…emsal
net parsel üzerinden alınacaktır.” şeklinde düzenlenmesine Büyükşehir Belediyesince 15.11.2013
tarihinde onay verilmiştir.
15.11.2013 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Plan Notu Tadilatı doğrultusunda, 08.05.2014
tarih, 32 sayılı Meclis Kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan Tadilatı teklifi 14.06.2014
tarihinde kesinleşmiştir.
Uygulama imar planına göre;
- Plan tadilatının açıklama kısmında ve plan notlarının 1.maddesinde yer alan parsellere “Yeni 17863
parsel” ibaresi eklenmiş,
- Plan notlarının 2.maddesinde yer alan “maksTAKS:0,40” ibaresi “maksTAKS:0,60” olarak düzenlenmiş,
17
FPS.02.04
15_400_193_04_01
- Plan notlarının 2.maddesinde yer alan “Hmaks: serbest olmak üzere uygulama avan projeye göre
yapılır” ibaresi kaldırılarak yerine “Maksimum yükseklik zemin kat+24 kattır. Ancak mevcut ruhsat
doğrultusunda gelinen seviyedeki müktesep haklar korunacaktır.” ibaresi eklenmiş,
- Plan notlarının 4.maddesinde yer alan “…emsal brüt parsel üzerinden alınacaktır.” ibaresi “…emsal net
parsel üzerinden alınacaktır.” şeklinde düzenlenmiştir.
Sonuç olarak konu taşınmaz; 19.03.2010/14.06.2014 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli TEM Güneyi Revizyon
Uygulama İmar Planı’na göre maksTAKS:0,60, Emsal:3, Hmaks: Zemin Kat+24 Kat yapılaşma
koşullarına sahip Ö.P.A. (Özel Proje Alanı) alanında kalmaktadır.
4.8.
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlama
Olup Olmadığı, Varsa Söz Konusu Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
Portföyüne Alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Analizi
Değerleme konusu 17863 numaralı parsel; 3 pafta 22-23-24-25-26-16519-16520 parseller ile 1/3-3/1
pafta 17328 parselin imar planına uygun hale getirilmesi amacı ile yapılan tevhid ve yola terk işlemleri
sonucu oluşmuştur. Parsel üzerindeki “15472 ve 15473 parseller lehine geçit hakkı vardır” ibaresinin
iptal edilen parsellerin üzerindeki kayıtların taşınması nedeni ile kaldığı, mevzuat gereği geçit hakkına
gerek kalmadığından kaldırılabilir durumda olduğu düşünülmektedir.
Gayrimenkuller üzerinde (320 nolu bağımsız bölüm hariç) yer alan ipoteğin (Burgan Bank A.Ş. lehine,
30.12.2015 tarih, 22589 yevmiye no ile, 1.dereceden, %15 değişken faiz oranlı, 170.000.000.-Euro müşterek ipotek
bulunmaktadır) aşağıdaki maddeye dayanarak ve ipoteğin şirket yatırımları için kredi temini amacıyla tesis
edildiğinden dolayı (11.4. Madde’de Rapor Ekleri’nde ilgili belge sunulmuştur), projenin portföye alınmasına
engel teşkil etmeyeceği kanaatine varılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlara ait tapu kayıtları üzerinde görülen ipoteklerin, ilgili kredi sözleşmelerinin
incelenmesi neticesinde, Müşteri’nin yatırımları için kredi temini amacıyla konulduğu anlaşılmış olup,
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 30. Maddesi kapsamında konu taşınmazın
Gayrimenkul
Yatırım
Ortaklığı
portföyüne
alınmasında
Sermaye
Piyasası
Mevzuatı
hükümleri
çerçevesinde engel teşkil etmediği kanaatine varılmıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları’na İlişkin Esaslar Tebliği (III-48-1) İpotek, rehin ve sınırlı ayni hak tesisi başlıklı
MADDE 30 – (1) Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa,
bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı
olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi
mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu
işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve
diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek,
rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas
sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur.
18
FPS.02.04
15_400_193_04_01
5. GENEL VERİLER VE BÖLGE VERİLERİ
5.1.
Demografik Veriler
İçişleri Bakanlığı Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü (NVİGM) tarafından güncellenen Adrese
Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS)’den alınan verilere göre 31 Aralık 2015 tarihi itibarıyla Türkiye
nüfusu 78.741.053 kişi olarak belirlenmiştir. Türkiye’de ikamet eden nüfus 2015 yılında, bir önceki yıla
göre 1.045.149 kişi artmıştır. Erkek nüfusun oranı %50,2 (39.511.191 kişi), kadın nüfusun oranı ise
%49,8 (39.229.862 kişi) olarak gerçekleşmiştir. Türkiye’de yıllık nüfus artış hızı 2014 yılında ‰13,3
iken, 2015 yılında ‰13,4’e yükselmiştir.
İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin oranı 2014 yılında %91,8 iken, bu oran 2015 yılında %92,1’e
yükselmiştir. Belde ve köylerde yaşayanların oranı ise %7,9 olarak gerçekleşmiştir.
Türkiye nüfusunun %18,6’sının ikamet ettiği İstanbul, 14.657.434 kişi ile en çok nüfusa sahip olan il
oldu. Bunu sırasıyla %6,7 (5.270.575 kişi) ile Ankara, %5,3 (4.168.415 kişi) ile İzmir, %3,6 (2.842.547
kişi) ile Bursa ve %2,9 (2.288.456 kişi) ile Antalya illeri takip etti. Bayburt ili ise 78.550 kişi ile en az
nüfusa sahip il oldu.
Grafik 1. Nüfus Piramidi
Kaynak: www.tuik.gov.tr
Türkiye’de 15-64 yaş grubunda bulunan (çalışma çağındaki) nüfusun oranı 2015 yılında, bir önceki yılda
olduğu gibi %67,8 (53.359.594 kişi) olarak gerçekleşmiştir. Çocuk yaş grubundaki (0-14) nüfusun oranı
ise %24’e (18.886.220 kişi) gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı da %8,2’ye (6.495.239
kişi) yükselmiştir.
Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen “bir kilometrekareye düşen kişi sayısı”, Türkiye genelinde 2014
yılına göre 1 kişi artarak 102 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 2.821 kişi ile nüfus
yoğunluğunun en yüksek olduğu il olmuştur. İstanbul’u sırasıyla; 493 kişi ile Kocaeli, 347 kişi ile İzmir ve
283 kişi ile Gaziantep takip etmiştir. Nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi,
kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli olmuştur.
19
FPS.02.04
15_400_193_04_01
Yüzölçümü bakımından ilk sırada yer alan Konya’nın nüfus yoğunluğu 55, en küçük yüzölçümüne sahip
Yalova’nın nüfus yoğunluğu ise 275 olarak gerçekleşmiştir. (Kaynak TÜİK 2015 yılı sonuçları)
5.2.
Ekonomik Veriler
5.2.1. Küresel Ekonomik Durum
Küresel büyümeye dair aşağı yönlü riskler nedeniyle finans piyasalarındaki oynaklıklar devam
etmektedir. ABD Merkez Bankası’nın faiz artırım süreci, Çin ekonomisindeki yavaşlamaya ilişkin endişeler
ve emtia fiyatlarında oluşan aşağı yönlü eğilim, gelişmekte olan ülkeler üzerinde özellikle yılın üçüncü
çeyreğinde önemli ölçüde etki yapmıştır. Bu dönemde, gelişmekte olan ülkelere yönelik portföy
hareketleri zayıf ve dalgalı bir seyir izlemiştir.
Kamuda uygulanan mali disiplin ve özel sektörde sağlanan basiretli borçlanma eğilimi devam etmektedir.
Bu sayede cari işlemler açığının eğilimi GSYİH’ye oranla Avrupa Birliği normu olan %4 eşiğinin altında
seyretmeye başlamıştır. Dış ticaret hadlerindeki olumlu gelişmeler ve tüketici kredilerinin ılımlı seyri de
cari dengedeki iyileşmeyi desteklemiştir. Yılın üçüncü çeyreğinden itibaren artan iç ve dış belirsizlikler
nedeniyle kredilerin büyüme hızında ilave bir yavaşlama olduğu dikkat çekmektedir. Kredilerdeki
yavaşlamanın iç ve dış belirsizliklerin kademeli olarak azalması sonucunda geçici olabileceği
değerlendirilmektedir. (TCMB, Finansal İstikrar Raporu, Kasım 2015).
Uluslararası Para Fonu (IMF) tarafından hazırlanan Küresel Ekonomik Görünüm Raporu’nda Küresel
ekonominin beklenenden daha yavaş toparlandığı belirtilmitir. IMF’nin 2016 ve 2017 yıllarına yönelik
küresel büyüme beklentileri sırasıyla %3,4 ve %3,6’ya gerilemiş olup söz konusu oranlar, ekim ayında
yayımlanan bir önceki raporda ise yüzde 3,6 ve yüzde 3,8 olarak belirlenmişti. Aşağı yönlü revizyonların
özellikle gelişen ülkelerin beklentinin altında kalan performansından kaynaklandığını kaydeden IMF, bu
ülke grubuna yönelik büyüme beklentilerini de 2016 için %4,5’ten %4,3’e ve 2017 için %4,9’dan
%4,7’ye indirdi.
Kuruluş, aralarında ABD, Kanada, Fransa, Brezilya, Meksika, Rusya, Suudi Arabistan, Nijerya ve Güney
Afrika gibi ülkelerin büyüme beklentilerini aşağı çekerken; Almanya ve İspanya’ya ilişkin büyüme
tahminlerini yukarı yönlü revize etti. Buna göre, ABD ekonomisi 2016 ve 2017 yıllarının her birinde
yüzde 2,6 genişleyecek. IMF, ekim ayında yayınladığı bir önceki raporda ABD’nin hem bu yıl hem de
gelecek yıl yüzde 2,8 büyüyeceği tahmininde bulunmuştu.
Avro Bölgesi’ne ilişkin 2016 büyüme beklentisi ise yüzde 1,6’dan yüzde 1,7’ye yükseltilirken, 2017
projeksiyonu yüzde 1,7’de sabit bırakıldı.
Avro Bölgesi’nde sınırlı büyüme artışı beklentisinde Almanya ve İspanya’ya yönelik pozitif revizyonlar
etkili oldu. IMF, Almanya’nın 2016 ve 2017 büyüme beklentilerini sırasıyla yüzde 1,6’dan yüzde 1,7’e ve
yüzde 1,5’ten yüzde 1,7’ye yükseltti.
İspanya ekonomisinin ise bu yıl yüzde 2,7, gelecek yıl da yüzde 2,3 büyümesinin beklendiği belirtildi.
Söz konusu tahminler, bir önceki raporda yüzde 2,5 ve yüzde 2,2 olarak açıklanmıştı.
IMF, öte yandan, Fransa’nın büyüme beklentilerini 2016 için yüzde 1,5’ten yüzde 1,3’e ve 2017 için
yüzde 1,6’dan yüzde 1,5’e düşürdü.
20
FPS.02.04
15_400_193_04_01
Raporda, Brezilya’ya yönelik büyüme tahminlerinde yapılan değişikler de göze çarptı. IMF, petrol
fiyatlarındaki düşüş ve siyasi kriz nedeniyle zor günler geçiren ülke ekonomisinin bu yıl yüzde 3,8 ve
gelecek yıl yüzde 3,5 daralacağını öngördü. Bu oranlar, bir önceki raporda, yüzde 1,3 ve yüzde 1,2
seviyesindeydi. (IMF Dünya Ekonomik Görünümü Raporu)
Dünya Bankası Ocak ayı başında yayımladığı Küresel Ekonomik Beklentiler raporunda küresel ekonomi
için 2016 büyüme tahmini %3,3’ten %2,9’a çekerken, 2017 büyüme tahminini %3,2’den %3,1’e
indirmiştir. Revizyonda, büyük ölçüde gelişmekte olan ülke ekonomilerinin büyüme performansında
öngörülen ivme kaybı etkili olmuştur. Özellikle Brezilya ile Rusya’ya ilişkin tahminlerdeki sert düşüşler
dikkat çekmiştir. Dünya Bankası Türkiye’nin 2016 ve 2017 büyüme öngörülerini de aşağı yönlü revize
ederek %3,5 seviyesine indirmiştir. Kurum, Türkiye’nin 2015 yılı büyüme oranına ilişkin tahminini ise 1,2
puan artırarak %4,2’ye yükseltmiştir.
Fed, Ocak ayındaki toplantısında %0,25-%0,50 bandında olan politika faizinde bir değişiklik kararı
almazken, faiz artışlarının kademeli olacağı ve verilere bağlı olarak şekilleneceği vurgusunu yinelemiştir.
İstihdam ve enflasyon göstergelerinin yanı sıra küresel ekonomik ve finansal gelişmelerin yansımalarının
yakından izlendiğini belirten Fed, son dönemde ekonomik büyümede gözlenen ivme kaybına karşılık
işgücü göstergelerinde güçlü görünümün sürdüğünü belirtmiştir. Bu çerçevede, Mart ayı toplantısında
faiz artırılması ihtimali zayıflamakla birlikte halen varlığını korumaktadır. Şubat ayı başı itibarıyla
piyasaların 2016 yılına ilişkin faiz öngörüleri, 2015 sonuna kıyasla daha ılımlı bir artış patikasına işaret
etmektedir. (Türkiye İş Bankası A.Ş., Dünya ve Türkiye Ekonomisindeki Gelişmeler, Şubat 2016)
Tablo. 4 IMF’in Dünya Ekonomisi Tahmini Büyüme Oranları Değişimi
Kaynak: Datastream, Fed, IMF, Dünya Bankası
5.2.2. Türkiye’de Genel Ekonomik Durum
2015 yılının ilk çeyreğine ilişkin göstergeler, yurt içi iktisadi faaliyette dış talepteki yavaşlamaya bağlı
olarak bir miktar ivme kaybı yaşandığına işaret etmiştir. Yılın ikinci çeyreğinden itibaren Avrupa Birliği
büyümesindeki kısmî toparlanmanın da etkisiyle iktisadi faaliyetin ılımlı artış eğilimine geri döneceği
tahmin edilmektedir. Enflasyon görümüne bakıldığında ise uygulanan temkinli para ve maliye politikaları
ile alınan makro ihtiyati önlemlerin çekirdek enflasyon göstergelerini olumlu yönde etkilediği bunun yanı
sıra düşük seyreden emtia fiyatlarının da enflasyondaki düşüşe destek verdiği görülmektedir. Ancak,
21
FPS.02.04
15_400_193_04_01
gıda fiyatlarındaki yüksek artışlar ve döviz kurunda ilk çeyrekte yaşanan gelişmeler enflasyondaki
iyileşmenin öngörülenden daha sınırlı olmasına neden olmuştur. Bu çerçevede, TCMB para
politikasındaki temkinli duruşunu korumuştur.
Cari işlemler dengesi iyileşirken, devam eden mali disiplin hem risk primlerinin hem de enflasyonun
düşürülmesine önemli katkı sağlamaktadır. TCMB para politikasında temkinli duruşunu sürdürürken,
döviz likiditesini, çekirdek yükümlülükleri ve uzun vadeli borçlanmayı desteklemeye yönelik tedbirlerle de
makrofinansal riskleri azaltmayı amaçlamıştır.
Alınan makro ihtiyati tedbirlerin etkisiyle hanehalkı finansal yükümlülüklerin varlıklarına oranındaki
iyileşme devam etmektedir. Hanehalkının sadece Türk lirası cinsinden ve sabit faizle borçlanmakta
olması finansal piyasalarda oynaklığın arttığı bu dnemde hanehalkının borç ödeme gücünün
korunmasına katkı sağlamaktadır. Reel sektörün kredi talebinde Türk lirası işletme sermayesi finansmanı
ve mevcut borçları yenileme ihtiyacının belirleyici olduğu görülmektedir. Reel sektör yabanı para
borçlarının ağırlıklı olarak uzun vadeli olmasının, kısa vadeli açık pozisyonun düşüklüğünün ve yabancı
para cinsinden borçlanmanın daha çok kur riskinin iyi yönetebilecek büyük firmalar tarafından
yapılmasının, kur riskini sınırlandırdığı değerlendirilmektedir. Ayrıca borçlanma yoluyla finansmanın
içerdiği vergi avantajının neden olduğu yüksek kaldıracın azaltılması amacıyla yapılan yeni yasal
düzenlemeyle nakdi sermaye artışına sağlanan vergi teşviki, özkaynak finansmanını özendirecektir.
Bankacılık sektörünün kredi büyüme hızları makul düzeylerde seyrederken, alınan tedbirler sonucunda
ticari kredilerin tüketici kredilerine göre daha hızlı artmakta olması dengeli büyümeyi desteklemektedir.
Bankaların takipteki alacaklar oranı yatay seyretmekle birlikte, iktisadi faaliyetin zayıf seyri ve kur
oynaklığı gibi unsurlar kredi riskinin takibini gerekli kılmaktadır. Mevcut sermaye tamponlarının olası
kredi riski zararlarını karşılayabilecek düzeyde olduğu görülmektedir. Bankacılık sektörü sağlam likidite
görünümünü sürdürmektedir.
Yapılan değerlendirmeler çerçevesinde Türkiye’de finansal istikrara ilişkin gelişmelerin şematik
yansımasına aşağıdaki makro gösterimde yer verilmiştir. Buna göre son altı aylık süreçte, küresel
piyasalar, yurt içi ekonomi ve yurt içi finansal piyasa gelişmeleri bir önceki altı aya kıyasla daha zayıf
seyretmiştir.
22
FPS.02.04
15_400_193_04_01
Grafik 2. TCMB Finansal İstikrar Raporu
Kaynak: TCMB Finansal İstikrar Raporu (Mayıs 2015)
Tablo. 5 Bazı Ülke Gruplarına İlişkin Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri
Kaynak: Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Şubat 2016)
Ekonomi Bakanlığı’nın hazırlamış olduğu ekonomik görünüm raporunda 2016 Türkiye’nin büyüme
tahminlerine bakıldığında Uluslararası kurumların %3 olarak tahmin ettikleri görülmüştür.
IMF ve OECD Türkiye’nin 2016 yılında GSYİH büyümesini %3,5 ve %3,4 seviyelerinde beklerken, Dünya
Bankası’nın tahminleri büyüme oranının %3,2 seviyesinde olacağını öngörmektedir. (Ekonomi Bakanlığı
Ekonomik Görünüm Şubat 2016)
Ekonomi Bakanlığı Şubat 2016 Ekonomik Görünüm Raporunda, Kalkınma Bakanlığı’nın makro ekonomik
istikrarın korunduğu, cari açık ve enflasyonun aşamalı olarak düşürüldüğü bir ortamda yapısal reformlar
yoluyla büyümeyi artırmak ve daha kapsayıcı hale getirmeyi hedefleyen 2016-2018 Orta Vadeli
Programda işsizlik oranı 2015 ve 2016 yılları için %10,2 oranında öngörülmüştür.
23
FPS.02.04
15_400_193_04_01
Tablo. 6 2016-2018 Orta Vadeli Program Hedefleri
** Satınalma Gücü Paritesine Göre
Kaynak: 2016-2018 Orta Vadeli Program, Kalkınma Bakanlığı
5.2.1.1.
Türkiye’de Büyüme Oranları
Türkiye’nin genel ekonomik durum göstergesi niteliğindeki Gayrisafi Yurtiçi Hasıla göstergeleri Aralık
2015 tarihinde ilk üç çeyrek için açıklanmıştır. Yapılan açıklamada; Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi
hasıla tahmininde, 2015 yılının üçüncü çeyreği bir önceki yılın aynı çeyreğine göre sabit fiyatlarla %4’lük
artışla 34.934.000.000TL olduğu belirtilmiştir. Tüik Verilerine göre;
2015 yılının ilk dokuz aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlarla gayrisafi
yurtiçi hasıla %3,4’lük artışla 97.235.000.000 TL oldu.
Tarım sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki
yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %11,1’lik artışla 5.289.000.000 TL, cari fiyatlarla %20,1’lik
artışla 65.710.000.0000 TL oldu.
Sanayi sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki
yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %1,5’lik artışla 10.364.000.000 TL, cari fiyatlarla %7,5’lik artışla
112.917.000.000 TL oldu.
Hizmet sektörünü oluşturan faaliyetlerin toplam katma değeri, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki
yılın aynı çeyreğine göre, sabit fiyatlarla %5’lik artışla 19.783.000.000 TL, cari fiyatlarla %11,2’lik artışla
283.360.000.000 TL oldu.
Üretim yöntemiyle gayrisafi yurtiçi hasıla tahmininde, 2015 yılının üçüncü çeyreği bir önceki yılın aynı
çeyreğine göre cari fiyatlarla %12,1’lik artışla 518.637.000.000 TL oldu.
2015 yılının ilk dokuz aylık döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre cari fiyatlarla gayrisafi
yurtiçi hasıla %11,1’lik artışla 1.445.614.000.000 TL oldu.
Takvim etkisinden arındırılmış sabit fiyatlarla GSYH değeri, 2015 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın
aynı çeyreğine göre %5,4’lük artış gösterirken, mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış GSYH değeri
bir önceki çeyreğe göre %1,3 oldu.
24
FPS.02.04
15_400_193_04_01
Tablo. 7 Gayrisafi Yurtiçi Hasıla Sonuçları, III.Çeyrek Temmuz-Eylül 2015
Kaynak: www.tuik.gov.tr
Hanehalklarının nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine
göre, cari fiyatlarla %10,6’lık artışla 332.514.000.000 TL, sabit fiyatlarla %3,4’lük artışla 22.616.000.000
TL oldu.
Devletin nihai tüketim harcamaları, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre
cari fiyatlarla %15,7’lik artışla 74.846.000.000 TL, sabit fiyatlarla %7,8’lik artışla 3.566.000.000 TL oldu.
Gayrisafi sabit sermaye oluşumu, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari
fiyatlarla %7,2’lik artışla 91.219.000.000 TL, sabit fiyatlarla %0,5’lik azalışla 7.369.000.000 TL oldu.
Mal ve hizmet ihracatı, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla
%17’lik artışla 151.152.000.0000 TL, sabit fiyatlarla %0,6’lık azalışla 8.936.000.000 TL oldu.
Mal ve hizmet ithalatı, 2015 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre cari fiyatlarla
%9,8’lik artışla 151.820.000.000 TL, sabit fiyatlarla %1’lik azalışla 8.609.000.000 TL oldu.
25
FPS.02.04
15_400_193_04_01
Tablo. 8 Harcamalar yöntemiyle GSYH büyüme hızları, III Çeyrek Temmuz-Eylül 2015
(1998 Fiyatlarıyla)
Kaynak: www.tuik.gov.tr
5.3.
Gayrimenkul Sektörü
PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa hazırlanan Emerging Trends in Real Estate Europe
isimli kapsamlı araştırmanın 2015 sonuçlarında Suriye ve Irak’ta yaşanan gelişmeler dolayısıyla
Türkiye’deki konut ve ofis piyasalarının etkilendiği buna rağmen Başbakan ve kabine belirsizliğinden
doğan politik risklerin Ağustos ayındaki Cumhurbaşkanlığı seçimleriyle beraber azaldığı belirtilmiştir.
PwC ve Urban Land Institute tarafından ortaklaşa hazırlanan Emerging Trends Europe Survey 2015
araştırma raporunda Türkiye’nin komşu Suriye’de yaşanan politik gelişmeler ve genel olarak
ekonomideki yavaşlama dolayısı ile durağan bir sürecin içerisinde bulunulduğu belirtilmiştir. Aynı rapor
kapsamında 2015 yılı borçlanma beklentisi araştırıldığında, Türkiye’nin borçlanma açısından stabil
kalacağı %50 oranında, daha az borçlanacağı yönünde %33 oranında, daha çok borçlanacağı yönünde
%17 oranında beklenti belirtilmiştir.
Tablo. 9
Avrupa 2015 borçlanma beklentileri
Kaynak: Emerging Trends Europe Survey 2015 Araştırma Raporu
Dünyanın
önde
gelen
gayrimenkul
hizmetleri
ve
finansal
yönetim
şirketlerinden
ABD'li
JonesLangLaSalle'in Şubat 2014’te yayınlanan Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü Raporu’na göre;
26
FPS.02.04
15_400_193_04_01

