Gayrimenkul Piyasasının Genel Görünüşü

Transkript

Gayrimenkul Piyasasının
Genel Görünüşü
(Ocak 2011)
İÇİNDEKİLER
SAYFA NO
1. TÜRKĠYE EKONOMĠSĠ ................................................................................................... 2
1.a) Mevcut ekonomik koĢullar ve gayrimenkul piyasasının analizi ................................. 2
1.b) Genel ekonomik görünüm................................................................................... 3
2. GAYRĠMENKUL PĠYASASI .............................................................................................. 5
2.a) Türkiye Konut Sektörü ....................................................................................... 5
2.b) Türkiye Ticari Gayrimenkul Sektörü ................................................................... 15
2.c) Sanayi ve Lojistik Alanlar .................................................................................. 16
3. ĠSTANBUL GAYRĠMENKUL PĠYASASI ............................................................................ 18
3.a) Ġstanbul Kent Merkezi Konut GeliĢimi ve Piyasası ................................................ 18
3.b) Ġstanbul Ofis Piyasası ....................................................................................... 23
3.c) Ġstanbul AVM Piyasası ...................................................................................... 33
4. ANKARA GAYRĠMENKUL PĠYASASI ............................................................................... 36
4.a) Ankara Kent Merkezi GeliĢimi ............................................................................ 36
4.b) Ankara Kent Merkezi Gayrimenkul Piyasası ......................................................... 38
5. ĠZMĠR GAYRĠMENKUL PĠYASASI .................................................................................. 41
5.a) Ġzmir Kent Merkezi GeliĢimi............................................................................... 41
5.b) Ġzmir Kent Merkezi Gayrimenkul Piyasası ........................................................... 43
6. ADANA GAYRĠMENKUL PĠYASASI ................................................................................. 49
6.a) Adana Kent Merkezi GeliĢimi ............................................................................. 49
6.b) Adana Kent Merkezi Gayrimenkul Piyasası .......................................................... 51
7. BURSA GAYRĠMENKUL PĠYASASI ................................................................................. 53
7.a) Bursa Kent Merkezi GeliĢimi .............................................................................. 53
7.b) Bursa Kent Merkezi Gayrimenkul Piyasası ........................................................... 55
Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
1
Gayrimenkul Piyasası Genel Görünüş
1. TÜRKĠYE EKONOMĠSĠ
1.a) Mevcut ekonomik koĢullar ve gayrimenkul piyasasının analizi

Bilindiği üzere Ülkemizde gayrimenkul sektörü 2004 yılı başından itibaren hızlı
gelişme dönemine girmiştir. Konut piyasası ile başlayan gelişme ardından ticari
gayrimenkul piyasalarını da kapsamaya başlamıştır.

Ekonomide sağlanan iyileşme ve istikrar ile AB tam üyelik sürecinin yarattığı
uygun koşullar sektörde kurumsallaşmayı geliştirmiş ve konut finansman
sistemi modelinin uygulanmasına olanak sağlanmıştır.

Yabancı sermaye yatırımcılarının ilgisi de sektörün nitelik ve standartlarını
yükseltmiştir.

Sektördeki gelişme büyük şehirlerden başlamış ve diğer şehirlere doğru
kaymıştır.

Son 4 yıllık süre boyundaki satın alma gücündeki yükseliş ve gerekse alternatif
yatırım enstrümanlarının düşük getirisi gayrimenkul sektöründe beklenen
canlanmayı sağlamıştır.

2004 - 2006 yılları arasındaki zaman diliminde gayrimenkul değerlerindeki artış
oranı enflasyonun üzerinde gerçekleşmiş ve kira gelirlerinde ise önemli artışlar
olmuştur.

Gayrimenkul sektörü ekonomik ve siyasi dalgalanmalardan en çabuk etkilenen
sektörlerin başında gelmektedir.

2007 yılı içerisinde ve 2008 yılının 9 aylık döneminde yurtiçinde ve yurtdışında
yaşanan ufak çaplı ekonomik ve siyasi dalgalanmalar ve özellikle konut arzının
hızlı artışıyla birlikte talep yönünde azalma oluşmuştur. Talebin azalmasıyla
birlikte gayrimenkul değerlerindeki artış yavaşlamış ve hatta bazı bölgelerde
durağan seyretmiştir.

2008 yılının son çeyreğinde ve 2009 yılının tamamında global finansal kriz
etkilerini göstermiş ve gayrimenkule olan talep ciddi oranda azalmıştır.

