Kütahya Şaphane Gimsan Arsalar

STANDART GAYRiMENKUL DEGERLEME UYGULAMALARI A.S.
ciMsAN GEDiz
rUmxYn
ipdr
vE MENSUcAT sAN. A.9.
id - grpnnnE iLgEsi
gneHnrur rovU
> 2538.2539 ve 2569 NUMARLI PARSELLER
Gayrimenkul De!erleme Raporu
28.03.2012
svP-l2-GEOiZ 02
S
rP
ieiNDEKiLER
r.
SEGtarrrqr mponu
1.3
rrxxrnoaBiLGiLER-..'.-...=..'......'..........-.............'...'......-.....5
RaporTafh ve Nlmarasr
......
2. 9iRKETve MiiSTERiyi TANrrrcr BiLGirER...,
2.7. D€aerlemey Yap.nSrketUivanrveteismB g en.... ..
2.2. - DegenemeTaeb nde B!r!.an r'lr9rer Unva.r ve Ietigm Bigiter
3. DEGERLEM€
AMAC, KAPSAM ve tLKELERi...........
......3
.-...................................................3
3.4 RaDor?a Kulanran Kstmaar .,
3.5 Dege.ieme Ca r5mararnda Esas A rar Srandanar
3.6. Deoeneme Ca|9rnalarnda Kllan an Yontemier ve Anaize
3.6.1. Emsal Kar9r a9t rma Yaka5m.................. .
.,...,..,........,,.,,..,,..,..,...,...,...,......4
...... ......
.......5
.....s
9
3.6.2
3 6.3
3.64
3.6 5
EKoNoMi, sEKrdR vE sdLGEyE iLiSKiN ANATizLER ........,,,.,..,...,.............................,................,..............
4.2.
4.3.
o
/ov
ordo
D.
.l
. . . . . . . . . . . . . . . . . .
13
. 15
af .n ven1er.............
.... ......17
DEGERTEM E KoNUsu GAyRIMEN KU LLER HAKKIN DA aiLGiLE R ve ANAtiztER.,...,..,.......,...,..,...,.......,...... 1a
Gayrmenkuer.Yefl,Konwu,Tanm,TapuKayttdrnait5tnBqer............................... .. .18
Gayrmeiku €rin Buundui! BdlgennAna z ve Ku
5.
5.1.
5.1.1.
5.1.2.
Gayrmeiku erinYeri/ KonumoveTanm
GayrmenkLr ijn Ta.lm;ve Yapsar6zer terl .. ..
.............................
....
18
glen..
.........................19
........
.................................................19
en ................... .................. t9
5.22.
GayfimenkLlereAtTakydatlncelemeeri.......
.... ..........................19
s2:3
Gaynmenk!lereAtlmarPan/Kamua$trmat9terv.s.Bgler........ ..
.........................20
6. DEGERLEME eAUSMAtARt ....,...,......,........,...,..
.,...,......,...,...,,..,,..,...,..,...,...,...,... 2 t
6.1. Deqereme Ca sma.nnii Muhasebe Standadanya Iiskisi
...
. I
6.2 Deoereme15eminiO!ms!zYondeEtkileyenVeyaSrnrayanFaktdner..... ...........23
6.3 GayrmenkuLinTeknkOzerkeriveDeieremedeBazAnanVerler....................................... .... ......23
6.4. Deaeneme Ca rSmararnda Kuilan an Ydntemler ve Varsayr
...23
6.6. Aynstrrma Ybntemi.............................. . .
24
6.8. Kllanrlan Degenente Analiz Yootemein Aerklayrc B19 er ve Bo Analzier n seq me Nedenen............... .... 25
Deiedeme Konls! Gayimenku erf Tapu B
Deqeneme KonusL Gayrimenk!lern Yas.l SureE Analiz . .
Gayamenkulern Son Uq Y Isef s nde Kon! Oldu!! A rrn sar m ts em
5.2.1.
51.3.
5.2.
. . . . . . . . . . . . . . . . . .
2
6 8.1.
6.8.2.
6.8.3.
7.
7.1.^NA1i2soNUelARrNrNDEGERLENDiRirMEsi...,..........................................................................,.......,...,26
FarklrDeoerleme r4etotarrrn Ve Ana z Sonlqan.tr Uy! n atr r mls ve B! Amaqra izene. Yontem ve
72. Asg.riAqerdenRapordaYerVerheyenlernNrqnYerAlmadkarinGerekgeen, ........................26
7.3, YasalGerekl€rnYerneGelirlipGetnnredqrVel4evzlatUyarncaAnrnascerekenlznVeBeqeenfTamVe
10.
11.
DEGERtEMEyi yApaN DE6ERTEME uzMANt ARrNrN DEGERL€ME LisaNs BELGEsi (iRNE(LERi,,..,...,......34
oEGER!EME KoNUsu GAyRiMENkUTLERiN SiRKET TARAFTNDAN DAHA 6NcEKi TARiH!ERoE
DEGERLEMESi yaprLMrS isE, soN 0C DE6ERLEMEyE iLiSkin BirclLER ...........................................................3s
SvP 12 GEDIZ_o2
$zP
1.
DEGERLEME RApoRU HAKKINDA
eilcilrn
1,1. Siizletme Tarihive Numarasl
Mii9teri talebi iizerine haztrlanmtgttr.
1.2. Degerleme Tarihi
8u deoerleme raporuna konu olan gayrimenkuller hakktnda 12.03.2012 tarihinde ilgili makamlar
(tapu, kadastro ve belediye) nezdinde Ea|tmalara baSlantlmrg ve dederteme Ealgmalanna esas teSkil
edecek olan dbkilmanlar ise 28.03.2O12 tarihine kadar hazrr hale oetirilmistir.
1.3. Rapol Tarihi ve Numamsl
24.03.2012
|
SvP _I2_GEDIZ 02
1.4. Rapor Tii.ii
iS bu Rapor; Gimsan cediz iplik Ve Mensucat San. A.g. (Maigteri),nin tatebi ijzerine, tvlijlkiyeti
Yaprsan Yapr San. Ve Tic. A,9.'ye ait olan, tapuda; kijtahya Ili, Saphane itgesi, 9aphane Kajyii,
2538 parsel numaralr, 2.925,-mz yuzdtciimlii tarla,
o
o
o
2539 parsel numarah,93.600,-m? yuzbtgumlur Larta,
2569 parsel numarafi, 1.725,-m'? yilzdl9iimlLi tarla,
vaeflr gayrjmenkullerin yasal durumlannrn irdelenmesi ve rayig (adil) piyasa dederlerinin tespiti
amacryla hazrrlanmrs gayrimenkul deEerleme raporudur.
Bu Rapor'da beliflenmesine gah, an adil
degeri bu Standaftlat
Pazar Degeridir. Pazar
(rayi) piyasa degeri, UDES I de
gergevesinde agadrdaki
9e
tammlanan
kilde ta nrmlan maktadu
i
Bir miilk n uygun bir pazarlamann ardndan bhbirinden baitmez istekti bir ahcryta istekti
bir satta aastnda herhangi bir zodama olmakszrn ve tanflann herhangi bir ititkiden
etkilenmeyeceii taftlaf alhnda, bilgili, basiredi ve iyi niye i bir gekitde harcket ettikleri
bir anlatma gergevesinde degerleme tarihinde el degi€tirmesi gereken tahmini tutardtn
Rapo/da tanrmlanan "adil (rayi9) piyasa degeri", aynr zamanda Ttvls:16, paragraf 31 ve 32de
tanrmlanan satlg maliyetleri dLigillmemig "gercege uygun deier" olup, Rapor, Sermaye piyasasl
Kurulu tarafrndan, Kurul'un 20.07.2007 tarih ve 27/781 saytlt toplanhsrnda beljrlenen formata
uygun olarak hazrrlanmDtrr.
1.5. Raporu Hazrdayanlar
Sorumlu Dededeme Uzmant: Yusuf Yagar TURAN- sorumlu Deoerleme Uzmanl
S.P.K. Lisans No.: 400471
Sorumlu Deierleme Uzmanr. Hiiseyin CANKURTARAN Sorumlu Dederleme Uzmanl
2.
ginxrr
S,P.K. Lisans No.: 4OO196
ve MUgrERiyi
2,1. Deierlemeyi
raNrrrcr eiLciLen
Yapan Sirket Unvanr ve
iletgim Bilgileri
SIANDART GAYRiMENKUL DEGERLEME UYGULAMALARI A.9.
Maslak, Eski Brjyrikdere Caddesi, lz Plara ciz, No:4, Kat:6/18 5i9ti istanbul
ft 0-212-290-64-93; Ft 0-212-290-64-91; W : www.standartod.com
2,2. Deierleme Talebinde Bulunan Miiiteri
GiMSAN GEDiz ipliK vE MENsucar sAN. A.S.
Unvant ve iletisim Bilgileri
Levent, Esentepe Mh. Harman Cad. Ali Kaya Sok. Polat Ptaza B Btok No:4 Kat:4/79 Sisti/istanbul
I
29.09.2005 tarih ve 2oo5l17 Esas, 2005/22 eyfl karak doqrutusunda 2539 numaralr paEein 40,600,.fi, yijzdLEijmtiik hsm Orman nrtetll
t6ciredilmig r. Bu nedente deqer€me 9a Dmalan 2s39 paEerin 53,OOO,-n, yijzd qitmit iein yaprtmstjf.
kazanarak Maliy€ Hazines adrna
SvP_12_GEDiz_o2
$ zP
3.
DEGERLEME AMA9, KApsaM ve
3.1,
irxereni
DeEerleme Raporunun Amacl
iS bu Rapor; Gimsan Gediz iplik Ve Mensucat San, A.9, (Mi!9teri)'nin talebi iizerine, lvliilkiyeti
Majsteri 9irket'e ve/veya Gessan Gediz Et ve Siit San. A.9.'ye aat olan ve Rapor'da detaylr bilgileri
verilen gayrimenkullerin yasal durumlannrn ardelenmesi ve rayig (adil) piyasa deierlerinin tespiti
amaoyla hazrrlanmrg gayrimenkul deEerleme raporudur.
Rapor'da tanlmlanan
"adil (rayie) piyasa dederi", UDES I de tantmlanan Pazar Degeri
ve
TMS:16, Paragraf 31 ve 32 de tanrmlanan satrs maliyetleri diigiilmemig "gerCege uygun deger" olup,
Rapor, Sermaye Piyasasr Kurulu tarafrndan, Kurul'un 2O.O7.2OO7
belirlenen formata uygun olarak hazrrlanmrgtrr
tarih ve 27/781
sayrh
toplanhsnda
3.2.
Srnrrlayrcr Kogullar
Bu Rapor, Standart tarafrndan, Miigteri'nin yazrI talebi iizerine Miilkiyeti lY0gteri 9irket'e ve/veya
Gessan Gediz Et ve Silt San. A.9.'ye ait olan ve Raporda detay| bilgileri verilen gayrimenkullerin yasal
durumlaflnrn irdelenmesive rayig (adil) piyasa deierlerinin tespitiamaoyla hazrrlanmrgtrr.
Mijgteri tarafhdan Standart'a sunulan b€lgeler esas a|narak ilgili makamlar nezdinde yaprlan inceleme
ve ara5trrmalar ile ekonomi ve piyasa kosullan dikkate ahnarak yaprbn analizler, tijm verilerin dodru
oldudu kabuliine dayanarak ger9eklestirilmistir. Rapor'da nihai degeri
ve analiz
sonuElannl
etkileyebilecek nitelakte eksik ve/veya yanlrg. belge ve/veya bilgilerin olmasr durumunda Standart
sorumluluk kabul etmeyecektir.
Rapor'da gayrimenkultin adil (rayi9) piyasa dederi, fiili deberleme tarihi esas ahnarak belirlenmig olup
bu tarihten sonra ekonomik ve piyasa kogullaflnrn dedigmesi halinde olabilecek maddi degigikliklerden
dolayr Standart sorumlu tutulamaz.
Deqerbme ea|9malan, Rapor'un 6.1. kiliimiinde detaylan veribn muhasebe uygulamalaflna iligkin
olarak herhangi bir Ealtmayr ieermediuinden, Miisterinin bu kapsamdaki uygulamalaflndan standart
sorumlu tutulamaz.
Rapor, Mijgteri'nin mijnhasrr kullanrmr iEin hazrrlanmrS olup, Milsteri Rapor'u kamu kurum ve
kuruluslafl ile mahkemeye sunabilir. Rapor'un teslimi ile Mtigteri, Raporda yer verilen bilgilerin kamu
kurum ve kuruluglan ile mahkemeye sunulmasr haricinde gizli tutulacairnr Standart'a taahhiit eder.
Rapor srrurlr sayrda iiretilmis olup higbir zaman Standart'rn yazrlr dn izni olmadan iigi.jncii 9ahrslara
dagrtrm amacryla k6men veya tamamen eoqaftrbmaz veya kopya edilemez.
3.3, B€yanlal
TarafrmEdan yaprlan degerleme galrgmalan ile ilgila olarak;
Raporda sunulan bulgulafln Dederleme Uzmanrnrn bildigi kadanyla dodru oldugunu,
Analizler ve sonuglann sadece belirtilen varsayrmlar ve kogullarla srntrh olduiunu,
Dederleme Uzmanrnrn dederleme konusunu olugturan mijlkle herhangi bir ilgisi olmaddrnr,
Dederleme lJzmanr iicretinin, raporun herhangi bir bdlumijne ba6|| olmaddrnr,
Degerlemenin ahlaki kural ve standartlara gdre gergekle9tioini,
Deierleme lJzmanrnrn, meslekieiitim Frtlanna haiz olduounu,
Deierleme lJzmanrnrn deoerlemesi yaprlan mijlkijn yeri ve vasfr konusunda daha dnceden
'
-
deneyimioldudunu,
Deoerleme Uzmanrnrn, miilkii kisisel olarak denetledigini
Raporda belirtilenlerin haricinde hig kimsenin
yardrmda bulunmaddrnr,
bevan ederiz,
SvP
t2
GEDIZ 02
bu raporun
hazrrlanmasrnda mesleki bir
S zP
3.4. Rapor'da Kullanrlan Ktsaltmalar
TTAPOR'DA KULLANILAN
KISAITMALAR
Sermaye P yasas Kurulu
Sermaye Plyasasr Kurul!
Gaynmenku Yatflm Ortakl q
SPK
GYO
14usted
Gimsan Gediz
I]DE5
UDU
UOES-KN
UM5
Tl45
Iplikv€ Mensuc€t
San. A.S.
Standart Gayrmenkul Degerlem€ Uyquamalar A.9
Uluslararasr DeqerEme Standarrlan
Uluslararasr De!erleme Uygulamalan
ULEla aras DFqe'bne Srd-ocnrar Klav/\lola
U uslararas Muhasebe Standartaa
Tnrk Muhas€b€ Standartlar
KAKS
E
lnsaat Emsali
Maks mum Yap YuGeklidi
iNA
Indir9€nm6 Nak t Akrml
Dev.m Ed€n De6er
DEO
Rf
A
000
Beia Katsayrs
Bn
€
ABD $
ABD$/TL
ABD DoIaT
)7.01.)01)
td'\
lCvBerer_'<ars.LrLoan l./8/5
3.5. Deoerleme eahgmalannda
ll tu.d nrgr
Esas Ahnan Standartlar
Bu Rdpor'da yer alan deuerleme Caltsmalan, Sermaye Piyasasl Kurulu'nca yayttanmtg
45 Sermale Piyasastnda
Uluslararast Degerleme
"
Seri: VffI, No:
Hakkhda Teblig"
Hiikiimlerince, Tebli6in (1) nolu ekinde yer alan Ulusla€rasr Deierlene
Standartlanna uygun olarak
'tandartlan
gereeklettirilmigtir. eahgmanrn dayandrEr Standartlar, uygulama esaslan ve krlavE notlaflna
agagrda dzetle yer verilmigtir.
Degerlemeler, hir vatlqn Pazar Degei veya Pazar Degeri dtgrndaki esaslara gdre yaprlrr. Pazar,
fiyat, maliyet ve deger kavramlan, tijm deoerlemelerin temelinde yer almaktadrr. Bu kavramlar hem
Pazar Degefni esas alan hem de pazar drgrndaki kriterleri esas alan degerlemelede iligkilidir.
Dederleme tjzmanlannrn ga|tmalan agsrndan eSdeder bir dneme sahip olan bir dioer unsursa,
deierleme sonuglannrn anla9rhr bir gekilde iletilmesi ve bu sonuqlann nasrl elde edildioinin
anlaSrlmasrdrr. iyi bir Dederleme Raporunun, Uluslararasr Deoerleme Standartlan'nda tantmlanan,
deoerlemenin bu iie temel y6nijne de (UDES 1, Pazar Dederi Esash Degerleme; UDES 2, Pazar
Degeri Drgrndaki Dederleme Esaslaru UDES 3, Degerlemenin Raporlanmasr) hitap etmesi
gerekir. Bu sebeple bu Rapor, uDEs'in atairdaki agrklanacak deierleme standadlarl,
uygulama esaslan ve krlavuz notlan yanrnda, UDES 3, Degerlemenin Raporlanmast'na
iligkin esaslan da igermektedir.
Delierin Pazar ve Pazar DrSr Esaslarl
Pazar Degeri kavramr, pazar katr||mcrlaflnrn toplu algrlamalanna ve davranrglanna badltdlr. Bir
pazardaki iglemleri etkibyebilen muhtelif faktdrleri tanrr ve bu faktdrleri, deger Uzerinde etkili olan
diuer kendine has veya pazar
.
drSr
etkenlerden ayrnr.