Yerel ve Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin yanısıra; Ortadoğu ve Avrupa’da yayılan terörist
aktiviteler gibi bölgesel huzursuzluklar ile birlikte Ukrayna’ da yaşanan krizden oluşan yoğun
politik gündem, 2014 yılında Türkiye ekonomisinin yönünü belirleyen başlıca etkenlerden biri
olmuştur.

Döviz kurları, yerel seçimlerden 3Ç 2014’ün sonuna kadar geçen sürede daha istikrarlı bir
görünüme kavuşmuştur. Fakat Türk Lirası (TL) 4. çeyrekte, Amerikan Doları (USD) ve Euro
(EUR) karşısında değer kaybına uğramıştır.

Petrol fiyatlarındaki sert düşüşle birleşen ithalat hacmindeki azalma, cari açığın ağırlıklı olarak 4Ç
2014’te düşmesine neden olmuştur. Daha rekabetçi bir döviz kurunun, Türkiye’nin bölgesel
çatışmalar yüzünden olumsuz etkilenen ihracat hacmi üzerinde de olumlu bir etki yaratması
beklenmektedir. Politik gündemin 2015 yılında Türkiye için başlıca risk faktörlerinden biri olmaya
devam edeceği, yapılacak genel seçimler ve bölgede devam eden çatışmaların da bu faktörü
destekleyen unsurlar olarak öne çıkacağı öngörülmektedir.
Tablo. 10 Döviz Kuru Değişimleri
Kaynak: Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü (Şubat 2015)
Cumhurbaşkanlığı seçimlerinden kaynaklanan siyasi belirsizlik 2014 yılında uluslararası yatırımcı ilgisini
sınırlamıştır. Bununla birlikte, yerel yatırımcıların proje geliştirme ve yatırım için güçlü bir iştaha sahip
olduğu gözlemlenmiştir. Ofis yatırımları yıl boyunca hareketlilik sergilemiş, özellikle mevcut ve geliştirilen
ofis projelerine yönelik mal sahibi tarafından kullanılma amaçlı yatırımlar güçlü bir şekilde devam
etmiştir.
PwC ve Urban Land Institute (ULI) işbirliği ile gerçekleştirilen ve gayrimenkul sektöründeki son
gelişmeleri içeren EmergingTrends in Real Estate Europe 2015 (Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler Avrupa
2015) raporuna göre, İstanbul mevcut gayrimenkul yatırımlarıyla Avrupa’da gayrimenkul sektöründe
öne çıkan 28 şehir arasında 20. sırada yer almaktadır. Raporda İstanbul’un küçük bir pazar olmasına
rağmen özellikle Ortaköy ve Büyükçekmece ilçelerinde öğrenci ikametinin (Student Housing) önem
kazandığı vurgulanmıştır.
27
FPS.02.04
15_400_193_04_01
Tablo. 11
İstanbul'a Yapılan Yatırımlar
Kaynak: Emerging Trends in Real Estate Europe 2015 (Gayrimenkulde Gelişen Eğilimler Avrupa 2015)
Raporda İstanbul nüfusu 20 milyon kişi; çalışan nufüs 7 milyon kişi kabul edilmiştir. Kişi başına düşen
net gelir 35 EUR hesaplanmıştır. Tabloda İstanbul’ a yapılan yatırımlar gösterilmiş olup 2015 yılında
düşüş yaşanması beklendiği görülmektedir.
5.3.1. A.V.M. Sektör Analizi
5.3.1.1.
Türkiye’de Perakende Sektörü
1988 yılında Türkiye perakende sektörünün Galleria Alışveriş Merkezi ile başlayan süreci 90’lı yıllarda
yeni AVM’lerin portföye eklenmesiyle devam etmiştir. 90’lı yıllarda özellikle Kıta Avrupası’ndan örnek
alınarak yapılan (bir hipermarket ve yapı marketin etrafında donatılan) AVM’ler uzun yıllar tüketicinin
ilgisini çekmiştir. Bu tarz AVM’lere Fransız konseptli AVM tarzı olan Carrefour’lar örnek verilebilir.
Değişen ekonomik koşullar ile farklılaşan insanların tüketim alışkanlığı AVM konseptlerinin de değişimine
yol açmıştır. Kent içinde ve çeperlerinde arsa değerlerinin yükselmesi ile katlı AVM’ler devreye girmiş,
bunun bir adım ötesi ise ‘kule tipi’ denilen, üst katlarda ofis ve konutların olduğu, alt kısımda ise AVM’nin
olduğu modeller gelişmiştir. Günümüz AVM’leri üçüncü nesil AVM olarak adlandırılmaktadır. Birinci nesil
AVM’ler mimari anlamada çevresinden fark edilmeyen, içeride ise tüketicinin dış ortam ile tamamen
bağlantısını kesen bir yapıya sahip olduğu söylenebilir. Zamanla kentlilerin sosyalleşme mekanına
dönüşen yapısal anlamada da dönüşüm geçirmiş ve ikinci nesil AVM’ler olarak adlandırılan açık- kapalı
kullanım mekanlarının olduğu ve dışarı ile kısmen bağlantılı bir yapıya dönüşmüştür. İkinci nesil
AVM’lerde dışarıyı görmek, gün ışığını içeriye almak hamlesi olduğu söylenebilir. Üçüncü nesil AVM’lerde
ise giderek daha fazla dışa açılan, şeffaflaşan, çevresiyle bütünleşen modeller olarak karşımıza
çıkmaktadır. Kanyon, Istinye Park, Meydan Alışveriş Merkezi gibi örnekleri bu nesil için sıralayabiliriz.
Günümüz AVM’leri inanların sadece alışveriş yaptığı bir mekan olmanın ötesine geçmiş bir anlamda
sosyalleşme mekanı halini almıştır. Bu durumun getirdiği değişimler de AVM’lerin bünyesinde tiyatro,
gösteri merkezi, semt pazarı, kent meydanı gibi sosyal donatıları barındırmasını gerekli kılmıştır. Bir
diğer yandan ev dekorasyonuna yönelik merkezler, sadece çocuğa yönelik merkezler, moda merkezleri,
indirim merkezleri gibi konseptler içeren AVM’ler de oluşmaya başlamıştır.
Colliers International “Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2015”raporunda 2014 yılsonu itibariyle Türkiye
genelinde hizmet vermekte olan 319 alışveriş merkezinin bulunduğu, Türkiye’deki mevcut alışveriş
28
FPS.02.04
15_400_193_04_01
merkezlerinin toplam kiralanabilir alanının 2014 yılsonu itibariyle 9.218.820 m² olduğu ve bu rakamın
2016 yılsonunda 12.304.463 m²’ye ulaşmasının beklendiği belirtilmiştir.
Toplam nüfusun % 25’ini oluşturan İstanbul ve Ankara’nın kiralanabilir bin kişi başına düşen toplam
kiralanabilir alan verisine göre iller sıralamasında İstanbul, 269 m² kişi ile ilk sırada yer almaktadır.
İstanbul ilini, 249 m² ile Ankara, 171 m² ile Karabük illeri takip etmektedir. Bin kişi başına düşen toplam
kiralanabilir alan, Avrupa Birliği ülkelerinin tamamı ele alındığında ortalama 268 m², Türkiye geneli için
ise ortalama 120 m² olarak belirtilmiş olup, son yıllarda organize perakende yatırımlarının artmasına
karşın, Türkiye geneli ortalamasının Avrupa ortalamasının oldukça gerisinde olduğu görülmektedir.
JLL Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor 2015 raporunda Türkiye’deki mevcut A.V.M.’lerden alışveriş
merkesi olma özelliğini yitiren gayrimenkullerin sistemden çıkartıldığı belirtilerek, 2014 yılı içerisinde
Türkiye genelinde açılışı gerçekleşen A.V.M.’ler ve toplam kiralanabilir alan bilgileri belirtilmiştir.
Tablo. 12
2014 yılı içerisinde açılan A.V.M.’ler
25.000 m²’nin üzerinde TKA’ya sahip alışveriş merkezleri dikkate alınmmıştır
Kaynak: JLL Gayrimenkul Pazarı Yeniden Şekilleniyor 2015 Raporu
Perakende Yoğunluğu
Türkiye’de 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alanın kademeli olarak arttığı, 2013 yıl sonundan 2014 yıl
sonuna 126 m²’dan 129 m²’ye yükseldiği görülmektedir. 2014 yılı sonunda Ankara’nın perakende
yoğunluğu açısından İstanbul’u geçtiği ve 1000 kişi başına kiralanabilir alanın 270 m²’ye ulaştığı
gözlemlenmiştir.
Tablo. 13
Parekende Yoğunluğu (1,000 Kişi başına düşen alan, m²)
İL
2013 SONU
2014 SONU
ANKARA
253
270
İSTANBUL
272
268
KARABÜK
215
210
KIRIKKALE
75
173
MUĞLA
148
156
BOLU
180
155
ESKİŞEHİR
154
153
BURSA
147
147
GAZİANTEP
160
145
DENİZLİ
142
140
TÜRKİYE
126
129
2017 SONU
296
317
196
176
143
257
145
214
132
133
152
Kaynak: Jones Lang LaSalle
29
FPS.02.04
15_400_193_04_01
AVM sektörü 2009 yılından 2013 yılına kadar geçen beş yıllık dönem içinde değerlendirildiğinde son 4
yılda yatırımlarda %60, yabancı sermayede %33, istihdamda %31, kiralanabilir alanda %69, AVM
sayısında %46, m² başına cirolarda %61, AVM cirolarında %163, ziyaretçi sayısında %79 oranında artış
olduğu gözlemlenmiştir (Turksih Council Of Shopping Center, 2014).
Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği ile Akademetre Research tarafından ortaklaşa oluşturulan
AVM Endeksi’nin Ocak ayı sonuçları açıklanmış olup ciro endeksi Ocak 2016 döneminde 2015 Ocak ayı
ile karşılaştırıldığında %12,8’lik bir artışla 202 puana ulaşmıştır.
Grafik 3. Alışveriş Merkezi Ciro Endeksleri Türkiye Genel Görünümü (Ocak 2016)
Kaynak: AYD&Akadametre A.V.M. Endeksleri (Ocak 2016)
AVM’lerdeki kiralanabilir alan (m²) başına düşen cirolar Ocak 2016’da bir önceki yılın aynı ayına göre 23
puan arttı ve verimlilik m² başına 770 TL’ye ulaşmıştır. Verimlilik, İstanbul’da 905 TL, Anadolu’da 680 TL
olarak gerçekleşmiştir.
Grafik 4. Ciro Verimlilik Endeksi (Ocak 2016)
Sektöre ait ciro endeksi, Anadolu ve İstanbul'un GLA büyüklükleri ağırlıklandırarak hesaplanmıştır.
Kaynak: AYD&Akadametre A.V.M. Endeksleri (Ocak 2016)
Ocak ayında en yüksek ciro artışı hipermarket kategorilerinde gerçekleşmiş olup, geçtiğimiz yılın Ocak
ayı ile karşılaştırıldığında 2016 Ocak döneminde kategoriler bazında endeks %13’lük bir artış gösterdi.
30
FPS.02.04
15_400_193_04_01
En yüksek ciro artışı ise hipermarket kategorisinde %6’lık artışla yaşanmıştır. Geçtiğimiz yılın Ocak ayı ile
karşılaştırıldığında Ocak 2016’da ayakkabı-çanta kategorisi %19, yiyecek kategorisi yüzde 18, teknoloji
hipermarket kategorisi %16, giyim kategorisi %13 AVM’lerdeki diğer* alan ciroları %8 artış kaydetti.
(Diğer kategorisi; yapı market, mobilya, ev tekstili, hediyelik eşya, oyuncak, sinema, kişisel bakım ve
kozmetik, kuyum, hoby, petshop, terzi ve ayakkabı tamir servisleri, döviz bürosu, kuru temizleme,
eczane gibi mağazalardan oluşmaktadır.)
Grafik 5. Kategoriler Bazında Ciro Endeksi (Ocak 2016)
Kaynak: AYD&Akadametre A.V.M. Endeksleri (Ocak 2016)
Ocak 2016 verilerini bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında ziyaret sayısı endeksinde bu
dönemde herhangi bir değişim olmadığı gözlenmiştir.
Grafik 6. Ziyaretçi Sayısı Endeksi
Kaynak: AYD&Akadametre A.V.M. Endeksleri (Ocak 2016)
AVM Endeksi Ocak 2016 sonuçlarını değerlendiren AYD Başkanı Hulusi Belgü, AVM endeksi Ocak 2016
döneminde bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında %12,8 oranında arttığını, Ocak ayı
perakende
sektöründe
indirim
kampanyalarının
başladığı
bir
dönem
olduğunu
belirtmiştir.
Ülke ekonomisinin lokomotif sektörlerinden olan turizm ile birlikte anılan hizmet sektöründe, 2000’li
yıllarla birlikte gelişim gösteren A.V.M projeleri ve yatırımları önem taşımaktadır. Türkiye ve özellikle
İstanbul ili geneline bakıldığında gerek Avrupa, gerek Anadolu yakasında oluşan yeni çekim noktaları ve
31
FPS.02.04
15_400_193_04_01
farklı fonksiyonlardaki yatırım projeleri ile şehir içinde konumlu Alışveriş merkezi projeleri artış
göstermektedir.
Yapılan araştırmalardan, mevcut A.V.M’ lerdeki ziyaretçi sayısının yıllar arasında pozitif değer artışı
gösterdiği ve bunun sonucunda yerleşim alanlarındaki A.V.M. sayısının, geliştirilen konut ve ofis projeleri
ile yetersiz kalabileceği düşünülmektedir. Özellikle İstanbul İlinin il sınırları doğrultusundaki yerleşim
alanı gelişimi göz önüne alınırsa, kentin çeperlerinde yer alan mevcut A.V.M sayısının önümüzdeki yıllar
içerisinde artacağı kanaatine varılmıştır.
Uluslararası Alışveriş Konseyi (ICSC)’nin alışveriş merkezi tiplerine getirdiği tanım ve standartlara göre
alışveriş merkezleri “geleneksel” ve “özellikli” olmak üzere iki ana başlıkta sınıflandırılmaktadır. Buna
göre;
Tablo. 14 A.V.M Sınıflandırması
FORMAT
PROJE TİPİ
TOPLAM KİRALANABİLİR ALAN (m²)
Çok Büyük
80.000- +
Büyük
40.000-79.999
Geleneksel
Orta
20.000-39.999
Küçük İhtiyaç Odaklı
5.000-19.999
Perakende Parkı Büyük
20.000- +
Orta
10.000-19.999
Özellikli
Küçük
5.000-9.999
Outlet
5.000- +
Temalı (eğlence Odaklı)
5.000- +
* Alışveriş Merkezi ve Perakendeciler Derneği tarafından yayınlanan ICSC standartlarına göre
Türkiye’deki AVM’ler
5.4.
Bölge Verileri
Değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini oluşturan en önemi bileşenlerinden biri bulunduğu
bölgenin özellikleridir. Dolayısıyla konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin coğrafi konumu,
arazi
yapısı, Sosyo ekonomik özellikleri, gelişme yönü değerleme çalışmasını etkileyen faktörler olup alt
başlıklarda konu gayrimenkulün bulunduğu bölge verileri ile ilgili genel bilgiler verilmiştir.
5.4.1. İstanbul İli
İstanbul, 42° K, 29° D koordinatlarında yer almaktadır.
İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde
Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul, batıda
Avrupa yakası ve doğuda Asya yakası olmak üzere iki kıta
üzerinde kurulu tek metropoldür.
İstanbul'un
kuzey
ve
güneyi
denizlerle
çevrilidir.
Kuzeyinde Karadeniz, güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu,
Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur.
Şehrin adını aldığı ve Haliç ile Marmara arasında kalan yarımada üzerinde bulunan asıl İstanbul 253
km², bütünü ise 5.313 km² 'dir. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaz Köprüleri şehrin iki
yakasını birbirine bağlamaktadır.
32
FPS.02.04
15_400_193_04_01
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 2015 yılı adrese dayalı nüfus sistemi sonuçlarına göre, Türkiye'nin en
kalabalık 14.657.434 kişi nüfusuna sahip İstanbul'da, dünyada en kalabalık şehirlerinden biri olma
özelliğini taşımaktadır.
Grafik 7. İstanbul İli Adrese Dayalı Nüfus Verileri Yıllara Göre Değişimi
Kaynak: TÜİK 2015 Yılı Adrese Dayalı Nüfus Verileri
İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa
yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşamaktadır. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç
etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur.
İstanbul kent ölçeğinde son yirmi yılda hızlı bir dönüşüm yaşamıştır. Kent merkezinde yaşayan üst gelir
gurubu mensupları, Avrupa ve Amerika’daki dönüşüme benzer şekilde kent çeperinde bulunan doğayla
iç içe düşük yoğunluklu konut alanlarına taşınmışlardır. 32 ilçesi 151 köyü, 817 mahallesi ve 41 ilk
kademe belediyesi bulunan İstanbul'da Resmi Gazete’de 22 Mart’ta yayınlanarak yürürlüğe giren “5747
sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçersinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması
Hakkında Kanun”la İstanbul’un toplam ilçe sayısı 39 ‘a yükselmiştir.
İstanbul sosyoekonomik açıdan Türkiye'nin en gelişmiş ilidir. Yönetsel başkent olma işlevini Cumhuriyet
döneminde yitirmişse de, ekonomik alanda Türkiye'nin başkenti sayılabilir. Ülke ekonomisinde en önemli
karar, iletişim ve yönetim merkezi İstanbul'dur.
İstanbul'un Türkiye ölçeğindeki temel işlevlerinden biri de banka ve finansman merkezi olmasıdır. İlk kez
19. yüzyılın ikinci yansında yabancı, finans kuruluşlarının akınına uğrayan İstanbul, 1950'lere doğru
ulusal bankacılığın merkezi olmuş, 1980'lerde ise yeniden uluslararası finans kuruluşlarına kapıları
açmıştır. Türkiye' deki büyük bankaların tümüne yakını ile bütün sigorta şirketlerinin merkezleri
İstanbul'dadır.
İstanbul gerek doğal güzelliği ve zengin tarihsel mirası, gerekse ulaşım ve konaklama olanaklarının
gelişkinliği bakımından Türkiye'nin en önemli turizm merkezlerindendir. İlde tarım kesiminin payı oldukça
küçüktür. Bitkisel üretim ve hayvancılık metropoliten alan dışında kalan Silivri, Çatalca ve Şile ilçeleriyle
sınırlıdır.
33
FPS.02.04
15_400_193_04_01
5.4.2. Gaziosmanpaşa İlçesi
Coğrafi konum olarak İstanbul İli’nin Avrupa Yakası’nda
41
enlem,
28
boylam
üzerinde
yer
almaktadır.
Gaziosmanpaşa İlçesi bölünme nedeniyle Sultangazi ve
Arnavutköy ilçeleri oluşmuştur. İlçe doğu ve güneyde
Eyüp İlçesi, batı ve kuzeybatıda Bayrampaşa ve Esenler
İlçeleri, ve kuzeyde Sultangazi İlçesi ile çevrili olup,
yaklaşık 1.168 hektar alana sahiptir. İlçenin kuzey sınırından TEM Otoyolu geçmektedir.
1958 yılına kadar Eyüp İlçesi Rami Bucağına bağlı "Göktepe" adını taşırken, aşırı göç ve yapılaşma
sonucu genişlemesiyle 27.08.1963 yılında 308 sayılı kanunla Eyüp İlçesinden ayrılmış, burada yaşayan
halkın isteği doğrultusunda adını Plevne Kahramanı'ndan alarak "Gaziosmanpaşa" adıyla ilçe olmuştur.
İlçe Mahalleleri içinde, Küçükköy ilçenin en eski merkez semtidir. Yaklaşık 200 yıl önce köy olarak
kurulan semte ilk olarak yerleşenler Rami semtinden ayrılan göçmenlerdir. Kurtuluş Savaşından sonra da
Yunanistan dan göç eden soydaşlarımızın bir kısmı gelerek buraya yerleşmişlerdir.
Gaziosmanpaşa İlçesi sınırları dahilinde ki diğer mahalleler ise; Merkez, Bağlarbaşı, Sarıgöl, Yenidoğan,
Karlıtepe, Yıldıztabya, Pazariçi, Şemsipaşa, Hürriyet, Fevziçakmak, Kazımkarabekir, Mevlana, Karayoları,
Yeni Mahalle, Barboroshayrettinpaşa ve Karadeniz Mahalleleri’dir.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 2015 yılı adrese dayalı nüfus sistemi sonuçlarına göre, Gaziosmanpaşa
İlçesi nüfusu 501.546 kişidir. Nüfusun 253.090 kişisi erkek, 248.456 kişisi ise kadın nüfusunu
oluşturmaktadır.
34
FPS.02.04
15_400_193_04_01
6.
DEĞERLEME TEKNİKLERİ
Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri
Değerleme, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat,
maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Değerleme açısından
eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarına nasıl ulaşıldığının anlaşılabilir
şekilde ifade edilmesidir.
6.1.
Fiyat, Maliyet ve Değer
Fiyat, bir mal için istenen, teklif edilen veya ödenen meblağdır. Ödenen fiyat, arz ile talebin kesiştiği
noktayı temsil eder. Değer ise satın alınmak üzere pazara sunulan bir mal veya hizmet için alıcı ve
satıcının anlaşabilecekleri olası fiyat anlamına gelmektedir.
Üretimle ilişkili bir kavram olan Maliyet, el değiştirme işleminden farklı olarak, bir emtia, mal veya
hizmeti yaratmak veya üretmek için gerekli olan tutar şeklinde tanımlanır.
Değer, gerçek değil, mal veya hizmetin belirli bir zaman zarfında satışı veya değiş tokuşu ile ilişkiliyken,
maliyet, mal veya hizmetin üretim masrafları için ödenmesi olası bir fiyatın takdiridir.
Mülkün sahipleri, yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar, derecelendirme görevlileri, tasfiye
memurları veya kayyumları ya da normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve
geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler.
6.2.
Pazar ve Pazar Dışı Esaslı Değer
En temel seviyede, değer, herhangi bir ürün, hizmet veya mal ile ilişkili dört etkenin birbirleriyle olan
ilişkisine göre oluşturulur ve sürdürülür. Bu faktörler, fayda, kıtlık, istek ve satın alma gücüdür.