2011 yılının ilk 6 ayı için öngörümüz, 2010 yılının tamamında olduğu gibi
global ekonomik krizin etkilerini sürdüreceği, gayrimenkule olan talebin
durağan seyredeceği, değerlerde ciddi bir artış olmayacağı şeklindedir.
2
1.b) Genel ekonomik görünüm
Ana Ekonomik Göstergeler:
Yıl
Döviz Kuru (USD-Dönem Sonu)
Reel GSYĠH Büyümesi (%)
Enflasyon (% - Dönem Sonu)
ĠĢsizlik Oranı (%)
Cari Açık (milyar USD)
Cari Açık (GSMH'ye oranı)
Ticaret dengesi (milyar USD)
Kamu Net Borç Stoku
(GSMH'ye oranı)
2007
2008
2009
1,22
4,61
8,39
10,30
- 46,80
- 5,80
- 62,79
1,52
0,70
10,10
11,00
- 41,95
- 5,70
- 69,82
1,51
- 4,70
6,50
14,00
- 14,28
-2,30
- 38,77
29,10
28,20
45,50
T: Tahmini
(*) 10 aylık
2010
1,55
7,90
6,56
11,30
- 35,72
- 3,40
- 65,80
42,30
2011T
(*)
(*)
(*)
(*)
(*)
1,50
4,70
5,90
12,20
- 48,80
- 3,00
- 72,50
41,80
Kaynak: TUĠK, Hazine, TCMB
Türkiye Ekonomisi:
Yılın ilk iki çeyreğinde sırasıyla yüzde 11,8 ve 10,2 ile yüksek büyüme hızını
yakalayan Türkiye ekonomisi, 3. çeyreği de yüzde 5,5 büyüyerek kapattı.
Büyümede ivme yakalayan Türkiye, işsizlikte bunu tam olarak sağlayamasa da
işsizlik oranı eylül döneminde geçen yılın aynı dönemine göre 2,1 puan düşerek
yüzde 11,3'e geriledi. Yıl içinde temel enflasyon göstergeleri istikrarlı düşüş eğilimini
sürdürdü. İhracatta ise 2009'da dış pazarlardaki daralmanın olumsuz etkisiyle
görülen gerileme, 2010'da yerini artış trendine bıraktı. İhracatçı birliklerinin
kayıtlarına göre bu yılın 11 ayında, geçen yılın rakamı yakalandı.
Öte yandan, cari açık Türkiye ekonomisinde risk unsuru olmaya devam ediyor.
Yılın 10 ayında 36 milyar dolara dayanan açıktaki artışın nedenleri, iç talebe dayalı
büyüme, Türk Lirasının değerlenmesi ve üretimdeki toparlanmayla birlikte ithal ara
malı ve enerji ihtiyacı olarak sıralanıyor.
Enflasyon:
Verilere göre, enflasyon geçen yıl olduğu gibi bu yıl da tek haneli rakamlarda
seyretti. Bu yıl kasım ayında üretici fiyatları endeksi (ÜFE) yüzde 0,31 gerilerken,
tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) ise binde 3 artış gösterdi. Yıllık bazda ise ÜFE'de
yüzde 8,17, TÜFE'de yüzde 7,29 artış kaydedildi. Geçen yıl Kasım ayında bu
rakamlar sırasıyla yüzde 1,51 ve yüzde 5,53 idi. Enflasyon, 2009 yılında ÜFE'de
yüzde 5,93, tüketicide ise yüzde 6,53 olmuştu.
3
Büyüme hızı:
Küresel krizin etkisiyle yavaşlayan Türkiye ekonomisi, geçen yılki küçülmenin
ardından bu yıl yeniden büyümeye geçti. 2010'un 10 ayında ise büyüme hızı yüzde
7,9 olurken, sektörel bazda bakıldığında söz konusu dönemde inşaat sektörü yüzde
18,4 ile en yüksek büyümeyi gösterdi. Tarım yüzde 0,3 gerilerken, imalat sanayi
yüzde 14,7, ticarette yüzde 13,6 artış kaydedildi.
Öte yandan TÜİK verilerine göre, gayri safi milli yurtiçi hasıla (GSYH) cari fiyatlarla
yılın üçüncü çeyreğinde 298 milyar 89 milyon lira, 9 ayında da 808 milyar 192
milyon lira oldu. Geçen yıl GSYH cari fiyatlarla 952 milyar 635 milyon lira olmuştu.
İstihdam:
İşsizlik oranı ise bu yıl eylül ayı itibarıyla yüzde 11,3 oldu. Bu yıl eylül ayında
toplam istihdam 22 milyon 973 bin kişi, işsiz sayısı 2 milyon 934 bin kişi olarak
açıklandı. Geçen yılın aynı ayında ise işsizlik oranı yüzde 13,4, toplam istihdam 22
milyon 20 bin kişi, işsiz sayısı 3 milyon 396 bin kişi olarak belirlenmişti. İşsizlik
oranı geçen yıl yüzde 14 olmuştu.
Sanayi üretimi:
Sanayi üretiminde geçen yılın ekim ayında yüzde 6,2 olan artış oranı, bu yıl aynı
dönemde yüzde 9,8'e ulaştı. 2010 yılı ekim ayında, üretim madencilik sektöründe
yüzde 11,4 azalırken, imalat sanayinde yüzde 11,3, elektrik, gaz ve su sektöründe
yüzde 7,6 arttı.
Ödemeler dengesi:
Merkez Bankası’nın açıkladığı ödemeler dengesi bilançosuna göre, bu yılın 10
ayında cari açık geçen yılın aynı döneminin 4 katına yakın artarak, 35 milyar 723
milyon dolara ulaştı.
2009 yılının Ocak-Ekim döneminde 9 milyar 199 milyon dolar açık veren cari
işlemler hesabında, bu yılın aynı dönemindeki artış oranı yüzde 288 oldu.
Cari açık, geçen yılın sonunda 14 milyar 283 milyon dolar düzeyinde idi.
Döviz Rezervleri:
2009 yılı sonunda 74 milyar 810 milyon dolar olan Merkez Bankası toplam
rezervleri, yüzde 13 oranında artarak, 84 milyar 620 milyon dolara çıktı.
10 Aralık 2010 tarihi itibariyle rezervlerin 4 milyar 886 milyon doları altın, 79
milyar 734 milyon doları da döviz rezervlerinden oluştu. 2009 yılı sonunda altın
rezervleri 4 milyar 121 milyon dolar, döviz rezervleri ise 70 milyar 689 milyon dolar
idi.
4
2. GAYRĠMENKUL PĠYASASI
2.a) Türkiye Konut Sektörü
Alınan konut yapı ruhsatı sayısı konut sektöründe yeni ev başlangıçlarını
göstermektedir. 2010 yılının ilk çeyreğinde 132.520, ikinci çeyreğinde ise 185.631
olan alınan yapı ruhsat daire sayısı yılın üçüncü çeyreğinde gerileyerek 157.820
olarak gerçekleşmiştir. Alınan yapı kullanım izin belgesi daire sayısı ise artış
eğilimini sürdürmektedir. Alınan yapı kullanım izin belgesi daire sayısı üçüncü
çeyrekte 89.368’e yükselmiştir. Kullanıma giren konut arzı istikrarlı genişlemesini
sürdürmektedir.
Alınan Konut Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgeleri:
DÖNEMLER
2008
2009
2009
2009
2009
2010
2010
2010
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
YAPI RUHSATI
DAĠRE SAYISI
113.994
118.473
115.369
88.892
188.507
132.520
185.631
157.820
YAPI KULLANMA ĠZĠN BELGESĠ
DAĠRE SAYISI
91.639
100.746
87.620
97.832
113.875
73.795
77.683
89.368
Kaynak: TCMB
Konut Kredileri ve Tüketici Kredileri ile Toplam Krediler İçindeki Pay:
DÖNEMLER
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
(1)
KONUT
KREDĠLERĠ
(MĠLYAR TL)
37,4
37,4
38,6
39,5
42.6
45.0
48.9
51.7
55.2
TÜKETĠCĠ KREDĠLERĠ
KONUT
MĠLYAR TL
KREDĠLERĠ
%
78,8
47,5
78,2
47,8
81,0
47,6
84,9
46,5
90.6
47.0
95.8
47.0
104.8
46.7
112.7
45.9
120.4
45.9
Veriler çeyrek dönemin son ayı itibariyle
(1)
03 Aralık
5
TOPLAM KREDĠLER
KONUT
MĠLYAR TL
KREDĠLERĠ
%
367,6
10,2
366,2
10,2
368,2
10,5
373,7
10,6
405.6
10.5
431.8
10.3
476.3
10.4
510.4
10.1
544.6
10.1
Kaynak: TCMB
Konut sektöründeki faaliyetlerde belirleyici olan bireysel konut kredilerinde
genişleme yıl genelinde ve özellikle son aylarda hızlanarak sürmektedir. Aralık ayı
başı itibari ile konut kredileri hacmi yılbaşından bu yana yüzde 29.6 büyüyerek
55.2 milyar TL’ye ulaşmıştır. Bankacılık sisteminin genel kredi hacmi ve tüketici
kredileri de hemen aynı hızda büyüme göstermektedir. Bu nedenle konut
kredilerinin tüketici kredileri ile toplam krediler içindeki payları da son dönemde
aynı kalmaktadır.
Çeyrek Dönemlerde Kullandırılan Konut Kredileri
DÖNEMLER
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
PARA CĠNSĠ
VE TOPLAM
TL
YP
T
TL
YP
T
TL
YP
T
TL
YP
T
TL
YP
T
TL
YP
T
TL
YP
T
TL
YP
T
KREDĠ
(MĠLYON TL)
1.578
3
1.581
2.475
4
2.479
3.968
4
3.972
5.985
5
5.991
8.776
4
8.781
6.541
3
6.544
7.525
3
7.528
6.848
5
6.853
KREDĠ
(ADET)
27.418
23
27.441
40.979
38
41.017
64.598
35
64.633
96.757
51
96.808
134.706
39
134.745
95.571
37
95.608
107.957
60
108.017
97.391
52
97.443
Kaynak: Türkiye Bankalar Birliği
Çeyrek dönemler içinde kullandırılan konut kredileri sayısında yılın üçüncü çeyrek
döneminde yavaşlama görülmektedir. Üçüncü çeyrekte dönem içinde kullanılan
yeni konut kredisi adedi 97.443 tutarı ise 6.85 milyar TL olmuştur. Çeyrek
dönemler içinde kullanılan kredi sayısı 2009 yılı son çeyreğinde 134.745 ile sıçrama
gösterdikten sonra 2010 yılı ilk çeyreğinde 95.571 adet ve ikinci çeyreğinde 108.017
adet olmuştur. Üçüncü çeyrekte ise kullanılan yeni konut kredisi sayısı ikinci
çeyreğin altında gerçekleşmiştir.
6
Konut kredilerinde ortalama aylık faiz oranları yıl genelinde yüzde 1’in altında
kalmıştır. Yılın üçüncü ve dördüncü çeyreğinde ortalama faiz oranları yüzde 0.9
olarak gerçekleşmiştir. Merkez Bankası faiz oranlarındaki gevşeme ve genel kredi
faiz oranlarındaki seviyelere bağlı olarak yılın son çeyreğinde de konut kredisi
ortalama faiz oranları en düşük seviyelerini sürdürmektedir.
Konut Kredisi Aylık Faiz Oranları Yüzdeleri:
DÖNEMLER
2008
2009
2009
2009
2009
2010
2010
2010
2010
MĠNĠMUM
ORTALAMA
MAKSĠMUM
1,51
1,49
1,29
0,58
0.85
0.67
0.59
0.59
0.56
1,78
1,64
1,48
0,96
0.96
0.94
0.92
0.90
0.90
2,10
1,84
1,79
1,25
1.11
1.08
1.08
1.07
1.10
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Kaynak: Devlet Planlama TeĢkilatı
Türk Lirası Cinsinden Kullandırılan Konut Kredilerinin Vade Dağılımı Yüzde Pay:
DÖNEMLER
1-12
AY
13-36
AY
37-60
AY
61-120
AY
121-180
AY
181-240
AY
241+
AY
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
0,3
0,2
0,4
0,4
0,4
0,4
0,3
0,2
0,2
6,2
5,9
5,8
6,2
6,8
6,7
6,3
5,9
5,2
24,4
23,6
23,2
25,0
28,3
28,5
28,2
27,4
26,9
49,7
50,7
51,0
49,8
48,4
48,9
49,9
51,1
52,1
16,7
17,0
17,1
16,4
14,3
13,9
14,0
14,2
14,1
1,9
1,9
1,8
1,6
1,2
1,0
0,9
0,8
0,6
0,8
0,7
0,7
0,7
0,6
0,6
0,4
0,4
0,4
(1)
(1)
Aralık
Kaynak: TCMB
Kullanılan konut kredileri içinde 6-10 yıl vadeli kredilerin payında yıl genelinde
artış devam etmektedir. Buna karşın 2-5 yıl vadeli kredilerin payında daralma
yaşanmaktadır. 6-10 yıl vadeli kredilerin payı geçen yıl sonunda yüzde 48.4 iken
2010 yılında Aralık ayı itibari ile yüzde 52.1’e yükselmiştir. Konut kredilerinde
vadelerin uzamasında göreceli düşük faiz oranları etkili olmaktadır.
7
Takipteki Konut Kredileri:
DÖNEMLER
KONUT KREDĠLERĠ
(MĠLYON TL)
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4 (1)
35.306
35.460
37.055
38.629
42.045
45.296
49.594
52.819
54.674
(1)
TAKĠPTEKĠ KONUT
KREDĠLERĠ
(MĠLYON TL)
522
685
796
926
962
909
927
925
902
TAKĠPTEKĠ KONUT
KREDĠLERĠ
(% PAY)
1,48
1,93
2,15
2,40
2,29
2,00
1,87
1,75
1,65
Aralık
Kaynak: TCMB, BDDK
Takipteki konut kredileri miktarsal olarak gerilerken, takipteki konut kredilerinin
kullandırılan toplam konut kredileri içindeki payı da düşmektedir. Yılın üçüncü
çeyrek döneminde 925 milyon TL olan takipteki konut kredileri son çeyrekte Ekim
ayı itibari ile 902 milyon TL’ye inmiştir. Takipteki konut kredilerinin toplam konut
kredileri içindeki payı ise Ekim ayı itibari ile yüzde 1.65’e kadar gerilemiştir.
Konut satış adedi:
DÖNEMLER
2008
2008
2009
2009
2009
2009
2010
2010
2010
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
TÜRKĠYE
GENELĠ
109.333
92.516
108.861
194.743
111.913
116.229
85.857
90.270
83.697
ĠSTANBUL
24.360
21.386
26.091
56.909
22.896
25.254
18.994
21.485
16.320
ÜÇ BÜYÜK ĠL
52.559
44.645
55.068
102.988
52.464
55.687
40.380
42.313
34.754
DĠĞER ĠLLER
56.774
47.871
53.793
91.755
59.449
60.542
45.477
47.957
48.943
Kaynak: T. Ġstatistik Kurumu
Konut satın alma eğilimi:
2010 yılı üçüncü çeyreğinde konut satışları 83.697 adet olmuştur. 2010 yılının üç
çeyreğinde gerçekleşen konut satışları adet olarak kriz yılı olan 2009 yılının tüm
çeyreklerindeki satışların altında kalmıştır. 2010 yılında ortaya çıkan bu göreceli
zayıf satış verilerinde markalı konut projelerinde gerçekleşmiş satışların henüz tapu
işlemlerine yansımamış (satışlar istatistik veri içine girmemiş) olmasının etkisi
bulunmaktadır. Bu satışların muhtemelen 2011 yılı verilerine (fiili tapu işlemi ile)
gireceği öngörülmektedir.
8
Tüketicilerin Konut Satın Alma ya da İnşa Ettirme Eğilimi:
KONUT SATIN ALMA
YA DA
ĠNġA ETTĠRME EĞĠLĠMĠ
8,57
7,54
9,32
7,07
7,99
9,30
8,31
8,98
8,64
DÖNEMLER
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4
(1)
(1)
Ekim
Kaynak: Devlet Planlama TeĢkilatı
Tüketicilerin konut satın alma eğilimi 2010 yılı genelinde gösterdiği dalgalanmalara
rağmen sürmektedir. Yılın ilk çeyreğinde ekonomik beklentilerindeki iyileşmeye
bağlı olarak 9.30’a yükselen konut satın alma eğilimi ikinci çeyrekte 8.31’e indikten
sonra üçüncü çeyrekte tekrar artarak 8.98 seviyesine yükselmiştir. 2010 yılı son
çeyreğinde de ekim ayı itibari ile tüketicilerin konut satın alma eğilimi sürmektedir.
Konut fiyatları:
Konut fiyatları 2007=100 endeksine göre konut fiyatları yılın üçüncü çeyrek
döneminde Türkiye genel konut fiyat endeksi çok sınırlı bir artış göstermiştir. Ekim
ayı itibari ile de konut fiyatlarındaki genel durgunluk sürmektedir.
SATILIK KONUT FĠYAT ENDEKSĠ (HAZĠRAN 2007 = 100)
AYLAR
TÜRKĠYE KOMPOZĠT
2009
2010
ĠSTANBUL
2009
ANKARA
2010
2009
ĠZMĠR
2010
2009
2010
OCAK
87,40
91,30
85,80
88,80
84,50
88,40
91,70
100,60
ġUBAT
86,50
91,70
84,70
89,50
84,00
88,80
90,20
100,20
MART
85,30
92,00
83,40
89,90
82,60
89,10
89,20
100,20
NISAN
85,80
91,90
83,90
90,60
83,20
89,20
91,20
97,80
MAYIS
87,30
91,80
84,80
91,00
84,80
89,00
95,00
96,60
HAZIRAN
88,70
92,10
85,80
91,20
86,80
89,20
97,00
96,70
TEMMUZ
89,70
92,20
86,40
91,30
87,80
89,40
98,10
96,80
AĞUSTOS
90,20
92,30
86,90
91,30
88,00
89,70
98,50
96,90
EYLÜL
90,80
92,60
87,50
91,70
88,10
90,10
99,90
97,00
EKIM
91,00
92,90
88,10
92,30
88,10
90,10
100,60
97,10
KASIM
91,20
93,10
88,40
92,80
88,20
89,90
101,10
97,20
ARALIK
ORTALAMA
91,10
93,50
88,40
93,30
88,20
90,30
100,80
97,30
88,70
92,30
86,20
91,10
86,20
89,40
96,10
97,90
Kaynak: Garanti Mortgage, Reidin Emlak Endeksi
9
10
11
Konut kiralarında durağanlık devam etti.
Türkiye genelinde konut kiralarında durağanlık devam etmektedir. Konut kiraları
endeksi ikinci çeyrekte 0.9 puan artarken, üçüncü çeyrekte artış 0.4 puanda
kalmıştır. Ekim ayı içinde de 0.4 puanlık bir artış görülmektedir. İkinci çeyrekten
sonra İstanbul ve İzmir’de konut kiralarında çok sınırlı bir artış yaşanmıştır.
Ankara’da ise gerileme görülmektedir.
KĠRALIK KONUT FĠYAT ENDEKSĠ (HAZĠRAN 2007 = 100)
AYLAR
TÜRKĠYE
KOMPOZĠT
2009
2010
2009
2010
2009
2010
2009
2010
OCAK
89,10
90,10
87,60
89,40
93,40
92,00
86,10
88,10
ġUBAT
87,80
90,00
85,60
89,60
92,30
91,80
84,30
87,30
MART
86,70
90,20
84,90
89,90
91,20
91,80
81,80
87,70
NISAN
87,70
90,70
86,20
90,40
92,60
92,10
82,80
88,20
MAYIS
89,70
90,90
88,60
90,60
93,80
92,00
84,20
88,40
HAZIRAN
90,70
91,20
89,60
90,80
94,40
91,90
86,10
89,10
TEMMUZ
91,10
91,20
89,90
90,50
94,60
92,50
87,10
89,20
AĞUSTOS
91,40
91,20
90,10
90,40
94,80
93,30
87,90
88,60
EYLÜL
91,30
91,60
90,00
91,00
94,60
93,20
88,40
88,50
EKIM
90,90
92,00
89,90
91,70
93,60
93,60
88,60
88,40
KASIM
90,50
92,20
89,60
92,30
92,60
93,60
88,80
88,30
ARALIK
90,30
92,50
89,50
92,80
91,90
93,00
88,80
88,90
ORTALAMA
89,80
91,20
88,50
90,80
93,30
92,60
86,20
88,40
ĠSTANBUL
ANKARA
ĠZMĠR
12
13
14
2.b) Türkiye Ticari Gayrimenkul Sektörü
Alışveriş merkezleri yatırımları yeniden canlanıyor.
2010 yılında iç talebin beklentilerin üzerinde canlanması ve hane halkı
harcamalarındaki hızlı genişleme, faiz oranlarının göreceli olarak en düşük
seviyelerinde oluşması ve önemli bir süre daha düşük kalacağı beklentileri ve tüm
bunlara ilave olarak yabancı perakendecilerin Türkiye’ye yeniden artan ilgisi
sonucu kriz dönemi ile yavaşlayan, ertelenen ve ötelenen AVM projelerinin
canlanmakta olduğu görülmektedir. Alışveriş merkezlerinde kriz öncesi seviyelerin
uzağında olmakla birlikte kiralarda görülen kademeli artışlar ve özellikle de
yabancılar kaynaklı kiracı talebinde genişleme beklentisi ile AVM yatırımlarına
yönelik iştah yılın ikinci yarısında artış eğilimine girmiştir. AVM stoku üçüncü ve
dördüncü çeyrekte Türkiye genelinde gelişimini sürdürmüştür.
Türkiye Genelinde Alışveriş Merkezleri:
DÖNEMLER
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4 (2)
(1)
(2)
AÇILAN AVM
SAYISI
3
5
7
7
3
7
9
6
AÇILAN AVM
KĠRALANABĠLĠR
ALAN (m2)
36.700
129.000
251.000
368.700
122.000
148.280
239.720
231.500
Adana Metro1 AVM 14.500 m2 ilave alan açılmıĢtır.
20 Aralık
TOPLAM AVM
SAYISI
193
198
205
213
216
223
232
238
TOPLAM
KĠRALANABĠLĠR
ALAN (m2)
4.366.558
4.403.258
4.797.758 (1)
5.221.458
5.343.458
5.491.738
5.731.458
5.962.958
Türkiye genelinde 2010 yılı ilk yarısında toplam kiralanabilir alanı 270.280 m2 olan
10 AVM açılmıştır. 2010 yılı ikinci çeyreğinde 239.720 m2 kiralanabilir alana sahip
9 AVM açılırken, son çeyrekte 6 AVM daha açılmıştır. 2010 yılında açılan AVM
sayısı 25 olurken yeni açılan AVM’lerin kiralanabilir alan büyüklüğü 741.500 m2
olmuştur. Türkiye genelinde kiralanabilir toplam alan büyüklüğü ise 5,96 milyon
m2’ye ulaşmıştır.
15
ALIġVERĠġ MERKEZLERĠ PERAKENDE ENDEKSĠ 2005=100
DÖNEMLER
2008 Q4
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 Q4
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
2010 Q4 (2)
TOPLAM CĠRO
ENDEKSĠ
140
121
133
155
168
126
142
153
147
KĠRALANABĠLĠR
ALAN m2 ENDEKSĠ
168
171
176
183
191
195
203
211
213
m2 BAġINA
CĠRO ENDEKSĠ
104
90
97
108
116
90
96
102
98
AVM toplam ciro endeksi üçüncü çeyrekte arttı, son çeyreğe düşüşle girdi.
Alışveriş merkezleri toplam ciro endeksinde yılın üçüncü çeyreğinde kuvvetli bir
artış yaşanmıştır. Dördüncü çeyrek ise ekim ayı itibariyle toplam ciro endeksinde 6
puanlık gerileme ile başlamıştır. Kiralanabilir alan m2 endeksi yeni açılan AVM’ler
ile birlikte artışını sürdürmektedir. Yılın ilk 10 ayında endeks yüzde 22 puan
artmıştır. Metrekare başına ciro endeksi ise üçüncü çeyrekteki ciro artışına paralel
6 puan arttıktan sonra Ekim ayında 4 puan gerilemiştir.
2.c) Sanayi ve Lojistik Alanlar
Lojistik alan talebi zayıf kalmayı sürdürüyor.
2010 yılında ekonomide görülen canlanmaya rağmen lojistik alan piyasası yılın
üçüncü çeyreğinde de yeterli ölçüde canlanma ve talep ile karşılaşmamıştır. Yılın
üçüncü çeyreğinde uluslararası 3PL şirketlerinin artan ilgisine rağmen fiili yeni
kiralamalar oldukça sınırlı kalmıştır. Gebze ve Hadımköy en çok tercih edilen
bölgeler olmayı sürdürmektedir. Kriz döneminde %20 oranında gerileyen kiralar
yılın ilk çeyreğinde sınırlı ölçüde arttıktan sonra ikinci ve üçüncü çeyrek
dönemlerde hemen aynı kalmıştır. Arazi fiyatlarının çok yüksek olması ve düşük
kiralar ile getirilerin sınırlanması sonucu yeni yatırım iştahı da sınırlı kalmaktadır.
Ekonomik canlanmanın lojistik alanlara talep etkisi 2011 yılında ortaya çıkacaktır
16
Yeni sanayi ve lojistik bina yatırımı üçüncü çeyrekte geriledi.
Türkiye genelinde alınan yeni sanayi ve lojistik bina yapı ruhsatları büyüklüğü
üçüncü çeyrekte yılın ilk iki çeyrek dönemine göre gerilemiş ve 971.066 m2
olmuştur. Ekonomideki canlanmaya rağmen yeni sanayi ve lojistik alan yatırım
iştahının henüz yeterince artmadığı görülmektedir. Bunda mevcut stokun kullanım
ve doluluk oranlarının kriz öncesi seviyeye ulaşmamış olması etkilidir.
Türkiye Geneli Sanayi ve Depo Binaları İçin Alınan Yapı Ruhsatları:
DÖNEMLER
2008
2008
2009
2009
2009
2009
2010
2010
2010
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
SANAYĠ BĠNALARI VE DEPOLAR
ĠÇĠN ALINAN
YAPI RUHSATLARI
(m2)
1.679.733
1.246.831
1.605.256
725.315
579.121
1.418.094
1.152.827
1.210.778
971.066
17
3. ĠSTANBUL GAYRĠMENKUL PĠYASASI
3.a) Ġstanbul Kent Merkezi Konut GeliĢimi ve Piyasası

1950’lerden sonra İstanbul’un nüfusunun hızla büyümesi ve 1980’lerden sonra
ekonomik gelişme ve küreselleşmenin etkisiyle, şehirsel yapısının sosyoekonomik ve fiziksel açıdan geniş çapta dönüşüme uğramasına sebep olmuştur.

Bu dönüşüm, şehirde yeni iş imkânları ve gelir artışı sağlamış, iç dinamiklerin
harekete geçmesine ve bunların etkisiyle konut fiyatlarının değişmesine sebep
olmuştur.

Ayrıca, enflasyonun yüksek olduğu daha önceki yıllarda, benzer şartlara sahip
diğer gelişmekte olan ülkelerde olduğu gibi, İstanbul’da da emin ve verimli bir
yatırım aracı olarak gayrimenkul piyasası hızla gelişmiştir.

1990’da, konut fiyatlarının daha çok sahil kısımlarında yüksek olduğu
görülmektedir. Şehrin semtleri arasındaki sosyo-ekonomik farklılıklar, alternatif
yaşam şekilleri, çok merkezli gelişme ve şehrin tabii güzellikleri, şehirde yüksek
konut fiyatına sahip 3 odak noktasının oluşmasına sebep olmuştur.

Dünya çapında meşhur tabii güzelliklere ve zengin yalılara sahip olan ve aynı
zamanda önemli firmaları, 3 büyük üniversiteyi ve 2 büyük alışveriş merkezini
içeren yeni MİA’ya yakın olan Boğaziçi sahilleri,

İstanbul’un batısında ve sahilde yer alan, üç büyük alışveriş merkezi ve Ataköy
gibi İstanbul’da modern şehir yaşamını başlatmış olan bir toplu konut
yerleşmesini içeren ve çevreyollarına ve merkeze kolay bağlantısı olan Bakırköy,

Yeşillikler içinde ve deniz sahilinde lüks konutları olan, 10 km. uzunluğunda
yer alan lüks mağazalar ve eğlence tesisleri içeren Bağdat Caddesi etrafında
gelişmiş lüks mahalleler içeren Kadıköy.