Miilkiin pazar deoeri esash degerlemeleri,
iglemlerin gergeklegtidi pazann, pazar drgl
etkenlerce srnrrlandrnlmadrdrnr varsayar.
o
o
o
Pazar deoeri esas| degerlemelerde, deoerlemede kullanlan Pazar Degeri tantml
belirtilmeli ve degerlemeye dahil edilmelidir.
Pazar de0eri esash deqerlemeler, milkin en verimli ve en iyi kullammt veya en
olasr kullanrmrnr belirlemelidir; qijnkri bu kullanrm, m0lktin dederinin belirlenmesindeki
en 6nemlietkendar.
Pazar deoeri esas| dederlemeier, ilgili pazarlara dzel verilerden ve bu pazarlardaki
katrhmolann tijmden gelen sLireelerani yansrtmaya qa||9an ydntemler ve prosedijrler
vasrtaslyla geligtirilmektedir.
SvP 12_GEDIZ_02
S
o
.
'
rP
Pazar esaslt dederlemeler,
delete, emgal karr arhrmq getir indirgeme ve
tnaliyet yaklagtmlan uygulanarak gergektegtirllir. Bu yak6grmtann her birinde
kullantlan veri ve kriterler pazardan elde edilmelidir.
Mijlklerin pazar dtgt esaslara gaire deierlemesinde, bjr varl6tn pazar kahltmctlan
taraftndnn altntp sattlabilirlidinden ziyade ekonomik faydalarr veya finksiyontaflnt ya
oa
normal veya tipik olmayan pazar kosulannrn etkilerini gbz dnaind'e bulunduran
yaklagrmlar kullanrltr.
DeEerlerne galt'mala'nda, agagtda UDES Standart 1de tantmlanan pazar Deieri
standaftlar ile ilgili ktlavuz nouan ve deqerlemelerin mali tablolara yans[ma
gergeklegtirildikleri hususlan dikkate allnarak, UDES Finansat Raportama
uluslarara$ Dederteme Uygutama$ 1 (uDU 1) bir arada ete altnmrgtrr.
iiin
Esasll
amaqtl
Oegerlem!,
Bu Standardfn amact, Pazar Deie nin ortak bir tantmtnt belirlemektir, Bu Standart avnca.
deoerlemenin amacr ve planlanan kulla:|,mt pazar Degerhin tahmin edilmesi olduqunoa, ou tantmtn
millk0n deierlemesine Lrygulanmasryla iligkiti genel kriterteri de aerktamaktadrr.
Pazar Degeri, Pazar Dedelitantmtmn gerekterini kargrlayan kogullarda dederlemenin yaprtdrdl
tarihte (aerk) piyasada sahga sunulmus olmasr durumunda, m0lkiin el deiistirecegi tutan;
.
.
.
.
bir temsilidir, Pazar Deierlni tahmjn etmek igin bir Dederleme uzmanr jtk olarak en
verimli ve en iyi kullan rrt veya en olast kullantml respit etmelidir (Bkz. Uluslararasl
Degerleme Standartlan lUDFSl, Genel Degerleme Kavramlafr ve ilketerj, paragraflar 6,3, 6.4,
6.5), Bu kullanrm. bir miilkin mevcut ku anrmrnrn devamr niteliqinde olabileceii gibi bir bagka
alternatif kullantm da olabilir. Bu tespitler, pazardaki bulgulardan elde edilir.
Pazar Deieri, mijlkiin niteligini ve bu mLilk(jn piyasada iglem gdrebilecegi kosu an yans[an
degerfeme yaklagtmlan ve prosedLirlerinin uygulanmastyla tahmin edilir. pazaf Deierhi
tahmin etmek amaqyla en slk uygulanan yaklagtmlar arastnda emsal karr art ma
yakla,tm, indirgenmit nakit analizini de igeren getir indirgeme yaklaitm, ve
maliyet yaklaflmr yer almaktadrr. Bu Yaklasrmlara itigkin bilgiler, Rapor,un 3.6
Biiliimi.inde verilmistir.
Iim Paz.ar Degeri iilgijm yiintemleri, teknikleri ve prosediirteri, uygutanabilir bir
yeterlilikte olmalafl ve dodru bir gekilde uygulanmalan halinde piyasadan elde edilen krjterleri
esas aldlklaflnda Pazaf Degerlnin ottak bir tanrmtnt olugturacaklardtr. Emsal karstlagttrmalarl
veya diSer pazar karsrla9trrmalan, pazardaki gdzlemlerden kaynaklanmaltdtr. Indhgenmit
nakit analizini de igeren gelir indirgeme yakla€tmt piyasanrn tespit ettidi nakit aktglafinl
ve piyasadan elde edilen geri diinaig oranlannr esas alma||drr. ingaat maliyetleri ve
amortisman, maliyetler ve birikmig amortismanrn piyasa esash tahminleri aizerinden
yaprlan biranaliz ile tespit edilmelidir.
Her ne kadar veri kullanrlabilirli6i ve piyasa veya mijlk0n kendisiyle ili'kili durumlar hangi
degerleme ydntemlerinin en algili ve en uygun ydntemler olacadrnr belirleyecek olsa da,
yukandaki prosedilrlerden herhangi birinin kullanrmrndan elde edilecek sonue, her bir
ydntemin piyasadan efde edilen verileri esas alma5] duumunda Pazar Deieriolmaldn.
N4iilkiin, normalde piyasada hangi gekilde iglem gdreceoi, Pazar Degerhin tahmini iEin hangi
yaklatrm veya prosedLirlerin kullanrlabileceoini beiirier. Piyasa bilgilerine dayandr!rnda bu
yaklagrmlann her biri, kargrlaghrmaL bir yaklagrmdrr. Her bir dederleme durumunda, bir veya
daha fazla sayrda ydntem genellikle piyasadaki faaliyetleri en iyi temsil eden yontemdir.
Deaierfeme Uzmanr, her bir Pazar Degeri galgmagnda her yiintemi giiz iiniine
alacak ve hangi yiintemlerin en uygun olduiunu tespit edecektir.
Kapsam
. UDES L, |'Jijlkijn Pazar Degerfne, genellikle gayrlmenkuller ve bunlarla iligkili unsurEra
uygulanmaktadrr,
siireklilik gtisteren bir durumun pargasr olarak veya bir
baSka amagla degerlendirilmesinden ziyade piyasada satrlryormug gibi diigainiilmesini
Dederlemesi yaprbn miilkLin,
gerektirmektedir.
Tanrmlar
. Pazar Degeri bu Standartlar gergevesinde agaddaki gekilde tanrmlanmaktad|
SvP_12_GEDIZ_o2
.
S
zP
uygun bir pazarlamamn ard,ndan birbirinden baitmsz istekli bir ahcryta
lir nllkiin
i*!<!i.
bh s?t!9t arasnda herhangi bir zortama olmakstzh v6 taraftann herhangi bir
ilitkiden etkilenmeyeceii €aftlar alt nda, bitgiti, basiretti ve iyi niye i ti, ge*ita"
hareket ettikleri bir anlatma gergevesinde deierteme tarihjnde'et de,li;tirmesi
gereken ta hm in i tutardt n
.
MUlk tetiminin kullantlmastntn nedeni, bu StandarUann rizerinde odaklandrit noktantn miilkiln
degerlendirilmesa olmastdtr. Bu Standartlar, finansal raporlamayt da kaf,sadt(1tndan, varhk
terimi, tantmtn genel uygulamastnda farkit anlamlar iEerebilir_ Tantmtn her bir unsurunun
kendisine ait bir kavramt vardtr:
.
Tahmini tutar.,." taraflann herhangi bir iliskiden etkilenmeyecek sardar alhnda bir
mUlk igin ildenecek olan para cinsinden (genelde yerel para biriminden) ifade edilen
"
fiyat anlamtndadtr. pazar Deieri, pazar DeEeri tantmtyla tutarlt olarak deqerhme
tarihinde piyasada makul dtqijlerde elde edilebilir en olast fiyat olarak 6leijldr.
Satrct taraftndan makul dlEijler gereevesinde elde edibbibcek en iyi fiyatttr ve aynl
zamanda altclntn da makul olgiiler gergevesinde elde edebilecedi en avantajlt fiyattf.
Butahmin,6zel Deietr'in veya herhangi bir unsurunun satrgr viya bagka herhangi bir
dzellidi ile iliskili olarak herhangi biri tarafrndan sadtanan tipik olmayan finansiran,
sattg veya geri kjralama anlagmalan, dzel srntiamalar veya imtiyazlar gibi iizel
durumlar veya gartlar nedeniyle artan veya azalan tahmini fiyaflarl
iqermemektedir (Uluslararasl Deierleme Standaruan Komitesi Standatdt 2, patagtaf
a
3.8).
",.,bir miilk n eI degiEtirmesi gereken,,," ile bir mijtkijn dederinin
dnceden
belirlenmig rutan veya fiiti sattg fiyatrnr degjt de tahmini bir tutan jfade ettidi
gerqeginden bahsedilir. pazann, dederleme tarihinde pazar Degeri tantm|rln tim
.
unsurlannt ieeren bir altm sattm igleminin sonuglanmastnt
beklediii fiyatttr.
",..degerleme tarihinde.,." tahmint pazar Degeinin belirtiten tarihe iizgii
olduiunu gdstermektedir.
Piyasalar ve piyasa kogullan degigebildidinden tahmini deier bir bagka zamanda
dogru veya uygun olmayabitir.
Bu deierleme, ne geemigteki ne de gelecekteki bir tarihte degit de etkin deierleme
tarihinde fiili pazar durumunu yangtacaktf. Bu tantmda aynca fiyatta herhangi
bir fark|hk olmakstztn satrt sdzlegmesinin egzamanlr olarak el deoigtirdidi ve
.,
'
c
tamamlandr0r da varsayrlmaktadrr.
"...istekli bir ahoyla,,,"satrn alma islemi igin motivasyonu olan ancak bu konuda
zorunlu olmayan birisi anlamrna gelmektedir. Bu ahcr, ne herhangi bir fiyatta sahn
almak igin gok heveslidir ne de hiebir gekilde satrn almamaya karar||drr. Bu a||cr, aynr
zamanda varlrdr kanrtlanamayan veya beklenti dahilinde olmayan hayal drilnij veya
bir hapotez nitelidindeki bir piyasayla iligkili olarak hareket etmekten ziyade cari
piyasanrn gergeklerine bagI olarak ve beklentileriyle hareket ederek satrn alma
iglemini gereeklegtiren kisidir. Bu alrr, piyasanrn gerektirdiii fiyatlardan daha yilksek
bir fiyat ddemeyecektir. Var olan mUlk0n sahibi de "piyasa"yr olusturanlar arasrnda
sayrlmaktadrr.
",,,istekli bir sahct ansnda.,, " afadesindeki satEr ise ne herhanga bir fiyata
satmaya hazrr olup satma konusunda eok istekli olan veya satmak zorunda olan ne de
cari piyasada makul kabul edilmeyecek bir fiyattan satrS yapmaya hazrr olan bir
satrcrdrr. isteklisahcr, normal bir pazarlama faaliyetinin ardrndan (aqk) piyasada elde
edilebilar en iyi fiyattan, fiyat ne olursa olsun, piyasa gartlan ger9evesinde mLilkiinij
Fiili mi.ilk sahibinin iginde bulundugu
pargasr dedildir fainkii 'istekli satrcr'
satmaya motive olmug olan sahcdrr.
kogullar,
..
c;
bu
degerlemenin
bir
varsayrmsal bir satrcrdrr
",.,taraflann herhangi bir ilitkiden etkilenmeyecegi tartlar alttnda..." fiyar
seviyesini piyasa nitelikleriyle baidagmayan veya ozel Deger nedeniyle
yiikselten iizel veya belirli bir iligkisi (ornegin, ana ve bao|| ortak||klar arasrndaki
veya arazi sahibi ve kiracrsr arasrnciaki iligki gibi) olmayan taraflar arasrndaki
anlasmadrr (Bkz. uluslararasr Degerleme Standardr 2, paragraf 3.8). Pazar Degeri
ilzerinden islem, her biri badrmsrz olarak hareket eden birbirleriyle iligkisi
olmayan taraflar arasrnda gereekle9tirilmig gibi varsayrlrr.
"...uygun bir pazarlamamn ardtndan..," milkiin Pazar Dederi lantmna uygun
olarak makul dle0ler eerqevesinde elde edilebilecek en ayi fiyat seviyesinden elden
SvP_12 GEDIZ 02
S zP
grkanlmastnt saulamak ijzere
.
a
a
.
.
.
piyasaya en uygun gekilde sunulmast anlamrna
gelmektedir. l.4ijlkiln piyasaya sunulma srjresi, piyasa kosullanna gdre farklthk
gdsterebilir, ancak mijlkdn uygun saytda potansiyel ahctntn dikkatine sunulmast icin
yelerli olmast gerekrr.
Piyasaya sunulma sijresi, dederleme tarihinden dnce gerEeklegir.
",.,tantlarrn bilgili ve basirc i bir tekitde hareket eftiktei,.,. ifadesiyte de
hem istekli alErntn hem de istekli satrcrntn miitkijn 6zellikteri ve niteligi, Riti ve
potansiyel kullantm alanlan ve deqerbme tarjhi itibariyle piyasantn durumu hakktnda
makul dlgiiler dahilinde bilgilendiritdigi varsayrtmaktadrr. Aynca, taraflann her birinin
bu bilgilerle birlikte kendi grkarlan doOrultusunda ve islem dahjtindeki kendi
pozisyonlan igin en iyi fiyatt elde etmek amacryla da basiretli otarak hareket ettikleri
varsaytlmaktadtr. Bu iglemde gijsterilen basiret, daha sonraki bir tarihte ortava
gtkacak bir gizli grkar dedii de, deierleme tarihinde pazann durumu ele a|naral
deqerhndirilmektedir. 8ir satrcr i9in fiyadafln gittikqe dugtijdu bir piyasada daha
dnceki pazar seviyelerinden daha drisiik otan bir fiyattan mi.jlkijnrj satmasl
basiretsizlik olarak dederlendiritmez. Degisken fiyadara sahip olan pazarlardaki di6er
sattn alma ve sattg drnekleri iEin bu durum gergek olsa da, basireflialtct veya sahct, o
an iEin var olan en iyi pazar bilgilerine gdre hareket edeceklerdir.
".,.ve bask alttnda olmalctzn,.,, ise her bir tarafrn bu islemi gereektegtirmek iein
yeterla motavasyona sahip olduklannt ancak bu iglemi tamamlamak iqin zorlanmadtklan
ve g6niilsiiz olmadtklan anlamtna gelmektedir.
Pazar Degeri, satrg veya sahn alma maliyefleri ve herhangi bir iliskili verginin
mahsubu giiz iiniine altnmakstzrn bjrvarltirn tahmini dederi olarak anlagtlmaktadrr.
En vertmli ve en iyi kullamm (EViK). Bir milktjn fiziksel olarak miimkiin otan,
hakhlrgr kabul edilen, yasal olarak izin verilmis, finansal agtdan gergeklegebitir ve
degerlenmekte olan mailkiin en iyi degere sahip olmastnt sa!layan, en orasr
kullanrmrdrr.
Muhasebe Standartlanvla Iloisi
Finansal Raporlama igin Dederleme, Uluslararasr Dederleme Uygulamasr f in (UDU 1) odak noktasrnl
olugturmaktadrr ve bu standart ile bir arada ele altnmahdlr.
Finansal Raporlama igin Dederleme (UDU 1) muhasebeyi etkileyen deierleme standartlanyla
ilgili olarak Degerleme lJzmanlaflna, 14uhasebedlere ve kamuya krlavuzluk etmektedir. Duran
varltklarn Makul Degeri, genelde Pazar Degerlerldir (Bkz. Genel Deoerleme Kavramlan ve
ilkeleri, paragraf 8.1).
Dederleme uzmanlan ve muhasebeciler tarafrndan dedigimli olarak kullandan birgok terim 6rneqi
bulunmaktadrr. Bu terimlein bazrlan yanls anlasrlmalara
Pazar
kulfanlfmaslna neden olmaktadrr. UDES
olugturan kriterleri ele almaktadrr.
l,
ve Standartlann da muhtemelen yan||S
tanrmlamakta ve Pazar Degerlni
reielni
Deoerleme gaftgmalannda kullanrlan kavramlar ile UMS ve TMS de kullanrlan kavramlara
ili9kn bilgiler, Tl4S uygulamasrnda esas a|nacak dederleme kavramlanna, Rapor'un 5.t btilaimiinde
yer verilmi9tir.
3.6. Dederleme eahgmalannda Kullanrlan Yaintemler
ve Analizler
DeEerleme Yaklagrmlarl
. Pazar deierinin veya bir tanrmlanmrg pazar degeri dttt degerin takdni iein yaprlacak
herhangi tipteki bir deoerleme, Degerleme uzmanrnrn bir veya daha fazla degerleme
yaklaslmlnl uygulamasrnt getektit'r. Deierleme yaklattmt letimi yayln bir tekilde kullanrlan
genel kabul gdrmijg analitik ydntemleri afade eder. qegitli ijlkelerde bu yaklaitmlat Degerleme
Yiintemlert obrak tanntrlar ,
.