Pazar Değeri, mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla
istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden
etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma
çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.

Pazar Değeri, mülkün satış veya satın alma maliyetleri veya herhangi bir verginin mahsubu göz
önüne alınmaksızın tahmin edilen değeridir.

Pazar Değeri’ni tahmin etmek için Değerleme Uzmanı ilk olarak en verimli ve en iyi kullanımı veya en
olası kullanımı tespit etmelidir. Bu kullanım, pazardaki bulgulara göre mülkün mevcut kullanımı
olabileceği gibi başka alternatif kullanımlar da olabilir.
Pazar Değerini tahmin etmek için en sık uygulanan yaklaşımlar içinde, Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı,
indirgenmiş nakit analizini de içeren Gelir İndirgeme Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımı yer almaktadır.
6.2.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve piyasa verilerini dikkate alarak
karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık
piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla ya da istenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate
alınarak karşılaştırılır.
35
FPS.02.04
15_400_193_04_01
6.2.2. Gelir indirgeme yaklaşımı
Bu yaklaşımda, değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınarak indirgeme
yöntemi ile değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (genellikle net
gelir) ve değer ile ilişkilidir. Bu işlemde, Hasıla veya İskonto Oranı ya da her ikisi de dikkate alınır. İkame
prensibinde ise belli bir risk seviyesinde en yüksek yatırım getirisini sağlayan gelir akışı ile değere
ulaşılacağı kabul edilir.
6.2.3. Maliyet yaklaşımı
Maliyet yaklaşımında, mülkün satın alınması yerine, mülkün aynısının veya aynı yararı sağlayacak başka
bir mülkün inşa edebileceği olasılığı dikkate alınır. Uygulamada, tahmin edilen değer, yenisinin
maliyetinin değerlemesi yapılan mülk için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve
daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir.
Sonuç olarak;
Tüm Pazar Değeri ölçüm yöntemleri, teknikleri ve prosedürleri, piyasadan elde edilen kriterler esas
alınıp, doğru bir şekilde uygulanması ile ortak bir Pazar Değeri tanımını oluştururlar.
 Emsal
karşılaştırmaları
veya
diğer
pazar
karşılaştırmaları,
pazardaki
gözlemlerden
kaynaklanmalıdır.
 İndirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı piyasanın tespit ettiği nakit
akışlarını ve piyasadan elde edilen geri dönüş oranlarını esas almalıdır.
 İnşaat maliyetleri ve amortisman, maliyetler ve birikmiş amortismanın piyasa esaslı tahminleri
üzerinden yapılan bir analiz ile tespit edilmelidir.
Mülkün, normalde piyasada hangi şekilde işlem göreceği, Pazar Değerinin tahmini için hangi yaklaşım
veya prosedürlerin kullanılabileceğini belirler. Piyasa bilgilerine dayandığında bu yaklaşımların her biri,
karşılaştırmalı bir yaklaşımdır. Her bir değerleme durumunda, bir veya daha fazla sayıda yöntem
genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yöntemdir.
Değerleme Uzmanı, Pazar Değerinin tespiti için tüm yöntemleri dikkate alarak hangi yöntem yâda
yöntemlerin uygun olduğunu tespit edecektir.
36
FPS.02.04
15_400_193_04_01
7. GAYRİMENKULÜN KONUMU VE FİZİKSEL İNCELEMELERİ
7.1.
Gayrimenkulün Konumu, Ulaşımı ve Çevre Özellikleri
Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı proje alanı; İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy
Mahallesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Konu taşınmaz kentin ana arterlerinden TEM Otoyolu ile Eski
Edirne Asfaltı Yolu kesişiminde konumlanmıştır. Parselin Eski Edirne Asfaltı cephesinde tramvay yolu
mevcut olup toplu taşıma ile ilçe merkezine entegrasyon sağlanabilmektedir. Ayrıca proje aşamasında
olan Mahmutbey-Mecidiyeköy metro hattının bir durağının da Gaziosmapaşa İlçesi sınırlarından geçecek
olması değerleme konusu projenin ulaşım ilişkilerine avantaj sağlayacaktır.
-Proje Alanı Kroki37
FPS.02.04
15_400_193_04_01
Değerlemeye konu taşınmazların konumlu olduğu Viaport Venezia
Merkez Noktalar
Projesi Gaziosmanpaşa İlçe Merkezi’ne yaklaşık 1,50 km, yakın
İlçe Merkezi
merkez ilçelerden Bakırköy ve Şişli İlçeleri’ne 10,00 km, Beşiktaş
Bakırköy
10,00 km
İlçesi’ne ise 11 km mesafede konumludur.
Beşiktaş
11,00 km
Şişli
10,00 km
Uzaklıklar
1,50 km
Çevredeki ana ulaşım arterlerinden ise TEM Otoyolu’na 0,50 km, bir
Haliç Köprüsü
diğer önemli karayolu aksı olan D-100 Karayolu’na yaklaşık 7,50
Sahilyolu
12,00 km
km, sahilyoluna ise (Kennedy Caddesi) yaklaşık 12,00 km mesafe
Atatürk Havalimanı
12,00 km
yer almaktadır.
D-100 Karayolu
7,50 km
TEM Otoyolu
0,50 km
6,50 km
Taşınmazların Atatürk Havalimanı’na olan uzaklığı ise yaklaşık 12,00
Boğaziçi Köprüsü
13,50 km
km olup merkez noktalara olan uzaklıklar tabloda gösterilmiştir.
F.S.M. Köprüsü
15,00 km
7.2.
Gayrimenkulün Tanımı
Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Ve Teknik Özellikleri, Projeye İlişkin Değerleme Yapılıyorsa Projeye Hakkında Detaylı Bilgi
Değerlemeye konu olan taşınmazların yer aldığı proje; İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Karadeniz
Mahallesi’nde yer alan, 73.083,16 m² yüzölçümüne sahip, 3 pafta, 17863 sayılı parselde inşa edilen
Viaport Venezia Projesi’nde müşteri firma mülkiyetinde bulunan stoktaki AVM üniteleridir.
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu parsel geometrik olarak yarım daire şekline
benzemekte olup kuzeybatı, kuzeydoğu ve güneybatı yönlerinden olmak üzere toplam 3 cepheden taşıt
yolları ile sınırdır. Parselin güneybatı cephesinde Eski Ankara Asfaltı Yolu’na yaklaşık 250 metre,
güneydoğu yönde komşu parsele olan cephesi yaklaşık 280 metre sınırı bulunmaktadır. Parsele Eski
Edirne Asfaltı cephesinden ve Kuzeydoğu cephesinden olacak şekilde toplam 2 adet araç giriş kapısı ve
AVM bloğu olarak tasarlanan bölüme 3 ayrı cepheden yaya giriş kapısı bulunmaktadır. Parsel topoğrafik
olarak eğimsiz bir yapıya sahiptir.
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu ve karma kullanım özelliğine sahip Viaport Venezia
Projesi’nde; A.V.M., Ofis, Otel ve Konut üniteleri yer almaktadır.
17863 parsel üzerinde yer alan Viaport Venezia Projesi’ndeki yapılar mimari projesinde ve mevcutta A,
B, C, D, E, F, G, H, J ve K blok olarak isimlendirilmiştir. Değerlemeye konu stokta kalan AVM üniteleri F
blokta konumludur.
38
FPS.02.04
15_400_193_04_01
-A.V.M. Bloğu - F BLOK-
A.V.M. Bloğu olan F blok 6 bodrum+zemin katlı olarak inşa edilmiş olup inşaat tamamlanmış
durumdadır. Bodrum katlar parsel sınırına dayanmakta, zemin katı ise A-B-C-D-E blokların yer aldığı
(yukarıda vaziyet planında taralı alan olarak gösterilmiş bölüm) alana tekabül etmektedir. Parselde
peyzaj işlemlerinin de büyük oranda tamamlandığı görülmüştür.
39
FPS.02.04
15_400_193_04_01
F BLOK: 6 Bodrum+Zemin kattan oluşan F blokta proje dahilinde; 337.277,52 m² toplam inşaat alanı
bulunmaktadır. Mevcutta bloğun bodrum katları sınırı tüm parseli kapsamaktadır. 847 m² inşaat alanına
sahip kısmi 6. Bodrum katta su deposu alanı, 5.bodrum katta teknik hacimler, sığınak alanı, çöp odası,
depo alanı ve kapalı otopark alanı, 4. ve 3. Bodrum katlarda çöp odası, depo alanı ve kapalı otopark
alanı, 3. Bodrum katta ayrıca mağaza üniteleri, 2. Bodrum katta teknik hacimler, depo alanı ve A.V.M.
üniteleri, 1. Bodrum katta A.V.M. üniteleri, zemin katta ise mağaza üniteleri ile sosyal tesis alanı ve ortak
koridor alanları inşa edilmiştir. Aşağıdaki tabloda projelendirilen alanlara ilişkin ayrıntı verilmiştir.
Tablo. 15 F Blok Alan Bilgileri
F BLOK ALAN BİLGİLERİ
EMSAL
ALANI (m²)
SAHANLIK+KAT
BAHÇESİ+TERAS+
BALKON (m²)
KAT
TOPLAM
İNŞAAT ALANI (m²)
ORTAK ALANLAR*
(m²)
6.BODRUM
847,46
847,46
5.BODRUM
69.872,53
69.872,53
4.BODRUM
69.690,29
69.690,29
3.BODRUM
69.700,95
69.138,39
2.BODRUM
63.985,03
63.985,03
TEKNİK(ASMA)
3.020,51
3.020,51
1.BODRUM
46.980,94
46.980,94
ZEMİN
13.179,81
8.246,39
444,70
4.488,72
TOPLAM
337.277,52
8.246,39
444,70
328.023,87
* Sığınak, Otopark, Asansör Boşlukları, Teknik Alanlar, Şaft+Bacalar, Işıklık, Yangın Merdiveni, Yangın Güvenlik Holü, Mescit
Mimari tadilat projesine göre 1.bodrum katta toplam 140 adet bağımsız bölüm, 2. Bodrum katta toplam
140 adet bağımsız bölüm (stokta yer alan 119 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır), 3. Bodrum katta 22
adet bağımsız bölüm (bağımsız bölümlerden 1 tanesi mağaza olarak değil, İBB Otopark alanı olarak
tanımlanmıştır) ve zemin katta 19 adet bağımsız bölüm olmak üzere AVM’de toplam 321 adet bağımsız
bölüm bulunmaktadır. 3.bodrum katta yer alan 1 nolu bağımsız bölüm İBB Otopark alanı olarak
ayrılmıştır. 2.bodrum katta yer alan 2-22 arası toplam 21 adet bağımsız bölüm satılmış olup stok dışıdır.
B.B NO
1*
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
3.BODRUM KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ)
Mağazalar
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Alan, m²
8.399,17
45,48
44,58
43,55
47,95
51,94
39,11
35,40
41,27
388,00
104,63
57,50
79,50
83,94
90,78
40
FPS.02.04
15_400_193_04_01
1. BODRUM KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ)
B.B. NO
Mağazalar
37
15
38
16
39
17
40
18
41
19
42
20
43
21
Toplam
*1 Nolu bağımsız bölüm İBB Otopark alanıdır.
B.B. NO
163
164
165
166
167
168
169
170
171
172
173
174
175
176
177
178
179
180
181
182
183
184
185
186
187
188
189
190
191
192
193
194
195
196
197
198
199
1. BODRUM KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ)
Mağazalar
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
Alan, m²
116,73
533,00
72,24
30,25
164,51
354,64
170,28
2.595,28
Alan, m²
41,80
178,77
210,83
203,29
213,54
306,54
41,44
20,42
293,29
203,13
209,32
213,42
251,48
20,58
361,48
417,32
20,60
369,93
209,30
108,14
303,37
212,73
20,40
294,74
221,42
116,76
357,48
239,11
193,52
20,71
415,19
94,06
855,22
175,79
202,07
261,74
3.213,54
41
FPS.02.04
15_400_193_04_01
B.B. NO
200
201
202
203
204
205
206
207
208
209
210
211
212
213
214
215
216
217
218
219
220
221
222
223
224
225
226
227
228
229
230
231
232
233
234
235
236
237
238
239
240
241
242
243
244
245
246
247
248
1. BODRUM KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ)
Mağazalar
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
Alan, m²
66,74
292,36
185,36
560,00
272,46
202,67
513,03
485,63
417,15
340,71
39,17
177,93
308,50
465,54
746,52
1.363,25
1.418,86
1.424,81
433,92
668,65
215,78
174,35
165,14
250,31
97,34
67,90
65,92
92,70
79,10
71,34
74,48
119,67
70,44
69,02
72,77
78,64
68,30
60,54
25,52
56,72
55,40
75,17
144,78
160,38
165,31
284,02
230,53
180,69
72,90
42
FPS.02.04
15_400_193_04_01
B.B. NO
249
250
251
252
253
254
255
256
257
258
259
260
261
262
263
264
265
266
267
268
269
270
271
272
273
274
275
276
277
278
279
280
281
282
283
284
285
286
287
288
289
290
291
292
293
294
295
296
297
1. BODRUM KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ)
Mağazalar
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
118
119
120
121
122
123
124
125
126
127
128
129
130
131
132
133
134
135
Alan, m²
69,16
44,27
98,03
62,31
75,74
95,68
116,49
140,29
100,21
73,69
127,60
117,84
53,49
86,04
125,05
102,01
117,83
124,10
128,07
119,71
141,39
157,54
157,54
157,54
157,54
163,07
118,61
104,28
39,91
144,74
102,33
105,44
124,18
95,93
472,20
80,16
78,28
84,46
225,08
146,25
146,26
146,26
176,56
217,98
194,56
189,26
76,06
86,97
81,26
43
FPS.02.04
15_400_193_04_01
B.B. NO
298
299
300
301
302
B.B NO
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
1. BODRUM KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ)
Mağazalar
136
137
138
139
140
Toplam
2. BODRUM KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ)
Mağazalar
SATILDI (STOK DIŞI)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
Alan, m²
200,30
194,50
220,48
126,93
62,00
31.774,35
Alan, m²
135,00
143,17
106,70
144,50
144,50
144,90
161,22
147,96
108,80
142,70
156,71
135,85
143,52
114,90
228,56
228,56
193,54
53,73
53,73
104,41
58,73
163,09
446,37
470,02
579,07
242,43
320,22
285,19
154,85
83,12
97,75
142,05
154,14
176,26
273,75
154,90
139,37
155,76
288,09
161,41
44
FPS.02.04
15_400_193_04_01
B.B NO
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
2. BODRUM KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ)
Mağazalar
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
Alan, m²
155,78
157,05
138,01
161,06
11,54
953,32
68,48
51,04
68,88
66,34
1.013,49
732,96
645,74
267,13
367,12
350,80
318,44
317,46
549,63
322,08
312,17
342,91
1.718,08
5.585,99
1.757,55
716,01
1.307,97
935,66
71,43
50,98
128,17
129,18
175,73
140,95
85,17
98,26
158,45
116,43
256,66
268,29
53,30
104,12
114,23
53,15
71,83
74,50
195,10
188,71
117,63
45
FPS.02.04
15_400_193_04_01
B.B NO
112
113
114
115
116
117
118
119
120
121
122
123
124
125
126
127
128
129
130
131
132
133
134
135
136
137
138
139
140
141
142
143
144
145
146
147
148
149
150
151
152
153
154
155
156
157
158
159
160
2. BODRUM KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ)
Mağazalar
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
Alan, m²
75,20
78,17
36,78
122,77
194,27
210,13
194,21
71,81
69,16
78,12
174,59
230,43
237,81
56,69
74,09
82,22
59,54
215,89
209,44
160,25
162,96
146,67
71,44
75,99
50,55
116,80
69,13
68,38
76,54
99,92
138,87
143,43
73,72
72,76
57,07
69,15
54,27
66,87
59,57
50,98
71,44
64,48
102,39
89,43
176,13
136,35
110,21
90,05
155,79
46
FPS.02.04
15_400_193_04_01
B.B NO
161
162
Toplam
B.B NO
303
304
305
306
307
308
309
310
311
312
313
314
315
316
317
318
319
320
321
2. BODRUM KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ)
Mağazalar
118
119
ZEMİN KAT (MİMARİ TADİLAT PROJESİ)
Mağazalar
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
Toplam
Alan, m²
118,46
200,96
32.205,13
Alan, m²
342,47
212,43
273,13
473,70
153,15
296,85
286,61
434,63
260,76
277,99
292,77
351,85
359,50
166,14
375,64
348,40
308,88
2.872,12
1.750,13
9.837,15
1.Bodrum katta yer alan mağazaların net alanları toplamı 32.054,35 m², stokta yer alan 2. Bodrum katta
yer alan mağazaların net alanları toplamı 32.305,13 m², 3.bodrum katta yer alan mağazaların net alanı
toplamı (İBB Otopark alanı hariç) 2.595,28 m², zemin katta yer alan mağazaların net alanı toplamı ise
9.837,15 m²’dir. Stokta yer alan toplam mağaza net alanı 76.791,91 m²’dir. Projede F bloğu çevreleyen
alanda, orta kısımda inşa edilen H-J-K bloklarında çevresini dolaşacak şekilde yapay su kanalı inşa
edilmiştir.
-F Blok-
47
FPS.02.04
15_400_193_04_01
Mimari Tadilat Projesi üzerinden yapılan hesaplar sonucunda A.V.M dahilinde yer alan mağazalar
“Anchor Mağaza Alanları”, “Yeme-İçme Alanları”, “Hipermarket/Elektromarket Alanları”, “Eğlence
Alanları” ve “Mağaza Alanları” olmak üzere 5 ayrı katagoride sınıflandırılmıştır. Net alanı 500 m² ve üzeri
olan üniteler “Anchor Mağaza Alanları”, net alanı maksimum 500 m²’ye kadar olan üniteler ise “Mağaza
Alanları” kategorisinde değerlendirilmiştir. Aşağıdaki tabloda mağazaların kullanım alanları dağılımı
gösterilmiştir.
Tablo. 16 A.V.M. Dahilindeki Stokta Yer Alan Kullanım Alanları Dağılımı
1.BODRUM KAT
Mağaza Tipleri
ANCHOR MAĞAZALAR
YEME İÇME ALANLARI
HİPERMARKET-ELEKTRO MARKET
EĞLENCE ALANLARI
MAĞAZA ALANLARI
TOPLAM ALAN, m²
13.128,58
4.990,76
0,00
3.213,54
10.721,47
TOPLAM
32.054,35
2.BODRUM KAT
Mağaza Tipleri
ANCHOR MAĞAZALAR
YEME İÇME ALANLARI
HİPERMARKET-ELEKTRO MARKET
EĞLENCE ALANLARI
MAĞAZA ALANLARI
TOPLAM ALAN, m²
9.873,32
492,53
7.256,31
5.585,99
9.096,98
TOPLAM
32.305,13
ZEMİN KAT
Mağaza Tipleri
ANCHOR MAĞAZALAR
YEME İÇME ALANLARI
HİPERMARKET-ELEKTRO MARKET
EĞLENCE ALANLARI
MAĞAZA ALANLARI
TOPLAM ALAN, m²
4.622,25
0,00
0,00
0,00
5.214,90
TOPLAM
9.837,15
3.BODRUM KAT
TOPLAM ALAN
m²
533,00
0,00
0,00
0,00
2.062,28
Mağaza Tipleri
ANCHOR MAĞAZALAR
YEME İÇME ALANLARI
HİPERMARKET-ELEKTRO MARKET
EĞLENCE ALANLARI
MAĞAZA ALANLARI
TOPLAM
2.595,28
Mevcut durumda 2.bodrum katta yer alan 21 adet bağımsız bölümün (toplam alanı 2.851,69 m²) satışı
için anlaşma sağlanmıştır. Geriye kalan mağazalardan bazılarının birleştirilmesi sonucunda toplam
mağaza adedinde değişiklik olduğu gözlenmiştir. Sonuç olarak müşteri firmaya ait 2. ve 1. Bodrum
katlarda toplam 156 adet mağaza ünitesi bulunmaktadır. Zemin kat ve 3.bodrum kattaki üniteler
48
FPS.02.04
15_400_193_04_01
mevcutta kullanılmamaktadır ve müşteri firmadan alınan bilgiye göre kiralaması 2018 yılında
gerçekleştirilecektir.
8. GAYRİMENKULE İLİŞKİN VERİLERİN ANALİZİ VE DEĞERLEME SONUÇLARI
8.1.
Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi)
 GÜÇLÜ YANLAR