Şehir çapında, yüksek talebe sahip bu üç konut alanının müşterek özellikleri;
-
Coğrafi olarak sahilde ve yeşillikler içinde yer almaları,
-
Tarihi olarak bir zamanlar üst gelir tabakasının sayfiyesi olmaları,
-
Ekonomik olarak en pahalı binaları içermeleri,
-
Sosyal
olarak
İstanbul
metropoliten
alanının
en
zengin
gelir
tabakasının oturmayı tercih ettikleri semtler olmaları,
-
Ticari olarak en lüks alışveriş merkezlerini içermeleri ve
-
Mimari olarak çok beğenilen modern apartmanlara ve villalara sahip
olmalarıdır.
18

Günümüzde, şehir çapında konut fiyatlarının dağılımı incelendiğinde ise sadece
sahillerin değil fakat aynı zamanda şehir çevresinde yapılan lüks sitelerin de
yüksek konut fiyatına sahip olduğu görülmektedir.

Bu yeni yerleşim birimlerinin, yeni gelişen çevredeki alt-merkezlere yakın
olması, üst düzeyde bir sosyo-ekonomik çevre, sosyal tesisler, düzenli bir
fiziksel çevre ve yeni bir yaşam biçimi sunmaları konut talebinin ve fiyatlarının
artmasında rol oynamaktadır. Bunlara örnek olarak, uluslararası
ödül
kazanmış olan ve az yoğun bir yerleşim birimi olan, İstanbul İstanbul projesi ve
Anadolu yakasında, yoğunluğu yüksek olan ve çok lüks yaşam seviyesi
sağlayan Uphill Court projesi verilebilir.

Yeni gelişen alt-merkezler ile bu yerleşim birimleri arasında karşılıklı rant
açısından etkileşim olması, fiyatların dinamik olmasını sağlamakta ve verimli
yatırım imkanları yaratmaktadır.

Bunlara ilaveten, her tarafı denizle çevrili olan İstanbul’un konut alanlarının
çok zengin manzara imkânı vardır ve bu özellik fiyatları yerine göre
etkilemektedir. Örneğin, Salacak ve Harem sahilleri, dünya çapında ünlü
Topkapı Sarayı’nın karşısındaki konumları nedeniyle manzaranın en çok etkili
olduğu alanlardır.

Ayrıca, sosyo-ekonomik çevre ve planlı gelişme de fiyatları etkileyen faktörlerin
en başında gelmektedir. Örneğin, gecekondu alanlarında yapılan konut fiyatları
ile planlı gelişen sitelerdeki konutların fiyatları arasında büyük farklar vardır.
Bu farkta çevrenin tasarım kalitesinin yanı sıra, sosyo-ekonomik seviyesi ve
güvenlilik şartları da büyük rol oynamaktadır.

Günümüzde ise küreselleşme akımının İstanbul'da yeni bir lüks konut tercihine
yansıması olarak ortaya çıkan tam donanımlı mutfak, ütü odası, kablolu
televizyon, uydu TV, internet bağlantısı, kasa, direkt telefon, split klima, kasa
ve çamaşır makinesi gibi servislerin yanı sıra, sekreterlik hizmeti, resepsiyon
hizmeti, günlük temizlik servisi, kuru temizleme, çamaşırhane, alışveriş servisi
ve otoparkın yer aldığı rezidans projelerine yönelim artmaktadır.

Rezidanslar, kentin önemli kavşak noktaları, gelişme aksı ve omurgası sayılan
ana arterlerdeki yer seçimleri ve konuma bağlı çok fonksiyonlu yapısı ile anlam
kazanmaktadır.
19

İlk uygulamalarının kentin gelişmiş ulaşım hizmetlerine sahip, gelir düzeyi
yüksek kesimlerinde başka bir deyişle merkezi semtlerde ve iş merkezlerine
yakın bölgelerde inşa edilen rezidans projelerine İstanbul'un çeşitli yerlerinde
rastlamak mümkündür.

Avrupa Yakası'nda Fulya, Şişli ve Zincirlikuyu Maslak aksında yer seçen,
Anadolu Yakası’nda ise Ataşehir ve çevresinde gelişim gösteren bu yeni konut
kuleleri ana ulaşım aksına yakınlığı ile hızla kente uyum sağlamaktadır.

Bu tür yapılara yönelimi etkileyen
faktörlerin başında özellikle yaşam
koşullarının ağırlaşmakta olması nedeniyle çalışma saatleri artması ve bunların
bir sonucu olarak da, iş yerinde daha çok vakit geçiren çalışan kesimin, işten
arta kalan zamanını çamaşır, bulaşık, temizlik, tadilat gibi ev işleri yerine daha
kaliteli aktivitelerle geçirmek istemesi gelmektedir.

Avrupa ve Asya yakasındaki öne çıkmış belli başlı rezidans projeleri
aşağıda listelenmiştir.
Avrupa yakası (Taksim - Levent – Maslak):
LOKASYON
DAĠRE
SAYISI
Levent
203
KULLANIM
ALANLARI
(m2)
121 - 302
Polat Tower
Fulya
406
71 - 81
5.350 - 5.950
Levent Loft
Levent
149
105 - 215
5.000 - 6.000
Etiler
96
96 - 306
7.000 - 10.000
Levent
179
80 - 380
4.000 - 6.500
Süzer Plaza
Dolmabahçe
25
110 - 410
5.000 - 6.500
Elit Rezidans
ġiĢli
60
170 - 532
3.000 - 4.500
Taksim
59
165 - 730
5.000 - 8.750
Esentepe
160
111 - 314
5.100 - 10.200
Fulya
204
94 - 225
3.500 - 4.500
Esentepe
80
80 - 158
4.850 - 10.675
Fulya
257
58 - 350
3.500 - 5.000
Mashattan
Maslak
1.140
85 - 340
4.500 - 5.000
Bellevue Residence by Kempinski
Levent
56
311 - 756
5.500 - 9.000
Sapphire
Levent
174
120 - 500
9.000 - 20.000
BĠNA ADI
Metrocity Millenium
Akmerkez Rezidans
Kanyon Projesi
Taksim Rezidans
Kempinski Rezidans Astoria
Selenium Twins
Selenium Panaroma
Terrace Fulya
20
SATIġ DEĞERĠ
(USD/m²)
3.750 - 7.500
Anadolu yakası:
PROJE ADI
LOKASYON
DAĠRE TĠPLERĠ
(m2)
SATIġ ARALIĞI
(TL)
Uphill Court Projesi
Batı AtaĢehir
1+1, 2+1, 3+1, 4+1
3.500 – 5.000
Uphill Rezidans
Batı AtaĢehir
1+1, 2+1, 3+1, 4+1
4.500 – 5.000
My World Andromeda
Batı AtaĢehir
1+1, 2+1
3.750 – 4.750
My World Suncity
Batı AtaĢehir
1+1, 2+1, 3+1
3.450 – 4.250
Kentplus Projesi
Batı AtaĢehir
1+1, 2+1, 3+1
3.500 – 4.250
Varyap Meridian
Batı AtaĢehir
1+0, 1+1, 2+1, 3+1, 4+1
4.000 – 5.500
Ġncity Projesi
Batı AtaĢehir
4+1
4.000 – 5.000
Deluxia Palace
Batı AtaĢehir
1+0, 1+1, 2+1, 3+1
3.500 – 4.000
Baytur Stargate Projesi
Batı AtaĢehir
1+1, 2+1, 3+1
3.750 – 4.500
AtaĢehir
1+1, 2+1, 3+1, 4+1
4.000 – 4.500
Towerland Projesi
B – C – D Blokları
İSTANBUL’DAKİ KONUT BÖLGELERİ
21

İstanbul il merkezindeki 2010 yılı konut ortalama m2 satış değerleri ve
aylık m2 kira değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir.
2
ĠLÇELER
Adalar
Avcılar
Bahçelievler
Bağcılar
Bakırköy
BayrampaĢa
BeĢiktaĢ
Beykoz
Beyoğlu
Büyükçekmece
Çatalca
Esenler
Eyüp
Fatih
GaziosmanpaĢa
Kadıköy
Kağıthane
Kartal
Küçükçekmece
Maltepe
Pendik
Sarıyer
Silivri
Sultanbeyli
ġile
ġiĢli
Tuzla
Ümraniye
Üsküdar
Zeytinburnu
ORTALAMA m
SATIġ DEĞERĠ
(TL)
1.974
960
1.046
959
1.833
1.149
2.523
2.183
1.734
912
839
994
1.522
1.438
1.021
2.021
1.265
1.142
1.216
1.327
964
2.009
861
666
1.185
1.967
1.169
1.329
1.544
1.134
ORTALAMA AYLIK m
KĠRA DEĞERĠ
(TL)
9,26
5,26
6,23
5,16
10,01
6,58
12,42
10,19
14,71
4,47
3,44
6,48
9,81
8,55
5,39
8,60
7,19
5,43
5,87
6,61
4,70
9,47
4,62
3,75
5,52
9,87
4,93
6,01
8,10
6,65
Not: 10 Aylık
2
GERĠ DÖNÜġ SÜRESĠ
(AY)
213
183
168
186
183
174
203
214
118
204
244
153
155
168
189
235
176
210
207
201
205
212
186
177
215
199
237
221
191
171
22
3.b) Ġstanbul Ofis Piyasası
Genel Görünüm
Yılın üçüncü ve son çeyreğinde İstanbul ofis piyasasında kiralama taleplerinde
belirgin bir canlanma olduğu görülmektedir. Ekonomideki canlanma ile orta vadeli
beklentilerin ve güvenin artması yanı sıra özellikle yabancıların Türkiye’ye yönelik
artan ilgisi sonucu ofis piyasasında yeni kiralama talebinin arttığı görülmektedir.
Son iki çeyrekte MİA Dışı bölgelerde ve özellikle Anadolu yakası ile Avrupa
yakasındaki yeni ofis gelişme bölgelerinde kiralama işlemleri artmaktadır. Buna
bağlı olarak boşluk oranlarında ilk yarıdaki sınırlı gerileme ve kiralardaki artışlar
üçüncü çeyrekte de sürmüştür. Faizlerdeki gerileme ofis satın alma talebini de öne
çıkarmaktadır. Bir dönem sonra yeni arz ihtiyacı artacaktır. Kiraların artış eğilimi
içine girmiş olduğu görülmektedir.
İstanbul Ofis Piyasası Boşluk Oranları Yüzdeleri:
DÖNEMLER
2008 1. YARIYIL
2008 2. YARIYIL
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 04
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
MĠA
4,8
9,7
10,4
11,7
12,1
12,3
12,0
11,7
11,5
A SINIFI OFĠSLER
MĠA DIġI
MĠA DIġI
AVRUPA
ASYA
28,2
17,9
23,7
14,6
22,5
16,7
21,3
15,9
20,4
14,3
19,5
13,9
19,6
14,6
18,9
14,5
20,0
12,8
MĠA
5,2
6,9
13,3
16,7
15,1
14,7
13,8
12,0
12,6
B SINIFI OFĠSLER
MĠA DIġI
MĠA DIġI
AVRUPA
ASYA
32,2
19,3
29,2
17,1
29,9
16,0
29,2
17,7
31,4
16,6
31,2
15,6
33,5
18,2
33,7
19,8
30,5
17,3
Kaynak: Propin Investment Consultancy
Boşluk oranları dalgalanıyor
Ofis boşluk oranlarında ofis sınıfları ve bölgesine göre dalgalanmalar yılın üçüncü
çeyreğinde de sürmüştür. A sınıf ofislerde MIA bölgesinde ve MIA dışı Asya
bölgesinde boşluk oranları sınırlı ölçüde gerilerken, MIA dışı Avrupa bölgesinde
sınırlı ölçüde artmıştır. B sınıfı ofislerde ise MIA bölgesinde boşluk oranı sınırlı
ölçüde artarken MIA dışı bölgede azalmıştır.
23
İstanbul Ofis Piyasası Aylık Kira m2 Ortalamaları (USD) :
DÖNEMLER
MĠA
2008 1. YARIYIL
2008 2. YARIYIL
2009 Q1
2009 Q2
2009 Q3
2009 04
2010 Q1
2010 Q2
2010 Q3
29,1
31,6
28,0
26,6
26,4
26,6
25,9
26,5
27,2
A SINIFI OFĠSLER
MĠA DIġI
MĠA DIġI
AVRUPA
ASYA
14,1
19,0
17,4
20,1
18,0
18,7
17,6
18,5
17,8
19,5
17,6
18,8
17,7
18,9
17,7
18,7
17,9
19,3
MĠA
15,3
15,5
13,9
15,7
15,3
15,7
14,9
15,9
16,6
B SINIFI OFĠSLER
MĠA DIġI
MĠA DIġI
AVRUPA
ASYA
8,9
11,0
9,2
12,5
9,0
12,1
9,8
12,3
10,2
12,4
10,0
12,0
9,2
11,6
9,4
12,3
9,3
13,3
Kaynak: Propin Investment Consultancy
Ofis kiralarında sınırlı artış
2010 yılının üçüncü çeyrek döneminde ofis kiralarında sınırlı bir artış
görülmektedir. Kiralarda artış hem A sınıfı ofislerde hem de B sınıfı ofislerde
yaşanmıştır. A sınıfı ofislerde m2 kiraları MIA bölgesinde ortalama 17.9 dolara ve
MIA dışı Asya bölgesinde ortalama 19.3 dolara yükselmiştir. Ofis kiralarındaki
artışta ekonomideki canlanmanın sürmesi, yeni ofis talebinde görülen artışlar ve
yabancı şirketlerin girişindeki artışlar belirleyici olmaktadır.
Ofis binası yeni inşaat başlangıçları yavaşladı
Türkiye genelinde ofis (iş yeri) binası alınan yapı ruhsatlarının m2 büyüklüğü
üçüncü çeyrekte gerilerken alınan yapı kullanma izni belgesi m2 büyüklüğü
artmıştır. İkinci çeyrekte yeni ofis binası başlangıçları 1,25 milyon m2’ye ulaşırken,
üçüncü çeyrekte alınan yapı ruhsatları büyüklüğü 977 bin m2’ye gerilemiştir.
Kullanıma sunulan ofis alanları ise ikinci çeyrekte yaklaşık 490 bin m2 iken,
üçüncü çeyrekte 561,4 bin m2 olmuştur.
Türkiye Geneli Ofis (iş yeri) Binası Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi:
DÖNEMLER
2008
2009
2009
2009
2009
2010
2010
2010
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
OFĠS BĠNASI
ĠÇĠN ALINAN
YAPI RUHSATI
(m2)
942.112
1.037.991
803.302
516.539
1.011.452
675.534
1.251.969
977.426
OFĠS BĠNASI
ĠÇĠN ALINAN YAPI KULLANMA
ĠZĠN BELGESĠ
(m2)
483.958
725.948
396.687
386.035
557.921
477.452
489.971
561.355
24
Ofis Bölgeleri ve GeliĢimi

1980’lerden sonra, ekonomik yeniden yapılanma ve küreselleşmenin
uluslararası ticari ilişkileri arttırması, kişi başına gelirin artması ve İstanbul’un
Asya ve Avrupa arasındaki stratejik yeri, İstanbul’da firmaların sayılarının ve
büyüklüklerinin artması ve dolayısıyla ofis mekânı için talebin büyümesini
teşvik etmiştir.

İstanbul’daki ofis alanları, 1970’lerden itibaren kentin ticari potansiyelinin
gelişimine paralel olarak, Boğaziçi köprülerinin ve çevre yollarının da desteği ile
kuzeye doğru bir gelişme göstermiştir.

Özellikle, banka ve sigorta şirketlerinin öncü olduğu yeni ve büyük ofis alanları
ihtiyacı, 1960-1985 yılları arasında, Karaköy-Salıpazarı-Fındıklı aksında inşa
edilen ofis binaları ile karşılanmaya çalışılmıştır. Bu süre içerisinde, Türkiye’nin
en büyük holding ve şirket grupları ile yabancı şirketler, bu bölgelerde
yerleşmişlerdir.

Diğer taraftan, aynı dönem içinde küçük ve orta ölçekli firmaların ofis
ihtiyaçları, önceleri Taksim-Şişli, daha sonraları, Şişli-Gayrettepe aksında yer
alan ve konutların iş yerine dönüştürülmesi ile elde edilen ofis alanları ile
karşılanmıştır.

1985’lerden itibaren, yabancı sermaye akışının önemli ölçüde artışıyla dışa
açılarak gelişen Türkiye ekonomisinin ve buna bağlı olarak finans sektörünün
öncülüğünde ortaya çıkan modern ofis binası ihtiyacı, Barbaros Bulvarı ve
Büyükdere Caddesi akslarına inşa edilen, A sınıfı ofis binaları ile karşılanmaya
başlanmıştır.

Günümüzde İstanbul’un merkezi iş alanı, şehrin Avrupa yakasındaki
Mecidiyeköy - Maslak arasındaki Büyükdere Caddesi boyunca uzanan Levent –
Maslak bölgesidir.