Piyasaya dayalr deierlemeler, normalde bar veya birkag deoerleme yakla$mrnr piyasadan
efde edilen veribri klllanaftk ikame prensibini uygulamak suretiyle kullanrrlar. Bu prensap
basiretli bir kiginin zaman, risk ve qesitli giie[iklerin belirsizle9tirici etkilerinin olmad16r bir
durumda, egit derecede tatmin edici mal ve hizmet ikamesane sahip olmak igin iideyeceqinden
daha fazlasrnr bu mal ve hizmet igin ddemeyecedi ilkesine dayanrr. Orrjinal veya ikame olsun,
en iyi alternatifin en dtigik fiyal Pazar Deierini olugturma egilimindedir.
svP_t_cEDiz_02
a
S zP
Pazara davalt Dederleme faklastmlan asadtdakileri icerir ,
a
Emsal Karttlatttrma yaktaflmL Bu kargtlagttrmalt yaklagm benzer veya tkame mdklerin
satt9rnr ve ilgili piyasa verilerini dikkate alrr ve kargrbshrmaya dayalr bir
dtemte deder takdiri
yapar. Genel olarak dederlemesi yaptlan bir mrllk, agrk piyasada gergektegtirilen benzer
mailklerin sattglaityta kargrlastrflltr. istenen fiyaflar ve veriGn tektifler de dikkate
o
a
-
alrnabilir.
Gelir indirgeme fa attmL Bu kar9rla'trmalt yaklalm deierlemesi yaprlan mutke ait getir
ve harcama verilerini dikkate alu ve indirgeme yaintemi ile deier tahmini y;par.
Indirgeme, gelir tutannr deier tahminine geviren getir (genellikte net gelir rakamr) ve
tanrmlanan deoer tipi ile iligkilidir. Bu i5lem, Hasla veya iskonto Oran ya da her ikisini de
dikkate alrr. Genel olarak ikame prensibi, belti bir rjsk seviyesinde en ytiksek yatrnm getjrisini
saqlayan gelir ak6rnrn bizi en otast deqer rakamrna gdtiireceiini sdyler.
Maliyet YaklagtmL Bu mukayeseli yaklagm belirli bir molkiin satrn a|nmasr yerine kisinin ya
o mijlkiin trpatrp aynrsrnr veya aynr yaran saqtayacak ba9ka bir mijtkii insa edebitecedi
olasthgtnt dikkate ahr.
Gayrimenkul baolamtnda, insanlafln zaman dadtqt, ge9ldi olumsuzlukla. ve riskler olmadlkEa,
egdeier arazi ve alternatif bina inga etmek yerine benzer bir miilk icin daha fazla ddeme
yapmalan normalde savunulur bir durum degildir. uygutamada yakl;9rm, yaprlacak deoer
tahmininde yenisinin maliyeti dedertemesi yaprlan gayrimenkul igin ddenebilecek otasr fiyatl
a9rl 6fgiide a9tlgl durumlarda eski ve daha az fonkiyonel milkler iein amottisman da igern.
(Bkz. Krlavuz notlan N B, Finansal Raporlama iein f4atiyet yaklasrmr),
UDES igerisinde Pazara Dayalt deierleme yiintemteri arastnda saytlan
a9aErda ayn baSlrklar alhnda aCrklanmtshr, Bu yaklaflmlar (yiintemler);
iig ana yaklagtm,
-
"Emsal Kargrla9ttrma (Piyasa) Yaklatmt'
"N4aliyet Olugumlafl Yaklasrmr" ve
"Gelirlerin Kapitalizasyonu - indirgenmig Nakit Akrmr yaklagrmr" dtr,
Bu yaklatrmlara iligkin iizet bilgiler ile ydntemlerle olan yaktn ilgileri sebebiyle
kullanrm analizi" ile'pars€l geligtirme analizi" asadda sunulmugtur.
3.6.1.
"en etkin ve verimti
Emsal KargrlaSttrma Yaklagtml
Emsal Kargrlagtuma (Piyasa Dederi) Yaklatrmr, sahga konu olmasr beklenen gayrimenkullerin
deoerlemesinde en grivenilir ve gerEekgi yaklagtmt sunmaktadtr. Bu deierleme ydnteminde,
degerlemeye konu olan gayrimenkuliin bulunduou bdlgede, benzer nitelikleri bulunan emsal
gayrimenkuller incelenir ve gerekli diizeltmeler yaprlarak gayrimenkuliin tahmini degerine ulagrlu.
Emsal Kargrlastrrma (Piyasa Deieri) Yaklasrmr'nrn uygulanabilmesi igin agagrdaka kriterlerin mevcldiyeti
aranmat|otr:
Analiz edilen gayrimenkulijn tdri.l ile ilgili olarak mevcut bir pazann var|or (yani yeterli sayda
allc| ve satrcr) gereklidir.
Bu piyasadaki alrcr ve sahcrlann, gayrimenkul hakkrnda olduk9a iya diizeyde bilgi sahiba oldugu,
kabul edilebilir diizeyde olmaldrr.
Gayrimenkuliin piyasada makul bir satrg fiyatr ile makul bir srire iein satrgta kaldror, talep
edenlerin, bellirli bir fiyat ve sat6 dzellioi konusunda bllgi alabilecekleri kabul edilebilmelidir.
Piyasada, dederlemeye konu olan gayrimenkul ile ortak temel dzelliklere sahip yeter sayrda,
makul bir zaman arahirnda, sahgr bekleyen veya gergeklegtirilmig emsal mevcut olmaldrr.
-
3.6.2.
l4alayetYaklatrml
lvlaliyet yaklagrmrnda esas, yeni bir miilk veya konu miilkle aynr yaran olan ikame bir miilk geligtirme
maliyetini belarlemektir. Ivlaliyet yaklagrmrnda geeerli bir de6er gdstergesi tijretmek iein. gelistiralen
maliyet tahmininde, konu miilkle ya9, durum ve yarar farklan igin dijzeltmeler yapr|r. lulaliyetle deger
arasrnda bir iliski oldudundan, maliyet yakla'rmrnrn piyasanrn diigtince tarzrnr yansrttrgr kabul
edilmektedir.
l4aliyet Yaklatmrnda, genellikle, maliyetin tahmini iEin iki farkl metot kuilanrlmaktadrr.
Yeniden insaa l4aliyeti
-
svP_12_cEDiz_o2
S zP
-
Ikame t4aliyeti
Bu yaklaimla, deoerleme tarihi itibari ile mijlk yaptlandrfl|malan iqin belirlenen maliyeuerden
aga6tda
belirtilen ydntemlerden uygun olanr ku anrlmak ve hesaptanan amortisman miktan digiilmek suietiyle,
mevcut yap degerine ulaslltr.
'
Piyasadan 9tkarma Ydntemi
Yag - OmUr Ydntemi
Ayrqtrrma l\4etodu
Yaprlandrrma maliyetinden tiiretilen mevcut yapt deqerinden, amortisman deoeri d0gLildUkten sonra
bulunan dedere arazi dederi ilave edildiii zaman utagtlan sonug, tam mutkiyet hakkrnrn bjr deqer
gdstergesid ir.
3.6.3.
Gelirlerin Kapitalizasyonu
-
indirgenmig Nakit Aktmr Analizi
Ydntem, genellikle gelistirilen bir gayrimenkulijn kiralama velveya istetitmesi ite etde edilmesi
planlanan gelirlerin esas ahnmae suretiyle kullanrlmakla beraber, geliStirile€ek proleoe sau9tn
planlanmasr halinde de kullantlabilmektedir.
Gelistirilen gayrimenkulUn, belli bir srjregte (insa halinde velveya sonrasrnda) tamamen /k6men sahgl
mijmkUn olup, planlanan duruma gdre nakit aktslanntn belirlenmesi gallgmalan da farklrttklar
gdsterebilmektedir.
Bu ydntemde, dederlemesi yaptlan gayrimenkule ait ve kiralanmast drisriniilen b6l0mlerin, isjetme
giderleri igin alnan katkr paylan dahil olmak itzere, ayllk toplam kira bedelleri, yr rk arttglar da dikkate
ahnarak, nakit girisleri hesaplantr. Y6ntemde genel olarak, tahsil edilemeyen kiralar ve bo9 kalma
yiizdelerigibi hususlar da bu gelirin hesaplanmastnda dikkate aitnrr.
Buna kargrlk eoer mevcut ise, otopark ve reklam panolan gibi ortak aianlardan elde edilen geiirler,
ydnetim planrnda gdsterildioi ilzere hesaplanrr ve dider nakit girigleri olarak badrmsE b6lLimlere
daotrmryaprl|r.
igletme hazmetleri kapsamrnda s6z konusu gayrimenkule ait bulunan, kiralanmast diisijlen badtmsE
bdlilmler ile ortak alanlar iEin katlanrlan iSletme gider paylan, vergiler, fiziki yatrnmlar ve isletme
sermayesi ihtiyacr ise nakit Erk9r olarak dikkate altnrr.
6zetle, analiz, yrllar itibariyle gayrimenkuli.in veya projenin kiralama velveya satrg yoluyla
elde edilmesi planlanan amortisman tincesi serbest net nakit akrmlainrn, (Nakit girit ve
CrkrS farklan) rskontolanarak b!giinkii deierine indirgenmesidir,
3,6.4.
En Etkin Ve Verimla Kullanrm Analizi:
En Etkin ve verimli kullanrma aligkin olarak UDES Genel Deoerleme Kavramlafl ve
birinci bdlijmijnde yer alan paragraf 6.0 ve izleyen diizenlemeler agaodadrr.
Ilkeleri
bas||kll
6.0. En Verimli ve En ryi Kullanrm
6.1, Arazi ka|cr olan bir var|k olarak kabul edilir, fakat onun
Lizerinde veya kendisine yaprlan
iyilegtirmelerin srnrrh bir dmrLi vardrr. Arazinin tagrnmazlgr nedeniyle her gayrimenkul parselinin 629ijn
bir yerivardrr. Arazinin ka||cr|I0r aynr zamanda onun Lizerindeki srnrr| dmre sahip tesislerden sonra da
var olacaqr anlamrnagelir.
6.1,1 Arazinin kendine dzgi dzellikleri onun en uygun yararlrlqrnr belirler. IyrleStirilmig bar arazi ona
veya iizerinde yaprlan iyilegtirmelerden ayn olarak degerlendidinde, ekonomik prensipler, yaprlan
iyibgtirmenin millkiin toplam de6erine katkr yaphkga veya azalmaya neden oldukea dederlenmesini
emreder. Bttylece "en verimli ve en iyi kullanrm" kavramr temeline oturtulan arazinin Pazar Dqeri,
arazinin fayda ve sijrekliligi ile birlikte piyasa ba6lamrnda arazinin tek bagrna de6eri ile iyilegtirilmis
durumdakitoplam Pazar Degeri arasrndakifarkr olugiuran degeri de yansrtrr.
svP_12_cEDiz_o2
S zP
6.2, Miilklerin godu, arazi ve ilgili iyilegtirmelerle birlikte dederlenir. Bdyle durumlarda Dederleme
Uzmanr normal olarak iyilegtirilmis haliyle en verimli ve en iyi kullantmrnr qdz dnijne alarak miilkitn
Pazar Degerini takdir eder.
6,3 En Verimli ve En iyi Kullanm gu gekilde tammlanti
Bir mdlkfin fiziki otarak mLimkijn, f)nansal olarak gereekle$tirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve
deierlemesi yaprlan mijlkil en yiiksek dederine ulagttran en olast kullantmdtr.
6.4 Yasalarca jzin verilmeyen ve fiziki aetdan mrjmkijn olmayan kullanrm yijksek verimliliqe sahip en iyi
kullanrm olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin veriten hem de fiziki olarak mijmkun olan bir
kullanrm, o kullantmrn manhki olarak nigin mijmkijn olduiunun Oeqerbme Uzmant taraftndan
agrklanmasrnr gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaC kullantmtn manttki olarak olast kullanrmlar
oldugunu belirledi6inde, bunlar artrk finansal fizibilite bakrmrndan test editirler. Di6er tes erle birlikte
en ydksel degede sonuglanan kullanrm, en venmtt ve en iyi kullanrmdl
6,5
Bu tanrmtn uygulamast Degerleme Uzmanlanna, binalardaki bozulmalar ve eskimelerin etkilerini,
igan en uygun iyilegtirmeleri, rehabilltasyon ve yenileme CahSmalannrn flzibilitesini ve birEok dider
Degerleme durumlannr dederlendirme imkanr verir.
arazi
6.6 Arz ve talep araenda ciddi bir egitsizlik bulunan veya agtn derccede oynak piyasalarda, miitkijn en
verimli ve en iyi kullanrmr ileride kirllantlabilecek bir hak olabilir. Deqigik tipteki potansiyel en ijst diizey
ve en iyi kullanrmlann belirlenebilir oldudu diqer durumlarda Degerleme Uzmant bu gibi alternatif
kullanrmlan ve beklenen ilerideki gelir ve harcama dozeylerini tarttgtr. Dedisim sLirecindeki arazi
kullanrmr ve bdlgelendirme miilkr.jn, en veramli ve en iyi kullantmt geeici bir kullantm olabilir.
6.7
En verimli ve en
aya
kullanrm kavramt
Pazarrelten takdirjerinin temelve
aynlmaz bir parqastdtr.
En etkin ve verimli kullantm analizinde amag, gayrimenkuliin en karlt ve rekabetEi kullantmtnr tespit
olup, yaprlan piyasa ara5trrmalan sonucunda en etkin ve verimli kullantm analizine konu olan
gayrimenkuliin gelistjrilmesi durumunda, gayrimenkuliln ideal kullanrmrnda;
-
Piyasa veribrine gdre tagtnmazdan azami
avankj saglanacak olmasl
Bu durumun, b6lge ve piyasa gartlanna uygun olmast,
hususlaflnrn sa6lanabilmesi gerekmektedir.
3,6,5.
Parsel Gelistirme Analizi
Parsel Geligtirme Analizi, degerlemeye konu parselin dederine etki eden unsurlann saptanmasrnl
qerektirmektedir. Bu unsurlarataqrda belirtilmigtir.
-
Arazinin "En Etkin ve Verimli Kullanrmr"nr saDtamak,
Desteklenebilir bir parsel geligtirme planr yaratmak,
Gelittirme ve onay iein siire ve maliyetleri saptamal!
Parsel emilme oranlan ve fiyat kansrmlannr tahmin etmek,
Arazi geligtirmenin agamalannr ve bunlara badh giderleri tahmin etmek,
Emilme ddnemj sijresince pazarlama
ve buna badk araziyi elde tutma giderlerini tahmin
etmek.
Parsel geliStirme analizi, en qok bog araziler iEin sahs verilerinan yetersiz olduou, fakat geliStirilmi9
parsellerin ola$ satrg fiyatlan ve bu parseller iein talep veribrinin mevcut oldudu hallerde
kullanrlmaktadrr, Aynca, bu analiz sonucunda toretilen degerden, giistergelerinin makul olup
olmadrgrnr kontrol etmek igin de yararlanrlmaktadrr.
UDES Krlavuz Notlafl 1(Tagrnmaz
millk dederlemesi) ?e tanrmlanan azi dqerlemesine
ili9kin
dijzenlemeler aga0rdakj gabidir.
5,25: Arazilerin dederlendirilmesi iCin kullanrlan birin.il yiintemler:
5.25.1 Arazi Degerlemesi iein kullanrlan 6ir emsal kart agttmas, tekniii, pazarda yakrn geemigte
gergeklesen itlemlere iligkin fiili verilerin mevcut oldudu benzer arazi parselleri ile deoerleme konusu
svP_12_GEDiz-02
11
S
rP
mrilki]n doirudan dodruya karstlagttnlmastnt jgerir. Her ne kadar sahglar en dnemli husus olsa
da
dederleme konusu m0rkre rekabet eden benzer arazr parse[eri igin teirif ediren riyittarrn anatizi de
pazann daha iyi anlattlmastna katkt saolayabilir.
5,25-2 Arazi Dederlemesi iein aynca bi attbaliimter getittirme teknidi de uygulanabilir. Bu siireq,
belirli bir miilkiln bir dizi parEalara b6lrinerek poelendirilmesini, bu siireE ile ili;iili gelir ve giderterin
geli9tirilmesini ve sonug olarak erde edilen net gelirrerin bir deder gdstergesi olar;k indirgenmesini
kapsar' Bu teknik, bazr durumrarda destekleyici olabirir, ancak pazar begeritantmtyra irigkilendirmenin
oldukga zor olabireceii bir dizi varsayrma tabidir. Dederreme uzmanrnrniksiksiz bi; gekirde agkramasl
gereken bu
tiir destekleyici varsaytmlann geliStirilmesi
strastnda dikkat gdsterilmelidir.
Dogrudan arazi ka|9tla'ttrmalanntn mevcut olmadtit ortamlarda ihtjyaut olmak kaydt ile agadtdaki
ydntemler de uygulanabilir.
5,25.3 Paylafhrma, arazi deoeri ite iyile5tirme deqeri veya mijlk bitegenleri arasrndaki diqer itigkiter
arasrnda bir oran gelistiren dolaylt bir kargtlagttrma tekniiidir. Bu, karfllagttrmak amactyla toplam pazar
fiyatrnr arazi ile iyilegtirmeler arasrnda paylaStran bir dleijdijr.