Ana ulaşım arteri olan TEM Otoyolu ve inşa edilecek metro hattına yakın konumlu olması,

Taşınmazların yer aldığı projenin karma proje niteliğinde olması,

İstanbul kent ölçeğinde az rastlanabilir büyüklükte bir proje alanına sahip olması,
 ZAYIF YANLAR

Taşınmazların yakın çevresinin plansız gelişmiş olması,
FIRSATLAR


Taşınmazların yer aldığı projenin yurt dışı mimari özellikleri taşıyan farklı bir konsept ile
bütünleştirilerek inşa edilen örneklerden olması,
 TEHDİTLER

Konu taşınmazların yer aldığı proje alanının yakın çevresinde hakim olan ekonomik standart seviyesi
ile projenin hitap ettiği kesimin ekonomik seviyesi arasındaki farklılık.
8.2.
En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
“Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve
değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır”. (UDS Madde 6.3)
“Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi
kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir
kullanım, o kullanımın mantıki olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından
açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğu belirlediğinde, finansal
fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en
verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS Madde 6.4)
En verimli ve en iyi kullanım kavramı Pazar Değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçasıdır. En etkin
ve verimli kullanımlar dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir. Bu kriterler önem sırasına göre şu şekildedir.
 Fiziksel olarak mümkün olma,
 Yasal olarak izin verilebilir olma,
 Finansal olarak yapılabilir olma,
 Azami düzeyde verimli olma,
Konu gayrimenkul için yapılan analizler sonucunda, gayrimenkulün bulunduğu bölge, çevresel etkiler,
1/1000 ölçekli uygulama imar planı göz önüne alınarak en etkin ve verimli kullanımı “yasal olarak izin
verilebilir olma” kriteri doğrultusunda onaylanmış ve hayata geçirilen “Özel Proje Alanı” olarak
belirlenmiş olup, tarafımızca farklı bir araştırma/geliştirme yapılmamıştır.
49
FPS.02.04
15_400_193_04_01
8.3.
Değerlemede Kullanılan Yöntemler ve Nedenleri
Türkiye Genel Ekonomik ve Demografik verileri doğrultusunda 2015 yıl sonu verilerine göre %2
oranında nüfus artış hızı gösteren İstanbul İli’nde hizmetler sektöründe yaşanan gelişmeler ve ekonomik
beklentiler ışığından nufüs artış hızının ivme kazababileceği düşünülmektedir. Özellikle gayrimenkul ve
altyapı konularında son 4 yıldır yaşanan gelişmeler ile il sınırlarının değiştiği, kent çeperi olarak
adlandırılan ancak yeni gelişim bölgeleri olarak tanımlanabilecek ilçelerin oluştuğu gözlemlenmektedir.
Sanayinin ülke ekonomisine olan katkısının büyükşehirlerde azalması, kentsel dönüşüm projelerinin
yoğunlaşması, Üçüncü Havalimanı, Tüp Geçit projeleri, raylı sistem toplu taşıma projeleri gibi özellikle
altyapı ve ulaşım alanlarında yapılan yatırımlar ile İstanbul İli, Avrupa Yakasında yer alan ilçelerde son
yıllarda nüfus artış hızının arttığı gözlemlenmiştir.
Değerlemeye konu taşınmazın konumlu olduğu Gaziosmanpaşa İlçesi demografik ve ekonomik yapının
gelişim ve değişim gösterdiği başlıca ilçelerimizden biri olup, bölgede markalı konut projelerinin
haricinde turizm, ticaret ve karma fonksiyonlu proje yatırımları gerçekleşmektedir. Taşınmazların
bulunduğu bölge genellikle konut fonksiyonlu olarak gelişme göstermiştir. İlçe genelindeki konut yapıları
betonarme yapı tarzında 1999 deprem öncesi inşa edilmiş, 3-4 katlı yapılar olup, ilçenin TEM cephesi
orta kesimleri ile güney cephesinde sanayi fonksiyonu, güney ve güneybatıda ilçe merkezi olarak
nitelendirilen bölgede ise ticaret fonksiyonu hakimdir. İlçede kentsel dönüşüm süreci ile birlikte sanayi
fonksiyonunun hakim olduğu bölgelerin yerini konut/ticaret fonksiyonuna bırakması beklenmektedir.
Konu proje alanı da kentsel dönüşüm ilan edilmeden önce sanayi parseli olarak kullanılmakta iken
mevcutta konut/ticaret fonksiyonuna dönüştürülmüştür.
Değerleme bütününde taşınmazın konumlu olduğu bölgeye yapılan gayrimenkul yatırımları ve imar
planları ile tanımlanan gelişim eğilimleri doğrultusunda bölgenin taşıdığı potansiyel ekonomik ve
demografik gelişimler dikkate alınarak alt başlıklarda değinilen değerleme teknikleri kullanılarak değer
takdir edilmiştir.
Değerleme çalışmasında; AVM üniteleri için de piyasadan “Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi” ile elde
edilen değerler kullanılarak “Nakit Gelir Akımları Analizi Yöntemi” kullanılmış ve stok dahilindeki AVM
ünitelerinin tamamı için net bugünkü değeri hesaplanmıştır.
8.3.1. Emsal Karşılaştırma Yöntemi Analizi
Değerlemeye konu parsel üzerinde inşa edilmekte olan Viaport Venezia Projesi’nde yer alan AVM
ünitelerine ilişkin yapılan incelemeler “Pazar Araştırmaları” başlığı altında verilmiştir.
8.3.1.1.