Diğer alt merkezler, Asya yakasında Altunizade, Kavacık, Ümraniye ve
Kozyatağı; Avrupa yakasında ise, Atatürk Uluslararası Havalimanı’nın yakın
komşuluğundaki Güneşli - Yenibosna’dır.
İSTANBUL MİA BÖLGELERİ
25

İstanbul’un yeni alt-merkezlerini oluşturan belli başlı ofis alanları ve özellikleri
aşağıda açıklanmıştır:
Levent Bölgesi

Boğaziçi köprülerinin çevreyolu bağlantıları arasında bulunmasının yerel
avantajları, eski sanayi tesislerinin bulunmasından dolayı geniş parsellere
sahip olması, İstanbul’un en yüksek inşaat emsaline sahip olması, diğer altmerkezlere (Maslak, Mecidiyeköy, Zincirlikuyu) yakınlığı ve kolay ulaşımı
sayesinde İstanbul’un en prestijli ofis binalarının geliştirildiği, çok uluslu
firmaların, holdinglerin tercih ettikleri bir iş merkezi olmuştur.

2000 yılında metronun açılması ve Levent ve Etiler’deki alışveriş alanlarının,
restoranların, kafelerin, sosyal ve kültürel tesislerin bulunmasının yarattığı
sosyal çekicilik de bölgeye olan talebin diğer bölgelere kıyasla daha yüksek
olmasına sebep olmaktadır. Dolayısıyla, bu bölge kiraların en yüksek ve
boşluk oranının en az olduğu bölgedir.

2009 yılı itibariyle bölgede % 1 olan A tipi ofislerin boşluk oranı 2010 yılı
itibariyle
%
4,7
seviyesinde
gözlendi.
Boşluk
oranının
bu
seviyeye
yükselmesinde Tekfen-Oz’un Levent Ofis Binası’nın stoka eklenmesi etkili oldu.

Ancak bölgenin 2009 yılı itibariyle 255 Euro olan ortalama metrekare başına
yıllık kira yılı 2010 yılı itibariyle 272 Euro’a kadar yükseliş göstermiştir.

Bölgeyi tercih eden belli başlı firmalar: Merrill Lynch, JP Morgan, Eurohypo,
HSBC, Tbank, Microsoft, Denizbank.
Levent Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği:
26
Maslak Bölgesi

İstanbul Merkezi İş alanının güneyden kuzeye gelişme aksı içinde, en kuzey
noktayı temsil etmektedir.

Maslak’ın kuzeyi orman olduğu için MİA’nın kuzeye doğru daha fazla
genişlemesi mümkün değildir.

Maslak
iş
merkezinin
gelişmesine,
Alarko
Şirketi
yeni
kurulan
İTÜ
kampusünün karşısında inşa ettiği büro binaları ile öncülük etmiştir. Daha
sonra etrafta İstanbul’un en yüksek emsali ile inşa dilen lüks büro binaları ve
oteller ile bu alan İstanbul’un en önemli iş merkezi olmuştur.

1995’de İstanbul Menkul Kıymetler Borsası’nın İstinye’deki yeni binasına
taşınması da, banka ve aracı kurumların Maslak yakınlarındaki ofis alanlarını
talep etmelerinde etkili olmuştur.

Levent’te olduğu gibi, Maslak’ta da kullanım alanı geniş arsaların varlığı ve
buna eşlik eden yüksek yapılanma izinleri, yüksek katlı ofis binalarının yapımı
için imkân sağlamıştır.

2009 yılı itibariyle bölgede % 4 olan boşluk oranların 2010 yılı itibariyle % 1’e
düşmüştür.

2009 yılı itibariyle bölgede ortalama kira metrekare başına yıllık 180 Euro
mertebesinde iken 2010 yılı itibariyle 195 Euro mertebesine yükselmiştir.
Maslak Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği:
27
Havaalanı Bölgesi (GüneĢli – Yenibosna)

Bu bölge çevresindeki ofis binaları D100 (E-5) ve TEM Otoyolu üzerinde az katlı
olarak geliştirilmektedir.

2001 yılında tamamlanan İstanbul’un en büyük ofis parkı olan Dünya Ticaret
Merkezi, bölgedeki ofis stokunu arttıran önemli bir yatırımdır.

Bu bölgenin gelişmesinde, büyük basın ve yayın kuruluşlarının Basın Ekspres
Yolu üzerinde inşa ettikleri merkezlerinin ve onlara yakın olmak isteyen destek
kuruluşları, bunun yanı sıra bölgede bulunan fabrikaların yönetim birimlerini
fabrikalara yakın binalara taşıma eğilimi etkili olmaktadır.

Buradaki boşluk oranları diğer merkezlere göre daha fazla ve kira değerleri
daha azdır. 2009 yılı itibariyle boşluk oranının % 15,50 iken 2010 yılında %
13,10 seviyesine gerilemiştir.

Bölgede 2009 yılı itibariyle 120 Euro olan ortalama metrekare başına yıllık kira,
2010 yılı itibariyle değişmeyerek 120 Euro mertebesinde kalmıştır.
Havaalanı Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği:
28
Kozyatağı Bölgesi








Ofis stoku açısından Anadolu Yakası’ndaki en zengin bölge olup, birçok arazi
kullanımını bir arada bulundurmaktadır.
Bu bölge 1995’lerden sonra gelişmeye başlamış ve boş arazilerin varlığı, kavşak
noktası olması ve çevresindeki lüks konut yerleşmeleri gibi özelliklerden dolayı
ticari kullanımlardan öncelikle büyük alışveriş merkezleri için bir çekim noktası
olmuştur. Metro, Carrefour ve Bauhaus gibi bölgesel ticari gelişimlerin yanında,
bu dönemde çoğunluğu A sınıfı olan ofis alanları oluşmaya başlamıştır.
Özellikle, çok uluslu ve yabancı şirketlerin bu bölgeye olan taleplerinin de
etkisiyle, 1997’de ofis inşaatları başlamış ve plazaların çoğunluğu 1998 - 2000
yılları arasında hizmete girmiştir.
Yabancı sermayeli şirketlerin bu bölgeyi seçmelerini başlıca nedeni, ulaşım
kolaylığı, D100 ve TEM Otoyollarına yakınlık ve bu şirketlerde istihdam edilen
beyaz yakalıların büyük çoğunluğunun (% 65) Anadolu yakasında ikamet
etmesidir. Ayrıca, Kozyatağı’nda orta-üst gelir grubunun yaşadığı konut
alanlarının (Ataşehir gibi) ofis alanlarıyla kesin bir sınır ile ayrılmaması, ofis
alanlarının diğer kentsel aktivite alanları ile entegrasyonunu sağlamaktadır.
Konut, ofis ve diğer ticari kullanımların kentsel ölçekte bir arada bulunması,
bölgenin günün her saatinde aktif olmasını sağlayarak, kullanımlar arasında
belirli bir ölçüde de olsa sinerji yaratmaktadır.
2005 yılı itibariyle bölgede A tipi ofislerin boşluk oranı % 21 iken bu oran 2009
yılı itibariyle % 10,30’ seviyelerine ulaşmıştır. Ancak 2010 yılı itibariyle biraz
yükseliş yaparak % 14,90’a ulaşmıştır. Bölgedeki bu artışa 23 bin metrekarelik
kiralanabilir alana sahip Asia İş Merkezi pazara katılması neden olmuştur.
Ancak bu boşluk oranındaki bu yükselişe rağmen bölgenin 2009 yılı itibariyle
160 Euro olan metrekare başına yıllık kira ortalaması, 2010 yılı itibariyle 184
Euro olmuştur.
Bölgeyi tercih eden belli başlı firmalar: Bovis, BP, Bureau Veritas, Colgate,
Palmolive, Henkel, Honeywell, Hyundai, LaFarge, Marks&Spencer, Mobil Oil,
Procter and Gamble, Peugeot, Shell, Singer, Unilever.
Kozyatağı Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği:
29
Altunizade Bölgesi

Altunizade bölgesi, kente daha yakın olma gereksimi duyan, çoğunluğu B
sınıfına giren, doluluk oranı ekonomik koşullara göre değişen, çoğunlukla şirket
idare merkezlerinin bulunduğu bir ofis yapılanmasına sahiptir.

Altunizade, yeni TEM bağlantısı ile şirket merkezlerinin yerleşmesi için uygun
bir
bölge
olmakla
birlikte,
bina
yüksekliklerinin
Çamlıca’nın
siluetini
bozmaması için sınırlı tutulması nedeniyle ortaya çıkan yapı stoku piyasanın
ihtiyaçlarını tam olarak karşılayamamıştır.

En az ofis stoku olan merkezlerden biri olmasına rağmen kira değerleri
bakımından şehirde dördüncü durumundadır.

2009 yılı itibariyle bölgede A tipi ofislerin boşluk oranı % 16 iken, bu oran 2010
yılı itibariyle % 6’ya gerilemiştir.

Bölgede 2009 yılı itibariyle metrekare başına yıllık 160 Euro olan ortalama kira
2010 yılı itibariyle 2008 yılı seviyesini de geçerek 222 Euro’ya kadar
yükselmiştir.

Bölgeyi tercih eden belli başlı firmalar: Coca Cola, Hüsnü Özyeğin Üniversitesi,
D&R Genel Müdürlüğü, Renault, Honda, Acıbadem Hastaneleri Merkez Ofisi,
Lily İlaç, Commercial Union.
Altunizade Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği:
30
Kavacık Bölgesi

Bölge, son zamanlarda Anadolu Yakası’nda alternatif bir ofis alanı olarak
gelişmektedir.

Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’ne en yakın kavşak noktası olması, Maslak’ta
boş arsa kalmaması ve diğer bölgelere göre burada kiraların daha düşük
olması, Kavacık Bölgesi’nin iş merkezi olarak gelişmesinde rol oynamıştır.

Ancak, başta binaların iskân izinlerinin olmaması, ayrıca bölgenin ulaşım,
enerji, telekomünikasyon gibi bir takım alt yapı ve sosyal donatı eksiklikleri ve
daha düşük ofis standartlarına sahip olması, bu bölgede yüksek kalitede kiracı
görüntüsünün oluşmasına engel olmaktadır.

Buradaki boşluk oranları diğer merkezlere göre daha fazladır. 2009 yılı itibariyle
% 18,30 olan boşluk oranı 2010 yılı itibariyle % 20,30 mertebesine
yükselmiştir.

Bölgede 2009 yılı itibariyle metrekare başına yıllık 150 Euro olan ortalama kira
2010 yılı itibariyle 158 Euro’ya yükselmiştir.

Bölgeyi tercih eden belli başlı firmalar: Coats, Danone, Roche, TNT Lojistik,
Nestle Su, Johnson&Johnson.
Kavacık Bölgesi’nin yıllara göre boşluk oranı ve kira değeri değişim grafiği:
31
Ümraniye Bölgesi

Avrupa yakası ofis pazarında yükselen kiralara çare aramanın yanı sıra, yeni
oluşmakta olan operasyon merkezi talebini karşılamak için yeni ofis yerleşim
alanları arayışı başlamıştır. Halen, Ümraniye bölgesinde, sanayi alanlarından
dönüştürülmüş, geniş ofis binalarında, daha düşük kira bedelleri ile özellikle
banka ve perakende şirketlerinin operasyon merkezleri yerleşmektedir.

Ancak, planlı gelişmiş yeni merkezlere ihtiyaç vardır. Plansız gelişmeler müşteri
ve gelir kaybına sebep olmaktadır.

Arzın fazla olması sebebiyle buradaki boşluk oranları diğer merkezlere göre
daha fazladır. 2009 yılı itibariyle % 22,70 olan bölgedeki boşluk oranı 2010 yılı
itibariyle % 13,90’a gerilemiştir.

Bölgede 2008 yılı itibariyle metrekare başına yıllık 130 - 140 Euro aralığında
olan ortalama kira 2009 yılı itibariyle 170 Euro’ya yükselmiş ve 2010 yılında
yine aynı değerde seyretmiştir.

