HALKA ARZ BİLGİLERİ - Meksa Yatırım Menkul Değerler A.Ş.

VIA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI
FİYAT TESPİT DEĞERLENDİRME RAPORU
5 Mayıs 2016
Bu rapor Meksa Yatırım Menkul Değerler A.Ş tarafından,Sermaye Piyasası Kurulu’nun 12/02/2013 tarih ve
5/145 sayılı kararında yer alanpayların ilk kez halka arzı öncesi uygulanacak esasların 7. Maddesine
dayanılarak hazırlanmıştır. Rapor, Oyak Yatırım Menkul Değerler A.Ş.’nin Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
A.Ş. için hazırladığı Halka Arz Fiyat Tespit Raporu’nu değerlendirmek amacıyla hazırlanmış olup,
yatırımcıların pay alım satımına ilişkin herhangi bir öneri ya da teklif içermemektedir. Yatırımcılar, halka arza
ilişkin izahnameyi inceleyerek kararlarını vermelidirler.
HALKA ARZ BİLGİLERİ
Halka Arz Fiyatı
13,60 TL
İhraççı
Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (“VIA GYO” veya “Şirket”)
Konsorsiyum Lideri
Finans Yatırım Menkul Değerler A.Ş.
Aracılık Yöntemi
En İyi Gayret Aracılığı
Talep Toplama Yöntemi
Sabit Fiyat İle Talep Toplama
Sermaye
90.000.000 TL
Halka Arz Edilecek Paylar
22.500.000 TL (Ortak Satışı)
Halka Arz Oranı/Halka Arz Büyüklüğü
%25 / 306.000.000 TL
Tahsisat Grupları
●Yurtiçi Bireysel Yatırımcılar (%80)
●Yurtiçi Kurumsal Yatırımcılar (%20)
Lock-up (Satmama Taahhüdü)
●Via GYO ve Ortaklar tarafından: 180 gün pay satmama ve bedelli sermaye
artırımı yapmama
●Ortaklar tarafından: 1 yıl boyunca halka arz fiyatının altında pay satmama
Planlanan Talep Toplama Tarihleri
5-6 Mayıs 2016
Halka Arz Teşvikleri
●Günlük Alım Emri Taahhüdü: Halka arz edenler adına Finans Yatırım
tarafından, halka arz edilen payların Borsa’da işlem görmeye başladığı gün
dahil olmak üzere 15 gün süreyle halka arz büyüklüğünün en fazla %15’ine
denk gelmek üzere her bir işlem gününde halka arz fiyatından günlük
225.000 adet nominal alım emri girilecektir.
●%100 Geri Alım Garantisi: Halka arz sonucu VIA GYO payı alan tüm
yatırımcılar, halka arzdan satın aldıkları payların tamamını veya bir kısmını
VIA GYO paylarının Borsa’da işlem görmeye başlamasından itibaren 90 gün
süreyle aralıksız bir şekilde hesaplarında tutmaları durumunda, 90 gün
içerisinde hesaplarında gün sonunda bulunan en düşük şirket pay miktarını
halka arz fiyatının üstündeki sabit bir fiyattan (14,00 TL) halka arz edenlere
geri satma hakkına sahip olacaktır.
Kaynak: Finans Yatırım
Meksa Yatırım Menkul Değerler A.Ş. - Kurumsal Finansman
[email protected]: +90 (216) 681 3400
1
VIA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI
FİYAT TESPİT DEĞERLENDİRME RAPORU
5 Mayıs 2016
ORTAKLIK YAPISI
Halka Arz Öncesi
Ortak
Pay
Grubu
Coşkun BAYRAKTAR
Ali BAYRAKTAR
A
1.000.000
B
29.000.000
A
1.000.000
B
Mehmet BAYRAKTAR
Halka Açık
TOPLAM
Sermaye (TL)
1.000.000
B
29.000.000
B
-
A
3.000.000
B
87.000.000
Pay
Oranı
(%)
Sermaye (TL)
Pay
Oranı
(%)
1.000.000
30.000.000
33,3
25,00
30.000.000
33,3
30.000.000
33,3
-
-
22.500.000
25,00
90.000.000
100,00
90.000.000
100,00
21.500.000
1.000.000
29.000.000
A
Halka Arz Sonrası
25,00
21.500.000
1.000.000
25,00
21.500.000
Kaynak: Finans Yatırım
Coşkun Bayraktar, Ali Bayraktar ve Mehmet Bayraktar eşit pay haklarına sahip olup Şirket’in ana sermayedarlarıdır. Via
GYO esas sözleşmesinin 14’üncü maddesi uyarınca A Grubu payların Yönetim Kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme
imtiyazı vardır.B Grubu payların herhangi bir imtiyazı bulunmamaktadır. Halka arz edilen payların tamamı B grubudur.