Pazar araştırmaları
A.V.M. PAZARI
Değerlemeye konu projeye yakın ve benzer konumda olan alışveriş merkezleri incelenmiş olup elde
edilen veriler sıralanmıştır:
50
FPS.02.04
15_400_193_04_01
MALL OF İSTANBUL
Mall Of İstanbul Projesi; TEM Otoyolu ile Basın Ekspres
Kavşağı
kesişiminde,
TEM
Otoyolu’na
cepheli,
Atatürk
Havalimanı'na ise yaklaşık 8,5 km mesafede yer almaktadır.
Başakşehir İlçesi sınırlarında yer alan ve yatırımcılığını
Torunlar GYO’nun üstlendiği alışveriş merkezinde toplam
123.000
m²
yüzölçümlü
arsa
üzerinde
148.840
m²
kiralanabilir alanı bulunmaktadır. Mall Of İstanbul 350
mağaza ile 2014
yılında
açılmıştır.
Proje kapsamında
A.V.M.’nin yanı sıra konut ve ofis kullanımı da bulunmaktadır.
ARSA ALANI (m²)
KİRALANBİLİR
A.V.M. ALANI (m²)
MAĞAZA
SAYISI
PROJE TAMAMLANMA
TARİHİ
123.000
148.840
350
2014 (Tamamlanmış)
MARMARA FORUM
Bakırköy
ilçesi,
yatırımcılığını
Osmaniye
Multi
mahallesi
Corporation’ın
sınırları
Türkiye
içinde
iştirakının
üstlendiği alışveriş merkezi Tabanlıoğlu Mimarlık tarafından
tasarlanmıştır. 375.000 m² yüzölçümlü arsa üzerinde 135.000
m² kiralanabilir alanı bulunmaktadır. Bünyesinde alışveriş
alanlarının yanı sıra çalışma ofislerinin bulunduğu Garden
Office adlı bir blok da bulunmaktadır. Marmara Forum 300
marka ile 2011 yılında açılmıştır. Türkiye'nin en büyük
Carrefour, Bauhaus, D&R, Decathlon, Cinemaximum, H&M
markalarına
sahip
olan
alışveriş
merkezinde
5000
metrekarelik teras ve spor salonu bulunmaktadır. AVM’de
ortalama kiralar 50-90.-Euro/m²/Ay olarak değişmektedir.
ARSA ALANI (m²)
KİRALANBİLİR
ALAN (m²)
MAĞAZA
SAYISI
PROJE TAMAMLANMA
TARİHİ
135.000
300
2011 (Tamamlanmış)
375.000
FORUM İSTANBUL
Yatırımcılığını Multi Corporation’ın Türkiye iştirakı olan Multi
Turkmall’un üstlendiği Forum İstanbul Projesi, 2009 yılında
Bayrampaşa’da hizmete açılmıştır. Proje, yaklaşık 188.000
m2 arsa alanı üzerinde 175.000 m2 kiralanabilir alana
sahiptir. Toplamda 495.000 m2 inşaat alanine sahip olan
projede 265 adet mağaza ve 5000 araç kapasiteli otopark
alanı
mevcuttur.
Forum
İstanbul
Projesinde
İKEA,
Praktiker, Bimeks, Teknosa gibi büyük teknoloji merkezi ve
ev dekorasyon alanları bulunmaktadır. AVM’de ortalama
kiralar 30-80.-USD/m²/Ay olarak değişmektedir.
ARSA ALANI (m²)
KİRALANBİLİR
ALAN (m²)
MAĞAZA
SAYISI
PROJE
TAMAMLANMA
TARİHİ
188.000
175.000
265
2009 (Tamamlanmış)
51
FPS.02.04
15_400_193_04_01
VİALAND
Dünyada ve Türkiye’de bir tema parkı, AVM ve gösteri
merkeziyle
birleştiren
ilk
alışveriş,
eğlence
ve
yaşam
kompleksi olan VIALAND, Gürsoy Grup ve Via Properties
ortaklığında, 650 milyon dolar değerindeki yatırım bedeliyle
26 Mayıs 2013’te ziyarete açılmıştır. Konu proje alanına 4 km
mesafede Eyüp ilçe sınırında, yaklaşık 600 dönüm arazi
üzerinde kurulu olan projenin A.V.M. bloğunda 367.357,98
m² toplam inşaat alanı ve 92.245 m² kiralanabilir alan
bulunmaktadır. Proje kapsamında A.V.M. alanının yanı sıra
154 oda+2 mağazadan oluşan 10.315 m² alanlı otel bloğu,
2.000 m²’lik alanda yükselen Vialand Şatosu ve 100.000 m²
alanlı gösteri merkezi dahilinde 15 bin kişilik konser alanı,
rekreasyon
alanları,
gölet
ve
çeşitli
aktivite
alanları
bulunmaktadır. AVM bölümünde ortalama aylık kiralar;
mağaza alanlarında 35.-Eur, yeme/içme alanlarında 70.-Eur,
anchor mağazalarda 13-15.-Eur, eğlence alanlarında ise 9.Eur olarak belirlenmiştir.
ARSA ALANI (m²)
KİRALANBİLİR ALAN (m²)
PROJE TAMAMLANMA TARİHİ
600.000
92.245
2013 (Tamamlanmış)
Satılık Mağaza Emsalleri:
- İsmi belirtilmeyen ve aynı bölgede yer alan lüks AVM’de yer alan 20 adet 2.867 m² toplam alanlı
dükkan geçtiğimiz sene 9.600.000.-USD bedelle satılmıştır. (3.348.-USD/m²)
- Batışehir Projesi’nde AVM’de yer alan 190 m² alanlı mağaza 1.000.000.-USD bedelle satılıktır. (5.263USD/m²)
- Batışehir Projesi’nde AVM’de yer alan 90 m² alanlı mağaza 520.000.-USD bedelle satılıktır. (5.777USD/m²)
- Bakırköy İlçesi, Ataköy’de 9.Kısım’da yer alan (herhangi bir AVM içerisinde değildir) 450 m² alanlı
mağaza 3.425.000.-USD bedelle satılıktır. (7.611-USD/m²)
52
FPS.02.04
15_400_193_04_01
8.3.1.2.