5.25.4 Ctkartrrra da bir bagka dolay| karsrlagtrrrla teknilidk (bazen soyut/amaolarak da adlandrfltrr).
Maliyetlerden amortismanlann gkarttlmasryla elde edilen sonucu di6er karttlaghnlabilir miilklerin
toplam flyatrndan grkartarak bir iyihgtirme deoeri tahmini elde edilmesini sadlar. Bakiye, olasr arazi
dederinin bir giistergesidir.
5.25.5 Arazi Dederlemeleri iein uygulanafi arazi kahnh degeri tekniii analizin unsurlan olarak getir
ve gider verihrini de kullanrr. Gelir getiren bir kullantm yoluyla etde edilebilecek net gelire iligkin bir
finansal analiz gereekleStirilir ve bu net gelirden iyilestirmeterin gerektirdigi finansal getiri tutan
9rkartilrr. Kalan gelar, arazinin geliri olarak kabul edilir ve indirgenerek bir deder g6stergesine
ddnijgtijrUlilr. Eu ydntem, gelir getiren mitlklerle srnrrtrdlr ve en gok da daha i/ vdrsdyrmoa
bulunulmasrnr gerektiren daha yeni miilkler igin uygundur.
5.25,6 Arazi, aynca arazi kirast indirgeme yoluyla da degertendirilebitir. Eger arazi, ba6rmsrz
olarak bir a€zi kirasr Uretebilecek nitelikteyse bu kira, yeterli pazar verilerinin mevcut oldudu
durumlarda Pazar Dederlne kattlabilir. AncaK belirli bir pazan temsil edecek nitelidi olmayan arazi
kirasr anlaSmasrnrn dzel gartlan ve kosullan taraftndan yanllg y6nlendirilmemek iEin dzen
gdsterilmelidir. Aynca, arazi kiralan, degerleme tarihinden yrllar 6nce yaptlmtg olabilecedinden, orada
belirtilen kira tutarlanntn zamant geemig ve cari indargeme oranlannt temin etmek zor olabiljr
SvP_12_GEDIZ_O2
t2
S zP
4.
EKoNoMi, sexrdn vE BOrcEyE ir_igxir
ntlrizren
4.1. clobal cdriintm
Kiiresel. ekonomide kriz sonrastnda, gelismis ve geligmekte olan dlkelerin
ekonomik gdr'niimlerinde
6nemli bir ayngma yaganmakta birtikte, kademeli bir topartanma g6zlenmektedir. Krizin
ardrndan
kapsamlr..ve etkiri kamusar miidaharererin, efektif tarebi canrandrimasr ve rininsat piyasararoa 9eni9
nurum
siiren belirsizlik ve sistemik riskreri hafifretmesi ire yeniden ekonomik biiyiime
si.ireciie grntmigtrr,
Finansal pjyasalardaki kogullar dLizelmeye devam etmektedir, ancak esas
o|alaK getismig
ekonomihrden kaynaklanan riskler hala devam etmekte olup d;ellikle Avrupadaki
bazt ilkelerin
bankacrlk ve kamu kesimrerinde artarak siiren sorunrar piyasara. orumsuz yonde
etkiremektedir.
g:lr*inde ciddi boyuna bozutmanrn yatandrgr ve kamu oo4iuiur. duzeyrnrn arrrl
9fllff,,b^{g:
yuKseroEr 9erSmrS utteterde mevcul ktnlqanIklar dnemjni ko.umaktadrr.
Kriz sonras|_ddnemde krjresel dijzeyde ortaya gkan attl kapasite ve dzeltilketjm
ve yar|nmtn azatmast,
tUm dUnyada enflasyonu bir kaygr otmaktan
9tkarm6, ekonomide ajncelik finansal i;tikrar, bryrme ve
istahdama ydnelmjgtir. Bu gereevede, ekonomileri canlandtrmak amacryla para poiittkatan
mumkun
oldugunca gevsetilmis, brltee agtklan artlilmrsttr. lJygulanan gev9ek para politikatinnrn sunduqu
bu
ortam bir yandan ekonomileri canlandtnrken, diier yandan da bagta grda ve petrol olmak ijzere emtia
fiyatlannrn, yLiksek oranda artmasrna imkan tanrmrghr. Bu
kolurbr;trnda krizin etkirerinin
hafiflemesiyle birrikte enfrasyon, dzelikre gerismekte oran iirkererde g;recede dair en dnemri
dskrerden
orn nalne getmtsttr.
Kamu maliyeleri, finansal yaprlan ve bijyiime potansiyelleri gdreli otarak daha iyi durumda otan
geli9mekte olan ekonomiler, krizan etkirerini hrzra aflatarak nispeten daha h,.rr
bir toparranma siirecine
girmiglerdir. Ancak, kiiresel ekonominin bijtijnle9ik yaprst dikkate a|nddrnda, gelirmig
iilkelerdeki
sorunlar tam anlamryla gdzi.jlmedi6i surece, gerigmekte oran ijrkererde daha ziyade iq tarebe dayarr oran
mevcut hrzlr toparlanma eiilimanin ne kadar sijrdijriilebileceqi konusu betirsizlioini korumaktadrr.
Geligmig rilkelerde krsa vadeli faiz oranla.nrn uzun siire diigLik karacadrna ydnelik bekrentirer,
yatrnmcrlan yijksek getiri arayEtna sevk etmig ve geliSmekte olan ijlkelerin yattnm araElanna talep
artm6tr. Ancak dzellikle EURo bdlgesinde kamu borglaanr ddemekte zorlanan iilketere iliskin risk
algrlamalan uluslararast piyasalarda kaygllann sUrmesine neden olmaktadtr.
4.2, Ulusal Ekonomik cairiini.im
iktisadi faaliyetteki toparlanmantn beklenenden htzlt olmast. orta vadeli programtn mali disiplinin
sijreceoine igaret etmesi, finansal sistemin istikran, kredi derecelendirme kuruluglannln olumlu
deqerbndirmeleri, risk pimi gdstergelerinin kriz dncesi seviyelerinin de alhnda sevretmesi tjlkemiz
ekonomisj agsrndan olumlu bir gdrijnijme iFret etmeltedir. Onijmiizdekr ddnemde, k|sa vadeli
Sermaye akrmlanndaki htzlanmantn yant stra, kredi kullantmtnrn artarak devam etmesi ve cari islemler
a9rornrn artmasr finansal istikrar agtstndan dnem tagrmaktadtr. Bu eerEevede, makro riskleri azalttcl
dnlemler, diger ijlkelerde oldudu gibi rilkemizin de gitndeminde otacakhr.
Kiiresel risk ittahrndaki arttt ailkemizdeki y0ksek biiyiime oranr, kamu maliyesindeki
disiplin, sailam finansal sistem ve gaireceli yaiksek faiz oranlan nedeniyle aitrltklt olarak
bankalann yurt dtgr yaikiimliilaikleri ve portfiiy yatrnmtanndan otugan sermaye giriti
ya'anmaktadrr. Kiiresel krizden gtkrgla birlikte sermaye giritleri htzlanmrg ve 2011 ytlt Ocak-Nisan
ddneminde net^ dodrudan uluslararast yatrrrm girjsi (fiili girig) 4.677 milyon ABD dotan dilzeyinde
gereeklesmi9tir.'Uluslararast dogrudan yattnm girigleri kalemjnde yer alan sermaye girigi 2011 ytlntn
ilk diirt ayrnda toplam 6.002 milyon ABD dolaina ulatmrgtrr. 4.342 milyon dolan mali aract kuruluglann
faalayetleri sektdrijnden kaynaklanmrgtrr.20ll yrI Ocak-Nisan d6neminde nakit sermaye giriginin
o/oBB,6'sr AB ijlkeleri kaynakldrr.
Ekonomide yurt igi talepteki
artttn
destediyle hrzft bir toparlanma gergektegmektedir.
2010.yrlnrn son qeyreline iliskin hesaplanan gayri safi yurtigi hesrta degeri bir dnceki yrta giire sabit
fiyatlarla o/o9,2 arhS gdstererek 28.015 milyon TL olmugtur. 2010 yrI gayri safi yurtjqi hasrla dederi cari
'zHazin€ Miistesarldr, Uluslararas Dogrudan Yatrnm VeieriBirtteni, Haziran 2011
SvP_l2_GEDIz_o2
13
S zP
":l9101i artrsla l.tos.lot milyon tL, sabit Fiydltarta o/o 8,9.tuk artrrta 105.b80 mrtyon TL
!f!!:]"
ormu'Lur. /OtU yrtrnda kiti ba'rna gayri safi yurtrgi hasrta degeri (ari
fiyauarta t5.l38 TL, ABD dotarl
cinsinden 10,079 dolar olarak hesapjanmqtlr.
igsizlik,oranlafl kriz iincesi seviyelerine yaklagsa da, temel enflasyon gaistergeteri
orta
vadeli hedeflerle uyumlu seyrini sairdiirmekt;dir. Kijresej triz ve etonolmidet<i daralmayla
birlikte artan igsizlik oranlan mevsimsel etkilerden aflndrr|lm6 venlerle
2OOS yrtr
itt geyreginOen itiOaren
20ll yrl itk eeyreoinden tibaren ise isiihdamda gdri]t;n qugiLi artr5tann ettisiyre
::_11"1"-y: -Tllg1't
oncesi seviyeterine- ya klasm |thr. 20ll yrtr t4a( ddneninde %tO,ee geritemrgtir-.
ltl:]:_:rj'?l"I .l.j't
iyiieSmeye radmen igsiztik orantan haten yijksek seviyeterdedir. Dr9
tatebin
kullanrm oranlannrn kriz dncesi Seviyelere ulagmasrnrn zaman almasr,
1.^:,.T:T.,*:1r]ll"d"li
zayfi seyn nedeniyle kapasite
istihdam kogullaandaki iyilegmeye radmen halen yijksek seviyesini koruyan igiiziit
oranr ve
Ljrasrmn gijglij konumu temel enflasyon gdstergelerindeki d0gnk ddzeilerin korunmastna
ttrf
oesteK
vermekted ir,
cari islemler aEEr artmaya devam etmektedir.
Kuresel kriz sonucunda iktisadi faaliyetteki
ourgunta9ma ve emtia fiyatlanndali dijsiig nedeniyle daralan ve 2009 ytlt sonunda
3B,B milyar ABD
oobnna genteyen dtS ticaret aqdt, ekonomideki canlanmayla birlikte tekrar artmaya baglamrg ve 2011
Nisan ayrnda 9,1 milyar dotar a9k vermigtir. ihracattaki topartanmaya ragmen ithal malaia ydnelik
talebin jvmelenmesi sonucu, 2011 yrl Ocak-Nisan ddneminde drg tica;et agrit gegen yr||n aynl
ggre qog6,7 aftarak 33,7 mityat ABD dotar oturken, rZ aytrt t<umUtitif-ar! ficaret
a;61
99ne.mine
Mat'taki 83,7 mjlyar ABD dolardan 87,2 milyar ABD dolara qeniglemig ve ig ve drs talebin toparlanm;
hrzlanndaki ayngma daha belirgin hale gelmittir. Nisan ay;daii itrraot, Mart,tih o/o19,5,ten
sonra
yrllrk bazda 0/026,5 artarak 11,9 milyar ABD dotara ulagmrgttr. Diger taraftan
ithalat o/o40,2 artrSla 21
milyar ABD dolar olarak gergekleserek, alk qeyrek boyunca gdrijlen arttg htztnla altrnda kalmrgtrr. Diqer
yandan mevsimsellik ve ealtgrlan iggijnri etkisinden anndtnlmlg verilere gdre ihracat Nisanda
6nceki
aya gdre o/o9,2 yiikselirken, bu yiiksetig athalattakj o/o2,8 artrgrn oldukqa ijzerinde gerqekleSmistir. Nisan
ayr verileri ih€cat ve ithalatrn buyaime oranlarnrn birbirine dnemli oranda yakrnli5masr nedeniyle cari
aerktaki yavaslama konusunda ilk dnemti igaret olabilir, Kiireset kriz ve ekonomide[i kiiciilmeyle bir kte
2009 yrh sonunda milli gelirin o/o2,3,iine kadar gerileyen cari iStemter aergr, rktGadi faaliyetteki
canlanmayla birlikte tekrar artmaya ba'lamq ve 2010 ytll sonu itibanyla mj i gelirin % 6,6,stna
ulagmrgtrr, Ocak-Nisan 2010 ddneminde 13,9 milyar ABD dolar agrk veren cari isleml;r hesabt, 2011 yrtl
ilk ddrt ayrnda o/o113,8 oranrnda artarak 29,6 mityar ABD dolara y0kselmistir.
Para politikast srkr bir durug sergiterken iktisadi faaliyetin (ingairiitenden htztl
toparlanmasr, kontrol alttnda tutulan kamu harcamalan ve faiz giderlerindeki diifiig kamu
maliyesi dengelerini olumlu yiinde etkilemigtir. 2O1O yrttnda biitqe getirlerj ie talepteki artrga
baqlr olarak yijkselmis, faiz oranlanndaki dijgilgle faiz giderteri azalmrs ve faiz drgt harcamalar gdreie
Srnrrl diizeyde artm5trr. Bu geligmeler sonucunda bijtge performanst olumlu bir seyir izlemis ve 2OO9
yrh sonunda yrlhk 440 milyon TL olan merkezi ydnetim faiz dtgt biitee faztae, 2010 yr|| sonunda 8,7
mivar TL'ye yiikselmistir. Merkezi ydnetim bttee agr6r ise 2009 yr|nda S2,B milyar TL tutanndayken,
2010 yrlrnda 39,6 mivar TL'ye gerilemistir. Ekiylece, 2009 ylltnda milli getirin o/o 5,5,ine ulatan butCe
aeor,2010 yrlrnda milli gelirin o/o 3,6'srna ditgmiistrir.2011 yrtrntn ilk d6rt aytrk ddneminde britEe
performangndaki iyib9me devam etmektedir. Bu ddnemde artan verqj oelirleri ve faiz
harcamalanndaki gerileme bijtee geligmelerine olumlu katkrda bulunurken, faiz Jr5r iarcamalarn artrg
hranrn yavaglamag bijt9e performanstndaki iyilegmeye destek vermigtir. 2011 ytlt Ocak-Mart d6nemine
iligkin bijtqe ag6r geEen yr||n aynl ddnemine gdre o/o 63,6 oranrnda azalarak 4,1 milyar TL olmu9tur.
Faiz drt fazla ise gegen ytltn aynr ddnemine g6re 2,7 kat artarak 9,8 milyar TL olarak gergeklesmigtir,
Biitge gelirleri bir dnceki yrlrn aynl ddnemine gdre 0/020,5 oranrnda artarak 69,7 milyar TL olmugtur.
Bijtge giderlera ise sadece o/o 6,6 oranrnda artarak 72,9 milyar TL otarak gergeklesmigtir. Vergi gelirleri
geeen yrhn aynr donemine gdre 0/o 19,9 oranrnda artarak 57,5 milyar TL olarak gerqeklegmistir. Buna
kargrn faiz harag biitee giderleri ise o/o 10,3 orantnda artarak 58,9 mivar TL olmustur.a Cari islemler
aggrnrn arttdr bir ortamda, kamu harcamalanntn kontrol alttnda tutularak, kamu maliyesinde
gevSemeye gadilmemesinin finansal istikrar aEtstndan gerekli oldu0u dijSinillmektedir.
Ekonomide giiriilen htzlt toparlanma, belirsizliklerin azalmagt, faiz oranlannda yaganan
diigai9 ve kredi kullandrrma koSullaflnda gair0len iyilegme sonucunda firmalafln borgluluEu
r-tuiK
a
l'4aliy€ Bakan rgr, Makro Ekonom k Garriniim Raporu,
svP_12,GEDIZ_o2
Nien
2O1L
L4
S zP
artmakla birlikte yurt dtst kaynaklt borglann payt azalmaktadtr. Firmalann toplam finansal
borclan 2009 yr|nda dnemli bir dedisim gdstermezken, 2010 yrtrnda kademeli olarak artmrg, 2011 ylll
Subat ayr itibanyla 461 milyar TL seviyesinde gerqeklegmistir. Firmalann finansal borgtannrn mi i gelire
oranr da 2010 yrh sonunda bir dncekj yrlsonuna g6re 2,9 puan a(arak o/o 39,1,e y0Gelmistir. 2oit yrlr
subat ayr itibaryla firmalann finansar borgrannrn o/o 59'u yabancr para cinsinden ormakra birrikte,
yabancr para borglar a0rrrrkrr olarak uzun vaderidir. Aynr dcinemde yurt drgr kaynakrr
kredilerin toplam
krediler i9indeki payt o/o 29,2 olup, Tilrk bankatannrn yurt i9i ve yurt drgr gubeleri ile yurt drSl
i9tiraklerance reel s€ktdre ku andrrdrktan Trirkiye kaynakh kredilerin topram kradihr iqindeki payr 201b
yrlr Eyliil ayrna gdre, 1,8 puan artarak o/o 79,8,e ulagmrstrr.
Firmalann kredi kullantmlannrn yanr stra satrs gelirlerinin artttdt ve kerltltk
perflrmansla'nrn gaigrii seyrettigi giiriirmektedir. iMKB'de i5rem gciren firmaiarrn sat6 gerirreri
2011 yrlr [1art ddneminde 9e9en yrla gdre o/o 25, faaliyet karlan o/o 28 arbrken, d6nem k6rtafl ;/o 13,1
azalmrstrr. Firmalann artan satig gerirreri ve faaliyet karbflna raomen kur farh giderlerindeki artr;a
bagI olarak artan finansal giderler ddnem kAnndaki azaltsta etkili olmu9fur. Bu gelignrerer sonucunoa
2010 ylh ltlart ddneminde o/o 3,72 olan dzkaynak kedrlrgr, 2011 ytlt Mart d6nemind; rtrnda u/o 2,95,e
ger ema9tar. Firmalann gerileyen 6zkaynak k6rlrlt6rnda dze ikb kar madrndaki diigdg etkiti
olmugtur.