Bölgeyi tercih eden belli başlı firmalar: Avivasa Sigorta, Bayer, Sony, Bosch
Siemens, Hausgerate, Citibank, Finansbank, Bank Asya, Al Baraka Bankası,
Ergo Sigorta, T. Ekonomi Bankası, Renault, UPS, Nobel İlaç, Bayer İlaç, Total,
Praktiker.
32
3.c) Ġstanbul AVM Piyasası
AVM Piyasasının GeliĢimi
 İstanbul, Türkiye’nin en büyük ve zengin bir şehri olması nedeniyle çok canlı ve
çeşitli perakende ticaret türlerine sahiptir. Bu ticari zenginlik, asırlar boyunca
kıtalar arası geleneksel ticaret yollarının üzerinde, son derece önemli stratejik
bir konuma sahip olmasından da kaynaklanmaktadır.
 Ayrıca, Türkiye’nin 1980’lerden sonra ekonomik yeniden yapılanması sonucu,
şehir ticaretinde kaynakların ve gücün yer değiştirmesi, İstanbul’un dünya
kapitalist ekonomisine katılımını arttırmıştır.
 Sonuç olarak, tüketim kültüründeki bu değişiklikler, hızlı nüfus ve gelir artışı
nedeniyle perakende ticaretin gelişmesi için büyük potansiyele sahip olan
İstanbul’un şehir formunun ticari açıdan yeniden yapılanmasını teşvik etmiş ve
yeni alt-merkezlerin oluşmasına ve bu merkezlerde yeni alışveriş merkezlerinin
yapılmasına imkân sağlamıştır.
 Perakende ticaret, ailelerin tüketiminin % 40-45’ini oluşturmaktadır.
 Son zamanlarda, İstanbul’da açılan mega çarşılar ve bunlara gösterilen ilgi bu
alanda büyük bir potansiyel olduğunu ortaya koymaktadır. Gelir düzeyinin ve
otomobil sahipliğinin artması, internet ve TV vasıtasıyla yeni yaşam şekilleri ve
tüketimle tanışan halkın çok çeşitli talebini karşılamak üzere büyük yatırımlar
gerektiren alışveriş merkezleri kurulmaya başlanmıştır.
 İstanbul’un ilk alışveriş merkezi olan Galeria, 1988’de Bakırköy’de açılmıştır.
Daha sonra sayıları hızla artmaya başlamış ve günümüzde 56’ya ulaşmıştır.
 Bilhassa, arazinin karma kullanımı (mixed-used) şeklinde yani, ticaret, konut ve
ofis şeklinde planlanan alışveriş merkezlerinin (Akmerkez, Kanyon ve Metrocity
gibi) çok başarılı olduğu görülmektedir. En yüksek kira değerleri, bu başarılı
alışveriş merkezlerinde bulunmaktadır.
 İstanbul’da alışveriş merkezlerinin mekânsal olarak dağılımını halkalara göre
açıklayabiliriz.
-
Yarıçapı
merkezden 10 km.
uzaklıkta olan
1. halkada, alışveriş
merkezlerinin % 46’sı ve kiralanabilir alanın ise % 50’si bulunmaktadır.
Bu bölge, şehirdeki GSYİH’nın % 44,32’sine sahiptir.
-
Birinci halkanın etrafında yer alan 2. halka ise, alışveriş merkezlerinin %
54’üne ve kiralanabilir alanın ise % 50’sine sahiptir. Bu bölge, şehrin
GSYİH’sının % 41,93’üne sahiptir.
33
Ġstanbul’daki AlıĢveriĢ Merkezleri
ALIġVERĠġ MERKEZĠ
MAĞAZA
SAYISI
AÇILIġ TARĠHĠ
Ġstanbul Cevahir AVM
Ġstinye Park
Meydan
CarrefourSA Ümraniye
Tepe Nautilus
CarrefourSA Ġçerenköy
Maxi City - Silivri
Galleria
M1 Tepe Kartal
Profilo AVM
NiĢantaĢı City’s
Kanyon
Akmerkez
Migros Beylikdüzü
Metrocity
Capitol
CarrefourSA Maltepe
CarrefourSA BayrampaĢa
Astoria
Carousel
Beylicium
CarrefourSA Haramidere
MKM
ġehr-i Bazaar
Maxi City Çengelköy
Flyinn AVM
Town Center
Atrium
Atirus
Maxi City Ġstinye
Aquarium
Paradise AVM
G-Mall
Kule ÇarĢı
330
291
50
87
117
129
36
149
42
207
126
160
246
105
141
140
106
73
110
110
128
60
21
--61
91
50
193
80
19
63
91
8
41
15.10.2005
21.09.2007
15.08.2007
04.2000
24.09.2002
04.1996
14.07.1998
14.07.1988
06.07.2000
09.05.1998
18.01.2008
05.2006
18.12.1993
13.12.1997
30.04.2003
18.09.1993
01.06.2005
01.06.2003
23.01.2008
29.01.1995
01.06.2006
01.10.2001
24.09.2005
04.2007
11.06.2003
21.12.2003
06.12.2003
12.08.1989
17.12.2005
11.09.2003
17.09.2005
30.12.2005
21.12.2003
2000
TOPLAM
KĠRALANABĠLĠR
ALAN
(m2)
117.972
85.500
70.000
60,630
51,776
47,250
45.000
42,974
41.000
40.800
36.862
37.500
34.600
33.000
32.638
31.000
30.500
25.030
25.000
24.400
20.000
17.831
15.000
13.500
12.600
12.508
12.000
11.232
11.000
11.000
10.234
9.838
4.228
3.720
ICSC
STANDARTLARINA
GÖRE PROJE TĠPĠ
Çok geniĢ
Çok geniĢ
GeniĢ
GeniĢ
GeniĢ
GeniĢ
GeniĢ
GeniĢ
GeniĢ
GeniĢ
Orta
Orta
Orta
Orta
Orta
Orta
Orta
Orta
Orta
Orta
Orta
Küçük
Küçük
Küçük
Küçük
Küçük
Küçük
Küçük
Küçük
Küçük
Küçük
Küçük
Küçük
Küçük
A
Kaynak: Uluslararası AlıĢveriĢ Merkezleri Konseyi (ICSC)
34
AlıĢveriĢ Merkezleri Kira Değerleri
İstanbul’daki bazı alışveriş merkezlerine ait kira bilgileri aşağıdadır.
MAĞAZA KĠRA
DEĞERĠ
(USD/m2/ay)
FAST FOOD
KĠRA DEĞERĠ
(USD/m2/ay)
1993
TOPLAM
KĠRALANABĠLĠR
ALAN
(m2)
34.680
170 - 220
150 - 300
Levent
2003
32.638
70 - 110
80 - 125
Profilo
Mecidiyeköy
1998
40.800
60 - 110
125 - 140
ĠĢ Kule ÇarĢısı
Levent
2001
6.675
40 - 60
30 - 55
Galleria
Ataköy
1988
38.000
70 - 85
75 - 80
Carousel
Bakırköy
1995
24.400
125 - 150
160 - 180
Olivium
Zeytinburnu
2000
29.048
35 - 45
35 - 45
Capitol
Altunizade
1993
25.000
85 - 125
125 - 150
Astoria
Gayrettepe
2008
25.000
50 - 60
50 - 100
Cevahir
Mecidiyeköy
2005
117.972
30 - 100
---
Ġstinye Park
Sarıyer
2005
85.500
80
---
Kanyon
Levent
2006
37.500
150 - 180
240 - 250
ALIġVERĠġ
MERKEZĠ
LOKASYON
Akmerkez
Etiler
Metrocity
AÇILIġ
TARĠHĠ
İSTANBUL’DAKİ ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ
35
4. ANKARA GAYRĠMENKUL PĠYASASI
4.a) Ankara Kent Merkezi GeliĢimi
 Cumhuriyetin ilk yıllarında Ankara’nın kent merkezi, tüm kamu binalarının
bulunması
sebebiyle
Ulus
olarak
görülmektedir.
Ancak
zamanla
kamu
binalarının Ulus’tan, Çankaya ve Kızılay’a doğru kaymasıyla kent merkezi bu
bölgede gelişim göstermiştir.
 Bu bölgedeki gelişimi artırıcı unsurdan biri Cumhurbaşkanlığı Köşkü’nün
burada yer almasıdır.
 Çankaya’nın gelişimi Tunalı Hilmi Caddesi, Gaziosmanpaşa ve Kavaklıdere’ye
doğru devam etmiş, Atakule ve Karum Alışveriş Merkezleri ile birlikte ünlü
mağazalar bu bölgeleri tercih etmeye başlamıştır.
 Çankaya’nın uzantısında yer alan Gaziosmanpaşa semtinde ise ofis tarzı prestijli
iş merkezleri hızlı bir gelişim göstermiş ve bu bölgede birçok yerleşim birimi ofise
dönüşmüştür.
 Prestijli iş merkezlerinin Gaziosmanpaşa’da yerleşmesi sosyal yaşamın da
Kızılay, Çankaya ve özellikle de Kavaklıdere ve Tunalı Hilmi civarında
gelişmesine yol açmıştır.
 Çankaya ile birlikte Kızılay’da prestijli bir merkez konumuna yükselmiş ve halen
Çankaya ve çevresinde yaşayanların ticari fonksiyonlarını karşılayan iş ve
alışveriş merkezleri, kamu binaları, bakanlıklar, kamuyla iş yapan firmalar, çok
sayıda şirketin irtibat bürosu veya merkezi yer almaktadır.
 İl merkezindeki bu hızlı gelişim neticesinde yeni gelişim aksları “Eskişehir Yolu”
ve “İstanbul Yolu” olarak ortaya çıkmış ve bu aksları “Konya Yolu” ve “Esenboğa
(Samsun) Yolu” takip etmiştir.
Eskişehir Yolu aksı:
-
Eskişehir Yolu aksı üzerinde bürokratik kuruluşlar ve üniversiteler yer
alması ve birçok inşaat firmasının yatırımlarının bulunması sebebiyle
beraberinde lüks alışveriş merkezlerini de çekmeye başlamıştır.
-
Eskişehir yolu üzerinde Çayyolu, Ümitköy, Beysukent, Bilkent ve
Konutkent gibi lüks konut projeleri, Armada Alışveriş Merkezi, Mesa
Hastanesi ile Bayındır Hastanesi, Bilkent Alışveriş Merkezi, Bilkent
Üniversitesi, Beysukent Villaları, Hacettepe Üniversitesi, Cepa Alışveriş
Merkezi, Gordion Alışveriş Merkezi, Medicana Hastanesi, Galeria Alışveriş
Merkezi, Arkadium Alışveriş Merkezi, Başkent Üniversitesi gibi önemli
merkezler bulunmaktadır.
36
İstanbul Yolu aksı:
-
Ankara’da sanayinin İstanbul Yolu’na taşınmasına paralel olarak, sanayi
tesislerinde çalışan insanların (alt ve orta gelir grubunun) konut ihtiyacını
karşılamak üzere kooperatifler de bu yol üzerinde kurulmuştur. Bölgenin
ilk planlı yerleşim alanı ise “Batıkent Projesi”dir. Ancak metronun bu
bölgeye gelmesi ile söz konusu proje zaman içerisinde önemli bir merkez
halini almıştır.
-
1970’lerdeki planlama çalışmalarında merkezi bugünkü Eryaman olarak
düşünülen yeni gelişme alanları öngörülmüştü. Bunun devamında ise 1.
Sincan (Fatih Mahallesi), gecekondu önleme bölgesi seçilmiştir.
-
Batıkent ve Eryaman, sanayi tesislerinde çalışan insanların yanı sıra
ODTÜ ya da Hacettepe Üniversitesi’nde okuyan öğrencilerin de tercih
ettikleri yerler arasında ilk sıralarda yer almaktadır. Bölgedeki konut
sayısının
artışı,
market
ve
alışveriş
merkezi
gibi
oluşumları
da
beraberinde getirmiştir.
-
1. Sincan (Fatih Mahallesi), gecekondu önleme bölgesi ise çeşitli
uygulamalarından
sonra
büyük
kooperatiflere
tahsis
edilmiş
ve
sonucunda düşük gelirlilerin yerleştiği bir aks haline gelmiştir. Daha
sonra hizmete açılan Yenikent Organize Sanayi bölgesi ve bu aks
üzerindeki sanayi tesislerinde çalışan insanların da bölgeye yerleşmesi
sonucu Sincan ve Etimesgut alt ve orta gelir grubunun yerleşim bölgesi
olmuştur.
-
İstanbul yolu ile Konya yolu’nun kesiştiği alan üzerinde konumlu olan
Ankamall Alışveriş Merkezi ve Crowne Plaza Ankara Oteli bölgeye önemli
bir hareket kazandırmış olup; ayrıca İstanbul Yolu üzerinde, Atatürk
Orman Çiftliği, ACity Alışveriş Merkezi, Carrefour Alışveriş Merkezi,
Optimum Alışveriş Merkezi gibi merkezler bulunmaktadır.
-
Yenimahalle İlçesi sınırları içerisinde olan ve Ankara İlinin önemli sanayi
bölgelerinden biri olan Ostim Organize Sanayi Bölgesi içerisinde yer alan
sanayi sitelerinin (keresteciler, ağaç işleri, vb.) bir bölümü ile Gıda
Toptancılar Sitesi’nin İstanbul Yolu üzerinde yer alan Kazan İlçesi
sınırlarında toplanacak olması İstanbul Yolu aksının sanayi anlamında
önem kazanmasına sebep olmuştur.
37
4.b) Ankara Kent Merkezi Gayrimenkul Piyasası
Arsa Piyasası

Cumhuriyetin ilk yıllarında Ankara’nın kent merkezi, tüm kamu binalarının
bulunması
sebebiyle
Ulus olarak görülmektedir. Ancak zamanla kamu
binalarının Ulus’tan, Çankaya ve Kızılay’a doğru kaymasıyla kent merkezi bu
bölgede gelişim göstermiştir.

Birçok şehirde olduğu gibi Ankara’nın da cazibe merkezleri artık değişti. Bir
zamanlar Ankara’nın en gözde yeri Çankaya, Yukarı Ayrancı, Esat ve
Gaziosmanpaşa idi. Şimdilerde ise Eskişehir Yolu, Çankaya-Lodumlu-Mühye
Yenimahalle-Alacaatlı, Etimesgut-Bağlıca, Keçiören-Ovacık, Gölbaşı-Taşpınar ve
Yenimahalle-Susuz Ankara’nın gözde yerleşim bölgeleri oldular.

Eskişehir yolu üzerindeki Bağlıca ve Yurtçu bölgeleri konut ve ticari alan olarak
önümüzdeki yıllar içinde Ankara’nın gözdesi olması bekleniyor. Bu bölgelerde
tarlaların metrekare fiyatları 30 - 100 TL, konut imarlı arsaların metrekare
fiyatları ise 50 -250 TL aralığında seyretmektedir. Temelli bölgesinde ise
tarlaların metrekare fiyatları 10 - 40 TL aralığında, konut imarlı arsaların
metrekare fiyatları ise 35 - 100 TL aralığında değişiklik göstermektedir.

Çankaya ilçesi sınırları içerisindeki Lodumlu bölgesinde tarlaların metrekare
fiyatı 40 - 50 TL, konut imarlı arsaların metrekare fiyatları ise 140 - 150 TL
arasında değişmektedir. Bölgedeki yeni inşa edilmiş dairelerin metrekare
fiyatları ise 1.750 TL’den başlamaktadır. Mühye bölgesinde ise tarla vasıflı
arazilerin metrekare fiyatları 20 - 30 TL, konut imarlı arsaların metrekare
fiyatları 75 - 100 TL ve sanayi imarlı arsaların metrekare fiyatları ise 125 -150
TL aralığında değişmektedir.

Yenimahalle ilçesine bağlı olan Alacaatlı bölgesinde tarla vasıflı arazilerin
metrekare fiyatları 40 - 50 TL, konut imarlı arsaların metrekare fiyatları ise 125
- 150 TL aralığında seyretmektedir.

Etimesgut ilçesi sınırlarında yer alan Bağlıca bölgesinde konut imarlı arsaların
metrekare fiyatları 90 - 115 TL, imarsız arsaların metrekare fiyatları ise 30 - 40
TL arasında değişiklik göstermektedir.
38

Keçiören’in gelişme aksında yer alan Ovacık bölgesinde tarla vasıflı arazilerin
metrekare fiyatı 50 TL’den başlamaktadır. Bunun yanında konut imarlı
arsaların metrekare fiyatları 150 - 160 TL, sanayi imarlı arsaların fiyatı ise 275
- 300 TL arasında değişmektedir. Bölgedeki yeni inşa edilmiş dairelerin
metrekare fiyatları ise 1.200 TL’den başlayan fiyatlarla satılmaktadır.

Ankara’nın Gölbaşı ilçesi sınırları içerisinde yer alan Taşpınar bölgesinde
tarlaların metrekare fiyatı 45 TL, konut imarlı arsaların metrekare fiyatı 135 TL
ve sanayi imarlı arsaların metrekare fiyatı ise 180 TL’den başlamaktadır.

Yenimahalle’ye bağlı Susuz’da tarla vasıflı yerlerin metrekare fiyatları 15 - 25
TL, konut imarlı arsaların metrekare fiyatları ise 50 - 70 TL aralığındadır.
Konut Piyasası

Türkiye ortalamasına kıyasla daha yüksek olan kişi başına düşen gelir
rakamları ve kamu sektörünün ağırlığı dolayısıyla sabit gelirli ve iş güvencesi
olan nüfusun yoğunlukta olması Ankara konut piyasasındaki potansiyel talebi
güçlü kılmaktadır..

Ekonomik kriz nedeniyle 2009 ve 2010 yılında sabit kalan konut fiyatlarının
2011'dan itibaren kademeli olarak yükselerek güçlenmesi beklenmesine karşın
hükümetin mali düzenleyici kurumları ve kamu bankaları genel müdürlüklerini
Ankara'dan İstanbul'a taşıma planlarının, orta ve uzun dönemde konut
piyasasına olumsuz etkide bulunacağı düşünülmektedir.

Ankara il merkezindeki 2010 yılı konut ortalama m2 satış değerleri ve
aylık m2 kira değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir.
2
ĠLÇELER
ORTALAMA m
SATIġ DEĞERĠ
(TL)
ORTALAMA AYLIK m
KĠRA DEĞERĠ
(TL)
2
(AY)
Altındağ
680
4,63
147
Çankaya
1.099
5,55
198
Etimesgut
690
3,46
199
GölbaĢı
831
3,16
263
Keçiören
810
4,07
199
Mamak
803
3,93
204
Pursaklar
699
2,94
238
Sincan
597
3,00
199
Yenimahalle
954
4,13
231
Not: 10 Aylık
39
Ofis Piyasası
 2010 yılının üçüncü çeyreğinde toplam ofis alanı 370.000 m2′ye ulaşan Ankara,
İstanbul’dan sonra Türkiye’nin ikinci en büyük ofis piyasası olmuştur.
 Buna rağmen Ankara’da, çoğu konuttan çevrilen, düşük kaliteli ofis alanı ve mal
sahiplerinin
kullanıcı
piyasasının
ağırlıklı
payını
oluşturduğu
bir
yapı
sergilenmektedir.
 Hükümet ve Bakanlıklar, Ankara ofis piyasasının ana kullanıcıları olarak ortaya
çıkarken, kamu ihalelerine giren enerji, danışmanlık, bilişim, ilaç, lojistik ve
finans firmaları da ana oyuncular olarak piyasada yer almaktadır.
 Geçmişte merkezi iş alanı bölgeleri Ulus, Kızılay, Bahçelievler, Kavaklıdere ve
Gaziosmanpaşa'yı kapsamaktayken, Ankara'daki toplam A sınıfı ofis alanının
büyük kısmını oluşturan Çetin Emeç ve Turan Güneş Bulvarları civarıyla
Öveçler, Balgat, Söğütözü ve Mustafa Kemal mahalleleri Ankara'nın yeni merkezi
iş alanı olarak ortaya çıkmaktadır.
 Ankara’daki yeni Merkezi İş Alanı’nın bir kısmını oluşturan Mustafa Kemal,
Söğütözü ve Balgat ofis alt bölgeleri Ankara’daki A tipi ofis alanı stokunun %
70′ini barındırmaktadır.
 2011 yılı sonu itibariye yaklaşık 50.000 m2 ofis alanının piyasaya girmesi
beklenmektedir.
 2010 yılında Ankara ofis piyasasındaki tamamlanan projelerde bir artış
görülmüştür. 2009 yılının ilk üç çeyreğinde 31.000 m2 ofis alanı piyasa girerken,
2010
yılında
tamamlanan
projelerle
65.000
m2′ye
ulaşmıştır.
Açılışı
gerçekleştirilen başlıca projeler arasında 15.000 m2 ofis alanına sahip Kentpark
ile 27.000 m2 ofis alanı ile Farilya İş Merkezi bulunmaktadır. 40.000 m2 A tipi
ofis
alanına
sahip
Tepe
Prime’ın
2011
yılı
içerisinde
tamamlanması
beklenmektedir.
 Ankara ofis piyasasında kiracı talebinin özellikle A tipi ofis alanları ile dikkat
çeken Söğütözü’nde güçlü olduğu görülmektedir.
 2009 yılı üçüncü çeyrek itibariyle Ankara ofis piyasasında birincil kira aylık
metrekare başına 18 USD olarak gerçekleşirken, 2010 yılının başından itibaren
birincil
kira
rakamları
metrekare
başına
aylık
20
USD
seviyesinde
gerçekleşmiştir.
40
5. ĠZMĠR GAYRĠMENKUL PĠYASASI
5.a) Ġzmir Kent Merkezi GeliĢimi

Ülkemizin üçüncü büyük kenti olan İzmir, gerek demografik gelişmeler, gerek
sosyo-ekonomik
gelişmeler,
gerek
mekânsal
gelişmeler
açısından
Ege
Bölgesindeki en önemli merkez niteliğindedir.