Pazar Araştırması Sonuçları
A.V.M. PAZAR ARAŞTIRMASI SONUÇLARI
Değerleme konusu parselde projelendirilen A.V.M ünitesine ait pazar araştırması; konu proje alanının
yakın civarında yer alan AVM projelerini kapsamaktadır. Yapılan araştırmada, gerek yakın dönemde inşa
edilen açık hava konseptinde tasarlanmış A.V.M’ler, gerekse sadece kapalı alan kullanımına sahip
A.V.M’lerde aylık birim kira değerinin mağaza alanı, konumu ve işletmenin yer aldığı alt sektör kira
kriterleri doğrultusunda farklılık gösterdiği görülmüştür. Genel olarak A.V.M’lerde komple tesis olarak
hedeflenen müşteri profiline göre de mağaza ünitelerinin ve bu birimlerin aylık ortalama birim kira
değerlerinde değişiklik gösterdiği gözlemlenmiştir. Aşağıda İstanbul genelinde yer alan diğer benzer
AVM’lerdeki mağaza kiraları da gösterilmiştir:
Alışveriş Merkezi
Açılış Tarihi
Mağaza
Sayısı
Kiralanabilir
Alan,m²
Aylık Ortalama Kira
Değerleri
İstanbul Cevahir AVM
İstinye Park
Profilo AVM
Kanyon
Akmerkez
Metrocity
Astoria
Galeria
Carusel
Capacity
Torium
Via port
Paladium
Tepe Natilus
Carrefour İçerenköy
15.10.2005
21.09.2007
09.05.1998
31.05.2006
18.12.1993
30.04.2003
23.01.2008
01.10.1988
29.09.1995
30.11.2007
29.10.2010
15.08.2008
25.09.2008
24.09.2002
26.04.1996
303
287
209
160
246
170
110
124
105
200
180
187
172
112
138
110.000
87.000
48.500
37.500
34.680
42.000
25.000
44.500
24.400
45.000
95.300
66.000
40.789
52.583
42.210
80-125 USD/m²
50-65 USD/m²
40-80 USD/m²
150 /250 USD/m²
40-130 USD/m²
30-90 USD/m²
30-70 USD/m²
65-100 USD/m²
65-100 USD/m²
90-120 €/m²
25-60 USD/m²
25-50 USD/m²
90-120 €/m²
90-120 €/m²
65-100 USD/m²
-AVM Emsal Krokisi-
Değerleme çalışmasında A.V.M. bölümünde yer alan mağazalar “Anchor Mağaza Alanları”, “Yeme-İçme
Alanları”, “Hipermarket/Elektromarket Alanları”, “Eğlence Alanları” ve “Mağaza Alanları” olmak üzere 5
ayrı katagoride sınıflandırılmıştır. Net alanı 500 m² ve üzeri olan üniteler “Anchor Mağaza Alanları”, net
alanı maksimum 500 m²’ye kadar olan üniteler ise “Mağaza Alanları” kategorisinde değerlendirilmiştir.
53
FPS.02.04
15_400_193_04_01
Analiz kriterleri doğrultusunda oluşan kategorilerden 500 m² ve daha büyük alanlı “Anchor Mağaza
Alanları” için bölge civarında yer alan alışveriş merkezlerinde 10-15 Euro/Ay/m² kira değerine sahip
olduğu gözlemlenmiş olup, bu sınıftaki mağazaların farklı işletme politikalarına sahip olduğu bilgisi
edinilmiştir.
Pazar araştırması sonucunda değerleme konusu taşınmazlara hem konum olarak hem de konsept olarak
en yakın emsal olabilecek Vialand projesi AVM ünitelerindeki gerçekleşen kiralar baz alınmış ve konu
parselde yer alan A.V.M. ünitesinde;
“Anchor Mağaza Alanları” statüsünde yer alan ticari birimlerin aylık birim kira değerinin ortalama 13
Euro/m² olacağı,
“Yeme-İçme Alanları” statüsünde yer alan ticari birimlerin aylık birim kira değerinin ortalama 70
Euro/m²/Ay olacağı,
“Hipermarket/Elektromarket Alanlar” statüsünde yer alan ticari birimlerin aylık birim kira değerinin
ortalama 14 Euro/m²/Ay olacağı,
“Eğlence Alanları” statüsünde yer alan ticari birimlerin aylık birim kira değerinin ortalama 7
Euro/m²/Ay olacağı,
“Mağaza Alanları” statüsünde yer alan ticari birimlerin aylık birim kira değerinin ortalama 30
Euro/m²/Ay olacağı kanaatine varılmıştır.
(Birim fiyat değerleri katlara göre değişiklik göstermektedir. Kira verileri Nakit Akımları Analizi
tablosuna veri sağlamak amacıyla kullanılmıştır.)
Birim satış değeri olarak da mağaza risk payı ve emsallerdeki pazarlık payları da dikkate alınarak
ortalama 3.000.-USD olarak öngörülmüştür:
Tablo. 17 Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi Sonucu Stokta Yer Alan AVM Üniteleri Toplam Geliri
STOKTA YER ALAN A.V.M. ÜNİTELERİ DEĞER TABLOSU
“Emsal
Toplam Alan, m²
Birim Satış Değeri,
USD/m²
Toplam Değer (USD)
Toplam Değer (TL)
76.791,91
3.000
230.375.730
672.259.418
Karşılaştırma
Analizi
Yöntemi”
sonucu
stokta
yer
alan
mağazaların
toplam
değeri
230.375.730.-USD olarak hesaplanmıştır.
8.3.2. Maliyet Oluşumları Analizi
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu F blokta inşaat tamamlanmış olup değerleme
çalışmasında “Maliyet Oluşumları Analizi Yöntemi” kullanılmamıştır.
8.3.3. Gelir İndirgeme Yaklaşımı
Uygulamada Gelir İndirgeme analizi iki ayrı yöntem olarak kullanılmakta olup, Direkt Gelir
Kapitalizasyonu ve Nakit/Gelir Akımları analizi olarak ikiye ayrılmaktadır.
54
FPS.02.04
15_400_193_04_01
8.3.3.1.
Nakit Akımları Analizi Yöntemi
Bu yaklaşımda gayrimenkullerin yıllık getirdiği gelirler veya gayrimenkulde en etkin ve verimli kullanım
ile geliştirilecek projenin yıllara yaygın olarak nakit akışları hesaplanır. Hesaplanan net işletme gelirleri,
indirgeme oranı ile indirgenerek, konu gayrimenkullerin net bugünkü değerleri hesaplanır. Değerleme
çalışmasında “Nakit Akımları Analizi Yöntemi” kullanılmamıştır.
8.3.3.2.
Direkt Kapitalizasyon Yöntemi
Bu yöntemde pazarda yer alan benzer niteliklerdeki mülklerin ulaşılan gelirleri ve pazar değerleri
ilişkilendirilerek kapitalizasyon oranı tespit edilir. Parselde geliştirilebilecek mağaza üniteleri kiraya konu
gayrimenkuller olup bu gayrimenkuller için “Direkt Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi” uygulanmıştır. A.V.M.
Pazar araştırmalarında belirtildiği üzere, A.V.M. bloğunda yer alan bağımsız bölümler 5 ayrı kategorde
sınıflandırılmış ve her bir sınıf için emsal araştırmalarından elde edilen birim kira değerleri
öngörülmüştür.
Tablo. 18 Stokta Yer Alan AVM Üniteleri Toplam Geliri
1.BODRUM KAT
TAHSİLAT KAYBI
SONUCU
YILLIK NET KİRA
GELİRİ
(Tahmini-%8)
Mağaza Tipleri
ANCHOR MAĞAZALAR
13.128,58
13.128,58
166.065,35
166.065,35
152.780,12
1.833.361,48
YEME İÇME ALANLARI
4.990,76
3.533,55
349.353,20
245.428,55
225.794,26
2.709.531,16
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
EĞLENCE ALANLARI
3.213,54
3.213,54
17.132,50
17.132,50
15.761,90
189.142,80
MAĞAZA ALANLARI
10.721,47
10.647,78
316.283,37
316.810,48
291.465,64
3.497.587,73
TOPLAM
32.054,35 30.523,45 848.834,42 745.436,88
685.801,93
8.229.623,17
TAHSİLAT KAYBI
SONUCU
YILLIK NET KİRA
GELİRİ
(Tahmini-%8)
1.286.103,28
HİPERMARKETELEKTRO MARKET
DOLULUK ORANI (%)
KİRALANAN POTANSİYEL SÖZLEŞME
ALAN
KİRA GELİRİ KİRA GELİRİ
m²
Euro/Ay
Euro/Ay
TAHSİLAT KAYBI
SONUCU
AYLIK NET KİRA
GELİRİ
(Tahmini-%8)
TOPLAM
ALAN
m²
0,95
2.BODRUM KAT
Mağaza Tipleri
TOPLAM
ALAN
m²
ANCHOR MAĞAZALAR
9.873,32
8.242,53
138.226,48
116.494,86
TAHSİLAT KAYBI
SONUCU
AYLIK NET KİRA
GELİRİ
(Tahmini-%8)
107.175,27
YEME İÇME ALANLARI
HİPERMARKETELEKTRO MARKET
EĞLENCE ALANLARI
492,53
492,53
27.573,85
27.573,85
25.367,94
304.415,29
7.256,31
7.256,31
106.842,53
106.842,53
98.295,13
1.179.541,58
5.585,99
5.585,99
45.036,96
45.036,96
41.434,00
497.207,99
MAĞAZA ALANLARI
9.096,98
6.169,66
282.006,38
194.628,56
179.058,28
2.148.699,33
32.305,13 27.747,02 599.686,20 490.576,76
451.330,62
5.415.967,47
TOPLAM
DOLULUK ORANI (%)
KİRALANAN POTANSİYEL SÖZLEŞME
ALAN
KİRA GELİRİ KİRA GELİRİ
m²
Euro/Ay
Euro/Ay
0,86
55
FPS.02.04
15_400_193_04_01
1. ve 2.BODRUM KAT
TAHSİLAT
TAHSİLAT
KAYBI SONUCU KAYBI SONUCU
AYLIK NET KİRA YILLIK NET KİRA
GELİRİ
GELİRİ
(Tahmini-%8)
(Tahmini-%8)
TOPLAM
ALAN
m²
KİRALANAN
ALAN
m²
POTANSİYEL
KİRA GELİRİ
Euro/Ay
SÖZLEŞME
KİRA GELİRİ
Euro/Ay
23.001,90
21.371,11
304.291,83
282.560,21
259.955,40
3.119.464,76
5.483,29
4.026,08
376.927,05
273.002,40
251.162,20
3.013.946,44
7.256,31
7.256,31
106.842,53
106.842,53
98.295,13
1.179.541,58
EĞLENCE ALANLARI
8.799,53
8.799,53
62.169,46
62.169,46
57.195,90
686.350,79
MAĞAZA ALANLARI
19.818,45
16.817,44
598.289,75
511.439,05
470.523,92
5.646.287,06
TOPLAM
64.359,48 58.270,47 1.448.520,61 1.236.013,64 1.137.132,55
Mağaza Tipleri
ANCHOR
MAĞAZALAR
YEME İÇME
ALANLARI
HİPERMARKETELEKTRO MARKET
DOLULUK ORANI (%)
13.645.590,63
0,91
ZEMİN KAT
TAHSİLAT KAYBI
SONUCU
AYLIK NET KİRA
GELİRİ
(Tahmini-%8)
TAHSİLAT KAYBI
SONUCU
YILLIK NET KİRA
GELİRİ
(Tahmini-%8)
Mağaza Tipleri
TOPLAM
ALAN
m²
KİRALANAN
ALAN
m²
POTANSİYEL
KİRA GELİRİ
Euro/Ay
SÖZLEŞME
KİRA
GELİRİ
Euro/Ay
ANCHOR MAĞAZALAR
4.622,25
0,00
46.222,50
0,00
0,00
0,00
YEME İÇME ALANLARI
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
HİPERMARKET-ELEKTRO
MARKET
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
EĞLENCE ALANLARI
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
MAĞAZA ALANLARI
5.214,90
0,00
130.372,50
0,00
0,00
0,00
TOPLAM
9.837,15
0,00
176.595,00
0,00
0,00
0,00
TAHSİLAT KAYBI
SONUCU
YILLIK NET KİRA
GELİRİ
(Tahmini-%8)
0,00
0,00
DOLULUK ORANI (%)
0,00
3.BODRUM KAT
Mağaza Tipleri
TOPLAM
ALAN
m²
KİRALANAN
ALAN
m²
POTANSİYEL
KİRA GELİRİ
Euro/Ay
SÖZLEŞME
KİRA
GELİRİ
Euro/Ay
533,00
0,00
0,00
0,00
5.330,00
0,00
0,00
0,00
TAHSİLAT KAYBI
SONUCU
AYLIK NET KİRA
GELİRİ
(Tahmini-%8)
0,00
0,00
ANCHOR MAĞAZALAR
YEME İÇME ALANLARI
HİPERMARKET-ELEKTRO
MARKET
EĞLENCE ALANLARI
MAĞAZA ALANLARI
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
2.062,28
0,00
0,00
0,00
51.557,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
TOPLAM
2.595,28
0,00
56.887,00
0,00
0,00
0,00
DOLULUK ORANI (%)
0,00
56
FPS.02.04
15_400_193_04_01
3. BODRUM ve ZEMİN KAT
Mağaza Tipleri
TOPLAM
ALAN
m²
KİRALANAN
ALAN
m²
POTANSİYEL
KİRA GELİRİ
Euro/Ay
SÖZLEŞME
KİRA
GELİRİ
Euro/Ay
TAHSİLAT KAYBI
SONUCU
AYLIK NET KİRA
GELİRİ
(Tahmini-%8)
TAHSİLAT KAYBI
SONUCU
YILLIK NET KİRA
GELİRİ
(Tahmini-%8)
ANCHOR MAĞAZALAR
5.155,25
0,00
51.552,50
0,00
0,00
0,00
YEME İÇME ALANLARI
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
HİPERMARKET-ELEKTRO
MARKET
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
EĞLENCE ALANLARI
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
MAĞAZA ALANLARI
7.277,18
0,00
181.929,50
0,00
0,00
0,00
12.432,43
0,00
233.482,00
0,00
0,00
0,00
TOPLAM
DOLULUK ORANI (%)
0,00
Kapitalizasyon Oranı Emsalleri:
- Bakırköy İlçesi, Ataköy Atrium AVM’de yer alan (20-25 yıllık AVM) 150 m² alanlı restoran 7.750.000.-TL
bedelle pazarlıksız olarak satılık olup mülkün mevcutta 28.000.-TL/Ay kira geliri mevcuttur.
Ro = 28.000.-TL/Ay x 12 Ay / 7.500.000.-TL = 0,045
- Bakırköy İlçesi, Ataköy Atrium AVM’de yer alan (20-25 yıllık AVM) 37 m² alanlı mağaza 1.500.000.-TL
bedelle pazarlıksız olarak satılık olup mülkün mevcutta 5.500.-TL/Ay kira geliri mevcuttur.
Ro = 5.500.-TL/Ay x 12 Ay / 1.500.000.-TL = 0,044
- Bakırköy İlçesi, Ataköy Atrium AVM’de yer alan (20-25 yıllık AVM) 37 m² alanlı mağaza 1.800.000.-TL
bedelle pazarlıksız olarak satılık olup mülkün mevcutta 6.750.-TL/Ay kira geliri mevcuttur.
Ro = 6.750.-TL/Ay x 12 Ay / 1.800.000.-TL = 0,045
- Bakırköy İlçesi, Ataköy Atrium AVM’de yer alan (20-25 yıllık AVM) 32 m² alanlı mağaza 1.200.000.-TL
bedelle pazarlıksız olarak satılık olup mülkün mevcutta 4.000.-TL/Ay kira geliri mevcuttur.
Ro = 4.000.-TL/Ay x 12 Ay / 1.200.000.-TL = 0,040
- Bakırköy İlçesi, Ataköy’de 9.Kısım’da yer alan (herhangi bir AVM içerisinde değildir) 450 m² alanlı Kipa
Mağaza’sı 10.000.000.-TL bedelle pazarlıksız olarak satılık olup mülkün mevcutta 50.000.-TL/Ay kira
geliri mevcuttur.
Ro = 50.000.-TL/Ay x 12 Ay / 10.000.000.-TL = 0,060
- Batışehir Projesi’nde AVM’de yer alan 150 m² alanlı mağaza 4.000.000.-TL bedelle pazarlıksız olarak
satılık olup mülkün mevcutta 18.000.-TL/Ay kira geliri mevcuttur.
Ro = 18.000.-TL/Ay x 12 Ay / 4.000.000.-TL = 0,054
- Batışehir Projesi’nde AVM’de yer alan 3.000 m² alanlı mağaza 17.000.000.-TL bedelle pazarlıksız olarak
satılık olup mülkün mevcutta 75.000.-TL/Ay kira geliri mevcuttur.
Ro = 75.000.-TL/Ay x 12 Ay / 17.000.000.-TL = 0,053
57
FPS.02.04
15_400_193_04_01
- Batışehir Projesi’nde AVM’de yer alan 190 m² alanlı mağaza 3.000.000.-TL bedelle pazarlıksız olarak
satılık olup mülkün mevcutta 17.000.-TL/Ay kira geliri mevcuttur.
Ro = 17.000.-TL/Ay x 12 Ay / 3.000.000.-TL = 0,068
Konu projede yer alan AVM üniteleri için kapitalizasyon oranı emsalleri yakın konumda yer alan Batışehir
Projesi ve daha merkezi bir konumda yer alan Ataköy Bölgesi baz alınarak hesaplanmaya çalışılmıştır.
Kapitalizasyon Oranı (R0) Verilerinin Hesaplanması ve Uyumlaştırılması
Ro oranı merkezi konuma geçildikçe azalan, yatırımın daha riskli olduğu çeper bölgede ise yükselen bir
orana sahiptir. Seçilen emsaller hem daha merkezi olan bir bölgeden, hem de aynı bölgede yer alan
AVM’lerden yapılmıştır.
Konu taşınmazlara göre daha merkezi konumdaki Ataköy Mahallei’nde yer alan 5 adet emsalde Ro
oranlarının %4,5-%6 arasında, benzer konumda olan Batışehir Projesi’nde yer alan mağaza
ünitelerindeki Ro oranlarının ise %5,5-%6,8 civarında değiştiği gözlemlenmiştir.
Konu taşınmaza emsal teşkil edebilecek Batışehir Projesi’nde elde edilen verilere de dayanarak
değerleme konusu taşınmazlar için kapitalizasyon oranı %6,75 olarak kabul edilmiştir.