Faaliyet ken drstnda tutulan finansat giderlerdeki art6 firmalann kar ma6lirrnr olumiui etkilemigtir.
Firmalann yaband..para varhk ve yiikiimlaili.ikteri incelendiiinde, yabancr para net a9|k
pozisyonunun artttit ve kur riskinin firmatar igin iinemini ko;uduiu'gatriilmektedir. Kiiresel
krizden sonra azalmaya baglayan reel sektdrrjn net aetk pozisyonu, ekono;id&i toparlanmayla birlikte
artmaya ba9lamrsttr. 2009 ytltnda bir dnceki ytla gdre o/o 2,5 azalan yabancl para agtk pozisyonu, 2011
yrlr 9ubat ayrnda o/o 28,6 artarak 100,1 milyar ABD dolanna ulagmrsttr, 2O1L yrlt gubat
dyrnod yaoancl
para var|klann yiikilmliilrikleri karsrtama oranr ise 2010 yrlr son
Eeyreiinden itibaren 1,6 puan azatarak
% 47'ye gerilemistir.
Hane halkr yiikaimliiliikleri iginde ihtiyag kredileri ile konut kredilertnin payr aEmaya
devam ederken, tagtt kredilerinin payr stnrrft bir arh9. kredi kaftlaflnrn plyr ise aU9ti9
gtistermiftir. Hane halkt yrikrimlijlilklerinin geligimi tijrterane g6re incelendiginde,2bll yrI Mart ayl
itibanyla 2009 yr|| sonuna gdre ihtiyae kredileri o/o 53, konut krediteri o/o 42, tastt kredileri o/o 43.6.
kredi kartlan ise % 18,4 artrg gdstermektedir. Bu geligmeler sonucunda hane ialkr yiikiimliiirikleri
iginde ihtiyae kredileri, konut kredilerive tagrt kredilerinjn payr artarken, kredi kartrnrn payr gerilemi5tir.
2010 ve 2011 ytllaflnda kredi kartr bakiyeleriartrstnt surdiirmekle birlikte, faize tabi bakiveterin toolam
kredi kartr bakiyelerine orant 2009 yllt sonuna ktyasla gerilemistir.
4.3. Piyasalarda Durum;
20ll Agustos ayt ba$ itibariyle,
piyasalarda, ABD ekonomisjnin ikinci dibe girebileceoine iligkin
endagelerle TCMB'den gelen s(jrpriz kararlar etkili olmugtur. Buntarla birlikte, italya ve ispanya'nrn 10
yrl|k tahvillerinin Alman tahvilleri ile arasrndaki getin farkntn aetlmast, bore krizinin dnrjrniizdeki
ddnemde bu iilkelerde daha sert hissedileceii ydnitndeki endigeteri gijglendirmektedir.
En dnemli gellgmelerden birisi, kredi derecelendirme kurutugu S&p,nin ABD,nin kredi notunu ditsijrmesi
olmustur. S&P ABD'nin "AM" olan kredi notunun "M+',ya diisijrijldijgunii, kredi notu gdrijnirmirnun
ise negatif izlemeye alndldrnt aetklanmtshr.
ve qinde son ddnemde b0y0mede gdri.Ien yavaglama Agustos,ta yeniden
belirsizlik dalgasrnt, dolayrsryla uluslararasr piyasalardaki dalgatanmayt gLielendirmis durumdadrr.
Avrupa da yaganan bore sorunlanna ABD kaynakh endiseterin de eklenmesi, politika gdzrimlerinde geg
kalnmasr ve yeterli adrm attlmamasrntn Amerika'ntn not dijgdgiine neden olma9, G7 ve G20
ijlkelerinde politika yaprcrlan yeniden koordjneli bir gare araytgtna itmig gibi gciftjnmektedir.
Geligmi9 ekonomilerde
Temel olarak bakrldrotnda yrltn ikinci yanstnda Amerikan ekonomisinan daha iyi bir performans
gdstermesi olasrlgr hala gue[i olmakla beraber, bunun iein piyasalardaki satrg ve panik havas|ntn
kontrol altrna a|nmasr gerektigi belirtilmektedir. G7 veya G20?en gelecek aetklamalann bu nedenle
dnemli olmasr beklenmektedir.
Yurtiginde, yaganan gelismeler ijzerine TCI4B, geligmig [lkelerdeki sorunlann artmast ve yurtigjnde
iktisadi faaliyetteki yavaglamantn beklenenden daha sert olmasr halinde para politika$ araqlanntn
SVP_12_GEDIZ
02
t5
S zP
genigletici ydnde kullanrlabileceoinin sinyalini vermigtir. TCMB, kilresel ekonomiye iligkin giderek artan
sorunlann yurtigi iktisadi faaliyet iizerinde "durgunluda yol agma riskini" azaltmak amacryla politika faiz
oranrnr beklenmedik bir gekilde 50 baz puan indirerek 0/o5,75 diizeyine gektigini agrklamrgtrr. Ayrca,
krsa vadeli faizlerde olu5abilecek aga6r ydnlii oynak|qr azaltmak amacryla gecelik bor9lanma faiz
oranrnr y01,50 seviyesinden o/o5 drizeyine yiikselttioini duyurmuStur. Bunun yanrnda,5 Aqustos'tan
itibaren gerek gdrdiidii gijnlerde piyasaya ddviz likiditesi saglamak amaoyla ddviz satrm ihalelerine
baglayacaornr aerklamrS, taraftan yabancr para cinsinden zorunlu kargrhk oranlannda da tim vadeler
iqin 0,5 puan indirim yapmr9trr.
Enflasyon verileri beklentilere kryasla daha olumlu bir seyir izlemektedir. Temmuz 2011?e bir dnceki
aya giire TtIFE a/ol,41, UFE 0/00,03 gerilemigtr. Piyasanrn ay|k enflasyon beklentisi TUFE'nin %0,07
dijgeceoi, UFE'nin ise o/o0,80 artacaor ydnunde iken, TUFE, ayhk bazda Haziran 2011'de kaydettioi hrzll
diisiiSiln ardrndan Temmuz 2011'de gerilemig, yrllrk artrg ise hafif yiikselig kaydederek 0/06,3
seviyesinde gergeklesmistir. Yrllrk UFE artrgr da benzer bir seyir izleyerek o/o10,3'e yUkselmigtir.
Temmuz 2011 itibariyle TUFE'deki gerilemenin beklentilerin iizerinde gergeklegmesinde, giyim ve
ayakkabr ile gda ve alkolsUz i9ecekler grubundaka fiyat geligmeleri etkili olmugtur.
Bu ortamda bir siiredir Tiirkiye'de sinyalini ald6rm|z briyiimeye odakh para politikasr tercihinin ise
Aoustos ayrnda lL'nin degerane istikrar kazandrrma arayrgr sr€srnda siirpriz bir faiz indiriminin eslik
etmesiyle yeni bir boyut kazanmrStrr. Bu geligme bize mevcut para politikasrnr enflasyon hedeflemesi
gergevesinde deierlendirmenin, di6er bir deyi9le mevcut beklentilerle hedefler arasrndaki farkr dikkate
alarak temkinla bar duruS beklemenin yanrltrcr olduounu giistermistir, Oniimiizdeki ddneme dair
gdrilniim dederlendirilirken, bunun dikkate ahnmasr faydah olacaktrr.
Ulkelerin gok uzun sdre yijksek cara agrkla yagayamayacagr, gilnk0 yijksek cari aErgrn o ijlkede ddviz
aEr eksikliqi yaratacagr, bu da zaman iEinde o iilkenin para biriminin deger kaybetmesine, dolayrsryla
cari dengeye ulagrlmasrna neden olacagr hipotezi, bu resme cari aErgrn finansmanrnr yani sermaye
hareketlerini de eklendidinde
ve sermaye hareketlerinin cari aerktan daha gijglij oldugu zamanlarda
bu
tezi eijrijtmektedir. Eugiin Turkiye'de izlenen para politikasrnrn dz0n0 de bu olugturmaktadrr. Yijksek
cari agrir olan bir ijlkede sermaye girisi gijglil kalmaya devam ediyorsa faizleri yijkselterek ekonomiyi
sogutmak bir gdztim olmaktan gok sorunu biiyfitebilir. Cilnkii yilksek faiz diinyanrn iginde bulundu6u
konjonktiir itibanyla iilkeye sermaye girjgini(daha eok da portfdy yatrnmlan girigini) giiglendirebalecek,
bu da para biriminde gereken diizeltmeyi geciktirecek (aksine deierlenmeyi giielendirebilecek) Ve cari
aerk sorununu daha da biiyiitebilecektir.
2009_krizine yilksek faiz ortamrnda giren TCI4B'nin kiiresel belirsizlikleri dikkate alarak olasr bir
sermaye harcketi oynakldrna kargr benzer bir durumda kalmak istemedioi agrkga gdrijlmektedir. 2010
sonundan bu yana uygulanan para politikasnrn sermaye hareketlerinde bir krfllganhk yaratmamrs
olmae da (ki bunu da Tiirkiye ekonomisinin yaprsal giiglii taraflan ve genel olarak gelismekte olan
iilkelere olan ilgi ile agrklamak m0mkiin) bu durugu desteklemektedir. Burada aInan en temel riskin ase
kura istikrar kazandrrmak ve enflasyon gdriinilmiine iligkin oldudu diigiinillmektedir. Bu ortamda
rezervlerin kullanr|yor olmasr kredi derecelendirme kuruluglanndan gelebllecek negatif bir tepki
olasrldrnr arttrrm6 olsa da, buna krsa vadeli borg stokunun dijgijgijnrjn (dzellikle bankalafln) eglik
edebilecegi ve gdr0niimii rahatlatabileceqi dljsuniilmektedir. Temel gijven unsurunun ise, enflasyonun
baz etkisinin desteoiyle gerilemesi, dnilmiizdeki iki ayda verilerin ekonomideki yavaslamayr teyit etmesi
ve maliye politikasrnda beklenen srkrlastrrmanrn aqklanmasrnrn olacagrddguntilmektedir.
SvP_12_GEDIz_o2
16
S
rP
4.4. Gayfimenkullerin Bulundudu Btilgenin Analizi ve Kullanrlan veriler'
Ege &ilgesi'nin iq Bah Anadolu 86lijmri nde yer alrr. ie Anadolu Bolgesi rle denize kryrsr olan
Ege Bdlijmij arasrnda ge9i9 alanrdrr. Ki.ltahya ili, 380 70've 390 80' kuzey enlemleri ile 29o 00've 300
Kiitahya,
30' doou
boylamlan arasrndadrr. YLizdlqilmii 11.875 km,'dir. Kutahya, kuzeyinde Bursa,
kuzeydogusunda Bilecik, doousunda Eskigehir ve Afyon, grineyinde Ugak, batrsrnda l\4anisa ve Bahkesir
illeri ile gevrilidir.
Kiltahya ali; Ege Edlgesi'nde yer almasrna ra6men, denizden uzaklrk ve yiikseltiye ba6lr olarak iklimi kryl
Ege'den daha farkldrr. KLitahya ve eevresinin iklimi Ege, I\4armara ve Ie Anadolu Eolgeleri arasrnda bir
geqig tipidir. iklim ve srcak|k gartlan bakrmrndan, her ije bolgenin bzelljklerini taSrr. Srcak||k Sartlan 19
Anadolu, ya0r9 Sartlan l4arma.a B6lgesi tesiri altrndadrr.
Kotahya ili'nde yer alan dodal bitki 6rt0su Akdenrz, Karadenrz ve iq Anadolu bogelerinin 6zelliklerini
ta9rr. KUtahya'da kuru ormanlar go0unluktadrr. Bunu bozkrr bitki topluluklan takip etmektedir.
Saphane: 9aphane ilqesi. Kiitahya ilinin Gilneybatrsrnda yer almaktadu. Engebeli bir araziye sahip
olan Saphane Daornrn batlsrnda akarsu vadisinin tabanrnda kurulmuStur. Srnrr komtular olarak
Dogusunda Gediz ilgesi, Batrsrnda Simav ilEesi, Kuzeybatrsrnda Hisarcrk ileesi, Gijneyinde USak
ilive G0neybatrsrnda Pazarlar ilgesi ve lvlanisa ili Selendi il9esi bulunmaktadrr,
bir
iklim arasrnda geEig 6zelli0i gdsteren iklim dzelliklerine
sahip alge de yrllrk ortalama yaqrg 1 m''ye 710 kg ve ortalama srcak|k 12 C derecedir. Toplam ilge alanl
251 km"dir. ilge merkezinin rakrmr 900 m, Saphane Dadlnrn rakrmr 2.120 m'zdir.
Akdeniz iklimiyle karasal
Kronolojik srralamaya g6re srrasryla Friglerin, Iskender Imparatorlugunun ve Bizans|lann hakimiyeti
altrna giren 9aphane 1234 yrlrnda Konya Sel9uklulaflnrn topraklanna katrlml9trr. Daha sonra
Germiyanoqullanndan Osmanh Sultanr Yrldrflm Beyaat'a eeyiz olarak devredilmittir.
1402 Ankara Sava9fndan
sonra
Germiyanodullannrn eline geEmigse de 1429
yr|nda tekrar Osman| Imparalorluou
topraklanna katrlmrgtr. GLini.lmijze kadar
(birkaq gijnl0k Yunan iggali hariE) yabancl
iSgaline u0ramamrstrr.
Cumhuriyet Doneminde Bucak
olarak
g6rdijqiim0z Saphane 19.06.1987 tarihinde
grkanlan 3392 SayrI Kanunla ilee statijsune
kavu9mu9, ilk Kaymakamrn 26.04.1988
tarihinde gdreve ba9lamasryla fiilen ilqe
otmu9rur.
TLirkiye Deprem Bdigeleri Haritasr'na gdre,
Kiitahya Ili, 9aphane llqesi
f
inci Derece deprem bdlgesinde kalmaktadrr.
2011 yrl Adrese Daya| Niifus Kayrt Sistemi (ADNKS) nrifus sayrmr sonuglaflna gbre Kijtahya ili,
Saphane llEesinin ni.lfusu asagrdaki tabloda gosterilmigtir.
3.536 1.611
Saphane
1.925
362,274 140.246 1at.948
3.964
1.935
201.990 98.876
2.029
7.500
103.114 564.264
I &)lge anaiz le ilgil b gler lgn lgliBeleniye Bagkanld, va lik wEB rytaanndan faydalafrlm5br.
SvP_12_GEDIZ_o2
3.546
279,162
3.954
2A5,LO2
S zP
5.
bEGERLEME KoNusu GAYRiMENKULLER HAKKINDA
ve ANALiZLER
giLeiLen
5.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu, Tantmt, Tapu Kayrtlanna ilitkin Bilgiler
5.1.1.
Gayrimenkullerin
Yeri/ Konumu
ve Tantml
Degerleme konusu gayrimenkuller, lYiilkiyeti Yaptsan Yapt San. Ve Tic, A.9.,ye ait olan, tapuda;
Kijtahya Ili, Saphane llgesi, Saphane Kdyri,
2538 parsel numaralr, 2.925,-m) ydzbleirmlii Larla,
2539 parsel numaraL, 93.600,-m7 ydrblgirmlii6 tarla,
2569 parsel numarah, 1.725,-m' yiiziilEumlii tarlalardrr.
o
o
o
(EK: 1: Garimenkule Ait FotoEraRa,
Degerleme konusu gayrimenkullerin konumlandtir bdlgede herhangi bir yaptbgma mevcut olmaytp,
konu gayrimenkuller gibi bo9 tarlalai yer almaktadtr. Sdz konusu 2539 numarajr parsel
Asfaltrna cepheli olup, dioer parseller ie krsrmda yer almaktadtr.
5.1.2.
Simav
Gedlz
Gayrimenkuliin Tantmr ve Yaotsal Ozellikleri
Degerleme konusu 2538, 2539 ve 2569 numaralt parseller ijzerinde herhangi bir yaptlagma mevcut
deqildir.
2539 numaralr parselin 40.600,-m'z'lik b6liimij mahkeme karafl ile Orman itan edilmis, olup deqeleme
ga|9malafl parselin 53.OOO,-m'z'lik b6liimii igin yaptlacakttr.
6
nyt
29.09.2005 tarh ve 2OO5/17 Ees,2OO5l22
k rak doqtutusuida 2539 numara parf n 4o.6oo,-m2 v0zdclmlok ksm, orman
kazanarak r4arye ftazinesiad na t*iredi/fritt r. Bu nedente d€oenefie 9a Dma an 2s39 pa6eLin 53 ooo,-m, yitzileiimii iEin yap, m,st,r.
SvP_12_GEDiz_o2
18
S
5.1.3.
rP
Dederleme Konusu Gayrimenkullerin Tapu Bilgieri
Ti
llcesi
5APHANE
SAPHANE
Pafta
_
2s38
2.925
2539
91600
2569
r.725
TARLA
Niteli6i
)6
2\)b
IktisapTarihi/Yev. No.