Konak, Karabağlar, Karşıyaka, Bayraklı, Bornova, Buca, Balçova, Gaziemir,
Narlıdere, Güzelbahçe, Çiğli ilçe belediyelerinin yanı sıra, kuzey aksında
Menemen ilçe belediyesi, Sasalı, Harmandalı, Ulukent, Koyundere ve Asarlık
yerleşmelerinin, güneydoğuda Kaynaklar yerleşmesinin, güneyde Menderes ilçe
belediyesi ile Sarnıç ve Görece yerleşmelerinin, batıda Yelki yerleşmesi
bütünleşik İzmir Kent Merkezi’ni oluşturmaktadır.

1960’lardan itibaren İzmir, hızla büyüyen Metropoliten kent niteliğine bürünür.
Bu dönemde, ofisler, bankalar, sigorta ve ticaret şirketlerinin tercihleri, kentin
Merkezi İş Alanı olarak görülen Gümrük, Basmane ve Cumhuriyet Meydanın
çevresinde yoğunlaşır.

Konut alanlarında ise, Alsancak, Göztepe, Güzelyalı, Karşıyaka’da yüksek gelir
grupları, Karşıyaka’nın eski bölgelerinde ve Hatay’da orta gelir grubu, kentin
merkezinde de düşük gelir grubu yer edinir. Yüksek gelir grubuna ait konut
alanlarına olan yüksek talep, bu alanların genişleyebileceği artalanlarının
bulunmayışı ve 1965’de çıkan Kat Mülkiyeti Kanunu’nun etkisiyle, yoğunlaşma
düşeyde gerçekleşir. Bu bölgelerde, dört katlı apartmanlardan, yüksek katlı
apartmanlara doğru bir dönüşüm yaşanır.

Bu
yıllarda
en
önemli
kentsel
sorun
ise,
iç
göç
nedeniyle
oluşan
gecekondulaşmadır.

1970’li yılları ve sonrasını etkileyen en önemli faktör, 1973 yılında hazırlanan
İzmir Nazım Planı’nın, kentin körfez çevresindeki gelişme eğilimlerini kuzeygüney ve doğu-batı aksları olarak belirlemesidir. Kentin gelişecek endüstri
alanları için, kuzeyde Şemikler - Aliağa aksı, güneyde ise Karabağlar Cumaovası
(Menderes)
aksı
önerilir.
Narlıdere
–
Urla
-
Seferihisar’in
oluşturduğu kentin batı aksında ise daha çok ikincil konut uygulamaları yer
alır.
41

1980’lerde İzmir’in gelişmesinde, her yönde saçaklanma yaşanmıştır. Çoğalan
gecekondu alanlarını durdurmaya yönelik olarak, kamu arazileri üzerinde toplu
konut uygulamalarına girişilmiştir. Oluşmaya başlayan rekabetçi piyasa
koşulları içinde, Kamunun kitlesel konut üretiminde öncü rol üstlenmesi
sayesinde, kentin çeperlerinde EVKA, Ege-Kent gibi büyük ölçekli toplu konut
uygulamaları başlatılır. Diğer taraftan, inşaat sektöründe baskın olmaya
başlayan müteahhitlik ve inşaat firmaları ile bankacılık sektörü de toplu konut
uygulamalarına girişmişlerdir. Ancak tüm bu uygulamalar, toplu konut plan
tipolojisinin aşırı çoğaltımını ve eleştirilerini de beraberinde getirmiştir.

1990’lı yıllarda kamu, rekabetçi piyasadan çekilerek yerini özel girişimcilere
bırakır. Bu dönemde, tüketim kültürünün yeni kalıplarına cevap veren, Sahil
Evleri Konutları veya Işıkkent Lisesi Kampusu gibi korunaklı-kapalı site ve
okullar, Bornova EGS gibi alışveriş kompleksleri oluşmaya başlamıştır.

2000’lere gelindiğinde, yeni sermaye birikiminin ve yeni tüketim kalıplarının
kalite taleplerine yerel yönetimler de cevap vermeye çalışmıştır. Kentsel
yatırımlarda kalite, presizyon ve vizyon arayışları kendini, Bayraklı ve
Güzelyalı’daki üst geçit köprü uygulamaları, Konak Pier yenilemesi, Kordon ve
Bostanlı kıyı düzenlemeleri, Konak Meydanı ve Fuar’ı yeniden Kültür Park’a
dönüştürme projelerinde göstermiştir.

Üst gelir grubunun prestijli konut alanları için tercih ettiği yeni alanlar ise,
İnciraltı, Narlıdere, Urla, Seferihisar ya da Bornova’da olduğu gibi kentin doğubatı aksın üzerinde yoğunlaşmıştır.

İzmir Kentsel Bölge Nazım İmar planında Merkez kent içerisindeki 550 hektarlık
araziyi kapsayan ve gökdelenler bölgesi olarak tespit edilen Alsancak Limanı
arkası,
Salhane,
tanımlanmıştır.
Bayraklı
Bu
Turan
bölgedeki
Bölgesi
1/5.000
ve
“Yeni
Kent
1/1.000
Merkezi“
ölçekli
imar
olarak
planı
çalışmalarının başlaması bu bölgenin cazibesini arttırmıştır.

Yine aynı planda;
- Aliağa, İzmir’in üretim ve aktarım noktası olarak tanımlanmıştır.
- Kemalpaşa ve Torbalı için “tarım-sanayi kenti” kimliği planlanmış ve
bölgeye tarımsal üretim ile endüstriyel işleme rolü verilmiştir.
- “Düşük yoğunluklu yaşama ve konut gelişme merkezi” rolü biçilen Urla’da,
tarımsal iyileştirme, sulama, hafif raylı taşıma sistemi, pansiyonculuk,
sağlık turizmi, hobi bahçeciliği ve spor kampçılığı yatırımlarının yapılması
hedeflenmiştir.
- Selçuk ve Seferihisar’da
üstlenmesi planlanmıştır.
kıyı
42
oryantasyonlu
turizm
yatırımlarının
5.b) Ġzmir Kent Merkezi Gayrimenkul Piyasası
Konut ve Arsa Piyasası
 Günümüzde, Güzelbahçe-Narlıdere, Balçova, Konak, Bornova, Karşıyaka, Çiğli ve
Menemen’i kapsayan bölge “merkez kent” olarak tanımlanmaktadır. Bu bölge aşırı
yapılaşma ve nüfus nedeniyle gelişme performansını kaybetmiştir.
 Ancak şehrin geleceği açısından büyük önem taşıyan Kent Yenileme Projesi ile
Balçova, Narlıdere, Güzelbahçe, Urla ve Menemen gayrimenkul açısından en değerli
bölgeler haline gelmiştir. Son dönemde gözde olan bölgelerden diğerleri ise
Örnekköy ve Çiğli’nin üst bölgeleridir.
 Özellikle Balçova, Narlıdere, Güzelbahçe ve Urla birbiri ardına yükselen lüks konut
projeleri ile tüm dikkatleri üzerlerine çekmektedir.
 Menemen tarafında daha çok kooperatif ve site şeklindeki konut projeleri göze
çarparken, Narlıdere ve Güzelbahçe taraflarında ise ticari gayrimenkul sınıfına giren
büyük alışveriş merkezileri boy göstermeye başlamıştır.
 Balçova’da imarlı arsaların metrekare fiyatları 300 - 2.000 TL, Narlıdere’de 750 3.000 TL, Güzelbahçe’de 150 - 2.500 TL, Urla’da 1.200 - 2.500 TL ve Menemen’de
ise 100 - 500 TL aralığında değişmektedir. Örnekköy ve Çiğli’deki imarlı arsaların
metrekare fiyatı da 100 - 500 TL arasında değişmektedir.
 Bunun dışında Bostanlı, Karşıyaka, Güzelyalı ve Yalı Mahallesi eskiden olduğu gibi
yine rağbet görmektedir. Villa projelerinin geliştiği bölge olan Sahilevleri’ndeki
villaların satış fiyatı 1 - 2 milyon USD arasında değişmektedir.
 Önümüzdeki yıllarda öne çıkacak bölgelerden diğerleri ise metro güzergâhı üzerinde
yer alan Çiğli, Koyundere, Ulukent ve Bayraklı bölgeleridir.
 Alsancak Limanı - Turan arasındaki bölgeyi gökdelenlerle donatmayı amaçlayan
Yeni Kent Merkezi ve çevresindeki gayrimenkullerde hızlı bir değer artışı
beklenmektedir. Bu bölgedeki arsaların metrekare fiyatı geçmiş yıllarda 300 - 500
TL iken, günümüzde 1.000 - 2.500 aralığındadır. Bölgede uzun vadede arsaların
metrekare fiyatının 5.000 TL mertebesine kadar çıkacağı tahmin edilmektedir.
 İzmir’in potansiyeli yüksek bölgelerinden biri de Buca ilçesidir. Son yıllarda yoğun
inşaatlarla hızlı gelişen ilçede Buca’nın dışında olmasına rağmen bölgedeki
yapılaşmalarla merkezle arasındaki farkı kapatan Yıldız bölgesi de dikkat çeken
yerlerden biridir. Bölgede yapılan yüksek standartlı yeni siteler Yıldız’a olan talebi
artırmaktadır.
43
 Mavişehir ve Narlıdere’nin Yenikale lüks konut projeleriyle kentin en gözde
semtlerinden olmuşlardır. Metrekare fiyatı 2.000 TL’yi aşan bu iki semti Narlıdere,
Konak, Balçova ve Güzelbahçe’nin mahalleleri izlemektedir. Semtlere göre ortalama
metrekare fiyatları aşağıda tablo halinde listelenmiştir.

MaviĢehir
2.195
Yenikale
2.000
Ilıca
1.880
Alsancak
1.825
Korutürk
1.745
Maltepe
1.705
Yalı
1.625
Limanreis
1.620
Huzur
1.440
Narlı
1.420
İzmir il merkezindeki ilçe bazındaki 2010 yılı konut ortalama m2 satış
değerleri ve aylık m2 kira değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir.
2
ĠLÇELER
ORTALAMA m
SATIġ DEĞERĠ
(TL)
ORTALAMA AYLIK m
KĠRA DEĞERĠ
(TL)
2
(AY)
Balçova
1.246
5,90
211
Bayraklı
1.135
4,54
250
Bornova
1.144
5,15
222
Buca
926
4,36
212
Çiğli
731
3,42
213
Gaziemir
1.042
4,60
227
Güzelbahçe
1.380
5,64
245
Karabağlar
946
4,93
192
KarĢıyaka
1.162
5,18
224
Konak
1.011
5,39
188
Narlıdere
1.461
4,95
295
Not: 10 Aylık
44
Sanayi Ağırlıklı Gayrimenkul Piyasası
 Anadolu Yarımadası'nın batısında, Ege kıyılarımızın tam ortasında yer alır.
Kuzeyden Balıkesir, doğudan Manisa, güneyden Aydın illeri ile çevrilmiştir.
 Toplam yüzölçümü 12.012 km2’dir.
 Karayolu ile Ankara'ya 580 km, İstanbul'a 565 km, Manisa'ya 36 km, Denizli'ye
224 km, Aydın'a 130 km ve Edirne'ye 534 km uzaklıktadır.
 9 Adet merkez ilçe olmak üzere toplam 28 adet ilçeden oluşmaktadır.
 Dokuz Eylül Üniversitesi, Ege Üniversitesi, Yüksek Teknoloji Enstitüsü, Yaşar
Üniversitesi, Ekonomi Üniversitesi, İzmir Üniversitesi, İzmir Katip Çelebi
Üniversitesi ve Gediz Üniversitesi Rektörlükleri olmak üzere sekiz üniversite
mevcuttur.
 2009 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre nüfusu 3.868.308’dir.
 2005 yılı itibariyle yapılan çalışmalarda İzmir merkez kent nüfus yoğunluğu ve
2025 yılına ait nüfus projeksiyonu aşağıdaki tabloda verilmiştir.
2005
Ġzmir Merkez Kent
2025
NÜFUS
ALAN (Ha)
KiĢi/Ha
NÜFUS
ALAN (Ha)
KiĢi/Ha
2.647.000
21.200
125
3.737.000
29.900
125
 2001 GSYİH rakamlarına göre hesaplanan kişi başına milli gelir 3.215 dolardır.
İzmir bu rakam ile Türkiye’de 6. sırada bulunmaktadır.
 2005 yılı rakamlarına göre ülke ihracatının % 17.4’ünü, ithalatının % 12.5’ini
gerçekleştirmiştir.
 4 adet limanı, 1 havaalanı, gerek şehir içindeki hatları gerekse Türkiye’nin dört
bir yanına bağlantıları olan tren yolları sayesinde dünyanın istenilen bölgesine
ulaşım ve taşıma imkânları mevcuttur.
 Kentteki limanlardan en önemlisi İzmir Alsancak Limanı’dır. Alsancak Limanı
sadece İzmir'in değil Türkiye'nin en büyük konteynır ihracat limanıdır.
 Kentin ekonomisi ağırlıklı olarak sanayi, ticaret, ulaştırma-haberleşme ve
tarımsal faaliyetlerden oluşmaktadır. % 30.5 sanayi, % 22.9 ticaret, % 13.5
ulaştırma-haberleşme, % 7.8 tarımsal faaliyet yüzdeleri kentin ekonomik
demografisini göz önüne sermektedir.
 İzmir sanayisinde petrol ve kimyevi ürünler, metal, tekstil, makine, otomotiv ile
gıda, tütün ve toprağa dayalı sanayi ön plana çıkmaktadır.
45
 İzmir kent bütününde sanayi tesislerini, küçük sanayi siteleri, organize sanayi
siteleri, serbest bölgeler ve lokal olarak kurulmuş sanayi tesisleri başlıkları
altında toplayabiliriz.
 Merkez kent bütününde bakanlık desteği ve kooperatif olarak kurulmuş çok
sayıda küçük sanayi sitesi bulunmaktadır. Bakanlık desteği ile kurulan 13 adet
küçük sanayi sitesi ortalama % 85 doluluk oranına sahiptir.
S.N.
KSS KURULUġ
YERĠ
TOPLAM
ĠġYERĠ
SAYISI
DOLU
ĠġYERĠ
SAYISI
BOġ
ĠġYERĠ
SAYISI
DOLULUK
ORANI
(%)
254
254
0
100
500
ĠSTĠHDAM
1
ĠZMĠR-ALĠAĞA
2
ĠZMĠRAYAKKABICILAR
1.944
1.600
344
82
8.500
3
ĠZMĠR-BORNOVA
500
485
15
97
5.100
4
ĠZMĠR-KINIK
104
75
29
70
250
5
ĠZMĠR-MENEMEN
94
94
0
100
375
391
343
48
88
1.263
106
93
13
88
600
1.200
830
370
69
8.700
1.007
955
52
95
3.350
509
497
12
98
2900
672
610
62
91
6.000
1.200
1.000
200
83
3.100
200
86
114
43
243
8.181
6.922
1.259
85
40.906
6
7
8
9
10
11
ĠZMĠR-MERKEZ AĞAÇ
ĠġLERĠ
ĠZMĠR-MERKEZ
DÖKÜMCÜLER
ĠZMĠR-MERKEZ
1.SAN.SĠT.
ĠZMĠR-MERKEZ
2.OTO
ĠZMĠR-MERKEZ 3.
OTO
ĠZMĠR-MERKEZ
METAL ĠġLERĠ
12
ĠZMĠR-ÖDEMĠġ
13
ĠZMĠR-TĠRE
TOPLAM
 İzmir il sınırları içerisinde İzmir Atatürk Organize Sanayi Bölgesi, İzmir Atatürk
Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesi, İzmir Tire Organize Sanayi Bölgesi, İzmir
Buca Ege Giyim Sanayicileri Organize Sanayi Bölgesi, İzmir Aliağa Organize
Sanayi Bölgesi, İzmir Ödemiş Organize Sanayi Bölgesi, İzmir Bergama Organize
Sanayi Bölgesi, İzmir Pancar Organize Sanayi Bölgesi, İzmir Kınık Organize
Sanayi Bölgesi, İzmir Menemen Plastik Organize Sanayi Bölgesi, İzmir Torbalı
Organize Sanayi Bölgesi, İTOB ve İzmir Bağyurdu Organize Sanayi Bölgesi olmak
üzere toplam 13 adet OSB bulunmaktadır. Halihazırda Kemalpaşa OSB, Atatürk
OSB, Buca Ege Giyim Sanayicileri OSB, Tire OSB dışındaki OSB alanlarındaki
doluluk oranları çok düşük durumdadır.
46
 Kent sınırları içerisinde Ege Serbest Bölge ve Menemen Serbest Bölge
bulunmaktadır. Serbest bölge içerisindeki kuruluşlar çalışan istihdamı ve
ihracat değerleri açısından kent ekonomisinde büyük önem taşımaktadır.
 Merkez kent içerisindeki Yeni Kent Merkezi olarak tanımlanan Alsancak Limanı
arkası, Salhane, Bayraklı Turan Bölgesi içerisinde 1/5.000 ve 1/1.000 ölçekli
imar planı çalışmalarının başlaması ile bölgenin yeni kent merkezi kimliği
kazanması beraberinde merkez alanda faaliyette olan Turyağ, Piyale gibi fabrika
tesislerinin mevcutta faaliyet gösterdiği alanları terk etmesine neden olmuştur.
 Merkez kentteki sanayi tesislerinin sınırlandırılması ve beraberinde yeni tesis
alanlarına ihtiyaç duyulması ile beraber kent sınırları içerisindeki sanayi
gelişimleri önemli ulaşım aksları üzerinde ve kent merkezindeki ana arterler
üzerinde yer seçmeye başlamıştır. İzmir kent merkezinin çevresinde gerçeklesen
tesisler özellikle kentin çevre ile ana ulaşım bağlantıları olan Aliağa, Kemalpaşa
ve Torbalı akslarındaki dikkat çekici boyutlara ulaşmış, bu gelişmeler yerel
yönetimler tarafından plan kararları ile desteklenerek genişlemiştir. İzmir’in ana
ulaşım akslarından olan İstanbul yolu aksı üzerinde ise coğrafi yapının uygun
olmaması ve Manisa Organize Sanayi Bölgesi içerisindeki büyük sanayi
kuruluşlarının bu akstaki ihtiyacı karşılaması nedeni ile herhangi bir gelişme
söz
konusu
değildir.
İzmir
bölgesinin
gelişme
akslarını
bölgesel
bazda
değerlendirmeye alırsak;
Aliağa aksı :