58
FPS.02.04
15_400_193_04_01
Tablo. 19 Stokta Yer Alan AVM Üniteleri Net Bugünkü Değer Hesabı
2. ve 1.BODRUM KATLAR
ALANLAR, m²
Kiralanabilir Toplam Mağaza Alanı, m²
Kiralanabilir Anchor Mağaza Alanları (m²)
Kiralanabilir Yeme İçme Alanları (m²)
Kiralanabilir Hipermarket-Elektro (m²)
Kiralanabilir Eğlence Alanları (m²)
Kiralanabilir Mağaza Alanları (m²)
Kiralanan Toplam Mağaza Alanı, m²
Kiralananan Anchor Mağaza Alanları (m²)
Kiralananan Yeme İçme Alanları (m²)
Kiralananan Hipermarket-Elektro (m²)
Kiralananan Eğlence Alanları (m²)
Kiralananan Mağaza Alanları (m²)
ALAN BAZLI DOLULUK ORANI (%)
KİRA GELİRLERİ, Euro/Ay
Potansiyel Toplam Kira Geliri, Euro/Ay
Anchor Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay)
Yeme İçme Alanları Kira (Euro/Ay)
Hipermarket-Elektro Kira (Euro/Ay)
Eğlence Alanları Kira (Euro/Ay)
Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay)
Sözleşmeli Toplam Kira Geliri, Euro/Ay
Anchor Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay)
Yeme İçme Alanları Kira (Euro/Ay)
Hipermarket-Elektro Kira (Euro/Ay)
Eğlence Alanları Kira (Euro/Ay)
Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay)
GELİR BAZLI DOLULUK ORANI (%)
Kira Artış Oranı (%)-2017 Yılı
Kira Artış Oranı (%)-2018 Yılı
Kira Artış Oranı (%)-Diğer Yıllar
64.359,48
23.001,90
5.483,29
7.256,31
8.799,53
19.818,45
58.270,47
21.371,11
4.026,08
7.256,31
8.799,53
16.817,44
0,91
1.448.520,61
3. BODRUM ve ZEMİN KATLAR
ALANLAR, m²
Kiralanabilir Toplam Mağaza Alanı, m²
Kiralanabilir Anchor Mağaza Alanları (m²)
Kiralanabilir Yeme İçme Alanları (m²)
Kiralanabilir Hipermarket-Elektro (m²)
Kiralanabilir Eğlence Alanları (m²)
Kiralanabilir Mağaza Alanları (m²)
Kiralanan Toplam Mağaza Alanı, m²
Kiralananan Anchor Mağaza Alanları (m²)
Kiralananan Yeme İçme Alanları (m²)
Kiralananan Hipermarket-Elektro (m²)
Kiralananan Eğlence Alanları (m²)
Kiralananan Mağaza Alanları (m²)
ALAN BAZLI DOLULUK ORANI (%)
KİRA GELİRLERİ, Euro/Ay
Potansiyel Toplam Kira Geliri, Euro/Ay
Anchor Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay)
Yeme İçme Alanları Kira (Euro/Ay)
Hipermarket-Elektro Kira (Euro/Ay)
Eğlence Alanları Kira (Euro/Ay)
Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay)
304.291,83
376.927,05
106.842,53
62.169,46
598.289,75
1.236.013,64 Sözleşmeli Toplam Kira Geliri, Euro/Ay
282.560,21 Anchor Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay)
273.002,40 Yeme İçme Alanları Kira (Euro/Ay)
106.842,53 Hipermarket-Elektro Kira (Euro/Ay)
62.169,46 Eğlence Alanları Kira (Euro/Ay)
511.439,05 Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay)
0,85 GELİR BAZLI DOLULUK ORANI (%)
0,000
0,010
0,025
59
12.432,43
5.155,25
0,00
0,00
0,00
7.277,18
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
233.482,00
51.552,50
0,00
0,00
0,00
181.929,50
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
TÜM KATLAR
ALANLAR, m²
Kiralanabilir Toplam Mağaza Alanı, m²
76.791,91
Kiralanabilir Anchor Mağaza Alanları (m²)
28.157,15
Kiralanabilir Yeme İçme Alanları (m²)
5.483,29
Kiralanabilir Hipermarket-Elektro (m²)
7.256,31
Kiralanabilir Eğlence Alanları (m²)
8.799,53
Kiralanabilir Mağaza Alanları (m²)
27.095,63
Kiralanan Toplam Mağaza Alanı, m²
58.270,47
Kiralananan Anchor Mağaza Alanları (m²)
21.371,11
Kiralananan Yeme İçme Alanları (m²)
4.026,08
Kiralananan Hipermarket-Elektro (m²)
7.256,31
Kiralananan Eğlence Alanları (m²)
8.799,53
Kiralananan Mağaza Alanları (m²)
16.817,44
ALAN BAZLI DOLULUK ORANI (%)
0,76
KİRA GELİRLERİ, Euro/Ay
Potansiyel Toplam Kira Geliri, Euro/Ay
1.682.002,61
Anchor Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay)
355.844,33
Yeme İçme Alanları Kira (Euro/Ay)
376.927,05
Hipermarket-Elektro Kira (Euro/Ay)
106.842,53
Eğlence Alanları Kira (Euro/Ay)
62.169,46
Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay)
780.219,25
Sözleşmeli Toplam Kira Geliri, Euro/Ay
1.236.013,64
Anchor Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay)
282.560,21
Yeme İçme Alanları Kira (Euro/Ay)
273.002,40
Hipermarket-Elektro Kira (Euro/Ay)
106.842,53
Eğlence Alanları Kira (Euro/Ay)
62.169,46
Mağaza Alanları Kira (Euro/Ay)
511.439,05
GELİR BAZLI DOLULUK ORANI (%)
0,73
VİAPORT VENEZİA - MAĞAZA NAKİT AKIMLARI ANALİZİ - 17863 PARSEL
GELİRLER (Euro)
Anchor Mağaza Alanları Yıllık Kira Gelirleri
Yeme İçme Alanları Yıllık Kira Gelirleri
Hipermarket-Elektro Yıllık Kira Gelirleri
Eğlence Alanları Yıllık Kira Gelirleri
Mağaza Alanları Yıllık Kira Gelirleri
POTANSİYEL GELİR, EURO
4.270.132
4.523.125
1.282.110
746.033
9.362.631
2016
2017
4.270.132
4.270.132
4.523.125
4.523.125
1.282.110
1.282.110
746.033
746.033
9.362.631
9.362.631
20.184.031 20.184.031
2018
4.312.833
4.568.356
1.294.932
753.494
9.456.257
20.385.872
2019
2020
2021
2022
4.420.654
4.531.170
4.644.450
4.760.561
4.682.565
4.799.629
4.919.620
5.042.610
1.327.305
1.360.487
1.394.500
1.429.362
772.331
791.639
811.430
831.716
9.692.664
9.934.980
10.183.355
10.437.939
20.895.518 21.417.906 21.953.354 22.502.188
BOŞLUK KAYBI ORANI (%)
BOŞLUK KAYBI, Euro
26,52%
5.351.868
23,52%
4.746.347
12,52%
2.551.364
10,00%
2.089.552
BOŞLUK KAYBI SONRASI BRÜT GELİR, EUR
14.832.164
15.437.685
17.834.507
18.805.967 19.490.295
KİRA KAYBI ORANI (%)
KİRA KAYBI, Euro
8,00%
1.186.573
6,50%
1.003.450
BOŞLUK VE KİRA KAYBI SONRASI BRÜT GELİR, EUR
13.645.591
14.434.235
16.942.782
18.053.728 18.905.586
19.378.226
133.489
138.939
160.511
169.254
179.798
13.779.080
14.573.174
17.103.293
18.222.982
413.372
551.163
275.582
123.123
275.582
1.638.822
437.195
582.927
291.463
125.586
291.463
1.728.635
513.099
684.132
342.066
128.097
342.066
2.009.460
12.140.258
12.844.539
12.140.258
1,11
10.937.169
KİOSK, ATM, Baz İst. vb... Diğer Gelirler, EUR
0,9%
TOPLAM BRÜT GELİR, EUR
GİDERLER (Euro)
Yenileme Giderleri
AVM Yönetim Giderleri
Tanıtım Giderleri
Sigorta Gideri
Diğer Giderler
TOPLAM GİDERLER, EURO
3,0%
4,0%
2,0%
2,0%
NET GELİRLER, EURO
Dönem Sonu Değer, Euro
4,00%
752.239
3,00%
584.709
175.413
9,00%
1.975.802
9,00%
2.025.197
9,00%
2.075.827
19.977.552
20.476.991
20.988.916 21.513.639 22.051.480
3,00%
599.327
3,00%
614.310
19.862.681
3,00%
629.667
9,00%
2.127.723
3,00%
645.409
11,00%
9,00%
2.180.916
3,00%
661.544
20.359.248 20.868.230 21.389.935
184.293
188.900
193.623
19.080.999 19.558.024
20.046.974
20.548.149
198.463
546.689
728.919
364.460
130.659
364.460
2.135.187
572.430
763.240
381.620
133.273
381.620
2.232.182
586.741
782.321
391.160
135.938
391.160
2.287.321
601.409
801.879
400.939
138.657
400.939
2.343.824
616.444
821.926
410.963
141.430
410.963
2.401.726
631.856
842.474
421.237
144.259
421.237
2.461.062
647.652
863.536
431.768
147.144
431.768
2.521.868
15.093.833
16.087.794
16.848.816
17.270.703
17.703.150
18.146.422
18.600.790
19.066.531
282.467.126
12.844.539
15.093.833
16.087.794
16.848.816
17.270.703
17.703.150
18.146.422
18.600.790 301.533.657
1,23
10.424.916
1,37
11.036.481
1,52
10.597.528
1,69
9.998.952
1,87
9.233.623
2,08
8.526.871
2,30
7.874.213
2,56
7.271.510
21.061.852 21.588.399
6,75%
NET NAKİT AKIŞLARI, EURO
İndirgeme Oranı
İNDİRGENMİŞ NET NAKİT AKIŞLARI, EURO
NET BUGUNKÜ DEĞER, EURO
NET BUGUNKÜ DEĞER, USD
5,00%
891.725
9,00%
1.927.612
2023
2024
2025
4.879.575
5.001.564
5.126.603
5.168.675
5.297.892
5.430.339
1.465.096
1.501.724
1.539.267
852.509
873.822
895.667
10.698.887
10.966.359 11.240.518
23.064.743 23.641.361 24.232.395
2,84
106.195.474
192.096.738
209.587.606
“Direkt Kapitalizasyon Analizi Yöntemi” ile stokta yer alan AVM üniteleri toplam değeri 192.096.738.-Euro (209.587.606.-USD) olarak hesaplanmıştır.
60
FPS.02.04
15_400_193_04_01
GELİRLERE İLİŞKİN ÖNGÖRÜLER:
 Stokta kalan AVM üniteleri için 10 yıllık projeksiyon yapılmıştır.
 2017 yılında AVM tarafından temin edilen kiralarda artış yapılmayacağı, 2018 yılında %1
oranında artış yapılacağı ve diğer yıllarda %2,5 oranında artış yapılacağı kabul edilmiştir.
 5 ayrı kategoriye ayrılmış olan stokta kalan AVM ünitelerinin potansiyel kira geliri hesaplanmış
ve mevcut doluluk/boşluk oranına ile öngörülen tahsilat kaybı oranları sonucu brüt kira geliri
elde edilmiştir.
 Doluluk oranı AVM’nin real doluluğu baz alınarak hesaplanmıştır. Zemin kat ve 3.bodrum katta
yer alan mağazaların kira gelirleri müşteriden alınan bilgi doğrultusunda 2018 yılına
yansıtılmıştır.
 Tahsilat kaybı oranı ise 2016 yılında %8, 2017 yılında %6,50, 2018 yılında %5, 2019 yılında %4
ve diğer yıllarda AVM’nin tam olarak oturmuş olması kabulüne dayanarak %3,0 olarak
sabitlendirilmiştir.
 KİOSK gelirleri, boşluk kaybı sonrası brüt kira gelirleri üzerinden %0,9 olarak ön görülmüştür.
 Projeksiyona toplam brüt gelirler üzerinden; %3 oranında yenileme giderleri, %4 oranında AVM
yönetim giderleri, %2 oranında tanıtım giderleri ve %2 oranında diğer giderler yansıtılmıştır.
Ayrıca giderler bölümünde gayrimenkullerin sigorta giderleri de gösterilmiştir.
 Kapitalizasyon oranı bölge emsallerinden gösterilerek %6,75 olarak, İndirgeme oranı ise risksiz
getiri oranına pazar risklerinin eklenmesi sonucunda %11,00 olarak kabul edilmiştir.
-
Risksiz getiri oranı 10 yıllık Eurobond ortalama faiz oranı %5,00 olarak kabul edilmiştir.
-
Pazar Riski; projenin gerçekleştirildiği bölge özellikleri, karma proje yapısı, sektör risk primleri,
proje yönetimi vb. risk bileşenlerinden oluşur. Pazar risk bileşenleri toplamı % 6,00 olarak
öngörülmüştür.
61
9.
GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ
9.1.
Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması
Değerleme çalışmasında; AVM üniteleri için de piyasadan “Emsal Karşılaştırma Analizi Yöntemi” ile elde
edilen kira değerleri “Nakit Gelir Akımları Analizi Yöntemi”nde kullanılmak üzere araştırılmıştır. “Emsal
Karşılaştırma Analizi Yöntemi” ile ve “Nakit Gelir Akımları Analizi Yöntemi” ile hesaplanan sonuç değerler
pazarı daha doğru yansıttığı gerekçesiyle “Nakit Gelir Akımları Analizi Yöntemi” lehine uyumlaştırılmıştır.
Uyumlaştırma tablosu aşağıda gösterilmiştir.
Tablo. 20 Stokta Yer Alan A.V.M. Üniteleri Uyumlaştırılmış Toplam Değer
STOKTA YER ALAN A.V.M. ÜNİTELERİ UYUMLAŞTIRMA TABLOSU
9.2.
EMSAL KARŞILAŞTIRMA
ANALİZİ YÖNTEMİ, USD
NAKİT AKIMLARI
ANALİZİ YÖNTEMİ, USD
UYUMLAŞTIRILMIŞ
NİHAİ DEĞER (USD)
UYUMLAŞTIRILMIŞ
NİHAİ DEĞER (TL)
230.375.730
209.587.606
209.587.606
611.597.594
Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün/Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule
Bağlı Hak Ve Faydaların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasının
Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Analizi
Değerleme raporunun 4.5. başlığında değerlemesi yapılan gayrimenkule bağlı hak için mevzuat gereği
alınmış olan izin ve belgeler ile ilgili ve 4.8. başlığında tapu kayıtlarında devrine ilişkin bir sınırlama olup
olmadığı konusunda detaylı bilgiler verilmiştir.
Değerleme konusu İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 17863 parsel üzerinde yer
alan yapıların inşaatı tamamlanmıştır. Mevcut durumu itibari ile imar mevzuatınca tüm izinlerinin alınmış
olması nedeni ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 22. Madde’si kapsamında
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne “Projeler” başlığında alınmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı
hükümleri çerçevesinde herhangi bir engel teşkil etmediği kanaatine varılmıştır.
62
10. NİHAİ DEĞER TAKDİRİ VE SONUÇ
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölge, ulaşım ilişkileri, çevre yapılanmaları, proje verileri
gibi faktörler dikkate alınarak sonuç değere ulaşılmıştır.
Konu taşınmazlardan A.V.M. bloğunda yer alan toplam 299 adet bağımsız bölümün mevcut kullanım
şekli ve bağımsız bölümlerin birlikte tasarrufu dikkate alınarak A.V.M. bloğunda yer alan bağımsız
bölümlere toplam taşınmaz değeri takdir edilmiştir.
Sonuç olarak; İstanbul İli, Gaziosmanpaşa İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 17863 Parsel üzerinde yer alan
299 adet A.V.M. ünitesi için pazar değeri değerleme tarihi itibari ile K.D.V. Hariç 611.597.594 TL
(AltıyüzonbirmilyonbeşyüzdoksanyedibinbeşyüzdoksandörtTürk Lirası) olarak takdir edilmiştir.
Tablo. 21 Nihai Değer Tablosu;
KONU PROJE
PAZAR DEĞERİ
K.D.V. HARİÇ
(TL)
PAZAR DEĞERİ
%18 K.D.V. DAHİL
(TL)
PAZAR DEĞERİ
K.D.V. HARİÇ
(USD)
İstanbul
İli,
Gaziosmanpaşa
İlçesi, Küçükköy Mahallesi, 3
pafta, 17863 parselde inşa edilen
Viaport Venezia Projesi stokta
kalan AVM üniteleri
611.597.594
721.685.160
209.587.606
1 € = 3,1838 TL (31.12.2015 tarihli T.C. Merkez Bankası Döviz Alış Kuru)
1 USD = 2,9181 TL (31.12.2015 tarihli T.C. Merkez Bankası Döviz Alış Kuru)
Raporda belirtilen değerlerin tamamı K.D.V. HARİÇ değerlerdir.
63
FPS.02.04
15_400_193_04_01
Sonuç olarak;