Şirket’in ödenmiş sermayesi 1 TL nominal değerde 90.000.000 adet paya bölünmüştür ve tamamı nakden ödenmiştir.
ŞİRKET PROFİLİ
Kuruluş
Via Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi 1995 yılında Bayraktar Kardeşler İnşaat Taahhüt ve Ticaret Anonim
Şirketi adıyla Ankara’da kurulmuş olup Şirket’in Sermaye Piyasası Kurulu’na (“SPK”) yaptığı gayrimenkul yatırım ortaklığı
başvurusunun onaylanması ile 28 Ağustos 2015 tarihinde yayınlanan ticaret sicil gazetesindeki ana sözleşme değişikliği ile
gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsüne geçmiştir.
Faaliyet Konusu
Şirket’in ana faaliyet konusu gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları, gayrimenkul projeleri ve
sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmaktır. Şirket, perakende odaklı entegre hedef mekan projeleri geliştirip yönetmek
üzerine kurulmuştur.
Şirket büyük çaplı projeleri için belediyeler ile uzun vadeli kiralama yöntemini benimsemiş olup ilk yatırım maliyetini
azaltmayı amaçlayan bir “iş modeli” benimsemiştir. Bu doğrultuda Via Adi Ortaklığın 2044 tarihinde sona eren İstanbul
Büyükşehir Belediyesi ile 30 yıllık üst hakkı anlaşması, Via Port Venezia Adi Ortaklığın Kiptaş ile gelir paylaşım sözleşmesi,
Via Port Marina’nın Tuzla Belediyesi/Hazine ile 30 yıllık üst hakkı anlaşması bulunmaktadır. Şirket’in 2015 yılı sonu
itibariyle çalışan sayısı tümü beyaz yaka olmak üzere 21 kişidir.
Portföydeki Varlıklar
Perakende, turizm, otelcilik, dinlence ve eğlence amaçlı entegre yapılara yönelik portföye sahip olan Via GYO’nun
bünyesinde Vialand, Via Port Asia, Via Port Marina ve Via Port Venezia projeleri bulunmaktadır.
Nitelik
Via Port Asia
Via GYO Payı
Konum
Eksp. Değeri (mnTL- Via GYO payı)
Outlet AVM,Otel
100%
Pendik
1.294
AVM,Otel,Tema Park
50%
Eyüp
630
Via PortVenezia
Outlet AVM,Ofis,Rezidans
50%
Gaziosmanpaşa
603
Via Port Marina
Outlet AVM,Otel,Tema Park,Yat Limanı
100%
Vialand
Tuzla
651
TOPLAM
3.178
NAD
2.063
Kaynak: Finans Yatırım
Meksa Yatırım Menkul Değerler A.Ş. - Kurumsal Finansman
[email protected]: +90 (216) 681 3400
2
VIA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI
FİYAT TESPİT DEĞERLENDİRME RAPORU
5 Mayıs 2016
Via Port Asia;Via Port AVM, Kurtköy’de yer almakta olup Türkiye’nin en büyük açık hava outlet alışveriş merkezi olmakla
beraber, beş yıldızlı Crowne Plaza Oteli ile konaklama hizmeti,spor salonu,yeme-içme,sinema ve konferans salonu hizmeti
sunmaktadır. Alışveriş merkezi 2008 yılından bu yana faaliyet göstermekte olup GLA’sı 76.126m2’dir. Alışveriş merkezinde
toplamda 200 ticari ünite bulunmaktadır. Via GYO, 22.610m2 GLA’ya sahip 5. Genişleme etabı için çalışmalarına devam
etmekte olup 2016 yılının Haziran ayına kadar tamamlanması öngörülmektedir. Doluluk oranı %92,2 seviyesindedir.
Ayrıca AVM’nin kiralanabilir/satılabilir 75.126m2 alanı bulunmaktadır.