Bölgedeki ağır sanayi tesisleri, gemi söküm tersaneleri, Tüpraş, Petkim
gibi önemli rafineri tesisleri ile büyük yük limanlarının bulunması bu aks
üzerindeki sanayi ağırlıklı gelişmeyi cazibe merkezi haline getirmiştir.
ALOSBİ’nin doluluk oranı düşük olmasına rağmen Menemen-Aliağa
karayolu üzerinde çok sayıda sanayi tesislerinin kurulması bu aks
üzerindeki arsa fiyatlarının da yükselmesine neden olmuştur.
Menemen Merkez ilçeye yakın bölgeler ile Aliağa limanlar bölgesine yakın
bölgelerdeki sanayi imarlı parsellerin m2 satış değerleri konum, büyüklük
ve toplam inşaat alanına göre 80,-TL ile 150,-TL aralığında, MenemenAliağa karayolu üzerindeki sanayi imarlı parsellerin satış değerleri ise
konum, büyüklük ve toplam inşaat alanına göre 50,-TL ile 100,-TL
aralığında değişmektedir.
Kemalpaşa aksı:
 Merkez kentin İç Anadolu ile bağlantının sağlandığı ana arter olması ve
Kemalpaşa Organize Sanayi Bölgesinin bu aks üzerinde yer alması
yatırım ve ulaşım kolaylıklarını bir arada sunmuş olup beraberinde
reklam kabiliyetinin de yüksek olması bu aksın gelişimini tetiklemiş
durumdadır.
47
 Belkahve ve merkez kent içerisinde sıkışmış durumda olan sanayi
tesisleri doyum noktasına ulaşmakla birlikte bu bölgenin m2 birim
değerlerini yükseltmiştir. Özellikle tanımlanan bu bölge içerisinde faaliyet
göstermekte olan küçük ve orta ölçekli işletmelerin büyüme sürecinde yer
seçim alanı olarak Kemalpaşa aksı tercih sebebi olmaktadır. Ayrıca bu
gelişme aksı üzerinde yapılması planlanan İzmir-İstanbul otoyolu ve
İzmir-Ankara otoyolu projeleri bölgenin gelişimi konusunda büyük destek
sağlamaktadır.
 Kemalpaşa aksı üzerinde Ankara Karayolu’na cepheli KOSBİ
yakınlarındaki sanayi imarlı parsellerin m2 satış değerleri konum,
büyüklük ve toplam inşaat alanına göre 250,-TL ile 450,-TL, KOSBİ
yakınlarındaki Ankara Karayolu’ndan daha içeride kalan sanayi imarlı
parsellerin m2 satış değerleri konum büyüklük ve toplam inşaat alanına
göre 80,-TL ile 180,-TL aralığında fiyatları değişmektedir. Aks üzerinde
KOSBİ’den uzaklaştıkça arsa değerleri düşmektedir.
Torbalı Aksı
 Merkez kentin Akdeniz ve Güney Ege ile bağlarının sağlandığı, İzmirAydın Otoyolu gibi önemli bir ulaşım kolaylığının bulunduğu gelişme
bölgesi olarak tanımlayabiliriz. Bu gelişme aksını Gaziemir-Torbalı ve
Bornova-Torbalı olarak iki farklı arter üzerindeki gelişim olarak
değerlendirebiliriz.
 Gaziemir-Torbalı aksını Gaziemir-Ayrancılar-Yazıbaşı-Torbalı olarak
değerlendirdiğimizde bu aks üzerinde özellikle ana yol üzerinde birçok
sanayi tesisi yer seçmiş durumda olup bölgesel sanayi tesislerinin
gelişimi de ana yol üzerinde devam etmektedir. Bu aks üzerinde de Aliağa
aksı üzerinde yaşanan durum gözlenmektedir. Pancar Organize Sanayi
Bölgesi’nde doluluk oranının az olmasına rağmen aks üzerindeki sanayi
tesislerinin İzmir-Aydın Otoyoluna yakın yer seçimi yaptığını
gözlenmektedir.
 Gaziemir-Torbalı aksı üzerindeki sanayi imarlı parsellerin konum,
büyüklük ve toplam inşaat alanına göre m2 satış değerleri 80,-TL ile 120,TL aralığında fiyatları değişmektedir. Bornova-Torbalı aksını ise BornovaPınarbaşı-Kaynaklar-Torbalı olarak değerlendirdiğimizde bu aksın yine
İzmir-Aydın Otoyolu merkezli bir yer seçim yaptığını görüyoruz. Bu aks
üzerindeki Pınarbaşı üzerindeki sanayi ağırlıklı gelişmeler İzmir merkez
kente yakın olması ve coğrafi yapının uygun olmaması nedeni ile tıkanmış
durumdadır. Kaynaklar bölgesinin gelişimi de Tahtalı barajı koruma
havzası sınırlarının bu aks ile çakışması nedeni ile Bornova-Torbalı
bölümünün gelişimi sınırlanmış durumdadır. Bornova-Torbalı aksındaki
sanayi imarlı parsellerin konum, büyüklük ve toplam inşaat alanına göre
m2 satış değerleri ise 200,-TL ile 500,-TL aralığında fiyatları
değişmektedir.
48
6. ADANA GAYRĠMENKUL PĠYASASI
6.a) Adana Kent Merkezi GeliĢimi
 Adana kentinin tarihsel çekirdeğini, sırtını doğuda Seyhan ırmağına dayamış
olan Tepebağ yükseltisinin çevresindeki dairesel yerleşim oluşturur. Roma
döneminden kalma Taşköprü, burayı Seyhan'ın sol kıyısına bağlar.
 1886'da, demiryoluyla Mersin Limanı'na bağlanması ve Hicaz Demiryolu’nun
Birinci Dünya Savaşı yıllarında Torosları aşarak kente ulaşmasına rağmen
Tepebağ ve çevresi, 1940'lı yıllara kadar tarım arazilerinin çevrelediği bir kent
merkezi olarak yavaş gelişimini sürdürmüştür.
 Özellikle 1950'den sonra eski çekirdeğin çevresinde daha çok Kuzey-Batı'daki
istasyona ve batıya doğru olmak üzere hızla yayıldı. Bu gelişmeler sırasında
büyüme Seyhan'ın sol yakasına taştı.
 1940 yılında kentin toplam yayılış alanı 370 ha'lık bir büyüklüğe ulaşabilmiştir.
1966 yılına kadar yürürlükte kalan Nazım İmar Planı ile Adana'nın kuzeye
doğru gelişimi başlamış ve 1940 - 1965 yılları arasındaki 25 yıllık sürede
yerleşime açılan alan büyüklüğü 370 ha'dan 2.300 ha düzeyine yükselmiştir.
 Çukurova
bölgesinde,
Mersin
-
Adana
-
İskenderun
metropoliten
aksı
bünyesinde bir metropol olma yoluna girmiş bulunan Adana'da büyük ölçüde
çevre illerden ve Güney Doğu Anadolu'dan oluşan tarım işçisi göçlerinin etkisi
ile fiziksel ve sosyoekonomik gelişmeler olumsuz yönde etkilenmiştir.
 Kentin genişleme yönlerini gecekondu bölgeleri belirlemiştir. Artan nüfusun
konut gereksinimi kent çevresinde gecekondu bölgeleri oluşturmuş, alt yapının
yeni kent dokularına taşınamaması nedeni ile merkezi bölgelerde dikey
yapılaşmalarla yoğunluk artmış, doğa ve kültürel yapı tahrip edilmiş veya
bozulmalara bırakılmıştır.
 Gecekondu olarak nitelendirilen yapıların ortadan kaldırılmasına yönelik olarak
Adana Büyükşehir Belediyesi ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) arasında
imzalanan protokol ile kentsel dönüşüm çalışmalarına başlanmıştır. Baraj Gölü
kotundan yüksek, sulanmayan, verimsiz, tarıma elverişli olmayan 30 bin
dönümlük boş ve bakir bir alanda “Yeni Adana Projesi” yaşama geçirilmiştir.
 Bağlık - bahçelik olarak kullanılan ve mevcut imar planında ağaçlandırılacak
alan veya kent parkı olarak ayrılan Mahfesığmaz-Kurttepe ekseni ile Baraj
Kapısı arasında kalan tüm araziler çok yoğun konut kullanımına açılmıştır.
49
 Yeni Adana Projesi'nin bir parçası olarak, dar gelirlileri konut sahibi yapmak ve
kaçak
inşaatları
önlemek
amacıyla
gecekondu
alternatifi
konut üretimi
uygulamaya konulmuştur. Böylece, değişik yörelerden gelmiş, farklı kültüre
sahip insanların, birbiriyle kaynaşması ve kente adaptasyonu sağlanmıştır. Bu
bağlamda gerçekleştirilen projelerden bazıları aşağıda listelenmiştir:
-
Yeni Adana Toplu Konut Bölgesi (Belediye Evleri) : 2091 konut ve 68 adet
işyeri inşaatı 1986 yılında başlayıp 1990 yılında tamamlanmıştır.
-
Anadolu Mahallesi Evleri (Yüreğir) : 156 adet konut inşaatı 1998 yılında
başlayıp 1999 yılında tamamlanmıştır.
-
Yeni Adana Toplu Konut Bölgesi (2000 Evler) : 2002 adet konut ve 60 adet
işyeri inşaatı 1990 yılında başlayıp 1994 yılında tamamlanmıştır.
-
Serinevler Toplu Konut Bölgesi: 1564 adet konut ve 29 adet işyeri inşaatı
1994 yılında başlayıp 1999 yılında tamamlanmıştır.
-
Yeni Adana I. Toplu Konut Bölgesi (1121 Konut) : I. Etap 182 adet konut
inşaatı 1997 yılında başlayıp 1999 yılında tamamlanmıştır. II. Etap 939
konut ve 24 adet işyeri inşaatı 1998 yılında başlayıp 2001 yılında
tamamlanmıştır.
-
Salkım Söğüt Villaları: 55 adet dubleks konut inşaatı 2000 yılında başlayıp
2002 yılında tamamlanmıştır.
-
Yeni Adana II. Toplu Konut Bölgesi (483 Konut) : I. Etap 187 adet konut
inşaatı 1999 yılında başlayıp 2001 yılında tamamlanmıştır. II. Etap 296 adet
konut inşaatı 2000 yılında başlayıp 2005 yılında tamamlanmıştır.
-
Güney Yıldızı Projesi (304 Konut) : Çok katlı konut, tripleks konut arsaları ile
birlikte, İlköğretim, Lise, Ticaret Alanı ve Sağlık Tesisleri bulunmaktadır.
-
Balcalı Konutları: Mülkiyeti Adana Büyükşehir Belediyesi’ne ve Yüreğir
Belediyesi’ne ait toplam 17.746 m² alanda 277 adet konut ve 3 adet işyeri
bulunmaktadır.
-
Aslandamı İş Merkezi: 46 adet işyeri bulunmaktadır.
-
Nakliyatçılar Sitesi: 130 adet yazıhane ve 20 adet tamirhane işyeri
yaptırılmıştır.
 Yeni Adana Projesi kentsel alanın kuzeye yönelme eğilimini başlatmış, buna
bağlı
olarak
Seyhan
Baraj
Gölü'nün
çekiciliği,
kentsel
ve
doğal
çevre
standartlarının yüksek olması, bu yörede gelişen konut talebi ve bu yöredeki
rantın artması kuzey Adana'da yüksek yoğunluklu dikey yapılaşmaların
gelişimine hız kazandırmıştır.
50
 Günümüzde Adana'nın tek merkezli kent yapısına, birinden diğerine nitelik ve
ölçek farklılıkları gösteren çok merkezli bir kent yapısına geçiş için temel
koşullar oluşmuş durumdadır. Kent merkezi “Eski Adana” ve “Yeni Adana”
olarak ikili bir yapıya geçmiş, mevcut kent lekesinin dışında toplu yerleşim
örnekleri oluşmaya başlamıştır.
 Kentin genişlediği kuzey tarafta geniş ve çorak bakir topraklar bulunmakta olup
bu sayede kentin güneyindeki bereketli topraklar bozulmamakta, dolayısıyla
kentin gelişim yönü; barınma, yerleşim ve iş bulma sorunlarını çözmeyi oldukça
kolaylaştırmaktadır.
 Türkiye'deki kentleşme sürecinin en hızlı olduğu yerleşmelerden biri olan
Adana,
Akdeniz
Bölgesi'nin
tarım,
ticaret,
sanayi
ve
sermaye
piyasası
bakımlarından en önemli merkezidir.
 İlde ulaşım karayolu, havayolu, demiryolu ve denizyolu ile yapılmaktadır.
 D–400 Karayolu üzerinde bulunan Adana Havalimanı vasıtası ile yurtiçi ve
yurtdışına ulaşım imkânı mevcuttur. Batı ile doğu illerini birleştiren Pozantı Şanlıurfa Otobanı, D–400 Karayolu ve birçok kente ulaşım imkânı sağlayan
demiryolu
Adana’nın
transit
taşımacılıkta
bir
kavşak
noktası
olmasını
sağlamıştır.
 Yumurtalık, Ceyhan, Karataş ilçeleriyle denize yolu olan uluslararası petrol ve
yük taşımacılığına açık Botaş Limanı ve Toros Gübre Fabrikaları Limanı
bulunmaktadır.
6.b) Adana Kent Merkezi Gayrimenkul Piyasası

Adana il merkezindeki gelişim gayrimenkullerin kalite ve özelliklerine de etkisini
göstermiş
olup
bunun
sonucunda
gayrimenkul
fiyatlarında
da
artışlar
gözlenmiştir.

Adana'da Çukurova ilçesinin kuzeybatısı ve Sarıçam ilçesinin de kuzeydoğusu
rantı yükselen bölgelerinin başında gelmektedir. Bu bölgedeki daire fiyatları ise
metrekare bazında 800 ile 1.000 TL’dir.

Son dönemde Karaisalı yolu, Kozan yolu ve M1 Alışveriş Merkezi’nin olduğu
bölge Adana’nın değeri yükselen yerleridir. Bu bölgedeki arsa ve arazilerin
metrekare fiyatı
80 ila 200 TL arasında değişiklik göstermektedir.
51

Yüreğir'deki arsaların metrekaresi 20 - 70 TL arasında değişmektedir.

Çukurova'da Kenan Evren Bulvarı, Turgut Özal Bulvarı, Süleyman Demirel
Bulvarı işyeri olarak en yüksek fiyattan işlem görüyor. Buradaki iş yerlerinin
metrekare bazında satış fiyatı 1.500 ile 2 bin TL arasında değişmektedir.