VİA Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. payı değeri ise, toplam değerin 11/40 payı (tapu payı)
olan K.D.V Hariç 168.189.338 TL (Yüzaltmışsekizmilyonyüzseksendokuzbinüçyüzotuzsekiz
Türk Lirası) olarak hesaplanmıştır.
Tablo. 22 VİA GYO Payı;
STOKTA YER ALAN A.V.M. ÜNİTELERİ TOPLAM DEĞER (VİA GYO PAYI-11/40)
Hesaplanan Değer, USD
Hesaplanan Değer, TL
57.636.592
168.189.338
1 € = 3,1838 TL (31.12.2015 tarihli T.C. Merkez Bankası Döviz Alış Kuru)
1 USD = 2,9181 TL (31.12.2015 tarihli T.C. Merkez Bankası Döviz Alış Kuru)
Raporda belirtilen değerlerin tamamı K.D.V. HARİÇ değerlerdir.
 Konu taşınmazların sigorta değeri mevcut durum itibariyle yapı maliyeti değeri olan 94.454.049 TL
(Doksandörtmilyondörtyüzellidörtbinkırkdokuz Türk Lirası) olarak hesaplanmıştır.
Tablo. 23 Sigorta Değeri;
ÜNİTE
A.V.M.
ALAN,
YAPI
YAPI
m²
SINIFI/GRUBU
TANIMI
76.791,91
5/A
Alışveriş Kompleksleri
BİRİM DEĞER,
TL/m²
1.230
TOPLAM, TL
SİGORTA
DEĞERİ, TL
94.454.049
94.454.049
Berkay OKÇUOĞLU
Şehir Plancısı
SPK LİSANS NO: 402578
GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI
Didem ÖZTÜRK
Y.Harita Mühendisi
SPK LİSANS NO: 402394
GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANI
Aysel AKTAN
Şehir Plancısı-Harita Mühendisi
SPK LİSANS NO: 400241
SORUMLU DEĞERLEME UZMANI
64
FPS.02.04
15_400_193_04_01
11. RAPOR EKLERİ
11.1.
Gayrimenkullerin Tapu ve Takyidat Belgeleri
Gayrimenkullere ait tapu belgeleri ayrı bir rapor eki olarak hazırlanmıştır.
11.2.
Mahal Fotoğrafları
65
FPS.02.04
15_400_193_04_01
66
FPS.02.04
15_400_193_04_01
67
FPS.02.04
15_400_193_04_01
11.3.
Yapı Ruhsatları
68
FPS.02.04
15_400_193_04_01
69
FPS.02.04
15_400_193_04_01
11.4.
Diğer Belgeler
Şirket Unvan Değişikliğini Belgeleyen Ticari Sicil Gazetesi İlanı
70
FPS.02.04
15_400_193_04_01
71
FPS.02.04
15_400_193_04_01
İskan Başvurusu Yazısı:
72
FPS.02.04
15_400_193_04_01
12. SERTİFİKASYONLAR
73
FPS.02.04
15_400_193_04_01
HARMONİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
İdealtepe Mah. Rıfkı Tongsir74
Cad. No:93/4 Demirhan Plaza
Maltepe / İSTANBUL
Tel: +90 (216) 388 05 09 Fax: +90 (212) 258 78 84
www. harmonigd.com.tr [email protected]
FPS.02.04
15_400_193_04_01