Vialand;Bünyesinde bir AVM, tema park ve dört yıldızlı bir otel bulunmaktadır. Tema parkta ayrıca yeme-içme merkezleri
ve hediyelik eşya mağazaları bulunmakta olup bunlar üçüncü kişilere kiralanmaktadır. 101.723m2 GLA’sı bulunan alışveriş
merkezinde 189 ticari ünite bulunmakta olup Aralık 2015 itibariyle alan bazında %87 doluluğa sahiptir. 400 odalı yeni bir
otel yapımı proje aşamasında olup 2017 yılı başında açılması planlanmaktadır.
Via Port Venezia;Alışveriş merkezi, konut,ofis ve ticari üniteleri bir arada sunmaktadır. Alışveriş merkezi 67.199m2
GLA’ya sahiptir toplamda 158 ticari ünite bulunmaktadır ve açılışında 2015 yılı sonu itibariyle 5,5m ziyaretçisi
bulunmaktadır (Ticari açılış Ağustos 2015). Toplamda 1.977 adet konut bulunmakla beraber satılmayan konut
bulunmamaktadır.
Via Port Marina; Marina hizmetlerinin yanı sıra açık hava outlet merkezi,otel, tema park ve akvaryum olanaklarını bir
arada sunmaktadır. Akvaryumun 2016 yılı içerisinde açılması planlanmaktadır. Marina Mayıs 2015’te faaliyete başlamış
olup otelin henüz tamamlanmamasının etkisiyle 31 Aralık 2015 tarihi itibariyle doluluk oranı %12,5 olarak gerçekleşmiştir.
FİNANSAL TABLOLAR
Bilanço;
m TL
2013
2014
2015
Toplam Dönen Varlıklar
256,7
494,9
542,9
Gayrimenkul Stokları
160,6
167,2
306,9
Ticari Alacaklar
32,6
100,4
42,2
Peşin Ödenmiş Giderler
33,2
137,5
49,1
Nakit ve Nakit Benzerleri
Diğer Dönen Varlıklar
Toplam Duran Varlıklar
Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller
Gayrimenkul Stokları
Peşin Ödenmiş Giderler
5,0
61,2
72,3
25,3
28,6
72,4
1.945,9
1.897,8
2.721,0
1.671,2
1.848,9
2.680,5
69,4
0,0
0,0
89,8
3,7
0,6
115,4
45,2
39,9
2.202,5
2.392,7
3.264,0
Toplam Kısa Vadeli Yükümlülükler
559,7
611,2
708,4
Finansal Borçlanma
334,4
174,3
280,0
Ticari Borçlar
112,5
72,4
66,3
Ertelenmiş Gelirler
103,8
351,8
350,7
9,0
12,7
11,4
Toplam Uzun Vadeli Yükümlülükler
660,3
722,9
740,3
Finansal Borçlanma
188,3
418,8
692,9
Ertelenmiş Gelirler
209,4
0,0
0,0
Ertelenmiş Vergi Yükümlülükleri
240,1
252,2
0,0
Diğer Duran Varlıklar
Toplam Varlıklar
Diğer Kısa Vadeli Yükümlülükler
Diğer Uzun Vadeli Yükümlülükler
Toplam Yükümlülükler
Ana Ortaklığa Ait Özkaynaklar
Kontrol Gücü Olmayan Paylar
Toplam Özkaynaklar
Toplam Yükümlülükler ve Özkaynaklar
0,6
12,1
46,2
1.220,0
1.334,1
1.448,7
981,1
1.058,6
1.815,3
1,5
0,0
0,0
982,6
1.058,6
1.815,3
2.202,5
2.392,7
3.264,0
Kaynak: Via GYO,Finans Yatırım
Meksa Yatırım Menkul Değerler A.Ş. - Kurumsal Finansman
[email protected]: +90 (216) 681 3400
3
VIA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI
FİYAT TESPİT DEĞERLENDİRME RAPORU
5 Mayıs 2016
Gelir Tablosu;
m TL
2013
2014
2015
YBBO
’13-15
Hasılat
91,6
173,4
328,8
(10,1)
(50,8)
(164,5)
Ticari Faaliyetlerden Brüt Kar
81,5
122,6
164,5
Genel Yönetim Giderleri
(9,7)
(14,1)
(20,4)
Pazarlama ve Satış Giderleri
(7,8)
(5,3)
(4,2)
308,1
31,9
445,7
(0,7)
(1,6)
(7,9)