Malik
--)o€gedeme
konusu gaynmenkuIerin
5.2. Dederleme
.b
) )'
)6
2<51
1s.01.199V14
YAPISAN YAPI SAN. VE TIC.
sileri 12.03.2012 tarihli Yazrl Tapu Takyidatrn. gdreyazrlm'ttr.
Konusu Gaytimenkullerin Yasal Siireg Analizi
12.03.2012 tarihi itibari ile Saphane Tapu Srcil I'4udurldgd ve Saphane Beledivesr imar ve Sehircilik
N4iidilrltjoij'nde yaprlan incelemeler ve yazlll tapu takyidatl bilgileri aFglda sunulmu9tur'
5.2.1.
GayrimenkJllerin son
IJC
Yr ieerlslnde Konu Olduqu Alm-Satlm islernler:
Dederleme konusu 2538, 2539 ve 2569 numara| parseller 15 01.1991 tarih ve 14 yevmiye numarasl
ile YAPISAN YAPI SAN. VE TiC. A.9. adrna kayrt| olup, son ilg yLl iqerisinde herhangi bir alrm satrm
iSlemine konu edilmemi9tir.
5,2.2.
Gayrimenkullere AitTakyidat incelemeleri
Degerleme konusu
rastlanmamEtlr,
253a ve 2569 numarall parseller iizerinde herhangi bar takyidata
Deierleme konusu 2539 numaralr parsel iizerinde yer alan takyidat bilgileri aSagda verilmigtir,
Serhler Hanesi:
a ihtiyatiTedbrr: Saphane Sulh Hukuk lYahkemesi 2001/62
Sayrlr Yazrsl
(24.07.2001/ 135 Yev.)
Beyanlar Hanesil
.,
*
2942 Sayr| Kanunun 7. lYaddesine gore istimlak terhi vardrr. (21 12 1998/263 Yev.)
Saphane Asfiy€ Hukuk f4ahkemesi, 29.09.2005 tarih 2005117 Esas,20O5l22 karak sayr| tapu
iptal karan vardrr. (30.05.2006/282 Yev.)
Deierleme konusu 2539 numarall parsel ijzerinde "2942 Sayth Kanunun 7. Meddesine
gdre Kanyollan Genel Miidn iigii (TcK) lehine istimlak gerhf olup, 2942 saylh
Kamulagtrrma Kanunu'nun 7. Maddesi agailda verilmigtir.
KAMULA'TIRMADA 6NCE TAPILACAK .'LEMLER
VE iDARi ,ERH
Ma.lde 2 - Kanu/a,hmy yapacak idare, kanula,hnta leya kanulasnrnta volu //e uzeinde lrtifak hakkl kuru/acak ta,lnnaz
nalann veya kaynaklann sn nnL ylzolctnnnt ve onsnt gaste alcekli plannt yapar veva vaptrnr; kanuta'tlntan ta?nnaz
naln sdhiplerini, tapu kaylr yoksa zlyederini ve bun/ann adreslerini tap\ verq ve nufus kayttlan izerinden veya aynca hancen
yaphracadt arattrna ite belgelere baltanak sureny/e tespn eftnr'
I/slli verq dailest idaEnn tsted nzerine ta?nnaz tnat ve kafiaklann vegt bevan
halerde beyan yerine qetecek kkdit edlecek deden en qeE btr ay 9erlsnde venr'
le dede etit)i,
versl bevant butunnadtdl
idare kanulathma karan lerdlkten sorra kanrula,trrnann tapu stclne ,eh vert/nesn kanLlaSttrnava kanu taTrnaz ntahn
kayttt bulundudu aapu rlarcsne bildtnr. aibrnn tanhnden itibarcl] nalik del6ti0i takdtde, nrlklvette vela nulklvetten Eavn
arn haAlarda nerdana gete.e^ degqAlr|len Epu darest kan\/a€ttmayr yapan darcve bi/drnek zorundadn (De46ik cumle:
24/M 2A0r 4650 2. nd.) idare ta.afinda\ terh tarihin.len itibaren alt! av iginde t0 uncu maddeve qAre
kamulattrna bedetinin tespiny'e idarc a.hna tesciti isteiinde bulunutduiuna dai. nahkemeden ahnacak betge
tapu i.la.estne ibaz editmedili tak.li.de, bu terh taPu idaresince .esen si.it.ten siliniL
svP,r2_GEOiZ 02
S zP
gaphane
edinilen Sifahi bilgi dogruttusunda, 2539 numaralr parselin
^Belediyesi'nden
2.O44im''lik
bailiimiiniin Karayollafl Genel MaidiirliiEii taraftndan kamutagttnldt6l
6Erenilmit ancak yasal herhangi bir belge altnamamrgttr.
(EKr
2rGay menkullere Ait Yaz$ Tapu Takydatr)
5.2.3.
Gayrimenkullere Ait imar Plant/Kamulagttrma iSleri v.s. Bilgileri
DeEerleme konusu 2538 ve 2569 numaralt parseller imarstz alanda kalmaktad|l.
gaphane Belediyesi'nden ahnan bilgi doirultusunda, degerleme konusu 2539 numarah
parselin;
r' 26.800,-m"lik alanrnrn imar uygulamasr gdrdaiEt
'/r' 40.600,-m"lik alantntn Orman Alant olduiu,
26.2oo,-m'1ik alanrnrn is€ imarstz alanda kaldrdl
..
66renilmigtir,
2539 numaralr parselin 26.800,-m2 imar uygulamast gairen atanr 30.03.1992 tasdik tarihti,
1/1000 ailgekli Uygulama Imar Planr'na giire,
o Krsmeni Emsali1,00, Hmax:5,50 m yaptla9ma gartlan ile,,Kiigaik Sanayi Alanr,,nda
o Krsmen; Emsal:0,5O, Hmax:6,50 m yaprlagma gartlafl ile "Kiigiik Sanayi Atanr,,nda
o Krsmen isei Ayflk nizam, 1GKS:0,50, TAKS:0.30 yaptla9ma garuan ile '.Konut
Alanr"nda
Kalmaktadrr.
(EK: 3: 2539 Numalal Parsel n imarlr Krsm
n cOstefi imar
Durum Paft.s )
2539 numaraff parseli igin aftnmt9, 29.09.2005 tatih ve 20051!7-22 karar numarasr ile "kora
paBetin 40.60q-n/ b<jtmintin Orman Tahdit snrlan lginde 18.000,-tf ve 35.01qt/ bdlimlerinin
orman tahdit stnrla dl,tnda kalddt agtklanm, olup, 40.600,-nl bblinlinnn Orman nitelEi ile Hazine
adna tescil edilmesine, temyhi aqk olmak tizere"katat vetilmiStir.
13.03.2006 tarih ve 2006/1044-3114 karar numara$ ile "29.09,2005 tatih ve 2005/17-22
karar numarah karar temyiz edllmlt ve yerinde gorilmeyen temyiz itirazlannn reddiyle, usul ve yasaya
uygun olan hUkmen onanmasna"karar verilmigtir.
Yukarrda belirtilen Mahkeme Kararlaflndan da anlagtlacagt iizere 2539 numaralt parselin
"Orman'niteliEi kazanarak Hazine adrna tescil edilecektir.
Ancak,gaphane Tapu Maidiirlaigii'nde yapllan inceleme ve aftnan yazrft tapu takyidatrnda
bu uygulamanrn heniiz yaprlmadrir giirailmiisti.ir.
40.6OO,-m2 yiiziilgaimli.i bailaim0
(EK: 4: 2s39 Numarah Pars€re At f4ahkeme Kararan)
(EK: 5: Pars€ll€r€ Ait Onnan Tahdit Hantasr)
SvP_12_GEDIZ_o2
S zP
6.
orGentela e 9ALTSMALARI
5.1. Degerleme Cahgmalarrnln Muhas€be Standartlanyla iliskisi
sermavePiva*s|Kuru|u,ncao9.o4.2oo8tarihve26842say|||ResmiGazete,de
Pivasasrnda Finansal
Jii"n, "s€ri: xr, No.2e, sermave.
iiiiiirl-'"'ji- wliiiriiO.
ve 2s290 savrh Resmi
i.iroiii.""" iliskin E;sla; TebliE" i uvarrnca, 1s'11'2003 tarihliMuhasebe
standartlarr
"seri: x, No.2i, sermave Pivasasrnda
;;;;i;;il;J,;i;;an
igletmelerin Avrupa Birlioi
vtltijrliikten kaldrrrlmrs olu;, verine, ibegrnci madde ile)
standartlarlnl
tarafrndan kabul-edilen haliyle Uluslararasl Muhasebe / Finansal Raporlama
kapsamda'
uvsufiiacaKar, lutlsTuins;, bu hususa bilanEo dipnotlarrnda yer verilecegi v€ bu(TMSK'ca)
Kurulu'nca
Standartlarl
Muhasebe
Tiirkiye
#firLnJn .tunOurtfuru avkrn olmayan
fms/ffnb (TUrkiye Muhasebe standartlarr/Tiirkiye Finansal Raporlama
"."trntun"n
3-tj"a.rtf"tO nrn esas alnacair behrtilmig olup ge9ici madde 2 ile de UI\4S /-uFRSnin UMSK
uygulanrr
taraftndan yayrmlanan farklan TMSK tarafndan ilan edilinceye kadar uMs / uFRSler
esas
allnmaktadlr'
yaylmlanan
TFRS
TI\4S
/
denmektedir. Bu kapsamda. TI\4SKta
iiit,nou rluiig"
ilitkin Tiirkiye Muhasebe Standardt (TMs:16)
hakktnd; iebtii'in 2g'uncu paragraf hilkmii" ile bir igletmenin maddi duran varllklaflnrn
d;uerlemesinde, ;uhasebe poitikasi olarak maliyet veya yeniden d€Eerleme modelini
TMSKta yayfmlanan "Maddi Duran uarhktara
ieiebileceii hususu belirtibr;k, bu ydntemin segilmesi halinde,
TMS
16, Paragraf
3l
Yeniden
Deuerleme Modeli baglEtnda yer alan,
" Ger7ede uigin deieri guvenilir o/arak <jt9[i/ebi/en
'
bir maddi duran va k kalemi, varlk
oarit'nunaleteaslirita*ten sonr4 yeniden degerlenmit tutan azerinden g'jsterilir'
tuEL yeniden dederleme tarihindeki gergege uygun
Yeniden degerlenmit
-nijteakli birikn,
amortisnan ve mUteakip bniknig deder dn,tiktudn
degerinden,
za;rlannn indirilmesi suretiyle bulunan deierdir. Yeniden dederlemeler, bilango tarihi
itibariyle gertede uygun deier kullantlarak bulunacak tutann defter dege nden 6nemli
ol1tide farkh olmasna neden otmayacak tekilde d1zenli olarak yaplmahdh
Paragraf32'Arazi ve binalann
Ve TMS:16,
gergeie uygun deieri glenelikle, piyasa kogullamdaki ka tlarn mesleki
yeterli/ide sahip degerteme uzmanlan tamftndan degerlendirtlmeti sonucu saptanr'
Maddi duran varhk kalemleinln gergeie uygun deieri gene ikle degerleme yoluyla
belhlen mii piyasa degerleridir'
geregi,
Hiikmii
Deoerleme gahSmalan gereekle9tirilmiStir'
Di6er taraftan, varhklarda deEer diigiiklaidii hususunu diizenleyen TMS:36, bir igletmenin,
var|klannrn geri kazanrlabilir tutanndan daha yiiksek bir deqerden izlenmemesini saglamak amaoyla
uygulanma$ gereken ilkeleri belarlemektir. Bir varldln defter dederinin; kullanlml ya da satlgr ile geri
katanrlacak tutanndan fazla olmasr durumunda, ilgili varltk geri kazantlabilir tutanndan daha yiiksek bir
tutardan izlenk. EOer durum bu gekilde ise, varlrk deoer diigilkliidtlne ugramrstlr ve Standart,
isletmenin de6er diigilklijiij zarannr muhasebelegtirmesini gerektirir'
Bu Standart, drneiin "TMS 16 Maddi Duran
varlrklar"
Standardrnda yer alan degerleme ydntemi
gibi diier standartlara uygun olarak deoerlenmig tutarlardan (diier bir deyigle gergege uygun
aeleraen; izlenen varlklara uygulanrr. Deuerlenmig bir varldrn deder dijgtiklijiijne ugrayrp
tespiti, gergeoe uygun degerin tespitinde kullanrlan esasa bagldrr:
u!;madrOrnrn
(a)varttgm gergege uygun degeri piyata deieri i'e, sadece varldn gerqege uygun
dedeii ile sahs maliyetteri di|tilmti| gerqele uygun degeri arasndaki far& vatltgt elden
qkarmak igin olu1a.ak dogrudan ek maliyettir:
(0 Etden gtkrna malyetterinin <inemsiz dizeyde olmasl durumunda; yetuden
dederlenmit varhdn geri kazantlabllh tutan yeniden dede enmit tutaflna (diger bir
aeyigle gerCede uygun dederine) zorunlu olarak yakn ya da sdz konusu tutardan daha
biyik
otacaktr. Bu durumda, yeniden dederleme esaslafl uygulandtktan sonra'
yeniden dede enmis varl4n deger dijglk/)dtjne udramas olast dedildir ve geri
kzanlabilir tutann tahmin edilmesine gerck bulunmamaktadr'
(i0 Elden gtkarma maliyetterinin ainemsiz dlizeyde olmamast durumunda; yeniden
dede enni| varldtn sabg naliyetlei dij,iilnij| gergerte uygun deqeri, s6z konusu
SvP_12_GEDIZ_O2
2L
S
rP
varltdn geryede uygun dederinden zotunlu olaak daha dtigiik olacakhr' Bu nedenE
yen;den'dege;lennb varh& kullanm dederinin yeniden dede enmig tutanndan (diger
'bir
deyble ger7ede uygun dederinden) daha diStjk olmas dutununda deEer
dtignk/i)Anne u:irayacaktr Bu durumda, yeniden delie eme esasla uygu/andtktan
t-tu, ,it"tr",- ibiti ,urhfun deder diigaklidline uirayp uiramad$n belirlemek iiin
bu Standardt uYgular'
(b)varhitn gergege uygun degerinin piyasa deierinden farkh bir esasa gore
betiitenmesi durumunda, 5d> konusu varldn yeniden deie enmit dedei (dider blr
deyitte gergege uygun degeri) geri kazantlabilir tutatndan daha biy k ya da daha
aisti* otatiiir. au neaenE l,letme, yeniden dede eme esas/afl uygulandtktan sonra, ilgili
vitfirnn derter dUtUktudUne u1ramts olup olmaddttu bell emek igin bu Standardt
.
uygular.
TMS 36'da tanlmlanan muhasebe ilkeleri, TMS 4o'ta tanlmlanan Yatlrlm Amagll
cayrimenkuller (Gergede uygun dederle 6lgillen yatrnm amaqll gayrimenkuller) de
uygulanmamaktadrr.
TMS: 35, Paragraf 18 hi.jkiimlerine gdre;
"Genelde ttim iarh/kar -k5a ve uzun vadeli- biknqoda dogru deierden muhasebe- lettirildiklerinden
emln olunmast An deEer dUgiklrlii testine tabldirler.
varhirn bitangoda geri kazamlabilir tutanmn iistiinde
bii tutarda g6,terilmemesidir Geri kazant/abilir tutar bi varhdh, sahg maliyetleri di,Almi,
gergeje uygun degeri ile kulanm degerinden yijksek o/atudr safi, maliye eri d tiilmnq
gergele uygun deger, bir varltk veya nakit yaatan birimin karg tk| pazarlk ortamnda, bilgili ve
istekli gruptar araanda gergeklegtirilen satq sonucu elde edilmesi gereken tutardan' elden
gtkarma maliyetlerinin d.itiilmesi suretiyle bulunan degerdin
Deljer dtitt)klidtinin temet prensibi, bir
Deger
deger diigik/iitjne i/i1kin bh belirti olduiunda
iqin deierlendirilmelidir................
diitiiktiiifine Ebi tiim varhktar,
diitiktuit
deier
Varhin defter degei ile geri kazan abilir tutar kart a€Ur r. Bir va k veya nakit yaratan
deieri geri kazan abilir futannt a,ryorsa, ilgili varhk veya nakit yaratan bi m
deger diitiiktaiiine ugrcmqtr. Olusan deger d tiikliigL varlk veya nakit yaratan birimdeki
bhimin defter
varhklar uzerine dadtuhr ve
gelir veya giderde muhatebelegtirilir.
Bu Rapora konu varhklara ilagkin Deierleme EaltSmalarlnda;
.
.
..
.
.
TMS| 16, Paragraf 35 hiikmii gereoi
gergekle9tirilmesi gereken muhasebe i9lemlera
tarafrmEca kontrol edilmemig olup, Raporda verilen deier "amortisman/eskime payr"
diigiilmiig net deoerlerdir. Eurada yer alan "amortisman" kavramlnln, VUK gereqi ayrllan
amortisman deoil, Dederleme konusu var|qtn faydah dmrii djkkate allnarak hesaplanml9
yrpranma payr olduduna dikkar edilmelidir. e0nkij finansal gerekeelerle, var|klar faydall
Omiirlerinden daha ksa siirelerde amorta edilmek istenebilirler.