Güzel Yalı, Mahfesığmaz, Yurt, Mavi Bulvar üstü ve Kurttepe rantı artan
bölgeler olarak göze çarpmaktadır. Bu bölgelerdeki konutların metrekare
fiyatları 800 ile 1.000 TL arasında değişiklik göstermektedir.

Adana'nın planlı gelişen bölgelerinden Yeni Adana'da ise arsaların metrekaresi
300 ila 1.000 TL arasında değişiklik göstermektedir. Bu bölgede daire fiyatları
ise metrekare bazında 800 ile 1.000 TL aralığında seyretmektedir.

Kuzeybatı yönündeki Kabasakal, Şambayat, Karahan, Çakal Kuyusu ve Kireç
Ocağı bölgeleri gayrimenkul açısından Adana'nın yükselen yeni bölgeleri olarak
kabul edilmektedir. Bu bölgelerdeki imarlı arsaların metrekaresi 40 ile 100 TL
arasında değişiklik göstermektedir.

Önümüzdeki birkaç yıl içerisinde prim yapacak bölgeler olarak ise baraj
gölünün kuzey kıyıları, Salbaş beldesi, Karaisalı ilçesi ve Sofulu beldesi öne
çıkmaktadır.

Adana il merkezindeki 2010 yılı konut ortalama m2 satış değerleri ve aylık
m2 kira değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir.
2
Seyhan
ORTALAMA m
SATIġ DEĞERĠ
(TL)
673
ORTALAMA AYLIK m
KĠRA DEĞERĠ
(TL)
3,52
Yüreğir
451
2,97
ĠLÇELER
Not: 10 Aylık
2
(AY)
191
152
52
7. BURSA GAYRĠMENKUL PĠYASASI
7.a) Bursa Kent Merkezi GeliĢimi

Bursa, Türkiye ortalamasının üzerinde bir nüfus artışı ile en hızlı gelişen
kentlerimizden biridir. Bu hızlı nüfus artışının en önemli etkeni devamlı olarak
göç almasıdır. İlin göç almasındaki en önemli neden ise, Bursa'nın ekonomik
açıdan, ticaret ve sanayi açısından çok gelişmiş olmasıdır.

Ülke ekonomisine sağladığı katma değer açısından İstanbul, Kocaeli ve
İzmir'den sonra 4. sırada yer almaktadır. Türkiye genelinde sosyo-ekonomik
gelişmişlik sıralamasında ise İstanbul, Ankara, İzmir ve Kocaeli'den sonra 5.
sıradadır.

Çalışan insan sayısı ve işyeri sayısı bakımından da İstanbul ve İzmir'den sonra
Türkiye'de 3. sırada yer almaktadır.

Türkiye'nin ilk organize sanayi bölgesi bu ilde kurulmuştur. İl merkezindeki
organize sanayi bölgeleri; Bursa Organize Sanayi Bölgesi, Demirtaş Organize
Sanayi Bölgesi, Nilüfer Organize Sanayi Bölgesi, Batı Organize Sanayi
Bölgesi’dir.

Bursa'da gayrimenkul piyasasını hareketlendiren etkenler iki ana grupta
değerlendirilebilir. Birincisi başta tekstil ve otomotiv olmak üzere sanayi
sektörünün önde gelen firmalarının Bursa’da Kurulu olması ve kurulmaya
devam etmesi sayesinde, bu firmaların çalışanlarının ve yakınlarının Bursa'ya
yerleşmesi. İkincisi ise doğal ve tarihi zenginlikleriyle ilgi gören bir şehir olarak
yaz-kış ziyaret edilebilmesidir.

Konut
gelişimi
açısından
incelendiğinde
il
merkezi
iki
ana
bölgeye
ayrılmaktadır. Bunlar; “Eski Bursa” olarak bilinen Osmangazi ve Yıldırım
ilçelerinin içine alan bölge ile “Yeni Bursa” olarak adlandırılan Çalı, Nilüfer,
Görükle, Gölyazı ve Zeytinbağı’na kadar uzanan bölgedir.

Eski Bursa bölgesinde binalar eski olmasına rağmen değerler oldukça yüksek
mertebelerde seyretmektedir. Ayrıca binaların önemli bir kısmında imar sorunu
bulunmaktadır. İzmir Yolu üzerinde yer alan Yeni Bursa bölgesinde ise yoğun
bir şekilde toplu konut projeleri gerçekleştirilmektedir. Arzın fazla olduğu bu
bölgedeki binaların önemli bir kısmı 1999 depreminden sonra yeni deprem
yönetmeliğine göre inşa edilmiştir. Bu bölgede konut değerleri Eski Bursa’ya
göre daha düşük seviyelerdedir.
53

Eski
Bursa’nın
ilçelerinden
Osmangazi’nin
en
gözde
semtleri,
Çekirge,
Altıparmak, Atatürk Caddesi, Cumhuriyet Caddesi ve Setbaşı’dır. İş yeri ve
büroların yoğun olarak bulunduğu bu semtlerde, konut fiyatları da oldukça
yüksektir. Lüks konutların bulunduğu Çekirge semtinde daire fiyatları üst
seviyelerde seyrederken, diğer semtlerde fiyatlar büyük farklılık göstermektedir.

Kent merkezindeki konut açığını kapatmak için 2010 yılı itibariyle Başbakanlık
Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ve Bursa Büyükşehir Belediyesi tarafından
ortaklaşa olarak toplam 32 adet uygulamada toplam 15.493 adet konut ile
sosyal donatı alanı inşaatı gerçekleştirilmiş ve gerçekleştirilmeye devam
etmektedir.

Eski Bursa’nın diğer ilçesi Yıldırım’ın en gözde semtleri Erikli, Bağlaraltı,
Kaplıkaya, Esenevler ve Akçağlayan’dır. İlçede emlak ve konut fiyatlarının en
belirleyici unsuru Ankara Yolu’dur. Ankara Yolu’nun altında kalan Yavuzselim,
Vatan ve Arabayatağı gibi mahallelerde gecekondular yoğunluktadır.

Ayrıca Yıldırım İlçesi’nde Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ), Bursa
Büyükşehir Belediyesi ve Yıldırım Belediyesi tarafından ortaklaşa olarak
“Kentsel Yenileme” çalışmaları kapsamında “Yiğitler Toplu Konut Projesi”,
Akçağlayan Kentsel Yenileme Projesi”, “Sinandede Mahallesi Kentsel Dönüşüm
Projesi” ve “Beyazıt Mahallesi Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” projeleri
gerçekleştirilmektedir.

Kentsel Yenileme çalışmaları kapsamında gerçekleştirilmiş olan projelerde
Yiğitler Toplu Konut Projesi’nin anahtar teslim töreni 21.04.2007 tarihinde
düzenlenmiştir. Akçağlayan Konut Projesi’nde yer alan dairelerin satışları halen
devam etmekte olup Sinandede Mahallesi Kentsel Dönüşüm Projesi ile Beyazıt
Mahallesi
Kentsel
Dönüşüm
ve
Gelişim
Alanı
Projesi’nin
1.
Etapları
tamamlanmıştır.

Özellikle şehrin batısında bulunan ve Yeni Bursa olarak adlandırılan bölge
içerisinde yer alan Nilüfer ilçesinin en gözde semtleri Cumhuriyet Mahallesi,
Konak, Çamlıca ve Beşevler’dir. Özellikle Beşevler, doğal güzellikleri, imar
durumu ve deprem sonrası az katlı yeni yapılara taleplerin yoğunlaşması
sebebiyle konutta Yeni Bursa'nın cazibe merkezi olmuştur.
54

Her türlü altyapı, sosyal ve kültürel alanların yanı sıra düzenli bir çevre
yapısına sahip olan Nilüfer ilçesi, Bursa'nın en planlı bölgesidir. 7.700 hektarlık
belediye sınırının 5.163 hektarlık bölümü planlanmış durumdadır. Planlı
yapılaşma nedeniyle aşırı göç almaktadır. Göçün yüzde 80’ni merkez ilçeler
Osmangazi ve Yıldırım’dan olmaktadır. Yaklaşık 140 bin kişinin yaşadığı ilçe,
toplu konut bölgesi olduğundan nüfusu her yıl ortalama %14 oranında
artmaktadır.

Türkiye'nin ilk organize sanayi bölgesi bu ilde kurulmuştur. İl merkezindeki
organize sanayi bölgeleri; Bursa Organize Sanayi Bölgesi, Demirtaş Organize
Sanayi Bölgesi, Nilüfer Organize Sanayi Bölgesi, Batı Organize Sanayi
Bölgesi’dir.
7.b) Bursa Kent Merkezi Gayrimenkul Piyasası

Bursa'nın şehir merkezindeki otopark sorunu, binaların eski olması, trafik vb.
etkenler bu eski bölgeden, Yeni Bursa olarak anılan Nilüfer bölgesine yönelimi
artırmıştır.

Bu yönelim neticesinde son dönemde şehir merkezindeki değerlerde düşüşler
yaşanırken Nilüfer, İhsaniye, Ataevler, Ertuğrulkent ve Altınşehir ön plana
çıkmıştır. Bu yeni bölgelerdeki dairelerin metrekare bazında satış değerleri
1.000 – 2.000 TL arasında değişmektedir.

Bursa'da önümüzdeki birkaç yıl içinde değerlenecek muhtemel bölgeler
arasında İzmir yolu başı çekmektedir. Bu hat üzerindeki imarlı arsaların
metrekare satış değerleri ise 500 – 1.500 TL arasında değişiklik göstermektedir.
İzmir yolundaki imarsız olan arsaların metrekare satış değerleri ise 70 - 150 TL
aralığındadır. İzmir yoluna cepheli “konut dışı kentsel çalışma alanı” imarlı
parsellerin metrekare satış değerleri ise 1000- 4000,-TL arasında değişmektedir.

Nilüfer'in içindeki Çalı, Demirci, Yaylacık, Kayapa ve Hasanağa Bölgesi'ndeki
(Orman Alanı - TOKİ'nin yatırım yaptığı bölge) imarlı arsaların metrekare satış
değerleri 100 - 150 TL, imarsız arazilerin metrekare satış değerleri ise 50 - 100
TL arasında değişiklik göstermektedir.

Görükle bölgesinde (Uludağ Üniversitesi öğrenci yerleşkesi) stüdyo, 1+1 ve 2+1
olarak inşa edilmekte olan bina sayısı oldukça fazla, bu bölgede daire fiyatları
60.000 ile 80.000,-TL arasında değişirken kira fiyatları ise 400 ile 650,-TL
arasında değişmektedir.
55

Fethiye ve İhsaniye mahallelerinde eski yerleşimin bulunduğu kısımlar yıkılarak
yerine yeni binalar yapılmaktadır. Dairelerin metrekare birim değerleri genelde
1.000 ile 1.500,-TL arasında değişmektedir.

Balat bölgesinde genel olarak lüks konut projeleri yapılmakta olup fiyatları
200.000,-TL
dolaylarından
başlayıp
700.000,-TL
mertebesine
kadar
çıkabilmektedir.

Bursa il merkezindeki 2010 yılı konut ortalama m2 satış değerleri ve aylık
m2 kira değerleri aşağıda tablo halinde listelenmiştir.
2
2
ORTALAMA m
SATIġ DEĞERĠ
(TL)
ORTALAMA AYLIK m
KĠRA DEĞERĠ
(TL)
Nilüfer
998
3,52
283
Osmangazi
900
4,64
194
Yıldırım
882
4,42
200
ĠLÇELER
Not: 10 Aylık
(AY)
56
Kaynaklar






















T. İstatistik Kurumu
Hazine
T.C. Merkez Bankası
Devlet Planlama Teşkilatı
Garanti Morgage – Reidin Emlak Endeksi
Propin Investment Consultancy
GYODER (Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektör Raporu)
Jones Lang LaSalle - Türkiye
Aksoy, S. (2005) İstanbul Metropoliten Alanında Ofis Kira Değerlerini
Etkileyen Faktörlerin Analizi, İTÜ Fen Bilimleri Enstitüsü, Y. Lisans Tezi.
Baycan Levent, T. ve Kundak, S.(2003) “The role of multi-functional land use
in urban redevelopment,” in The Economics of Multi-functional Land Use ,
Eds., Nijkamp, P., Rodenbug, C.A., Vreeker, R., Amsterdam: Shaker
Publishing.
Bowlby, R. (1985) Just Looking: Consumer Culture in Dreiser, Gissing and
Zola , New York: Methuen.
Coffey, W.J. ve Sheramur, R.G. (2001) “Intra-metropolitan employment
distribution in Montreal, 1981-1996,” Urban Geography 22, 2, 106-129.
Çelen Değerleme (2003) Anadolu Yakası Ofis Pazarı Raporu, Ağustos,
İstanbul.
Dökmeci, V. ve Çıracı, H. (1990) Beyoğlu, İstanbul: Turing.
Dökmeci, V. ve Berköz, L.(1994) “Transformation of İstanbul from
monocentric to a polycentric city,” Planning European Studies 2, 193-205.
Dökmeci, V., Yürekli, H., Çağdaş, G. ve Berköz, L.(1996) “Residential
preferences in Istanbul, Habitat International 20, 2, 241-251.
Dökmeci, V. ve Çıracı, H. (1999) “From westernization to globalization: An old
district of İstanbul,” Planning History 21, 3, 13-23.
Dökmeci, V., Önder, Z. Ve Yavaş, A. (2003) “External factors, housing values
and rents: Evidence from survey data,” Journal of Housing Research 14, 1,
83-101.
DTZ Pamir ve Soyuer (1996) Ofis Pazarı Raporu, Ağustos, İstanbul.
Ergun, N. (2003) “Gentrification in İstanbul,” Cities 21, 5, 391-405.
Ergun, N. ve Dündar, B.(2004) “Functional change as an indicator of
transformation near the old center of İstanbul,” European Planning Studies
12, 5, 723-738.
Erkip, F.(2003) “The shopping mall as an emergent public space in Turkey,”
Environment and Planning A 35, 1073-1093.
57
 Gordon, P. and Richardson, H.W. (1996) “Employment decentralization in US
metropolitan areas: Is Los Angeles an outlier or the norm?” Environment and
Planning A 28, 10, 1727-1743.
 Hall, P. ve Pain, K.(2006) The Polycentric Metropolis. Learning from Mega-city
Regions in Europe (Eds.) London: Earthscan.
 Kuzeybatı Gayrimenkul (2004) The commercial property market in greater
İstanbul Report, April, İstanbul.
 McMillen, D.P. ve Lester, T.W. (2003) “Evolving sub-centers: Employment
and population densities in Chicago, 1970-2020,” J. of Housing Economics
12, 60-81.
 Miller, M.B.(1981) The Bon Marché: Bourgeois Culture and the Department
Store 1869-1920, Princeton, N.J.: Princeton University Press.
 Önder, Z. (2000) “High inflation and returns on residential real estate:
Evidence from Turkey,” Applied Economics 32, 917-931.
 Özus, E. ve Dökmeci, V.(2005) “Effects of revitalization in historical city
center of İstanbul,” International Real Estate Review , 8, 1, 144-159.
 Özus, E., Dökmeci, V., Kıroğlu, G. ve Eğdemir, G.(2007) “Spatial analysis of
residential prices in İstanbul,” European Planning Studies 15, 5, 707-721.
 Richardson, A. ve Bae, C.-H.C. (2005) Globalization and Urban Development
, Berlin: Springer.
 Rowland, A. ve Gordon, P. (1996) “Mexico City,” in Mega-Cities in Latin
America , Ed. A. Gilbert, Tokyo: United Nations University Press.
 Terzi, F., Mutlu, H. ve Dökmeci, V.(2005) “Retail potential of districts of
İstanbul,” Journal of Retail and Leisure Property 3, 4, 314-325.
 Tokatlı, N. ve Boyacı, Y.(1999) “The changing morphology of commercial
activity in İstanbul,” Cities 16, 3, 181-193.
 Bahar Sema Yağcı “ Adana Çevre Durum Raporu” (2002) Çukurova
Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü – Yüksek Lisans Tezi
 Adana Büyükşehir Belediyesi Nazım İmar Planı Notları
58

Gayrimenkul Piyasasının Genel Görünüşü

Transkript

Benzer belgeler

Biyografi - resicongroup.com

TC BAŞBAKANLIK Toplu Konut İdaresi Başkanlığı

İstanbul`a 114 yeni otel daha geliyor. Konut metrekareleri küçülecek

Seba Millennium Satılık Lüks Konut İstinye / İstanbul

TC BAŞBAKANLIK Toplu Konut İdaresi Başkanlığı

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı TC BAŞBAKANLIK

Elle Decor Ağustos 2015

Affordable and Adaptable Public Buildings through

Dosyayı indirmek için tıklayınız

KONUT SATIŞ/ÖDEME BİLGİLERİ KONUT TİPİ KONUT