Faaliyet Karı
371,4
133,5
577,3
Finansman Gelir (Gider) Öncesi Faaliyet Karı
348,7
118,6
557,1
Net Finansal Giderler
(65,0)
(24,9)
(102,7)
Vergi (Gideri)/Geliri
(63,3)
(20,1)
252,2
Sürdürülen Faaliyetlerden Net Dönem Karı
220,4
73,5
706,6
Durdurulan Faaliyetlerden Net Dönem Karı
(0,4)
14,9
-
220,0
88,4
706,6
Hasılatın Maliyeti
Değer Artışı-Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller
Diğer Faaliyet Gelirleri/Giderleri
Net Dönem Karı
89%
42%
25%
79%
79%
Kaynak: Via GYO,Finans Yatırım
DEĞERLEME HAKKINDA ÖZET BİLGİ
Oyak Yatırım Menkul Değerler tarafından hazırlanan fiyat tespit raporuna göre, Şirket’in halka arz edilecek paylarının birim
fiyat tespitinde Net Aktif Değer (NAD) Analizi, Piyasa Değeri/Defter Değeri’ne (PD/DD) göre Prim/(İskonto), Firma
Değeri/FAVÖK (FD/FAVÖK) Çarpanına göre Prim/(İskonto), Kira Getirisi/Gayrimenkul Portföy Değeri Oran yöntemleri
incelenmiş olup aşağıda belirtilen üç yöntem kullanılmıştır:



Net Aktif Değer (NAD) Analizi
Piyasa Değeri/Defter Değeri’ne (PD/DD) göre Prim/(İskonto)
Firma Değeri/FAVÖK (FD/FAVÖK) Çarpanına göre Prim/(İskonto)
Değerleme Yöntemi
Net Aktif Değere göre Prim/(İskonto)
Piyasa Değeri/Defter Değeri’ne göre Prim/(İskonto)
FD/FAVÖK Çarpanı’na göre Prim/(İskonto)
Halka Arz Pay Değeri (TL)
Toplam Pay Sayısı
Halka Arz Toplam Şirket Piyasa Değeri
Pay Başına NAD (TL)
NAD’a göre İskonto
Pay
Değeri
(TL)
13,59
12,23
14,97
Nad’a Kıyasla
İskonto
-41%
-47%
-35%
Ağırlık
Ağırlıklandırılmış
Pay Değeri (TL)
33%
33%
33%
4,53
4,08
4,99
13,60
90.000.000
1.223.877.032
22,93
-41%
Kaynak: Fiyat Tespit Raporu
Halka arz pay değeri 13,6 TL olarak hesaplanmış olup, değerin Net Aktif Değer’e göre iskontosu %41’dir.
Meksa Yatırım Menkul Değerler A.Ş. - Kurumsal Finansman
[email protected]: +90 (216) 681 3400
4
VIA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI
FİYAT TESPİT DEĞERLENDİRME RAPORU
5 Mayıs 2016
DEĞERLENDİRME VE SONUÇ
Meksa Yatırım tarafından Oyak Yatırım’ın hazırlamış olduğu Fiyat Tespit Raporu’nda yer alan değerleme metodolojisi
incelenerek değerleme ve halka arz fiyatı üzerine aşağıdaki görüşler oluşturulmuştur:





Fiyat Tespit Raporu’nda Şirket hakkında verilen bilgiler anlaşılır ve yeterlidir.
Değerleme için kullanılan yöntemler ayrıntılı ve net bir şekilde açıklanmıştır.
Benzer şirketlerin seçiminde 2015 yılı toplam gelirlerinin en az %50 oranındaki kısmını gayrimenkul kira
gelirlerinden elde eden şirketlerin seçilmesini olumlu buluyoruz.
Benzer şirketler hakkında verilen finansal bilgiler yeterlidir.
Benzer şirketler ortalama iskonto oranı hesaplamalarına uç değerlerin dahil edilmemesi gerektiğini
düşünmekteyiz.
Halka Arz fiyatının BİST’te işlem gören GYO Ortalama iskonto oranlarına göre makul bulmakla beraber ek bir halka arz
iskontosu içermediğini düşünmekteyiz.
Meksa Yatırım Menkul Değerler A.Ş. - Kurumsal Finansman
[email protected]: +90 (216) 681 3400
5