TMs: 16, Paragraf 36 hiikmil gereoj, Degerleme galr9malann ilgilivarllk kalemlerinin biitiinU
igin uygulanmasr gereoi tesi edilmemig, Deoerleme ealrsmalan mListeri (malik) Sirket
tarafrndan tarafrmrza bildirilen miilklere iligkin olarak gergekle9tirilmigtir'
l4alik Sirket muhasebe kayrtlannrn TMS:16, Paragraf 37'de tanlmlanan varllk gruplarlna
uygun olarak srnrflandrrrIp/srnflandrnlmad16l hususlarlnda, Deoerleme gallsmasl konusu
drsrnda kald16rndan, herhangi bir gallgma gereeklegtirilmemigtir'
TMS| 16, Paragraf 38 htikmd geregi, bir varhk grubu igerisindeki varllklann e9 zamanh
olarak Dederlemeye tabi tutulmast hususu dngdrildijg0nden, Deoerleme ealtgmalarl e9anft
olarak gerceklegtirilmittir.
Dederleme konusu varltklartn deqer artts ve/veya azallglannln TMS:16, Paragraf 39,40 ve
41 hijkijmlerine uygun olarak muhasebele'tirilip muhasebelegtirilmedioi hususlarl, ve
deoerleme dncesi mukayyet degerlere iligkin incelemeler, deierleme gallgmalarl
konusuna dahil edilmemigtir.
svP_12 GEDiz-o2
$ zP
.
.
'
TMs:16, Paragraf 38 hiikmii geredi, Dederleme ea|smalarr sonucu ulagrlan deoerlerin
yaratacaor vergisel sonuglar ve buna uygun muhasebeleltirmeler taraflmlzca
deierlendirilmemiStir.
uMs:36, Paragraf 18 hiikmii geregi gereeklegtirilecek deger dilgiiklil6ri testlerinde
kullanrlmak iizere "net gergeklegebilir deger" olarak "gerCeie uygun deier" belirlenmig,
deier diigiiklaiiii testi uygulanmamlgtrr. Deierleme qa|gmalannda Pazar degeri esask
yailagrmlar dikkate ahnmrg olup, belirlenen deder "gergeie uygun piyasa degeri" dir'
konu varlrirn elden gkarma maliyetleri dikkate ahnmamrs ve dederden
di.iti.ilmemigtir. Bu hususta, duran varllklann elden glkanlmalarrnda, (istisna hilkilmleri harig)
dzellikle vergisel giderlerin ve tapu harglannln dikkate allnmasr dnerilmektedir'
6.2. Dederleme iilemini
Olumsuz Ydnde Etkileyen veya srntrlayan Faktdrler
Deoerlemeye konu olan gayrimenkuller ile ilgili olarak deqerbme gallsmalannl olumsuz ycinde etkileyen
herhangi bir fakt6r bulunmamaktadrr, Deoerleme eallgmalaflnln, Rapor'ln amaq ve kapsamlnda
belirtilen hususlar ile Rapor'un 6.1 biiliimtinde belirtilen krsrtlar dahilinde dederlendiralmesi uygun
olacakhr.
6.3. Gaydmenkuliin Teknik ozellikleri ve Dederlemede
Baz Ahnan
veriler
Dederleme konusu gayrimenkullere ait teknik 6zellikler ve dederleme gallgmaslnda baz ahnan verilere
Rapor'un 5,1.2.'nci biiliimiinde detaylr olarak yer veralmigtir.
6.4. Degerleme 9ahsmalannda Kullantlan
Yaintemler ve varsaylmlar
Deierleme (alr'malannda, asaErda UDES standart l?e tanlmlanan Pazar Degeri Esasll
standartlar ile ilgili krlavuz notlan ve dederlemelerin mali tablolara yansltma amagll
gergeklettirildikleri hususlan dikkate alrnarak' UDES Finansal Raporlama Igin DeEerleme'
Uluslararasr De6erleme Uygulamasr
1
(UDU
1) bir arada ele allnmrgtrr.
Degerleme galrgmalan, Pazar Dederinin tespiti amaclyla gereeklestirilmig olup,
gahgmalarda, Rapor'un 3.6 Bitliimiinde agklanan Pazara Dayaft Degerleme Yaklagrmlarl
(yiintemleri) kullanrlmrgtrr, UDES igerisinde Pazara Dayah deierleme yaintemleri ara$nda
sayrlan ve agaErda detaylan verilen iig ana yaklatlmdan Rapor'a konu olan gayrimenkullerin
dzellikleri dakkate alrnmak suretiyle kullanrlabilir olanlar tercih edilerek deierleme gallsmalan
gergeklegtirilmigtir.
Piyasa (Emsal Deder) Yaklaflmr gerqevesinde, gayrimenkullerin konumland6l bdlge ve eewesinde
satrlrk arsa/araziemsalleriaragtrrrlarak gayrimenkullerin arsa/ deierine ulagllmaya gallgllmlStlr.
Deoerleme konusu 2538 ve 2569 numarah parsellerin imarsE alanda kallyor olmasl ve iizerinde gelar
getirebilecek herhangi bar yapr yer almamasr nedenleri ile bu galrsmada Aynstrrma (Piyasa/l4aliyet
Yaklatrmr) Ydntemi ve Gelirienn Kapitalizasyonu - iNA AnaliTt kullantlamamt'ttr.
Degerleme konusu 2539 numara| parselin ise, Rapor'un 5.2.3'ijncij b6liiminde de detaylarl verildioi
0zere fark| imar dtlrumlaflna sahip olmasr ve iizerinde gelir getirebilecek herhangi bir yapl yer almasl
nedenleri ile Aynghrma (Piyasa/Maliyet Yaklagrmr) Y6ntemi ve Gelirlerin Kapitalizasyonu iNA Analizi
kullanrlamamrstrr.
6.5.
Emsal Karfllagtrrma (Piyasa) Yaklagrml
DeOerleme konusu parselleran konumlandt6t, 9aphane bdlgesinde yapllan
arsa/arazi emsal
araghrmalan sonucunda aga0rdaki verilere ulaSrlmtgttr.
SvP-12_GEDiZ_o2
23
S zP
Yukanda yer alan emsal ve bdlgede ypllan aragtlrmalar sonucunda;
Degerleme konusu gayrimenkulijn konumlanddl bdlge ve yakrn eevresinde satlllk arsa/arazi
arzrnrn gok k|sth olduou,
Yukandaki emsal $aphane'nin l'4erkezi'nde konumlu olup, biiyiik ytizolqijmii nedeni ile dilgijk
bedelden satqa konu edildi0a.
2539 numara| parselin k6men kiigiik Sanayi, Klsmen konut imar! oldugu,
"
"/
/'/
2539 numaralr parselin simav
Tespitleri yaprlmEhr.
-
Gediz Asfaltlna cepheli oldugu,
Yaprlan bu tespitler doSrultusunda deoerleme konusu;
2538 ve 2569 numa€ll parsellerin imaGlz olu9u ve ana yol cephesi olmaylgl gdz iiniinde
bulundurularak m'z emsal dederlerinin 3,-TL
2539 numaral parselin ise
o imarsrz alanda kalan 26.200,-m2 yiizitlgiimlai bttliimainiin m'?emsal dederinin
4,-Ta"
o Farkl; imarlara sahip 26.aoo,-m'] yiizitlgilmlii bailaimiiniin m'zemsal degerinin
ise 15,-TL
olarak alnmasrnrn uygun olacail kanaatine varllmlgtlr. Bu birim emsal deierler esas allnmak
suretiyle hesaplanan "parsel deierleri" agagtda sunulmu9tur.
"
'/
Sonug
olaral! Emsal Kargrlagttrma (Piyasa) Yaklaglml eergevesinde deoerleme konusu;
2538 numarah parselin rayig (adil) piyasa degeri 8.77t-TL
2539 numarah parselin rayig (adil) piyasa deqeri 5O6'800,-TL
2569 numaralr pars€lin rayie (adil) piyasa deoeri s.l7t'Tl
cayrimenkulle.in toplam parsel degeri ise 52o.750,-TL
r'
r'
r'
r'
olarak tespit edilmigtir.
6.6. Ayflgtrrma Yiintemi
DeOerleme konusu 2538 ve 2569 numarat pa6ellerin imarslz alanda kahyor olmasl ve i.izerinde
herhangi bir yapr yer almamasr nedenleri ile bu gallSmada Ayngtlrma (Piyasa/Maliyet Yaklagrmr)
Ydntehi kullanrlamamrstrr.
nufiaralr parselin, Rapor'un 5.2.3'iincii bdltjmiinde de detaylarr verildiii iizere farkll
imar durumlanna sahip olmas ve iizerinde herhangi bir yapl yer almasl nedenleri ile Ayngtlrma
Aynca, 2539
(Piyasa/lYaliyet Yakla$mD Ydntemi kullanrlamamrStrr.
6.7. celirlerin Kapitalizasyonu - INA Analizi
Deierleme konusu 2538 ve 2569 numaralr parsellerin imarsrz alanda kalryor olmasr ve iizerinde
almamasl nedenleri ile bu galgmada Gelirlerin
gelir getirebilecek herhangi bir yapr yer
Kapitalizasyonu - iNA Analizi kullanrlamamrstrr,
Aynca, 2539 numaral pars€lin, Rapor'un 5.2.3'iincii bdliimilnde de detaylart verildioi iizere farkh
imar durumlanna sahip olmasr.ve iizerinde gelir getirebilecek herhangi bir yapl yer almasl nedenlera
ile Gelirlerin Kapitalizasyonu
SvP-l2_GEDIZ_o2
-
INA Analazi kullanrlamamrghr.
S zP
6.8. Kullanrlan Degerleme Analiz Yaintemlerini Agklayrd Bilgiler ve Bu Analizlerin
S€9ilme Nedenleri
6.8.1.
En Etkin ve Verimli Kullantm Analizi
Dederleme konusu parsellerin amarsz alanda kalmasl nedeni ile mevcut durumlarlnln "En Etkin Ve
Verirnli Kullanrm'1 temsil edecegi kanaatine varrlmqtlr'
6,8.2.
I'4iigterek veya Bdliinmiig Krsrmlafln Deqerbme Analizi
Dederleme konusu gayrimenkullerin ijzerinde mi.jgterek veya bdlUnmijg klslmlarl dikkate allnacak
herhangi bir yapr yoktur.
5.8.3.
Gayrimenkul ve Buna Ba6| Haklartn Hukuki Durumunun Analizi
Rapor'un 5.2'nci biiliimiinde, deierleme konusu gayrimenkulr.in Yasal Siireg Analizi'nde detaylarl
verildui ilzere; dederleme konusu 2538 ve 2569 numarall parseller ijzerinde herhangi bir
takyid;ta rastlanmamrS olup, 2539 numarah parsel iizerinde yer alan takyidat bilgileri asaorda
verilmigtir.
serhler Hanesi:
* ihtiyatiTedbir: gaphane Sulh Hukuk lvlahkemesi 2001/62 Sayr| Ya.sr (24.07 2001 / 135 Yev.)
Beyanlar Hanesi:
* 2942 Sayr| Kanunun 7. l4addesine gdre istamlak gerhi vardrr' (21.12,1998/263 Yev.)
.:.- Saphane Asliye Hukuk lvlahkemesa, 29.09.2005 tarih 2005/17 Esas, 2005/22 karak sayllt tapu
iptal karan vardrr. (30.05.2006/282 Yev.)
SvP-12-GEDIZ-02
S zP
ANALiZ SONUELARININ DE6ERLENDiRiLMESi
7.
7.1. Farklt Degerleme Metotlarlnln
Ve Analiz sonuglarlnln Uyumlagtlrrlmasl ve Bu
Amagla iilenen Yiintem ve Nedenlerinin Aqklanmasl
Deieri Esasll standartlar ile ilgili
Bu dederleme galFmasr, UDES standart 1de tanlmlanan, Pazar
De6e1eme Uygulamasl I
Uluslararasr
Dederleme,
6lur7 noUu,, ;e UDEd Finansal Raporlama iein
gergeklegtirilmit
tir arada ele ahnmak suretiyle, Pa;ar Deierinin tespiti amaclyla
iuou fl
-i"iisln"riia".
napor'un 3'6 Bitliimiind; agrklanan Pazara Dayalt Dederleme
ii"p-,
Yaklagrmlan (Y6ntemleri) kullanllml9trr.
icerisinde Pazara Dayall degerleme y'intemleri araenda sayllan iig ana
nip;r't konu olan gavrrmenkullerin bzellikleri dilkate alrnmak suretivle kullanrlabilir
;;il;;;;
;bnla; tercih edilerek dederleme ealtmalarr gereeklqtirilmi9tir'
Bu calrsmada, UDES
(Piyasa) Yaklaglmr gergevesinde, gayrimenkullerin konumland16l b6lge ve
Emsal Kargtlaihrma
'*t,r't
arsaiarazi Lmsalleri araghrrlarak gayrimenkullerin arsa/deoerine ulagrlmaya
g"uie.inO"
ea||9rlmr5ttr.
kalryor olmasl ve ilzerinde qelir
Dederleme konusu 2538 ve 2569 numarall parsellerin imarslz alanda
Ayrrgtrrma (Piyasa/Maliyet
oetlrebilecek herhanga bir yapr yer almamae nedenleri ile bu Eal$mada
iaklasrmr) Ydntemi ve Gelirlerin Kapitalizasyonu - INA Analizi kullanrlamam$tlr'
de detaylan verild'di
Degerleme konusu 2539 numara| pars€lin ise, Rapor'un 5 2 3'iincii tliiliimiinde
bir yaplJer almasl
r imar aurumlanna sahip olmasr ve ilzerinde gelir getirebilecek herhangi
Uie-re
INA Analizi
neaeneri ite eynstrrma (Piyasa/Maliyet Yaklaglmr) Ydntami ve Gelirlerin Kapitalizasyonu -
fir
kullanrlamamrShr.
Yaprlan €ahsmalar sonucundai
yaklagrmr esaslainca belirlenen ve
Degeileme konusu parsellerin Emsal Kargtlagttrma (piyasa)
yulanda tabloda pirsel bazrnda verilen deEerlerinin gayrimenkullerin adil (raYig) piyasa
dederinl YansrthEr,
Degerleme konusu
2538 numarall parselin arsa degerinin 8'775,-TL
2539 numarah parselin arsa deEerinin 506.aO0''TL
2569 numarah parselin arsa degerlnin ise 5.175'-TL
olarak kabuliinon uygun olacaor kanaatine vanlmqtr.
'/
r'
o
o
o
7.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Nigin Yer Almadtklaflntn
Gereke€leri,
Bu de5erteme
gahsmasrnda, asgara bilgilerden raporda
yer verilmeyen herhangi bir
husus
bulunmamaktadrr.
7.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmedidi Ve Mevzuat Uyannca Ahnmasl
Gereken izin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmad6l
Hakkrnda Gairaigler
vs
Bilgileri bolijmiinde detaylarl
Rapor'un 5.2.3. Gayrimenkule Ait imar Planr/Kamula9tlrma igleri
gerektirecek
yasal
herhangi bir yapl yer
parseller
izin
iizerinde
konusu
veiitdigi ilzere; deoerleme
almamaktadtr.
SvP 12-GEDIZ-02
26
S zP
8.
SONUe
iS bu Rapor; Gimsan Gediz iplik Ve Mensucat San. A.9. (M09teri)'nin talebi iizerine, Miilkiyeti
Yaprsan Yapr San. ve Tic' A.9.'ye ait olan, tapuda; Ki]tahya ili, gaphane illesi, tsphane KdyU,
2538 parsel numaralr, 2.925,-m' yijrbleumlij tarla,
2539 parsel numaralr, 93.600,-m yiizdlcumlij- tarla,
o
o
2569 parsel numaralr, 1 725,-m7 yiirblelmlij Larla,
vasrflr gayrimenkullerin yasal durumlarlnln irdelenmesi ve rayig (adil) payasa deierlerinin tespiti
amacryla hazrrlanmtg olup, yaptlan gallgmalar sonucunda, takyidatlar dikkate allnmakslzln,
t)
Deierleme konusu gayrimenkullerln, deierleme tarihi itibariyle, petin deEer
esasna gaire, rayig (adil) piYasa deEeri;
ola€k hesaplanmrttrr.
Saygrlanmrzla,
YusuF
Soruml
uzmanl
s.P.K.
400471
Sorumlu Dederleme Uzmanl
s.P,K, Lisans No,i 400195
isbu raoor, standart Garmenku D€dereme uyguanala. A.s. tlrafndan Ginen Gediz iplik ve Mensu@t san. a.s.'nrn ta eb irzerne
nijsha ve oflinalolarak iizenlenm t olup kopyalarn kullan mr ha ind€ ortaYa s'kab lecek sonutlatdan 5 aetim z eromlu deo' dir'
k
r
29.09.2005 taih v€ 2OO5/17 Esas, 2OO5/22 ey I karak dobrultusunda 2539 numaralr Oa6elin 40 600, m'] viizijtiimltk hsm oman nlte 0i
kazanarak t4arye Haz n€sr ad na te*i ed misttr. Bo n€den€ de!€rleme qalEmabn 2539 pareln 53 000/ m/ vijz6l9!frij en vaplfrrttr
svP-12
GEoiz-o2
2'
S
9.
RAPoR EKLERi
EK: 1: GAYRiMEI{KULLERE AiT FOTOGRAFLAR
SvP_12_GEDIZ-02
rP
S zP
GAYRi
EK: 2:
ENKULLERE AiT YAZIU TAPU TAKYiDATI
I-l
-
ilitr\H\'A
rdrt
]+L- r.tr I ioft,itcl
LLCEST
${qHANT
\tEvtitl
r{
7-Or
(!\sL
f'ul
(
... | \*l,\
,tt-lxl\ - rot
s(),r
\IRIiETI
ioit
\rl:\K
\ llz0!.(
tDti DAB^ rDl
y.\pt\ii rt' (
\'{r,r{A\
c|l,
:,)r5.o0
s-Anr
,\NoNtNt
f
rtlssL\l rDl^vr:\rDr\t
_
-
i.ir, -
lril
tDf\\{l
t{8tltl
.
...
t)lRBliNl
(
_
ctr,'l
ri:l'.oo
rtssr.st rntr.renr.urrr
l:til-):fi
il\srill
\tE\xU
(
rl'20r,(f$i
tt,r
-tDFilr
l|{l\ . {Dt so.t \ot, laB^ .\tl
xisstsl
\ v,t\iii \ al,rs^'\ rl: |1(. r\ \iri -_ - lo '
i, rl
o:|'t*r,.,iror,.,, T{Rl l
I \\lllll
tr 0l |rq|
)rR$
Ll
lL_t:R:
lal
Bl:\
lr
ti
..:'l-"$^l,llANl,sr il.l lll litr(
rl.l)nlft
ai,irR,
t1
\lrr \l,t{rr
if
Jt^R
\,
r"rrrsir r rrtrrr
|\ \i/tsl
llr0t 6l s.\yt
tr rL \\,'\'\,.rkrr
i.
*sffi ffi f;s$sth*,*, ;,
....,
.
Mrr r,ri oo3
T.C.
IAPIIAIIE KAYTAI(^ilIO
IrPu 0d0dq0
-
YUKARIYA CII(ARITAN SAPHANE 2538,2539
V[ 2559
PARSEL SAYILI
TA'II\|MAZIARIN TAPU SICIL
12.03.2012
tlog !*."1 No: 03{.
8",,L LL.l .'1"'. P - 6lo
5vP_12_GEDlz_02
.;
1
/hoj
t-\ +/"""ro'Y
29
$ zP
c:c\t
o 5q
'
.'
/
,4ro
'\
.l'
ei
A
SvP_12_GEDIZ-o2
30
S zP
EKI
4: 2539 NUMARALI PARSELE AIT MAHKEME KAMRLARI
I(
SAPHANI,{5:T.TYE HI-IKT,X
E.sAS
KARAR
MAI.RTMESI
N()
NO
HA(IM
KARAR
2005/l?
20542
:
MIJSTAIA OMT 4216?
KATIP
EMEL C}J{KAI
\€XIIJ
oRI\d{N oElrtl, MoDoR-Lo6c A-DrNA S,A.PHAIS
sriFrldl
Av rhSAN G8ALBI.EIV ccnrz
DAVAILI
\:EXIII
I)A\A
DAVA TARll0
tA.R-{RTArI{l
94O
YMISAIT YAt l SAI! VE fiC. ,r5
ER(IN AA^./ Bctcdyc It tlle
\v
TAPTJ TFTAIJ VE
t2.O.t
2&l
29.o9:ooJ
Dtvto vdili
9{I+4q['
diz
TEsci-
br.i&n
Int[c.nttfujd. vrplrn .Sl yugl@tr,l
ORMAN I$LETML
d.vat .lerfuE
\€ do6]rtrro
GFr.Edl DOSONOr,0.
€L'r T.pt lF.tt
rdlik srud('
v€ Tcrcit
&vromn
ftrt.r Onnafl iddeli vctili Srrlh fnn* Md*lrEir. vcrtiii t2 0?:ru1
dihlf6r ik drv. kdt.U ,539 du p!di! tct ttdD !,_d V|pr""n e5
drr.Grril 8(H0tlh0 rr npu rrydhn d,+,{uq tsdu y,hrd;iqt"".-r-iiGuAir,na"
rNr lorlr| F E rm bffir dD.r ni.lilli bja -ejd vddr ltdc.cl aE|n lMir !lor||n
iqirE drrfil' r. :t0.l0 t99t r.rihrd. oftre IrHir |rliurnd. .d; ;;-l--"ds.
rr;_.
itc b.rrE rds rf,ryr rryr vc r*it odilfu; ",
d.p;unrr
trt31l.lr.l..,I:
: 111- yatrle
ldili yruboA Ed (hv. ldNrr
:tun.
!|rr|n MrhlcficnrEc
d.lrridn sultr Hurur
rry!"
q':'/
E
.i!dc
otd*rd|D
t
tidc
irm
d€y! s|F.rE
',rrin
aowiait
)qr=!|!
"aacr
\'rrYc trurur trdtasErE SoidCrilDrait
$a9hc Adiya H&* Mdrt!@!c yarrL! yrrBd.o. bned. 24 6.1(Dl
.
E rh v. 20o2ylcl5 .r.t tr'rr |.yrh ihh' il€ UI*id lrFdr |. +- IEn ik r0rsikn 4l] (fl
rncgElrdit d.run d|vrir d|r olD ut r|De iF.liylc omE riEftitdc tlziE .,i- rrrrr" ..rn
!c ctcllrE lrf'r r€nldrF. d.vd, En&r bo tntro raaryiz .dilnrj (E riE y.rI|t! m h*uf
lb|Es&in :Ocr4t9968a ...r tru rtrlt ilid il€ v.n .dz iulco. w titiiUi noalt"dryutat kundrn hoLrn0D t@dtlaltra fr'rl vsitrD|| rr mablctElitar bcztr itrotroa wrrtrnr
vctrid.q y.4r.l!!l! y.Fltp hozD ild.
D.jurilca Gtrdiuc. Freik d fcif yqtp. i LqUf
onn n Y0t*k Mdndi'i lrydiylc Fln .l€odlrjIl Ulirtif npdm drop d$aioiUtcrtf avrtr
rd!! by rr hdur& 2539 F d .ryd! t e!@rao hli*id ,rF.t rti*i -lx*nk A Mt ,lr
godr.hLn J8.6m Indlltlr€lil trsr bpu lrydlEo iFaliyL d.vro ldtr E cili!. lrrt]r vc.i,
n&D drv.! l/cliliEc tcoyiz .dilnit vc yrr8rtry 20. Iirbt hirEdri, 14.04:005 rlb wt.
2m{/l!615. 2005/4438 .$s t rr ry r il.rnryt. kdc ik Mtord.4o6m n2'til it'Inn-divlq
!.!|rb lfyrt vc B.jliD. Lrrr wdlp, to HLD0tr $dc.. d.vrl, le!fu@ tdviz €dilsri, oturuerr
r&E divrl, srlct rdnL dupn y. Y.clltf,y igritubnyle trbtt dilcn uoli k,'entrue h* ittcn ihtrt
dtlltta€ii {bvr roo'rso Friri. dD! tttdt bfird
? bdl ih hltal@ 4o.om a21it
talturfilrl rfllzdr .)ithan nirliti ik }l'zjE ldrrr iorilitE l|rrr l(ritr|E i l'&*irl!n 58.600
rD:'driD t*iliiE t[rr ll'ihGn |ttd vc ydrya .vbn ddu]nfa te|rhtuoe lIu vcrilm{ E
mahlcEnizc. horna ilrmur uyule8rr lr.'I vc,il.Itl- bocrDr it@|tfr balirntdrAi rjh. dvetl.t
ldit rndi tcerulroa hlbtr ol$rtu ec ryo rrm.dr d.vr e.d.c. 253t.rrd r.yib i.dp|,rrt
k idc|Dit.lnnrn trddnt n $nrirn igirlc lrj!! ttOlth0ylc rt!d' rtdrl .Fldrg w
iodll 19 tiglil onr|ll molErdidcn b.f.toder ilrrr b nfl3 nF.tn f(|r npc cl
l'Hir briue il€ ll8ili kmhdc 'B- hdli ilc 8orGrilo 4o.6e rt'lil hdrDh kc.i
bHir ittrlflm iciDdc kildrgor, ?" ilc it&lrlco 18.000 rn2'lit v€ f ik i
nar.lc trnl j dlvr
d|2 lil,lolftn0D tfsinl€rmir o'trur rihdir
svP_12_GEDiz_o2
lrrit.sr ftsrdr oldrtrru tdirniAi:
$ zP
S.pttc
AtUycH*uI
lvt
ms/l?.trs
2tn5,22
hl.mc!
S:2
b|er.
AFtr I'i$rhn npoMde.A" b.rti ih i$ral@tl l&mo n2,tit trqrrn,ts,,ilc
v. ..rl.D Lliil lDn iei* ld.! 406m d2.lil,rla!i! mt y.!!l vc titi (rr0r0
rvn rldilit old{uxr OEddindc 3(}40 vdll oatDD a!|CanE! htddolr|r,, vc .A'!6nylc
irrqlcD Fir_'3" ilc i$rEil@o yqin dcv6r! rittigidc hd,!d{u6\ o.ruo irdit lrno.roc
z.ord.
d.i
'ryuFtjtFn tcurrriJcrt
hv8
\dril
2519 F lcl $yrb u8tbra! ortlrs btdit rlldm rldrsr'|dc
_ .
.r&D b6lEn0 dd8'r
ryncr mhtlocslrrc. rqilcn ill tlrlrda drv.h irl(dc iit ohn 25i9
Frtr
gyrl' rten&lo 40.6m m2'Ut bdh0otu oruao biraigiyt fria
rair t'|,v. t yfl v. tlratiE
rli*io brrnD dlvcr id.rE |fifud.tr tsnryu .diltEyip iii""r a.".t ;*a ,&iI urlfioom rcrnyr
dcnryk dlrdr i*st lddF uruli k zarltnr ltl&n olttF{,*j v! Elclr.n
s*p
rrztrvf,ry,{-""
dr lrlll vcrt.tr*yc.tgitrllo 0l 06Jn4 trriNi hlirtifi pru clirn;h ?<i' Fltd 3rytt,
l!nr@,L ilCi qo.n t tdir ll'i.,sr b.tttlr bofi{L ?- lrrfi ilc gdcitca 4O.Om iu:.fif yiin
(h!dr
dr!.lrlrLr
..lmr d.n lrEr
lrFr t,tydlotr
t!y_d
iphliyL onD.n ddiliylc brjE .d[. upuyr lryrt t( t ritilE
drt r .dmr-ol-.n
-'
'
rF
rtE
lrru
ffiEr
rcn&tnig
hulur{! 2J39
rc-.|.F.n5-FEt; trG-t[Gfii:
'
IiLftn: Oqltfli ih*ar'& .qlhdfi liUrrri
Agllr' &vj!n fABt'I.O ite. d.ia toutlr $.pba D.rtrd dyvtnrds
trr*l ryrh tl5rrrlran drvrll rirrfolan t!$u krydftn irali itc 1.6.2(tra nrihli Ulktrfi
ctid.ti bobdc bd_rDro B b..6 ik terrileo. .yrrc. do.,id*i 13.9:0Ol tirifti Ulirtiri
nFr|dr C bdti tlc tddqllan406m m? mitNirt tr3nDn dEbtt ddi$ ik lLzirt rdtm u9,ryr
\fit tl tcriliE:
Ht,C drdrFrhtr yafd.r b,l drrlna.gB F oltrtdllEi
D.vd
yaFfu
np..u
urdla
vdtrhru gid.ririn &aide hr*rlmrslsl
D.!io i|mfu yrFlm r$atd! dattn! y.ztr 1.26.i66 UXr Tt. !n p rrflr
td&ririfi d.v8hd!n mllf (hv&rva v.rilFiB.
Avtttr|lrt r€.ri ttrEr wif.srnc C6t! trn, lrdh rrit ttvt. h.*6n cdit.rl
. | | I('.(r' YT]. |.Ercb wbcrin d.vrlt trrafi.! rluEr'f drvE t rdl Ofuift
Dait
rv.G lcrilcn
X&D
l
hvlcr ldili ilc
rr
.$l(6 okmqr ue
dav.lr
cn tsfhirn
iali}[ia 1.&LriE lrrg. l|'ltr volhfl .crl dmrt
tthndr :'9
bg
rooa
9{)
BOZ\'A ONCESI MASR^T DOI.OMO
20? 386.8m 1l B@nlitrcari yaprh[ gdcrl.r.
I 39.fiO 0@ TL ,r dlpi [.rC. ]4.5 2q)2 dc vrtrnlnn&r.
{}5 filo.mo TI- Brliyr brd h cl
6 000.000 TL ib d.vdiyc
16 52o 0m Tl- h.ve ftio6iitl baLli
4?o.mo-U)o TL Rctif 6sr$.
Toplrn, | 219 t66 Cn TL
BOZMA SOi'INASI DAV-ACI TARAFINDAN YANTAN MASXAT DO(OMO
I d{vcriyc gidc.i ?YTl
ToolrJ'| I :46.866.800 YTI
5VP_12_GEDIZ 02
S zP
T.C.
AR(;ITAY
Huluk llrltcai
NO
RNO
:2006r'1014
| :006/J I l.l
YAROITAY ILAM
EN KARARIN
HKEMESI
;sphln€ Asliy. llukuk Mrhkemgri
29tO9n(A5 ,,1
iHi
ARASI
2(n5
7- 22
oRMAN YaiNETiMi
YAFISAN YAPI SAN VIl TIC A$,
Tt|nrI{r s$rndali tat{ ipteli vc lsrsil &vu$rnrn yaprlrn dllrupol&il stnun.la kufirliln
iin Yarun{ycr inccldrmesi devsll v€kili udfmdsn iit.nilmellc. sii'rcsindc ('klu!o
lo lcnlyii, dilckqlyirin knbuliinc lrnr vcrildt en sonm (kltty i'w.['[dr. fcr('*l
niildn:
KARAN
IliilmiiK uyulor Yergrtay 20. ll{rlul Doirerinir l4l0,t/200j giin rc :txH,ltilS{4-ll{ s{yrh bl'zma k||ranndl| iizcllc: " Boaru 6nce6i hiillr|€ c$dl| ;rlmn ll/lt'J/fi)l}l hrlrll
C*40600 m: b6liim0ntn k.rinl$en tnhdil aqin&. A=1E000 m2 v! l.l .r5{IIt Inl
oml.tn tnhdidi d$,nd8 koldrir osrklsd{rndsn C=4O6m mz'lik hiilinll onrrarr
ili ile lhzin.r .dmt Llail cdilmit, Onnln Y6nclitrir&c hrsr rcmyi, cdilmc{iEidur A !c ll
hlcr yiininden d{vrh tirkct s$$rrd3n uulii kszanr|Ill$ hak do*r$uttur. Tnhdir .I,$r'r.i.l
A-18000 m.l'lik y6in cylemli onian oldr,u bclirlcnmipst ilc {kva kcrinlc$en tnh(lnl!
lcstilc l:rn|l
olamk ur ldrlrndrn 40600 mf'lil lttmrn onran nitrliii ilc tl{!itl!
'jdnu
lncsi" gcKline dciiniLrintir. Mchkemccc, hr?rrs karsnl'e uynldukan snrr tlarurrn
irnc vc dova konu$ 9{Fhsnc- Dcrltcnt McvLii :Jlg $yrlt Fulirlm ;l06llt) nrl'lrL
iiniin ornrt| niteligi ilc Huinc sdoe tapuy! ttscilinc kartr v.rilmir. hiitlnt rlaralt teLtli
tcmyiz cdilrni$rir.
nav{ dilckfcrindcli rqrlhm3y. gire dova. qru iptdli vc relcili ri{eligindcdir.
Cckismcli u$Innrszrn bulunduau yc.dc lc{bil tarihindrt (h!'c :t/04/1e0fi tt hirrilr
hp kerinl.Fn orms|r h&str$su yc ,/B uyuul.malr trulunnltktrdlr.
Do$yn knpsrmrm r.e ntrhkcnecc uyulan bo?tna ktran lrrciitcc iphm yaFllnrul hiluor
hnu$ olduEuno s6r.. yrritdc giilmcrycn crnyiz ilir.zl.nn'h rc&liylc. uxul vr )a$y.
olan hiilmiin ONAIiMASINA, rp{itdt y.zrl' ooorm harctnrn t.o1yi7 !'il!nc
in€ llj03/20q6 gn ii.dc oybi'lili ile ler.. vorildi.
tJYc
uyc
LJyc
uyc
M.S.02cf
M.Dolu
M.Arst
l_.Alunok
.84.-YTt..O.H.
.00.-
.84.-YTL.Kelen
SvP_l2-GEDIz-o2
3afka l
33
S
rP
EK: 5: PARSELLERIN ORMAN TAHDIT HARITASI
10.
oeG
DEG ERrEM
EYi
enleu e lislns
YAPAN
DEG ERLEM
BELGESi 0RN E KLERT
IS PAI(B tHt[i-."?'Jit{: fr !i.113
svP 12 GEDiZ 02
UZMAI{LARININ
E
i
34
S zP
I$Pil0 lH:[i'f,iiTx{:i
DTCLRL!N'IL
UI!1A\LICI
;i^i13i
LISANSI
Yusuf Yatnr IURAN
r>garlmr
1
,n
rrF r
i,6s.
t'A&
irduu rd
\,rmrtrr
SiRKET
rr. oeGenleuE KoNUsu clYniuenruttrnin.ot6enleuesi
tanixtenoe
oNcEKi
iliuilnoln DAHAoe6enleueYE
.
iLigKiN eileilen
ir'piirqis isE, soN 0g
daha dnce deuerleme ealrsmasl
Rapor'a konu gayrimenkule iligkin olarak Sirket tarafrndan
yapllmaml9llr,
ox
srrJrjtoE